房屋租賃合同糾紛 房屋裝飾費用處理

下面(mian)，我們根據承租人(ren)進(jin)(jin)行(xing)裝飾裝修(xiu)是否經過出租人(ren)同(tong)意，分兩大(da)類情況進(jin)(jin)行(xing)討論(lun)：

1、第一種情況，承(cheng)租人(ren)經出租人(ren)同意(yi)裝飾裝修的，在合同無效、解(jie)除、履(lv)行期間屆滿后，該裝飾裝修物如(ru)何處理(li)？

2、第二種情況，承租人未經(jing)出租人同意(yi)裝(zhuang)(zhuang)飾裝(zhuang)(zhuang)修的，在合同無效(xiao)、解除(chu)、履行期(qi)間屆滿(man)后，該裝(zhuang)(zhuang)飾裝(zhuang)(zhuang)修物(wu)如何處理？

一、承租人經出租人同意裝飾裝修的

如(ru)果承租(zu)人(ren)(ren)經出租(zu)人(ren)(ren)同(tong)意裝飾裝修，可根據租(zu)賃(lin)合同(tong)效力情況(kuang)，大致分以下(xia)幾種情形(xing)處(chu)理：

（一）合同無效

條文：租賃合同無(wu)效時，

（1）未形成附合的裝飾(shi)裝修物，

1）出租人同意利用(yong)的，可折價歸出租人所(suo)有；

2）出租(zu)人不同意利用的，可由承(cheng)租(zu)人拆(chai)除(chu)。因拆(chai)除(chu)造成房屋毀損的，承(cheng)租(zu)人應當恢(hui)復原狀。

（2）已形成附(fu)合的裝(zhuang)飾裝(zhuang)修(xiu)物，

1）出(chu)(chu)租(zu)人同意利用的，可折價(jia)歸出(chu)(chu)租(zu)人所有；

2）出租人不同意利用的，由雙方各自按照導致合(he)同無效的過錯分擔現值(zhi)損失(shi)。F9

對上述條文內容(rong)，要(yao)注意把握以下(xia)幾點(dian)：

1、出(chu)租(zu)人(ren)同意利用裝飾裝修物——可折(zhe)價歸出(chu)租(zu)人(ren)所(suo)有

合同無(wu)效時，出(chu)租(zu)人同意利用(yong)的裝飾裝修，“可折(zhe)價歸(gui)出(chu)租(zu)人所(suo)有(you)”的原因(yin)是基(ji)于約定而不(bu)是基(ji)于不(bu)當得(de)利對承租(zu)人進行補償(chang)。

所謂不當得利，根據《中華人民共和國民法通則》第92條規定，沒有(you)合(he)(he)法(fa)根據，取得不(bu)(bu)當(dang)利(li)(li)益，造成他人(ren)(ren)損失的(de)(de)，應當(dang)將取得的(de)(de)不(bu)(bu)當(dang)利(li)(li)益返(fan)還受損失的(de)(de)人(ren)(ren)。在(zai)租(zu)賃合(he)(he)同無(wu)效時，出租(zu)人(ren)(ren)同意利(li)(li)用裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)修(xiu)(xiu)的(de)(de)，這就(jiu)說明(ming)，雙方當(dang)事(shi)人(ren)(ren)對裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)修(xiu)(xiu)物的(de)(de)處理做(zuo)出了約定，因此(ci)，出租(zu)人(ren)(ren)獲(huo)得的(de)(de)裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)修(xiu)(xiu)的(de)(de)利(li)(li)益并非無(wu)合(he)(he)法(fa)根據，而是當(dang)事(shi)人(ren)(ren)的(de)(de)約定，在(zai)此(ci)情(qing)況下，就(jiu)不(bu)(bu)是依(yi)據不(bu)(bu)當(dang)得利(li)(li)進行補(bu)償。

2、出租人不同意利用(yong)裝飾裝修(xiu)物——（1）拆除；（2）恢復原狀或(huo)（3）按過(guo)錯分擔(dan)現值損(sun)失

由(you)于合(he)同(tong)無效(xiao)，因此之前同(tong)意裝修裝飾(shi)的約(yue)定(ding)一(yi)般也(ye)無效(xiao)，視為未(wei)約(yue)定(ding)。在此情(qing)況(kuang)下：

