買房簽合同流(liu)程(cheng)及(ji)注意(yi)事項全介紹 詳解九大陷阱(jing)與對策

先了解購房合同內容。購房合同的主要內容包括以下幾方面：

1.甲方(fang)土地使用(yong)依據及商品房(fang)狀況，包括(kuo)位置、面積、現房(fang)、期房(fang)、內銷房(fang)、外銷房(fang)等;2.房(fang)價(jia)，包括(kuo)稅費、面積差異的(de)處理、價(jia)格與費用(yong)調整(zheng)的(de)特殊約(yue)(yue)定(ding)(ding)等;3.付款約(yue)(yue)定(ding)(ding)，包括(kuo)優惠(hui)條件、付款時(shi)間、付款額、違(wei)約(yue)(yue)責(ze)任等;4.交付約(yue)(yue)定(ding)(ding)，包括(kuo)期限、逾期違(wei)約(yue)(yue)責(ze)任、設(she)計變更的(de)約(yue)(yue)定(ding)(ding)、房(fang)屋交接與違(wei)約(yue)(yue)方(fang)責(ze)任等;5.質量(liang)標準(zhun)，包括(kuo)裝飾、設(she)備的(de)標準(zhun)、承諾及違(wei)約(yue)(yue)責(ze)任和基礎設(she)施、公共(gong)配套(tao)建筑正常運轉的(de)承諾、質量(liang)爭議的(de)處理等;6.產(chan)權(quan)登記(ji)和物(wu)業管理的(de)約(yue)(yue)定(ding)(ding);7.保修(xiu)責(ze)任;8.乙方(fang)使用(yong)權(quan)限;9.雙(shuang)方(fang)認定(ding)(ding)的(de)爭議仲裁機(ji)構;10.違(wei)約(yue)(yue)賠(pei)償(chang)責(ze)任;11.其他相關事項及附件，包括(kuo)房(fang)屋平面圖(tu)、裝飾、設(she)備標準(zhun)等。

在簽定上述各項條款前，購房者需要關注合同中的以下幾項基本問題：

1、購(gou)房合同(tong)的(de)各項(xiang)內容要(yao)盡可能(neng)(neng)全面、詳細，各項(xiang)規定(ding)之間要(yao)避免相(xiang)互沖(chong)突(tu)，尤其是(shi)不(bu)能(neng)(neng)與國家的(de)政策(ce)法規相(xiang)沖(chong)突(tu);文字(zi)表述要(yao)清晰、準確;簽(qian)訂(ding)(ding)合同(tong)的(de)買(mai)賣雙方身(shen)份、責任(ren)要(yao)明確，如合同(tong)中的(de)甲方(賣方)不(bu)能(neng)(neng)是(shi)代(dai)理商或(huo)律師樓(lou)，而(er)應是(shi)項(xiang)目立項(xiang)批準文件(jian)的(de)投(tou)資建設單位，也不(bu)能(neng)(neng)以上級主(zhu)管(guan)單位或(huo)下(xia)屬機構的(de)名義簽(qian)訂(ding)(ding)合同(tong)，簽(qian)字(zi)人(ren)應是(shi)法人(ren)代(dai)表本人(ren)或(huo)公司章程上授(shou)權的(de)主(zhu)要(yao)負責人(ren)。

2、合同上的項目(mu)名稱，一(yi)(yi)(yi)定要與項目(mu)位置(zhi)聯系在一(yi)(yi)(yi)起，以免日后(hou)有出入。標(biao)明(ming)項目(mu)位置(zhi)時，一(yi)(yi)(yi)定要具體、明(ming)確(que)，如××市××區××街(jie)××號××花園(yuan)××號樓(lou)××層××房。 房屋的戶型、面積一(yi)(yi)(yi)定要標(biao)示清楚，建筑面積、使用面積及公用面積分攤原則等要明(ming)確(que)說明(ming)。

3、房屋的(de)檔次和裝修(xiu)標準一般采用附(fu)(fu)件形(xing)式附(fu)(fu)在購房合同之后，這一內(nei)容的(de)表(biao)述一定要詳細、具(ju)體。如(ru)技術的(de)等級、材料的(de)品(pin)牌、內(nei)部設施的(de)種(zhong)類、負荷標準、供(gong)應能力等要一一予以說(shuo)明(ming)。水、暖(nuan)、電、通(tong)訊等設施，要說(shuo)明(ming)安裝到什(shen)么程度。

4、其(qi)它(ta)如付款方(fang)式、產權保(bao)證(zheng)等都應(ying)詳(xiang)細、具(ju)體地加以說明。并(bing)對房屋整體結(jie)構、各部(bu)位配套設施及其(qi)部(bu)件的保(bao)修期給予明確(que)規定。

5、違約(yue)責(ze)任的約(yue)定(ding)一定(ding)要對等，否則(ze)最終吃虧的是購房(fang)者(zhe)。在(zai)購房(fang)合同中，一般承擔違約(yue)責(ze)任的違約(yue)事項(xiang)包(bao)括：簽訂(ding)認購書后，購房(fang)者(zhe)不(bu)買房(fang)或要求(qiu)(qiu)換房(fang)，開(kai)發(fa)商(shang)不(bu)賣房(fang)或要求(qiu)(qiu)換房(fang);購房(fang)者(zhe)不(bu)按(an)期付(fu)款;開(kai)發(fa)商(shang)不(bu)按(an)期交房(fang);面積變動超過約(yue)定(ding)幅度;房(fang)屋裝修標準、質量不(bu)合要求(qiu)(qiu)，保修不(bu)到位;產權過戶手續(xu)不(bu)全或不(bu)能(neng)按(an)期辦理。

