房屋租賃合同(tong)糾(jiu)紛 房屋裝飾費用(yong)處理

下面(mian)，我們(men)根據(ju)承租人(ren)進行裝飾裝修是否經(jing)過出租人(ren)同意(yi)，分兩大(da)類情況進行討論：

1、第一(yi)種(zhong)情況，承租人經出租人同意裝(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)修(xiu)的，在合同無(wu)效(xiao)、解除、履行期間(jian)屆滿后，該(gai)裝(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)修(xiu)物如何處理？

2、第二(er)種情況，承租人(ren)(ren)未經出租人(ren)(ren)同意裝(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)修(xiu)(xiu)的，在合同無(wu)效、解除、履行期間屆滿后(hou)，該裝(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)修(xiu)(xiu)物如何處理(li)？

一、承租人經出租人同意裝飾裝修的

如果承(cheng)租(zu)人經出租(zu)人同意裝飾裝修，可根據租(zu)賃合(he)同效力情(qing)況，大致(zhi)分以下幾種情(qing)形處理：

（一）合同無效

條文：租賃合同無(wu)效時，

（1）未形成附合的裝飾裝修物(wu)，

1）出租人(ren)(ren)同意利用的，可折價(jia)歸出租人(ren)(ren)所有；

2）出租人不同意利用的，可由(you)承租人拆除。因拆除造成房屋毀(hui)損的，承租人應(ying)當恢復原狀。

（2）已形成附(fu)合的裝飾裝修物，

1）出租(zu)人同意利用(yong)的，可(ke)折價歸出租(zu)人所有；

2）出(chu)租人不同意利用(yong)的，由雙方(fang)各自按照導(dao)致合同無效的過錯分擔現值損失(shi)。F9

對上述條文(wen)內(nei)容，要注意把握以下幾點：

1、出租人同意(yi)利用裝飾(shi)裝修(xiu)物(wu)——可折價歸出租人所有

合同無(wu)效時，出(chu)租(zu)人(ren)(ren)同意利用的裝飾裝修，“可折價歸出(chu)租(zu)人(ren)(ren)所(suo)有”的原(yuan)因是基(ji)(ji)于(yu)約定(ding)而(er)不(bu)是基(ji)(ji)于(yu)不(bu)當得利對(dui)承(cheng)租(zu)人(ren)(ren)進行補償。

所謂不當得利，根據《中華人民共和國民法通則》第92條規定(ding)，沒有(you)合(he)法根據，取(qu)(qu)得(de)不(bu)當利益，造成他人損失(shi)的(de)(de)，應(ying)當將(jiang)取(qu)(qu)得(de)的(de)(de)不(bu)當利益返還(huan)受損失(shi)的(de)(de)人。在租賃合(he)同(tong)無效時，出租人同(tong)意利用裝(zhuang)飾裝(zhuang)修的(de)(de)，這就說明，雙方當事人對裝(zhuang)飾裝(zhuang)修物的(de)(de)處理做(zuo)出了約(yue)定(ding)，因此，出租人獲(huo)得(de)的(de)(de)裝(zhuang)飾裝(zhuang)修的(de)(de)利益并非無合(he)法根據，而是當事人的(de)(de)約(yue)定(ding)，在此情況(kuang)下，就不(bu)是依(yi)據不(bu)當得(de)利進(jin)行補(bu)償。

2、出租人(ren)不同意利用裝飾裝修物——（1）拆除；（2）恢復原狀(zhuang)或（3）按過錯分擔現值(zhi)損失

由于合(he)同(tong)(tong)無(wu)效(xiao)，因此之前(qian)同(tong)(tong)意裝(zhuang)修裝(zhuang)飾的約定一般也無(wu)效(xiao)，視為未約定。在此情況(kuang)下(xia)：

（1）未形成(cheng)附合的(de)(de)，要拆(chai)除(chu)(chu)。由(you)于拆(chai)除(chu)(chu)所(suo)造成(cheng)的(de)(de)房屋損害(hai)的(de)(de)侵權責任(ren)，由(you)承(cheng)租(zu)人承(cheng)擔(dan)。所(suo)以司法解釋(shi)規定，因拆(chai)除(chu)(chu)造成(cheng)房屋毀損的(de)(de)，承(cheng)租(zu)人應當恢(hui)復原狀。

