農民房可以買賣嗎

《中華人民共和國土地管理法》規定農村宅基地屬農民(min)集體經濟組織所有(you)(you)，只有(you)(you)該(gai)組織成員才享有(you)(you)宅(zhai)基地(di)(di)使用(yong)權(quan)；農村(cun)(cun)村(cun)(cun)民(min)一(yi)戶只能擁有(you)(you)一(yi)處宅(zhai)基地(di)(di)，農村(cun)(cun)村(cun)(cun)民(min)出(chu)(chu)賣(mai)(mai)、出(chu)(chu)租住房后(hou)，再申請宅(zhai)基地(di)(di)的不予(yu)批準。從上(shang)述規定來看，法律雖未禁止農村(cun)(cun)村(cun)(cun)民(min)出(chu)(chu)賣(mai)(mai)、出(chu)(chu)租宅(zhai)基地(di)(di)上(shang)所建住宅(zhai)，但對售房主體卻有(you)(you)限制，即農村(cun)(cun)房可以進行交易(yi)買賣(mai)(mai)，但必須與(yu)享有(you)(you)農村(cun)(cun)宅(zhai)基地(di)(di)使用(yong)權(quan)的主體進行買賣(mai)(mai)。

城市(shi)房屋的(de)所(suo)有(you)(you)權(quan)(quan)轉(zhuan)移(yi)時，須到房屋所(suo)在地房屋管(guan)理(li)機關及土地管(guan)理(li)部(bu)門辦理(li)所(suo)有(you)(you)權(quan)(quan)轉(zhuan)移(yi)登記和(he)土地使(shi)用權(quan)(quan)變更(geng)登記手(shou)續(xu)，只有(you)(you)完成這(zhe)些手(shou)續(xu)，才(cai)發生房屋所(suo)有(you)(you)權(quan)(quan)及土地使(shi)用權(quan)(quan)轉(zhuan)移(yi)的(de)效力。

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而集體經濟組(zu)織內(nei)、外成(cheng)員間(jian)進行農村房(fang)屋(wu)交易時，其(qi)程序和效(xiao)力又如何(he)呢？這個問題一時難以回答，此類房(fang)屋(wu)買賣糾紛也已成(cheng)為司法(fa)實踐中(zhong)的難題。原因就在于，目前我國在此領域尚無明(ming)確可適用之法(fa)律、法(fa)規，最高人民法(fa)院亦(yi)無特定案(an)由(you)。要解決(jue)這個問題，只能從長(chang)計議。

農村房買賣的相關法律概念

1、農村房屋及農村房屋買賣主體的界定

農村房屋買賣的標物為農村(cun)居(ju)(ju)民私房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)，此處的私房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)以廣(guang)義(yi)解(jie)，包括傳統(tong)意義(yi)上的農村(cun)居(ju)(ju)民住房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)、雜(za)物房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)、飼(si)養牲畜用房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)等(deng)。如(ru)此，村(cun)辦企業(ye)廠房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)、農村(cun)公益事業(ye)用房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)等(deng)則不屬于(yu)農村(cun)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋買賣中(zhong)的“農村(cun)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋”。而處于(yu)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋之下的宅(zhai)基地，一(yi)般包括農民生(sheng)活居(ju)(ju)住用地，如(ru)住房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)、廚房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)、牲畜房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)、倉(cang)庫、廁所(suo)用地等(deng);四旁(pang)綠化用地，如(ru)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)前屋后的竹(zhu)林(lin)、木林(lin)、花圃用地等(deng);其它生(sheng)活服(fu)務設施用地，如(ru)水井、地窖用地等(deng)。在(zai)我國農村(cun)大多數地方，宅(zhai)基地就是指一(yi)家一(yi)戶居(ju)(ju)住生(sheng)活的庭(ting)院用地。

農(nong)村(cun)房屋買賣的出售方一般為農(nong)村(cun)集(ji)體經濟(ji)組(zu)織(zhi)的村(cun)民，而(er)購買方則存在兩種(zhong)情(qing)況：一是集(ji)體經濟(ji)組(zu)織(zhi)內(nei)部成員，二(er)是集(ji)體經濟(ji)組(zu)織(zhi)以外的成員。

