一、以房養老政策是什么?

以房養老(lao)也被稱(cheng)為住(zhu)房反向抵(di)押貸(dai)款(kuan)或者(zhe)倒按(an)(an)揭。投保人將房屋產(chan)(chan)權(quan)作抵(di)押，按(an)(an)月(yue)從保險公司領取現金(jin)直(zhi)到身故(gu)，相(xiang)當于保險公司通過分期付款(kuan)（按(an)(an)月(yue)支付）的形式，收買(mai)投保人的房屋產(chan)(chan)權(quan)，類似(si)于把(ba)住(zhu)房抵(di)押貸(dai)款(kuan)反過來(lai)做。

二、以房養老的好處

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以房養老政策的好處包括有效補償老年生活、它可以有效解除老年人對生活沒有保(bao)障的擔心、可以讓老年人增強生活自信，保(bao)持社(she)會尊重、可以保(bao)護弱(ruo)勢(shi)群體，有利于社(she)會穩定、實行遺產(chan)稅(shui)后，可以依法(fa)避稅(shui)。

三、以房養老的缺點

1、不利于家庭關系的穩定，容易引發代際矛盾

中(zhong)國人(ren)(ren)(ren)的(de)(de)(de)關(guan)念就(jiu)是養兒防(fang)老，子(zi)(zi)女有義務贍養父母，而子(zi)(zi)女也要繼承父母的(de)(de)(de)財(cai)產。受(shou)中(zhong)國傳(chuan)統(tong)家庭(ting)觀念的(de)(de)(de)影響，人(ren)(ren)(ren)們(men)普遍認為子(zi)(zi)女應該照顧老年(nian)(nian)人(ren)(ren)(ren)的(de)(de)(de)晚(wan)年(nian)(nian)生(sheng)活，而老人(ren)(ren)(ren)的(de)(de)(de)所有財(cai)產，在其(qi)去世(shi)后(hou)也理應歸子(zi)(zi)女所有。但是“以房養老”的(de)(de)(de)模式(shi)打破了傳(chuan)統(tong)的(de)(de)(de)家庭(ting)關(guan)系，使老年(nian)(nian)人(ren)(ren)(ren)將自己的(de)(de)(de)產權(quan)房抵押換(huan)取一定數額的(de)(de)(de)養老金，在其(qi)去世(shi)后(hou)住宅(zhai)歸金融機構所有。這種情況極(ji)容易引發(fa)子(zi)(zi)女對父母的(de)(de)(de)不(bu)滿，導致家庭(ting)矛(mao)盾，總體上不(bu)利于(yu)整(zheng)個社會的(de)(de)(de)和諧穩定。

2、以房養老的不確定性使交易雙方都承擔很大的風險

任何交易(yi)都有(you)風(feng)險(xian)，以(yi)房(fang)(fang)養(yang)老(lao)這種方式也是有(you)風(feng)險(xian)的(de)(de)(de)。房(fang)(fang)屋(wu)價格(ge)的(de)(de)(de)波(bo)動性(xing)和人生壽命(ming)長短的(de)(de)(de)不(bu)(bu)確定性(xing)是以(yi)房(fang)(fang)養(yang)老(lao)產(chan)品面(mian)(mian)臨兩個主要的(de)(de)(de)風(feng)險(xian)。如果(guo)房(fang)(fang)屋(wu)價格(ge)上(shang)漲，金融(rong)機(ji)構收獲(huo)(huo)頗豐，但是老(lao)年(nian)人從金融(rong)機(ji)構獲(huo)(huo)得的(de)(de)(de)養(yang)老(lao)金收入將小(xiao)于抵押產(chan)權房(fang)(fang)之前(qian)房(fang)(fang)屋(wu)本身所能獲(huo)(huo)得的(de)(de)(de)收益(yi)，這就造成老(lao)年(nian)人承擔一定的(de)(de)(de)價值風(feng)險(xian)。如果(guo)房(fang)(fang)屋(wu)價格(ge)下跌，金融(rong)機(ji)構將面(mian)(mian)臨巨大的(de)(de)(de)貶(bian)值風(feng)險(xian)。而要讓(rang)房(fang)(fang)價十幾年(nian)甚至幾十年(nian)保持平穩，一成不(bu)(bu)變的(de)(de)(de)狀態是很難的(de)(de)(de)。

