一、產業地產的融資方式是什么 ?

融資方式是“投融管退”中相當重要的一環，對于產業地產來說，以持有型物業運營為主的，融資方式就顯得更為重要，那么你知道產業地產的(de)融資方(fang)式(shi)是(shi)什么嗎？

1、銀行貸款

銀(yin)行(xing)(xing)貸(dai)款(kuan)是(shi)(shi)最常規的(de)地(di)(di)產融資(zi)渠道。產業(ye)地(di)(di)產多是(shi)(shi)偏遠的(de)工業(ye)用地(di)(di)，在銀(yin)行(xing)(xing)貸(dai)款(kuan)抵押方面幾乎(hu)沒(mei)有(you)太(tai)多價值(zhi)，銀(yin)行(xing)(xing)也很難對此進(jin)行(xing)(xing)估值(zhi)和冒險(xian)貸(dai)款(kuan)。

同時，產(chan)業園(yuan)區的實際資(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)需求(qiu)與銀(yin)行(xing)各(ge)類(lei)資(zi)(zi)(zi)金(jin)(jin)在期限(xian)上存(cun)在一(yi)(yi)定的錯配，且(qie)銀(yin)行(xing)對項目資(zi)(zi)(zi)本(ben)金(jin)(jin)比(bi)例要(yao)求(qiu)較高并需提供擔保，融(rong)資(zi)(zi)(zi)成本(ben)較高；銀(yin)行(xing)對園(yuan)區貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)也是(shi)基于未來有(you)現(xian)(xian)(xian)金(jin)(jin)流(liu)的進行(xing)貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)，且(qie)貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)要(yao)經過風(feng)險評估、貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)審批等一(yi)(yi)系列流(liu)程，對貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)的還(huan)款(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)來源(yuan)、現(xian)(xian)(xian)金(jin)(jin)流(liu)等有(you)相關要(yao)求(qiu)。而現(xian)(xian)(xian)在很多產(chan)業園(yuan)區早期只能產(chan)生較少的現(xian)(xian)(xian)金(jin)(jin)流(liu)或者不產(chan)生現(xian)(xian)(xian)金(jin)(jin)流(liu)，難(nan)以(yi)覆蓋貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)本(ben)息(xi)，就難(nan)以(yi)獲得銀(yin)行(xing)貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)(kuan)。

2、基金融資

也就是產業基(ji)(ji)金融資(zi)，近年來(lai)，產業基(ji)(ji)金得(de)到長足發(fa)展。部分私募基(ji)(ji)金投資(zi)者已經變得(de)更加理性(xing)和成熟，往(wang)往(wang)能夠(gou)承受8-10年的(de)(de)投資(zi)回報期，這(zhe)已經契合(he)了(le)產業地產的(de)(de)特性(xing)。

近年來(lai)，密(mi)集的(de)產(chan)(chan)業地(di)產(chan)(chan)私(si)募基金涌現(xian)，與市場資(zi)(zi)金的(de)供(gong)給量大(da)有關聯，尤其是從傳統地(di)產(chan)(chan)領域擠壓而(er)出、具有強烈避險需(xu)求的(de)大(da)量資(zi)(zi)金，以及看好國內產(chan)(chan)業地(di)產(chan)(chan)前(qian)景(jing)的(de)海外(wai)資(zi)(zi)本，成為產(chan)(chan)業地(di)產(chan)(chan)基金的(de)踴躍參與者(zhe)。

當(dang)下在中(zhong)(zhong)國產(chan)業地(di)產(chan)領域，能(neng)夠比較順暢(chang)利用基金(jin)(jin)形(xing)式(shi)進行融(rong)資的，首推物(wu)流地(di)產(chan)，這個從(cong)普洛斯頻繁的物(wu)流地(di)產(chan)基金(jin)(jin)案例當(dang)中(zhong)(zhong)已經體(ti)現得非常充分。此外(wai)，針對綜合性產(chan)業園區開發(fa)類的基金(jin)(jin)也(ye)開始(shi)逐漸成(cheng)熟起來。

