根據《2019中國房地產上市公(gong)司測評研(yan)究報告》，中國恒(heng)大成功(gong)蟬聯榜(bang)首，前三名與2018年一致，依(yi)舊為(wei)中國恒(heng)大、萬(wan)科A和(he)碧桂園(yuan)。保利地產、中國海(hai)外發展(zhan)和(he)融創(chuang)中國分(fen)別居于第四到第六位(wei)，龍湖集團、新城(cheng)控股、華(hua)潤置地和(he)富力地產分(fen)列第七至十位(wei)。

2018年(nian)上(shang)(shang)市房(fang)企總資產均值(zhi)為1121.51億元(yuan)，同比(bi)(bi)上(shang)(shang)升28.4%；房(fang)地(di)產業務收(shou)入均值(zhi)為200.91億元(yuan)，同比(bi)(bi)增(zeng)長(chang)(chang)33.92%；凈利潤均值(zhi)為25.62億元(yuan)，同比(bi)(bi)增(zeng)長(chang)(chang)13.82%；資產負債(zhai)率均值(zhi)同比(bi)(bi)上(shang)(shang)升3.04個(ge)百分點至(zhi)68.09%；凈負債(zhai)率均值(zhi)同比(bi)(bi)上(shang)(shang)升2.65個(ge)百分點至(zhi)92.52%。

本次測評(ping)的研究對象為滬深(shen)上(shang)市(shi)房企125家(jia)(jia)，在港上(shang)市(shi)房企83家(jia)(jia)，以及海外上(shang)市(shi)公司2家(jia)(jia)，合計共(gong)210家(jia)(jia)。與2018年相比(bi)，納入測評(ping)的上(shang)市(shi)公司總數凈增加3家(jia)(jia)。通過科學、公正、客觀、權威(wei)的評(ping)價指標體系、評(ping)價方法和深(shen)度(du)典型研究，對房地產上(shang)市(shi)公司的綜合實力(li)進行評(ping)估和深(shen)入研究。

同時，此次(ci)測(ce)評(ping)還發布了房地(di)(di)(di)產(chan)供(gong)應鏈(lian)上市企(qi)業的分榜(bang)單(dan)。測(ce)評(ping)研(yan)究報告(gao)指出，2018年國內外宏觀經濟形(xing)勢復(fu)雜(za)，房地(di)(di)(di)產(chan)調(diao)控影(ying)響逐漸顯出。受此影(ying)響，房地(di)(di)(di)產(chan)上下游較(jiao)多(duo)行業增(zeng)長乏力。供(gong)應鏈(lian)超百(bai)家上市公司營(ying)業收入中(zhong)(zhong)，雖(sui)九成(cheng)企(qi)業的營(ying)收依然在上漲(zhang)，但(dan)過半數(shu)漲(zhang)幅(fu)不足(zu)20%，一成(cheng)供(gong)應鏈(lian)企(qi)業營(ying)收下滑(hua)。其中(zhong)(zhong)，水泥、防水材料、定制(zhi)家居(ju)、裝配式施工行業營(ying)收增(zeng)長較(jiao)快，玻璃、電梯、電線電纜、充(chong)電樁(zhuang)工程行業營(ying)收下滑(hua)明顯。

另一方(fang)面(mian)(mian)，受消費升(sheng)級、全裝(zhuang)修政策(ce)影響，存量市(shi)(shi)場(chang)發(fa)展，各(ge)行業亦面(mian)(mian)臨新(xin)的機遇。眾多上市(shi)(shi)企業選擇(ze)穩(wen)健(jian)發(fa)展路徑，一些領先的上市(shi)(shi)供應鏈企業在(zai)資本、技術(shu)、品(pin)(pin)(pin)牌、管理方(fang)面(mian)(mian)具備(bei)優勢，通過不斷創新(xin)，推(tui)進產品(pin)(pin)(pin)結構多元化(hua)和品(pin)(pin)(pin)質(zhi)化(hua)發(fa)展，進行品(pin)(pin)(pin)牌塑(su)造、與服務創新(xin)，從而在(zai)產品(pin)(pin)(pin)、服務方(fang)面(mian)(mian)更加適配于開發(fa)商降(jiang)本增效、提質(zhi)升(sheng)級的要求，表現較為突出。

