房屋(wu)租賃(lin)合同(tong)糾紛 房屋(wu)裝飾費用處理

下(xia)面，我們(men)根據(ju)承(cheng)租人(ren)進行裝飾裝修是否經過出租人(ren)同意，分兩大類情況進行討論：

1、第(di)一種(zhong)情況(kuang)，承租人經出租人同意(yi)裝(zhuang)飾裝(zhuang)修的，在合同無效、解除、履行期(qi)間屆滿后，該裝(zhuang)飾裝(zhuang)修物如何處理？

2、第(di)二種(zhong)情況，承(cheng)租人未經出租人同意裝飾(shi)裝修(xiu)的，在合(he)同無效、解(jie)除、履行期間屆(jie)滿后，該裝飾(shi)裝修(xiu)物如何處理？

一、承租人經出租人同意裝飾裝修的

如果(guo)承(cheng)租人經出(chu)租人同意裝飾裝修，可根據租賃合(he)同效力情況，大(da)致分以下幾種情形(xing)處理：

（一）合同無效

條(tiao)文：租賃合(he)同無效時，

（1）未形成附合的裝(zhuang)飾裝(zhuang)修物，

1）出(chu)(chu)租人同意利用的，可折價歸出(chu)(chu)租人所有(you)；

2）出租(zu)人(ren)不同意利用的，可由承租(zu)人(ren)拆除。因拆除造成房(fang)屋(wu)毀損的，承租(zu)人(ren)應當恢復原狀。

（2）已形(xing)成附合的裝飾裝修物，

1）出(chu)租人同(tong)意利(li)用的，可折價歸出(chu)租人所有；

2）出租人不同意利(li)用(yong)的(de)，由雙方各自按(an)照導致合同無效的(de)過錯分擔現值損失。F9

對上述條文內容(rong)，要注意把握以下幾點：

1、出(chu)租人同(tong)意利用裝(zhuang)飾裝(zhuang)修物——可折價歸出(chu)租人所有(you)

合同無效時，出租人(ren)同意利(li)用的裝(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)修，“可折價歸出租人(ren)所(suo)有(you)”的原因(yin)是基于(yu)約定而不(bu)是基于(yu)不(bu)當得利(li)對承租人(ren)進行補償。

所謂不當得利，根據《中華人民共和國民法通則》第92條規定(ding)，沒有合法根據，取得(de)不(bu)當(dang)利(li)益(yi)(yi)，造(zao)成他人(ren)損失(shi)的(de)，應當(dang)將取得(de)的(de)不(bu)當(dang)利(li)益(yi)(yi)返還受損失(shi)的(de)人(ren)。在(zai)租(zu)賃合同(tong)無(wu)效(xiao)時，出(chu)租(zu)人(ren)同(tong)意利(li)用(yong)裝飾裝修(xiu)的(de)，這就說明，雙方當(dang)事人(ren)對裝飾裝修(xiu)物的(de)處理做出(chu)了約定(ding)，因(yin)此(ci)，出(chu)租(zu)人(ren)獲得(de)的(de)裝飾裝修(xiu)的(de)利(li)益(yi)(yi)并(bing)非無(wu)合法根據，而是當(dang)事人(ren)的(de)約定(ding)，在(zai)此(ci)情況下，就不(bu)是依據不(bu)當(dang)得(de)利(li)進行補償。

2、出租(zu)人不同意利用裝飾裝修物(wu)——（1）拆除；（2）恢復原狀或（3）按過錯分(fen)擔現值損失

由(you)于合(he)同無效(xiao)，因(yin)此之前同意(yi)裝(zhuang)修(xiu)裝(zhuang)飾的約定(ding)一般也無效(xiao)，視為未約定(ding)。在此情況(kuang)下：

（1）未形成附合的(de)，要(yao)拆(chai)除(chu)(chu)。由于拆(chai)除(chu)(chu)所造成的(de)房屋損害的(de)侵權責任，由承租人(ren)承擔(dan)。所以司法解釋規定，因拆(chai)除(chu)(chu)造成房屋毀損的(de)，承租人(ren)應當(dang)恢復原狀。

