一、工業地產的開發模式有哪些

工業地產商模式是指房地產投資開發企業在工業園區內或其他地方獲取工業土地項目，在進行項目的道路、綠化等基礎設施建設乃至廠房、倉庫、研發等房產項目的營建，然后以租賃、轉讓或合資、合作經營的方式進行項目相關設施的經營、管理，最后獲取合理的地產開發利潤。那么(me) 工業地產的開(kai)發(fa)模(mo)式有哪(na)些呢？

1、工業園區開發模式

在(zai)政府(fu)主(zhu)導的(de)前提(ti)下進行(xing)，通(tong)過創(chuang)造相關產業(ye)(ye)支持(chi)政策、稅收優惠等條件營造園區與(yu)其他工(gong)(gong)業(ye)(ye)地產項目(mu)(mu)所具備的(de)獨(du)特優勢，然后通(tong)過招商引(yin)資、土地出讓等方(fang)式引(yin)進符(fu)合相關條件的(de)工(gong)(gong)業(ye)(ye)發展項目(mu)(mu)。工(gong)(gong)業(ye)(ye)園區開(kai)發模式是目(mu)(mu)前中國(guo)各級地方(fang)政府(fu)最常使(shi)用的(de)工(gong)(gong)業(ye)(ye)地產開(kai)發模式，也是我國(guo)目(mu)(mu)前工(gong)(gong)業(ye)(ye)地產市場的(de)主(zhu)要(yao)載體。

但是其也存在一定(ding)的缺陷，比如(ru)不熟悉工業地產的運作方法，項目(mu)前期缺乏科學合(he)理的定(ding)位與策劃(hua)等不足導致其在工業園(yuan)的整體運作中不夠專業化(hua)，致使(shi)大部分工業園(yuan)區閑置與擱荒。

2、主體企業引導模式

該種模式是(shi)主體(ti)(ti)企(qi)(qi)業進(jin)行的(de)(de)工業地(di)產(chan)開發某個產(chan)業領(ling)域(yu)具有強大的(de)(de)綜(zong)合(he)實力(li)的(de)(de)企(qi)(qi)業，營建一個相(xiang)對獨(du)立的(de)(de)工業園區；在自身企(qi)(qi)業入駐且占主導的(de)(de)前提下，借助企(qi)(qi)業在產(chan)業中的(de)(de)強大的(de)(de)凝聚力(li)與號召力(li)，通(tong)過土地(di)出讓、項(xiang)目租售(shou)等方式引進(jin)其他同類企(qi)(qi)業的(de)(de)聚集，實現(xian)整個產(chan)業鏈的(de)(de)打造(zao)及完(wan)善主體(ti)(ti)企(qi)(qi)業引導模式。

3、工業地產商模式

房地產投(tou)資開發企業在(zai)工業園區內(nei)或(huo)(huo)其他地方獲取工業土(tu)地項目(mu)(mu)，在(zai)進行項目(mu)(mu)的(de)(de)道路、綠化等基礎設施(shi)建(jian)(jian)設乃至廠(chang)房、倉(cang)庫(ku)、研發等房產項目(mu)(mu)的(de)(de)營建(jian)(jian)，然后以(yi)租賃、轉讓或(huo)(huo)合(he)資、合(he)作經營的(de)(de)方式(shi)進行項目(mu)(mu)相(xiang)關設施(shi)的(de)(de)經營、管理(li)。

4、綜合運作模式

綜合運(yun)作模(mo)(mo)式是(shi)指對(dui)上述的(de)工(gong)(gong)業(ye)(ye)園區開(kai)發(fa)模(mo)(mo)式、主體企業(ye)(ye)引導(dao)模(mo)(mo)式和(he)工(gong)(gong)業(ye)(ye)地(di)產(chan)商模(mo)(mo)式進行(xing)混合運(yun)用的(de)工(gong)(gong)業(ye)(ye)地(di)產(chan)開(kai)發(fa)模(mo)(mo)式。

