一、什么是商品房

所謂商(shang)(shang)品(pin)房就是(shi)指經政府(fu)有關部門批準(zhun)，由房地產開發運營公司開發的(de)，建成后用于商(shang)(shang)場出售(shou)出租的(de)房子，包含住(zhu)所、商(shang)(shang)業(ye)用房以(yi)及其他建筑物。

二、什么是回遷指標房

回遷房就是(shi)開(kai)發商征(zheng)收土(tu)地時，補償給(gei)拆遷(qian)戶的(de)房子(zi)。大(da)家都知(zhi)道深圳土地(di)少，土地(di)供應(ying)量(liang)(liang)逐漸緊張，這就迫使深圳不得(de)不以(yi)城(cheng)市更新的方式獲得(de)大(da)量(liang)(liang)的土地(di)。這種舊改的方式，造就回遷指標房。這是深圳特殊時期、特殊條(tiao)件下形(xing)成的產物。

三、商品房和回遷房的差異有哪些

1、房子價格不同

無完整的產權(quan)或只(zhi)有(you)回遷(qian)(qian)合同(tong)的回遷(qian)(qian)房一般是依據國家(jia)方(fang)針締造(zao)和出(chu)售(shou)的，在拆(chai)遷(qian)(qian)過程中拆(chai)遷(qian)(qian)戶會享受到一定程度的優惠(hui)方(fang)針，因此房價價格(ge)會變得便宜。而商品房受到市場的影(ying)響，之(zhi)間的聯系非常(chang)大(da)，價格(ge)也會隨之(zhi)變高(gao)。

2、房子權利不同

符合銷售條(tiao)件的(de)商(shang)品(pin)可(ke)以隨時上(shang)市(shi)，也能在銀行做典當進行借(jie)款(kuan)。而無(wu)完整產權或(huo)只有回遷(qian)合同的(de)回遷(qian)房是無(wu)法(fa)滿足銷售條(tiao)件上(shang)市(shi)，也無(wu)法(fa)進行典當借(jie)款(kuan)，而且還存在部(bu)分小產權房子，不能享用商(shang)品(pin)房的(de)權力。

3、買賣關系不同

商(shang)品房(fang)以購房(fang)者和(he)開發商(shang)簽(qian)定(ding)的《商(shang)品房(fang)生意合同(tong)》為(wei)購買根據，一般(ban)房(fang)子價格在(zai)合同(tong)中進(jin)行約定(ding)。而回遷房(fang)的購買基礎則是由(you)拆(chai)遷單位和(he)被(bei)拆(chai)遷人簽(qian)定(ding)的拆(chai)遷補(bu)償協議(yi)，在(zai)協議(yi)中進(jin)行約定(ding)。

4、再次買賣難易不同

商品房能夠獲得房產(chan)證，可以進行二(er)次(ci)(ci)出(chu)售，便(bian)利過戶。而(er)受方針影響回遷房往往會受到政(zheng)府規則(ze)的(de)種(zhong)種(zhong)約(yue)束(shu)條件，例如：寓居滿必定年限(xian)、補齊土地出(chu)讓(rang)金(jin)等，因而(er)再次(ci)(ci)買(mai)賣的(de)難度(du)較大。

在購買回遷房(fang)(fang)的(de)時候一定(ding)檢查(cha)下是(shi)(shi)否符合上(shang)市條件，是(shi)(shi)否有房(fang)(fang)產證，一定(ding)要留意核驗該套房(fang)(fang)子的(de)產權是(shi)(shi)否有問題而且仔細檢查(cha)房(fang)(fang)子的(de)悉(xi)數細節，盡量去挑選一些(xie)有信用的(de)大型中(zhong)介公司進行咨詢，避免造成不必要的(de)損失。

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四、回遷指標房有哪幾類

A類，業主(zhu)有房(fang)產(chan)證(zheng)：這種(zhong)回遷(qian)指標房(fang)可以(yi)正常在交(jiao)易(yi)所(suo)過(guo)戶更名，接受相關部門的認可和監督，對(dui)于購房(fang)者來說(shuo)和普(pu)通二(er)手房(fang)交(jiao)易(yi)一樣，非(fei)常安全。缺點是需要購房(fang)指標、價格高（跟(gen)市場商品房(fang)同價）。