（1）未形成附合的，要拆(chai)除。由(you)于拆(chai)除所造(zao)成的房屋(wu)(wu)損害的侵權責任，由(you)承租人承擔(dan)。所以司法解釋規定(ding)，因(yin)拆(chai)除造(zao)成房屋(wu)(wu)毀損的，承租人應當恢復原(yuan)狀。

注意：除(chu)了恢(hui)復(fu)原(yuan)狀的侵(qin)權責任之外，因拆除(chu)裝飾裝修物導致(zhi)房屋無法使用的時間，出(chu)租(zu)人還(huan)可(ke)以(yi)根據當地同類(lei)房屋同類(lei)用途(tu)的租(zu)金計算(suan)損失賠償(chang)。

（2）形成附(fu)合(he)的(de)，不能拆除(chu)，所(suo)有權按照物(wu)權法的(de)規定，歸(gui)出租人(ren)，即(ji)動(dong)產(chan)與不動(dong)產(chan)附(fu)合(he)，動(dong)產(chan)所(suo)有權歸(gui)不動(dong)產(chan)所(suo)有權人(ren)。由雙(shuang)方(fang)各自按照導致合(he)同(tong)無效(xiao)的(de)過(guo)錯分擔現值損失(shi)。

形(xing)成附合的情(qing)況下，如果出租(zu)(zu)(zu)人不(bu)(bu)同意(yi)利(li)用的，這里并(bing)沒(mei)有采(cai)取物權法的規(gui)則，即由(you)出租(zu)(zu)(zu)人取得所有權，但是(shi)(shi)按(an)照(zhao)不(bu)(bu)當(dang)得利(li)的規(gui)則對承租(zu)(zu)(zu)人進行返還。而是(shi)(shi)根據締約過失責任(ren)分配現(xian)值損失。主要理由(you)是(shi)(shi)：

由于很多租賃合同中的(de)(de)裝飾裝修是針對承租人的(de)(de)特定用途的(de)(de)，所以(yi)，這些(xie)裝飾裝修物雖然仍(reng)然可以(yi)使用，客觀上(shang)也具有(you)一(yi)定的(de)(de)價(jia)值，但是往(wang)(wang)往(wang)(wang)對出租人不(bu)具有(you)利用價(jia)值。甚至出租人還會造成出租人收回(hui)房屋后再行處分上(shang)的(de)(de)負擔。因此，不(bu)符合不(bu)當(dang)得利規則(ze)中“取得不(bu)當(dang)利益(yi)”這一(yi)標準。

注意：1）這里的不(bu)(bu)當(dang)利(li)益(yi)不(bu)(bu)是社會一(yi)般評價標(biao)準(zhun)而是從出租人(ren)主觀評價標(biao)準(zhun)出發，通過出租人(ren)不(bu)(bu)同意利(li)用這一(yi)標(biao)準(zhun)將出租人(ren)認為“未取得(de)不(bu)(bu)當(dang)利(li)益(yi)”外在化(hua)、客觀化(hua)。2）在合(he)同(tong)已到期(qi)(qi)情形下，承租(zu)人也(ye)不會(hui)因此受有(you)損失。因為(wei)其在確(que)定租(zu)賃期(qi)(qi)限(xian)時，承租(zu)人已考慮了裝(zhuang)(zhuang)飾(shi)(shi)裝(zhuang)(zhuang)修物價(jia)值攤銷(xiao)問(wen)題。也(ye)即(ji)在訂立(li)合(he)同(tong)時，其已主觀認(ren)為(wei)，裝(zhuang)(zhuang)飾(shi)(shi)裝(zhuang)(zhuang)修物已作為(wei)成本在期(qi)(qi)限(xian)內將(jiang)價(jia)值攤銷(xiao)完(wan)畢。

