一、長租房公寓租金價格高的原因是什么

1、長租(zu)公(gong)寓(yu)的(de)租(zu)金(jin)普遍要(yao)比周邊同類型個(ge)人房源(yuan)租(zu)金(jin)高(gao)一(yi)、二成。而長租(zu)公(gong)寓(yu)的(de)高(gao)租(zu)金(jin)，在一(yi)定程度上與其白(bai)領(ling)客(ke)群(qun)定位有很大(da)關系(xi)。從租(zu)戶(hu)的(de)角(jiao)度來看，月收入(ru)在1.5萬元以上者，對公寓租金價格的敏感度實際并不高。因此長租(zu)(zu)公(gong)寓的整體(ti)租(zu)(zu)金較(jiao)同類(lei)出租(zu)(zu)房屋(wu)高并不(bu)難理解，因(yin)為其主要面對的是注重租(zu)(zu)住體(ti)驗的年輕(qing)白領(ling)，他們有較(jiao)強的租(zu)(zu)金承受能力(li)。

2、品牌(pai)公寓提(ti)供(gong)了(le)各(ge)種硬件(jian)和軟(ruan)性的(de)配(pei)套，而(er)且租住的(de)客戶也是經過(guo)篩選，其實是物超所值的(de)。長租公寓(yu)提供的精細化服務，如管家服務、免費健身房等(deng)等(deng)，都是(shi)需要成本的，而這些往往也(ye)都是(shi)白領(ling)租客所(suo)看重的。

3、找(zhao)房難(nan)、價格(ge)不透明、高中(zhong)介費(fei)、無服務等等，恐怕是大部分租戶必須要(yao)(yao)面對的租房痛點，而一些長(chang)租公寓無中(zhong)介費(fei)、管家服務、提供公共空間等，很(hen)好地解決了(le)這些痛點，這也成為它(ta)們受(shou)到租客歡迎的重要(yao)(yao)原因。

長(chang)租公寓的價(jia)格(ge)雖然比(bi)市場要高，但是綜(zong)合對比(bi)環境(jing)和服務，這(zhe)個溢價(jia)可以接受。

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二、長租公寓“租金貸”是什么

1、租金貸是一種消費信貸業務，這是其一般性。

租(zu)(zu)金貸又名租(zu)(zu)房分期(qi)，是(shi)以租(zu)(zu)客作為(wei)借(jie)(jie)款(kuan)人(ren)，向銀(yin)行等金融機構申請個人(ren)消費(fei)借(jie)(jie)款(kuan)，借(jie)(jie)款(kuan)用(yong)途指定用(yong)于借(jie)(jie)款(kuan)人(ren)承租(zu)(zu)某(mou)一租(zu)(zu)賃用(yong)房的(de)個人(ren)消費(fei)信貸。

借款金額往往是(shi)租客(ke)11個月的租(zu)(zu)金(jin)總和，還(huan)款方式為(wei)等額(e)本(ben)(ben)息。在實操中，租(zu)(zu)客借款所產(chan)生的利(li)息往(wang)往(wang)由(you)長租(zu)(zu)公寓(yu)(yu)承擔(dan)，所以，租(zu)(zu)客不用承擔(dan)和支付利(li)息，其每月還(huan)款金(jin)額(e)等同于租(zu)(zu)房(fang)月租(zu)(zu)金(jin)額(e)，即(ji)租(zu)(zu)金(jin)貸不增加(jia)租(zu)(zu)客的租(zu)(zu)房(fang)成本(ben)(ben)。另外，租(zu)(zu)金(jin)貸的擔(dan)保方式往(wang)往(wang)為(wei)租(zu)(zu)賃(lin)用房(fang)的提供者(zhe)即(ji)長租(zu)(zu)公寓(yu)(yu)進行連帶擔(dan)保。

