房(fang)屋(wu)租賃合同(tong)糾紛 房(fang)屋(wu)裝飾費用(yong)處理

下面，我們(men)根(gen)據(ju)承租人進行(xing)裝飾裝修是否經過出租人同意，分兩大(da)類情況進行(xing)討論：

1、第一種情況，承租人(ren)經出租人(ren)同(tong)意(yi)裝(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)修的(de)，在合(he)同(tong)無效、解除、履行期間屆滿后，該裝(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)修物如何處理？

2、第二種(zhong)情況，承租(zu)人未經(jing)出租(zu)人同(tong)意裝飾裝修的，在合同(tong)無效(xiao)、解除、履(lv)行期間屆滿(man)后，該裝飾裝修物如何處理？

一、承租人經出租人同意裝飾裝修的

如果承租(zu)(zu)人經出租(zu)(zu)人同(tong)意裝飾裝修，可根據租(zu)(zu)賃合同(tong)效(xiao)力情況，大(da)致分以下幾種情形處理：

（一）合同無效

條文：租(zu)賃合同無(wu)效時，

（1）未形成附合的裝(zhuang)飾裝(zhuang)修物(wu)，

1）出(chu)租(zu)人(ren)同(tong)意利用的，可折價(jia)歸出(chu)租(zu)人(ren)所有；

2）出租人(ren)不同意利(li)用的，可由承租人(ren)拆除。因拆除造(zao)成房屋毀損的，承租人(ren)應當恢復原狀。

（2）已形成附合的裝飾裝修物，

1）出租(zu)人同意(yi)利用的，可折(zhe)價(jia)歸出租(zu)人所有；

2）出租(zu)人不同(tong)意利(li)用的，由(you)雙方各(ge)自按(an)照導(dao)致(zhi)合同(tong)無(wu)效(xiao)的過錯分擔現值損失。F9

對(dui)上(shang)述條文內容，要注意把握以下(xia)幾(ji)點：

1、出(chu)租(zu)人(ren)同意利用裝(zhuang)飾裝(zhuang)修物——可折價(jia)歸出(chu)租(zu)人(ren)所有

合同無效(xiao)時，出租人同意利用的裝飾裝修，“可折價歸出租人所有(you)”的原(yuan)因(yin)是基于(yu)約定而不是基于(yu)不當得利對承租人進行補償。

所謂不當得利，根據《中華人民共和國民法通則》第92條規定，沒有合(he)法根(gen)據，取得不(bu)(bu)當(dang)利(li)益，造成(cheng)他人(ren)損失的(de)(de)，應當(dang)將取得的(de)(de)不(bu)(bu)當(dang)利(li)益返(fan)還受損失的(de)(de)人(ren)。在租(zu)賃(lin)合(he)同(tong)無(wu)效(xiao)時，出(chu)租(zu)人(ren)同(tong)意利(li)用(yong)裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)(zhuang)飾裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)(zhuang)修(xiu)的(de)(de)，這就說明，雙(shuang)方當(dang)事(shi)人(ren)對裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)(zhuang)飾裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)(zhuang)修(xiu)物的(de)(de)處理(li)做(zuo)出(chu)了約定，因此，出(chu)租(zu)人(ren)獲(huo)得的(de)(de)裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)(zhuang)飾裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)(zhuang)修(xiu)的(de)(de)利(li)益并非無(wu)合(he)法根(gen)據，而是當(dang)事(shi)人(ren)的(de)(de)約定，在此情況下，就不(bu)(bu)是依據不(bu)(bu)當(dang)得利(li)進行補償。

2、出租(zu)人不(bu)同意利用(yong)裝飾(shi)裝修(xiu)物——（1）拆除；（2）恢復原(yuan)狀(zhuang)或（3）按過錯分擔(dan)現值損(sun)失

由于合同無(wu)效，因此(ci)之前(qian)同意裝修裝飾的(de)約(yue)定(ding)一般也無(wu)效，視為未(wei)約(yue)定(ding)。在此(ci)情況下：