（二）租(zu)賃(lin)期間屆(jie)滿或合(he)同解除(chu)時未(wei)形成附(fu)合(he)的裝(zhuang)飾裝(zhuang)修物的處理。

條文：租賃期間屆滿或合同解除時，

未形(xing)成(cheng)附合的，可由承租(zu)人拆除。因(yin)拆除造成(cheng)房屋毀損的，承租(zu)人應當恢復原狀。

未形成附合的(de)(de)，承(cheng)租人(ren)對裝飾(shi)裝修物仍(reng)有(you)所有(you)權，故可以拆(chai)(chai)除，取回(hui)裝飾(shi)裝修物。由于拆(chai)(chai)除所造(zao)成的(de)(de)房(fang)(fang)屋損害的(de)(de)侵(qin)權責(ze)任，由承(cheng)租人(ren)承(cheng)擔。因拆(chai)(chai)除造(zao)成房(fang)(fang)屋毀損的(de)(de)，承(cheng)租人(ren)應當恢復原狀。

（三）合(he)同(tong)解除(chu)時(shi)，已形成附合(he)的裝飾裝修物處理(li)。

條文：1）因(yin)出租(zu)人(ren)違約導致(zhi)合同解(jie)除，承租(zu)人(ren)請求出租(zu)人(ren)賠(pei)償剩余租(zu)賃期(qi)內裝飾(shi)裝修殘值損失的，應予支持；

2）因(yin)承(cheng)(cheng)租人(ren)違(wei)約導致合同解除，承(cheng)(cheng)租人(ren)請求出租人(ren)賠償剩余租賃期內(nei)裝(zhuang)飾裝(zhuang)修殘值(zhi)損失的(de)，不予支持。但(dan)出租人(ren)同意利(li)用(yong)的(de)，應在利(li)用(yong)價(jia)值(zhi)范圍(wei)內(nei)予以適當補償；

3）因雙(shuang)方(fang)違約導致合同(tong)解(jie)除，剩余租賃期內的(de)(de)裝(zhuang)(zhuang)飾裝(zhuang)(zhuang)修(xiu)殘(can)值損失，由雙(shuang)方(fang)根據各自的(de)(de)過錯承擔相應的(de)(de)責任(ren)；

4）因不可歸責于(yu)雙方(fang)的事由(you)導(dao)致合同解除的，剩余(yu)租(zu)賃期(qi)內的裝(zhuang)飾裝(zhuang)修(xiu)殘值損失，由(you)雙方(fang)按(an)照公平原則分擔。法律另(ling)有規定(ding)的，適(shi)用其規定(ding)。

這里的合同解除主要是指法定解除，這就有必要區分：1、出(chu)租(zu)人(ren)違(wei)約、2、承(cheng)租(zu)人(ren)違約(yue)、3、雙方違約和4、不可抗力導致合同(tong)解除的(de)四種情況。

1、基本的(de)原(yuan)則是(shi)，裝(zhuang)修裝(zhuang)飾(shi)物的(de)處理(li)應當有利于守約人一方(fang)；雙方(fang)違約的(de)，根據各(ge)自過錯分(fen)擔。因(yin)不可歸責于當事(shi)人雙方(fang)原(yuan)因(yin)導致合同解(jie)除的(de)，按照公(gong)平(ping)原(yuan)則分(fen)擔。

注意：第4項中，“法律另有規定的，適用其規定。”是(shi)(shi)指租(zu)賃合(he)同因租(zu)賃房屋被依法拆(chai)遷(qian)或他人侵(qin)權無法繼(ji)續(xu)履行，解除合(he)同。此時(shi)，根據(ju)物權法等(deng)法律，對裝(zhuang)飾裝(zhuang)修物的賠償或補償，應分配給承租(zu)人，而不是(shi)(shi)按公平原(yuan)則分擔。

2、這里所謂的(de)剩(sheng)余(yu)租賃期內的(de)裝修(xiu)裝飾(shi)物殘值主要是指裝修(xiu)裝飾(shi)物的(de)折舊(jiu)價(jia)值。也(ye)即《合同(tong)法》F97中的賠償損失。