B類，業(ye)主(zhu)只有開發商的(de)回(hui)遷安置補(bu)償協議(yi)，買(mai)賣的(de)是(shi)回(hui)遷權（期(qi)房(fang)），而(er)非真正的(de)房(fang)屋過戶(hu)。

B類(lei)回遷指標房具體有兩種交(jiao)易形式：

1、直接(jie)和業主(zhu)(zhu)(zhu)簽(qian)訂(ding)協議，先付(fu)(fu)部(bu)分房(fang)款(kuan)給(gei)到業主(zhu)(zhu)(zhu)，約(yue)定(ding)在房(fang)產證(zheng)出來后進行過(guo)戶，屆時付(fu)(fu)清剩余房(fang)款(kuan)。這(zhe)種(zhong)交易不能貸(dai)款(kuan)，需要名額(e)，且先付(fu)(fu)款(kuan)比(bi)例很高，一(yi)般在總(zong)房(fang)款(kuan)的七八成(cheng)，有一(yi)定(ding)風(feng)險，且業主(zhu)(zhu)(zhu)也不能保證(zheng)什么(me)時候(hou)能夠真正過(guo)戶，后續爭議隱患大，雖然有律師(shi)見(jian)證(zheng)，但小編不建議入(ru)手。

2、交易時直接通過開發商更名確權，一次性付給原業主所有房款，房產證上就直接是購買者的名字。購買者也成為原有回遷村民的一員，這種權屬變更還會得到開發商承認、政府認可，在國土部門備案，有國家信用背書，相當于買了一套期房。這種(zhong)交易很安全，但周(zhou)期(qi)還是關鍵(jian)問題，周(zhou)期(qi)合適、價格合適的項目非常(chang)少(shao)。

目前買家市場上交易活躍的回遷房主體就(jiu)屬于這一類，購買前買家要核查(cha)清(qing)楚(chu)以(yi)下幾個問(wen)題：

1、通(tong)過開(kai)發商發放的拆(chai)遷政策中對回遷指(zhi)標房(fang)性質的說明或(huo)者去住(zhu)房(fang)和(he)城鄉建設(she)委(wei)員(yuan)會查詢確定回遷指(zhi)標房(fang)的性質；

2、要求(qiu)賣方提供(gong)回遷協議及(ji)其身(shen)份證(zheng)明(ming)，并對回遷指標房的真實(shi)性進行(xing)核實(shi)（在(zai)村委、開(kai)發(fa)商以(yi)及(ji)測(ce)量部門(men)三部門(men)核實(shi)）；

3、明確該房(fang)是(shi)屬于危(wei)改回遷，還是(shi)屬于商品房(fang)回遷，不投(tou)資(zi)危(wei)房(fang)改造；

4、明(ming)確該(gai)回遷指標房所占用(yong)(yong)土(tu)地(di)是劃撥用(yong)(yong)地(di)還是出讓用(yong)(yong)地(di)，如果是劃撥用(yong)(yong)地(di)在辦理(li)回遷指標房的(de)產(chan)權(quan)過戶手續時(shi)需由買受人補交土(tu)地(di)出讓金(jin)；

以(yi)上情(qing)況都清楚了，是不(bu)(bu)是就(jiu)解決問題了？當(dang)然還沒有(you)，因為一個開始拆遷的又有(you)人愿意(yi)出售的回遷項目(mu)，出售面積畢竟很少，所(suo)(suo)以(yi)就(jiu)要抓(zhua)緊(jin)溝通、抓(zhua)緊(jin)購(gou)買，一旦購(gou)買的人多了，價格就(jiu)會(hui)(hui)上漲，而如果(guo)找新(xin)的地(di)方，同時符合潛力大、不(bu)(bu)需要名額、又安全、周期(qi)短，這么優質的投資(zi)項目(mu)就(jiu)難了。所(suo)(suo)以(yi)好產品不(bu)(bu)是隨(sui)時都有(you)的，抓(zhua)緊(jin)時間先來了解，才能抓(zhua)住機會(hui)(hui)。

業(ye)界(jie)最近(jin)推出了多個項目的回遷指標房。市(shi)場反響熱烈、購買熱情高漲，但由于房價太(tai)(tai)低，利潤太(tai)(tai)高，有一些投資者內心充滿疑慮，這時非常正常的反應(ying)。