（1）未形成(cheng)附(fu)合的(de)，要拆除(chu)。由(you)于(yu)拆除(chu)所(suo)造(zao)成(cheng)的(de)房屋損害的(de)侵權責任，由(you)承租人(ren)承擔。所(suo)以司法解(jie)釋(shi)規定，因拆除(chu)造(zao)成(cheng)房屋毀損的(de)，承租人(ren)應當恢復原狀。

注意：除了恢(hui)復原狀的侵(qin)權責(ze)任之外，因拆除裝飾(shi)裝修物導致房屋無法使(shi)用的時間(jian)，出租(zu)人還可以根(gen)據當地同(tong)類房屋同(tong)類用途的租(zu)金計算損(sun)失賠償。

（2）形成附合(he)(he)的(de)，不能(neng)拆除，所有(you)權(quan)按照物(wu)權(quan)法的(de)規定，歸(gui)出租(zu)人，即動產(chan)與不動產(chan)附合(he)(he)，動產(chan)所有(you)權(quan)歸(gui)不動產(chan)所有(you)權(quan)人。由雙方各自按照導致合(he)(he)同無(wu)效的(de)過錯分擔現值損失(shi)。

形(xing)成附合(he)的(de)情況下，如(ru)果出租(zu)人不(bu)同意利用(yong)的(de)，這里并沒有采取物(wu)權(quan)法的(de)規(gui)(gui)則，即由(you)出租(zu)人取得所有權(quan)，但是(shi)(shi)按照不(bu)當(dang)得利的(de)規(gui)(gui)則對承租(zu)人進行返還。而是(shi)(shi)根據締(di)約過失(shi)責任分(fen)配現值損失(shi)。主要理由(you)是(shi)(shi)：

由(you)于(yu)很多(duo)租賃合(he)同中的(de)裝(zhuang)(zhuang)飾裝(zhuang)(zhuang)修是針對承租人(ren)的(de)特定用途的(de)，所以(yi)，這(zhe)些(xie)裝(zhuang)(zhuang)飾裝(zhuang)(zhuang)修物雖然仍然可以(yi)使用，客觀上也(ye)具有一定的(de)價值，但(dan)是往往對出租人(ren)不(bu)具有利用價值。甚(shen)至出租人(ren)還會(hui)造成出租人(ren)收回房屋后再行處分上的(de)負(fu)擔。因此，不(bu)符(fu)合(he)不(bu)當(dang)(dang)得利規則(ze)中“取得不(bu)當(dang)(dang)利益”這(zhe)一標準。

注意：1）這里的不當(dang)利(li)益不是社會一般評(ping)價(jia)標(biao)準(zhun)而是從出租人(ren)主觀評(ping)價(jia)標(biao)準(zhun)出發，通過出租人(ren)不同(tong)意(yi)利(li)用(yong)這一標(biao)準(zhun)將(jiang)出租人(ren)認為“未(wei)取得不當(dang)利(li)益”外(wai)在化(hua)、客觀化(hua)。2）在合同已(yi)到期情形(xing)下，承租(zu)人(ren)也不會因此受有損失。因為其(qi)在確定租(zu)賃(lin)期限時，承租(zu)人(ren)已(yi)考慮(lv)了裝飾裝修物價(jia)值攤銷問題。也即在訂立合同時，其(qi)已(yi)主觀認(ren)為，裝飾裝修物已(yi)作為成本在期限內將價(jia)值攤銷完畢(bi)。

（二）租賃期間屆滿(man)或合同解除時(shi)未形成附合的裝飾裝修物的處理。

條文(wen)：租賃(lin)期間屆滿或(huo)合同解除時，

未(wei)形(xing)成(cheng)附合的，可(ke)由承租(zu)(zu)人拆(chai)除。因拆(chai)除造成(cheng)房屋毀損的，承租(zu)(zu)人應當恢(hui)復原(yuan)狀。

未形成附合的(de)，承租(zu)人對裝(zhuang)(zhuang)飾裝(zhuang)(zhuang)修物仍有所有權，故可以拆除，取回裝(zhuang)(zhuang)飾裝(zhuang)(zhuang)修物。由于拆除所造成的(de)房屋損(sun)害(hai)的(de)侵權責任，由承租(zu)人承擔。因拆除造成房屋毀損(sun)的(de)，承租(zu)人應當恢復原狀。