3、夾層融資

夾(jia)(jia)層融(rong)資(zi)是指在(zai)風險和回(hui)報(bao)方(fang)面(mian)介(jie)于優先債務和股本融(rong)資(zi)之(zhi)間的(de)(de)一種融(rong)資(zi)形式(shi)。是一種無擔保(bao)的(de)(de)長期債務，表面(mian)上(shang)看(kan)起來是股權轉讓，但(dan)實際約定(ding)未來回(hui)購，并以差(cha)價(jia)作為(wei)利息或支(zhi)付約定(ding)利息。在(zai)很多(duo)情況(kuang)下起到(dao)“過(guo)橋”融(rong)資(zi)的(de)(de)作用(yong)，一般期限(xian)是一到(dao)兩年。例如，做(zuo)房(fang)地產夾(jia)(jia)層融(rong)資(zi)，從企(qi)業(ye)拿(na)到(dao)土地到(dao)取得開發貸之(zhi)間的(de)(de)資(zi)金需(xu)求由夾(jia)(jia)層融(rong)資(zi)來滿足。

這種融(rong)(rong)資方式，股債(zhai)間可(ke)(ke)以靈(ling)活變(bian)換(huan)，可(ke)(ke)謂“進可(ke)(ke)攻退可(ke)(ke)守”。產業地產領導者華夏幸福基業，就非(fei)常擅(shan)長這種靈(ling)活機動的(de)融(rong)(rong)資形式。

4、債權融資

也可(ke)以(yi)稱為“債(zhai)權(quan)轉(zhuan)讓式融資(zi)(zi)(zi)”。這(zhe)是一種(zhong)較為常見的融資(zi)(zi)(zi)形式，即將(jiang)自己享有的債(zhai)權(quan)以(yi)一定現金作(zuo)價賣給第三方，相當(dang)于以(yi)一定的成本提(ti)前(qian)回收了這(zhe)部分現金，加快了債(zhai)權(quan)盤活(huo)和(he)資(zi)(zi)(zi)金周轉(zhuan)速度，很多處于快速擴(kuo)張(zhang)期的公司都會傾向于采(cai)取(qu)這(zhe)種(zhong)融資(zi)(zi)(zi)方式。

5、債務重組

這(zhe)是一種巧妙的融資(zi)方式，債務(wu)快到期了，就來個乾坤大挪(nuo)移，將這(zhe)筆債務(wu)轉讓給別家，相當于延長了還款日期，或(huo)者(zhe)說就是又借到一筆新(xin)的融資(zi)。

6、永續債

銀根緊縮的(de)環境下，被稱(cheng)為(wei)“債(zhai)券(quan)里的(de)股票”的(de)永(yong)續債(zhai)開(kai)始活躍，受到企(qi)業追捧。由于(yu)永(yong)續債(zhai)不(bu)(bu)設還款期(qi)限，同時可不(bu)(bu)計入公司債(zhai)務，企(qi)業可在進行高額融資的(de)同時規避負債(zhai)率被拉高的(de)風險；對于(yu)投資者來說(shuo)，利(li)息較高的(de)永(yong)續債(zhai)可為(wei)其提供長期(qi)而穩定的(de)現金收益，堪稱(cheng)雙贏。

7、園區PPP

園區(qu)(qu)PPP是基于產業園區(qu)(qu)這種公共服務產品的政企合伙模式，其本質仍然是一種融資(zi)手(shou)段。

PPP模式是(shi)公共基礎(chu)設施建設中發展起來的(de)(de)一種(zhong)(zhong)優(you)化的(de)(de)項目融資(zi)與實施模式，這(zhe)是(shi)一種(zhong)(zhong)以各參與方的(de)(de)“雙贏”或“多(duo)贏”為合(he)作(zuo)理念的(de)(de)現(xian)代融資(zi)模式。

8、售后回租式融資租賃

售后回(hui)租(zu)(zu)是將自(zi)制或外(wai)購的(de)(de)資(zi)產出售，然(ran)后向(xiang)買方租(zu)(zu)回(hui)使(shi)用。回(hui)租(zu)(zu)是承(cheng)租(zu)(zu)人將其(qi)所擁(yong)有(you)的(de)(de)物品出售給出租(zu)(zu)人，再從出租(zu)(zu)人手里(li)將該物品重新(xin)租(zu)(zu)回(hui)，此種租(zu)(zu)賃形式(shi)稱為(wei)回(hui)租(zu)(zu)。采用這種租(zu)(zu)賃方式(shi)可使(shi)承(cheng)租(zu)(zu)人迅速回(hui)收(shou)購買物品的(de)(de)資(zi)金，加(jia)速資(zi)金周轉。