五、回遷指標房交易安全嗎

房子交(jiao)易百(bai)分百(bai)安全(quan)，回(hui)遷(qian)指標房在深圳是(shi)一個非常成熟的(de)市(shi)場(chang)，內部有非常成熟、確定性(xing)的(de)運作(zuo)方式(shi)，是(shi)開(kai)發商加速拆遷(qian)的(de)潤滑(hua)劑，是(shi)公開(kai)的(de)市(shi)場(chang)行為。第一當(dang)然要(yao)和(he)村民（業(ye)主(zhu)）簽合(he)(he)同(tong)，第二要(yao)和(he)開(kai)發商簽合(he)(he)同(tong)，第三要(yao)在開(kai)發商備案，第四在國(guo)土資源局備案。合(he)(he)理(li)合(he)(he)法(fa)合(he)(he)規，受到(dao)國(guo)家層面的(de)保護，安全(quan)性(xing)極高，國(guo)家信用背書。

六、投資回遷房買的確定是商品房嗎?

確定是百(bai)分(fen)百(bai)的(de)(de)商(shang)品房，這(zhe)(zhe)種案例并不鮮(xian)見(jian)，早就普及(ji)整個深(shen)圳了，比如早期的(de)(de)崗廈(sha)村(cun)(cun)(cun)、田面村(cun)(cun)(cun)、蔡屋圍村(cun)(cun)(cun)、大沖(chong)村(cun)(cun)(cun)等不勝(sheng)枚舉。這(zhe)(zhe)些(xie)村(cun)(cun)(cun)在拆遷(qian)之(zhi)前，當時(shi)都有許多村(cun)(cun)(cun)民把自己(ji)的(de)(de)房子賣給外(wai)地(di)人，如今，這(zhe)(zhe)些(xie)外(wai)地(di)人當時(shi)買到的(de)(de)農(nong)民回(hui)遷(qian)指標(biao)房早已變(bian)成紅本商(shang)品房，身價倍(bei)增，個個賺得盆滿(man)缽滿(man)，充(chong)分(fen)享(xiang)受到深(shen)圳城(cheng)市更新二次(ci)再開(kai)發的(de)(de)紅利。

因此，業界才大力推薦。但(dan)請朋友們放心，凡(fan)是經過政(zheng)府獲批拆遷舊改的、所有(you)區域的回遷房(fang)最后在(zai)交樓時都會變(bian)成正規紅(hong)本(ben)商品房(fang)，這是常識問題(ti)，不必擔心。

七、回遷指標房這么賺錢，村民為什么還要賣呢

拆(chai)遷、建設、回遷是(shi)需要(yao)時間(jian)進度的，拿到房快(kuai)的三年，如今(jin)普遍(bian)四到五(wu)年，有些(xie)村民手里(li)有大(da)量回遷房指標(biao)，但是(shi)目前(qian)缺錢、需要(yao)用到錢，缺錢用的人等(deng)的來(lai)嗎？很明顯(xian)，那(nei)是(shi)等(deng)不(bu)來(lai)的，所以手里(li)回遷指標(biao)才拿出來(lai)賣(mai)，回籠資金(jin)也(ye)快(kuai)，如果(guo)立馬能拿房，就不(bu)會拿出來(lai)賣(mai)了(le)，這(zhe)樣各(ge)位投(tou)(tou)資客戶又(you)少了(le)個投(tou)(tou)資渠道，懂的人自然(ran)懂，投(tou)(tou)資講究(jiu)就是(shi)把握機會。

八、回遷指標房價格會不會很高

回遷指標(biao)房價(jia)(jia)格(ge)(ge)基本是周(zhou)邊房價(jia)(jia)的(de)6折左右(you)，有些比商品房還貴，價(jia)(jia)格(ge)(ge)看回遷指標(biao)房投(tou)(tou)資(zi)的(de)熱度(du)(du)、市場關(guan)注程(cheng)度(du)(du)以及投(tou)(tou)資(zi)周(zhou)期。

九、回遷指標房投資周期大概多久

周期(qi)在3-5年左右，根據拆遷進展不同(tong)地方周期(qi)不同(tong)。

十、回遷指標房是否限制名額？是否限購？

不(bu)(bu)限購，不(bu)(bu)限制名額。

十一、回遷指標房投資成本大概有多少？

150萬起(qi)~不上限，看購買(mai)面(mian)積(ji)和單價。區域不同價格也(ye)不同！

十二、回遷指標房利潤有多大？

利潤(run)不一定，收益高就需要(yao)精挑細選，有些(xie)地方的(de)回(hui)遷(qian)指(zhi)標(biao)房只是解決(jue)一個(ge)購房名額的(de)問題(ti)，但有些(xie)地方的(de)回(hui)遷(qian)指(zhi)標(biao)房利潤(run)就能達(da)到一倍至兩倍，兩萬多(duo)的(de)單價，而周(zhou)邊的(de)商品房是四萬多(duo)（關外）。