（三）合同解除時，已形成附合的裝(zhuang)(zhuang)飾裝(zhuang)(zhuang)修物處理。

條文：1）因出租(zu)(zu)人(ren)違(wei)約導致合(he)同解(jie)除，承(cheng)租(zu)(zu)人(ren)請(qing)求出租(zu)(zu)人(ren)賠償剩(sheng)余租(zu)(zu)賃期(qi)內裝飾(shi)裝修殘值損失的，應予支(zhi)持；

2）因承租(zu)人違約導致合(he)同(tong)解除(chu)，承租(zu)人請(qing)求出租(zu)人賠償剩余租(zu)賃期內裝(zhuang)飾裝(zhuang)修(xiu)殘值損(sun)失的，不予支持。但出租(zu)人同(tong)意利用(yong)的，應在利用(yong)價值范圍內予以適當補償；

3）因雙(shuang)方違約導致合同(tong)解除，剩余租賃(lin)期內的(de)裝飾裝修殘值損失(shi)，由雙(shuang)方根據各(ge)自的(de)過錯承(cheng)擔相應的(de)責任；

4）因(yin)不可歸責于雙方(fang)的(de)(de)事由(you)導致合同解除的(de)(de)，剩余(yu)租賃期內(nei)的(de)(de)裝飾(shi)裝修殘(can)值損(sun)失(shi)，由(you)雙方(fang)按照(zhao)公(gong)平原(yuan)則分擔。法律另有(you)規(gui)(gui)定的(de)(de)，適用其規(gui)(gui)定。

這里的合同解除主要是指法定解除，這就有必要區分：1、出(chu)租(zu)人違約、2、承租人違約、3、雙方(fang)違(wei)約和4、不可抗力導致合同解除的四(si)種情況(kuang)。

1、基本(ben)的原(yuan)則是，裝修裝飾物(wu)的處理應(ying)當(dang)有(you)利(li)于守約(yue)人一方；雙方違(wei)約(yue)的，根據(ju)各自過錯分(fen)擔。因(yin)不(bu)可歸責于當(dang)事人雙方原(yuan)因(yin)導致(zhi)合同解除的，按照公(gong)平原(yuan)則分(fen)擔。

注意：第4項中，“法(fa)律另有(you)規定的，適用(yong)其規定。”是指(zhi)租賃合同因租賃房(fang)屋被(bei)依法(fa)拆遷或(huo)他人侵權無法(fa)繼續履(lv)行，解(jie)除合同。此時，根(gen)據物(wu)權法(fa)等(deng)法(fa)律，對(dui)裝飾裝修物(wu)的賠(pei)償或(huo)補償，應分配(pei)給承(cheng)租人，而(er)不是按(an)公平原則分擔。

2、這里所謂的(de)剩余(yu)租賃期(qi)內的(de)裝(zhuang)修(xiu)裝(zhuang)飾(shi)物殘(can)值主要是指裝(zhuang)修(xiu)裝(zhuang)飾(shi)物的(de)折舊價值。也即《合同法》F97中的(de)賠償(chang)損失。

3、如果出(chu)租(zu)(zu)人(ren)同意利(li)(li)用(yong)(yong)或者已(yi)經利(li)(li)用(yong)(yong)承租(zu)(zu)人(ren)裝(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)修的(de)，這(zhe)說明裝(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)修物對出(chu)租(zu)(zu)人(ren)有價值。故應(ying)依據不當得利(li)(li)理論，對承租(zu)(zu)人(ren)進行補償。但這(zhe)里的(de)補償有兩個限(xian)制(zhi)條件：

（1）在(zai)利用價值范圍內(nei)——使(shi)用范圍內(nei)