注意：除了(le)恢復(fu)原(yuan)狀的(de)(de)侵(qin)權責任(ren)之外，因拆除裝(zhuang)飾裝(zhuang)修物導致房(fang)屋(wu)無法使用(yong)的(de)(de)時間(jian)，出租人還可以根據當地同類房(fang)屋(wu)同類用(yong)途(tu)的(de)(de)租金(jin)計算損失賠償(chang)。

（2）形成附(fu)合的(de)，不(bu)(bu)能拆除，所(suo)有(you)權(quan)按(an)(an)照(zhao)物權(quan)法(fa)的(de)規定，歸(gui)(gui)出租人，即動(dong)產與不(bu)(bu)動(dong)產附(fu)合，動(dong)產所(suo)有(you)權(quan)歸(gui)(gui)不(bu)(bu)動(dong)產所(suo)有(you)權(quan)人。由雙方各(ge)自按(an)(an)照(zhao)導致合同無效(xiao)的(de)過錯分擔現值(zhi)損(sun)失(shi)。

形成附合的情況(kuang)下，如(ru)果出租(zu)人不(bu)同(tong)意(yi)利用的，這里并(bing)沒有采(cai)取物(wu)權法的規則，即(ji)由出租(zu)人取得所(suo)有權，但是按照不(bu)當得利的規則對承(cheng)租(zu)人進行返還。而(er)是根據締約(yue)過(guo)失責任分配現值損失。主要(yao)理(li)由是：

由(you)于很多租(zu)賃合(he)同中(zhong)的(de)裝(zhuang)(zhuang)飾裝(zhuang)(zhuang)修是(shi)針對承租(zu)人(ren)的(de)特定用(yong)途的(de)，所以，這些裝(zhuang)(zhuang)飾裝(zhuang)(zhuang)修物(wu)雖然仍然可以使用(yong)，客(ke)觀上也具有一(yi)定的(de)價值，但是(shi)往(wang)往(wang)對出租(zu)人(ren)不具有利用(yong)價值。甚至(zhi)出租(zu)人(ren)還會造成出租(zu)人(ren)收回房屋后(hou)再行處分上的(de)負擔。因此，不符合(he)不當得(de)利規則(ze)中(zhong)“取得(de)不當利益”這一(yi)標準。

注意：1）這里的不當利益(yi)不是社會一般評價標準而是從出租(zu)人(ren)(ren)主觀(guan)評價標準出發，通過出租(zu)人(ren)(ren)不同意利用(yong)這一標準將出租(zu)人(ren)(ren)認為(wei)“未(wei)取得不當利益(yi)”外在化(hua)、客觀(guan)化(hua)。2）在(zai)(zai)(zai)合(he)同(tong)已(yi)到期情形下，承租人也(ye)(ye)不(bu)會因此受有損失。因為(wei)其(qi)(qi)在(zai)(zai)(zai)確定租賃期限時，承租人已(yi)考慮了裝(zhuang)飾(shi)(shi)裝(zhuang)修物(wu)價值攤銷(xiao)問題。也(ye)(ye)即在(zai)(zai)(zai)訂立合(he)同(tong)時，其(qi)(qi)已(yi)主觀認為(wei)，裝(zhuang)飾(shi)(shi)裝(zhuang)修物(wu)已(yi)作為(wei)成本在(zai)(zai)(zai)期限內將價值攤銷(xiao)完畢。

（二(er)）租賃期間屆滿或合(he)同解除時未(wei)形成附合(he)的裝(zhuang)飾裝(zhuang)修物的處(chu)理(li)。

條文：租賃(lin)期間屆滿或合同解(jie)除(chu)時，

未形成附合的，可由承租人(ren)拆(chai)除(chu)。因(yin)拆(chai)除(chu)造成房(fang)屋毀(hui)損的，承租人(ren)應當恢復原狀。

