農民房可以買賣嗎

《中華人民共和國土地管理法》規定農村宅基地屬(shu)農(nong)民(min)集體經濟組織所有(you)(you)，只(zhi)有(you)(you)該組織成員才享(xiang)(xiang)有(you)(you)宅(zhai)基地(di)使用權；農(nong)村(cun)(cun)(cun)(cun)村(cun)(cun)(cun)(cun)民(min)一(yi)戶只(zhi)能擁有(you)(you)一(yi)處宅(zhai)基地(di)，農(nong)村(cun)(cun)(cun)(cun)村(cun)(cun)(cun)(cun)民(min)出賣(mai)、出租(zu)住(zhu)房(fang)后，再(zai)申請(qing)宅(zhai)基地(di)的不(bu)予批準。從上述規定來看，法(fa)律雖(sui)未禁止(zhi)農(nong)村(cun)(cun)(cun)(cun)村(cun)(cun)(cun)(cun)民(min)出賣(mai)、出租(zu)宅(zhai)基地(di)上所建住(zhu)宅(zhai)，但對(dui)售(shou)房(fang)主體卻有(you)(you)限制，即農(nong)村(cun)(cun)(cun)(cun)房(fang)可以進行(xing)交(jiao)易買(mai)賣(mai)，但必須與(yu)享(xiang)(xiang)有(you)(you)農(nong)村(cun)(cun)(cun)(cun)宅(zhai)基地(di)使用權的主體進行(xing)買(mai)賣(mai)。

城市房(fang)屋(wu)(wu)的所(suo)有權(quan)轉(zhuan)(zhuan)(zhuan)移時，須到(dao)房(fang)屋(wu)(wu)所(suo)在地(di)房(fang)屋(wu)(wu)管理機關及土(tu)地(di)管理部門辦理所(suo)有權(quan)轉(zhuan)(zhuan)(zhuan)移登記(ji)和土(tu)地(di)使用(yong)權(quan)變更登記(ji)手續，只有完成這些手續，才發生(sheng)房(fang)屋(wu)(wu)所(suo)有權(quan)及土(tu)地(di)使用(yong)權(quan)轉(zhuan)(zhuan)(zhuan)移的效力。

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而集體經濟組織內、外(wai)成員(yuan)間(jian)進(jin)行農(nong)村(cun)房(fang)屋交易(yi)時，其(qi)程(cheng)序和(he)效(xiao)力又如何呢？這(zhe)個(ge)問題一時難以回答，此類房(fang)屋買賣糾紛(fen)也(ye)已成為司(si)法(fa)實踐中的難題。原因就在于(yu)，目(mu)前我(wo)國在此領域尚無(wu)明確可適用之法(fa)律、法(fa)規，最高人(ren)民法(fa)院亦(yi)無(wu)特(te)定案由(you)。要解決這(zhe)個(ge)問題，只能從長計議。

農村房買賣的相關法律概念

1、農村房屋及農村房屋買賣主體的界定

農村房屋買賣(mai)(mai)的(de)(de)(de)標(biao)物為(wei)農(nong)(nong)村(cun)居(ju)民私(si)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)，此處的(de)(de)(de)私(si)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)以廣義解(jie)，包(bao)括(kuo)傳統意義上的(de)(de)(de)農(nong)(nong)村(cun)居(ju)民住房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)、雜物房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)、飼養牲畜用(yong)(yong)(yong)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)等(deng)。如(ru)此，村(cun)辦企(qi)業(ye)(ye)廠房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)、農(nong)(nong)村(cun)公益事業(ye)(ye)用(yong)(yong)(yong)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)等(deng)則不屬于(yu)農(nong)(nong)村(cun)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋買賣(mai)(mai)中(zhong)的(de)(de)(de)“農(nong)(nong)村(cun)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋”。而處于(yu)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋之下(xia)的(de)(de)(de)宅基(ji)地，一(yi)般包(bao)括(kuo)農(nong)(nong)民生活居(ju)住用(yong)(yong)(yong)地，如(ru)住房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)、廚房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)、牲畜房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)、倉(cang)庫(ku)、廁所(suo)用(yong)(yong)(yong)地等(deng);四旁綠化用(yong)(yong)(yong)地，如(ru)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)前(qian)屋后的(de)(de)(de)竹林、木林、花圃用(yong)(yong)(yong)地等(deng);其(qi)它生活服務設施用(yong)(yong)(yong)地，如(ru)水井、地窖用(yong)(yong)(yong)地等(deng)。在(zai)我國農(nong)(nong)村(cun)大(da)多數地方(fang)，宅基(ji)地就是(shi)指一(yi)家一(yi)戶(hu)居(ju)住生活的(de)(de)(de)庭院(yuan)用(yong)(yong)(yong)地。