3、如(ru)果(guo)出租人(ren)(ren)同意利用或(huo)者已經(jing)利用承租人(ren)(ren)裝飾裝修(xiu)的(de)，這(zhe)說明裝飾裝修(xiu)物對出租人(ren)(ren)有(you)價值(zhi)。故應依據不當得利理論，對承租人(ren)(ren)進行(xing)補償(chang)。但這(zhe)里的(de)補償(chang)有(you)兩(liang)個限(xian)制條件：

（1）在利用價值范圍(wei)內——使用范圍(wei)內

（2）適當補償——不(bu)是充分補償的原因是承(cheng)租(zu)人(ren)有違約(yue)行為(wei)

（四）租賃期間屆滿時，已形成(cheng)附合的裝飾裝修物處理。

法(fa)條：形成附(fu)合的裝飾(shi)裝修物(wu)，承租(zu)人請求(qiu)出租(zu)人補償附(fu)合裝飾(shi)裝修費用的，不予(yu)支持。但當事(shi)人另有(you)約定的除外。

1、房屋租(zu)賃(lin)合同(tong)中(zhong)，出租(zu)人到(dao)期(qi)收回(hui)出租(zu)房屋取得裝(zhuang)(zhuang)飾裝(zhuang)(zhuang)修物的所有權未(wei)必會(hui)獲益，承租(zu)人也未(wei)必會(hui)有損失。因為承租(zu)人將裝(zhuang)(zhuang)飾裝(zhuang)(zhuang)修物早在租(zu)賃(lin)期(qi)間內，作(zuo)為成本攤(tan)銷完畢(bi)。

2、根據(ju)《合同法》F235，承租(zu)人返還的(de)房屋(wu)應(ying)符合按(an)照(zhao)約(yue)定(ding)使(shi)用(yong)后的(de)狀態。既然承租(zu)人進行裝(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)修(xiu)經過(guo)出租(zu)人同意，說明承租(zu)人對租(zu)賃(lin)房屋(wu)進行裝(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)修(xiu)物并進行使(shi)用(yong)屬(shu)于按(an)約(yue)定(ding)使(shi)用(yong)。相應(ying)地，承租(zu)人到期后應(ying)根據《合同法(fa)》F235將按(an)約定使用(yong)的房屋連同裝飾裝修物一并返(fan)還歸出(chu)租(zu)(zu)人(ren)所有。故出(chu)租(zu)(zu)人(ren)不(bu)得要求(qiu)恢復原狀，承租(zu)(zu)人(ren)也不(bu)得要求(qiu)補償。

二、出租人不同意裝飾裝修的

法條：承(cheng)(cheng)租(zu)人(ren)未經出租(zu)人(ren)同(tong)意裝飾裝修(xiu)或者擴建發(fa)生的費用，由(you)承(cheng)(cheng)租(zu)人(ren)負擔。出租(zu)人(ren)請求承(cheng)(cheng)租(zu)人(ren)恢復(fu)原狀或者賠(pei)償損失的，人(ren)民法院應予(yu)支持。

三、對裝飾裝修是否獲得出租方同意存在爭議的處理

司法解釋未(wei)對(dui)(dui)同意的具體形式進行明確規定(ding)，導致實踐中(zhong)雙方(fang)當事人對(dui)(dui)裝(zhuang)飾裝(zhuang)修(xiu)是(shi)否(fou)獲得出(chu)租方(fang)同意往往存在爭議。經常(chang)出(chu)現的情形是(shi)，承租人在房屋(wu)租賃合同履行過程中(zhong)，因自身需要(yao)向出(chu)租人征求(qiu)對(dui)(dui)房屋(wu)進行裝(zhuang)飾裝(zhuang)修(xiu)的同意。但出(chu)租人基于(yu)各種原因，并(bing)未(wei)對(dui)(dui)此明確表(biao)態，但其(qi)行為又表(biao)明其(qi)已(yi)經同意。也(ye)即默示(shi)同意。因此，司法實務必(bi)須對(dui)(dui)是(shi)否(fou)構成默示(shi)同意做出(chu)判(pan)斷(duan)：

