一、以房養老政策是什么?

以(yi)房(fang)(fang)養老也被稱(cheng)為住房(fang)(fang)反向抵(di)押(ya)貸(dai)款(kuan)(kuan)或者倒按(an)揭。投(tou)保(bao)人將房(fang)(fang)屋產權作抵(di)押(ya)，按(an)月從保(bao)險(xian)公司領取現金直到身故，相當于保(bao)險(xian)公司通過分期付款(kuan)(kuan)（按(an)月支(zhi)付）的(de)形式，收買投(tou)保(bao)人的(de)房(fang)(fang)屋產權，類似于把住房(fang)(fang)抵(di)押(ya)貸(dai)款(kuan)(kuan)反過來做。

二、以房養老的好處

該圖片由注冊用戶"仰望星空"提供，版權聲明反饋

以房養老政策的好處包括有效補償老年生活、它可以有效解除老年人對生活沒有保障(zhang)的擔(dan)心(xin)、可(ke)以讓(rang)老(lao)年人增強(qiang)生活自信，保持社(she)會尊(zun)重、可(ke)以保護弱勢群體，有利于社(she)會穩定、實行遺產(chan)稅后，可(ke)以依法避稅。

三、以房養老的缺點

1、不利于家庭關系的穩定，容易引發代際矛盾

中國人(ren)(ren)的(de)(de)(de)關念(nian)就是(shi)養(yang)兒防(fang)老，子(zi)(zi)女(nv)有(you)義務(wu)贍養(yang)父母，而(er)(er)子(zi)(zi)女(nv)也(ye)要(yao)繼承父母的(de)(de)(de)財(cai)產(chan)(chan)。受(shou)中國傳統家庭觀(guan)念(nian)的(de)(de)(de)影(ying)響，人(ren)(ren)們普遍認(ren)為子(zi)(zi)女(nv)應(ying)該照顧老年(nian)(nian)人(ren)(ren)的(de)(de)(de)晚年(nian)(nian)生活，而(er)(er)老人(ren)(ren)的(de)(de)(de)所(suo)有(you)財(cai)產(chan)(chan)，在其去世后(hou)也(ye)理(li)應(ying)歸子(zi)(zi)女(nv)所(suo)有(you)。但是(shi)“以房養(yang)老”的(de)(de)(de)模式打(da)破(po)了傳統的(de)(de)(de)家庭關系(xi)，使老年(nian)(nian)人(ren)(ren)將自己的(de)(de)(de)產(chan)(chan)權房抵押換取一定數額的(de)(de)(de)養(yang)老金，在其去世后(hou)住(zhu)宅歸金融機構所(suo)有(you)。這種情況極容易引發子(zi)(zi)女(nv)對父母的(de)(de)(de)不(bu)(bu)滿(man)，導致家庭矛盾(dun)，總體上不(bu)(bu)利于整個社會的(de)(de)(de)和(he)諧穩定。

2、以房養老的不確定性使交易雙方都承擔很大的風險

任何交易都(dou)有(you)風險(xian)，以房(fang)(fang)養(yang)(yang)老(lao)(lao)這種方式也是有(you)風險(xian)的(de)(de)(de)。房(fang)(fang)屋(wu)(wu)價(jia)(jia)格(ge)的(de)(de)(de)波動性和人生壽命長短(duan)的(de)(de)(de)不確定性是以房(fang)(fang)養(yang)(yang)老(lao)(lao)產(chan)品面(mian)(mian)臨兩個主要(yao)的(de)(de)(de)風險(xian)。如果(guo)房(fang)(fang)屋(wu)(wu)價(jia)(jia)格(ge)上漲(zhang)，金(jin)(jin)融(rong)機(ji)構(gou)收獲頗豐，但是老(lao)(lao)年人從(cong)金(jin)(jin)融(rong)機(ji)構(gou)獲得(de)的(de)(de)(de)養(yang)(yang)老(lao)(lao)金(jin)(jin)收入將(jiang)小于抵押產(chan)權房(fang)(fang)之(zhi)前(qian)房(fang)(fang)屋(wu)(wu)本身所能(neng)獲得(de)的(de)(de)(de)收益，這就造(zao)成老(lao)(lao)年人承擔一定的(de)(de)(de)價(jia)(jia)值(zhi)風險(xian)。如果(guo)房(fang)(fang)屋(wu)(wu)價(jia)(jia)格(ge)下跌，金(jin)(jin)融(rong)機(ji)構(gou)將(jiang)面(mian)(mian)臨巨大的(de)(de)(de)貶(bian)值(zhi)風險(xian)。而要(yao)讓房(fang)(fang)價(jia)(jia)十(shi)幾(ji)年甚至幾(ji)十(shi)年保持平穩(wen)，一成不變的(de)(de)(de)狀態是很難的(de)(de)(de)。

