芒果视频下载

人物簡介

山姆·澤爾(er)是股本(ben)(ben)集(ji)(ji)團投資(zi)（Equity Group Investments）的主席，該集(ji)(ji)團是私人股本(ben)(ben)和(he)公(gong)開發行公(gong)司(si)的混合體，包括了住(zhu)宅地(di)產(chan)（Equity Residential），一(yi)家業(ye)內領先的住(zhu)宅公(gong)司(si)；生(sheng)活(huo)時尚置業(ye)（Equity LifeStyle Properties），一(yi)家由300個度假和(he)工廠預制住(zhu)房(fang)協會的公(gong)司(si)；資(zi)產(chan)信托公(gong)司(si)（Capital Trust），一(yi)家商業(ye)房(fang)地(di)產(chan)金(jin)融公(gong)司(si)。

澤爾愛抽煙(yan)，愛騎自行(xing)車，愛穿開(kai)領襯(chen)衫。早在(zai)上學(xue)(xue)期間，他(ta)(ta)就頗有(you)投機(ji)意識，曾經(jing)購買了(le)一(yi)批《花花公子》雜志，然(ran)后高價(jia)轉手賣給(gei)小(xiao)伙(huo)伴們(men)。上世紀 60年代(dai)中(zhong)期，正在(zai)讀大學(xue)(xue)，之后成(cheng)為密歇根(gen)大學(xue)(xue)法學(xue)(xue)院學(xue)(xue)生的(de)(de)(de)澤爾已開(kai)始(shi)在(zai)安娜堡（Ann Arbor）購入房產。之后他(ta)(ta)與同父異母的(de)(de)(de)兄弟羅伯特(te)·勞(lao)瑞(rui)合伙(huo)，直至(zhi)1990年勞(lao)瑞(rui)48歲時(shi)死于癌癥，兩人共同建(jian)立起了(le)一(yi)個地產王國“墳墓舞(wu)者”山姆(mu)·澤爾：“一(yi)切都(dou)是供(gong)與求”山姆(mu)·澤爾（Sam Zell）是一(yi)位(wei)將資產建(jian)立在(zai)業界周期之上的(de)(de)(de)地產投資大師，他(ta)(ta)最(zui)近(jin)指出，金(jin)融市場(chang)的(de)(de)(de)現時(shi)動蕩實則是市場(chang)對新一(yi)輪(lun)經(jing)濟過剩的(de)(de)(de)感性回應，而非真正的(de)(de)(de)信貸危機(ji)。

在沃頓商學院的(de)一次由地產學教授彼得·利(li)曼(man)（Peter Linneman）主持，涉及(ji)廣泛的(de)講(jiang)座中，這(zhe)位(wei)公(gong)司總部位(wei)于芝加哥的(de)地產投資人談到，現(xian)在的(de)市(shi)(shi)場正受美國次級信貸市(shi)(shi)場的(de)問題所(suo)困擾，但是，人們仍(reng)有(you)足夠的(de)資金(jin)周轉，這(zhe)與其(qi)它地產蕭條時期現(xian)金(jin)流極度(du)緊縮的(de)情況大(da)有(you)不同(tong)。

“我(wo)們并非(fei)真正(zheng)處于大家所(suo)說(shuo)的(de)(de)(de)‘信貸危機(ji)’之中(zhong)，我(wo)認為(wei)大家陷入的(de)(de)(de)是(shi)一場(chang)‘信心危機(ji)’”澤爾說(shuo)道，他是(shi)沃頓商學院塞繆爾和羅伯特勞瑞房地產研(yan)究中(zhong)心的(de)(de)(de)贊助者。“我(wo)的(de)(de)(de)觀點是(shi)，兩(liang)個月前存在的(de)(de)(de)流動性(xing)過(guo)剩問題，現在仍(reng)然(ran)(ran)存在。雖然(ran)(ran)風險溢價不同了，但實(shi)際的(de)(de)(de)流動性(xing)量仍(reng)未改變。”

澤爾(er)還提到，經(jing)濟的(de)(de)滑坡應(ying)在預料之中：“過去的(de)(de)三年里(li)，人們表現得過分輕(qing)率。他們想要什(shen)么(me)便買(mai)什(shen)么(me)，并且毫(hao)不(bu)考慮自己的(de)(de)購買(mai)能力并以此為榮。我想這些(xie)人現在都該懊喪無(wu)比，而且嚇得不(bu)知如何是好(hao)了吧。”