3、導致抵押貸款融資機構管理和發展的混亂

以(yi)房(fang)(fang)養(yang)(yang)老要有(you)一個機(ji)構來為(wei)老年(nian)人(ren)做房(fang)(fang)屋抵押，來支付老年(nian)人(ren)每月的養(yang)(yang)老金(jin)(jin)(jin)。“以(yi)房(fang)(fang)養(yang)(yang)老”的推行(xing)(xing)包括三(san)種模式(shi)(shi)：公積金(jin)(jin)(jin)管理中(zhong)心(xin)(xin)模式(shi)(shi)，銀行(xing)(xing)、保險公司等金(jin)(jin)(jin)融機(ji)構模式(shi)(shi)，養(yang)(yang)老機(ji)構模式(shi)(shi)。但(dan)是公積金(jin)(jin)(jin)管理中(zhong)心(xin)(xin)沒有(you)買賣和租賃房(fang)(fang)屋的職能(neng)(neng)，金(jin)(jin)(jin)融機(ji)構不(bu)能(neng)(neng)將保險資金(jin)(jin)(jin)投(tou)資不(bu)動(dong)產(chan)并進行(xing)(xing)“混業經營”，養(yang)(yang)老機(ji)構能(neng)(neng)否(fou)提供與老年(nian)人(ren)房(fang)(fang)產(chan)價(jia)值相符的服務有(you)待(dai)考究。這些問題都(dou)阻礙著以(yi)房(fang)(fang)養(yang)(yang)老方式(shi)(shi)的實(shi)施(shi)(shi)，三(san)家(jia)機(ji)構中(zhong)的任何一家(jia)實(shi)施(shi)(shi)以(yi)房(fang)(fang)養(yang)(yang)老都(dou)會涉及到國家(jia)政策不(bu)允(yun)許的領域，最(zui)終損害老年(nian)人(ren)的利益(yi)。

四、以房養老模式

1、租售換養

適(shi)合人群：城市居民(min)擁有1套以(yi)上住房且該住房不需子(zi)女繼(ji)承或無子(zi)女繼(ji)承的(de)中(zhong)低收(shou)入(ru)者；城市居民(min)對(dui)住房有較(jiao)高升值預期、追求退休后(hou)高品(pin)質生活的(de)中(zhong)高收(shou)入(ru)者。

2、以大換小

適合人群(qun)：大(da)中(zhong)城市(shi)僅擁有1套較大(da)住(zhu)房(fang)且該住(zhu)房(fang)不需子女(nv)(nv)繼承或(huo)無子女(nv)(nv)繼承的(de)中(zhong)低收(shou)入者；大(da)中(zhong)城市(shi)退休后追求高品質(zhi)生活(huo)的(de)中(zhong)等(deng)水(shui)平收(shou)入者。

3、售后返租

適合人群：大中城(cheng)市(shi)僅擁有一(yi)套住(zhu)房(fang)且該住(zhu)房(fang)不(bu)需子(zi)女繼承或無子(zi)女繼承的(de)中低收入(ru)者；大中城(cheng)市(shi)退(tui)休(xiu)后追求高品質生活但不(bu)愿意搬離(li)原住(zhu)處(chu)的(de)中等(deng)水平收入(ru)者。

4、倒按揭

適合人(ren)群：大中(zhong)城市(shi)(shi)擁有住(zhu)房且該住(zhu)房不(bu)需子女(nv)繼承或無子女(nv)繼承的(de)中(zhong)低收(shou)入者(zhe)；大中(zhong)城市(shi)(shi)退休后追(zhui)求高(gao)品質(zhi)生活的(de)中(zhong)高(gao)水平收(shou)入者(zhe)。

五、以房養老的條件

1、自有(you)(you)住房(fang)并擁(yong)有(you)(you)完全產權。養(yang)老家(jia)庭必須對其居(ju)住的(de)房(fang)屋擁(yong)有(you)(you)完全的(de)產權，才有(you)(you)權也才有(you)(you)可能(neng)對該房(fang)屋做(zuo)出售、出租或(huo)轉讓的(de)處置。