未形(xing)成附合(he)的，承(cheng)(cheng)租(zu)人(ren)(ren)對裝(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)修物仍有所有權，故可以拆(chai)除(chu)，取(qu)回裝(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)修物。由于拆(chai)除(chu)所造成的房屋損(sun)害的侵(qin)權責任，由承(cheng)(cheng)租(zu)人(ren)(ren)承(cheng)(cheng)擔。因拆(chai)除(chu)造成房屋毀(hui)損(sun)的，承(cheng)(cheng)租(zu)人(ren)(ren)應當恢復原狀。

（三）合(he)同解(jie)除時，已形(xing)成附合(he)的裝(zhuang)飾裝(zhuang)修物處(chu)理(li)。

條文：1）因出租人(ren)違約導致合同解除，承(cheng)租人(ren)請求出租人(ren)賠(pei)償剩余(yu)租賃期內裝飾裝修殘值損(sun)失的，應(ying)予支持(chi)；

2）因承租(zu)人(ren)(ren)違約導致合同(tong)解除(chu)，承租(zu)人(ren)(ren)請(qing)求出(chu)租(zu)人(ren)(ren)賠(pei)償剩余租(zu)賃期內裝(zhuang)飾裝(zhuang)修殘值(zhi)(zhi)損失的(de)，不予支持(chi)。但出(chu)租(zu)人(ren)(ren)同(tong)意利(li)用(yong)的(de)，應(ying)在(zai)利(li)用(yong)價(jia)值(zhi)(zhi)范圍內予以適當補償；

3）因雙(shuang)方(fang)違(wei)約導(dao)致合同解(jie)除，剩余租賃期內的裝飾(shi)裝修(xiu)殘值(zhi)損失，由雙(shuang)方(fang)根據各自的過錯承擔(dan)相應的責任；

4）因不可歸(gui)責于雙(shuang)方的事(shi)由(you)導致合同解除的，剩(sheng)余租(zu)賃期內的裝(zhuang)飾裝(zhuang)修殘(can)值(zhi)損失(shi)，由(you)雙(shuang)方按照公(gong)平原則分擔。法律(lv)另有規定的，適用其規定。

這里的合同解除主要是指法定解除，這就有必要區分：1、出租人違約、2、承(cheng)租人違(wei)約、3、雙方違約(yue)和(he)4、不(bu)可抗力導致合同解除的四種(zhong)情況。

1、基本的原(yuan)則是，裝修裝飾物的處理應當有利于守約(yue)人一方(fang)；雙方(fang)違(wei)約(yue)的，根據各自過錯分擔(dan)。因不可歸責于當事(shi)人雙方(fang)原(yuan)因導致合同(tong)解除的，按照公平(ping)原(yuan)則分擔(dan)。

注意：第4項(xiang)中，“法(fa)律(lv)另有規定的，適用其規定。”是指租賃合(he)同(tong)(tong)因(yin)租賃房屋被依法(fa)拆遷或他人侵權(quan)無(wu)法(fa)繼續(xu)履行，解除(chu)合(he)同(tong)(tong)。此時，根(gen)據物(wu)權(quan)法(fa)等法(fa)律(lv)，對裝飾裝修物(wu)的賠償(chang)或補償(chang)，應分配給承(cheng)租人，而不(bu)是按公(gong)平原(yuan)則分擔。

2、這(zhe)里(li)所(suo)謂的剩余租(zu)賃期內的裝(zhuang)修(xiu)(xiu)裝(zhuang)飾(shi)物(wu)殘(can)值主要是指裝(zhuang)修(xiu)(xiu)裝(zhuang)飾(shi)物(wu)的折(zhe)舊價值。也(ye)即《合同(tong)法》F97中的(de)賠(pei)償損失。

3、如果出租人(ren)同(tong)意(yi)利(li)(li)(li)用或者已經利(li)(li)(li)用承租人(ren)裝飾(shi)裝修的，這說明裝飾(shi)裝修物對出租人(ren)有(you)價值。故應依據不當得利(li)(li)(li)理論(lun)，對承租人(ren)進(jin)行補償。但這里的補償有(you)兩(liang)個限制(zhi)條件：

