一、長租房公寓租金價格高的原因是什么

1、長租(zu)(zu)公寓的租(zu)(zu)金普(pu)遍要比周邊同類型個人房源租(zu)(zu)金高(gao)一(yi)、二成(cheng)。而(er)長租(zu)(zu)公寓的高(gao)租(zu)(zu)金，在(zai)一(yi)定程度上與其白領(ling)客(ke)群定位(wei)有很大關系。從租(zu)(zu)戶的角(jiao)度來(lai)看，月(yue)收入(ru)在(zai)1.5萬元以上者，對公寓租金價格的敏感度實際并不高。因此長租(zu)公寓的整體租(zu)金較(jiao)同(tong)類出租(zu)房屋高并不(bu)難理解，因為其主要面對的是注重租(zu)住體驗的年輕白(bai)領，他(ta)們(men)有較(jiao)強的租(zu)金承(cheng)受能力。

2、品牌(pai)公寓提供了(le)各種硬件和軟(ruan)性的配套，而且租住(zhu)的客戶也是(shi)經過篩選，其實(shi)是(shi)物(wu)超所值的。長租公寓(yu)提供的精細(xi)化服務，如管家服務、免費(fei)健身房等(deng)等(deng)，都(dou)是需要成本的，而這些往(wang)往(wang)也都(dou)是白(bai)領租客所看(kan)重的。

3、找房難、價格(ge)不透明、高中(zhong)介費(fei)、無(wu)服(fu)務(wu)等等，恐怕是大部(bu)分(fen)租戶必(bi)須(xu)要(yao)面對(dui)的(de)租房痛點，而一些長租公寓無(wu)中(zhong)介費(fei)、管家服(fu)務(wu)、提供公共空間等，很好(hao)地解(jie)決了這些痛點，這也成為它(ta)們受到租客歡迎的(de)重要(yao)原因(yin)。

長租公寓的價格雖然(ran)比市場要高(gao)，但是(shi)綜合對比環境和(he)服務(wu)，這個(ge)溢(yi)價可以接受。

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二、長租公寓“租金貸”是什么

1、租金貸是一種消費信貸業務，這是其一般性。

租(zu)(zu)金貸又名租(zu)(zu)房分期，是以(yi)租(zu)(zu)客作為借(jie)款人，向銀行等金融機構申(shen)請個人消費(fei)借(jie)款，借(jie)款用(yong)途(tu)指定用(yong)于(yu)借(jie)款人承(cheng)租(zu)(zu)某一(yi)租(zu)(zu)賃用(yong)房的個人消費(fei)信(xin)貸。

借款(kuan)金額(e)往往是(shi)租(zu)客11個月(yue)的(de)(de)租(zu)(zu)(zu)金總(zong)和(he)(he)，還款(kuan)方式為等(deng)額本息(xi)。在(zai)實操中，租(zu)(zu)(zu)客(ke)借款(kuan)所(suo)產生的(de)(de)利(li)(li)息(xi)往(wang)往(wang)由長租(zu)(zu)(zu)公寓承擔，所(suo)以，租(zu)(zu)(zu)客(ke)不用承擔和(he)(he)支付利(li)(li)息(xi)，其(qi)每月(yue)還款(kuan)金額等(deng)同于租(zu)(zu)(zu)房(fang)月(yue)租(zu)(zu)(zu)金額，即(ji)租(zu)(zu)(zu)金貸不增(zeng)加租(zu)(zu)(zu)客(ke)的(de)(de)租(zu)(zu)(zu)房(fang)成本。另(ling)外(wai)，租(zu)(zu)(zu)金貸的(de)(de)擔保(bao)方式往(wang)往(wang)為租(zu)(zu)(zu)賃用房(fang)的(de)(de)提(ti)供者(zhe)即(ji)長租(zu)(zu)(zu)公寓進行連帶(dai)擔保(bao)。

