一、產業地產的融資方式是什么 ?

融資方式是“投融管退”中相當重要的一環，對于產業地產來說，以持有型物業運營為主的，融資方式就顯得更為重要，那么你知道產業地產的融資方(fang)式是什么嗎？

1、銀行貸款

銀(yin)行貸(dai)(dai)款(kuan)是最常規的地(di)產(chan)融資渠道(dao)。產(chan)業地(di)產(chan)多(duo)(duo)是偏(pian)遠(yuan)的工業用地(di)，在(zai)銀(yin)行貸(dai)(dai)款(kuan)抵押方面幾乎沒有(you)太多(duo)(duo)價值，銀(yin)行也很難對(dui)此進行估值和冒險貸(dai)(dai)款(kuan)。

同時，產業(ye)園區(qu)的(de)實際資(zi)(zi)金(jin)(jin)需求與銀行各類(lei)資(zi)(zi)金(jin)(jin)在期(qi)限上(shang)存在一(yi)定的(de)錯配，且銀行對項目資(zi)(zi)本金(jin)(jin)比例要求較高(gao)并需提供擔保，融資(zi)(zi)成本較高(gao)；銀行對園區(qu)貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)也(ye)是基于未來有(you)現(xian)(xian)(xian)金(jin)(jin)流(liu)(liu)的(de)進行貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)，且貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)要經過(guo)風險評估、貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)審(shen)批等(deng)一(yi)系(xi)列流(liu)(liu)程，對貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)的(de)還款(kuan)(kuan)來源、現(xian)(xian)(xian)金(jin)(jin)流(liu)(liu)等(deng)有(you)相關(guan)要求。而現(xian)(xian)(xian)在很多產業(ye)園區(qu)早期(qi)只能產生(sheng)較少的(de)現(xian)(xian)(xian)金(jin)(jin)流(liu)(liu)或者不產生(sheng)現(xian)(xian)(xian)金(jin)(jin)流(liu)(liu)，難以覆蓋貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)本息，就難以獲得(de)銀行貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)。

2、基金融資

也(ye)就是(shi)產(chan)業基(ji)金(jin)(jin)融資(zi)，近年(nian)來，產(chan)業基(ji)金(jin)(jin)得到長(chang)足發展。部分私(si)募基(ji)金(jin)(jin)投資(zi)者已(yi)經(jing)變得更加理性和(he)成熟(shu)，往往能夠承(cheng)受8-10年(nian)的(de)(de)投資(zi)回報期，這已(yi)經(jing)契合了產(chan)業地產(chan)的(de)(de)特性。

近年來(lai)，密集的(de)(de)產(chan)(chan)業(ye)地(di)產(chan)(chan)私募基金涌(yong)現，與市場資(zi)金的(de)(de)供給量(liang)大有(you)關(guan)聯，尤其是從傳統地(di)產(chan)(chan)領(ling)域擠壓而出、具有(you)強(qiang)烈(lie)避險(xian)需求的(de)(de)大量(liang)資(zi)金，以及看好國內產(chan)(chan)業(ye)地(di)產(chan)(chan)前景的(de)(de)海外資(zi)本，成(cheng)為產(chan)(chan)業(ye)地(di)產(chan)(chan)基金的(de)(de)踴(yong)躍參與者。

當(dang)(dang)下在中國產業地(di)產領域，能夠比(bi)較順(shun)暢利用基金(jin)形式進行融資的(de)(de)，首推物流地(di)產，這個(ge)從普(pu)洛斯頻繁的(de)(de)物流地(di)產基金(jin)案例當(dang)(dang)中已經體現得(de)非常(chang)充分。此外(wai)，針對綜合性產業園區(qu)開發類的(de)(de)基金(jin)也開始逐漸成(cheng)熟起(qi)來。

