一、長租房公寓租金價格高的原因是什么

1、長租(zu)公(gong)寓(yu)的租(zu)金普(pu)遍要比周(zhou)邊同(tong)類型個人房(fang)源租(zu)金高(gao)一、二成。而長租(zu)公(gong)寓(yu)的高(gao)租(zu)金，在(zai)一定(ding)程度上(shang)與(yu)其白領(ling)客群定(ding)位有很(hen)大(da)關(guan)系(xi)。從租(zu)戶的角度來看，月收入(ru)在(zai)1.5萬元以上者，對公寓租金價格的敏感度實際并不高。因此長租(zu)(zu)公(gong)寓的(de)整體租(zu)(zu)金(jin)較(jiao)同類出租(zu)(zu)房屋高并(bing)不難(nan)理解，因(yin)為其主(zhu)要面(mian)對(dui)的(de)是注重租(zu)(zu)住體驗的(de)年輕白領，他們有較(jiao)強的(de)租(zu)(zu)金(jin)承(cheng)受能力。

2、品牌(pai)公寓提供了各種硬件和軟性的配套(tao)，而且租(zu)住的客戶也是經過篩選，其(qi)實是物(wu)超所值(zhi)的。長租公寓提供的精細化(hua)服務，如管家服務、免費健身房等等，都是需要成本(ben)的，而(er)這些(xie)往(wang)往(wang)也都是白領租客所(suo)看(kan)重的。

3、找房難(nan)、價格不(bu)透(tou)明(ming)、高(gao)中(zhong)(zhong)介費、無(wu)服務等(deng)等(deng)，恐怕是大部分(fen)租(zu)(zu)戶必須要面對的租(zu)(zu)房痛(tong)點，而(er)一些長租(zu)(zu)公寓(yu)無(wu)中(zhong)(zhong)介費、管家服務、提供(gong)公共空間等(deng)，很好地解決了這些痛(tong)點，這也成為它(ta)們受到(dao)租(zu)(zu)客歡(huan)迎的重要原因。

長(chang)租公寓的價格雖(sui)然比市(shi)場要高，但是綜合(he)對比環境(jing)和服務(wu)，這個溢價可以接受。

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二、長租公寓“租金貸”是什么

1、租金貸是一種消費信貸業務，這是其一般性。

租(zu)金貸又(you)名(ming)租(zu)房分(fen)期，是以租(zu)客(ke)作為借(jie)款人(ren)，向銀行等金融機構申請個人(ren)消費借(jie)款，借(jie)款用途指定用于(yu)借(jie)款人(ren)承租(zu)某一租(zu)賃用房的(de)個人(ren)消費信貸。

借(jie)款金(jin)額往(wang)往(wang)是租客11個月(yue)的(de)租(zu)(zu)(zu)金(jin)總(zong)和(he)，還(huan)款方(fang)式為(wei)等額本(ben)(ben)息。在實操中，租(zu)(zu)(zu)客(ke)借款所產(chan)生的(de)利(li)息往(wang)(wang)往(wang)(wang)由(you)長(chang)租(zu)(zu)(zu)公寓(yu)承擔(dan)，所以，租(zu)(zu)(zu)客(ke)不(bu)用(yong)承擔(dan)和(he)支(zhi)付利(li)息，其(qi)每月(yue)還(huan)款金(jin)額等同于租(zu)(zu)(zu)房月(yue)租(zu)(zu)(zu)金(jin)額，即(ji)租(zu)(zu)(zu)金(jin)貸不(bu)增加租(zu)(zu)(zu)客(ke)的(de)租(zu)(zu)(zu)房成本(ben)(ben)。另外，租(zu)(zu)(zu)金(jin)貸的(de)擔(dan)保方(fang)式往(wang)(wang)往(wang)(wang)為(wei)租(zu)(zu)(zu)賃用(yong)房的(de)提供者即(ji)長(chang)租(zu)(zu)(zu)公寓(yu)進(jin)行(xing)連帶擔(dan)保。

2、租金貸是一種以遞延服務為借款用途的消費信貸業務，具有其特殊性。

分析租金貸(dai)的交易結構(gou)，除了具備一般消費信貸(dai)產品的屬性(xing)以(yi)外(wai)，也(ye)有(you)其特殊(shu)性(xing)。

