買房簽合(he)同流程及注(zhu)意事項全介紹 詳解九(jiu)大陷阱與對策

先了解購房合同內容。購房合同的主要內容包括以下幾方面：

1.甲方(fang)土地使(shi)用依據及商品房(fang)(fang)狀況，包(bao)(bao)括(kuo)(kuo)位置、面(mian)積(ji)(ji)、現房(fang)(fang)、期房(fang)(fang)、內銷房(fang)(fang)、外(wai)銷房(fang)(fang)等;2.房(fang)(fang)價，包(bao)(bao)括(kuo)(kuo)稅費、面(mian)積(ji)(ji)差異的(de)處理、價格與費用調整的(de)特殊約(yue)(yue)定(ding)等;3.付款約(yue)(yue)定(ding)，包(bao)(bao)括(kuo)(kuo)優(you)惠(hui)條(tiao)件、付款時(shi)間(jian)、付款額、違(wei)約(yue)(yue)責任(ren)等;4.交付約(yue)(yue)定(ding)，包(bao)(bao)括(kuo)(kuo)期限、逾(yu)期違(wei)約(yue)(yue)責任(ren)、設計(ji)變更的(de)約(yue)(yue)定(ding)、房(fang)(fang)屋交接與違(wei)約(yue)(yue)方(fang)責任(ren)等;5.質(zhi)量標(biao)準(zhun)，包(bao)(bao)括(kuo)(kuo)裝飾、設備(bei)的(de)標(biao)準(zhun)、承諾及違(wei)約(yue)(yue)責任(ren)和(he)基礎(chu)設施(shi)、公共配套建筑(zhu)正常運轉的(de)承諾、質(zhi)量爭議的(de)處理等;6.產權(quan)登(deng)記和(he)物業管理的(de)約(yue)(yue)定(ding);7.保修責任(ren);8.乙方(fang)使(shi)用權(quan)限;9.雙(shuang)方(fang)認(ren)定(ding)的(de)爭議仲裁機構(gou);10.違(wei)約(yue)(yue)賠(pei)償(chang)責任(ren);11.其他相關事項及附件，包(bao)(bao)括(kuo)(kuo)房(fang)(fang)屋平面(mian)圖、裝飾、設備(bei)標(biao)準(zhun)等。

在簽定上述各項條款前，購房者需要關注合同中的以下幾項基本問題：

1、購房合(he)(he)同的(de)各項(xiang)內容要盡可能全面(mian)、詳細，各項(xiang)規定之間要避(bi)免相互沖突，尤其是不(bu)(bu)能與國(guo)家的(de)政策法(fa)規相沖突;文字表述要清晰、準(zhun)確;簽(qian)訂(ding)合(he)(he)同的(de)買(mai)賣(mai)(mai)雙方身份、責任要明確，如合(he)(he)同中的(de)甲方(賣(mai)(mai)方)不(bu)(bu)能是代(dai)理商或律師樓，而應是項(xiang)目立(li)項(xiang)批(pi)準(zhun)文件的(de)投資(zi)建設單位，也不(bu)(bu)能以上級主(zhu)管單位或下屬機構的(de)名義(yi)簽(qian)訂(ding)合(he)(he)同，簽(qian)字人(ren)應是法(fa)人(ren)代(dai)表本人(ren)或公司章(zhang)程上授(shou)權的(de)主(zhu)要負責人(ren)。

2、合同上的(de)項目(mu)名稱，一定(ding)(ding)要與項目(mu)位置(zhi)聯(lian)系(xi)在一起，以(yi)免日后有出入(ru)。標明項目(mu)位置(zhi)時，一定(ding)(ding)要具體、明確(que)，如××市××區(qu)××街××號××花園(yuan)××號樓××層××房(fang)。 房(fang)屋(wu)的(de)戶型(xing)、面積一定(ding)(ding)要標示清楚，建筑面積、使用面積及公(gong)用面積分攤原(yuan)則等要明確(que)說明。

3、房(fang)屋的(de)(de)檔次和裝修標準一(yi)(yi)般采用附件形式(shi)附在購房(fang)合同之后，這(zhe)一(yi)(yi)內容(rong)的(de)(de)表述(shu)一(yi)(yi)定要(yao)詳細、具(ju)體(ti)。如(ru)技術的(de)(de)等級、材料的(de)(de)品牌、內部設施的(de)(de)種類、負(fu)荷標準、供應能力等要(yao)一(yi)(yi)一(yi)(yi)予以(yi)說明。水(shui)、暖、電(dian)、通訊等設施，要(yao)說明安裝到什么程度(du)。

4、其它如付款方式(shi)、產權保證等都(dou)應詳(xiang)細、具體地加以說明。并對房屋整體結(jie)構、各(ge)部位配(pei)套(tao)設施及其部件的保修(xiu)期給予明確規定。

5、違(wei)約(yue)責(ze)任的(de)約(yue)定(ding)一定(ding)要(yao)對等，否則最終吃虧(kui)的(de)是(shi)購房(fang)(fang)者。在購房(fang)(fang)合同中，一般承擔違(wei)約(yue)責(ze)任的(de)違(wei)約(yue)事項包括：簽(qian)訂(ding)認購書后，購房(fang)(fang)者不買房(fang)(fang)或要(yao)求換房(fang)(fang)，開(kai)發(fa)商不賣房(fang)(fang)或要(yao)求換房(fang)(fang);購房(fang)(fang)者不按(an)期(qi)(qi)付(fu)款;開(kai)發(fa)商不按(an)期(qi)(qi)交房(fang)(fang);面積變動超過約(yue)定(ding)幅(fu)度;房(fang)(fang)屋裝修標準、質量不合要(yao)求，保修不到位;產權過戶手(shou)續不全或不能按(an)期(qi)(qi)辦(ban)理。

簽訂購(gou)房協議注(zhu)意事(shi)項還有哪些?在購(gou)房簽合同時這些問題需要重(zhong)點關(guan)注(zhu)下(xia)。

1、要(yao)對(dui)合同(tong)中的(de)交房(fang)條件及期限、逾期交房(fang)的(de)違約罰金、交房(fang)方式等(deng)，一定要(yao)寫清楚。

