一、經濟(ji)適(shi)用(yong)房(fang)和限價商品房(fang)的區別

（一）什么是商(shang)品(pin)房？

商(shang)(shang)品房(fang)(fang)只(zhi)是(shi)特指經(jing)政府有關(guan)部(bu)門批準，由房(fang)(fang)地產(chan)開(kai)發(fa)經(jing)營(ying)公司開(kai)發(fa)的(de)(de)，建(jian)(jian)成后(hou)用于市場(chang)出(chu)售(shou)出(chu)租的(de)(de)房(fang)(fang)屋，包括住(zhu)宅、商(shang)(shang)業(ye)用房(fang)(fang)以(yi)(yi)及其他建(jian)(jian)筑物，而自建(jian)(jian)、參建(jian)(jian)、委托(tuo)建(jian)(jian)造，又是(shi)自用的(de)(de)住(zhu)宅或其他建(jian)(jian)筑物不屬于商(shang)(shang)品房(fang)(fang)范圍。它是(shi)開(kai)發(fa)商(shang)(shang)開(kai)發(fa)建(jian)(jian)設(she)的(de)(de)供銷售(shou)的(de)(de)房(fang)(fang)屋，能(neng)辦(ban)產(chan)權(quan)證和(he)國土證，可以(yi)(yi)自定價格出(chu)售(shou)的(de)(de)產(chan)權(quan)房(fang)(fang)。如今，我們市面上買到的(de)(de)一般都是(shi)商(shang)(shang)品房(fang)(fang)。

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（二）什么是(shi)經(jing)濟(ji)適用房？

經濟適用房是指(zhi)具有(you)社(she)會保(bao)障性質的(de)商(shang)品住宅，它是根據國家經濟(ji)適用(yong)(yong)住房建(jian)設(she)(she)計劃(hua)(hua)安排建(jian)設(she)(she)的(de)，是由(you)國家統一下達計劃(hua)(hua)、用(yong)(yong)地(di)(di)實行由(you)地(di)(di)方政(zheng)府行政(zheng)劃(hua)(hua)撥方式，免收(shou)土地(di)(di)出讓金、對各種經批準的(de)收(shou)費(fei)實行減半征收(shou)、出售價(jia)格按保(bao)微利的(de)原則確定的(de)，具有(you)經濟(ji)性和適用(yong)(yong)性的(de)特點(dian)。

（三(san)）什么是限(xian)價房？

限(xian)(xian)價(jia)房(fang)，又稱限(xian)(xian)房(fang)價(jia)、限(xian)(xian)地(di)價(jia)的(de)(de)(de)(de)“兩限(xian)(xian)”商(shang)(shang)品房(fang)，是一種(zhong)限(xian)(xian)價(jia)格(ge)限(xian)(xian)套型（面積(ji)）的(de)(de)(de)(de)商(shang)(shang)品房(fang)，主要解決中低收入(ru)家庭的(de)(de)(de)(de)住房(fang)困(kun)難，是目(mu)前限(xian)(xian)制高房(fang)價(jia)的(de)(de)(de)(de)一種(zhong)臨時(shi)性(xing)舉措(cuo)，并不是經濟適用房(fang)。限(xian)(xian)價(jia)商(shang)(shang)品房(fang)按照“以房(fang)價(jia)定地(di)價(jia)”的(de)(de)(de)(de)思路，采用政府組織監管(guan)、市(shi)場化運作(zuo)的(de)(de)(de)(de)模式(shi)。與一般商(shang)(shang)品房(fang)不同的(de)(de)(de)(de)是，限(xian)(xian)價(jia)房(fang)在土(tu)地(di)掛牌出讓時(shi)就已被限(xian)(xian)定房(fang)屋價(jia)格(ge)、建設標準和(he)銷售對象，政府對開發商(shang)(shang)的(de)(de)(de)(de)開發成本和(he)合理利(li)潤(run)進(jin)(jin)行(xing)測算后，設定土(tu)地(di)出讓的(de)(de)(de)(de)價(jia)格(ge)范圍，從源頭上(shang)對房(fang)價(jia)進(jin)(jin)行(xing)調控(kong)。