農村房屋買賣的(de)出售方一般為農村集(ji)體(ti)經(jing)濟(ji)組織(zhi)的(de)村民，而購買方則存在兩(liang)種情況(kuang)：一是(shi)集(ji)體(ti)經(jing)濟(ji)組織(zhi)內部(bu)成(cheng)員，二(er)是(shi)集(ji)體(ti)經(jing)濟(ji)組織(zhi)以外(wai)的(de)成(cheng)員。

（1）集體(ti)經(jing)濟組織內部成員又分三種(zhong)具體(ti)情況(kuang)：一是本(ben)身已有(you)宅(zhai)基地(di)(di)，且符合國(guo)(guo)家(jia)規(gui)定(ding)的(de)(de)宅(zhai)基地(di)(di)標(biao)準(zhun)；二是已有(you)宅(zhai)基地(di)(di)，但(dan)尚未達到(dao)(dao)國(guo)(guo)家(jia)規(gui)定(ding)的(de)(de)標(biao)準(zhun)；三是已在集體(ti)經(jing)濟組織落(luo)戶(hu)，但(dan)尚沒(mei)有(you)分到(dao)(dao)宅(zhai)基地(di)(di)。根據一戶(hu)村(cun)民(min)只能擁有(you)一處宅(zhai)基地(di)(di)的(de)(de)規(gui)定(ding)，對(dui)已有(you)宅(zhai)基地(di)(di)且符合國(guo)(guo)家(jia)規(gui)定(ding)標(biao)準(zhun)的(de)(de)村(cun)民(min)，再(zai)申(shen)(shen)請宅(zhai)基地(di)(di)是不可(ke)能得到(dao)(dao)批準(zhun)的(de)(de)。對(dui)上列第二種(zhong)情況(kuang)，村(cun)民(min)如再(zai)申(shen)(shen)請第二處宅(zhai)基地(di)(di)時超過國(guo)(guo)家(jia)規(gui)定(ding)標(biao)準(zhun)的(de)(de)，也(ye)不應得到(dao)(dao)批準(zhun)。至(zhi)于第三種(zhong)情況(kuang)，則可(ke)依法申(shen)(shen)請建房(fang)用地(di)(di)。

（2）如(ru)果是集體(ti)經濟組織以外的成(cheng)員，會出現兩種情況：

①城(cheng)鎮(zhen)居民(min)(min)，根據1999年國務院辦(ban)公廳《關于加強土(tu)地轉讓(rang)管(guan)理嚴禁炒賣土(tu)地的(de)(de)(de)通知》第2條第2款規定：農民(min)(min)的(de)(de)(de)住(zhu)宅(zhai)不(bu)(bu)得向(xiang)城(cheng)市(shi)居民(min)(min)出售，也不(bu)(bu)得批準城(cheng)市(shi)居民(min)(min)占用農民(min)(min)集體土(tu)地建住(zhu)宅(zhai)，有關部門不(bu)(bu)得為違法建造(zao)和購買的(de)(de)(de)住(zhu)宅(zhai)發(fa)放土(tu)地使(shi)用證和房產證。

②本集體經(jing)濟(ji)(ji)組織(zhi)(zhi)以(yi)外(wai)的(de)農(nong)民，根據國家(jia)土(tu)地管理法的(de)相關規定，只有本集體經(jing)濟(ji)(ji)組織(zhi)(zhi)成員才有資格使用該(gai)組織(zhi)(zhi)的(de)宅基地。因此(ci)，本集體經(jing)濟(ji)(ji)組織(zhi)(zhi)以(yi)外(wai)的(de)農(nong)民也不是農(nong)村房屋買賣合(he)法的(de)購買方。