3、夾層融資

夾層(ceng)融(rong)資(zi)是(shi)(shi)指在風險和(he)回報(bao)方面介于優先(xian)債務和(he)股本融(rong)資(zi)之間的(de)(de)一(yi)種(zhong)融(rong)資(zi)形式。是(shi)(shi)一(yi)種(zhong)無(wu)擔保的(de)(de)長期債務，表面上看(kan)起(qi)(qi)來是(shi)(shi)股權轉讓(rang)，但實際約定(ding)未來回購，并(bing)以差價作(zuo)為利息或支付約定(ding)利息。在很(hen)多情況下起(qi)(qi)到“過橋”融(rong)資(zi)的(de)(de)作(zuo)用，一(yi)般期限是(shi)(shi)一(yi)到兩年(nian)。例如(ru)，做房(fang)地產夾層(ceng)融(rong)資(zi)，從企(qi)業拿(na)到土地到取得(de)開發(fa)貸之間的(de)(de)資(zi)金需求由夾層(ceng)融(rong)資(zi)來滿足。

這種(zhong)融資(zi)方式，股(gu)債間可以(yi)靈活變(bian)換，可謂“進可攻退可守”。產業地產領導者(zhe)華夏幸(xing)福基業，就非常擅長這種(zhong)靈活機動的融資(zi)形式。

4、債權融資

也可以稱為“債權(quan)轉(zhuan)讓(rang)式(shi)融(rong)資”。這是一(yi)(yi)種較為常見的(de)(de)融(rong)資形式(shi)，即將(jiang)自(zi)己享有的(de)(de)債權(quan)以一(yi)(yi)定現金(jin)作價(jia)賣給第(di)三方，相當于以一(yi)(yi)定的(de)(de)成本提前(qian)回收(shou)了這部分現金(jin)，加快(kuai)了債權(quan)盤活和資金(jin)周轉(zhuan)速度，很多處于快(kuai)速擴張期的(de)(de)公司都會傾向于采取這種融(rong)資方式(shi)。

5、債務重組

這(zhe)(zhe)是一(yi)種巧(qiao)妙的融(rong)資方式，債(zhai)務快到期了，就來(lai)個乾坤(kun)大挪移(yi)，將這(zhe)(zhe)筆(bi)(bi)債(zhai)務轉讓給別家，相當于(yu)延(yan)長了還款日期，或者(zhe)說就是又借到一(yi)筆(bi)(bi)新(xin)的融(rong)資。

6、永續債

銀根緊縮的環境下，被(bei)稱為“債(zhai)(zhai)券里的股票”的永續債(zhai)(zhai)開(kai)始活(huo)躍，受到企(qi)(qi)業追捧。由(you)于(yu)永續債(zhai)(zhai)不設還(huan)款期限，同(tong)時可(ke)不計入公司債(zhai)(zhai)務，企(qi)(qi)業可(ke)在進行高額融(rong)資的同(tong)時規避負債(zhai)(zhai)率被(bei)拉(la)高的風險；對(dui)于(yu)投資者來說，利息較高的永續債(zhai)(zhai)可(ke)為其提供(gong)長期而穩定的現金收(shou)益，堪(kan)稱雙贏。

7、園區PPP

園區(qu)PPP是基于產(chan)業(ye)園區(qu)這(zhe)種公共服務產(chan)品的(de)政(zheng)企合(he)伙模式，其本質仍然是一種融資手段。

PPP模(mo)式是公共基礎(chu)設施建設中發展起來的(de)一種(zhong)(zhong)優化的(de)項目融資(zi)與實(shi)施模(mo)式，這(zhe)是一種(zhong)(zhong)以各參與方的(de)“雙(shuang)贏”或“多贏”為合(he)作(zuo)理念(nian)的(de)現(xian)代融資(zi)模(mo)式。

8、售后回租式融資租賃

售后回(hui)租(zu)(zu)(zu)(zu)是將自(zi)制(zhi)或外購的(de)資(zi)產出(chu)(chu)售，然(ran)后向買方租(zu)(zu)(zu)(zu)回(hui)使(shi)用(yong)。回(hui)租(zu)(zu)(zu)(zu)是承(cheng)租(zu)(zu)(zu)(zu)人(ren)將其(qi)所擁有的(de)物(wu)品出(chu)(chu)售給出(chu)(chu)租(zu)(zu)(zu)(zu)人(ren)，再從出(chu)(chu)租(zu)(zu)(zu)(zu)人(ren)手里將該物(wu)品重新(xin)租(zu)(zu)(zu)(zu)回(hui)，此種租(zu)(zu)(zu)(zu)賃形式(shi)稱(cheng)為回(hui)租(zu)(zu)(zu)(zu)。采用(yong)這種租(zu)(zu)(zu)(zu)賃方式(shi)可使(shi)承(cheng)租(zu)(zu)(zu)(zu)人(ren)迅速回(hui)收購買物(wu)品的(de)資(zi)金(jin)，加速資(zi)金(jin)周轉。

