房屋(wu)租賃(lin)合同(tong)糾紛(fen) 房屋(wu)裝飾(shi)費用處理

下(xia)面，我(wo)們(men)根據(ju)承租(zu)(zu)人進行(xing)裝飾裝修(xiu)是否經過出租(zu)(zu)人同意，分兩大(da)類情況進行(xing)討論(lun)：

1、第一種情況(kuang)，承租(zu)人(ren)(ren)經(jing)出租(zu)人(ren)(ren)同意裝飾裝修(xiu)的，在合同無效、解除、履行期間屆(jie)滿(man)后，該裝飾裝修(xiu)物如(ru)何處理？

2、第二(er)種情況，承租(zu)人未經出租(zu)人同(tong)意裝飾(shi)(shi)裝修的(de)，在合(he)同(tong)無效、解(jie)除(chu)、履行期間屆滿后，該(gai)裝飾(shi)(shi)裝修物(wu)如何處理？

一、承租人經出租人同意裝飾裝修的

如果承(cheng)租人(ren)經出租人(ren)同意裝飾裝修，可根(gen)據租賃合同效力情況，大致分以下幾種情形(xing)處理：

（一）合同無效

條文：租賃(lin)合同無效(xiao)時，

（1）未(wei)形成(cheng)附合(he)的裝(zhuang)飾裝(zhuang)修物，

1）出(chu)租人(ren)同(tong)意利用(yong)的，可折(zhe)價歸出(chu)租人(ren)所有；

2）出(chu)租人不同意利用的，可由承租人拆除(chu)。因拆除(chu)造(zao)成房屋毀損的，承租人應當恢復(fu)原狀(zhuang)。

（2）已形(xing)成附合的裝飾裝修物，

1）出租人(ren)同意利用的，可折價歸出租人(ren)所有；

2）出租人不同意(yi)利(li)用的(de)，由雙方各自(zi)按照導(dao)致合同無效的(de)過錯分(fen)擔現值損失。F9

對上述條(tiao)文內容，要(yao)注意(yi)把握以下幾點：

1、出租人同意利(li)用(yong)裝(zhuang)飾裝(zhuang)修(xiu)物——可折價歸出租人所有(you)

合同(tong)無效時(shi)，出租人同(tong)意利用的裝(zhuang)飾裝(zhuang)修，“可折價歸出租人所有(you)”的原(yuan)因是基于約定而不是基于不當得利對承(cheng)租人進行補(bu)償。

所謂不當得利，根據《中華人民共和國民法通則》第92條規定(ding)，沒有(you)合法(fa)根據，取(qu)(qu)得(de)不當(dang)利(li)益(yi)，造成他人(ren)(ren)(ren)損(sun)(sun)失的(de)(de)，應當(dang)將取(qu)(qu)得(de)的(de)(de)不當(dang)利(li)益(yi)返(fan)還受(shou)損(sun)(sun)失的(de)(de)人(ren)(ren)(ren)。在租賃合同無效時，出(chu)租人(ren)(ren)(ren)同意利(li)用裝(zhuang)(zhuang)飾裝(zhuang)(zhuang)修的(de)(de)，這就說明(ming)，雙方當(dang)事人(ren)(ren)(ren)對裝(zhuang)(zhuang)飾裝(zhuang)(zhuang)修物的(de)(de)處理(li)做出(chu)了約定(ding)，因(yin)此，出(chu)租人(ren)(ren)(ren)獲得(de)的(de)(de)裝(zhuang)(zhuang)飾裝(zhuang)(zhuang)修的(de)(de)利(li)益(yi)并(bing)非無合法(fa)根據，而是(shi)當(dang)事人(ren)(ren)(ren)的(de)(de)約定(ding)，在此情(qing)況下(xia)，就不是(shi)依據不當(dang)得(de)利(li)進行(xing)補償。

2、出租人(ren)不同意(yi)利用裝飾裝修物——（1）拆除；（2）恢復原狀(zhuang)或（3）按過錯分(fen)擔現值損失

由于合(he)同無效(xiao)，因此(ci)(ci)之前同意裝修裝飾的約(yue)定一(yi)般也無效(xiao)，視為未(wei)約(yue)定。在此(ci)(ci)情況(kuang)下(xia)：