2、農村房屋買賣現存問題及原因分析

如前所述，集(ji)體(ti)經濟組織內、外成員間的(de)農村房屋(wu)交(jiao)易日(ri)益增多，因此產生的(de)買(mai)賣糾紛近年也來(lai)呈(cheng)明顯上升(sheng)趨(qu)勢。應原告的(de)訴訟(song)請求不同(tong)(tong)，各地法院(yuan)在立(li)案時確(que)立(li)的(de)案由也不盡一致，其(qi)中常見(jian)的(de)訴訟(song)請求是(shi)請求法院(yuan)確(que)認買(mai)賣合同(tong)(tong)有(you)效和責令被告協助辦理(li)過戶(hu)手續(xu)。審判(pan)實踐(jian)中，一般將其(qi)歸類為買(mai)賣合同(tong)(tong)，至于是(shi)一般買(mai)賣合同(tong)(tong)還是(shi)特殊買(mai)賣合同(tong)(tong)，尚無定論。

自從2004年(nian)11月國土資源部《關(guan)于加強農村(cun)(cun)宅基地(di)(di)(di)管(guan)理(li)的(de)(de)意見》出臺后，大(da)(da)部分地(di)(di)(di)方(fang)國土管(guan)理(li)部門停止了辦理(li)農村(cun)(cun)房屋(wu)土地(di)(di)(di)使(shi)用權的(de)(de)過(guo)戶(hu)(hu)手(shou)續(xu)，這(zhe)對法(fa)(fa)院(yuan)作出農村(cun)(cun)房屋(wu)買賣(mai)有效的(de)(de)判決(jue)(jue)(jue)產生了很大(da)(da)的(de)(de)影響，形(xing)成了判決(jue)(jue)(jue)無法(fa)(fa)履行(xing)(xing)(xing)的(de)(de)被(bei)(bei)動局(ju)面。為(wei)了應對這(zhe)種局(ju)面，一(yi)(yi)些(xie)(xie)法(fa)(fa)院(yuan)只能(neng)采(cai)取一(yi)(yi)些(xie)(xie)變通措施，如先建議原告(gao)對要求被(bei)(bei)告(gao)協(xie)(xie)助(zhu)辦理(li)土地(di)(di)(di)證(zheng)過(guo)戶(hu)(hu)手(shou)續(xu)的(de)(de)訴訟請求撤(che)訴，若原告(gao)堅(jian)持的(de)(de)，則采(cai)取其他一(yi)(yi)些(xie)(xie)做法(fa)(fa)：有的(de)(de)在判決(jue)(jue)(jue)主文中注明“如因(yin)政(zheng)策等(deng)客(ke)觀(guan)原因(yin)不能(neng)辦理(li)土地(di)(di)(di)使(shi)用權過(guo)戶(hu)(hu)的(de)(de)，被(bei)(bei)告(gao)方(fang)不負責任”，有的(de)(de)在判決(jue)(jue)(jue)被(bei)(bei)告(gao)協(xie)(xie)助(zhu)辦理(li)土地(di)(di)(di)過(guo)戶(hu)(hu)手(shou)續(xu)的(de)(de)同(tong)(tong)(tong)時(shi)要求申請執(zhi)行(xing)(xing)(xing)人保(bao)證(zheng)暫不申請法(fa)(fa)院(yuan)執(zhi)行(xing)(xing)(xing)過(guo)戶(hu)(hu)手(shou)續(xu)等(deng)，或仍(reng)判決(jue)(jue)(jue)被(bei)(bei)告(gao)履行(xing)(xing)(xing)合(he)同(tong)(tong)(tong)的(de)(de)協(xie)(xie)助(zhu)義務(wu)，同(tong)(tong)(tong)時(shi)建議有關(guan)部門對法(fa)(fa)院(yuan)協(xie)(xie)助(zhu)執(zhi)行(xing)(xing)(xing)通知書進(jin)行(xing)(xing)(xing)登記(ji)備(bei)案，在舊村(cun)(cun)改造、拆遷安置等(deng)政(zheng)策處理(li)時(shi)作為(wei)依據(ju)。

