長租房爆倉是什么意思

爆倉(cang)就是(shi)虧損大于你(ni)的帳戶(hu)中去(qu)除保證金(jin)(jin)后的可用資金(jin)(jin)。由(you)公司強(qiang)平后剩余資金(jin)(jin)是(shi)總(zong)資金(jin)(jin)減去(qu)你(ni)的虧損,一(yi)(yi)般還剩一(yi)(yi)部(bu)(bu)分(fen)。爆(bao)(bao)(bao)倉(cang)是指在某些特(te)殊條(tiao)件下，投資(zi)者保(bao)(bao)證(zheng)金賬戶(hu)中(zhong)的(de)客戶(hu)權益為負(fu)值的(de)情形(xing)。在市(shi)場(chang)行情發生較大變化時，如(ru)果投資(zi)者保(bao)(bao)證(zheng)金賬戶(hu)中(zhong)資(zi)金的(de)絕大部(bu)(bu)分(fen)都被交(jiao)易保(bao)(bao)證(zheng)金占(zhan)用，而且交(jiao)易方向(xiang)又與市(shi)場(chang)走(zou)勢相反時，由于保(bao)(bao)證(zheng)金交(jiao)易的(de)杠桿效應，就很容易出現爆(bao)(bao)(bao)倉(cang)。如(ru)果爆(bao)(bao)(bao)倉(cang)導致(zhi)了虧空(kong)且由投資(zi)者的(de)原(yuan)因(yin)引(yin)起，投資(zi)者需要(yao)將虧空(kong)補足，否則會面臨法律追索。

如何預防長租公寓爆倉

傳統(tong)租(zu)房中(zhong)介(jie)是信息(xi)中(zhong)介(jie)，即《合同法》下(xia)的(de)(de)居間(jian)行為，房主租(zu)戶自行簽約，中(zhong)介(jie)收的(de)(de)是一次性介(jie)紹費。“互(hu)金”模(mo)式下的房(fang)主租(zu)戶一般(ban)不直接簽約。那(nei)情況分兩種，一種是房(fang)主明確委托(tuo)長租(zu)公寓(yu)代(dai)(dai)理自己和租(zu)客簽約，現在代(dai)(dai)理人攜款跑路，自然應該房(fang)主倒霉。

另一種可能是(shi)兩個獨立的合同關(guan)系，房主與中介(jie)簽約，中介(jie)與租戶簽約。房主和租戶都是(shi)無辜的，現在中介(jie)“壞人”消失，好人的(de)(de)權益沖突。責(ze)任分(fen)配時，必須回答是租戶更有理由預(yu)期中介倒閉(bi)的(de)(de)風(feng)險，還是房主(zhu)更有理由預(yu)期中介倒閉(bi)的(de)(de)風(feng)險？

有人認(ren)為，房(fang)屋租(zu)賃權(quan)益(yi)不適用動產(chan)的善意第三(san)人取得，若租(zu)戶沒有理由相(xiang)信中介具有房(fang)屋所有權(quan)，那中介基本(ben)上就是“二(er)房東”的地位，租戶似乎難以以跟中介(jie)的有效合同來對(dui)抗房主。

然而，為人詬病(bing)的“二房東”一般指違法轉租的租戶。《合同法》規定：承租人只有經原出租人同意，才可以將租賃物轉租給第三人，否則出租人可以解除合同。房主把房屋“出租”給中介公司，顯然知道中介不是用(yong)來自住，而是會租給別人(ren)。房(fang)(fang)主(zhu)(zhu)向(xiang)中介收取房(fang)(fang)租、不與租戶直接交(jiao)往，要么應視為委托代理，要么應視為同意轉租，房(fang)(fang)主(zhu)(zhu)的責任都無法避免。

因(yin)此，房主應當尊重(zhong)中(zhong)(zhong)介(jie)和(he)租(zu)(zu)戶的合同。房主在知道租(zu)(zu)戶存(cun)在時，仍(reng)然選擇直接向中(zhong)(zhong)介(jie)收(shou)取租(zu)(zu)金，就應該(gai)承擔中(zhong)(zhong)介(jie)破產、資不抵(di)債的風險。相(xiang)比之下，中(zhong)(zhong)介(jie)“隔斷(duan)式”收租(zu)付租(zu)，租(zu)戶并(bing)不受益，而房主(zhu)可以無需再(zai)判斷(duan)租(zu)戶的信用(yong)程度(du)、避免租(zu)戶的賴(lai)賬扯皮，在(zai)(zai)正(zheng)(zheng)常(chang)情況下獲得了(le)不與租(zu)戶往來的利益，在(zai)(zai)非正(zheng)(zheng)常(chang)時也得承擔(dan)風(feng)險。

從經濟分析的“事(shi)前主義”角(jiao)度看，相(xiang)對(dui)于租戶，擁(yong)有資源的房(fang)主更強勢(shi)，更有能(neng)力和平臺談判要求采取(qu)一(yi)定的資金安全保障。若不能(neng)令房(fang)主滿意(yi)，房(fang)主仍(reng)然(ran)能(neng)選擇自行出租。

