根據《2019中(zhong)國(guo)房地(di)產(chan)上(shang)市公司測評研究報(bao)告》，中(zhong)國(guo)恒(heng)大(da)成(cheng)功蟬聯榜(bang)首，前(qian)三名(ming)與2018年一致，依舊(jiu)為中(zhong)國(guo)恒(heng)大(da)、萬科A和碧桂園。保利地(di)產(chan)、中(zhong)國(guo)海(hai)外發展和融創中(zhong)國(guo)分(fen)別居(ju)于第四到第六位，龍湖集團(tuan)、新城控股、華潤(run)置地(di)和富力地(di)產(chan)分(fen)列第七至十位。

2018年上(shang)市房企總資產均(jun)值為(wei)1121.51億(yi)元(yuan)，同比(bi)上(shang)升28.4%；房地產業務(wu)收(shou)入均(jun)值為(wei)200.91億(yi)元(yuan)，同比(bi)增長(chang)33.92%；凈利潤均(jun)值為(wei)25.62億(yi)元(yuan)，同比(bi)增長(chang)13.82%；資產負債率(lv)(lv)均(jun)值同比(bi)上(shang)升3.04個百分(fen)點至(zhi)68.09%；凈負債率(lv)(lv)均(jun)值同比(bi)上(shang)升2.65個百分(fen)點至(zhi)92.52%。

本次測(ce)評(ping)的研(yan)究對(dui)象為(wei)滬深(shen)上(shang)(shang)市(shi)房(fang)企125家(jia)(jia)，在港(gang)上(shang)(shang)市(shi)房(fang)企83家(jia)(jia)，以及海外上(shang)(shang)市(shi)公(gong)司(si)2家(jia)(jia)，合(he)計共210家(jia)(jia)。與2018年相比，納入測(ce)評(ping)的上(shang)(shang)市(shi)公(gong)司(si)總(zong)數凈(jing)增加3家(jia)(jia)。通過科(ke)學(xue)、公(gong)正(zheng)、客觀(guan)、權威的評(ping)價(jia)指標(biao)體系、評(ping)價(jia)方法和深(shen)度典型研(yan)究，對(dui)房(fang)地產上(shang)(shang)市(shi)公(gong)司(si)的綜合(he)實(shi)力進行(xing)評(ping)估和深(shen)入研(yan)究。

同時，此次(ci)測評(ping)還發布(bu)了房地(di)產供應鏈(lian)上(shang)市企(qi)業(ye)的分(fen)榜單。測評(ping)研究報告(gao)指(zhi)出，2018年國內(nei)外(wai)宏觀經濟形(xing)勢復雜，房地(di)產調控影(ying)響逐漸顯出。受此影(ying)響，房地(di)產上(shang)下(xia)游較(jiao)多行(xing)(xing)業(ye)增長乏力。供應鏈(lian)超百家上(shang)市公司營業(ye)收(shou)入中，雖九成企(qi)業(ye)的營收(shou)依然在上(shang)漲(zhang)，但過半(ban)數漲(zhang)幅(fu)不足20%，一(yi)成供應鏈(lian)企(qi)業(ye)營收(shou)下(xia)滑(hua)。其中，水(shui)(shui)泥、防水(shui)(shui)材料、定(ding)制(zhi)家居(ju)、裝配式施工行(xing)(xing)業(ye)營收(shou)增長較(jiao)快(kuai)，玻璃、電(dian)梯(ti)、電(dian)線電(dian)纜、充(chong)電(dian)樁工程(cheng)行(xing)(xing)業(ye)營收(shou)下(xia)滑(hua)明(ming)顯。

另一(yi)方面，受消費升(sheng)級、全(quan)裝修政策(ce)影(ying)響，存量市場(chang)發(fa)(fa)展，各行業亦(yi)面臨新(xin)的機(ji)遇。眾多上市企業選擇穩健(jian)發(fa)(fa)展路徑，一(yi)些(xie)領先(xian)的上市供應鏈(lian)企業在資(zi)本、技(ji)術、品牌、管理方面具備(bei)優勢，通(tong)過不斷創(chuang)新(xin)，推進產(chan)品結構(gou)多元化和品質化發(fa)(fa)展，進行品牌塑造(zao)、與服務創(chuang)新(xin)，從而(er)在產(chan)品、服務方面更加適配于開發(fa)(fa)商(shang)降本增(zeng)效、提質升(sheng)級的要求，表現較為(wei)突出。

