根(gen)據《2019中(zhong)國房地(di)產上市(shi)公(gong)司測評研究報告(gao)》，中(zhong)國恒大(da)成功蟬聯榜首，前三名與2018年一致，依舊為中(zhong)國恒大(da)、萬科A和(he)碧桂園。保利(li)地(di)產、中(zhong)國海外發(fa)展(zhan)和(he)融(rong)創中(zhong)國分(fen)別居于第四到第六位，龍湖集團、新城(cheng)控股、華潤置地(di)和(he)富(fu)力地(di)產分(fen)列第七至十位。

2018年(nian)上(shang)(shang)市房(fang)企總資(zi)產均值為1121.51億(yi)元，同(tong)比(bi)上(shang)(shang)升28.4%；房(fang)地產業務收入均值為200.91億(yi)元，同(tong)比(bi)增長33.92%；凈利潤均值為25.62億(yi)元，同(tong)比(bi)增長13.82%；資(zi)產負債率均值同(tong)比(bi)上(shang)(shang)升3.04個(ge)百分點(dian)至68.09%；凈負債率均值同(tong)比(bi)上(shang)(shang)升2.65個(ge)百分點(dian)至92.52%。

本次(ci)測評(ping)的(de)研究對(dui)象為滬深(shen)上市(shi)(shi)房(fang)企125家，在港上市(shi)(shi)房(fang)企83家，以(yi)及海外上市(shi)(shi)公(gong)司2家，合計共210家。與(yu)2018年相比(bi)，納入(ru)測評(ping)的(de)上市(shi)(shi)公(gong)司總數(shu)凈增加3家。通過科學、公(gong)正、客觀、權(quan)威的(de)評(ping)價指標(biao)體系、評(ping)價方(fang)法和深(shen)度(du)典型研究，對(dui)房(fang)地(di)產上市(shi)(shi)公(gong)司的(de)綜合實(shi)力進行評(ping)估和深(shen)入(ru)研究。

同時，此(ci)次測評還(huan)發布了房地產供(gong)(gong)應鏈上市企業(ye)(ye)的(de)分榜單。測評研究報告指(zhi)出，2018年(nian)國內外(wai)宏(hong)觀(guan)經(jing)濟形勢復雜，房地產調(diao)控影(ying)響(xiang)逐漸顯(xian)出。受(shou)此(ci)影(ying)響(xiang)，房地產上下(xia)游較多行業(ye)(ye)增長(chang)乏力。供(gong)(gong)應鏈超百(bai)家上市公司營(ying)(ying)業(ye)(ye)收(shou)入中，雖(sui)九成(cheng)企業(ye)(ye)的(de)營(ying)(ying)收(shou)依然在上漲，但(dan)過半數漲幅不足20%，一成(cheng)供(gong)(gong)應鏈企業(ye)(ye)營(ying)(ying)收(shou)下(xia)滑(hua)。其中，水泥、防水材料、定制家居(ju)、裝配式施工(gong)行業(ye)(ye)營(ying)(ying)收(shou)增長(chang)較快，玻(bo)璃、電梯、電線電纜、充電樁工(gong)程行業(ye)(ye)營(ying)(ying)收(shou)下(xia)滑(hua)明顯(xian)。

另一方面，受消費升(sheng)級(ji)、全裝修政策影響，存量市(shi)(shi)場發展(zhan)(zhan)，各行(xing)業亦面臨新的機遇。眾(zhong)多(duo)上市(shi)(shi)企業選擇(ze)穩健發展(zhan)(zhan)路徑，一些領先的上市(shi)(shi)供應鏈(lian)企業在(zai)資(zi)本、技(ji)術、品牌(pai)(pai)、管理方面具備(bei)優勢，通過不斷創新，推進產品結構多(duo)元化和品質(zhi)化發展(zhan)(zhan)，進行(xing)品牌(pai)(pai)塑造、與服(fu)務創新，從而在(zai)產品、服(fu)務方面更加適配于開發商(shang)降本增效(xiao)、提質(zhi)升(sheng)級(ji)的要(yao)求，表現較為(wei)突(tu)出。