注意：除了恢復原狀的(de)(de)侵(qin)權責任之外，因拆除裝飾(shi)裝修物導致房(fang)屋(wu)無(wu)法使(shi)用的(de)(de)時(shi)間，出租(zu)人還可(ke)以(yi)根據當(dang)地同類房(fang)屋(wu)同類用途的(de)(de)租(zu)金(jin)計算損失賠償。

（2）形成附合(he)的(de)(de)，不(bu)(bu)(bu)能拆除，所有(you)(you)(you)權按(an)(an)照物權法的(de)(de)規定，歸(gui)出租人(ren)，即動(dong)產(chan)與不(bu)(bu)(bu)動(dong)產(chan)附合(he)，動(dong)產(chan)所有(you)(you)(you)權歸(gui)不(bu)(bu)(bu)動(dong)產(chan)所有(you)(you)(you)權人(ren)。由雙方(fang)各自(zi)按(an)(an)照導致(zhi)合(he)同無效的(de)(de)過錯分擔現值損(sun)失。

形成附合的情況下，如果(guo)出(chu)租(zu)人(ren)不(bu)同(tong)意利用(yong)的，這里(li)并沒有采取(qu)物權法的規(gui)則，即(ji)由(you)出(chu)租(zu)人(ren)取(qu)得所(suo)有權，但是(shi)按照不(bu)當得利的規(gui)則對(dui)承租(zu)人(ren)進行返還。而(er)是(shi)根據(ju)締約過失(shi)責任(ren)分配(pei)現值損失(shi)。主要(yao)理由(you)是(shi)：

由于很多租賃(lin)合同(tong)中的裝飾裝修是(shi)針(zhen)對承租人(ren)的特(te)定(ding)用途的，所以，這(zhe)些裝飾裝修物雖然仍然可以使用，客觀上也具(ju)有(you)一定(ding)的價值(zhi)，但(dan)是(shi)往往對出(chu)(chu)租人(ren)不(bu)(bu)具(ju)有(you)利(li)用價值(zhi)。甚(shen)至(zhi)出(chu)(chu)租人(ren)還會造成出(chu)(chu)租人(ren)收回房屋后再行處(chu)分上的負擔。因此，不(bu)(bu)符合不(bu)(bu)當(dang)得(de)利(li)規則中“取得(de)不(bu)(bu)當(dang)利(li)益”這(zhe)一標準。

注意：1）這(zhe)(zhe)里的不(bu)當(dang)利益不(bu)是(shi)(shi)社會一(yi)般評價標(biao)準而(er)是(shi)(shi)從出(chu)租(zu)人主觀評價標(biao)準出(chu)發，通過出(chu)租(zu)人不(bu)同意(yi)利用這(zhe)(zhe)一(yi)標(biao)準將出(chu)租(zu)人認為“未取得不(bu)當(dang)利益”外在化(hua)、客觀化(hua)。2）在(zai)(zai)合同已(yi)到期情形下，承租(zu)(zu)(zu)人(ren)也不會(hui)因此受有損失。因為(wei)其在(zai)(zai)確定(ding)租(zu)(zu)(zu)賃期限時(shi)(shi)，承租(zu)(zu)(zu)人(ren)已(yi)考慮了裝飾裝修物(wu)價值(zhi)攤(tan)銷問題(ti)。也即在(zai)(zai)訂立(li)合同時(shi)(shi)，其已(yi)主觀認為(wei)，裝飾裝修物(wu)已(yi)作為(wei)成(cheng)本在(zai)(zai)期限內(nei)將價值(zhi)攤(tan)銷完畢。

（二）租賃(lin)期(qi)間屆滿或合(he)同解除時未(wei)形成(cheng)附合(he)的(de)裝飾裝修物的(de)處理。

條文：租(zu)賃期間屆(jie)滿(man)或合同解除時，

未形成附合的，可由承租人拆除。因(yin)拆除造成房(fang)屋(wu)毀損(sun)的，承租人應當(dang)恢(hui)復原狀。

未形成附合(he)的，承(cheng)租(zu)人(ren)對裝飾裝修物仍有所(suo)有權，故可(ke)以拆除(chu)，取回(hui)裝飾裝修物。由于拆除(chu)所(suo)造(zao)成的房(fang)屋(wu)損(sun)害的侵權責任(ren)，由承(cheng)租(zu)人(ren)承(cheng)擔。因(yin)拆除(chu)造(zao)成房(fang)屋(wu)毀損(sun)的，承(cheng)租(zu)人(ren)應當恢復原狀。