教父的要約

根據澤爾的(de)(de)(de)觀點，資金充沛的(de)(de)(de)私人股本投資公(gong)(gong)(gong)司(si)有能力從“荒謬”的(de)(de)(de)杠桿收購(gou)中得利(li)，并高價收購(gou)公(gong)(gong)(gong)開發行(xing)(xing)的(de)(de)(de)房產(chan)公(gong)(gong)(gong)司(si)。澤爾將這樁買(mai)賣(mai)稱(cheng)為(wei)“教(jiao)父的(de)(de)(de)要約(yue)”，因(yin)為(wei)沒有一(yi)家公(gong)(gong)(gong)開發行(xing)(xing)公(gong)(gong)(gong)司(si)能拒絕這一(yi)誘人的(de)(de)(de)要求(qiu)。果(guo)不(bu)其(qi)然，今年二月，澤爾以(yi)390億美元(yuan)的(de)(de)(de)高價將他(ta)的(de)(de)(de)旗艦公(gong)(gong)(gong)司(si)，辦(ban)公(gong)(gong)(gong)物業公(gong)(gong)(gong)司(si)（Equity Office Products ，簡稱(cheng)EOP)，連同(tong)其(qi)資產(chan)組合中的(de)(de)(de)540幢高級辦(ban)公(gong)(gong)(gong)樓(lou)出售給了黒石(shi)集團(tuan)（Blackstone Group）。這是當時(shi)為(wei)止所完成的(de)(de)(de)數額最大(da)的(de)(de)(de)一(yi)筆私營股權收購(gou)案(an)例了。澤爾預測市(shi)場會馬上穩定下來(lai)，盡管與(yu)近(jin)幾年相比，市(shi)場會加(jia)倍進行(xing)(xing)風險規避，更(geng)少地利(li)用杠桿。“今天，無人能再次復制(zhi)黒石(shi)的(de)(de)(de)交易了。”

賣掉了EOP之后，澤(ze)爾又將其注意力轉(zhuan)到了另一樁主(zhu)要的(de)(de)收(shou)購(gou)上(shang)。八(ba)月，論壇公(gong)司(si)（Tribune Co.）的(de)(de)股(gu)東們(men)同意了澤(ze)爾開出的(de)(de)82億美(mei)元收(shou)購(gou)報價，該公(gong)司(si)擁有《芝加哥論壇報》，《洛(luo)杉磯(ji)時報》和其它(ta)的(de)(de)媒體公(gong)司(si)。這次的(de)(de)收(shou)購(gou)澤(ze)爾將芝加哥小熊棒球隊（Chicago Cubs）也收(shou)入(ru)囊中，但他說自己(ji)計劃將棒球隊轉(zhuan)售。論壇公(gong)司(si)的(de)(de)交易(yi)正在規定的(de)(de)審查之中，有望于年底完成整個交易(yi)過程。

對這樁交易(yi)，澤爾(er)并未直接提及，但他(ta)卻談到了(le)自己(ji)作為逆勢投(tou)資人(ren)的(de)(de)(de)名聲。他(ta)回憶起第一次親(qin)歷市(shi)(shi)場(chang)(chang)的(de)(de)(de)轉機(ji)。上(shang)世紀七(qi)十年代(dai)，房地產市(shi)(shi)場(chang)(chang)被(bei)普(pu)遍看好且長勢逼(bi)人(ren)。澤爾(er)無法預(yu)料在(zai)(zai)房地產市(shi)(shi)場(chang)(chang)未發(fa)育完(wan)整時，到底(di)多少供(gong)應量才能滿足市(shi)(shi)場(chang)(chang)的(de)(de)(de)缺口。因此他(ta)不(bu)再做新的(de)(de)(de)交易(yi)，轉而建(jian)立了(le)一家專注于(yu)蕭條地產市(shi)(shi)場(chang)(chang)的(de)(de)(de)公司。“那時所有人(ren)都在(zai)(zai)批評說(shuo)：‘山(shan)姆，你不(bu)知就里。’這些話陪(pei)伴了(le)我的(de)(de)(de)整個職業生涯(ya)。甚至在(zai)(zai)2007年我購買報業時，也是人(ren)人(ren)都在(zai)(zai)議(yi)論(lun)，‘從前說(shuo)你不(bu)明白，現在(zai)(zai)你可是真糊涂了(le)。’”

