長租公寓產業鏈

我國長(chang)租(zu)(zu)公寓的(de)(de)產業(ye)流程大(da)致(zhi)為獲(huo)取房源、設計裝修(xiu)、營(ying)銷簽(qian)約、日常運營(ying)管理、后(hou)期項目(mu)退出五個環節。長(chang)租(zu)(zu)公寓全產業(ye)鏈條的(de)(de)盈利(li)點總結如下：

獲(huo)得房源：中國長(chang)租公(gong)寓企(qi)業(ye)主要面(mian)向20-35歲左右單身(shen)青年，以滿足(zu)他們成(cheng)家前(qian)的住房(fang)需求，因此在選擇房(fang)源方面企業會(hui)根據受眾需求選擇交通便利(li)、臨近CBD區域的樓房(fang)。房(fang)源很大程度上決定了后(hou)期的需求以及空臵率、租(zu)金水平、以及如果是重資產(chan)運(yun)營的話(hua)資產(chan)的升值空間。

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設計(ji)(ji)裝修(xiu)：通(tong)(tong)常集(ji)中(zhong)式(shi)公(gong)(gong)寓的設計(ji)(ji)和裝修(xiu)風(feng)格統一，便于通(tong)(tong)過集(ji)采方式(shi)降低裝修(xiu)成本。設計(ji)(ji)和裝修(xiu)到(dao)位的公(gong)(gong)寓更有吸(xi)引(yin)力，增加租賃需求(qiu)減(jian)少空置率(lv)，并給(gei)企(qi)業帶來一定的租金溢(yi)價空間。

附加服務：長租公寓運營商可以在租戶居住期間充分挖掘其各項需求，引入合作伙伴或者自行提供家具租賃、搬家等附加服(fu)務，收(shou)取一定的收(shou)益。

網絡平(ping)臺：全鏈(lian)條(tiao)網絡平(ping)臺可以大量節省運營過程中各類人(ren)(ren)工成(cheng)本，包括但不限于管(guan)理人(ren)(ren)員(yuan)成(cheng)本、財務(wu)人(ren)(ren)員(yuan)成(cheng)本、營銷成(cheng)本等。

租(zu)約證(zheng)券化：租(zu)約證(zheng)券化是在(zai)長租(zu)公寓(yu)收租(zu)的基礎上衍生出來的金融產(chan)品(pin)，例(li)如用租(zu)金收益作為底層資產(chan)發(fa)行(xing)公募或(huo)私(si)募ABS為企業融資。

長租式公寓企業的競爭分析

在目(mu)前，長租公寓還未出現壟斷(duan)式龍(long)頭的(de)局面(mian)，所(suo)有(you)的(de)市(shi)場參與者都在競速賽跑擴大管理(li)(li)規模(mo)、搶占市(shi)場份(fen)額的(de)階(jie)段。應對資(zi)(zi)源(yuan)與資(zi)(zi)金端(duan)的(de)瓶頸，各(ge)家公寓管理(li)(li)公司都充分利用各(ge)自的(de)資(zi)(zi)源(yuan)稟賦進(jin)行(xing)突破和(he)嘗試。預計未來(lai)資(zi)(zi)金和(he)資(zi)(zi)源(yuan)端(duan)的(de)優勢(shi)和(he)可持續(xu)性將決定行(xing)業龍(long)頭的(de)歸(gui)屬。整體(ti)而言，市(shi)場現有(you)主(zhu)要有(you)四類(lei)參與主(zhu)體(ti)：地(di)產(chan)開發商(shang)(shang)、地(di)產(chan)服務商(shang)(shang)、酒店類(lei)和(he)品牌機構，他們各(ge)自存在有(you)些發展特點。

1、地產開(kai)發商類

開發商類背景的公寓管理公司，充分利用地產母公司手中的閑置自持資產進行升級改造，同時借助集團整體的信用進行低成本融資，在長租公寓領域占據著先發優勢。但他們的劣勢也十分明顯，離開了母公司的資源支持，在對外擴張時盈利的持續能力將遭遇嚴峻挑戰，如管理團隊在發展初期解決好內部團隊激勵問題，借助品牌的價值進行對外擴張，在長租公寓市場中(zhong)仍然是十分有利的競爭者。代表機構有萬科泊寓、招商壹棧(zhan)等(deng)。

