根據《2019中國房地(di)(di)產(chan)上市公司測評研(yan)究報告》，中國恒(heng)大成功蟬聯榜(bang)首，前三名與2018年一致，依(yi)舊為中國恒(heng)大、萬科(ke)A和碧(bi)桂園。保利地(di)(di)產(chan)、中國海外(wai)發(fa)展和融(rong)創中國分(fen)(fen)別居(ju)于第(di)四到第(di)六位，龍(long)湖集團、新城控股、華潤置(zhi)地(di)(di)和富力地(di)(di)產(chan)分(fen)(fen)列第(di)七至十位。

2018年上(shang)市房企總資產均值為(wei)1121.51億元，同(tong)比上(shang)升(sheng)(sheng)28.4%；房地產業務(wu)收入均值為(wei)200.91億元，同(tong)比增長(chang)33.92%；凈(jing)利潤均值為(wei)25.62億元，同(tong)比增長(chang)13.82%；資產負(fu)債率均值同(tong)比上(shang)升(sheng)(sheng)3.04個(ge)百(bai)分點(dian)至68.09%；凈(jing)負(fu)債率均值同(tong)比上(shang)升(sheng)(sheng)2.65個(ge)百(bai)分點(dian)至92.52%。

本次測評(ping)的研究(jiu)對象為滬深上市房企125家，在港上市房企83家，以及(ji)海(hai)外(wai)上市公(gong)司2家，合(he)計共210家。與2018年相(xiang)比，納入測評(ping)的上市公(gong)司總(zong)數凈增加3家。通過科學、公(gong)正、客觀、權威的評(ping)價指標(biao)體系(xi)、評(ping)價方法和深度典型(xing)研究(jiu)，對房地產上市公(gong)司的綜合(he)實(shi)力(li)進行評(ping)估和深入研究(jiu)。

同時(shi)，此次測評還發(fa)布了房(fang)地(di)(di)產(chan)供(gong)(gong)應鏈(lian)(lian)上市企業(ye)的分榜單。測評研究報(bao)告(gao)指出(chu)，2018年國內外宏觀(guan)經濟(ji)形勢復雜，房(fang)地(di)(di)產(chan)調控影(ying)響逐漸顯出(chu)。受此影(ying)響，房(fang)地(di)(di)產(chan)上下游較(jiao)多行(xing)業(ye)增長乏力。供(gong)(gong)應鏈(lian)(lian)超(chao)百家(jia)上市公(gong)司營業(ye)收(shou)(shou)入中，雖九(jiu)成(cheng)企業(ye)的營收(shou)(shou)依然在上漲，但過半數漲幅不足20%，一成(cheng)供(gong)(gong)應鏈(lian)(lian)企業(ye)營收(shou)(shou)下滑(hua)。其(qi)中，水(shui)泥、防水(shui)材料、定制家(jia)居、裝(zhuang)配式施工(gong)行(xing)業(ye)營收(shou)(shou)增長較(jiao)快，玻璃、電梯、電線(xian)電纜、充電樁工(gong)程行(xing)業(ye)營收(shou)(shou)下滑(hua)明(ming)顯。

另(ling)一方面，受消費升(sheng)級、全裝修(xiu)政策(ce)影響，存量市場發(fa)(fa)展，各行業亦面臨新(xin)(xin)的(de)機遇。眾多上市企(qi)業選擇(ze)穩健發(fa)(fa)展路徑，一些(xie)領(ling)先的(de)上市供應鏈企(qi)業在資本、技術、品牌、管(guan)理(li)方面具備優勢，通過不斷創(chuang)新(xin)(xin)，推(tui)進產(chan)品結構多元化和品質化發(fa)(fa)展，進行品牌塑造、與(yu)服(fu)務創(chuang)新(xin)(xin)，從而(er)在產(chan)品、服(fu)務方面更加適配于(yu)開發(fa)(fa)商降本增效(xiao)、提質升(sheng)級的(de)要求，表現較為突出。