其次，審理(li)農村房屋買賣糾紛案(an)(an)件(jian)的(de)問(wen)題(ti)很多，由于現(xian)行法(fa)律(lv)(lv)(lv)、法(fa)規對該問(wen)題(ti)缺(que)乏明確系統(tong)的(de)規定(ding)(ding)，法(fa)院(yuan)在處理(li)此類(lei)(lei)(lei)案(an)(an)件(jian)時首先(xian)要面臨法(fa)律(lv)(lv)(lv)適用方(fang)面的(de)困惑。同(tong)類(lei)(lei)(lei)案(an)(an)件(jian)，援引不同(tong)法(fa)律(lv)(lv)(lv)，甚至援引同(tong)一部法(fa)律(lv)(lv)(lv)的(de)不同(tong)條文(wen)，如(ru)《土(tu)地管理(li)法(fa)》第(di)62條或第(di)63條，判(pan)(pan)決結果亦會截(jie)然不同(tong)。并且，最高人民法(fa)院(yuan)在處理(li)此類(lei)(lei)(lei)案(an)(an)件(jian)時也(ye)沒(mei)有(you)規定(ding)(ding)一個(ge)特定(ding)(ding)的(de)案(an)(an)由，以致各(ge)地法(fa)院(yuan)的(de)審理(li)判(pan)(pan)決五(wu)花八門。這樣下去，主動權只會牢牢地掌(zhang)握(wo)在裁判(pan)(pan)者手里，對于維護當事人的(de)合法(fa)權益是非常不利的(de)。

3、關于農村房買賣合同有無法律效力的觀點爭辯

以農(nong)村(cun)房(fang)屋買賣合同為例(li)，村(cun)民(min)將(jiang)房(fang)屋出(chu)售給(gei)本集體經(jing)濟(ji)(ji)組織內部成員，認定買賣合同有(you)效(xiao)沒(mei)有(you)什么異議；但出(chu)售給(gei)集體經(jing)濟(ji)(ji)組織以外成員，即外村(cun)村(cun)民(min)或城(cheng)鎮(zhen)居民(min)時，合同效(xiao)力的認定，目(mu)前則有(you)兩種截然相反的觀點。

（1）一(yi)種觀點(dian)，認為(wei)農村房屋(wu)買(mai)賣合同無效。理由是：

①根(gen)據《土地(di)管理法》第62條(tiao)及其他條(tiao)款的(de)(de)規定，農村(cun)(cun)宅(zhai)基(ji)地(di)屬于農民集體(ti)(ti)經(jing)濟(ji)組織所有，能(neng)享有宅(zhai)基(ji)地(di)使(shi)用權的(de)(de)必須是(shi)集體(ti)(ti)經(jing)濟(ji)組織的(de)(de)成員，且一戶只能(neng)享有一處。如果允許農村(cun)(cun)房屋出售給(gei)集體(ti)(ti)經(jing)濟(ji)組織以外的(de)(de)人，將導致房屋項(xiang)下的(de)(de)宅(zhai)基(ji)地(di)使(shi)用權一并轉讓，這勢(shi)必導致宅(zhai)基(ji)地(di)使(shi)用權享受主(zhu)體(ti)(ti)的(de)(de)擴大化，違反《土地(di)管理法》中關于宅(zhai)基(ji)地(di)使(shi)用權身份限制(zhi)的(de)(de)規定。

②《土(tu)地管理法》第63條規定(ding)：“農(nong)村集體(ti)所(suo)有的(de)(de)土(tu)地的(de)(de)使(shi)用(yong)(yong)權不得出讓、轉讓或(huo)者出租用(yong)(yong)于非農(nong)業建設。”如果農(nong)民的(de)(de)房(fang)屋允許自由買賣(mai)，就是(shi)將與房(fang)屋相(xiang)連接的(de)(de)宅基地使(shi)用(yong)(yong)權作為標物出賣(mai)了，實質上就是(shi)對農(nong)民集體(ti)所(suo)有的(de)(de)土(tu)地使(shi)用(yong)(yong)權進行非農(nong)業建設，因而(er)為該規定(ding)所(suo)禁止(zhi)。

