一、工業地產的開發模式有哪些

工業地產商模式是指房地產投資開發企業在工業園區內或其他地方獲取工業土地項目，在進行項目的道路、綠化等基礎設施建設乃至廠房、倉庫、研發等房產項目的營建，然后以租賃、轉讓或合資、合作經營的方式進行項目相關設施的經營、管理，最后獲取合理的地產開發利潤。那么 工業地產的開發模(mo)式有(you)哪些呢？

1、工業園區開發模式

在政(zheng)(zheng)府主(zhu)導的前(qian)提下(xia)進行(xing)，通過創造(zao)相關產業(ye)(ye)支(zhi)持(chi)政(zheng)(zheng)策、稅收(shou)優惠等(deng)(deng)條件(jian)營造(zao)園(yuan)區(qu)與其(qi)他(ta)工(gong)業(ye)(ye)地(di)產項目所具備的獨特(te)優勢，然后通過招商引資(zi)、土地(di)出讓等(deng)(deng)方式(shi)(shi)引進符(fu)合相關條件(jian)的工(gong)業(ye)(ye)發(fa)展項目。工(gong)業(ye)(ye)園(yuan)區(qu)開發(fa)模式(shi)(shi)是目前(qian)中國各級地(di)方政(zheng)(zheng)府最(zui)常使(shi)用的工(gong)業(ye)(ye)地(di)產開發(fa)模式(shi)(shi)，也是我國目前(qian)工(gong)業(ye)(ye)地(di)產市場的主(zhu)要載體。

但是其(qi)也存(cun)在(zai)一定(ding)的(de)缺(que)陷，比如不(bu)熟悉(xi)工業(ye)地產的(de)運作方(fang)法，項目(mu)前期缺(que)乏科學合理的(de)定(ding)位與策劃等不(bu)足(zu)導致其(qi)在(zai)工業(ye)園的(de)整體運作中(zhong)不(bu)夠專業(ye)化，致使(shi)大(da)部(bu)分工業(ye)園區閑置與擱荒。

2、主體企業引導模式

該種模式是(shi)主體(ti)企(qi)業(ye)(ye)進行的(de)(de)工業(ye)(ye)地(di)產(chan)(chan)開發某個產(chan)(chan)業(ye)(ye)領(ling)域(yu)具(ju)有強大的(de)(de)綜(zong)合實(shi)力的(de)(de)企(qi)業(ye)(ye)，營建一(yi)個相對獨立的(de)(de)工業(ye)(ye)園區；在自身企(qi)業(ye)(ye)入(ru)駐且占主導的(de)(de)前提下，借助企(qi)業(ye)(ye)在產(chan)(chan)業(ye)(ye)中的(de)(de)強大的(de)(de)凝(ning)聚力與號召力，通過土地(di)出讓、項(xiang)目租售(shou)等方(fang)式引(yin)進其他同類企(qi)業(ye)(ye)的(de)(de)聚集(ji)，實(shi)現(xian)整(zheng)個產(chan)(chan)業(ye)(ye)鏈的(de)(de)打造及完(wan)善主體(ti)企(qi)業(ye)(ye)引(yin)導模式。

3、工業地產商模式

房(fang)地(di)產(chan)投資(zi)開發企業在工業園區內或(huo)其他地(di)方獲(huo)取工業土地(di)項目，在進行(xing)項目的(de)道(dao)路、綠化等(deng)(deng)基礎(chu)設(she)施(shi)建設(she)乃至(zhi)廠(chang)房(fang)、倉(cang)庫、研發等(deng)(deng)房(fang)產(chan)項目的(de)營建，然后以租(zu)賃(lin)、轉(zhuan)讓或(huo)合(he)資(zi)、合(he)作經營的(de)方式進行(xing)項目相關(guan)設(she)施(shi)的(de)經營、管(guan)理。

4、綜合運作模式

綜合運(yun)作模式(shi)是(shi)指對上述的工(gong)業園區開(kai)發模式(shi)、主體企業引導模式(shi)和(he)工(gong)業地產(chan)(chan)商模式(shi)進行(xing)混合運(yun)用(yong)的工(gong)業地產(chan)(chan)開(kai)發模式(shi)。