9、REITs

即房(fang)地(di)(di)產信托投資(zi)基金。房(fang)地(di)(di)產證券(quan)化(hua)(hua)就(jiu)是把流動性較低(di)的(de)、非證券(quan)形態的(de)房(fang)地(di)(di)產投資(zi)，直接轉(zhuan)化(hua)(hua)為資(zi)本市場上(shang)的(de)證券(quan)資(zi)產的(de)金融(rong)交易(yi)過程。房(fang)地(di)(di)產證券(quan)化(hua)(hua)包括(kuo)房(fang)地(di)(di)產項目融(rong)資(zi)證券(quan)化(hua)(hua)和房(fang)地(di)(di)產抵(di)押(ya)貸款證券(quan)化(hua)(hua)兩種基本形式。

10、互聯網金融

互聯(lian)網(wang)金(jin)融(rong)(rong)(rong)是傳統金(jin)融(rong)(rong)(rong)機構與(yu)互聯(lian)網(wang)企(qi)業利用互聯(lian)網(wang)技(ji)術和信(xin)(xin)息通(tong)信(xin)(xin)技(ji)術實現資(zi)(zi)金(jin)融(rong)(rong)(rong)通(tong)、支(zhi)付、投(tou)資(zi)(zi)和信(xin)(xin)息中(zhong)介服(fu)務的新(xin)型(xing)金(jin)融(rong)(rong)(rong)業務模式，已(yi)經日益(yi)成為一(yi)種新(xin)興的金(jin)融(rong)(rong)(rong)創新(xin)模式和企(qi)業融(rong)(rong)(rong)資(zi)(zi)渠道，但由(you)于相關法(fa)律法(fa)規不(bu)健(jian)全、監管(guan)存在(zai)漏(lou)洞、互聯(lian)網(wang)金(jin)融(rong)(rong)(rong)企(qi)業風(feng)險控制能力較弱等原因，近年(nian)來也頻(pin)發(fa)惡意違約，造成了巨大的風(feng)險，國家(jia)正在(zai)不(bu)斷對互聯(lian)網(wang)金(jin)融(rong)(rong)(rong)加(jia)強(qiang)監管(guan)。

11、公司債

無論是A股(gu)還是在港(gang)股(gu)都有發(fa)債(zhai)(zhai)(zhai)融資(zi)的(de)渠(qu)道，A股(gu)有企業債(zhai)(zhai)(zhai)、公(gong)司(si)債(zhai)(zhai)(zhai)、短期融資(zi)票據(ju)等等，現在還新增加了(le)“一帶(dai)一路”公(gong)司(si)債(zhai)(zhai)(zhai)，而(er)在香港(gang)資(zi)本市場(chang)則有“點心(xin)債(zhai)(zhai)(zhai)”、可轉債(zhai)(zhai)(zhai)、優先票據(ju)等。