內地和香港的地產板(ban)塊總體表(biao)(biao)現(xian)(xian)基本(ben)一致，都(dou)呈下跌趨勢，但A股(gu)房(fang)地產板(ban)塊表(biao)(biao)現(xian)(xian)弱于大盤。在市(shi)值表(biao)(biao)現(xian)(xian)上(shang)，2018年(nian)末上(shang)市(shi)房(fang)企中(zhong)市(shi)值過(guo)千億的有8家。股(gu)價(jia)表(biao)(biao)現(xian)(xian)方面，全年(nian)股(gu)價(jia)累計漲(zhang)幅前(qian)十名里在港上(shang)市(shi)房(fang)企占據前(qian)九(jiu)個席位，全年(nian)跌幅最靠前(qian)的10個股(gu)票中(zhong)有8個來自(zi)于A股(gu)市(shi)場。

由此可見，2018年(nian)在港(gang)上市房企的(de)(de)股價表現(xian)相對優(you)于A股市場，主(zhu)要(yao)因(yin)為頭部(bu)房企大部(bu)分在港(gang)股市場的(de)(de)內房股板(ban)塊(kuai)，受益于行業(ye)集中(zhong)度不斷提升，資源向龍頭聚攏這一邏輯(ji)，在市場下(xia)跌的(de)(de)2018年(nian)，投(tou)資者(zhe)更(geng)注重公(gong)司的(de)(de)盈利能(neng)力，因(yin)此股價能(neng)有(you)相對較好的(de)(de)表現(xian)。

從運營規模(mo)表現來看，上市(shi)房企經營規模(mo)高速(su)增長，趨勢(shi)延續頭(tou)部聚集。2018年上市(shi)房企總資(zi)產(chan)(chan)均(jun)值(zhi)、房地(di)產(chan)(chan)業務收入均(jun)值(zhi)和凈資(zi)產(chan)(chan)均(jun)值(zhi)增速(su)均(jun)實現了較(jiao)高速(su)的(de)增長。

從上市房企(qi)總資產規模來看，年末總資產超過(guo)千億(yi)的企(qi)業(ye)有57家(jia)，約占(zhan)上市房企(qi)總量(liang)的27.14%，超過(guo)3000億(yi)的企(qi)業(ye)有14家(jia)，超過(guo)萬(wan)億(yi)的企(qi)業(ye)有4家(jia)，依(yi)次(ci)是(shi)中(zhong)國恒大、碧桂園、萬(wan)科和綠(lv)地控(kong)股。

從總資(zi)(zi)產累(lei)(lei)計值(zhi)占比來(lai)看，榜單前17名(ming)企業(ye)(ye)的總資(zi)(zi)產累(lei)(lei)計值(zhi)占比已超(chao)過(guo)50%，排行(xing)榜前55名(ming)企業(ye)(ye)總資(zi)(zi)產累(lei)(lei)計值(zhi)占比超(chao)過(guo)80%。這(zhe)兩項指(zhi)標2017年(nian)的數值(zhi)分別為前15名(ming)和前53名(ming)，可見(jian)2018年(nian)房(fang)地產行(xing)業(ye)(ye)繼(ji)續向頭部(bu)房(fang)企集聚(ju)，保(bao)持和2017年(nian)差(cha)不多的趨勢。

上(shang)市房(fang)企(qi)債(zhai)務(wu)指標總體平穩，財(cai)務(wu)風(feng)險(xian)整體可控(kong)。測(ce)評研究報(bao)告顯示，2018年房(fang)地(di)產(chan)企(qi)業負債(zhai)水平保持穩定(ding)，償債(zhai)風(feng)險(xian)在可控(kong)范圍之內(nei)。從長(chang)期(qi)償債(zhai)能力看，2018年末(mo)，上(shang)市房(fang)企(qi)資產(chan)負債(zhai)率均(jun)值為68.09%，較2017年年上(shang)升(sheng)(sheng)3.04個百分點(dian)；凈負債(zhai)率均(jun)值為92.52%，較2017年末(mo)上(shang)升(sheng)(sheng)2.65個百分點(dian)。

