一、什么是商品房

所(suo)謂商品房(fang)(fang)就是(shi)指經政府(fu)有關(guan)部門(men)批(pi)準，由房(fang)(fang)地產開發運(yun)營公司開發的，建(jian)(jian)成后用于商場(chang)出(chu)(chu)售出(chu)(chu)租的房(fang)(fang)子，包含住(zhu)所(suo)、商業用房(fang)(fang)以(yi)及其他建(jian)(jian)筑物。

二、什么是回遷指標房

回遷房就(jiu)是開發商征收土地時，補償給拆遷戶的房子。大家都知道深圳(zhen)土(tu)地少(shao)，土(tu)地供應量(liang)逐漸緊(jin)張，這(zhe)就迫使深圳(zhen)不得不以城市更新的方式獲得大量(liang)的土(tu)地。這(zhe)種舊改的方式，造就回遷指標房。這(zhe)是深圳(zhen)特(te)(te)殊(shu)時期、特(te)(te)殊(shu)條(tiao)件下形成(cheng)的產(chan)物(wu)。

三、商品房和回遷房的差異有哪些

1、房子價格不同

無完整的(de)(de)產(chan)權或只(zhi)有回遷(qian)(qian)合(he)同的(de)(de)回遷(qian)(qian)房(fang)一般(ban)是依據(ju)國家方針締造和出(chu)售的(de)(de)，在拆遷(qian)(qian)過程(cheng)中(zhong)拆遷(qian)(qian)戶(hu)會享受(shou)到(dao)一定程(cheng)度的(de)(de)優惠方針，因此(ci)房(fang)價(jia)價(jia)格會變(bian)得(de)便宜。而商品(pin)房(fang)受(shou)到(dao)市場的(de)(de)影響，之(zhi)間的(de)(de)聯系非常大，價(jia)格也會隨之(zhi)變(bian)高。

2、房子權利不同

符合銷售(shou)(shou)條件的商品可以(yi)隨時上市(shi)，也(ye)能在銀行(xing)做(zuo)典當進行(xing)借(jie)款。而無(wu)完整產權(quan)或(huo)只有回遷(qian)(qian)合同的回遷(qian)(qian)房(fang)是無(wu)法滿(man)足銷售(shou)(shou)條件上市(shi)，也(ye)無(wu)法進行(xing)典當借(jie)款，而且(qie)還存(cun)在部分小產權(quan)房(fang)子，不(bu)能享用商品房(fang)的權(quan)力。

3、買賣關系不同

商品(pin)房(fang)以購(gou)房(fang)者和(he)開(kai)發商簽定(ding)的(de)(de)《商品(pin)房(fang)生意(yi)合同(tong)》為購(gou)買根據(ju)，一般房(fang)子(zi)價(jia)格在(zai)合同(tong)中(zhong)(zhong)進行約定(ding)。而回遷(qian)房(fang)的(de)(de)購(gou)買基礎(chu)則是由拆(chai)(chai)遷(qian)單位和(he)被拆(chai)(chai)遷(qian)人(ren)簽定(ding)的(de)(de)拆(chai)(chai)遷(qian)補償協議，在(zai)協議中(zhong)(zhong)進行約定(ding)。

4、再次買賣難易不同

商(shang)品房能(neng)夠獲得房產證，可以進行二次出售(shou)，便利過戶。而受(shou)方針影(ying)響回遷房往往會受(shou)到政(zheng)府規(gui)則的種種約(yue)束(shu)條件，例如：寓居滿必定年限(xian)、補齊土地出讓金(jin)等，因而再(zai)次買賣(mai)的難(nan)度(du)較大(da)。

在購(gou)買回遷房(fang)的(de)時候(hou)一定檢查下是(shi)(shi)(shi)否(fou)符合(he)上(shang)市條(tiao)件，是(shi)(shi)(shi)否(fou)有房(fang)產(chan)證(zheng)，一定要留意核(he)驗該(gai)套房(fang)子(zi)的(de)產(chan)權是(shi)(shi)(shi)否(fou)有問題而(er)且仔(zi)細(xi)檢查房(fang)子(zi)的(de)悉數細(xi)節，盡量去挑選一些有信用的(de)大型中介公(gong)司進行咨詢，避(bi)免造(zao)成不必要的(de)損失(shi)。