內地(di)(di)和香港的地(di)(di)產板(ban)塊(kuai)總體表現(xian)基本(ben)一致，都呈(cheng)下(xia)跌趨勢，但A股(gu)(gu)房(fang)地(di)(di)產板(ban)塊(kuai)表現(xian)弱于大盤(pan)。在市(shi)(shi)值表現(xian)上(shang)(shang)，2018年(nian)末上(shang)(shang)市(shi)(shi)房(fang)企(qi)中市(shi)(shi)值過千億的有8家。股(gu)(gu)價表現(xian)方面，全年(nian)股(gu)(gu)價累計漲幅(fu)前(qian)(qian)十名里在港上(shang)(shang)市(shi)(shi)房(fang)企(qi)占據(ju)前(qian)(qian)九個席位，全年(nian)跌幅(fu)最靠(kao)前(qian)(qian)的10個股(gu)(gu)票中有8個來自于A股(gu)(gu)市(shi)(shi)場。

由此可(ke)見(jian)，2018年(nian)在(zai)(zai)港(gang)上市(shi)房(fang)企(qi)的(de)(de)股(gu)(gu)價表現相對優(you)于A股(gu)(gu)市(shi)場(chang)，主要因為頭部房(fang)企(qi)大部分在(zai)(zai)港(gang)股(gu)(gu)市(shi)場(chang)的(de)(de)內房(fang)股(gu)(gu)板塊，受益于行(xing)業集中度(du)不斷提升，資(zi)源向龍頭聚(ju)攏這一邏輯，在(zai)(zai)市(shi)場(chang)下跌的(de)(de)2018年(nian)，投(tou)資(zi)者更注(zhu)重公司的(de)(de)盈(ying)利能力，因此股(gu)(gu)價能有相對較(jiao)好的(de)(de)表現。

從運營規模表現(xian)(xian)來看，上(shang)市房(fang)(fang)企經營規模高速增(zeng)長，趨勢延續(xu)頭部聚集。2018年上(shang)市房(fang)(fang)企總資產(chan)均(jun)值、房(fang)(fang)地(di)產(chan)業務收入均(jun)值和凈資產(chan)均(jun)值增(zeng)速均(jun)實現(xian)(xian)了較高速的增(zeng)長。

從上(shang)市(shi)房企總資(zi)產(chan)規模(mo)來(lai)看(kan)，年末(mo)總資(zi)產(chan)超(chao)過(guo)(guo)千億的企業有(you)57家，約占上(shang)市(shi)房企總量(liang)的27.14%，超(chao)過(guo)(guo)3000億的企業有(you)14家，超(chao)過(guo)(guo)萬(wan)億的企業有(you)4家，依次是(shi)中國恒大、碧(bi)桂園、萬(wan)科和綠地控股。

從總資(zi)產累計值(zhi)占比(bi)來看，榜單前(qian)17名(ming)企(qi)業(ye)(ye)的(de)(de)總資(zi)產累計值(zhi)占比(bi)已(yi)超(chao)過50%，排(pai)行榜前(qian)55名(ming)企(qi)業(ye)(ye)總資(zi)產累計值(zhi)占比(bi)超(chao)過80%。這兩(liang)項指標2017年的(de)(de)數值(zhi)分別為(wei)前(qian)15名(ming)和前(qian)53名(ming)，可見2018年房(fang)地產行業(ye)(ye)繼續(xu)向頭部房(fang)企(qi)集聚(ju)，保持(chi)和2017年差不(bu)多的(de)(de)趨勢(shi)。

