一、產業地產的融資方式是什么 ?

融資方式是“投融管退”中相當重要的一環，對于產業地產來說，以持有型物業運營為主的，融資方式就顯得更為重要，那么你知道產業地產的(de)融資方(fang)式是(shi)什么嗎？

1、銀行貸款

銀行(xing)貸(dai)(dai)款(kuan)是(shi)最常規的(de)地(di)產(chan)融資渠(qu)道。產(chan)業地(di)產(chan)多是(shi)偏(pian)遠(yuan)的(de)工業用地(di)，在銀行(xing)貸(dai)(dai)款(kuan)抵押(ya)方面幾乎(hu)沒有太多價值(zhi)，銀行(xing)也很難(nan)對此(ci)進行(xing)估值(zhi)和冒(mao)險(xian)貸(dai)(dai)款(kuan)。

同時，產(chan)業園區(qu)的實(shi)際資(zi)金(jin)需(xu)求與(yu)銀(yin)(yin)行(xing)各類(lei)資(zi)金(jin)在期限上存(cun)在一定的錯配，且(qie)銀(yin)(yin)行(xing)對項目(mu)資(zi)本(ben)金(jin)比例要求較高(gao)并需(xu)提供擔保(bao)，融(rong)資(zi)成本(ben)較高(gao)；銀(yin)(yin)行(xing)對園區(qu)貸(dai)款(kuan)也是(shi)基于未(wei)來(lai)有(you)現(xian)(xian)金(jin)流(liu)的進行(xing)貸(dai)款(kuan)，且(qie)貸(dai)款(kuan)要經(jing)過(guo)風險評估、貸(dai)款(kuan)審(shen)批(pi)等(deng)一系列流(liu)程，對貸(dai)款(kuan)的還款(kuan)來(lai)源、現(xian)(xian)金(jin)流(liu)等(deng)有(you)相關(guan)要求。而(er)現(xian)(xian)在很多產(chan)業園區(qu)早期只能產(chan)生(sheng)較少的現(xian)(xian)金(jin)流(liu)或者不(bu)產(chan)生(sheng)現(xian)(xian)金(jin)流(liu)，難以覆蓋貸(dai)款(kuan)本(ben)息，就難以獲得銀(yin)(yin)行(xing)貸(dai)款(kuan)。

2、基金融資

也就是產業基金融資，近年來，產業基金得(de)到(dao)長足發展。部分私募基金投資者已經變(bian)得(de)更加理性和成熟，往往能夠承受(shou)8-10年的投資回報期，這(zhe)已經契(qi)合了產業地產的特性。

近年(nian)來，密集的產(chan)業地產(chan)私募基(ji)金涌現，與(yu)市(shi)場資金的供給量大有(you)關聯，尤(you)其是從傳統地產(chan)領域擠壓而出、具有(you)強(qiang)烈避險需求的大量資金，以及看好(hao)國內產(chan)業地產(chan)前(qian)景(jing)的海(hai)外資本，成為產(chan)業地產(chan)基(ji)金的踴躍參與(yu)者。

當下在中(zhong)國產(chan)(chan)業(ye)地(di)產(chan)(chan)領域，能夠比(bi)較順暢利用基(ji)金形式進行融資的(de)，首推物流地(di)產(chan)(chan)，這個從(cong)普洛斯(si)頻(pin)繁的(de)物流地(di)產(chan)(chan)基(ji)金案例當中(zhong)已(yi)經(jing)體現得(de)非常(chang)充分。此(ci)外，針對綜合性產(chan)(chan)業(ye)園(yuan)區開(kai)發(fa)類的(de)基(ji)金也開(kai)始逐漸成熟起來。

3、夾層融資

夾層融資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)是指在風險和回報方面介于優先債務和股本融資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)之(zhi)(zhi)間(jian)的一種(zhong)融資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)形式。是一種(zhong)無(wu)擔(dan)保的長期債務，表面上看(kan)起(qi)來(lai)是股權轉讓，但(dan)實(shi)際約定未來(lai)回購，并以差價(jia)作為利息或(huo)支付約定利息。在很多情況下(xia)起(qi)到“過橋”融資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)的作用，一般期限是一到兩年。例如，做房地產夾層融資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)，從企(qi)業拿(na)到土地到取得開(kai)發貸之(zhi)(zhi)間(jian)的資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)金需求由夾層融資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)來(lai)滿足。

