從車間主任到業務員

在(zai)恢復高考的(de)第二年，許(xu)家印考上了武漢鋼(gang)(gang)鐵(tie)(tie)學院，學習4年鋼(gang)(gang)鐵(tie)(tie)專業，然后被(bei)分配到河南省的(de)舞(wu)陽鋼(gang)(gang)鐵(tie)(tie)公司，在(zai)這里一呆就是10年。

“舞鋼是大型國(guo)企，我(wo)一去就主(zhu)動(dong)申(shen)請到了第一線——熱處(chu)理(li)車(che)(che)間(jian)(jian)，當時學鋼鐵的大學生比較少，所以(yi)受到重(zhong)視，幫忙協助車(che)(che)間(jian)(jian)主(zhu)任(ren)(ren)，一年(nian)后(hou)升為車(che)(che)間(jian)(jian)副(fu)主(zhu)任(ren)(ren)，再后(hou)來做了車(che)(che)間(jian)(jian)主(zhu)任(ren)(ren)。”許家印說(shuo)自己當時是工作狂人，在做車(che)(che)間(jian)(jian)主(zhu)任(ren)(ren)的7年(nian)里，他(ta)沒有休息過一天，年(nian)三十都會(hui)跑去車(che)(che)間(jian)(jian)。

1992年初(chu)，許家印破例休假了，他(ta)(ta)南下深(shen)圳找工作去(qu)了。他(ta)(ta)沒料到是23天過去(qu)，投出的簡歷都撞了白板。

后來(lai)經別人提醒才知(zhi)道原來(lai)是簡歷(li)做得太厚了(le)，50頁(ye)，根(gen)本不會有(you)人去看。于是許就把簡歷(li)改短，從50頁(ye)改到了(le)10頁(ye)還是沒用，再改，三四次易稿后，只剩了(le)2頁(ye)，這時效果(guo)也立(li)竿見影——有(you)了(le)5個候(hou)選單位。

精挑細選(xuan)(xuan)之后，許家(jia)(jia)印(yin)選(xuan)(xuan)擇了一家(jia)(jia)剛(gang)成立(li)不過一年、只有幾個連鎖(suo)店規模的(de)(de)小(xiao)企業(ye)，許選(xuan)(xuan)擇它(ta)的(de)(de)原因很簡(jian)單——是(shi)覺(jue)得這個企業(ye)有前(qian)景，最主(zhu)要的(de)(de)是(shi)它(ta)有一個好老板。

他(ta)的新職業(ye)是(shi)業(ye)務員。曾做(zuo)過車間主任、管(guan)理300多號人(ren)的他(ta)開始一切重新來過。那時許家(jia)印就(jiu)連見到公司(si)里20歲(sui)的小女生，都會(hui)喊“師(shi)傅”。3個月后，許家(jia)印做(zuo)成(cheng)第一個單子(zi)，為公司(si)帶(dai)來10萬元的業(ye)務額，這(zhe)讓(rang)老板對他(ta)另眼(yan)相看，他(ta)也從此不用(yong)再東(dong)奔(ben)西跑(pao)，當上了(le)辦公室的負責人(ren)。

1993年，這(zhe)(zhe)(zhe)個企業又注冊了一個貿(mao)易公(gong)司，要(yao)和舞(wu)鋼合作，許(xu)(xu)家(jia)印于是很自然地兼任了這(zhe)(zhe)(zhe)個新公(gong)司的老總，不(bu)過這(zhe)(zhe)(zhe)個“老總”只是個虛職，公(gong)司注冊完以后老板再沒投進去分錢，無奈之下(xia)，許(xu)(xu)家(jia)印只能(neng)東(dong)挪(nuo)西湊(cou)借了10萬元，開始了第(di)一次創(chuang)業。不(bu)過這(zhe)(zhe)(zhe)次折騰(teng)一年，也無起色(se)。

珠島花園：許家印第一次飛躍

1994年(nian)，老(lao)板(ban)本要派許(xu)家印去長春分公(gong)司(si)做老(lao)總，但許(xu)家印卻(que)選擇(ze)了去廣州(zhou)(zhou)——這(zhe)個當時還(huan)是公(gong)司(si)市場空(kong)白地(di)打天下。這(zhe)年(nian)的(de)國慶節，許(xu)家印帶著一(yi)個司(si)機，一(yi)個出納，還(huan)有兩(liang)個員(yuan)工，總共5個人(ren)，從深(shen)圳(zhen)來到廣州(zhou)(zhou)，開始了他人(ren)生中的(de)第二次創業。

