一、經濟適用房(fang)(fang)和限價商品(pin)房(fang)(fang)的區別(bie)

（一）什么是商(shang)品房(fang)？

商(shang)(shang)品(pin)房只是特(te)指經政府(fu)有(you)關部門批準，由房地(di)產(chan)(chan)開(kai)發(fa)經營公司(si)開(kai)發(fa)的(de)(de)，建成后用(yong)于市場(chang)出售出租的(de)(de)房屋，包(bao)括(kuo)住宅、商(shang)(shang)業用(yong)房以及(ji)其(qi)(qi)他建筑(zhu)物(wu)，而自(zi)建、參(can)建、委托建造(zao)，又是自(zi)用(yong)的(de)(de)住宅或其(qi)(qi)他建筑(zhu)物(wu)不屬于商(shang)(shang)品(pin)房范圍。它是開(kai)發(fa)商(shang)(shang)開(kai)發(fa)建設(she)的(de)(de)供銷售的(de)(de)房屋，能辦產(chan)(chan)權(quan)證和國土證，可以自(zi)定價格出售的(de)(de)產(chan)(chan)權(quan)房。如今，我們市面(mian)上買到的(de)(de)一般都是商(shang)(shang)品(pin)房。

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（二）什么是經濟適用房？

經濟適用房是指具有(you)社會保障性(xing)質(zhi)的(de)(de)商(shang)品住宅，它(ta)是根據(ju)國家經(jing)濟適(shi)用住房建(jian)設(she)計(ji)劃安排建(jian)設(she)的(de)(de)，是由國家統一下達計(ji)劃、用地(di)實行由地(di)方政(zheng)府行政(zheng)劃撥方式，免收土(tu)地(di)出(chu)讓金、對各(ge)種經(jing)批準的(de)(de)收費實行減(jian)半征(zheng)收、出(chu)售價格按保微利(li)的(de)(de)原則確定的(de)(de)，具有(you)經(jing)濟性(xing)和(he)適(shi)用性(xing)的(de)(de)特點。

（三）什么(me)是限價(jia)房(fang)？

限(xian)(xian)(xian)價(jia)(jia)(jia)房(fang)，又稱限(xian)(xian)(xian)房(fang)價(jia)(jia)(jia)、限(xian)(xian)(xian)地價(jia)(jia)(jia)的(de)“兩限(xian)(xian)(xian)”商品房(fang)，是(shi)一種限(xian)(xian)(xian)價(jia)(jia)(jia)格(ge)(ge)限(xian)(xian)(xian)套型（面積）的(de)商品房(fang)，主要解決中低收入家(jia)庭的(de)住房(fang)困難，是(shi)目前限(xian)(xian)(xian)制高(gao)房(fang)價(jia)(jia)(jia)的(de)一種臨時性舉措，并不(bu)是(shi)經濟(ji)適用房(fang)。限(xian)(xian)(xian)價(jia)(jia)(jia)商品房(fang)按(an)照“以房(fang)價(jia)(jia)(jia)定(ding)地價(jia)(jia)(jia)”的(de)思路，采用政(zheng)府組織監管、市場化運作(zuo)的(de)模式。與一般商品房(fang)不(bu)同的(de)是(shi)，限(xian)(xian)(xian)價(jia)(jia)(jia)房(fang)在土(tu)地掛牌出讓時就(jiu)已被限(xian)(xian)(xian)定(ding)房(fang)屋價(jia)(jia)(jia)格(ge)(ge)、建設標準和(he)銷(xiao)售對(dui)象，政(zheng)府對(dui)開(kai)發商的(de)開(kai)發成本和(he)合理利潤進行測算后，設定(ding)土(tu)地出讓的(de)價(jia)(jia)(jia)格(ge)(ge)范圍，從源(yuan)頭上(shang)對(dui)房(fang)價(jia)(jia)(jia)進行調控(kong)。

（四(si)）商品房和(he)經(jing)濟適用(yong)住房有什么區別？

商品(pin)房的特點，如(ru)下：

1、性質：商(shang)品性質，售價高(gao)低不(bu)等。

2、 產權(quan)：完全產權(quan)。

3、 銷售(shou)許可(ke)：商品房銷售(shou)許可(ke)證(zheng)等(deng)五證(zheng)。

4、土(tu)地證：出讓國(guo)有土(tu)地使用證。

5、價格：企業自定(ding)，浮動(dong)空間大。

6、建設標準：企業自定(ding)。

7、規劃(hua)設計：招投標(biao)(biao)或(huo)議標(biao)(biao)。

8、開(kai)發(fa)建設：招投標或議標。

9、工程(cheng)監理、驗收入(ru)住(zhu)：按國家規定。

10、工程(cheng)質(zhi)量：《建(jian)筑工程(cheng)質(zhi)量許可證》、《住宅(zhai)質(zhi)量保證書》、《住宅(zhai)使用說明書》。