（2）適當補償——不是充分補償的原因是承租人(ren)有違(wei)約行為

（四(si)）租賃期間屆滿時(shi)，已形成附合(he)的裝(zhuang)飾裝(zhuang)修(xiu)物(wu)處理。

法條：形成附合的裝(zhuang)飾裝(zhuang)修物，承租人(ren)請求出租人(ren)補(bu)償附合裝(zhuang)飾裝(zhuang)修費用的，不予支持。但當事人(ren)另有約定的除外。

1、房屋(wu)租(zu)(zu)賃合(he)同中，出(chu)租(zu)(zu)人(ren)(ren)到期收(shou)回(hui)出(chu)租(zu)(zu)房屋(wu)取(qu)得裝(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)修物的所(suo)有權(quan)未(wei)必會(hui)獲益(yi)，承租(zu)(zu)人(ren)(ren)也未(wei)必會(hui)有損失(shi)。因(yin)為(wei)承租(zu)(zu)人(ren)(ren)將(jiang)裝(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)修物早在租(zu)(zu)賃期間內，作(zuo)為(wei)成本攤銷(xiao)完畢(bi)。

2、根據《合同法》F235，承租(zu)(zu)人(ren)(ren)返還的(de)房屋(wu)應符(fu)合(he)按照(zhao)約定(ding)(ding)使(shi)用(yong)(yong)后的(de)狀態。既然承租(zu)(zu)人(ren)(ren)進(jin)行裝飾(shi)裝修經過出租(zu)(zu)人(ren)(ren)同意，說(shuo)明承租(zu)(zu)人(ren)(ren)對租(zu)(zu)賃(lin)房屋(wu)進(jin)行裝飾(shi)裝修物(wu)并進(jin)行使(shi)用(yong)(yong)屬于按約定(ding)(ding)使(shi)用(yong)(yong)。相(xiang)應地，承租(zu)(zu)人(ren)(ren)到期后應根據《合(he)同法(fa)》F235將按約定使用的房屋(wu)連同裝飾(shi)裝修物一并返還歸(gui)出租(zu)人所有。故出租(zu)人不(bu)得(de)(de)要求(qiu)(qiu)恢(hui)復原狀，承租(zu)人也不(bu)得(de)(de)要求(qiu)(qiu)補償。

二、出租人不同意裝飾裝修的

法條：承租(zu)人(ren)未經出租(zu)人(ren)同意(yi)裝(zhuang)飾裝(zhuang)修或(huo)者擴(kuo)建發生的費用(yong)，由(you)承租(zu)人(ren)負擔。出租(zu)人(ren)請求(qiu)承租(zu)人(ren)恢復原(yuan)狀或(huo)者賠償(chang)損(sun)失的，人(ren)民法院應予支持。

三、對裝飾裝修是否獲得出租方同意存在爭議的處理

司法(fa)解(jie)釋(shi)未(wei)對(dui)(dui)(dui)同意的具體(ti)形(xing)式(shi)進行(xing)明(ming)確(que)規定(ding)，導致實踐中雙方(fang)當事人(ren)(ren)對(dui)(dui)(dui)裝(zhuang)飾裝(zhuang)修(xiu)是否獲得出租方(fang)同意往往存在爭議。經常(chang)出現的情形(xing)是，承租人(ren)(ren)在房(fang)屋(wu)租賃合同履(lv)行(xing)過(guo)程中，因自身(shen)需要(yao)向出租人(ren)(ren)征求對(dui)(dui)(dui)房(fang)屋(wu)進行(xing)裝(zhuang)飾裝(zhuang)修(xiu)的同意。但(dan)出租人(ren)(ren)基(ji)于各種(zhong)原因，并(bing)未(wei)對(dui)(dui)(dui)此明(ming)確(que)表(biao)態，但(dan)其行(xing)為(wei)又(you)表(biao)明(ming)其已經同意。也即默(mo)示同意。因此，司法(fa)實務必須對(dui)(dui)(dui)是否構成默(mo)示同意做出判斷：

1、如何理解默示同意(yi)

