農民房可以買賣嗎

《中華人民共和國土地管理法》規定農村宅基地屬(shu)農民集體經濟(ji)組(zu)織(zhi)所有(you)，只有(you)該組(zu)織(zhi)成員才(cai)享(xiang)(xiang)有(you)宅基(ji)地(di)(di)(di)使用權；農村(cun)(cun)(cun)村(cun)(cun)(cun)民一戶只能擁有(you)一處宅基(ji)地(di)(di)(di)，農村(cun)(cun)(cun)村(cun)(cun)(cun)民出賣、出租(zu)住房后，再申(shen)請宅基(ji)地(di)(di)(di)的不予批準(zhun)。從上述規定來看，法律(lv)雖未禁止農村(cun)(cun)(cun)村(cun)(cun)(cun)民出賣、出租(zu)宅基(ji)地(di)(di)(di)上所建住宅，但對售房主(zhu)體卻有(you)限(xian)制，即農村(cun)(cun)(cun)房可以進(jin)行(xing)交易買賣，但必須與(yu)享(xiang)(xiang)有(you)農村(cun)(cun)(cun)宅基(ji)地(di)(di)(di)使用權的主(zhu)體進(jin)行(xing)買賣。

城市房(fang)(fang)屋(wu)的所有(you)(you)權轉移(yi)時(shi)，須(xu)到房(fang)(fang)屋(wu)所在地(di)房(fang)(fang)屋(wu)管理(li)機關及土地(di)管理(li)部門辦理(li)所有(you)(you)權轉移(yi)登記(ji)和土地(di)使用(yong)權變更登記(ji)手續，只有(you)(you)完成這些手續，才發生房(fang)(fang)屋(wu)所有(you)(you)權及土地(di)使用(yong)權轉移(yi)的效力。

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而集體經濟(ji)組織內、外成員間進行農(nong)村房屋交易時，其程序和效力(li)又(you)如何呢？這個問題一時難以回(hui)答，此(ci)類房屋買(mai)賣糾紛也已成為司(si)法實踐中的難題。原因就在(zai)于，目前(qian)我國在(zai)此(ci)領域尚無明確(que)可適(shi)用(yong)之法律、法規，最高人民(min)法院亦無特定案由。要解決這個問題，只能從長計議。

農村房買賣的相關法律概念

1、農村房屋及農村房屋買賣主體的界定

農村房屋買(mai)賣的(de)標物為(wei)農(nong)村(cun)(cun)居民(min)私(si)房(fang)，此處的(de)私(si)房(fang)以廣義解，包括傳統意義上的(de)農(nong)村(cun)(cun)居民(min)住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)、雜物房(fang)、飼養牲畜(chu)用(yong)(yong)房(fang)等(deng)(deng)。如(ru)此，村(cun)(cun)辦(ban)企業廠(chang)房(fang)、農(nong)村(cun)(cun)公益事業用(yong)(yong)房(fang)等(deng)(deng)則不屬(shu)于農(nong)村(cun)(cun)房(fang)屋(wu)(wu)買(mai)賣中的(de)“農(nong)村(cun)(cun)房(fang)屋(wu)(wu)”。而(er)處于房(fang)屋(wu)(wu)之下的(de)宅(zhai)基(ji)地(di)(di)(di)(di)，一(yi)般包括農(nong)民(min)生(sheng)活(huo)居住(zhu)(zhu)(zhu)用(yong)(yong)地(di)(di)(di)(di)，如(ru)住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)、廚房(fang)、牲畜(chu)房(fang)、倉(cang)庫、廁所用(yong)(yong)地(di)(di)(di)(di)等(deng)(deng);四旁(pang)綠化用(yong)(yong)地(di)(di)(di)(di)，如(ru)房(fang)前屋(wu)(wu)后的(de)竹林、木林、花圃用(yong)(yong)地(di)(di)(di)(di)等(deng)(deng);其它生(sheng)活(huo)服務設施用(yong)(yong)地(di)(di)(di)(di)，如(ru)水井、地(di)(di)(di)(di)窖用(yong)(yong)地(di)(di)(di)(di)等(deng)(deng)。在我國農(nong)村(cun)(cun)大多數地(di)(di)(di)(di)方(fang)，宅(zhai)基(ji)地(di)(di)(di)(di)就(jiu)是指一(yi)家一(yi)戶居住(zhu)(zhu)(zhu)生(sheng)活(huo)的(de)庭院用(yong)(yong)地(di)(di)(di)(di)。

