一、產業地產開發風險有哪些

與(yu)房地產(chan)(chan)(chan)相比，產(chan)(chan)(chan)業(ye)地產(chan)(chan)(chan)的客戶群體更(geng)(geng)窄(zhai)，客戶決策更(geng)(geng)謹慎(shen)，對產(chan)(chan)(chan)品與(yu)服務要求更(geng)(geng)高，因此，產(chan)(chan)(chan)業(ye)地產(chan)(chan)(chan)開(kai)發運營(ying)更(geng)(geng)為困(kun)難、復雜以(yi)及風險(xian)。那么產(chan)(chan)(chan)業(ye)地產(chan)(chan)(chan)開(kai)發風險(xian)有(you)哪些呢(ni)？

產業地產開發的風險主要包括以下(xia)幾個方面：

1、政策風險：產(chan)業(ye)地(di)產(chan)開發受到國(guo)家及地(di)方政(zheng)策(ce)的影(ying)響較(jiao)大，包括(kuo)產(chan)業(ye)政(zheng)策(ce)、土地(di)政(zheng)策(ce)、稅(shui)收政(zheng)策(ce)等。如果對政(zheng)策(ce)的變化把握不(bu)準確，可能導(dao)致項目(mu)開發出現問(wen)題。

2、市場風險：市場(chang)需求的(de)變化、競爭的(de)加(jia)劇以及產(chan)業的(de)發展趨勢(shi)，都可能影響到產(chan)業地(di)產(chan)的(de)開發和(he)運營(ying)。

3、資金風險： 產業地產開(kai)發需要大量的資金(jin)投(tou)入，如果(guo)資金(jin)籌措(cuo)出現問題，可能(neng)影響項目的進度和效益。

4、技術風險：產業地產開發(fa)涉(she)及到許多復雜的技術(shu)問題，如建筑設計、施工、產業運營等，如果技術(shu)上處(chu)理不(bu)當，可能導致項(xiang)目的失敗。

5、經營風險：產業地(di)產的運(yun)營需要專業的管理(li)(li)團(tuan)隊(dui)，如(ru)果(guo)管理(li)(li)不善，可能影響項(xiang)目的收(shou)益(yi)。

6、法律風險：產業地(di)產開發(fa)過程(cheng)中(zhong)可能涉及到許多(duo)法律問題(ti)，如土地(di)使用(yong)權、合同履行等，如果(guo)處理不當，可能引發(fa)法律糾紛。

7、環境風險：產業(ye)地(di)產開發(fa)可能對(dui)周邊環(huan)境產生(sheng)影響，如(ru)噪音、污(wu)染等，如(ru)果環(huan)保措施(shi)不到位，可能引發(fa)社會(hui)問題(ti)。

8、合作風險：產業地產開發(fa)往往涉及到多個(ge)利益(yi)相關方，如果合作(zuo)不當，可能(neng)影響項目(mu)的推進(jin)。

因此，在進行產(chan)業地產(chan)開發時，需要充分考(kao)慮各種風險(xian)因素，制定合理的(de)風險(xian)應對(dui)策略，以確保項(xiang)目的(de)成功(gong)。

二、產業地產開發的8個關鍵問題及3大創新思路

1、產業地產開發的8個關鍵問題

（1）開發模式

從公(gong)司(si)決策層面，進入產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)務領域應(ying)首先(xian)解決開(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)(fa)模(mo)式問(wen)題。當前，產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)主要(yao)(yao)有標(biao)準(zhun)(zhun)化(hua)(hua)(hua)開(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)(fa)、專業(ye)(ye)(ye)化(hua)(hua)(hua)開(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)(fa)和個(ge)性化(hua)(hua)(hua)開(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)(fa)三種開(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)(fa)模(mo)式。其中(zhong)標(biao)準(zhun)(zhun)化(hua)(hua)(hua)開(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)(fa)以(yi)(yi)聯(lian)東U谷為代(dai)表，其研發(fa)(fa)(fa)(fa)了(le)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)綜合(he)(he)體(ti)和總體(ti)綜合(he)(he)體(ti)兩類(lei)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)品，在全國范(fan)圍內進行標(biao)準(zhun)(zhun)化(hua)(hua)(hua)復制；專業(ye)(ye)(ye)化(hua)(hua)(hua)開(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)(fa)以(yi)(yi)海憑國際、中(zhong)汽(qi)零(ling)、中(zhong)國電子信息集團等從制造領域轉型的產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)開(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)(fa)商為代(dai)表，由于(yu)該類(lei)開(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)(fa)商對產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)領域比(bi)較了(le)解，因此(ci)，在符合(he)(he)其要(yao)(yao)求的區(qu)域開(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)(fa)專業(ye)(ye)(ye)園區(qu)，如醫療器械產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)園、汽(qi)車零(ling)部(bu)(bu)件產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)園、電子信息產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)園等；個(ge)性化(hua)(hua)(hua)開(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)(fa)是針(zhen)對特定(ding)的地(di)塊進行專業(ye)(ye)(ye)分析(xi)，從而確定(ding)該項目的產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)、產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)品等方面，目前大部(bu)(bu)分產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)項目均屬于(yu)個(ge)性化(hua)(hua)(hua)開(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)(fa)。