其一(yi)是(shi)(shi)(shi)借款人（即租(zu)客）向金融機構申請(qing)借款用于消費的(de)商(shang)(shang)品，不(bu)(bu)(bu)是(shi)(shi)(shi)有型(xing)的(de)可以直接拿(na)走(zou)的(de)商(shang)(shang)品，而是(shi)(shi)(shi)一(yi)種(zhong)無形的(de)商(shang)(shang)品，即房(fang)屋出租(zu)服(fu)務。其二，這(zhe)種(zhong)消費的(de)無形商(shang)(shang)品不(bu)(bu)(bu)是(shi)(shi)(shi)在(zai)購買后的(de)當即一(yi)次性消費完結的(de)，租(zu)房(fang)服(fu)務需(xu)要在(zai)后續租(zu)賃合(he)約(yue)期內由長(chang)租(zu)公寓持續不(bu)(bu)(bu)斷的(de)提供，是(shi)(shi)(shi)一(yi)種(zhong)遞(di)延服(fu)務性商(shang)(shang)品。

三、租金貸的價值

金(jin)融(rong)(rong)的(de)本質是資(zi)金(jin)在時間和(he)空間的(de)配置，租(zu)(zu)金(jin)貸沒有偏離這樣的(de)本質，良(liang)好開(kai)展的(de)租(zu)(zu)金(jin)貸，對租(zu)(zu)客(ke)、長(chang)租(zu)(zu)公寓和(he)金(jin)融(rong)(rong)機(ji)構都具有較高的(de)價值。

1是對租客而言。在沒有租金(jin)貸產品情況(kuang)下(xia)，一般是(shi)押一付三，以杭州平均1800元/間月(yue)的租(zu)金價格測算(suan)，租(zu)客在簽約時(shi)需(xu)要一(yi)次性支(zhi)付押金加三(san)個月(yue)租(zu)金合計7200元(yuan)，在后續每季(ji)度(du)需(xu)要(yao)支付5400元(yuan)。

而有了租金貸產品之(zhi)后，租客在簽約(yue)時只(zhi)需支付一個(ge)月押金加(jia)一個(ge)月租金合計(ji)3600元，在后續每月支付(fu)1800元(yuan)。租客通過(guo)該產品(pin)實現了(le)輕松(song)月付，減輕了(le)一下子支付高額款項的壓力，且(qie)借款利息(xi)不(bu)用自己承擔，不(bu)增加任(ren)何成(cheng)本。

2是對長租公寓。在沒有租金貸(dai)產品的情(qing)況下，往(wang)往(wang)采用押一(yi)付(fu)三的出租方(fang)式，一(yi)份12個月的房(fang)屋(wu)出租業務，要分四次回款，分別是簽約時(shi)7200元、第二(er)季度5400元、第(di)三季(ji)度5400元、第四季度5400元。

而有了租(zu)金(jin)貸產品之(zhi)后，由于金(jin)融機構信貸資金(jin)的(de)支持，其(qi)在與租(zu)客簽約(yue)的(de)當日可獲得租(zu)客支付(fu)的(de)一個(ge)月押(ya)金(jin)和一個(ge)月租(zu)金(jin)即3600元(yuan)，次日會獲得金融機構發放的11月(yue)租(zu)金(jin)貸款項19800元（往往扣除長租(zu)公寓代繳的利(li)息）。

可(ke)見，通過租(zu)金(jin)貸產(chan)品，長租(zu)公寓雖然代(dai)為承擔了一些利息，但(dan)實現(xian)了未來(lai)應收租(zu)金(jin)的快速回籠，加(jia)快了現(xian)金(jin)流(liu)。

3是對金融機構而言。如上所(suo)述(shu)，房(fang)屋租賃市(shi)(shi)場是一(yi)個萬億(yi)級別的(de)市(shi)(shi)場，以租房(fang)為(wei)標的(de)的(de)消費(fei)信貸也是金融機(ji)構(gou)一(yi)個重要的(de)市(shi)(shi)場機(ji)遇。相比較(jiao)于3C分期等(deng)有形的商品(pin)(pin)，無形服(fu)務(wu)的租房分期，從某種程度上(shang)更容易把控風險，因為(wei)對借款人(ren)而言，這(zhe)種商品(pin)(pin)拿不走、搬不動、也無法變現(xian)。

同時(shi)，目(mu)前主流租金貸的(de)綜(zong)合收(shou)益率在年化(hua)13%左(zuo)右，對金(jin)(jin)融機(ji)構而(er)言，也是不(bu)低的(de)收(shou)益(yi)率。場景、風險和收(shou)益(yi)三者(zhe)考量，租金(jin)(jin)貸都是一款不(bu)錯的(de)個人(ren)消費信貸產品(pin)。

四、當前租金貸的主要風險

如果說2017年(nian)是我國長(chang)租(zu)公寓發展的元年(nian)，那么，2018年則是長租公寓風險暴(bao)露年。目前租金貸主要的風險在于：

