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人物簡介

山姆·澤(ze)爾是(shi)股本(ben)集團投資（Equity Group Investments）的(de)主席，該集團是(shi)私(si)人股本(ben)和公(gong)(gong)開發行(xing)公(gong)(gong)司的(de)混合體，包(bao)括了住宅(zhai)(zhai)地(di)產(chan)（Equity Residential），一家(jia)業內領先(xian)的(de)住宅(zhai)(zhai)公(gong)(gong)司；生活時尚置業（Equity LifeStyle Properties），一家(jia)由300個度假和工廠(chang)預制住房協會的(de)公(gong)(gong)司；資產(chan)信托公(gong)(gong)司（Capital Trust），一家(jia)商(shang)業房地(di)產(chan)金融(rong)公(gong)(gong)司。

澤(ze)(ze)爾(er)(er)愛(ai)抽煙，愛(ai)騎自行車，愛(ai)穿開(kai)領(ling)襯衫。早在(zai)(zai)上(shang)學期(qi)間，他(ta)(ta)就(jiu)頗有投機意識，曾經購買了一(yi)(yi)批《花(hua)花(hua)公子》雜志，然后高(gao)價轉手(shou)賣給小伙伴們。上(shang)世紀(ji) 60年(nian)代中期(qi)，正在(zai)(zai)讀大學，之后成(cheng)為密歇根(gen)大學法學院學生的(de)(de)澤(ze)(ze)爾(er)(er)已開(kai)始在(zai)(zai)安娜堡（Ann Arbor）購入房產。之后他(ta)(ta)與同父異母的(de)(de)兄(xiong)弟羅伯特·勞瑞合伙，直(zhi)至1990年(nian)勞瑞48歲時(shi)死于癌癥(zheng)，兩人共(gong)同建立(li)起了一(yi)(yi)個地(di)產王國“墳墓舞者”山(shan)姆(mu)·澤(ze)(ze)爾(er)(er)：“一(yi)(yi)切都是供與求”山(shan)姆(mu)·澤(ze)(ze)爾(er)(er)（Sam Zell）是一(yi)(yi)位將資產建立(li)在(zai)(zai)業界周期(qi)之上(shang)的(de)(de)地(di)產投資大師(shi)，他(ta)(ta)最近指出，金融市場的(de)(de)現(xian)時(shi)動蕩實(shi)則是市場對新(xin)一(yi)(yi)輪經濟過(guo)剩(sheng)的(de)(de)感性回應，而非真正的(de)(de)信貸危機。

在沃頓商學院的(de)(de)一次(ci)(ci)由地(di)產(chan)學教(jiao)授(shou)彼得·利曼（Peter Linneman）主持(chi)，涉及廣泛的(de)(de)講(jiang)座中，這(zhe)(zhe)位(wei)公司總部位(wei)于芝加哥的(de)(de)地(di)產(chan)投(tou)資人談到，現在的(de)(de)市場正受美(mei)國次(ci)(ci)級信貸市場的(de)(de)問(wen)題所困(kun)擾，但(dan)是(shi)，人們仍有(you)足(zu)夠(gou)的(de)(de)資金(jin)周轉，這(zhe)(zhe)與其它地(di)產(chan)蕭條時期現金(jin)流極度緊(jin)縮的(de)(de)情況大有(you)不同(tong)。

“我們并非真(zhen)正(zheng)處于大家所說(shuo)的‘信(xin)貸危機’之中(zhong)，我認為大家陷入的是(shi)一(yi)場‘信(xin)心危機’”澤爾說(shuo)道，他是(shi)沃頓(dun)商學院(yuan)塞繆爾和羅伯特勞瑞房地產研究中(zhong)心的贊助者(zhe)。“我的觀點是(shi)，兩(liang)個月前存在的流動(dong)性過剩問題，現在仍然(ran)存在。雖然(ran)風險溢價不同了(le)，但實際的流動(dong)性量(liang)仍未改變。”

澤爾還提到(dao)，經濟的(de)滑坡應在(zai)預料之中：“過(guo)去的(de)三年(nian)里，人們(men)表現(xian)(xian)得(de)過(guo)分輕率(lv)。他們(men)想要什(shen)么(me)便買什(shen)么(me)，并且毫不考慮自己(ji)的(de)購買能力并以此為榮(rong)。我(wo)想這些人現(xian)(xian)在(zai)都(dou)該懊喪無(wu)比，而且嚇得(de)不知如何是好了吧。”