（三）合(he)同(tong)解除時，已形成附合(he)的裝(zhuang)飾裝(zhuang)修(xiu)物(wu)處理。

條文：1）因出租人(ren)違約導致合同解除，承租人(ren)請求出租人(ren)賠(pei)償剩余租賃(lin)期內裝飾裝修(xiu)殘值損失(shi)的，應予支(zhi)持；

2）因承租人(ren)違約(yue)導致合同解除，承租人(ren)請求出租人(ren)賠(pei)償(chang)剩余租賃期內裝(zhuang)飾裝(zhuang)修殘值損失的，不予支持。但出租人(ren)同意利(li)(li)用(yong)的，應(ying)在利(li)(li)用(yong)價(jia)值范圍(wei)內予以適(shi)當(dang)補償(chang)；

3）因雙方違(wei)約(yue)導致(zhi)合同解除，剩余(yu)租賃(lin)期(qi)內(nei)的裝(zhuang)飾裝(zhuang)修殘值損失(shi)，由雙方根(gen)據各自(zi)的過(guo)錯承擔相應的責(ze)任；

4）因不可歸責(ze)于雙方的(de)(de)事由導致合同解除的(de)(de)，剩余租賃(lin)期內的(de)(de)裝飾裝修殘(can)值損失，由雙方按照公平原則分(fen)擔。法(fa)律另有規定(ding)的(de)(de)，適用其規定(ding)。

這里的合同解除主要是指法定解除，這就有必要區分：1、出租人違約、2、承租人違約、3、雙方違(wei)約和(he)4、不可抗力導致(zhi)合同(tong)解除的四種情(qing)況。

1、基本的原則是，裝(zhuang)修裝(zhuang)飾物的處理應當有利于守約(yue)人一(yi)方；雙(shuang)方違(wei)約(yue)的，根據各(ge)自(zi)過錯分擔。因不(bu)可歸責(ze)于當事人雙(shuang)方原因導致合同解除的，按照公平(ping)原則分擔。

注意：第4項中，“法(fa)(fa)律另有規定(ding)的(de)，適用(yong)其(qi)規定(ding)。”是指(zhi)租賃(lin)合同(tong)因租賃(lin)房屋被依法(fa)(fa)拆(chai)遷或(huo)他人侵權(quan)無法(fa)(fa)繼續(xu)履行，解(jie)除合同(tong)。此時，根據物權(quan)法(fa)(fa)等法(fa)(fa)律，對裝飾裝修物的(de)賠償或(huo)補償，應分配(pei)給承租人，而不是按公平原則分擔。

2、這里所謂(wei)的(de)(de)剩余租賃期內的(de)(de)裝(zhuang)修(xiu)裝(zhuang)飾物(wu)(wu)殘值(zhi)主要(yao)是指(zhi)裝(zhuang)修(xiu)裝(zhuang)飾物(wu)(wu)的(de)(de)折(zhe)舊價(jia)值(zhi)。也即(ji)《合同法》F97中的賠償(chang)損失(shi)。

3、如(ru)果出(chu)租(zu)(zu)人(ren)同(tong)意利(li)用或者(zhe)已經利(li)用承(cheng)租(zu)(zu)人(ren)裝飾裝修的，這說明(ming)裝飾裝修物對出(chu)租(zu)(zu)人(ren)有價(jia)值。故應(ying)依據不當得(de)利(li)理論，對承(cheng)租(zu)(zu)人(ren)進行補償。但這里(li)的補償有兩個限制條件：

（1）在利用價(jia)值范(fan)圍內——使用范(fan)圍內

（2）適當補償——不是(shi)充分補償的原因是(shi)承租人有違約(yue)行(xing)為

（四(si)）租(zu)賃期間屆滿時，已形成附合的裝飾裝修(xiu)物處理(li)。

法條：形成(cheng)附(fu)合的(de)(de)裝飾裝修(xiu)(xiu)物，承租(zu)人(ren)請求出租(zu)人(ren)補(bu)償(chang)附(fu)合裝飾裝修(xiu)(xiu)費用的(de)(de)，不予(yu)支持(chi)。但(dan)當事人(ren)另有約(yue)定的(de)(de)除外。

