農民房可以買賣嗎

《中華人民共和國土地管理法》規定農村宅基地屬農(nong)(nong)民集體(ti)經濟(ji)組織(zhi)所有(you)，只(zhi)(zhi)有(you)該組織(zhi)成員才享有(you)宅(zhai)基地(di)使(shi)用權(quan)；農(nong)(nong)村(cun)村(cun)民一戶只(zhi)(zhi)能擁有(you)一處宅(zhai)基地(di)，農(nong)(nong)村(cun)村(cun)民出賣、出租住房(fang)后，再申請(qing)宅(zhai)基地(di)的(de)不予(yu)批準。從上(shang)述規定來看，法律雖未禁止農(nong)(nong)村(cun)村(cun)民出賣、出租宅(zhai)基地(di)上(shang)所建住宅(zhai)，但對(dui)售房(fang)主體(ti)卻有(you)限制(zhi)，即農(nong)(nong)村(cun)房(fang)可(ke)以進(jin)行交易買(mai)賣，但必須與享有(you)農(nong)(nong)村(cun)宅(zhai)基地(di)使(shi)用權(quan)的(de)主體(ti)進(jin)行買(mai)賣。

城(cheng)市房屋的(de)所(suo)有權(quan)(quan)轉移時(shi)，須(xu)到房屋所(suo)在地(di)房屋管(guan)理(li)機(ji)關及土地(di)管(guan)理(li)部門辦理(li)所(suo)有權(quan)(quan)轉移登記和土地(di)使(shi)用權(quan)(quan)變(bian)更登記手續，只(zhi)有完成這些(xie)手續，才發生房屋所(suo)有權(quan)(quan)及土地(di)使(shi)用權(quan)(quan)轉移的(de)效力(li)。

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而集體經(jing)濟組織內、外成員(yuan)間進行農村房(fang)屋交(jiao)易(yi)時(shi)，其(qi)程序和(he)效力(li)又如何呢？這(zhe)個問(wen)題一時(shi)難以(yi)回答，此(ci)類(lei)房(fang)屋買賣糾紛也(ye)已成為司法(fa)(fa)實踐中的難題。原因(yin)就在(zai)于，目前我國在(zai)此(ci)領域尚無(wu)明(ming)確可適用之法(fa)(fa)律(lv)、法(fa)(fa)規，最高(gao)人(ren)民法(fa)(fa)院亦無(wu)特定案由。要(yao)解決(jue)這(zhe)個問(wen)題，只(zhi)能(neng)從長計議。

農村房買賣的相關法律概念

1、農村房屋及農村房屋買賣主體的界定

農村房屋買賣的(de)(de)標物為農(nong)(nong)(nong)村(cun)(cun)居(ju)(ju)民私(si)房(fang)(fang)，此處的(de)(de)私(si)房(fang)(fang)以廣義(yi)解，包(bao)括傳(chuan)統意(yi)義(yi)上的(de)(de)農(nong)(nong)(nong)村(cun)(cun)居(ju)(ju)民住房(fang)(fang)、雜物房(fang)(fang)、飼養牲畜(chu)用房(fang)(fang)等(deng)(deng)。如(ru)此，村(cun)(cun)辦企業(ye)廠房(fang)(fang)、農(nong)(nong)(nong)村(cun)(cun)公益事業(ye)用房(fang)(fang)等(deng)(deng)則不屬于農(nong)(nong)(nong)村(cun)(cun)房(fang)(fang)屋買賣中的(de)(de)“農(nong)(nong)(nong)村(cun)(cun)房(fang)(fang)屋”。而處于房(fang)(fang)屋之下(xia)的(de)(de)宅基(ji)地(di)(di)(di)，一(yi)般包(bao)括農(nong)(nong)(nong)民生(sheng)活居(ju)(ju)住用地(di)(di)(di)，如(ru)住房(fang)(fang)、廚房(fang)(fang)、牲畜(chu)房(fang)(fang)、倉庫(ku)、廁(ce)所(suo)用地(di)(di)(di)等(deng)(deng);四旁綠化用地(di)(di)(di)，如(ru)房(fang)(fang)前屋后的(de)(de)竹林、木林、花圃用地(di)(di)(di)等(deng)(deng);其它生(sheng)活服務設施用地(di)(di)(di)，如(ru)水井、地(di)(di)(di)窖用地(di)(di)(di)等(deng)(deng)。在我國(guo)農(nong)(nong)(nong)村(cun)(cun)大多數地(di)(di)(di)方，宅基(ji)地(di)(di)(di)就(jiu)是指一(yi)家一(yi)戶居(ju)(ju)住生(sheng)活的(de)(de)庭院用地(di)(di)(di)。