2、獨(du)立住房。在(zai)以房養老模(mo)式中，只(zhi)有老年父母與子女(nv)分開居住，該(gai)模(mo)式才有可(ke)(ke)能得以運作(zuo)，否則，老人亡故后，子女(nv)便無處可(ke)(ke)居。

3、經濟狀況(kuang)適中。當(dang)老(lao)年人(ren)的(de)經濟物(wu)質基礎甚為(wei)(wei)雄厚時，就不會也不必考(kao)慮(lv)用房(fang)產養老(lao);而老(lao)人(ren)的(de)經濟物(wu)質條件較差，或者沒有自(zi)己獨立(li)的(de)房(fang)屋(wu)，或者房(fang)屋(wu)的(de)價值過低，也很難(nan)指望將其作為(wei)(wei)自(zi)己養老(lao)的(de)資本。

4、地(di)處(chu)城(cheng)市(shi)(shi)或城(cheng)郊(jiao)。老(lao)人身居城(cheng)市(shi)(shi)或城(cheng)郊(jiao)，尤其是欣(xin)欣(xin)向(xiang)(xiang)榮、經(jing)濟(ji)快速增長的城(cheng)市(shi)(shi)或城(cheng)郊(jiao)，住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)的價值(zhi)很高，且在不(bu)斷(duan)增值(zhi)之(zhi)中，住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)的變現(xian)轉讓也較為容易(yi)，適(shi)合房(fang)(fang)屋(wu)反(fan)向(xiang)(xiang)抵押貸(dai)款養(yang)老(lao)。但如果住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)地(di)處(chu)農村，或經(jing)濟(ji)發(fa)展緩慢，增值(zhi)幅度不(bu)大的不(bu)發(fa)達地(di)區，因價值(zhi)低、不(bu)易(yi)變現(xian)等(deng)，將很難適(shi)用(yong)這一模式。需(xu)要強(qiang)調的是，房(fang)(fang)屋(wu)反(fan)向(xiang)(xiang)抵押貸(dai)款養(yang)老(lao)方式尤其適(shi)合有獨立產權房(fang)(fang)的、沒有直接繼承(cheng)人的、中低收入水平的城(cheng)市(shi)(shi)老(lao)人。

六、以房養老形式有哪些

1、子女(nv)養老，房產(chan)由子女(nv)繼承(cheng)；

2、撫養人養老，房產由(you)撫養人繼承(cheng)；

3、租出(chu)大房(fang)再(zai)租入小房(fang)，用房(fang)租差(cha)價款養老；

4、將房子出租出售，自(zi)己(ji)住老年公寓，用租金或售房款養老；

5、售(shou)出大房，換(huan)購小(xiao)房，用差價款養(yang)老；

6、將住房出售，再租回原住房，用該(gai)筆款項(xiang)交納房租和養老；

7、將房(fang)屋(wu)(wu)抵(di)押給(gei)有資質的銀行、保(bao)險(xian)公司等機(ji)構，每個月(yue)從該機(ji)構取得貸款作(zuo)為養(yang)老金，老人繼續在原房(fang)屋(wu)(wu)居住，去世后(hou)則(ze)用該住房(fang)歸還(huan)貸款。

七、以房養老面臨哪些問題

1、觀念障礙

中(zhong)國(guo)人(ren)的傳統是(shi)“但存(cun)方寸地，留(liu)于子(zi)(zi)孫耕”。老人(ren)將(jiang)自己的房產抵押出(chu)(chu)去而無法留(liu)給子(zi)(zi)女(nv)，這(zhe)樣(yang)的現實(shi)，國(guo)人(ren)恐怕(pa)一(yi)下(xia)子(zi)(zi)難以接受。在當前經濟還不(bu)(bu)怎(zen)么發(fa)達、貧富差(cha)距(ju)還比較大的情況下(xia)，許多老百姓辛(xin)苦一(yi)輩子(zi)(zi)也(ye)難以攢下(xia)一(yi)套房子(zi)(zi)，到老了，卻又不(bu)(bu)得不(bu)(bu)將(jiang)房子(zi)(zi)抵押給銀行，以貸款養(yang)老，這(zhe)怎(zen)么都讓人(ren)感覺銀行似乎在“搶錢(qian)”。有評論者指出(chu)(chu)，“以房養(yang)老”折射出(chu)(chu)的是(shi)中(zhong)低收入群(qun)體深(shen)深(shen)的無奈。