11、物業管理：按國家規(gui)定(ding)，偏高，服務附加項目多。

12、抵押(ya)貸(dai)款：按規(gui)定，視情況不同而定。

經濟適用房的特點，如下：

1、性質：微利商品房(fang)，售價(jia)低。

2、產(chan)權：不完全產(chan)權。

3、銷(xiao)售(shou)許可：經濟適(shi)用(yong)住房銷(xiao)售(shou)證等五證。

4、土地證：劃(hua)撥(bo)國有土地使(shi)用權(quan)證及政府批準的年度計劃(hua)。

5、價格：政府限價，浮動(dong)空間(jian)不大。

6、建設標(biao)準：戶型、面積、檔次等具有政府指導性。

7、規劃設計：招投標。

8、開發建設：招投標（不得(de)轉包）。

9、工(gong)程監理、驗收入(ru)住：按國家規定(ding)。

10、工程質量(liang)：《建(jian)筑工程質量(liang)許(xu)可證(zheng)》、《住宅質量(liang)保(bao)證(zheng)書(shu)》、《住宅使用(yong)說明書(shu)》。

11、物業(ye)管理：同普通商品房(fang)，偏(pian)低，保(bao)證基本服(fu)務。

12、抵押貸款：可以。

（五(wu)）限價房與(yu)經濟適(shi)用房有什么區別？

經(jing)(jing)濟(ji)(ji)(ji)適用(yong)(yong)(yong)房(fang)(fang)是(shi)指(zhi)具有(you)社會保障性質的(de)(de)商品(pin)住(zhu)宅，具有(you)經(jing)(jing)濟(ji)(ji)(ji)性和適 用(yong)(yong)(yong)性的(de)(de)特點(dian)。經(jing)(jing)濟(ji)(ji)(ji)性是(shi)指(zhi)住(zhu)宅價(jia)(jia)格相對于(yu)市場(chang)價(jia)(jia)格比較適中(zhong)，能夠適應(ying)中(zhong)低(di)收入家庭的(de)(de)承(cheng)受能力；適用(yong)(yong)(yong)性是(shi)指(zhi)在住(zhu)房(fang)(fang)設計及(ji)其(qi)建筑標(biao)準上強調住(zhu)房(fang)(fang)的(de)(de)使用(yong)(yong)(yong)效果，而非建筑標(biao)準。 經(jing)(jing)濟(ji)(ji)(ji)適用(yong)(yong)(yong)房(fang)(fang)是(shi)國(guo)家為(wei)解決(jue)中(zhong)低(di)收人家庭住(zhu)房(fang)(fang)問題而修建的(de)(de)普通(tong)住(zhu)房(fang)(fang)，這(zhe)類住(zhu)宅因減(jian)免了工程報建中(zhong)的(de)(de)部(bu)分費用(yong)(yong)(yong)，其(qi)成本略低(di)于(yu)普通(tong)商品(pin)房(fang)(fang)，故又稱為(wei)經(jing)(jing)濟(ji)(ji)(ji)適用(yong)(yong)(yong)房(fang)(fang)。現在購買(mai)經(jing)(jing)濟(ji)(ji)(ji)適用(yong)(yong)(yong)房(fang)(fang)，需年收入小于(yu)等于(yu)6萬(wan)的(de)(de)家庭，當地戶(hu)口才可(ke)購買(mai)。

限價(jia)(jia)房就是國家給的(de)(de)硬性指示，就是死的(de)(de)價(jia)(jia)格(ge)(ge)，開發商(shang)沒有(you)權(quan)利更改。簡單理(li)解，就是限房價(jia)(jia)、限地價(jia)(jia)的(de)(de)“兩限”商(shang)品房。其(qi)價(jia)(jia)格(ge)(ge)比經濟適用房高，如前者6750一平(ping)，后者2650一平(ping)。

