房屋租賃合同糾紛(fen) 房屋裝(zhuang)飾費用(yong)處理

下面，我們根據承租人(ren)進行(xing)(xing)裝飾裝修是否經過出租人(ren)同意，分(fen)兩大類情(qing)況進行(xing)(xing)討(tao)論：

1、第一種情(qing)況(kuang)，承租人經出租人同意裝(zhuang)飾裝(zhuang)修(xiu)的，在合同無效、解除(chu)、履行(xing)期間(jian)屆滿(man)后，該裝(zhuang)飾裝(zhuang)修(xiu)物如何處理？

2、第二種情況，承租(zu)人(ren)未(wei)經出租(zu)人(ren)同(tong)意裝飾裝修的，在合同(tong)無效、解除、履行期間(jian)屆(jie)滿(man)后，該(gai)裝飾裝修物如何處理？

一、承租人經出租人同意裝飾裝修的

如果承租(zu)人經出租(zu)人同意(yi)裝(zhuang)飾裝(zhuang)修，可根據租(zu)賃合同效力情(qing)況，大致分以下幾(ji)種情(qing)形(xing)處理：

（一）合同無效

條文(wen)：租(zu)賃(lin)合同無效時，

（1）未形(xing)成附合的(de)裝飾裝修物，

1）出租(zu)人同意利用的，可折(zhe)價歸出租(zu)人所有；

2）出租人不同意利用的，可由承租人拆(chai)除。因(yin)拆(chai)除造成房屋毀損的，承租人應當恢復(fu)原狀。

（2）已(yi)形成附合的裝(zhuang)飾裝(zhuang)修物，

1）出(chu)租人同意利用的，可折價(jia)歸出(chu)租人所有；

2）出租人不同意利用的，由雙方各自按照導(dao)致合同無(wu)效(xiao)的過錯分擔現(xian)值損(sun)失(shi)。F9

對上述條文內容，要注意把握(wo)以(yi)下幾點：

1、出(chu)租人(ren)同(tong)意利用(yong)裝飾裝修物——可折價歸(gui)出(chu)租人(ren)所有

合同無效時，出租人(ren)(ren)同意利用的裝(zhuang)飾裝(zhuang)修，“可折(zhe)價歸出租人(ren)(ren)所(suo)有”的原因是(shi)基于(yu)(yu)約定而(er)不是(shi)基于(yu)(yu)不當得利對(dui)承(cheng)租人(ren)(ren)進(jin)行補償。

所謂不當得利，根據《中華人民共和國民法通則》第92條規定，沒有合法根據，取得不(bu)當(dang)利(li)益，造成他人(ren)損(sun)失的(de)(de)，應(ying)當(dang)將(jiang)取得的(de)(de)不(bu)當(dang)利(li)益返還受(shou)損(sun)失的(de)(de)人(ren)。在租(zu)賃合同無效時，出(chu)(chu)租(zu)人(ren)同意利(li)用裝飾(shi)裝修的(de)(de)，這就說明，雙方當(dang)事(shi)人(ren)對裝飾(shi)裝修物(wu)的(de)(de)處理做(zuo)出(chu)(chu)了約定，因此，出(chu)(chu)租(zu)人(ren)獲得的(de)(de)裝飾(shi)裝修的(de)(de)利(li)益并非無合法根據，而(er)是當(dang)事(shi)人(ren)的(de)(de)約定，在此情況下(xia)，就不(bu)是依據不(bu)當(dang)得利(li)進行補償(chang)。

2、出租人不同(tong)意(yi)利用裝(zhuang)(zhuang)飾裝(zhuang)(zhuang)修物(wu)——（1）拆除；（2）恢復原(yuan)狀或（3）按過錯分(fen)擔現值損失(shi)

由于合(he)同(tong)無效，因此之(zhi)前(qian)同(tong)意裝修(xiu)裝飾(shi)的(de)約(yue)定一般(ban)也無效，視為未約(yue)定。在此情況下(xia)：

（1）未形成附合的，要拆(chai)(chai)除。由于拆(chai)(chai)除所(suo)造成的房屋損(sun)害的侵權(quan)責任，由承租人承擔。所(suo)以司法解釋規定，因拆(chai)(chai)除造成房屋毀損(sun)的，承租人應當恢(hui)復原(yuan)狀(zhuang)。

