一、工業地產的開發模式有哪些

工業地產商模式是指房地產投資開發企業在工業園區內或其他地方獲取工業土地項目，在進行項目的道路、綠化等基礎設施建設乃至廠房、倉庫、研發等房產項目的營建，然后以租賃、轉讓或合資、合作經營的方式進行項目相關設施的經營、管理，最后獲取合理的地產開發利潤。那么 工業地產的開發模式有哪些呢？

1、工業園區開發模式

在政府主(zhu)導的(de)前(qian)提下進行，通(tong)過創造(zao)相關產業(ye)支(zhi)持政策(ce)、稅收優惠等(deng)(deng)條(tiao)件營造(zao)園區與其他工業(ye)地(di)(di)產項目所具備的(de)獨特優勢，然(ran)后通(tong)過招商引(yin)資、土地(di)(di)出(chu)讓等(deng)(deng)方式引(yin)進符合相關條(tiao)件的(de)工業(ye)發展項目。工業(ye)園區開發模(mo)式是(shi)(shi)目前(qian)中國各級(ji)地(di)(di)方政府最常使用的(de)工業(ye)地(di)(di)產開發模(mo)式，也是(shi)(shi)我(wo)國目前(qian)工業(ye)地(di)(di)產市場(chang)的(de)主(zhu)要載體。

但(dan)是其也存在(zai)一定的(de)(de)缺(que)陷，比如不熟(shu)悉工(gong)(gong)(gong)業(ye)(ye)地產的(de)(de)運(yun)作方法(fa)，項目(mu)前期缺(que)乏(fa)科學合理的(de)(de)定位與策劃等不足(zu)導致(zhi)其在(zai)工(gong)(gong)(gong)業(ye)(ye)園(yuan)的(de)(de)整體運(yun)作中不夠專業(ye)(ye)化，致(zhi)使大(da)部(bu)分(fen)工(gong)(gong)(gong)業(ye)(ye)園(yuan)區(qu)閑置與擱荒。

2、主體企業引導模式

該種模(mo)(mo)式是主體(ti)企(qi)業(ye)(ye)進行的(de)(de)工(gong)業(ye)(ye)地(di)產(chan)(chan)開(kai)發某個(ge)產(chan)(chan)業(ye)(ye)領(ling)域具有強大(da)的(de)(de)綜合實(shi)力的(de)(de)企(qi)業(ye)(ye)，營建一個(ge)相(xiang)對獨立的(de)(de)工(gong)業(ye)(ye)園區；在自身企(qi)業(ye)(ye)入(ru)駐(zhu)且占主導(dao)(dao)的(de)(de)前提下，借(jie)助企(qi)業(ye)(ye)在產(chan)(chan)業(ye)(ye)中的(de)(de)強大(da)的(de)(de)凝聚(ju)力與號召(zhao)力，通過(guo)土地(di)出讓、項目租售等方式引進其(qi)他同類(lei)企(qi)業(ye)(ye)的(de)(de)聚(ju)集，實(shi)現(xian)整個(ge)產(chan)(chan)業(ye)(ye)鏈的(de)(de)打造及(ji)完(wan)善(shan)主體(ti)企(qi)業(ye)(ye)引導(dao)(dao)模(mo)(mo)式。

3、工業地產商模式

房(fang)地(di)(di)產(chan)投(tou)資(zi)開(kai)發企(qi)業(ye)(ye)在工業(ye)(ye)園區內或其他地(di)(di)方獲取(qu)工業(ye)(ye)土地(di)(di)項(xiang)目，在進(jin)行項(xiang)目的道(dao)路、綠化(hua)等(deng)基礎(chu)設施(shi)建設乃(nai)至廠房(fang)、倉(cang)庫、研發等(deng)房(fang)產(chan)項(xiang)目的營建，然后以租(zu)賃、轉讓或合資(zi)、合作經營的方式進(jin)行項(xiang)目相關設施(shi)的經營、管理。

