長租房爆倉是什么意思

爆倉就是虧損(sun)大(da)于你的(de)帳(zhang)戶中去除(chu)保證金(jin)后(hou)的(de)可用資金(jin)。由公司強平(ping)后(hou)剩余資金(jin)是總(zong)資金(jin)減去你的(de)虧損(sun),一般(ban)還剩一部分(fen)。爆(bao)倉(cang)(cang)是指在某些特殊條件(jian)下，投(tou)資(zi)者保證金(jin)(jin)賬戶(hu)(hu)(hu)中的(de)客戶(hu)(hu)(hu)權益為負值的(de)情形。在市場行情發生較大變化時(shi)，如(ru)果投(tou)資(zi)者保證金(jin)(jin)賬戶(hu)(hu)(hu)中資(zi)金(jin)(jin)的(de)絕大部分(fen)都被(bei)交易保證金(jin)(jin)占用，而且交易方(fang)向又(you)與市場走勢相反時(shi)，由于保證金(jin)(jin)交易的(de)杠桿效應，就很容易出現爆(bao)倉(cang)(cang)。如(ru)果爆(bao)倉(cang)(cang)導致了(le)虧空且由投(tou)資(zi)者的(de)原(yuan)因引起，投(tou)資(zi)者需要將虧空補(bu)足，否則(ze)會面臨法(fa)律(lv)追索。

如何預防長租公寓爆倉

傳統租(zu)房(fang)中(zhong)(zhong)介(jie)是信(xin)息(xi)中(zhong)(zhong)介(jie)，即《合同法(fa)》下的居間行為，房(fang)主租(zu)戶自行簽約，中(zhong)(zhong)介(jie)收的是一(yi)次(ci)性介(jie)紹費。“互金”模式下(xia)的房(fang)主(zhu)租戶一般不直接簽(qian)約。那(nei)情況分兩種，一種是(shi)房(fang)主(zhu)明(ming)確(que)委托長租公寓代理(li)自己和租客簽(qian)約，現在代理(li)人攜款跑(pao)路，自然應該房(fang)主(zhu)倒霉(mei)。

另一種可能是兩個獨立的(de)合同關(guan)系，房(fang)(fang)主與中(zhong)介簽約，中(zhong)介與租戶簽約。房(fang)(fang)主和租戶都是無辜的(de)，現在中(zhong)介“壞人”消失，好人的權益沖(chong)突。責(ze)任分(fen)配時，必須回(hui)答是租戶更有(you)理由預期(qi)(qi)中(zhong)(zhong)介倒閉的風險，還(huan)是房主更有(you)理由預期(qi)(qi)中(zhong)(zhong)介倒閉的風險？

有(you)人認為，房(fang)(fang)屋租賃權(quan)益不適用動產的善意第三人取(qu)得，若租戶沒(mei)有(you)理由相信中(zhong)(zhong)介具有(you)房(fang)(fang)屋所(suo)有(you)權(quan)，那中(zhong)(zhong)介基本上就是(shi)“二房東”的地位，租戶似(si)乎難以以跟中(zhong)介的有效合同來對(dui)抗房主。

然而(er)，為人詬病的“二房東”一般指違法轉租的租戶。《合同法》規定：承租人只有經原出租人同意，才可以將租賃物轉租給第三人，否則出租人可以解除合同。房主把房屋“出租”給中介公司，顯然知道中介不(bu)是用來自住，而(er)是會租給別人。房(fang)主向中介(jie)收取房(fang)租、不(bu)與租戶(hu)直(zhi)接(jie)交往，要么應(ying)視(shi)為委托代理，要么應(ying)視(shi)為同意(yi)轉(zhuan)租，房(fang)主的責任都無法(fa)避免。

因此，房(fang)主應當尊重(zhong)中介和(he)租(zu)戶的(de)合同。房(fang)主在(zai)知道租(zu)戶存在(zai)時，仍然選擇(ze)直接向中介收取租(zu)金，就應該(gai)承擔中介破產、資(zi)不抵(di)債的(de)風險。相比(bi)之下，中介“隔斷式”收(shou)租付租，租戶(hu)(hu)并不(bu)受益，而(er)房主可以無需再判(pan)斷租戶(hu)(hu)的信用程度(du)、避免租戶(hu)(hu)的賴賬扯皮，在正常情(qing)況下獲得(de)了不(bu)與租戶(hu)(hu)往來的利(li)益，在非正常時也得(de)承擔風險。

從經濟分析的“事前(qian)主(zhu)(zhu)義”角(jiao)度看(kan)，相對(dui)于(yu)租戶，擁有資源的房主(zhu)(zhu)更強勢(shi)，更有能力和平臺談(tan)判(pan)要求采取一定的資金(jin)安全(quan)保障。若不(bu)能令(ling)房主(zhu)(zhu)滿意(yi)，房主(zhu)(zhu)仍然能選(xuan)擇(ze)自行出租。

