一、什么是商品房

所謂商品房就是指經政府有關部(bu)門(men)批(pi)準，由房地產(chan)開(kai)發運營(ying)公司開(kai)發的，建成后用于商場出(chu)售出(chu)租(zu)的房子，包含住(zhu)所、商業用房以及其(qi)他建筑(zhu)物。

二、什么是回遷指標房

回遷房就是(shi)開發(fa)商征收(shou)土(tu)地時(shi)，補償給拆遷戶的(de)房子。大(da)家都知道深圳土地(di)(di)少，土地(di)(di)供應量逐漸緊張，這就(jiu)迫使深圳不得不以城市更新的(de)方(fang)式(shi)獲(huo)得大(da)量的(de)土地(di)(di)。這種舊改的(de)方(fang)式(shi)，造就(jiu)回遷指標房(fang)。這是深圳特殊時期、特殊條件下(xia)形成的(de)產物。

三、商品房和回遷房的差異有哪些

1、房子價格不同

無完整的(de)產權或只(zhi)有回遷合(he)同的(de)回遷房一般是依據國家方針締造和出售的(de)，在(zai)拆遷過程中拆遷戶會(hui)享受(shou)到(dao)一定(ding)程度的(de)優惠方針，因此房價價格(ge)會(hui)變(bian)得(de)便宜(yi)。而商品房受(shou)到(dao)市場的(de)影(ying)響，之間的(de)聯系非常大(da)，價格(ge)也(ye)會(hui)隨之變(bian)高(gao)。

2、房子權利不同

符(fu)合銷售條件的(de)(de)商品(pin)可以隨時上市(shi)，也能在(zai)銀行做(zuo)典(dian)當進(jin)行借(jie)款。而(er)無完整產權(quan)或只(zhi)有回遷合同的(de)(de)回遷房是無法(fa)滿(man)足銷售條件上市(shi)，也無法(fa)進(jin)行典(dian)當借(jie)款，而(er)且(qie)還存在(zai)部分(fen)小產權(quan)房子，不能享用(yong)商品(pin)房的(de)(de)權(quan)力。

3、買賣關系不同

商(shang)(shang)品房以購房者和開(kai)發商(shang)(shang)簽(qian)定的《商(shang)(shang)品房生意合同》為(wei)購買(mai)根據，一般房子價格在合同中(zhong)進行約定。而回遷(qian)房的購買(mai)基礎則(ze)是由拆(chai)遷(qian)單位和被拆(chai)遷(qian)人簽(qian)定的拆(chai)遷(qian)補償協議，在協議中(zhong)進行約定。

4、再次買賣難易不同

商品房(fang)能夠獲得房(fang)產證，可以(yi)進行二次出售，便利過戶(hu)。而受方(fang)針影響回遷房(fang)往往會受到政府規(gui)則的(de)種種約束(shu)條件，例如：寓居(ju)滿必定年限、補齊土地出讓金(jin)等，因而再次買(mai)賣的(de)難度(du)較大。

在購買回遷房(fang)的時(shi)候一定檢(jian)查下是(shi)否(fou)符(fu)合上(shang)市條件，是(shi)否(fou)有房(fang)產證，一定要(yao)(yao)留意(yi)核驗該(gai)套(tao)房(fang)子的產權是(shi)否(fou)有問題而且仔細檢(jian)查房(fang)子的悉數細節，盡量去挑選一些有信用的大型(xing)中介公(gong)司進行(xing)咨(zi)詢，避免造成不(bu)必要(yao)(yao)的損失。

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四、回遷指標房有哪幾類

A類，業主(zhu)有房(fang)(fang)(fang)(fang)產證：這種(zhong)回遷指標房(fang)(fang)(fang)(fang)可以(yi)正常在交易所過(guo)戶(hu)更(geng)名，接受相關(guan)部門的認可和(he)監督，對于購房(fang)(fang)(fang)(fang)者(zhe)來說和(he)普通二手房(fang)(fang)(fang)(fang)交易一樣，非常安(an)全。缺點是(shi)需(xu)要(yao)購房(fang)(fang)(fang)(fang)指標、價(jia)格高(gao)（跟市場商品房(fang)(fang)(fang)(fang)同價(jia)）。

