根據《2019中(zhong)(zhong)國(guo)房地(di)(di)(di)產(chan)(chan)上市公司測(ce)評(ping)研究報告》，中(zhong)(zhong)國(guo)恒(heng)(heng)大(da)成(cheng)功蟬聯榜首(shou)，前三(san)名與2018年(nian)一(yi)致，依舊為中(zhong)(zhong)國(guo)恒(heng)(heng)大(da)、萬科A和碧桂園。保(bao)利(li)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)、中(zhong)(zhong)國(guo)海(hai)外(wai)發展和融創中(zhong)(zhong)國(guo)分(fen)別居于第(di)四到(dao)第(di)六(liu)位(wei)，龍湖集團、新城控股、華潤(run)置地(di)(di)(di)和富(fu)力地(di)(di)(di)產(chan)(chan)分(fen)列第(di)七至十位(wei)。

2018年上(shang)(shang)市房企總(zong)資產均(jun)(jun)值(zhi)為(wei)(wei)1121.51億(yi)元(yuan)(yuan)，同(tong)(tong)比(bi)(bi)(bi)上(shang)(shang)升(sheng)28.4%；房地產業務收入均(jun)(jun)值(zhi)為(wei)(wei)200.91億(yi)元(yuan)(yuan)，同(tong)(tong)比(bi)(bi)(bi)增(zeng)長(chang)33.92%；凈(jing)利潤均(jun)(jun)值(zhi)為(wei)(wei)25.62億(yi)元(yuan)(yuan)，同(tong)(tong)比(bi)(bi)(bi)增(zeng)長(chang)13.82%；資產負(fu)(fu)債(zhai)率(lv)均(jun)(jun)值(zhi)同(tong)(tong)比(bi)(bi)(bi)上(shang)(shang)升(sheng)3.04個(ge)百(bai)分點至68.09%；凈(jing)負(fu)(fu)債(zhai)率(lv)均(jun)(jun)值(zhi)同(tong)(tong)比(bi)(bi)(bi)上(shang)(shang)升(sheng)2.65個(ge)百(bai)分點至92.52%。

本次(ci)測(ce)評(ping)的研究對(dui)象(xiang)為滬深(shen)上市(shi)房企125家(jia)，在(zai)港上市(shi)房企83家(jia)，以(yi)及海外(wai)上市(shi)公(gong)(gong)(gong)司2家(jia)，合計共210家(jia)。與(yu)2018年相比，納(na)入測(ce)評(ping)的上市(shi)公(gong)(gong)(gong)司總(zong)數凈增加3家(jia)。通過(guo)科學、公(gong)(gong)(gong)正、客(ke)觀、權威(wei)的評(ping)價指(zhi)標體系、評(ping)價方法和深(shen)度典(dian)型(xing)研究，對(dui)房地產上市(shi)公(gong)(gong)(gong)司的綜合實力進行評(ping)估和深(shen)入研究。

同時，此(ci)次測(ce)評(ping)還發布了(le)房(fang)(fang)地(di)產(chan)供(gong)應(ying)鏈(lian)上市企(qi)(qi)業的分(fen)榜單(dan)。測(ce)評(ping)研(yan)究(jiu)報(bao)告指出(chu)，2018年國(guo)內外宏(hong)觀經濟形勢復雜，房(fang)(fang)地(di)產(chan)調(diao)控影響逐漸顯(xian)(xian)出(chu)。受此(ci)影響，房(fang)(fang)地(di)產(chan)上下游(you)較(jiao)多(duo)行業增長乏力。供(gong)應(ying)鏈(lian)超百家(jia)上市公司營(ying)業收(shou)(shou)(shou)入中，雖(sui)九成企(qi)(qi)業的營(ying)收(shou)(shou)(shou)依(yi)然(ran)在上漲(zhang)，但過半數(shu)漲(zhang)幅(fu)不足(zu)20%，一成供(gong)應(ying)鏈(lian)企(qi)(qi)業營(ying)收(shou)(shou)(shou)下滑(hua)。其中，水泥、防水材料(liao)、定制家(jia)居(ju)、裝配式(shi)施(shi)工行業營(ying)收(shou)(shou)(shou)增長較(jiao)快(kuai)，玻璃(li)、電(dian)梯、電(dian)線電(dian)纜(lan)、充電(dian)樁工程行業營(ying)收(shou)(shou)(shou)下滑(hua)明顯(xian)(xian)。