內地和香港(gang)的地產(chan)板塊總(zong)體表(biao)(biao)現(xian)(xian)(xian)基(ji)本一致，都呈下跌趨勢，但A股(gu)房(fang)地產(chan)板塊表(biao)(biao)現(xian)(xian)(xian)弱(ruo)于大盤。在(zai)市值(zhi)表(biao)(biao)現(xian)(xian)(xian)上(shang)，2018年(nian)(nian)末(mo)上(shang)市房(fang)企中市值(zhi)過千億的有8家。股(gu)價表(biao)(biao)現(xian)(xian)(xian)方面，全年(nian)(nian)股(gu)價累計(ji)漲(zhang)幅前十名里在(zai)港(gang)上(shang)市房(fang)企占據前九個席位，全年(nian)(nian)跌幅最靠前的10個股(gu)票中有8個來自于A股(gu)市場(chang)。

由此(ci)(ci)可見，2018年(nian)(nian)在(zai)港上市(shi)房企的(de)股(gu)(gu)價表現(xian)相對(dui)優于A股(gu)(gu)市(shi)場(chang)，主要因為頭部房企大部分(fen)在(zai)港股(gu)(gu)市(shi)場(chang)的(de)內房股(gu)(gu)板塊，受(shou)益于行業集(ji)中度不斷提升，資源(yuan)向龍(long)頭聚攏這(zhe)一邏(luo)輯，在(zai)市(shi)場(chang)下跌的(de)2018年(nian)(nian)，投資者更注重公司的(de)盈利能力，因此(ci)(ci)股(gu)(gu)價能有相對(dui)較好的(de)表現(xian)。

從運營(ying)規模表現來看(kan)，上市房企經(jing)營(ying)規模高(gao)(gao)速(su)增(zeng)(zeng)長，趨勢延續頭部(bu)聚(ju)集。2018年上市房企總資產均(jun)(jun)值(zhi)、房地產業務收入均(jun)(jun)值(zhi)和凈資產均(jun)(jun)值(zhi)增(zeng)(zeng)速(su)均(jun)(jun)實現了(le)較高(gao)(gao)速(su)的增(zeng)(zeng)長。

從(cong)上市(shi)(shi)房企(qi)(qi)總資產規模來看，年末總資產超(chao)過(guo)千億(yi)(yi)的企(qi)(qi)業有57家(jia)，約占上市(shi)(shi)房企(qi)(qi)總量(liang)的27.14%，超(chao)過(guo)3000億(yi)(yi)的企(qi)(qi)業有14家(jia)，超(chao)過(guo)萬億(yi)(yi)的企(qi)(qi)業有4家(jia)，依次是中國恒大、碧(bi)桂園、萬科和綠地控股(gu)。

從(cong)總(zong)資產(chan)累計值(zhi)占(zhan)比來看，榜單前17名(ming)企業的總(zong)資產(chan)累計值(zhi)占(zhan)比已超(chao)過50%，排行(xing)榜前55名(ming)企業總(zong)資產(chan)累計值(zhi)占(zhan)比超(chao)過80%。這兩(liang)項指標2017年(nian)的數值(zhi)分別為前15名(ming)和前53名(ming)，可見2018年(nian)房(fang)地產(chan)行(xing)業繼續向頭(tou)部房(fang)企集聚，保持和2017年(nian)差不多(duo)的趨勢。

上(shang)(shang)市(shi)房(fang)企(qi)債(zhai)(zhai)務指標總(zong)體平(ping)穩(wen)，財(cai)務風(feng)險整體可(ke)控。測評研(yan)究報告顯示，2018年(nian)房(fang)地產(chan)企(qi)業(ye)負(fu)債(zhai)(zhai)水平(ping)保持穩(wen)定，償(chang)債(zhai)(zhai)風(feng)險在可(ke)控范(fan)圍(wei)之內。從長期償(chang)債(zhai)(zhai)能力看，2018年(nian)末，上(shang)(shang)市(shi)房(fang)企(qi)資(zi)產(chan)負(fu)債(zhai)(zhai)率(lv)均值為(wei)68.09%，較2017年(nian)年(nian)上(shang)(shang)升(sheng)3.04個(ge)百分(fen)點；凈(jing)負(fu)債(zhai)(zhai)率(lv)均值為(wei)92.52%，較2017年(nian)末上(shang)(shang)升(sheng)2.65個(ge)百分(fen)點。