2、對辦房產權證的期(qi)限，逾期(qi)違約的罰(fa)金等要寫(xie)清楚。

3、合同中應有還有房屋周圍設施及室內設施及裝修情況。

4、簽合同(tong)后，還(huan)要記住合同(tong)中自(zi)己違(wei)約的條款(kuan)及罰金。避(bi)免違(wei)約。

在(zai)簽訂商(shang)品房(fang)(fang)買賣合(he)同(tong)時，因(yin)為買賣雙方在(zai)專(zhuan)業(ye)知(zhi)識(shi)上(shang)信(xin)息不(bu)對(dui)稱，有時買方并(bing)非出于本意或(huo)者不(bu)知(zhi)道如(ru)何把(ba)握合(he)同(tong)，以致最后在(zai)合(he)同(tong)履行中處于被動(dong)地位。購房(fang)(fang)者在(zai)簽訂《商(shang)品房(fang)(fang)買賣合(he)同(tong)》前(qian)，應對(dui)合(he)同(tong)條(tiao)款及專(zhuan)業(ye)詞語仔(zi)細閱讀、理解，必(bi)要時可向房(fang)(fang)地產專(zhuan)業(ye)律師以及房(fang)(fang)地產開發主(zhu)管部(bu)門(men)進行咨(zi)詢。下面就合(he)同(tong)主(zhu)要條(tiao)款說明如(ru)下：

(1)關于房屋面積方面的條款。

商品房以建(jian)筑面(mian)(mian)積(ji)(ji)計算房款，建(jian)筑面(mian)(mian)積(ji)(ji)由(you)套內(nei)建(jian)筑面(mian)(mian)積(ji)(ji)與分攤(tan)的(de)(de)共有面(mian)(mian)積(ji)(ji)兩部分成。應在合同中約定套內(nei)建(jian)筑面(mian)(mian)積(ji)(ji)和分攤(tan)的(de)(de)共有面(mian)(mian)積(ji)(ji)多少，并約定建(jian)筑面(mian)(mian)積(ji)(ji)不變(bian)而套內(nei)建(jian)筑面(mian)(mian)積(ji)(ji)發生誤差以及建(jian)筑面(mian)(mian)積(ji)(ji)與套內(nei)建(jian)筑面(mian)(mian)積(ji)(ji)均發生誤差的(de)(de)處理方式。

目前交付房(fang)(fang)屋(wu)時(shi)，往往建(jian)筑面(mian)積(ji)(ji)增大，且不超過3%，但(dan)套內建(jian)筑面(mian)積(ji)(ji)減少(shao)，公攤面(mian)積(ji)(ji)增大。為(wei)避免此種對買(mai)房(fang)(fang)人不利(li)的情況出現，合同中(zhong)有(you)必要約(yue)(yue)定套內建(jian)筑面(mian)積(ji)(ji)不得(de)減少(shao)多(duo)少(shao)，公攤面(mian)積(ji)(ji)不得(de)增大多(duo)少(shao)等等，比如：2%，并(bing)約(yue)(yue)定超出此范圍(wei)怎么辦，退(tui)房(fang)(fang)或不退(tui)房(fang)(fang);退(tui)房(fang)(fang)包括哪(na)些費用，不退(tui)房(fang)(fang)如何承擔違約(yue)(yue)責(ze)任(ren)等。

另一種按套內(nei)建筑面積計算房款，套內(nei)建筑面積與合(he)同約定不符時，一般按照最高院司法解釋確立的一般原則即是否超過(guo)3%處(chu)理。

(2)關于價格、收費、付款額同的條款。

價(jia)格條款(kuan)應比較明(ming)確，應有細(xi)項約束發展商不(bu)(bu)得隨意加價(jia)，不(bu)(bu)應包(bao)括(kuo)其他(ta)各種不(bu)(bu)合(he)理費用。在付(fu)款(kuan)方式條款(kuan)中，應明(ming)確、詳細(xi)規定(ding)付(fu)款(kuan)方式，如繳(jiao)納定(ding)金的(de)時間、數(shu)額(e)、分期付(fu)款(kuan)的(de)步驟、時間、數(shu)額(e)等。

可注明買(mai)方(fang)(fang)在合同(tong)(tong)生效的(de)幾天之內向金(jin)融機(ji)構申(shen)請貸(dai)款(kuan)，如果(guo)不能通過的(de)話，買(mai)方(fang)(fang)可以取消合同(tong)(tong)，全數取回定金(jin)。建議買(mai)方(fang)(fang)無(wu)論有(you)無(wu)貸(dai)款(kuan)的(de)必(bi)要，最(zui)好爭取加入此條款(kuan)，達到(dao)留給自己一個冷靜期的(de)效果(guo)。

(3)關于房屋質量的條款。

購房(fang)(fang)者在(zai)簽合(he)同(tong)時一定(ding)要詳細地把質量要求寫進合(he)同(tong)。如(ru)：臥室(shi)、廚房(fang)(fang)、衛生間的裝修標準、等(deng)級;建材配備(bei)清單、等(deng)級;屋內設備(bei)清單;水、電、氣、管線通暢;門、窗、家具(ju)瑕疵;房(fang)(fang)屋抗震等(deng)級等(deng)質量要求都應涉及到。合(he)同(tong)中還(huan)可以規定(ding)房(fang)(fang)屋的保質期、附屬設備(bei)保持期等(deng)。

雙(shuang)方合同(tong)中(zhong)表(biao)述為“大(da)(da)理(li)石地面(mian)、花崗石外墻與進(jin)(jin)口潔具(ju)(ju)、廚具(ju)(ju)”，而實(shi)(shi)際入(ru)住時業主發現，大(da)(da)理(li)石地面(mian)材料(liao)實(shi)(shi)為人造(zao)大(da)(da)理(li)石，而進(jin)(jin)口潔具(ju)(ju)、廚具(ju)(ju)實(shi)(shi)際上是國(guo)內產(chan)品，只是貼上外國(guo)商(shang)(shang)標。在(zai)案件審理(li)時，開發商(shang)(shang)使(shi)用人造(zao)大(da)(da)理(li)石沒有(you)違約，因(yin)為當(dang)初在(zai)簽合同(tong)時并(bing)未講明一定要天然大(da)(da)理(li)石。而進(jin)(jin)口潔具(ju)(ju)是合資廠生(sheng)產(chan)，確是外國(guo)品牌(pai)，也符合約定。當(dang)然，使(shi)用這(zhe)些產(chan)品使(shi)造(zao)價(jia)和(he)裝修檔次(ci)與業主所想象的差(cha)距較大(da)(da)。對這(zhe)種(zhong)裝修條款約定不明確，雙(shuang)方解釋條款意見不一的情形，對格式條款按《合同(tong)法》有(you)關(guan)規(gui)定以不利于合同(tong)提供(gong)方即開發商(shang)(shang)的解釋為準。