B類，業(ye)主(zhu)只有開(kai)發商的回遷(qian)安置補(bu)償協議，買(mai)賣的是回遷(qian)權（期房），而非真正的房屋過戶。

B類回遷指標(biao)房具(ju)體有兩種交易形式：

1、直接和業主簽訂協議(yi)，先(xian)付部分(fen)房(fang)款給到業主，約定(ding)在房(fang)產證出來后(hou)進行過戶(hu)，屆時(shi)付清剩余(yu)房(fang)款。這種(zhong)交易不(bu)能(neng)貸款，需要名額，且(qie)先(xian)付款比(bi)例很(hen)高，一般在總(zong)房(fang)款的(de)七八成，有一定(ding)風險，且(qie)業主也不(bu)能(neng)保證什么(me)時(shi)候能(neng)夠真正過戶(hu)，后(hou)續爭議(yi)隱患大(da)，雖然有律(lv)師見證，但小編不(bu)建議(yi)入手。

2、交易時直接通過開發商更名確權，一次性付給原業主所有房款，房產證上就直接是購買者的名字。購買者也成為原有回遷村民的一員，這種權屬變更還會得到開發商承認、政府認可，在國土部門備案，有國家信用背書，相當于買了一套期房。這(zhe)種(zhong)交易很(hen)安全，但周(zhou)(zhou)期(qi)還是(shi)關鍵(jian)問題，周(zhou)(zhou)期(qi)合適(shi)、價(jia)格合適(shi)的(de)項(xiang)目(mu)非常(chang)少。

目前買家市場上交易活躍的回遷房主體就屬于這(zhe)一類，購買前買家(jia)要核查清楚以下幾個問題：

1、通過開(kai)發(fa)商發(fa)放的拆(chai)遷(qian)政策中對回遷(qian)指標(biao)房性質(zhi)的說(shuo)明或(huo)者去(qu)住房和城鄉建設委員會查(cha)詢確定(ding)回遷(qian)指標(biao)房的性質(zhi)；

2、要求賣方提(ti)供回遷協議及(ji)其身(shen)份證明，并(bing)對(dui)回遷指(zhi)標房的真實性(xing)進行核(he)實（在(zai)村委、開發商以及(ji)測量部門三(san)部門核(he)實）；

3、明確該(gai)房(fang)是屬(shu)于(yu)危改回(hui)遷，還是屬(shu)于(yu)商品房(fang)回(hui)遷，不投資危房(fang)改造；

4、明確該(gai)回遷指標房所占用(yong)(yong)土地是劃(hua)撥(bo)用(yong)(yong)地還是出讓用(yong)(yong)地，如果是劃(hua)撥(bo)用(yong)(yong)地在辦理回遷指標房的產權(quan)過(guo)戶手續時需由買受(shou)人(ren)補交土地出讓金(jin)；

以上情況都清(qing)楚了(le)(le)，是(shi)不是(shi)就解決問(wen)題了(le)(le)？當(dang)然還沒有，因為一個(ge)開始拆遷(qian)(qian)的(de)又(you)有人(ren)愿意出售的(de)回遷(qian)(qian)項目(mu)，出售面積畢竟很(hen)少，所(suo)以就要抓緊(jin)溝(gou)通(tong)、抓緊(jin)購(gou)買，一旦購(gou)買的(de)人(ren)多了(le)(le)，價格就會上漲，而如果找新的(de)地方，同時符合潛力大、不需要名額、又(you)安全(quan)、周期短，這么(me)優質的(de)投(tou)資項目(mu)就難了(le)(le)。所(suo)以好產品不是(shi)隨時都有的(de)，抓緊(jin)時間(jian)先來(lai)了(le)(le)解，才能抓住機會。

業界最近推(tui)出了多個項目的回遷指(zhi)標房(fang)。市場反(fan)響(xiang)熱烈、購買熱情高(gao)漲，但由于房(fang)價太(tai)低，利(li)潤太(tai)高(gao)，有(you)一些投資者內心充滿疑慮(lv)，這時(shi)非常正常的反(fan)應。