（2）戰略研判

產(chan)業地產(chan)拿地階段必須進行(xing)戰略(lve)(lve)(lve)研判(pan)，以便企(qi)業進行(xing)投資決策。戰略(lve)(lve)(lve)研判(pan)重點評估項目(mu)(mu)開發對地方經濟(ji)的(de)(de)價(jia)值，以及(ji)項目(mu)(mu)本身所(suo)創造的(de)(de)商業價(jia)值。在戰略(lve)(lve)(lve)研判(pan)的(de)(de)基礎上對項目(mu)(mu)進行(xing)概念包裝，提升項目(mu)(mu)戰略(lve)(lve)(lve)價(jia)值，可更好地向(xiang)地方政(zheng)府索取政(zheng)策支持。“一(yi)(yi)帶(dai)一(yi)(yi)路(lu)、長江經濟(ji)帶(dai)、京(jing)津冀協同發展(zhan)”三大(da)戰略(lve)(lve)(lve)，對區(qu)域(yu)經濟(ji)發展(zhan)帶(dai)來深(shen)遠影響。全國(guo)大(da)交通格局(ju)變化(hua)(hua)，城(cheng)市群發展(zhan)和區(qu)域(yu)一(yi)(yi)體化(hua)(hua)，改變著(zhu)城(cheng)市功能(neng)定位，產(chan)業地產(chan)項目(mu)(mu)也需要在更大(da)的(de)(de)地理經濟(ji)范圍中尋找新的(de)(de)機遇。

（3）商業模式

重點解決項目(mu)主體(ti)的(de)(de)角(jiao)色定(ding)位與盈(ying)利渠(qu)道(dao)的(de)(de)問(wen)題，掙(zheng)什么錢(qian)？掙(zheng)誰的(de)(de)錢(qian)？如(ru)何掙(zheng)錢(qian)？商(shang)(shang)業模式(shi)創新的(de)(de)關(guan)鍵在于，如(ru)何顛覆(fu)簡單的(de)(de)產品“租售”模式(shi)？產業地(di)產的(de)(de)項目(mu)主體(ti)可充當開發商(shang)(shang)、投資商(shang)(shang)、服務商(shang)(shang)三重角(jiao)色，盈(ying)利渠(qu)道(dao)也存(cun)在土地(di)、物業、投資、服務、資本化等多種(zhong)方(fang)式(shi)，項目(mu)主體(ti)應根(gen)據周邊競爭、自身資源等情況(kuang)，合理定(ding)位自己的(de)(de)角(jiao)色，明(ming)確盈(ying)利渠(qu)道(dao)，創新商(shang)(shang)業模式(shi)。

（4）產業定位

產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)是(shi)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)地產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)的(de)內容(rong)，也(ye)是(shi)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)地產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)的(de)核心，經過多年的(de)發展，產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)地產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)的(de)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)內容(rong)也(ye)經歷了由(you)混雜(za)到專(zhuan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)的(de)過程，未來產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)地產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)的(de)競(jing)(jing)爭(zheng)不僅(jin)僅(jin)是(shi)物業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)價格水(shui)平的(de)競(jing)(jing)爭(zheng)，更是(shi)基于特定產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)鏈(lian)的(de)專(zhuan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)化競(jing)(jing)爭(zheng)。分析(xi)園區面(mian)臨(lin)的(de)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)機遇(yu)（結(jie)構性產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)機遇(yu)、改善性產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)機遇(yu)、創新性產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)機遇(yu)），判斷產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)發展邏(luo)輯(ji)（成本驅動邏(luo)輯(ji)、市(shi)場(chang)驅動邏(luo)輯(ji)、投資驅動邏(luo)輯(ji)），明確(que)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)體系對于產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)地產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)的(de)開發運營(ying)至(zhi)關重要。