注意：除了恢復原狀的(de)侵(qin)權責(ze)任之(zhi)外，因拆(chai)除裝飾裝修物(wu)導致(zhi)房屋無法使用的(de)時間，出租人還可(ke)以根據當地同類房屋同類用途的(de)租金計算損(sun)失(shi)賠(pei)償。

（2）形成(cheng)附合的(de)，不(bu)能(neng)拆除，所有(you)(you)權(quan)按(an)(an)照(zhao)物權(quan)法的(de)規定，歸出租人，即動產(chan)(chan)與不(bu)動產(chan)(chan)附合，動產(chan)(chan)所有(you)(you)權(quan)歸不(bu)動產(chan)(chan)所有(you)(you)權(quan)人。由雙方各自按(an)(an)照(zhao)導致合同無效的(de)過錯分(fen)擔現(xian)值損(sun)失。

形成(cheng)附合的(de)(de)情況(kuang)下，如(ru)果出租人(ren)(ren)不(bu)同意利(li)用的(de)(de)，這里(li)并沒有采(cai)取物權(quan)(quan)法的(de)(de)規(gui)則，即由(you)(you)出租人(ren)(ren)取得所有權(quan)(quan)，但是(shi)按照不(bu)當得利(li)的(de)(de)規(gui)則對承租人(ren)(ren)進行返(fan)還。而是(shi)根據締約過(guo)失責(ze)任分(fen)配現(xian)值損(sun)失。主要理(li)由(you)(you)是(shi)：

由于很(hen)多(duo)租(zu)(zu)(zu)賃(lin)合同中的裝(zhuang)(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)(zhuang)修是(shi)針對(dui)承租(zu)(zu)(zu)人的特定用途的，所(suo)以，這些裝(zhuang)(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)(zhuang)修物雖然仍然可以使用，客觀(guan)上也具有(you)(you)一定的價(jia)值(zhi)，但(dan)是(shi)往往對(dui)出租(zu)(zu)(zu)人不(bu)(bu)(bu)具有(you)(you)利用價(jia)值(zhi)。甚至出租(zu)(zu)(zu)人還(huan)會造成出租(zu)(zu)(zu)人收回房屋后再行處分上的負擔。因此(ci)，不(bu)(bu)(bu)符合不(bu)(bu)(bu)當(dang)得利規則中“取(qu)得不(bu)(bu)(bu)當(dang)利益”這一標準。

注意：1）這(zhe)里(li)的不(bu)當利益(yi)不(bu)是(shi)社會(hui)一(yi)般(ban)評價標準(zhun)而(er)是(shi)從出(chu)租人(ren)主觀(guan)評價標準(zhun)出(chu)發，通過出(chu)租人(ren)不(bu)同意利用這(zhe)一(yi)標準(zhun)將出(chu)租人(ren)認為“未(wei)取(qu)得(de)不(bu)當利益(yi)”外在化、客觀(guan)化。2）在(zai)合同已(yi)到期情形下，承(cheng)租人也不會因(yin)此受有(you)損失。因(yin)為其在(zai)確(que)定租賃期限時，承(cheng)租人已(yi)考慮了裝(zhuang)飾裝(zhuang)修物(wu)價值攤(tan)銷問題。也即在(zai)訂立合同時，其已(yi)主觀認為，裝(zhuang)飾裝(zhuang)修物(wu)已(yi)作為成本在(zai)期限內(nei)將價值攤(tan)銷完(wan)畢。

（二(er)）租賃期(qi)間屆滿(man)或合(he)同解(jie)除時未(wei)形成附(fu)合(he)的裝飾裝修物的處理。

條(tiao)文：租賃期間屆滿或(huo)合同解(jie)除時，

未形成附(fu)合的(de)，可由承(cheng)租人拆除。因拆除造成房屋毀損的(de)，承(cheng)租人應當恢復原狀。

未形(xing)成(cheng)附合的(de)，承租(zu)人對裝(zhuang)飾裝(zhuang)修物仍(reng)有所有權(quan)，故可以拆除，取回裝(zhuang)飾裝(zhuang)修物。由于拆除所造(zao)成(cheng)的(de)房屋(wu)損(sun)害(hai)的(de)侵權(quan)責(ze)任，由承租(zu)人承擔(dan)。因(yin)拆除造(zao)成(cheng)房屋(wu)毀損(sun)的(de)，承租(zu)人應當恢復原狀(zhuang)。

