一、工業地產是什么意思
工業(ye)地(di)(di)產是(shi)指工業(ye)類(lei)土地(di)(di)使用性質(zhi)的(de)所有毛地(di)(di)、熟地(di)(di),以(yi)及該(gai)類(lei)土地(di)(di)上的(de)建(jian)筑(zhu)物(wu)和(he)附屬物(wu),有別于住宅、商業(ye)和(he)綜合類(lei)用地(di)(di)以(yi)外(wai)的(de)第四種性質(zhi)用地(di)(di)。工業(ye)類(lei)土地(di)(di)上的(de)可建(jian)建(jian)筑(zhu)物(wu)用途有較大的(de)范(fan)圍(wei),其中包括工業(ye)制造廠房、物(wu)流倉(cang)庫及工業(ye)研(yan)發(fa)樓宇等。
在我國,工業房地產的土地批租年限為50年。工(gong)業地產開(kai)發企業在獲得工(gong)業用地以(yi)后,要基于企業的需求(qiu)展開(kai)相關工(gong)業建筑項目開(kai)發,收獲相應的效益。
二、工業地產的特點有哪些
1、大投資
工業(ye)地(di)產(chan)的(de)(de)開發區別于傳(chuan)統的(de)(de)以政府導向為(wei)主要方式的(de)(de)開發區建設過(guo)程,一個重(zhong)要特點就是(shi)對工業(ye)地(di)產(chan)開發商(shang)的(de)(de)資(zi)金實力要求較(jiao)高,這樣才能(neng)保證前期開發區所(suo)需(xu)的(de)(de)資(zi)金投入。
工(gong)業(ye)(ye)(ye)地(di)(di)產資金(jin)占用周(zhou)期(qi)較(jiao)長,投資回(hui)收期(qi)限大于(yu)住宅地(di)(di)產與(yu)商(shang)業(ye)(ye)(ye)地(di)(di)產,這一特點成為資金(jin)不(bu)足(zu)的(de)(de)中小開發(fa)企業(ye)(ye)(ye)的(de)(de)進入(ru)門檻。工(gong)業(ye)(ye)(ye)地(di)(di)產的(de)(de)投資規模(mo),前期(qi)投入(ru)范圍從十幾(ji)(ji)個(ge)億(yi)到(dao)幾(ji)(ji)十個(ge)億(yi),招(zhao)商(shang)、管理運(yun)營(ying)等方面的(de)(de)投入(ru)也高得驚人,而投資回(hui)收期(qi)則有(you)的(de)(de)長達(da)十幾(ji)(ji)年,資金(jin)實(shi)力稍(shao)有(you)不(bu)足(zu),就會出現資金(jin)斷鏈(lian)的(de)(de)情況。因此工(gong)業(ye)(ye)(ye)地(di)(di)產的(de)(de)運(yun)作需要一定實(shi)力的(de)(de)投資開發(fa)商(shang)參與(yu),這是工(gong)業(ye)(ye)(ye)地(di)(di)產大投資的(de)(de)特點所決定的(de)(de)。
2、快速啟動
基(ji)礎(chu)設施建設是(shi)(shi)園(yuan)區(qu)快(kuai)速啟(qi)動、形(xing)成雛形(xing)的(de)(de)基(ji)礎(chu)。基(ji)礎(chu)設施是(shi)(shi)指交通(tong)(tong)、通(tong)(tong)訊、能(neng)源(yuan)供應、水電管道等基(ji)礎(chu)硬件。在投(tou)資者對投(tou)資地進(jin)行考察(cha)時,基(ji)礎(chu)設施通(tong)(tong)常是(shi)(shi)最先引(yin)起注(zhu)(zhu)意的(de)(de)因(yin)素。只有過硬的(de)(de)基(ji)礎(chu)設施,才能(neng)達到吸引(yin)優(you)秀項目/企業(ye)的(de)(de)入(ru)(ru)駐(zhu)。供水、供電、通(tong)(tong)訊、道路(lu)、環保、治安等方(fang)面有力的(de)(de)保障,是(shi)(shi)投(tou)資者入(ru)(ru)駐(zhu)項目得以如期開工的(de)(de)必要條件,自然也是(shi)(shi)其(qi)關注(zhu)(zhu)的(de)(de)重點(dian)。另外,近(jin)年來許多國外投(tou)資者不僅注(zhu)(zhu)重生產設施的(de)(de)完備,更將注(zhu)(zhu)意力放在投(tou)資地是(shi)(shi)否(fou)可以為其(qi)提供高(gao)品(pin)質的(de)(de)生活、娛樂和(he)休閑設施。
3、提供增值服務
目前我國(guo)大部分經濟技術開發(fa)區發(fa)展(zhan)(zhan)的一個(ge)重(zhong)要制約因素是(shi)“人氣不足”、“商氣不旺”。分析(xi)其原因,與(yu)第三產業(ye)(ye)(ye)發(fa)展(zhan)(zhan)滯后有很大關系。針對這種情況,開發(fa)區應主動出擊,著力(li)發(fa)展(zhan)(zhan)那些適合二三產聯動的產業(ye)(ye)(ye),促進第三產業(ye)(ye)(ye)的發(fa)展(zhan)(zhan),特(te)別是(shi)生(sheng)產、生(sheng)活配套及專業(ye)(ye)(ye)服(fu)務(wu)領域,同時加強教育業(ye)(ye)(ye)、醫療衛生(sheng)、文化(hua)業(ye)(ye)(ye)、科技和體(ti)育等(deng)行業(ye)(ye)(ye)的發(fa)展(zhan)(zhan)。
4、追求長期穩定回報
工業地產的(de)(de)另一個特點就是(shi)(shi)開(kai)發商追求投(tou)(tou)資(zi)(zi)回(hui)報(bao)(bao)的(de)(de)穩定性(xing)與長期性(xing),而不是(shi)(shi)追求短期內(nei)的(de)(de)投(tou)(tou)資(zi)(zi)收益。工業地(di)產的(de)(de)長期回(hui)報(bao)(bao)是(shi)(shi)建立在開(kai)發商大(da)規模資(zi)(zi)金投(tou)(tou)入、提(ti)供附(fu)加服(fu)務的(de)(de)基礎上的(de)(de),因此對于工業地(di)產的(de)(de)投(tou)(tou)資(zi)(zi)商來講,投(tou)(tou)資(zi)(zi)工業地(di)產除了(le)考(kao)慮地(di)理因素(su),更多的(de)(de)是(shi)(shi)考(kao)慮政策(ce)因素(su)和回(hui)報(bao)(bao)率。