（5）產品定位

物(wu)業(ye)(ye)產(chan)品是產(chan)業(ye)(ye)地產(chan)的(de)載體(ti)，也是回(hui)收(shou)投資(zi)、實現(xian)收(shou)益的(de)標(biao)的(de)。產(chan)品定位(wei)首先體(ti)現(xian)在(zai)如何選擇(ze)園區(qu)的(de)產(chan)品線，標(biao)準廠房(fang)？高層辦(ban)公？獨棟總部(bu)？等等，產(chan)品選擇(ze)跟區(qu)域經(jing)濟、自身實力、周邊競爭(zheng)等諸多因素有關，選擇(ze)什(shen)么樣(yang)的(de)產(chan)品，意味著(zhu)你(ni)將走(zou)什(shen)么樣(yang)的(de)道路(lu)；產(chan)品定位(wei)其次(ci)體(ti)現(xian)在(zai)怎樣(yang)提(ti)供符合甚至(zhi)超出用(yong)戶(hu)預期(qi)的(de)產(chan)品。企業(ye)(ye)對(dui)產(chan)業(ye)(ye)物(wu)業(ye)(ye)的(de)要求十分高，專業(ye)(ye)化、個性化強(qiang)，不(bu)同(tong)的(de)產(chan)業(ye)(ye)對(dui)物(wu)業(ye)(ye)的(de)柱(zhu)間距、消(xiao)防、層高等要求可(ke)能(neng)差別(bie)很大，這就給(gei)園區(qu)開發產(chan)業(ye)(ye)物(wu)業(ye)(ye)提(ti)出了比較大的(de)問題，產(chan)品設計一旦有偏差，租售都可(ke)能(neng)出現(xian)大問題。

（6）市場定位

重點(dian)解(jie)決客(ke)(ke)戶群體(ti)是(shi)誰？客(ke)(ke)戶群體(ti)在(zai)(zai)哪(na)里？的問(wen)題(ti)。市場定位(wei)需(xu)要(yao)建立在(zai)(zai)大(da)量的企業(ye)調研的基(ji)礎之(zhi)上，是(shi)來自(zi)(zi)(zi)區域(yu)產(chan)品需(xu)求，來自(zi)(zi)(zi)本(ben)地產(chan)業(ye)升級，還(huan)是(shi)來自(zi)(zi)(zi)周(zhou)(zhou)邊產(chan)業(ye)外溢，要(yao)對各類潛在(zai)(zai)客(ke)(ke)群進行系統的分(fen)析。一(yi)般而言，一(yi)個產(chan)業(ye)地產(chan)項(xiang)目70%的客(ke)(ke)戶群體(ti)均來自(zi)(zi)(zi)于本(ben)地或周(zhou)(zhou)邊區域(yu)，30%的客(ke)(ke)戶來自(zi)(zi)(zi)于外部區域(yu)。

（7）空間規劃

筆者建議(yi)也堅持將(jiang)產(chan)(chan)業地產(chan)(chan)策劃與概念規劃結合起來做，將(jiang)產(chan)(chan)品、公共平臺等載體落(luo)實到空間層(ceng)面，制定產(chan)(chan)物結合的(de)概念規劃方案，系(xi)統性的(de)解(jie)決園(yuan)區(qu)的(de)土地利用(yong)、物業配比、指(zhi)標體系(xi)、道路交通、綠化(hua)景觀燈一(yi)系(xi)列問(wen)題，一(yi)方面便于園(yuan)區(qu)營銷宣(xuan)傳，另(ling)一(yi)方面便于指(zhi)導后期園(yuan)區(qu)的(de)開發建設(she)。

