什么是自住型商品房

自(zi)住(zhu)(zhu)型商品(pin)住(zhu)(zhu)房是(shi)指房地產開發企(qi)業通過“限房價(jia)、競地價(jia)”等(deng)出讓(rang)的(de)方式(shi)取(qu)得土地(di)使用權，按(an)限定銷售對象、限定銷售價格的(de)原則，優先用于(yu)滿足居民(min)自住(zhu)性、改善性住(zhu)房需求的(de)商(shang)品(pin)住(zhu)房。

其套型建筑(zhu)面(mian)積以90平(ping)米以(yi)下為(wei)主，銷售(shou)均價原則上(shang)按照比同地(di)段(duan)、同品(pin)質的商品(pin)住房價格低(di)30％左右的水平確(que)定。面(mian)向全市(shi)符合限(xian)購(gou)條(tiao)件的家庭；購(gou)買(mai)此(ci)類住房后五年(nian)內不得(de)上(shang)市(shi)，五年(nian)后上(shang)市(shi)收(shou)益的30％上交財政(zheng)。

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自住型商品房的優缺點

優點(dian)：

1、周圍設(she)施：學區(qu)多(duo)，方便育兒。

2、環境：基(ji)本上(shang)都在開發區，無噪音(yin)，空氣好。

3、價(jia)格：目前(qian)是限價(jia)自住型(xing)商品房價(jia)格為一萬元，目前(qian)看來肯定是比較高。

缺點(dian)：

1、距市區比較遠，只適合(he)周(zhou)邊工作的人(ren)。

2、地區布局：周圍還有經濟適用房，都是高(gao)層的塔(ta)樓(lou)，密度比較高(gao)。

3、離市區遠，交(jiao)通(tong)不便。

自住型商品房的土地性質

1、土地(di)流轉過程與普通自(zi)住(zhu)型(xing)商(shang)品房一樣。自(zi)住(zhu)型(xing)商(shang)品房的(de)土地(di)并非政策性劃撥或(huo)優惠價出讓(rang)，而是經過跟自(zi)住(zhu)型(xing)商(shang)品房一樣的(de)招拍掛全過程，開(kai)發(fa)商(shang)進行了激烈的(de)叫(jiao)價和拍賣(mai)，從(cong)形(xing)式上實(shi)現了公(gong)開(kai)和公(gong)平。因(yin)此，自(zi)住(zhu)型(xing)商(shang)品房的(de)價格(ge)中，地(di)價占有50%以上的(de)比重，甚至達到90%。這與普通(tong)自住(zhu)型商品房沒什么(me)區別。

2、交(jiao)易價(jia)格和上市交(jiao)易過程與普通自住型商(shang)品房基本(ben)一致。雖然自住型商(shang)品房采取限價(jia)政策，售價(jia)只有周邊地(di)段的70%左右，但定價機制是隨行就市，跟(gen)市場行情保持一(yi)致。此外，自住型商品房是允許(xu)再上市轉為二手房的，雖說要五年以后，且所得溢價收益(yi)的30%要交給政(zheng)府(fu)，但依舊是可以按照市(shi)場行(xing)情進行(xing)變現交易的。這(zhe)兩點(dian)與普通自住(zhu)型商品房無區(qu)別。

3、建筑(zhu)質(zhi)量和風(feng)格與普通自住型(xing)(xing)商品(pin)房大體(ti)一(yi)致(zhi)。自住型(xing)(xing)商品(pin)房的(de)承建開發商，基本是具有一(yi)定品(pin)牌影響力的(de)大型(xing)(xing)房地產企(qi)業（小(xiao)企(qi)業基本拿不到地），雖說或許會有店大欺客之(zhi)嫌，但作為市領導的(de)面子工程，基本的(de)道德水準(zhun)還是會有的(de)。從建筑(zhu)風(feng)格來說，目前上市的(de)自住型(xing)(xing)商品(pin)房，都設計(ji)成高層或小(xiao)高層板樓(lou)，而非保障房通常意(yi)義的(de)塔樓(lou)；戶(hu)型(xing)(xing)面積從50多(duo)平米到135平米，更加豐富和多樣(yang)。一些自(zi)住型(xing)自(zi)住型(xing)商(shang)品房(fang)(fang)主打綠色環(huan)保、低密度花園(yuan)洋(yang)房(fang)(fang)、一梯(ti)兩戶、人車分流、商(shang)業配套、配建學校幼兒(er)園(yuan)，這(zhe)都比保障房(fang)(fang)的品質要(yao)強(qiang)得多，甚至不亞于目(mu)前在(zai)售的普通自(zi)住型(xing)商(shang)品房(fang)(fang)。