9、REITs

即(ji)房地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)信托投(tou)資(zi)基金(jin)。房地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)證券(quan)(quan)化(hua)就是把流動(dong)性較低的(de)(de)、非證券(quan)(quan)形態(tai)的(de)(de)房地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)投(tou)資(zi)，直接轉(zhuan)化(hua)為(wei)資(zi)本市場上(shang)的(de)(de)證券(quan)(quan)資(zi)產(chan)(chan)(chan)的(de)(de)金(jin)融交易過程。房地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)證券(quan)(quan)化(hua)包括房地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)項目融資(zi)證券(quan)(quan)化(hua)和房地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)抵押貸款證券(quan)(quan)化(hua)兩種基本形式。

10、互聯網金融

互(hu)(hu)聯網(wang)金(jin)融是傳(chuan)統金(jin)融機構與互(hu)(hu)聯網(wang)企(qi)業(ye)利用互(hu)(hu)聯網(wang)技(ji)術(shu)和信(xin)息(xi)通信(xin)技(ji)術(shu)實現資金(jin)融通、支(zhi)付(fu)、投資和信(xin)息(xi)中介服務(wu)的(de)(de)新(xin)型金(jin)融業(ye)務(wu)模(mo)式，已(yi)經日益(yi)成(cheng)為一種新(xin)興的(de)(de)金(jin)融創新(xin)模(mo)式和企(qi)業(ye)融資渠道，但(dan)由(you)于(yu)相關法律法規不健全、監管存在(zai)漏(lou)洞、互(hu)(hu)聯網(wang)金(jin)融企(qi)業(ye)風(feng)險(xian)控制能力較(jiao)弱等原(yuan)因，近年(nian)來也頻發(fa)惡意(yi)違約，造成(cheng)了巨(ju)大的(de)(de)風(feng)險(xian)，國家正在(zai)不斷對互(hu)(hu)聯網(wang)金(jin)融加強監管。

11、公司債

無論(lun)是(shi)A股還(huan)是(shi)在港股都有發(fa)債(zhai)融資(zi)的渠(qu)道，A股有企(qi)業債(zhai)、公(gong)司(si)(si)債(zhai)、短期融資(zi)票據等等，現在還(huan)新增加了“一帶一路(lu)”公(gong)司(si)(si)債(zhai)，而(er)在香(xiang)港資(zi)本市場則有“點心債(zhai)”、可轉(zhuan)債(zhai)、優先票據等。

12、ABS（資產證券化）

資(zi)產(chan)支持證(zheng)(zheng)券(quan)（AssetBackedSecurities，ABS）又叫資(zi)產(chan)證(zheng)(zheng)券(quan)化，是(shi)以一(yi)定現金(jin)(jin)流(liu)為(wei)依托，將其進行結構(gou)化包(bao)裝，形成可以上市交易(yi)的(de)(de)(de)證(zheng)(zheng)券(quan)化產(chan)品的(de)(de)(de)過(guo)程(cheng)。其整個交易(yi)過(guo)程(cheng)主要涉(she)及(ji)原始(shi)權(quan)益(yi)所有人(ren)、特殊目的(de)(de)(de)載(zai)體（SPV）、投資(zi)者(zhe)幾方，同時(shi)涉(she)及(ji)相關中介機構(gou)。權(quan)益(yi)所有人(ren)將資(zi)產(chan)（通常為(wei)現金(jin)(jin)流(liu)）出(chu)售給特殊目的(de)(de)(de)載(zai)體，特殊目的(de)(de)(de)載(zai)體經資(zi)產(chan)結構(gou)化整合向投資(zi)者(zhe)發(fa)行證(zheng)(zheng)券(quan)，收回(hui)現金(jin)(jin)付給權(quan)益(yi)所有人(ren)，在(zai)以后的(de)(de)(de)年度以每年的(de)(de)(de)現金(jin)(jin)流(liu)支撐證(zheng)(zheng)券(quan)本息的(de)(de)(de)償還。在(zai)企(qi)業(ye)的(de)(de)(de)資(zi)產(chan)證(zheng)(zheng)券(quan)化業(ye)務之中，所出(chu)售的(de)(de)(de)并(bing)不是(shi)企(qi)業(ye)的(de)(de)(de)某項資(zi)產(chan)，而(er)是(shi)未來的(de)(de)(de)現金(jin)(jin)流(liu)量，更(geng)確切的(de)(de)(de)說是(shi)企(qi)業(ye)擁有的(de)(de)(de)收取某項費用的(de)(de)(de)債權(quan)。