1、房屋租賃(lin)合同中，出租人到期收回出租房屋取得裝(zhuang)(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)(zhuang)修物的(de)所有(you)權未必會獲益，承(cheng)租人也未必會有(you)損(sun)失(shi)。因為承(cheng)租人將裝(zhuang)(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)(zhuang)修物早在租賃(lin)期間(jian)內，作(zuo)為成本攤銷(xiao)完畢。

2、根據《合同法》F235，承租(zu)(zu)人(ren)返(fan)還的房屋應(ying)符合按(an)照約定使(shi)用(yong)后(hou)的狀態。既然(ran)承租(zu)(zu)人(ren)進(jin)(jin)行(xing)裝(zhuang)飾裝(zhuang)修(xiu)經過出租(zu)(zu)人(ren)同意，說明承租(zu)(zu)人(ren)對租(zu)(zu)賃房屋進(jin)(jin)行(xing)裝(zhuang)飾裝(zhuang)修(xiu)物并進(jin)(jin)行(xing)使(shi)用(yong)屬于按(an)約定使(shi)用(yong)。相應(ying)地，承租(zu)(zu)人(ren)到期后(hou)應(ying)根(gen)據(ju)《合同法》F235將按(an)約定使用的房屋連同裝(zhuang)飾裝(zhuang)修物一并返還歸出租(zu)人所有。故出租(zu)人不得(de)要(yao)求恢復原狀(zhuang)，承租(zu)人也不得(de)要(yao)求補償。

二、出租人不同意裝飾裝修的

法條(tiao)：承(cheng)租(zu)人未經出租(zu)人同意裝飾裝修或者擴建發生的費用(yong)，由承(cheng)租(zu)人負(fu)擔。出租(zu)人請求承(cheng)租(zu)人恢(hui)復原狀或者賠償(chang)損(sun)失的，人民(min)法院應(ying)予支持。

三、對裝飾裝修是否獲得出租方同意存在爭議的處理

司法(fa)解(jie)釋未對(dui)同(tong)意(yi)(yi)(yi)的具(ju)體(ti)形(xing)式進(jin)行明確規(gui)定，導致實踐中(zhong)雙(shuang)方(fang)當事人(ren)對(dui)裝(zhuang)飾裝(zhuang)修是(shi)否獲(huo)得出(chu)(chu)租方(fang)同(tong)意(yi)(yi)(yi)往往存在爭議。經常(chang)出(chu)(chu)現的情形(xing)是(shi)，承租人(ren)在房(fang)屋(wu)租賃合同(tong)履行過程中(zhong)，因自身需(xu)要向出(chu)(chu)租人(ren)征求對(dui)房(fang)屋(wu)進(jin)行裝(zhuang)飾裝(zhuang)修的同(tong)意(yi)(yi)(yi)。但出(chu)(chu)租人(ren)基于各種原因，并(bing)未對(dui)此明確表(biao)態，但其(qi)行為又表(biao)明其(qi)已經同(tong)意(yi)(yi)(yi)。也即默示同(tong)意(yi)(yi)(yi)。因此，司法(fa)實務(wu)必須對(dui)是(shi)否構成默示同(tong)意(yi)(yi)(yi)做出(chu)(chu)判(pan)斷：