許(xu)家(jia)印在廣州的(de)(de)第一個(ge)落腳點是價(jia)廉物美的(de)(de)城中村(cun)。城中村(cun)里的(de)(de)這(zhe)間(jian)不見陽光的(de)(de)房子，白天(tian)是辦公室，晚上(shang)就(jiu)是5人的(de)(de)住處。人生地不熟，再加上(shang)辦公環境實在難登(deng)大雅(ya)之(zhi)堂，這(zhe)家(jia)位于(yu)城中村(cun)的(de)(de)微型小(xiao)公司，生意自(zi)然好不到哪里。

當時，許家(jia)印的(de)(de)(de)5人團(tuan)隊，通(tong)過(guo)相關渠道收購了一(yi)家(jia)公司，取得(de)了一(yi)個名為珠島花(hua)園的(de)(de)(de)地產項(xiang)目，這個對許家(jia)印乃至恒(heng)大開發(fa)、營(ying)銷風(feng)格影響深遠的(de)(de)(de)項(xiang)目，可(ke)謂許家(jia)印創業路(lu)上的(de)(de)(de)第(di)一(yi)次(ci)飛躍。

當時(shi)廣州(zhou)樓(lou)市盛(sheng)行(xing)的(de)是大(da)戶型之風，一棟(dong)樓(lou)都是三(san)房，只有拐角的(de)地方(fang)才會做(zuo)小面(mian)積。許家印卻反其(qi)道而行(xing)之，1995年(nian)珠島花(hua)園第一期的(de)幾百套房子全(quan)做(zuo)小戶型，效果出奇的(de)好，房子全(quan)部(bu)熱銷，在(zai)廣州(zhou)樓(lou)市轟動一時(shi)。

不(bu)過，當1997年5月珠(zhu)島花園(yuan)二期銷售(shou)了(le)一半的時候，許家(jia)印(yin)選擇了(le)離開。

臨(lin)走時(shi)(shi)，許(xu)(xu)家(jia)印向老板提(ti)出了自己的(de)(de)(de)觀點一(yi)個人(ren)的(de)(de)(de)價值，應該體(ti)現(xian)(xian)出他的(de)(de)(de)能(neng)力水平與(yu)貢獻。許(xu)(xu)家(jia)印離開深圳老板的(de)(de)(de)時(shi)(shi)候，項目通過審計，價值2個多億(yi)，也就是說(shuo)許(xu)(xu)家(jia)印花了2年半的(de)(de)(de)時(shi)(shi)間(jian)，從零開始，為公司創造了2個多億(yi)的(de)(de)(de)現(xian)(xian)金流(liu)，而在當時(shi)(shi)，許(xu)(xu)的(de)(de)(de)工資是每月3000多元(yuan)。

許家印的個性(xing)和價值觀，在他人(ren)生第一次跳槽(cao)中已經略有體現“我這個人(ren)要(yao)強，該我做(zuo)(zuo)的事(shi)我會做(zuo)(zuo)好，沒做(zuo)(zuo)好是(shi)一回(hui)事(shi)，但做(zuo)(zuo)好了就(jiu)要(yao)有體現。舞(wu)鋼10年(nian)當了7年(nian)車間主任，總是(shi)不提拔，我肯定要(yao)走。”許家印說。

第—槍要打響

1996年，許家(jia)印在廣州注(zhu)冊了(le)恒大(da)地產，開始了(le)第(di)三次(ci)創業(ye)。許家(jia)印認為“用最少(shao)的(de)錢拿更多的(de)地，發展的(de)時間(jian)持續更長”，所以他把恒大(da)的(de)第(di)一個項目鎖定在海珠區廣州工業(ye)大(da)道的(de)原廣州農藥廠地塊上(shang)。

現在(zai)的(de)工業(ye)大(da)道(dao)板塊(kuai)已(yi)是小區云集，房價過萬，而(er)在(zai)當(dang)時這(zhe)里還是工廠林立、污(wu)染嚴重(zhong)、市(shi)政(zheng)配套都滯(zhi)后的(de)遠(yuan)郊區。不(bu)過，即便這(zhe)個地塊(kuai)，首(shou)期也需500萬元的(de)地價款，恒(heng)大(da)最多(duo)只能從銀行貸到300萬元，而(er)且一窮二白的(de)恒(heng)大(da)還未必拿得到。