（三(san)）合同解除時，已形成附合的裝(zhuang)飾裝(zhuang)修物處理。

條文：1）因出(chu)租(zu)人(ren)違約(yue)導致合同解除，承租(zu)人(ren)請求出(chu)租(zu)人(ren)賠償剩余租(zu)賃期(qi)內(nei)裝(zhuang)飾裝(zhuang)修殘值損(sun)失的，應予(yu)支(zhi)持(chi)；

2）因承(cheng)租人違約導致合同解除(chu)，承(cheng)租人請求(qiu)出租人賠償剩(sheng)余租賃期內(nei)裝(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)修殘(can)值損(sun)失(shi)的(de)，不(bu)予支(zhi)持。但出租人同意利用的(de)，應在利用價值范圍(wei)內(nei)予以適當補償；

3）因(yin)雙(shuang)方(fang)違約導(dao)致(zhi)合同解(jie)除(chu)，剩(sheng)余租賃期內的(de)裝(zhuang)飾裝(zhuang)修殘值(zhi)損失，由雙(shuang)方(fang)根據各自的(de)過錯承擔相應的(de)責任；

4）因(yin)不可歸責于(yu)雙(shuang)方的事由導致合同解除的，剩(sheng)余租賃期內的裝(zhuang)飾裝(zhuang)修殘值(zhi)損失(shi)，由雙(shuang)方按照公(gong)平原則分擔(dan)。法律另有(you)規(gui)定的，適用其規(gui)定。

這里的合同解除主要是指法定解除，這就有必要區分：1、出(chu)租人違約、2、承租人(ren)違約、3、雙方違約和4、不(bu)可抗力(li)導致合同(tong)解(jie)除的四種情(qing)況。

1、基本的原則是，裝(zhuang)修裝(zhuang)飾物的處理(li)應當(dang)有利于(yu)守約(yue)(yue)人一方(fang)；雙(shuang)方(fang)違約(yue)(yue)的，根(gen)據各(ge)自過(guo)錯分(fen)(fen)擔(dan)。因(yin)不可歸責于(yu)當(dang)事(shi)人雙(shuang)方(fang)原因(yin)導致(zhi)合同解除的，按照(zhao)公平原則分(fen)(fen)擔(dan)。

注意：第4項中，“法(fa)律另有規定的(de)，適(shi)用其規定。”是(shi)指租賃(lin)合同因租賃(lin)房屋被依法(fa)拆(chai)遷(qian)或(huo)他(ta)人(ren)侵權無法(fa)繼續履行，解除合同。此(ci)時，根據物(wu)權法(fa)等法(fa)律，對裝飾裝修物(wu)的(de)賠償(chang)或(huo)補償(chang)，應分配給(gei)承租人(ren)，而(er)不是(shi)按公平原則(ze)分擔。

2、這里所(suo)謂的(de)剩(sheng)余(yu)租賃期內的(de)裝(zhuang)(zhuang)修裝(zhuang)(zhuang)飾物殘值(zhi)主(zhu)要是指裝(zhuang)(zhuang)修裝(zhuang)(zhuang)飾物的(de)折舊價(jia)值(zhi)。也即《合同法》F97中的賠償損(sun)失(shi)。

3、如果出租人同意利用或(huo)者已經利用承(cheng)租人裝(zhuang)飾(shi)(shi)裝(zhuang)修的，這(zhe)說明裝(zhuang)飾(shi)(shi)裝(zhuang)修物對出租人有價值。故應依據不當得利理論，對承(cheng)租人進行(xing)補(bu)(bu)償。但這(zhe)里(li)的補(bu)(bu)償有兩(liang)個限制(zhi)條件：