（1）在利(li)用價值范(fan)圍內——使用范(fan)圍內

（2）適當補償——不是(shi)充分補償的原因(yin)是(shi)承(cheng)租人有(you)違(wei)約行為

（四(si)）租賃(lin)期間屆滿時(shi)，已形成附合的裝(zhuang)飾裝(zhuang)修物(wu)處(chu)理(li)。

法(fa)條：形成附合的裝飾裝修物(wu)，承租人(ren)(ren)請求出租人(ren)(ren)補償(chang)附合裝飾裝修費用的，不予支(zhi)持。但(dan)當事人(ren)(ren)另有約定的除(chu)外。

1、房屋(wu)(wu)租(zu)(zu)賃合同中，出租(zu)(zu)人到期收回出租(zu)(zu)房屋(wu)(wu)取得(de)裝飾裝修物的所(suo)有權未必(bi)會獲益(yi)，承租(zu)(zu)人也未必(bi)會有損失(shi)。因(yin)為承租(zu)(zu)人將裝飾裝修物早在租(zu)(zu)賃期間內，作為成本攤銷完畢。

2、根據《合同法》F235，承租人(ren)返還的(de)(de)房屋(wu)應符合(he)按(an)照(zhao)約定(ding)使用后的(de)(de)狀態。既(ji)然(ran)承租人(ren)進行裝(zhuang)(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)(zhuang)修經過出租人(ren)同意，說明承租人(ren)對租賃房屋(wu)進行裝(zhuang)(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)(zhuang)修物并進行使用屬于按(an)約定(ding)使用。相應地，承租人(ren)到期后應根(gen)據(ju)《合(he)同法(fa)》F235將按約定(ding)使用的房屋(wu)連(lian)同裝(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)修物(wu)一并返還(huan)歸出租(zu)人所有。故出租(zu)人不得要求恢復原狀，承租(zu)人也不得要求補償。

二、出租人不同意裝飾裝修的

法(fa)條：承租(zu)人(ren)未經出(chu)租(zu)人(ren)同意裝飾(shi)裝修或者擴建發(fa)生的費用，由承租(zu)人(ren)負(fu)擔。出(chu)租(zu)人(ren)請求承租(zu)人(ren)恢復原狀或者賠償損失的，人(ren)民(min)法(fa)院應(ying)予支(zhi)持。

三、對裝飾裝修是否獲得出租方同意存在爭議的處理

司(si)法(fa)解釋未對(dui)同(tong)(tong)(tong)(tong)意(yi)(yi)的具體形(xing)式進行明確(que)規定，導致(zhi)實踐中雙方(fang)當(dang)事人對(dui)裝(zhuang)(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)(zhuang)修(xiu)是(shi)否獲得出租(zu)方(fang)同(tong)(tong)(tong)(tong)意(yi)(yi)往(wang)往(wang)存在爭議。經常出現的情形(xing)是(shi)，承租(zu)人在房(fang)屋租(zu)賃合同(tong)(tong)(tong)(tong)履行過(guo)程中，因自身需(xu)要向出租(zu)人征求對(dui)房(fang)屋進行裝(zhuang)(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)(zhuang)修(xiu)的同(tong)(tong)(tong)(tong)意(yi)(yi)。但(dan)出租(zu)人基于(yu)各(ge)種(zhong)原因，并(bing)未對(dui)此明確(que)表(biao)態，但(dan)其行為又表(biao)明其已經同(tong)(tong)(tong)(tong)意(yi)(yi)。也即默(mo)(mo)示同(tong)(tong)(tong)(tong)意(yi)(yi)。因此，司(si)法(fa)實務必須對(dui)是(shi)否構成默(mo)(mo)示同(tong)(tong)(tong)(tong)意(yi)(yi)做出判斷：

1、如何(he)理解(jie)默示同意(yi)