2、租金貸是一種以遞延服務為借款用途的消費信貸業務，具有其特殊性。

分(fen)析租金貸的(de)交易(yi)結構，除(chu)了具備一般消(xiao)費信貸產品的(de)屬性(xing)以外，也有其特(te)殊性(xing)。

其一(yi)是(shi)借款人（即(ji)租客）向金融機構申請借款用于消費(fei)(fei)的(de)(de)商(shang)(shang)(shang)品，不(bu)是(shi)有型的(de)(de)可以直(zhi)接拿走的(de)(de)商(shang)(shang)(shang)品，而(er)是(shi)一(yi)種(zhong)無形(xing)的(de)(de)商(shang)(shang)(shang)品，即(ji)房(fang)屋出租服(fu)(fu)務(wu)。其二，這種(zhong)消費(fei)(fei)的(de)(de)無形(xing)商(shang)(shang)(shang)品不(bu)是(shi)在(zai)購買后的(de)(de)當即(ji)一(yi)次性消費(fei)(fei)完結的(de)(de)，租房(fang)服(fu)(fu)務(wu)需要在(zai)后續(xu)(xu)租賃(lin)合約期(qi)內由(you)長租公寓持(chi)續(xu)(xu)不(bu)斷的(de)(de)提供，是(shi)一(yi)種(zhong)遞延服(fu)(fu)務(wu)性商(shang)(shang)(shang)品。

三、租金貸的價值

金融(rong)的本質(zhi)是資(zi)金在時間(jian)和(he)空間(jian)的配置，租金貸(dai)沒有(you)偏離這樣的本質(zhi)，良好(hao)開展的租金貸(dai)，對租客、長租公寓和(he)金融(rong)機構都具有(you)較高(gao)的價值。

1是對租客而言。在沒有租金貸產品情(qing)況(kuang)下(xia)，一(yi)般(ban)是押一(yi)付三(san)，以杭(hang)州平(ping)均(jun)1800元/間月的租金價格(ge)測算，租客在簽約時需要一次性支付押金加三(san)個月租金合計7200元，在后續(xu)每季度需要(yao)支付5400元。

而有了(le)租金(jin)貸產品之后(hou)，租客在簽約時只(zhi)需支付一(yi)個月押金(jin)加一(yi)個月租金(jin)合計3600元(yuan)，在后(hou)續每月支(zhi)付1800元。租客通(tong)過該(gai)產品實現了輕(qing)松月付，減輕(qing)了一下子支付高(gao)額款項的壓力，且借款利息不用自己承擔(dan)，不增加任何成本。

2是對長租公寓。在沒有租金貸產(chan)品的情況下，往往采用押(ya)一付三的出租方式，一份(fen)12個(ge)月(yue)的房屋出租業務，要分四次回款，分別(bie)是簽約(yue)時7200元、第二(er)季度5400元、第三季度5400元、第四季度5400元(yuan)。

而有了租金貸產品之后，由(you)于金融機構信(xin)貸資(zi)金的支持，其在與租客簽約的當日可獲(huo)得(de)租客支付的一(yi)個月押金和(he)一(yi)個月租金即3600元，次日會獲(huo)得金融機構發(fa)放的11月租金(jin)貸款項19800元(yuan)（往往扣除長租公寓(yu)代繳的利息）。

可見，通過租(zu)金貸產(chan)品，長租(zu)公寓雖然(ran)代為承(cheng)擔了(le)一些利(li)息，但(dan)實現了(le)未來應收租(zu)金的快速回籠(long)，加快了(le)現金流。

3是對金融機構而言。如上所(suo)述，房(fang)屋租賃市(shi)(shi)場是一個萬億級別(bie)的(de)(de)市(shi)(shi)場，以租房(fang)為標的(de)(de)的(de)(de)消(xiao)費信貸也(ye)是金融機構一個重要的(de)(de)市(shi)(shi)場機遇。相比較(jiao)于3C分期(qi)等有形(xing)(xing)的商(shang)品，無(wu)形(xing)(xing)服(fu)務的租房分期(qi)，從(cong)某種程度上更(geng)容易把控(kong)風險，因為對(dui)借款人(ren)而言，這種商(shang)品拿不走、搬不動、也無(wu)法變現。

同時，目(mu)前(qian)主流租金(jin)貸(dai)的綜合收(shou)益率在年化13%左右，對金融機構而言(yan)，也(ye)是(shi)不低的收益率。場景、風險和收益三者考量，租金貸都是(shi)一款(kuan)不錯的個(ge)人消費信(xin)貸產品。

四、當前租金貸的主要風險

如(ru)果說2017年是(shi)我國長租公寓發(fa)展的(de)元年，那么，2018年則是長租公(gong)寓(yu)風險暴露年。目前租金貸主要(yao)的風險(xian)在于：