另一方面(mian)，受消費升級(ji)、全裝(zhuang)修政策影響(xiang)，存量市場發展(zhan)，各行業亦面(mian)臨(lin)新(xin)的(de)機遇。眾(zhong)多上(shang)市企業選擇穩健發展(zhan)路徑，一些(xie)領先的(de)上(shang)市供應(ying)鏈企業在資本(ben)、技術、品(pin)(pin)牌、管(guan)理方面(mian)具備(bei)優(you)勢，通過不(bu)斷創新(xin)，推進產品(pin)(pin)結(jie)構多元化和品(pin)(pin)質(zhi)化發展(zhan)，進行品(pin)(pin)牌塑造(zao)、與(yu)服務創新(xin)，從(cong)而在產品(pin)(pin)、服務方面(mian)更加適配于(yu)開發商降本(ben)增效、提(ti)質(zhi)升級(ji)的(de)要求，表現較為(wei)突出(chu)。

內地(di)(di)和香(xiang)港的地(di)(di)產板(ban)塊總體表現基本一致，都呈(cheng)下跌(die)趨勢(shi)，但A股(gu)房地(di)(di)產板(ban)塊表現弱于大盤。在(zai)市值表現上(shang)，2018年(nian)末上(shang)市房企(qi)中市值過千億的有8家。股(gu)價表現方(fang)面，全(quan)年(nian)股(gu)價累(lei)計漲幅(fu)前(qian)十名里在(zai)港上(shang)市房企(qi)占(zhan)據前(qian)九個(ge)席位(wei)，全(quan)年(nian)跌(die)幅(fu)最靠(kao)前(qian)的10個(ge)股(gu)票中有8個(ge)來自于A股(gu)市場。

由此可見，2018年在(zai)港(gang)(gang)上市(shi)房企(qi)的股價表現相(xiang)(xiang)對(dui)(dui)優于A股市(shi)場(chang)，主要(yao)因(yin)為(wei)頭部房企(qi)大部分在(zai)港(gang)(gang)股市(shi)場(chang)的內(nei)房股板塊，受益(yi)于行業集中度不斷(duan)提升，資(zi)源向(xiang)龍頭聚攏這一邏輯，在(zai)市(shi)場(chang)下跌的2018年，投(tou)資(zi)者更注重(zhong)公司的盈利能(neng)力，因(yin)此股價能(neng)有相(xiang)(xiang)對(dui)(dui)較(jiao)好的表現。

從(cong)運營(ying)規模(mo)表(biao)現來看(kan)，上(shang)市房企(qi)經(jing)營(ying)規模(mo)高(gao)速(su)增長(chang)，趨勢延續頭(tou)部聚集。2018年(nian)上(shang)市房企(qi)總(zong)資(zi)產(chan)(chan)(chan)均值、房地產(chan)(chan)(chan)業務收入(ru)均值和凈資(zi)產(chan)(chan)(chan)均值增速(su)均實現了較高(gao)速(su)的(de)增長(chang)。

從(cong)上市房(fang)企(qi)總資(zi)產規模來看(kan)，年末(mo)總資(zi)產超(chao)過(guo)千億(yi)的(de)企(qi)業有(you)57家(jia)，約占上市房(fang)企(qi)總量的(de)27.14%，超(chao)過(guo)3000億(yi)的(de)企(qi)業有(you)14家(jia)，超(chao)過(guo)萬億(yi)的(de)企(qi)業有(you)4家(jia)，依(yi)次是中國恒大、碧桂(gui)園、萬科和綠地控股(gu)。