2、租金貸是一種以遞延服務為借款用途的消費信貸業務，具有其特殊性。

分析租金貸的交易(yi)結(jie)構，除了具備一般消費(fei)信貸產品的屬性以外，也有其特(te)殊(shu)性。

其一是借款(kuan)人（即(ji)租(zu)客）向金(jin)融(rong)機構申請借款(kuan)用于消費(fei)(fei)的(de)(de)商(shang)品(pin)，不是有型(xing)的(de)(de)可以直接拿走的(de)(de)商(shang)品(pin)，而(er)是一種無(wu)形的(de)(de)商(shang)品(pin)，即(ji)房屋出租(zu)服(fu)務(wu)。其二，這(zhe)種消費(fei)(fei)的(de)(de)無(wu)形商(shang)品(pin)不是在購買后的(de)(de)當即(ji)一次性消費(fei)(fei)完結的(de)(de)，租(zu)房服(fu)務(wu)需要(yao)在后續租(zu)賃合(he)約期內由長租(zu)公寓持(chi)續不斷的(de)(de)提供，是一種遞延服(fu)務(wu)性商(shang)品(pin)。

三、租金貸的價值

金(jin)融的(de)(de)本質(zhi)是資金(jin)在時間和空(kong)間的(de)(de)配置，租金(jin)貸沒(mei)有偏(pian)離這樣的(de)(de)本質(zhi)，良(liang)好開展(zhan)的(de)(de)租金(jin)貸，對租客(ke)、長租公(gong)寓和金(jin)融機構都(dou)具有較高的(de)(de)價值。

1是對租客而言。在沒有租金貸產品情(qing)況下，一般(ban)是押一付三，以杭州平均1800元(yuan)/間月的租金價格測算，租客在(zai)簽約時需要一次(ci)性支付押金加三個(ge)月租金合計7200元，在后續每季度需要支付5400元。

而有了租金(jin)貸產品之后，租客在簽約時只需支付一(yi)個(ge)月(yue)押(ya)金(jin)加(jia)一(yi)個(ge)月(yue)租金(jin)合計3600元(yuan)，在后續每月支付(fu)1800元。租(zu)客(ke)通過(guo)該產(chan)品實現了輕松月付(fu)，減輕了一下子支付(fu)高額款項的壓力，且借款利息(xi)不(bu)用(yong)自己承(cheng)擔(dan)，不(bu)增(zeng)加任何成本。

2是對長租公寓。在沒有租金貸產品的情況下，往往采用押一付三(san)的出租方式，一份12個(ge)月的房屋(wu)出租業務，要(yao)分(fen)四次回款，分(fen)別是簽約時7200元、第二季度(du)5400元(yuan)、第三季度5400元(yuan)、第四季度5400元。

而有了(le)租金(jin)貸產(chan)品(pin)之后，由于金(jin)融機構信貸資金(jin)的支持(chi)，其在與租客簽約的當日可獲得租客支付的一個月(yue)押金(jin)和一個月(yue)租金(jin)即3600元，次日會獲得金融機構發(fa)放的11月(yue)租金貸款項(xiang)19800元(yuan)（往(wang)往(wang)扣除長租公寓代繳的利息）。

可見，通(tong)過租(zu)金貸產品，長租(zu)公寓雖然代為承擔了一些利息，但實(shi)現了未來應收租(zu)金的快速(su)回籠，加(jia)快了現金流。

3是對金融機構而言。如上所(suo)述，房屋租賃(lin)市(shi)場是一(yi)個萬億級別的市(shi)場，以租房為標的的消費信貸也是金融機構一(yi)個重要的市(shi)場機遇。相(xiang)比(bi)較于(yu)3C分期等(deng)有形的(de)商(shang)品(pin)，無形服務的(de)租房分期，從某種程度上更容易(yi)把(ba)控風(feng)險，因為對借款人而言(yan)，這(zhe)種商(shang)品(pin)拿不走、搬不動、也(ye)無法(fa)變現。

同時，目前主流(liu)租金貸的綜合收益(yi)率在(zai)年(nian)化(hua)13%左右，對(dui)金(jin)融機構而(er)言，也是(shi)不低(di)的收益率。場景、風(feng)險(xian)和收益三者考量，租金(jin)貸都是(shi)一款不錯的個(ge)人(ren)消費信(xin)貸產品。

四、當前租金貸的主要風險

如(ru)果說(shuo)2017年是我國長(chang)租(zu)公寓發展的元年，那么，2018年則是長租公寓風(feng)險暴露年。目前租金貸主要(yao)的風(feng)險在于：