簽(qian)訂購房協議注意事項還有哪些(xie)?在(zai)購房簽(qian)合同時(shi)這些(xie)問題(ti)需要重點關注下。

1、要對(dui)合(he)同(tong)中的交房條件(jian)及期限、逾期交房的違(wei)約罰(fa)金、交房方(fang)式等，一(yi)定(ding)要寫清楚。

2、對辦房產權證的期限(xian)，逾期違約的罰金等要(yao)寫(xie)清楚。

3、合同(tong)中應有還有房(fang)屋周(zhou)圍設施及(ji)室內設施及(ji)裝修(xiu)情(qing)況。

4、簽合同后(hou)，還要記住合同中(zhong)自己違(wei)約的條款及罰金。避免違(wei)約。

在簽(qian)(qian)訂商(shang)品房買賣合(he)同(tong)(tong)時，因(yin)為(wei)買賣雙方(fang)在專業(ye)知識上信息不(bu)對稱，有時買方(fang)并非出(chu)于本意或者不(bu)知道如何把握合(he)同(tong)(tong)，以(yi)致最后(hou)在合(he)同(tong)(tong)履行中處于被(bei)動地(di)位。購房者在簽(qian)(qian)訂《商(shang)品房買賣合(he)同(tong)(tong)》前，應對合(he)同(tong)(tong)條(tiao)款(kuan)及(ji)專業(ye)詞語仔細閱讀、理解，必(bi)要時可(ke)向房地(di)產(chan)專業(ye)律師以(yi)及(ji)房地(di)產(chan)開發主(zhu)管部門進行咨詢。下面(mian)就合(he)同(tong)(tong)主(zhu)要條(tiao)款(kuan)說明(ming)如下：

(1)關于房屋面積方面的條款。

商品(pin)房以建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)計算房款，建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)由套(tao)內(nei)建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)與分(fen)(fen)攤的(de)(de)共有(you)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)兩部分(fen)(fen)成。應在合同中(zhong)約定套(tao)內(nei)建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)和(he)分(fen)(fen)攤的(de)(de)共有(you)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)多(duo)少，并約定建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)不變而套(tao)內(nei)建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)發(fa)生誤差以及建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)與套(tao)內(nei)建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)均發(fa)生誤差的(de)(de)處(chu)理方式。

目前(qian)交付房(fang)(fang)(fang)屋時，往往建筑面(mian)積增大，且不(bu)超(chao)過3%，但套內建筑面(mian)積減少(shao)(shao)，公(gong)攤面(mian)積增大。為避免(mian)此(ci)種對買房(fang)(fang)(fang)人不(bu)利的情況出(chu)現，合同中有必要約定套內建筑面(mian)積不(bu)得減少(shao)(shao)多(duo)少(shao)(shao)，公(gong)攤面(mian)積不(bu)得增大多(duo)少(shao)(shao)等(deng)等(deng)，比如：2%，并(bing)約定超(chao)出(chu)此(ci)范(fan)圍怎么辦，退(tui)房(fang)(fang)(fang)或不(bu)退(tui)房(fang)(fang)(fang);退(tui)房(fang)(fang)(fang)包括哪些(xie)費(fei)用(yong)，不(bu)退(tui)房(fang)(fang)(fang)如何承擔違約責任(ren)等(deng)。

另一種按(an)套內建筑(zhu)面積計算房款，套內建筑(zhu)面積與合同約定(ding)不符時，一般(ban)按(an)照最高(gao)院司(si)法解釋確立的一般(ban)原則(ze)即是否超過3%處理。

(2)關于價格、收費、付款額同的條款。

價格條款(kuan)應比較(jiao)明(ming)確，應有細項約(yue)束發(fa)展商不(bu)得(de)隨意(yi)加價，不(bu)應包(bao)括其他各種不(bu)合理費用。在付款(kuan)方(fang)式(shi)條款(kuan)中，應明(ming)確、詳細規(gui)定(ding)付款(kuan)方(fang)式(shi)，如繳(jiao)納定(ding)金的時間、數額、分期付款(kuan)的步(bu)驟、時間、數額等。

可注明買方(fang)在合(he)同生(sheng)效的(de)幾天之內向金(jin)(jin)融機構申請貸(dai)款，如果不(bu)能通過的(de)話，買方(fang)可以(yi)取消(xiao)合(he)同，全(quan)數(shu)取回定金(jin)(jin)。建議(yi)買方(fang)無論(lun)有(you)無貸(dai)款的(de)必(bi)要，最好爭取加入(ru)此條款，達(da)到留給自己(ji)一個冷靜(jing)期(qi)的(de)效果。

(3)關于房屋質量的條款。

購(gou)房者(zhe)在簽合同(tong)時(shi)一定要(yao)(yao)詳細(xi)地把質(zhi)量要(yao)(yao)求寫進(jin)合同(tong)。如：臥室、廚房、衛生(sheng)間(jian)的(de)裝修標準、等級;建材配備清(qing)單、等級;屋內設備清(qing)單;水、電、氣、管線通暢;門、窗、家具瑕疵;房屋抗震等級等質(zhi)量要(yao)(yao)求都(dou)應涉及到。合同(tong)中還(huan)可(ke)以規(gui)定房屋的(de)保質(zhi)期、附屬(shu)設備保持(chi)期等。