1、如何理解默示同意

根據《民通意見》第66條：“一方(fang)(fang)當(dang)事人向對(dui)方(fang)(fang)當(dang)事人提出民事權(quan)利(li)的(de)(de)要(yao)求(qiu)，對(dui)方(fang)(fang)未(wei)用語(yu)言或(huo)者文字明確表示(shi)意(yi)(yi)見(jian)，但(dan)其行(xing)為(wei)表明已(yi)接受(shou)的(de)(de)，可以(yi)(yi)認定(ding)為(wei)默示(shi)。不作為(wei)的(de)(de)默示(shi)只有(you)在(zai)法律有(you)規(gui)定(ding)或(huo)者當(dang)事人雙方(fang)(fang)有(you)約定(ding)的(de)(de)情況下(xia)，才可以(yi)(yi)視為(wei)意(yi)(yi)思表示(shi)。”之規(gui)定(ding)，如果出租(zu)(zu)人雖未(wei)對(dui)裝飾(shi)(shi)裝修事宜明確表示(shi)意(yi)(yi)見(jian)，但(dan)其行(xing)為(wei)已(yi)經表明其已(yi)同意(yi)(yi)裝飾(shi)(shi)裝修的(de)(de)，則可認定(ding)出租(zu)(zu)人對(dui)裝飾(shi)(shi)裝修已(yi)經默示(shi)同意(yi)(yi)。至(zhi)于出租(zu)(zu)人的(de)(de)同意(yi)(yi)是事先同意(yi)(yi)抑(yi)或(huo)事后追(zhui)認同意(yi)(yi)則在(zai)所(suo)不問。對(dui)此，試舉(ju)兩則典型(xing)情形加(jia)以(yi)(yi)說明：

一是，出租人雖未(wei)明確表態，但有證據證明其曾前往裝(zhuang)飾裝(zhuang)修(xiu)現場了解情況，并發表如何(he)裝(zhuang)飾裝(zhuang)修(xiu)的意見(jian)，事后對此也未(wei)提出反對意見(jian)；

二是(shi)，出(chu)(chu)租(zu)(zu)(zu)人(ren)雖未明確表態，但(dan)根據雙方(fang)約定(ding)房屋出(chu)(chu)租(zu)(zu)(zu)用途及所出(chu)(chu)租(zu)(zu)(zu)房屋的現(xian)狀，可推知承(cheng)租(zu)(zu)(zu)人(ren)必然要(yao)進(jin)行裝修(xiu)(xiu)才能達(da)到租(zu)(zu)(zu)賃目(mu)的的。例如，租(zu)(zu)(zu)賃毛坯房開酒店、賓館，出(chu)(chu)租(zu)(zu)(zu)人(ren)應(ying)(ying)該知道必定(ding)要(yao)裝修(xiu)(xiu)，仍(reng)簽訂合同的，應(ying)(ying)推定(ding)出(chu)(chu)租(zu)(zu)(zu)人(ren)已經默示同意裝修(xiu)(xiu)。

反之，如果出租(zu)人(ren)知道承租(zu)人(ren)有裝(zhuang)飾裝(zhuang)修行為后，未(wei)明確表(biao)示(shi)(shi)意(yi)見(jian)且(qie)無(wu)任何行為足以(yi)表(biao)明其已接(jie)受的，則一般不得認為出租(zu)人(ren)已經默(mo)示(shi)(shi)表(biao)示(shi)(shi)同意(yi)。

注意(yi)：出(chu)租人的行為同意(yi)應限定(ding)在積極作(zuo)為范疇，而不是消極不作(zuo)為。

2、如何正(zheng)確(que)理解“同意(yi)”的意(yi)思表(biao)示范圍

在出(chu)租(zu)人(ren)作出(chu)同意(yi)承租(zu)人(ren)進行裝(zhuang)飾裝(zhuang)修的的意(yi)思表示前提下，仍有以下兩點(dian)需要(yao)進一(yi)步明(ming)確：

第(di)一，出(chu)租人(ren)對(dui)承租人(ren)裝(zhuang)(zhuang)飾裝(zhuang)(zhuang)修的(de)概括性同意是否包括對(dui)承租人(ren)任意裝(zhuang)(zhuang)飾裝(zhuang)(zhuang)修行(xing)為的(de)授權(quan)。

現實中(zhong)，經(jing)常會出現出租(zu)人同意承租(zu)人對出租(zu)房(fang)屋進(jin)行裝(zhuang)修但(dan)未(wei)明確說明允許裝(zhuang)飾裝(zhuang)修的范圍(wei)和程(cheng)度。一旦事(shi)后因裝(zhuang)飾裝(zhuang)修事(shi)項發生糾紛，則雙方往(wang)往(wang)會就同意裝(zhuang)飾裝(zhuang)修的范圍(wei)和程(cheng)度各執一詞(ci)。

