一、產業地產開發風險有哪些

與(yu)房地產(chan)(chan)(chan)相比，產(chan)(chan)(chan)業地產(chan)(chan)(chan)的(de)客(ke)戶群體更窄，客(ke)戶決策更謹(jin)慎，對產(chan)(chan)(chan)品與(yu)服務要求更高，因此，產(chan)(chan)(chan)業地產(chan)(chan)(chan)開發(fa)運營更為(wei)困難、復雜以及風險。那么(me)產(chan)(chan)(chan)業地產(chan)(chan)(chan)開發(fa)風險有哪些呢？

產業地產開發的風險主要包括以(yi)下(xia)幾個方面：

1、政策風險：產業(ye)地產開(kai)發(fa)受到國(guo)家及地方(fang)政策(ce)(ce)的影響較(jiao)大，包(bao)括產業(ye)政策(ce)(ce)、土地政策(ce)(ce)、稅(shui)收(shou)政策(ce)(ce)等(deng)。如果對政策(ce)(ce)的變化把握不準確，可(ke)能導致(zhi)項目開(kai)發(fa)出現問題(ti)。

2、市場風險：市場需求的變化(hua)、競(jing)爭的加劇以及產(chan)業的發展趨勢，都可能(neng)影響到產(chan)業地產(chan)的開(kai)發和運(yun)營。

3、資金風險： 產業地產開發需(xu)要大量的資(zi)金(jin)投入(ru)，如果資(zi)金(jin)籌措出現問題，可能影響(xiang)項目的進度和效益(yi)。

4、技術風險：產(chan)業地產(chan)開發涉及到(dao)許(xu)多(duo)復雜的(de)(de)技術(shu)問(wen)題，如建筑設(she)計、施工、產(chan)業運營(ying)等(deng)，如果(guo)技術(shu)上處(chu)理不(bu)當，可能導致項目(mu)的(de)(de)失敗。

5、經營風險：產(chan)業(ye)地產(chan)的運營需(xu)要專業(ye)的管理(li)團隊(dui)，如果(guo)管理(li)不善，可(ke)能影響(xiang)項目的收益。

6、法律風險：產業地(di)產開(kai)發(fa)(fa)過程(cheng)中可能涉及(ji)到許多法律問題(ti)，如(ru)土地(di)使用權、合同履行(xing)等，如(ru)果處理不當，可能引發(fa)(fa)法律糾紛。

7、環境風險：產業地產開發(fa)(fa)可(ke)能(neng)對周邊(bian)環(huan)境(jing)產生(sheng)影響，如噪音、污染等，如果環(huan)保措(cuo)施不(bu)到(dao)位，可(ke)能(neng)引發(fa)(fa)社會問題。

8、合作風險：產業(ye)地產開發往往涉及到(dao)多個(ge)利益相(xiang)關方，如(ru)果合作不當，可(ke)能影響(xiang)項目(mu)的推(tui)進。

因此，在(zai)進行產業地產開發時(shi)，需要充分考慮各種風險因素(su)，制定合理的風險應對策略，以確保項目(mu)的成功。

二、產業地產開發的8個關鍵問題及3大創新思路

1、產業地產開發的8個關鍵問題

（1）開發模式

從(cong)(cong)公司決策(ce)層面，進入產(chan)(chan)(chan)業(ye)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)業(ye)務(wu)領域應首(shou)先解(jie)決開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)模式問題。當(dang)前(qian)(qian)，產(chan)(chan)(chan)業(ye)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)主要有標(biao)準(zhun)化開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)、專(zhuan)(zhuan)業(ye)化開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)和(he)個(ge)性(xing)化開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)三(san)種開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)模式。其(qi)中(zhong)標(biao)準(zhun)化開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)以(yi)(yi)聯東U谷為代表(biao)，其(qi)研發(fa)(fa)(fa)了(le)產(chan)(chan)(chan)業(ye)綜合體和(he)總體綜合體兩類產(chan)(chan)(chan)品，在全(quan)國范圍內進行標(biao)準(zhun)化復(fu)制；專(zhuan)(zhuan)業(ye)化開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)以(yi)(yi)海憑(ping)國際、中(zhong)汽零、中(zhong)國電子(zi)信息集團(tuan)等從(cong)(cong)制造(zao)領域轉型的產(chan)(chan)(chan)業(ye)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)商(shang)(shang)為代表(biao)，由于該類開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)商(shang)(shang)對產(chan)(chan)(chan)業(ye)領域比較(jiao)了(le)解(jie)，因此，在符(fu)合其(qi)要求的區域開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)專(zhuan)(zhuan)業(ye)園區，如醫療(liao)器械(xie)產(chan)(chan)(chan)業(ye)園、汽車零部(bu)件(jian)產(chan)(chan)(chan)業(ye)園、電子(zi)信息產(chan)(chan)(chan)業(ye)園等；個(ge)性(xing)化開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)是針對特定的地(di)(di)塊進行專(zhuan)(zhuan)業(ye)分析，從(cong)(cong)而(er)確定該項目(mu)的產(chan)(chan)(chan)業(ye)、產(chan)(chan)(chan)品等方面，目(mu)前(qian)(qian)大部(bu)分產(chan)(chan)(chan)業(ye)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)項目(mu)均(jun)屬于個(ge)性(xing)化開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)。