雙方合(he)(he)(he)同(tong)中表述為(wei)“大(da)(da)理(li)(li)石(shi)(shi)地面、花崗石(shi)(shi)外墻與進(jin)(jin)口(kou)潔具、廚具”，而實(shi)際(ji)入(ru)住時(shi)業主(zhu)發現，大(da)(da)理(li)(li)石(shi)(shi)地面材料實(shi)為(wei)人造(zao)大(da)(da)理(li)(li)石(shi)(shi)，而進(jin)(jin)口(kou)潔具、廚具實(shi)際(ji)上是(shi)國內產(chan)(chan)品，只是(shi)貼(tie)上外國商(shang)標。在(zai)(zai)案件(jian)審理(li)(li)時(shi)，開(kai)發商(shang)使(shi)用人造(zao)大(da)(da)理(li)(li)石(shi)(shi)沒有(you)違(wei)約(yue)，因(yin)為(wei)當初在(zai)(zai)簽(qian)合(he)(he)(he)同(tong)時(shi)并未講明(ming)一(yi)定(ding)要天(tian)然大(da)(da)理(li)(li)石(shi)(shi)。而進(jin)(jin)口(kou)潔具是(shi)合(he)(he)(he)資廠(chang)生產(chan)(chan)，確(que)是(shi)外國品牌，也符(fu)合(he)(he)(he)約(yue)定(ding)。當然，使(shi)用這些產(chan)(chan)品使(shi)造(zao)價和裝(zhuang)修(xiu)(xiu)檔次(ci)與業主(zhu)所(suo)想(xiang)象(xiang)的差距(ju)較大(da)(da)。對(dui)這種裝(zhuang)修(xiu)(xiu)條(tiao)(tiao)款約(yue)定(ding)不(bu)明(ming)確(que)，雙方解(jie)釋條(tiao)(tiao)款意見(jian)不(bu)一(yi)的情形，對(dui)格(ge)式條(tiao)(tiao)款按《合(he)(he)(he)同(tong)法(fa)》有(you)關規定(ding)以不(bu)利于合(he)(he)(he)同(tong)提供方即開(kai)發商(shang)的解(jie)釋為(wei)準(zhun)。

有(you)(you)些購房(fang)人(ren)認為，商(shang)(shang)品房(fang)竣(jun)工后(hou)已經過政府主管部門組(zu)織的竣(jun)工驗(yan)收，驗(yan)收合格后(hou)才(cai)允許交付使用，因(yin)此商(shang)(shang)品房(fang)不應(ying)當出現質(zhi)量(liang)問(wen)題。而且還有(you)(you)《住宅質(zhi)量(liang)保(bao)證書(shu)(shu)》和《住宅使用說(shuo)明(ming)書(shu)(shu)》，這(zhe)兩書(shu)(shu)已對商(shang)(shang)品房(fang)質(zhi)量(liang)的細節作了規定，因(yin)此也就沒有(you)(you)必要在(zai)合同中約(yue)定商(shang)(shang)品房(fang)的質(zhi)量(liang)問(wen)題。但事實(shi)并非如此。

商品房(fang)竣工驗(yan)收(shou)是(shi)以抽查的(de)(de)方式進行驗(yan)收(shou)，因而(er)不(bu)能保(bao)(bao)證(zheng)每(mei)一套商品房(fang)的(de)(de)質量(liang)(liang)(liang)(liang)(liang)都合格，而(er)且竣工驗(yan)收(shou)的(de)(de)質量(liang)(liang)(liang)(liang)(liang)標準和(he)購房(fang)人所希(xi)望(wang)的(de)(de)質量(liang)(liang)(liang)(liang)(liang)要求(qiu)也(ye)可能有(you)差距。至于(yu)《住宅(zhai)(zhai)質量(liang)(liang)(liang)(liang)(liang)保(bao)(bao)證(zheng)書(shu)》和(he)《住宅(zhai)(zhai)使用(yong)說明書(shu)》關于(yu)房(fang)屋質量(liang)(liang)(liang)(liang)(liang)的(de)(de)規定，都是(shi)由開(kai)發(fa)商擬訂，側重(zhong)保(bao)(bao)護開(kai)發(fa)商的(de)(de)利益(yi)，因此有(you)必要在購房(fang)合同中約(yue)定房(fang)屋的(de)(de)質量(liang)(liang)(liang)(liang)(liang)問題。

墻體(ti)、地面、頂(ding)棚平直(zhi)度，頂(ding)棚、廚房、衛生間防水情況，表面裂縫等進行必要約定。

(4)關于售后物業管理的條款。

這是購房人在簽合同時容易忽略的內(nei)容，要注意防止物業管理公司變更(geng)物業費。

自2001年6月1日起施行的《商品(pin)(pin)房銷售管(guan)理(li)(li)辦法》第十三條(tiao)規定(ding)：“商品(pin)(pin)房銷售時，房地(di)(di)產開發企(qi)業(ye)選聘了物業(ye)管(guan)理(li)(li)企(qi)業(ye)的，買(mai)受人應當在訂(ding)立商品(pin)(pin)房買(mai)賣(mai)合同時與房地(di)(di)產開發企(qi)業(ye)選聘的物業(ye)管(guan)理(li)(li)企(qi)業(ye)訂(ding)立有關(guan)物業(ye)管(guan)理(li)(li)的協議。”

但是，在實際簽約(yue)時(shi)(shi)，很多房地(di)產公司不同意在訂立商品房買(mai)賣合同時(shi)(shi)與買(mai)受人簽訂有關物(wu)(wu)業管理協議。對此(ci)，買(mai)受人應(ying)該據理力(li)爭(zheng)，防止交房時(shi)(shi)物(wu)(wu)業公司變更物(wu)(wu)業費。

(5)關于履行合同的期限和方法的條款。

應寫明(ming)房(fang)屋交付的日(ri)期(qi)，房(fang)屋價金(jin)的交付日(ri)期(qi)、金(jin)額和方法。例如交付房(fang)價款，是一次付清，還是分期(qi)付清。

(6)關于產權登記的條款。

由雙方(fang)(fang)依規定(ding)的(de)(de)日期(qi)會同辦(ban)理(li)，或委托代理(li)人(ren)辦(ban)理(li)。在(zai)辦(ban)理(li)產權過戶手續時，賣方(fang)(fang)應出具申請房屋產權移轉(zhuan)給買受人(ren)的(de)(de)書面(mian)報告(gao)，以及繳納的(de)(de)稅單。