長租公寓的優勢

1、個性鮮明(ming)，符(fu)合個別要求

長(chang)租公寓現(xian)在發展漸趨成熟，也有好幾個(ge)大品牌在做，為了(le)避免廣(guang)告(gao)嫌疑，這(zhe)里(li)就(jiu)不列舉了(le)。但不管哪個(ge)品牌，他(ta)們統一的是(shi)，在長(chang)租公寓里(li)，裝修絕對不會千篇一律，每個(ge)房間爭取有不一樣的特(te)點(dian)。時尚(shang)、個(ge)性、低沉、溫(wen)馨等，可以任君選擇。

2、細(xi)心(xin)周到(dao)、管(guan)理服務到(dao)位

長租公(gong)(gong)寓(yu)(yu)，致力(li)于(yu)打(da)(da)造與(yu)短(duan)租房天差地別的特征(zheng)。其明顯表現在管理服(fu)務上。很(hen)多上班族，經常加班，好(hao)不(bu)容(rong)易休息又不(bu)想把休息時間浪(lang)費在打(da)(da)掃衛(wei)生上，而長租公(gong)(gong)寓(yu)(yu)則會定期派(pai)清潔工(gong)上門打(da)(da)掃。并且家(jia)電(dian)維(wei)修等各(ge)種服(fu)務，長租公(gong)(gong)寓(yu)(yu)均提供。

3、打造社(she)群，增強租客交際

長(chang)租(zu)公寓，一般(ban)都(dou)會在自(zi)(zi)己(ji)(ji)的范圍內設置屬(shu)于自(zi)(zi)己(ji)(ji)的社(she)交(jiao)場所(suo)。如(ru)咖啡廳，酒吧，餐吧，游泳池(chi)等，減少了(le)人(ren)們社(she)交(jiao)的成本。在自(zi)(zi)己(ji)(ji)家樓下也可以(yi)享受整條街的服(fu)務。同時還(huan)會成立專屬(shu)社(she)群(qun)，讓(rang)租(zu)客都(dou)可以(yi)互相(xiang)熟(shu)悉(xi)，仿若熟(shu)人(ren)。

4、家電齊全，減(jian)少額(e)外開支

在(zai)外租房，很(hen)多(duo)人都有同樣的(de)(de)想(xiang)(xiang)法：打(da)算(suan)添個(ge)家(jia)電，又擔心不知什(shen)么時(shi)候走(zou)人，家(jia)電難(nan)帶走(zou)。房間里的(de)(de)家(jia)具看著不順眼，想(xiang)(xiang)換一(yi)個(ge)，又覺得反正不是自(zi)己(ji)的(de)(de)房子，將就(jiu)著吧。所(suo)以很(hen)多(duo)租客的(de)(de)生活，就(jiu)在(zai)不滿和將就(jiu)中度過(guo)了。其實，我們都知道。我們應該(gai)做到“租房不租生活”，在自己經濟能力范圍內，盡可能地讓自己不那么將就。而長租公寓就很好地幫我們解決了這些問題。在公寓里，不僅裝修個性，大家可以按照自己的喜好選擇喜歡的房間，同時家電也很齊全，電視機，wifi，洗衣機，空調等都布局整(zheng)齊，完全不用租(zu)客煩惱那些(xie)問題。

長租公寓的缺點

1、房租(zu)(zu)貴，水電(dian)(dian)費貴：相對于(yu)短租(zu)(zu)的免費和租(zu)(zu)住小區低廉的水電(dian)(dian)費和物業費來說，長租(zu)(zu)公(gong)寓(yu)的附加費也是比不小的開(kai)銷。

2、房(fang)間(jian)面積小，居住(zhu)密(mi)度(du)大：由于(yu)長租公寓普遍(bian)面積不大，而且居住(zhu)密(mi)度(du)較高(gao)，對生活品質有較高(gao)要求的人(ren)可能難以接(jie)受(shou)。

3、缺少家的感覺，像住快捷酒(jiu)店：一應俱(ju)全，太(tai)過便(bian)捷，反(fan)而沒有(you)家的感覺。

4、位(wei)置遠(yuan)，房(fang)源(yuan)少(shao)：目(mu)前的(de)長(chang)租公(gong)寓(yu)大(da)多(duo)位(wei)于(yu)郊區，而不(bu)少(shao)租客的(de)工作地點(dian)則是在市(shi)區，來(lai)回耗費時間較長(chang)。另外，基(ji)于(yu)成本控(kong)制(zhi)考慮，不(bu)少(shao)長(chang)租公(gong)寓(yu)的(de)房(fang)源(yuan)距離(li)附近(jin)地鐵站都有(you)一(yi)(yi)(yi)段距離(li)，每天如何走完這(zhe)最后(hou)一(yi)(yi)(yi)段路也(ye)是租客頭疼(teng)的(de)問題。另外，房(fang)源(yuan)少(shao)也(ye)是長(chang)租公(gong)寓(yu)面(mian)臨的(de)一(yi)(yi)(yi)個問題。目(mu)前市(shi)場上(shang)長(chang)租公(gong)寓(yu)的(de)房(fang)源(yuan)多(duo)來(lai)源(yuan)于(yu)附近(jin)年(nian)輕的(de)房(fang)東，年(nian)齡大(da)一(yi)(yi)(yi)點(dian)的(de)房(fang)東更(geng)傾(qing)向于(yu)自己(ji)將房(fang)子對外出(chu)租。