上(shang)市(shi)房(fang)企(qi)債(zhai)務(wu)指標總體平(ping)穩(wen)，財務(wu)風險整體可(ke)控(kong)。測(ce)評研究報告顯示，2018年房(fang)地產企(qi)業負債(zhai)水平(ping)保持穩(wen)定(ding)，償債(zhai)風險在可(ke)控(kong)范圍之(zhi)內。從長期償債(zhai)能力看，2018年末，上(shang)市(shi)房(fang)企(qi)資產負債(zhai)率(lv)(lv)均值(zhi)為68.09%，較2017年年上(shang)升(sheng)3.04個百分點；凈負債(zhai)率(lv)(lv)均值(zhi)為92.52%，較2017年末上(shang)升(sheng)2.65個百分點。

從企(qi)業(ye)資(zi)產(chan)負(fu)債率的(de)(de)分布看，2018年，約42%的(de)(de)企(qi)業(ye)資(zi)產(chan)負(fu)債率低于(yu)68.09%的(de)(de)行業(ye)均(jun)(jun)值(zhi)(zhi)，如中(zhong)(zhong)國國貿、中(zhong)(zhong)國海外發(fa)展等；約26%的(de)(de)企(qi)業(ye)資(zi)產(chan)負(fu)債率處于(yu)行業(ye)均(jun)(jun)值(zhi)(zhi)和80%之(zhi)間，如龍(long)湖、億(yi)達中(zhong)(zhong)國、寶龍(long)地產(chan)等；另外29%的(de)(de)企(qi)業(ye)資(zi)產(chan)負(fu)債率高于(yu)80%，這一區間的(de)(de)典型企(qi)業(ye)有(you)新城控(kong)股、萬科、華夏幸福、碧桂園、恒大等。

上(shang)市(shi)房(fang)企外延擴(kuo)張(zhang)驅動(dong)增長，頭部房(fang)企盈(ying)利突(tu)出。2018年(nian)上(shang)市(shi)房(fang)企凈資(zi)產收益率(lv)均(jun)(jun)值為9.80%，較2017年(nian)提升(sheng)0.51個百分點(dian)；總資(zi)產凈利率(lv)均(jun)(jun)值為2.00%，較2017年(nian)下降(jiang)0.79個百分點(dian)；總資(zi)產報酬(chou)率(lv)均(jun)(jun)值為4.77%，較2017年(nian)下降(jiang)0.87個百分點(dian)。

三大盈(ying)利效率指標出現分化(hua)，主要(yao)是(shi)本(ben)輪房(fang)地產(chan)(chan)周(zhou)期(qi)主要(yao)以高周(zhou)轉外延式擴張驅動，上(shang)行周(zhou)期(qi)對資產(chan)(chan)盈(ying)利能力要(yao)求有所放寬，在高杠(gang)桿下(xia)凈資產(chan)(chan)回(hui)報率同樣(yang)可以提升。

上(shang)市(shi)(shi)房(fang)企業(ye)績(ji)增(zeng)速略(lve)有回調，拿地策略(lve)各有偏重。2018年，上(shang)市(shi)(shi)房(fang)企平均(jun)房(fang)地產(chan)業(ye)務收入、凈利潤和凈資產(chan)規模同比(bi)均(jun)實現增(zeng)長，但增(zeng)速出現回落(luo)。從成長能(neng)力指標看，離散(san)程度(du)較大，表明上(shang)市(shi)(shi)房(fang)企成長能(neng)力出現分化(hua)。

從各企(qi)業的土地(di)(di)儲(chu)備情(qing)況分析(xi)，龍頭企(qi)業的依然占據優(you)勢(shi)。其(qi)中(zhong)，恒大、碧桂園(yuan)、保利發(fa)(fa)展總(zong)貨值(zhi)均超過2萬億元，融創、萬科(ke)、綠(lv)地(di)(di)、中(zhong)海、龍湖總(zong)貨值(zhi)均超過1萬億元。短期內(nei)土地(di)(di)資源(yuan)依然加速流向(xiang)規模(mo)企(qi)業。總(zong)體(ti)來看，行業依然存在(zai)向(xiang)上空間，但(dan)拿地(di)(di)難度越來越大。房企(qi)或是快速發(fa)(fa)展取(qu)得規模(mo)優(you)勢(shi)，或是拿地(di)(di)方面能夠擁(yong)有自己獨特的渠道。