根據《民通意見》第66條(tiao)：“一方(fang)當(dang)事(shi)(shi)人(ren)(ren)向(xiang)對方(fang)當(dang)事(shi)(shi)人(ren)(ren)提出民事(shi)(shi)權利的要(yao)求(qiu)，對方(fang)未用語言或(huo)(huo)者(zhe)文字明確(que)表(biao)示(shi)(shi)意(yi)(yi)見(jian)，但(dan)其行為(wei)表(biao)明已接受的，可(ke)以認定為(wei)默示(shi)(shi)。不作(zuo)為(wei)的默示(shi)(shi)只有(you)在法(fa)律有(you)規定或(huo)(huo)者(zhe)當(dang)事(shi)(shi)人(ren)(ren)雙方(fang)有(you)約定的情況下，才可(ke)以視為(wei)意(yi)(yi)思表(biao)示(shi)(shi)。”之規定，如果出租(zu)(zu)人(ren)(ren)雖未對裝(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)修(xiu)事(shi)(shi)宜明確(que)表(biao)示(shi)(shi)意(yi)(yi)見(jian)，但(dan)其行為(wei)已經表(biao)明其已同(tong)(tong)意(yi)(yi)裝(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)修(xiu)的，則(ze)(ze)可(ke)認定出租(zu)(zu)人(ren)(ren)對裝(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)修(xiu)已經默示(shi)(shi)同(tong)(tong)意(yi)(yi)。至于出租(zu)(zu)人(ren)(ren)的同(tong)(tong)意(yi)(yi)是事(shi)(shi)先同(tong)(tong)意(yi)(yi)抑或(huo)(huo)事(shi)(shi)后追認同(tong)(tong)意(yi)(yi)則(ze)(ze)在所(suo)不問。對此，試舉兩則(ze)(ze)典型情形加以說明：

一是，出租人雖未(wei)(wei)明確表(biao)態，但有(you)證(zheng)據(ju)證(zheng)明其曾前往(wang)裝(zhuang)飾裝(zhuang)修(xiu)現場(chang)了解(jie)情況，并發表(biao)如(ru)何裝(zhuang)飾裝(zhuang)修(xiu)的意見(jian)，事后(hou)對(dui)此也未(wei)(wei)提出反對(dui)意見(jian)；

二是，出租(zu)人(ren)(ren)雖未明確表態，但根據雙(shuang)方約(yue)定(ding)房屋出租(zu)用途及所出租(zu)房屋的現狀，可(ke)推知承租(zu)人(ren)(ren)必然要(yao)進行(xing)裝(zhuang)(zhuang)修才能達(da)到租(zu)賃(lin)目的的。例(li)如，租(zu)賃(lin)毛坯房開酒店、賓館(guan)，出租(zu)人(ren)(ren)應(ying)該知道必定(ding)要(yao)裝(zhuang)(zhuang)修，仍簽訂合同的，應(ying)推定(ding)出租(zu)人(ren)(ren)已經默示(shi)同意裝(zhuang)(zhuang)修。

反之(zhi)，如果出(chu)租(zu)人知道(dao)承租(zu)人有(you)裝飾裝修(xiu)行為后，未明(ming)確表(biao)示意見且無(wu)任何(he)行為足(zu)以表(biao)明(ming)其已接受的(de)，則一般不得認為出(chu)租(zu)人已經(jing)默(mo)示表(biao)示同意。

注意：出(chu)租人的行為(wei)同意應限定在積極作為(wei)范疇，而不(bu)(bu)是消極不(bu)(bu)作為(wei)。

2、如何正(zheng)確理解“同意”的意思表(biao)示范圍(wei)

在(zai)出租人(ren)作出同意(yi)承(cheng)租人(ren)進行裝(zhuang)飾裝(zhuang)修的的意(yi)思表示前提下(xia)，仍有以(yi)下(xia)兩點(dian)需要(yao)進一步(bu)明確：

第一(yi)，出租人對(dui)承(cheng)租人裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)飾裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)修(xiu)的(de)概括性同意是否包(bao)括對(dui)承(cheng)租人任意裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)飾裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)修(xiu)行為的(de)授(shou)權(quan)。

