農民房可以買賣嗎

《中華人民共和國土地管理法》規定農村宅基地屬農民(min)(min)集(ji)體經濟組(zu)織(zhi)(zhi)所(suo)(suo)有，只(zhi)有該組(zu)織(zhi)(zhi)成員才享有宅基地(di)(di)使用權；農村(cun)(cun)(cun)村(cun)(cun)(cun)民(min)(min)一(yi)(yi)戶(hu)只(zhi)能擁(yong)有一(yi)(yi)處宅基地(di)(di)，農村(cun)(cun)(cun)村(cun)(cun)(cun)民(min)(min)出(chu)(chu)(chu)賣(mai)、出(chu)(chu)(chu)租(zu)住(zhu)房后，再申請宅基地(di)(di)的不予批準。從(cong)上述規定來(lai)看(kan)，法律雖未禁止農村(cun)(cun)(cun)村(cun)(cun)(cun)民(min)(min)出(chu)(chu)(chu)賣(mai)、出(chu)(chu)(chu)租(zu)宅基地(di)(di)上所(suo)(suo)建住(zhu)宅，但對(dui)售房主(zhu)體卻有限制，即農村(cun)(cun)(cun)房可以進行(xing)交易(yi)買賣(mai)，但必須與享有農村(cun)(cun)(cun)宅基地(di)(di)使用權的主(zhu)體進行(xing)買賣(mai)。

城市房(fang)(fang)屋的所(suo)有(you)權(quan)(quan)轉(zhuan)移(yi)時，須到房(fang)(fang)屋所(suo)在地房(fang)(fang)屋管理機(ji)關及(ji)(ji)土(tu)地管理部(bu)門辦(ban)理所(suo)有(you)權(quan)(quan)轉(zhuan)移(yi)登(deng)記和土(tu)地使用(yong)權(quan)(quan)變(bian)更登(deng)記手(shou)續(xu)，只有(you)完成這些手(shou)續(xu)，才發生房(fang)(fang)屋所(suo)有(you)權(quan)(quan)及(ji)(ji)土(tu)地使用(yong)權(quan)(quan)轉(zhuan)移(yi)的效力。

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而(er)集(ji)體經濟組(zu)織(zhi)內、外成(cheng)員間進行農村房屋交易時，其程(cheng)序和效力又如(ru)何呢？這個問(wen)題一(yi)時難以回(hui)答，此(ci)(ci)類房屋買賣糾紛也已成(cheng)為司法(fa)(fa)實(shi)踐中的(de)難題。原因就在于(yu)，目(mu)前(qian)我國在此(ci)(ci)領域(yu)尚無(wu)明確可適用(yong)之法(fa)(fa)律、法(fa)(fa)規(gui)，最高人民法(fa)(fa)院亦無(wu)特定(ding)案由(you)。要解決這個問(wen)題，只能(neng)從長(chang)計議。

農村房買賣的相關法律概念

1、農村房屋及農村房屋買賣主體的界定

農村房屋買(mai)賣的標物為農(nong)(nong)村居(ju)民(min)(min)私(si)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)，此處(chu)的私(si)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)以廣義解(jie)，包括傳(chuan)統意義上(shang)的農(nong)(nong)村居(ju)民(min)(min)住房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)、雜物房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)、飼養牲(sheng)畜用房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)等(deng)。如(ru)(ru)此，村辦企業廠(chang)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)、農(nong)(nong)村公益事業用房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)等(deng)則(ze)不(bu)屬于農(nong)(nong)村房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋買(mai)賣中的“農(nong)(nong)村房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋”。而處(chu)于房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋之下的宅基地(di)，一般包括農(nong)(nong)民(min)(min)生活居(ju)住用地(di)，如(ru)(ru)住房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)、廚房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)、牲(sheng)畜房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)、倉庫(ku)、廁所用地(di)等(deng);四旁(pang)綠化用地(di)，如(ru)(ru)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)前屋后的竹林、木林、花(hua)圃(pu)用地(di)等(deng);其它生活服務設施用地(di)，如(ru)(ru)水井、地(di)窖用地(di)等(deng)。在(zai)我國農(nong)(nong)村大多數(shu)地(di)方(fang)，宅基地(di)就是指(zhi)一家一戶居(ju)住生活的庭(ting)院用地(di)。