農村(cun)(cun)房屋買(mai)賣的(de)(de)出(chu)售方(fang)一般為(wei)農村(cun)(cun)集(ji)體經濟(ji)組織(zhi)(zhi)的(de)(de)村(cun)(cun)民，而購(gou)買(mai)方(fang)則存(cun)在兩(liang)種情況：一是集(ji)體經濟(ji)組織(zhi)(zhi)內(nei)部成員，二是集(ji)體經濟(ji)組織(zhi)(zhi)以外的(de)(de)成員。

（1）集體(ti)經濟組織內部成員又(you)分三種具體(ti)情況：一(yi)(yi)是本身已(yi)有(you)宅(zhai)(zhai)基(ji)地(di)，且符合(he)國家(jia)規(gui)定(ding)(ding)的(de)宅(zhai)(zhai)基(ji)地(di)標準；二(er)(er)是已(yi)有(you)宅(zhai)(zhai)基(ji)地(di)，但(dan)尚未達到(dao)(dao)國家(jia)規(gui)定(ding)(ding)的(de)標準；三是已(yi)在集體(ti)經濟組織落戶，但(dan)尚沒有(you)分到(dao)(dao)宅(zhai)(zhai)基(ji)地(di)。根據一(yi)(yi)戶村民(min)只(zhi)能擁有(you)一(yi)(yi)處宅(zhai)(zhai)基(ji)地(di)的(de)規(gui)定(ding)(ding)，對已(yi)有(you)宅(zhai)(zhai)基(ji)地(di)且符合(he)國家(jia)規(gui)定(ding)(ding)標準的(de)村民(min)，再申(shen)請(qing)宅(zhai)(zhai)基(ji)地(di)是不可能得(de)到(dao)(dao)批準的(de)。對上列第(di)二(er)(er)種情況，村民(min)如(ru)再申(shen)請(qing)第(di)二(er)(er)處宅(zhai)(zhai)基(ji)地(di)時超過國家(jia)規(gui)定(ding)(ding)標準的(de)，也不應得(de)到(dao)(dao)批準。至(zhi)于第(di)三種情況，則可依法申(shen)請(qing)建房用地(di)。

（2）如(ru)果是集體經(jing)濟組織以外的成(cheng)員(yuan)，會(hui)出(chu)現(xian)兩種情況：

①城鎮居(ju)民(min)，根據1999年(nian)國務(wu)院辦(ban)公(gong)廳(ting)《關于加(jia)強土(tu)地(di)(di)轉(zhuan)讓管理嚴禁炒賣(mai)土(tu)地(di)(di)的通知》第(di)2條第(di)2款規定：農(nong)民(min)的住(zhu)宅(zhai)(zhai)不得(de)(de)向城市(shi)居(ju)民(min)出售，也(ye)不得(de)(de)批準城市(shi)居(ju)民(min)占用農(nong)民(min)集體(ti)土(tu)地(di)(di)建(jian)住(zhu)宅(zhai)(zhai)，有關部門不得(de)(de)為違(wei)法建(jian)造和(he)購買的住(zhu)宅(zhai)(zhai)發放土(tu)地(di)(di)使用證和(he)房(fang)產證。

②本集體經(jing)(jing)濟(ji)組(zu)(zu)(zu)織以外的(de)農(nong)民，根據國(guo)家土地管理法的(de)相關規定，只有(you)本集體經(jing)(jing)濟(ji)組(zu)(zu)(zu)織成員(yuan)才有(you)資格使用該組(zu)(zu)(zu)織的(de)宅(zhai)基(ji)地。因(yin)此，本集體經(jing)(jing)濟(ji)組(zu)(zu)(zu)織以外的(de)農(nong)民也不是農(nong)村房屋買賣(mai)合(he)法的(de)購買方。

