長租公寓產業鏈

我(wo)國(guo)長(chang)租公寓的產業流程大(da)致為獲取房源、設計裝修、營銷簽約、日常運營管理、后期(qi)項目(mu)退出(chu)五個環節。長(chang)租公寓全(quan)產業鏈條(tiao)的盈利點總結如下(xia)：

獲得房源：中國(guo)長租公寓企業主要面向20-35歲(sui)左右(you)單身青年，以滿足他們成(cheng)家前的住房(fang)需求(qiu)，因(yin)此在(zai)選擇房(fang)源(yuan)方面企業會(hui)根據受眾需求(qiu)選擇交通便利、臨近CBD區域的(de)樓房。房源很大程(cheng)度上決定了后期的(de)需求以及空臵(ge)率(lv)、租金水平、以及如果是重資(zi)產(chan)運(yun)營的(de)話資(zi)產(chan)的(de)升(sheng)值空間(jian)。

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設(she)計(ji)(ji)裝修(xiu)：通常集中式公(gong)寓的設(she)計(ji)(ji)和裝修(xiu)風格統一，便于通過集采(cai)方(fang)式降低裝修(xiu)成(cheng)本。設(she)計(ji)(ji)和裝修(xiu)到位的公(gong)寓更有吸(xi)引(yin)力，增加租賃需求減少空(kong)置(zhi)率，并給企業帶(dai)來一定的租金溢價空(kong)間。

附加服務：長租公寓運營商可以在租戶居住期間充分挖掘其各項需求，引入合作伙伴或者自行提供家具租賃、搬家等附加服務(wu)，收取一(yi)定的收益。

網絡(luo)平臺：全鏈條網絡(luo)平臺可以大量(liang)節(jie)省(sheng)運(yun)營過程中各(ge)類(lei)人(ren)工成本，包括但不限于管理人(ren)員成本、財務人(ren)員成本、營銷成本等(deng)。

租(zu)(zu)約(yue)證券化(hua)：租(zu)(zu)約(yue)證券化(hua)是在長(chang)租(zu)(zu)公(gong)寓收(shou)租(zu)(zu)的基礎上衍生出來的金融產品，例如用租(zu)(zu)金收(shou)益作為底層資產發行(xing)公(gong)募或私(si)募ABS為(wei)企業融資。

長租式公寓企業的競爭分析

在目前，長租公(gong)寓還(huan)未出現壟(long)斷式龍(long)頭的(de)局面，所有(you)的(de)市(shi)場參與者都在競(jing)速(su)賽(sai)跑(pao)擴大管理規模、搶(qiang)占市(shi)場份(fen)額的(de)階段。應對(dui)資(zi)源與資(zi)金端的(de)瓶頸，各家公(gong)寓管理公(gong)司都充分利用各自的(de)資(zi)源稟賦進(jin)行突(tu)破(po)和(he)嘗試。預計未來資(zi)金和(he)資(zi)源端的(de)優勢和(he)可持續性將決定行業龍(long)頭的(de)歸屬。整體而言，市(shi)場現有(you)主(zhu)要有(you)四類參與主(zhu)體：地產開發(fa)商(shang)、地產服(fu)務(wu)商(shang)、酒店類和(he)品牌(pai)機構，他們各自存在有(you)些發(fa)展特點(dian)。

1、地產開發商類

開發商類背景的公寓管理公司，充分利用地產母公司手中的閑置自持資產進行升級改造，同時借助集團整體的信用進行低成本融資，在長租公寓領域占據著先發優勢。但他們的劣勢也十分明顯，離開了母公司的資源支持，在對外擴張時盈利的持續能力將遭遇嚴峻挑戰，如管理團隊在發展初期解決好內部團隊激勵問題，借助品牌的價值進行對外擴張，在長租公寓市場中仍然是十分有利(li)的競爭者。代表機構(gou)有萬科(ke)泊寓、招商壹(yi)棧等。