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四、回遷指標房有哪幾類

A類，業(ye)主(zhu)有房(fang)(fang)產證：這種回(hui)遷(qian)指標房(fang)(fang)可以正常在交(jiao)易(yi)(yi)所過戶更名，接(jie)受相(xiang)關部門的(de)認可和監(jian)督，對(dui)于購(gou)房(fang)(fang)者來說和普通(tong)二手房(fang)(fang)交(jiao)易(yi)(yi)一樣(yang)，非常安全。缺點是需要購(gou)房(fang)(fang)指標、價格高（跟市場商品(pin)房(fang)(fang)同價）。

B類，業主(zhu)只(zhi)有(you)開(kai)發商的回(hui)遷(qian)安置補償(chang)協議，買賣的是(shi)回(hui)遷(qian)權（期房(fang)），而非真正的房(fang)屋過戶。

B類回遷指標房具(ju)體有兩種交易形(xing)式：

1、直接和業(ye)(ye)主(zhu)簽訂協議，先付部分房款(kuan)給到業(ye)(ye)主(zhu)，約定在房產證(zheng)出來后(hou)(hou)進行過(guo)(guo)戶，屆時付清剩余(yu)房款(kuan)。這(zhe)種交易不能(neng)貸款(kuan)，需(xu)要(yao)名額，且(qie)(qie)先付款(kuan)比例很(hen)高，一般在總房款(kuan)的七(qi)八成，有(you)一定風險(xian)，且(qie)(qie)業(ye)(ye)主(zhu)也不能(neng)保證(zheng)什么時候能(neng)夠真正過(guo)(guo)戶，后(hou)(hou)續爭議隱患大，雖(sui)然(ran)有(you)律師見證(zheng)，但小編不建議入手。

2、交易時直接通過開發商更名確權，一次性付給原業主所有房款，房產證上就直接是購買者的名字。購買者也成為原有回遷村民的一員，這種權屬變更還會得到開發商承認、政府認可，在國土部門備案，有國家信用背書，相當于買了一套期房。這種(zhong)交易很(hen)安(an)全，但周(zhou)期還是關鍵問(wen)題，周(zhou)期合適(shi)、價格合適(shi)的(de)項(xiang)目(mu)非常少(shao)。

目前買家市場上交易活躍的回遷房主體就屬于這一類，購買前買家(jia)要(yao)核查清楚以下幾個問題：

1、通過開發商發放的(de)拆(chai)遷政策中對(dui)回遷指標房(fang)性質(zhi)的(de)說明或者去(qu)住房(fang)和城(cheng)鄉建設委員會查詢(xun)確定回遷指標房(fang)的(de)性質(zhi)；

2、要求賣方(fang)提供回遷(qian)協議及其身份證明，并對回遷(qian)指標房的真實性進行核(he)實（在(zai)村委、開發商以及測量部門三(san)部門核(he)實）；

3、明確該(gai)房(fang)是屬(shu)于危改回遷，還是屬(shu)于商品房(fang)回遷，不投(tou)資危房(fang)改造(zao)；

4、明確該回遷指標房(fang)所(suo)占(zhan)用土地是劃撥(bo)用地還(huan)是出讓用地，如果是劃撥(bo)用地在辦理回遷指標房(fang)的產權過戶手續時需由買受人補交土地出讓金；

以(yi)上(shang)情況都(dou)清楚了(le)，是不(bu)是就(jiu)解決問題(ti)了(le)？當然還沒(mei)有，因為一個開始拆遷的(de)(de)(de)又(you)有人(ren)愿意出售的(de)(de)(de)回遷項目，出售面積畢竟很少，所以(yi)就(jiu)要抓緊溝(gou)通(tong)、抓緊購買，一旦購買的(de)(de)(de)人(ren)多了(le)，價格就(jiu)會上(shang)漲，而如果找新(xin)的(de)(de)(de)地方(fang)，同時(shi)符合潛力大、不(bu)需要名額、又(you)安全、周期短，這么(me)優(you)質的(de)(de)(de)投資項目就(jiu)難(nan)了(le)。所以(yi)好產品不(bu)是隨時(shi)都(dou)有的(de)(de)(de)，抓緊時(shi)間先來了(le)解，才能抓住機會。