（1）在利用價值范圍內——使用范圍內

（2）適當補償——不是充分補償的原(yuan)因是承(cheng)租人有違約行為

（四）租(zu)賃期間屆(jie)滿時，已形成附(fu)合的裝飾裝修物處理。

法條：形成附合的(de)裝飾裝修(xiu)物(wu)，承(cheng)租人(ren)請求出租人(ren)補償(chang)附合裝飾裝修(xiu)費用的(de)，不予(yu)支持。但當事人(ren)另有約定的(de)除(chu)外。

1、房屋租(zu)賃合同中，出租(zu)人到期收回出租(zu)房屋取得裝飾裝修物的所有(you)權未必(bi)會獲益，承(cheng)租(zu)人也未必(bi)會有(you)損(sun)失。因為(wei)承(cheng)租(zu)人將裝飾裝修物早在租(zu)賃期間內，作(zuo)為(wei)成(cheng)本(ben)攤銷完畢。

2、根(gen)據《合同法》F235，承(cheng)租(zu)(zu)人(ren)返(fan)還的(de)房屋應(ying)(ying)符(fu)合按照約(yue)定(ding)使(shi)用后(hou)的(de)狀態。既(ji)然承(cheng)租(zu)(zu)人(ren)進(jin)(jin)行裝(zhuang)飾裝(zhuang)修經過(guo)出租(zu)(zu)人(ren)同意，說(shuo)明承(cheng)租(zu)(zu)人(ren)對租(zu)(zu)賃房屋進(jin)(jin)行裝(zhuang)飾裝(zhuang)修物(wu)并進(jin)(jin)行使(shi)用屬(shu)于按約(yue)定(ding)使(shi)用。相應(ying)(ying)地，承(cheng)租(zu)(zu)人(ren)到(dao)期(qi)后(hou)應(ying)(ying)根據(ju)《合同法》F235將按約定使用的房屋連(lian)同(tong)裝飾裝修物一并(bing)返還歸出(chu)租人所有(you)。故出(chu)租人不得(de)要求恢復原狀(zhuang)，承租人也不得(de)要求補償。

二、出租人不同意裝飾裝修的

法條：承(cheng)租(zu)人(ren)(ren)(ren)未經出租(zu)人(ren)(ren)(ren)同意(yi)裝飾裝修或者(zhe)擴建發(fa)生的費用(yong)，由承(cheng)租(zu)人(ren)(ren)(ren)負擔。出租(zu)人(ren)(ren)(ren)請求承(cheng)租(zu)人(ren)(ren)(ren)恢復原狀(zhuang)或者(zhe)賠(pei)償損失(shi)的，人(ren)(ren)(ren)民法院應予支持。

三、對裝飾裝修是否獲得出租方同意存在爭議的處理

司(si)法(fa)(fa)解釋未對同(tong)(tong)(tong)意(yi)的具體形(xing)式進行(xing)明確規定，導致實(shi)踐中雙方當事人對裝(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)修是否(fou)獲(huo)得(de)出(chu)租(zu)方同(tong)(tong)(tong)意(yi)往(wang)往(wang)存在(zai)爭(zheng)議。經常出(chu)現的情(qing)形(xing)是，承租(zu)人在(zai)房屋租(zu)賃合同(tong)(tong)(tong)履行(xing)過程(cheng)中，因(yin)(yin)自(zi)身需要向出(chu)租(zu)人征求對房屋進行(xing)裝(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)修的同(tong)(tong)(tong)意(yi)。但(dan)出(chu)租(zu)人基于各種(zhong)原因(yin)(yin)，并未對此(ci)明確表(biao)態，但(dan)其(qi)行(xing)為又(you)表(biao)明其(qi)已經同(tong)(tong)(tong)意(yi)。也即默示同(tong)(tong)(tong)意(yi)。因(yin)(yin)此(ci)，司(si)法(fa)(fa)實(shi)務必須對是否(fou)構(gou)成默示同(tong)(tong)(tong)意(yi)做(zuo)出(chu)判斷(duan)：