這(zhe)種(zhong)融資方式，股(gu)債間可(ke)(ke)以靈活(huo)變換，可(ke)(ke)謂“進可(ke)(ke)攻(gong)退可(ke)(ke)守”。產(chan)(chan)業地(di)產(chan)(chan)領導者華夏幸福基業，就(jiu)非常擅長(chang)這(zhe)種(zhong)靈活(huo)機動的(de)融資形式。

4、債權融資

也可以(yi)稱為“債(zhai)權轉(zhuan)讓式(shi)(shi)融(rong)(rong)資(zi)”。這(zhe)是一(yi)種較為常見的融(rong)(rong)資(zi)形式(shi)(shi)，即(ji)將自己享(xiang)有的債(zhai)權以(yi)一(yi)定現(xian)金作價(jia)賣給第三(san)方，相當(dang)于(yu)以(yi)一(yi)定的成本提前回收(shou)了(le)這(zhe)部分現(xian)金，加快(kuai)了(le)債(zhai)權盤活和資(zi)金周轉(zhuan)速度，很多處于(yu)快(kuai)速擴(kuo)張期的公司都會傾向于(yu)采取(qu)這(zhe)種融(rong)(rong)資(zi)方式(shi)(shi)。

5、債務重組

這是一種巧妙的(de)融資方式，債務(wu)快到(dao)期了，就來個(ge)乾(qian)坤(kun)大挪移(yi)，將(jiang)這筆(bi)債務(wu)轉讓(rang)給別家(jia)，相當于延長了還款日(ri)期，或(huo)者說(shuo)就是又(you)借到(dao)一筆(bi)新的(de)融資。

6、永續債

銀根緊縮的(de)環境下，被稱為(wei)“債(zhai)(zhai)券里的(de)股票(piao)”的(de)永(yong)續(xu)(xu)債(zhai)(zhai)開始活躍，受(shou)到(dao)企(qi)業追捧。由(you)于(yu)永(yong)續(xu)(xu)債(zhai)(zhai)不(bu)設還款(kuan)期限，同(tong)時可(ke)不(bu)計入公司債(zhai)(zhai)務，企(qi)業可(ke)在(zai)進行高額(e)融資的(de)同(tong)時規避負債(zhai)(zhai)率被拉高的(de)風險(xian)；對于(yu)投資者來說，利息較高的(de)永(yong)續(xu)(xu)債(zhai)(zhai)可(ke)為(wei)其提供長期而穩定的(de)現金收益，堪稱雙(shuang)贏。

7、園區PPP

園(yuan)區PPP是基于產(chan)業(ye)園(yuan)區這種公共(gong)服務產(chan)品的政(zheng)企合伙模式，其本質仍然(ran)是一種融(rong)資(zi)手段。

PPP模(mo)式(shi)(shi)是公共基(ji)礎設施建(jian)設中發(fa)展起來的(de)(de)一(yi)種(zhong)優化的(de)(de)項目融資(zi)與(yu)實施模(mo)式(shi)(shi)，這是一(yi)種(zhong)以各參與(yu)方(fang)的(de)(de)“雙贏”或(huo)“多(duo)贏”為合作理(li)念的(de)(de)現(xian)代(dai)融資(zi)模(mo)式(shi)(shi)。

8、售后回租式融資租賃

售(shou)后回(hui)租是將(jiang)自(zi)制或外(wai)購(gou)的(de)資產(chan)出售(shou)，然后向買方租回(hui)使(shi)用。回(hui)租是承租人(ren)將(jiang)其所擁有的(de)物品出售(shou)給出租人(ren)，再從出租人(ren)手里將(jiang)該物品重新租回(hui)，此種(zhong)租賃(lin)形式稱(cheng)為(wei)回(hui)租。采用這種(zhong)租賃(lin)方式可(ke)使(shi)承租人(ren)迅速回(hui)收購(gou)買物品的(de)資金，加速資金周(zhou)轉。