按照《商品房(fang)銷售(shou)管(guan)理(li)辦法》的(de)規定(ding)，約(yue)定(ding)辦理(li)產(chan)(chan)權證(zheng)的(de)期(qi)限應(ying)為(wei)(wei)60日(ri)(ri)。但是，實(shi)際簽約(yue)時(shi)(shi)，出賣人(ren)往(wang)(wang)往(wang)(wang)將此期(qi)限延長，通(tong)常有(you)90日(ri)(ri)、180日(ri)(ri)等等。買房(fang)人(ren)應(ying)力爭(zheng)在(zai)合(he)同(tong)中，將出賣人(ren)為(wei)(wei)買受人(ren)辦理(li)產(chan)(chan)權證(zheng)的(de)期(qi)限約(yue)定(ding)為(wei)(wei)60日(ri)(ri)，不(bu)宜(yi)太長。如(ru)(ru)果(guo)此期(qi)限時(shi)(shi)間(jian)過(guo)長，如(ru)(ru)：365天以上，表明此項目的(de)土地或房(fang)屋很可能(neng)被設定(ding)了抵押(ya)(ya)擔保，短(duan)期(qi)內不(bu)能(neng)解(jie)除(chu)抵押(ya)(ya)，對買受人(ren)采用公積金(jin)貸款和盡快取得房(fang)產(chan)(chan)證(zheng)有(you)很大影響。

(7)關于稅費負擔的條款。

房屋買賣(mai)中應繳(jiao)納的一切(qie)捐稅、費(fei)用，應按法律規定，各自承擔(dan)，并明確載(zai)入(ru)合同。

(8)關于違約責任的條款。

包括出(chu)賣人逾期(qi)交付(fu)房(fang)(fang)屋應(ying)(ying)(ying)(ying)負(fu)(fu)的(de)責任，或不(bu)(bu)(bu)能(neng)或不(bu)(bu)(bu)履行交付(fu)房(fang)(fang)屋應(ying)(ying)(ying)(ying)負(fu)(fu)的(de)責任;買受人逾期(qi)付(fu)款 應(ying)(ying)(ying)(ying)負(fu)(fu)的(de)責任，以及毀約不(bu)(bu)(bu)買應(ying)(ying)(ying)(ying)負(fu)(fu)的(de)責任等(deng)。房(fang)(fang)產銷售(shou)(shou)合同有(you)(you)關(guan)違約責任的(de)條款一(yi)般都有(you)(you)“銷售(shou)(shou)方遇不(bu)(bu)(bu)可抗(kang)力(li)導至(zhi)逾期(qi)交房(fang)(fang)，不(bu)(bu)(bu)承擔責任”這樣的(de)表述。根據我國(guo)《民法通則》第(di)一(yi)百五十三條規定(ding)，“不(bu)(bu)(bu)可抗(kang)力(li)”，是(shi)(shi)指(zhi)不(bu)(bu)(bu)能(neng)預(yu)見、不(bu)(bu)(bu)可避免并不(bu)(bu)(bu)能(neng)克服的(de)客(ke)觀情況，如(ru)地震、火災(zai)、戰(zhan)爭等(deng)。依照此(ci)規定(ding)，房(fang)(fang)產買賣合同中設定(ding)有(you)(you)關(guan)了延(yan)伸、擴張(zhang)。但售(shou)(shou)房(fang)(fang)方不(bu)(bu)(bu)能(neng)把發展(zhan)商(shang)自己的(de)過錯，如(ru)：對市場(chang)判斷不(bu)(bu)(bu)準(zhun)確(que)投資失誤(wu)、項(xiang)目設計不(bu)(bu)(bu)周(zhou)密修改方案等(deng)因(yin)素歸之為(wei)(wei)不(bu)(bu)(bu)可抗(kang)力(li)，同時(shi)也不(bu)(bu)(bu)能(neng)把應(ying)(ying)(ying)(ying)該(gai)預(yu)計到(dao)而沒(mei)有(you)(you)預(yu)計到(dao)的(de)季(ji)節影響、上級行為(wei)(wei)、政府行為(wei)(wei)等(deng)因(yin)素歸之為(wei)(wei)不(bu)(bu)(bu)可抗(kang)力(li)，從(cong)而免除自己理(li)應(ying)(ying)(ying)(ying)承擔的(de)違約責任。因(yin)此(ci)簽訂合同時(shi)，應(ying)(ying)(ying)(ying)特別注(zhu)意“不(bu)(bu)(bu)可抗(kang)力(li)”在合同中是(shi)(shi)如(ru)何界(jie)定(ding)的(de)。

現在開發商(shang)在購房(fang)合同中，關于逾期交房(fang)的(de)違約(yue)(yue)責任一(yi)般約(yue)(yue)定為每遲延一(yi)日承擔全(quan)部房(fang)款萬分之二(er)或(huo)三的(de)違約(yue)(yue)金(jin)。這個違約(yue)(yue)金(jin)的(de)比例偏低，與支付房(fang)款的(de)銀行貸款利息(xi)相當，違約(yue)(yue)金(jin)的(de)懲罰性體現不夠，買房(fang)者應爭取(qu)提高該(gai)比例，可以考慮在千分之0.5至1之間(jian)。

(9)關于不可抗拒力。

簽訂合同時，注意“不可抗力”在(zai)合同中是如何界定(ding)的。

“不(bu)(bu)可(ke)抗力”指不(bu)(bu)能預見、不(bu)(bu)能避免并(bing)不(bu)(bu)能克(ke)服(fu)的客觀情況(僅指自然災害，不(bu)(bu)包(bao)括政府行(xing)為或社會異常(chang)事件)。任何一方不(bu)(bu)得就此做擴大解釋(shi)，否則(ze)，該解釋(shi)不(bu)(bu)具有約束力。并(bing)應約定(ding)一個告(gao)知期限。