有(you)(you)些購(gou)房(fang)人認(ren)為，商(shang)品(pin)房(fang)竣工后(hou)已經過政府主管部(bu)門組(zu)織的(de)(de)(de)竣工驗收，驗收合格后(hou)才允許(xu)交付使(shi)用(yong)，因此商(shang)品(pin)房(fang)不應(ying)當(dang)出現質量(liang)問題(ti)。而且還有(you)(you)《住(zhu)宅質量(liang)保(bao)證書(shu)》和《住(zhu)宅使(shi)用(yong)說明(ming)書(shu)》，這兩書(shu)已對商(shang)品(pin)房(fang)質量(liang)的(de)(de)(de)細節作了規定(ding)，因此也就沒有(you)(you)必要在合同中約定(ding)商(shang)品(pin)房(fang)的(de)(de)(de)質量(liang)問題(ti)。但事實并非如(ru)此。

商(shang)品(pin)房(fang)(fang)竣(jun)(jun)工驗(yan)(yan)收是以抽查的(de)(de)(de)(de)方(fang)式進(jin)行驗(yan)(yan)收，因(yin)而(er)不能(neng)保證(zheng)每(mei)一套商(shang)品(pin)房(fang)(fang)的(de)(de)(de)(de)質(zhi)量(liang)都(dou)合(he)(he)格，而(er)且竣(jun)(jun)工驗(yan)(yan)收的(de)(de)(de)(de)質(zhi)量(liang)標準和購房(fang)(fang)人所希(xi)望(wang)的(de)(de)(de)(de)質(zhi)量(liang)要(yao)求(qiu)也可能(neng)有(you)差距。至于(yu)《住宅質(zhi)量(liang)保證(zheng)書》和《住宅使用說明書》關于(yu)房(fang)(fang)屋質(zhi)量(liang)的(de)(de)(de)(de)規定，都(dou)是由開(kai)發商(shang)擬訂，側重保護(hu)開(kai)發商(shang)的(de)(de)(de)(de)利益，因(yin)此有(you)必要(yao)在(zai)購房(fang)(fang)合(he)(he)同中(zhong)約定房(fang)(fang)屋的(de)(de)(de)(de)質(zhi)量(liang)問題。

墻體(ti)、地面、頂棚(peng)(peng)平(ping)直度，頂棚(peng)(peng)、廚房、衛(wei)生間防水情(qing)況，表面裂縫等進行必(bi)要約定。

(4)關于售后物業管理的條款。

這(zhe)是購房人(ren)在簽(qian)合(he)同時(shi)容易忽略的內容，要注意防止物業(ye)管理公(gong)司變更(geng)物業(ye)費。

自2001年6月(yue)1日起施行的(de)《商品(pin)房(fang)銷(xiao)售管(guan)理(li)辦法(fa)》第(di)十三(san)條規定(ding)：“商品(pin)房(fang)銷(xiao)售時，房(fang)地(di)產開(kai)發(fa)企(qi)(qi)(qi)業選(xuan)聘(pin)(pin)了物(wu)業管(guan)理(li)企(qi)(qi)(qi)業的(de)，買受人(ren)應當在(zai)訂(ding)立商品(pin)房(fang)買賣合同時與(yu)房(fang)地(di)產開(kai)發(fa)企(qi)(qi)(qi)業選(xuan)聘(pin)(pin)的(de)物(wu)業管(guan)理(li)企(qi)(qi)(qi)業訂(ding)立有(you)關物(wu)業管(guan)理(li)的(de)協議。”

但是，在實際簽約(yue)時(shi)(shi)，很多房(fang)地產公司(si)不同(tong)意(yi)在訂立商品房(fang)買(mai)賣合(he)同(tong)時(shi)(shi)與買(mai)受人簽訂有關物(wu)(wu)業(ye)管(guan)理(li)協議。對(dui)此，買(mai)受人應該據理(li)力爭，防(fang)止交房(fang)時(shi)(shi)物(wu)(wu)業(ye)公司(si)變更物(wu)(wu)業(ye)費。

(5)關于履行合同的期限和方法的條款。

應寫明房(fang)屋交(jiao)付(fu)的日(ri)期，房(fang)屋價金的交(jiao)付(fu)日(ri)期、金額和(he)方法。例如交(jiao)付(fu)房(fang)價款，是一次付(fu)清，還是分期付(fu)清。

(6)關于產權登記的條款。

由(you)雙方(fang)(fang)依(yi)規定的(de)日期會(hui)同辦理，或委托代理人(ren)辦理。在辦理產權(quan)過戶手(shou)續時，賣方(fang)(fang)應(ying)出具申請房(fang)屋產權(quan)移轉給買(mai)受人(ren)的(de)書(shu)面(mian)報告(gao)，以及繳納(na)的(de)稅單。

按照《商品房(fang)銷售(shou)管理辦法》的規定，約(yue)定辦理產(chan)權證的期(qi)限(xian)應為60日(ri)(ri)。但是(shi)，實(shi)際簽約(yue)時，出(chu)賣(mai)人往(wang)往(wang)將此(ci)期(qi)限(xian)延長，通常(chang)有90日(ri)(ri)、180日(ri)(ri)等(deng)等(deng)。買(mai)房(fang)人應力爭在合同中，將出(chu)賣(mai)人為買(mai)受人辦理產(chan)權證的期(qi)限(xian)約(yue)定為60日(ri)(ri)，不宜太(tai)長。如(ru)果(guo)此(ci)期(qi)限(xian)時間(jian)過(guo)長，如(ru)：365天以上，表明此(ci)項(xiang)目的土地或房(fang)屋(wu)很可能被設定了抵押擔(dan)保，短期(qi)內不能解除(chu)抵押，對(dui)買(mai)受人采(cai)用公積金貸款和盡快取得房(fang)產(chan)證有很大影(ying)響。