從企業(ye)(ye)(ye)(ye)資(zi)產(chan)負債(zhai)率的分布看，2018年(nian)，約(yue)42%的企業(ye)(ye)(ye)(ye)資(zi)產(chan)負債(zhai)率低于(yu)68.09%的行(xing)業(ye)(ye)(ye)(ye)均值(zhi)，如中國國貿(mao)、中國海外(wai)發展等(deng)；約(yue)26%的企業(ye)(ye)(ye)(ye)資(zi)產(chan)負債(zhai)率處(chu)于(yu)行(xing)業(ye)(ye)(ye)(ye)均值(zhi)和80%之間，如龍(long)湖(hu)、億達(da)中國、寶龍(long)地產(chan)等(deng)；另外(wai)29%的企業(ye)(ye)(ye)(ye)資(zi)產(chan)負債(zhai)率高于(yu)80%，這一(yi)區間的典型(xing)企業(ye)(ye)(ye)(ye)有新城控股、萬科、華夏幸(xing)福、碧(bi)桂園、恒大等(deng)。

上市(shi)房(fang)企外延擴(kuo)張(zhang)驅動(dong)增長(chang)，頭部房(fang)企盈利突出。2018年(nian)上市(shi)房(fang)企凈資(zi)產(chan)收益率均(jun)(jun)值為(wei)9.80%，較(jiao)2017年(nian)提升0.51個(ge)(ge)百(bai)(bai)分(fen)點(dian)；總資(zi)產(chan)凈利率均(jun)(jun)值為(wei)2.00%，較(jiao)2017年(nian)下降0.79個(ge)(ge)百(bai)(bai)分(fen)點(dian)；總資(zi)產(chan)報(bao)酬率均(jun)(jun)值為(wei)4.77%，較(jiao)2017年(nian)下降0.87個(ge)(ge)百(bai)(bai)分(fen)點(dian)。

三大盈利效(xiao)率指標出(chu)現分化(hua)，主要是本輪房地(di)產(chan)周期(qi)主要以高(gao)周轉外(wai)延式擴張驅動，上行周期(qi)對資產(chan)盈利能力要求有所放(fang)寬，在高(gao)杠桿下凈(jing)資產(chan)回報率同樣可以提升(sheng)。

上市(shi)房(fang)企(qi)業績增速略有回調，拿地(di)策略各有偏(pian)重。2018年，上市(shi)房(fang)企(qi)平均(jun)房(fang)地(di)產業務收入、凈利潤(run)和凈資產規模同比(bi)均(jun)實(shi)現增長，但增速出現回落(luo)。從(cong)成長能(neng)(neng)力指標(biao)看，離散程度較大(da)，表明(ming)上市(shi)房(fang)企(qi)成長能(neng)(neng)力出現分化。

從各企業(ye)的土(tu)地(di)(di)儲備情況(kuang)分(fen)析，龍(long)頭企業(ye)的依然(ran)占據(ju)優(you)勢(shi)。其中，恒大、碧桂(gui)園、保利(li)發展總貨(huo)值均超(chao)過(guo)(guo)2萬億元，融創、萬科、綠地(di)(di)、中海(hai)、龍(long)湖總貨(huo)值均超(chao)過(guo)(guo)1萬億元。短期(qi)內土(tu)地(di)(di)資源依然(ran)加速流向(xiang)規模(mo)企業(ye)。總體來看(kan)，行業(ye)依然(ran)存在向(xiang)上(shang)空間，但拿地(di)(di)難度越來越大。房企或是快速發展取(qu)得規模(mo)優(you)勢(shi)，或是拿地(di)(di)方面能夠擁(yong)有(you)自(zi)己獨(du)特的渠道。