就我國目前來說，工業地(di)產的(de)(de)(de)(de)開(kai)(kai)發(fa)(fa)模式(shi)(shi)主要以工業園區(qu)開(kai)(kai)發(fa)(fa)和工業地(di)產商(shang)模式(shi)(shi)為(wei)(wei)主，特別是(shi)工業園區(qu)的(de)(de)(de)(de)開(kai)(kai)發(fa)(fa)模式(shi)(shi)，在我國工業及(ji)工業地(di)產的(de)(de)(de)(de)發(fa)(fa)展過程中起(qi)到了積極(ji)的(de)(de)(de)(de)作(zuo)(zuo)用。針對園區(qu)開(kai)(kai)發(fa)(fa)類企業，其管理(li)體(ti)(ti)制主要有：一(yi)是(shi)以政府為(wei)(wei)損益(yi)主體(ti)(ti)的(de)(de)(de)(de)管理(li)模式(shi)(shi)。政府作(zuo)(zuo)為(wei)(wei)土地(di)開(kai)(kai)發(fa)(fa)的(de)(de)(de)(de)主體(ti)(ti)，并承(cheng)擔(dan)最終的(de)(de)(de)(de)損益(yi)；二是(shi)以開(kai)(kai)發(fa)(fa)企業為(wei)(wei)損益(yi)主體(ti)(ti)的(de)(de)(de)(de)管理(li)模式(shi)(shi)。政府委托或者授(shou)權(quan)開(kai)(kai)發(fa)(fa)公(gong)司從事開(kai)(kai)發(fa)(fa)區(qu)內的(de)(de)(de)(de)土地(di)開(kai)(kai)發(fa)(fa)和市政道路建設業務，開(kai)(kai)發(fa)(fa)公(gong)司作(zuo)(zuo)為(wei)(wei)土地(di)開(kai)(kai)發(fa)(fa)的(de)(de)(de)(de)主體(ti)(ti)，并由開(kai)(kai)發(fa)(fa)公(gong)司承(cheng)擔(dan)最終的(de)(de)(de)(de)損益(yi)。

二、工業地產開發流程介紹

1、規劃階段

規(gui)(gui)劃是工業地產開發的重(zhong)要階段(duan)，涉及(ji)項(xiang)目(mu)定(ding)位(wei)、市場分析(xi)(xi)和(he)(he)(he)規(gui)(gui)劃設(she)計(ji)等(deng)內容(rong)。在項(xiang)目(mu)定(ding)位(wei)中，需(xu)考慮(lv)工業用地的位(wei)置、需(xu)求(qiu)量(liang)和(he)(he)(he)市場空(kong)間等(deng)因素，從(cong)而確定(ding)項(xiang)目(mu)的總(zong)體方向(xiang)。市場分析(xi)(xi)則通過調研和(he)(he)(he)分析(xi)(xi)市場需(xu)求(qiu)、供給(gei)以及(ji)潛在競(jing)爭對手(shou)等(deng)情況，以便制定(ding)相應的開發策略(lve)。規(gui)(gui)劃設(she)計(ji)是基于市場需(xu)求(qiu)和(he)(he)(he)政府要求(qiu)，在總(zong)體規(gui)(gui)劃、詳細規(gui)(gui)劃和(he)(he)(he)建筑設(she)計(ji)等(deng)層面上進(jin)行，旨(zhi)在確保項(xiang)目(mu)的可(ke)行性和(he)(he)(he)可(ke)持(chi)續發展。

2、土地購置階段

土地(di)購置(zhi)是工業地(di)產開發的核心環節，其目(mu)(mu)標是通過(guo)購買(mai)或(huo)租賃土地(di)以滿足項目(mu)(mu)需求(qiu)(qiu)。首(shou)先(xian)，需進行(xing)(xing)土地(di)調查和(he)評估，以了解土地(di)的使用性質(zhi)、法律規定和(he)市(shi)場(chang)價格等情況。然后，在與(yu)土地(di)所(suo)有者或(huo)相(xiang)關政府(fu)部門進行(xing)(xing)談判后，選(xuan)擇適合項目(mu)(mu)需求(qiu)(qiu)的土地(di)，并簽(qian)訂相(xiang)應(ying)的土地(di)轉讓(rang)或(huo)租賃合同(tong)。最后，進行(xing)(xing)土地(di)登記和(he)過(guo)戶手(shou)續(xu)，確保土地(di)的合法性和(he)項目(mu)(mu)能夠正(zheng)常運行(xing)(xing)。