（1）未形成(cheng)(cheng)附合的(de)，要拆(chai)(chai)除(chu)。由于拆(chai)(chai)除(chu)所造成(cheng)(cheng)的(de)房(fang)屋損(sun)害的(de)侵(qin)權(quan)責任，由承租(zu)人(ren)承擔。所以司法解(jie)釋(shi)規定，因拆(chai)(chai)除(chu)造成(cheng)(cheng)房(fang)屋毀損(sun)的(de)，承租(zu)人(ren)應當恢復原(yuan)狀(zhuang)。

注意：除(chu)了恢復原狀的侵權責任之外(wai)，因拆(chai)除(chu)裝(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)修(xiu)物導致(zhi)房(fang)屋無法使用的時間，出租(zu)人(ren)還可以根據當地同類房(fang)屋同類用途的租(zu)金計算損失賠償。

（2）形成附(fu)合的，不(bu)(bu)能(neng)拆除，所(suo)(suo)有權按照(zhao)物權法的規定，歸出(chu)租人，即動(dong)(dong)產與不(bu)(bu)動(dong)(dong)產附(fu)合，動(dong)(dong)產所(suo)(suo)有權歸不(bu)(bu)動(dong)(dong)產所(suo)(suo)有權人。由雙方(fang)各自(zi)按照(zhao)導致合同無效的過錯分擔現值損失。

形成附(fu)合的情況下，如(ru)果(guo)出(chu)租人(ren)不同(tong)意利用的，這里并沒有采取物權法的規則，即由(you)出(chu)租人(ren)取得(de)所(suo)有權，但(dan)是(shi)按照不當得(de)利的規則對承(cheng)租人(ren)進行返還(huan)。而是(shi)根據締約過(guo)失(shi)責(ze)任分配(pei)現值損失(shi)。主(zhu)要理由(you)是(shi)：

由(you)于很多租(zu)(zu)賃(lin)合(he)同中(zhong)的(de)(de)裝飾裝修是針對承租(zu)(zu)人(ren)的(de)(de)特定(ding)用途的(de)(de)，所以(yi)(yi)，這(zhe)些裝飾裝修物(wu)雖然(ran)仍然(ran)可以(yi)(yi)使(shi)用，客觀(guan)上也具有(you)一(yi)(yi)定(ding)的(de)(de)價值，但是往往對出(chu)租(zu)(zu)人(ren)不(bu)(bu)具有(you)利(li)用價值。甚(shen)至出(chu)租(zu)(zu)人(ren)還(huan)會造成出(chu)租(zu)(zu)人(ren)收回(hui)房屋后再行處(chu)分上的(de)(de)負擔。因(yin)此(ci)，不(bu)(bu)符合(he)不(bu)(bu)當得利(li)規則中(zhong)“取得不(bu)(bu)當利(li)益”這(zhe)一(yi)(yi)標準。

注意：1）這里(li)的不當(dang)利益(yi)不是社會一(yi)般評價(jia)標(biao)準而是從出租(zu)(zu)人主觀評價(jia)標(biao)準出發，通(tong)過出租(zu)(zu)人不同意(yi)利用這一(yi)標(biao)準將出租(zu)(zu)人認為“未(wei)取得不當(dang)利益(yi)”外在化、客觀化。2）在(zai)合同已到期情形(xing)下(xia)，承(cheng)租(zu)人也不會(hui)因此受(shou)有損失(shi)。因為(wei)其(qi)在(zai)確(que)定租(zu)賃期限時，承(cheng)租(zu)人已考慮了裝(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)修物(wu)價值(zhi)攤銷問題。也即在(zai)訂立合同時，其(qi)已主(zhu)觀認為(wei)，裝(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)修物(wu)已作(zuo)為(wei)成本在(zai)期限內(nei)將價值(zhi)攤銷完畢。

（二）租(zu)賃期間(jian)屆滿或合同(tong)解除時未形成附(fu)合的裝(zhuang)(zhuang)飾裝(zhuang)(zhuang)修(xiu)物的處理。

條(tiao)文：租賃期間屆(jie)滿或(huo)合同解除時，

未形(xing)成附合的，可由承(cheng)租(zu)人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承(cheng)租(zu)人應當恢(hui)復原狀。