2、地產服(fu)務商類

地產服務商背景的(de)(de)(de)公(gong)寓機構(gou)(gou)，如(ru)鏈(lian)家(jia)（自(zi)如(ru)）、我愛我家(jia)（相寓）主要(yao)(yao)由租賃中介(jie)(jie)業(ye)務延展而來，有天(tian)然(ran)的(de)(de)(de)客源和分散(san)(san)(san)式房源獲取渠道，因此主要(yao)(yao)以(yi)分散(san)(san)(san)式公(gong)寓切入市場，將長租公(gong)寓作為租賃中介(jie)(jie)業(ye)務的(de)(de)(de)變形(xing)投入市場，以(yi)期(qi)獲得更高(gao)的(de)(de)(de)收益(yi)空間。中介(jie)(jie)類背景的(de)(de)(de)機構(gou)(gou)的(de)(de)(de)劣(lie)勢也在于分散(san)(san)(san)而來的(de)(de)(de)房源無法(fa)簽長合約，大都只能(neng)在3-4年以內的范圍里與小(xiao)業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)簽約(yue)，并且由于(yu)(yu)分(fen)(fen)散(san)(san)式(shi)(shi)(shi)的收房方式(shi)(shi)(shi)無法在(zai)裝修(xiu)集采上達到規模化優(you)勢(shi)，往往是剛收回裝修(xiu)改造成本業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)也(ye)收回了房屋，再加(jia)上小(xiao)業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)毀約(yue)的可能性也(ye)高(gao)于(yu)(yu)機構業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)，這(zhe)使得中(zhong)介(jie)分(fen)(fen)散(san)(san)式(shi)(shi)(shi)公寓(yu)的運營風險較高(gao)。未來有(you)實力(li)的中(zhong)介(jie)將(jiang)會(hui)逐步增(zeng)加(jia)集中(zhong)式(shi)(shi)(shi)公寓(yu)的比重(zhong)，更(geng)好(hao)地發揮(hui)資(zi)金(jin)和客源優(you)勢(shi)，同時以集中(zhong)式(shi)(shi)(shi)公寓(yu)為據點發展周邊(bian)分(fen)(fen)散(san)(san)式(shi)(shi)(shi)租(zu)賃(lin)的托管服(fu)務，以輕重(zhong)結合的方式(shi)(shi)(shi)進行擴張。中(zhong)介(jie)背景(jing)的公寓(yu)商(shang)最大的挑戰(zhan)來自于(yu)(yu)運營，對(dui)產品的理解和成本控(kong)制能力(li)將(jiang)是爭奪市場的關鍵。

3、酒(jiu)店類(lei)

