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人物簡介

山(shan)姆(mu)·澤爾是股(gu)本(ben)集團投資（Equity Group Investments）的主席(xi)，該集團是私人股(gu)本(ben)和(he)公開發行公司(si)(si)的混(hun)合體，包括(kuo)了(le)住(zhu)(zhu)宅(zhai)地(di)產(chan)(chan)（Equity Residential），一家(jia)(jia)業內領先(xian)的住(zhu)(zhu)宅(zhai)公司(si)(si)；生活時尚置業（Equity LifeStyle Properties），一家(jia)(jia)由300個度假和(he)工廠預制(zhi)住(zhu)(zhu)房協會的公司(si)(si)；資產(chan)(chan)信托(tuo)公司(si)(si)（Capital Trust），一家(jia)(jia)商業房地(di)產(chan)(chan)金融(rong)公司(si)(si)。

澤(ze)爾(er)愛(ai)抽煙，愛(ai)騎自行車，愛(ai)穿(chuan)開領襯衫。早在上(shang)學(xue)(xue)(xue)期間，他就頗(po)有投(tou)機(ji)意識(shi)，曾經(jing)購(gou)買(mai)了(le)一(yi)(yi)批(pi)《花(hua)花(hua)公子》雜志，然(ran)后高價轉(zhuan)手賣給小伙伴(ban)們。上(shang)世紀 60年代(dai)中期，正在讀大(da)學(xue)(xue)(xue)，之后成為密歇(xie)根(gen)大(da)學(xue)(xue)(xue)法學(xue)(xue)(xue)院學(xue)(xue)(xue)生的(de)澤(ze)爾(er)已開始(shi)在安(an)娜堡（Ann Arbor）購(gou)入房產。之后他與同(tong)父異母的(de)兄弟(di)羅伯特·勞(lao)瑞合伙，直至(zhi)1990年勞(lao)瑞48歲時死(si)于癌癥，兩人共同(tong)建立起了(le)一(yi)(yi)個地產王國“墳墓舞者”山姆(mu)(mu)·澤(ze)爾(er)：“一(yi)(yi)切都(dou)是(shi)供與求”山姆(mu)(mu)·澤(ze)爾(er)（Sam Zell）是(shi)一(yi)(yi)位將資(zi)產建立在業界(jie)周期之上(shang)的(de)地產投(tou)資(zi)大(da)師，他最近指(zhi)出，金融(rong)市場(chang)的(de)現時動蕩實則(ze)是(shi)市場(chang)對新一(yi)(yi)輪經(jing)濟(ji)過(guo)剩的(de)感性回應，而非(fei)真正的(de)信貸(dai)危(wei)機(ji)。

在(zai)沃(wo)頓商學(xue)院的(de)一次由地(di)產(chan)學(xue)教授彼得·利曼（Peter Linneman）主持(chi)，涉及廣泛的(de)講(jiang)座中，這(zhe)位(wei)公(gong)司(si)總部位(wei)于芝加哥(ge)的(de)地(di)產(chan)投資人談(tan)到，現(xian)在(zai)的(de)市場正受美國次級信貸市場的(de)問題所困擾，但是，人們仍有足夠的(de)資金(jin)周轉，這(zhe)與其(qi)它地(di)產(chan)蕭條時期現(xian)金(jin)流(liu)極度緊縮的(de)情況大有不同。

“我(wo)們并(bing)非真正處于大(da)家所說(shuo)的(de)(de)‘信(xin)(xin)貸危機(ji)’之(zhi)中(zhong)，我(wo)認(ren)為(wei)大(da)家陷入的(de)(de)是(shi)一(yi)場‘信(xin)(xin)心(xin)危機(ji)’”澤爾說(shuo)道，他是(shi)沃頓商學院塞繆爾和羅伯特勞(lao)瑞(rui)房地產研究(jiu)中(zhong)心(xin)的(de)(de)贊助者。“我(wo)的(de)(de)觀點是(shi)，兩個(ge)月前存在的(de)(de)流動性(xing)過剩問題，現(xian)在仍(reng)然(ran)存在。雖然(ran)風險溢價(jia)不同了，但實際(ji)的(de)(de)流動性(xing)量仍(reng)未改變。”