農村房屋買賣的出售(shou)方(fang)一般為(wei)農村集體經(jing)濟(ji)組織(zhi)的村民，而購買方(fang)則存在(zai)兩(liang)種情況(kuang)：一是集體經(jing)濟(ji)組織(zhi)內部成(cheng)員，二是集體經(jing)濟(ji)組織(zhi)以外的成(cheng)員。

（1）集體經(jing)濟(ji)組織(zhi)內(nei)部成員又分(fen)三(san)種具體情況：一(yi)是(shi)(shi)本身(shen)已有宅(zhai)基(ji)地(di)(di)(di)，且(qie)符(fu)合國家(jia)規(gui)(gui)定(ding)(ding)的宅(zhai)基(ji)地(di)(di)(di)標準；二(er)是(shi)(shi)已有宅(zhai)基(ji)地(di)(di)(di)，但尚(shang)未達到(dao)國家(jia)規(gui)(gui)定(ding)(ding)的標準；三(san)是(shi)(shi)已在集體經(jing)濟(ji)組織(zhi)落戶(hu)，但尚(shang)沒(mei)有分(fen)到(dao)宅(zhai)基(ji)地(di)(di)(di)。根據一(yi)戶(hu)村(cun)民(min)只(zhi)能擁有一(yi)處(chu)宅(zhai)基(ji)地(di)(di)(di)的規(gui)(gui)定(ding)(ding)，對已有宅(zhai)基(ji)地(di)(di)(di)且(qie)符(fu)合國家(jia)規(gui)(gui)定(ding)(ding)標準的村(cun)民(min)，再申請(qing)宅(zhai)基(ji)地(di)(di)(di)是(shi)(shi)不可能得到(dao)批準的。對上列(lie)第二(er)種情況，村(cun)民(min)如再申請(qing)第二(er)處(chu)宅(zhai)基(ji)地(di)(di)(di)時超過國家(jia)規(gui)(gui)定(ding)(ding)標準的，也不應得到(dao)批準。至于第三(san)種情況，則(ze)可依法(fa)申請(qing)建(jian)房用地(di)(di)(di)。

（2）如果是集體(ti)經濟組織以外的成員，會出現兩種情況：

①城鎮(zhen)居民，根據1999年國務院(yuan)辦(ban)公(gong)廳(ting)《關于加強(qiang)土地(di)轉讓(rang)管(guan)理嚴禁炒賣土地(di)的通知》第(di)2條第(di)2款規定：農民的住(zhu)宅(zhai)(zhai)不(bu)(bu)得向城市(shi)居民出(chu)售，也不(bu)(bu)得批準城市(shi)居民占(zhan)用(yong)農民集(ji)體土地(di)建住(zhu)宅(zhai)(zhai)，有(you)關部門不(bu)(bu)得為(wei)違法建造(zao)和(he)購買的住(zhu)宅(zhai)(zhai)發放(fang)土地(di)使用(yong)證(zheng)和(he)房產證(zheng)。

②本集(ji)體(ti)(ti)經(jing)濟組(zu)(zu)織(zhi)以外的(de)農(nong)民(min)，根據國家(jia)土(tu)地(di)管理(li)法的(de)相關規定，只有本集(ji)體(ti)(ti)經(jing)濟組(zu)(zu)織(zhi)成員才有資格使(shi)用該組(zu)(zu)織(zhi)的(de)宅基地(di)。因此，本集(ji)體(ti)(ti)經(jing)濟組(zu)(zu)織(zhi)以外的(de)農(nong)民(min)也不是(shi)農(nong)村房屋買(mai)賣合法的(de)購買(mai)方。