1、如(ru)何理解默示同意(yi)

根據《民通意見》第66條(tiao)：“一方當事(shi)(shi)人向對(dui)(dui)方當事(shi)(shi)人提(ti)出(chu)民事(shi)(shi)權利(li)的(de)要求，對(dui)(dui)方未用語言或者文字明(ming)(ming)確(que)表(biao)示(shi)意(yi)見，但(dan)其(qi)行(xing)為(wei)(wei)表(biao)明(ming)(ming)已(yi)(yi)接受的(de)，可以(yi)認(ren)定為(wei)(wei)默示(shi)。不作為(wei)(wei)的(de)默示(shi)只有在法律(lv)有規(gui)(gui)定或者當事(shi)(shi)人雙方有約定的(de)情(qing)況下(xia)，才可以(yi)視為(wei)(wei)意(yi)思表(biao)示(shi)。”之規(gui)(gui)定，如果(guo)出(chu)租(zu)人雖未對(dui)(dui)裝(zhuang)(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)(zhuang)修事(shi)(shi)宜(yi)明(ming)(ming)確(que)表(biao)示(shi)意(yi)見，但(dan)其(qi)行(xing)為(wei)(wei)已(yi)(yi)經(jing)表(biao)明(ming)(ming)其(qi)已(yi)(yi)同意(yi)裝(zhuang)(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)(zhuang)修的(de)，則(ze)可認(ren)定出(chu)租(zu)人對(dui)(dui)裝(zhuang)(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)(zhuang)修已(yi)(yi)經(jing)默示(shi)同意(yi)。至于(yu)出(chu)租(zu)人的(de)同意(yi)是事(shi)(shi)先同意(yi)抑或事(shi)(shi)后(hou)追認(ren)同意(yi)則(ze)在所(suo)不問。對(dui)(dui)此，試舉(ju)兩則(ze)典型情(qing)形加以(yi)說(shuo)明(ming)(ming)：

一是(shi)，出租人雖未明(ming)確(que)表(biao)態，但有證(zheng)據證(zheng)明(ming)其曾前往裝(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)修現場了解情(qing)況，并(bing)發表(biao)如何裝(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)修的(de)意見，事后對(dui)此(ci)也未提出反對(dui)意見；

二(er)是，出(chu)租(zu)(zu)人(ren)雖(sui)未明確(que)表態，但根據雙(shuang)方約定房屋出(chu)租(zu)(zu)用途及所出(chu)租(zu)(zu)房屋的現狀，可推(tui)知承(cheng)租(zu)(zu)人(ren)必然要進行裝(zhuang)修才能(neng)達到(dao)租(zu)(zu)賃目的的。例(li)如，租(zu)(zu)賃毛坯房開酒店、賓館，出(chu)租(zu)(zu)人(ren)應該(gai)知道必定要裝(zhuang)修，仍簽訂合(he)同(tong)的，應推(tui)定出(chu)租(zu)(zu)人(ren)已經默示同(tong)意(yi)裝(zhuang)修。

反之，如果(guo)出租(zu)人知道承租(zu)人有裝飾裝修(xiu)行(xing)為(wei)后，未明(ming)確表示(shi)意(yi)見且無任何行(xing)為(wei)足(zu)以(yi)表明(ming)其已接受(shou)的，則一般不得(de)認為(wei)出租(zu)人已經默示(shi)表示(shi)同意(yi)。

注意：出租人的行為同意應限定(ding)在積極作為范(fan)疇，而不(bu)是(shi)消極不(bu)作為。

2、如何(he)正確理解“同意(yi)”的意(yi)思表(biao)示范圍

在出(chu)租人作(zuo)出(chu)同(tong)意承租人進(jin)(jin)行裝飾(shi)裝修的的意思表示前提下，仍有以下兩點需要進(jin)(jin)一步明確：

第一，出租(zu)人(ren)對承(cheng)租(zu)人(ren)裝飾裝修(xiu)的概括性同意是否包括對承(cheng)租(zu)人(ren)任意裝飾裝修(xiu)行(xing)為的授權(quan)。