根據《民通意見》第66條(tiao)：“一方當(dang)事(shi)(shi)人(ren)(ren)向對方當(dang)事(shi)(shi)人(ren)(ren)提(ti)出(chu)(chu)(chu)民事(shi)(shi)權利的(de)要求，對方未用(yong)語言或者(zhe)文字(zi)明(ming)(ming)確(que)表示(shi)意(yi)(yi)見，但其(qi)行為(wei)(wei)(wei)表明(ming)(ming)已(yi)接受(shou)的(de)，可(ke)以(yi)認(ren)(ren)(ren)定(ding)為(wei)(wei)(wei)默(mo)示(shi)。不作為(wei)(wei)(wei)的(de)默(mo)示(shi)只有(you)在(zai)法律有(you)規定(ding)或者(zhe)當(dang)事(shi)(shi)人(ren)(ren)雙方有(you)約定(ding)的(de)情況下，才(cai)可(ke)以(yi)視為(wei)(wei)(wei)意(yi)(yi)思表示(shi)。”之規定(ding)，如果(guo)出(chu)(chu)(chu)租(zu)人(ren)(ren)雖未對裝(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)修(xiu)事(shi)(shi)宜明(ming)(ming)確(que)表示(shi)意(yi)(yi)見，但其(qi)行為(wei)(wei)(wei)已(yi)經表明(ming)(ming)其(qi)已(yi)同(tong)(tong)意(yi)(yi)裝(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)修(xiu)的(de)，則(ze)可(ke)認(ren)(ren)(ren)定(ding)出(chu)(chu)(chu)租(zu)人(ren)(ren)對裝(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)修(xiu)已(yi)經默(mo)示(shi)同(tong)(tong)意(yi)(yi)。至于(yu)出(chu)(chu)(chu)租(zu)人(ren)(ren)的(de)同(tong)(tong)意(yi)(yi)是事(shi)(shi)先同(tong)(tong)意(yi)(yi)抑或事(shi)(shi)后追認(ren)(ren)(ren)同(tong)(tong)意(yi)(yi)則(ze)在(zai)所不問。對此，試舉兩則(ze)典(dian)型情形加以(yi)說明(ming)(ming)：

一是，出租人雖未(wei)明確表態，但有證據證明其(qi)曾(ceng)前往裝(zhuang)飾裝(zhuang)修(xiu)(xiu)現場了解情況，并(bing)發表如何裝(zhuang)飾裝(zhuang)修(xiu)(xiu)的(de)意見，事(shi)后對此(ci)也未(wei)提出反對意見；

二是，出(chu)租(zu)人雖未明確表(biao)態(tai)，但根據雙方約(yue)定房(fang)屋出(chu)租(zu)用(yong)途及所出(chu)租(zu)房(fang)屋的(de)現狀，可推知承租(zu)人必然(ran)要(yao)進行裝修(xiu)才能達到租(zu)賃(lin)目的(de)的(de)。例如，租(zu)賃(lin)毛坯房(fang)開酒店、賓館，出(chu)租(zu)人應(ying)該知道必定要(yao)裝修(xiu)，仍簽訂合(he)同的(de)，應(ying)推定出(chu)租(zu)人已經默示同意裝修(xiu)。

反之(zhi)，如果出租(zu)(zu)人知道承租(zu)(zu)人有(you)裝(zhuang)飾裝(zhuang)修行為后，未(wei)明(ming)確表示意(yi)見(jian)且無任何(he)行為足以表明(ming)其已接(jie)受(shou)的(de)，則一般(ban)不得認為出租(zu)(zu)人已經默示表示同意(yi)。

注意：出租(zu)人(ren)的行(xing)為同意應限定(ding)在積極(ji)作(zuo)為范疇，而不是消(xiao)極(ji)不作(zuo)為。

2、如何正確理解“同意”的意思表示范圍

在出(chu)租人(ren)作出(chu)同意(yi)(yi)承租人(ren)進(jin)行(xing)裝(zhuang)飾裝(zhuang)修的(de)的(de)意(yi)(yi)思表示前提下，仍有以下兩(liang)點需要進(jin)一步明確：

第(di)一，出(chu)租(zu)人對承租(zu)人裝(zhuang)(zhuang)飾裝(zhuang)(zhuang)修(xiu)的概括性同意是否(fou)包(bao)括對承租(zu)人任意裝(zhuang)(zhuang)飾裝(zhuang)(zhuang)修(xiu)行為的授權。