2、地產服務(wu)商類

地產(chan)服務商背(bei)景(jing)的(de)(de)公(gong)寓(yu)機構(gou)，如鏈家（自如）、我愛我家（相寓(yu)）主要由租(zu)(zu)賃中介(jie)業務延展而來，有天然的(de)(de)客源(yuan)和分(fen)散(san)(san)式房源(yuan)獲取(qu)渠道，因此主要以分(fen)散(san)(san)式公(gong)寓(yu)切入(ru)(ru)市場，將長(chang)租(zu)(zu)公(gong)寓(yu)作為租(zu)(zu)賃中介(jie)業務的(de)(de)變形投(tou)入(ru)(ru)市場，以期獲得更高的(de)(de)收益空間。中介(jie)類背(bei)景(jing)的(de)(de)機構(gou)的(de)(de)劣勢也在于分(fen)散(san)(san)而來的(de)(de)房源(yuan)無法簽長(chang)合約，大(da)都(dou)只能在3-4年以(yi)內的(de)(de)(de)(de)范圍里(li)與小業主簽約，并且由(you)于(yu)分(fen)散(san)式(shi)(shi)的(de)(de)(de)(de)收(shou)房方(fang)式(shi)(shi)無法在裝修(xiu)集(ji)采上達到規(gui)模化優勢，往往是剛收(shou)回裝修(xiu)改造成本(ben)業主也收(shou)回了(le)房屋(wu)，再(zai)加上小業主毀約的(de)(de)(de)(de)可能(neng)性也高于(yu)機構業主，這使得(de)中(zhong)(zhong)介分(fen)散(san)式(shi)(shi)公(gong)寓(yu)的(de)(de)(de)(de)運營風險較(jiao)高。未來有實力的(de)(de)(de)(de)中(zhong)(zhong)介將會逐步增加集(ji)中(zhong)(zhong)式(shi)(shi)公(gong)寓(yu)的(de)(de)(de)(de)比重(zhong)(zhong)，更(geng)好(hao)地發揮(hui)資金和客源優勢，同(tong)時以(yi)集(ji)中(zhong)(zhong)式(shi)(shi)公(gong)寓(yu)為據點(dian)發展周邊(bian)分(fen)散(san)式(shi)(shi)租賃(lin)的(de)(de)(de)(de)托管服務，以(yi)輕重(zhong)(zhong)結合的(de)(de)(de)(de)方(fang)式(shi)(shi)進行擴(kuo)張。中(zhong)(zhong)介背景的(de)(de)(de)(de)公(gong)寓(yu)商(shang)最(zui)大(da)的(de)(de)(de)(de)挑戰來自于(yu)運營，對產品的(de)(de)(de)(de)理解和成本(ben)控制能(neng)力將是爭奪市(shi)場的(de)(de)(de)(de)關鍵。

3、酒店類

酒店(dian)類(lei)(lei)(lei)(lei)背(bei)景的(de)(de)(de)公(gong)(gong)(gong)寓商(shang)，如華(hua)住（城家）、鉑濤（窩趣）等主要(yao)(yao)優(you)勢在于住客和(he)存(cun)量物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)的(de)(de)(de)管理經驗豐富，運(yun)營(ying)(ying)效率有(you)(you)先發(fa)優(you)勢，并(bing)且在物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)資源端與(yu)(yu)開(kai)發(fa)商(shang)相似，酒店(dian)集團也擁有(you)(you)較多的(de)(de)(de)存(cun)量物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)可(ke)以進行改造轉(zhuan)變物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)運(yun)營(ying)(ying)功能。僅就內部物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)獲取(qu)而言(yan)，酒店(dian)類(lei)(lei)(lei)(lei)公(gong)(gong)(gong)寓運(yun)營(ying)(ying)商(shang)的(de)(de)(de)獲取(qu)能力要(yao)(yao)強于中介類(lei)(lei)(lei)(lei)和(he)創(chuang)業(ye)(ye)(ye)(ye)類(lei)(lei)(lei)(lei)、弱于開(kai)發(fa)商(shang)類(lei)(lei)(lei)(lei)。而在對外(wai)擴張上(shang)，離開(kai)母公(gong)(gong)(gong)司的(de)(de)(de)支持，酒店(dian)類(lei)(lei)(lei)(lei)公(gong)(gong)(gong)寓運(yun)營(ying)(ying)商(shang)與(yu)(yu)開(kai)發(fa)商(shang)類(lei)(lei)(lei)(lei)一(yi)樣面臨著物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)獲取(qu)難題。資金(jin)端上(shang)酒店(dian)類(lei)(lei)(lei)(lei)公(gong)(gong)(gong)寓運(yun)營(ying)(ying)商(shang)在資金(jin)優(you)勢上(shang)要(yao)(yao)弱于開(kai)發(fa)商(shang)類(lei)(lei)(lei)(lei)。