五、回遷指標房交易安全嗎

房(fang)子交易(yi)百(bai)分百(bai)安全(quan)，回遷(qian)(qian)指標房(fang)在(zai)深圳是一個非常成熟(shu)的(de)市(shi)場，內部有非常成熟(shu)、確定性的(de)運作方式，是開(kai)發商加速拆(chai)遷(qian)(qian)的(de)潤滑劑，是公開(kai)的(de)市(shi)場行為。第(di)一當然(ran)要(yao)和村民（業(ye)主）簽(qian)合同，第(di)二(er)要(yao)和開(kai)發商簽(qian)合同，第(di)三(san)要(yao)在(zai)開(kai)發商備(bei)案，第(di)四在(zai)國(guo)土(tu)資源局備(bei)案。合理(li)合法合規，受到國(guo)家(jia)層面(mian)的(de)保護，安全(quan)性極(ji)高，國(guo)家(jia)信用背書。

六、投資回遷房買的確定是商品房嗎?

確(que)定是百分(fen)百的商品房(fang)(fang)，這種案例并不(bu)鮮見，早(zao)就普及整個(ge)深(shen)(shen)圳(zhen)了，比如早(zao)期的崗(gang)廈村(cun)(cun)(cun)(cun)、田面村(cun)(cun)(cun)(cun)、蔡屋圍村(cun)(cun)(cun)(cun)、大沖(chong)村(cun)(cun)(cun)(cun)等不(bu)勝枚舉。這些村(cun)(cun)(cun)(cun)在拆遷之(zhi)前(qian)，當時都有許多(duo)村(cun)(cun)(cun)(cun)民(min)(min)把自己(ji)的房(fang)(fang)子(zi)賣給外地(di)(di)人，如今，這些外地(di)(di)人當時買到(dao)的農民(min)(min)回遷指標房(fang)(fang)早(zao)已變成(cheng)紅本商品房(fang)(fang)，身價倍增，個(ge)個(ge)賺得盆滿缽滿，充(chong)分(fen)享(xiang)受到(dao)深(shen)(shen)圳(zhen)城(cheng)市更新二次再開(kai)發的紅利。

因此，業界(jie)才(cai)大力推薦。但請朋友們放心(xin)，凡是經(jing)過(guo)政府(fu)獲批拆遷(qian)舊(jiu)改的(de)(de)、所有區域的(de)(de)回(hui)遷(qian)房最后(hou)在(zai)交樓時都會變成正規紅本商品(pin)房，這是常識問題，不必(bi)擔心(xin)。

七、回遷指標房這么賺錢，村民為什么還要賣呢

拆遷、建設(she)、回遷是需(xu)(xu)要(yao)時(shi)間進度的，拿到(dao)房(fang)(fang)快(kuai)的三年，如今普(pu)遍四到(dao)五年，有些(xie)村民手(shou)里有大量回遷房(fang)(fang)指標，但(dan)是目前缺錢(qian)、需(xu)(xu)要(yao)用到(dao)錢(qian)，缺錢(qian)用的人等的來(lai)(lai)嗎(ma)？很明顯，那是等不來(lai)(lai)的，所以手(shou)里回遷指標才拿出來(lai)(lai)賣(mai)，回籠資(zi)金也(ye)快(kuai)，如果(guo)立(li)馬能拿房(fang)(fang)，就(jiu)不會(hui)拿出來(lai)(lai)賣(mai)了(le)，這樣各位投資(zi)客戶又少了(le)個投資(zi)渠道，懂的人自(zi)然懂，投資(zi)講(jiang)究就(jiu)是把握機會(hui)。

八、回遷指標房價格會不會很高

回遷(qian)指標房價(jia)格(ge)基(ji)本是周(zhou)邊(bian)房價(jia)的6折(zhe)左右，有些比商(shang)品房還貴，價(jia)格(ge)看回遷(qian)指標房投(tou)資的熱(re)度(du)、市場(chang)關(guan)注程度(du)以及投(tou)資周(zhou)期(qi)。

