根據《2019中(zhong)(zhong)國房地產上市(shi)公(gong)司測評研究報告》，中(zhong)(zhong)國恒(heng)大成功蟬聯(lian)榜(bang)首(shou)，前三名(ming)與2018年一(yi)致(zhi)，依舊(jiu)為中(zhong)(zhong)國恒(heng)大、萬科A和(he)碧桂園。保利地產、中(zhong)(zhong)國海外發展和(he)融創中(zhong)(zhong)國分別(bie)居于第(di)四到第(di)六位，龍湖集團、新城控股、華潤置地和(he)富力地產分列第(di)七至十位。

2018年(nian)上市房企總資(zi)產(chan)(chan)均(jun)值(zhi)為(wei)1121.51億(yi)元，同(tong)比(bi)上升28.4%；房地產(chan)(chan)業務收(shou)入均(jun)值(zhi)為(wei)200.91億(yi)元，同(tong)比(bi)增長33.92%；凈利潤(run)均(jun)值(zhi)為(wei)25.62億(yi)元，同(tong)比(bi)增長13.82%；資(zi)產(chan)(chan)負(fu)債(zhai)率(lv)均(jun)值(zhi)同(tong)比(bi)上升3.04個百分(fen)點(dian)至(zhi)68.09%；凈負(fu)債(zhai)率(lv)均(jun)值(zhi)同(tong)比(bi)上升2.65個百分(fen)點(dian)至(zhi)92.52%。

本(ben)次測(ce)評(ping)的(de)研究對象為滬深(shen)(shen)上(shang)市房企125家(jia)，在(zai)港上(shang)市房企83家(jia)，以及(ji)海外上(shang)市公司2家(jia)，合計共210家(jia)。與2018年相比，納入測(ce)評(ping)的(de)上(shang)市公司總(zong)數凈增加3家(jia)。通過科學、公正、客觀(guan)、權威的(de)評(ping)價指標體系、評(ping)價方法和深(shen)(shen)度(du)典(dian)型研究，對房地產上(shang)市公司的(de)綜(zong)合實力進行評(ping)估和深(shen)(shen)入研究。

同時，此次測評還發布了房(fang)地(di)產(chan)供(gong)應鏈上市(shi)(shi)企(qi)業的分(fen)榜單。測評研究(jiu)報(bao)告指出，2018年國內外宏觀經濟形勢復雜，房(fang)地(di)產(chan)調控影響(xiang)逐漸顯(xian)出。受此影響(xiang)，房(fang)地(di)產(chan)上下(xia)游較多行(xing)業增長(chang)乏力(li)。供(gong)應鏈超百家上市(shi)(shi)公司營(ying)業收(shou)入(ru)中，雖九成企(qi)業的營(ying)收(shou)依然在上漲，但過半數(shu)漲幅不足20%，一成供(gong)應鏈企(qi)業營(ying)收(shou)下(xia)滑。其中，水泥、防水材料、定制家居、裝配式(shi)施工行(xing)業營(ying)收(shou)增長(chang)較快(kuai)，玻璃、電梯、電線(xian)電纜、充(chong)電樁工程行(xing)業營(ying)收(shou)下(xia)滑明顯(xian)。

另一(yi)方面(mian)，受消(xiao)費升級、全裝修(xiu)政策影響，存量市場發(fa)(fa)展，各行業亦(yi)面(mian)臨新的機(ji)遇。眾多上市企業選擇(ze)穩(wen)健發(fa)(fa)展路(lu)徑，一(yi)些領先(xian)的上市供應鏈企業在(zai)資本(ben)、技(ji)術、品(pin)(pin)(pin)牌、管理方面(mian)具備優勢，通過不斷創新，推進(jin)產品(pin)(pin)(pin)結構多元化(hua)和(he)品(pin)(pin)(pin)質化(hua)發(fa)(fa)展，進(jin)行品(pin)(pin)(pin)牌塑造(zao)、與(yu)服務創新，從(cong)而在(zai)產品(pin)(pin)(pin)、服務方面(mian)更加適配于開發(fa)(fa)商(shang)降本(ben)增效、提質升級的要求(qiu)，表現較為突出。