出(chu)賣人有時(shi)(shi)提(ti)出(chu)以下免責條款，買受人最好不(bu)要同意：非出(chu)賣人原因，有關(guan)部門延遲發出(chu)有關(guan)批(pi)準(zhun)文(wen)件的;施工中遇(yu)到異常惡劣天氣、重大技術問題不(bu)能及(ji)時(shi)(shi)解決的。

(10)補充協議別嫌煩

《商(shang)品房(fang)(fang)買賣合同(tong)》補充(chong)協議內容一般包括付款(kuan)方(fang)式、房(fang)(fang)屋平面圖、公共面積與公用房(fang)(fang)屋分攤面積說明、裝修標準(zhun)、遲延交房(fang)(fang)特殊原因的(de)說明、公建(jian)配套設施以及花(hua)園綠地的(de)權屬(shu)、物(wu)業管理等。建(jian)議購房(fang)(fang)者(zhe)在簽約時一定不要(yao)局限于格式條(tiao)款(kuan)的(de)內容，對(dui)有損(sun)于自己利益的(de)條(tiao)款(kuan)要(yao)與賣方(fang)協商(shang)重新擬訂，對(dui)遺漏(lou)的(de)事項要(yao)加(jia)以補充(chong)。

買受人(ren)在(zai)簽(qian)訂合同時一定要將自己與開發(fa)商(shang)所約定的(de)事(shi)項在(zai)合同中加以體現，只有這樣才能在(zai)日(ri)后(hou)發(fa)生(sheng)爭議的(de)情況下，有據可尋，最大限(xian)度(du)地維(wei)護(hu)當事(shi)人(ren)的(de)合法權益(yi)。買受人(ren)盡可能要求(qiu)開發(fa)商(shang)提供電(dian)氣、供水、供暖以及其(qi)他線路和(he)裝(zhuang)修的(de)平(ping)面圖(tu)。這既是購房人(ren)的(de)一個基本知情權，也(ye)是今后(hou)解決爭議的(de)主要依據。

房屋平(ping)面(mian)圖(tu)(tu)作為合(he)同的(de)附(fu)(fu)(fu)件(jian)一，是(shi)當(dang)事人意思一致的(de)表示，也是(shi)日后發生爭議的(de)解決依據(ju)。由(you)于劉先生在簽訂合(he)同時(shi)并(bing)沒有仔(zi)細(xi)審查自己合(he)同的(de)附(fu)(fu)(fu)件(jian)，所以(yi)(yi)并(bing)沒有意識到開(kai)發商所提供的(de)房屋平(ping)面(mian)圖(tu)(tu)與雙(shuang)(shuang)方實際約定的(de)并(bing)不(bu)一致，并(bing)且存在許多缺(que)陷，而當(dang)雙(shuang)(shuang)方發生爭議時(shi)，起(qi)到證據(ju)作用的(de)卻只能是(shi)合(he)同附(fu)(fu)(fu)件(jian)中(zhong)的(de)平(ping)面(mian)圖(tu)(tu)，所以(yi)(yi)，希望廣大消費(fei)者在與開(kai)發商簽訂商品房買賣(mai)合(he)同時(shi)，一定要仔(zi)細(xi)審查房屋平(ping)面(mian)圖(tu)(tu)的(de)方向、尺寸、比例等(deng)具(ju)體細(xi)節(jie)是(shi)否在圖(tu)(tu)中(zhong)標(biao)明。

避免商住混(hun)用引(yin)發糾紛。隨(sui)著商品(pin)房(fang)的(de)交(jiao)付使用，因商住混(hun)用產(chan)生糾紛的(de)現(xian)象時(shi)有發生，可(ke)在合同中(zhong)約定出(chu)賣(mai)(mai)人保證(zheng)本幢商品(pin)房(fang)只作(zuo)為住宅出(chu)賣(mai)(mai)，不得作(zuo)為商業用房(fang)出(chu)賣(mai)(mai)，否則承擔違約責(ze)任。

約定(ding)“五證(zheng)”復印件的(de)(de)真實性，否(fou)則(ze)開發商應承擔(dan)相應的(de)(de)責(ze)任選擇賣方出(chu)(chu)示(shi)《建設工程竣工驗收備案表》作為(wei)房屋交(jiao)付的(de)(de)條件。交(jiao)房時出(chu)(chu)示(shi)實測面積。

從市(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)(chang)的(de)角(jiao)度來說(shuo)，適(shi)銷對(dui)路的(de)產(chan)(chan)品(pin)供(gong)不(bu)應求，仍(reng)處于(yu)賣方(fang)市(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)(chang)，賣方(fang)就會利(li)用(yong)市(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)(chang)的(de)優勢，在(zai)履行合(he)同(tong)的(de)過程中不(bu)做出太(tai)多讓步。至于(yu)市(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)(chang)需求少(shao)或積壓商品(pin)房，因存在(zai)這(zhe)樣那(nei)樣的(de)問題，賣方(fang)寧死也不(bu)肯(ken)讓步。從司法的(de)角(jiao)度看，房地產(chan)(chan)市(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)(chang)剛剛形(xing)成并(bing)高(gao)速發展(zhan)，立法者、管理者從觀念上和實際操作上都(dou)不(bu)能(neng)適(shi)應房地產(chan)(chan)市(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)(chang)快(kuai)速發展(zhan)的(de)需要，且又(you)無(wu)經驗及先例可(ke)循，導致立法和管理相(xiang)對(dui)于(yu)房地產(chan)(chan)業的(de)快(kuai)速發展(zhan)來說(shuo)比較滯后;在(zai)幾種因素的(de)綜合(he)作用(yong)下(xia)，短期內買方(fang)與賣方(fang)是無(wu)法抗(kang)衡的(de)，無(wu)法達到權利(li)義務趨向于(yu)真實一致。那(nei)么在(zai)這(zhe)種買方(fang)明(ming)顯(xian)處于(yu)弱勢及不(bu)利(li)的(de)情(qing)況下(xia)，怎么能(neng)盡(jin)最大(da)可(ke)能(neng)為自己爭得一些應屬于(yu)自己的(de)但實際上卻被(bei)侵犯(fan)或被(bei)忽視(shi)的(de)權利(li)呢?