（2）戰略研判

產(chan)業(ye)地產(chan)拿地階段必須進行(xing)戰(zhan)略研(yan)(yan)判(pan)，以便企業(ye)進行(xing)投(tou)資決(jue)策。戰(zhan)略研(yan)(yan)判(pan)重點評估項(xiang)(xiang)目開發(fa)對地方經濟的價(jia)值(zhi)，以及項(xiang)(xiang)目本身所創造(zao)的商業(ye)價(jia)值(zhi)。在(zai)戰(zhan)略研(yan)(yan)判(pan)的基礎上對項(xiang)(xiang)目進行(xing)概(gai)念包裝，提升項(xiang)(xiang)目戰(zhan)略價(jia)值(zhi)，可更好地向地方政府索取政策支持。“一帶(dai)一路、長江經濟帶(dai)、京津冀協同發(fa)展(zhan)”三(san)大戰(zhan)略，對區(qu)域(yu)經濟發(fa)展(zhan)帶(dai)來深遠影響。全國大交通格局變化，城(cheng)市群發(fa)展(zhan)和區(qu)域(yu)一體化，改變著城(cheng)市功能定位，產(chan)業(ye)地產(chan)項(xiang)(xiang)目也需要在(zai)更大的地理(li)經濟范(fan)圍中尋找新(xin)的機遇。

（3）商業模式

重點解決項(xiang)目主(zhu)(zhu)體(ti)的(de)角(jiao)色定位(wei)與盈(ying)利渠(qu)(qu)道的(de)問(wen)題(ti)，掙什么錢？掙誰的(de)錢？如何(he)掙錢？商(shang)(shang)業模式(shi)創新的(de)關(guan)鍵在于，如何(he)顛覆(fu)簡單的(de)產(chan)品“租售”模式(shi)？產(chan)業地產(chan)的(de)項(xiang)目主(zhu)(zhu)體(ti)可充(chong)當開發商(shang)(shang)、投資(zi)商(shang)(shang)、服務商(shang)(shang)三重角(jiao)色，盈(ying)利渠(qu)(qu)道也存(cun)在土地、物業、投資(zi)、服務、資(zi)本(ben)化等(deng)(deng)多種方式(shi)，項(xiang)目主(zhu)(zhu)體(ti)應根據周(zhou)邊競爭、自身資(zi)源(yuan)等(deng)(deng)情況，合理定位(wei)自己的(de)角(jiao)色，明(ming)確盈(ying)利渠(qu)(qu)道，創新商(shang)(shang)業模式(shi)。

（4）產業定位

產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)是產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)地(di)產(chan)(chan)的(de)內(nei)(nei)容(rong)，也是產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)地(di)產(chan)(chan)的(de)核心，經過多年的(de)發(fa)展，產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)地(di)產(chan)(chan)的(de)產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)內(nei)(nei)容(rong)也經歷(li)了由混雜到專(zhuan)(zhuan)業(ye)(ye)(ye)(ye)的(de)過程，未來產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)地(di)產(chan)(chan)的(de)競(jing)爭(zheng)(zheng)不僅僅是物(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)價格(ge)水(shui)平的(de)競(jing)爭(zheng)(zheng)，更是基于特定產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)鏈(lian)的(de)專(zhuan)(zhuan)業(ye)(ye)(ye)(ye)化競(jing)爭(zheng)(zheng)。分(fen)析園區面臨的(de)產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)機(ji)遇（結構性(xing)產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)機(ji)遇、改善性(xing)產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)機(ji)遇、創新性(xing)產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)機(ji)遇），判斷產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)發(fa)展邏輯（成本驅動邏輯、市場(chang)驅動邏輯、投資驅動邏輯），明確產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)體(ti)系對(dui)于產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)地(di)產(chan)(chan)的(de)開發(fa)運營(ying)至關重(zhong)要(yao)。