從總資(zi)產累計(ji)值占(zhan)比(bi)(bi)來看，榜(bang)單前17名企業(ye)的總資(zi)產累計(ji)值占(zhan)比(bi)(bi)已超過50%，排(pai)行榜(bang)前55名企業(ye)總資(zi)產累計(ji)值占(zhan)比(bi)(bi)超過80%。這兩項指標2017年的數值分別為前15名和前53名，可見(jian)2018年房(fang)地產行業(ye)繼(ji)續向頭部房(fang)企集聚，保持(chi)和2017年差不(bu)多的趨勢。

上(shang)市房(fang)企(qi)債(zhai)務指(zhi)標總(zong)體平穩，財務風險整體可控。測(ce)評研究報告顯示，2018年房(fang)地產(chan)企(qi)業(ye)負債(zhai)水(shui)平保持(chi)穩定(ding)，償債(zhai)風險在可控范圍之內。從長期償債(zhai)能力(li)看，2018年末，上(shang)市房(fang)企(qi)資產(chan)負債(zhai)率均值為(wei)68.09%，較2017年年上(shang)升3.04個百(bai)分點；凈負債(zhai)率均值為(wei)92.52%，較2017年末上(shang)升2.65個百(bai)分點。

從企(qi)業(ye)資產(chan)負債(zhai)率(lv)的(de)(de)分布看，2018年，約42%的(de)(de)企(qi)業(ye)資產(chan)負債(zhai)率(lv)低(di)于68.09%的(de)(de)行業(ye)均值，如中國(guo)國(guo)貿(mao)、中國(guo)海外發展等(deng)；約26%的(de)(de)企(qi)業(ye)資產(chan)負債(zhai)率(lv)處于行業(ye)均值和(he)80%之(zhi)間(jian)，如龍(long)湖、億達中國(guo)、寶龍(long)地產(chan)等(deng)；另(ling)外29%的(de)(de)企(qi)業(ye)資產(chan)負債(zhai)率(lv)高于80%，這一區間(jian)的(de)(de)典型企(qi)業(ye)有新城控股、萬科、華夏幸福、碧桂園、恒(heng)大等(deng)。

上市(shi)房(fang)企(qi)外延(yan)擴張驅動增長，頭部房(fang)企(qi)盈利突出。2018年上市(shi)房(fang)企(qi)凈資(zi)產(chan)收(shou)益率(lv)(lv)均(jun)值為9.80%，較(jiao)2017年提升0.51個(ge)百(bai)(bai)分(fen)點；總資(zi)產(chan)凈利率(lv)(lv)均(jun)值為2.00%，較(jiao)2017年下(xia)降(jiang)0.79個(ge)百(bai)(bai)分(fen)點；總資(zi)產(chan)報酬率(lv)(lv)均(jun)值為4.77%，較(jiao)2017年下(xia)降(jiang)0.87個(ge)百(bai)(bai)分(fen)點。

三(san)大盈(ying)利效率指標出(chu)現分化，主要是本輪房地產周(zhou)期主要以(yi)高(gao)周(zhou)轉外延(yan)式擴張驅動，上行(xing)周(zhou)期對資(zi)產盈(ying)利能力要求有所放寬，在高(gao)杠桿下(xia)凈資(zi)產回報率同樣可以(yi)提升。

上(shang)(shang)市房(fang)企業績增速略有(you)回(hui)調，拿(na)地(di)策略各有(you)偏重(zhong)。2018年，上(shang)(shang)市房(fang)企平均(jun)房(fang)地(di)產(chan)業務收入、凈利潤和凈資產(chan)規模同比(bi)均(jun)實現增長，但增速出現回(hui)落(luo)。從成長能力(li)指(zhi)標看，離散程度較大，表明上(shang)(shang)市房(fang)企成長能力(li)出現分化(hua)。

從各企(qi)(qi)(qi)業(ye)的(de)(de)土地儲(chu)備情(qing)況分析，龍(long)頭企(qi)(qi)(qi)業(ye)的(de)(de)依(yi)然(ran)(ran)占據(ju)優勢。其中(zhong)，恒大、碧桂園、保利發(fa)展總(zong)貨值均超過(guo)2萬億元，融創、萬科、綠地、中(zhong)海、龍(long)湖總(zong)貨值均超過(guo)1萬億元。短期(qi)內土地資源依(yi)然(ran)(ran)加速(su)流向(xiang)規模(mo)企(qi)(qi)(qi)業(ye)。總(zong)體來看，行業(ye)依(yi)然(ran)(ran)存在向(xiang)上空間，但拿(na)地難度越來越大。房企(qi)(qi)(qi)或是快速(su)發(fa)展取得(de)規模(mo)優勢，或是拿(na)地方面能夠(gou)擁有(you)自己獨特的(de)(de)渠道。