對此(ci)，我們認為(wei)應以房屋類型(xing)作為(wei)主要判斷標準(zhun)，并(bing)結合(he)(he)租(zu)(zu)賃合(he)(he)同中雙方約定(ding)的(de)出租(zu)(zu)房屋用途、出租(zu)(zu)人作出同意意思(si)表示時(shi)的(de)裝(zhuang)(zhuang)飾裝(zhuang)(zhuang)修進展情況(kuang)等諸多因素綜合(he)(he)加以判斷同意的(de)范圍。

1、如果(guo)雙方未對(dui)裝(zhuang)(zhuang)飾裝(zhuang)(zhuang)修(xiu)的(de)(de)工(gong)藝方法、裝(zhuang)(zhuang)飾裝(zhuang)(zhuang)修(xiu)的(de)(de)面積等(deng)事先作出明確約定，則一般應(ying)(ying)認為出租(zu)人對(dui)裝(zhuang)(zhuang)飾裝(zhuang)(zhuang)修(xiu)的(de)(de)同意應(ying)(ying)僅(jin)限于(yu)出租(zu)房(fang)屋所(suo)屬類(lei)別的(de)(de)通常用途可能涉及的(de)(de)范(fan)圍。

一般(ban)而言，房屋(wu)(wu)按用途可分為住宅用房屋(wu)(wu)、工業(ye)用房屋(wu)(wu)和商(shang)業(ye)用房屋(wu)(wu)等類別。

2、如果(guo)出租(zu)(zu)人(ren)對(dui)承租(zu)(zu)人(ren)的裝飾裝修(xiu)是實行事后同意，則還(huan)應綜合(he)出租(zu)(zu)人(ren)作出同意意思表示(shi)時承租(zu)(zu)人(ren)裝飾裝修(xiu)的進展(zhan)情況(kuang)加以把握。

這(zhe)是因為(wei)，此時承租人期(qi)望的(de)裝飾裝修范圍和程度(du)可能已(yi)通過現場陳列等方式為(wei)出租人所知(zhi)(zhi)曉，出租人在明知(zhi)(zhi)其裝飾裝修可能的(de)后果(guo)情形下，仍作(zuo)出同意(yi)其裝飾裝修的(de)意(yi)思表示。故可考慮認(ren)定其已(yi)對承租人的(de)裝飾裝修范圍加以認(ren)定。

第(di)二(er)，承租(zu)人在租(zu)賃期間內對(dui)租(zu)賃房屋多(duo)次進(jin)行裝飾裝修(xiu)是否每次均要經(jing)出租(zu)人同意(yi)。

現實裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)(zhuang)(zhuang)飾裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)(zhuang)(zhuang)修(xiu)(xiu)糾紛中經(jing)常(chang)出(chu)(chu)現的(de)情況是承(cheng)租(zu)人(ren)(ren)經(jing)出(chu)(chu)租(zu)人(ren)(ren)同(tong)意(yi)進行裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)(zhuang)(zhuang)飾裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)(zhuang)(zhuang)修(xiu)(xiu)后(hou)，又因(yin)房屋使用目的(de)的(de)改變，未(wei)經(jing)出(chu)(chu)租(zu)人(ren)(ren)同(tong)意(yi)再(zai)次(ci)進行裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)(zhuang)(zhuang)飾裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)(zhuang)(zhuang)修(xiu)(xiu)。此時，出(chu)(chu)租(zu)人(ren)(ren)能(neng)否(fou)主(zhu)張其(qi)再(zai)次(ci)裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)(zhuang)(zhuang)飾裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)(zhuang)(zhuang)修(xiu)(xiu)未(wei)經(jing)其(qi)同(tong)意(yi)而(er)主(zhu)張要求恢復原狀或賠償損失(shi)？

對此(ci)，我們認為，除非雙方當(dang)事(shi)人(ren)(ren)對此(ci)另有約定，否(fou)則，出租(zu)人(ren)(ren)對承租(zu)人(ren)(ren)裝(zhuang)飾裝(zhuang)修的同意一般應該被(bei)看做是一種租(zu)賃(lin)合同期限內的概括性(xing)、持續性(xing)授權。其(qi)理由在于：