12、ABS（資產證券化）

資(zi)產(chan)(chan)支持證券(quan)（AssetBackedSecurities，ABS）又叫資(zi)產(chan)(chan)證券(quan)化(hua)，是(shi)以(yi)(yi)一(yi)定現(xian)(xian)金流(liu)為依托(tuo)，將(jiang)其(qi)進行結(jie)構(gou)化(hua)包裝，形(xing)成可以(yi)(yi)上(shang)市交易(yi)的(de)(de)(de)(de)證券(quan)化(hua)產(chan)(chan)品的(de)(de)(de)(de)過程。其(qi)整(zheng)個交易(yi)過程主(zhu)要(yao)涉(she)及原始權(quan)益所有(you)(you)人(ren)(ren)、特殊(shu)目的(de)(de)(de)(de)載體(ti)（SPV）、投資(zi)者(zhe)幾(ji)方，同(tong)時(shi)涉(she)及相關中介機(ji)構(gou)。權(quan)益所有(you)(you)人(ren)(ren)將(jiang)資(zi)產(chan)(chan)（通常為現(xian)(xian)金流(liu)）出售給特殊(shu)目的(de)(de)(de)(de)載體(ti)，特殊(shu)目的(de)(de)(de)(de)載體(ti)經(jing)資(zi)產(chan)(chan)結(jie)構(gou)化(hua)整(zheng)合向投資(zi)者(zhe)發(fa)行證券(quan)，收(shou)回現(xian)(xian)金付給權(quan)益所有(you)(you)人(ren)(ren)，在(zai)以(yi)(yi)后(hou)的(de)(de)(de)(de)年度以(yi)(yi)每年的(de)(de)(de)(de)現(xian)(xian)金流(liu)支撐證券(quan)本息的(de)(de)(de)(de)償(chang)還。在(zai)企(qi)業的(de)(de)(de)(de)資(zi)產(chan)(chan)證券(quan)化(hua)業務之(zhi)中，所出售的(de)(de)(de)(de)并不是(shi)企(qi)業的(de)(de)(de)(de)某項(xiang)資(zi)產(chan)(chan)，而是(shi)未來的(de)(de)(de)(de)現(xian)(xian)金流(liu)量(liang)，更確切的(de)(de)(de)(de)說是(shi)企(qi)業擁有(you)(you)的(de)(de)(de)(de)收(shou)取某項(xiang)費用的(de)(de)(de)(de)債權(quan)。

二、產業地產融資要注意什么細節

1、根據項目開發周期安排，確定分階段的資金需求。確定項目科學合理的(de)(de)開發(fa)周期，考慮項目的(de)(de)實際情(qing)況，以及(ji)自(zi)有(you)資金和市場行情(qing)狀(zhuang)況，根據每(mei)一期的(de)(de)建設(she)規模(mo)，計算出(chu)(chu)總的(de)(de)資金需(xu)求(qiu)量，在分析(xi)企業內部可用于項目建設(she)的(de)(de)自(zi)有(you)資金后，再提出(chu)(chu)該(gai)階段(duan)的(de)(de)融資需(xu)求(qiu)計劃。

在每一期的開發計(ji)劃中，對(dui)項(xiang)(xiang)目的現金(jin)流量(liang)進行合理(li)預(yu)測。要(yao)區(qu)分出售(shou)物業與自(zi)持物業的比(bi)例，測算項(xiang)(xiang)目現金(jin)流量(liang)的大(da)小(xiao)，及(ji)對(dui)資金(jin)需(xu)求規模(mo)和使(shi)用期限(xian)的長(chang)短，以(yi)便(bian)于(yu)進行融資時，確定是(shi)選(xuan)擇采取(qu)債(zhai)務融資，還是(shi)權益融資的方式(shi)，如(ru)選(xuan)擇債(zhai)務融資，則應考(kao)慮是(shi)短期性或者長(chang)期性資金(jin)需(xu)求。

2、對項目未來的盈利能力及發展前景進行評估。如果未來項(xiang)目的盈利(li)能(neng)力越強(qiang)，財(cai)務(wu)狀況好，資產變(bian)現能(neng)力強(qiang)，承(cheng)擔財(cai)務(wu)風險的能(neng)力就強(qiang)，且項(xiang)目未來的投(tou)資利(li)潤率(lv)高于債務(wu)融資成本(ben)(ben)，負債越多，項(xiang)目的凈資產收益率(lv)就越高，對企業發展(zhan)及權益資本(ben)(ben)所(suo)有者就越有利(li)，這種情況下，債務(wu)籌資是一種不錯的選(xuan)擇。

3、要考慮不同融資方式的融資成本和風險。進行項目融(rong)資(zi)(zi)(zi)，首先(xian)要符(fu)合國(guo)家的(de)法(fa)律(lv)法(fa)規，滿(man)足合法(fa)性原則。另外，不同融(rong)資(zi)(zi)(zi)方(fang)式有(you)不同的(de)資(zi)(zi)(zi)金成本，應分(fen)析和比較各種融(rong)資(zi)(zi)(zi)方(fang)式資(zi)(zi)(zi)金成本的(de)高(gao)低(di)，盡量選擇資(zi)(zi)(zi)金成本低(di)、融(rong)資(zi)(zi)(zi)風(feng)險小的(de)融(rong)資(zi)(zi)(zi)方(fang)式。