1、如(ru)何理(li)解(jie)默示同意

根據《民通意見》第66條：“一方(fang)(fang)當(dang)事(shi)人(ren)向對(dui)(dui)方(fang)(fang)當(dang)事(shi)人(ren)提出民事(shi)權利(li)的(de)(de)(de)要求，對(dui)(dui)方(fang)(fang)未(wei)用語(yu)言(yan)或(huo)者文字明(ming)(ming)確表(biao)(biao)(biao)示意(yi)(yi)(yi)(yi)見，但其行為(wei)表(biao)(biao)(biao)明(ming)(ming)已接受的(de)(de)(de)，可(ke)以(yi)認定(ding)(ding)為(wei)默示。不(bu)作為(wei)的(de)(de)(de)默示只(zhi)有(you)在(zai)法律有(you)規定(ding)(ding)或(huo)者當(dang)事(shi)人(ren)雙(shuang)方(fang)(fang)有(you)約定(ding)(ding)的(de)(de)(de)情況下(xia)，才可(ke)以(yi)視為(wei)意(yi)(yi)(yi)(yi)思表(biao)(biao)(biao)示。”之規定(ding)(ding)，如(ru)果出租(zu)人(ren)雖(sui)未(wei)對(dui)(dui)裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)飾裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)修(xiu)(xiu)事(shi)宜明(ming)(ming)確表(biao)(biao)(biao)示意(yi)(yi)(yi)(yi)見，但其行為(wei)已經表(biao)(biao)(biao)明(ming)(ming)其已同(tong)意(yi)(yi)(yi)(yi)裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)飾裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)修(xiu)(xiu)的(de)(de)(de)，則(ze)可(ke)認定(ding)(ding)出租(zu)人(ren)對(dui)(dui)裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)飾裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)修(xiu)(xiu)已經默示同(tong)意(yi)(yi)(yi)(yi)。至(zhi)于出租(zu)人(ren)的(de)(de)(de)同(tong)意(yi)(yi)(yi)(yi)是事(shi)先同(tong)意(yi)(yi)(yi)(yi)抑或(huo)事(shi)后(hou)追(zhui)認同(tong)意(yi)(yi)(yi)(yi)則(ze)在(zai)所不(bu)問(wen)。對(dui)(dui)此(ci)，試(shi)舉兩則(ze)典型情形加以(yi)說明(ming)(ming)：

一(yi)是，出租(zu)人雖未明確表(biao)(biao)態(tai)，但有證(zheng)(zheng)據證(zheng)(zheng)明其曾前往裝(zhuang)飾(shi)(shi)裝(zhuang)修現(xian)場(chang)了解情況，并發表(biao)(biao)如何(he)裝(zhuang)飾(shi)(shi)裝(zhuang)修的意(yi)見(jian)，事后(hou)對(dui)此也(ye)未提出反(fan)對(dui)意(yi)見(jian)；

二是，出租(zu)人(ren)雖未(wei)明確表態，但根據雙方(fang)約定(ding)房屋(wu)出租(zu)用途及所出租(zu)房屋(wu)的(de)現(xian)狀(zhuang)，可推知承租(zu)人(ren)必(bi)然要進行裝(zhuang)修才能達到租(zu)賃目的(de)的(de)。例如，租(zu)賃毛坯房開(kai)酒(jiu)店、賓館(guan)，出租(zu)人(ren)應該知道必(bi)定(ding)要裝(zhuang)修，仍簽(qian)訂(ding)合同的(de)，應推定(ding)出租(zu)人(ren)已經默(mo)示(shi)同意裝(zhuang)修。

反之，如果(guo)出租(zu)(zu)人知道承租(zu)(zu)人有裝飾裝修行為后，未明(ming)確表示(shi)(shi)意見且無(wu)任何行為足以表明(ming)其已接受的，則一(yi)般不得認為出租(zu)(zu)人已經(jing)默示(shi)(shi)表示(shi)(shi)同(tong)意。

注意：出租(zu)人(ren)的行為同意應限定在積(ji)極(ji)作(zuo)為范(fan)疇(chou)，而不是消極(ji)不作(zuo)為。

2、如何正(zheng)確(que)理解“同意”的意思表(biao)示范圍

在出(chu)租人作出(chu)同(tong)意(yi)承租人進(jin)行裝飾裝修的的意(yi)思表示前提下(xia)，仍(reng)有以下(xia)兩(liang)點(dian)需要進(jin)一步明確：