從企(qi)(qi)業(ye)資(zi)產(chan)負債(zhai)(zhai)率(lv)的分布看，2018年，約(yue)42%的企(qi)(qi)業(ye)資(zi)產(chan)負債(zhai)(zhai)率(lv)低于(yu)68.09%的行業(ye)均(jun)值，如中國(guo)國(guo)貿、中國(guo)海外發展等；約(yue)26%的企(qi)(qi)業(ye)資(zi)產(chan)負債(zhai)(zhai)率(lv)處于(yu)行業(ye)均(jun)值和80%之間(jian)，如龍湖、億(yi)達中國(guo)、寶龍地產(chan)等；另外29%的企(qi)(qi)業(ye)資(zi)產(chan)負債(zhai)(zhai)率(lv)高于(yu)80%，這一區間(jian)的典型(xing)企(qi)(qi)業(ye)有新(xin)城控股、萬(wan)科(ke)、華夏(xia)幸(xing)福、碧桂(gui)園、恒大(da)等。

上市(shi)房(fang)(fang)企外延(yan)擴張驅動增長，頭部房(fang)(fang)企盈(ying)利突出。2018年上市(shi)房(fang)(fang)企凈資(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)收益率均(jun)值(zhi)為(wei)9.80%，較2017年提升0.51個百(bai)(bai)分點(dian)；總資(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)凈利率均(jun)值(zhi)為(wei)2.00%，較2017年下降(jiang)0.79個百(bai)(bai)分點(dian)；總資(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)報酬率均(jun)值(zhi)為(wei)4.77%，較2017年下降(jiang)0.87個百(bai)(bai)分點(dian)。

三大盈利效率指(zhi)標出現(xian)分化，主要是本輪房地(di)產(chan)周(zhou)期主要以高(gao)(gao)周(zhou)轉外延(yan)式(shi)擴張(zhang)驅(qu)動，上行周(zhou)期對資(zi)產(chan)盈利能力(li)要求有(you)所放(fang)寬，在(zai)高(gao)(gao)杠桿(gan)下(xia)凈資(zi)產(chan)回報率同樣可以提升。

上市(shi)房企業績(ji)增(zeng)速略有回調，拿地策略各有偏(pian)重(zhong)。2018年，上市(shi)房企平均房地產(chan)業務收入(ru)、凈利(li)潤和凈資產(chan)規模同比均實現增(zeng)長(chang)(chang)，但增(zeng)速出現回落(luo)。從成(cheng)長(chang)(chang)能力(li)指(zhi)標(biao)看，離(li)散(san)程度(du)較大(da)，表明上市(shi)房企成(cheng)長(chang)(chang)能力(li)出現分化。

從各企(qi)業的(de)土(tu)地(di)(di)儲備情況分析，龍頭企(qi)業的(de)依然占(zhan)據(ju)優勢(shi)。其中(zhong)，恒(heng)大、碧桂園、保利發展總(zong)貨值(zhi)均超過(guo)2萬(wan)(wan)億(yi)(yi)元(yuan)，融(rong)創、萬(wan)(wan)科、綠地(di)(di)、中(zhong)海(hai)、龍湖總(zong)貨值(zhi)均超過(guo)1萬(wan)(wan)億(yi)(yi)元(yuan)。短(duan)期內土(tu)地(di)(di)資(zi)源依然加速流向(xiang)(xiang)規模企(qi)業。總(zong)體來(lai)看，行業依然存在(zai)向(xiang)(xiang)上空間，但拿地(di)(di)難(nan)度越來(lai)越大。房企(qi)或是快速發展取得規模優勢(shi)，或是拿地(di)(di)方面能夠擁(yong)有(you)自己獨特的(de)渠(qu)道。