上市房企(qi)周(zhou)轉(zhuan)(zhuan)效(xiao)率保持平穩，存(cun)貨(huo)規模穩步提(ti)升。2018年(nian)末，存(cun)貨(huo)周(zhou)轉(zhuan)(zhuan)率、流動資產(chan)周(zhou)轉(zhuan)(zhuan)率和(he)總資產(chan)周(zhou)轉(zhuan)(zhuan)率均值分(fen)別為0.38、0.31和(he)0.21，同2017年(nian)相比(bi)，基本保持不變。同時，截(jie)至2018年(nian)底上市房企(qi)存(cun)貨(huo)總計11.46萬(wan)億(yi)元，其中，存(cun)貨(huo)超過(guo)1000億(yi)元的(de)有29家，較去年(nian)增加(jia)1家，超過(guo)三千(qian)億(yi)的(de)有8家，而這些企(qi)業全(quan)部進入本次測評榜單的(de)前20位。

測(ce)評(ping)研究報(bao)告分(fen)析認(ren)為(wei)，當土地和(he)資(zi)金資(zi)源(yuan)(yuan)越來越有限，獲取難(nan)度和(he)成本不(bu)斷提升的情況(kuang)下，大型房企的品牌優勢和(he)資(zi)源(yuan)(yuan)優勢不(bu)斷凸顯，因此存貨(huo)繼續保持向(xiang)大型房企集中的趨勢。

房企(qi)(qi)2018年(nian)責(ze)任(ren)(ren)(ren)意識逐(zhu)漸(jian)增(zeng)強(qiang)(qiang)，加(jia)大(da)落實了企(qi)(qi)業(ye)責(ze)任(ren)(ren)(ren)的(de)實施(shi)跟踐行。上(shang)市房企(qi)(qi)在加(jia)強(qiang)(qiang)盈利(li)能力(li)、提升(sheng)業(ye)績的(de)同時，積極主動的(de)承(cheng)擔(dan)社會(hui)責(ze)任(ren)(ren)(ren)，使得社會(hui)發(fa)展和(he)企(qi)(qi)業(ye)發(fa)展并(bing)行。有數十家(jia)企(qi)(qi)業(ye)連年(nian)發(fa)布企(qi)(qi)業(ye)社會(hui)責(ze)任(ren)(ren)(ren)報告，企(qi)(qi)業(ye)的(de)社會(hui)責(ze)任(ren)(ren)(ren)理(li)念愈加(jia)增(zeng)強(qiang)(qiang)，對責(ze)任(ren)(ren)(ren)的(de)踐行和(he)實施(shi)也愈發(fa)全面和(he)成(cheng)熟。

上市(shi)房(fang)(fang)企也在(zai)不斷積(ji)極求變(bian)，進行戰略調整、產(chan)品打(da)造、營銷加(jia)碼，以及(ji)深耕主業(ye)外衍生的多元(yuan)化方(fang)向，并且物聯網、大(da)數據、AI等都會給企業(ye)帶來新的發展空間(jian)。在(zai)產(chan)品競(jing)爭(zheng)方(fang)面，隨著對美好生活、人居需求關注加(jia)大(da)，大(da)多數上市(shi)房(fang)(fang)企積(ji)極打(da)造差異(yi)化產(chan)品，減少(shao)同質(zhi)化。

在(zai)物業服務創新方面，馬太效(xiao)應凸顯，多家物業公司先(xian)后(hou)上(shang)市，萬物互聯的生態系統逐漸(jian)形成。

此外(wai)，年(nian)內(nei)多(duo)家上(shang)市(shi)房企進行(xing)了戰略(lve)上(shang)的創(chuang)新調整，形成了“房地(di)(di)產+”發展模式(shi)，在企業(ye)的主業(ye)基礎(chu)上(shang)，向其他領域布局(ju)延伸，加大(da)了對運營的重(zhong)視(shi)度(du)，并多(duo)元業(ye)務(wu)創(chuang)新，在長(chang)租(zu)公(gong)寓、聯合(he)辦(ban)公(gong)、產城融合(he)、特(te)色小鎮、旅游文化、物流地(di)(di)產等積(ji)極(ji)布局(ju)。