上市(shi)(shi)房(fang)企(qi)周轉(zhuan)效(xiao)率保持平穩(wen)，存貨規模(mo)穩(wen)步提升。2018年(nian)末，存貨周轉(zhuan)率、流(liu)動資(zi)產周轉(zhuan)率和總(zong)資(zi)產周轉(zhuan)率均值(zhi)分別為0.38、0.31和0.21，同2017年(nian)相比，基本(ben)(ben)保持不(bu)變。同時，截至2018年(nian)底上市(shi)(shi)房(fang)企(qi)存貨總(zong)計11.46萬億元，其中，存貨超(chao)過1000億元的(de)有(you)29家，較去(qu)年(nian)增加1家，超(chao)過三(san)千億的(de)有(you)8家，而這些(xie)企(qi)業(ye)全部進(jin)入本(ben)(ben)次測評榜單的(de)前20位。

測評研究報告分析認為，當土地和資(zi)(zi)金(jin)資(zi)(zi)源越來(lai)越有限，獲取難(nan)度和成本不斷(duan)提(ti)升的(de)情況下，大(da)型房企的(de)品牌優勢和資(zi)(zi)源優勢不斷(duan)凸(tu)顯(xian)，因此存(cun)貨(huo)繼續保(bao)持(chi)向大(da)型房企集(ji)中的(de)趨勢。

房(fang)企(qi)2018年(nian)責任(ren)意識逐漸(jian)增強(qiang)，加大落實了企(qi)業(ye)(ye)責任(ren)的(de)(de)實施跟踐行。上市(shi)房(fang)企(qi)在加強(qiang)盈利能力、提升(sheng)業(ye)(ye)績的(de)(de)同(tong)時(shi)，積(ji)極主動(dong)的(de)(de)承擔(dan)社會責任(ren)，使得(de)社會發展和(he)企(qi)業(ye)(ye)發展并行。有數十(shi)家企(qi)業(ye)(ye)連年(nian)發布(bu)企(qi)業(ye)(ye)社會責任(ren)報告，企(qi)業(ye)(ye)的(de)(de)社會責任(ren)理念愈加增強(qiang)，對責任(ren)的(de)(de)踐行和(he)實施也愈發全(quan)面和(he)成熟(shu)。

上市(shi)房(fang)企也在不斷積極(ji)求變，進(jin)行戰略調整、產品打造、營銷(xiao)加碼，以及深耕主業外衍生(sheng)的(de)多(duo)元化方(fang)向，并且物聯網、大數據、AI等(deng)都(dou)會給企業帶來新的(de)發展(zhan)空間(jian)。在產品競爭方(fang)面，隨著對美好生(sheng)活、人(ren)居需求關(guan)注(zhu)加大，大多(duo)數上市(shi)房(fang)企積極(ji)打造差異化產品，減少同(tong)質(zhi)化。

在(zai)物(wu)業(ye)服務創(chuang)新方面，馬太效應凸顯，多家(jia)物(wu)業(ye)公(gong)司先后上市(shi)，萬(wan)物(wu)互(hu)聯的生態系統逐漸(jian)形成。

此(ci)外，年內(nei)多家上(shang)(shang)市(shi)房(fang)企(qi)進行了(le)戰略上(shang)(shang)的(de)創新調整，形成了(le)“房(fang)地(di)產(chan)+”發展模式，在企(qi)業的(de)主業基礎(chu)上(shang)(shang)，向其(qi)他領域(yu)布(bu)(bu)局延伸，加(jia)大了(le)對運營的(de)重(zhong)視度(du)，并多元業務創新，在長租公(gong)寓、聯合(he)辦公(gong)、產(chan)城融合(he)、特色(se)小(xiao)鎮(zhen)、旅游文化(hua)、物流(liu)地(di)產(chan)等積極布(bu)(bu)局。