內地和(he)香(xiang)港的(de)地產板塊(kuai)總體表(biao)現(xian)(xian)基(ji)本(ben)一(yi)致(zhi)，都呈下(xia)跌趨勢，但(dan)A股房地產板塊(kuai)表(biao)現(xian)(xian)弱(ruo)于大盤。在(zai)市(shi)值(zhi)表(biao)現(xian)(xian)上(shang)，2018年(nian)末上(shang)市(shi)房企(qi)中(zhong)市(shi)值(zhi)過(guo)千(qian)億的(de)有8家。股價表(biao)現(xian)(xian)方面，全(quan)(quan)年(nian)股價累計漲(zhang)幅(fu)前十(shi)名(ming)里在(zai)港上(shang)市(shi)房企(qi)占據前九個席(xi)位，全(quan)(quan)年(nian)跌幅(fu)最靠前的(de)10個股票中(zhong)有8個來自(zi)于A股市(shi)場。

由此(ci)可見(jian)，2018年(nian)在(zai)港(gang)上市(shi)房企的(de)股(gu)價表(biao)現相對(dui)優于(yu)A股(gu)市(shi)場(chang)，主要因為頭部(bu)房企大(da)部(bu)分(fen)在(zai)港(gang)股(gu)市(shi)場(chang)的(de)內房股(gu)板塊，受(shou)益(yi)于(yu)行業(ye)集中度不斷提升，資源(yuan)向龍頭聚攏這(zhe)一邏輯(ji)，在(zai)市(shi)場(chang)下(xia)跌的(de)2018年(nian)，投(tou)資者更注重公司的(de)盈利能(neng)力，因此(ci)股(gu)價能(neng)有(you)相對(dui)較好的(de)表(biao)現。

從運營規(gui)(gui)模(mo)表(biao)現來看(kan)，上(shang)市房(fang)(fang)企(qi)經(jing)營規(gui)(gui)模(mo)高速增(zeng)長，趨(qu)勢(shi)延(yan)續頭部聚(ju)集。2018年上(shang)市房(fang)(fang)企(qi)總資產(chan)均值(zhi)、房(fang)(fang)地產(chan)業務收入均值(zhi)和凈(jing)資產(chan)均值(zhi)增(zeng)速均實(shi)現了較高速的增(zeng)長。

從上市房企(qi)(qi)總(zong)資產規模來看，年末總(zong)資產超過千億的企(qi)(qi)業有(you)(you)57家，約占(zhan)上市房企(qi)(qi)總(zong)量的27.14%，超過3000億的企(qi)(qi)業有(you)(you)14家，超過萬億的企(qi)(qi)業有(you)(you)4家，依次是中國恒大、碧桂園、萬科和綠地控(kong)股(gu)。

從(cong)總資產(chan)累(lei)計(ji)值(zhi)(zhi)占(zhan)比(bi)來看，榜單(dan)前(qian)(qian)17名(ming)企(qi)業(ye)的總資產(chan)累(lei)計(ji)值(zhi)(zhi)占(zhan)比(bi)已超(chao)過50%，排行(xing)榜前(qian)(qian)55名(ming)企(qi)業(ye)總資產(chan)累(lei)計(ji)值(zhi)(zhi)占(zhan)比(bi)超(chao)過80%。這兩項指標(biao)2017年的數值(zhi)(zhi)分別(bie)為(wei)前(qian)(qian)15名(ming)和前(qian)(qian)53名(ming)，可見(jian)2018年房地產(chan)行(xing)業(ye)繼續向頭(tou)部房企(qi)集聚(ju)，保持(chi)和2017年差不多的趨勢。