（四）商(shang)品(pin)房(fang)和經濟適(shi)用住房(fang)有(you)什么(me)區別？

商(shang)品房(fang)的特點(dian)，如(ru)下：

1、性質(zhi)：商品性質(zhi)，售價高低不等。

2、 產權(quan)(quan)：完(wan)全產權(quan)(quan)。

3、 銷售許可(ke)：商品房銷售許可(ke)證(zheng)等五證(zheng)。

4、土(tu)地(di)證(zheng)：出讓國有土(tu)地(di)使用(yong)證(zheng)。

5、價格(ge)：企業(ye)自定(ding)，浮動空間大。

6、建設標準(zhun)：企業自定。

7、規劃(hua)設計：招投(tou)標(biao)或議標(biao)。

8、開發建設：招(zhao)投標(biao)(biao)或議標(biao)(biao)。

9、工程(cheng)監理、驗收入住(zhu)：按國家(jia)規(gui)定。

10、工程質(zhi)量：《建筑工程質(zhi)量許可證(zheng)》、《住宅質(zhi)量保證(zheng)書》、《住宅使用(yong)說明書》。

11、物業管理：按國家規定，偏高，服務附加項目多。

12、抵(di)押貸款：按規定，視情況不同而定。

經濟適(shi)用房的特點，如下：

1、性質：微利商品房，售價低。

2、產(chan)權：不完全(quan)產(chan)權。

3、銷(xiao)售許可：經濟適(shi)用住房(fang)銷(xiao)售證等五證。

4、土地證：劃撥國有土地使用權證及政府批(pi)準的年度計劃。

5、價格：政府限價，浮動空(kong)間不大。

6、建(jian)設標準：戶型、面積、檔次等具有政(zheng)府指導性。

7、規劃設計：招(zhao)投標。

8、開(kai)發(fa)建設：招投標（不(bu)得轉包(bao)）。

9、工程監理、驗收入住：按國家(jia)規(gui)定。

10、工程質量：《建筑工程質量許可證(zheng)》、《住(zhu)宅質量保證(zheng)書》、《住(zhu)宅使用說明書》。

11、物(wu)業管理(li)：同(tong)普(pu)通商品(pin)房，偏低，保證(zheng)基本服(fu)務(wu)。

12、抵(di)押(ya)貸款(kuan)：可以(yi)。

（五）限價房與(yu)經(jing)濟適用(yong)房有什么區別？

經(jing)(jing)濟適用(yong)(yong)(yong)(yong)房(fang)(fang)是(shi)指(zhi)具(ju)有社會保障(zhang)性質的(de)商(shang)(shang)品住(zhu)宅，具(ju)有經(jing)(jing)濟性和適 用(yong)(yong)(yong)(yong)性的(de)特(te)點。經(jing)(jing)濟性是(shi)指(zhi)住(zhu)宅價格相對于(yu)市場價格比(bi)較(jiao)適中(zhong)，能(neng)夠適應中(zhong)低(di)收入家(jia)庭的(de)承(cheng)受能(neng)力；適用(yong)(yong)(yong)(yong)性是(shi)指(zhi)在(zai)住(zhu)房(fang)(fang)設(she)計(ji)及(ji)其建(jian)筑標(biao)準上強調住(zhu)房(fang)(fang)的(de)使用(yong)(yong)(yong)(yong)效果(guo)，而(er)(er)非建(jian)筑標(biao)準。 經(jing)(jing)濟適用(yong)(yong)(yong)(yong)房(fang)(fang)是(shi)國家(jia)為解決中(zhong)低(di)收人家(jia)庭住(zhu)房(fang)(fang)問題(ti)而(er)(er)修建(jian)的(de)普通住(zhu)房(fang)(fang)，這類住(zhu)宅因減免了工程報建(jian)中(zhong)的(de)部分費用(yong)(yong)(yong)(yong)，其成本(ben)略(lve)低(di)于(yu)普通商(shang)(shang)品房(fang)(fang)，故又稱(cheng)為經(jing)(jing)濟適用(yong)(yong)(yong)(yong)房(fang)(fang)。現在(zai)購(gou)買經(jing)(jing)濟適用(yong)(yong)(yong)(yong)房(fang)(fang)，需年(nian)收入小于(yu)等(deng)于(yu)6萬的(de)家(jia)庭，當地戶(hu)口(kou)才(cai)可(ke)購(gou)買。