未形成附(fu)合的(de)(de)，承租人對裝飾(shi)裝修物(wu)仍(reng)有所(suo)有權(quan)，故(gu)可(ke)以拆(chai)除(chu)，取回裝飾(shi)裝修物(wu)。由(you)(you)于拆(chai)除(chu)所(suo)造成的(de)(de)房屋(wu)損(sun)害的(de)(de)侵權(quan)責任，由(you)(you)承租人承擔。因拆(chai)除(chu)造成房屋(wu)毀(hui)損(sun)的(de)(de)，承租人應當恢復(fu)原狀。

（三(san)）合(he)同解除時，已形成(cheng)附(fu)合(he)的裝(zhuang)飾裝(zhuang)修物處理。

條文：1）因(yin)出租(zu)人違約(yue)導(dao)致合同解除，承租(zu)人請求出租(zu)人賠償剩余(yu)租(zu)賃期內裝(zhuang)飾裝(zhuang)修(xiu)殘值損失(shi)的(de)，應予支持；

2）因(yin)承租(zu)人違約(yue)導(dao)致合同(tong)(tong)解除，承租(zu)人請(qing)求出(chu)租(zu)人賠償(chang)(chang)剩余租(zu)賃期內裝飾裝修殘值損失(shi)的，不(bu)予支持。但出(chu)租(zu)人同(tong)(tong)意利用(yong)的，應在利用(yong)價值范圍內予以適當補償(chang)(chang)；

3）因雙方違約導致合同解除，剩(sheng)余租(zu)賃期內的(de)裝飾(shi)裝修殘值(zhi)損失，由雙方根據各自的(de)過錯承(cheng)擔(dan)相應的(de)責任；

4）因不(bu)可歸責于雙(shuang)方(fang)的事由(you)導致合同解除的，剩余(yu)租(zu)賃期(qi)內的裝(zhuang)飾裝(zhuang)修殘值損失，由(you)雙(shuang)方(fang)按照公平(ping)原則分擔。法律另有(you)規定(ding)的，適用其規定(ding)。

這里的合同解除主要是指法定解除，這就有必要區分：1、出租人違約(yue)、2、承租人違約、3、雙方違約和(he)4、不(bu)可抗力(li)導致合同解除的四(si)種情況。

1、基本的原則(ze)是，裝修(xiu)裝飾物的處理應(ying)當有(you)利于(yu)守約(yue)(yue)人一方(fang)；雙(shuang)方(fang)違約(yue)(yue)的，根據各自過錯(cuo)分擔。因不可歸責于(yu)當事(shi)人雙(shuang)方(fang)原因導致合同解除的，按照公平(ping)原則(ze)分擔。

注意：第4項中，“法(fa)(fa)(fa)律另有規(gui)定(ding)的，適用其(qi)規(gui)定(ding)。”是指租(zu)賃合同因(yin)租(zu)賃房(fang)屋被依法(fa)(fa)(fa)拆遷或他人(ren)(ren)侵(qin)權(quan)無法(fa)(fa)(fa)繼續履行，解除合同。此時，根據(ju)物(wu)權(quan)法(fa)(fa)(fa)等法(fa)(fa)(fa)律，對(dui)裝(zhuang)(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)(zhuang)修物(wu)的賠償(chang)或補(bu)償(chang)，應分(fen)(fen)配給承租(zu)人(ren)(ren)，而不是按公平原則分(fen)(fen)擔。

2、這里所謂的剩余租(zu)賃期(qi)內的裝修裝飾物殘(can)值主要是指裝修裝飾物的折舊價(jia)值。也即《合同法》F97中的賠(pei)償損失。

3、如果出租人(ren)(ren)同意利用或者(zhe)已(yi)經利用承(cheng)租人(ren)(ren)裝(zhuang)飾裝(zhuang)修的，這(zhe)說(shuo)明裝(zhuang)飾裝(zhuang)修物對(dui)出租人(ren)(ren)有價值。故應(ying)依據(ju)不(bu)當得利理論，對(dui)承(cheng)租人(ren)(ren)進行補(bu)償。但這(zhe)里的補(bu)償有兩(liang)個限制條件：