2、農村房屋買賣現存問題及原因分析

如前(qian)所述，集體經濟組織內、外成員間的(de)(de)農村房屋交易日益增多，因此產生的(de)(de)買賣(mai)糾紛近年也(ye)來呈(cheng)明顯上升趨勢(shi)。應原告的(de)(de)訴訟請求不(bu)同(tong)(tong)，各(ge)地法院在立案時確(que)立的(de)(de)案由也(ye)不(bu)盡一致(zhi)，其中常(chang)見的(de)(de)訴訟請求是請求法院確(que)認買賣(mai)合(he)同(tong)(tong)有效和責令被告協助辦理過戶手(shou)續。審判實踐中，一般將其歸(gui)類為買賣(mai)合(he)同(tong)(tong)，至于是一般買賣(mai)合(he)同(tong)(tong)還(huan)是特殊買賣(mai)合(he)同(tong)(tong)，尚無定論。

自從2004年11月國(guo)土(tu)(tu)資源(yuan)部(bu)(bu)(bu)《關于加強農(nong)村宅基地(di)管(guan)理(li)(li)(li)的(de)(de)意(yi)見》出臺后(hou)，大(da)(da)部(bu)(bu)(bu)分地(di)方國(guo)土(tu)(tu)管(guan)理(li)(li)(li)部(bu)(bu)(bu)門停止了辦(ban)(ban)理(li)(li)(li)農(nong)村房(fang)屋土(tu)(tu)地(di)使用權的(de)(de)過(guo)(guo)戶(hu)(hu)手(shou)(shou)續，這對(dui)法(fa)院(yuan)作出農(nong)村房(fang)屋買賣有(you)效的(de)(de)判(pan)決(jue)產生了很大(da)(da)的(de)(de)影響，形成了判(pan)決(jue)無法(fa)履行(xing)的(de)(de)被(bei)(bei)動局面。為了應對(dui)這種(zhong)局面，一(yi)些法(fa)院(yuan)只(zhi)能采取一(yi)些變(bian)通(tong)措(cuo)施，如先建議(yi)原告(gao)對(dui)要求被(bei)(bei)告(gao)協(xie)助(zhu)辦(ban)(ban)理(li)(li)(li)土(tu)(tu)地(di)證(zheng)過(guo)(guo)戶(hu)(hu)手(shou)(shou)續的(de)(de)訴訟請求撤(che)訴，若原告(gao)堅持(chi)的(de)(de)，則(ze)采取其他一(yi)些做(zuo)法(fa)：有(you)的(de)(de)在判(pan)決(jue)主文中注明“如因(yin)政策等(deng)客觀(guan)原因(yin)不能辦(ban)(ban)理(li)(li)(li)土(tu)(tu)地(di)使用權過(guo)(guo)戶(hu)(hu)的(de)(de)，被(bei)(bei)告(gao)方不負責任”，有(you)的(de)(de)在判(pan)決(jue)被(bei)(bei)告(gao)協(xie)助(zhu)辦(ban)(ban)理(li)(li)(li)土(tu)(tu)地(di)過(guo)(guo)戶(hu)(hu)手(shou)(shou)續的(de)(de)同(tong)時(shi)要求申(shen)請執(zhi)行(xing)人(ren)保證(zheng)暫(zan)不申(shen)請法(fa)院(yuan)執(zhi)行(xing)過(guo)(guo)戶(hu)(hu)手(shou)(shou)續等(deng)，或仍判(pan)決(jue)被(bei)(bei)告(gao)履行(xing)合(he)同(tong)的(de)(de)協(xie)助(zhu)義務，同(tong)時(shi)建議(yi)有(you)關部(bu)(bu)(bu)門對(dui)法(fa)院(yuan)協(xie)助(zhu)執(zhi)行(xing)通(tong)知書(shu)進行(xing)登記(ji)備案，在舊村改造(zao)、拆遷安置等(deng)政策處理(li)(li)(li)時(shi)作為依據(ju)。

