長租房爆倉是什么意思

爆倉就是虧損大于你(ni)的(de)帳戶中(zhong)去除保證金后(hou)的(de)可用資金。由公司(si)強平(ping)后(hou)剩余資金是總資金減去你(ni)的(de)虧損,一般(ban)還剩(sheng)一部(bu)分。爆倉是指在(zai)某些(xie)特殊條(tiao)件下，投(tou)(tou)資者保(bao)證(zheng)金賬戶(hu)中(zhong)(zhong)的(de)客戶(hu)權益為負值的(de)情形。在(zai)市場行情發生(sheng)較大(da)變化時，如(ru)果(guo)投(tou)(tou)資者保(bao)證(zheng)金賬戶(hu)中(zhong)(zhong)資金的(de)絕大(da)部(bu)分都(dou)被交(jiao)(jiao)易保(bao)證(zheng)金占(zhan)用，而(er)且交(jiao)(jiao)易方向又與市場走勢相(xiang)反時，由于(yu)保(bao)證(zheng)金交(jiao)(jiao)易的(de)杠(gang)桿效應(ying)，就很(hen)容易出現爆倉。如(ru)果(guo)爆倉導致(zhi)了(le)虧(kui)空(kong)且由投(tou)(tou)資者的(de)原因引起，投(tou)(tou)資者需要將虧(kui)空(kong)補(bu)足，否(fou)則會面臨法律(lv)追索。

如何預防長租公寓爆倉

傳(chuan)統租(zu)房(fang)中(zhong)介(jie)是(shi)信(xin)息中(zhong)介(jie)，即《合同法》下的(de)居間行為，房(fang)主(zhu)租(zu)戶自行簽(qian)約，中(zhong)介(jie)收的(de)是(shi)一次性介(jie)紹費。“互金(jin)”模式下的房主(zhu)租(zu)戶一(yi)般不直接簽約。那情況(kuang)分兩種，一(yi)種是房主(zhu)明確委托長(chang)租(zu)公(gong)寓代理自(zi)己和(he)租(zu)客(ke)簽約，現在(zai)代理人(ren)攜款跑路，自(zi)然應該房主(zhu)倒霉。

另(ling)一種可(ke)能是兩個獨立的合同(tong)關系，房(fang)主(zhu)與中(zhong)介(jie)簽約，中(zhong)介(jie)與租(zu)戶(hu)簽約。房(fang)主(zhu)和租(zu)戶(hu)都是無辜(gu)的，現(xian)在(zai)中(zhong)介(jie)“壞人”消失(shi)，好人的權益沖(chong)突。責任分(fen)配時，必須(xu)回答是租(zu)戶更(geng)有(you)理由預(yu)期中(zhong)介(jie)倒閉的風險，還是房主(zhu)更(geng)有(you)理由預(yu)期中(zhong)介(jie)倒閉的風險？

有(you)(you)人認(ren)為，房屋租(zu)賃權(quan)益不適用(yong)動產的善意(yi)第三人取得，若租(zu)戶沒有(you)(you)理由相(xiang)信中(zhong)介具有(you)(you)房屋所(suo)有(you)(you)權(quan)，那中(zhong)介基(ji)本上就是(shi)“二房東”的(de)地位，租戶似乎難以(yi)以(yi)跟(gen)中介的(de)有效合同(tong)來對(dui)抗房主。

然而(er)，為(wei)人詬病的“二房東”一般指違法轉租的租戶。《合同法》規定：承租人只有經原出租人同意，才可以將租賃物轉租給第三人，否則出租人可以解除合同。房主把房屋“出租”給中介公司，顯然知道中介不是用來自住，而是會租給(gei)別人。房主向中介收取房租、不與租戶直接交往(wang)，要么(me)應視為委(wei)托代理(li)，要么(me)應視為同意(yi)轉租，房主的責任都無法(fa)避免。

因此，房主應當尊重中(zhong)介(jie)和租(zu)戶的合同。房主在(zai)知道租(zu)戶存在(zai)時(shi)，仍然選(xuan)擇直接向中(zhong)介(jie)收取(qu)租(zu)金，就應該承擔中(zhong)介(jie)破(po)產(chan)、資不抵債的風險。相比之下，中(zhong)介(jie)“隔斷式(shi)”收(shou)租(zu)(zu)(zu)付租(zu)(zu)(zu)，租(zu)(zu)(zu)戶并不(bu)受益，而房主可以無(wu)需再判斷租(zu)(zu)(zu)戶的(de)信用(yong)程度、避免租(zu)(zu)(zu)戶的(de)賴賬扯(che)皮(pi)，在正常情況(kuang)下獲(huo)得了不(bu)與租(zu)(zu)(zu)戶往來的(de)利益，在非正常時(shi)也得承擔風險。

從經濟分析的“事前主(zhu)義”角度看，相(xiang)對于租(zu)戶，擁(yong)有資源的房主(zhu)更強勢，更有能力和平臺談判要求采(cai)取一定(ding)的資金(jin)安(an)全保障。若不能令(ling)房主(zhu)滿意(yi)，房主(zhu)仍然能選擇自(zi)行出租(zu)。