（1）在利用(yong)價值范圍內(nei)——使用(yong)范圍內(nei)

（2）適當(dang)補(bu)償(chang)——不是充分補(bu)償(chang)的(de)原因是承租(zu)人有違約行為

（四）租賃期間屆滿時，已形(xing)成(cheng)附合的(de)裝飾裝修物處(chu)理(li)。

法條：形成(cheng)附合(he)(he)的裝飾(shi)裝修(xiu)物，承租人(ren)請(qing)求(qiu)出租人(ren)補償附合(he)(he)裝飾(shi)裝修(xiu)費用(yong)的，不予支(zhi)持。但(dan)當事人(ren)另有(you)約(yue)定的除外。

1、房屋租賃合(he)同中，出(chu)(chu)租人到期(qi)收回出(chu)(chu)租房屋取得裝(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)修物的(de)所有(you)權未必會獲(huo)益(yi)，承租人也未必會有(you)損(sun)失。因為(wei)承租人將裝(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)修物早(zao)在租賃期(qi)間(jian)內，作為(wei)成(cheng)本攤銷(xiao)完畢。

2、根(gen)據《合(he)同法》F235，承租人(ren)返還的房屋(wu)(wu)應符合按照(zhao)約定使(shi)(shi)用(yong)后(hou)的狀(zhuang)態。既然承租人(ren)進行(xing)裝(zhuang)(zhuang)飾裝(zhuang)(zhuang)修(xiu)經過出租人(ren)同(tong)意(yi)，說明(ming)承租人(ren)對租賃房屋(wu)(wu)進行(xing)裝(zhuang)(zhuang)飾裝(zhuang)(zhuang)修(xiu)物并進行(xing)使(shi)(shi)用(yong)屬(shu)于(yu)按約定使(shi)(shi)用(yong)。相(xiang)應地，承租人(ren)到期后(hou)應根據《合同(tong)法》F235將按約定使用的(de)房屋連同裝(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)修物一并返還歸(gui)出租(zu)人(ren)所有。故出租(zu)人(ren)不(bu)得(de)要求恢復(fu)原狀，承(cheng)租(zu)人(ren)也不(bu)得(de)要求補償(chang)。

二、出租人不同意裝飾裝修的

法(fa)(fa)條：承租人(ren)未經出租人(ren)同意裝飾裝修或者(zhe)擴建發生的費用，由承租人(ren)負擔。出租人(ren)請(qing)求承租人(ren)恢(hui)復原狀或者(zhe)賠償損失的，人(ren)民(min)法(fa)(fa)院應予支(zhi)持。

三、對裝飾裝修是否獲得出租方同意存在爭議的處理

司法(fa)解釋未對(dui)同(tong)(tong)(tong)意(yi)(yi)的(de)具體形式(shi)進行明(ming)(ming)確規定，導致實(shi)踐中雙方當事人對(dui)裝(zhuang)飾裝(zhuang)修是(shi)否獲得(de)出(chu)租(zu)方同(tong)(tong)(tong)意(yi)(yi)往往存在爭議。經常(chang)出(chu)現(xian)的(de)情形是(shi)，承租(zu)人在房屋(wu)租(zu)賃(lin)合同(tong)(tong)(tong)履行過程中，因自身需要向(xiang)出(chu)租(zu)人征(zheng)求對(dui)房屋(wu)進行裝(zhuang)飾裝(zhuang)修的(de)同(tong)(tong)(tong)意(yi)(yi)。但出(chu)租(zu)人基于各種原(yuan)因，并未對(dui)此明(ming)(ming)確表態，但其(qi)行為又表明(ming)(ming)其(qi)已經同(tong)(tong)(tong)意(yi)(yi)。也即(ji)默示同(tong)(tong)(tong)意(yi)(yi)。因此，司法(fa)實(shi)務必(bi)須對(dui)是(shi)否構成默示同(tong)(tong)(tong)意(yi)(yi)做(zuo)出(chu)判(pan)斷：