（8）運營策略

從(cong)營銷(xiao)推(tui)廣(guang)、產業(ye)招商、產業(ye)投資(zi)、服(fu)(fu)務(wu)體(ti)系、組織架構、配(pei)套政(zheng)策(ce)等方面(mian)制(zhi)定園(yuan)區(qu)的(de)運營策(ce)略，并(bing)制(zhi)定近(jin)期的(de)行動計劃。要研(yan)究新的(de)客(ke)戶(hu)群(qun)體(ti)和(he)服(fu)(fu)務(wu)需求，面(mian)對(dui)新的(de)客(ke)群(qun)特(te)征繪制(zhi)產業(ye)地產的(de)作戰地圖。服(fu)(fu)務(wu)模式創新的(de)關鍵在于(yu)，如何找準入(ru)(ru)園(yuan)企業(ye)的(de)“痛點(dian)”投其所好？專業(ye)服(fu)(fu)務(wu)“讓位”市場服(fu)(fu)務(wu)主體(ti)，開放服(fu)(fu)務(wu)端口，吸納主體(ti)入(ru)(ru)園(yuan)、能(neng)力入(ru)(ru)園(yuan)。

2、產業地產開發的3大創新思路

（1）“產(chan)物(wu)一體”發展思(si)路

即產業(ye)-物(wu)(wu)業(ye)綜合開(kai)(kai)發(fa)思路，變孤立(li)的(de)房產開(kai)(kai)發(fa)為(wei)綜合的(de)產物(wu)(wu)協同(tong)開(kai)(kai)發(fa)。通(tong)過(guo)物(wu)(wu)業(ye)建設(she)打造硬環境和硬載(zai)體(ti)，但必須要(yao)學會從(cong)產業(ye)這個(ge)核心層面賺到載(zai)體(ti)的(de)錢，產業(ye)導入“人”，而“人”是物(wu)(wu)業(ye)真正的(de)需求(qiu)者(zhe)，為(wei)人的(de)各(ge)種需求(qiu)提供各(ge)類服(fu)務，將成(cheng)為(wei)物(wu)(wu)業(ye)“盤活”的(de)主體(ti)內容，當物(wu)(wu)業(ye)可以(yi)實現(xian)持續的(de)收(shou)益，通(tong)過(guo)資產證(zheng)券(quan)化便可以(yi)實現(xian)產物(wu)(wu)開(kai)(kai)發(fa)的(de)更高階“盤活”。

（2）“招培一體”發展(zhan)思路(lu)

變“被動招商(shang)引(yin)(yin)資”為“主動產(chan)業(ye)培(pei)育”，在(zai)傳(chuan)統招商(shang)基(ji)礎上，通過產(chan)業(ye)基(ji)金、產(chan)業(ye)孵化服務、創投(tou)資源(yuan)引(yin)(yin)入，建立產(chan)業(ye)孵化培(pei)育優勢，促進產(chan)業(ye)集聚(ju)發展，形成完(wan)整產(chan)業(ye)鏈條。“招培(pei)一體(ti)”，雙向出擊，解決產(chan)業(ye)難題。

（3）“政策+資(zi)本+產業”三位一體思路

以產(chan)(chan)業為核心，尋求政(zheng)策支持(chi)，尋求資(zi)(zi)本(ben)(ben)(ben)合作。首(shou)先向政(zheng)府要政(zheng)策和資(zi)(zi)源支持(chi)，降低園(yuan)區(qu)開發運營和產(chan)(chan)業培育的成本(ben)(ben)(ben)。整合產(chan)(chan)業基(ji)金(jin)公司、投(tou)資(zi)(zi)管理公司等(deng)各(ge)種資(zi)(zi)源，以創投(tou)基(ji)金(jin)、產(chan)(chan)業投(tou)資(zi)(zi)基(ji)金(jin)、產(chan)(chan)業并購基(ji)金(jin)、技(ji)術并購基(ji)金(jin)等(deng)多種資(zi)(zi)本(ben)(ben)(ben)形式投(tou)資(zi)(zi)形成園(yuan)區(qu)產(chan)(chan)業集聚。同時，通過服務體系(xi)(xi)、配套體系(xi)(xi)建設實現要素(su)共(gong)享、規模效益，促進產(chan)(chan)業集聚發展，通過政(zheng)策驅動(dong)—資(zi)(zi)本(ben)(ben)(ben)驅動(dong)—產(chan)(chan)業驅動(dong)推動(dong)園(yuan)區(qu)走上(shang)良性發展軌道(dao)。