上市房(fang)企債務(wu)(wu)指標總體(ti)平(ping)穩(wen)，財(cai)務(wu)(wu)風險整體(ti)可控。測(ce)評研(yan)究(jiu)報告顯示(shi)，2018年(nian)(nian)(nian)(nian)房(fang)地(di)產企業負債水平(ping)保持穩(wen)定，償債風險在可控范(fan)圍之內。從長期(qi)償債能力看(kan)，2018年(nian)(nian)(nian)(nian)末，上市房(fang)企資(zi)產負債率均值為68.09%，較2017年(nian)(nian)(nian)(nian)年(nian)(nian)(nian)(nian)上升3.04個百分點；凈負債率均值為92.52%，較2017年(nian)(nian)(nian)(nian)末上升2.65個百分點。

從企(qi)(qi)業(ye)資(zi)產負(fu)債(zhai)率的(de)(de)分布(bu)看，2018年，約42%的(de)(de)企(qi)(qi)業(ye)資(zi)產負(fu)債(zhai)率低于(yu)68.09%的(de)(de)行(xing)(xing)業(ye)均(jun)值，如(ru)中國國貿、中國海外(wai)發展等(deng)；約26%的(de)(de)企(qi)(qi)業(ye)資(zi)產負(fu)債(zhai)率處于(yu)行(xing)(xing)業(ye)均(jun)值和80%之間(jian)，如(ru)龍(long)湖、億達中國、寶龍(long)地產等(deng)；另外(wai)29%的(de)(de)企(qi)(qi)業(ye)資(zi)產負(fu)債(zhai)率高于(yu)80%，這一區(qu)間(jian)的(de)(de)典(dian)型企(qi)(qi)業(ye)有新城(cheng)控股、萬(wan)科、華(hua)夏幸(xing)福(fu)、碧桂(gui)園、恒大(da)等(deng)。

上市房企(qi)外(wai)延擴張(zhang)驅動增長，頭(tou)部房企(qi)盈(ying)利突(tu)出。2018年(nian)(nian)上市房企(qi)凈資產收(shou)益率均值(zhi)(zhi)(zhi)為(wei)9.80%，較(jiao)2017年(nian)(nian)提升0.51個(ge)(ge)百(bai)分(fen)點；總資產凈利率均值(zhi)(zhi)(zhi)為(wei)2.00%，較(jiao)2017年(nian)(nian)下降0.79個(ge)(ge)百(bai)分(fen)點；總資產報(bao)酬率均值(zhi)(zhi)(zhi)為(wei)4.77%，較(jiao)2017年(nian)(nian)下降0.87個(ge)(ge)百(bai)分(fen)點。

三大盈(ying)利(li)(li)效率指(zhi)標出現分化，主要是本輪房地產(chan)(chan)周期(qi)主要以高(gao)周轉外(wai)延(yan)式(shi)擴張驅動，上(shang)行(xing)周期(qi)對資產(chan)(chan)盈(ying)利(li)(li)能力要求有(you)所放寬，在高(gao)杠桿下凈資產(chan)(chan)回報率同樣可以提升。

上市(shi)房(fang)企業績增(zeng)(zeng)速略有(you)回(hui)調，拿地策略各有(you)偏重。2018年(nian)，上市(shi)房(fang)企平均房(fang)地產業務收入(ru)、凈利潤和(he)凈資產規模同比(bi)均實現(xian)增(zeng)(zeng)長(chang)，但(dan)增(zeng)(zeng)速出現(xian)回(hui)落。從成長(chang)能力指標看，離散程度(du)較大，表明上市(shi)房(fang)企成長(chang)能力出現(xian)分化。

從各(ge)企(qi)業的(de)土地儲備情況分析，龍頭(tou)企(qi)業的(de)依然占據(ju)優勢。其中(zhong)，恒大、碧桂園、保利(li)發展(zhan)總(zong)貨(huo)值均超過2萬億元(yuan)，融創、萬科、綠地、中(zhong)海、龍湖總(zong)貨(huo)值均超過1萬億元(yuan)。短期內土地資源依然加速流向規(gui)模企(qi)業。總(zong)體(ti)來(lai)看，行業依然存在向上(shang)空間，但拿(na)地難(nan)度越來(lai)越大。房企(qi)或是快(kuai)速發展(zhan)取得規(gui)模優勢，或是拿(na)地方面能夠(gou)擁有自己獨特的(de)渠道。

