長租房爆倉是什么意思

爆倉(cang)就是虧損大于(yu)你的帳戶中去除保證金(jin)后(hou)的可用(yong)資金(jin)。由公司(si)強平后(hou)剩余(yu)資金(jin)是總資金(jin)減去你的虧損,一般還剩一部分。爆(bao)倉是指在某些特殊條件下，投(tou)資(zi)者(zhe)保證金(jin)賬戶(hu)(hu)中的客(ke)戶(hu)(hu)權益為負值(zhi)的情形。在市(shi)場行(xing)情發(fa)生(sheng)較大(da)變化時，如(ru)果(guo)投(tou)資(zi)者(zhe)保證金(jin)賬戶(hu)(hu)中資(zi)金(jin)的絕大(da)部分都(dou)被(bei)交易(yi)保證金(jin)占用(yong)，而且(qie)交易(yi)方(fang)向(xiang)又與(yu)市(shi)場走勢(shi)相反時，由(you)于保證金(jin)交易(yi)的杠桿效應(ying)，就(jiu)很容(rong)易(yi)出(chu)現(xian)爆(bao)倉。如(ru)果(guo)爆(bao)倉導致了虧空且(qie)由(you)投(tou)資(zi)者(zhe)的原因引起，投(tou)資(zi)者(zhe)需要將虧空補足(zu)，否則會(hui)面臨法律追索(suo)。

如何預防長租公寓爆倉

傳(chuan)統租(zu)房中(zhong)介(jie)是信息中(zhong)介(jie)，即(ji)《合同法》下的(de)居間行為，房主(zhu)租(zu)戶自行簽約，中(zhong)介(jie)收的(de)是一次性介(jie)紹費(fei)。“互(hu)金”模式下的房(fang)主租戶一般不直接簽(qian)約(yue)。那情(qing)況分兩種，一種是房(fang)主明(ming)確委(wei)托長租公寓(yu)代理自己和租客簽(qian)約(yue)，現在代理人攜款跑路，自然應該(gai)房(fang)主倒(dao)霉。

另一種可能是兩個獨立的合(he)同關系，房(fang)(fang)主與(yu)中(zhong)介(jie)簽約，中(zhong)介(jie)與(yu)租戶(hu)(hu)簽約。房(fang)(fang)主和(he)租戶(hu)(hu)都是無辜的，現在中(zhong)介(jie)“壞人”消失(shi)，好(hao)人的(de)權益沖突。責任分配時，必須回(hui)答是(shi)租戶更有理(li)由(you)預期(qi)中介倒(dao)閉的(de)風(feng)險(xian)，還是(shi)房主更有理(li)由(you)預期(qi)中介倒(dao)閉的(de)風(feng)險(xian)？

有人認為(wei)，房(fang)屋租賃權(quan)益不適(shi)用動產的善(shan)意第三人取得，若租戶(hu)沒有理由相(xiang)信中介(jie)具有房(fang)屋所有權(quan)，那中介(jie)基(ji)本上就是(shi)“二房(fang)(fang)東”的(de)地位，租戶似乎難以以跟中介的(de)有效合同來對抗房(fang)(fang)主。

然(ran)而，為(wei)人詬(gou)病(bing)的(de)“二房東”一般指違法轉租的租戶。《合同法》規定：承租人只有經原出租人同意，才可以將租賃物轉租給第三人，否則出租人可以解除合同。房主把房屋“出租”給中介公司，顯然知道中介不(bu)是用(yong)來自住，而是會租(zu)給別人(ren)。房(fang)主向中介收(shou)取房(fang)租(zu)、不(bu)與租(zu)戶直接交往，要么應(ying)視為委托代理，要么應(ying)視為同意轉租(zu)，房(fang)主的責(ze)任都無法避免。