2、法治環境

評(ping)估(gu)(gu)(gu)不(bu)規范，公(gong)正(zheng)難保(bao)證。“以(yi)房(fang)養老”需要透明、公(gong)正(zheng)的(de)(de)法治(zhi)(zhi)環境。“以(yi)房(fang)養老”牽(qian)涉到房(fang)地產(chan)業、金融業、社會保(bao)障、保(bao)險以(yi)及(ji)相關政府部(bu)門，對(dui)這(zhe)些領域的(de)(de)運作(zuo)質量要求相當高(gao)。如何保(bao)證這(zhe)些行(xing)業、部(bu)門公(gong)平、公(gong)正(zheng)地經營、管理(li)和執(zhi)法，在當前法治(zhi)(zhi)不(bu)健全(quan)的(de)(de)條件下是個(ge)極大的(de)(de)挑(tiao)戰。就拿房(fang)地產(chan)評(ping)估(gu)(gu)(gu)來說，由(you)于起步較(jiao)晚，中(zhong)國房(fang)地產(chan)評(ping)估(gu)(gu)(gu)機構還極不(bu)規范，不(bu)但(dan)整體素質偏低，而且市場存在惡性競爭，有爭議(yi)的(de)(de)評(ping)估(gu)(gu)(gu)結果(guo)，尤其對(dui)于弱勢群體來說，更難以(yi)得到及(ji)時、公(gong)正(zheng)、合(he)理(li)的(de)(de)處理(li)。

3、產權問題

70年是大(da)限，之后(hou)怎(zen)么辦？有網友指出，在中國(guo)買房(fang)子(zi)，不(bu)像在美(mei)國(guo)，買過來的(de)(de)房(fang)子(zi)就是私有財產(chan)，永遠都神(shen)圣(sheng)不(bu)可侵犯了。基于目前的(de)(de)地(di)(di)權制度，我(wo)們(men)對(dui)住宅的(de)(de)使(shi)(shi)用權只有70年。根據《房(fang)地(di)(di)產(chan)管(guan)理法》，土(tu)(tu)地(di)(di)使(shi)(shi)用權的(de)(de)續(xu)期必須重(zhong)新(xin)批準(zhun)，重(zhong)新(xin)繳納土(tu)(tu)地(di)(di)出讓金，否則(ze)土(tu)(tu)地(di)(di)使(shi)(shi)用權及其附(fu)著的(de)(de)建筑物(wu)，都將被(bei)政府(fu)無償收回。也就是說，我(wo)們(men)無法“買斷(duan)”任何一間(jian)房(fang)屋。在這種情況下(xia)，怎(zen)么去大(da)面積(ji)地(di)(di)推廣住房(fang)反抵押貸(dai)款?

4、購買力問題

房(fang)(fang)價飛(fei)漲(zhang)，百姓難承受。以房(fang)(fang)養老的(de)前提(ti)是(shi)大家手里(li)有(you)房(fang)(fang)子，可(ke)近年來房(fang)(fang)價非理(li)性的(de)上(shang)漲(zhang)已經大大超出(chu)了(le)百姓的(de)承受能(neng)力，目前，中國城鎮的(de)人均(jun)年收入也不過(guo)是(shi)萬(wan)把塊錢，在(zai)城里(li)買套能(neng)住的(de)房(fang)(fang)子最少也要(yao)四(si)五十萬(wan)(郊區便宜(yi)點但還得配車，更不現實)，如果現在(zai)人到中年，即使不吃不喝到60歲(sui)也還不上(shang)貸款，60歲(sui)之后(hou)人養房(fang)(fang)都(dou)成問題，別說房(fang)(fang)養人了(le)。