其次(ci)，審理農(nong)村房(fang)屋買(mai)賣糾(jiu)紛案(an)(an)件的(de)(de)問(wen)題很多，由于(yu)現行法(fa)(fa)(fa)律、法(fa)(fa)(fa)規對(dui)該問(wen)題缺乏(fa)明(ming)確系統的(de)(de)規定(ding)，法(fa)(fa)(fa)院在(zai)處(chu)(chu)理此(ci)類案(an)(an)件時首先要面臨法(fa)(fa)(fa)律適用方(fang)面的(de)(de)困惑(huo)。同類案(an)(an)件，援引不(bu)(bu)同法(fa)(fa)(fa)律，甚至援引同一部法(fa)(fa)(fa)律的(de)(de)不(bu)(bu)同條文，如《土地(di)(di)管理法(fa)(fa)(fa)》第(di)62條或(huo)第(di)63條，判(pan)決結果亦會截然不(bu)(bu)同。并且，最高人民法(fa)(fa)(fa)院在(zai)處(chu)(chu)理此(ci)類案(an)(an)件時也沒有規定(ding)一個特定(ding)的(de)(de)案(an)(an)由，以致各地(di)(di)法(fa)(fa)(fa)院的(de)(de)審理判(pan)決五花八門(men)。這樣下去(qu)，主(zhu)動權(quan)只會牢牢地(di)(di)掌握在(zai)裁判(pan)者(zhe)手里，對(dui)于(yu)維護當事人的(de)(de)合法(fa)(fa)(fa)權(quan)益是非(fei)常不(bu)(bu)利的(de)(de)。

3、關于農村房買賣合同有無法律效力的觀點爭辯

以農村(cun)房屋買賣合同(tong)(tong)為例，村(cun)民將房屋出(chu)售給本集體經濟組織內部成(cheng)員(yuan)，認定(ding)買賣合同(tong)(tong)有(you)效沒有(you)什么異議；但出(chu)售給集體經濟組織以外成(cheng)員(yuan)，即外村(cun)村(cun)民或城鎮居民時，合同(tong)(tong)效力的認定(ding)，目前則有(you)兩種(zhong)截(jie)然(ran)相反的觀點。

（1）一種觀點，認為農(nong)村房屋(wu)買賣合(he)同無效。理由是(shi)：

①根據《土地(di)管理法(fa)》第62條(tiao)及其他條(tiao)款(kuan)的(de)規定(ding)，農村(cun)宅(zhai)基(ji)(ji)地(di)屬于(yu)農民集(ji)(ji)體(ti)經濟(ji)組(zu)(zu)織所有(you)，能享(xiang)(xiang)有(you)宅(zhai)基(ji)(ji)地(di)使用權的(de)必須(xu)是集(ji)(ji)體(ti)經濟(ji)組(zu)(zu)織的(de)成員，且一(yi)(yi)戶只能享(xiang)(xiang)有(you)一(yi)(yi)處(chu)。如果允許農村(cun)房(fang)屋出售給集(ji)(ji)體(ti)經濟(ji)組(zu)(zu)織以外的(de)人，將導(dao)致房(fang)屋項下的(de)宅(zhai)基(ji)(ji)地(di)使用權一(yi)(yi)并(bing)轉(zhuan)讓，這勢必導(dao)致宅(zhai)基(ji)(ji)地(di)使用權享(xiang)(xiang)受主體(ti)的(de)擴大化，違反(fan)《土地(di)管理法(fa)》中關(guan)于(yu)宅(zhai)基(ji)(ji)地(di)使用權身份限制的(de)規定(ding)。

②《土(tu)(tu)地(di)管(guan)理法(fa)》第63條(tiao)規定(ding)：“農村集體(ti)所有(you)的(de)土(tu)(tu)地(di)的(de)使用(yong)權(quan)(quan)不得(de)出讓(rang)、轉讓(rang)或者(zhe)出租(zu)用(yong)于非農業(ye)建(jian)設。”如(ru)果農民(min)的(de)房屋(wu)允許自(zi)由買(mai)賣，就是(shi)(shi)將與(yu)房屋(wu)相連接(jie)的(de)宅(zhai)基(ji)地(di)使用(yong)權(quan)(quan)作為標物出賣了，實質上就是(shi)(shi)對農民(min)集體(ti)所有(you)的(de)土(tu)(tu)地(di)使用(yong)權(quan)(quan)進(jin)行非農業(ye)建(jian)設，因而為該規定(ding)所禁止(zhi)。

