什么是自住型商品房

自住型商(shang)品住房(fang)(fang)是指(zhi)房(fang)(fang)地產開發企業通(tong)過“限房價、競地價”等出讓(rang)的方式取得土(tu)地使用(yong)權，按限定(ding)銷售(shou)對(dui)象、限定(ding)銷售(shou)價格(ge)的原則，優先用(yong)于(yu)滿足居(ju)民(min)自住性(xing)、改善(shan)性(xing)住房需(xu)求的商品住房。

其套型建筑面積以90平米以(yi)下為主(zhu)，銷售均(jun)價(jia)原則上按照比同(tong)地段、同(tong)品質的商品住(zhu)房價(jia)格低30％左(zuo)右的水(shui)平確定。面向全(quan)市(shi)符合限購條件的家庭；購買此類住(zhu)房(fang)后五年(nian)內不得上(shang)市(shi)，五年(nian)后上(shang)市(shi)收益的30％上交財(cai)政。

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自住型商品房的優缺點

優(you)點：

1、周(zhou)圍(wei)設施：學區多，方便育兒。

2、環境：基本上都在開發(fa)區，無噪音(yin)，空氣好。

3、價(jia)格(ge)：目(mu)前是限價(jia)自(zi)住型(xing)商品房價(jia)格(ge)為一萬元，目(mu)前看(kan)來(lai)肯定是比較(jiao)高。

缺點：

1、距市區比較遠，只適合周邊工作的人(ren)。

2、地區(qu)布局：周(zhou)圍還有經濟適用(yong)房，都是(shi)高層的塔樓(lou)，密度比較高。

3、離市區遠，交(jiao)通不便。

自住型商品房的土地性質

1、土(tu)地流轉過(guo)程(cheng)與普通自(zi)住(zhu)(zhu)型(xing)商品房(fang)一樣(yang)。自(zi)住(zhu)(zhu)型(xing)商品房(fang)的土(tu)地并(bing)非(fei)政(zheng)策性劃(hua)撥或優(you)惠價出讓，而是經過(guo)跟自(zi)住(zhu)(zhu)型(xing)商品房(fang)一樣(yang)的招拍掛全過(guo)程(cheng)，開發商進行了激烈的叫(jiao)價和(he)拍賣，從形式上實現了公開和(he)公平。因此(ci)，自(zi)住(zhu)(zhu)型(xing)商品房(fang)的價格中，地價占有(you)50%以上的比重，甚至達到90%。這(zhe)與普通自住型商品房沒什么區別。

2、交易(yi)價(jia)格和上(shang)市(shi)交易(yi)過程與(yu)普通自住(zhu)型商品(pin)房基本一致。雖然自住(zhu)型商品(pin)房采取(qu)限價(jia)政策，售價(jia)只有(you)周(zhou)邊地段的70%左(zuo)右(you)，但(dan)定價(jia)機(ji)制是隨(sui)行(xing)就市(shi)，跟(gen)市(shi)場行(xing)情保持一(yi)致。此外，自住(zhu)型商品房是允許再上市(shi)轉為二手(shou)房的(de)，雖說要五(wu)年以(yi)后，且所得溢價(jia)收益的(de)30%要交給政府，但依舊(jiu)是可以按照(zhao)市(shi)場行情(qing)進行變現交易的。這兩(liang)點與普通自住型商品(pin)房無區別(bie)。

3、建(jian)筑質量和(he)風(feng)格(ge)與普(pu)通(tong)(tong)自(zi)(zi)住型(xing)商品房(fang)大體一(yi)致。自(zi)(zi)住型(xing)商品房(fang)的(de)承建(jian)開(kai)發(fa)商，基本是具有(you)(you)一(yi)定品牌影響力的(de)大型(xing)房(fang)地產(chan)企業（小企業基本拿不到地），雖說或(huo)(huo)許(xu)會(hui)有(you)(you)店大欺客(ke)之(zhi)嫌，但作為市領導(dao)的(de)面(mian)(mian)子工程，基本的(de)道(dao)德水準(zhun)還是會(hui)有(you)(you)的(de)。從建(jian)筑風(feng)格(ge)來說，目前上市的(de)自(zi)(zi)住型(xing)商品房(fang)，都設計成高(gao)層或(huo)(huo)小高(gao)層板樓，而非保障房(fang)通(tong)(tong)常意義的(de)塔樓；戶型(xing)面(mian)(mian)積從50多平(ping)米到135平米，更加豐富和(he)多樣。一些自住型自住型商品房(fang)(fang)主(zhu)打綠色環保(bao)、低密度花園(yuan)洋房(fang)(fang)、一梯兩戶(hu)、人車(che)分流、商業(ye)配(pei)套、配(pei)建(jian)學校幼兒園(yuan)，這都比保(bao)障房(fang)(fang)的品質(zhi)要強得(de)多，甚至不(bu)亞于目前(qian)在售(shou)的普通自住型商品房(fang)(fang)。