(7)關于稅費負擔的條款。

房(fang)屋買賣(mai)中(zhong)應(ying)繳(jiao)納的一(yi)切(qie)捐稅、費用，應(ying)按法律規定，各自承擔，并明確載入(ru)合同。

(8)關于違約責任的條款。

包括出賣(mai)人(ren)(ren)逾(yu)期(qi)交(jiao)付房(fang)屋應(ying)負的(de)責(ze)任(ren)，或(huo)不(bu)(bu)(bu)能(neng)(neng)或(huo)不(bu)(bu)(bu)履(lv)行(xing)交(jiao)付房(fang)屋應(ying)負的(de)責(ze)任(ren);買(mai)受人(ren)(ren)逾(yu)期(qi)付款(kuan) 應(ying)負的(de)責(ze)任(ren)，以(yi)及(ji)毀約(yue)不(bu)(bu)(bu)買(mai)應(ying)負的(de)責(ze)任(ren)等(deng)。房(fang)產銷(xiao)售合(he)(he)同有(you)關違(wei)約(yue)責(ze)任(ren)的(de)條款(kuan)一般都(dou)有(you)“銷(xiao)售方遇不(bu)(bu)(bu)可(ke)(ke)抗(kang)力(li)導至逾(yu)期(qi)交(jiao)房(fang)，不(bu)(bu)(bu)承擔責(ze)任(ren)”這樣的(de)表述。根據我國《民法通則(ze)》第一百五十三條規定(ding)(ding)，“不(bu)(bu)(bu)可(ke)(ke)抗(kang)力(li)”，是指不(bu)(bu)(bu)能(neng)(neng)預見、不(bu)(bu)(bu)可(ke)(ke)避免并不(bu)(bu)(bu)能(neng)(neng)克(ke)服的(de)客(ke)觀情(qing)況，如地(di)震、火(huo)災、戰爭等(deng)。依(yi)照此規定(ding)(ding)，房(fang)產買(mai)賣(mai)合(he)(he)同中設定(ding)(ding)有(you)關了延伸、擴(kuo)張(zhang)。但(dan)售房(fang)方不(bu)(bu)(bu)能(neng)(neng)把發(fa)展商自(zi)己的(de)過(guo)錯，如：對(dui)市場判斷不(bu)(bu)(bu)準確(que)投資失誤、項目設計(ji)不(bu)(bu)(bu)周密(mi)修改方案(an)等(deng)因(yin)素(su)歸之(zhi)為不(bu)(bu)(bu)可(ke)(ke)抗(kang)力(li)，同時(shi)也(ye)不(bu)(bu)(bu)能(neng)(neng)把應(ying)該預計(ji)到(dao)而(er)(er)沒(mei)有(you)預計(ji)到(dao)的(de)季節影響、上級(ji)行(xing)為、政府行(xing)為等(deng)因(yin)素(su)歸之(zhi)為不(bu)(bu)(bu)可(ke)(ke)抗(kang)力(li)，從而(er)(er)免除自(zi)己理應(ying)承擔的(de)違(wei)約(yue)責(ze)任(ren)。因(yin)此簽訂(ding)合(he)(he)同時(shi)，應(ying)特別(bie)注(zhu)意(yi)“不(bu)(bu)(bu)可(ke)(ke)抗(kang)力(li)”在合(he)(he)同中是如何界(jie)定(ding)(ding)的(de)。

現(xian)在開(kai)發商(shang)在購(gou)房(fang)(fang)合同中，關于逾(yu)期交房(fang)(fang)的(de)違(wei)約責(ze)任(ren)一般(ban)約定為每遲(chi)延一日承擔全部(bu)房(fang)(fang)款萬分(fen)之(zhi)二或(huo)三的(de)違(wei)約金(jin)。這個違(wei)約金(jin)的(de)比(bi)例(li)偏(pian)低(di)，與支付房(fang)(fang)款的(de)銀(yin)行貸款利息相當，違(wei)約金(jin)的(de)懲(cheng)罰性(xing)體(ti)現(xian)不夠，買房(fang)(fang)者應爭取提高該比(bi)例(li)，可以考慮在千(qian)分(fen)之(zhi)0.5至(zhi)1之(zhi)間。

(9)關于不可抗拒力。

簽(qian)訂(ding)合同(tong)時，注意“不(bu)可抗(kang)力”在(zai)合同(tong)中是(shi)如(ru)何界定的。

“不(bu)可抗(kang)力”指不(bu)能(neng)(neng)預見、不(bu)能(neng)(neng)避免并(bing)不(bu)能(neng)(neng)克服的客觀情況(kuang)(僅指自(zi)然災害，不(bu)包括政府行(xing)為或社會異常事(shi)件)。任何(he)一(yi)方不(bu)得就(jiu)此做擴大解(jie)釋，否則，該解(jie)釋不(bu)具(ju)有約束力。并(bing)應(ying)約定一(yi)個(ge)告知期限。

出賣人有(you)時提(ti)出以下免責條款，買受人最好(hao)不(bu)(bu)要(yao)同意(yi)：非出賣人原因，有(you)關部(bu)門(men)延遲發出有(you)關批準文件的(de);施工中遇到(dao)異(yi)常惡(e)劣天氣、重大技術問題(ti)不(bu)(bu)能及時解決的(de)。

(10)補充協議別嫌煩

《商(shang)品房買賣(mai)合同》補充(chong)協(xie)議內容一般包括(kuo)付款方式(shi)、房屋平面圖(tu)、公(gong)共面積與(yu)公(gong)用房屋分攤面積說明、裝修標準(zhun)、遲延交房特(te)殊(shu)原因的說明、公(gong)建配(pei)套設施以(yi)及花園綠地(di)的權(quan)屬、物業管理(li)等。建議購房者在簽約(yue)時一定不要(yao)(yao)局限于(yu)格式(shi)條款的內容，對有損于(yu)自己利益的條款要(yao)(yao)與(yu)賣(mai)方協(xie)商(shang)重新擬訂，對遺漏(lou)的事項要(yao)(yao)加以(yi)補充(chong)。