澤爾還提到，經濟(ji)的滑坡應(ying)在(zai)預料之中：“過(guo)去的三年里(li)，人(ren)們表現得過(guo)分(fen)輕率。他們想要什么便買(mai)什么，并(bing)且毫不考(kao)慮(lv)自(zi)己的購買(mai)能力(li)并(bing)以(yi)此(ci)為榮(rong)。我想這(zhe)些人(ren)現在(zai)都該懊喪無比，而且嚇得不知如何是(shi)好了(le)吧。”

教父的要約

根(gen)據澤爾的(de)觀點，資(zi)金充沛的(de)私人股本投資(zi)公(gong)司(si)有(you)能力(li)從“荒謬”的(de)杠(gang)桿收購(gou)中得(de)利，并高(gao)價收購(gou)公(gong)開(kai)發(fa)(fa)行的(de)房產(chan)(chan)公(gong)司(si)。澤爾將這(zhe)(zhe)樁買(mai)賣(mai)稱為(wei)“教父的(de)要(yao)約”，因為(wei)沒有(you)一家公(gong)開(kai)發(fa)(fa)行公(gong)司(si)能拒(ju)絕這(zhe)(zhe)一誘人的(de)要(yao)求。果不其然，今(jin)(jin)年(nian)(nian)二月，澤爾以390億美元的(de)高(gao)價將他(ta)的(de)旗(qi)艦公(gong)司(si)，辦公(gong)物業公(gong)司(si)（Equity Office Products ，簡稱EOP)，連同其資(zi)產(chan)(chan)組合中的(de)540幢高(gao)級(ji)辦公(gong)樓出售給(gei)了(le)黒石(shi)集團（Blackstone Group）。這(zhe)(zhe)是(shi)當(dang)時為(wei)止所(suo)完成的(de)數額最(zui)大的(de)一筆私營股權收購(gou)案例了(le)。澤爾預測(ce)市場會馬(ma)上穩(wen)定(ding)下(xia)來，盡管與近幾年(nian)(nian)相比，市場會加倍進行風險規避，更少地利用(yong)杠(gang)桿。“今(jin)(jin)天，無人能再次復制黒石(shi)的(de)交易(yi)了(le)。”

賣掉了(le)EOP之(zhi)后，澤(ze)爾又將(jiang)其(qi)注意力(li)轉到了(le)另一樁主要的收購(gou)上。八月，論壇公(gong)司(si)（Tribune Co.）的股東(dong)們同意了(le)澤(ze)爾開出的82億美元收購(gou)報價，該公(gong)司(si)擁(yong)有(you)《芝加哥論壇報》，《洛杉磯時報》和其(qi)它的媒體公(gong)司(si)。這次的收購(gou)澤(ze)爾將(jiang)芝加哥小熊棒(bang)球(qiu)隊（Chicago Cubs）也收入囊(nang)中(zhong)，但他說自己計劃將(jiang)棒(bang)球(qiu)隊轉售。論壇公(gong)司(si)的交易正在規定的審查之(zhi)中(zhong)，有(you)望于年(nian)底完成整個交易過程。

對這(zhe)樁交易，澤爾(er)并未直接(jie)提及(ji)，但(dan)他卻(que)談到了自己作為逆勢投資人的(de)名(ming)聲。他回憶起第一次親歷市場(chang)(chang)的(de)轉(zhuan)機。上世紀七十年代，房(fang)地產市場(chang)(chang)被普遍看好且長勢逼人。澤爾(er)無(wu)法(fa)預料在(zai)房(fang)地產市場(chang)(chang)未發育完整(zheng)時，到底多少(shao)供(gong)應量才能滿(man)足市場(chang)(chang)的(de)缺口。因此他不再做新的(de)交易，轉(zhuan)而(er)建立了一家專注于蕭條地產市場(chang)(chang)的(de)公司。“那(nei)時所有人都在(zai)批(pi)評(ping)說：‘山姆(mu)，你(ni)(ni)不知就里。’這(zhe)些話陪伴了我(wo)的(de)整(zheng)個職業生涯。甚至在(zai)2007年我(wo)購買報(bao)業時，也是人人都在(zai)議(yi)論，‘從前(qian)說你(ni)(ni)不明白，現在(zai)你(ni)(ni)可(ke)是真(zhen)糊(hu)涂了。’”