內地和香港的地產板(ban)(ban)塊總體表(biao)(biao)現(xian)基本(ben)一致，都(dou)呈下跌趨(qu)勢，但A股(gu)房(fang)地產板(ban)(ban)塊表(biao)(biao)現(xian)弱于(yu)大盤。在市(shi)值表(biao)(biao)現(xian)上，2018年末(mo)上市(shi)房(fang)企(qi)中市(shi)值過千(qian)億的有(you)(you)8家(jia)。股(gu)價表(biao)(biao)現(xian)方(fang)面，全年股(gu)價累計漲(zhang)幅前(qian)十名(ming)里在港上市(shi)房(fang)企(qi)占據前(qian)九個席位，全年跌幅最(zui)靠前(qian)的10個股(gu)票(piao)中有(you)(you)8個來自于(yu)A股(gu)市(shi)場。

由此可見，2018年在港上市(shi)房(fang)(fang)企(qi)的(de)(de)股價(jia)表(biao)現(xian)(xian)相(xiang)對優于A股市(shi)場(chang)，主(zhu)要因為頭部房(fang)(fang)企(qi)大(da)部分在港股市(shi)場(chang)的(de)(de)內(nei)房(fang)(fang)股板塊，受益(yi)于行業集(ji)中度不斷提升，資源向(xiang)龍頭聚攏這一邏輯(ji)，在市(shi)場(chang)下(xia)跌的(de)(de)2018年，投(tou)資者更注重公(gong)司的(de)(de)盈利能力，因此股價(jia)能有(you)相(xiang)對較好的(de)(de)表(biao)現(xian)(xian)。

從運營規模(mo)表現來看，上市房(fang)企經營規模(mo)高速增長(chang)，趨(qu)勢延續頭部聚集。2018年上市房(fang)企總資產(chan)均(jun)(jun)值、房(fang)地產(chan)業務收入均(jun)(jun)值和(he)凈資產(chan)均(jun)(jun)值增速均(jun)(jun)實(shi)現了較高速的(de)增長(chang)。

從上市(shi)房企(qi)(qi)總(zong)資產規模來看(kan)，年末(mo)總(zong)資產超(chao)過(guo)(guo)(guo)千億的企(qi)(qi)業有(you)57家，約占(zhan)上市(shi)房企(qi)(qi)總(zong)量的27.14%，超(chao)過(guo)(guo)(guo)3000億的企(qi)(qi)業有(you)14家，超(chao)過(guo)(guo)(guo)萬億的企(qi)(qi)業有(you)4家，依(yi)次(ci)是中國恒大、碧(bi)桂園、萬科和(he)綠地控(kong)股。

從總(zong)資產(chan)累計值(zhi)占比來看(kan)，榜(bang)單(dan)前(qian)17名(ming)(ming)(ming)企(qi)(qi)業(ye)的總(zong)資產(chan)累計值(zhi)占比已超(chao)過50%，排行榜(bang)前(qian)55名(ming)(ming)(ming)企(qi)(qi)業(ye)總(zong)資產(chan)累計值(zhi)占比超(chao)過80%。這兩(liang)項指標2017年(nian)(nian)的數值(zhi)分別為(wei)前(qian)15名(ming)(ming)(ming)和前(qian)53名(ming)(ming)(ming)，可見(jian)2018年(nian)(nian)房地產(chan)行業(ye)繼續向頭部房企(qi)(qi)集聚(ju)，保持和2017年(nian)(nian)差不多的趨勢。