③1999年國務院辦(ban)公廳在《關于加(jia)強土(tu)地(di)轉(zhuan)讓管(guan)理嚴禁炒(chao)賣土(tu)地(di)通知》第2條第2款規定：“農(nong)民的住宅(zhai)不(bu)得向城市居民出售(shou)，也(ye)不(bu)得批準城市居民占用農(nong)民集體土(tu)地(di)建住宅(zhai)，有(you)關部門不(bu)得為違(wei)法建筑(zhu)和(he)(he)購買的住宅(zhai)發(fa)放土(tu)地(di)使用證和(he)(he)房產證。”

（2）另一種觀點認為農村房屋買賣合同有效。理(li)由(you)是：

①1963年3月20日中共中央《關于對社員(yuan)宅(zhai)基(ji)地(di)(di)問題作一些補充規定(ding)的(de)通知(zhi)》第2項(xiang)規定(ding)：“社員(yuan)有(you)(you)買賣房(fang)屋的(de)權(quan)利(li)。房(fang)屋出賣后，宅(zhai)基(ji)地(di)(di)的(de)使(shi)用權(quan)即隨之(zhi)轉(zhuan)(zhuan)移(yi)給房(fang)主，但宅(zhai)基(ji)地(di)(di)的(de)所(suo)有(you)(you)權(quan)仍歸集體所(suo)有(you)(you)。”這一規定(ding)，明確了農民擁有(you)(you)買賣房(fang)屋的(de)權(quan)利(li)，并且房(fang)屋買賣完成后，宅(zhai)基(ji)地(di)(di)的(de)使(shi)用權(quan)也隨之(zhi)轉(zhuan)(zhuan)移(yi)。

②最高法(fa)院(1992)民(min)他字(zi)第8號(hao)批復認為(wei)：農村房(fang)屋買(mai)賣，按約定交付房(fang)款以(yi)及管理房(fang)屋的(de)有效。

③禁止城鎮(zhen)居民(min)(min)(min)到(dao)(dao)(dao)農村(cun)購(gou)置(zhi)宅(zhai)基地(di)(di)有違法律(lv)的(de)(de)平等原則。一方(fang)面，僅允許(xu)農村(cun)居民(min)(min)(min)到(dao)(dao)(dao)城鎮(zhen)購(gou)置(zhi)房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產，而不(bu)允許(xu)城鎮(zhen)居民(min)(min)(min)到(dao)(dao)(dao)農村(cun)購(gou)置(zhi)宅(zhai)基地(di)(di)，對(dui)城鎮(zhen)居民(min)(min)(min)來(lai)(lai)說是不(bu)公平的(de)(de)；另(ling)一方(fang)面，允許(xu)城鎮(zhen)居民(min)(min)(min)自(zi)由轉讓其房(fang)(fang)(fang)屋(wu)，而不(bu)允許(xu)農民(min)(min)(min)自(zi)由處分其房(fang)(fang)(fang)屋(wu)，實際上(shang)剝奪了農民(min)(min)(min)與城鎮(zhen)居民(min)(min)(min)財(cai)產上(shang)的(de)(de)平等權(quan)利，對(dui)農民(min)(min)(min)來(lai)(lai)說是不(bu)公平的(de)(de)，憲法亦規定法律(lv)面前(qian)人人平等。另(ling)外，禁止城鎮(zhen)居民(min)(min)(min)到(dao)(dao)(dao)農村(cun)購(gou)置(zhi)宅(zhai)基地(di)(di)使得“地(di)(di)隨房(fang)(fang)(fang)走”的(de)(de)原則不(bu)再適用，即便(bian)是通(tong)過法院拍(pai)賣而來(lai)(lai)的(de)(de)農村(cun)房(fang)(fang)(fang)屋(wu)，也(ye)只有房(fang)(fang)(fang)屋(wu)所(suo)有權(quan)，而無土地(di)(di)使用權(quan)，一旦碰到(dao)(dao)(dao)舊村(cun)改造、拆遷(qian)安置(zhi)、征地(di)(di)等，也(ye)難(nan)以保證(zheng)得到(dao)(dao)(dao)土地(di)(di)補(bu)償。

總之(zhi)，農村(cun)房(fang)屋買(mai)賣必須慎重，對于并非同(tong)(tong)一個村(cun)集體組織(zhi)成員之(zhi)間的房(fang)屋買(mai)賣合同(tong)(tong)糾紛，如(ru)訴諸(zhu)法(fa)院，法(fa)院將可能認定(ding)其為無效。