（1）集(ji)體經濟(ji)組(zu)織內部成(cheng)員又(you)分三(san)種(zhong)具體情況(kuang)：一(yi)(yi)是本身已有(you)宅(zhai)基(ji)(ji)(ji)(ji)地(di)(di)，且(qie)符合國(guo)家(jia)規定(ding)(ding)的(de)(de)(de)宅(zhai)基(ji)(ji)(ji)(ji)地(di)(di)標(biao)(biao)準；二是已有(you)宅(zhai)基(ji)(ji)(ji)(ji)地(di)(di)，但(dan)尚(shang)未達到國(guo)家(jia)規定(ding)(ding)的(de)(de)(de)標(biao)(biao)準；三(san)是已在集(ji)體經濟(ji)組(zu)織落戶(hu)，但(dan)尚(shang)沒有(you)分到宅(zhai)基(ji)(ji)(ji)(ji)地(di)(di)。根據一(yi)(yi)戶(hu)村(cun)民(min)只能(neng)擁(yong)有(you)一(yi)(yi)處宅(zhai)基(ji)(ji)(ji)(ji)地(di)(di)的(de)(de)(de)規定(ding)(ding)，對已有(you)宅(zhai)基(ji)(ji)(ji)(ji)地(di)(di)且(qie)符合國(guo)家(jia)規定(ding)(ding)標(biao)(biao)準的(de)(de)(de)村(cun)民(min)，再申請宅(zhai)基(ji)(ji)(ji)(ji)地(di)(di)是不可能(neng)得(de)到批準的(de)(de)(de)。對上列第二種(zhong)情況(kuang)，村(cun)民(min)如再申請第二處宅(zhai)基(ji)(ji)(ji)(ji)地(di)(di)時超過國(guo)家(jia)規定(ding)(ding)標(biao)(biao)準的(de)(de)(de)，也不應得(de)到批準。至于第三(san)種(zhong)情況(kuang)，則可依法申請建房(fang)用地(di)(di)。

（2）如果是集體(ti)經濟組(zu)織(zhi)以外的成(cheng)員(yuan)，會出現(xian)兩種情況：

①城鎮居民(min)，根據1999年國務院(yuan)辦公廳《關于加強(qiang)土(tu)(tu)地轉讓管(guan)理(li)嚴禁炒賣土(tu)(tu)地的通知(zhi)》第2條第2款規定：農民(min)的住(zhu)宅(zhai)不得向城市居民(min)出售，也不得批準城市居民(min)占用農民(min)集(ji)體土(tu)(tu)地建住(zhu)宅(zhai)，有關部門不得為違(wei)法建造和(he)購買(mai)的住(zhu)宅(zhai)發(fa)放(fang)土(tu)(tu)地使(shi)用證和(he)房產證。

②本(ben)集(ji)(ji)體(ti)(ti)經(jing)(jing)濟組織(zhi)(zhi)以外的(de)(de)農(nong)民(min)，根(gen)據國家土(tu)地管理法的(de)(de)相關(guan)規定，只(zhi)有(you)本(ben)集(ji)(ji)體(ti)(ti)經(jing)(jing)濟組織(zhi)(zhi)成員才(cai)有(you)資格使用該組織(zhi)(zhi)的(de)(de)宅(zhai)基地。因此(ci)，本(ben)集(ji)(ji)體(ti)(ti)經(jing)(jing)濟組織(zhi)(zhi)以外的(de)(de)農(nong)民(min)也不是農(nong)村房(fang)屋買賣合(he)法的(de)(de)購買方。

2、農村房屋買賣現存問題及原因分析

如前所(suo)述，集(ji)體經(jing)濟(ji)組(zu)織(zhi)內、外成員(yuan)間的(de)(de)農村(cun)房屋(wu)交(jiao)易日益(yi)增(zeng)多，因此產生的(de)(de)買賣(mai)糾紛近年也來呈明顯上(shang)升趨(qu)勢。應(ying)原告的(de)(de)訴(su)訟請(qing)求不同(tong)，各(ge)地(di)法院在立案(an)時確立的(de)(de)案(an)由也不盡一致(zhi)，其(qi)中常見的(de)(de)訴(su)訟請(qing)求是請(qing)求法院確認(ren)買賣(mai)合(he)(he)同(tong)有效(xiao)和責令被告協助(zhu)辦理過戶(hu)手續。審判實(shi)踐中，一般(ban)(ban)將其(qi)歸類為買賣(mai)合(he)(he)同(tong)，至(zhi)于是一般(ban)(ban)買賣(mai)合(he)(he)同(tong)還是特(te)殊買賣(mai)合(he)(he)同(tong)，尚(shang)無定論。