長租公寓的優勢

1、個性鮮明，符合個別(bie)要求

長(chang)租(zu)公(gong)寓(yu)現在發(fa)展(zhan)漸趨成熟，也有(you)好幾個(ge)(ge)大(da)品(pin)牌(pai)(pai)在做，為(wei)了避免(mian)廣(guang)告嫌(xian)疑(yi)，這里就不列舉了。但不管(guan)哪個(ge)(ge)品(pin)牌(pai)(pai)，他們統(tong)一(yi)的(de)是，在長(chang)租(zu)公(gong)寓(yu)里，裝修絕對不會千(qian)篇一(yi)律，每個(ge)(ge)房間爭(zheng)取有(you)不一(yi)樣的(de)特點(dian)。時尚、個(ge)(ge)性、低沉(chen)、溫(wen)馨等，可(ke)以任君選擇。

2、細心周到、管理服務(wu)到位

長租公(gong)寓，致力于打造與短(duan)租房(fang)天差地別的(de)特征。其明顯表現(xian)在管理服務上。很多上班族，經常加班，好不容(rong)易(yi)休(xiu)息又(you)不想(xiang)把休(xiu)息時間浪費在打掃衛生(sheng)上，而長租公(gong)寓則(ze)會定期(qi)派清(qing)潔工上門(men)打掃。并且家電維(wei)修等各種服務，長租公(gong)寓均提供。

3、打造(zao)社群，增(zeng)強租客交際

長租公(gong)寓，一般都會在自己(ji)(ji)的(de)(de)范圍內設置(zhi)屬(shu)(shu)于自己(ji)(ji)的(de)(de)社(she)交場所(suo)。如咖啡廳，酒(jiu)吧，餐吧，游泳(yong)池等(deng)，減(jian)少了(le)人們社(she)交的(de)(de)成本(ben)。在自己(ji)(ji)家樓下(xia)也可以享受整條街的(de)(de)服務。同時還會成立專屬(shu)(shu)社(she)群，讓租客都可以互相熟(shu)悉，仿(fang)若熟(shu)人。

4、家電齊全，減少(shao)額外(wai)開支

在外租房(fang)，很多人都(dou)有同樣的想(xiang)法：打算添個家電，又擔心不(bu)(bu)知什(shen)么時候走人，家電難帶走。房(fang)間里的家具看著不(bu)(bu)順眼，想(xiang)換(huan)一個，又覺得反正不(bu)(bu)是(shi)自(zi)己(ji)的房(fang)子(zi)，將(jiang)就著吧。所(suo)以很多租客(ke)的生(sheng)活，就在不(bu)(bu)滿和將(jiang)就中(zhong)度過了。其(qi)實，我們都(dou)知道(dao)。我們應該做到“租房不租生活”，在自己經濟能力范圍內，盡可能地讓自己不那么將就。而長租公寓就很好地幫我們解決了這些問題。在公寓里，不僅裝修個性，大家可以按照自己的喜好選擇喜歡的房間，同時家電也很齊全，電視機，wifi，洗衣機，空調(diao)等都布(bu)局整齊，完全不用租客煩(fan)惱那些(xie)問題。

長租公寓的缺點

1、房租(zu)貴(gui)，水電(dian)費貴(gui)：相對于短租(zu)的(de)(de)免(mian)費和(he)租(zu)住小區低廉的(de)(de)水電(dian)費和(he)物業(ye)費來說，長租(zu)公寓(yu)的(de)(de)附加費也是(shi)比不小的(de)(de)開銷。

2、房間面積小，居住(zhu)密度大：由于長租公寓普(pu)遍面積不大，而且(qie)居住(zhu)密度較高(gao)，對生(sheng)活品質(zhi)有較高(gao)要求的人可能難(nan)以接受(shou)。

3、缺少(shao)家(jia)的感覺，像(xiang)住快捷酒店：一應俱(ju)全，太過便捷，反而沒有家(jia)的感覺。

4、位(wei)置遠，房(fang)源少：目前的(de)(de)長(chang)租公(gong)寓(yu)大多位(wei)于郊區，而不少租客的(de)(de)工作地(di)點則是(shi)(shi)在市(shi)區，來(lai)回耗費時間(jian)較(jiao)長(chang)。另(ling)外，基于成本(ben)控制考(kao)慮(lv)，不少長(chang)租公(gong)寓(yu)的(de)(de)房(fang)源距離附近地(di)鐵站都有一(yi)段(duan)距離，每天如何走完(wan)這(zhe)最后一(yi)段(duan)路(lu)也是(shi)(shi)租客頭疼的(de)(de)問(wen)題(ti)。另(ling)外，房(fang)源少也是(shi)(shi)長(chang)租公(gong)寓(yu)面臨的(de)(de)一(yi)個問(wen)題(ti)。目前市(shi)場(chang)上長(chang)租公(gong)寓(yu)的(de)(de)房(fang)源多來(lai)源于附近年(nian)輕的(de)(de)房(fang)東，年(nian)齡(ling)大一(yi)點的(de)(de)房(fang)東更傾向于自(zi)己將房(fang)子對外出租。