十三、回遷指標房還有什么補償沒有？

每(mei)月每(mei)平方還會補(bu)償30-100元(yuan)每(mei)平米的(de)租(zu)金補(bu)償，還有裝修補(bu)償，搬遷費，積(ji)極(ji)簽(qian)約(yue)獎勵等(deng)等(deng)。

十四、回遷指標房確定是住宅嗎?

確(que)定是(shi)住宅。這些在(zai)開發商(shang)提供的(de)【拆遷安置補償協(xie)議(yi)】合(he)同(tong)中都有明文(wen)規定，毫無爭議(yi)可言。

十五、回遷指標房確定能過戶到我的名下嗎?

確定可以過戶(hu)到(dao)私(si)人散(san)戶(hu)買(mai)(mai)家的名下，不(bu)管(guan)你(ni)有(you)無(wu)名額(e)購買(mai)(mai)，不(bu)管(guan)你(ni)目(mu)前持有(you)多(duo)少房(fang)產(chan)都(dou)能(neng)夠(gou)購買(mai)(mai)，而(er)且不(bu)占用你(ni)現有(you)的購房(fang)指標。具體(ti)過戶(hu)的流程是(shi)開(kai)發(fa)商與散(san)戶(hu)買(mai)(mai)家簽署拆遷(qian)安(an)置補償(chang)協(xie)議(yi)后(hou)(hou)，將會(hui)根據協(xie)議(yi)內(nei)的姓名、身份證號碼等資(zi)料向房(fang)管(guan)局(ju)(ju)備案。交房(fang)后(hou)(hou)，房(fang)管(guan)局(ju)(ju)會(hui)根據開(kai)發(fa)商提供的資(zi)料制作房(fang)產(chan)證，確定是(shi)紅本(ben)住宅(zhai)商品房(fang)。

十六、回遷指標房戶型怎么選?

戶型是根據自己需要的(de)面(mian)積匹配，比如想買大三房則(ze)(ze)選(xuan)100平(ping)米(mi)左右(you)，屆時(shi)等戶型公(gong)開后再來挑選(xuan)，如果沒有(you)100平(ping)米(mi)的(de)戶型可以(yi)選(xuan)擇(ze)，則(ze)(ze)選(xuan)擇(ze)最貼近100平(ping)米(mi)的(de)面(mian)積，如106或95平(ping)米(mi)。根據合(he)同的(de)規定，實行(xing)多退少補原(yuan)則(ze)(ze)。

十七、回遷指標房朝向與樓層怎么選?

目前不(bu)確定那(nei)個朝向與(yu)(yu)樓層(ceng)，待交樓時與(yu)(yu)眾多的(de)回遷戶進行統(tong)一(yi)選房，采取公開、公平、公正的(de)抽(chou)簽形(xing)式進行，完(wan)全靠運(yun)氣(qi)，運(yun)氣(qi)好抽(chou)到朝南的(de)則會(hui)比(bi)較值錢，至(zhi)少(shao)比(bi)市場(chang)價會(hui)高出5%左右，抽(chou)到朝西北(bei)的(de)也不(bu)能(neng)有意見，城市更(geng)新(xin)舊改的(de)回遷房就是這個游戲規則，你既然選擇了購買(mai)舊改回遷房就得接受。

十八、回遷指標房如果爛尾怎么辦?

城市更新舊(jiu)改(gai)的回遷房(fang)不存在爛尾。

其(qi)一，品牌保證，信(xin)心標志。你有聽說過佳兆業、華潤、恒(heng)大(da)、星河、萬科等大(da)品牌開發的(de)(de)房子存在過爛(lan)尾的(de)(de)現象嗎?市場(chang)從來都(dou)是一線品牌收(shou)(shou)購(gou)中小品牌的(de)(de)爛(lan)尾樓，不曾看(kan)見一線大(da)品牌的(de)(de)房子爛(lan)尾被人收(shou)(shou)購(gou)。