買(mai)受人在(zai)簽(qian)訂合同時(shi)一定要將自(zi)己與開發(fa)(fa)(fa)商所約(yue)定的(de)事(shi)項在(zai)合同中加以(yi)體現，只有這樣才能在(zai)日后發(fa)(fa)(fa)生爭議(yi)(yi)的(de)情況(kuang)下，有據可尋(xun)，最大限度地維護(hu)當事(shi)人的(de)合法權(quan)(quan)益。買(mai)受人盡(jin)可能要求開發(fa)(fa)(fa)商提供電氣、供水、供暖以(yi)及其他(ta)線路和裝修的(de)平面圖(tu)。這既是購房人的(de)一個(ge)基本知情權(quan)(quan)，也是今后解決爭議(yi)(yi)的(de)主要依據。

房(fang)屋平面(mian)圖(tu)作(zuo)為合(he)(he)同的(de)(de)(de)(de)附件一(yi)，是當事人(ren)意思一(yi)致(zhi)(zhi)的(de)(de)(de)(de)表示，也是日(ri)后發(fa)生(sheng)爭議(yi)的(de)(de)(de)(de)解決(jue)依據。由于劉先生(sheng)在(zai)簽(qian)訂合(he)(he)同時并(bing)沒(mei)有仔細審(shen)查自己合(he)(he)同的(de)(de)(de)(de)附件，所(suo)以并(bing)沒(mei)有意識到開發(fa)商(shang)所(suo)提供(gong)的(de)(de)(de)(de)房(fang)屋平面(mian)圖(tu)與(yu)雙方(fang)實際約定的(de)(de)(de)(de)并(bing)不一(yi)致(zhi)(zhi)，并(bing)且存在(zai)許多缺陷，而當雙方(fang)發(fa)生(sheng)爭議(yi)時，起(qi)到證(zheng)據作(zuo)用的(de)(de)(de)(de)卻只能是合(he)(he)同附件中的(de)(de)(de)(de)平面(mian)圖(tu)，所(suo)以，希(xi)望廣大消費者在(zai)與(yu)開發(fa)商(shang)簽(qian)訂商(shang)品房(fang)買賣合(he)(he)同時，一(yi)定要仔細審(shen)查房(fang)屋平面(mian)圖(tu)的(de)(de)(de)(de)方(fang)向、尺寸(cun)、比例等具體細節是否(fou)在(zai)圖(tu)中標明(ming)。

避免商(shang)住混(hun)用(yong)引發糾(jiu)紛。隨(sui)著商(shang)品(pin)房(fang)的交付使用(yong)，因商(shang)住混(hun)用(yong)產生糾(jiu)紛的現(xian)象時有發生，可在(zai)合同中約定出賣(mai)人(ren)保(bao)證本幢商(shang)品(pin)房(fang)只(zhi)作為住宅出賣(mai)，不得作為商(shang)業用(yong)房(fang)出賣(mai)，否則(ze)承(cheng)擔違約責(ze)任。

約定“五證”復印件(jian)的真實性，否則開發(fa)商應承擔相應的責任選擇(ze)賣(mai)方出示《建設工程(cheng)竣(jun)工驗(yan)收備案表》作為房屋交付的條件(jian)。交房時出示實測面積(ji)。

從(cong)市(shi)(shi)場(chang)的(de)(de)(de)(de)(de)角(jiao)度(du)來(lai)(lai)說(shuo)(shuo)，適銷(xiao)對路的(de)(de)(de)(de)(de)產(chan)(chan)品(pin)供不(bu)應求，仍處(chu)于(yu)賣方(fang)(fang)市(shi)(shi)場(chang)，賣方(fang)(fang)就會(hui)利用市(shi)(shi)場(chang)的(de)(de)(de)(de)(de)優勢，在(zai)(zai)履行合同的(de)(de)(de)(de)(de)過(guo)程中不(bu)做出太多讓步。至于(yu)市(shi)(shi)場(chang)需(xu)求少或積(ji)壓商品(pin)房(fang)(fang)，因(yin)存在(zai)(zai)這樣那樣的(de)(de)(de)(de)(de)問題，賣方(fang)(fang)寧死也不(bu)肯讓步。從(cong)司(si)法(fa)(fa)(fa)的(de)(de)(de)(de)(de)角(jiao)度(du)看，房(fang)(fang)地產(chan)(chan)市(shi)(shi)場(chang)剛(gang)剛(gang)形成并高(gao)速發(fa)(fa)展，立法(fa)(fa)(fa)者、管理(li)者從(cong)觀念上(shang)和實際(ji)操(cao)作上(shang)都(dou)不(bu)能適應房(fang)(fang)地產(chan)(chan)市(shi)(shi)場(chang)快速發(fa)(fa)展的(de)(de)(de)(de)(de)需(xu)要(yao)，且又無(wu)(wu)經驗及(ji)先(xian)例可循，導(dao)致立法(fa)(fa)(fa)和管理(li)相對于(yu)房(fang)(fang)地產(chan)(chan)業(ye)的(de)(de)(de)(de)(de)快速發(fa)(fa)展來(lai)(lai)說(shuo)(shuo)比較滯(zhi)后;在(zai)(zai)幾種因(yin)素的(de)(de)(de)(de)(de)綜合作用下(xia)，短期內(nei)買方(fang)(fang)與賣方(fang)(fang)是無(wu)(wu)法(fa)(fa)(fa)抗(kang)衡的(de)(de)(de)(de)(de)，無(wu)(wu)法(fa)(fa)(fa)達到權利義務趨向于(yu)真實一致。那么在(zai)(zai)這種買方(fang)(fang)明顯處(chu)于(yu)弱勢及(ji)不(bu)利的(de)(de)(de)(de)(de)情況下(xia)，怎(zen)么能盡最大可能為自(zi)己爭得一些應屬于(yu)自(zi)己的(de)(de)(de)(de)(de)但實際(ji)上(shang)卻被(bei)侵犯或被(bei)忽視的(de)(de)(de)(de)(de)權利呢?