自住型商品房供應對象

根據限購(gou)規定，對擁有兩套及(ji)以上住房(fang)的本市戶籍家庭實行限購(gou)。

非本市籍家庭持(chi)有有效暫住證，連續5年（含）以上在本市繳納社保或(huo)個稅(shui)，可(ke)(ke)以購(gou)(gou)買(mai)(mai)一套住房(fang)。即名下無房(fang)或(huo)僅有(you)一套住房(fang)的本市戶籍(ji)家庭以及符合(he)購(gou)(gou)房(fang)條件且名下無房(fang)的非(fei)本市籍(ji)家庭，都可(ke)(ke)以購(gou)(gou)買(mai)(mai)“自住型商品房”。

自住型商品房產權問題

1、共有(you)產(chan)權(quan)房讓政府和購(gou)買(mai)者共同享有(you)土(tu)地和房價的(de)(de)利(li)益，并且共同承(cheng)擔土(tu)地和房產(chan)貶值的(de)(de)風險(xian)。由于產(chan)權(quan)及其共享，大大壓縮了投機牟(mou)利(li)的(de)(de)空(kong)間，將使共有(you)產(chan)權(quan)房對(dui)投機者的(de)(de)吸引力大為降低，也(ye)使共有(you)產(chan)權(quan)房比經濟適(shi)用房更易(yi)于防(fang)控(kong)腐敗和尋租。

2、隨著(zhu)自住房“共(gong)有產(chan)權”性質的(de)明確(que)，預計未來自(zi)住型商品房(fang)政策也會有相(xiang)應的(de)微調。自(zi)住型商品房(fang)是為了解決(jue)中端群體和(he)“夾心(xin)層”的需求，在購房人(ren)沒(mei)有經濟能力購買(mai)普通自住型(xing)商品房的情況(kuang)下，由政(zheng)府給(gei)予支持。所謂“共(gong)有(you)產(chan)權”，就是買房者和政府共(gong)有(you)產權。

3、自(zi)住房政策(ce)未(wei)來的調(diao)整，應該(gai)涉及雙方的產權份額(e)如何確定(ding)，以(yi)及上市交易部(bu)分的分配比例(li)等。要(yao)做到“再上(shang)市(shi)交易時(shi)根據(ju)產權比例，把政府那部分拿走(zou)”，首先需(xu)要明確共有產權性質，再確定(ding)各自產權份額。“共(gong)有(you)產權”性(xing)質的(de)明確(que)，將有助于自住(zhu)房(fang)銷(xiao)售、持(chi)有以及再上市等環節的(de)順利銜接，使其(qi)形(xing)成一(yi)套完(wan)整的(de)運行(xing)機制。

4、自(zi)住(zhu)房(fang)產權性質的(de)明確，是(shi)自(zi)身發展的(de)水到渠成，同時(shi)也是(shi)我國保障房(fang)政策環境(jing)變化的(de)體現。自(zi)住(zhu)房(fang)的(de)銷售(shou)價格，可以做(zuo)到便宜30%，是因為政(zheng)(zheng)府在土地出讓階段(duan)對房(fang)價(jia)進行提前鎖(suo)定(ding)，也(ye)就(jiu)是低房(fang)價(jia)來源于低地價(jia)。政(zheng)(zheng)府在地價(jia)上(shang)的“讓(rang)利”，讓自住(zhu)房(fang)具有了共有產權的特征。

自住型商品房的交易條件

自住型商品住房(fang)購房(fang)人取得房(fang)屋(wu)權證后，原(yuan)則上5年內是不允許轉讓的。即(ji)便是滿了5年之期，也是有一定的限(xian)制條件的，如有，應當按照屆時(shi)同地段商品(pin)住(zhu)房價格(ge)和該自住(zhu)型商品(pin)住(zhu)房購買時(shi)價格(ge)差價的30%交納土地收(shou)益等價款。購房(fang)(fang)人(ren)將自住(zhu)型(xing)(xing)商品(pin)住(zhu)房(fang)(fang)轉(zhuan)讓(rang)后(hou)，不得再次購買自住(zhu)型(xing)(xing)商品(pin)住(zhu)房(fang)(fang)。

