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人物簡介

山姆(mu)·澤爾是股本集團投資（Equity Group Investments）的主席，該集團是私人股本和公(gong)(gong)(gong)開發行公(gong)(gong)(gong)司的混合(he)體，包括了住(zhu)宅(zhai)(zhai)地產（Equity Residential），一(yi)(yi)家(jia)業內(nei)領先的住(zhu)宅(zhai)(zhai)公(gong)(gong)(gong)司；生(sheng)活時(shi)尚置業（Equity LifeStyle Properties），一(yi)(yi)家(jia)由300個度假和工廠(chang)預制住(zhu)房(fang)協會(hui)的公(gong)(gong)(gong)司；資產信(xin)托公(gong)(gong)(gong)司（Capital Trust），一(yi)(yi)家(jia)商(shang)業房(fang)地產金(jin)融公(gong)(gong)(gong)司。

澤爾(er)(er)愛(ai)(ai)抽煙，愛(ai)(ai)騎自行車，愛(ai)(ai)穿開領(ling)襯衫。早在上學期間，他(ta)就(jiu)頗有投機意識，曾經購(gou)買(mai)了(le)一批《花(hua)(hua)花(hua)(hua)公(gong)子》雜志，然后高價轉(zhuan)手賣給(gei)小(xiao)伙伴們。上世紀(ji) 60年代中(zhong)期，正(zheng)在讀大(da)學，之后成(cheng)為密(mi)歇根(gen)大(da)學法(fa)學院學生的澤爾(er)(er)已開始在安娜堡（Ann Arbor）購(gou)入房產(chan)(chan)。之后他(ta)與同父異母的兄弟(di)羅伯特·勞瑞合伙，直至(zhi)1990年勞瑞48歲時死于癌(ai)癥，兩人共同建(jian)立起了(le)一個地產(chan)(chan)王國“墳墓舞者”山(shan)姆(mu)(mu)·澤爾(er)(er)：“一切(qie)都是供與求”山(shan)姆(mu)(mu)·澤爾(er)(er)（Sam Zell）是一位將資產(chan)(chan)建(jian)立在業(ye)界周(zhou)期之上的地產(chan)(chan)投資大(da)師，他(ta)最近指(zhi)出，金融市場的現(xian)時動(dong)蕩(dang)實則是市場對新(xin)一輪經濟過剩的感性回應，而非真(zhen)正(zheng)的信貸危機。

在(zai)沃頓商(shang)學院的(de)(de)(de)一次由地產(chan)學教(jiao)授彼得·利曼（Peter Linneman）主持，涉及廣泛的(de)(de)(de)講座(zuo)中，這位公(gong)司總(zong)部(bu)位于芝加哥的(de)(de)(de)地產(chan)投資(zi)人談到，現在(zai)的(de)(de)(de)市場正(zheng)受美國(guo)次級信貸(dai)市場的(de)(de)(de)問題所困(kun)擾(rao)，但是，人們仍(reng)有(you)足夠的(de)(de)(de)資(zi)金(jin)(jin)周轉，這與其它(ta)地產(chan)蕭(xiao)條時期現金(jin)(jin)流極度緊縮(suo)的(de)(de)(de)情況(kuang)大有(you)不同。

“我們并非真正處(chu)于大家所說的(de)(de)(de)(de)‘信(xin)(xin)貸危機’之中，我認(ren)為大家陷入的(de)(de)(de)(de)是(shi)一場(chang)‘信(xin)(xin)心危機’”澤爾說道，他是(shi)沃(wo)頓商學院塞繆爾和(he)羅伯(bo)特勞瑞房地產(chan)研究中心的(de)(de)(de)(de)贊助(zhu)者。“我的(de)(de)(de)(de)觀點是(shi)，兩(liang)個月前存在的(de)(de)(de)(de)流動性過(guo)剩問題，現(xian)在仍(reng)然存在。雖然風險溢價(jia)不同了，但實際的(de)(de)(de)(de)流動性量仍(reng)未改變(bian)。”

澤爾(er)還提到，經(jing)濟的(de)滑坡應在(zai)預(yu)料之(zhi)中：“過去的(de)三年里，人(ren)們表現(xian)(xian)得過分輕(qing)率(lv)。他們想要什(shen)么便買(mai)什(shen)么，并且毫不考慮(lv)自己的(de)購買(mai)能力并以此為榮(rong)。我想這些人(ren)現(xian)(xian)在(zai)都該懊喪無比，而且嚇(xia)得不知如何(he)是好了吧。”