現(xian)(xian)實中，經常會出現(xian)(xian)出租(zu)(zu)人(ren)同(tong)意(yi)承租(zu)(zu)人(ren)對出租(zu)(zu)房屋進(jin)行裝修(xiu)但(dan)未明(ming)確說明(ming)允許(xu)裝飾(shi)裝修(xiu)的(de)范(fan)圍和程(cheng)度(du)。一旦事(shi)后因裝飾(shi)裝修(xiu)事(shi)項(xiang)發生(sheng)糾紛，則雙方往往會就(jiu)同(tong)意(yi)裝飾(shi)裝修(xiu)的(de)范(fan)圍和程(cheng)度(du)各執(zhi)一詞(ci)。

對此(ci)，我們認為(wei)應(ying)以(yi)(yi)房屋類(lei)型作(zuo)為(wei)主要判斷(duan)標準(zhun)，并結合(he)(he)租(zu)賃合(he)(he)同中雙(shuang)方約定的(de)(de)(de)出租(zu)房屋用(yong)途、出租(zu)人作(zuo)出同意(yi)意(yi)思表示(shi)時的(de)(de)(de)裝飾裝修進(jin)展情(qing)況等諸多因素綜合(he)(he)加(jia)以(yi)(yi)判斷(duan)同意(yi)的(de)(de)(de)范(fan)圍。

1、如(ru)果雙方未對裝(zhuang)飾裝(zhuang)修的工藝方法、裝(zhuang)飾裝(zhuang)修的面積等(deng)事先(xian)作出明(ming)確約定，則(ze)一般應(ying)認為出租人對裝(zhuang)飾裝(zhuang)修的同意應(ying)僅限于出租房屋所屬類別(bie)的通常用(yong)途可能(neng)涉及(ji)的范圍(wei)。

一般而言(yan)，房屋(wu)按用(yong)(yong)途(tu)可分為住宅(zhai)用(yong)(yong)房屋(wu)、工業(ye)用(yong)(yong)房屋(wu)和商業(ye)用(yong)(yong)房屋(wu)等類別。

2、如(ru)果出(chu)租(zu)人對承(cheng)租(zu)人的(de)裝飾裝修是(shi)實行(xing)事后同意(yi)，則還應(ying)綜(zong)合出(chu)租(zu)人作出(chu)同意(yi)意(yi)思表示時承(cheng)租(zu)人裝飾裝修的(de)進展情況加以(yi)把握。

這(zhe)是因(yin)為，此時承租人(ren)期望的裝(zhuang)(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)(zhuang)修范圍(wei)和程度可能已(yi)(yi)通過(guo)現場陳列等方(fang)式為出(chu)租人(ren)所知曉，出(chu)租人(ren)在明知其裝(zhuang)(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)(zhuang)修可能的后(hou)果情形(xing)下，仍作(zuo)出(chu)同意(yi)其裝(zhuang)(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)(zhuang)修的意(yi)思(si)表示(shi)。故(gu)可考慮認(ren)定(ding)其已(yi)(yi)對承租人(ren)的裝(zhuang)(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)(zhuang)修范圍(wei)加(jia)以認(ren)定(ding)。

第(di)二，承租人在租賃期間內對(dui)租賃房屋多次進(jin)行(xing)裝飾裝修是否每次均要經出租人同意。

現實裝飾裝修(xiu)糾紛中經常出(chu)(chu)現的情況是承租(zu)(zu)人(ren)經出(chu)(chu)租(zu)(zu)人(ren)同(tong)(tong)意進(jin)行裝飾裝修(xiu)后，又因(yin)房(fang)屋(wu)使用(yong)目的的改變(bian)，未經出(chu)(chu)租(zu)(zu)人(ren)同(tong)(tong)意再次進(jin)行裝飾裝修(xiu)。此時(shi)，出(chu)(chu)租(zu)(zu)人(ren)能否主張其再次裝飾裝修(xiu)未經其同(tong)(tong)意而(er)主張要求(qiu)恢復(fu)原狀或(huo)賠償(chang)損失？