1，這是由(you)房屋裝飾裝修(xiu)(xiu)的特(te)點決定(ding)。房屋裝飾裝修(xiu)(xiu)的時(shi)間一(yi)般較長，其間經(jing)常可(ke)能(neng)出現(xian)裝修(xiu)(xiu)裝飾的返工(gong)、重作(zuo)甚至裝飾裝飾風格的整體改變。因此，現(xian)實中有時(shi)很(hen)難(nan)區分是兩次裝飾裝修(xiu)(xiu)還是一(yi)次裝飾裝修(xiu)(xiu)的延續；

2，從日常(chang)生活經驗(yan)而言(yan)，既(ji)然出租人同意承租人進行裝飾(shi)裝修(xiu)，也就(jiu)意味(wei)著(zhu)允許承租人基于裝飾(shi)裝修(xiu)需要而對(dui)出租房(fang)屋進行處分。這(zhe)種處分的可能后果，并(bing)不因裝修(xiu)裝飾(shi)的次數多少而有(you)實(shi)質區別(bie)。

3，在(zai)房(fang)(fang)屋(wu)(wu)租賃合同的(de)很多(duo)情形(xing)中(zhong)，雖然雙方都未用條款明示(shi)，但從承租人締約目的(de)、支付的(de)租金(jin)對(dui)價以及出租房(fang)(fang)屋(wu)(wu)的(de)現狀(zhuang)均(jun)可推知，對(dui)出租房(fang)(fang)屋(wu)(wu)在(zai)合同約定的(de)房(fang)(fang)屋(wu)(wu)用途范圍內進行多(duo)次(ci)裝飾裝修(xiu)本身就是合同的(de)默示(shi)條款；

4，對于合同(tong)履行期間較長(chang)的房屋租賃合同(tong)而言，出(chu)租人的概括同(tong)意(yi)(yi)也會給承(cheng)租人合理預期，使其有理由(you)相信約(yue)定范圍(wei)內的多次(ci)裝(zhuang)(zhuang)飾裝(zhuang)(zhuang)修(xiu)本身(shen)也在(zai)出(chu)租人概括同(tong)意(yi)(yi)的輻射(she)范圍(wei)之(zhi)內。否則，出(chu)租人完(wan)全可以通過特(te)別聲明(ming)要求(qiu)承(cheng)租人對每一(yi)次(ci)裝(zhuang)(zhuang)飾裝(zhuang)(zhuang)修(xiu)事(shi)先都(dou)應經(jing)其同(tong)意(yi)(yi)。

注意(yi)(yi)(yi)(yi)：對“經出租人(ren)(ren)同(tong)意(yi)(yi)(yi)(yi)”中(zhong)的(de)(de)(de)(de)“同(tong)意(yi)(yi)(yi)(yi)”二字解(jie)釋不能(neng)(neng)無限(xian)擴(kuo)大。這是因為(wei)對當事人(ren)(ren)意(yi)(yi)(yi)(yi)思表示的(de)(de)(de)(de)解(jie)釋必須斟酌交易習慣，探究當事人(ren)(ren)的(de)(de)(de)(de)真意(yi)(yi)(yi)(yi)，而不得拘(ju)泥(ni)于詞句(ju)的(de)(de)(de)(de)字面意(yi)(yi)(yi)(yi)義(yi)。也即(ji)這里(li)的(de)(de)(de)(de)“同(tong)意(yi)(yi)(yi)(yi)”一(yi)般(ban)只(zhi)能(neng)(neng)按日(ri)常(chang)生活經驗(yan)理(li)解(jie)，限(xian)定(ding)在(zai)出租房屋(wu)的(de)(de)(de)(de)通常(chang)用途可能(neng)(neng)涉及的(de)(de)(de)(de)范(fan)圍。如果沒(mei)有(you)特別(bie)明示，一(yi)般(ban)不能(neng)(neng)理(li)解(jie)為(wei)同(tong)意(yi)(yi)(yi)(yi)承(cheng)租人(ren)(ren)對所租賃房屋(wu)進行改(gai)變房屋(wu)建筑(zhu)主體(ti)、承(cheng)重結構的(de)(de)(de)(de)裝飾(shi)裝修。否(fou)則(ze)，只(zhi)能(neng)(neng)依據司法解(jie)釋中(zhong)有(you)關出租人(ren)(ren)的(de)(de)(de)(de)合同(tong)解(jie)除(chu)權部分的(de)(de)(de)(de)規定(ding)處理(li)。