買(mai)方(fang)聘請(qing)律師幫助簽訂購房(fang)(fang)合(he)(he)同的，在就(jiu)(jiu)(jiu)合(he)(he)同條(tiao)(tiao)款進行協商(shang)(shang)、談(tan)判(pan)(pan)的時候，買(mai)方(fang)要(yao)與自(zi)己的律師站在一個立場，要(yao)表示(shi)出對(dui)律師的高(gao)度信任，這樣才有(you)利于(yu)(yu)爭(zheng)取到最大(da)的合(he)(he)同合(he)(he)法權益，最大(da)程度減少合(he)(he)同內容不(bu)(bu)利于(yu)(yu)買(mai)方(fang)甚(shen)至對(dui)買(mai)方(fang)不(bu)(bu)公的結果。在開發商(shang)(shang)表示(shi)不(bu)(bu)簽就(jiu)(jiu)(jiu)算(suan)了的情況(kuang)下，即使你很(hen)想買(mai)這個房(fang)(fang)子(zi)，你也要(yao)沉著，不(bu)(bu)要(yao)輕(qing)易放棄律師為你提出的談(tan)判(pan)(pan)條(tiao)(tiao)件，要(yao)知(zhi)道很(hen)多談(tan)判(pan)(pan)不(bu)(bu)是一蹴而(er)就(jiu)(jiu)(jiu)的，要(yao)有(you)各自(zi)爭(zheng)取的過程。

總(zong)之(zhi)，購房(fang)人(ren)在簽訂商(shang)品房(fang)買(mai)賣合(he)同(tong)時，不要著急，盡(jin)可(ke)能(neng)(neng)多咨詢一些(xie)專業(ye)人(ren)士，這樣才能(neng)(neng)簽訂一份權利(li)、義務對等的商(shang)品房(fang)買(mai)賣合(he)同(tong)。

(11)簽字蓋章祝圓滿

北京已(yi)出現(xian)了同(tong)一房屋買賣合同(tong)竟有(you)三(san)個版(ban)本(ben)(ben)的(de)案(an)件糾紛(fen)，開(kai)發商擅改合同(tong)是出現(xian)三(san)個版(ban)本(ben)(ben)的(de)合同(tong)原(yuan)因。

堅持(chi)賣(mai)方先蓋章(zhang)，買方后(hou)簽字，不在合(he)同(tong)(tong)上留空(kong)白。建議在合(he)同(tong)(tong)上由加蓋騎(qi)縫章(zhang)、過(guo)頁章(zhang)，個人(ren)買主過(guo)頁簽字。

簽訂商品房買(mai)賣合(he)(he)(he)同(tong)(tong)(tong)應該是雙方(fang)對合(he)(he)(he)同(tong)(tong)(tong)的條(tiao)款達成一致意見并以(yi)書面形(xing)式(shi)表達后同(tong)(tong)(tong)時簽字蓋(gai)章(zhang)，然后合(he)(he)(he)同(tong)(tong)(tong)才能生效(xiao)。但實際上一些開發(fa)(fa)(fa)商要求買(mai)方(fang)先簽字，然后才去蓋(gai)章(zhang)。開發(fa)(fa)(fa)商這樣做有很多理(li)由，比如開發(fa)(fa)(fa)商委(wei)托中介(jie)機構(gou)售樓時，中介(jie)機構(gou)并無權在合(he)(he)(he)同(tong)(tong)(tong)上蓋(gai)章(zhang)，所以(yi)必須將談好的合(he)(he)(he)同(tong)(tong)(tong)送到開發(fa)(fa)(fa)商那里(li)去蓋(gai)章(zhang);還有的是開發(fa)(fa)(fa)商的公章(zhang)歸某個人掌管，為了提(ti)高(gao)開發(fa)(fa)(fa)商自己(ji)的效(xiao)率或(huo)自己(ji)方(fang)便或(huo)者(zhe)其它的原因，開發(fa)(fa)(fa)商一般(ban)在湊足了幾份(fen)買(mai)方(fang)已事先簽字的合(he)(he)(he)同(tong)(tong)(tong)后，才集(ji)中起來去蓋(gai)章(zhang)。

賣方(fang)(fang)(fang)蓋章和買方(fang)(fang)(fang)簽字(zi)的(de)(de)(de)時間差，對(dui)于誠信的(de)(de)(de)開(kai)發商來說無需多慮，但對(dui)于個別存在有意欺詐(zha)的(de)(de)(de)開(kai)發商，買方(fang)(fang)(fang)就不得不防了(le)，比如開(kai)發商利用這個時間差，將一式四份(fen)的(de)(de)(de)合同修改，在空(kong)白處增(zeng)加對(dui)自己有利的(de)(de)(de)內容(rong)，對(dui)事先談好的(de)(de)(de)補充協議不認可(ke)，可(ke)這時買方(fang)(fang)(fang)已簽字(zi)了(le)，首付款大都交了(le)，這會使買方(fang)(fang)(fang)處于一個不利的(de)(de)(de)地(di)位。

為了(le)防止(zhi)這種概率(lv)雖小(xiao)但對(dui)買方(fang)殺(sha)傷(shang)力(li)卻極強(qiang)的(de)細節，建(jian)議買方(fang)事先(xian)將合同(tong)的(de)空(kong)白(bai)處(chu)劃掉，并將已(yi)選擇(ze)的(de)條款用漢字在合同(tong)的(de)空(kong)白(bai)處(chu)表(biao)述(shu)出來(lai)，以防被(bei)改(gai)動。

