一、經(jing)濟適用(yong)房(fang)和限(xian)價(jia)商品房(fang)的區別(bie)

（一(yi)）什么是商品(pin)房？

商品(pin)房(fang)只是特指經政府有(you)關部門批(pi)準，由(you)房(fang)地產開發(fa)經營公司開發(fa)的，建成后用(yong)于(yu)市場(chang)出售(shou)出租(zu)的房(fang)屋，包括住宅(zhai)、商業用(yong)房(fang)以及其(qi)他建筑物(wu)，而自建、參建、委托建造，又是自用(yong)的住宅(zhai)或其(qi)他建筑物(wu)不屬于(yu)商品(pin)房(fang)范圍。它是開發(fa)商開發(fa)建設的供(gong)銷(xiao)售(shou)的房(fang)屋，能辦產權證和國土證，可以自定(ding)價格出售(shou)的產權房(fang)。如今，我們市面上買到的一(yi)般都是商品(pin)房(fang)。

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（二(er)）什么(me)是經(jing)濟適用(yong)房？

經濟適用房是(shi)(shi)(shi)指具有(you)社會保(bao)障(zhang)性(xing)質(zhi)的(de)(de)商品住宅，它是(shi)(shi)(shi)根據(ju)國(guo)家(jia)經(jing)濟(ji)適(shi)用(yong)(yong)住房建設計劃(hua)(hua)(hua)安排建設的(de)(de)，是(shi)(shi)(shi)由國(guo)家(jia)統一下(xia)達(da)計劃(hua)(hua)(hua)、用(yong)(yong)地(di)實(shi)行(xing)由地(di)方(fang)政府行(xing)政劃(hua)(hua)(hua)撥方(fang)式(shi)，免(mian)收土地(di)出(chu)讓金(jin)、對各種經(jing)批準的(de)(de)收費實(shi)行(xing)減半(ban)征收、出(chu)售價(jia)格(ge)按(an)保(bao)微利的(de)(de)原則(ze)確定的(de)(de)，具有(you)經(jing)濟(ji)性(xing)和適(shi)用(yong)(yong)性(xing)的(de)(de)特點。

（三）什么是(shi)限價房？

限(xian)(xian)(xian)(xian)價(jia)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)，又稱限(xian)(xian)(xian)(xian)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)價(jia)、限(xian)(xian)(xian)(xian)地(di)價(jia)的(de)(de)“兩限(xian)(xian)(xian)(xian)”商(shang)品(pin)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)，是一(yi)種限(xian)(xian)(xian)(xian)價(jia)格限(xian)(xian)(xian)(xian)套型(xing)（面積(ji)）的(de)(de)商(shang)品(pin)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)，主(zhu)要解(jie)決中低(di)收入家庭的(de)(de)住(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)困難，是目前限(xian)(xian)(xian)(xian)制高(gao)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)價(jia)的(de)(de)一(yi)種臨時性舉措，并不(bu)是經(jing)濟適用房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)。限(xian)(xian)(xian)(xian)價(jia)商(shang)品(pin)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)按照“以房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)價(jia)定地(di)價(jia)”的(de)(de)思(si)路，采用政(zheng)府(fu)組(zu)織監管(guan)、市場化運(yun)作的(de)(de)模式。與一(yi)般商(shang)品(pin)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)不(bu)同的(de)(de)是，限(xian)(xian)(xian)(xian)價(jia)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)在土地(di)掛牌出讓時就已被(bei)限(xian)(xian)(xian)(xian)定房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋價(jia)格、建設標準和(he)銷(xiao)售對象，政(zheng)府(fu)對開發商(shang)的(de)(de)開發成本和(he)合理利(li)潤(run)進(jin)行(xing)測(ce)算后，設定土地(di)出讓的(de)(de)價(jia)格范圍，從源頭上對房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)價(jia)進(jin)行(xing)調控。

