長租公寓產業鏈

我(wo)國長(chang)租公(gong)寓的產業流程大致為獲取房源、設計(ji)裝修、營(ying)銷簽約(yue)、日常運營(ying)管(guan)理、后期項目(mu)退出五個環節。長(chang)租公(gong)寓全產業鏈條(tiao)的盈利點(dian)總結如下(xia)：

獲得房(fang)源(yuan)：中國(guo)長租公寓企(qi)業(ye)主要面(mian)向20-35歲(sui)左右單身青年，以滿足他(ta)們成(cheng)家前的住房(fang)需求，因此在選擇(ze)房(fang)源方面企業會根據受(shou)眾需求選擇(ze)交通(tong)便利、臨近(jin)CBD區域的(de)樓房。房源很大程度上決定了后期(qi)的(de)需求以(yi)及空臵率(lv)、租(zu)金水平(ping)、以(yi)及如(ru)果是重(zhong)資產運(yun)營的(de)話(hua)資產的(de)升(sheng)值空間。

該圖片由注冊用戶"溫暖·生活家"提供，版權聲明反饋

設計(ji)裝修(xiu)：通常集中式(shi)公寓的設計(ji)和裝修(xiu)風(feng)格統一，便于通過集采方式(shi)降低裝修(xiu)成本。設計(ji)和裝修(xiu)到位的公寓更(geng)有吸引力，增加租(zu)賃(lin)需求減少空置率，并給企(qi)業帶來一定的租(zu)金溢價空間。

附加服務：長租公寓運營商可以在租戶居住期間充分挖掘其各項需求，引入合作伙伴或者自行提供家具租賃、搬家等附(fu)加服務，收取(qu)一定的收益。

網絡(luo)平(ping)臺：全(quan)鏈條(tiao)網絡(luo)平(ping)臺可以大量節省運營(ying)過程中各類人工(gong)成本(ben)，包括但不限(xian)于管理人員(yuan)成本(ben)、財務人員(yuan)成本(ben)、營(ying)銷成本(ben)等。

租約證(zheng)(zheng)券化：租約證(zheng)(zheng)券化是在長租公(gong)寓收(shou)租的基(ji)礎上衍生出來的金融產品，例如用租金收(shou)益(yi)作為底層(ceng)資產發行公(gong)募或私募ABS為企(qi)業融資。

長租式公寓企業的競爭分析

在目前，長租公(gong)寓還(huan)未(wei)出現壟(long)斷式龍頭(tou)的(de)局面(mian)，所(suo)有的(de)市場參與者都(dou)(dou)在競(jing)速賽跑擴大管(guan)理規模(mo)、搶(qiang)占市場份額(e)的(de)階段(duan)。應對資源與資金(jin)(jin)端(duan)(duan)的(de)瓶(ping)頸(jing)，各家公(gong)寓管(guan)理公(gong)司都(dou)(dou)充分利用各自(zi)的(de)資源稟賦進(jin)行突破(po)和(he)嘗試。預(yu)計(ji)未(wei)來資金(jin)(jin)和(he)資源端(duan)(duan)的(de)優勢(shi)和(he)可持續性將(jiang)決定(ding)行業龍頭(tou)的(de)歸屬(shu)。整體(ti)而言，市場現有主要(yao)有四類(lei)(lei)參與主體(ti)：地產開(kai)發商、地產服務(wu)商、酒店類(lei)(lei)和(he)品牌機(ji)構，他們(men)各自(zi)存(cun)在有些發展特點。

1、地產(chan)開發商類

開發商類背景的公寓管理公司，充分利用地產母公司手中的閑置自持資產進行升級改造，同時借助集團整體的信用進行低成本融資，在長租公寓領域占據著先發優勢。但他們的劣勢也十分明顯，離開了母公司的資源支持，在對外擴張時盈利的持續能力將遭遇嚴峻挑戰，如管理團隊在發展初期解決好內部團隊激勵問題，借助品牌的價值進行對外擴張，在長租公寓市場(chang)中(zhong)仍然是十分有(you)利的競爭者。代(dai)表(biao)機構有(you)萬科(ke)泊寓、招商壹棧等(deng)。