上(shang)(shang)市房(fang)企周轉效率保(bao)持(chi)平(ping)穩(wen)(wen)，存(cun)貨規模(mo)穩(wen)(wen)步(bu)提升(sheng)。2018年(nian)末，存(cun)貨周轉率、流動(dong)資(zi)產周轉率和(he)總資(zi)產周轉率均值分別為0.38、0.31和(he)0.21，同2017年(nian)相比，基本保(bao)持(chi)不變(bian)。同時，截至(zhi)2018年(nian)底(di)上(shang)(shang)市房(fang)企存(cun)貨總計11.46萬億(yi)(yi)元(yuan)，其中(zhong)，存(cun)貨超(chao)過1000億(yi)(yi)元(yuan)的(de)有29家，較去年(nian)增加1家，超(chao)過三(san)千億(yi)(yi)的(de)有8家，而這些企業(ye)全部進入本次(ci)測(ce)評(ping)榜(bang)單(dan)的(de)前20位(wei)。

測評研究報(bao)告分析認為，當土(tu)地和資金(jin)資源越(yue)來(lai)越(yue)有限，獲取難度和成本不斷提升的情(qing)況(kuang)下，大型房企(qi)的品(pin)牌優勢(shi)和資源優勢(shi)不斷凸(tu)顯(xian)，因此存(cun)貨繼續保持向大型房企(qi)集中(zhong)的趨勢(shi)。

房(fang)企2018年責(ze)任(ren)(ren)意(yi)識逐(zhu)漸(jian)增強(qiang)(qiang)，加大落實了企業(ye)責(ze)任(ren)(ren)的(de)(de)實施(shi)跟(gen)踐(jian)(jian)行(xing)。上市房(fang)企在加強(qiang)(qiang)盈利能力、提升(sheng)業(ye)績的(de)(de)同(tong)時，積極主動(dong)的(de)(de)承(cheng)擔社(she)會(hui)責(ze)任(ren)(ren)，使(shi)得社(she)會(hui)發(fa)(fa)展(zhan)(zhan)和(he)企業(ye)發(fa)(fa)展(zhan)(zhan)并行(xing)。有(you)數十家(jia)企業(ye)連年發(fa)(fa)布企業(ye)社(she)會(hui)責(ze)任(ren)(ren)報(bao)告，企業(ye)的(de)(de)社(she)會(hui)責(ze)任(ren)(ren)理念愈(yu)加增強(qiang)(qiang)，對責(ze)任(ren)(ren)的(de)(de)踐(jian)(jian)行(xing)和(he)實施(shi)也愈(yu)發(fa)(fa)全面和(he)成熟。

上市房企也在(zai)不斷(duan)積極(ji)求(qiu)(qiu)變，進行戰略調整(zheng)、產品(pin)打(da)造、營銷加(jia)碼，以及深耕主業外(wai)衍生的(de)(de)多元化方(fang)向，并且物(wu)聯網、大數據(ju)、AI等都會給企業帶來新的(de)(de)發展空間。在(zai)產品(pin)競爭(zheng)方(fang)面，隨著對美好(hao)生活、人居需求(qiu)(qiu)關注加(jia)大，大多數上市房企積極(ji)打(da)造差異化產品(pin)，減少(shao)同質(zhi)化。

在物業服務創新(xin)方面，馬太效應凸顯，多家物業公司先后上市，萬物互聯的生態系統逐(zhu)漸形成。

此外，年內多家上(shang)市(shi)房企進行(xing)了(le)(le)戰略上(shang)的創(chuang)新調整，形成了(le)(le)“房地產+”發展(zhan)模式，在(zai)(zai)企業的主業基礎(chu)上(shang)，向其他領域布局延伸，加大(da)了(le)(le)對運營的重視度，并多元業務創(chuang)新，在(zai)(zai)長租(zu)公(gong)寓、聯(lian)合辦公(gong)、產城(cheng)融合、特色小鎮、旅游文化(hua)、物流(liu)地產等積(ji)極布局。