1、如何理(li)解(jie)默(mo)示同意

根據《民通意見》第66條：“一(yi)方(fang)(fang)當事人(ren)向對(dui)(dui)方(fang)(fang)當事人(ren)提出(chu)民事權利(li)的要求，對(dui)(dui)方(fang)(fang)未用語言(yan)或(huo)者(zhe)文字明(ming)(ming)(ming)確表(biao)(biao)示(shi)意(yi)(yi)見(jian)，但其行為(wei)表(biao)(biao)明(ming)(ming)(ming)已(yi)接(jie)受的，可(ke)以認(ren)定(ding)(ding)(ding)為(wei)默示(shi)。不(bu)作為(wei)的默示(shi)只有在法律(lv)有規定(ding)(ding)(ding)或(huo)者(zhe)當事人(ren)雙方(fang)(fang)有約(yue)定(ding)(ding)(ding)的情況(kuang)下，才可(ke)以視為(wei)意(yi)(yi)思表(biao)(biao)示(shi)。”之規定(ding)(ding)(ding)，如(ru)果出(chu)租人(ren)雖未對(dui)(dui)裝(zhuang)(zhuang)飾裝(zhuang)(zhuang)修(xiu)事宜(yi)明(ming)(ming)(ming)確表(biao)(biao)示(shi)意(yi)(yi)見(jian)，但其行為(wei)已(yi)經(jing)表(biao)(biao)明(ming)(ming)(ming)其已(yi)同(tong)意(yi)(yi)裝(zhuang)(zhuang)飾裝(zhuang)(zhuang)修(xiu)的，則(ze)可(ke)認(ren)定(ding)(ding)(ding)出(chu)租人(ren)對(dui)(dui)裝(zhuang)(zhuang)飾裝(zhuang)(zhuang)修(xiu)已(yi)經(jing)默示(shi)同(tong)意(yi)(yi)。至于(yu)出(chu)租人(ren)的同(tong)意(yi)(yi)是事先(xian)同(tong)意(yi)(yi)抑或(huo)事后(hou)追認(ren)同(tong)意(yi)(yi)則(ze)在所不(bu)問。對(dui)(dui)此，試(shi)舉(ju)兩則(ze)典型情形加以說(shuo)明(ming)(ming)(ming)：

一是，出(chu)租人雖未(wei)明確表(biao)態，但有證據證明其曾前(qian)往裝飾裝修現場(chang)了解情況，并(bing)發表(biao)如何(he)裝飾裝修的(de)意見，事(shi)后對此也(ye)未(wei)提出(chu)反對意見；

二是，出(chu)(chu)租(zu)(zu)(zu)人(ren)(ren)(ren)雖未明確表態，但根據雙方(fang)約定房(fang)屋(wu)出(chu)(chu)租(zu)(zu)(zu)用途及所出(chu)(chu)租(zu)(zu)(zu)房(fang)屋(wu)的(de)現狀，可推(tui)知(zhi)承租(zu)(zu)(zu)人(ren)(ren)(ren)必(bi)然要進(jin)行裝(zhuang)(zhuang)修才能達到租(zu)(zu)(zu)賃目(mu)的(de)的(de)。例如，租(zu)(zu)(zu)賃毛坯房(fang)開酒店、賓(bin)館，出(chu)(chu)租(zu)(zu)(zu)人(ren)(ren)(ren)應該知(zhi)道必(bi)定要裝(zhuang)(zhuang)修，仍(reng)簽訂合同的(de)，應推(tui)定出(chu)(chu)租(zu)(zu)(zu)人(ren)(ren)(ren)已經默示同意裝(zhuang)(zhuang)修。

反之，如果出租人知道承租人有(you)裝飾裝修(xiu)行(xing)為(wei)后，未(wei)明確表示意見且無任何行(xing)為(wei)足以(yi)表明其已接受的(de)，則一(yi)般(ban)不得認為(wei)出租人已經默示表示同意。

注意(yi)：出租人的行為(wei)同意(yi)應限定在積極(ji)作為(wei)范疇，而(er)不是消極(ji)不作為(wei)。

2、如何正確理解“同意(yi)”的意(yi)思(si)表示范圍

在出租(zu)人作出同意承(cheng)租(zu)人進行裝(zhuang)飾裝(zhuang)修的的意思表示(shi)前提下(xia)，仍有以下(xia)兩點需要進一步明確(que)：