農村房屋買賣的出售方(fang)(fang)一(yi)般為農村集體(ti)經濟(ji)組織(zhi)(zhi)的村民，而購(gou)買方(fang)(fang)則(ze)存在兩種情況：一(yi)是集體(ti)經濟(ji)組織(zhi)(zhi)內部成員，二是集體(ti)經濟(ji)組織(zhi)(zhi)以外(wai)的成員。

（1）集(ji)體(ti)經(jing)濟(ji)組織(zhi)內部成員又分(fen)三(san)種(zhong)具體(ti)情(qing)況：一是(shi)本身已(yi)(yi)有(you)宅(zhai)(zhai)(zhai)基(ji)(ji)地(di)，且符合國家規(gui)(gui)定的宅(zhai)(zhai)(zhai)基(ji)(ji)地(di)標(biao)(biao)準(zhun)(zhun)；二(er)是(shi)已(yi)(yi)有(you)宅(zhai)(zhai)(zhai)基(ji)(ji)地(di)，但尚未達到(dao)國家規(gui)(gui)定的標(biao)(biao)準(zhun)(zhun)；三(san)是(shi)已(yi)(yi)在(zai)集(ji)體(ti)經(jing)濟(ji)組織(zhi)落戶，但尚沒有(you)分(fen)到(dao)宅(zhai)(zhai)(zhai)基(ji)(ji)地(di)。根據一戶村(cun)民只能(neng)擁有(you)一處宅(zhai)(zhai)(zhai)基(ji)(ji)地(di)的規(gui)(gui)定，對已(yi)(yi)有(you)宅(zhai)(zhai)(zhai)基(ji)(ji)地(di)且符合國家規(gui)(gui)定標(biao)(biao)準(zhun)(zhun)的村(cun)民，再申請宅(zhai)(zhai)(zhai)基(ji)(ji)地(di)是(shi)不可能(neng)得到(dao)批(pi)準(zhun)(zhun)的。對上列第二(er)種(zhong)情(qing)況，村(cun)民如再申請第二(er)處宅(zhai)(zhai)(zhai)基(ji)(ji)地(di)時超(chao)過國家規(gui)(gui)定標(biao)(biao)準(zhun)(zhun)的，也不應得到(dao)批(pi)準(zhun)(zhun)。至于第三(san)種(zhong)情(qing)況，則可依法(fa)申請建房用地(di)。

（2）如果是集體經濟組織(zhi)以外(wai)的成員，會出(chu)現兩種(zhong)情況：

①城(cheng)鎮居(ju)民(min)，根(gen)據1999年(nian)國(guo)務院辦公廳(ting)《關于加(jia)強土地(di)轉讓管理嚴禁炒(chao)賣(mai)土地(di)的(de)通(tong)知(zhi)》第2條第2款規(gui)定：農(nong)民(min)的(de)住宅(zhai)不得(de)向(xiang)城(cheng)市(shi)居(ju)民(min)出售，也不得(de)批準城(cheng)市(shi)居(ju)民(min)占用(yong)農(nong)民(min)集體(ti)土地(di)建住宅(zhai)，有關部門(men)不得(de)為違(wei)法建造(zao)和(he)購買的(de)住宅(zhai)發放土地(di)使用(yong)證和(he)房產證。

②本集體(ti)經濟(ji)組(zu)織以(yi)(yi)外的(de)農(nong)民(min)，根據國家土地管理(li)法(fa)的(de)相關規定(ding)，只有(you)本集體(ti)經濟(ji)組(zu)織成員(yuan)才有(you)資格(ge)使用該組(zu)織的(de)宅基地。因此(ci)，本集體(ti)經濟(ji)組(zu)織以(yi)(yi)外的(de)農(nong)民(min)也不是(shi)農(nong)村房屋買賣合法(fa)的(de)購(gou)買方。

