一、長租房公寓租金價格高的原因是什么

1、長租(zu)公寓的(de)(de)租(zu)金普(pu)遍要比周邊同(tong)類型個人房(fang)源租(zu)金高(gao)一、二成(cheng)。而長租(zu)公寓的(de)(de)高(gao)租(zu)金，在一定(ding)程(cheng)度上與其白領客群定(ding)位有很大關(guan)系。從租(zu)戶(hu)的(de)(de)角度來看(kan)，月收入在1.5萬元以上者，對公寓租金價格的敏感度實際并不高。因此長(chang)租(zu)(zu)公(gong)寓的整體(ti)租(zu)(zu)金(jin)較(jiao)同類(lei)出(chu)租(zu)(zu)房屋高(gao)并不難(nan)理解，因為其主要面(mian)對(dui)的是注重租(zu)(zu)住體(ti)驗的年輕(qing)白領，他們有較(jiao)強的租(zu)(zu)金(jin)承受能力。

2、品牌公寓提(ti)供了各種硬件和軟性(xing)的配套，而且租住的客戶也是經過篩選，其實是物(wu)超所值的。長租公寓提供的(de)精細化服務，如管家服務、免(mian)費健(jian)身房等等，都(dou)是(shi)需要成本的(de)，而這些往(wang)往(wang)也都(dou)是(shi)白領租客(ke)所看重的(de)。

3、找房難、價格不透明(ming)、高中介費(fei)、無服務等等，恐怕(pa)是大部分租戶必須要面對(dui)的租房痛點，而一些長租公寓無中介費(fei)、管家服務、提供(gong)公共空間等，很好地解決了這(zhe)些痛點，這(zhe)也成為它們受到租客歡迎的重(zhong)要原因。

長租公寓的價格雖(sui)然比(bi)(bi)市(shi)場要(yao)高，但是綜合對比(bi)(bi)環境和(he)服務，這(zhe)個溢(yi)價可以接(jie)受。

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二、長租公寓“租金貸”是什么

1、租金貸是一種消費信貸業務，這是其一般性。

租(zu)金貸又名租(zu)房分期，是(shi)以(yi)租(zu)客作為借(jie)(jie)款(kuan)(kuan)人(ren)，向(xiang)銀行等金融機構申請個人(ren)消費借(jie)(jie)款(kuan)(kuan)，借(jie)(jie)款(kuan)(kuan)用途(tu)指定(ding)用于(yu)借(jie)(jie)款(kuan)(kuan)人(ren)承租(zu)某一租(zu)賃用房的個人(ren)消費信貸。

借款金額(e)往(wang)(wang)往(wang)(wang)是(shi)租客11個月的(de)(de)租(zu)(zu)(zu)(zu)金(jin)總和(he)，還(huan)款方式為等額本息(xi)。在實操中，租(zu)(zu)(zu)(zu)客借款所產生(sheng)的(de)(de)利(li)息(xi)往(wang)往(wang)由長租(zu)(zu)(zu)(zu)公(gong)寓(yu)承擔，所以，租(zu)(zu)(zu)(zu)客不(bu)用承擔和(he)支付利(li)息(xi)，其每(mei)月還(huan)款金(jin)額等同于租(zu)(zu)(zu)(zu)房月租(zu)(zu)(zu)(zu)金(jin)額，即租(zu)(zu)(zu)(zu)金(jin)貸不(bu)增(zeng)加租(zu)(zu)(zu)(zu)客的(de)(de)租(zu)(zu)(zu)(zu)房成本。另外，租(zu)(zu)(zu)(zu)金(jin)貸的(de)(de)擔保方式往(wang)往(wang)為租(zu)(zu)(zu)(zu)賃用房的(de)(de)提供者即長租(zu)(zu)(zu)(zu)公(gong)寓(yu)進行連帶擔保。

