長租房爆倉是什么意思

爆倉就(jiu)是虧損大于你(ni)的帳戶中去除保(bao)證金后的可用資金。由公司強(qiang)平后剩(sheng)余資金是總資金減(jian)去你(ni)的虧損,一(yi)般還剩一(yi)部分。爆倉(cang)是指在(zai)某些特殊條件下，投(tou)資者(zhe)保(bao)證金(jin)賬戶(hu)中(zhong)的(de)(de)(de)客戶(hu)權(quan)益為(wei)負值的(de)(de)(de)情(qing)形(xing)。在(zai)市(shi)場行情(qing)發生較大變化時(shi)，如(ru)果投(tou)資者(zhe)保(bao)證金(jin)賬戶(hu)中(zhong)資金(jin)的(de)(de)(de)絕大部分都被交易(yi)保(bao)證金(jin)占用，而且交易(yi)方向(xiang)又與市(shi)場走勢相(xiang)反時(shi)，由(you)于保(bao)證金(jin)交易(yi)的(de)(de)(de)杠(gang)桿(gan)效(xiao)應(ying)，就(jiu)很(hen)容易(yi)出現爆倉(cang)。如(ru)果爆倉(cang)導致(zhi)了虧空且由(you)投(tou)資者(zhe)的(de)(de)(de)原因引(yin)起，投(tou)資者(zhe)需要將虧空補足，否則會面臨(lin)法律(lv)追索。

如何預防長租公寓爆倉

傳統(tong)租房(fang)中介是信(xin)息中介，即《合同法》下的居間行為，房(fang)主租戶(hu)自行簽約，中介收的是一(yi)次性介紹(shao)費。“互金”模式下的房(fang)主租(zu)戶(hu)一般不(bu)直接簽約(yue)。那情況(kuang)分兩(liang)種，一種是房(fang)主明確委(wei)托長租(zu)公寓代理自己和租(zu)客簽約(yue)，現在代理人攜(xie)款跑路，自然應該房(fang)主倒(dao)霉。

另一(yi)種可(ke)能是兩(liang)個獨立的合同關(guan)系，房(fang)主與中(zhong)介(jie)(jie)(jie)簽(qian)約(yue)，中(zhong)介(jie)(jie)(jie)與租(zu)戶簽(qian)約(yue)。房(fang)主和租(zu)戶都是無辜的，現在中(zhong)介(jie)(jie)(jie)“壞人”消(xiao)失，好人的(de)權益(yi)沖突。責任分配時(shi)，必須回(hui)答(da)是(shi)租戶(hu)更(geng)有理(li)由(you)預期中介倒閉的(de)風險，還是(shi)房主更(geng)有理(li)由(you)預期中介倒閉的(de)風險？

有(you)人(ren)認為，房屋租賃權益不適用動(dong)產的善(shan)意第三人(ren)取得(de)，若租戶沒有(you)理由(you)相(xiang)信中介(jie)具(ju)有(you)房屋所有(you)權，那中介(jie)基(ji)本(ben)上就(jiu)是“二房東”的地位，租戶似(si)乎難以以跟(gen)中介的有效合同來(lai)對抗房主。

然而，為人詬病的“二房東”一般指違法轉租的租戶。《合同法》規定：承租人只有經原出租人同意，才可以將租賃物轉租給第三人，否則出租人可以解除合同。房主把房屋“出租”給中介公司，顯然知道中介不是(shi)用來(lai)自住，而是(shi)會租給別(bie)人。房主向(xiang)中介收取房租、不與(yu)租戶(hu)直接交往，要么(me)應視為(wei)委托代(dai)理，要么(me)應視為(wei)同意轉租，房主的(de)責(ze)任都(dou)無法避(bi)免。

因此(ci)，房主應當尊重中(zhong)介(jie)(jie)(jie)和租戶(hu)(hu)的(de)合(he)同。房主在知道租戶(hu)(hu)存在時，仍然選擇直接向中(zhong)介(jie)(jie)(jie)收取(qu)租金，就(jiu)應該承擔中(zhong)介(jie)(jie)(jie)破產、資不抵債的(de)風險。相比之下，中(zhong)介(jie)(jie)(jie)“隔斷(duan)式”收(shou)租(zu)(zu)付租(zu)(zu)，租(zu)(zu)戶并(bing)不(bu)受益，而房主可以無(wu)需再判斷(duan)租(zu)(zu)戶的(de)信用(yong)程度、避免租(zu)(zu)戶的(de)賴賬扯皮，在正(zheng)常情(qing)況下(xia)獲得(de)了不(bu)與租(zu)(zu)戶往來的(de)利益，在非正(zheng)常時也得(de)承擔風險。

從經濟分析(xi)的“事前主(zhu)義”角度看，相對于租戶，擁有資(zi)(zi)源的房主(zhu)更(geng)強勢，更(geng)有能(neng)力和平臺談判要求采取一定的資(zi)(zi)金安全保(bao)障(zhang)。若不能(neng)令房主(zhu)滿意，房主(zhu)仍然能(neng)選擇自(zi)行出租。

長租公寓的優勢

1、個性(xing)鮮明，符合個別要求(qiu)