1、租(zu)(zu)客在不知情的情況下辦理(li)了租(zu)(zu)金貸。

個(ge)別長(chang)租公寓和金(jin)融機構為了追求貸款申(shen)請過程(cheng)的“極簡(jian)”、“無感”體驗，省略了很多告知和確認(ren)流(liu)程，導致租客(ke)在(zai)自己(ji)不(bu)知情的情況下(xia)，申請了租金貸借(jie)款。本來只(zhi)是一名普(pu)(pu)普(pu)(pu)通通的租客(ke)，卻(que)在(zai)租房(fang)時不(bu)知不(bu)覺(jue)變成(cheng)了某(mou)金融(rong)機(ji)構(gou)的借(jie)款人(ren)。

2、租金貸資金流出長(chang)租公寓主業。

長租公寓通過租金貸這一金融(rong)產(chan)品，能(neng)夠快(kuai)速、提前、有(you)效(xiao)地回籠未(wei)來應收(shou)租(zu)金。

但解剖長租公(gong)寓的(de)基本盈(ying)利模式，他也有很(hen)多未來(lai)應(ying)付(fu)款(kuan)項需要(yao)支(zhi)(zhi)出，最主(zhu)要(yao)的(de)就是向業主(zhu)支(zhi)(zhi)付(fu)租金、對房屋進行(xing)改造優化(hua)的(de)硬裝、軟裝和家(jia)電等費用，以及支(zhi)(zhi)付(fu)員工工資(zi)。但個別(bie)長租公(gong)寓卻將這(zhe)些提(ti)前收取的(de)未來(lai)應(ying)收租金挪作他用，流出長租公(gong)寓這(zhe)個基本業態。

3、個別(bie)長(chang)租公寓融資杠桿過大。

目前，市(shi)場(chang)上的個別長租(zu)(zu)公寓(yu)實繳資本較(jiao)低(di)(di)，但通過租(zu)(zu)金(jin)貸、應收(shou)租(zu)(zu)金(jin)保理、收(shou)房貸、裝修貸等產品(pin)的疊(die)加(jia)使用，使其融資杠桿已經非常巨(ju)大，一房多融、多頭融資時(shi)有發生(sheng)。出(chu)租(zu)(zu)率(lv)一旦降低(di)(di)、或者哪一款(kuan)金(jin)融產品(pin)的持續(xu)性發生(sheng)中斷，都隨時(shi)有可能(neng)使整(zheng)個公司的資金(jin)鏈發生(sheng)斷裂(lie)。

4、存(cun)在租(zu)(zu)客借了錢(qian)卻無房可租(zu)(zu)的嚴重后果。

長租(zu)公寓(yu)運營的(de)房源往(wang)往(wang)通過(guo)業(ye)主(zhu)出(chu)租(zu)（包租(zu)關(guan)系(xi)(xi)）或者委托其出(chu)租(zu)（委托代理關(guan)系(xi)(xi)）所獲得，而租(zu)房這(zhe)種商品是拿不走且需要在租(zu)期內持續提供的(de)服務，這(zhe)樣就(jiu)給了業(ye)主(zhu)在長租(zu)公寓(yu)與其發生糾紛時，可(ke)以(yi)清退(tui)租(zu)客終止(zhi)出(chu)租(zu)的(de)機(ji)會。

加之(zhi)，同(tong)一套房子的租(zu)(zu)賃權天然地次于業主對(dui)房子的產權，這樣(yang)也給業主繞過長租(zu)(zu)公(gong)寓直接(jie)與租(zu)(zu)客發(fa)生糾紛提供了更大的可能。

這也是目前幾個暴(bao)雷的長租(zu)(zu)公寓(yu)產生的最壞結果：租(zu)(zu)客(ke)向(xiang)金融機(ji)構申請了(le)貸款，長租(zu)(zu)公寓(yu)快速回(hui)籠了(le)租(zu)(zu)金，但(dan)由于(yu)擴張過猛或者流出主(zhu)業，導致沒(mei)有向(xiang)業主(zhu)及時支付房(fang)(fang)租(zu)(zu)，業主(zhu)直接驅趕租(zu)(zu)客(ke)，租(zu)(zu)客(ke)承(cheng)擔債務卻無房(fang)(fang)可租(zu)(zu)。