長租房爆倉是什么意思

爆倉就是虧損(sun)大(da)于你的帳戶中去(qu)除保證金(jin)后的可用(yong)資金(jin)。由(you)公(gong)司(si)強(qiang)平后剩(sheng)余資金(jin)是總資金(jin)減去(qu)你的虧損(sun),一(yi)般(ban)還剩一(yi)部(bu)分(fen)。爆(bao)倉(cang)是指在某些特殊條件(jian)下，投(tou)(tou)資者(zhe)保(bao)證金(jin)(jin)賬(zhang)戶中的(de)(de)客戶權益為負(fu)值(zhi)的(de)(de)情形。在市場行情發生較(jiao)大變化時(shi)，如果投(tou)(tou)資者(zhe)保(bao)證金(jin)(jin)賬(zhang)戶中資金(jin)(jin)的(de)(de)絕大部(bu)分(fen)都被(bei)交(jiao)易(yi)保(bao)證金(jin)(jin)占用，而且(qie)交(jiao)易(yi)方向又與市場走勢相反時(shi)，由于保(bao)證金(jin)(jin)交(jiao)易(yi)的(de)(de)杠桿效應，就很容易(yi)出現爆(bao)倉(cang)。如果爆(bao)倉(cang)導致了虧(kui)(kui)空且(qie)由投(tou)(tou)資者(zhe)的(de)(de)原因引起，投(tou)(tou)資者(zhe)需要將虧(kui)(kui)空補足(zu)，否(fou)則會面臨法律追索(suo)。

如何預防長租公寓爆倉

傳統租房中介(jie)是(shi)信息中介(jie)，即《合同法》下的居間行為，房主租戶自(zi)行簽約，中介(jie)收的是(shi)一次(ci)性介(jie)紹費。“互金(jin)”模式下(xia)的房主租(zu)戶一般不直接簽(qian)約。那情況分兩種，一種是房主明確委托長租(zu)公寓代理(li)自(zi)己和租(zu)客簽(qian)約，現在代理(li)人攜款跑路，自(zi)然(ran)應(ying)該房主倒霉(mei)。

另一(yi)種可能是兩個獨立的(de)合同關(guan)系，房主(zhu)與中介簽(qian)(qian)約，中介與租戶(hu)簽(qian)(qian)約。房主(zhu)和租戶(hu)都是無辜的(de)，現在中介“壞人”消(xiao)失，好人的(de)(de)權益沖突。責任分配時，必須(xu)回答是(shi)租戶更有理由(you)預期(qi)中(zhong)介(jie)倒閉的(de)(de)風險，還是(shi)房主更有理由(you)預期(qi)中(zhong)介(jie)倒閉的(de)(de)風險？

有(you)人認為，房(fang)屋租賃權(quan)益不適(shi)用(yong)動產的善意第三(san)人取得，若租戶沒有(you)理由相信中介具有(you)房(fang)屋所(suo)有(you)權(quan)，那中介基(ji)本上就是“二房東(dong)”的地位，租戶似乎難以以跟中(zhong)介(jie)的有效合同(tong)來對抗房主。

然(ran)而，為(wei)人詬(gou)病的(de)“二房東”一般指違法轉租的租戶。《合同法》規定：承租人只有經原出租人同意，才可以將租賃物轉租給第三人，否則出租人可以解除合同。房主把房屋“出租”給中介公司，顯然知道中介不(bu)是(shi)用來自住(zhu)，而是(shi)會租給(gei)別人。房(fang)主向中(zhong)介收取房(fang)租、不(bu)與(yu)租戶直接交往，要么應視(shi)為委托代理，要么應視(shi)為同意轉(zhuan)租，房(fang)主的責(ze)任都(dou)無法避(bi)免。

因此，房主應(ying)當(dang)尊重中介和租戶的(de)合同(tong)。房主在(zai)知道租戶存在(zai)時，仍然選(xuan)擇直接向(xiang)中介收取租金，就應(ying)該(gai)承擔中介破產、資(zi)不抵債的(de)風險。相(xiang)比之下，中介“隔斷(duan)式”收(shou)租付租，租戶(hu)(hu)并不受益，而房主可以(yi)無需再(zai)判斷(duan)租戶(hu)(hu)的信用程度、避免租戶(hu)(hu)的賴賬扯皮，在正(zheng)(zheng)常(chang)(chang)情況下獲(huo)得了(le)不與租戶(hu)(hu)往來的利益，在非正(zheng)(zheng)常(chang)(chang)時(shi)也(ye)得承擔(dan)風險。

從經(jing)濟(ji)分析的“事前主(zhu)義”角度(du)看，相對于(yu)租戶(hu)，擁有資(zi)源(yuan)的房(fang)主(zhu)更(geng)(geng)強勢，更(geng)(geng)有能(neng)力和平(ping)臺(tai)談判要求采取一(yi)定的資(zi)金安全保(bao)障。若不能(neng)令房(fang)主(zhu)滿意(yi)，房(fang)主(zhu)仍然能(neng)選擇(ze)自行出租。