3、導致抵押貸款融資機構管理和發展的混亂

以房(fang)(fang)(fang)養(yang)(yang)老(lao)(lao)要有(you)(you)一個機構來為老(lao)(lao)年(nian)(nian)人做房(fang)(fang)(fang)屋抵(di)押(ya)，來支付老(lao)(lao)年(nian)(nian)人每月的(de)(de)(de)(de)養(yang)(yang)老(lao)(lao)金。“以房(fang)(fang)(fang)養(yang)(yang)老(lao)(lao)”的(de)(de)(de)(de)推(tui)行(xing)包括三種模式(shi)(shi)：公積(ji)金管理(li)中心(xin)模式(shi)(shi)，銀(yin)行(xing)、保險公司等金融(rong)機構模式(shi)(shi)，養(yang)(yang)老(lao)(lao)機構模式(shi)(shi)。但是公積(ji)金管理(li)中心(xin)沒有(you)(you)買賣和租賃房(fang)(fang)(fang)屋的(de)(de)(de)(de)職能(neng)，金融(rong)機構不能(neng)將保險資(zi)金投資(zi)不動產并進(jin)行(xing)“混業(ye)經營”，養(yang)(yang)老(lao)(lao)機構能(neng)否提供與(yu)老(lao)(lao)年(nian)(nian)人房(fang)(fang)(fang)產價值相符的(de)(de)(de)(de)服務有(you)(you)待(dai)考究(jiu)。這些問(wen)題都(dou)阻礙著以房(fang)(fang)(fang)養(yang)(yang)老(lao)(lao)方式(shi)(shi)的(de)(de)(de)(de)實(shi)(shi)施，三家機構中的(de)(de)(de)(de)任何一家實(shi)(shi)施以房(fang)(fang)(fang)養(yang)(yang)老(lao)(lao)都(dou)會(hui)涉及到國家政(zheng)策(ce)不允許的(de)(de)(de)(de)領(ling)域，最終損害老(lao)(lao)年(nian)(nian)人的(de)(de)(de)(de)利益。

四、以房養老模式

1、租售換養

適合人群：城(cheng)市居(ju)民擁有1套以上住房且該住房不(bu)需子女(nv)繼承或無(wu)子女(nv)繼承的(de)中(zhong)低收入者；城(cheng)市居(ju)民對住房有較高(gao)升值預期、追(zhui)求(qiu)退休后高(gao)品質生活的(de)中(zhong)高(gao)收入者。

2、以大換小

適(shi)合人群：大(da)中(zhong)城(cheng)(cheng)市僅擁有1套較大(da)住房且該(gai)住房不需子(zi)女繼承或無子(zi)女繼承的中(zhong)低收入(ru)(ru)者；大(da)中(zhong)城(cheng)(cheng)市退休后追求高品質生活(huo)的中(zhong)等水平(ping)收入(ru)(ru)者。

3、售后返租

適合人(ren)群：大中(zhong)(zhong)(zhong)城市(shi)僅擁有一(yi)套(tao)住房且該住房不(bu)需(xu)子(zi)女(nv)繼承或無子(zi)女(nv)繼承的中(zhong)(zhong)(zhong)低收入(ru)者；大中(zhong)(zhong)(zhong)城市(shi)退休后追求高(gao)品質生活但不(bu)愿意搬離原住處的中(zhong)(zhong)(zhong)等水平收入(ru)者。

4、倒按揭

適(shi)合人群：大中(zhong)城市擁有(you)住(zhu)房(fang)且該住(zhu)房(fang)不需子女繼承(cheng)(cheng)或無子女繼承(cheng)(cheng)的中(zhong)低收入者(zhe)(zhe)；大中(zhong)城市退休后追求高品質生(sheng)活(huo)的中(zhong)高水平(ping)收入者(zhe)(zhe)。