2、農村房屋買賣現存問題及原因分析

如前(qian)所述，集體(ti)經濟組織內、外成(cheng)員(yuan)間(jian)的(de)農村房屋交易日益增(zeng)多，因此產生的(de)買(mai)賣(mai)糾(jiu)紛近年也來(lai)呈明顯上升趨勢。應原告的(de)訴訟請求不同(tong)(tong)，各地(di)法院在立(li)案時確立(li)的(de)案由也不盡一致，其(qi)中(zhong)常見的(de)訴訟請求是(shi)請求法院確認買(mai)賣(mai)合同(tong)(tong)有效(xiao)和責令(ling)被告協助(zhu)辦(ban)理過戶(hu)手續。審判(pan)實踐中(zhong)，一般將(jiang)其(qi)歸(gui)類為買(mai)賣(mai)合同(tong)(tong)，至于(yu)是(shi)一般買(mai)賣(mai)合同(tong)(tong)還是(shi)特殊(shu)買(mai)賣(mai)合同(tong)(tong)，尚無定論。

自從2004年(nian)11月國(guo)土(tu)資源部(bu)《關于加強農村宅(zhai)基地(di)(di)(di)(di)管(guan)理(li)(li)(li)(li)(li)的(de)意見》出臺后，大部(bu)分(fen)地(di)(di)(di)(di)方國(guo)土(tu)管(guan)理(li)(li)(li)(li)(li)部(bu)門停止了辦理(li)(li)(li)(li)(li)農村房屋(wu)土(tu)地(di)(di)(di)(di)使用權的(de)過(guo)(guo)戶(hu)手續，這(zhe)對法院(yuan)(yuan)作出農村房屋(wu)買賣(mai)有效的(de)判(pan)(pan)決(jue)產生了很大的(de)影響，形成(cheng)了判(pan)(pan)決(jue)無法履行(xing)的(de)被(bei)動局面。為了應(ying)對這(zhe)種局面，一(yi)些法院(yuan)(yuan)只能(neng)采取一(yi)些變通措(cuo)施，如先建議原告對要求(qiu)(qiu)(qiu)被(bei)告協(xie)(xie)助(zhu)辦理(li)(li)(li)(li)(li)土(tu)地(di)(di)(di)(di)證過(guo)(guo)戶(hu)手續的(de)訴(su)訟請求(qiu)(qiu)(qiu)撤訴(su)，若原告堅持(chi)的(de)，則采取其他一(yi)些做法：有的(de)在(zai)判(pan)(pan)決(jue)主文中注明(ming)“如因政策(ce)等(deng)客觀原因不(bu)能(neng)辦理(li)(li)(li)(li)(li)土(tu)地(di)(di)(di)(di)使用權過(guo)(guo)戶(hu)的(de)，被(bei)告方不(bu)負責任”，有的(de)在(zai)判(pan)(pan)決(jue)被(bei)告協(xie)(xie)助(zhu)辦理(li)(li)(li)(li)(li)土(tu)地(di)(di)(di)(di)過(guo)(guo)戶(hu)手續的(de)同(tong)(tong)時(shi)要求(qiu)(qiu)(qiu)申請執行(xing)人保證暫不(bu)申請法院(yuan)(yuan)執行(xing)過(guo)(guo)戶(hu)手續等(deng)，或仍判(pan)(pan)決(jue)被(bei)告履行(xing)合同(tong)(tong)的(de)協(xie)(xie)助(zhu)義務，同(tong)(tong)時(shi)建議有關部(bu)門對法院(yuan)(yuan)協(xie)(xie)助(zhu)執行(xing)通知書進行(xing)登記備案(an)，在(zai)舊(jiu)村改造、拆遷安置等(deng)政策(ce)處理(li)(li)(li)(li)(li)時(shi)作為依據(ju)。