自住型商品房供應對象

根據限購(gou)規(gui)定(ding)，對(dui)擁(yong)有兩套及以上(shang)住(zhu)房的本市(shi)戶籍家庭(ting)實行限購(gou)。

非本市籍家庭持有(you)有(you)效(xiao)暫住(zhu)證，連續5年（含(han)）以上在本(ben)市繳納社保或(huo)個稅(shui)，可以購買(mai)一套住房。即(ji)名下(xia)無房或(huo)僅有(you)一套住房的本(ben)市戶籍家庭以及符合購房條件且名下(xia)無房的非(fei)本(ben)市籍家庭，都可以購買(mai)“自住型商品房”。

自住型商品房產權問題

1、共(gong)有(you)(you)產(chan)(chan)權房讓政府和(he)購(gou)買者(zhe)(zhe)共(gong)同享(xiang)有(you)(you)土(tu)地(di)和(he)房價(jia)的(de)(de)利(li)(li)益(yi)，并且共(gong)同承(cheng)擔土(tu)地(di)和(he)房產(chan)(chan)貶值的(de)(de)風險。由于產(chan)(chan)權及(ji)其共(gong)享(xiang)，大大壓縮了投機牟利(li)(li)的(de)(de)空間(jian)，將使(shi)共(gong)有(you)(you)產(chan)(chan)權房對投機者(zhe)(zhe)的(de)(de)吸引力大為降低(di)，也(ye)使(shi)共(gong)有(you)(you)產(chan)(chan)權房比經濟適用房更(geng)易于防控腐(fu)敗和(he)尋(xun)租。

2、隨著自(zi)住房“共有產(chan)權”性質的明確，預(yu)計(ji)未來自住(zhu)型(xing)商(shang)品房政(zheng)策也會(hui)有相應的微(wei)調。自住(zhu)型(xing)商(shang)品房是(shi)為了解決(jue)中端群體和“夾心層”的(de)需求，在購房(fang)人沒有經濟(ji)能(neng)力購買(mai)普通自住型(xing)商品房(fang)的(de)情況(kuang)下，由政府給予支持。所謂(wei)“共有產權”，就是買房(fang)者和政府共有產權。

3、自住房政策未來的(de)調整，應該涉及雙(shuang)方的(de)產(chan)權(quan)份額如(ru)何(he)確定(ding)，以(yi)及上市交易部(bu)分的(de)分配比例等。要做(zuo)到“再(zai)上市交(jiao)易時(shi)根據產權比例，把政府那部分拿(na)走”，首先需要(yao)明確(que)共有產(chan)(chan)權(quan)性質(zhi)，再確(que)定(ding)各自產(chan)(chan)權(quan)份額。“共有(you)產權”性質的(de)明確(que)，將(jiang)有助于自住房(fang)銷售、持有以及再上(shang)市等環節(jie)的(de)順利銜(xian)接，使其形成(cheng)一套完整的(de)運(yun)行機制。

4、自住房產權(quan)性質的(de)明確(que)，是(shi)自身發(fa)展的(de)水到(dao)渠成，同時(shi)也(ye)是(shi)我(wo)國保(bao)障房政策環(huan)境變化的(de)體現。自住房的(de)銷(xiao)售價格，可(ke)以(yi)做(zuo)到(dao)便(bian)宜30%，是因為政府(fu)(fu)在土地(di)出讓階段對房價(jia)進行提(ti)前鎖定，也就是低(di)房價(jia)來源于(yu)低(di)地(di)價(jia)。政府(fu)(fu)在地(di)價(jia)上的“讓利”，讓自住房(fang)具有了共有產(chan)權(quan)的特征。

自住型商品房的交易條件

自(zi)住型商品住房購房人(ren)取得房屋(wu)權證后，原則上5年內(nei)是(shi)不允許轉讓的。即便是(shi)滿了5年之期，也是有一(yi)定的限制條(tiao)件的，如有，應當按照屆時同地段商(shang)品住(zhu)房(fang)(fang)價格和該自住(zhu)型商(shang)品住(zhu)房(fang)(fang)購買時價格差(cha)價的30%交納(na)土地收益等(deng)價款。購房人(ren)將自住(zhu)(zhu)型(xing)商(shang)(shang)品(pin)住(zhu)(zhu)房轉讓后，不得再次購買自住(zhu)(zhu)型(xing)商(shang)(shang)品(pin)住(zhu)(zhu)房。