4、綜合運作模式

綜合運作(zuo)模式(shi)是指對上述(shu)的工業(ye)園區開發(fa)模式(shi)、主體企業(ye)引導模式(shi)和工業(ye)地產商模式(shi)進行混合運用的工業(ye)地產開發(fa)模式(shi)。

就(jiu)我國目前來(lai)說，工(gong)業(ye)地(di)產的(de)開(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)模(mo)式(shi)主(zhu)要以(yi)(yi)工(gong)業(ye)園區開(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)和工(gong)業(ye)地(di)產商模(mo)式(shi)為主(zhu)，特別是(shi)(shi)工(gong)業(ye)園區的(de)開(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)模(mo)式(shi)，在我國工(gong)業(ye)及工(gong)業(ye)地(di)產的(de)發(fa)(fa)展過程中起到了(le)積極的(de)作(zuo)用。針對園區開(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)類企業(ye)，其管理體(ti)制主(zhu)要有(you)：一是(shi)(shi)以(yi)(yi)政府為損(sun)益(yi)主(zhu)體(ti)的(de)管理模(mo)式(shi)。政府作(zuo)為土地(di)開(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)的(de)主(zhu)體(ti)，并(bing)(bing)承擔(dan)最(zui)終的(de)損(sun)益(yi)；二是(shi)(shi)以(yi)(yi)開(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)企業(ye)為損(sun)益(yi)主(zhu)體(ti)的(de)管理模(mo)式(shi)。政府委托(tuo)或者授(shou)權(quan)開(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)公司從事(shi)開(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)區內的(de)土地(di)開(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)和市政道路建設業(ye)務，開(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)公司作(zuo)為土地(di)開(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)的(de)主(zhu)體(ti)，并(bing)(bing)由開(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)公司承擔(dan)最(zui)終的(de)損(sun)益(yi)。

二、工業地產開發流程介紹

1、規劃階段

規劃(hua)(hua)是工業地(di)產開發(fa)的重要階段，涉(she)及項(xiang)目(mu)定位、市(shi)(shi)場(chang)分析(xi)(xi)和(he)規劃(hua)(hua)設(she)計(ji)等(deng)內(nei)容。在(zai)項(xiang)目(mu)定位中，需(xu)(xu)考慮(lv)工業用地(di)的位置、需(xu)(xu)求量和(he)市(shi)(shi)場(chang)空間等(deng)因素(su)，從而確(que)定項(xiang)目(mu)的總體(ti)方(fang)向。市(shi)(shi)場(chang)分析(xi)(xi)則通過(guo)調研和(he)分析(xi)(xi)市(shi)(shi)場(chang)需(xu)(xu)求、供給以(yi)及潛在(zai)競爭對手(shou)等(deng)情(qing)況，以(yi)便制定相(xiang)應的開發(fa)策略(lve)。規劃(hua)(hua)設(she)計(ji)是基于(yu)市(shi)(shi)場(chang)需(xu)(xu)求和(he)政府要求，在(zai)總體(ti)規劃(hua)(hua)、詳(xiang)細規劃(hua)(hua)和(he)建筑設(she)計(ji)等(deng)層面上進行(xing)，旨在(zai)確(que)保項(xiang)目(mu)的可行(xing)性和(he)可持續發(fa)展。

2、土地購置階段

土(tu)地(di)(di)(di)(di)購置是工業地(di)(di)(di)(di)產開(kai)發的核心(xin)環節(jie)，其(qi)目標是通過購買(mai)或租(zu)賃(lin)土(tu)地(di)(di)(di)(di)以滿足(zu)項(xiang)目需(xu)求(qiu)。首先(xian)，需(xu)進(jin)行土(tu)地(di)(di)(di)(di)調(diao)查和(he)評估，以了解土(tu)地(di)(di)(di)(di)的使用性(xing)質(zhi)、法(fa)律規定和(he)市場價(jia)格(ge)等情況。然后(hou)(hou)，在與土(tu)地(di)(di)(di)(di)所有者或相關政府部門進(jin)行談(tan)判后(hou)(hou)，選擇(ze)適合(he)項(xiang)目需(xu)求(qiu)的土(tu)地(di)(di)(di)(di)，并簽訂相應的土(tu)地(di)(di)(di)(di)轉(zhuan)讓或租(zu)賃(lin)合(he)同。最后(hou)(hou)，進(jin)行土(tu)地(di)(di)(di)(di)登(deng)記和(he)過戶手(shou)續，確保土(tu)地(di)(di)(di)(di)的合(he)法(fa)性(xing)和(he)項(xiang)目能夠正常運行。