其(qi)次(ci)，審理(li)(li)農村房屋買賣糾紛(fen)案件(jian)的(de)(de)(de)問題很多(duo)，由于現行法(fa)(fa)(fa)律(lv)、法(fa)(fa)(fa)規對(dui)該問題缺乏明確系統的(de)(de)(de)規定(ding)(ding)，法(fa)(fa)(fa)院(yuan)在處理(li)(li)此(ci)類案件(jian)時首(shou)先要(yao)面臨法(fa)(fa)(fa)律(lv)適(shi)用(yong)方(fang)面的(de)(de)(de)困惑。同(tong)(tong)(tong)類案件(jian)，援引不同(tong)(tong)(tong)法(fa)(fa)(fa)律(lv)，甚至援引同(tong)(tong)(tong)一(yi)部法(fa)(fa)(fa)律(lv)的(de)(de)(de)不同(tong)(tong)(tong)條文，如《土地(di)管(guan)理(li)(li)法(fa)(fa)(fa)》第(di)62條或第(di)63條，判(pan)決結果(guo)亦會截(jie)然不同(tong)(tong)(tong)。并且，最高人民法(fa)(fa)(fa)院(yuan)在處理(li)(li)此(ci)類案件(jian)時也沒有(you)規定(ding)(ding)一(yi)個特定(ding)(ding)的(de)(de)(de)案由，以致各地(di)法(fa)(fa)(fa)院(yuan)的(de)(de)(de)審理(li)(li)判(pan)決五花八(ba)門。這(zhe)樣(yang)下(xia)去(qu)，主動權只會牢牢地(di)掌握(wo)在裁判(pan)者手里，對(dui)于維(wei)護當事人的(de)(de)(de)合法(fa)(fa)(fa)權益是非(fei)常不利的(de)(de)(de)。

3、關于農村房買賣合同有無法律效力的觀點爭辯

以農村(cun)房(fang)屋(wu)買賣(mai)(mai)合同(tong)為例，村(cun)民(min)將房(fang)屋(wu)出售給本集體(ti)經(jing)濟組織內部成員(yuan)，認定買賣(mai)(mai)合同(tong)有效(xiao)沒有什么異議；但出售給集體(ti)經(jing)濟組織以外成員(yuan)，即外村(cun)村(cun)民(min)或(huo)城(cheng)鎮居民(min)時，合同(tong)效(xiao)力的認定，目前則有兩(liang)種截然相反的觀點。

（1）一種觀點，認(ren)為農(nong)村(cun)房(fang)屋(wu)買賣合同無(wu)效。理由是：

①根據《土地管理法》第62條及其他條款的(de)規定(ding)，農(nong)村宅(zhai)基(ji)地屬于(yu)農(nong)民(min)集(ji)體(ti)(ti)(ti)經濟(ji)組(zu)織所(suo)有，能享有宅(zhai)基(ji)地使(shi)用(yong)權的(de)必須是集(ji)體(ti)(ti)(ti)經濟(ji)組(zu)織的(de)成員，且一戶(hu)只能享有一處。如(ru)果允(yun)許農(nong)村房屋出售給集(ji)體(ti)(ti)(ti)經濟(ji)組(zu)織以外(wai)的(de)人，將導(dao)致(zhi)房屋項(xiang)下(xia)的(de)宅(zhai)基(ji)地使(shi)用(yong)權一并轉讓(rang)，這勢(shi)必導(dao)致(zhi)宅(zhai)基(ji)地使(shi)用(yong)權享受主體(ti)(ti)(ti)的(de)擴大(da)化，違(wei)反(fan)《土地管理法》中(zhong)關于(yu)宅(zhai)基(ji)地使(shi)用(yong)權身份限制(zhi)的(de)規定(ding)。

②《土(tu)地管理法》第(di)63條規定：“農(nong)村集體(ti)所(suo)有的(de)土(tu)地的(de)使(shi)(shi)用(yong)權不得出讓、轉讓或者出租用(yong)于非農(nong)業建設。”如(ru)果農(nong)民的(de)房屋允(yun)許自由買賣(mai)，就是將與房屋相連(lian)接的(de)宅基地使(shi)(shi)用(yong)權作為標物出賣(mai)了，實質上就是對(dui)農(nong)民集體(ti)所(suo)有的(de)土(tu)地使(shi)(shi)用(yong)權進行非農(nong)業建設，因而為該規定所(suo)禁止。

③1999年國務(wu)院(yuan)辦公廳(ting)在《關于(yu)加強(qiang)土(tu)地轉讓管理嚴(yan)禁炒賣土(tu)地通知》第2條第2款規(gui)定(ding)：“農民的(de)住(zhu)宅不(bu)(bu)得(de)(de)向城市(shi)居民出售，也不(bu)(bu)得(de)(de)批準城市(shi)居民占用(yong)農民集體土(tu)地建住(zhu)宅，有關部門不(bu)(bu)得(de)(de)為違法建筑和購買的(de)住(zhu)宅發放土(tu)地使用(yong)證和房產證。”