4、品牌機構類

品牌機構(gou)是目前長租公(gong)(gong)寓領(ling)域中(zhong)數量(liang)最多的(de)參(can)與者，與其(qi)它(ta)市場參(can)與者相比而(er)言，他們在資源端(duan)和資金(jin)端(duan)都沒有先(xian)發優勢(shi)，但(dan)經(jing)營思路和方式靈活(huo)，通常(chang)能在一(yi)個(ge)細分子(zi)領(ling)域中(zhong)實現(xian)超速跨越。對(dui)于創業型(xing)公(gong)(gong)寓管理公(gong)(gong)司而(er)言，領(ling)導者對(dui)細分市場的(de)敏銳選(xuan)擇(ze)、商業模式的(de)適應性、團隊的(de)執行能力都是更重要的(de)市場競爭武(wu)器。創業型(xing)的(de)公(gong)(gong)司中(zhong)未來有可能出現(xian)細分領(ling)域的(de)領(ling)跑者。

長租(zu)公寓發展趨勢

1、大(da)頭部、長尾部將(jiang)成行業顯要(yao)特征

在中國(guo)，隨著國(guo)家隊(dui)和開發商的相繼(ji)入(ru)場(chang)，公寓行(xing)業的頭部單位(wei)會快速(su)崛(jue)起，但即(ji)便如此，頭部單位(wei)也僅能占(zhan)據行(xing)業20%的(de)市場份額，像公寓市場比(bi)較成熟的(de)日本(ben)、美國(guo)一(yi)樣(yang)，剩余80%左右的市(shi)場(chang)份(fen)額仍被區域屬性更強(qiang)的本地中小職業(ye)房東(dong)占(zhan)有(you)(you)，“蝌蚪型”的行(xing)(xing)業(ye)格局會逐(zhu)漸(jian)顯(xian)現，大頭部(bu)、長(chang)尾(wei)部(bu)是其(qi)顯(xian)要特征。市(shi)場(chang)成熟后，結合(he)公(gong)(gong)(gong)寓行(xing)(xing)業(ye)屬地化、非標化、重運營等特點(dian)，中小公(gong)(gong)(gong)寓（職業(ye)房東(dong)）將(jiang)升(sheng)級，他們會定位一(yi)(yi)個客群、經營一(yi)(yi)個品類(lei)、深(shen)耕一(yi)(yi)個區域，具有(you)(you)一(yi)(yi)定的區域市(shi)場(chang)占(zhan)有(you)(you)率，將(jiang)長(chang)租公(gong)(gong)(gong)寓的精細服務做好(hao)，強(qiang)大的市(shi)場(chang)競爭力讓中小職業(ye)房東(dong)的地位很難被撼動。