2、地產服務商(shang)類

地(di)產服(fu)務(wu)商背景(jing)的(de)(de)公寓(yu)(yu)機構，如鏈家(jia)（自如）、我(wo)愛我(wo)家(jia)（相寓(yu)(yu)）主(zhu)(zhu)要(yao)由租賃中(zhong)介(jie)業務(wu)延展而(er)來(lai)(lai)，有天然的(de)(de)客源(yuan)和(he)分散(san)式房源(yuan)獲(huo)取渠(qu)道(dao)，因(yin)此(ci)主(zhu)(zhu)要(yao)以分散(san)式公寓(yu)(yu)切(qie)入(ru)市(shi)場，將長租公寓(yu)(yu)作為租賃中(zhong)介(jie)業務(wu)的(de)(de)變形投(tou)入(ru)市(shi)場，以期獲(huo)得更高的(de)(de)收益(yi)空間(jian)。中(zhong)介(jie)類背景(jing)的(de)(de)機構的(de)(de)劣(lie)勢也在(zai)于分散(san)而(er)來(lai)(lai)的(de)(de)房源(yuan)無(wu)法(fa)簽長合(he)約，大(da)都只(zhi)能(neng)在(zai)3-4年(nian)以(yi)內的(de)(de)(de)范圍里與小(xiao)業主(zhu)簽約，并(bing)且由于分(fen)散(san)式的(de)(de)(de)收(shou)房方式無(wu)法在裝修(xiu)集(ji)采上達到規模化優勢，往(wang)往(wang)是剛收(shou)回裝修(xiu)改造(zao)成本(ben)業主(zhu)也(ye)收(shou)回了(le)房屋，再加上小(xiao)業主(zhu)毀約的(de)(de)(de)可能(neng)性也(ye)高于機構業主(zhu)，這使得中(zhong)介分(fen)散(san)式公寓的(de)(de)(de)運營(ying)風險較(jiao)高。未(wei)來(lai)有實(shi)力(li)的(de)(de)(de)中(zhong)介將(jiang)會逐步增加集(ji)中(zhong)式公寓的(de)(de)(de)比重，更好地發揮資(zi)金和客(ke)源優勢，同時(shi)以(yi)集(ji)中(zhong)式公寓為據點(dian)發展(zhan)周邊分(fen)散(san)式租賃(lin)的(de)(de)(de)托管服(fu)務，以(yi)輕重結合的(de)(de)(de)方式進(jin)行擴張。中(zhong)介背景(jing)的(de)(de)(de)公寓商最大的(de)(de)(de)挑戰來(lai)自(zi)于運營(ying)，對產品的(de)(de)(de)理解和成本(ben)控制能(neng)力(li)將(jiang)是爭奪市場的(de)(de)(de)關鍵。

