一、產業地產開發風險有哪些

與房地產相(xiang)比，產業地產的客(ke)戶(hu)群體更(geng)(geng)窄，客(ke)戶(hu)決策更(geng)(geng)謹(jin)慎(shen)，對產品(pin)與服務要求更(geng)(geng)高，因此(ci)，產業地產開(kai)發(fa)運營更(geng)(geng)為困難、復雜以及風(feng)險(xian)。那么產業地產開(kai)發(fa)風(feng)險(xian)有哪些呢(ni)？

產業地產開發的風險主要包(bao)括以下(xia)幾個方面：

1、政策風險：產業(ye)地產開發(fa)(fa)受到(dao)國(guo)家及地方政策(ce)(ce)的影響較大，包括產業(ye)政策(ce)(ce)、土地政策(ce)(ce)、稅收(shou)政策(ce)(ce)等(deng)。如(ru)果對政策(ce)(ce)的變化把握不準確，可能導致項(xiang)目開發(fa)(fa)出現問題(ti)。

2、市場風險：市場需(xu)求的(de)變化、競爭的(de)加劇以(yi)及產業的(de)發(fa)(fa)展(zhan)趨勢，都可能影響到(dao)產業地(di)產的(de)開發(fa)(fa)和運營。

3、資金風險： 產業地產開發需要大量的(de)資(zi)金投入，如(ru)果(guo)資(zi)金籌措出現問題，可能影響(xiang)項(xiang)目的(de)進度和(he)效(xiao)益。

4、技術風險：產(chan)業地(di)產(chan)開發(fa)涉及到許(xu)多復雜(za)的技術問題，如建筑設計、施(shi)工、產(chan)業運營等，如果技術上處理不(bu)當，可(ke)能(neng)導致項目(mu)的失敗。

5、經營風險：產業地產的(de)(de)運營需要專(zhuan)業的(de)(de)管理團隊，如果管理不善，可能影響項(xiang)目的(de)(de)收(shou)益。

6、法律風險：產業(ye)地產開發(fa)過程中可能涉及到許多法律問(wen)題，如(ru)土地使(shi)用權、合同履行等(deng)，如(ru)果處(chu)理(li)不當，可能引發(fa)法律糾紛(fen)。

7、環境風險：產業(ye)地產開(kai)發可能(neng)(neng)對(dui)周邊(bian)環(huan)境產生影(ying)響，如噪音、污染等，如果環(huan)保措施(shi)不到位(wei)，可能(neng)(neng)引發社會問題。

8、合作風險：產業地產開發往往涉及到多個利(li)益相關方，如果(guo)合(he)作(zuo)不(bu)當，可能(neng)影(ying)響項目的推進(jin)。

因此(ci)，在進行產(chan)業地(di)產(chan)開發時(shi)，需要充分考慮各(ge)種(zhong)風險(xian)因素，制定合理的風險(xian)應對(dui)策略，以確保項目的成功。

二、產業地產開發的8個關鍵問題及3大創新思路

1、產業地產開發的8個關鍵問題

（1）開發模式

從公司決策層面(mian)，進(jin)入(ru)產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)地產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)務領(ling)域(yu)應首先解決開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)模(mo)式問題。當前(qian)，產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)地產(chan)(chan)(chan)(chan)主要(yao)有標準化(hua)開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)、專(zhuan)(zhuan)(zhuan)業(ye)化(hua)開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)和個(ge)性(xing)化(hua)開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)三(san)種(zhong)開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)模(mo)式。其中標準化(hua)開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)以(yi)聯東U谷為代表，其研發(fa)(fa)(fa)了產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)綜合(he)(he)體和總體綜合(he)(he)體兩類產(chan)(chan)(chan)(chan)品，在全國(guo)范圍內進(jin)行標準化(hua)復制；專(zhuan)(zhuan)(zhuan)業(ye)化(hua)開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)以(yi)海憑國(guo)際、中汽零、中國(guo)電子信息集團等從制造領(ling)域(yu)轉型(xing)的產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)地產(chan)(chan)(chan)(chan)開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)商為代表，由于該類開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)商對(dui)產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)領(ling)域(yu)比較(jiao)了解，因此，在符合(he)(he)其要(yao)求(qiu)的區域(yu)開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)專(zhuan)(zhuan)(zhuan)業(ye)園區，如醫療器械產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)園、汽車零部(bu)(bu)件產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)園、電子信息產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)園等；個(ge)性(xing)化(hua)開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)是針對(dui)特(te)定(ding)(ding)的地塊進(jin)行專(zhuan)(zhuan)(zhuan)業(ye)分析，從而確定(ding)(ding)該項目(mu)(mu)的產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)、產(chan)(chan)(chan)(chan)品等方面(mian)，目(mu)(mu)前(qian)大部(bu)(bu)分產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)地產(chan)(chan)(chan)(chan)項目(mu)(mu)均屬于個(ge)性(xing)化(hua)開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)。