2、農村房屋買賣現存問題及原因分析

如前所述，集(ji)體經濟(ji)組織內、外成員間的農村(cun)房屋交易(yi)日益(yi)增多，因此(ci)產(chan)生(sheng)的買(mai)賣糾紛近年(nian)也(ye)來呈明顯上升趨勢。應原告(gao)(gao)的訴訟請(qing)(qing)求(qiu)不(bu)同(tong)(tong)，各地法院在立案(an)時確立的案(an)由也(ye)不(bu)盡(jin)一致，其中常見(jian)的訴訟請(qing)(qing)求(qiu)是(shi)請(qing)(qing)求(qiu)法院確認買(mai)賣合(he)(he)(he)同(tong)(tong)有(you)效和責令被告(gao)(gao)協助辦理過戶手續(xu)。審判實踐中，一般(ban)將其歸類為買(mai)賣合(he)(he)(he)同(tong)(tong)，至于是(shi)一般(ban)買(mai)賣合(he)(he)(he)同(tong)(tong)還是(shi)特(te)殊(shu)買(mai)賣合(he)(he)(he)同(tong)(tong)，尚無定論。

自從2004年(nian)11月(yue)國土(tu)資(zi)源(yuan)部(bu)《關于加強農(nong)村(cun)宅基(ji)地(di)管理(li)的(de)意見》出臺后，大部(bu)分地(di)方國土(tu)管理(li)部(bu)門(men)停止(zhi)了辦理(li)農(nong)村(cun)房屋土(tu)地(di)使用權(quan)的(de)過戶(hu)手(shou)續(xu)(xu)，這對法(fa)(fa)(fa)院作出農(nong)村(cun)房屋買賣有(you)效的(de)判決產(chan)生了很大的(de)影響，形(xing)成(cheng)了判決無法(fa)(fa)(fa)履行(xing)(xing)(xing)的(de)被動(dong)局面。為(wei)了應(ying)對這種局面，一(yi)些(xie)法(fa)(fa)(fa)院只(zhi)能(neng)采(cai)取一(yi)些(xie)變通措施(shi)，如(ru)先建議原(yuan)告(gao)對要(yao)(yao)求(qiu)被告(gao)協(xie)助辦理(li)土(tu)地(di)證過戶(hu)手(shou)續(xu)(xu)的(de)訴(su)(su)訟請求(qiu)撤訴(su)(su)，若原(yuan)告(gao)堅持(chi)的(de)，則采(cai)取其他一(yi)些(xie)做法(fa)(fa)(fa)：有(you)的(de)在(zai)判決主文(wen)中(zhong)注明“如(ru)因(yin)政(zheng)策等(deng)(deng)客觀原(yuan)因(yin)不(bu)能(neng)辦理(li)土(tu)地(di)使用權(quan)過戶(hu)的(de)，被告(gao)方不(bu)負責任”，有(you)的(de)在(zai)判決被告(gao)協(xie)助辦理(li)土(tu)地(di)過戶(hu)手(shou)續(xu)(xu)的(de)同(tong)時要(yao)(yao)求(qiu)申請執行(xing)(xing)(xing)人保證暫不(bu)申請法(fa)(fa)(fa)院執行(xing)(xing)(xing)過戶(hu)手(shou)續(xu)(xu)等(deng)(deng)，或仍判決被告(gao)履行(xing)(xing)(xing)合同(tong)的(de)協(xie)助義務(wu)，同(tong)時建議有(you)關部(bu)門(men)對法(fa)(fa)(fa)院協(xie)助執行(xing)(xing)(xing)通知書進行(xing)(xing)(xing)登記(ji)備(bei)案(an)，在(zai)舊村(cun)改造、拆遷(qian)安置等(deng)(deng)政(zheng)策處(chu)理(li)時作為(wei)依據。