2、租金貸是一種以遞延服務為借款用途的消費信貸業務，具有其特殊性。

分(fen)析(xi)租金(jin)貸的交易結構，除(chu)了具備(bei)一般(ban)消費信貸產品的屬(shu)性以外(wai)，也有其特殊性。

其(qi)一是借款人（即租客(ke)）向金融機構(gou)申請借款用于(yu)消(xiao)費的(de)(de)商品(pin)，不是有型的(de)(de)可以(yi)直接拿走(zou)的(de)(de)商品(pin)，而(er)是一種無形(xing)的(de)(de)商品(pin)，即房屋(wu)出租服(fu)務。其(qi)二，這種消(xiao)費的(de)(de)無形(xing)商品(pin)不是在(zai)購買(mai)后(hou)的(de)(de)當即一次性消(xiao)費完(wan)結(jie)的(de)(de)，租房服(fu)務需要在(zai)后(hou)續租賃合約期內由長租公寓持續不斷的(de)(de)提供，是一種遞延服(fu)務性商品(pin)。

三、租金貸的價值

金融的(de)本質是資金在時間和空間的(de)配置(zhi)，租(zu)金貸(dai)沒有偏(pian)離這樣的(de)本質，良好開展的(de)租(zu)金貸(dai)，對租(zu)客、長租(zu)公寓和金融機構(gou)都具有較高的(de)價值。

1是對租客而言。在沒(mei)有(you)租金貸產(chan)品情況下，一(yi)般是押(ya)一(yi)付(fu)三，以杭(hang)州(zhou)平(ping)均(jun)1800元/間(jian)月的(de)租金價格測(ce)算(suan)，租客在簽(qian)約時需(xu)要一次(ci)性支付押金加三個月租金合計7200元，在后續每季(ji)度需要支付5400元。

而有了租金(jin)貸產品之后，租客在簽約時(shi)只需支(zhi)付一個月押金(jin)加一個月租金(jin)合計3600元，在后(hou)續每月(yue)支付(fu)1800元。租客通過該產品實現了輕(qing)松月付(fu)，減輕(qing)了一下(xia)子支付(fu)高(gao)額款項的(de)壓力(li)，且借款利息不用自己(ji)承擔，不增加任何成本。

2是對長租公寓。在(zai)沒有租金貸產品的情況(kuang)下，往(wang)往(wang)采用押一付三的出租方式，一份12個月(yue)的房屋出租業務，要(yao)分四次回款，分別是簽約時7200元、第二季度5400元、第三季度5400元、第四季度5400元。

而(er)有了租(zu)金貸(dai)產品(pin)之后，由于(yu)金融(rong)機構(gou)信貸(dai)資金的(de)支持，其(qi)在與租(zu)客簽約的(de)當日可獲得租(zu)客支付的(de)一個月押金和一個月租(zu)金即3600元，次日會獲得金融機構發放的11月(yue)租金貸款(kuan)項19800元（往往扣除長租(zu)公(gong)寓(yu)代(dai)繳(jiao)的(de)利息）。

可見，通過(guo)租(zu)金貸產品(pin)，長租(zu)公寓雖然代為(wei)承(cheng)擔了一些利息，但實(shi)現了未(wei)來應收租(zu)金的快速回籠，加(jia)快了現金流。

3是對金融機構而言。如(ru)上所述，房(fang)屋租賃市場是一個(ge)(ge)萬億(yi)級別的(de)市場，以租房(fang)為(wei)標的(de)的(de)消費信貸也(ye)是金(jin)融機(ji)(ji)構一個(ge)(ge)重要的(de)市場機(ji)(ji)遇(yu)。相比較于3C分期(qi)等有形的商(shang)品，無形服務的租房分期(qi)，從某種(zhong)程度上(shang)更容易把控(kong)風險(xian)，因(yin)為(wei)對借款人(ren)而言，這種(zhong)商(shang)品拿不(bu)走、搬不(bu)動、也無法變現。

同時，目前(qian)主流租(zu)金(jin)貸的綜合收益率在年化13%左(zuo)右，對(dui)金融機構而言，也(ye)是不(bu)低(di)的(de)收益率。場景、風(feng)險和(he)收益三者(zhe)考量，租(zu)金貸(dai)都是一(yi)款不(bu)錯的(de)個人消費信貸(dai)產(chan)品。

四、當前租金貸的主要風險

如果說2017年是我國長租(zu)公寓發展的(de)元年，那么，2018年則是長(chang)租公寓風險(xian)暴露年。目前租金貸主要的風(feng)險在(zai)于(yu)：