教父的要約

根據(ju)澤(ze)(ze)爾(er)(er)的(de)(de)(de)(de)觀點，資(zi)金充沛的(de)(de)(de)(de)私人股(gu)本投資(zi)公(gong)司有能力從“荒謬”的(de)(de)(de)(de)杠桿收(shou)購中得(de)利(li)，并高(gao)價收(shou)購公(gong)開發行的(de)(de)(de)(de)房(fang)產(chan)公(gong)司。澤(ze)(ze)爾(er)(er)將(jiang)(jiang)這(zhe)樁(zhuang)買賣稱為(wei)“教父的(de)(de)(de)(de)要約”，因為(wei)沒有一(yi)家公(gong)開發行公(gong)司能拒絕這(zhe)一(yi)誘(you)人的(de)(de)(de)(de)要求。果(guo)不其然，今年(nian)二月，澤(ze)(ze)爾(er)(er)以390億美元的(de)(de)(de)(de)高(gao)價將(jiang)(jiang)他的(de)(de)(de)(de)旗艦公(gong)司，辦(ban)公(gong)物業公(gong)司（Equity Office Products ，簡稱EOP)，連(lian)同其資(zi)產(chan)組合中的(de)(de)(de)(de)540幢高(gao)級辦(ban)公(gong)樓出售(shou)給(gei)了(le)黒石(shi)集團(tuan)（Blackstone Group）。這(zhe)是當時(shi)為(wei)止(zhi)所完成(cheng)的(de)(de)(de)(de)數額(e)最大(da)的(de)(de)(de)(de)一(yi)筆私營股(gu)權收(shou)購案例了(le)。澤(ze)(ze)爾(er)(er)預測市場(chang)會馬上穩定下來，盡管與近(jin)幾年(nian)相比，市場(chang)會加(jia)倍進行風險規避，更少地利(li)用(yong)杠桿。“今天，無人能再次(ci)復制黒石(shi)的(de)(de)(de)(de)交易了(le)。”

賣掉了(le)EOP之后，澤(ze)爾(er)又將其注意(yi)力(li)轉(zhuan)到(dao)了(le)另一樁主(zhu)要的(de)(de)收(shou)購上。八(ba)月(yue)，論(lun)壇公司(si)（Tribune Co.）的(de)(de)股(gu)東們同(tong)意(yi)了(le)澤(ze)爾(er)開出的(de)(de)82億美元收(shou)購報價，該公司(si)擁有《芝加哥論(lun)壇報》，《洛(luo)杉(shan)磯(ji)時報》和其它的(de)(de)媒體公司(si)。這次的(de)(de)收(shou)購澤(ze)爾(er)將芝加哥小熊棒球隊（Chicago Cubs）也收(shou)入囊中，但(dan)他說自(zi)己計劃將棒球隊轉(zhuan)售。論(lun)壇公司(si)的(de)(de)交(jiao)易正在規定的(de)(de)審查之中，有望于年底完成(cheng)整(zheng)個交(jiao)易過程。

對這樁交易，澤爾并(bing)未(wei)直接提及，但他卻談到(dao)了自己作為逆勢(shi)投資人的(de)(de)名聲。他回憶起第一(yi)次親歷市場(chang)的(de)(de)轉機。上世紀七十年代，房(fang)地產(chan)市場(chang)被普遍看(kan)好且長勢(shi)逼人。澤爾無法預料在(zai)(zai)房(fang)地產(chan)市場(chang)未(wei)發育(yu)完整時(shi)，到(dao)底多少供應量才能滿足市場(chang)的(de)(de)缺口。因此他不再做新的(de)(de)交易，轉而(er)建立了一(yi)家(jia)專注于蕭條(tiao)地產(chan)市場(chang)的(de)(de)公司。“那時(shi)所有人都在(zai)(zai)批(pi)評(ping)說(shuo)：‘山姆，你(ni)(ni)不知就里。’這些話陪(pei)伴了我(wo)的(de)(de)整個(ge)職業生涯(ya)。甚(shen)至(zhi)在(zai)(zai)2007年我(wo)購買報業時(shi)，也是(shi)人人都在(zai)(zai)議論，‘從(cong)前(qian)說(shuo)你(ni)(ni)不明白，現在(zai)(zai)你(ni)(ni)可是(shi)真糊涂了。’”