為(wei)了(le)獲得這個項目，許(xu)家(jia)印(yin)又再一次發揮(hui)了(le)他(ta)的商務(wu)談判技能，既描繪了(le)個恒(heng)太的宏偉藍圖，也詳細描述(shu)怎么付款方便。憑著三(san)寸不爛之(zhi)舌，300萬(wan)元終(zhong)于到手，于是許(xu)家(jia)印(yin)立即(ji)開發，并復制珠(zhu)島(dao)花園(yuan)的模式——小(xiao)戶型，薄利多銷，快速回籠(long)資金。

1996年6月8日，金(jin)碧(bi)花園破(po)土動工(gong)，8月8日正式公(gong)開(kai)發(fa)售，開(kai)盤(pan)(pan)價定為28D。元(yuan)／平(ping)方米(mi)，這個價位對于屬(shu)于廣州老城區的(de)(de)海珠(zhu)樓盤(pan)(pan)而言，十分具有誘惑力。當天上(shang)午首期的(de)(de)323套住宅就(jiu)全(quan)部賣完，一共回(hui)款(kuan)8000多萬元(yuan)。第二(er)期開(kai)發(fa)的(de)(de)時(shi)候，有了現金(jin)流的(de)(de)恒大開(kai)始注重環境和配(pei)套，環境好(hao)了，售價自然也(ye)就(jiu)高了，于是第二(er)期的(de)(de)售價漲到了3500元(yuan)／平(ping)方米(mi)。

1998年(nian)6月23日，在(zai)廣州市首次的(de)(de)(de)國有土地(di)使用(yong)權拍賣(mai)會上，恒(heng)大集團以1.34億元的(de)(de)(de)價(jia)格(ge)一舉投(tou)得位于原(yuan)農藥廠周(zhou)邊的(de)(de)(de)5.3萬平方(fang)米(mi)的(de)(de)(de)土地(di)使用(yong)權，在(zai)此之前(qian)還進行過幾(ji)次征地(di)。至此，5次擴地(di)，實現了金碧花園占地(di)52萬平方(fang)米(mi)的(de)(de)(de)發展目標。

金(jin)碧花園首期銷售額8000多(duo)萬元，一下子就徹底解決了恒(heng)大(da)現金(jin)流的(de)問(wen)題。金(jin)碧花園的(de)成(cheng)功是恒(heng)大(da)發展(zhan)關鍵(jian)的(de)一步。

多(duo)年后，許家印話(hua)當年，說金碧花園的(de)實踐讓他明(ming)白：無論何時，企業運作最重(zhong)要(yao)的(de)問題都是現金流，尤其是剛起步階段。或許這個信念(nian)，是許家印在恒大此(ci)后的(de)幾次資金危機中(zhong)得以脫身的(de)根基。例(li)如(ru)，大刀闊斧(fu)降價、敢(gan)于引進戰略合作者(zhe)：2006年A股高潮伊始出讓綠(lv)景地(di)產，而(er)后又籌劃(hua)香港上市，均是此(ci)哲(zhe)學的(de)繼續。

意識的轉變

接下(xia)來，恒(heng)(heng)(heng)大(da)的(de)(de)運轉就自然而(er)然轉入了(le)(le)高速(su)奔跑階段。當時廣州有(you)1600多家(jia)房地(di)產公司。而(er)恒(heng)(heng)(heng)大(da)成立的(de)(de)時候，絕大(da)部分公司都(dou)是(shi)在上世紀90年(nian)(nian)代初成立，比(bi)恒(heng)(heng)(heng)大(da)要(yao)早五(wu)六年(nian)(nian)。恒(heng)(heng)(heng)大(da)采取的(de)(de)是(shi)在廣州快(kuai)馬圈地(di)的(de)(de)策略。到(dao)了(le)(le)1999年(nian)(nian)，僅僅用3年(nian)(nian)時間，恒(heng)(heng)(heng)大(da)就進(jin)入了(le)(le)30強的(de)(de)第(di)七位(wei)，到(dao)了(le)(le)2004年(nian)(nian)，恒(heng)(heng)(heng)大(da)進(jin)入中國百強房企前10，并(bing)于2004、2005、2006年(nian)(nian)，連續(xu)3年(nian)(nian)時間蟬聯前十強。