（四）商品房(fang)(fang)和經濟適用住房(fang)(fang)有什么區別？

商品(pin)房的特點(dian)，如下：

1、性質(zhi)：商品性質(zhi)，售(shou)價(jia)高(gao)低不等(deng)。

2、 產權：完全產權。

3、 銷(xiao)售(shou)許(xu)可：商品房銷(xiao)售(shou)許(xu)可證等五證。

4、土(tu)地證(zheng)：出讓國有土(tu)地使用(yong)證(zheng)。

5、價格：企業自定，浮(fu)動空間大。

6、建設(she)標(biao)準：企(qi)業(ye)自定。

7、規劃設計(ji)：招投標(biao)或議(yi)標(biao)。

8、開發建設：招投標(biao)或議標(biao)。

9、工程監理、驗收入住：按國家規定。

10、工程質量：《建筑工程質量許(xu)可證》、《住宅(zhai)質量保證書》、《住宅(zhai)使用說明(ming)書》。

11、物業管理：按(an)國家規定，偏高，服務附加項目多。

12、抵(di)押貸(dai)款：按規定(ding)，視(shi)情況(kuang)不同而定(ding)。

經(jing)濟適用房的特點，如下：

1、性質：微利(li)商品房(fang)，售(shou)價低。

2、產(chan)權：不完全產(chan)權。

3、銷(xiao)售(shou)許可：經(jing)濟適用住房銷(xiao)售(shou)證等(deng)五證。

4、土地證(zheng)：劃撥國有土地使用權證(zheng)及政府批(pi)準的年度(du)計劃。

5、價格：政府(fu)限價，浮動空間不(bu)大。

6、建設標準(zhun)：戶型、面積、檔次等具有(you)政府指導性。

7、規劃設計：招(zhao)投標。

8、開發建設：招投標（不得(de)轉包）。

9、工程監理(li)、驗收入住：按國家規定。

10、工(gong)程質量：《建筑工(gong)程質量許可(ke)證》、《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》。

11、物業管理：同普通商品房(fang)，偏低，保證基本服務。

12、抵(di)押貸款：可以。

（五）限價(jia)房與經濟適用房有什么區(qu)別？

經(jing)濟(ji)適(shi)(shi)用房(fang)是指(zhi)具有(you)社(she)會保障性(xing)(xing)質的(de)商(shang)品(pin)住(zhu)(zhu)宅(zhai)，具有(you)經(jing)濟(ji)性(xing)(xing)和適(shi)(shi) 用性(xing)(xing)的(de)特點(dian)。經(jing)濟(ji)性(xing)(xing)是指(zhi)住(zhu)(zhu)宅(zhai)價格相對于(yu)市場價格比較適(shi)(shi)中(zhong)，能(neng)夠適(shi)(shi)應(ying)中(zhong)低(di)收(shou)入家庭的(de)承受能(neng)力(li)；適(shi)(shi)用性(xing)(xing)是指(zhi)在住(zhu)(zhu)房(fang)設計及其建(jian)筑(zhu)(zhu)標準(zhun)上強調住(zhu)(zhu)房(fang)的(de)使(shi)用效果，而非建(jian)筑(zhu)(zhu)標準(zhun)。 經(jing)濟(ji)適(shi)(shi)用房(fang)是國(guo)家為解決中(zhong)低(di)收(shou)人(ren)家庭住(zhu)(zhu)房(fang)問題而修建(jian)的(de)普通住(zhu)(zhu)房(fang)，這類(lei)住(zhu)(zhu)宅(zhai)因減免了工程報建(jian)中(zhong)的(de)部分費用，其成本略低(di)于(yu)普通商(shang)品(pin)房(fang)，故又稱為經(jing)濟(ji)適(shi)(shi)用房(fang)。現(xian)在購買經(jing)濟(ji)適(shi)(shi)用房(fang)，需年(nian)收(shou)入小于(yu)等于(yu)6萬(wan)的(de)家庭，當地戶口才可購買。