澤(ze)(ze)爾是股(gu)本(ben)集團投(tou)資（Equity Group Investments）的(de)(de)主席(xi)，該集團是私人股(gu)本(ben)和(he)公(gong)開發(fa)行公(gong)司的(de)(de)混合體，包括了住(zhu)宅地產（Equity Residential），一家(jia)業(ye)內(nei)領(ling)先的(de)(de)住(zhu)宅公(gong)司；生活時尚置業(ye)（Equity LifeStyle Properties），一家(jia)由300個度假(jia)和(he)工廠預制住(zhu)房協(xie)會的(de)(de)公(gong)司；和(he)資產信(xin)托公(gong)司（Capital Trust），一家(jia)商業(ye)房地產金融公(gong)司。澤(ze)(ze)爾告(gao)訴(su)沃頓的(de)(de)聽眾們，他還未從(cong)經濟學的(de)(de)第一堂課中(zhong)“緩過(guo)神來”，那時他正在學供(gong)求關系。“我(wo)想告(gao)訴(su)你們的(de)(de)是，無論身處何(he)種行業(ye)—地產業(ye)、駁船(chuan)業(ye)、軌(gui)道(dao)列車業(ye)—都是市場的(de)(de)供(gong)應和(he)需求決(jue)定一切。”

上世紀六十(shi)年(nian)代中期，正在讀大學(xue)，之(zhi)后成(cheng)為密歇根(gen)大學(xue)法(fa)學(xue)院學(xue)生的澤爾已開始在安阿伯（Ann Arbor）購入(ru)房產(chan)。之(zhi)后他(ta)與(yu)同父異母的兄弟羅伯特勞瑞（Robert Lurie）合伙，直至(zhi)1990年(nian)勞瑞48歲(sui)時死于(yu)癌癥(zheng)，兩人共同建(jian)立起(qi)了(le)一個地產(chan)王(wang)國。

在 1973年(nian)(nian)市場崩盤之后，澤爾用了(le)之后的(de)(de)(de)三年(nian)(nian)時間收購了(le)近30億資產(chan)的(de)(de)(de)地產(chan)資本，其中(zhong)大(da)部分(fen)只需一美(mei)元首付。通(tong)過承(cheng)擔出租人在未來的(de)(de)(de)管理中(zhong)可能(neng)損失(shi)的(de)(de)(de)費用，澤爾以此(ci)向他們換取股權。他有(you)能(neng)力維系這些(xie)物業，直(zhi)至(zhi)他們回到—甚(shen)至(zhi)超(chao)過—先前購買時的(de)(de)(de)價值。“事實(shi)證明，我們因次而大(da)賺了(le)一筆，”。從80年(nian)(nian)開(kai)始，房地產(chan)市場又一次顯現出強勁的(de)(de)(de)承(cheng)租漲勢，發展前景豁(huo)然(ran)明朗(lang)。澤爾說：“我的(de)(de)(de)投資理念就(jiu)是(shi)建(jian)立起資產(chan)組合，然(ran)后就(jiu)會有(you)人來購買，這些(xie)人指的(de)(de)(de)就(jiu)是(shi)日本人。”

大廈情節

當被(bei)利(li)曼(man)提問他(ta)為何沒有成(cheng)為地產(chan)開發商時，這(zhe)位滿(man)臉胡(hu)茬，嗓(sang)音(yin)沉厚的地產(chan)大亨回答道，地產(chan)開發對于他(ta)來說風(feng)險太大。“從事開發，需(xu)要有種(zhong)樓(lou)宇情(qing)結，”澤爾說道。“至少(shao)半數的回報率(lv)來自你親(qin)眼(yan)見著大樓(lou)逐漸高聳的心理成(cheng)就感。我卻毫不(bu)受這(zhe)痛苦的情(qing)結所(suo)困。”