3、酒店類

酒(jiu)店類(lei)(lei)(lei)背景的公(gong)寓商(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)，如華(hua)住（城家）、鉑濤(tao)（窩趣(qu)）等主要優勢在(zai)(zai)于(yu)(yu)住客和存量物(wu)(wu)業的管理經驗豐富，運(yun)營(ying)效率有先發優勢，并且在(zai)(zai)物(wu)(wu)業資(zi)源端與(yu)開發商(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)相似，酒(jiu)店集團也(ye)擁有較多的存量物(wu)(wu)業可以進行(xing)改造轉變物(wu)(wu)業運(yun)營(ying)功(gong)能(neng)(neng)。僅就(jiu)內部物(wu)(wu)業獲取(qu)而言，酒(jiu)店類(lei)(lei)(lei)公(gong)寓運(yun)營(ying)商(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)的獲取(qu)能(neng)(neng)力要強于(yu)(yu)中介類(lei)(lei)(lei)和創業類(lei)(lei)(lei)、弱于(yu)(yu)開發商(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)類(lei)(lei)(lei)。而在(zai)(zai)對外擴(kuo)張上(shang)(shang)，離開母(mu)公(gong)司的支持，酒(jiu)店類(lei)(lei)(lei)公(gong)寓運(yun)營(ying)商(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)與(yu)開發商(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)類(lei)(lei)(lei)一(yi)樣面臨著(zhu)物(wu)(wu)業獲取(qu)難題。資(zi)金(jin)端上(shang)(shang)酒(jiu)店類(lei)(lei)(lei)公(gong)寓運(yun)營(ying)商(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)在(zai)(zai)資(zi)金(jin)優勢上(shang)(shang)要弱于(yu)(yu)開發商(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)類(lei)(lei)(lei)。

4、品牌機構類

品牌機構是目前長租公(gong)寓(yu)領域(yu)中(zhong)數量最多的參與(yu)者(zhe)(zhe)，與(yu)其它市場參與(yu)者(zhe)(zhe)相比(bi)而言，他(ta)們在資(zi)源端和資(zi)金端都(dou)沒(mei)有先發優勢(shi)，但(dan)經營思路和方式靈活，通(tong)常能(neng)在一(yi)個細分(fen)(fen)子領域(yu)中(zhong)實(shi)現(xian)(xian)超(chao)速(su)跨越。對(dui)于創(chuang)業型公(gong)寓(yu)管(guan)理公(gong)司而言，領導(dao)者(zhe)(zhe)對(dui)細分(fen)(fen)市場的敏銳選擇、商業模式的適應性、團隊的執行能(neng)力(li)都(dou)是更重要的市場競爭武器(qi)。創(chuang)業型的公(gong)司中(zhong)未來有可能(neng)出(chu)現(xian)(xian)細分(fen)(fen)領域(yu)的領跑者(zhe)(zhe)。

長租公寓(yu)發展趨(qu)勢

1、大(da)頭部、長尾部將(jiang)成行業顯要特征

在中國，隨著國家隊和開發商(shang)的相繼入場，公寓行業的頭部單位(wei)會快速崛起，但(dan)即便如此，頭部單位(wei)也僅(jin)能占(zhan)據行業20%的市(shi)場(chang)份額，像公寓市(shi)場(chang)比較(jiao)成熟的日(ri)本(ben)、美國一(yi)樣，剩余80%左右的(de)(de)市(shi)場(chang)(chang)(chang)份額仍(reng)被(bei)區域屬性更(geng)強(qiang)的(de)(de)本地(di)中小(xiao)職業(ye)房(fang)東占有(you)(you)，“蝌蚪型(xing)”的(de)(de)行業(ye)格(ge)局會逐漸(jian)顯(xian)現，大頭部、長尾部是(shi)其(qi)顯(xian)要特(te)征。市(shi)場(chang)(chang)(chang)成熟后，結合公(gong)寓(yu)行業(ye)屬地(di)化(hua)、非標化(hua)、重運營(ying)等特(te)點(dian)，中小(xiao)公(gong)寓(yu)（職業(ye)房(fang)東）將(jiang)升級(ji)，他們會定位一個(ge)客群(qun)、經營(ying)一個(ge)品類(lei)、深耕一個(ge)區域，具有(you)(you)一定的(de)(de)區域市(shi)場(chang)(chang)(chang)占有(you)(you)率，將(jiang)長租(zu)公(gong)寓(yu)的(de)(de)精細服(fu)務(wu)做(zuo)好，強(qiang)大的(de)(de)市(shi)場(chang)(chang)(chang)競爭力讓中小(xiao)職業(ye)房(fang)東的(de)(de)地(di)位很難被(bei)撼(han)動。