四、除了上述問題外，在具體案件的審理中還存在以下爭議：

一是(shi)對裝飾裝修物(wu)是(shi)否構成附(fu)合存在爭(zheng)議。

根據房(fang)屋租(zu)賃(lin)合(he)(he)同司法解釋規定，房(fang)屋租(zu)賃(lin)合(he)(he)同糾紛(fen)中的裝(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)修(xiu)物(wu)可分為形(xing)(xing)成(cheng)附合(he)(he)和未(wei)形(xing)(xing)成(cheng)附合(he)(he)兩種情(qing)形(xing)(xing)，處理方式各不相同。司法實務中，房(fang)屋出(chu)租(zu)方通常認(ren)為裝(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)修(xiu)物(wu)未(wei)形(xing)(xing)成(cheng)附合(he)(he)而要求承(cheng)租(zu)方拆除(chu)，房(fang)屋承(cheng)租(zu)方則通常認(ren)為形(xing)(xing)成(cheng)了附合(he)(he)而要求出(chu)租(zu)方折價(jia)補償(chang)。

二是對裝飾裝修(xiu)物(wu)的(de)價值認定存在爭議。

因涉(she)及賠償或補償問題，實踐中雙方(fang)當事人對裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)飾(shi)(shi)裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)修(xiu)物(wu)的(de)(de)(de)價(jia)值認(ren)(ren)定(ding)(ding)經常(chang)產生爭(zheng)議(yi)，如承(cheng)租方(fang)通常(chang)依進(jin)(jin)行裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)飾(shi)(shi)裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)修(xiu)時所(suo)耗費的(de)(de)(de)材料、人工費等確定(ding)(ding)裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)飾(shi)(shi)裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)修(xiu)物(wu)的(de)(de)(de)價(jia)值，而出(chu)租方(fang)則對此不予認(ren)(ren)可。而且在某(mou)些案件中裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)飾(shi)(shi)裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)修(xiu)物(wu)價(jia)值較低(di)，委(wei)托專(zhuan)業機構進(jin)(jin)行評(ping)估花費成本過高，給法院確定(ding)(ding)裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)飾(shi)(shi)裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)修(xiu)物(wu)的(de)(de)(de)價(jia)值帶來困(kun)難。

針對以上問題，采取以下對策：

一是(shi)(shi)依(yi)法(fa)準確認定裝(zhuang)(zhuang)飾裝(zhuang)(zhuang)修物的(de)性質。要求法(fa)官積極(ji)采取現場勘驗等方(fang)式，結合當事人提交的(de)證(zheng)據等準確認定裝(zhuang)(zhuang)飾裝(zhuang)(zhuang)修物是(shi)(shi)否形成(cheng)附合。

二是綜合運用調(diao)解及司(si)法(fa)評估等方式(shi)確定(ding)(ding)裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)飾(shi)(shi)裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)修物價(jia)值(zhi)(zhi)。對(dui)于(yu)當事人(ren)對(dui)價(jia)值(zhi)(zhi)認(ren)定(ding)(ding)差異不大(da)，或(huo)價(jia)值(zhi)(zhi)較(jiao)低而司(si)法(fa)評估成(cheng)本過(guo)高(gao)的，應注重(zhong)調(diao)解手(shou)段(duan)的運用，促成(cheng)當事人(ren)對(dui)價(jia)值(zhi)(zhi)的認(ren)定(ding)(ding)達成(cheng)一致；而對(dui)于(yu)當事人(ren)對(dui)價(jia)值(zhi)(zhi)認(ren)定(ding)(ding)差距過(guo)大(da)的，應及時進(jin)行司(si)法(fa)評估確定(ding)(ding)裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)飾(shi)(shi)裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)修物價(jia)值(zhi)(zhi)。