長租公寓的優勢

1、個性鮮(xian)明，符合個別要求

長(chang)租公寓(yu)現(xian)在(zai)發展漸趨成熟，也有(you)好幾(ji)個大品牌(pai)在(zai)做(zuo)，為了(le)避免廣告(gao)嫌疑，這里就(jiu)不(bu)(bu)列舉(ju)了(le)。但(dan)不(bu)(bu)管哪個品牌(pai)，他(ta)們統一的是，在(zai)長(chang)租公寓(yu)里，裝修絕(jue)對不(bu)(bu)會千篇(pian)一律，每(mei)個房間(jian)爭(zheng)取(qu)有(you)不(bu)(bu)一樣的特點。時尚、個性、低沉、溫馨(xin)等，可以任君選(xuan)擇。

2、細心周(zhou)到、管理服務到位

長(chang)租(zu)公(gong)寓，致力于打(da)(da)造(zao)與短(duan)租(zu)房天差地別的特征。其明顯(xian)表現在(zai)管理服(fu)(fu)務(wu)上。很多上班族，經常加班，好不(bu)容易(yi)休息又不(bu)想把休息時(shi)間浪費在(zai)打(da)(da)掃衛生上，而(er)長(chang)租(zu)公(gong)寓則(ze)會定期派清(qing)潔工上門打(da)(da)掃。并且家電維修等各種服(fu)(fu)務(wu)，長(chang)租(zu)公(gong)寓均提供(gong)。

3、打造(zao)社群，增強租(zu)客交際

長租公寓，一般都會在自己的范圍內(nei)設置(zhi)屬(shu)于自己的社交場所(suo)。如咖啡廳，酒吧(ba)，餐吧(ba)，游(you)泳(yong)池(chi)等，減少了人們社交的成本。在自己家樓下也可(ke)以享(xiang)受整條(tiao)街的服務(wu)。同時還會成立專屬(shu)社群，讓租客都可(ke)以互(hu)相熟悉，仿若(ruo)熟人。

4、家電(dian)齊(qi)全，減(jian)少額外(wai)開支

在(zai)(zai)外租(zu)房(fang)，很(hen)多(duo)人都有同樣(yang)的(de)想(xiang)法：打算添個(ge)家電(dian)，又(you)擔心不(bu)(bu)知(zhi)什么(me)時候走(zou)(zou)人，家電(dian)難帶走(zou)(zou)。房(fang)間里的(de)家具(ju)看(kan)著不(bu)(bu)順眼，想(xiang)換一個(ge)，又(you)覺得(de)反正不(bu)(bu)是(shi)自己(ji)的(de)房(fang)子，將(jiang)就著吧。所以很(hen)多(duo)租(zu)客的(de)生(sheng)活，就在(zai)(zai)不(bu)(bu)滿和將(jiang)就中度過了。其(qi)實，我們(men)都知(zhi)道。我們(men)應該做到“租房不租生活”，在自己經濟能力范圍內，盡可能地讓自己不那么將就。而長租公寓就很好地幫我們解決了這些問題。在公寓里，不僅裝修個性，大家可以按照自己的喜好選擇喜歡的房間，同時家電也很齊全，電視機，wifi，洗衣機，空調等都(dou)布局整齊，完全不用租客(ke)煩惱那些問(wen)題。

長租公寓的缺點

1、房租(zu)貴(gui)(gui)，水電(dian)費(fei)貴(gui)(gui)：相(xiang)對于短(duan)租(zu)的(de)免(mian)費(fei)和租(zu)住小區(qu)低(di)廉的(de)水電(dian)費(fei)和物業費(fei)來說，長(chang)租(zu)公寓的(de)附加費(fei)也是(shi)比不小的(de)開銷。

2、房間面(mian)積小，居住密度大：由于長租公寓普(pu)遍面(mian)積不大，而(er)且居住密度較高(gao)，對生活品質有較高(gao)要求的人(ren)可(ke)能難以接受。

3、缺少家(jia)的感覺(jue)，像住快(kuai)捷酒店：一(yi)應俱全，太過便捷，反而沒(mei)有家(jia)的感覺(jue)。

4、位置遠，房(fang)(fang)源少(shao)：目(mu)(mu)前的(de)(de)長(chang)租(zu)公(gong)寓(yu)(yu)(yu)大多位于郊區(qu)，而不(bu)少(shao)租(zu)客(ke)(ke)的(de)(de)工(gong)作地點則是(shi)(shi)在市(shi)區(qu)，來回(hui)耗費(fei)時(shi)間(jian)較長(chang)。另外，基于成本控(kong)制考慮，不(bu)少(shao)長(chang)租(zu)公(gong)寓(yu)(yu)(yu)的(de)(de)房(fang)(fang)源距離附(fu)近(jin)地鐵(tie)站都(dou)有一段距離，每(mei)天如何走完(wan)這最后一段路(lu)也是(shi)(shi)租(zu)客(ke)(ke)頭疼的(de)(de)問(wen)題(ti)。另外，房(fang)(fang)源少(shao)也是(shi)(shi)長(chang)租(zu)公(gong)寓(yu)(yu)(yu)面臨的(de)(de)一個問(wen)題(ti)。目(mu)(mu)前市(shi)場上長(chang)租(zu)公(gong)寓(yu)(yu)(yu)的(de)(de)房(fang)(fang)源多來源于附(fu)近(jin)年輕的(de)(de)房(fang)(fang)東，年齡大一點的(de)(de)房(fang)(fang)東更傾向于自己將房(fang)(fang)子對外出租(zu)。