自從(cong)2004年11月國(guo)土資(zi)源部《關于加強農(nong)村宅基地(di)管理(li)的(de)(de)(de)(de)意見》出臺后，大(da)部分地(di)方(fang)國(guo)土管理(li)部門停止了辦(ban)理(li)農(nong)村房(fang)屋土地(di)使用權(quan)的(de)(de)(de)(de)過(guo)戶(hu)手(shou)(shou)續，這(zhe)對(dui)法(fa)院(yuan)作(zuo)出農(nong)村房(fang)屋買(mai)賣有(you)效的(de)(de)(de)(de)判(pan)決產生了很大(da)的(de)(de)(de)(de)影(ying)響(xiang)，形成了判(pan)決無法(fa)履行(xing)(xing)(xing)的(de)(de)(de)(de)被(bei)動(dong)局面(mian)(mian)。為了應對(dui)這(zhe)種局面(mian)(mian)，一些(xie)法(fa)院(yuan)只(zhi)能采取(qu)一些(xie)變通措施，如先(xian)建議(yi)原告(gao)(gao)對(dui)要求被(bei)告(gao)(gao)協(xie)(xie)助(zhu)(zhu)辦(ban)理(li)土地(di)證過(guo)戶(hu)手(shou)(shou)續的(de)(de)(de)(de)訴訟請求撤訴，若原告(gao)(gao)堅持的(de)(de)(de)(de)，則采取(qu)其他一些(xie)做法(fa)：有(you)的(de)(de)(de)(de)在判(pan)決主文中(zhong)注明“如因政策等(deng)客觀原因不(bu)能辦(ban)理(li)土地(di)使用權(quan)過(guo)戶(hu)的(de)(de)(de)(de)，被(bei)告(gao)(gao)方(fang)不(bu)負責任”，有(you)的(de)(de)(de)(de)在判(pan)決被(bei)告(gao)(gao)協(xie)(xie)助(zhu)(zhu)辦(ban)理(li)土地(di)過(guo)戶(hu)手(shou)(shou)續的(de)(de)(de)(de)同(tong)(tong)時(shi)要求申請執行(xing)(xing)(xing)人保證暫不(bu)申請法(fa)院(yuan)執行(xing)(xing)(xing)過(guo)戶(hu)手(shou)(shou)續等(deng)，或仍判(pan)決被(bei)告(gao)(gao)履行(xing)(xing)(xing)合同(tong)(tong)的(de)(de)(de)(de)協(xie)(xie)助(zhu)(zhu)義務(wu)，同(tong)(tong)時(shi)建議(yi)有(you)關部門對(dui)法(fa)院(yuan)協(xie)(xie)助(zhu)(zhu)執行(xing)(xing)(xing)通知(zhi)書(shu)進行(xing)(xing)(xing)登(deng)記備案，在舊(jiu)村改造、拆遷安置等(deng)政策處理(li)時(shi)作(zuo)為依據。

其次，審理(li)農(nong)村(cun)房屋買賣糾紛(fen)案(an)件的(de)(de)(de)(de)問(wen)題很多，由(you)于現行法(fa)(fa)(fa)(fa)律、法(fa)(fa)(fa)(fa)規(gui)對該問(wen)題缺乏明確系統的(de)(de)(de)(de)規(gui)定，法(fa)(fa)(fa)(fa)院(yuan)在(zai)處理(li)此(ci)(ci)類案(an)件時首先(xian)要面臨(lin)法(fa)(fa)(fa)(fa)律適(shi)用(yong)方(fang)面的(de)(de)(de)(de)困惑。同(tong)類案(an)件，援(yuan)引(yin)不同(tong)法(fa)(fa)(fa)(fa)律，甚至援(yuan)引(yin)同(tong)一部法(fa)(fa)(fa)(fa)律的(de)(de)(de)(de)不同(tong)條(tiao)文，如《土地管理(li)法(fa)(fa)(fa)(fa)》第(di)62條(tiao)或(huo)第(di)63條(tiao)，判(pan)決結果亦會截然不同(tong)。并且，最高人(ren)民法(fa)(fa)(fa)(fa)院(yuan)在(zai)處理(li)此(ci)(ci)類案(an)件時也(ye)沒(mei)有規(gui)定一個特定的(de)(de)(de)(de)案(an)由(you)，以(yi)致各(ge)地法(fa)(fa)(fa)(fa)院(yuan)的(de)(de)(de)(de)審理(li)判(pan)決五花八門。這樣下(xia)去，主動(dong)權只會牢牢地掌握(wo)在(zai)裁(cai)判(pan)者手里(li)，對于維護當事(shi)人(ren)的(de)(de)(de)(de)合(he)法(fa)(fa)(fa)(fa)權益是非常不利(li)的(de)(de)(de)(de)。