限(xian)(xian)價(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)房(fang)(fang)(fang)(fang)作為(wei)政(zheng)府在一(yi)定(ding)時(shi)期內(nei)調(diao)控房(fang)(fang)(fang)(fang)地產市(shi)場、調(diao)節住房(fang)(fang)(fang)(fang)供需矛(mao)盾的(de)有(you)效手段(duan)，由(you)政(zheng)府成立的(de)全資國有(you)公(gong)(gong)司負(fu)責(ze)建設(she)。銷售(shou)(shou)價(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)格實行政(zheng)府定(ding)價(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)，定(ding)價(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)原則按照比周邊同(tong)類商品住房(fang)(fang)(fang)(fang)低20%-25%確定(ding)。銷售(shou)(shou)價(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)格在預售(shou)(shou)時(shi)向社會公(gong)(gong)布(bu)(bu)，公(gong)(gong)布(bu)(bu)價(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)格應(ying)(ying)為(wei)該限(xian)(xian)價(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)房(fang)(fang)(fang)(fang)樓盤的(de)最高價(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)。購(gou)買限(xian)(xian)價(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)房(fang)(fang)(fang)(fang)應(ying)(ying)自(zi)購(gou)房(fang)(fang)(fang)(fang)合(he)同(tong)備案5年(nian)后方可上市(shi)交易。經濟(ji)適(shi)用(yong)房(fang)(fang)(fang)(fang)屬于政(zheng)策(ce)性住房(fang)(fang)(fang)(fang)，購(gou)房(fang)(fang)(fang)(fang)人(ren)擁(yong)有(you)有(you)限(xian)(xian)產權。經濟(ji)適(shi)用(yong)房(fang)(fang)(fang)(fang)自(zi)購(gou)買合(he)同(tong)備案之日起，不(bu)滿5年(nian)不(bu)得直(zhi)接(jie)上市(shi)交易。購(gou)房(fang)(fang)(fang)(fang)人(ren)因(yin)(yin)各種原因(yin)(yin)確需轉讓經濟(ji)適(shi)用(yong)房(fang)(fang)(fang)(fang)的(de)，由(you)住房(fang)(fang)(fang)(fang)儲(chu)備機構(gou)按照屆時(shi)同(tong)類經濟(ji)適(shi)用(yong)房(fang)(fang)(fang)(fang)價(jia)(jia)(jia)(jia)(jia)格進行回購(gou)。

二、商品房和經濟適用房產權證有什么區別？

（一）商品房

商品(pin)房(fang)擁(yong)(yong)有(you)(you)完整的(de)(de)(de)房(fang)屋所(suo)有(you)(you)權(quan)包(bao)括四個部(bu)分：房(fang)屋使用權(quan)、占有(you)(you)權(quan)、處(chu)置權(quan)和收益(yi)權(quan)。普通商品(pin)房(fang)的(de)(de)(de)產權(quan)證書擁(yong)(yong)有(you)(you)全部(bu)的(de)(de)(de)這(zhe)四項權(quan)利，在不(bu)(bu)違反法律規定的(de)(de)(de)情況(kuang)下，可(ke)以自由的(de)(de)(de)轉讓、出租(zu)或贈與(yu)，不(bu)(bu)受(shou)任何單(dan)位或個人(ren)的(de)(de)(de)限制和干涉，其收益(yi)全部(bu)歸個人(ren)所(suo)有(you)(you)，購買人(ren)除稅費外不(bu)(bu)需要交其他的(de)(de)(de)費用。

（二）經濟適用房

建造(zao)經濟適用(yong)房所用(yong)的土地是國(guo)家以劃(hua)撥方(fang)式無償給開發商使(shi)用(yong)的，這就是經濟適用(yong)房價格(ge)低(di)的主(zhu)要原因(yin)。

根據北京市的規定：職工個人購買的經濟適用房，房屋產權歸職工個人所有，已取得合法產權證書，即可依法進入二級市場上市交易。上市后，其收益全部歸個人所有。這就是說，經濟適用房的產權證書所擁有的權利和普通商品房基本一樣，惟一不同的是，經濟適用房在出售時，購買人要按經濟適用房所在地標定地價的10%交納土地出讓(rang)(rang)金，沒有標定地價(jia)的(de)，土地出讓(rang)(rang)金的(de)價(jia)款暫按房屋售價(jia)的(de)3%交納(na)。這樣，在辦理(li)完產權過(guo)戶手續后，購(gou)買(mai)人所(suo)得到的就是(shi)普(pu)通商品房的產權證書，再次交易的時(shi)候，就無(wu)需交納(na)土地出讓金了(le)。