上市(shi)房企(qi)(qi)(qi)債(zhai)務指標總體(ti)平(ping)穩，財務風(feng)(feng)險整體(ti)可控。測評研究報告顯示，2018年(nian)房地產(chan)企(qi)(qi)(qi)業負(fu)(fu)債(zhai)水平(ping)保持穩定，償債(zhai)風(feng)(feng)險在可控范圍之(zhi)內。從(cong)長期償債(zhai)能力(li)看，2018年(nian)末，上市(shi)房企(qi)(qi)(qi)資產(chan)負(fu)(fu)債(zhai)率(lv)均值(zhi)為68.09%，較2017年(nian)年(nian)上升(sheng)3.04個(ge)百分點；凈(jing)負(fu)(fu)債(zhai)率(lv)均值(zhi)為92.52%，較2017年(nian)末上升(sheng)2.65個(ge)百分點。

從(cong)企業資(zi)產(chan)(chan)負債率(lv)(lv)的(de)分布看，2018年，約(yue)42%的(de)企業資(zi)產(chan)(chan)負債率(lv)(lv)低于(yu)(yu)68.09%的(de)行業均值(zhi)，如(ru)中國(guo)國(guo)貿、中國(guo)海外(wai)發展等(deng)；約(yue)26%的(de)企業資(zi)產(chan)(chan)負債率(lv)(lv)處于(yu)(yu)行業均值(zhi)和(he)80%之(zhi)間(jian)，如(ru)龍湖、億達中國(guo)、寶(bao)龍地產(chan)(chan)等(deng)；另外(wai)29%的(de)企業資(zi)產(chan)(chan)負債率(lv)(lv)高于(yu)(yu)80%，這一區間(jian)的(de)典型企業有新城控股、萬(wan)科、華夏幸福、碧桂(gui)園(yuan)、恒大等(deng)。

上市房(fang)企(qi)外延擴張驅(qu)動增長，頭(tou)部(bu)房(fang)企(qi)盈利突出。2018年上市房(fang)企(qi)凈資(zi)產(chan)收益率均(jun)值(zhi)為9.80%，較(jiao)(jiao)2017年提(ti)升(sheng)0.51個(ge)百(bai)分點；總(zong)資(zi)產(chan)凈利率均(jun)值(zhi)為2.00%，較(jiao)(jiao)2017年下降0.79個(ge)百(bai)分點；總(zong)資(zi)產(chan)報酬率均(jun)值(zhi)為4.77%，較(jiao)(jiao)2017年下降0.87個(ge)百(bai)分點。

三大(da)盈利(li)效(xiao)率指標出現分化，主(zhu)要(yao)是本輪房地產周(zhou)期(qi)主(zhu)要(yao)以高周(zhou)轉外延式(shi)擴張驅動，上行周(zhou)期(qi)對資產盈利(li)能力要(yao)求有所放寬(kuan)，在高杠桿下凈資產回(hui)報率同(tong)樣可(ke)以提升(sheng)。

上市房企業績增(zeng)(zeng)速略有(you)回調，拿地(di)策略各(ge)有(you)偏重。2018年，上市房企平均(jun)房地(di)產業務收入、凈利潤(run)和(he)凈資產規(gui)模同比均(jun)實(shi)現(xian)(xian)增(zeng)(zeng)長，但增(zeng)(zeng)速出(chu)現(xian)(xian)回落。從成(cheng)長能力指標(biao)看(kan)，離(li)散(san)程度較大，表明上市房企成(cheng)長能力出(chu)現(xian)(xian)分化。

從各企(qi)業(ye)(ye)的土(tu)地儲備情況分析，龍頭企(qi)業(ye)(ye)的依然(ran)占據優勢。其中，恒大、碧(bi)桂園、保利(li)發(fa)展總貨值(zhi)均超過(guo)2萬億元，融(rong)創、萬科、綠(lv)地、中海、龍湖總貨值(zhi)均超過(guo)1萬億元。短期內土(tu)地資(zi)源(yuan)依然(ran)加(jia)速流向(xiang)規模(mo)企(qi)業(ye)(ye)。總體(ti)來看，行業(ye)(ye)依然(ran)存在向(xiang)上(shang)空間，但拿地難度越來越大。房(fang)企(qi)或(huo)是快(kuai)速發(fa)展取得規模(mo)優勢，或(huo)是拿地方面能(neng)夠擁有自(zi)己獨特的渠道。