3、關于農村房買賣合同有無法律效力的觀點爭辯

以(yi)農村房屋買(mai)賣合同為例，村民將房屋出(chu)售給本集體經濟(ji)組織(zhi)內部成(cheng)員(yuan)，認定買(mai)賣合同有效沒有什(shen)么(me)異議；但出(chu)售給集體經濟(ji)組織(zhi)以(yi)外(wai)成(cheng)員(yuan)，即外(wai)村村民或(huo)城鎮(zhen)居民時，合同效力(li)的認定，目前則有兩種截然相反的觀點。

（1）一(yi)種觀(guan)點(dian)，認為農村房屋(wu)買賣合同(tong)無效。理由(you)是：

①根據《土地(di)管理法》第(di)62條(tiao)及其(qi)他條(tiao)款的(de)規(gui)定，農(nong)(nong)村宅(zhai)基(ji)(ji)地(di)屬于(yu)(yu)農(nong)(nong)民(min)集體經(jing)濟組織(zhi)所有，能(neng)享有宅(zhai)基(ji)(ji)地(di)使用(yong)權(quan)的(de)必(bi)須是集體經(jing)濟組織(zhi)的(de)成員，且一戶只能(neng)享有一處。如果允許農(nong)(nong)村房(fang)屋出售給集體經(jing)濟組織(zhi)以外的(de)人(ren)，將導致(zhi)(zhi)房(fang)屋項下的(de)宅(zhai)基(ji)(ji)地(di)使用(yong)權(quan)一并轉讓(rang)，這(zhe)勢必(bi)導致(zhi)(zhi)宅(zhai)基(ji)(ji)地(di)使用(yong)權(quan)享受主體的(de)擴大(da)化，違(wei)反《土地(di)管理法》中(zhong)關于(yu)(yu)宅(zhai)基(ji)(ji)地(di)使用(yong)權(quan)身份限制的(de)規(gui)定。

②《土(tu)(tu)地(di)管理法》第(di)63條(tiao)規定：“農村集體所有(you)的(de)土(tu)(tu)地(di)的(de)使(shi)用權(quan)不得出讓(rang)、轉讓(rang)或者出租(zu)用于非農業建(jian)設(she)(she)。”如果農民的(de)房屋(wu)允(yun)許自由(you)買(mai)賣(mai)，就(jiu)是將與房屋(wu)相連接的(de)宅基地(di)使(shi)用權(quan)作為標物出賣(mai)了(le)，實(shi)質上(shang)就(jiu)是對農民集體所有(you)的(de)土(tu)(tu)地(di)使(shi)用權(quan)進行非農業建(jian)設(she)(she)，因而為該規定所禁止。

③1999年國務院辦公廳(ting)在《關于(yu)加強土(tu)地(di)(di)轉讓(rang)管理(li)嚴禁(jin)炒賣土(tu)地(di)(di)通知》第(di)(di)2條第(di)(di)2款規(gui)定：“農(nong)民的住宅不得向(xiang)城(cheng)市(shi)居(ju)民出售，也(ye)不得批準城(cheng)市(shi)居(ju)民占(zhan)用(yong)農(nong)民集體土(tu)地(di)(di)建(jian)住宅，有關部門(men)不得為(wei)違法建(jian)筑和購買的住宅發放土(tu)地(di)(di)使用(yong)證和房產證。”