買(mai)方聘請律(lv)師(shi)(shi)幫助簽(qian)訂(ding)購房(fang)合(he)(he)(he)同(tong)的(de)，在(zai)就合(he)(he)(he)同(tong)條(tiao)款進行協商、談(tan)判(pan)的(de)時候，買(mai)方要(yao)(yao)(yao)與自己的(de)律(lv)師(shi)(shi)站(zhan)在(zai)一個(ge)立場(chang)，要(yao)(yao)(yao)表示(shi)出對(dui)律(lv)師(shi)(shi)的(de)高度(du)信任(ren)，這樣才有利于(yu)爭(zheng)取到(dao)最(zui)大的(de)合(he)(he)(he)同(tong)合(he)(he)(he)法權益，最(zui)大程(cheng)度(du)減少合(he)(he)(he)同(tong)內容不(bu)利于(yu)買(mai)方甚至(zhi)對(dui)買(mai)方不(bu)公的(de)結果(guo)。在(zai)開發商表示(shi)不(bu)簽(qian)就算了(le)的(de)情況下，即使(shi)你(ni)很想買(mai)這個(ge)房(fang)子，你(ni)也要(yao)(yao)(yao)沉著，不(bu)要(yao)(yao)(yao)輕易放棄律(lv)師(shi)(shi)為(wei)你(ni)提出的(de)談(tan)判(pan)條(tiao)件，要(yao)(yao)(yao)知道很多(duo)談(tan)判(pan)不(bu)是一蹴而就的(de)，要(yao)(yao)(yao)有各自爭(zheng)取的(de)過程(cheng)。

總(zong)之，購房(fang)(fang)人在簽訂商(shang)品房(fang)(fang)買賣合同時(shi)，不要(yao)著急，盡可(ke)能多(duo)咨詢一些專業人士(shi)，這樣才能簽訂一份權利、義務(wu)對等的商(shang)品房(fang)(fang)買賣合同。

(11)簽字蓋章祝圓滿

北(bei)京(jing)已出現(xian)了(le)同一(yi)房屋買(mai)賣(mai)合(he)同竟有三個版(ban)本的(de)案件糾紛，開發商(shang)擅(shan)改合(he)同是出現(xian)三個版(ban)本的(de)合(he)同原因(yin)。

堅持賣方先蓋(gai)章，買方后簽字(zi)，不在合(he)同上(shang)留空(kong)白。建議在合(he)同上(shang)由(you)加蓋(gai)騎縫章、過(guo)頁(ye)章，個人(ren)買主過(guo)頁(ye)簽字(zi)。

簽(qian)訂商(shang)品房(fang)買(mai)賣(mai)合(he)同(tong)(tong)(tong)應該是雙方對合(he)同(tong)(tong)(tong)的(de)條款達成一(yi)致意見(jian)并(bing)以書面形(xing)式(shi)表(biao)達后(hou)同(tong)(tong)(tong)時(shi)簽(qian)字(zi)(zi)蓋章，然后(hou)合(he)同(tong)(tong)(tong)才能生效(xiao)。但實際(ji)上一(yi)些開(kai)發商(shang)要(yao)求(qiu)買(mai)方先簽(qian)字(zi)(zi)，然后(hou)才去(qu)蓋章。開(kai)發商(shang)這樣做(zuo)有很(hen)多理由，比(bi)如(ru)開(kai)發商(shang)委(wei)托中(zhong)介機構售(shou)樓時(shi)，中(zhong)介機構并(bing)無權在(zai)(zai)合(he)同(tong)(tong)(tong)上蓋章，所以必須將談好的(de)合(he)同(tong)(tong)(tong)送到開(kai)發商(shang)那里去(qu)蓋章;還有的(de)是開(kai)發商(shang)的(de)公(gong)章歸(gui)某個人掌(zhang)管，為了提高開(kai)發商(shang)自己的(de)效(xiao)率或自己方便或者其它的(de)原(yuan)因(yin)，開(kai)發商(shang)一(yi)般在(zai)(zai)湊足(zu)了幾份(fen)買(mai)方已事先簽(qian)字(zi)(zi)的(de)合(he)同(tong)(tong)(tong)后(hou)，才集中(zhong)起(qi)來去(qu)蓋章。

賣方(fang)(fang)蓋章和買(mai)方(fang)(fang)簽字的(de)(de)時間(jian)差，對于(yu)誠信的(de)(de)開(kai)發商來說無需多慮，但(dan)對于(yu)個(ge)別存在有(you)意(yi)欺詐的(de)(de)開(kai)發商，買(mai)方(fang)(fang)就不(bu)得不(bu)防了(le)，比(bi)如開(kai)發商利(li)用這個(ge)時間(jian)差，將一(yi)式四份(fen)的(de)(de)合同修改，在空白(bai)處(chu)增加對自己有(you)利(li)的(de)(de)內容，對事先談好的(de)(de)補充協議(yi)不(bu)認可，可這時買(mai)方(fang)(fang)已簽字了(le)，首付款(kuan)大都交了(le)，這會使買(mai)方(fang)(fang)處(chu)于(yu)一(yi)個(ge)不(bu)利(li)的(de)(de)地位(wei)。

為(wei)了防(fang)止這種概率雖小但對買方殺傷力卻極強的(de)細節，建議買方事先(xian)將合同(tong)的(de)空白處劃(hua)掉，并(bing)將已選擇的(de)條款用漢字在合同(tong)的(de)空白處表述(shu)出來，以(yi)防(fang)被改(gai)動(dong)。

最好堅持(chi)雙方同時蓋章簽字，這(zhe)開發商(shang)不是不能做到，同時也是對(dui)買(mai)方的一種(zhong)尊重(zhong)(zhong)，對(dui)合同嚴肅性的尊重(zhong)(zhong)。

在簽(qian)署購(gou)買(mai)房產合(he)同時，了(le)解了(le)買(mai)房簽(qian)合(he)同注(zhu)意事項(xiang)，也應(ying)該(gai)謹防簽(qian)訂購(gou)房合(he)同時容易遇(yu)到的陷(xian)阱(jing)(jing)。簽(qian)訂購(gou)房合(he)同時容易遇(yu)到的陷(xian)阱(jing)(jing)對策(ce)。

陷阱一：在認購書里沒有注明因何種原因退房以及后果

購(gou)房者與開發商(shang)(shang)簽(qian)訂(ding)認購(gou)書(shu)后(hou)，就(jiu)要交(jiao)(jiao)一定(ding)額(e)度的(de)定(ding)金，這是(shi)(shi)無(wu)可非議的(de)。但有時(shi)購(gou)房者在(zai)交(jiao)(jiao)付定(ding)金后(hou)因種種原因得不(bu)到銀行的(de)貸款而(er)無(wu)法購(gou)買該(gai)房產時(shi)，發展商(shang)(shang)一般都(dou)只退(tui)購(gou)房款而(er)不(bu)退(tui)定(ding)金，理由是(shi)(shi)買家(jia)沒有履(lv)行合同，所(suo)以沒收定(ding)金。