澤爾是股(gu)(gu)本集團(tuan)(tuan)投(tou)資(zi)（Equity Group Investments）的(de)(de)(de)(de)主席，該集團(tuan)(tuan)是私(si)人股(gu)(gu)本和(he)公(gong)(gong)開發行公(gong)(gong)司(si)的(de)(de)(de)(de)混合體，包括了住(zhu)宅地產（Equity Residential），一家業內領先的(de)(de)(de)(de)住(zhu)宅公(gong)(gong)司(si)；生(sheng)活時尚置業（Equity LifeStyle Properties），一家由(you)300個度假和(he)工廠預(yu)制住(zhu)房(fang)協會的(de)(de)(de)(de)公(gong)(gong)司(si)；和(he)資(zi)產信托公(gong)(gong)司(si)（Capital Trust），一家商業房(fang)地產金融公(gong)(gong)司(si)。澤爾告訴沃(wo)頓的(de)(de)(de)(de)聽眾們(men)，他(ta)還未從經濟學的(de)(de)(de)(de)第一堂課中(zhong)“緩過神來”，那時他(ta)正在學供(gong)求(qiu)關系。“我(wo)想告訴你們(men)的(de)(de)(de)(de)是，無論身處何種行業—地產業、駁船業、軌道列車業—都是市場(chang)的(de)(de)(de)(de)供(gong)應和(he)需求(qiu)決定(ding)一切。”

上(shang)世紀六十年代中期，正在讀大學，之后成為密歇根大學法學院學生的澤爾已開始在安阿(a)伯(bo)（Ann Arbor）購入房(fang)產(chan)。之后他與同父異母的兄弟羅伯(bo)特勞瑞（Robert Lurie）合伙(huo)，直至1990年勞瑞48歲時死于癌(ai)癥，兩人(ren)共同建立起了(le)一個地產(chan)王國。

在 1973年市(shi)場崩(beng)盤之后，澤(ze)爾用(yong)了之后的(de)三年時間收(shou)購(gou)了近30億(yi)資產(chan)的(de)地(di)產(chan)資本，其中大(da)部(bu)分只需一美元(yuan)首付(fu)。通(tong)過(guo)(guo)承(cheng)(cheng)擔出租人在未來的(de)管理(li)中可能損失的(de)費(fei)用(yong)，澤(ze)爾以(yi)此向他(ta)們換(huan)取(qu)股(gu)權(quan)。他(ta)有能力維系這些物業(ye)，直(zhi)至(zhi)他(ta)們回到—甚至(zhi)超(chao)過(guo)(guo)—先前(qian)購(gou)買時的(de)價值。“事實證(zheng)明，我(wo)們因次(ci)而大(da)賺了一筆，”。從80年開始，房地(di)產(chan)市(shi)場又(you)一次(ci)顯現出強勁的(de)承(cheng)(cheng)租漲勢(shi)，發展前(qian)景豁(huo)然明朗。澤(ze)爾說：“我(wo)的(de)投資理(li)念就(jiu)是建立起(qi)資產(chan)組合，然后就(jiu)會有人來購(gou)買，這些人指(zhi)的(de)就(jiu)是日本人。”

大廈情節

當被利曼提問他(ta)為何沒(mei)有成(cheng)為地產開發(fa)商時，這位滿臉胡(hu)茬，嗓音沉厚(hou)的(de)地產大亨回(hui)答(da)道，地產開發(fa)對于他(ta)來說(shuo)風險(xian)太大。“從事開發(fa)，需要(yao)有種樓(lou)宇情結，”澤爾(er)說(shuo)道。“至少(shao)半數的(de)回(hui)報率(lv)來自你親眼見著大樓(lou)逐漸高聳的(de)心理成(cheng)就(jiu)感。我卻(que)毫不(bu)受這痛苦的(de)情結所(suo)困。”