9、REITs

即(ji)房(fang)(fang)地(di)產信托(tuo)投資基(ji)金。房(fang)(fang)地(di)產證(zheng)券(quan)化就(jiu)是把流動(dong)性(xing)較低的、非證(zheng)券(quan)形(xing)態(tai)的房(fang)(fang)地(di)產投資，直(zhi)接轉化為資本(ben)市場上的證(zheng)券(quan)資產的金融交易(yi)過(guo)程。房(fang)(fang)地(di)產證(zheng)券(quan)化包括房(fang)(fang)地(di)產項目融資證(zheng)券(quan)化和(he)房(fang)(fang)地(di)產抵押貸款證(zheng)券(quan)化兩種基(ji)本(ben)形(xing)式(shi)。

10、互聯網金融

互聯(lian)(lian)網金(jin)融(rong)是傳統金(jin)融(rong)機構與互聯(lian)(lian)網企業利(li)用互聯(lian)(lian)網技(ji)(ji)術(shu)和信息(xi)通(tong)信技(ji)(ji)術(shu)實現資金(jin)融(rong)通(tong)、支(zhi)付、投資和信息(xi)中介(jie)服務的新(xin)型金(jin)融(rong)業務模式(shi)，已經日益成為一(yi)種新(xin)興的金(jin)融(rong)創(chuang)新(xin)模式(shi)和企業融(rong)資渠(qu)道，但由于相關法律法規(gui)不健全、監(jian)管(guan)存(cun)在漏洞、互聯(lian)(lian)網金(jin)融(rong)企業風險控制能(neng)力較弱等原因，近(jin)年來也頻發惡意違約，造成了巨(ju)大(da)的風險，國家正(zheng)在不斷對互聯(lian)(lian)網金(jin)融(rong)加強監(jian)管(guan)。

11、公司債

無論是A股(gu)還是在港股(gu)都有發債融(rong)資(zi)(zi)的渠道，A股(gu)有企業債、公(gong)司(si)債、短期融(rong)資(zi)(zi)票據等等，現在還新增加(jia)了“一帶一路(lu)”公(gong)司(si)債，而在香(xiang)港資(zi)(zi)本市場則有“點(dian)心債”、可(ke)轉債、優(you)先票據等。

12、ABS（資產證券化）

資(zi)(zi)產(chan)支持(chi)證(zheng)(zheng)(zheng)券(quan)（AssetBackedSecurities，ABS）又叫資(zi)(zi)產(chan)證(zheng)(zheng)(zheng)券(quan)化，是以(yi)一定(ding)現(xian)(xian)金(jin)流(liu)(liu)為(wei)依托，將其(qi)進行結(jie)構(gou)化包裝，形成可以(yi)上市交易(yi)的(de)(de)(de)(de)證(zheng)(zheng)(zheng)券(quan)化產(chan)品(pin)的(de)(de)(de)(de)過程(cheng)。其(qi)整(zheng)個交易(yi)過程(cheng)主要涉(she)(she)及原始(shi)權(quan)益所(suo)(suo)有人(ren)、特(te)殊目(mu)的(de)(de)(de)(de)載體（SPV）、投資(zi)(zi)者(zhe)幾方，同時涉(she)(she)及相關中介機(ji)構(gou)。權(quan)益所(suo)(suo)有人(ren)將資(zi)(zi)產(chan)（通常為(wei)現(xian)(xian)金(jin)流(liu)(liu)）出售給特(te)殊目(mu)的(de)(de)(de)(de)載體，特(te)殊目(mu)的(de)(de)(de)(de)載體經資(zi)(zi)產(chan)結(jie)構(gou)化整(zheng)合向投資(zi)(zi)者(zhe)發(fa)行證(zheng)(zheng)(zheng)券(quan)，收回(hui)現(xian)(xian)金(jin)付給權(quan)益所(suo)(suo)有人(ren)，在以(yi)后的(de)(de)(de)(de)年度以(yi)每(mei)年的(de)(de)(de)(de)現(xian)(xian)金(jin)流(liu)(liu)支撐證(zheng)(zheng)(zheng)券(quan)本息的(de)(de)(de)(de)償還。在企業(ye)的(de)(de)(de)(de)資(zi)(zi)產(chan)證(zheng)(zheng)(zheng)券(quan)化業(ye)務(wu)之(zhi)中，所(suo)(suo)出售的(de)(de)(de)(de)并(bing)不是企業(ye)的(de)(de)(de)(de)某(mou)項(xiang)資(zi)(zi)產(chan)，而(er)是未來(lai)的(de)(de)(de)(de)現(xian)(xian)金(jin)流(liu)(liu)量，更(geng)確(que)切的(de)(de)(de)(de)說是企業(ye)擁有的(de)(de)(de)(de)收取(qu)某(mou)項(xiang)費用(yong)的(de)(de)(de)(de)債權(quan)。