（2）戰略研判

產(chan)業(ye)(ye)地(di)(di)(di)(di)產(chan)拿地(di)(di)(di)(di)階段必(bi)須進行戰(zhan)(zhan)略(lve)(lve)研(yan)判，以便企業(ye)(ye)進行投資決策(ce)(ce)。戰(zhan)(zhan)略(lve)(lve)研(yan)判重點評估項目(mu)開(kai)發(fa)對(dui)地(di)(di)(di)(di)方經(jing)(jing)(jing)(jing)濟的(de)價值，以及項目(mu)本身(shen)所創造的(de)商業(ye)(ye)價值。在戰(zhan)(zhan)略(lve)(lve)研(yan)判的(de)基礎上對(dui)項目(mu)進行概念包裝，提升項目(mu)戰(zhan)(zhan)略(lve)(lve)價值，可更好地(di)(di)(di)(di)向地(di)(di)(di)(di)方政(zheng)府索取政(zheng)策(ce)(ce)支持(chi)。“一帶(dai)(dai)一路、長江經(jing)(jing)(jing)(jing)濟帶(dai)(dai)、京津冀協同(tong)發(fa)展(zhan)”三(san)大(da)(da)戰(zhan)(zhan)略(lve)(lve)，對(dui)區域(yu)經(jing)(jing)(jing)(jing)濟發(fa)展(zhan)帶(dai)(dai)來深遠影響(xiang)。全國大(da)(da)交通格局變(bian)化(hua)，城市(shi)群發(fa)展(zhan)和區域(yu)一體化(hua)，改變(bian)著城市(shi)功能定位(wei)，產(chan)業(ye)(ye)地(di)(di)(di)(di)產(chan)項目(mu)也需要在更大(da)(da)的(de)地(di)(di)(di)(di)理經(jing)(jing)(jing)(jing)濟范圍中尋找新的(de)機遇。

（3）商業模式

重點解決項(xiang)目(mu)主(zhu)體的(de)(de)角色定位與盈利(li)(li)渠道(dao)的(de)(de)問題(ti)，掙什么錢(qian)？掙誰的(de)(de)錢(qian)？如何掙錢(qian)？商(shang)(shang)業(ye)模(mo)式創新的(de)(de)關鍵(jian)在于，如何顛覆簡單(dan)的(de)(de)產(chan)品(pin)“租售”模(mo)式？產(chan)業(ye)地(di)產(chan)的(de)(de)項(xiang)目(mu)主(zhu)體可充當開發(fa)商(shang)(shang)、投資(zi)商(shang)(shang)、服務商(shang)(shang)三重角色，盈利(li)(li)渠道(dao)也存(cun)在土地(di)、物業(ye)、投資(zi)、服務、資(zi)本化(hua)等多種方式，項(xiang)目(mu)主(zhu)體應根據周邊競爭、自身(shen)資(zi)源等情況(kuang)，合理定位自己(ji)的(de)(de)角色，明確盈利(li)(li)渠道(dao)，創新商(shang)(shang)業(ye)模(mo)式。

（4）產業定位

產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)是產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)的(de)(de)(de)內容，也(ye)是產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)的(de)(de)(de)核心(xin)，經(jing)過多年的(de)(de)(de)發(fa)展(zhan)(zhan)，產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)的(de)(de)(de)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)內容也(ye)經(jing)歷了由(you)混雜到專業(ye)的(de)(de)(de)過程，未(wei)來產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)的(de)(de)(de)競(jing)爭不僅(jin)僅(jin)是物業(ye)價格水平(ping)的(de)(de)(de)競(jing)爭，更(geng)是基于特定(ding)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)鏈的(de)(de)(de)專業(ye)化競(jing)爭。分(fen)析(xi)園區(qu)面臨的(de)(de)(de)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)機(ji)(ji)遇（結構性(xing)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)機(ji)(ji)遇、改善性(xing)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)機(ji)(ji)遇、創(chuang)新性(xing)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)機(ji)(ji)遇），判(pan)斷(duan)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)發(fa)展(zhan)(zhan)邏輯(ji)(ji)（成本(ben)驅(qu)動邏輯(ji)(ji)、市場驅(qu)動邏輯(ji)(ji)、投資驅(qu)動邏輯(ji)(ji)），明確產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)體系(xi)對于產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)的(de)(de)(de)開發(fa)運營至關重要。