2、長租公寓(yu)產品(pin)創新

當(dang)下的(de)(de)幾(ji)(ji)家租(zu)(zu)(zu)房(fang)(fang)平臺，都分為整租(zu)(zu)(zu)、合租(zu)(zu)(zu)、品牌公寓(yu)三(san)個頻道，反映目前市(shi)(shi)場公寓(yu)產(chan)品的(de)(de)三(san)種(zhong)(zhong)形態。在消費升(sheng)級、居(ju)住文化的(de)(de)改(gai)變中(zhong)，長租(zu)(zu)(zu)公寓(yu)的(de)(de)產(chan)品形態也(ye)會(hui)發生變化。首先是(shi)分散(san)式優質整租(zu)(zu)(zu)，市(shi)(shi)中(zhong)心、分散(san)式出(chu)租(zu)(zu)(zu)房(fang)(fang)源會(hui)有新(xin)需求會(hui)出(chu)現，如工作就(jiu)近(jin)的(de)(de)租(zu)(zu)(zu)賃(lin)房(fang)(fang)、就(jiu)學租(zu)(zu)(zu)賃(lin)房(fang)(fang)、家庭二次(ci)裝修租(zu)(zu)(zu)賃(lin)房(fang)(fang)；其次(ci)，集(ji)(ji)中(zhong)式的(de)(de)租(zu)(zu)(zu)賃(lin)社區不只是(shi)一棟(dong)樓的(de)(de)集(ji)(ji)中(zhong)，而少則是(shi)幾(ji)(ji)棟(dong)樓組成(cheng)的(de)(de)租(zu)(zu)(zu)賃(lin)組團，多(duo)則是(shi)租(zu)(zu)(zu)賃(lin)小(xiao)區，從(cong)規劃、設(she)計、內裝開始考慮各種(zhong)(zhong)租(zu)(zu)(zu)賃(lin)需求，未來的(de)(de)租(zu)(zu)(zu)賃(lin)社區各種(zhong)(zhong)配套將更(geng)加(jia)針對單身貴族。

3、真正的REITs產品(pin)或將落(luo)地

我國的類REITs產(chan)品(pin)目前有三(san)類，分(fen)別(bie)是輕資產(chan)模式的租(zu)金收益權(quan)ABS模式(shi)，重資產(chan)抵押債權的CMBS模式和重資(zi)產(chan)的股(gu)權類REITs模式，它們(men)的(de)區別在于債權(quan)(quan)與股權(quan)(quan)、是(shi)否(fou)有抵押、證券化的(de)底層(ceng)資產(chan)不同(tong)。而這段時間被熱議的(de)REITs產品，本(ben)質上(shang)依然是類(lei)REITs，為了規(gui)避現行稅法的(de)雙重征(zheng)稅，設置了的(de)雙SPV結構。現在更多的國(guo)資國(guo)企(qi)投身(shen)租賃用房供給(gei)，部(bu)分銀(yin)行(xing)推出(chu)了租賃用房開發(fa)貸款，但真正的REITs才是更加匹配(pei)的租賃金融產品，國家會(hui)加快政策(ce)研(yan)究，試(shi)點有望(wang)在(zai)近幾年(nian)開啟。

4、誕(dan)生公寓新的垂直細分業態

在從(cong)前的(de)公(gong)(gong)寓(yu)(yu)服務生態里面，只有流(liu)量(liang)平臺(tai)和行(xing)業(ye)媒體房(fang)東算是專業(ye)服務商，其它(ta)領(ling)域幾乎沒有專業(ye)服務商。而在過去(qu)五年(nian)，長租公(gong)(gong)寓(yu)(yu)運(yun)營商經歷誕(dan)生和苦難的(de)幼(you)年(nian)，迎來了快速(su)成長的(de)童年(nian)，與之(zhi)相(xiang)伴的(de)是各類公(gong)(gong)寓(yu)(yu)服務商的(de)誕(dan)生。前瞻認為，公(gong)(gong)寓(yu)(yu)業(ye)態很(hen)有可能從(cong)人(ren)群分類發散(san)，擴大到分生活方式、社(she)交方式的(de)公(gong)(gong)寓(yu)(yu)業(ye)態。