二、產業地產融資要注意什么細節

1、根據項目開發周期安排，確定分階段的資金需求。確定項(xiang)目科學合理的開發周(zhou)期(qi)，考慮項(xiang)目的實際情(qing)況(kuang)，以(yi)及自有資(zi)(zi)金(jin)和市場行情(qing)狀(zhuang)況(kuang)，根據每一(yi)期(qi)的建(jian)設規模，計(ji)算出總(zong)的資(zi)(zi)金(jin)需求(qiu)量，在分析企業(ye)內(nei)部可用(yong)于項(xiang)目建(jian)設的自有資(zi)(zi)金(jin)后，再提出該階(jie)段的融資(zi)(zi)需求(qiu)計(ji)劃。

在每一期(qi)(qi)的(de)開(kai)發計劃中(zhong)，對(dui)項目(mu)的(de)現金(jin)流量(liang)進(jin)行(xing)合理(li)預(yu)測。要區分出售物(wu)業與自持(chi)物(wu)業的(de)比例，測算項目(mu)現金(jin)流量(liang)的(de)大小(xiao)，及對(dui)資(zi)(zi)金(jin)需求規模和使用期(qi)(qi)限的(de)長(chang)短(duan)，以便于進(jin)行(xing)融資(zi)(zi)時，確定是(shi)選(xuan)擇采取債務融資(zi)(zi)，還是(shi)權益(yi)融資(zi)(zi)的(de)方式，如選(xuan)擇債務融資(zi)(zi)，則應考(kao)慮(lv)是(shi)短(duan)期(qi)(qi)性或(huo)者長(chang)期(qi)(qi)性資(zi)(zi)金(jin)需求。

2、對項目未來的盈利能力及發展前景進行評估。如(ru)果未(wei)來項目(mu)的(de)(de)盈(ying)利(li)能力(li)越(yue)強(qiang)，財務(wu)狀況好，資(zi)(zi)(zi)產變(bian)現能力(li)強(qiang)，承擔(dan)財務(wu)風險的(de)(de)能力(li)就(jiu)強(qiang)，且項目(mu)未(wei)來的(de)(de)投資(zi)(zi)(zi)利(li)潤率高于債務(wu)融資(zi)(zi)(zi)成(cheng)本，負債越(yue)多，項目(mu)的(de)(de)凈資(zi)(zi)(zi)產收益率就(jiu)越(yue)高，對企業(ye)發展及(ji)權益資(zi)(zi)(zi)本所有者就(jiu)越(yue)有利(li)，這種情況下，債務(wu)籌資(zi)(zi)(zi)是一種不錯的(de)(de)選擇。

3、要考慮不同融資方式的融資成本和風險。進行項(xiang)目(mu)融資(zi)(zi)，首先要符合國家的法律法規，滿(man)足(zu)合法性原則。另外，不同融資(zi)(zi)方式有不同的資(zi)(zi)金成本(ben)，應分析和比較各(ge)種融資(zi)(zi)方式資(zi)(zi)金成本(ben)的高低，盡(jin)量選擇資(zi)(zi)金成本(ben)低、融資(zi)(zi)風(feng)險小的融資(zi)(zi)方式。