教父的要約

根據澤爾(er)的(de)(de)觀點，資(zi)金充沛的(de)(de)私(si)人股(gu)本投資(zi)公(gong)(gong)司有(you)能(neng)力從“荒謬(miu)”的(de)(de)杠(gang)桿收購中得(de)利(li)(li)，并高價(jia)收購公(gong)(gong)開發行的(de)(de)房產(chan)(chan)公(gong)(gong)司。澤爾(er)將這(zhe)樁買賣稱為(wei)“教父的(de)(de)要(yao)約”，因為(wei)沒(mei)有(you)一家(jia)公(gong)(gong)開發行公(gong)(gong)司能(neng)拒絕這(zhe)一誘人的(de)(de)要(yao)求。果不其然，今(jin)年二月，澤爾(er)以(yi)390億美元的(de)(de)高價(jia)將他的(de)(de)旗艦公(gong)(gong)司，辦公(gong)(gong)物業(ye)公(gong)(gong)司（Equity Office Products ，簡稱EOP)，連同其資(zi)產(chan)(chan)組合(he)中的(de)(de)540幢(chuang)高級(ji)辦公(gong)(gong)樓出(chu)售(shou)給了(le)黒(hei)石集團（Blackstone Group）。這(zhe)是當(dang)時為(wei)止所完成的(de)(de)數額最大的(de)(de)一筆私(si)營(ying)股(gu)權收購案例了(le)。澤爾(er)預測市場會(hui)馬上穩定(ding)下(xia)來(lai)，盡管與近幾年相比，市場會(hui)加(jia)倍進行風(feng)險規(gui)避，更少地利(li)(li)用(yong)杠(gang)桿。“今(jin)天，無人能(neng)再(zai)次復制黒(hei)石的(de)(de)交易了(le)。”

賣(mai)掉了(le)EOP之后，澤(ze)爾(er)又將(jiang)其注意力轉到(dao)了(le)另一樁主要的(de)(de)收(shou)購(gou)(gou)上。八月，論(lun)壇公(gong)司(si)(si)（Tribune Co.）的(de)(de)股東們同意了(le)澤(ze)爾(er)開出的(de)(de)82億美元收(shou)購(gou)(gou)報價，該公(gong)司(si)(si)擁(yong)有《芝加(jia)哥論(lun)壇報》，《洛杉磯時報》和(he)其它的(de)(de)媒體公(gong)司(si)(si)。這(zhe)次(ci)的(de)(de)收(shou)購(gou)(gou)澤(ze)爾(er)將(jiang)芝加(jia)哥小熊棒球隊（Chicago Cubs）也收(shou)入囊中，但他說自(zi)己計劃將(jiang)棒球隊轉售。論(lun)壇公(gong)司(si)(si)的(de)(de)交(jiao)易正在規(gui)定的(de)(de)審(shen)查之中，有望于(yu)年底(di)完(wan)成整個(ge)交(jiao)易過程。

對這樁交(jiao)易(yi)，澤(ze)爾并未直接提及，但(dan)他(ta)(ta)卻談到了(le)自己作為逆勢投資人的名(ming)聲。他(ta)(ta)回憶起第一(yi)次親歷市(shi)(shi)場(chang)的轉機。上世紀(ji)七十年代，房地(di)產(chan)市(shi)(shi)場(chang)被(bei)普遍(bian)看好且長勢逼人。澤(ze)爾無法預(yu)料在(zai)(zai)房地(di)產(chan)市(shi)(shi)場(chang)未發(fa)育完整時，到底多(duo)少供應量才能滿足市(shi)(shi)場(chang)的缺(que)口。因此他(ta)(ta)不(bu)再做新的交(jiao)易(yi)，轉而(er)建立(li)了(le)一(yi)家專注于蕭條地(di)產(chan)市(shi)(shi)場(chang)的公司。“那時所有人都在(zai)(zai)批評說：‘山(shan)姆，你不(bu)知就里。’這些(xie)話陪伴了(le)我的整個職業生涯。甚(shen)至在(zai)(zai)2007年我購買報業時，也是人人都在(zai)(zai)議論，‘從前說你不(bu)明白，現在(zai)(zai)你可(ke)是真糊(hu)涂了(le)。’”