上市(shi)房(fang)企周(zhou)(zhou)轉(zhuan)(zhuan)效率保持(chi)平穩，存(cun)(cun)貨(huo)規模穩步提升。2018年末，存(cun)(cun)貨(huo)周(zhou)(zhou)轉(zhuan)(zhuan)率、流動資產周(zhou)(zhou)轉(zhuan)(zhuan)率和總資產周(zhou)(zhou)轉(zhuan)(zhuan)率均值分(fen)別為0.38、0.31和0.21，同2017年相比，基本(ben)保持(chi)不變。同時，截(jie)至2018年底上市(shi)房(fang)企存(cun)(cun)貨(huo)總計11.46萬(wan)億(yi)元，其(qi)中(zhong)，存(cun)(cun)貨(huo)超過1000億(yi)元的(de)有29家，較去年增加1家，超過三千億(yi)的(de)有8家，而這(zhe)些企業全部進入本(ben)次(ci)測評榜單的(de)前20位。

測評(ping)研究報告分析認(ren)為，當土地和資(zi)金資(zi)源越來越有(you)限，獲取難度和成本不斷提(ti)升的情況下(xia)，大(da)(da)型房(fang)企的品牌優勢(shi)(shi)和資(zi)源優勢(shi)(shi)不斷凸顯，因此(ci)存貨繼續保持向大(da)(da)型房(fang)企集中的趨勢(shi)(shi)。

房企(qi)2018年責(ze)(ze)(ze)任(ren)意識逐漸(jian)增強(qiang)，加大落實(shi)了企(qi)業(ye)責(ze)(ze)(ze)任(ren)的(de)實(shi)施跟踐(jian)(jian)行(xing)。上(shang)市房企(qi)在加強(qiang)盈利能力、提升業(ye)績的(de)同時，積極主(zhu)動的(de)承擔社(she)會責(ze)(ze)(ze)任(ren)，使(shi)得社(she)會發展和企(qi)業(ye)發展并(bing)行(xing)。有數十家企(qi)業(ye)連年發布企(qi)業(ye)社(she)會責(ze)(ze)(ze)任(ren)報(bao)告，企(qi)業(ye)的(de)社(she)會責(ze)(ze)(ze)任(ren)理念愈(yu)加增強(qiang)，對責(ze)(ze)(ze)任(ren)的(de)踐(jian)(jian)行(xing)和實(shi)施也愈(yu)發全面和成(cheng)熟。

上市房(fang)企(qi)(qi)也在(zai)不(bu)斷積極求變，進行戰略調整(zheng)、產品打(da)造(zao)、營(ying)銷加碼，以及深耕主業外衍(yan)生的多元化方向，并且物聯(lian)網、大(da)數(shu)據、AI等都會(hui)給企(qi)(qi)業帶來新的發展空間。在(zai)產品競(jing)爭方面，隨著對美好(hao)生活(huo)、人居(ju)需求關注(zhu)加大(da)，大(da)多數(shu)上市房(fang)企(qi)(qi)積極打(da)造(zao)差(cha)異化產品，減少同質化。

在物(wu)業服務創新方面，馬(ma)太效(xiao)應凸(tu)顯，多家(jia)物(wu)業公司(si)先后上(shang)市，萬物(wu)互聯(lian)的生(sheng)態系(xi)統逐漸(jian)形成。

此(ci)外，年內多(duo)(duo)家(jia)上市房(fang)企(qi)進(jin)行了(le)戰略上的(de)創新調整，形(xing)成了(le)“房(fang)地(di)產+”發展模式，在企(qi)業(ye)的(de)主業(ye)基礎上，向其他領域布局延伸，加大了(le)對運營的(de)重視(shi)度，并多(duo)(duo)元業(ye)務創新，在長租公寓(yu)、聯(lian)合辦(ban)公、產城融合、特色小鎮、旅(lv)游文(wen)化、物流地(di)產等(deng)積極布局。