第一(yi)，出租人(ren)對承租人(ren)裝(zhuang)飾裝(zhuang)修的概(gai)括(kuo)(kuo)性同意(yi)是(shi)否包括(kuo)(kuo)對承租人(ren)任(ren)意(yi)裝(zhuang)飾裝(zhuang)修行為的授權。

現實中，經常會出現出租(zu)(zu)人同意承(cheng)租(zu)(zu)人對出租(zu)(zu)房屋進行裝(zhuang)修(xiu)但未明確說明允許裝(zhuang)飾裝(zhuang)修(xiu)的(de)范圍和(he)程度。一旦事后(hou)因裝(zhuang)飾裝(zhuang)修(xiu)事項發生糾紛，則雙(shuang)方往(wang)往(wang)會就同意裝(zhuang)飾裝(zhuang)修(xiu)的(de)范圍和(he)程度各執一詞。

對此，我(wo)們認為(wei)應以房屋類型作為(wei)主要判斷標準，并結合(he)租賃合(he)同中雙方約定的出租房屋用途(tu)、出租人作出同意(yi)意(yi)思(si)表示時的裝(zhuang)飾裝(zhuang)修進展情況等諸多因素綜(zong)合(he)加以判斷同意(yi)的范圍。

1、如果雙方(fang)未對裝飾(shi)裝修的(de)(de)工藝方(fang)法、裝飾(shi)裝修的(de)(de)面積等事先(xian)作出明確約(yue)定，則一般應(ying)認為(wei)出租人(ren)對裝飾(shi)裝修的(de)(de)同意應(ying)僅限于出租房屋所屬類別的(de)(de)通常用途(tu)可能(neng)涉及的(de)(de)范(fan)圍。

一般(ban)而言(yan)，房(fang)屋(wu)按用(yong)途可分為住宅用(yong)房(fang)屋(wu)、工(gong)業用(yong)房(fang)屋(wu)和商業用(yong)房(fang)屋(wu)等(deng)類(lei)別。

2、如(ru)果出租人(ren)對承(cheng)租人(ren)的(de)裝(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)修是(shi)實行事后同(tong)意(yi)(yi)，則還應(ying)綜合出租人(ren)作出同(tong)意(yi)(yi)意(yi)(yi)思表(biao)示時(shi)承(cheng)租人(ren)裝(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)修的(de)進展情況加以把握。

這(zhe)是因為(wei)，此(ci)時承租人期望的(de)(de)裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)飾裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)修(xiu)(xiu)范圍(wei)和(he)程度可能已(yi)通過現場陳列等方式為(wei)出(chu)租人所知曉，出(chu)租人在明知其(qi)(qi)裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)飾裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)修(xiu)(xiu)可能的(de)(de)后果(guo)情(qing)形下，仍(reng)作出(chu)同意其(qi)(qi)裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)飾裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)修(xiu)(xiu)的(de)(de)意思表示。故可考慮(lv)認定其(qi)(qi)已(yi)對承租人的(de)(de)裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)飾裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)修(xiu)(xiu)范圍(wei)加以認定。

第二，承(cheng)租人(ren)在租賃(lin)期間內對租賃(lin)房(fang)屋多(duo)次進(jin)行裝飾裝修是否每次均(jun)要經出租人(ren)同意。

現(xian)實裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)飾裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)修(xiu)糾紛中經(jing)常出現(xian)的(de)情況是承租(zu)(zu)人(ren)經(jing)出租(zu)(zu)人(ren)同(tong)意(yi)進行裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)飾裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)修(xiu)后，又因(yin)房屋使用目的(de)的(de)改(gai)變，未經(jing)出租(zu)(zu)人(ren)同(tong)意(yi)再次進行裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)飾裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)修(xiu)。此時，出租(zu)(zu)人(ren)能否主(zhu)張其再次裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)飾裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)修(xiu)未經(jing)其同(tong)意(yi)而主(zhu)張要求恢(hui)復原狀或(huo)賠償損失(shi)？

對(dui)此(ci)，我們(men)認為，除非雙方當(dang)事人對(dui)此(ci)另(ling)有(you)約定(ding)，否則，出租(zu)人對(dui)承租(zu)人裝(zhuang)飾裝(zhuang)修的同意一般應該被(bei)看(kan)做(zuo)是一種租(zu)賃合同期限內的概括性、持續性授(shou)權。其理由在于(yu)：