上市房(fang)企周轉(zhuan)效率(lv)保持(chi)平穩(wen)，存貨(huo)規模穩(wen)步提升。2018年末(mo)，存貨(huo)周轉(zhuan)率(lv)、流動(dong)資產周轉(zhuan)率(lv)和(he)總資產周轉(zhuan)率(lv)均(jun)值(zhi)分別為0.38、0.31和(he)0.21，同(tong)2017年相比，基本保持(chi)不變。同(tong)時，截(jie)至(zhi)2018年底(di)上市房(fang)企存貨(huo)總計(ji)11.46萬億元，其中，存貨(huo)超過1000億元的(de)有29家(jia)，較(jiao)去年增加1家(jia)，超過三千億的(de)有8家(jia)，而這些企業全部進(jin)入本次(ci)測評榜單的(de)前20位。

測評研究(jiu)報告分(fen)析(xi)認為，當(dang)土地和(he)資金(jin)資源越(yue)(yue)來越(yue)(yue)有限，獲取(qu)難度和(he)成本不斷(duan)提(ti)升的情況(kuang)下，大(da)型房企的品(pin)牌(pai)優(you)勢和(he)資源優(you)勢不斷(duan)凸顯(xian)，因此存貨(huo)繼續保持向大(da)型房企集中的趨(qu)勢。

房(fang)企(qi)2018年責(ze)任(ren)意(yi)識(shi)逐(zhu)漸增(zeng)強(qiang)，加(jia)大(da)落實了(le)企(qi)業(ye)責(ze)任(ren)的(de)實施跟踐行。上市房(fang)企(qi)在加(jia)強(qiang)盈利能力、提升業(ye)績(ji)的(de)同時，積極主動的(de)承(cheng)擔社會責(ze)任(ren)，使得(de)社會發展和(he)企(qi)業(ye)發展并行。有(you)數十家企(qi)業(ye)連年發布(bu)企(qi)業(ye)社會責(ze)任(ren)報告，企(qi)業(ye)的(de)社會責(ze)任(ren)理(li)念愈加(jia)增(zeng)強(qiang)，對責(ze)任(ren)的(de)踐行和(he)實施也愈發全面(mian)和(he)成熟(shu)。

上(shang)市(shi)房企也在(zai)不斷積極(ji)求變，進行戰略(lve)調(diao)整、產品(pin)打(da)造、營銷加(jia)碼(ma)，以及深耕主業外衍生的多(duo)元化(hua)(hua)方向，并且物(wu)聯網(wang)、大數據、AI等都會給企業帶(dai)來新的發展空(kong)間。在(zai)產品(pin)競爭方面，隨著對美好生活、人居需(xu)求關注(zhu)加(jia)大，大多(duo)數上(shang)市(shi)房企積極(ji)打(da)造差異化(hua)(hua)產品(pin)，減少同質化(hua)(hua)。

在物(wu)業服務創新方面，馬太(tai)效應凸顯，多家物(wu)業公(gong)司(si)先(xian)后上(shang)市(shi)，萬物(wu)互聯的生態系統逐漸形成。

此(ci)外，年內多家上市房企(qi)進行了戰略上的創新調整(zheng)，形成了“房地產(chan)+”發展(zhan)模式(shi)，在(zai)企(qi)業(ye)的主業(ye)基礎上，向其他領域(yu)布局延伸，加大了對運營的重(zhong)視度(du)，并多元業(ye)務創新，在(zai)長租(zu)公寓、聯合(he)辦公、產(chan)城融合(he)、特色小(xiao)鎮、旅(lv)游文化、物流地產(chan)等(deng)積極(ji)布局。