（5）產品定位

物(wu)業(ye)產(chan)(chan)品是(shi)產(chan)(chan)業(ye)地產(chan)(chan)的(de)(de)(de)載體，也是(shi)回收投資、實現收益(yi)的(de)(de)(de)標(biao)的(de)(de)(de)。產(chan)(chan)品定位首先體現在如(ru)何(he)選擇園區(qu)(qu)的(de)(de)(de)產(chan)(chan)品線，標(biao)準廠房？高層辦公？獨棟總部？等等，產(chan)(chan)品選擇跟區(qu)(qu)域經濟、自身(shen)實力、周邊(bian)競爭等諸多因素有(you)關，選擇什(shen)么樣(yang)的(de)(de)(de)產(chan)(chan)品，意(yi)味(wei)著你將走什(shen)么樣(yang)的(de)(de)(de)道路；產(chan)(chan)品定位其次體現在怎樣(yang)提供符合甚至超(chao)出(chu)用戶預期的(de)(de)(de)產(chan)(chan)品。企業(ye)對(dui)產(chan)(chan)業(ye)物(wu)業(ye)的(de)(de)(de)要求(qiu)十(shi)分高，專業(ye)化(hua)、個性化(hua)強(qiang)，不同的(de)(de)(de)產(chan)(chan)業(ye)對(dui)物(wu)業(ye)的(de)(de)(de)柱(zhu)間(jian)距、消防、層高等要求(qiu)可(ke)能差(cha)別很大(da)，這(zhe)就給(gei)園區(qu)(qu)開發產(chan)(chan)業(ye)物(wu)業(ye)提出(chu)了比較大(da)的(de)(de)(de)問題，產(chan)(chan)品設(she)計一旦有(you)偏差(cha)，租售都(dou)可(ke)能出(chu)現大(da)問題。

（6）市場定位

重點解(jie)決客(ke)戶(hu)(hu)群(qun)體(ti)是(shi)誰？客(ke)戶(hu)(hu)群(qun)體(ti)在(zai)哪里？的(de)問題。市場定位需要(yao)建立在(zai)大量的(de)企業(ye)調(diao)研(yan)的(de)基礎之上(shang)，是(shi)來(lai)(lai)自區域產(chan)(chan)品需求，來(lai)(lai)自本地(di)產(chan)(chan)業(ye)升級，還(huan)是(shi)來(lai)(lai)自周(zhou)邊產(chan)(chan)業(ye)外(wai)溢(yi)，要(yao)對(dui)各類潛在(zai)客(ke)群(qun)進行系統的(de)分析。一般(ban)而言，一個產(chan)(chan)業(ye)地(di)產(chan)(chan)項目70%的(de)客(ke)戶(hu)(hu)群(qun)體(ti)均來(lai)(lai)自于本地(di)或(huo)周(zhou)邊區域，30%的(de)客(ke)戶(hu)(hu)來(lai)(lai)自于外(wai)部區域。

（7）空間規劃

筆者建議也堅持將(jiang)產業(ye)地產策劃(hua)(hua)與概念規(gui)劃(hua)(hua)結(jie)合(he)起來(lai)做(zuo)，將(jiang)產品(pin)、公共(gong)平(ping)臺等載體落實到空間層面，制定產物結(jie)合(he)的(de)概念規(gui)劃(hua)(hua)方案，系統(tong)性的(de)解決園(yuan)區的(de)土地利用、物業(ye)配比、指標體系、道路(lu)交通、綠化景觀(guan)燈一(yi)(yi)系列問題，一(yi)(yi)方面便于園(yuan)區營銷宣傳，另一(yi)(yi)方面便于指導(dao)后期園(yuan)區的(de)開發建設。