現(xian)實中，經常會(hui)出(chu)現(xian)出(chu)租(zu)人(ren)同意承租(zu)人(ren)對(dui)出(chu)租(zu)房屋進行裝修(xiu)但未明(ming)(ming)確說(shuo)明(ming)(ming)允許裝飾裝修(xiu)的(de)范圍和程(cheng)度(du)。一(yi)旦事后因裝飾裝修(xiu)事項發生(sheng)糾紛，則雙方往(wang)往(wang)會(hui)就同意裝飾裝修(xiu)的(de)范圍和程(cheng)度(du)各(ge)執(zhi)一(yi)詞。

對(dui)此，我們認為應(ying)以房屋(wu)類型(xing)作(zuo)為主要判斷標準，并結合(he)租賃合(he)同中雙方約(yue)定的出(chu)租房屋(wu)用途、出(chu)租人作(zuo)出(chu)同意意思表示時的裝飾裝修進展情況等諸多因素綜合(he)加以判斷同意的范圍。

1、如果雙(shuang)方未對(dui)裝(zhuang)飾裝(zhuang)修的(de)(de)(de)工藝方法(fa)、裝(zhuang)飾裝(zhuang)修的(de)(de)(de)面(mian)積(ji)等事先作出(chu)明確(que)約定，則(ze)一般應認(ren)為出(chu)租人對(dui)裝(zhuang)飾裝(zhuang)修的(de)(de)(de)同(tong)意應僅(jin)限(xian)于出(chu)租房屋所(suo)屬類別(bie)的(de)(de)(de)通常用途(tu)可能涉及的(de)(de)(de)范圍(wei)。

一般而言，房屋(wu)按(an)用(yong)(yong)途可分為住(zhu)宅用(yong)(yong)房屋(wu)、工(gong)業用(yong)(yong)房屋(wu)和商業用(yong)(yong)房屋(wu)等類(lei)別。

2、如果出(chu)租人(ren)對承(cheng)租人(ren)的裝飾(shi)裝修是實行事后同意(yi)，則還應綜合(he)出(chu)租人(ren)作出(chu)同意(yi)意(yi)思表示時(shi)承(cheng)租人(ren)裝飾(shi)裝修的進展情況加以把(ba)握。

這是因為(wei)，此時承租人(ren)期望的裝(zhuang)飾裝(zhuang)修范圍和程度可能(neng)已(yi)通(tong)過(guo)現場(chang)陳列(lie)等(deng)方式為(wei)出(chu)租人(ren)所知曉，出(chu)租人(ren)在明知其(qi)裝(zhuang)飾裝(zhuang)修可能(neng)的后果情形下(xia)，仍作出(chu)同(tong)意(yi)(yi)其(qi)裝(zhuang)飾裝(zhuang)修的意(yi)(yi)思(si)表(biao)示。故可考(kao)慮認定其(qi)已(yi)對承租人(ren)的裝(zhuang)飾裝(zhuang)修范圍加以認定。

第二，承租(zu)(zu)人(ren)在租(zu)(zu)賃期間內對(dui)租(zu)(zu)賃房屋(wu)多次進行裝飾裝修(xiu)是否每次均要經出租(zu)(zu)人(ren)同意(yi)。

現(xian)(xian)實裝飾裝修(xiu)(xiu)(xiu)糾紛(fen)中(zhong)經(jing)常出現(xian)(xian)的情況是承(cheng)租(zu)人(ren)經(jing)出租(zu)人(ren)同(tong)意(yi)進行裝飾裝修(xiu)(xiu)(xiu)后，又因房屋(wu)使用目的的改變(bian)，未經(jing)出租(zu)人(ren)同(tong)意(yi)再(zai)次進行裝飾裝修(xiu)(xiu)(xiu)。此時，出租(zu)人(ren)能否主張其再(zai)次裝飾裝修(xiu)(xiu)(xiu)未經(jing)其同(tong)意(yi)而主張要求(qiu)恢(hui)復(fu)原狀或賠償損失？

對此，我們認為，除(chu)非(fei)雙(shuang)方當事人(ren)對此另有約定，否(fou)則，出租人(ren)對承租人(ren)裝(zhuang)飾裝(zhuang)修(xiu)的(de)同(tong)意一般應該被看做是一種(zhong)租賃合(he)同(tong)期限內的(de)概括(kuo)性、持續(xu)性授權(quan)。其理由在于：