對策：律(lv)師建議買(mai)家最好與發展商(shang)(shang)在協議中約(yue)定(ding)，若買(mai)家得不到貸(dai)款時(shi)，定(ding)金該如(ru)何返還或(huo)是否要扣(kou)除(chu)部分作(zuo)為手續費等，這樣(yang)就(jiu)避(bi)免了很(hen)大的麻煩。 同時(shi)，開發商(shang)(shang)是沒有權利沒收(shou)定(ding)金的，這本(ben)身是沒有法律(lv)依據的。

陷阱二：合同主體認定不明

購房者(zhe)由(you)于缺乏法(fa)(fa)律(lv)常識，往往會犯一(yi)些比較(jiao)初級的錯(cuo)誤。有(you)時代表(biao)發(fa)展商簽(qian)約的人并不是(shi)(shi)法(fa)(fa)人代表(biao)，或者(zhe)合同上的開發(fa)商并不是(shi)(shi)該房產土地(di)擁(yong)有(you)者(zhe)，這些都有(you)可能(neng)產生問題。 另外，也有(you)可能(neng)該項目是(shi)(shi)A公(gong)(gong)司(si)開發(fa)的，實際上卻是(shi)(shi)由(you)B公(gong)(gong)司(si)投(tou)資，作為(wei)買(mai)家還是(shi)(shi)應與A公(gong)(gong)司(si)簽(qian)約，否則也會帶來一(yi)系(xi)列的麻煩，以后辦理各(ge)種手續(xu)會很麻煩。

對策：在簽(qian)(qian)約前(qian)您最好查明(ming)代(dai)表(biao)發(fa)展(zhan)商簽(qian)(qian)字的(de)人(ren)是(shi)否是(shi)法人(ren)代(dai)表(biao)，如果不(bu)是(shi)，則是(shi)否持(chi)有“授權(quan)委托書”。否則，這(zhe)個人(ren)的(de)簽(qian)(qian)字是(shi)無效的(de)，同時要注意合(he)同上的(de)公(gong)章(zhang)，這(zhe)樣(yang)可以避(bi)免(mian)發(fa)展(zhan)商推卸責(ze)任(ren)。

陷阱三：不要輕易在開發商提供的補充協議上簽字

簽補充協議(yi)在(zai)(zai)購房交易中很有必要。但是(shi)要提醒購房者的(de)是(shi)，開(kai)(kai)發(fa)商(shang)(shang)提供(gong)的(de)補充協議(yi)一定(ding)要看清楚(chu)。現在(zai)(zai)有的(de)發(fa)展(zhan)商(shang)(shang)在(zai)(zai)與(yu)客(ke)戶簽約時，會主動(dong)向客(ke)戶出示一份補充合同，主要目(mu)的(de)在(zai)(zai)于表(biao)明由于某些(xie)特定(ding)原因造(zao)成不(bu)能按期(qi)交房的(de)免賠責(ze)任(ren)以及面(mian)積丈量誤差率(lv)差異過(guo)大在(zai)(zai)哪些(xie)情況(kuang)下(xia)能免賠。這是(shi)發(fa)展(zhan)商(shang)(shang)為了保護自(zi)己在(zai)(zai)一些(xie)非人力能控制的(de)情況(kuang)下(xia)造(zao)成違(wei)約規避風險的(de)一種方(fang)式(shi)。 善良的(de)購房者不(bu)要僅僅把開(kai)(kai)發(fa)商(shang)(shang)的(de)免責(ze)條款都簽了，而忘記保護自(zi)己的(de)利益。

對策：看清楚(chu)補(bu)充協議的條款(kuan)，最好的辦法是找一個(ge)律師來(lai)幫你(ni)的忙。

陷阱四：“最短時間”與“最好”

合(he)同(tong)是雙方意思一致的(de)表達。但(dan)是，實踐中開發商往(wang)往(wang)會給購房者很多諸如“如果發生問題，在(zai)最短(duan)時(shi)間內解決”，“在(zai)裝修材料上，選擇最好(hao)的(de)國外(wai)進口的(de)”等(deng)一些看上去很誘(you)人但(dan)沒(mei)有(you)實際意義的(de)承諾(nuo)。最短(duan)是多長時(shi)間，什么樣的(de)才算最好(hao)的(de)?不知(zhi)道。 合(he)同(tong)里出現(xian)這種模(mo)糊的(de)概念(nian)時(shi)，法律也沒(mei)有(you)辦法，因此產(chan)生的(de)糾紛(fen)購房者根本打不贏官司。

對策：購房者一定要把每一個具體(ti)的(de)(de)時間、具體(ti)的(de)(de)地點、具體(ti)的(de)(de)材料以(yi)及開發商的(de)(de)口(kou)頭承諾落實在合同里。

陷阱五：約定提前交納部分費用

開發(fa)商(shang)(shang)(shang)是做商(shang)(shang)(shang)人(ren)的(de)(de)，而房(fang)(fang)地產開發(fa)又(you)是一件對資(zi)金要求很高(gao)的(de)(de)行業(ye)。開發(fa)商(shang)(shang)(shang)面臨資(zi)金壓力是很正常的(de)(de)，但并不能以(yi)此為理(li)由要求購(gou)房(fang)(fang)者(zhe)提前交(jiao)(jiao)納不該交(jiao)(jiao)的(de)(de)錢。而在合同或是補充協議中，開發(fa)商(shang)(shang)(shang)常會(hui)將(jiang)一些不該預先交(jiao)(jiao)納的(de)(de)費用寫進去(qu)，要求購(gou)房(fang)(fang)者(zhe)提前交(jiao)(jiao)納，這(zhe)是顯(xian)失公(gong)平的(de)(de)。 比如有些發(fa)展商(shang)(shang)(shang)在尚未確定(ding)物(wu)業(ye)管理(li)公(gong)司及服(fu)務(wu)標準、收費情況(kuang)的(de)(de)前提下，就要求買家(jia)在預售(shou)契(qi)約中承(cheng)諾接受物(wu)業(ye)管理(li)服(fu)務(wu)，并接受相關約束，這(zhe)就是對消(xiao)費者(zhe)的(de)(de)侵害。