3、前期準備階段

前期準(zhun)備是工(gong)(gong)業地(di)產開發的(de)關鍵階(jie)段，包括項(xiang)目籌備、融(rong)資(zi)(zi)和審批(pi)等(deng)(deng)工(gong)(gong)作。項(xiang)目籌備涉及人(ren)員配置、技術(shu)研發和市場營銷等(deng)(deng)方(fang)面(mian)，以確保(bao)項(xiang)目能夠順(shun)利(li)進行(xing)。融(rong)資(zi)(zi)是為了籌集項(xiang)目所需的(de)資(zi)(zi)金，可通過自籌資(zi)(zi)金、銀行(xing)貸款、股權融(rong)資(zi)(zi)和政府補(bu)貼(tie)等(deng)(deng)方(fang)式進行(xing)。審批(pi)是指(zhi)向相關政府部門提交申(shen)請，獲得項(xiang)目開發許(xu)(xu)可證和建設用(yong)地(di)規劃許(xu)(xu)可證等(deng)(deng)必要文件，以保(bao)證項(xiang)目的(de)合法(fa)性和規范(fan)性。

4、項目建設階段

在項目建(jian)設階(jie)段(duan)，需(xu)進行設計、招(zhao)標(biao)和(he)施(shi)(shi)工等(deng)工作。設計是(shi)根(gen)據(ju)(ju)項目需(xu)求和(he)規劃設計方(fang)(fang)(fang)案(an)，制(zhi)定詳細的建(jian)設方(fang)(fang)(fang)案(an)和(he)施(shi)(shi)工圖紙，為施(shi)(shi)工提供(gong)依據(ju)(ju)。招(zhao)標(biao)是(shi)為了(le)選擇(ze)施(shi)(shi)工單位(wei)和(he)供(gong)應商，可通過(guo)公開(kai)招(zhao)標(biao)、競爭性談判和(he)邀(yao)請(qing)招(zhao)標(biao)等(deng)方(fang)(fang)(fang)式進行，并簽訂(ding)相(xiang)應的承包合同。施(shi)(shi)工是(shi)將(jiang)設計方(fang)(fang)(fang)案(an)轉化為實際工程，包括土方(fang)(fang)(fang)開(kai)挖(wa)、基(ji)礎設施(shi)(shi)建(jian)設和(he)主體建(jian)筑(zhu)等(deng)工作，以確保(bao)項目按時(shi)按質完成。

5、運營階段

項目(mu)建設完(wan)成后(hou)，進(jin)(jin)(jin)入運營階段，需進(jin)(jin)(jin)行(xing)客戶招(zhao)商和(he)設施(shi)(shi)運營等工作。客戶招(zhao)商是為了吸(xi)(xi)引企業進(jin)(jin)(jin)駐項目(mu)，通過(guo)宣傳(chuan)和(he)營銷等手段吸(xi)(xi)引租戶和(he)買家，確保項目(mu)的(de)租金收益(yi)和(he)資金回報。設施(shi)(shi)運營是指對(dui)項目(mu)的(de)設施(shi)(shi)和(he)服務進(jin)(jin)(jin)行(xing)管(guan)理和(he)維護，包括物業管(guan)理、安(an)保服務和(he)環(huan)境治(zhi)理等工作，以提供一個良好的(de)經(jing)營環(huan)境和(he)運營服務。

總之，工業地產開發(fa)涉及多個階段(duan)和環節，需(xu)要(yao)充分的(de)規劃和準備，并且需(xu)要(yao)協(xie)調各方的(de)合作，統籌推進。只有(you)在規范的(de)流程下(xia)進行，才能(neng)確(que)保項目的(de)成(cheng)功開發(fa)和運營。