1，這是(shi)(shi)由房屋(wu)(wu)裝飾(shi)裝修(xiu)的(de)特點決(jue)定(ding)。房屋(wu)(wu)裝飾(shi)裝修(xiu)的(de)時(shi)(shi)間(jian)(jian)一般較長，其間(jian)(jian)經常可能出(chu)現裝修(xiu)裝飾(shi)的(de)返工、重作甚至裝飾(shi)裝飾(shi)風格的(de)整體改(gai)變(bian)。因(yin)此，現實中有時(shi)(shi)很(hen)難區分是(shi)(shi)兩(liang)次裝飾(shi)裝修(xiu)還是(shi)(shi)一次裝飾(shi)裝修(xiu)的(de)延續；

2，從日常生活經驗(yan)而言(yan)，既然出租(zu)人(ren)同(tong)意(yi)承(cheng)租(zu)人(ren)進(jin)行(xing)裝飾(shi)(shi)裝修(xiu)(xiu)，也就意(yi)味著允許承(cheng)租(zu)人(ren)基于裝飾(shi)(shi)裝修(xiu)(xiu)需要而對出租(zu)房(fang)屋進(jin)行(xing)處(chu)分。這種處(chu)分的(de)可能后(hou)果，并(bing)不(bu)因裝修(xiu)(xiu)裝飾(shi)(shi)的(de)次數多(duo)少(shao)而有(you)實質區別。

3，在房(fang)屋租(zu)賃合(he)(he)同(tong)的(de)很多(duo)情形中，雖然雙方都未用條款明示，但從(cong)承租(zu)人締約目的(de)、支(zhi)付的(de)租(zu)金對(dui)價以及(ji)出(chu)租(zu)房(fang)屋的(de)現狀均可推知，對(dui)出(chu)租(zu)房(fang)屋在合(he)(he)同(tong)約定(ding)的(de)房(fang)屋用途范圍(wei)內進(jin)行多(duo)次裝飾裝修本(ben)身就是(shi)合(he)(he)同(tong)的(de)默示條款；

4，對于合(he)(he)同(tong)履行(xing)期(qi)(qi)間較長的房屋租(zu)(zu)(zu)賃合(he)(he)同(tong)而(er)言，出租(zu)(zu)(zu)人(ren)(ren)的概括(kuo)同(tong)意也會給承租(zu)(zu)(zu)人(ren)(ren)合(he)(he)理預期(qi)(qi)，使(shi)其有理由相(xiang)信約定范(fan)圍內的多次裝(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)修本身也在出租(zu)(zu)(zu)人(ren)(ren)概括(kuo)同(tong)意的輻射范(fan)圍之內。否則，出租(zu)(zu)(zu)人(ren)(ren)完全可以通過特別聲明要(yao)求(qiu)承租(zu)(zu)(zu)人(ren)(ren)對每一次裝(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)修事先(xian)都應經其同(tong)意。

注意(yi)(yi)(yi)：對(dui)“經出租(zu)人同(tong)意(yi)(yi)(yi)”中的(de)(de)“同(tong)意(yi)(yi)(yi)”二字解(jie)(jie)釋(shi)(shi)不(bu)能(neng)無(wu)限擴大(da)。這(zhe)是因為對(dui)當(dang)事(shi)人意(yi)(yi)(yi)思表示的(de)(de)解(jie)(jie)釋(shi)(shi)必須斟酌交(jiao)易習慣，探究當(dang)事(shi)人的(de)(de)真(zhen)意(yi)(yi)(yi)，而不(bu)得拘泥于(yu)詞句的(de)(de)字面(mian)意(yi)(yi)(yi)義。也即這(zhe)里的(de)(de)“同(tong)意(yi)(yi)(yi)”一般(ban)只(zhi)能(neng)按日常生(sheng)活(huo)經驗理(li)(li)解(jie)(jie)，限定在出租(zu)房屋(wu)的(de)(de)通常用途可能(neng)涉及的(de)(de)范圍(wei)。如果沒有特別明示，一般(ban)不(bu)能(neng)理(li)(li)解(jie)(jie)為同(tong)意(yi)(yi)(yi)承租(zu)人對(dui)所租(zu)賃(lin)房屋(wu)進行改(gai)變房屋(wu)建(jian)筑主體、承重結構的(de)(de)裝(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)修。否則，只(zhi)能(neng)依(yi)據司法解(jie)(jie)釋(shi)(shi)中有關出租(zu)人的(de)(de)合(he)同(tong)解(jie)(jie)除權部分的(de)(de)規定處理(li)(li)。