（8）運營策略

從營銷推(tui)廣(guang)、產業招商、產業投資、服務(wu)(wu)(wu)體系、組織架構、配套(tao)政(zheng)策等方面(mian)制(zhi)定園區的(de)(de)(de)(de)運(yun)營策略，并制(zhi)定近期(qi)的(de)(de)(de)(de)行動計劃。要研(yan)究新(xin)的(de)(de)(de)(de)客戶群(qun)體和服務(wu)(wu)(wu)需求，面(mian)對新(xin)的(de)(de)(de)(de)客群(qun)特征(zheng)繪制(zhi)產業地產的(de)(de)(de)(de)作(zuo)戰地圖。服務(wu)(wu)(wu)模式(shi)創新(xin)的(de)(de)(de)(de)關(guan)鍵在于，如何(he)找準(zhun)入園企業的(de)(de)(de)(de)“痛點”投其所好？專業服務(wu)(wu)(wu)“讓(rang)位(wei)”市場服務(wu)(wu)(wu)主體，開放服務(wu)(wu)(wu)端口，吸納(na)主體入園、能力入園。

2、產業地產開發的3大創新思路

（1）“產物一體”發展思(si)路(lu)

即產(chan)業(ye)(ye)(ye)-物(wu)業(ye)(ye)(ye)綜合(he)開(kai)發(fa)思路，變孤立的(de)房產(chan)開(kai)發(fa)為綜合(he)的(de)產(chan)物(wu)協同開(kai)發(fa)。通(tong)過(guo)物(wu)業(ye)(ye)(ye)建設打造硬環境(jing)和硬載體，但必須(xu)要學會從產(chan)業(ye)(ye)(ye)這(zhe)個核心層面(mian)賺到載體的(de)錢，產(chan)業(ye)(ye)(ye)導入“人”，而“人”是物(wu)業(ye)(ye)(ye)真正的(de)需(xu)(xu)求者，為人的(de)各種需(xu)(xu)求提供(gong)各類(lei)服務，將(jiang)成為物(wu)業(ye)(ye)(ye)“盤(pan)活”的(de)主體內容，當(dang)物(wu)業(ye)(ye)(ye)可(ke)(ke)以(yi)實(shi)現(xian)(xian)持續的(de)收益，通(tong)過(guo)資(zi)產(chan)證(zheng)券化(hua)便可(ke)(ke)以(yi)實(shi)現(xian)(xian)產(chan)物(wu)開(kai)發(fa)的(de)更高階“盤(pan)活”。

（2）“招培一(yi)體”發展思路(lu)

變“被動(dong)招商(shang)引(yin)資”為“主動(dong)產(chan)業(ye)培育(yu)”，在傳統招商(shang)基礎上，通過產(chan)業(ye)基金、產(chan)業(ye)孵化服務(wu)、創(chuang)投資源(yuan)引(yin)入，建立產(chan)業(ye)孵化培育(yu)優勢，促進產(chan)業(ye)集聚發展，形成(cheng)完整產(chan)業(ye)鏈(lian)條。“招培一(yi)體”，雙向(xiang)出擊，解決產(chan)業(ye)難(nan)題。

（3）“政策+資本(ben)+產業”三(san)位一體思路

以產業(ye)為(wei)核心，尋(xun)求政(zheng)策(ce)支(zhi)持，尋(xun)求資(zi)本(ben)(ben)(ben)合作。首(shou)先向政(zheng)府要政(zheng)策(ce)和資(zi)源支(zhi)持，降低園(yuan)區開(kai)發運營和產業(ye)培育(yu)的成(cheng)本(ben)(ben)(ben)。整合產業(ye)基金(jin)(jin)公司、投(tou)資(zi)管理公司等各種資(zi)源，以創投(tou)基金(jin)(jin)、產業(ye)投(tou)資(zi)基金(jin)(jin)、產業(ye)并購基金(jin)(jin)、技術(shu)并購基金(jin)(jin)等多種資(zi)本(ben)(ben)(ben)形式(shi)投(tou)資(zi)形成(cheng)園(yuan)區產業(ye)集聚(ju)。同時，通過(guo)服(fu)務體系、配套體系建(jian)設實現要素(su)共(gong)享、規模效(xiao)益，促(cu)進產業(ye)集聚(ju)發展，通過(guo)政(zheng)策(ce)驅動—資(zi)本(ben)(ben)(ben)驅動—產業(ye)驅動推(tui)動園(yuan)區走上良性發展軌(gui)道。