對此，我們認為(wei)，除非雙方當(dang)事(shi)人(ren)對此另有(you)約定，否則，出租(zu)(zu)人(ren)對承租(zu)(zu)人(ren)裝飾裝修的同意一般應該被看做是(shi)一種租(zu)(zu)賃合同期限(xian)內的概括性(xing)、持續性(xing)授權(quan)。其理由在于：

1，這(zhe)是由(you)房(fang)屋裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)(zhuang)修(xiu)(xiu)(xiu)的(de)(de)特點決定。房(fang)屋裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)(zhuang)修(xiu)(xiu)(xiu)的(de)(de)時間(jian)一(yi)般較(jiao)長(chang)，其間(jian)經(jing)常(chang)可(ke)能(neng)出(chu)現(xian)裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)(zhuang)修(xiu)(xiu)(xiu)裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)(zhuang)飾(shi)的(de)(de)返工、重作甚至裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)(zhuang)飾(shi)風格的(de)(de)整體改變。因此，現(xian)實(shi)中(zhong)有時很難區分是兩次裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)(zhuang)修(xiu)(xiu)(xiu)還(huan)是一(yi)次裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)(zhuang)修(xiu)(xiu)(xiu)的(de)(de)延續；

2，從日常生活經驗而言，既然(ran)出租人同意(yi)承(cheng)租人進(jin)行裝(zhuang)飾(shi)(shi)裝(zhuang)修，也(ye)就(jiu)意(yi)味著允許承(cheng)租人基于裝(zhuang)飾(shi)(shi)裝(zhuang)修需要(yao)而對(dui)出租房(fang)屋進(jin)行處(chu)分。這種處(chu)分的可(ke)能后果，并(bing)不因裝(zhuang)修裝(zhuang)飾(shi)(shi)的次數多少而有(you)實質區(qu)別。

3，在房(fang)屋(wu)租賃合同的(de)(de)很多(duo)情(qing)形中(zhong)，雖然(ran)雙(shuang)方都未(wei)用條(tiao)(tiao)款明示(shi)，但從承租人締約目(mu)的(de)(de)、支付(fu)的(de)(de)租金(jin)對價以及(ji)出(chu)租房(fang)屋(wu)的(de)(de)現狀均可推知(zhi)，對出(chu)租房(fang)屋(wu)在合同約定的(de)(de)房(fang)屋(wu)用途范圍(wei)內進(jin)行多(duo)次(ci)裝飾裝修(xiu)本(ben)身(shen)就是合同的(de)(de)默示(shi)條(tiao)(tiao)款；

4，對于合同(tong)(tong)履行(xing)期間較長(chang)的房屋租(zu)(zu)(zu)賃合同(tong)(tong)而言(yan)，出(chu)租(zu)(zu)(zu)人的概括(kuo)同(tong)(tong)意也(ye)會(hui)給承(cheng)租(zu)(zu)(zu)人合理(li)預期，使(shi)其(qi)有理(li)由相信約定范圍(wei)內(nei)的多次(ci)裝(zhuang)(zhuang)飾裝(zhuang)(zhuang)修本身也(ye)在出(chu)租(zu)(zu)(zu)人概括(kuo)同(tong)(tong)意的輻射范圍(wei)之內(nei)。否則，出(chu)租(zu)(zu)(zu)人完全(quan)可以通過特別聲明要求(qiu)承(cheng)租(zu)(zu)(zu)人對每一次(ci)裝(zhuang)(zhuang)飾裝(zhuang)(zhuang)修事先都應經其(qi)同(tong)(tong)意。