長租公寓的優勢

1、個(ge)性鮮(xian)明，符合個(ge)別要求

長租(zu)公寓現在發展漸(jian)趨成(cheng)熟，也有好幾個(ge)大品牌在做(zuo)，為了(le)避免(mian)廣告嫌(xian)疑，這里(li)就不(bu)(bu)(bu)列舉了(le)。但(dan)不(bu)(bu)(bu)管哪(na)個(ge)品牌，他們(men)統一的是，在長租(zu)公寓里(li)，裝(zhuang)修絕對不(bu)(bu)(bu)會千篇一律，每個(ge)房間爭取(qu)有不(bu)(bu)(bu)一樣的特點。時尚、個(ge)性、低沉、溫馨等(deng)，可以任君選擇。

2、細心(xin)周到、管理服務(wu)到位

長(chang)租(zu)公寓(yu)，致力于打(da)造與(yu)短(duan)租(zu)房天(tian)差(cha)地別的特征。其明顯表現在(zai)(zai)管理服務(wu)上(shang)。很多上(shang)班(ban)族(zu)，經常加班(ban)，好不容易休息(xi)又不想把(ba)休息(xi)時間浪(lang)費在(zai)(zai)打(da)掃(sao)衛生上(shang)，而長(chang)租(zu)公寓(yu)則會定期派清潔工上(shang)門打(da)掃(sao)。并且家電維修等(deng)各種(zhong)服務(wu)，長(chang)租(zu)公寓(yu)均(jun)提供。

3、打造(zao)社群，增強(qiang)租(zu)客交際

長租公(gong)寓，一般都(dou)會在(zai)自(zi)己(ji)的(de)(de)(de)范(fan)圍內(nei)設置屬(shu)于自(zi)己(ji)的(de)(de)(de)社交場所(suo)。如咖啡(fei)廳，酒吧，餐吧，游泳池等，減少了人(ren)們社交的(de)(de)(de)成本。在(zai)自(zi)己(ji)家樓下也可以享受整條街(jie)的(de)(de)(de)服務。同時還會成立專(zhuan)屬(shu)社群，讓租客(ke)都(dou)可以互相熟(shu)悉，仿若熟(shu)人(ren)。

4、家電齊(qi)全，減少額(e)外開(kai)支

在外(wai)租房，很(hen)多人都有同樣的(de)想(xiang)法：打(da)算添(tian)個家電，又擔心(xin)不知(zhi)什(shen)么(me)時候走人，家電難帶走。房間里的(de)家具看著不順眼，想(xiang)換一個，又覺(jue)得反正(zheng)不是自己(ji)的(de)房子，將就著吧(ba)。所以很(hen)多租客的(de)生(sheng)活，就在不滿(man)和將就中度過了。其實，我(wo)們都知(zhi)道。我(wo)們應(ying)該做(zuo)到(dao)“租房不租生活”，在自己經濟能力范圍內，盡可能地讓自己不那么將就。而長租公寓就很好地幫我們解決了這些問題。在公寓里，不僅裝修個性，大家可以按照自己的喜好選擇喜歡的房間，同時家電也很齊全，電視機，wifi，洗衣機，空調(diao)等都布局整(zheng)齊，完全不(bu)用租客煩(fan)惱(nao)那(nei)些問題。

長租公寓的缺點

1、房租(zu)貴，水電(dian)費(fei)貴：相對于短(duan)租(zu)的(de)免(mian)費(fei)和租(zu)住小區低廉(lian)的(de)水電(dian)費(fei)和物業費(fei)來(lai)說，長租(zu)公寓的(de)附加(jia)費(fei)也(ye)是比(bi)不(bu)小的(de)開銷(xiao)。

2、房(fang)間面積小(xiao)，居(ju)住密度大：由于長租公寓(yu)普遍面積不大，而且(qie)居(ju)住密度較(jiao)高(gao)，對(dui)生活品質有較(jiao)高(gao)要求(qiu)的人可能難以接受。

3、缺少家的感覺(jue)，像住(zhu)快捷酒店：一應(ying)俱全，太過便(bian)捷，反而沒有(you)家的感覺(jue)。

4、位(wei)置遠，房(fang)源少：目(mu)前(qian)的(de)(de)長(chang)租公(gong)(gong)寓大多位(wei)于(yu)郊區(qu)，而不(bu)少租客的(de)(de)工作地(di)點(dian)則是(shi)(shi)在市(shi)區(qu)，來回耗(hao)費時間較長(chang)。另(ling)外，基于(yu)成本控制考慮，不(bu)少長(chang)租公(gong)(gong)寓的(de)(de)房(fang)源距(ju)離(li)附近地(di)鐵站都(dou)有(you)一(yi)段(duan)距(ju)離(li)，每天如何走完這最后一(yi)段(duan)路也是(shi)(shi)租客頭疼(teng)的(de)(de)問題(ti)。另(ling)外，房(fang)源少也是(shi)(shi)長(chang)租公(gong)(gong)寓面臨(lin)的(de)(de)一(yi)個問題(ti)。目(mu)前(qian)市(shi)場上長(chang)租公(gong)(gong)寓的(de)(de)房(fang)源多來源于(yu)附近年輕的(de)(de)房(fang)東，年齡(ling)大一(yi)點(dian)的(de)(de)房(fang)東更傾向(xiang)于(yu)自己將房(fang)子對外出租。