限價房就是國家(jia)給的硬(ying)性指示，就是死的價格(ge)，開(kai)發商沒有權利更改。簡單理解，就是限房價、限地(di)價的“兩限”商品(pin)房。其價格(ge)比經濟適用房高，如前者6750一平，后者2650一平。

限價(jia)房(fang)作為政府在(zai)一(yi)定(ding)時(shi)期內調控房(fang)地產市場(chang)、調節住(zhu)房(fang)供需(xu)矛盾的有(you)效手(shou)段，由政府成立的全資國(guo)有(you)公司負責建(jian)設。銷售價(jia)格(ge)實行政府定(ding)價(jia)，定(ding)價(jia)原(yuan)則按(an)照比周邊同(tong)類商品住(zhu)房(fang)低20%-25%確定(ding)。銷售價(jia)格(ge)在(zai)預(yu)售時(shi)向社會公布，公布價(jia)格(ge)應(ying)為該限價(jia)房(fang)樓盤的最(zui)高價(jia)。購(gou)(gou)買限價(jia)房(fang)應(ying)自購(gou)(gou)房(fang)合同(tong)備案(an)5年(nian)后方(fang)可上市交(jiao)易。經(jing)濟(ji)適(shi)用房(fang)屬于政策性住(zhu)房(fang)，購(gou)(gou)房(fang)人(ren)擁有(you)有(you)限產權。經(jing)濟(ji)適(shi)用房(fang)自購(gou)(gou)買合同(tong)備案(an)之(zhi)日起，不滿5年(nian)不得直接上市交(jiao)易。購(gou)(gou)房(fang)人(ren)因各種原(yuan)因確需(xu)轉讓經(jing)濟(ji)適(shi)用房(fang)的，由住(zhu)房(fang)儲備機(ji)構(gou)按(an)照屆時(shi)同(tong)類經(jing)濟(ji)適(shi)用房(fang)價(jia)格(ge)進行回購(gou)(gou)。

二、商品房和經濟適用房產權證有什么區別？

（一）商品房

商品房擁(yong)有(you)完(wan)整的(de)房屋所有(you)權(quan)(quan)(quan)包括四(si)(si)個(ge)部(bu)分：房屋使用權(quan)(quan)(quan)、占有(you)權(quan)(quan)(quan)、處(chu)置權(quan)(quan)(quan)和收(shou)益權(quan)(quan)(quan)。普通商品房的(de)產權(quan)(quan)(quan)證書擁(yong)有(you)全部(bu)的(de)這四(si)(si)項權(quan)(quan)(quan)利，在不(bu)違反法律規定(ding)的(de)情況(kuang)下(xia)，可(ke)以自由的(de)轉讓、出租或贈(zeng)與(yu)，不(bu)受任何單位或個(ge)人的(de)限制和干涉，其收(shou)益全部(bu)歸個(ge)人所有(you)，購買人除稅(shui)費(fei)外不(bu)需要交其他(ta)的(de)費(fei)用。

（二）經濟適(shi)用房

建造經濟適用房(fang)所用的(de)(de)土地是國家以(yi)劃撥方(fang)式(shi)無償給開發(fa)商使用的(de)(de)，這就是經濟適用房(fang)價格低的(de)(de)主要原因(yin)。

根據北京市的規定：職工個人購買的經濟適用房，房屋產權歸職工個人所有，已取得合法產權證書，即可依法進入二級市場上市交易。上市后，其收益全部歸個人所有。這就是說，經濟適用房的產權證書所擁有的權利和普通商品房基本一樣，惟一不同的是，經濟適用房在出售時，購買人要按經濟適用房所在地標定地價的10%交(jiao)納(na)土地出讓金，沒(mei)有標定地價的，土地出讓金的價款(kuan)暫按(an)房屋售價的3%交納(na)(na)。這(zhe)樣(yang)，在辦理(li)完產權過戶手續后(hou)，購買人(ren)所得到的就是(shi)普通(tong)商品房的產權證書，再次交易的時候，就無需交納(na)(na)土(tu)地(di)出讓金了。