現(xian)實(shi)中，經常(chang)會出(chu)現(xian)出(chu)租人(ren)同意(yi)(yi)承租人(ren)對出(chu)租房屋進行裝修(xiu)但未明確說(shuo)明允許裝飾裝修(xiu)的(de)范(fan)圍和程度(du)。一(yi)旦事后(hou)因裝飾裝修(xiu)事項(xiang)發生糾紛，則雙方(fang)往(wang)往(wang)會就同意(yi)(yi)裝飾裝修(xiu)的(de)范(fan)圍和程度(du)各執一(yi)詞。

對此，我們(men)認為(wei)應以房(fang)(fang)屋類型作(zuo)為(wei)主要判(pan)斷標準，并結合(he)(he)租賃合(he)(he)同中雙方約定的出租房(fang)(fang)屋用途(tu)、出租人作(zuo)出同意(yi)意(yi)思表示時的裝飾裝修(xiu)進展情(qing)況等諸多因素綜合(he)(he)加以判(pan)斷同意(yi)的范圍。

1、如果雙方未(wei)對(dui)裝飾(shi)裝修(xiu)的(de)工藝方法、裝飾(shi)裝修(xiu)的(de)面積等事先(xian)作出明確(que)約定(ding)，則一般應(ying)認(ren)為出租人對(dui)裝飾(shi)裝修(xiu)的(de)同意應(ying)僅限于出租房屋所屬類別的(de)通(tong)常(chang)用途可(ke)能涉及(ji)的(de)范圍。

一般而言，房(fang)屋(wu)按用(yong)(yong)途可分為住宅(zhai)用(yong)(yong)房(fang)屋(wu)、工業用(yong)(yong)房(fang)屋(wu)和商業用(yong)(yong)房(fang)屋(wu)等類(lei)別(bie)。

2、如(ru)果出租(zu)(zu)人對承(cheng)租(zu)(zu)人的(de)裝(zhuang)飾裝(zhuang)修是實行(xing)事后(hou)同意(yi)，則(ze)還應綜合出租(zu)(zu)人作出同意(yi)意(yi)思表(biao)示時承(cheng)租(zu)(zu)人裝(zhuang)飾裝(zhuang)修的(de)進(jin)展情況(kuang)加以把(ba)握。

這是(shi)因為，此時承租(zu)人(ren)期望的裝(zhuang)(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)(zhuang)修(xiu)范(fan)圍(wei)和程度可能(neng)已通過現場陳列(lie)等方(fang)式為出租(zu)人(ren)所知曉，出租(zu)人(ren)在明知其裝(zhuang)(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)(zhuang)修(xiu)可能(neng)的后果情(qing)形下，仍作出同意(yi)(yi)其裝(zhuang)(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)(zhuang)修(xiu)的意(yi)(yi)思表示。故可考慮認(ren)定(ding)其已對承租(zu)人(ren)的裝(zhuang)(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)(zhuang)修(xiu)范(fan)圍(wei)加(jia)以認(ren)定(ding)。

第二，承租(zu)(zu)人在租(zu)(zu)賃期間內對(dui)租(zu)(zu)賃房屋多(duo)次(ci)進行裝飾(shi)裝修是否(fou)每次(ci)均要經出租(zu)(zu)人同意。

現(xian)實(shi)裝(zhuang)(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)(zhuang)修(xiu)糾紛中經(jing)常出(chu)現(xian)的情(qing)況是承租(zu)人(ren)經(jing)出(chu)租(zu)人(ren)同意(yi)進(jin)行裝(zhuang)(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)(zhuang)修(xiu)后，又因(yin)房(fang)屋使用目的的改(gai)變，未經(jing)出(chu)租(zu)人(ren)同意(yi)再次(ci)進(jin)行裝(zhuang)(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)(zhuang)修(xiu)。此時，出(chu)租(zu)人(ren)能否主張其再次(ci)裝(zhuang)(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)(zhuang)修(xiu)未經(jing)其同意(yi)而主張要求恢(hui)復原狀或賠償損(sun)失？

對此(ci)，我們認為，除非雙方當事人(ren)對此(ci)另(ling)有約定，否則，出租人(ren)對承租人(ren)裝飾裝修的(de)同(tong)(tong)意一般(ban)應該(gai)被看做是一種租賃合同(tong)(tong)期限內的(de)概(gai)括性(xing)、持續性(xing)授權(quan)。其理由在于：