國內長租公寓發展困境

1、參(can)與主(zhu)體眾多(duo)，競爭激烈

市場(chang)參與(yu)主(zhu)體眾多(duo)，各(ge)有優劣(lie)。既有專注于(yu)長(chang)租公寓(yu)的(de)(de)專業化(hua)機構(gou)，也有房地產(chan)中介(jie)服務商的(de)(de)參與(yu)，而房地產(chan)開發企業和經濟(ji)型連(lian)鎖酒店也憑(ping)借其本身的(de)(de)優勢也逐漸參與(yu)到行業的(de)(de)角逐之中。雖(sui)然(ran)市場(chang)參與(yu)者眾多(duo)，但是市占率總體并不(bu)高。規模最大的(de)(de)長(chang)租公寓(yu)品牌(pai)自如，管理房間數已(yi)經達到30萬間，但相比與其他規(gui)模較大的品(pin)牌(pai)如魔(mo)方公寓3萬間，優客逸家(jia)管理房(fang)屋數近3萬(wan)間，行業集(ji)中度(du)整體(ti)偏低，處于(yu)搶(qiang)占(zhan)市場份額的(de)階段。長租公寓(yu)的(de)未來(lai)市場仍然集(ji)中在核心一二線城(cheng)市，大(da)量機構運營(ying)商集(ji)中在少數城(cheng)市，將(jiang)進一步導致競(jing)爭加(jia)劇(ju)。

2、資源與(yu)價格之間的矛盾，難以協調

核心一二線城市優質地段的(de)(de)(de)供房(fang)(fang)仍較(jiao)為(wei)稀缺(que)，集中式公(gong)寓將面臨(lin)較(jiao)高(gao)(gao)(gao)的(de)(de)(de)拿房(fang)(fang)成本；另一方面，長租(zu)公(gong)寓解(jie)決的(de)(de)(de)是中高(gao)(gao)(gao)端人群對生活質量和(he)(he)社交活動的(de)(de)(de)追求，因(yin)此(ci)房(fang)(fang)源的(de)(de)(de)地段就顯(xian)得猶為(wei)關鍵，地段較(jiao)偏僻區域雖(sui)然收(shou)房(fang)(fang)成本較(jiao)低，但可能面臨(lin)需求不足所導致的(de)(de)(de)高(gao)(gao)(gao)空置率或低租(zu)金差等問題。因(yin)此(ci)，收(shou)房(fang)(fang)階段資(zi)產端的(de)(de)(de)資(zi)源和(he)(he)價值難以(yi)兼得。

3、國(guo)內法(fa)律、法(fa)規體系不健全，消防驗收困難

消防(fang)驗收(shou)也是不(bu)(bu)少(shao)租賃企業面臨的困境。目(mu)(mu)前，全國除(chu)深圳以外的多(duo)(duo)數地區，消防(fang)驗收(shou)的前提是規劃(hua)與報審用(yong)途(tu)一致，比如規劃(hua)為商業的項目(mu)(mu)，報公寓經營用(yong)途(tu)，很多(duo)(duo)報驗窗口根本不(bu)(bu)受理(li)。“由企業提供集中租房服務的業態出現時間不長，經營過程中物業的使用用途類似住宅，但經營行為又類似商業，和傳統的酒店類(lei)似。這就導致各(ge)地在(zai)長租公寓的消防驗收(shou)中，有(you)的參照住宅，有(you)的參照商辦公，有(you)的參照酒店(dian)，有(you)的歸為‘出租屋(wu)’不用驗收(shou)，即便同(tong)一個(ge)市不同(tong)行政區的處理方式(shi)都(dou)可能(neng)差(cha)別很大。”標準不清，給建設、運營增(zeng)加了不確定性。

4、投資回報周期長，盈利困難

國內(nei)市場的(de)長租公寓現階段以重(zhong)資產運營為主，有著(zhu)較強的(de)金融屬性。國內(nei)尚未推(tui)出正式的(de)REITs產品(pin)，長(chang)租(zu)公寓運營缺乏退(tui)出機制。

國(guo)內目前的長租公寓(yu)投(tou)資回報利潤較低，投(tou)資布局需要在10年左右，大(da)部(bu)分長租公寓(yu)尚處于“燒錢”階段，未實現真正的盈(ying)利(li)，長租公寓(yu)整(zheng)體租金回報率較(jiao)低也是行業的痛點(dian)所在(zai)。