澤(ze)爾是(shi)股本集(ji)團投資(zi)（Equity Group Investments）的(de)主(zhu)席(xi)，該集(ji)團是(shi)私人股本和(he)(he)公(gong)(gong)(gong)開發行公(gong)(gong)(gong)司(si)的(de)混合體(ti)，包括了住宅地產（Equity Residential），一(yi)家業(ye)內領先的(de)住宅公(gong)(gong)(gong)司(si)；生(sheng)活時尚(shang)置業(ye)（Equity LifeStyle Properties），一(yi)家由300個度假和(he)(he)工廠預(yu)制住房協(xie)會的(de)公(gong)(gong)(gong)司(si)；和(he)(he)資(zi)產信托公(gong)(gong)(gong)司(si)（Capital Trust），一(yi)家商業(ye)房地產金融公(gong)(gong)(gong)司(si)。澤(ze)爾告(gao)訴沃頓的(de)聽眾們(men)，他還未從經濟學(xue)的(de)第一(yi)堂課中“緩過神(shen)來”，那(nei)時他正在學(xue)供(gong)求(qiu)關系(xi)。“我想(xiang)告(gao)訴你們(men)的(de)是(shi)，無(wu)論身處(chu)何種行業(ye)—地產業(ye)、駁船(chuan)業(ye)、軌(gui)道列(lie)車業(ye)—都(dou)是(shi)市場的(de)供(gong)應和(he)(he)需求(qiu)決定一(yi)切。”

上(shang)世紀六(liu)十(shi)年(nian)代中期，正在讀大(da)學(xue)(xue)，之后成為密歇根大(da)學(xue)(xue)法學(xue)(xue)院學(xue)(xue)生(sheng)的(de)澤爾(er)已開始在安阿伯(bo)（Ann Arbor）購(gou)入房產。之后他與同父異母的(de)兄弟(di)羅伯(bo)特勞(lao)瑞(rui)（Robert Lurie）合伙，直至1990年(nian)勞(lao)瑞(rui)48歲時死于(yu)癌癥(zheng)，兩人共同建(jian)立起了一個地產王國(guo)。

在 1973年(nian)市場崩盤之(zhi)后，澤(ze)爾用(yong)了(le)之(zhi)后的(de)(de)(de)三(san)年(nian)時間收購了(le)近30億資產(chan)的(de)(de)(de)地(di)產(chan)資本(ben)，其中(zhong)(zhong)大部分只(zhi)需一(yi)(yi)美元首(shou)付。通過(guo)承擔(dan)出租人(ren)在未來的(de)(de)(de)管理(li)中(zhong)(zhong)可能(neng)損失的(de)(de)(de)費用(yong)，澤(ze)爾以此向他(ta)(ta)們(men)(men)換(huan)取(qu)股(gu)權。他(ta)(ta)有能(neng)力維系(xi)這(zhe)些物業，直至(zhi)他(ta)(ta)們(men)(men)回到—甚(shen)至(zhi)超(chao)過(guo)—先(xian)前(qian)購買時的(de)(de)(de)價值(zhi)。“事實(shi)證明，我們(men)(men)因次(ci)而(er)大賺了(le)一(yi)(yi)筆，”。從80年(nian)開(kai)始，房地(di)產(chan)市場又一(yi)(yi)次(ci)顯現出強勁的(de)(de)(de)承租漲勢，發展前(qian)景(jing)豁(huo)然(ran)明朗。澤(ze)爾說(shuo)：“我的(de)(de)(de)投(tou)資理(li)念就是(shi)建立(li)起資產(chan)組(zu)合，然(ran)后就會有人(ren)來購買，這(zhe)些人(ren)指的(de)(de)(de)就是(shi)日本(ben)人(ren)。”

大廈情節

當(dang)被利(li)曼提(ti)問他為何沒(mei)有成為地(di)產(chan)開(kai)發(fa)商時，這(zhe)位滿臉(lian)胡(hu)茬，嗓音沉厚的(de)地(di)產(chan)大(da)(da)亨(heng)回(hui)答道，地(di)產(chan)開(kai)發(fa)對(dui)于他來說(shuo)風險太(tai)大(da)(da)。“從事(shi)開(kai)發(fa)，需要有種(zhong)樓宇情(qing)結(jie)，”澤爾說(shuo)道。“至少(shao)半數(shu)的(de)回(hui)報(bao)率來自(zi)你親眼見著大(da)(da)樓逐漸高聳的(de)心理成就感。我(wo)卻毫不受(shou)這(zhe)痛(tong)苦的(de)情(qing)結(jie)所(suo)困。”