酒店(dian)類(lei)(lei)(lei)背景的(de)(de)公(gong)(gong)寓(yu)(yu)商(shang)(shang)(shang)(shang)，如華(hua)住(zhu)（城(cheng)家）、鉑濤(tao)（窩趣(qu)）等主要(yao)優(you)勢在(zai)(zai)于(yu)住(zhu)客和(he)存量物(wu)業(ye)的(de)(de)管理經驗豐富(fu)，運(yun)營(ying)效率有先發(fa)(fa)優(you)勢，并且在(zai)(zai)物(wu)業(ye)資源端與開(kai)發(fa)(fa)商(shang)(shang)(shang)(shang)相似，酒店(dian)集(ji)團也擁有較(jiao)多的(de)(de)存量物(wu)業(ye)可以進行改造(zao)轉(zhuan)變(bian)物(wu)業(ye)運(yun)營(ying)功能(neng)。僅就內部(bu)物(wu)業(ye)獲取而言，酒店(dian)類(lei)(lei)(lei)公(gong)(gong)寓(yu)(yu)運(yun)營(ying)商(shang)(shang)(shang)(shang)的(de)(de)獲取能(neng)力要(yao)強于(yu)中介類(lei)(lei)(lei)和(he)創(chuang)業(ye)類(lei)(lei)(lei)、弱于(yu)開(kai)發(fa)(fa)商(shang)(shang)(shang)(shang)類(lei)(lei)(lei)。而在(zai)(zai)對外擴張上，離(li)開(kai)母公(gong)(gong)司的(de)(de)支持，酒店(dian)類(lei)(lei)(lei)公(gong)(gong)寓(yu)(yu)運(yun)營(ying)商(shang)(shang)(shang)(shang)與開(kai)發(fa)(fa)商(shang)(shang)(shang)(shang)類(lei)(lei)(lei)一樣面臨(lin)著物(wu)業(ye)獲取難題(ti)。資金端上酒店(dian)類(lei)(lei)(lei)公(gong)(gong)寓(yu)(yu)運(yun)營(ying)商(shang)(shang)(shang)(shang)在(zai)(zai)資金優(you)勢上要(yao)弱于(yu)開(kai)發(fa)(fa)商(shang)(shang)(shang)(shang)類(lei)(lei)(lei)。

4、品牌機構類

品牌機構是(shi)目前長租(zu)公(gong)寓領(ling)(ling)域(yu)(yu)中(zhong)數量最多的(de)參與者，與其它市(shi)場(chang)參與者相(xiang)比而言，他(ta)們(men)在資源端和(he)資金端都沒有先發優勢，但經營思路和(he)方(fang)式靈活，通常能在一個(ge)細分子領(ling)(ling)域(yu)(yu)中(zhong)實現超速跨(kua)越。對(dui)于創業(ye)型公(gong)寓管理(li)公(gong)司(si)而言，領(ling)(ling)導(dao)者對(dui)細分市(shi)場(chang)的(de)敏銳選擇、商業(ye)模(mo)式的(de)適(shi)應性、團隊的(de)執行(xing)能力都是(shi)更(geng)重(zhong)要的(de)市(shi)場(chang)競爭武器(qi)。創業(ye)型的(de)公(gong)司(si)中(zhong)未(wei)來有可能出現細分領(ling)(ling)域(yu)(yu)的(de)領(ling)(ling)跑者。

長租公寓發展趨勢

1、大頭部、長尾(wei)部將(jiang)成(cheng)行業(ye)顯要特征

在(zai)中國，隨(sui)著國家隊和開(kai)發(fa)商的相繼入場，公寓行(xing)業的頭(tou)部單(dan)位會快速崛起(qi)，但即便如此，頭(tou)部單(dan)位也僅(jin)能(neng)占據行(xing)業20%的市場(chang)份(fen)額，像公寓市場(chang)比較(jiao)成(cheng)熟(shu)的日本(ben)、美(mei)國一樣，剩余(yu)80%左右的(de)市(shi)(shi)場(chang)(chang)份額仍被區(qu)域(yu)(yu)屬性更強的(de)本地中小職業房(fang)東占有(you)，“蝌蚪(dou)型”的(de)行(xing)業格局會逐漸顯現，大頭(tou)部(bu)、長尾(wei)部(bu)是其(qi)顯要特(te)征。市(shi)(shi)場(chang)(chang)成(cheng)熟后，結合公寓行(xing)業屬地化(hua)、非標化(hua)、重運營等特(te)點，中小公寓（職業房(fang)東）將升(sheng)級，他們會定位(wei)一(yi)(yi)(yi)個客群、經營一(yi)(yi)(yi)個品(pin)類、深耕一(yi)(yi)(yi)個區(qu)域(yu)(yu)，具有(you)一(yi)(yi)(yi)定的(de)區(qu)域(yu)(yu)市(shi)(shi)場(chang)(chang)占有(you)率，將長租公寓的(de)精細服務做好，強大的(de)市(shi)(shi)場(chang)(chang)競(jing)爭力(li)讓中小職業房(fang)東的(de)地位(wei)很難被撼動。