1、房地產開發企業在申請辦理相關手續之前，應在市住房城鄉建設委網站和銷售現場公示房屋套數、戶型、價格等信息。且根據相關規定，公示期不得少于15天，而對于購房家庭來(lai)說(shuo)，也(ye)需要(yao)在這個公示(shi)期內(nei)進行(xing)購房的申請。之后(hou)，工作人員將對申請購房家庭的資格審核，按照本(ben)市住房限購相關規定執行(xing)。

2、自住(zhu)型商品住(zhu)房項目的相關手續(xu)和備(bei)案辦(ban)理完成之后，將(jiang)由(you)開(kai)發(fa)公(gong)司向符合條件(jian)，通過(guo)審核的申請者(zhe)進(jin)行銷售(shou)。至于具體的選(xuan)房順序，則將(jiang)由(you)房地產(chan)開(kai)發(fa)公(gong)司組織搖號，公(gong)平選(xuan)房。與一些保障性住(zhu)房的搖號方式一樣，整個流程都需要(yao)公(gong)證公(gong)開(kai)。

3、自(zi)住(zhu)型商品(pin)住(zhu)房進行房屋(wu)權屬登(deng)記時(shi)，登(deng)記部門(men)應將房屋(wu)性質登(deng)記為“自(zi)住型商品(pin)住房”。

自住型商品房如何選購

1、首先(xian)掌握開發(fa)商(shang)基本信息。要了解開發(fa)商(shang)資質是否齊全，修建的房(fang)屋是否合法，開發(fa)商(shang)資金(jin)是否雄厚，能不(bu)能如(ru)期(qi)交(jiao)房(fang)等。

2、在優(you)惠(hui)活動(dong)期間購(gou)房(fang)。一(yi)般自(zi)住(zhu)型商品房(fang)售賣都(dou)會采取(qu)一(yi)定(ding)的購(gou)房(fang)優(you)惠(hui)政策(ce)，通常(chang)會安排在節假日、開盤(pan)前后。千萬不(bu)要小看(kan)這些優(you)惠(hui)活動(dong)，結算下(xia)來(lai)會省不(bu)少的費用。

3、觀察(cha)自(zi)住(zhu)型商(shang)(shang)品房所在地(di)理位(wei)置。自(zi)住(zhu)型商(shang)(shang)品房所在的(de)地(di)理位(wei)置很(hen)關(guan)鍵，關(guan)系(xi)到以(yi)后是否(fou)升(sheng)值的(de)問(wen)題。根據你的(de)經(jing)濟能力(li)，選(xuan)擇更(geng)好(hao)的(de)地(di)理區(qu)位(wei)，以(yi)臨近醫院、學校、車(che)站、商(shang)(shang)業街道等交(jiao)通便利、人流量大的(de)地(di)方為宜。或者即將發展(zhan)成為商(shang)(shang)業中心、交(jiao)通樞紐的(de)地(di)方。

4、選擇合(he)適的房(fang)屋(wu)戶型。一定要(yao)學(xue)會觀看戶型圖，了解戶型結(jie)構，房(fang)屋(wu)面(mian)積(ji)，以及承(cheng)重(zhong)結(jie)構等，對以后的裝(zhuang)修和居住(zhu)要(yao)心中有數。

5、注(zhu)意房(fang)屋采光(guang)。一(yi)個(ge)好(hao)的住房(fang)，一(yi)定(ding)要確保陽(yang)光(guang)充足，每個(ge)房(fang)間的都有足夠光(guang)源。另外，光(guang)照時間長短也是需要考慮的，一(yi)般以坐(zuo)北靠南(nan)或坐(zuo)南(nan)靠北為好(hao)，這樣能保證夏冬(dong)季節光(guang)照均勻。

6、選(xuan)擇合適的樓層(ceng)。具體樓層(ceng)的高(gao)矮根據(ju)個(ge)人喜(xi)好而定(ding)，但(dan)也要注意，如(ru)果(guo)是在商(shang)業中心，建議(yi)選(xuan)高(gao)層(ceng)，避免噪聲(sheng)問題，如(ru)果(guo)是比較擁擠(ji)，電(dian)梯(ti)吃緊或家中有不便(bian)坐電(dian)梯(ti)人員的情況，建議(yi)選(xuan)低層(ceng)。

7、注意房屋周圍綠化(hua)及附屬(shu)設施。自住(zhu)(zhu)型商品(pin)房的綠化(hua)和附屬(shu)設施是(shi)否(fou)齊全，這些都是(shi)需要(yao)考慮的地方，將來住(zhu)(zhu)在這里生活是(shi)否(fou)便捷(jie)、居(ju)住(zhu)(zhu)是(shi)否(fou)舒適。

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