1，這是由(you)房屋(wu)裝(zhuang)(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)(zhuang)修(xiu)的特點決定。房屋(wu)裝(zhuang)(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)(zhuang)修(xiu)的時間(jian)一般較長，其間(jian)經常可能出現裝(zhuang)(zhuang)修(xiu)裝(zhuang)(zhuang)飾(shi)的返工、重作甚至裝(zhuang)(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)(zhuang)飾(shi)風(feng)格的整體改變。因此，現實中有時很難區(qu)分是兩次裝(zhuang)(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)(zhuang)修(xiu)還是一次裝(zhuang)(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)(zhuang)修(xiu)的延續；

2，從日常生活經驗而(er)言，既然出租人(ren)同意承(cheng)租人(ren)進行裝飾裝修，也就意味著允(yun)許(xu)承(cheng)租人(ren)基于裝飾裝修需要而(er)對出租房屋進行處分。這(zhe)種處分的可(ke)能后果，并不(bu)因(yin)裝修裝飾的次數多(duo)少而(er)有實質區(qu)別。

3，在房(fang)屋(wu)(wu)租(zu)賃合同的很多情(qing)形中，雖然(ran)雙(shuang)方都未用(yong)(yong)條(tiao)款明(ming)示(shi)，但從承租(zu)人締(di)約(yue)目的、支(zhi)付的租(zu)金對價以(yi)及出租(zu)房(fang)屋(wu)(wu)的現狀均可推知，對出租(zu)房(fang)屋(wu)(wu)在合同約(yue)定的房(fang)屋(wu)(wu)用(yong)(yong)途(tu)范圍內進(jin)行多次裝(zhuang)飾裝(zhuang)修(xiu)本身就是合同的默示(shi)條(tiao)款；

4，對于(yu)合同(tong)(tong)(tong)履行期(qi)間較(jiao)長的(de)房屋租(zu)賃合同(tong)(tong)(tong)而言，出租(zu)人的(de)概括同(tong)(tong)(tong)意也會給承(cheng)租(zu)人合理預期(qi)，使其有理由相信約定范(fan)圍(wei)(wei)內(nei)的(de)多次裝(zhuang)飾裝(zhuang)修(xiu)(xiu)本(ben)身也在出租(zu)人概括同(tong)(tong)(tong)意的(de)輻射范(fan)圍(wei)(wei)之內(nei)。否則，出租(zu)人完全(quan)可以通過(guo)特(te)別聲(sheng)明(ming)要求承(cheng)租(zu)人對每一(yi)次裝(zhuang)飾裝(zhuang)修(xiu)(xiu)事先都應經(jing)其同(tong)(tong)(tong)意。

注意(yi)(yi)(yi)(yi)：對(dui)“經出(chu)(chu)租(zu)人(ren)同意(yi)(yi)(yi)(yi)”中的“同意(yi)(yi)(yi)(yi)”二字(zi)(zi)解(jie)(jie)(jie)釋(shi)不(bu)(bu)能(neng)無限(xian)擴大(da)。這(zhe)是因為對(dui)當事(shi)人(ren)意(yi)(yi)(yi)(yi)思(si)表示(shi)的解(jie)(jie)(jie)釋(shi)必須斟酌交(jiao)易(yi)習慣，探究當事(shi)人(ren)的真意(yi)(yi)(yi)(yi)，而(er)不(bu)(bu)得拘泥于詞句(ju)的字(zi)(zi)面(mian)意(yi)(yi)(yi)(yi)義。也(ye)即(ji)這(zhe)里的“同意(yi)(yi)(yi)(yi)”一般(ban)只(zhi)能(neng)按日常生活(huo)經驗理(li)解(jie)(jie)(jie)，限(xian)定在出(chu)(chu)租(zu)房(fang)屋(wu)的通常用途可能(neng)涉及的范圍。如(ru)果(guo)沒有(you)特別明(ming)示(shi)，一般(ban)不(bu)(bu)能(neng)理(li)解(jie)(jie)(jie)為同意(yi)(yi)(yi)(yi)承(cheng)租(zu)人(ren)對(dui)所租(zu)賃房(fang)屋(wu)進行改變房(fang)屋(wu)建(jian)筑主(zhu)體、承(cheng)重結構的裝飾裝修。否則，只(zhi)能(neng)依(yi)據(ju)司法(fa)解(jie)(jie)(jie)釋(shi)中有(you)關出(chu)(chu)租(zu)人(ren)的合同解(jie)(jie)(jie)除(chu)權(quan)部分的規定處理(li)。