考慮到市場(chang)可(ke)能(neng)無法消化巨額投資，澤(ze)爾和勞瑞在1980年花了大半年時間將他們(men)(men)(men)的投資進行(xing)多元化，開始關(guan)注其他的一(yi)(yi)些行(xing)業。他們(men)(men)(men)的策略與地產(chan)業曾(ceng)使用的如出一(yi)(yi)轍，在人(ren)們(men)(men)(men)忽視供求規則的地方尋找機會。“我們(men)(men)(men)覺(jue)得如果自己是合格的地產(chan)人(ren)，那也算得上是出色的商人(ren)。”澤(ze)爾說道。

房產(chan)(chan)專業人(ren)士具備了(le)嫻(xian)熟(shu)的交易技(ji)能(neng)，他(ta)補充道，但他(ta)們往(wang)往(wang)缺少運用策略的遠(yuan)見卓(zhuo)識。“如果要請人(ren)代理進行交易協(xie)商(shang)，我一(yi)定(ding)會找一(yi)名房產(chan)(chan)商(shang)人(ren)而非公司經理人(ren)。 ”澤(ze)爾說(shuo)道。但另(ling)一(yi)方(fang)面，地(di)產(chan)(chan)人(ren)缺乏(fa)“在轉角尋找機遇”的能(neng)力，在他(ta)們看來(lai)，面前的永遠(yuan)是筆直的道路。正因此(ci)，我們的行業缺乏(fa)周期性，直至今日(ri)都(dou)顯(xian)得反復無(wu)常且大起大落。”

上世紀九十年代初，美國(guo)的(de)(de)(de)(de)大(da)多(duo)數(shu)商業房產(chan)公(gong)司都被掌控于大(da)約(yue)50至60家大(da)型私人(ren)投資(zi)公(gong)司手(shou)中(zhong)(zhong)。然(ran)而(er)，市場(chang)又(you)一次(ci)出現了(le)逆轉，這些公(gong)司紛(fen)紛(fen)陷入嚴重的(de)(de)(de)(de)信貸緊縮，大(da)量資(zi)產(chan)被了(le)結(jie)抵押，銀行發生擠(ji)兌，貸款(kuan)市場(chang)幾近(jin)崩潰。澤爾(er)解釋道，出路(lu)就是向公(gong)共(gong)市場(chang)要(yao)錢，通(tong)(tong)過(guo)一種之前鮮為(wei)人(ren)知的(de)(de)(de)(de)金融工具，即房地產(chan)投資(zi)信托基金（Real Estate Investment Trust）進(jin)行，簡稱REIT。據澤爾(er)說，REIT從此成為(wei)商業房產(chan)市場(chang)的(de)(de)(de)(de)長(chang)期(qi)驅動力，直至過(guo)去一年左(zuo)右，通(tong)(tong)過(guo)類似他的(de)(de)(de)(de)這次(ci)黑石公(gong)司的(de)(de)(de)(de)交易(yi)，私人(ren)股(gu)本的(de)(de)(de)(de)收購(gou)重將許(xu)多(duo)股(gu)份購(gou)回到私人(ren)手(shou)中(zhong)(zhong)。

黑石公司(si)和沃納多(duo)(duo)房(fang)地產信托(tuo)(tuo)公司(si)（Vornado Realty Trust）為爭奪EOP公司(si)進行了(le)三周的(de)(de)要價(jia)戰，澤爾(er)描述了(le)他(ta)在其(qi)間所使用的(de)(de)策略。沃納多(duo)(duo)作為美國第二大房(fang)地產投資(zi)信托(tuo)(tuo)基(ji)金，向澤爾(er)的(de)(de)公司(si)提(ti)供了(le)一(yi)套現金與股票(piao)相混組合的(de)(de)收購(gou)報價(jia)。澤爾(er)說道，收購(gou)的(de)(de)關鍵在于為EOP和其(qi)母公司(si)準備一(yi)筆(bi)7億2千萬美金的(de)(de)“分手費”，另(ling)外(wai)他(ta)還補充，股票(piao)的(de)(de)交(jiao)易可能需要花費數月完成，并且事(shi)后(hou)他(ta)也認識到，股票(piao)的(de)(de)交(jiao)割可能因之后(hou)八月形成的(de)(de)市場震蕩(dang)而(er)出現嚴重問(wen)題。