1、房地產開發企業在申請辦理相關手續之前，應在市住房城鄉建設委網站和銷售現場公示房屋套數、戶型、價格等信息。且根據相關規定，公示期不得少于15天，而對于(yu)購房(fang)家(jia)庭來說，也(ye)需要在這(zhe)個公示期內進(jin)行購房(fang)的(de)申請。之后，工作人員將對申請購房(fang)家(jia)庭的(de)資格審核，按照本市住房(fang)限購相關規定執行。

2、自住(zhu)型商品(pin)住(zhu)房(fang)項目的相關手(shou)續(xu)和備(bei)案辦理完成之后，將(jiang)由(you)開(kai)(kai)發(fa)公(gong)司向符(fu)合條件，通過審核(he)的申請者進(jin)行(xing)銷售。至于具(ju)體的選(xuan)(xuan)房(fang)順(shun)序，則將(jiang)由(you)房(fang)地產(chan)開(kai)(kai)發(fa)公(gong)司組織搖號，公(gong)平選(xuan)(xuan)房(fang)。與(yu)一(yi)些(xie)保障性住(zhu)房(fang)的搖號方式(shi)一(yi)樣，整個流程都需要公(gong)證公(gong)開(kai)(kai)。

3、自住型商品住房(fang)(fang)進行(xing)房(fang)(fang)屋權屬登記(ji)時，登記(ji)部(bu)門應將房(fang)(fang)屋性質登記(ji)為“自住型商品住房(fang)”。

自住型商品房如何選購

1、首先掌握(wo)開發商(shang)基本(ben)信息。要了解開發商(shang)資質是(shi)(shi)否齊全，修建(jian)的房屋是(shi)(shi)否合法，開發商(shang)資金是(shi)(shi)否雄厚，能不能如期交房等。

2、在優惠(hui)活(huo)動(dong)期間(jian)購(gou)房(fang)。一般自住型商品房(fang)售賣(mai)都會(hui)采取一定(ding)的購(gou)房(fang)優惠(hui)政策，通常會(hui)安排(pai)在節假日、開盤前后。千萬不要(yao)小看這些(xie)優惠(hui)活(huo)動(dong)，結算(suan)下(xia)來會(hui)省不少的費用。

3、觀察自(zi)住(zhu)型(xing)(xing)商品(pin)房所在(zai)地(di)理位置。自(zi)住(zhu)型(xing)(xing)商品(pin)房所在(zai)的(de)地(di)理位置很關鍵，關系到(dao)以(yi)后(hou)是否升值的(de)問題。根據你(ni)的(de)經濟能力，選擇更好的(de)地(di)理區(qu)位，以(yi)臨近(jin)醫院(yuan)、學(xue)校、車(che)站、商業街道(dao)等(deng)交(jiao)通(tong)便利、人流(liu)量大的(de)地(di)方為宜(yi)。或者(zhe)即將發展成為商業中心、交(jiao)通(tong)樞紐的(de)地(di)方。

4、選擇合(he)適(shi)的房(fang)(fang)屋戶型。一定要學會觀(guan)看戶型圖，了(le)解戶型結構(gou)，房(fang)(fang)屋面(mian)積，以(yi)及承重結構(gou)等，對以(yi)后的裝修和居住要心中有數。

5、注意房屋采光(guang)。一(yi)個好(hao)的住房，一(yi)定要確保(bao)(bao)陽光(guang)充足，每個房間的都有(you)足夠光(guang)源。另外，光(guang)照時間長短也是(shi)需要考慮的，一(yi)般以坐(zuo)北(bei)靠南(nan)或坐(zuo)南(nan)靠北(bei)為好(hao)，這樣能保(bao)(bao)證夏(xia)冬季節光(guang)照均勻(yun)。

6、選(xuan)擇合適的樓層(ceng)(ceng)(ceng)。具體樓層(ceng)(ceng)(ceng)的高矮根據個人喜好而定(ding)，但也要注(zhu)意，如果(guo)是在商(shang)業(ye)中心(xin)，建(jian)議選(xuan)高層(ceng)(ceng)(ceng)，避(bi)免噪聲(sheng)問題，如果(guo)是比較(jiao)擁擠，電梯吃緊或家中有(you)不便坐電梯人員的情況(kuang)，建(jian)議選(xuan)低(di)層(ceng)(ceng)(ceng)。

7、注意房(fang)屋周(zhou)圍(wei)綠化(hua)及附屬設施。自住(zhu)型商品房(fang)的綠化(hua)和附屬設施是(shi)(shi)否(fou)(fou)齊全，這(zhe)些都是(shi)(shi)需(xu)要(yao)考(kao)慮(lv)的地方，將來住(zhu)在這(zhe)里(li)生活是(shi)(shi)否(fou)(fou)便捷、居住(zhu)是(shi)(shi)否(fou)(fou)舒適。

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