對策(ce)：購(gou)房者應(ying)該將物業管理條(tiao)款與預售契約(yue)分開簽署(shu)，或(huo)另外設置條(tiao)款確定(ding)物業管理的費(fei)用(yong)標準。

陷阱六：賣方解除合同

在一些(xie)發(fa)(fa)展(zhan)商制定的(de)(de)售樓契約(yue)或(huo)契約(yue)附(fu)件中(zhong)，往(wang)往(wang)有這樣的(de)(de)條款(kuan)(kuan)：“買方(fang)無(wu)故逾期付(fu)(fu)(fu)款(kuan)(kuan)，經賣方(fang)催告仍不(bu)(bu)支付(fu)(fu)(fu)欠款(kuan)(kuan)的(de)(de)，賣方(fang)可以解除合同并(bing)沒收買方(fang)全部(bu)已付(fu)(fu)(fu)價款(kuan)(kuan)。” 這顯然是不(bu)(bu)公(gong)平條款(kuan)(kuan)，假(jia)如買家(jia)已經支付(fu)(fu)(fu)95%的(de)(de)價款(kuan)(kuan)，只剩5%的(de)(de)價款(kuan)(kuan)逾期未付(fu)(fu)(fu)，如果發(fa)(fa)展(zhan)商以此為(wei)由，沒收其已付(fu)(fu)(fu)95%的(de)(de)價款(kuan)(kuan)，豈非很不(bu)(bu)公(gong)平。況且(qie)，沒收實際(ji)上(shang)是個行政(zheng)處(chu)罰或(huo)刑事(shi)處(chu)罰行為(wei)，作為(wei)當事(shi)人(ren)一方(fang)的(de)(de)發(fa)(fa)展(zhan)商并(bing)沒有權利來沒收他人(ren)的(de)(de)財(cai)物。

對策：依據(ju)《合(he)同(tong)法》第四十條規定，本合(he)同(tong)條款(kuan)是無效條款(kuan)。當(dang)然，還有其他(ta)一些類似的(de)合(he)同(tong)條款(kuan)存(cun)在著這樣的(de)問題，購(gou)房者可以依據(ju)法律的(de)規定來更好地(di)維護自己的(de)權益(yi)。

陷阱七：處理結果不明確

很多合(he)同中常(chang)可(ke)以看到(dao)這樣(yang)的條(tiao)款，“應于××日(ri)前如(ru)何如(ru)何”，但是并沒有約(yue)定如(ru)果沒有在“××日(ri)前如(ru)何如(ru)何”后該怎樣(yang)處理。這樣(yang)，即使(shi)最后認定是開發商的過錯(cuo)，你也很難制裁他，最多是調(diao)解了事。

對(dui)策(ce)：購房者與發(fa)展(zhan)商簽署(shu)的(de)(de)合(he)同中要明確(que)對(dui)開(kai)發(fa)商如果沒有履行(xing)承諾、不按設計圖紙施(shi)工和達不到質量等(deng)級等(deng)等(deng)的(de)(de)處理(li)辦(ban)法，做到越詳(xiang)細越好。

陷阱八：以偏蓋全

這里所說的以(yi)偏(pian)蓋全是個泛指的概念。有(you)時會出(chu)現(xian)這樣(yang)令人哭笑不得的問題，開(kai)發商承諾(nuo)臥室的玻璃(li)(li)是中(zhong)空的，到了交房(fang)時發現(xian)臥室窗戶(hu)只有(you)下面的部分是中(zhong)空，而(er)上(shang)面卻是普通玻璃(li)(li)等等。

對策(ce)：對于這類問題沒有(you)更好(hao)的解決辦(ban)法，就(jiu)是要把合同(tong)寫得越細越好(hao)。不給(gei)開發(fa)商一點空(kong)隙。當然也(ye)需要購房者(zhe)有(you)非常(chang)廣泛的建筑、建材方(fang)面的知識。

陷阱九：拒簽補充協議

前面(mian)說(shuo)了(le)，開(kai)(kai)發(fa)(fa)商在(zai)(zai)簽(qian)約時(shi)會主動出(chu)(chu)具(ju)一份對自(zi)(zi)己有(you)利的(de)(de)補充(chong)(chong)協議，購房者同(tong)樣也(ye)可(ke)以出(chu)(chu)具(ju)一份對自(zi)(zi)己有(you)利的(de)(de)補充(chong)(chong)協議。最好將(jiang)開(kai)(kai)發(fa)(fa)商在(zai)(zai)其廣告宣傳中的(de)(de)條款和樓書(shu)里(li)關于(yu)裝修、物(wu)業管理中的(de)(de)承諾都簽(qian)進補充(chong)(chong)協議中，不(bu)要怕麻(ma)煩。舉個(ge)簡單的(de)(de)例子，你買的(de)(de)塔樓(或板(ban)樓)里(li)有(you)幾(ji)部(bu)(bu)電(dian)梯，是(shi)否會全部(bu)(bu)同(tong)時(shi)開(kai)(kai)通(tong)，如果有(you)不(bu)開(kai)(kai)的(de)(de)怎么辦?不(bu)要小看這(zhe)個(ge)問(wen)題，為了(le)出(chu)(chu)面(mian)積、增利潤(run)，現在(zai)(zai)的(de)(de)高層住(zhu)宅只安裝幾(ji)部(bu)(bu)電(dian)梯，而且平時(shi)還不(bu)全開(kai)(kai)，在(zai)(zai)上下班高峰時(shi)間(jian)極為不(bu)便，這(zhe)種情況業主是(shi)否有(you)權拒付(fu)部(bu)(bu)分(fen)電(dian)梯費呢(ni)? 但是(shi)，就像你可(ke)以拒簽(qian)開(kai)(kai)發(fa)(fa)商的(de)(de)補充(chong)(chong)協議一樣，開(kai)(kai)發(fa)(fa)商也(ye)同(tong)樣可(ke)以拒簽(qian)購房者的(de)(de)補充(chong)(chong)協議。這(zhe)種現象在(zai)(zai)北(bei)京(jing)是(shi)很(hen)普(pu)遍的(de)(de)，特別(bie)是(shi)一些賣得很(hen)好的(de)(de)樓盤都是(shi)如此。

對策：不管開發商態度(du)如(ru)何，購房者還是要爭取這個權(quan)益。實在不行，又(you)覺得沒有把握，那(nei)就只好放(fang)棄了。