四、除了上述問題外，在具體案件的審理中還存在以下爭議：

一(yi)是對裝飾裝修物是否構成附合存在爭議。

根(gen)據房屋(wu)(wu)租賃(lin)合同司(si)法(fa)解釋規定，房屋(wu)(wu)租賃(lin)合同糾紛中的(de)裝飾裝修(xiu)物可(ke)分為形(xing)成附(fu)合和未形(xing)成附(fu)合兩種情(qing)形(xing)，處理方(fang)式各不相同。司(si)法(fa)實(shi)務中，房屋(wu)(wu)出(chu)租方(fang)通常(chang)認(ren)為裝飾裝修(xiu)物未形(xing)成附(fu)合而(er)要求(qiu)承租方(fang)拆除，房屋(wu)(wu)承租方(fang)則通常(chang)認(ren)為形(xing)成了附(fu)合而(er)要求(qiu)出(chu)租方(fang)折價補(bu)償(chang)。

二是對裝飾裝修(xiu)物的價值認定存在爭議(yi)。

因涉及賠償(chang)或補償(chang)問(wen)題，實(shi)踐(jian)中(zhong)雙方(fang)(fang)(fang)當事人(ren)對裝(zhuang)(zhuang)飾裝(zhuang)(zhuang)修物(wu)(wu)的(de)價(jia)值認(ren)定(ding)(ding)經(jing)常產生(sheng)爭議，如承租方(fang)(fang)(fang)通常依進(jin)(jin)行裝(zhuang)(zhuang)飾裝(zhuang)(zhuang)修時所耗費的(de)材(cai)料、人(ren)工費等確(que)定(ding)(ding)裝(zhuang)(zhuang)飾裝(zhuang)(zhuang)修物(wu)(wu)的(de)價(jia)值，而出租方(fang)(fang)(fang)則(ze)對此不予(yu)認(ren)可。而且(qie)在某些案件(jian)中(zhong)裝(zhuang)(zhuang)飾裝(zhuang)(zhuang)修物(wu)(wu)價(jia)值較(jiao)低，委托專業機構(gou)進(jin)(jin)行評估花費成本過(guo)高，給法院確(que)定(ding)(ding)裝(zhuang)(zhuang)飾裝(zhuang)(zhuang)修物(wu)(wu)的(de)價(jia)值帶來(lai)困難。

針對以上問題，采取以下對策：

一是(shi)依法準確認定裝飾(shi)裝修(xiu)物的(de)性質(zhi)。要求法官積極采取現場勘驗等(deng)方式，結合當(dang)事(shi)人提交(jiao)的(de)證據等(deng)準確認定裝飾(shi)裝修(xiu)物是(shi)否形成附合。

二是(shi)綜合運(yun)用調解(jie)及(ji)(ji)司(si)法評(ping)估等方式確定裝飾裝修物(wu)價值(zhi)(zhi)。對(dui)于(yu)當(dang)(dang)事(shi)人(ren)對(dui)價值(zhi)(zhi)認定差異不大(da)，或價值(zhi)(zhi)較低而(er)司(si)法評(ping)估成(cheng)本(ben)過(guo)高的，應注(zhu)重調解(jie)手段的運(yun)用，促成(cheng)當(dang)(dang)事(shi)人(ren)對(dui)價值(zhi)(zhi)的認定達成(cheng)一致；而(er)對(dui)于(yu)當(dang)(dang)事(shi)人(ren)對(dui)價值(zhi)(zhi)認定差距過(guo)大(da)的，應及(ji)(ji)時進行司(si)法評(ping)估確定裝飾裝修物(wu)價值(zhi)(zhi)。