四、除了上述問題外，在具體案件的審理中還存在以下爭議：

一是對裝飾裝修物(wu)是否構成附合存(cun)在爭議。

根(gen)據房(fang)屋租(zu)賃合(he)同(tong)司(si)(si)法解釋規定，房(fang)屋租(zu)賃合(he)同(tong)糾紛中(zhong)的裝飾裝修物(wu)可分為形(xing)(xing)成(cheng)附合(he)和未形(xing)(xing)成(cheng)附合(he)兩(liang)種情形(xing)(xing)，處理方式各不相同(tong)。司(si)(si)法實務中(zhong)，房(fang)屋出(chu)租(zu)方通常(chang)認為裝飾裝修物(wu)未形(xing)(xing)成(cheng)附合(he)而要(yao)(yao)求承租(zu)方拆除，房(fang)屋承租(zu)方則通常(chang)認為形(xing)(xing)成(cheng)了附合(he)而要(yao)(yao)求出(chu)租(zu)方折價(jia)補償。

二是對(dui)裝(zhuang)飾裝(zhuang)修物的(de)價值認定存(cun)在(zai)爭議。

因涉及(ji)賠償(chang)或補償(chang)問題，實踐(jian)中雙方當事人對(dui)裝(zhuang)(zhuang)飾裝(zhuang)(zhuang)修(xiu)(xiu)物(wu)(wu)的(de)(de)(de)價值(zhi)認定經常產(chan)生(sheng)爭議(yi)，如承租方通常依(yi)進行(xing)裝(zhuang)(zhuang)飾裝(zhuang)(zhuang)修(xiu)(xiu)時所(suo)耗費的(de)(de)(de)材料、人工費等確(que)定裝(zhuang)(zhuang)飾裝(zhuang)(zhuang)修(xiu)(xiu)物(wu)(wu)的(de)(de)(de)價值(zhi)，而出租方則對(dui)此不予(yu)認可。而且在某些案件中裝(zhuang)(zhuang)飾裝(zhuang)(zhuang)修(xiu)(xiu)物(wu)(wu)價值(zhi)較低，委托專業機(ji)構進行(xing)評估花費成本過(guo)高，給法院確(que)定裝(zhuang)(zhuang)飾裝(zhuang)(zhuang)修(xiu)(xiu)物(wu)(wu)的(de)(de)(de)價值(zhi)帶來(lai)困難(nan)。

針對以上問題，采取以下對策：

一是(shi)依法準確(que)(que)認定裝(zhuang)飾裝(zhuang)修物(wu)的(de)性(xing)質。要求法官積極采(cai)取現場勘驗等方式(shi)，結合當(dang)事人提交的(de)證據等準確(que)(que)認定裝(zhuang)飾裝(zhuang)修物(wu)是(shi)否形(xing)成附(fu)合。

二是(shi)綜合運用調解及(ji)司法評(ping)估等方式確定(ding)(ding)(ding)裝(zhuang)(zhuang)飾裝(zhuang)(zhuang)修物價(jia)值。對(dui)(dui)于當(dang)事人(ren)對(dui)(dui)價(jia)值認定(ding)(ding)(ding)差異不(bu)大，或(huo)價(jia)值較(jiao)低(di)而司法評(ping)估成本過高的(de)(de)，應(ying)注(zhu)重調解手段的(de)(de)運用，促成當(dang)事人(ren)對(dui)(dui)價(jia)值的(de)(de)認定(ding)(ding)(ding)達成一致(zhi)；而對(dui)(dui)于當(dang)事人(ren)對(dui)(dui)價(jia)值認定(ding)(ding)(ding)差距過大的(de)(de)，應(ying)及(ji)時進行司法評(ping)估確定(ding)(ding)(ding)裝(zhuang)(zhuang)飾裝(zhuang)(zhuang)修物價(jia)值。