五、以房養老的條件

1、自有住房并擁有完(wan)全產(chan)權。養老家庭(ting)必須(xu)對(dui)其居住的房屋(wu)擁有完(wan)全的產(chan)權，才有權也才有可能(neng)對(dui)該房屋(wu)做出售、出租或(huo)轉讓的處(chu)置(zhi)。

2、獨立(li)住房。在以(yi)房養(yang)老(lao)模式中，只有(you)老(lao)年(nian)父母與子女分開居住，該模式才有(you)可能得以(yi)運作，否則(ze)，老(lao)人亡故后(hou)，子女便無(wu)處可居。

3、經濟狀況適中。當老年(nian)人的(de)(de)經濟物(wu)質(zhi)基(ji)礎甚為雄厚時，就(jiu)不會也(ye)(ye)不必考慮(lv)用房產養老;而老人的(de)(de)經濟物(wu)質(zhi)條件較(jiao)差，或(huo)者(zhe)沒有自己(ji)獨立(li)的(de)(de)房屋，或(huo)者(zhe)房屋的(de)(de)價值過低，也(ye)(ye)很難指望(wang)將其作為自己(ji)養老的(de)(de)資本。

4、地(di)處城(cheng)(cheng)市或城(cheng)(cheng)郊(jiao)。老(lao)(lao)人身居城(cheng)(cheng)市或城(cheng)(cheng)郊(jiao)，尤(you)其是欣欣向榮、經(jing)濟快速增(zeng)長的(de)城(cheng)(cheng)市或城(cheng)(cheng)郊(jiao)，住房(fang)的(de)價值(zhi)很(hen)高，且在(zai)不(bu)斷增(zeng)值(zhi)之中，住房(fang)的(de)變現轉讓也較為容易，適合房(fang)屋反(fan)向抵押貸款養老(lao)(lao)。但如果住房(fang)地(di)處農村，或經(jing)濟發展緩慢(man)，增(zeng)值(zhi)幅度不(bu)大(da)的(de)不(bu)發達(da)地(di)區，因價值(zhi)低(di)、不(bu)易變現等，將很(hen)難適用這一模式。需要強調的(de)是，房(fang)屋反(fan)向抵押貸款養老(lao)(lao)方式尤(you)其適合有獨(du)立產(chan)權(quan)房(fang)的(de)、沒(mei)有直接繼承人的(de)、中低(di)收(shou)入水平的(de)城(cheng)(cheng)市老(lao)(lao)人。

六、以房養老形式有哪些

1、子女(nv)養老，房產由子女(nv)繼承(cheng)；

2、撫(fu)養(yang)人養(yang)老，房產由撫(fu)養(yang)人繼承；

3、租(zu)出大房(fang)(fang)再租(zu)入小房(fang)(fang)，用房(fang)(fang)租(zu)差價款養老；

4、將房(fang)子出租(zu)出售，自己住老年公(gong)寓，用(yong)租(zu)金或售房(fang)款養老；

5、售出大房(fang)，換(huan)購小房(fang)，用差價款養老；

6、將住(zhu)房出售，再租回原住(zhu)房，用該(gai)筆款(kuan)項交納(na)房租和養老；

7、將房屋抵押給有資質的銀行、保險公司等機構，每個月從該(gai)機構取得貸款(kuan)作(zuo)為養老(lao)金，老(lao)人繼續在原(yuan)房屋居住，去世后則用該(gai)住房歸還貸款(kuan)。

七、以房養老面臨哪些問題

1、觀念障礙

中國(guo)人的(de)傳統(tong)是“但存方寸地，留(liu)于(yu)子(zi)孫耕”。老(lao)(lao)人將自己的(de)房產抵(di)押出(chu)去而(er)無法留(liu)給(gei)子(zi)女(nv)，這樣的(de)現實，國(guo)人恐怕一下子(zi)難以接(jie)受。在(zai)當前經濟還不(bu)怎么發達、貧富差(cha)距還比較大(da)的(de)情況下，許多老(lao)(lao)百姓辛苦一輩子(zi)也難以攢下一套房子(zi)，到老(lao)(lao)了，卻又不(bu)得(de)不(bu)將房子(zi)抵(di)押給(gei)銀行，以貸款養(yang)(yang)老(lao)(lao)，這怎么都讓人感覺銀行似乎在(zai)“搶錢”。有評論者(zhe)指出(chu)，“以房養(yang)(yang)老(lao)(lao)”折射(she)出(chu)的(de)是中低收入群體深深的(de)無奈(nai)。