3、前期準備階段

前期準備是(shi)(shi)工(gong)業地(di)(di)產開發的(de)關(guan)鍵階段，包括(kuo)項(xiang)(xiang)目(mu)籌(chou)(chou)備、融資和(he)審(shen)批(pi)等(deng)工(gong)作(zuo)。項(xiang)(xiang)目(mu)籌(chou)(chou)備涉及人(ren)員配置、技術研發和(he)市(shi)場營銷(xiao)等(deng)方面，以確保項(xiang)(xiang)目(mu)能夠(gou)順利進(jin)(jin)行。融資是(shi)(shi)為了籌(chou)(chou)集項(xiang)(xiang)目(mu)所需的(de)資金(jin)(jin)，可(ke)通過自籌(chou)(chou)資金(jin)(jin)、銀行貸款、股(gu)權融資和(he)政府補貼等(deng)方式進(jin)(jin)行。審(shen)批(pi)是(shi)(shi)指向(xiang)相關(guan)政府部(bu)門提交申請，獲得項(xiang)(xiang)目(mu)開發許可(ke)證和(he)建(jian)設用地(di)(di)規劃許可(ke)證等(deng)必要文件，以保證項(xiang)(xiang)目(mu)的(de)合法性(xing)和(he)規范性(xing)。

4、項目建設階段

在項(xiang)目(mu)建設(she)(she)階段，需(xu)(xu)進行設(she)(she)計、招(zhao)標(biao)(biao)和(he)施工(gong)(gong)等(deng)工(gong)(gong)作。設(she)(she)計是(shi)根(gen)據(ju)項(xiang)目(mu)需(xu)(xu)求和(he)規劃設(she)(she)計方(fang)案(an)(an)(an)，制定詳細的建設(she)(she)方(fang)案(an)(an)(an)和(he)施工(gong)(gong)圖紙，為施工(gong)(gong)提供(gong)依據(ju)。招(zhao)標(biao)(biao)是(shi)為了選擇施工(gong)(gong)單位和(he)供(gong)應(ying)商，可通過公開招(zhao)標(biao)(biao)、競爭(zheng)性談(tan)判和(he)邀請招(zhao)標(biao)(biao)等(deng)方(fang)式進行，并簽訂(ding)相應(ying)的承(cheng)包合(he)同(tong)。施工(gong)(gong)是(shi)將設(she)(she)計方(fang)案(an)(an)(an)轉(zhuan)化為實際工(gong)(gong)程，包括土方(fang)開挖、基礎設(she)(she)施建設(she)(she)和(he)主體(ti)建筑(zhu)等(deng)工(gong)(gong)作，以(yi)確保項(xiang)目(mu)按(an)時(shi)按(an)質完成。

5、運營階段

項(xiang)(xiang)目(mu)建設完(wan)成后，進(jin)入運營階段，需進(jin)行(xing)客(ke)戶(hu)(hu)招商和(he)(he)(he)設施(shi)運營等工作(zuo)。客(ke)戶(hu)(hu)招商是為了吸(xi)(xi)引企業(ye)進(jin)駐項(xiang)(xiang)目(mu)，通過宣傳和(he)(he)(he)營銷等手(shou)段吸(xi)(xi)引租(zu)戶(hu)(hu)和(he)(he)(he)買家(jia)，確(que)保項(xiang)(xiang)目(mu)的租(zu)金收益和(he)(he)(he)資金回報。設施(shi)運營是指對項(xiang)(xiang)目(mu)的設施(shi)和(he)(he)(he)服務(wu)(wu)進(jin)行(xing)管理和(he)(he)(he)維護(hu)，包(bao)括物業(ye)管理、安(an)保服務(wu)(wu)和(he)(he)(he)環(huan)境(jing)治理等工作(zuo)，以提供一(yi)個良好的經營環(huan)境(jing)和(he)(he)(he)運營服務(wu)(wu)。

總之，工(gong)業地產開發(fa)涉及(ji)多個階(jie)段和環節，需要充分(fen)的(de)(de)規劃和準備，并(bing)且需要協(xie)調(diao)各方的(de)(de)合作，統籌(chou)推(tui)進。只有在規范的(de)(de)流程下(xia)進行，才(cai)能確保項目的(de)(de)成(cheng)功開發(fa)和運營。