2、長租公寓產品創(chuang)新

當(dang)下的(de)(de)幾(ji)家(jia)(jia)租(zu)(zu)房(fang)平臺(tai)，都分(fen)為整租(zu)(zu)、合租(zu)(zu)、品(pin)牌公寓三個頻道，反映目前市場公寓產品(pin)的(de)(de)三種形態(tai)。在消費(fei)升(sheng)級(ji)、居住文化的(de)(de)改變中，長租(zu)(zu)公寓的(de)(de)產品(pin)形態(tai)也會(hui)發生(sheng)變化。首先是(shi)分(fen)散(san)式優質整租(zu)(zu)，市中心、分(fen)散(san)式出租(zu)(zu)房(fang)源會(hui)有新需求(qiu)會(hui)出現(xian)，如工(gong)作就(jiu)(jiu)近(jin)的(de)(de)租(zu)(zu)賃(lin)(lin)房(fang)、就(jiu)(jiu)學租(zu)(zu)賃(lin)(lin)房(fang)、家(jia)(jia)庭(ting)二次(ci)裝修租(zu)(zu)賃(lin)(lin)房(fang)；其次(ci)，集中式的(de)(de)租(zu)(zu)賃(lin)(lin)社區不只是(shi)一棟(dong)樓的(de)(de)集中，而(er)少則(ze)是(shi)幾(ji)棟(dong)樓組成的(de)(de)租(zu)(zu)賃(lin)(lin)組團，多則(ze)是(shi)租(zu)(zu)賃(lin)(lin)小區，從規劃、設計、內裝開始(shi)考慮各種租(zu)(zu)賃(lin)(lin)需求(qiu)，未來(lai)的(de)(de)租(zu)(zu)賃(lin)(lin)社區各種配套將更加(jia)針對單身貴(gui)族。

3、真正的REITs產品或將落地

我國的(de)類REITs產品目前有三類，分別(bie)是輕資(zi)產模式(shi)的租金收益權ABS模式，重資產抵押債權的CMBS模式(shi)和重(zhong)資產的股權類REITs模式，它們的(de)區別在于債權(quan)與股權(quan)、是否有抵押、證券化的(de)底層資產不(bu)同。而這(zhe)段時間被(bei)熱議的(de)REITs產品，本質上依(yi)然是(shi)類REITs，為(wei)了(le)規避現(xian)行稅(shui)法的(de)(de)雙重征稅(shui)，設置(zhi)了(le)的(de)(de)雙SPV結構。現在更多的(de)國(guo)資(zi)國(guo)企(qi)投身租賃(lin)(lin)用房(fang)供給，部(bu)分(fen)銀(yin)行推(tui)出(chu)了租賃(lin)(lin)用房(fang)開發貸款，但(dan)真正(zheng)的(de)REITs才是更加匹配的租賃金融產品，國家會(hui)加快政策研究，試點有望在近幾年開啟。

4、誕(dan)生公寓新的(de)垂直細分業態

在從前的(de)(de)(de)公(gong)寓(yu)服務(wu)生(sheng)態(tai)里面，只有(you)流量平臺(tai)和行業(ye)媒體房東算是(shi)專(zhuan)業(ye)服務(wu)商，其它(ta)領域幾乎沒(mei)有(you)專(zhuan)業(ye)服務(wu)商。而(er)在過去五年(nian)，長租公(gong)寓(yu)運營(ying)商經歷(li)誕生(sheng)和苦難的(de)(de)(de)幼年(nian)，迎(ying)來了快速成長的(de)(de)(de)童年(nian)，與之相伴的(de)(de)(de)是(shi)各(ge)類(lei)(lei)公(gong)寓(yu)服務(wu)商的(de)(de)(de)誕生(sheng)。前瞻認為，公(gong)寓(yu)業(ye)態(tai)很有(you)可能從人群分類(lei)(lei)發散，擴大到分生(sheng)活方式、社交方式的(de)(de)(de)公(gong)寓(yu)業(ye)態(tai)。