2、長租公寓(yu)產品創新(xin)

當下的(de)(de)幾家(jia)(jia)租(zu)(zu)房平(ping)臺，都(dou)分(fen)為整租(zu)(zu)、合租(zu)(zu)、品牌公(gong)(gong)寓(yu)三(san)個頻道，反映目前市場公(gong)(gong)寓(yu)產品的(de)(de)三(san)種形(xing)態。在消費升級(ji)、居住文化(hua)的(de)(de)改變中(zhong)(zhong)(zhong)，長租(zu)(zu)公(gong)(gong)寓(yu)的(de)(de)產品形(xing)態也會(hui)(hui)發生(sheng)變化(hua)。首(shou)先是(shi)分(fen)散式優質整租(zu)(zu)，市中(zhong)(zhong)(zhong)心(xin)、分(fen)散式出租(zu)(zu)房源會(hui)(hui)有新需求(qiu)會(hui)(hui)出現，如(ru)工作就(jiu)(jiu)近的(de)(de)租(zu)(zu)賃(lin)房、就(jiu)(jiu)學租(zu)(zu)賃(lin)房、家(jia)(jia)庭(ting)二次(ci)裝修租(zu)(zu)賃(lin)房；其次(ci)，集(ji)中(zhong)(zhong)(zhong)式的(de)(de)租(zu)(zu)賃(lin)社區不只是(shi)一棟樓(lou)的(de)(de)集(ji)中(zhong)(zhong)(zhong)，而少則是(shi)幾棟樓(lou)組成的(de)(de)租(zu)(zu)賃(lin)組團，多(duo)則是(shi)租(zu)(zu)賃(lin)小區，從規(gui)劃、設(she)計、內裝開始(shi)考慮各種租(zu)(zu)賃(lin)需求(qiu)，未來的(de)(de)租(zu)(zu)賃(lin)社區各種配套(tao)將更加針對單身貴族。

3、真正的REITs產品或(huo)將落地(di)

我(wo)國的類(lei)REITs產(chan)品目前有三(san)類(lei)，分別(bie)是輕資產(chan)模式的租金收益權ABS模式，重資產(chan)抵押債權的CMBS模(mo)式和重資(zi)產(chan)的股(gu)權類REITs模式，它們的(de)區別在于債(zhai)權與股權、是(shi)否有抵(di)押、證券化的(de)底層資產不同。而這段時間被(bei)熱(re)議的(de)REITs產(chan)品(pin)，本質上依然是類(lei)REITs，為了規(gui)避現行稅(shui)(shui)法的雙重征稅(shui)(shui)，設置(zhi)了的雙SPV結(jie)構。現在更(geng)多(duo)的國資國企(qi)投身租賃用(yong)(yong)房供給(gei)，部分銀行推出了租賃用(yong)(yong)房開(kai)發貸(dai)款，但真正的REITs才是(shi)更加匹(pi)配的(de)租賃金融產(chan)品，國(guo)家(jia)會(hui)加快(kuai)政策(ce)研究，試點(dian)有望(wang)在(zai)近(jin)幾年開啟。

4、誕生公寓新的垂直細分業態

在(zai)從前的(de)公(gong)(gong)寓(yu)服務生(sheng)態里面，只有流量平臺(tai)和(he)行業媒體房東算是專(zhuan)業服務商(shang)，其(qi)它領域幾乎沒有專(zhuan)業服務商(shang)。而在(zai)過去(qu)五年，長(chang)租公(gong)(gong)寓(yu)運營(ying)商(shang)經歷誕(dan)生(sheng)和(he)苦(ku)難的(de)幼年，迎(ying)來了快速成長(chang)的(de)童年，與之(zhi)相伴的(de)是各類公(gong)(gong)寓(yu)服務商(shang)的(de)誕(dan)生(sheng)。前瞻認為，公(gong)(gong)寓(yu)業態很有可能從人(ren)群分類發散，擴大到分生(sheng)活方式(shi)、社(she)交方式(shi)的(de)公(gong)(gong)寓(yu)業態。