長租(zu)公(gong)寓(yu)現在(zai)發(fa)展(zhan)漸趨成熟，也有好幾個大品牌(pai)在(zai)做(zuo)，為了(le)避免廣(guang)告嫌(xian)疑(yi)，這里就不列舉了(le)。但不管哪(na)個品牌(pai)，他們統一的是，在(zai)長租(zu)公(gong)寓(yu)里，裝修(xiu)絕對不會千(qian)篇一律，每個房間爭取有不一樣的特點。時尚、個性、低(di)沉、溫馨等(deng)，可(ke)以任(ren)君(jun)選(xuan)擇。

2、細心周到(dao)、管理服務(wu)到(dao)位

長租(zu)公(gong)寓(yu)，致力于(yu)打造與短租(zu)房天差地別的特征(zheng)。其(qi)明顯(xian)表現在(zai)管(guan)理服務上(shang)。很多上(shang)班(ban)(ban)族，經常加班(ban)(ban)，好不(bu)容(rong)易休息(xi)又不(bu)想把休息(xi)時間(jian)浪費在(zai)打掃(sao)衛生上(shang)，而長租(zu)公(gong)寓(yu)則會定期派清潔工上(shang)門打掃(sao)。并且家(jia)電維修(xiu)等(deng)各種服務，長租(zu)公(gong)寓(yu)均提供。

3、打(da)造社群，增強租(zu)客交際

長(chang)租公(gong)寓，一(yi)般都(dou)(dou)會在自(zi)己(ji)(ji)的范圍內設(she)置屬(shu)于(yu)自(zi)己(ji)(ji)的社(she)交場所。如咖(ka)啡廳，酒(jiu)吧(ba)，餐吧(ba)，游泳池等(deng)，減少了人們社(she)交的成本。在自(zi)己(ji)(ji)家(jia)樓下也可(ke)以(yi)享受整(zheng)條街(jie)的服(fu)務。同時(shi)還會成立專屬(shu)社(she)群，讓(rang)租客都(dou)(dou)可(ke)以(yi)互相熟悉，仿若(ruo)熟人。

4、家電齊全，減少(shao)額外開支

在外租房，很多人(ren)都(dou)有同樣的想法：打算添個家電，又(you)擔心(xin)不(bu)知什么時候走人(ren)，家電難帶走。房間(jian)里的家具看著不(bu)順眼(yan)，想換一個，又(you)覺得反正(zheng)不(bu)是(shi)自己的房子，將就(jiu)著吧。所以(yi)很多租客的生活，就(jiu)在不(bu)滿和將就(jiu)中度過了。其實，我們都(dou)知道。我們應(ying)該做到“租房不租生活”，在自己經濟能力范圍內，盡可能地讓自己不那么將就。而長租公寓就很好地幫我們解決了這些問題。在公寓里，不僅裝修個性，大家可以按照自己的喜好選擇喜歡的房間，同時家電也很齊全，電視機，wifi，洗衣機，空調(diao)等(deng)都(dou)布局(ju)整(zheng)齊，完(wan)全(quan)不用租客煩惱那些問題。

長租公寓的缺點

1、房租(zu)貴，水(shui)電(dian)(dian)費(fei)(fei)貴：相對于短租(zu)的(de)免費(fei)(fei)和(he)租(zu)住小區(qu)低廉的(de)水(shui)電(dian)(dian)費(fei)(fei)和(he)物(wu)業費(fei)(fei)來(lai)說，長租(zu)公寓(yu)的(de)附加(jia)費(fei)(fei)也是比不小的(de)開銷。

2、房(fang)間面(mian)積小，居(ju)住密度大(da)：由于(yu)長租公寓普遍面(mian)積不大(da)，而且居(ju)住密度較高，對生活品質有(you)較高要(yao)求的人(ren)可能難以接受。

3、缺少家的(de)感(gan)覺，像住(zhu)快捷酒店：一應俱全(quan)，太過便捷，反而沒(mei)有家的(de)感(gan)覺。

4、位置遠，房(fang)源(yuan)(yuan)少(shao)：目前的(de)(de)長(chang)(chang)租(zu)(zu)公(gong)(gong)(gong)寓大多位于郊區，而不少(shao)租(zu)(zu)客的(de)(de)工作地點則是(shi)在(zai)市區，來(lai)回耗(hao)費(fei)時間較長(chang)(chang)。另外(wai)(wai)，基于成本(ben)控制(zhi)考慮，不少(shao)長(chang)(chang)租(zu)(zu)公(gong)(gong)(gong)寓的(de)(de)房(fang)源(yuan)(yuan)距(ju)離附(fu)近(jin)地鐵站都有一段(duan)(duan)距(ju)離，每天如何走完這最后(hou)一段(duan)(duan)路也是(shi)租(zu)(zu)客頭疼(teng)的(de)(de)問(wen)題。另外(wai)(wai)，房(fang)源(yuan)(yuan)少(shao)也是(shi)長(chang)(chang)租(zu)(zu)公(gong)(gong)(gong)寓面(mian)臨的(de)(de)一個問(wen)題。目前市場上長(chang)(chang)租(zu)(zu)公(gong)(gong)(gong)寓的(de)(de)房(fang)源(yuan)(yuan)多來(lai)源(yuan)(yuan)于附(fu)近(jin)年輕的(de)(de)房(fang)東，年齡(ling)大一點的(de)(de)房(fang)東更傾(qing)向于自(zi)己(ji)將房(fang)子(zi)對外(wai)(wai)出租(zu)(zu)。