考慮到市(shi)場可能無法消化巨額投資(zi)，澤爾(er)和(he)勞瑞在1980年花了大半年時間將(jiang)他們(men)的(de)投資(zi)進行多元化，開始關注其他的(de)一(yi)些行業。他們(men)的(de)策略與(yu)地(di)(di)產業曾使用的(de)如出(chu)一(yi)轍，在人們(men)忽視供求規(gui)則的(de)地(di)(di)方尋找機會。“我們(men)覺得(de)如果(guo)自己是合格的(de)地(di)(di)產人，那也算(suan)得(de)上是出(chu)色的(de)商人。”澤爾(er)說(shuo)道。

房產專業人士具備(bei)了嫻熟(shu)的(de)交(jiao)易(yi)技能，他補充道(dao)，但他們(men)往往缺少(shao)運用策略的(de)遠(yuan)見卓識。“如果要請人代理(li)進行交(jiao)易(yi)協(xie)商(shang)，我(wo)一定會找(zhao)一名(ming)房產商(shang)人而非公司經(jing)理(li)人。 ”澤(ze)爾說道(dao)。但另(ling)一方面，地(di)產人缺乏“在轉(zhuan)角尋(xun)找(zhao)機遇”的(de)能力，在他們(men)看來，面前的(de)永遠(yuan)是(shi)筆直的(de)道(dao)路。正因(yin)此，我(wo)們(men)的(de)行業缺乏周(zhou)期性(xing)，直至今日(ri)都(dou)顯得反復無常且大(da)起大(da)落(luo)。”

上(shang)世紀(ji)九十年代(dai)初(chu)，美國的(de)(de)(de)大多(duo)數(shu)商(shang)業(ye)房產(chan)公(gong)(gong)司(si)(si)都被掌控于大約50至60家大型(xing)私(si)人(ren)投(tou)資公(gong)(gong)司(si)(si)手中(zhong)。然而，市場(chang)又一次出現了逆(ni)轉，這(zhe)些(xie)公(gong)(gong)司(si)(si)紛紛陷入嚴重(zhong)的(de)(de)(de)信(xin)(xin)貸緊縮，大量資產(chan)被了結抵押，銀行發生擠兌，貸款(kuan)市場(chang)幾近崩潰。澤爾(er)解釋道，出路就是向公(gong)(gong)共市場(chang)要錢，通(tong)過一種之前鮮(xian)為(wei)(wei)人(ren)知的(de)(de)(de)金融(rong)工(gong)具，即房地產(chan)投(tou)資信(xin)(xin)托(tuo)基金（Real Estate Investment Trust）進(jin)行，簡稱(cheng)REIT。據澤爾(er)說，REIT從此(ci)成為(wei)(wei)商(shang)業(ye)房產(chan)市場(chang)的(de)(de)(de)長期驅動力，直至過去一年左(zuo)右，通(tong)過類(lei)似他的(de)(de)(de)這(zhe)次黑石公(gong)(gong)司(si)(si)的(de)(de)(de)交易(yi)，私(si)人(ren)股本的(de)(de)(de)收(shou)購重(zhong)將許多(duo)股份(fen)購回到私(si)人(ren)手中(zhong)。

黑石公(gong)(gong)司和沃(wo)納多房(fang)地產信托(tuo)公(gong)(gong)司（Vornado Realty Trust）為(wei)爭奪EOP公(gong)(gong)司進行了三周的(de)要(yao)價戰，澤(ze)爾描述了他在(zai)其間所使用的(de)策(ce)略。沃(wo)納多作為(wei)美國第(di)二(er)大房(fang)地產投資信托(tuo)基金(jin)(jin)，向澤(ze)爾的(de)公(gong)(gong)司提(ti)供了一套現金(jin)(jin)與股(gu)票相混組(zu)合的(de)收購報價。澤(ze)爾說道，收購的(de)關鍵在(zai)于為(wei)EOP和其母公(gong)(gong)司準備一筆(bi)7億2千萬美金(jin)(jin)的(de)“分(fen)手費”，另外他還(huan)補充，股(gu)票的(de)交(jiao)易可能需要(yao)花費數月完成，并且事(shi)后他也認(ren)識到，股(gu)票的(de)交(jiao)割(ge)可能因之后八月形成的(de)市場(chang)震(zhen)蕩而(er)出現嚴重問(wen)題(ti)。