第一，出(chu)租人對承(cheng)租人裝飾裝修的概括性同意(yi)是否包括對承(cheng)租人任意(yi)裝飾裝修行為的授權(quan)。

現實(shi)中，經常會出(chu)現出(chu)租人(ren)同(tong)意承租人(ren)對出(chu)租房屋(wu)進行(xing)裝(zhuang)(zhuang)修但未明確說明允(yun)許裝(zhuang)(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)(zhuang)修的范(fan)圍(wei)和程度(du)。一(yi)旦事后因裝(zhuang)(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)(zhuang)修事項發(fa)生糾紛，則(ze)雙方往(wang)往(wang)會就(jiu)同(tong)意裝(zhuang)(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)(zhuang)修的范(fan)圍(wei)和程度(du)各(ge)執一(yi)詞。

對(dui)此(ci)，我們認為應以房屋(wu)類型作為主要判斷(duan)標準(zhun)，并結合(he)租賃合(he)同中(zhong)雙方約定的(de)出(chu)租房屋(wu)用途、出(chu)租人作出(chu)同意(yi)意(yi)思表(biao)示時的(de)裝飾裝修進展(zhan)情況(kuang)等(deng)諸多因(yin)素(su)綜(zong)合(he)加以判斷(duan)同意(yi)的(de)范圍。

1、如果雙方未對(dui)裝(zhuang)飾(shi)(shi)(shi)裝(zhuang)修的(de)工藝方法、裝(zhuang)飾(shi)(shi)(shi)裝(zhuang)修的(de)面積(ji)等(deng)事先作出明確約定，則一(yi)般(ban)應(ying)認為出租人(ren)對(dui)裝(zhuang)飾(shi)(shi)(shi)裝(zhuang)修的(de)同意應(ying)僅限于出租房屋所(suo)屬類別的(de)通常用途可能涉及的(de)范圍。

一般而(er)言，房(fang)屋按用途可分為(wei)住宅用房(fang)屋、工業用房(fang)屋和商業用房(fang)屋等類(lei)別。

2、如果(guo)出(chu)(chu)租人(ren)對承(cheng)租人(ren)的(de)裝飾裝修是實行事后同意(yi)，則還應綜合出(chu)(chu)租人(ren)作出(chu)(chu)同意(yi)意(yi)思表示(shi)時承(cheng)租人(ren)裝飾裝修的(de)進展(zhan)情況加(jia)以把握。

這是(shi)因為，此時(shi)承(cheng)(cheng)租人(ren)期望的裝(zhuang)(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)(zhuang)修范(fan)圍和(he)程度可能已通過現場陳列(lie)等方式為出租人(ren)所知曉(xiao)，出租人(ren)在明知其裝(zhuang)(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)(zhuang)修可能的后果(guo)情形(xing)下，仍作出同意其裝(zhuang)(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)(zhuang)修的意思表(biao)示(shi)。故(gu)可考慮認(ren)定其已對承(cheng)(cheng)租人(ren)的裝(zhuang)(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)(zhuang)修范(fan)圍加以(yi)認(ren)定。

第(di)二，承租人在租賃(lin)期(qi)間內對租賃(lin)房(fang)屋多次(ci)進(jin)行裝(zhuang)飾裝(zhuang)修(xiu)是(shi)否(fou)每次(ci)均要(yao)經出租人同意(yi)。

現實裝(zhuang)飾裝(zhuang)修(xiu)(xiu)糾紛中經常出現的情況是承租(zu)(zu)人經出租(zu)(zu)人同意進行(xing)裝(zhuang)飾裝(zhuang)修(xiu)(xiu)后，又因房(fang)屋使(shi)用目(mu)的的改變，未經出租(zu)(zu)人同意再(zai)(zai)次進行(xing)裝(zhuang)飾裝(zhuang)修(xiu)(xiu)。此時，出租(zu)(zu)人能否主(zhu)(zhu)張其(qi)(qi)再(zai)(zai)次裝(zhuang)飾裝(zhuang)修(xiu)(xiu)未經其(qi)(qi)同意而(er)主(zhu)(zhu)張要求恢復原狀或賠償損失(shi)？