國內長租公寓發展困境

1、參與(yu)主體眾多，競爭激烈

市(shi)(shi)場參與主體(ti)眾(zhong)多，各(ge)有(you)(you)優劣。既有(you)(you)專注于長租公(gong)寓的(de)專業(ye)化機(ji)構，也有(you)(you)房地(di)產(chan)中介(jie)服務商的(de)參與，而(er)房地(di)產(chan)開發企(qi)業(ye)和經濟型連鎖酒(jiu)店也憑借其本身的(de)優勢也逐(zhu)漸參與到(dao)行業(ye)的(de)角(jiao)逐(zhu)之中。雖(sui)然市(shi)(shi)場參與者眾(zhong)多，但是(shi)市(shi)(shi)占率(lv)總體(ti)并不高。規模最大的(de)長租公(gong)寓品(pin)牌自如，管理(li)房間數已(yi)經達到(dao)30萬(wan)間(jian)，但(dan)相比與(yu)其他規模較大的(de)品(pin)牌如(ru)魔方公(gong)寓3萬間(jian)，優客逸(yi)家管理房屋數近(jin)3萬間，行業集中(zhong)度(du)整體偏低，處于(yu)搶(qiang)占市場份額的(de)階段。長租(zu)公寓(yu)的(de)未來市場仍然集中(zhong)在核心一(yi)二線城市，大量機構運營商集中(zhong)在少數城市，將進一(yi)步(bu)導致(zhi)競爭加(jia)劇(ju)。

2、資源與(yu)價格之間的矛盾，難(nan)以協調

核心一(yi)(yi)二線城市優質地段(duan)的(de)(de)(de)供房(fang)(fang)仍較(jiao)為(wei)稀缺，集(ji)中式公寓(yu)將面(mian)臨較(jiao)高的(de)(de)(de)拿房(fang)(fang)成(cheng)本；另一(yi)(yi)方面(mian)，長租公寓(yu)解決(jue)的(de)(de)(de)是中高端(duan)人(ren)群(qun)對生活質量和社交活動的(de)(de)(de)追求，因此(ci)(ci)房(fang)(fang)源的(de)(de)(de)地段(duan)就顯(xian)得猶為(wei)關鍵，地段(duan)較(jiao)偏僻區域雖然收(shou)房(fang)(fang)成(cheng)本較(jiao)低(di)，但可能面(mian)臨需求不足(zu)所導致(zhi)的(de)(de)(de)高空置率或低(di)租金差等(deng)問題。因此(ci)(ci)，收(shou)房(fang)(fang)階(jie)段(duan)資產(chan)端(duan)的(de)(de)(de)資源和價值(zhi)難以兼(jian)得。

3、國內法(fa)律、法(fa)規體系不健全(quan)，消(xiao)防驗收困難

消(xiao)防驗收也是不少租賃企業(ye)面臨的困境。目(mu)前，全國除深圳以(yi)外的多(duo)數地區，消(xiao)防驗收的前提是規(gui)(gui)劃與報(bao)審(shen)用途(tu)一致，比(bi)如規(gui)(gui)劃為商(shang)業(ye)的項(xiang)目(mu)，報(bao)公(gong)寓經營用途(tu)，很多(duo)報(bao)驗窗口根本不受(shou)理。“由企業提供集中租房服務的業態出現時間不長，經營過程中物業的使用用途類似住宅，但經營行為又類似商業，和傳統的酒店類似。這就導致各(ge)地在長(chang)租公寓的(de)消防驗收(shou)中，有的(de)參(can)照住宅，有的(de)參(can)照商辦公，有的(de)參(can)照酒店，有的(de)歸(gui)為‘出租屋’不用驗收(shou)，即便同一個(ge)市不同行(xing)政區的(de)處理方式都可(ke)能差(cha)別很(hen)大(da)。”標準不清，給建(jian)設、運營增(zeng)加了不確定(ding)性(xing)。

4、投資回報周(zhou)期長，盈(ying)利困難(nan)

國(guo)內市(shi)場的長租公寓現階段(duan)以重資產運營為主，有(you)著(zhu)較強(qiang)的金融屬性。國(guo)內尚未推出正(zheng)式的REITs產品，長租(zu)公(gong)寓運(yun)營缺乏退出機(ji)制。

國內(nei)目前(qian)的長(chang)租公(gong)寓投資回報(bao)利潤較低(di)，投資布局(ju)需要在(zai)10年左右，大部分長租(zu)公(gong)寓尚處于“燒錢”階段，未實現真正的(de)盈利，長租(zu)公(gong)寓整體租(zu)金回報(bao)率(lv)較(jiao)低也是行業的(de)痛點所在。