最好(hao)堅持雙方同(tong)(tong)時蓋章(zhang)簽(qian)字，這開發商不是(shi)不能做到，同(tong)(tong)時也是(shi)對買方的(de)(de)一種(zhong)尊重，對合同(tong)(tong)嚴(yan)肅性的(de)(de)尊重。

在簽(qian)署(shu)購買房(fang)產合同(tong)(tong)(tong)(tong)時，了解了買房(fang)簽(qian)合同(tong)(tong)(tong)(tong)注意事項，也(ye)應該謹防簽(qian)訂購房(fang)合同(tong)(tong)(tong)(tong)時容易遇到的(de)(de)陷阱(jing)。簽(qian)訂購房(fang)合同(tong)(tong)(tong)(tong)時容易遇到的(de)(de)陷阱(jing)對策。

陷阱一：在認購書里沒有注明因何種原因退房以及后果

購房(fang)者(zhe)與開發商簽訂認(ren)購書后(hou)，就(jiu)要交(jiao)一(yi)定額(e)度(du)的(de)(de)定金(jin)，這(zhe)是無(wu)可非議的(de)(de)。但有時購房(fang)者(zhe)在(zai)交(jiao)付定金(jin)后(hou)因種種原因得不到銀行的(de)(de)貸款(kuan)而無(wu)法購買該(gai)房(fang)產時，發展商一(yi)般都只退購房(fang)款(kuan)而不退定金(jin)，理由是買家(jia)沒(mei)有履行合同，所以沒(mei)收定金(jin)。

對策(ce)：律(lv)師建議買家最好與發展商(shang)(shang)在協議中(zhong)約定(ding)(ding)(ding)，若買家得(de)不到貸(dai)款時，定(ding)(ding)(ding)金該如(ru)何(he)返還或是(shi)(shi)否要扣除部分作為(wei)手續費等，這樣就避免了很大的麻煩。 同(tong)時，開發商(shang)(shang)是(shi)(shi)沒有權利(li)沒收(shou)定(ding)(ding)(ding)金的，這本身是(shi)(shi)沒有法律(lv)依據(ju)的。

陷阱二：合同主體認定不明

購房者(zhe)由于缺乏法(fa)律常識，往往會犯一些(xie)比較(jiao)初級的(de)錯誤。有時代表發(fa)(fa)展商(shang)簽約的(de)人并(bing)不是(shi)(shi)法(fa)人代表，或者(zhe)合(he)同上的(de)開(kai)發(fa)(fa)商(shang)并(bing)不是(shi)(shi)該房產土地擁有者(zhe)，這些(xie)都有可(ke)能產生問題。 另(ling)外，也有可(ke)能該項目是(shi)(shi)A公司開(kai)發(fa)(fa)的(de)，實(shi)際上卻是(shi)(shi)由B公司投資，作為買家還是(shi)(shi)應與A公司簽約，否則(ze)也會帶來一系列的(de)麻煩，以后辦理各(ge)種(zhong)手續會很麻煩。

對策：在(zai)簽(qian)約前您最(zui)好查明代(dai)表(biao)發展(zhan)商簽(qian)字(zi)的(de)人(ren)是否(fou)是法人(ren)代(dai)表(biao)，如(ru)果(guo)不是，則是否(fou)持有“授權委托書”。否(fou)則，這(zhe)個人(ren)的(de)簽(qian)字(zi)是無(wu)效的(de)，同(tong)時要(yao)注意合同(tong)上(shang)的(de)公(gong)章，這(zhe)樣可以(yi)避免發展(zhan)商推卸責任。

陷阱三：不要輕易在開發商提供的補充協議上簽字

簽補充協議在(zai)(zai)購房(fang)(fang)交易(yi)中很有必要(yao)(yao)。但是(shi)要(yao)(yao)提醒(xing)購房(fang)(fang)者的(de)是(shi)，開發商(shang)(shang)提供的(de)補充協議一定(ding)要(yao)(yao)看清楚。現在(zai)(zai)有的(de)發展(zhan)(zhan)商(shang)(shang)在(zai)(zai)與客戶(hu)簽約時，會主動向(xiang)客戶(hu)出(chu)示一份補充合(he)同，主要(yao)(yao)目的(de)在(zai)(zai)于(yu)表明由于(yu)某些(xie)特定(ding)原(yuan)因(yin)造成(cheng)不能(neng)(neng)按期(qi)交房(fang)(fang)的(de)免(mian)賠責(ze)任以及面積(ji)丈量誤差(cha)率差(cha)異過大在(zai)(zai)哪些(xie)情(qing)(qing)況下能(neng)(neng)免(mian)賠。這是(shi)發展(zhan)(zhan)商(shang)(shang)為(wei)了保護自己在(zai)(zai)一些(xie)非人力能(neng)(neng)控制(zhi)的(de)情(qing)(qing)況下造成(cheng)違約規(gui)避風險的(de)一種(zhong)方式(shi)。 善良的(de)購房(fang)(fang)者不要(yao)(yao)僅僅把開發商(shang)(shang)的(de)免(mian)責(ze)條款都(dou)簽了，而(er)忘記保護自己的(de)利益。

對(dui)策：看(kan)清楚補充協(xie)議的條款，最好(hao)的辦(ban)法是找一(yi)個(ge)律師來幫(bang)你(ni)的忙。

陷阱四：“最短時間”與“最好”