1，這是由(you)房(fang)屋裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)飾裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)修(xiu)的(de)特(te)點(dian)決定。房(fang)屋裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)飾裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)修(xiu)的(de)時(shi)間一般(ban)較長(chang)，其間經(jing)常可能出現(xian)裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)修(xiu)裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)飾的(de)返(fan)工、重作甚至裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)飾裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)飾風(feng)格(ge)的(de)整體改變。因此(ci)，現(xian)實中有時(shi)很難區分是兩次(ci)裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)飾裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)修(xiu)還是一次(ci)裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)飾裝(zhuang)(zhuang)(zhuang)修(xiu)的(de)延續；

2，從日(ri)常生活經驗(yan)而(er)言(yan)，既然(ran)出(chu)租(zu)人(ren)同意承(cheng)租(zu)人(ren)進(jin)行裝(zhuang)(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)(zhuang)修，也(ye)就意味著允(yun)許承(cheng)租(zu)人(ren)基于裝(zhuang)(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)(zhuang)修需(xu)要(yao)而(er)對出(chu)租(zu)房屋(wu)進(jin)行處分。這種處分的(de)可能后(hou)果，并不(bu)因裝(zhuang)(zhuang)修裝(zhuang)(zhuang)飾(shi)的(de)次數多少而(er)有實質區(qu)別。

3，在(zai)房(fang)屋租賃合同(tong)的(de)(de)(de)很多(duo)情形中，雖(sui)然雙方(fang)都未用條款明示，但從承租人締約目的(de)(de)(de)、支付的(de)(de)(de)租金對價以及出租房(fang)屋的(de)(de)(de)現狀均可推知(zhi)，對出租房(fang)屋在(zai)合同(tong)約定的(de)(de)(de)房(fang)屋用途范圍內進行多(duo)次裝飾裝修(xiu)本身就是(shi)合同(tong)的(de)(de)(de)默示條款；

4，對于合同(tong)履行期間較(jiao)長(chang)的(de)房屋(wu)租(zu)賃合同(tong)而言，出租(zu)人(ren)的(de)概(gai)括同(tong)意(yi)也會給承租(zu)人(ren)合理預(yu)期，使其有(you)理由相信(xin)約定范圍內的(de)多(duo)次(ci)裝飾裝修(xiu)本身也在出租(zu)人(ren)概(gai)括同(tong)意(yi)的(de)輻射(she)范圍之(zhi)內。否則，出租(zu)人(ren)完全(quan)可(ke)以通過特別聲(sheng)明要求承租(zu)人(ren)對每一次(ci)裝飾裝修(xiu)事先都應經其同(tong)意(yi)。

注意(yi)：對“經(jing)(jing)出租(zu)人(ren)同意(yi)”中的(de)“同意(yi)”二字解(jie)(jie)釋不(bu)能(neng)無限擴大。這是因為對當事人(ren)意(yi)思表示(shi)的(de)解(jie)(jie)釋必須斟酌交易習(xi)慣(guan)，探究當事人(ren)的(de)真意(yi)，而不(bu)得拘(ju)泥于(yu)詞(ci)句的(de)字面意(yi)義。也即這里的(de)“同意(yi)”一般(ban)只能(neng)按日常生(sheng)活經(jing)(jing)驗理(li)(li)解(jie)(jie)，限定(ding)在出租(zu)房(fang)屋(wu)的(de)通常用途(tu)可能(neng)涉及的(de)范圍(wei)。如果(guo)沒有(you)(you)特(te)別(bie)明示(shi)，一般(ban)不(bu)能(neng)理(li)(li)解(jie)(jie)為同意(yi)承(cheng)租(zu)人(ren)對所租(zu)賃房(fang)屋(wu)進(jin)行(xing)改變房(fang)屋(wu)建筑主體(ti)、承(cheng)重結構的(de)裝飾裝修。否則，只能(neng)依(yi)據司(si)法解(jie)(jie)釋中有(you)(you)關出租(zu)人(ren)的(de)合同解(jie)(jie)除權部分的(de)規定(ding)處理(li)(li)。