二、產業地產融資要注意什么細節

1、根據項目開發周期安排，確定分階段的資金需求。確定項(xiang)目科學(xue)合(he)理的(de)開發周期，考慮項(xiang)目的(de)實際情況，以及自(zi)有(you)(you)資(zi)金和市(shi)場行情狀(zhuang)況，根據每一(yi)期的(de)建設(she)規(gui)模，計算出(chu)總(zong)的(de)資(zi)金需求(qiu)量，在分析(xi)企業內部可(ke)用(yong)于(yu)項(xiang)目建設(she)的(de)自(zi)有(you)(you)資(zi)金后，再提(ti)出(chu)該階段的(de)融資(zi)需求(qiu)計劃。

在每(mei)一期(qi)的(de)(de)開發(fa)計劃中，對(dui)項(xiang)目(mu)的(de)(de)現金(jin)流(liu)量進(jin)行(xing)合理預測。要(yao)區分(fen)出售物業與(yu)自持物業的(de)(de)比例，測算(suan)項(xiang)目(mu)現金(jin)流(liu)量的(de)(de)大小，及對(dui)資(zi)金(jin)需(xu)求規模(mo)和使(shi)用期(qi)限的(de)(de)長(chang)短(duan)，以便于進(jin)行(xing)融(rong)(rong)資(zi)時，確(que)定是(shi)(shi)選擇采(cai)取債(zhai)(zhai)務(wu)融(rong)(rong)資(zi)，還(huan)是(shi)(shi)權益(yi)融(rong)(rong)資(zi)的(de)(de)方式(shi)，如選擇債(zhai)(zhai)務(wu)融(rong)(rong)資(zi)，則應考慮(lv)是(shi)(shi)短(duan)期(qi)性(xing)或者長(chang)期(qi)性(xing)資(zi)金(jin)需(xu)求。

2、對項目未來的盈利能力及發展前景進行評估。如(ru)果未來項(xiang)目(mu)(mu)的(de)(de)(de)(de)盈(ying)利(li)(li)能(neng)力(li)(li)越(yue)強(qiang)，財(cai)務(wu)狀況好，資(zi)(zi)產變現能(neng)力(li)(li)強(qiang)，承擔財(cai)務(wu)風險的(de)(de)(de)(de)能(neng)力(li)(li)就強(qiang)，且項(xiang)目(mu)(mu)未來的(de)(de)(de)(de)投(tou)資(zi)(zi)利(li)(li)潤率(lv)高于(yu)債(zhai)務(wu)融資(zi)(zi)成本，負債(zhai)越(yue)多，項(xiang)目(mu)(mu)的(de)(de)(de)(de)凈(jing)資(zi)(zi)產收(shou)益率(lv)就越(yue)高，對企業發(fa)展及權益資(zi)(zi)本所有者就越(yue)有利(li)(li)，這種情況下(xia)，債(zhai)務(wu)籌資(zi)(zi)是一種不錯的(de)(de)(de)(de)選擇。

3、要考慮不同融資方式的融資成本和風險。進行(xing)項目融(rong)資(zi)(zi)，首先(xian)要(yao)符合國家的法(fa)律法(fa)規(gui)，滿足合法(fa)性原(yuan)則(ze)。另外，不(bu)同融(rong)資(zi)(zi)方(fang)式有不(bu)同的資(zi)(zi)金成(cheng)本(ben)，應分析和(he)比較各種融(rong)資(zi)(zi)方(fang)式資(zi)(zi)金成(cheng)本(ben)的高低(di)，盡量選擇資(zi)(zi)金成(cheng)本(ben)低(di)、融(rong)資(zi)(zi)風(feng)險小的融(rong)資(zi)(zi)方(fang)式。