業(ye)界最近(jin)推出了(le)多個項目的(de)回遷指(zhi)標房(fang)。市場反響熱(re)烈、購買熱(re)情高漲，但由(you)于房(fang)價太低，利潤太高，有一(yi)些投資(zi)者內心充滿(man)疑慮(lv)，這(zhe)時非常正常的(de)反應。

五、回遷指標房交易安全嗎

房子(zi)交(jiao)易百分(fen)百安全(quan)，回遷指(zhi)標房在深圳是一個(ge)非常(chang)成熟的市(shi)場(chang)，內部有非常(chang)成熟、確定(ding)性(xing)的運作(zuo)方(fang)式，是開發商(shang)(shang)加速(su)拆(chai)遷的潤(run)滑劑，是公開的市(shi)場(chang)行(xing)為。第(di)(di)一當(dang)然要和村民（業(ye)主(zhu)）簽(qian)合同，第(di)(di)二(er)要和開發商(shang)(shang)簽(qian)合同，第(di)(di)三要在開發商(shang)(shang)備案，第(di)(di)四在國(guo)(guo)土資(zi)源局備案。合理合法(fa)合規，受到國(guo)(guo)家層面的保護，安全(quan)性(xing)極(ji)高，國(guo)(guo)家信(xin)用背書。

六、投資回遷房買的確定是商品房嗎?

確定是百(bai)分百(bai)的商(shang)品房(fang)，這(zhe)(zhe)種(zhong)案例并(bing)不鮮見(jian)，早(zao)(zao)就普及整(zheng)個(ge)深(shen)圳了，比如早(zao)(zao)期的崗廈村、田面村、蔡屋(wu)圍村、大沖村等不勝枚舉。這(zhe)(zhe)些(xie)村在拆遷之前，當(dang)時都有許多村民把自己(ji)的房(fang)子賣給外地人(ren)，如今，這(zhe)(zhe)些(xie)外地人(ren)當(dang)時買(mai)到的農民回遷指標房(fang)早(zao)(zao)已變成(cheng)紅本商(shang)品房(fang)，身(shen)價倍增(zeng)，個(ge)個(ge)賺(zhuan)得盆(pen)滿(man)(man)缽滿(man)(man)，充(chong)分享受到深(shen)圳城(cheng)市(shi)更新(xin)二(er)次再開(kai)發的紅利。

因此，業界才大力推薦(jian)。但請朋友們放(fang)心，凡是經過政(zheng)府獲批拆遷舊改的(de)、所有區域的(de)回(hui)遷房(fang)最后在交樓時都會變成正規紅(hong)本商品房(fang)，這是常(chang)識問題，不必擔心。

七、回遷指標房這么賺錢，村民為什么還要賣呢

拆遷(qian)(qian)、建(jian)設、回(hui)遷(qian)(qian)是(shi)(shi)需要(yao)時(shi)間進度的(de)，拿到房快(kuai)的(de)三(san)年，如今普遍四到五年，有(you)些村(cun)民手(shou)里有(you)大量回(hui)遷(qian)(qian)房指(zhi)(zhi)標，但是(shi)(shi)目前缺錢、需要(yao)用到錢，缺錢用的(de)人等(deng)的(de)來嗎？很明顯，那是(shi)(shi)等(deng)不來的(de)，所以手(shou)里回(hui)遷(qian)(qian)指(zhi)(zhi)標才拿出來賣，回(hui)籠資(zi)金(jin)也快(kuai)，如果(guo)立馬(ma)能(neng)拿房，就不會拿出來賣了，這樣各位投資(zi)客戶(hu)又少(shao)了個投資(zi)渠(qu)道，懂的(de)人自(zi)然(ran)懂，投資(zi)講究就是(shi)(shi)把握機會。

八、回遷指標房價格會不會很高

回(hui)遷(qian)指標房價格基本是周(zhou)邊房價的6折左右(you)，有些比商品房還貴，價格看回(hui)遷(qian)指標房投(tou)(tou)資的熱度、市場關注程(cheng)度以及投(tou)(tou)資周(zhou)期。