1、租(zu)客在不知(zhi)情(qing)的情(qing)況下辦理(li)了(le)租(zu)金貸。

個(ge)別長租公(gong)寓和金融機構為了追求貸款申(shen)請過程的“極(ji)簡”、“無感”體驗，省(sheng)略了很多告知和確認流程，導致租(zu)客在自己不知情(qing)的(de)情(qing)況(kuang)下，申(shen)請了租(zu)金貸借款(kuan)。本來只(zhi)是一名普普通(tong)通(tong)的(de)租(zu)客，卻在租(zu)房時(shi)不知不覺變成了某金融機構的(de)借款(kuan)人。

2、租金(jin)貸資金(jin)流(liu)出長(chang)租公寓主業。

長租公寓通過租金貸這一(yi)金融產品，能(neng)夠快速(su)、提前、有效地(di)回籠未來(lai)應收租金。

但(dan)解剖長(chang)租(zu)公寓的基本(ben)盈利模式，他也有很多未來應(ying)付款(kuan)項需要支(zhi)出，最主(zhu)要的就是(shi)向業(ye)主(zhu)支(zhi)付租(zu)金、對房(fang)屋進行改造優化的硬裝、軟裝和家電等費用(yong)，以及(ji)支(zhi)付員工(gong)(gong)工(gong)(gong)資。但(dan)個別長(chang)租(zu)公寓卻將這些提前收取的未來應(ying)收租(zu)金挪(nuo)作他用(yong)，流出長(chang)租(zu)公寓這個基本(ben)業(ye)態。

3、個別長租公(gong)寓(yu)融資杠桿過大。

目前，市場(chang)上的(de)個別(bie)長租(zu)公寓實繳資本較低，但通過(guo)租(zu)金(jin)貸、應收(shou)(shou)租(zu)金(jin)保(bao)理、收(shou)(shou)房(fang)貸、裝(zhuang)修貸等產(chan)品的(de)疊加使(shi)用，使(shi)其融(rong)(rong)資杠(gang)桿已(yi)經非常巨大，一房(fang)多(duo)融(rong)(rong)、多(duo)頭融(rong)(rong)資時有(you)發(fa)生。出租(zu)率一旦降低、或者哪一款金(jin)融(rong)(rong)產(chan)品的(de)持續(xu)性發(fa)生中斷，都(dou)隨時有(you)可能使(shi)整(zheng)個公司的(de)資金(jin)鏈(lian)發(fa)生斷裂。

4、存在租(zu)客(ke)借(jie)了錢卻(que)無房(fang)可租(zu)的(de)嚴重后果。

長(chang)租(zu)(zu)(zu)公寓運營的房源往(wang)往(wang)通過業主出租(zu)(zu)(zu)（包租(zu)(zu)(zu)關系）或(huo)者委托其(qi)出租(zu)(zu)(zu)（委托代理關系）所獲得，而租(zu)(zu)(zu)房這(zhe)種(zhong)商品是拿不(bu)走(zou)且需要(yao)在(zai)租(zu)(zu)(zu)期(qi)內持(chi)續(xu)提供的服務，這(zhe)樣就給了(le)業主在(zai)長(chang)租(zu)(zu)(zu)公寓與其(qi)發生(sheng)糾(jiu)紛時，可以(yi)清退租(zu)(zu)(zu)客終止(zhi)出租(zu)(zu)(zu)的機(ji)會(hui)。

加之，同一套房子的(de)租賃權天(tian)然地次于業主(zhu)對房子的(de)產權，這樣(yang)也給業主(zhu)繞過長(chang)租公寓(yu)直接與租客發(fa)生糾紛提(ti)供了更大的(de)可能。

這也(ye)是目前幾個暴雷的長租(zu)(zu)(zu)(zu)公寓產生(sheng)的最壞結果(guo)：租(zu)(zu)(zu)(zu)客向金融機(ji)構申(shen)請了貸款，長租(zu)(zu)(zu)(zu)公寓快速回籠了租(zu)(zu)(zu)(zu)金，但(dan)由于擴張過猛(meng)或者(zhe)流出主(zhu)業，導(dao)致沒有(you)向業主(zhu)及時(shi)支(zhi)付房租(zu)(zu)(zu)(zu)，業主(zhu)直接驅趕租(zu)(zu)(zu)(zu)客，租(zu)(zu)(zu)(zu)客承擔債務卻無房可租(zu)(zu)(zu)(zu)。