因此，房主應當尊重中(zhong)介(jie)(jie)和租(zu)(zu)戶的合同。房主在知道租(zu)(zu)戶存在時，仍然選擇(ze)直接(jie)向(xiang)中(zhong)介(jie)(jie)收取租(zu)(zu)金(jin)，就應該(gai)承擔中(zhong)介(jie)(jie)破產、資不抵債(zhai)的風(feng)險(xian)。相比之下，中(zhong)介(jie)(jie)“隔斷(duan)式”收租付租，租戶并不受益(yi)，而(er)房主可(ke)以無需再判斷(duan)租戶的信用程度、避免(mian)租戶的賴賬扯皮，在正常情況下獲得了不與租戶往來的利(li)益(yi)，在非(fei)正常時也得承擔風險。

從經濟(ji)分析的(de)“事前(qian)主(zhu)(zhu)義”角度看(kan)，相對(dui)于租戶(hu)，擁有(you)資(zi)源的房主(zhu)(zhu)更強勢，更有(you)能力和平臺(tai)談判要(yao)求采取一定的資(zi)金安全保障。若不(bu)能令房主(zhu)(zhu)滿意(yi)，房主(zhu)(zhu)仍然能選擇自行出租。

長租公寓的優勢

1、個性鮮明，符合(he)個別要求

長(chang)租公(gong)寓現在(zai)發展漸趨成熟，也有好(hao)幾個大品(pin)牌(pai)在(zai)做，為了(le)避免廣告嫌疑，這里就不(bu)(bu)列舉了(le)。但不(bu)(bu)管哪個品(pin)牌(pai)，他們(men)統一(yi)(yi)的(de)是(shi)，在(zai)長(chang)租公(gong)寓里，裝修絕對不(bu)(bu)會千篇(pian)一(yi)(yi)律，每個房(fang)間爭取有不(bu)(bu)一(yi)(yi)樣的(de)特(te)點。時尚、個性、低沉、溫馨等，可以任(ren)君選擇。

2、細心周到、管理服務到位

長(chang)租(zu)公(gong)(gong)(gong)寓(yu)，致(zhi)力于打(da)(da)造與短租(zu)房天差地別(bie)的特(te)征。其明顯表現在(zai)管(guan)理(li)服(fu)務上(shang)。很多(duo)上(shang)班(ban)族，經常加班(ban)，好不(bu)容易(yi)休(xiu)息又不(bu)想把休(xiu)息時間浪(lang)費(fei)在(zai)打(da)(da)掃衛(wei)生(sheng)上(shang)，而(er)長(chang)租(zu)公(gong)(gong)(gong)寓(yu)則會定(ding)期(qi)派清潔工上(shang)門打(da)(da)掃。并且家(jia)電維修等(deng)各種服(fu)務，長(chang)租(zu)公(gong)(gong)(gong)寓(yu)均(jun)提供。

3、打造社(she)群，增強(qiang)租客交(jiao)際(ji)

長租公寓，一般(ban)都會(hui)在(zai)自己(ji)的范圍內設置屬于(yu)自己(ji)的社交場所。如咖啡廳，酒吧(ba)，餐吧(ba)，游(you)泳(yong)池等(deng)，減(jian)少(shao)了人(ren)們社交的成本(ben)。在(zai)自己(ji)家(jia)樓下(xia)也可以(yi)享受(shou)整條街的服(fu)務。同時還會(hui)成立(li)專屬社群，讓租客都可以(yi)互相熟悉，仿若熟人(ren)。