澤爾是(shi)股(gu)本(ben)集(ji)團(tuan)投資（Equity Group Investments）的(de)主席，該集(ji)團(tuan)是(shi)私(si)人(ren)股(gu)本(ben)和(he)(he)公開發(fa)行(xing)公司(si)的(de)混合體，包(bao)括了住宅地(di)產(chan)(chan)(chan)（Equity Residential），一家(jia)業(ye)內領(ling)先(xian)的(de)住宅公司(si)；生活時(shi)尚置業(ye)（Equity LifeStyle Properties），一家(jia)由300個度假和(he)(he)工(gong)廠預制住房(fang)協會的(de)公司(si)；和(he)(he)資產(chan)(chan)(chan)信托公司(si)（Capital Trust），一家(jia)商業(ye)房(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)金(jin)融公司(si)。澤爾告訴(su)沃頓的(de)聽眾們，他還未從經濟學(xue)的(de)第(di)一堂(tang)課中“緩(huan)過神來”，那時(shi)他正(zheng)在學(xue)供求(qiu)關系。“我想告訴(su)你(ni)們的(de)是(shi)，無(wu)論身處何種行(xing)業(ye)—地(di)產(chan)(chan)(chan)業(ye)、駁船(chuan)業(ye)、軌道列(lie)車業(ye)—都(dou)是(shi)市場(chang)的(de)供應和(he)(he)需求(qiu)決定一切。”

上(shang)世紀六十年(nian)代中期，正在(zai)讀大學(xue)(xue)，之后成為密(mi)歇根(gen)大學(xue)(xue)法學(xue)(xue)院(yuan)學(xue)(xue)生的澤爾已(yi)開(kai)始在(zai)安阿伯（Ann Arbor）購入(ru)房產。之后他與同(tong)父異(yi)母(mu)的兄弟羅伯特勞(lao)瑞（Robert Lurie）合(he)伙，直至1990年(nian)勞(lao)瑞48歲時死于癌(ai)癥(zheng)，兩人共同(tong)建立起了(le)一個(ge)地產王國。

在(zai) 1973年市場崩盤(pan)之后，澤(ze)爾(er)用了之后的(de)(de)三年時(shi)間(jian)收購了近30億(yi)資(zi)(zi)(zi)產的(de)(de)地產資(zi)(zi)(zi)本(ben)，其中大部分只需一美元首(shou)付。通過承擔(dan)出租(zu)人在(zai)未來的(de)(de)管理中可能(neng)損失的(de)(de)費用，澤(ze)爾(er)以此向他們(men)(men)換取股(gu)權(quan)。他有能(neng)力維系這些(xie)物業，直至他們(men)(men)回到—甚至超過—先前購買(mai)時(shi)的(de)(de)價值。“事實證(zheng)明，我們(men)(men)因(yin)次而大賺(zhuan)了一筆，”。從80年開(kai)始，房地產市場又(you)一次顯現(xian)出強(qiang)勁的(de)(de)承租(zu)漲勢(shi)，發展前景豁然明朗。澤(ze)爾(er)說：“我的(de)(de)投資(zi)(zi)(zi)理念(nian)就是建立起(qi)資(zi)(zi)(zi)產組合(he)，然后就會有人來購買(mai)，這些(xie)人指的(de)(de)就是日本(ben)人。”

大廈情節

當被(bei)利曼提(ti)問他(ta)(ta)為何沒有(you)成為地產(chan)開(kai)發(fa)商時，這位滿(man)臉胡茬，嗓(sang)音沉厚的地產(chan)大亨回(hui)答道，地產(chan)開(kai)發(fa)對(dui)于他(ta)(ta)來說(shuo)風險(xian)太大。“從事開(kai)發(fa)，需要(yao)有(you)種(zhong)樓宇情結，”澤(ze)爾說(shuo)道。“至少半數的回(hui)報(bao)率來自你親眼見著大樓逐漸高聳的心理(li)成就(jiu)感。我卻毫(hao)不(bu)受這痛苦的情結所困。”