其次(ci)，審理(li)農村房屋買賣(mai)糾紛案件(jian)(jian)的(de)問題很多，由(you)于現行法(fa)律(lv)(lv)、法(fa)規對(dui)該問題缺乏明確系(xi)統的(de)規定(ding)，法(fa)院在(zai)處(chu)理(li)此類案件(jian)(jian)時(shi)首先要(yao)面(mian)臨法(fa)律(lv)(lv)適用方面(mian)的(de)困惑。同(tong)(tong)(tong)(tong)類案件(jian)(jian)，援(yuan)引(yin)不同(tong)(tong)(tong)(tong)法(fa)律(lv)(lv)，甚至(zhi)援(yuan)引(yin)同(tong)(tong)(tong)(tong)一(yi)部(bu)法(fa)律(lv)(lv)的(de)不同(tong)(tong)(tong)(tong)條文(wen)，如《土地(di)管理(li)法(fa)》第(di)62條或(huo)第(di)63條，判決(jue)結果亦會截然不同(tong)(tong)(tong)(tong)。并且，最高人(ren)民法(fa)院在(zai)處(chu)理(li)此類案件(jian)(jian)時(shi)也沒有規定(ding)一(yi)個特(te)定(ding)的(de)案由(you)，以(yi)致各地(di)法(fa)院的(de)審理(li)判決(jue)五花八門。這(zhe)樣下去，主動權只會牢牢地(di)掌握(wo)在(zai)裁判者手(shou)里，對(dui)于維(wei)護當事人(ren)的(de)合(he)法(fa)權益是非(fei)常不利的(de)。

3、關于農村房買賣合同有無法律效力的觀點爭辯

以農村(cun)(cun)房(fang)屋(wu)買(mai)賣合同為例，村(cun)(cun)民(min)將房(fang)屋(wu)出售給本集體經(jing)濟組織內部成員，認定(ding)買(mai)賣合同有(you)(you)效沒有(you)(you)什(shen)么(me)異議；但出售給集體經(jing)濟組織以外(wai)成員，即外(wai)村(cun)(cun)村(cun)(cun)民(min)或(huo)城鎮居(ju)民(min)時(shi)，合同效力的認定(ding)，目前則有(you)(you)兩種截然(ran)相反的觀點(dian)。

（1）一種觀點，認為農村房屋買賣合同無效。理由是：

①根(gen)據《土(tu)地(di)(di)(di)管(guan)理法》第62條及其他條款的(de)(de)(de)(de)規定(ding)，農村宅(zhai)基地(di)(di)(di)屬(shu)于(yu)農民集體經(jing)濟組(zu)織(zhi)所(suo)有(you)，能(neng)享(xiang)(xiang)有(you)宅(zhai)基地(di)(di)(di)使(shi)用(yong)權的(de)(de)(de)(de)必(bi)須是集體經(jing)濟組(zu)織(zhi)的(de)(de)(de)(de)成員(yuan)，且一(yi)戶只(zhi)能(neng)享(xiang)(xiang)有(you)一(yi)處。如果允許農村房(fang)屋出售給集體經(jing)濟組(zu)織(zhi)以外的(de)(de)(de)(de)人(ren)，將導致房(fang)屋項下的(de)(de)(de)(de)宅(zhai)基地(di)(di)(di)使(shi)用(yong)權一(yi)并(bing)轉(zhuan)讓，這勢(shi)必(bi)導致宅(zhai)基地(di)(di)(di)使(shi)用(yong)權享(xiang)(xiang)受主體的(de)(de)(de)(de)擴(kuo)大(da)化，違反《土(tu)地(di)(di)(di)管(guan)理法》中(zhong)關于(yu)宅(zhai)基地(di)(di)(di)使(shi)用(yong)權身份限制的(de)(de)(de)(de)規定(ding)。

②《土(tu)地(di)管理法(fa)》第63條規(gui)(gui)定(ding)：“農(nong)村集(ji)體所(suo)有的土(tu)地(di)的使用(yong)權(quan)不(bu)得(de)出(chu)(chu)讓、轉讓或者出(chu)(chu)租用(yong)于非農(nong)業(ye)建設(she)。”如(ru)果農(nong)民的房(fang)屋(wu)允許自由買賣，就(jiu)是將與房(fang)屋(wu)相連(lian)接(jie)的宅基(ji)地(di)使用(yong)權(quan)作為標物出(chu)(chu)賣了，實質(zhi)上就(jiu)是對(dui)農(nong)民集(ji)體所(suo)有的土(tu)地(di)使用(yong)權(quan)進行(xing)非農(nong)業(ye)建設(she)，因而為該(gai)規(gui)(gui)定(ding)所(suo)禁止。