4、家(jia)電齊全(quan)，減少額外(wai)開支

在(zai)外租房(fang)，很多人都有同樣(yang)的想(xiang)法：打(da)算添個(ge)家(jia)電(dian)，又擔心不(bu)(bu)知(zhi)什么(me)時候走人，家(jia)電(dian)難帶走。房(fang)間(jian)里的家(jia)具看著不(bu)(bu)順眼，想(xiang)換(huan)一個(ge)，又覺(jue)得(de)反(fan)正不(bu)(bu)是自(zi)己的房(fang)子，將(jiang)就著吧。所以很多租客的生活，就在(zai)不(bu)(bu)滿和將(jiang)就中度過了。其實，我們(men)(men)都知(zhi)道(dao)。我們(men)(men)應(ying)該做到“租房不租生活”，在自己經濟能力范圍內，盡可能地讓自己不那么將就。而長租公寓就很好地幫我們解決了這些問題。在公寓里，不僅裝修個性，大家可以按照自己的喜好選擇喜歡的房間，同時家電也很齊全，電視機，wifi，洗衣機(ji)，空調(diao)等都布局整(zheng)齊，完全不用(yong)租客煩惱那(nei)些問題。

長租公寓的缺點

1、房(fang)租(zu)貴(gui)，水(shui)電費(fei)貴(gui)：相對于短租(zu)的免費(fei)和(he)租(zu)住(zhu)小(xiao)區低廉(lian)的水(shui)電費(fei)和(he)物業費(fei)來說，長租(zu)公(gong)寓的附加費(fei)也是比(bi)不小(xiao)的開(kai)銷。

2、房間面積小，居住(zhu)密(mi)度大：由于長租公寓普遍面積不大，而且居住(zhu)密(mi)度較高(gao)，對生(sheng)活品質有(you)較高(gao)要(yao)求的人可能難以(yi)接受。

3、缺少家的(de)感覺，像住快(kuai)捷(jie)(jie)酒(jiu)店：一應俱(ju)全，太過便捷(jie)(jie)，反而沒有家的(de)感覺。

4、位置遠，房(fang)(fang)(fang)源(yuan)(yuan)(yuan)少(shao)：目前(qian)的(de)(de)(de)(de)長(chang)(chang)租(zu)公(gong)寓大多位于(yu)郊(jiao)區，而不少(shao)租(zu)客的(de)(de)(de)(de)工(gong)作地(di)點(dian)則是在(zai)市區，來回耗費時間較長(chang)(chang)。另外(wai)(wai)，基于(yu)成本控制(zhi)考慮，不少(shao)長(chang)(chang)租(zu)公(gong)寓的(de)(de)(de)(de)房(fang)(fang)(fang)源(yuan)(yuan)(yuan)距離附近(jin)(jin)地(di)鐵站都有一(yi)段(duan)(duan)距離，每(mei)天如何走完(wan)這最(zui)后一(yi)段(duan)(duan)路(lu)也(ye)(ye)是租(zu)客頭(tou)疼的(de)(de)(de)(de)問(wen)題(ti)(ti)。另外(wai)(wai)，房(fang)(fang)(fang)源(yuan)(yuan)(yuan)少(shao)也(ye)(ye)是長(chang)(chang)租(zu)公(gong)寓面(mian)臨的(de)(de)(de)(de)一(yi)個問(wen)題(ti)(ti)。目前(qian)市場上長(chang)(chang)租(zu)公(gong)寓的(de)(de)(de)(de)房(fang)(fang)(fang)源(yuan)(yuan)(yuan)多來源(yuan)(yuan)(yuan)于(yu)附近(jin)(jin)年(nian)輕的(de)(de)(de)(de)房(fang)(fang)(fang)東，年(nian)齡大一(yi)點(dian)的(de)(de)(de)(de)房(fang)(fang)(fang)東更傾向于(yu)自己將房(fang)(fang)(fang)子對(dui)外(wai)(wai)出(chu)租(zu)。