1、租客在(zai)不知情的情況下辦理了(le)租金(jin)貸。

個別長租公寓和金融(rong)機構為了追求貸款申請過程的“極簡”、“無感”體驗，省略了(le)很多告知和確(que)認流程，導(dao)致(zhi)租(zu)(zu)客(ke)在自己不(bu)知情的(de)情況(kuang)下(xia)，申請了(le)租(zu)(zu)金(jin)貸借(jie)款。本來只是一(yi)名普(pu)普(pu)通(tong)通(tong)的(de)租(zu)(zu)客(ke)，卻在租(zu)(zu)房(fang)時不(bu)知不(bu)覺變(bian)成了(le)某金(jin)融機(ji)構的(de)借(jie)款人。

2、租金貸資金流(liu)出(chu)長租公寓主(zhu)業。

長租公寓通過租金貸這一金融產品，能夠快速、提前(qian)、有(you)效(xiao)地回籠(long)未來應收租(zu)金。

但解剖長租(zu)(zu)(zu)公(gong)寓的(de)基本(ben)盈利模式(shi)，他(ta)也有很多未來(lai)應付款項(xiang)需要支出(chu)，最(zui)主(zhu)要的(de)就是向業主(zhu)支付租(zu)(zu)(zu)金(jin)、對房(fang)屋進行改造優化的(de)硬(ying)裝(zhuang)、軟裝(zhuang)和(he)家電等費用，以及支付員(yuan)工工資。但個(ge)(ge)別(bie)長租(zu)(zu)(zu)公(gong)寓卻將(jiang)這些提前收(shou)取的(de)未來(lai)應收(shou)租(zu)(zu)(zu)金(jin)挪作他(ta)用，流出(chu)長租(zu)(zu)(zu)公(gong)寓這個(ge)(ge)基本(ben)業態。

3、個別長(chang)租公寓融資杠桿過大。

目前，市場上的個(ge)別長租(zu)公寓實繳(jiao)資本較低，但通過租(zu)金貸、應收租(zu)金保理、收房貸、裝修(xiu)貸等產品(pin)的疊(die)加使(shi)用，使(shi)其(qi)融(rong)(rong)資杠桿已(yi)經非常巨(ju)大(da)，一(yi)房多融(rong)(rong)、多頭融(rong)(rong)資時(shi)有發生(sheng)。出租(zu)率一(yi)旦降低、或(huo)者哪一(yi)款金融(rong)(rong)產品(pin)的持續性發生(sheng)中斷(duan)，都隨時(shi)有可能使(shi)整個(ge)公司的資金鏈發生(sheng)斷(duan)裂。

4、存在租客(ke)借了(le)錢卻無房(fang)可租的嚴(yan)重后果(guo)。

長租(zu)(zu)(zu)公(gong)寓運營的房源往(wang)(wang)往(wang)(wang)通過業(ye)主出(chu)租(zu)(zu)(zu)（包租(zu)(zu)(zu)關系）或者(zhe)委托其(qi)出(chu)租(zu)(zu)(zu)（委托代(dai)理關系）所(suo)獲得，而(er)租(zu)(zu)(zu)房這種商品是拿不走(zou)且(qie)需要在租(zu)(zu)(zu)期內持續提供的服務，這樣就給了(le)業(ye)主在長租(zu)(zu)(zu)公(gong)寓與其(qi)發生糾紛時，可(ke)以清退(tui)租(zu)(zu)(zu)客終(zhong)止(zhi)出(chu)租(zu)(zu)(zu)的機會。

加(jia)之，同一套(tao)房子的租(zu)賃權天然(ran)地次于業主(zhu)對(dui)房子的產權，這樣也給業主(zhu)繞過長租(zu)公寓直接與(yu)租(zu)客(ke)發生糾紛提供(gong)了更大的可能。

這(zhe)也是目前幾個暴雷的(de)長(chang)租(zu)(zu)公寓(yu)產(chan)生的(de)最壞結(jie)果：租(zu)(zu)客(ke)向金融(rong)機構申請了貸(dai)款，長(chang)租(zu)(zu)公寓(yu)快速回(hui)籠了租(zu)(zu)金，但(dan)由于擴張過猛或者流出主(zhu)業(ye)，導(dao)致沒有(you)向業(ye)主(zhu)及時(shi)支付房(fang)租(zu)(zu)，業(ye)主(zhu)直接驅趕租(zu)(zu)客(ke)，租(zu)(zu)客(ke)承擔債務卻無房(fang)可租(zu)(zu)。