限(xian)價房就(jiu)是(shi)國家給的硬性(xing)指示，就(jiu)是(shi)死的價格(ge)，開(kai)發商(shang)沒有(you)權(quan)利更改。簡單理解(jie)，就(jiu)是(shi)限(xian)房價、限(xian)地價的“兩限(xian)”商(shang)品(pin)房。其價格(ge)比經濟適用房高(gao)，如前者6750一(yi)平，后者2650一(yi)平。

限(xian)價房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)作為政(zheng)(zheng)(zheng)府在一定時期(qi)內(nei)調控房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)產市(shi)場、調節住房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)供需(xu)矛盾的(de)有(you)效手段，由政(zheng)(zheng)(zheng)府成立的(de)全(quan)資國(guo)有(you)公司(si)負責建設。銷(xiao)(xiao)售價格實(shi)行政(zheng)(zheng)(zheng)府定價，定價原則(ze)按照比(bi)周邊同類(lei)商品(pin)住房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)低(di)20%-25%確定。銷(xiao)(xiao)售價格在預售時向社會公布(bu)，公布(bu)價格應為該(gai)限(xian)價房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)樓盤的(de)最高價。購(gou)買限(xian)價房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)應自購(gou)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)合同備案(an)5年(nian)后方可上(shang)市(shi)交(jiao)易(yi)。經(jing)濟適(shi)用(yong)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屬于政(zheng)(zheng)(zheng)策性住房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)，購(gou)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)人擁有(you)有(you)限(xian)產權。經(jing)濟適(shi)用(yong)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)自購(gou)買合同備案(an)之日起，不滿5年(nian)不得直接上(shang)市(shi)交(jiao)易(yi)。購(gou)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)人因(yin)各種原因(yin)確需(xu)轉讓經(jing)濟適(shi)用(yong)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)的(de)，由住房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)儲(chu)備機構按照屆(jie)時同類(lei)經(jing)濟適(shi)用(yong)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)價格進行回購(gou)。

二、商品房和經濟適用房產權證有什么區別？

（一）商品房

商品(pin)房擁(yong)有(you)(you)完整的(de)房屋所(suo)有(you)(you)權(quan)(quan)包括四個部分：房屋使用(yong)權(quan)(quan)、占(zhan)有(you)(you)權(quan)(quan)、處置權(quan)(quan)和(he)收益(yi)權(quan)(quan)。普通商品(pin)房的(de)產權(quan)(quan)證書擁(yong)有(you)(you)全部的(de)這四項(xiang)權(quan)(quan)利，在(zai)不違反法律規定(ding)的(de)情(qing)況下(xia)，可(ke)以自由的(de)轉讓、出租(zu)或贈與，不受任何單位或個人(ren)的(de)限(xian)制和(he)干(gan)涉，其(qi)收益(yi)全部歸(gui)個人(ren)所(suo)有(you)(you)，購買人(ren)除稅費外不需要(yao)交(jiao)其(qi)他的(de)費用(yong)。

（二）經濟適用(yong)房

建造經濟適(shi)用(yong)房所用(yong)的土地是國家以劃撥方式無(wu)償給開發商使(shi)用(yong)的，這就是經濟適(shi)用(yong)房價格低(di)的主(zhu)要(yao)原因。

根據北京市的規定：職工個人購買的經濟適用房，房屋產權歸職工個人所有，已取得合法產權證書，即可依法進入二級市場上市交易。上市后，其收益全部歸個人所有。這就是說，經濟適用房的產權證書所擁有的權利和普通商品房基本一樣，惟一不同的是，經濟適用房在出售時，購買人要按經濟適用房所在地標定地價的10%交納土地(di)(di)出(chu)讓金(jin)，沒(mei)有標定地(di)(di)價的，土地(di)(di)出(chu)讓金(jin)的價款暫按房屋售價的3%交(jiao)納(na)。這(zhe)樣，在辦理完產權過戶手續(xu)后，購買人(ren)所得到的(de)就(jiu)是普通商品(pin)房的(de)產權證書，再次交(jiao)易(yi)的(de)時候，就(jiu)無需交(jiao)納(na)土(tu)地出讓金了。