九、回遷指標房投資周期大概多久

周期(qi)在3-5年左右(you)，根據(ju)拆遷進展(zhan)不(bu)同地方周期(qi)不(bu)同。

十、回遷指標房是否限制名額？是否限購？

不限購(gou)，不限制名(ming)額。

十一、回遷指標房投資成本大概有多少？

150萬(wan)起(qi)~不(bu)上限，看購買面積和單價(jia)。區域不(bu)同(tong)價(jia)格也不(bu)同(tong)！

十二、回遷指標房利潤有多大？

利潤不一(yi)定，收益高就(jiu)需(xu)要精挑細選，有(you)些地方的(de)回(hui)遷(qian)指標(biao)房只(zhi)是(shi)解決(jue)一(yi)個購房名(ming)額的(de)問題(ti)，但(dan)有(you)些地方的(de)回(hui)遷(qian)指標(biao)房利潤就(jiu)能(neng)達(da)到一(yi)倍(bei)至兩倍(bei)，兩萬多的(de)單價(jia)，而周邊的(de)商品房是(shi)四萬多（關外）。

十三、回遷指標房還有什么補償沒有？

每(mei)月每(mei)平方還會補償(chang)30-100元每(mei)平米(mi)的租(zu)金補償(chang)，還有裝修補償(chang)，搬遷(qian)費，積極簽約獎勵等等。

十四、回遷指標房確定是住宅嗎?

確定是住宅。這些在(zai)開(kai)發商(shang)提供的【拆遷安置補(bu)償協議】合(he)同中都(dou)有明文規定，毫無爭議可(ke)言(yan)。

十五、回遷指標房確定能過戶到我的名下嗎?

確定可以過(guo)戶(hu)(hu)(hu)到(dao)私人散戶(hu)(hu)(hu)買(mai)(mai)家的(de)名(ming)(ming)下，不(bu)管(guan)你(ni)有無名(ming)(ming)額購買(mai)(mai)，不(bu)管(guan)你(ni)目前持有多(duo)少房(fang)產(chan)都(dou)能夠(gou)購買(mai)(mai)，而(er)且(qie)不(bu)占用(yong)你(ni)現有的(de)購房(fang)指(zhi)標。具體過(guo)戶(hu)(hu)(hu)的(de)流程是開(kai)發商(shang)與散戶(hu)(hu)(hu)買(mai)(mai)家簽署(shu)拆遷安置補償協議后，將(jiang)會根據協議內的(de)姓名(ming)(ming)、身(shen)份證號碼(ma)等資料(liao)向(xiang)房(fang)管(guan)局(ju)(ju)備案(an)。交房(fang)后，房(fang)管(guan)局(ju)(ju)會根據開(kai)發商(shang)提供的(de)資料(liao)制作房(fang)產(chan)證，確定是紅本住宅(zhai)商(shang)品(pin)房(fang)。

十六、回遷指標房戶型怎么選?

戶(hu)型(xing)(xing)是根據自己需要的面(mian)積(ji)(ji)匹配(pei)，比(bi)如想買(mai)大三(san)房則(ze)選(xuan)(xuan)100平(ping)米左右，屆時等(deng)戶(hu)型(xing)(xing)公開后再來挑選(xuan)(xuan)，如果沒有100平(ping)米的戶(hu)型(xing)(xing)可以選(xuan)(xuan)擇(ze)，則(ze)選(xuan)(xuan)擇(ze)最貼近100平(ping)米的面(mian)積(ji)(ji)，如106或95平(ping)米。根據合同的規定，實行多退少補原則(ze)。

十七、回遷指標房朝向與樓層怎么選?

目(mu)前不(bu)確定(ding)那個朝向與(yu)樓(lou)層(ceng)，待交樓(lou)時與(yu)眾多(duo)的(de)(de)回遷(qian)戶(hu)進行(xing)統(tong)一選房(fang)，采取公開、公平、公正(zheng)的(de)(de)抽簽(qian)形(xing)式進行(xing)，完(wan)全靠運氣(qi)，運氣(qi)好抽到朝南的(de)(de)則會比較值錢，至少比市場價會高出5%左右(you)，抽到朝西北的(de)(de)也不(bu)能有意見，城市更新舊改的(de)(de)回遷(qian)房(fang)就是(shi)這個游戲(xi)規則，你既(ji)然選擇了(le)購買舊改回遷(qian)房(fang)就得接(jie)受。

十八、回遷指標房如果爛尾怎么辦?