（5）產品定位

物(wu)業(ye)產(chan)(chan)(chan)(chan)品(pin)是產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)地產(chan)(chan)(chan)(chan)的(de)載體(ti)，也是回(hui)收投資、實現(xian)收益的(de)標的(de)。產(chan)(chan)(chan)(chan)品(pin)定位首先體(ti)現(xian)在(zai)如(ru)何選(xuan)擇(ze)(ze)園區(qu)(qu)的(de)產(chan)(chan)(chan)(chan)品(pin)線，標準廠房？高(gao)(gao)(gao)層辦(ban)公？獨棟總部(bu)？等(deng)等(deng)，產(chan)(chan)(chan)(chan)品(pin)選(xuan)擇(ze)(ze)跟區(qu)(qu)域(yu)經濟(ji)、自身實力、周邊競爭(zheng)等(deng)諸多因(yin)素有關(guan)，選(xuan)擇(ze)(ze)什(shen)么樣的(de)產(chan)(chan)(chan)(chan)品(pin)，意味(wei)著(zhu)你將走什(shen)么樣的(de)道路；產(chan)(chan)(chan)(chan)品(pin)定位其次體(ti)現(xian)在(zai)怎樣提(ti)供符合甚(shen)至(zhi)超出用戶預期的(de)產(chan)(chan)(chan)(chan)品(pin)。企業(ye)對(dui)產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)物(wu)業(ye)的(de)要求(qiu)十(shi)分高(gao)(gao)(gao)，專業(ye)化、個性(xing)化強，不(bu)同(tong)的(de)產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)對(dui)物(wu)業(ye)的(de)柱間(jian)距、消防、層高(gao)(gao)(gao)等(deng)要求(qiu)可能(neng)差(cha)別很大(da)，這就(jiu)給園區(qu)(qu)開發產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)物(wu)業(ye)提(ti)出了(le)比(bi)較大(da)的(de)問題，產(chan)(chan)(chan)(chan)品(pin)設計一旦有偏差(cha)，租售都(dou)可能(neng)出現(xian)大(da)問題。

（6）市場定位

重點解決客(ke)戶(hu)(hu)群(qun)(qun)體(ti)是誰？客(ke)戶(hu)(hu)群(qun)(qun)體(ti)在哪(na)里？的問題。市場定位(wei)需要(yao)建立在大量的企(qi)業調研的基(ji)礎(chu)之(zhi)上，是來(lai)(lai)(lai)自區域(yu)產品需求，來(lai)(lai)(lai)自本地產業升級，還是來(lai)(lai)(lai)自周邊產業外(wai)溢，要(yao)對各類潛在客(ke)群(qun)(qun)進行系統(tong)的分析。一般而言，一個產業地產項目(mu)70%的客(ke)戶(hu)(hu)群(qun)(qun)體(ti)均(jun)來(lai)(lai)(lai)自于(yu)本地或(huo)周邊區域(yu)，30%的客(ke)戶(hu)(hu)來(lai)(lai)(lai)自于(yu)外(wai)部區域(yu)。

（7）空間規劃

筆者建議也堅持將(jiang)產業地(di)產策劃(hua)與概念規劃(hua)結合(he)起(qi)來做，將(jiang)產品、公(gong)共平臺(tai)等載體落實(shi)到空間層(ceng)面(mian)，制定產物(wu)結合(he)的(de)(de)概念規劃(hua)方(fang)案(an)，系統性的(de)(de)解決園區(qu)(qu)的(de)(de)土地(di)利用、物(wu)業配比、指(zhi)標體系、道路交通(tong)、綠化景觀燈一(yi)系列(lie)問(wen)題，一(yi)方(fang)面(mian)便于園區(qu)(qu)營銷宣傳，另一(yi)方(fang)面(mian)便于指(zhi)導后期(qi)園區(qu)(qu)的(de)(de)開發建設(she)。