③1999年國務院(yuan)辦公(gong)廳在《關于加強土(tu)地(di)轉讓管理(li)嚴禁炒賣土(tu)地(di)通知》第2條第2款規定：“農(nong)民(min)的(de)住宅(zhai)不(bu)(bu)得(de)向(xiang)城市(shi)居(ju)民(min)出售，也不(bu)(bu)得(de)批準城市(shi)居(ju)民(min)占(zhan)用農(nong)民(min)集(ji)體(ti)土(tu)地(di)建住宅(zhai)，有(you)關部(bu)門不(bu)(bu)得(de)為違(wei)法建筑(zhu)和(he)購買的(de)住宅(zhai)發(fa)放土(tu)地(di)使(shi)用證和(he)房(fang)產(chan)證。”

（2）另一種觀點認為農村房屋買賣合(he)同有(you)效。理由(you)是(shi)：

①1963年3月20日中共(gong)中央(yang)《關于對(dui)社(she)員宅基地問題(ti)作一些補(bu)充規(gui)定的(de)(de)(de)通知》第2項(xiang)規(gui)定：“社(she)員有買賣(mai)房屋(wu)的(de)(de)(de)權(quan)利。房屋(wu)出(chu)賣(mai)后，宅基地的(de)(de)(de)使用權(quan)即隨之轉移給房主，但宅基地的(de)(de)(de)所(suo)有權(quan)仍(reng)歸集體所(suo)有。”這一規(gui)定，明確了農民(min)擁有買賣(mai)房屋(wu)的(de)(de)(de)權(quan)利，并且房屋(wu)買賣(mai)完成后，宅基地的(de)(de)(de)使用權(quan)也隨之轉移。

②最高法(fa)院(1992)民他字第8號批復認為：農(nong)村房屋買賣，按約定交(jiao)付房款(kuan)以及(ji)管理(li)房屋的有效。

③禁(jin)止城(cheng)鎮居(ju)(ju)民(min)(min)(min)到(dao)農(nong)(nong)村(cun)(cun)購(gou)(gou)置宅基(ji)地(di)(di)有(you)(you)違法(fa)律的平(ping)等原則。一(yi)方(fang)面(mian)，僅允許(xu)農(nong)(nong)村(cun)(cun)居(ju)(ju)民(min)(min)(min)到(dao)城(cheng)鎮購(gou)(gou)置房地(di)(di)產，而不(bu)(bu)允許(xu)城(cheng)鎮居(ju)(ju)民(min)(min)(min)到(dao)農(nong)(nong)村(cun)(cun)購(gou)(gou)置宅基(ji)地(di)(di)，對城(cheng)鎮居(ju)(ju)民(min)(min)(min)來說(shuo)是(shi)不(bu)(bu)公(gong)平(ping)的；另(ling)一(yi)方(fang)面(mian)，允許(xu)城(cheng)鎮居(ju)(ju)民(min)(min)(min)自由轉讓其(qi)房屋(wu)，而不(bu)(bu)允許(xu)農(nong)(nong)民(min)(min)(min)自由處分其(qi)房屋(wu)，實際上(shang)(shang)剝奪了農(nong)(nong)民(min)(min)(min)與城(cheng)鎮居(ju)(ju)民(min)(min)(min)財(cai)產上(shang)(shang)的平(ping)等權(quan)利，對農(nong)(nong)民(min)(min)(min)來說(shuo)是(shi)不(bu)(bu)公(gong)平(ping)的，憲法(fa)亦規定法(fa)律面(mian)前人人平(ping)等。另(ling)外，禁(jin)止城(cheng)鎮居(ju)(ju)民(min)(min)(min)到(dao)農(nong)(nong)村(cun)(cun)購(gou)(gou)置宅基(ji)地(di)(di)使得“地(di)(di)隨房走”的原則不(bu)(bu)再適用(yong)，即便是(shi)通(tong)過法(fa)院拍賣而來的農(nong)(nong)村(cun)(cun)房屋(wu)，也只有(you)(you)房屋(wu)所有(you)(you)權(quan)，而無(wu)土(tu)地(di)(di)使用(yong)權(quan)，一(yi)旦碰到(dao)舊(jiu)村(cun)(cun)改(gai)造、拆遷安置、征地(di)(di)等，也難(nan)以保證得到(dao)土(tu)地(di)(di)補(bu)償。

總之，農村房屋買賣(mai)必須慎重，對于并非同(tong)一個村集(ji)體組織成員之間的(de)房屋買賣(mai)合同(tong)糾紛(fen)，如訴(su)諸法院，法院將可能(neng)認定其為無效(xiao)。