考(kao)慮到市場可能無(wu)法(fa)消化巨額(e)投資，澤爾和勞瑞在1980年(nian)花了大半年(nian)時間將他(ta)們的(de)(de)投資進行(xing)多元化，開始關注(zhu)其他(ta)的(de)(de)一(yi)(yi)些行(xing)業(ye)。他(ta)們的(de)(de)策略(lve)與地產業(ye)曾使用的(de)(de)如出一(yi)(yi)轍，在人們忽視(shi)供求規則(ze)的(de)(de)地方尋找機(ji)會。“我們覺得(de)如果自己(ji)是(shi)合格的(de)(de)地產人，那也(ye)算得(de)上是(shi)出色的(de)(de)商(shang)人。”澤爾說道(dao)。

房產(chan)專業人(ren)士(shi)具(ju)備了嫻熟的(de)交(jiao)(jiao)易(yi)技能(neng)，他(ta)(ta)補充(chong)道(dao)，但(dan)他(ta)(ta)們(men)(men)往往缺(que)少運用策(ce)略的(de)遠(yuan)見(jian)卓識(shi)。“如果要請人(ren)代(dai)理進行交(jiao)(jiao)易(yi)協商，我一定(ding)會找(zhao)一名房產(chan)商人(ren)而非公(gong)司經理人(ren)。 ”澤(ze)爾說道(dao)。但(dan)另一方面(mian)(mian)，地產(chan)人(ren)缺(que)乏“在轉角(jiao)尋找(zhao)機遇(yu)”的(de)能(neng)力，在他(ta)(ta)們(men)(men)看(kan)來，面(mian)(mian)前的(de)永遠(yuan)是(shi)筆直的(de)道(dao)路。正因此，我們(men)(men)的(de)行業缺(que)乏周期(qi)性，直至(zhi)今(jin)日都(dou)顯得反復無常(chang)且(qie)大(da)起大(da)落。”

上世紀九(jiu)十年代初(chu)，美國的大(da)多(duo)數(shu)商(shang)業房(fang)(fang)產公司(si)都(dou)被掌控于大(da)約50至(zhi)60家大(da)型(xing)私人(ren)投資(zi)公司(si)手(shou)中(zhong)。然而，市(shi)場又一(yi)次出現了(le)(le)逆轉，這些公司(si)紛紛陷入嚴重的信貸(dai)緊縮，大(da)量(liang)資(zi)產被了(le)(le)結抵押，銀(yin)行發生擠(ji)兌(dui)，貸(dai)款(kuan)市(shi)場幾近崩潰。澤爾解釋道(dao)，出路就是(shi)向公共市(shi)場要錢，通過(guo)一(yi)種之前鮮為人(ren)知的金融(rong)工具，即房(fang)(fang)地產投資(zi)信托基金（Real Estate Investment Trust）進行，簡稱REIT。據澤爾說，REIT從此成為商(shang)業房(fang)(fang)產市(shi)場的長期驅動力，直至(zhi)過(guo)去一(yi)年左右，通過(guo)類似他的這次黑石公司(si)的交易(yi)，私人(ren)股本的收購重將許(xu)多(duo)股份購回(hui)到私人(ren)手(shou)中(zhong)。

黑(hei)石(shi)公(gong)司和沃納多房(fang)地產(chan)(chan)信(xin)(xin)托公(gong)司（Vornado Realty Trust）為(wei)爭奪(duo)EOP公(gong)司進行了三周的(de)(de)要價戰，澤(ze)爾描述了他(ta)在其間所使用的(de)(de)策略(lve)。沃納多作為(wei)美國第二大房(fang)地產(chan)(chan)投資信(xin)(xin)托基(ji)金，向(xiang)澤(ze)爾的(de)(de)公(gong)司提供(gong)了一套(tao)現金與股(gu)票相混(hun)組合(he)的(de)(de)收(shou)購(gou)報價。澤(ze)爾說道，收(shou)購(gou)的(de)(de)關鍵在于為(wei)EOP和其母公(gong)司準備一筆7億2千萬(wan)美金的(de)(de)“分手(shou)費(fei)”，另外他(ta)還補充(chong)，股(gu)票的(de)(de)交易可(ke)能需要花費(fei)數(shu)月(yue)完成(cheng)，并且(qie)事(shi)后他(ta)也認識到，股(gu)票的(de)(de)交割可(ke)能因(yin)之后八月(yue)形成(cheng)的(de)(de)市場(chang)震蕩而出現嚴重問(wen)題。