（8）運營策略

從營銷推廣、產(chan)業(ye)(ye)招商、產(chan)業(ye)(ye)投(tou)資、服(fu)(fu)(fu)務(wu)(wu)體(ti)系、組織架(jia)構(gou)、配套政策等方面制定(ding)園(yuan)區的(de)(de)(de)運營策略，并制定(ding)近期的(de)(de)(de)行動計劃。要(yao)研究新(xin)的(de)(de)(de)客(ke)戶群(qun)體(ti)和(he)服(fu)(fu)(fu)務(wu)(wu)需求，面對新(xin)的(de)(de)(de)客(ke)群(qun)特征(zheng)繪制產(chan)業(ye)(ye)地產(chan)的(de)(de)(de)作戰地圖(tu)。服(fu)(fu)(fu)務(wu)(wu)模式(shi)創新(xin)的(de)(de)(de)關鍵在于，如(ru)何(he)找準入(ru)(ru)園(yuan)企業(ye)(ye)的(de)(de)(de)“痛點”投(tou)其(qi)所好？專業(ye)(ye)服(fu)(fu)(fu)務(wu)(wu)“讓(rang)位”市場(chang)服(fu)(fu)(fu)務(wu)(wu)主體(ti)，開放服(fu)(fu)(fu)務(wu)(wu)端口，吸納主體(ti)入(ru)(ru)園(yuan)、能(neng)力入(ru)(ru)園(yuan)。

2、產業地產開發的3大創新思路

（1）“產(chan)物一體”發展思路(lu)

即產(chan)業-物業綜(zong)合(he)開發思(si)路，變孤立的(de)房產(chan)開發為綜(zong)合(he)的(de)產(chan)物協同開發。通過物業建設打造硬環境和硬載(zai)體(ti)(ti)，但必須要學會從產(chan)業這個核心層(ceng)面賺到載(zai)體(ti)(ti)的(de)錢，產(chan)業導入“人”，而(er)“人”是物業真正的(de)需求者，為人的(de)各種需求提供各類服務，將成(cheng)為物業“盤(pan)活”的(de)主體(ti)(ti)內容，當(dang)物業可以實(shi)現(xian)持續的(de)收益，通過資產(chan)證券(quan)化便可以實(shi)現(xian)產(chan)物開發的(de)更(geng)高階“盤(pan)活”。

（2）“招培一體”發展(zhan)思路

變“被動招商引資”為“主動產(chan)業(ye)培育”，在(zai)傳統招商基礎上，通過產(chan)業(ye)基金、產(chan)業(ye)孵化服務(wu)、創投資源(yuan)引入，建立產(chan)業(ye)孵化培育優勢，促(cu)進產(chan)業(ye)集聚(ju)發展，形(xing)成完整產(chan)業(ye)鏈(lian)條。“招培一體(ti)”，雙向出擊，解決產(chan)業(ye)難題。

（3）“政策(ce)+資(zi)本+產業”三位一體思路

以(yi)產(chan)業(ye)為核(he)心，尋求政(zheng)策支持(chi)，尋求資(zi)(zi)本合作(zuo)。首先(xian)向政(zheng)府要(yao)政(zheng)策和資(zi)(zi)源(yuan)支持(chi)，降低園(yuan)區(qu)開發運(yun)營和產(chan)業(ye)培育的成本。整合產(chan)業(ye)基金(jin)公司(si)、投資(zi)(zi)管理(li)公司(si)等各種(zhong)資(zi)(zi)源(yuan)，以(yi)創投基金(jin)、產(chan)業(ye)投資(zi)(zi)基金(jin)、產(chan)業(ye)并購基金(jin)、技術并購基金(jin)等多(duo)種(zhong)資(zi)(zi)本形式投資(zi)(zi)形成園(yuan)區(qu)產(chan)業(ye)集(ji)(ji)聚。同時，通過(guo)服務體系、配(pei)套(tao)體系建設實現要(yao)素共享、規模效(xiao)益，促進產(chan)業(ye)集(ji)(ji)聚發展，通過(guo)政(zheng)策驅(qu)動(dong)—資(zi)(zi)本驅(qu)動(dong)—產(chan)業(ye)驅(qu)動(dong)推動(dong)園(yuan)區(qu)走上(shang)良性發展軌(gui)道。