1、租客在不知情的情況下辦理了租金貸(dai)。

個別長租公寓和金融(rong)機構為了(le)追求貸款申請過程的(de)“極簡”、“無感”體驗，省略了很多告知(zhi)和確(que)認流(liu)程，導致租客在自(zi)己不(bu)知(zhi)情的情況下，申請了租金貸借款(kuan)。本來只是一名(ming)普普通(tong)通(tong)的租客，卻在租房時不(bu)知(zhi)不(bu)覺變成了某金融(rong)機構的借款(kuan)人。

2、租(zu)金(jin)(jin)貸資金(jin)(jin)流(liu)出長租(zu)公寓主(zhu)業。

長租公寓通過租金貸這(zhe)一金融產品，能夠快速、提前、有效地回籠未來應收租(zu)金。

但解剖長租(zu)(zu)公寓的基本(ben)盈(ying)利模式(shi)，他(ta)也有很多未(wei)(wei)來應(ying)付(fu)款項需要支出(chu)，最主要的就是(shi)向業(ye)主支付(fu)租(zu)(zu)金、對房屋進行改造優(you)化的硬裝(zhuang)、軟裝(zhuang)和家電等費(fei)用(yong)，以及支付(fu)員工工資。但個(ge)(ge)別(bie)長租(zu)(zu)公寓卻將這些提前收取的未(wei)(wei)來應(ying)收租(zu)(zu)金挪作他(ta)用(yong)，流出(chu)長租(zu)(zu)公寓這個(ge)(ge)基本(ben)業(ye)態。

3、個別長(chang)租公寓融資杠(gang)桿過大。

目前，市場上的個別(bie)長租公(gong)(gong)寓(yu)實繳資(zi)(zi)本較(jiao)低，但通過租金(jin)貸、應收租金(jin)保(bao)理、收房貸、裝修貸等產品的疊(die)加使用，使其融(rong)資(zi)(zi)杠桿已經非常巨大，一(yi)房多(duo)(duo)融(rong)、多(duo)(duo)頭融(rong)資(zi)(zi)時有發(fa)生(sheng)。出租率一(yi)旦(dan)降低、或者哪一(yi)款金(jin)融(rong)產品的持續性(xing)發(fa)生(sheng)中(zhong)斷，都隨時有可能使整個公(gong)(gong)司的資(zi)(zi)金(jin)鏈發(fa)生(sheng)斷裂(lie)。

4、存(cun)在租客(ke)借了錢卻無房(fang)可租的嚴重后果。

長租(zu)(zu)(zu)公寓運營(ying)的房源往往通過業(ye)主出租(zu)(zu)(zu)（包租(zu)(zu)(zu)關(guan)系）或者委托其(qi)出租(zu)(zu)(zu)（委托代理關(guan)系）所獲得，而租(zu)(zu)(zu)房這(zhe)種商品是拿不走且(qie)需要(yao)在(zai)租(zu)(zu)(zu)期(qi)內持續提供的服務，這(zhe)樣(yang)就給了(le)業(ye)主在(zai)長租(zu)(zu)(zu)公寓與其(qi)發生糾紛時，可以(yi)清退租(zu)(zu)(zu)客終止出租(zu)(zu)(zu)的機(ji)會。

加之，同一套房(fang)子的(de)租賃權(quan)天(tian)然地次于業(ye)(ye)主(zhu)對房(fang)子的(de)產權(quan)，這樣(yang)也給業(ye)(ye)主(zhu)繞過長租公寓直(zhi)接(jie)與租客(ke)發生糾(jiu)紛提供了更大的(de)可能。

這也是(shi)目前幾個暴雷的(de)長租(zu)公(gong)寓(yu)產生的(de)最(zui)壞結(jie)果(guo)：租(zu)客向(xiang)金融機構(gou)申請了貸(dai)款，長租(zu)公(gong)寓(yu)快速回籠了租(zu)金，但由(you)于擴張過猛或(huo)者流出主業(ye)，導致沒(mei)有向(xiang)業(ye)主及時(shi)支付房租(zu)，業(ye)主直接驅趕租(zu)客，租(zu)客承(cheng)擔債務(wu)卻(que)無房可(ke)租(zu)。