就我(wo)國目前來(lai)說，工業(ye)(ye)地(di)產的(de)(de)開發(fa)(fa)(fa)(fa)模式(shi)主要(yao)以(yi)工業(ye)(ye)園(yuan)區(qu)開發(fa)(fa)(fa)(fa)和(he)工業(ye)(ye)地(di)產商模式(shi)為(wei)主，特(te)別是工業(ye)(ye)園(yuan)區(qu)的(de)(de)開發(fa)(fa)(fa)(fa)模式(shi)，在我(wo)國工業(ye)(ye)及工業(ye)(ye)地(di)產的(de)(de)發(fa)(fa)(fa)(fa)展(zhan)過(guo)程中起(qi)到了積(ji)極的(de)(de)作用(yong)。針對(dui)園(yuan)區(qu)開發(fa)(fa)(fa)(fa)類企(qi)業(ye)(ye)，其管(guan)理(li)體(ti)(ti)制主要(yao)有：一是以(yi)政(zheng)(zheng)府(fu)為(wei)損(sun)益主體(ti)(ti)的(de)(de)管(guan)理(li)模式(shi)。政(zheng)(zheng)府(fu)作為(wei)土地(di)開發(fa)(fa)(fa)(fa)的(de)(de)主體(ti)(ti)，并承擔最(zui)終的(de)(de)損(sun)益；二是以(yi)開發(fa)(fa)(fa)(fa)企(qi)業(ye)(ye)為(wei)損(sun)益主體(ti)(ti)的(de)(de)管(guan)理(li)模式(shi)。政(zheng)(zheng)府(fu)委托(tuo)或者(zhe)授(shou)權開發(fa)(fa)(fa)(fa)公司(si)(si)從事開發(fa)(fa)(fa)(fa)區(qu)內的(de)(de)土地(di)開發(fa)(fa)(fa)(fa)和(he)市政(zheng)(zheng)道路建設(she)業(ye)(ye)務(wu)，開發(fa)(fa)(fa)(fa)公司(si)(si)作為(wei)土地(di)開發(fa)(fa)(fa)(fa)的(de)(de)主體(ti)(ti)，并由開發(fa)(fa)(fa)(fa)公司(si)(si)承擔最(zui)終的(de)(de)損(sun)益。

二、工業地產開發流程介紹

1、規劃階段

規(gui)劃(hua)(hua)是工(gong)業(ye)地產開發(fa)的(de)重(zhong)要階段，涉及(ji)(ji)項目定(ding)位、市(shi)場分析(xi)和(he)(he)(he)規(gui)劃(hua)(hua)設計等(deng)(deng)(deng)內容。在(zai)項目定(ding)位中，需(xu)考慮工(gong)業(ye)用地的(de)位置、需(xu)求(qiu)量和(he)(he)(he)市(shi)場空(kong)間等(deng)(deng)(deng)因素，從而確定(ding)項目的(de)總體方向。市(shi)場分析(xi)則通(tong)過(guo)調研和(he)(he)(he)分析(xi)市(shi)場需(xu)求(qiu)、供給(gei)以及(ji)(ji)潛在(zai)競(jing)爭對手等(deng)(deng)(deng)情況(kuang)，以便制定(ding)相應的(de)開發(fa)策略。規(gui)劃(hua)(hua)設計是基(ji)于(yu)市(shi)場需(xu)求(qiu)和(he)(he)(he)政府要求(qiu)，在(zai)總體規(gui)劃(hua)(hua)、詳細規(gui)劃(hua)(hua)和(he)(he)(he)建(jian)筑設計等(deng)(deng)(deng)層(ceng)面上進行，旨在(zai)確保項目的(de)可行性和(he)(he)(he)可持續發(fa)展。

2、土地購置階段

土(tu)(tu)地(di)購置是工業地(di)產開發(fa)的(de)核心環節，其(qi)目標是通過購買或租賃(lin)土(tu)(tu)地(di)以滿足項(xiang)目需求。首先，需進(jin)行土(tu)(tu)地(di)調查和(he)(he)評估(gu)，以了解土(tu)(tu)地(di)的(de)使用性質、法律規定(ding)和(he)(he)市場(chang)價格等情況(kuang)。然(ran)后，在與土(tu)(tu)地(di)所有者(zhe)或相(xiang)關政府部門進(jin)行談判后，選(xuan)擇適合(he)項(xiang)目需求的(de)土(tu)(tu)地(di)，并簽訂相(xiang)應的(de)土(tu)(tu)地(di)轉讓或租賃(lin)合(he)同(tong)。最(zui)后，進(jin)行土(tu)(tu)地(di)登記和(he)(he)過戶(hu)手續，確保(bao)土(tu)(tu)地(di)的(de)合(he)法性和(he)(he)項(xiang)目能夠正常運行。