③1999年國務院(yuan)辦公(gong)廳在《關于加(jia)強土地(di)(di)轉(zhuan)讓(rang)管(guan)理(li)嚴禁炒賣土地(di)(di)通(tong)知》第2條第2款規定：“農民(min)(min)的住宅不得向城(cheng)市居民(min)(min)出(chu)售(shou)，也不得批準城(cheng)市居民(min)(min)占用農民(min)(min)集體土地(di)(di)建(jian)住宅，有關部門不得為違(wei)法建(jian)筑和購買的住宅發放(fang)土地(di)(di)使用證和房產證。”

（2）另一種觀點認為農村房屋買賣合同(tong)有效。理由是：

①1963年3月20日(ri)中(zhong)共中(zhong)央《關于對社(she)員(yuan)宅(zhai)基(ji)地(di)(di)問(wen)題(ti)作一(yi)些補充規(gui)定的(de)通知》第2項(xiang)規(gui)定：“社(she)員(yuan)有(you)買(mai)賣(mai)房(fang)(fang)屋(wu)的(de)權(quan)(quan)利。房(fang)(fang)屋(wu)出賣(mai)后，宅(zhai)基(ji)地(di)(di)的(de)使用權(quan)(quan)即隨之轉(zhuan)移給房(fang)(fang)主(zhu)，但(dan)宅(zhai)基(ji)地(di)(di)的(de)所有(you)權(quan)(quan)仍歸(gui)集體所有(you)。”這一(yi)規(gui)定，明確了農民擁有(you)買(mai)賣(mai)房(fang)(fang)屋(wu)的(de)權(quan)(quan)利，并且房(fang)(fang)屋(wu)買(mai)賣(mai)完成后，宅(zhai)基(ji)地(di)(di)的(de)使用權(quan)(quan)也隨之轉(zhuan)移。

②最高法院(yuan)(1992)民(min)他(ta)字第8號(hao)批復認為(wei)：農村房(fang)屋(wu)買(mai)賣，按約定交付(fu)房(fang)款以及管理(li)房(fang)屋(wu)的(de)有效。

③禁(jin)止城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)鎮居(ju)民(min)到農(nong)(nong)村(cun)(cun)購(gou)置(zhi)(zhi)宅基地(di)有(you)違法律(lv)(lv)的平等(deng)原(yuan)則。一(yi)方(fang)面(mian)，僅(jin)允(yun)許(xu)(xu)農(nong)(nong)村(cun)(cun)居(ju)民(min)到城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)鎮購(gou)置(zhi)(zhi)房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)，而不(bu)允(yun)許(xu)(xu)城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)鎮居(ju)民(min)到農(nong)(nong)村(cun)(cun)購(gou)置(zhi)(zhi)宅基地(di)，對城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)鎮居(ju)民(min)來(lai)說是不(bu)公平的；另(ling)一(yi)方(fang)面(mian)，允(yun)許(xu)(xu)城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)鎮居(ju)民(min)自(zi)由轉讓其房(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)，而不(bu)允(yun)許(xu)(xu)農(nong)(nong)民(min)自(zi)由處分其房(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)，實際(ji)上剝奪了農(nong)(nong)民(min)與城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)鎮居(ju)民(min)財產(chan)上的平等(deng)權(quan)利，對農(nong)(nong)民(min)來(lai)說是不(bu)公平的，憲法亦規定法律(lv)(lv)面(mian)前人(ren)人(ren)平等(deng)。另(ling)外，禁(jin)止城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)鎮居(ju)民(min)到農(nong)(nong)村(cun)(cun)購(gou)置(zhi)(zhi)宅基地(di)使得“地(di)隨房(fang)(fang)(fang)(fang)走”的原(yuan)則不(bu)再適用(yong)，即便是通過法院拍賣而來(lai)的農(nong)(nong)村(cun)(cun)房(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)，也只有(you)房(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)所有(you)權(quan)，而無(wu)土(tu)地(di)使用(yong)權(quan)，一(yi)旦(dan)碰(peng)到舊村(cun)(cun)改造、拆遷安置(zhi)(zhi)、征(zheng)地(di)等(deng)，也難(nan)以保證(zheng)得到土(tu)地(di)補(bu)償(chang)。

總之(zhi)，農村房屋買賣(mai)必須(xu)慎重，對于并非同(tong)一個(ge)村集體組織成員之(zhi)間的(de)房屋買賣(mai)合同(tong)糾紛，如訴諸法院，法院將可能認定其為無(wu)效。