（2）另一種觀點認為農村房屋買賣合同有效。理由(you)是：

①1963年3月20日中共中央《關于對社員宅(zhai)(zhai)基地問題作一(yi)些補充(chong)規定(ding)(ding)的(de)通知(zhi)》第2項(xiang)規定(ding)(ding)：“社員有(you)買賣房(fang)屋(wu)(wu)(wu)的(de)權(quan)利(li)。房(fang)屋(wu)(wu)(wu)出賣后，宅(zhai)(zhai)基地的(de)使用權(quan)即隨之轉(zhuan)移給房(fang)主，但宅(zhai)(zhai)基地的(de)所(suo)有(you)權(quan)仍歸集體(ti)所(suo)有(you)。”這(zhe)一(yi)規定(ding)(ding)，明確(que)了農(nong)民擁有(you)買賣房(fang)屋(wu)(wu)(wu)的(de)權(quan)利(li)，并且房(fang)屋(wu)(wu)(wu)買賣完成后，宅(zhai)(zhai)基地的(de)使用權(quan)也隨之轉(zhuan)移。

②最高法院(1992)民他字第8號(hao)批復(fu)認(ren)為：農村(cun)房屋買賣，按約定(ding)交付房款以及(ji)管理房屋的有效。

③禁止城(cheng)(cheng)鎮居民(min)到(dao)(dao)(dao)(dao)農村(cun)(cun)(cun)購(gou)置(zhi)(zhi)宅基(ji)地有違法(fa)(fa)律的(de)平(ping)等(deng)原(yuan)(yuan)則。一(yi)方面(mian)，僅允許(xu)農村(cun)(cun)(cun)居民(min)到(dao)(dao)(dao)(dao)城(cheng)(cheng)鎮購(gou)置(zhi)(zhi)房(fang)(fang)地產(chan)(chan)，而(er)不(bu)允許(xu)城(cheng)(cheng)鎮居民(min)到(dao)(dao)(dao)(dao)農村(cun)(cun)(cun)購(gou)置(zhi)(zhi)宅基(ji)地，對城(cheng)(cheng)鎮居民(min)來(lai)說是不(bu)公平(ping)的(de)；另一(yi)方面(mian)，允許(xu)城(cheng)(cheng)鎮居民(min)自由轉讓其房(fang)(fang)屋(wu)，而(er)不(bu)允許(xu)農民(min)自由處分其房(fang)(fang)屋(wu)，實際(ji)上剝奪了農民(min)與城(cheng)(cheng)鎮居民(min)財產(chan)(chan)上的(de)平(ping)等(deng)權利，對農民(min)來(lai)說是不(bu)公平(ping)的(de)，憲(xian)法(fa)(fa)亦規定(ding)法(fa)(fa)律面(mian)前人人平(ping)等(deng)。另外，禁止城(cheng)(cheng)鎮居民(min)到(dao)(dao)(dao)(dao)農村(cun)(cun)(cun)購(gou)置(zhi)(zhi)宅基(ji)地使得(de)“地隨房(fang)(fang)走”的(de)原(yuan)(yuan)則不(bu)再適用，即便是通過法(fa)(fa)院拍賣而(er)來(lai)的(de)農村(cun)(cun)(cun)房(fang)(fang)屋(wu)，也只有房(fang)(fang)屋(wu)所有權，而(er)無土地使用權，一(yi)旦碰到(dao)(dao)(dao)(dao)舊村(cun)(cun)(cun)改造、拆(chai)遷安置(zhi)(zhi)、征地等(deng)，也難以保證得(de)到(dao)(dao)(dao)(dao)土地補(bu)償。

總之，農(nong)村房(fang)屋(wu)買賣(mai)必須慎重，對于并非(fei)同(tong)一個村集體組織成員之間的房(fang)屋(wu)買賣(mai)合同(tong)糾(jiu)紛，如訴諸法院，法院將(jiang)可能認定其(qi)為(wei)無(wu)效。