了(le)解(jie)恒大(da)的人都知道，2004年對(dui)恒大(da)而(er)言(yan)是個分水嶺(ling)：在此之前，恒大(da)是以(yi)規(gui)模(mo)取勝，之后度過資本原始積累的初創階段后，恒大(da)開(kai)始走“規(gui)模(mo)+品牌”路線。

2004年后，恒(heng)大逐漸開始從產品上進行改(gai)革：金碧花園四期(qi)設計完后，他(ta)把(ba)全體員工(gong)拉到現場開會，許家印高(gao)呼“從今以(yi)后，公司都要宣傳打造精品，創立品牌”的口號(hao)。

許家印(yin)首先(xian)動刀(dao)的(de)(de)是(shi)樣板房，裝修(xiu)標準從(cong)最初金碧花(hua)園的(de)(de)每平方米400元一直(zhi)提高到今天的(de)(de)2000元、3000元。

許家印稱之為“意識的轉變”，不管(guan)是中端(duan)(duan)還是高(gao)(gao)端(duan)(duan)產(chan)(chan)品，只要樓盤素質好，投入產(chan)(chan)出比(bi)就會高(gao)(gao)。于是再(zai)后(hou)來就有了如(ru)今媒體圈熟(shu)知的恒(heng)(heng)大精品戰略：恒(heng)(heng)大在全(quan)國中高(gao)(gao)端(duan)(duan)產(chan)(chan)品有恒(heng)(heng)大城、恒(heng)(heng)大綠洲(zhou)、高(gao)(gao)端(duan)(duan)產(chan)(chan)品有恒(heng)(heng)大華府，旅游地產(chan)(chan)則有恒(heng)(heng)大金碧天下。

危機之下應變術

當然，恒大也無法逃避2008年金融危機(ji)的第一個寒冬。

當時恒大全(quan)國有32個(ge)樓盤、906萬平方(fang)米在(zai)建，加上大規(gui)模拿地，100多億(yi)元的缺口對企(qi)業(ye)而言(yan)影響非常大。

地(di)產圈有(you)時(shi)是充滿戲(xi)劇(ju)性的(de)。每一個(ge)潮流(liu)過去(qu)，有(you)人說(shuo)最艱(jian)難的(de)時(shi)候已經過去(qu)了(le)：有(you)人說(shuo)最艱(jian)難的(de)時(shi)候才剛剛開始(shi)。許(xu)家印卻說(shuo)：“我的(de)理念就(jiu)是要員工艱(jian)苦創業，當(dang)然這個(ge)條(tiao)件也不(bu)(bu)艱(jian)苦。我的(de)面(mian)子(zi)不(bu)(bu)值錢，別(bie)人說(shuo)你好又怎(zen)么樣，不(bu)(bu)好又怎(zen)么樣? 別(bie)人說(shuo)恒大都沒(mei)有(you)自己的(de)寫字樓，沒(mei)有(you)就(jiu)沒(mei)有(you)吧。”追(zhui)求實惠是許(xu)家印的(de)生存之道。

在2007、2008年最難熬的那(nei)段時間內，許家印一(yi)方(fang)面重拾薄利(li)多銷的發家之本，全(quan)國(guo)幾十個(ge)樓(lou)盤(pan)搞聯動促銷，快速(su)回籠(long)了海量資金，一(yi)方(fang)面與國(guo)際投行、香港富豪秘簽融資協議，盡管條件苛刻甚(shen)至兇險(xian)，但(dan)畢竟幫助(zhu)恒大熬過一(yi)個(ge)最艱難的地產寒(han)冬。

“市場永遠(yuan)是正確的(de)(de)，行情(qing)不好，你想賣高，人家也不買，蕭(xiao)條(tiao)的(de)(de)時候(hou)，只能(neng)便宜賣，我們(men)去年賣的(de)(de)房，到現在我都(dou)心(xin)痛(tong)。不過沒辦法，賣房要根據當時的(de)(de)市場情(qing)況。”

當下恒大(da)已(yi)經走(zou)到第四個發(fa)展(zhan)(zhan)目標走(zou)向(xiang)國際，跨越發(fa)展(zhan)(zhan)。這個公司從(cong)2006年開始用一(yi)年半(ban)的時間(jian)，從(cong)一(yi)個廣州走(zou)向(xiang)了(le)全(quan)國23個城市(shi)。