（2）另一種觀點認為農村房屋買賣(mai)合同有效(xiao)。理由是：

①1963年(nian)3月(yue)20日中共中央《關于對社員(yuan)宅(zhai)(zhai)基地(di)問題作(zuo)一(yi)些補充規定(ding)的通知》第2項規定(ding)：“社員(yuan)有(you)(you)(you)買賣(mai)房(fang)(fang)屋(wu)的權利。房(fang)(fang)屋(wu)出(chu)賣(mai)后，宅(zhai)(zhai)基地(di)的使用(yong)權即(ji)隨之轉移給房(fang)(fang)主，但(dan)宅(zhai)(zhai)基地(di)的所有(you)(you)(you)權仍歸集體(ti)所有(you)(you)(you)。”這一(yi)規定(ding)，明(ming)確了農民擁(yong)有(you)(you)(you)買賣(mai)房(fang)(fang)屋(wu)的權利，并且房(fang)(fang)屋(wu)買賣(mai)完(wan)成后，宅(zhai)(zhai)基地(di)的使用(yong)權也隨之轉移。

②最(zui)高法院(1992)民他字第8號批復認為：農村(cun)房(fang)屋買賣，按約定交付房(fang)款以及管理房(fang)屋的有效。

③禁(jin)止(zhi)城(cheng)鎮(zhen)(zhen)(zhen)居(ju)(ju)(ju)(ju)民(min)(min)到(dao)農(nong)(nong)(nong)(nong)(nong)(nong)村(cun)(cun)購(gou)(gou)置(zhi)宅基地(di)(di)有(you)違法(fa)律的平(ping)等原則。一方(fang)面(mian)，僅允許(xu)農(nong)(nong)(nong)(nong)(nong)(nong)村(cun)(cun)居(ju)(ju)(ju)(ju)民(min)(min)到(dao)城(cheng)鎮(zhen)(zhen)(zhen)購(gou)(gou)置(zhi)房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)，而(er)不(bu)允許(xu)城(cheng)鎮(zhen)(zhen)(zhen)居(ju)(ju)(ju)(ju)民(min)(min)到(dao)農(nong)(nong)(nong)(nong)(nong)(nong)村(cun)(cun)購(gou)(gou)置(zhi)宅基地(di)(di)，對城(cheng)鎮(zhen)(zhen)(zhen)居(ju)(ju)(ju)(ju)民(min)(min)來說(shuo)是(shi)(shi)不(bu)公(gong)平(ping)的；另一方(fang)面(mian)，允許(xu)城(cheng)鎮(zhen)(zhen)(zhen)居(ju)(ju)(ju)(ju)民(min)(min)自由(you)轉讓(rang)其(qi)(qi)房(fang)(fang)(fang)屋，而(er)不(bu)允許(xu)農(nong)(nong)(nong)(nong)(nong)(nong)民(min)(min)自由(you)處分其(qi)(qi)房(fang)(fang)(fang)屋，實際上剝奪(duo)了農(nong)(nong)(nong)(nong)(nong)(nong)民(min)(min)與城(cheng)鎮(zhen)(zhen)(zhen)居(ju)(ju)(ju)(ju)民(min)(min)財產(chan)上的平(ping)等權(quan)利，對農(nong)(nong)(nong)(nong)(nong)(nong)民(min)(min)來說(shuo)是(shi)(shi)不(bu)公(gong)平(ping)的，憲法(fa)亦規定法(fa)律面(mian)前人人平(ping)等。另外，禁(jin)止(zhi)城(cheng)鎮(zhen)(zhen)(zhen)居(ju)(ju)(ju)(ju)民(min)(min)到(dao)農(nong)(nong)(nong)(nong)(nong)(nong)村(cun)(cun)購(gou)(gou)置(zhi)宅基地(di)(di)使得(de)“地(di)(di)隨房(fang)(fang)(fang)走”的原則不(bu)再(zai)適用(yong)，即便(bian)是(shi)(shi)通過(guo)法(fa)院拍賣而(er)來的農(nong)(nong)(nong)(nong)(nong)(nong)村(cun)(cun)房(fang)(fang)(fang)屋，也只有(you)房(fang)(fang)(fang)屋所(suo)有(you)權(quan)，而(er)無土(tu)(tu)地(di)(di)使用(yong)權(quan)，一旦碰到(dao)舊村(cun)(cun)改造、拆遷安置(zhi)、征地(di)(di)等，也難以保證得(de)到(dao)土(tu)(tu)地(di)(di)補償(chang)。

總之，農村(cun)房屋買(mai)賣必(bi)須慎重，對(dui)于并(bing)非同一個(ge)村(cun)集體組織成(cheng)員(yuan)之間的(de)房屋買(mai)賣合同糾紛，如(ru)訴諸法院，法院將可能認定其為(wei)無(wu)效。