九、回遷指標房投資周期大概多久

周期在3-5年左右(you)，根據拆遷進(jin)展不(bu)同(tong)地方(fang)周期不(bu)同(tong)。

十、回遷指標房是否限制名額？是否限購？

不(bu)限(xian)購，不(bu)限(xian)制名額(e)。

十一、回遷指標房投資成本大概有多少？

150萬(wan)起~不上限，看購買(mai)面積和(he)單價。區域不同價格也(ye)不同！

十二、回遷指標房利潤有多大？

利潤不(bu)一定，收(shou)益高就(jiu)需要精挑細選，有些(xie)地方(fang)的回(hui)遷指標房只是解決一個(ge)購房名額的問題，但(dan)有些(xie)地方(fang)的回(hui)遷指標房利潤就(jiu)能達到(dao)一倍至兩倍，兩萬多(duo)的單價，而周(zhou)邊的商品(pin)房是四萬多(duo)（關外）。

十三、回遷指標房還有什么補償沒有？

每月每平(ping)方(fang)還會補償30-100元每平(ping)米的租金(jin)補償，還有裝修補償，搬遷(qian)費，積(ji)極簽(qian)約獎勵等等。

十四、回遷指標房確定是住宅嗎?

確定是住(zhu)宅。這些在(zai)開發商(shang)提供的【拆遷安(an)置補償協議(yi)】合同(tong)中都(dou)有(you)明文規(gui)定，毫無爭議(yi)可言。

十五、回遷指標房確定能過戶到我的名下嗎?

確定可以過戶(hu)到私人(ren)散戶(hu)買(mai)家的(de)(de)名(ming)下，不管你有無名(ming)額(e)購(gou)買(mai)，不管你目前持(chi)有多少房(fang)(fang)產都能夠購(gou)買(mai)，而且不占用你現有的(de)(de)購(gou)房(fang)(fang)指(zhi)標。具體過戶(hu)的(de)(de)流程(cheng)是開發商與散戶(hu)買(mai)家簽署拆遷安置補償協(xie)議后，將會(hui)根據(ju)協(xie)議內的(de)(de)姓名(ming)、身份證號(hao)碼(ma)等資(zi)料(liao)向房(fang)(fang)管局(ju)(ju)備案。交房(fang)(fang)后，房(fang)(fang)管局(ju)(ju)會(hui)根據(ju)開發商提(ti)供的(de)(de)資(zi)料(liao)制作(zuo)房(fang)(fang)產證，確定是紅本住宅(zhai)商品房(fang)(fang)。

十六、回遷指標房戶型怎么選?

戶(hu)型(xing)是根據(ju)自己需要的面(mian)積匹配，比如(ru)想買(mai)大三(san)房(fang)則(ze)選(xuan)(xuan)100平米(mi)左右，屆時等戶(hu)型(xing)公(gong)開后再(zai)來挑選(xuan)(xuan)，如(ru)果沒有100平米(mi)的戶(hu)型(xing)可(ke)以選(xuan)(xuan)擇，則(ze)選(xuan)(xuan)擇最(zui)貼(tie)近100平米(mi)的面(mian)積，如(ru)106或(huo)95平米(mi)。根據(ju)合同(tong)的規(gui)定，實行多(duo)退(tui)少補原則(ze)。

十七、回遷指標房朝向與樓層怎么選?

目前(qian)不確定那個(ge)朝向與樓(lou)層，待(dai)交樓(lou)時與眾多的回遷(qian)戶進(jin)行統一選房(fang)，采(cai)取公(gong)開、公(gong)平(ping)、公(gong)正(zheng)的抽簽形式(shi)進(jin)行，完全靠(kao)運(yun)氣，運(yun)氣好抽到朝南的則(ze)會(hui)比較值錢，至少(shao)比市(shi)場價會(hui)高出5%左(zuo)右(you)，抽到朝西北的也不能(neng)有(you)意見，城(cheng)市(shi)更新舊改的回遷(qian)房(fang)就(jiu)是這個(ge)游戲(xi)規則(ze)，你既(ji)然選擇了(le)購買舊改回遷(qian)房(fang)就(jiu)得接受(shou)。

十八、回遷指標房如果爛尾怎么辦?