注意：對(dui)“經出(chu)租人(ren)(ren)同(tong)(tong)意”中的(de)“同(tong)(tong)意”二字解釋不能無限(xian)擴大。這是因為(wei)(wei)對(dui)當(dang)事人(ren)(ren)意思表示的(de)解釋必須斟(zhen)酌交(jiao)易習慣，探究當(dang)事人(ren)(ren)的(de)真(zhen)意，而不得(de)拘(ju)泥于詞句的(de)字面意義。也即這里的(de)“同(tong)(tong)意”一般只(zhi)能按日常生活經驗理解，限(xian)定(ding)在出(chu)租房(fang)屋(wu)的(de)通常用(yong)途(tu)可能涉及的(de)范圍。如果沒有(you)(you)特別(bie)明示，一般不能理解為(wei)(wei)同(tong)(tong)意承(cheng)租人(ren)(ren)對(dui)所租賃房(fang)屋(wu)進行改變房(fang)屋(wu)建筑(zhu)主體、承(cheng)重(zhong)結構的(de)裝(zhuang)飾裝(zhuang)修(xiu)。否則，只(zhi)能依據司法解釋中有(you)(you)關(guan)出(chu)租人(ren)(ren)的(de)合同(tong)(tong)解除權(quan)部分(fen)的(de)規(gui)定(ding)處理。

四、除了上述問題外，在具體案件的審理中還存在以下爭議：

一(yi)是(shi)對(dui)裝飾裝修物是(shi)否(fou)構成附合存在爭議。

根據房屋(wu)(wu)(wu)租賃合同司法解釋規定，房屋(wu)(wu)(wu)租賃合同糾紛中的裝(zhuang)飾裝(zhuang)修(xiu)物可(ke)分為形成附(fu)合和未(wei)形成附(fu)合兩種情形，處理方式各不相同。司法實務中，房屋(wu)(wu)(wu)出(chu)租方通常認為裝(zhuang)飾裝(zhuang)修(xiu)物未(wei)形成附(fu)合而要(yao)求承租方拆除，房屋(wu)(wu)(wu)承租方則通常認為形成了(le)附(fu)合而要(yao)求出(chu)租方折價補償。

二是對(dui)裝飾裝修物(wu)的價(jia)值認定(ding)存(cun)在爭議。

因涉及賠償或補(bu)償問題，實踐中雙(shuang)方(fang)當事人對裝(zhuang)飾裝(zhuang)修(xiu)(xiu)物的(de)(de)價(jia)(jia)值認(ren)(ren)定(ding)經常產生爭(zheng)議(yi)，如(ru)承租(zu)方(fang)通常依(yi)進行裝(zhuang)飾裝(zhuang)修(xiu)(xiu)時所(suo)耗費(fei)的(de)(de)材料、人工費(fei)等確(que)定(ding)裝(zhuang)飾裝(zhuang)修(xiu)(xiu)物的(de)(de)價(jia)(jia)值，而出租(zu)方(fang)則對此不予(yu)認(ren)(ren)可。而且在某些案件中裝(zhuang)飾裝(zhuang)修(xiu)(xiu)物價(jia)(jia)值較低，委托專業(ye)機構進行評估(gu)花費(fei)成本過高(gao)，給法院確(que)定(ding)裝(zhuang)飾裝(zhuang)修(xiu)(xiu)物的(de)(de)價(jia)(jia)值帶(dai)來困難。

針對以上問題，采取以下對策：

一是(shi)依法準(zhun)確(que)認定裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)(zhuang)修(xiu)物的性(xing)質。要求法官(guan)積(ji)極采取現場勘驗等方式，結合(he)當事人提(ti)交的證據等準(zhun)確(que)認定裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)(zhuang)修(xiu)物是(shi)否形成附合(he)。

二是綜(zong)合運用調解及司法(fa)評(ping)估等方式(shi)確定(ding)(ding)裝(zhuang)飾裝(zhuang)修物(wu)價值(zhi)。對(dui)于當事人(ren)對(dui)價值(zhi)認定(ding)(ding)差(cha)異不大(da)，或價值(zhi)較低而(er)司法(fa)評(ping)估成本過高的，應注重調解手段(duan)的運用，促成當事人(ren)對(dui)價值(zhi)的認定(ding)(ding)達成一致；而(er)對(dui)于當事人(ren)對(dui)價值(zhi)認定(ding)(ding)差(cha)距過大(da)的，應及時(shi)進行司法(fa)評(ping)估確定(ding)(ding)裝(zhuang)飾裝(zhuang)修物(wu)價值(zhi)。