國內長租公寓發展困境

1、參與主體(ti)眾多，競(jing)爭激(ji)烈

市(shi)場參與主體眾多，各有優劣。既有專注于長(chang)租公寓(yu)的(de)專業化(hua)機構，也有房(fang)地(di)產中介(jie)服務商的(de)參與，而房(fang)地(di)產開(kai)發企(qi)業和經濟型連鎖酒店也憑借其本(ben)身的(de)優勢也逐漸參與到行業的(de)角(jiao)逐之(zhi)中。雖然市(shi)場參與者(zhe)眾多，但是市(shi)占(zhan)率總體并不(bu)高。規模最大(da)的(de)長(chang)租公寓(yu)品牌自(zi)如，管理(li)房(fang)間數已經達到30萬(wan)間，但相比與其他規模較(jiao)大的品(pin)牌如(ru)魔方公寓3萬間，優(you)客逸家(jia)管(guan)理房屋數近3萬間，行業集(ji)中(zhong)度整體(ti)偏(pian)低，處于(yu)搶占市(shi)(shi)場份額的(de)階(jie)段。長(chang)租(zu)公寓的(de)未來市(shi)(shi)場仍(reng)然集(ji)中(zhong)在(zai)核心(xin)一二線城市(shi)(shi)，大量機構運營商(shang)集(ji)中(zhong)在(zai)少(shao)數城市(shi)(shi)，將進一步導致(zhi)競爭加劇。

2、資源(yuan)與價(jia)格之(zhi)間的(de)矛(mao)盾，難以協調

核心一二(er)線城市優質(zhi)地(di)(di)段(duan)的(de)供房(fang)仍較為稀缺(que)，集中(zhong)式公(gong)寓將面臨較高的(de)拿房(fang)成(cheng)(cheng)本(ben)；另一方面，長租(zu)公(gong)寓解決的(de)是中(zhong)高端(duan)人(ren)群對生活(huo)質(zhi)量(liang)和(he)社交活(huo)動的(de)追求，因此(ci)房(fang)源的(de)地(di)(di)段(duan)就顯得猶為關鍵，地(di)(di)段(duan)較偏僻(pi)區域(yu)雖然(ran)收(shou)(shou)房(fang)成(cheng)(cheng)本(ben)較低，但可能面臨需求不足所(suo)導致的(de)高空置率或低租(zu)金差等問題。因此(ci)，收(shou)(shou)房(fang)階(jie)段(duan)資(zi)產端(duan)的(de)資(zi)源和(he)價值(zhi)難(nan)以兼得。

3、國內法律(lv)、法規體系不(bu)健全，消防(fang)驗收(shou)困難

消(xiao)防驗(yan)收也是(shi)不(bu)(bu)少租(zu)賃企業(ye)面臨的困境。目(mu)前(qian)(qian)，全國除(chu)深圳以外的多數地區(qu)，消(xiao)防驗(yan)收的前(qian)(qian)提是(shi)規(gui)劃與報審用途一致，比如規(gui)劃為商業(ye)的項目(mu)，報公寓經營用途，很多報驗(yan)窗(chuang)口根本不(bu)(bu)受(shou)理。“由企業提供集中租房服務的業態出現時間不長，經營過程中物業的使用用途類似住宅，但經營行為又類似商業，和傳統的酒店類似。這(zhe)就導(dao)致各地在長(chang)租公寓的消(xiao)防(fang)驗收中，有(you)的參(can)照住宅，有(you)的參(can)照商辦公，有(you)的參(can)照酒店，有(you)的歸為(wei)‘出租屋’不(bu)用驗收，即便同(tong)一個市不(bu)同(tong)行政區的處(chu)理方式都可能差別很大(da)。”標準不(bu)清，給建(jian)設、運營(ying)增加了不(bu)確(que)定性(xing)。

4、投資回報周期(qi)長，盈利困難(nan)

國內(nei)市(shi)場的長租公寓現階段以(yi)重資產運營為主，有著較強的金融屬性。國內(nei)尚未推出(chu)正式的REITs產品，長租公(gong)寓運營缺乏退出機制。

國(guo)內目前的長租公寓投資回報(bao)利潤(run)較(jiao)低，投資布(bu)局需要在10年(nian)左右，大部分(fen)長(chang)租(zu)公寓尚處(chu)于“燒錢”階段，未實(shi)現真正的盈(ying)利，長(chang)租(zu)公寓整體租(zu)金(jin)回報率較低也(ye)是行業的痛點所(suo)在。