城市(shi)更新舊改(gai)的回遷房不存在爛(lan)尾。

其一(yi)，品牌保證，信心標志(zhi)。你有聽說過佳兆業、華潤、恒(heng)大(da)、星河、萬(wan)科等大(da)品牌開發的(de)(de)房子(zi)存在過爛(lan)尾的(de)(de)現象嗎?市場從來都是一(yi)線品牌收購中(zhong)小(xiao)品牌的(de)(de)爛(lan)尾樓，不曾看見一(yi)線大(da)品牌的(de)(de)房子(zi)爛(lan)尾被人收購。

其二，舊(jiu)(jiu)改(gai)(gai)回(hui)遷(qian)(qian)指標房(fang)開(kai)發(fa)商在(zai)對舊(jiu)(jiu)改(gai)(gai)房(fang)拆遷(qian)(qian)之前需要向當(dang)(dang)地政(zheng)府打10%以上的(de)保(bao)證(zheng)金(jin)。不怕一(yi)(yi)萬(wan)，就怕萬(wan)一(yi)(yi)，萬(wan)一(yi)(yi)開(kai)發(fa)商中途出現了資金(jin)危機怎么辦(ban)，這時政(zheng)府就會拿出開(kai)發(fa)商早(zao)期(qi)被監(jian)管的(de)保(bao)證(zheng)金(jin)進行輸血，確保(bao)回(hui)遷(qian)(qian)戶的(de)房(fang)子(zi)優(you)先建好(hao)，順利(li)交樓。否則，回(hui)遷(qian)(qian)戶村民一(yi)(yi)鬧事(shi)，當(dang)(dang)官(guan)的(de)日子(zi)就不好(hao)過(guo)了，維穩是(shi)一(yi)(yi)項(xiang)(xiang)政(zheng)治(zhi)任務。因(yin)此，在(zai)實力、品牌、保(bao)證(zheng)金(jin)、政(zheng)府監(jian)督等多項(xiang)(xiang)措施疊加(jia)下，開(kai)發(fa)商的(de)舊(jiu)(jiu)改(gai)(gai)回(hui)遷(qian)(qian)指標房(fang)根本不存在(zai)爛尾的(de)可能(neng)性(xing)。

十九、回遷指標房如果合同期內交不了樓怎么辦?

交樓(lou)一事(shi)確實(shi)不(bu)能(neng)保證百分百，即使去買市(shi)場(chang)上的(de)新房，發展商也不(bu)能(neng)保證百分百交樓(lou)時間，要(yao)么延遲，要(yao)么提前，這是(shi)很正常的(de)現象，這點務必(bi)理(li)解。

但是(shi)(shi)，延遲交樓開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)商(shang)的(de)(de)損失比我們(men)更(geng)大(da)，我們(men)只是(shi)(shi)小投資，開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)商(shang)才是(shi)(shi)大(da)投資，試想(xiang)，幾十個億投下去了(le)，如果開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)的(de)(de)時(shi)間周期拉長，那開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)商(shang)的(de)(de)財(cai)務成本(ben)(ben)將陡然(ran)增(zeng)加，要(yao)知道，任何開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)商(shang)都需要(yao)快速(su)銷售，快速(su)回籠資金(jin)，減(jian)少財(cai)務壓力。另外，本(ben)(ben)地的(de)(de)回遷(qian)村(cun)民也(ye)會(hui)找開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)商(shang)的(de)(de)麻煩(fan)，根本(ben)(ben)用(yong)不(bu)著我們(men)這(zhe)些(xie)小眾群體的(de)(de)投資客(ke)戶出頭，村(cun)民是(shi)(shi)占有回遷(qian)房數量的(de)(de)主體，他們(men)比我們(men)更(geng)急，會(hui)監督好開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)商(shang)，再(zai)說，舊(jiu)改房政府也(ye)占有一定的(de)(de)比例。因此，不(bu)論(lun)從開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)商(shang)本(ben)(ben)身的(de)(de)利益出發(fa)(fa)(fa)，還是(shi)(shi)從回遷(qian)村(cun)民的(de)(de)利益出發(fa)(fa)(fa)，開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)商(shang)都有迫(po)切(qie)加快工(gong)期的(de)(de)需要(yao)，不(bu)可(ke)能為(wei)了(le)我們(men)區區幾十上百戶回遷(qian)房的(de)(de)投資客(ke)戶去拖(tuo)延交樓時(shi)間。

要知道(dao)，開發商、村民(min)、政府、我們四方是一(yi)條(tiao)船上的(de)命運共同體。