2、法治環境

評(ping)(ping)估不(bu)(bu)(bu)規范(fan)(fan)，公(gong)正難(nan)保(bao)證。“以房(fang)(fang)養老(lao)”需要透明、公(gong)正的(de)(de)法治環(huan)境。“以房(fang)(fang)養老(lao)”牽涉到(dao)房(fang)(fang)地(di)產(chan)業(ye)、金融(rong)業(ye)、社會保(bao)障、保(bao)險以及(ji)相(xiang)關(guan)政府部(bu)(bu)門，對這(zhe)些領域的(de)(de)運作質(zhi)量要求相(xiang)當(dang)高(gao)。如(ru)何保(bao)證這(zhe)些行業(ye)、部(bu)(bu)門公(gong)平(ping)、公(gong)正地(di)經營、管理和執法，在當(dang)前法治不(bu)(bu)(bu)健全(quan)的(de)(de)條件下是個極大的(de)(de)挑戰。就拿房(fang)(fang)地(di)產(chan)評(ping)(ping)估來說，由(you)于起步較晚，中國房(fang)(fang)地(di)產(chan)評(ping)(ping)估機構還極不(bu)(bu)(bu)規范(fan)(fan)，不(bu)(bu)(bu)但整體素(su)質(zhi)偏低，而(er)且市場存在惡(e)性競爭，有爭議的(de)(de)評(ping)(ping)估結果，尤其對于弱勢群(qun)體來說，更(geng)難(nan)以得(de)到(dao)及(ji)時、公(gong)正、合理的(de)(de)處理。

3、產權問題

70年(nian)是(shi)(shi)(shi)大限，之后怎(zen)么辦？有網友指(zhi)出，在(zai)(zai)中國買(mai)房(fang)子，不像在(zai)(zai)美國，買(mai)過來(lai)的(de)房(fang)子就是(shi)(shi)(shi)私有財(cai)產，永(yong)遠(yuan)都(dou)神(shen)圣不可侵犯了(le)。基于目前(qian)的(de)地(di)(di)(di)權(quan)制度，我們(men)對住宅的(de)使用權(quan)只有70年(nian)。根據《房(fang)地(di)(di)(di)產管理法》，土(tu)地(di)(di)(di)使用權(quan)的(de)續期必須重(zhong)新(xin)批準，重(zhong)新(xin)繳納土(tu)地(di)(di)(di)出讓金，否則土(tu)地(di)(di)(di)使用權(quan)及其附著的(de)建筑物，都(dou)將被政府(fu)無償收回。也就是(shi)(shi)(shi)說，我們(men)無法“買(mai)斷”任何一間房(fang)屋。在(zai)(zai)這種情況(kuang)下(xia)，怎(zen)么去大面積地(di)(di)(di)推廣(guang)住房(fang)反抵押貸款?

4、購買力問題

房(fang)價飛(fei)漲，百姓難承受。以房(fang)養(yang)老的(de)(de)前(qian)(qian)提是(shi)大(da)家手里(li)有房(fang)子(zi)，可近年來(lai)房(fang)價非理性的(de)(de)上漲已經大(da)大(da)超出了百姓的(de)(de)承受能(neng)力，目前(qian)(qian)，中(zhong)國城(cheng)鎮的(de)(de)人均年收(shou)入也(ye)不(bu)過是(shi)萬(wan)把塊(kuai)錢，在(zai)城(cheng)里(li)買套能(neng)住的(de)(de)房(fang)子(zi)最(zui)少也(ye)要四五十(shi)萬(wan)(郊區(qu)便宜點但還(huan)得配車(che)，更不(bu)現實(shi))，如(ru)果(guo)現在(zai)人到(dao)中(zhong)年，即使不(bu)吃不(bu)喝到(dao)60歲(sui)也(ye)還(huan)不(bu)上貸(dai)款(kuan)，60歲(sui)之后人養(yang)房(fang)都成問題，別說(shuo)房(fang)養(yang)人了。