上(shang)市房企周轉效率保(bao)持(chi)平穩，存(cun)貨(huo)規模穩步提(ti)升。2018年末，存(cun)貨(huo)周轉率、流動資(zi)產(chan)周轉率和(he)總(zong)資(zi)產(chan)周轉率均值分別為0.38、0.31和(he)0.21，同2017年相(xiang)比，基本保(bao)持(chi)不變(bian)。同時(shi)，截至2018年底上(shang)市房企存(cun)貨(huo)總(zong)計11.46萬億元(yuan)，其(qi)中，存(cun)貨(huo)超過(guo)1000億元(yuan)的有29家，較(jiao)去年增加(jia)1家，超過(guo)三千億的有8家，而這些企業全部進入本次測評(ping)榜單的前20位。

測評研究報(bao)告分析認為，當土地和(he)(he)資金(jin)資源(yuan)越(yue)來越(yue)有限，獲取難度(du)和(he)(he)成本(ben)不斷(duan)提升(sheng)的情況下，大型(xing)房企的品(pin)牌優勢(shi)(shi)和(he)(he)資源(yuan)優勢(shi)(shi)不斷(duan)凸顯，因此存貨繼續保持向大型(xing)房企集(ji)中的趨勢(shi)(shi)。

房企(qi)2018年(nian)責(ze)任意識逐(zhu)漸(jian)增(zeng)強(qiang)，加(jia)大落實(shi)了企(qi)業(ye)責(ze)任的(de)實(shi)施跟踐(jian)行。上市房企(qi)在(zai)加(jia)強(qiang)盈(ying)利(li)能力、提升(sheng)業(ye)績的(de)同時，積極主動的(de)承擔社(she)會(hui)責(ze)任，使得社(she)會(hui)發(fa)展(zhan)和(he)企(qi)業(ye)發(fa)展(zhan)并(bing)行。有(you)數十(shi)家企(qi)業(ye)連年(nian)發(fa)布企(qi)業(ye)社(she)會(hui)責(ze)任報告(gao)，企(qi)業(ye)的(de)社(she)會(hui)責(ze)任理(li)念(nian)愈加(jia)增(zeng)強(qiang)，對責(ze)任的(de)踐(jian)行和(he)實(shi)施也愈發(fa)全面(mian)和(he)成熟。

上市(shi)房企也在不(bu)斷積極求變，進行戰略調整、產品(pin)打造、營(ying)銷加碼，以及深(shen)耕主(zhu)業外(wai)衍生(sheng)的(de)多(duo)元(yuan)化(hua)方(fang)向，并且物聯網、大數據(ju)、AI等都會給企業帶來新的(de)發展空間。在產品(pin)競爭方(fang)面，隨著對美(mei)好生(sheng)活、人(ren)居需求關注加大，大多(duo)數上市(shi)房企積極打造差異(yi)化(hua)產品(pin)，減少同質化(hua)。

在物業(ye)服務創新(xin)方面(mian)，馬太效應(ying)凸顯，多家(jia)物業(ye)公司先后上市，萬物互(hu)聯的生(sheng)態系(xi)統逐漸形成。

此外(wai)，年內多家上市(shi)房企進行了(le)戰略上的創(chuang)新(xin)調整，形成(cheng)了(le)“房地產(chan)+”發展模式，在(zai)企業的主(zhu)業基礎上，向其他領域(yu)布局(ju)延伸，加大了(le)對運(yun)營的重視(shi)度，并多元業務創(chuang)新(xin)，在(zai)長租公寓、聯合(he)辦公、產(chan)城融合(he)、特色小鎮、旅(lv)游(you)文化、物流(liu)地產(chan)等積(ji)極(ji)布局(ju)。