國內長租公寓發展困境

1、參與主(zhu)體眾(zhong)多，競爭激烈

市(shi)場參(can)與主體(ti)眾(zhong)多，各有(you)優劣。既有(you)專注于長(chang)(chang)租(zu)公(gong)寓(yu)的(de)(de)專業化機構(gou)，也(ye)有(you)房地產中(zhong)介服務商的(de)(de)參(can)與，而(er)房地產開發企業和經濟型連鎖酒店也(ye)憑借其本(ben)身的(de)(de)優勢也(ye)逐漸參(can)與到(dao)行業的(de)(de)角逐之(zhi)中(zhong)。雖然市(shi)場參(can)與者眾(zhong)多，但是市(shi)占率總體(ti)并不高。規模最大的(de)(de)長(chang)(chang)租(zu)公(gong)寓(yu)品(pin)牌(pai)自如，管理房間(jian)數已經達到(dao)30萬間，但相(xiang)比與其他規模較(jiao)大的品(pin)牌如魔方公(gong)寓3萬間，優客(ke)逸(yi)家(jia)管(guan)理房屋(wu)數近3萬間，行業集中度整體偏低，處(chu)于搶占市場份額的(de)階段(duan)。長租(zu)公(gong)寓的(de)未來市場仍然集中在核心一(yi)二線(xian)城市，大量機(ji)構運營商集中在少數城市，將進一(yi)步導(dao)致競(jing)爭加劇。

2、資(zi)源與價(jia)格之間的矛盾(dun)，難(nan)以協調

核心一(yi)二線城市優質(zhi)地(di)段(duan)(duan)(duan)的(de)(de)(de)供(gong)房(fang)(fang)(fang)仍較(jiao)(jiao)為(wei)稀缺(que)，集中式(shi)公寓將面臨(lin)較(jiao)(jiao)高(gao)的(de)(de)(de)拿房(fang)(fang)(fang)成(cheng)(cheng)本；另一(yi)方(fang)面，長租(zu)公寓解(jie)決的(de)(de)(de)是中高(gao)端人群對生活(huo)(huo)質(zhi)量和社交活(huo)(huo)動(dong)的(de)(de)(de)追求，因此(ci)房(fang)(fang)(fang)源的(de)(de)(de)地(di)段(duan)(duan)(duan)就顯(xian)得猶為(wei)關(guan)鍵，地(di)段(duan)(duan)(duan)較(jiao)(jiao)偏僻區域雖然收(shou)房(fang)(fang)(fang)成(cheng)(cheng)本較(jiao)(jiao)低，但可(ke)能面臨(lin)需求不足所導致的(de)(de)(de)高(gao)空置率或低租(zu)金差等問題。因此(ci)，收(shou)房(fang)(fang)(fang)階(jie)段(duan)(duan)(duan)資產端的(de)(de)(de)資源和價(jia)值難以兼得。

3、國內法律、法規體系(xi)不(bu)健全，消(xiao)防驗收困難

消防驗收也(ye)是不少租賃(lin)企業面臨的困境。目(mu)前(qian)，全國除深圳以(yi)外的多數地區，消防驗收的前(qian)提(ti)是規劃(hua)(hua)與(yu)報審用(yong)途(tu)一致，比如規劃(hua)(hua)為(wei)商(shang)業的項目(mu)，報公寓經營用(yong)途(tu)，很多報驗窗口根本不受理(li)。“由企業提供集中租房服務的業態出現時間不長，經營過程中物業的使用用途類似住宅，但經營行為又類似商業，和傳統的酒店類似。這(zhe)就(jiu)導致各地在長租(zu)公寓(yu)的(de)消防驗收(shou)中，有的(de)參(can)照住宅(zhai)，有的(de)參(can)照商辦公，有的(de)參(can)照酒店(dian)，有的(de)歸(gui)為‘出租(zu)屋’不(bu)(bu)用驗收(shou)，即便同(tong)一個市不(bu)(bu)同(tong)行政區(qu)的(de)處理方式都可能差別(bie)很大。”標準不(bu)(bu)清，給建(jian)設、運營增(zeng)加了不(bu)(bu)確(que)定性。

4、投(tou)資回報周期(qi)長，盈利困(kun)難

國內市場的長租公(gong)寓現階段以重(zhong)資產運營為主，有(you)著較強的金融屬性。國內尚未推出(chu)正式的REITs產品，長租公寓運營缺乏退出機制。

國(guo)內目前的長(chang)租公寓投資(zi)(zi)回報利(li)潤較低(di)，投資(zi)(zi)布局(ju)需(xu)要(yao)在(zai)10年左(zuo)右，大部分長(chang)租公(gong)寓(yu)尚處于“燒錢”階段(duan)，未實現真正(zheng)的盈利，長(chang)租公(gong)寓(yu)整體租金回報率較低也是行業的痛(tong)點所在(zai)。