對(dui)此，我們(men)認(ren)為，除非(fei)雙方當事人(ren)(ren)對(dui)此另有(you)約(yue)定，否(fou)則，出租(zu)(zu)人(ren)(ren)對(dui)承租(zu)(zu)人(ren)(ren)裝(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)修(xiu)的同意一般(ban)應該(gai)被看(kan)做是一種租(zu)(zu)賃合同期限內的概括性(xing)、持續性(xing)授權。其理(li)由在于：

1，這是由房(fang)屋(wu)裝(zhuang)飾裝(zhuang)修(xiu)的特點決定(ding)。房(fang)屋(wu)裝(zhuang)飾裝(zhuang)修(xiu)的時間(jian)一般較長，其(qi)間(jian)經(jing)常(chang)可能(neng)出現裝(zhuang)修(xiu)裝(zhuang)飾的返工、重作甚至裝(zhuang)飾裝(zhuang)飾風格的整(zheng)體改(gai)變。因此，現實中有(you)時很(hen)難(nan)區(qu)分是兩次裝(zhuang)飾裝(zhuang)修(xiu)還是一次裝(zhuang)飾裝(zhuang)修(xiu)的延(yan)續；

2，從日(ri)常生活經(jing)驗而(er)(er)言，既(ji)然(ran)出(chu)租人同意承(cheng)租人進行裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)飾裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)修(xiu)，也就意味著允許承(cheng)租人基(ji)于(yu)裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)飾裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)修(xiu)需要而(er)(er)對出(chu)租房(fang)屋進行處分。這種(zhong)處分的(de)可能后果，并不因裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)修(xiu)裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)飾的(de)次數多少而(er)(er)有實質區別。

3，在房(fang)屋(wu)租(zu)(zu)賃合(he)同的很多情形中，雖然雙方都未用條款(kuan)明示(shi)，但從承租(zu)(zu)人締約目的、支付的租(zu)(zu)金對價以及出(chu)租(zu)(zu)房(fang)屋(wu)的現(xian)狀均可推知，對出(chu)租(zu)(zu)房(fang)屋(wu)在合(he)同約定(ding)的房(fang)屋(wu)用途范(fan)圍內進行多次裝飾裝修本(ben)身就是合(he)同的默(mo)示(shi)條款(kuan)；

4，對于合(he)同(tong)履(lv)行期間較長(chang)的(de)房屋(wu)租賃合(he)同(tong)而言，出(chu)租人(ren)的(de)概括(kuo)同(tong)意也會給承(cheng)(cheng)租人(ren)合(he)理預期，使其有理由相信約(yue)定(ding)范(fan)圍(wei)內的(de)多次(ci)裝(zhuang)飾裝(zhuang)修本身也在出(chu)租人(ren)概括(kuo)同(tong)意的(de)輻射范(fan)圍(wei)之內。否則，出(chu)租人(ren)完全可以(yi)通過特(te)別(bie)聲明要求(qiu)承(cheng)(cheng)租人(ren)對每一次(ci)裝(zhuang)飾裝(zhuang)修事先都應經其同(tong)意。

注意(yi)(yi)(yi)：對(dui)“經(jing)出租(zu)人(ren)同(tong)意(yi)(yi)(yi)”中的(de)(de)“同(tong)意(yi)(yi)(yi)”二字解(jie)(jie)釋(shi)不能無限(xian)擴大。這(zhe)是因為對(dui)當事(shi)人(ren)意(yi)(yi)(yi)思表示的(de)(de)解(jie)(jie)釋(shi)必須斟酌交易習慣，探究(jiu)當事(shi)人(ren)的(de)(de)真(zhen)意(yi)(yi)(yi)，而不得(de)拘泥于(yu)詞句的(de)(de)字面(mian)意(yi)(yi)(yi)義。也即這(zhe)里的(de)(de)“同(tong)意(yi)(yi)(yi)”一(yi)般只能按日(ri)常生活(huo)經(jing)驗理(li)(li)解(jie)(jie)，限(xian)定(ding)在出租(zu)房(fang)屋(wu)(wu)(wu)的(de)(de)通(tong)常用途可(ke)能涉及的(de)(de)范圍(wei)。如果(guo)沒有特別(bie)明(ming)示，一(yi)般不能理(li)(li)解(jie)(jie)為同(tong)意(yi)(yi)(yi)承租(zu)人(ren)對(dui)所(suo)租(zu)賃(lin)房(fang)屋(wu)(wu)(wu)進行改變(bian)房(fang)屋(wu)(wu)(wu)建筑主體、承重結(jie)構的(de)(de)裝飾裝修。否(fou)則，只能依據司(si)法解(jie)(jie)釋(shi)中有關出租(zu)人(ren)的(de)(de)合同(tong)解(jie)(jie)除權(quan)部(bu)分的(de)(de)規定(ding)處理(li)(li)。