其(qi)二，舊改回(hui)(hui)遷(qian)(qian)指標房(fang)開(kai)(kai)發商(shang)(shang)在對舊改房(fang)拆(chai)遷(qian)(qian)之前需要向當地(di)政府(fu)打10%以上的保(bao)證(zheng)金。不怕一(yi)萬(wan)，就怕萬(wan)一(yi)，萬(wan)一(yi)開(kai)(kai)發商(shang)(shang)中(zhong)途出現(xian)了資金危機怎(zen)么辦，這時政府(fu)就會(hui)拿(na)出開(kai)(kai)發商(shang)(shang)早期被(bei)監管的保(bao)證(zheng)金進行輸(shu)血，確保(bao)回(hui)(hui)遷(qian)(qian)戶的房(fang)子(zi)優先建(jian)好(hao)，順利交樓。否則，回(hui)(hui)遷(qian)(qian)戶村民一(yi)鬧事，當官的日子(zi)就不好(hao)過了，維(wei)穩(wen)是(shi)一(yi)項(xiang)政治(zhi)任(ren)務。因此，在實(shi)力、品牌、保(bao)證(zheng)金、政府(fu)監督等(deng)多項(xiang)措(cuo)施疊(die)加下，開(kai)(kai)發商(shang)(shang)的舊改回(hui)(hui)遷(qian)(qian)指標房(fang)根本不存在爛尾的可(ke)能性。

十九、回遷指標房如果合同期內交不了樓怎么辦?

交樓(lou)(lou)一事確(que)實不能(neng)保證百(bai)分(fen)百(bai)，即使去買市場上的(de)新房，發(fa)展商也(ye)不能(neng)保證百(bai)分(fen)百(bai)交樓(lou)(lou)時(shi)間，要么延(yan)遲，要么提前，這(zhe)是很正(zheng)常的(de)現象，這(zhe)點務必理(li)解(jie)。

但是(shi)(shi)，延遲交樓(lou)開(kai)(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)商(shang)(shang)的(de)(de)損失比(bi)(bi)我(wo)們(men)(men)(men)更(geng)大(da)，我(wo)們(men)(men)(men)只(zhi)是(shi)(shi)小(xiao)投(tou)資(zi)，開(kai)(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)商(shang)(shang)才是(shi)(shi)大(da)投(tou)資(zi)，試想(xiang)，幾十(shi)個(ge)億投(tou)下去了(le)，如果開(kai)(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)的(de)(de)時(shi)間周期(qi)拉長(chang)，那開(kai)(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)商(shang)(shang)的(de)(de)財(cai)務成本(ben)將陡(dou)然(ran)增加(jia)，要知道(dao)，任何(he)開(kai)(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)商(shang)(shang)都需(xu)要快速銷售，快速回(hui)籠資(zi)金，減(jian)少(shao)財(cai)務壓力(li)。另外(wai)，本(ben)地的(de)(de)回(hui)遷(qian)村(cun)民(min)也(ye)會找開(kai)(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)商(shang)(shang)的(de)(de)麻煩，根本(ben)用(yong)不(bu)著我(wo)們(men)(men)(men)這些小(xiao)眾群(qun)體的(de)(de)投(tou)資(zi)客戶(hu)(hu)出頭，村(cun)民(min)是(shi)(shi)占有(you)回(hui)遷(qian)房數量(liang)的(de)(de)主(zhu)體，他們(men)(men)(men)比(bi)(bi)我(wo)們(men)(men)(men)更(geng)急(ji)，會監(jian)督好(hao)開(kai)(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)商(shang)(shang)，再說，舊改房政府也(ye)占有(you)一定的(de)(de)比(bi)(bi)例。因(yin)此，不(bu)論從開(kai)(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)商(shang)(shang)本(ben)身的(de)(de)利益(yi)出發(fa)(fa)，還是(shi)(shi)從回(hui)遷(qian)村(cun)民(min)的(de)(de)利益(yi)出發(fa)(fa)，開(kai)(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)商(shang)(shang)都有(you)迫(po)切加(jia)快工(gong)期(qi)的(de)(de)需(xu)要，不(bu)可能(neng)為了(le)我(wo)們(men)(men)(men)區區幾十(shi)上百戶(hu)(hu)回(hui)遷(qian)房的(de)(de)投(tou)資(zi)客戶(hu)(hu)去拖延交樓(lou)時(shi)間。

要知道，開發商、村(cun)民、政府、我們四方是(shi)一條船(chuan)上的(de)命運(yun)共(gong)同(tong)體。