國內長租公寓發展困境

1、參(can)與主體眾多，競(jing)爭激(ji)烈

市(shi)場參與(yu)主體眾(zhong)多，各有(you)優(you)劣。既有(you)專(zhuan)注于(yu)長租(zu)公(gong)寓的專(zhuan)業(ye)化機構，也(ye)有(you)房(fang)地產(chan)(chan)中(zhong)介服務(wu)商的參與(yu)，而房(fang)地產(chan)(chan)開(kai)發企業(ye)和(he)經(jing)濟型連鎖酒店也(ye)憑借其本身的優(you)勢也(ye)逐漸參與(yu)到行業(ye)的角逐之中(zhong)。雖然(ran)市(shi)場參與(yu)者眾(zhong)多，但是(shi)市(shi)占率(lv)總體并不高。規模最大的長租(zu)公(gong)寓品牌自如，管理房(fang)間(jian)數已經(jing)達到30萬(wan)間，但(dan)相比與其(qi)他規模較(jiao)大(da)的品牌(pai)如魔方公寓3萬(wan)間，優客逸家管(guan)理(li)房(fang)屋數近3萬(wan)間，行業集中(zhong)度整(zheng)體偏低，處于搶占市(shi)場份額的(de)階(jie)段。長(chang)租(zu)公寓的(de)未來市(shi)場仍(reng)然集中(zhong)在核心一(yi)二線(xian)城市(shi)，大量(liang)機構運營商集中(zhong)在少數城市(shi)，將進一(yi)步導致競爭加劇。

2、資源與價(jia)格(ge)之間的矛盾，難(nan)以(yi)協調

核心一二線城市優質(zhi)地段(duan)的(de)(de)(de)供房(fang)仍較(jiao)為(wei)稀缺，集中式公寓將面(mian)臨較(jiao)高(gao)的(de)(de)(de)拿(na)房(fang)成(cheng)本(ben)；另一方面(mian)，長(chang)租公寓解(jie)決(jue)的(de)(de)(de)是中高(gao)端(duan)(duan)人(ren)群對生活質(zhi)量和社交(jiao)活動的(de)(de)(de)追(zhui)求，因此房(fang)源的(de)(de)(de)地段(duan)就(jiu)顯得猶為(wei)關鍵(jian)，地段(duan)較(jiao)偏僻區域(yu)雖然收房(fang)成(cheng)本(ben)較(jiao)低(di)，但可能(neng)面(mian)臨需求不(bu)足所導致(zhi)的(de)(de)(de)高(gao)空置(zhi)率或低(di)租金(jin)差等問(wen)題。因此，收房(fang)階段(duan)資(zi)(zi)產端(duan)(duan)的(de)(de)(de)資(zi)(zi)源和價值難(nan)以兼得。

3、國內(nei)法律、法規(gui)體系不健全，消防驗收困難(nan)

消防(fang)(fang)驗收也(ye)是不(bu)少租賃企業(ye)面臨的(de)困境。目前，全(quan)國(guo)除(chu)深圳以外的(de)多數地(di)區(qu)，消防(fang)(fang)驗收的(de)前提是規劃與報(bao)審用(yong)途一致，比(bi)如規劃為商業(ye)的(de)項(xiang)目，報(bao)公(gong)寓經營用(yong)途，很多報(bao)驗窗口根本不(bu)受理。“由企業提供集中租房服務的業態出現時間不長，經營過程中物業的使用用途類似住宅，但經營行為又類似商業，和傳統的酒店類似。這就導致各地在長租(zu)公(gong)寓的(de)(de)(de)消防(fang)驗收中，有(you)的(de)(de)(de)參照住宅，有(you)的(de)(de)(de)參照商辦公(gong)，有(you)的(de)(de)(de)參照酒店，有(you)的(de)(de)(de)歸為‘出租(zu)屋(wu)’不用驗收，即便同一個市不同行政區的(de)(de)(de)處理方式都可(ke)能差別很(hen)大(da)。”標(biao)準不清(qing)，給建設、運營增加了不確(que)定性(xing)。

4、投資回(hui)報周(zhou)期長，盈利困難

國內市場的長(chang)租公寓現階段(duan)以重資產(chan)運營為主，有著較(jiao)強的金融(rong)屬(shu)性。國內尚未(wei)推出正(zheng)式的REITs產品，長租公寓運營缺乏(fa)退出機制。

國(guo)內(nei)目(mu)前的長租(zu)公寓投(tou)資回(hui)報(bao)利潤較低，投(tou)資布局需要在10年左(zuo)右，大部(bu)分長租公寓(yu)尚處(chu)于“燒錢”階(jie)段，未實現(xian)真正的盈(ying)利，長租公寓(yu)整體租金(jin)回報率較低也是行業的痛點(dian)所在。