考慮到市(shi)場可(ke)能無法(fa)消(xiao)化巨(ju)額(e)投(tou)資，澤爾和(he)勞瑞在(zai)1980年花了大半年時間將(jiang)他們(men)的(de)(de)投(tou)資進行多元化，開始關注其他的(de)(de)一些(xie)行業(ye)(ye)。他們(men)的(de)(de)策略與地產業(ye)(ye)曾使(shi)用的(de)(de)如出一轍(che)，在(zai)人們(men)忽視供求規(gui)則的(de)(de)地方尋找機會。“我們(men)覺得如果自(zi)己是合格(ge)的(de)(de)地產人，那也(ye)算得上是出色(se)的(de)(de)商(shang)人。”澤爾說道。

房產專業(ye)人(ren)(ren)士具備(bei)了嫻熟的(de)(de)交易技能，他補(bu)充道(dao)，但他們(men)往(wang)往(wang)缺(que)少運用策略的(de)(de)遠見(jian)卓識(shi)。“如果要請人(ren)(ren)代(dai)理進行(xing)(xing)交易協商，我一定會找一名房產商人(ren)(ren)而非公司經理人(ren)(ren)。 ”澤(ze)爾說道(dao)。但另一方面，地產人(ren)(ren)缺(que)乏“在(zai)轉(zhuan)角尋找機遇(yu)”的(de)(de)能力，在(zai)他們(men)看來，面前的(de)(de)永遠是筆直的(de)(de)道(dao)路。正因此，我們(men)的(de)(de)行(xing)(xing)業(ye)缺(que)乏周期性，直至今日都顯得(de)反(fan)復無常(chang)且大(da)起(qi)大(da)落。”

上世紀九十年代初，美國的(de)大(da)多數商業房產(chan)(chan)公(gong)(gong)司都被掌控于(yu)大(da)約50至60家大(da)型私(si)人(ren)(ren)投(tou)資(zi)公(gong)(gong)司手(shou)中。然而，市(shi)(shi)場又一次出現了逆(ni)轉，這(zhe)些公(gong)(gong)司紛紛陷(xian)入嚴重的(de)信(xin)貸緊縮，大(da)量(liang)資(zi)產(chan)(chan)被了結(jie)抵押，銀行發(fa)生擠兌(dui)，貸款市(shi)(shi)場幾近崩(beng)潰(kui)。澤(ze)爾(er)解釋道，出路就是向公(gong)(gong)共市(shi)(shi)場要錢，通過一種之前鮮為人(ren)(ren)知的(de)金融工具，即(ji)房地(di)產(chan)(chan)投(tou)資(zi)信(xin)托基(ji)金（Real Estate Investment Trust）進(jin)行，簡稱REIT。據澤(ze)爾(er)說，REIT從此(ci)成(cheng)為商業房產(chan)(chan)市(shi)(shi)場的(de)長(chang)期驅(qu)動(dong)力，直(zhi)至過去(qu)一年左右(you)，通過類似他的(de)這(zhe)次黑石公(gong)(gong)司的(de)交易(yi)，私(si)人(ren)(ren)股本的(de)收購(gou)(gou)重將(jiang)許多股份購(gou)(gou)回(hui)到私(si)人(ren)(ren)手(shou)中。

黑石公(gong)司和(he)沃納多房(fang)地產信(xin)托公(gong)司（Vornado Realty Trust）為(wei)爭奪(duo)EOP公(gong)司進行了(le)(le)三周的(de)(de)(de)(de)要價戰，澤爾(er)描述了(le)(le)他在(zai)(zai)其(qi)間所使用的(de)(de)(de)(de)策略。沃納多作為(wei)美(mei)國(guo)第(di)二大房(fang)地產投資信(xin)托基(ji)金，向澤爾(er)的(de)(de)(de)(de)公(gong)司提供了(le)(le)一套現(xian)金與股票相混組(zu)合(he)的(de)(de)(de)(de)收(shou)購(gou)報價。澤爾(er)說道，收(shou)購(gou)的(de)(de)(de)(de)關鍵在(zai)(zai)于為(wei)EOP和(he)其(qi)母公(gong)司準備一筆7億2千萬美(mei)金的(de)(de)(de)(de)“分手(shou)費(fei)”，另外他還補充，股票的(de)(de)(de)(de)交(jiao)易可能需要花費(fei)數(shu)月(yue)完(wan)成，并且事后他也(ye)認(ren)識到，股票的(de)(de)(de)(de)交(jiao)割可能因之后八月(yue)形成的(de)(de)(de)(de)市場(chang)震蕩(dang)而出現(xian)嚴(yan)重問題(ti)。