3、前期準備階段

前期準(zhun)備(bei)(bei)是工(gong)業地產開發的(de)(de)關鍵(jian)階段，包括項(xiang)目(mu)(mu)籌備(bei)(bei)、融(rong)資和(he)(he)審(shen)批等(deng)(deng)工(gong)作。項(xiang)目(mu)(mu)籌備(bei)(bei)涉及人員配置(zhi)、技術研(yan)發和(he)(he)市(shi)場營銷等(deng)(deng)方(fang)面，以(yi)確保項(xiang)目(mu)(mu)能夠順利進行(xing)(xing)。融(rong)資是為了籌集項(xiang)目(mu)(mu)所(suo)需的(de)(de)資金，可通過自籌資金、銀行(xing)(xing)貸款、股權融(rong)資和(he)(he)政府補貼等(deng)(deng)方(fang)式(shi)進行(xing)(xing)。審(shen)批是指向相關政府部(bu)門提交(jiao)申請(qing)，獲得項(xiang)目(mu)(mu)開發許可證和(he)(he)建設(she)用地規(gui)(gui)劃許可證等(deng)(deng)必(bi)要文件，以(yi)保證項(xiang)目(mu)(mu)的(de)(de)合法性和(he)(he)規(gui)(gui)范性。

4、項目建設階段

在(zai)項(xiang)目(mu)建(jian)設階段，需(xu)進行(xing)設計、招標(biao)和(he)施工(gong)(gong)(gong)等(deng)工(gong)(gong)(gong)作。設計是(shi)根據(ju)項(xiang)目(mu)需(xu)求和(he)規劃設計方(fang)(fang)案(an)，制定詳細的建(jian)設方(fang)(fang)案(an)和(he)施工(gong)(gong)(gong)圖紙，為施工(gong)(gong)(gong)提供依(yi)據(ju)。招標(biao)是(shi)為了選擇(ze)施工(gong)(gong)(gong)單(dan)位和(he)供應商，可通過公開招標(biao)、競爭性談判和(he)邀請招標(biao)等(deng)方(fang)(fang)式進行(xing)，并簽訂相應的承包合同。施工(gong)(gong)(gong)是(shi)將設計方(fang)(fang)案(an)轉化為實際工(gong)(gong)(gong)程，包括(kuo)土方(fang)(fang)開挖(wa)、基礎設施建(jian)設和(he)主體建(jian)筑等(deng)工(gong)(gong)(gong)作，以確保項(xiang)目(mu)按(an)(an)時(shi)按(an)(an)質完成。

5、運營階段

項目建設(she)完成后，進入運(yun)營階段，需進行(xing)(xing)客戶(hu)招(zhao)商和設(she)施(shi)運(yun)營等(deng)工作(zuo)(zuo)。客戶(hu)招(zhao)商是為了吸(xi)引(yin)企業進駐項目，通過(guo)宣傳和營銷(xiao)等(deng)手段吸(xi)引(yin)租戶(hu)和買家，確保項目的(de)租金收益和資金回(hui)報。設(she)施(shi)運(yun)營是指對項目的(de)設(she)施(shi)和服(fu)(fu)務進行(xing)(xing)管理(li)和維護，包括物業管理(li)、安保服(fu)(fu)務和環境治理(li)等(deng)工作(zuo)(zuo)，以提供一個良好的(de)經營環境和運(yun)營服(fu)(fu)務。

總之(zhi)，工業地產開發涉及多個(ge)階(jie)段和環節，需要(yao)充分的規劃(hua)和準(zhun)備，并且需要(yao)協調各方的合(he)作(zuo)，統(tong)籌推進。只有在規范的流程下進行，才能(neng)確保項目的成功開發和運營。