四、除了上述問題外，在具體案件的審理中還存在以下爭議：

一是對(dui)裝(zhuang)飾裝(zhuang)修物是否構成附合存(cun)在爭(zheng)議。

根據(ju)房(fang)屋(wu)租(zu)(zu)賃合(he)同司(si)法(fa)解釋規定，房(fang)屋(wu)租(zu)(zu)賃合(he)同糾(jiu)紛中(zhong)的(de)裝(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)修物(wu)可分為(wei)形成(cheng)(cheng)附合(he)和未(wei)(wei)形成(cheng)(cheng)附合(he)兩種情形，處(chu)理方(fang)(fang)式各不相同。司(si)法(fa)實(shi)務中(zhong)，房(fang)屋(wu)出(chu)租(zu)(zu)方(fang)(fang)通常認為(wei)裝(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)修物(wu)未(wei)(wei)形成(cheng)(cheng)附合(he)而要(yao)求(qiu)承租(zu)(zu)方(fang)(fang)拆除，房(fang)屋(wu)承租(zu)(zu)方(fang)(fang)則(ze)通常認為(wei)形成(cheng)(cheng)了附合(he)而要(yao)求(qiu)出(chu)租(zu)(zu)方(fang)(fang)折價補償。

二是對裝(zhuang)(zhuang)飾裝(zhuang)(zhuang)修物(wu)的(de)價(jia)值認定存在爭議。

因涉及賠償(chang)或補償(chang)問題，實踐中雙方(fang)當事人對裝(zhuang)(zhuang)飾裝(zhuang)(zhuang)修物(wu)(wu)的(de)(de)價值(zhi)認(ren)定(ding)(ding)經常產生爭議(yi)，如承租方(fang)通常依進(jin)行(xing)裝(zhuang)(zhuang)飾裝(zhuang)(zhuang)修時(shi)所耗費的(de)(de)材料、人工費等確定(ding)(ding)裝(zhuang)(zhuang)飾裝(zhuang)(zhuang)修物(wu)(wu)的(de)(de)價值(zhi)，而出租方(fang)則(ze)對此不予認(ren)可。而且在某些案件中裝(zhuang)(zhuang)飾裝(zhuang)(zhuang)修物(wu)(wu)價值(zhi)較低，委托專業(ye)機構進(jin)行(xing)評估花費成本過高(gao)，給法院確定(ding)(ding)裝(zhuang)(zhuang)飾裝(zhuang)(zhuang)修物(wu)(wu)的(de)(de)價值(zhi)帶來(lai)困難。

針對以上問題，采取以下對策：

一是依法(fa)準確認定裝(zhuang)(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)(zhuang)修物的(de)性質。要求法(fa)官積(ji)極(ji)采取現場勘驗等方式(shi)，結合當事人提交的(de)證(zheng)據等準確認定裝(zhuang)(zhuang)飾(shi)裝(zhuang)(zhuang)修物是否形(xing)成附合。

二是綜(zong)合(he)運用(yong)調解及司(si)法評估(gu)等方式確(que)(que)定裝(zhuang)飾裝(zhuang)修物價(jia)(jia)(jia)值(zhi)(zhi)。對(dui)于(yu)當事人對(dui)價(jia)(jia)(jia)值(zhi)(zhi)認(ren)定差異不(bu)大，或價(jia)(jia)(jia)值(zhi)(zhi)較低而司(si)法評估(gu)成本過(guo)高的(de)，應(ying)注重(zhong)調解手段的(de)運用(yong)，促成當事人對(dui)價(jia)(jia)(jia)值(zhi)(zhi)的(de)認(ren)定達成一(yi)致(zhi)；而對(dui)于(yu)當事人對(dui)價(jia)(jia)(jia)值(zhi)(zhi)認(ren)定差距過(guo)大的(de)，應(ying)及時(shi)進行司(si)法評估(gu)確(que)(que)定裝(zhuang)飾裝(zhuang)修物價(jia)(jia)(jia)值(zhi)(zhi)。