城市更(geng)新(xin)舊改的回遷房不存在爛尾。

其一，品牌(pai)保證(zheng)，信心標志。你有聽說過佳兆業、華潤、恒大、星河、萬(wan)科等大品牌(pai)開發的房子(zi)存(cun)在過爛尾的現象嗎?市場從來都(dou)是一線(xian)品牌(pai)收(shou)購(gou)中小(xiao)品牌(pai)的爛尾樓，不曾看見(jian)一線(xian)大品牌(pai)的房子(zi)爛尾被人收(shou)購(gou)。

其二，舊(jiu)改回(hui)遷指標(biao)房開(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)商在(zai)對舊(jiu)改房拆(chai)遷之(zhi)前(qian)需要向當(dang)地政(zheng)府(fu)(fu)打10%以上的(de)保(bao)證(zheng)金。不怕一(yi)萬，就怕萬一(yi)，萬一(yi)開(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)商中途出現了資金危機怎么辦(ban)，這時政(zheng)府(fu)(fu)就會(hui)拿(na)出開(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)商早期被監管的(de)保(bao)證(zheng)金進行輸血(xue)，確保(bao)回(hui)遷戶的(de)房子優先建好，順利交樓。否則，回(hui)遷戶村民一(yi)鬧事，當(dang)官的(de)日子就不好過了，維穩是一(yi)項政(zheng)治(zhi)任務。因此，在(zai)實力、品(pin)牌、保(bao)證(zheng)金、政(zheng)府(fu)(fu)監督等多項措施(shi)疊加下，開(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)商的(de)舊(jiu)改回(hui)遷指標(biao)房根(gen)本(ben)不存在(zai)爛尾的(de)可能性(xing)。

十九、回遷指標房如果合同期內交不了樓怎么辦?

交樓一事(shi)確實(shi)不能保證(zheng)百(bai)(bai)分(fen)百(bai)(bai)，即使去(qu)買市場上的(de)新房，發展商也(ye)不能保證(zheng)百(bai)(bai)分(fen)百(bai)(bai)交樓時間，要(yao)么延遲，要(yao)么提前，這是很正常的(de)現象(xiang)，這點務必理解。

但(dan)是(shi)，延遲(chi)交樓(lou)開(kai)發(fa)商(shang)(shang)的(de)(de)(de)(de)損失比(bi)我(wo)們(men)(men)更大，我(wo)們(men)(men)只是(shi)小(xiao)投資，開(kai)發(fa)商(shang)(shang)才是(shi)大投資，試想，幾十個億投下去了，如果開(kai)發(fa)的(de)(de)(de)(de)時(shi)間周期拉長，那開(kai)發(fa)商(shang)(shang)的(de)(de)(de)(de)財務成(cheng)本將陡然增(zeng)加(jia)，要(yao)知道，任何開(kai)發(fa)商(shang)(shang)都(dou)需要(yao)快(kuai)速銷售(shou)，快(kuai)速回(hui)籠(long)資金，減(jian)少財務壓力。另外，本地的(de)(de)(de)(de)回(hui)遷村民也(ye)會找開(kai)發(fa)商(shang)(shang)的(de)(de)(de)(de)麻煩，根本用不(bu)著我(wo)們(men)(men)這些小(xiao)眾群體的(de)(de)(de)(de)投資客戶出(chu)(chu)頭，村民是(shi)占有回(hui)遷房數量的(de)(de)(de)(de)主體，他們(men)(men)比(bi)我(wo)們(men)(men)更急，會監督好開(kai)發(fa)商(shang)(shang)，再說(shuo)，舊改房政府也(ye)占有一定(ding)的(de)(de)(de)(de)比(bi)例(li)。因此，不(bu)論從開(kai)發(fa)商(shang)(shang)本身的(de)(de)(de)(de)利(li)益出(chu)(chu)發(fa)，還是(shi)從回(hui)遷村民的(de)(de)(de)(de)利(li)益出(chu)(chu)發(fa)，開(kai)發(fa)商(shang)(shang)都(dou)有迫切加(jia)快(kuai)工期的(de)(de)(de)(de)需要(yao)，不(bu)可能為了我(wo)們(men)(men)區區幾十上(shang)百戶回(hui)遷房的(de)(de)(de)(de)投資客戶去拖(tuo)延交樓(lou)時(shi)間。

要(yao)知道，開發商、村(cun)民、政府、我們(men)四方是(shi)一條船上的(de)命運共同體。