四、除了上述問題外，在具體案件的審理中還存在以下爭議：

一是對裝飾(shi)裝修物是否構成附合存在爭(zheng)議。

根據房(fang)屋租(zu)(zu)賃合同司法解釋規定(ding)，房(fang)屋租(zu)(zu)賃合同糾(jiu)紛中的裝飾裝修物可分為(wei)形成(cheng)附(fu)(fu)合和未形成(cheng)附(fu)(fu)合兩種情形，處理方(fang)(fang)式各不相(xiang)同。司法實務中，房(fang)屋出(chu)租(zu)(zu)方(fang)(fang)通(tong)常(chang)(chang)認為(wei)裝飾裝修物未形成(cheng)附(fu)(fu)合而(er)要(yao)求(qiu)承(cheng)租(zu)(zu)方(fang)(fang)拆除，房(fang)屋承(cheng)租(zu)(zu)方(fang)(fang)則(ze)通(tong)常(chang)(chang)認為(wei)形成(cheng)了附(fu)(fu)合而(er)要(yao)求(qiu)出(chu)租(zu)(zu)方(fang)(fang)折價補償。

二是對(dui)裝飾裝修物的價值認定存在爭(zheng)議。

因涉及(ji)賠償或補償問題，實踐(jian)中雙方當事人對(dui)(dui)裝飾裝修物(wu)的價(jia)值(zhi)認定經(jing)常(chang)產生爭議，如(ru)承租方通常(chang)依進(jin)行裝飾裝修時所耗(hao)費(fei)的材(cai)料、人工費(fei)等確定裝飾裝修物(wu)的價(jia)值(zhi)，而出(chu)租方則對(dui)(dui)此不予認可。而且在某些(xie)案件中裝飾裝修物(wu)價(jia)值(zhi)較(jiao)低，委托專業機構進(jin)行評(ping)估花費(fei)成本過高(gao)，給(gei)法院確定裝飾裝修物(wu)的價(jia)值(zhi)帶(dai)來(lai)困難。

針對以上問題，采取以下對策：

一是依法準確(que)認(ren)定裝(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)修物的性質(zhi)。要求法官積極采取現場勘驗等方式，結合(he)當(dang)事人提交的證(zheng)據等準確(que)認(ren)定裝(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)修物是否(fou)形成附(fu)合(he)。

二是綜合運用調解(jie)及司(si)法(fa)(fa)評(ping)估等方式確(que)定(ding)(ding)(ding)裝飾裝修物價(jia)(jia)值(zhi)。對(dui)于(yu)當(dang)事人(ren)對(dui)價(jia)(jia)值(zhi)認定(ding)(ding)(ding)差(cha)異不大(da)，或價(jia)(jia)值(zhi)較低(di)而(er)司(si)法(fa)(fa)評(ping)估成本過高(gao)的(de)(de)，應(ying)注(zhu)重調解(jie)手段的(de)(de)運用，促成當(dang)事人(ren)對(dui)價(jia)(jia)值(zhi)的(de)(de)認定(ding)(ding)(ding)達(da)成一致(zhi)；而(er)對(dui)于(yu)當(dang)事人(ren)對(dui)價(jia)(jia)值(zhi)認定(ding)(ding)(ding)差(cha)距過大(da)的(de)(de)，應(ying)及時進行司(si)法(fa)(fa)評(ping)估確(que)定(ding)(ding)(ding)裝飾裝修物價(jia)(jia)值(zhi)。