國內長租公寓發展困境

1、參(can)與主體眾多，競爭激烈

市場參與(yu)(yu)(yu)主體眾多(duo)，各有優(you)劣。既有專(zhuan)注于長租(zu)(zu)公寓的專(zhuan)業化機構，也有房地產中介服務商的參與(yu)(yu)(yu)，而(er)房地產開發企業和經濟型連鎖酒店也憑借其本身的優(you)勢也逐漸參與(yu)(yu)(yu)到(dao)行業的角逐之(zhi)中。雖然市場參與(yu)(yu)(yu)者(zhe)眾多(duo)，但是市占率(lv)總體并不高(gao)。規模(mo)最大的長租(zu)(zu)公寓品牌(pai)自如(ru)，管理房間(jian)數已經達到(dao)30萬間，但(dan)相比與其(qi)他規模(mo)較(jiao)大的品牌如魔方公寓3萬間，優(you)客逸家管(guan)理房屋數近3萬間，行業(ye)集(ji)中(zhong)度整體偏低，處于搶占市(shi)(shi)(shi)場份額的階段。長租公寓的未來市(shi)(shi)(shi)場仍然集(ji)中(zhong)在核心一二(er)線(xian)城(cheng)市(shi)(shi)(shi)，大量(liang)機構運營商(shang)集(ji)中(zhong)在少數(shu)城(cheng)市(shi)(shi)(shi)，將(jiang)進一步(bu)導致(zhi)競爭加劇。

2、資源與(yu)價格之間的矛盾，難以協調(diao)

核心一(yi)二線城市優(you)質地段(duan)(duan)的供房仍較(jiao)為(wei)稀缺，集中式公(gong)寓將面(mian)臨(lin)較(jiao)高的拿房成本；另一(yi)方面(mian)，長租公(gong)寓解決的是中高端人群對生(sheng)活(huo)質量和社交(jiao)活(huo)動的追求，因(yin)此(ci)房源的地段(duan)(duan)就顯得(de)猶為(wei)關鍵，地段(duan)(duan)較(jiao)偏僻區域雖然收房成本較(jiao)低(di)，但可能面(mian)臨(lin)需求不足(zu)所導(dao)致的高空(kong)置率(lv)或(huo)低(di)租金差等問題。因(yin)此(ci)，收房階段(duan)(duan)資產端的資源和價值難以(yi)兼得(de)。

3、國(guo)內法律(lv)、法規體(ti)系(xi)不健全，消(xiao)防驗(yan)收(shou)困難

消(xiao)防(fang)驗(yan)收也是(shi)不少租(zu)賃企業面臨(lin)的(de)困境。目(mu)前，全國除深圳以外的(de)多(duo)數地區，消(xiao)防(fang)驗(yan)收的(de)前提是(shi)規(gui)劃(hua)與報(bao)審用途一(yi)致，比如規(gui)劃(hua)為商業的(de)項目(mu)，報(bao)公寓經營用途，很多(duo)報(bao)驗(yan)窗口根本不受理(li)。“由企業提供集中租房服務的業態出現時間不長，經營過程中物業的使用用途類似住宅，但經營行為又類似商業，和傳統的酒店類似。這就導致各地在長租(zu)公寓的(de)(de)(de)消防(fang)驗收中，有的(de)(de)(de)參照(zhao)住(zhu)宅，有的(de)(de)(de)參照(zhao)商辦公，有的(de)(de)(de)參照(zhao)酒店，有的(de)(de)(de)歸為‘出租(zu)屋’不(bu)用驗收，即便同一個市(shi)不(bu)同行政區的(de)(de)(de)處理方式都可能差(cha)別(bie)很大(da)。”標準不(bu)清，給建(jian)設、運營增加了不(bu)確定性。

4、投(tou)資回報周期(qi)長，盈利困(kun)難

國內市場的(de)長(chang)租公寓現階(jie)段以(yi)重資產運營(ying)為(wei)主，有著較強(qiang)的(de)金融屬性。國內尚未推出正式的(de)REITs產品，長租(zu)公寓運(yun)營缺乏退出機制。

國(guo)內目前的長租公(gong)寓投(tou)資回報利潤(run)較低，投(tou)資布(bu)局需要在10年(nian)左右，大部分長租公(gong)寓尚處于“燒錢”階段，未實現真正(zheng)的盈利(li)，長租公(gong)寓整(zheng)體租金回(hui)報率較低(di)也是行(xing)業的痛點所在。