合(he)同(tong)是(shi)雙(shuang)方意(yi)思一(yi)(yi)致的(de)(de)表達。但是(shi)，實踐中(zhong)開(kai)發商往往會給購(gou)(gou)房者(zhe)很多諸如“如果發生(sheng)問題，在最(zui)短時間內解決”，“在裝(zhuang)修材料上(shang)，選(xuan)擇最(zui)好(hao)(hao)的(de)(de)國外進(jin)口的(de)(de)”等(deng)一(yi)(yi)些(xie)看(kan)上(shang)去很誘人但沒有實際意(yi)義的(de)(de)承諾。最(zui)短是(shi)多長(chang)時間，什么樣的(de)(de)才算最(zui)好(hao)(hao)的(de)(de)?不(bu)知道。 合(he)同(tong)里出現這種模糊的(de)(de)概(gai)念(nian)時，法律也沒有辦法，因此(ci)產生(sheng)的(de)(de)糾紛購(gou)(gou)房者(zhe)根本打不(bu)贏官司。

對策：購(gou)房者(zhe)一(yi)定(ding)要把每(mei)一(yi)個具(ju)體的(de)時間、具(ju)體的(de)地(di)點、具(ju)體的(de)材料以及開(kai)發商的(de)口頭承諾落實在(zai)合同里。

陷阱五：約定提前交納部分費用

開(kai)發商(shang)是(shi)做商(shang)人的(de)(de)，而房地產開(kai)發又是(shi)一件對(dui)資(zi)金要(yao)求很高的(de)(de)行(xing)業(ye)。開(kai)發商(shang)面臨資(zi)金壓力是(shi)很正常的(de)(de)，但并不(bu)能(neng)以此為理(li)由要(yao)求購房者提(ti)前交(jiao)(jiao)納不(bu)該(gai)交(jiao)(jiao)的(de)(de)錢。而在合同(tong)或是(shi)補充協議(yi)中，開(kai)發商(shang)常會將一些不(bu)該(gai)預先交(jiao)(jiao)納的(de)(de)費(fei)用寫進去，要(yao)求購房者提(ti)前交(jiao)(jiao)納，這是(shi)顯失(shi)公平的(de)(de)。 比如有些發展(zhan)商(shang)在尚(shang)未(wei)確定物業(ye)管理(li)公司及服務標準、收費(fei)情況(kuang)的(de)(de)前提(ti)下，就(jiu)要(yao)求買(mai)家在預售契約中承諾接(jie)受(shou)物業(ye)管理(li)服務，并接(jie)受(shou)相關約束，這就(jiu)是(shi)對(dui)消費(fei)者的(de)(de)侵害。

對策：購房(fang)者應該將物業管(guan)理條(tiao)款(kuan)與預售契約分開簽署(shu)，或另外(wai)設(she)置條(tiao)款(kuan)確定物業管(guan)理的費用標準。

陷阱六：賣方解除合同

在一(yi)些發展商(shang)(shang)制定的(de)售樓契約或契約附件中，往往有這(zhe)樣的(de)條(tiao)款(kuan)(kuan)：“買(mai)(mai)方(fang)無(wu)故逾期付(fu)(fu)款(kuan)(kuan)，經賣(mai)方(fang)催告(gao)仍不(bu)(bu)支付(fu)(fu)欠款(kuan)(kuan)的(de)，賣(mai)方(fang)可以(yi)(yi)解除合(he)同(tong)并沒(mei)收買(mai)(mai)方(fang)全部已付(fu)(fu)價(jia)款(kuan)(kuan)。” 這(zhe)顯然是不(bu)(bu)公平(ping)條(tiao)款(kuan)(kuan)，假如(ru)買(mai)(mai)家已經支付(fu)(fu)95%的(de)價(jia)款(kuan)(kuan)，只剩5%的(de)價(jia)款(kuan)(kuan)逾期未付(fu)(fu)，如(ru)果發展商(shang)(shang)以(yi)(yi)此為(wei)由，沒(mei)收其(qi)已付(fu)(fu)95%的(de)價(jia)款(kuan)(kuan)，豈(qi)非很不(bu)(bu)公平(ping)。況且，沒(mei)收實際上是個行(xing)政處罰或刑事(shi)處罰行(xing)為(wei)，作為(wei)當(dang)事(shi)人一(yi)方(fang)的(de)發展商(shang)(shang)并沒(mei)有權利來沒(mei)收他人的(de)財物(wu)。

對策：依(yi)據《合同(tong)法》第四十條(tiao)(tiao)規定(ding)，本合同(tong)條(tiao)(tiao)款是無效條(tiao)(tiao)款。當(dang)然，還有其(qi)他一些類似(si)的(de)合同(tong)條(tiao)(tiao)款存在著這樣的(de)問題，購(gou)房者可以依(yi)據法律的(de)規定(ding)來(lai)更好地維護自己的(de)權益(yi)。

陷阱七：處理結果不明確

很(hen)多(duo)合同(tong)中常可以看到這樣的條(tiao)款(kuan)，“應(ying)于××日(ri)前如(ru)何(he)如(ru)何(he)”，但是并沒有(you)約(yue)定(ding)(ding)如(ru)果沒有(you)在“××日(ri)前如(ru)何(he)如(ru)何(he)”后(hou)該怎樣處(chu)理。這樣，即使(shi)最(zui)后(hou)認定(ding)(ding)是開發商(shang)的過(guo)錯，你也很(hen)難制裁他，最(zui)多(duo)是調(diao)解了事。

對策：購房者與發展商(shang)簽署的合(he)同中要明確對開發商(shang)如果沒有(you)履行承諾、不按設(she)計圖(tu)紙施工和達不到(dao)質量等(deng)級等(deng)等(deng)的處理(li)辦法，做到(dao)越詳細(xi)越好。

陷阱八：以偏蓋全

這里所說的(de)(de)以偏蓋全是個泛指的(de)(de)概念(nian)。有時會出現(xian)(xian)這樣令人哭笑不得(de)的(de)(de)問(wen)題，開發(fa)商承(cheng)諾臥室的(de)(de)玻(bo)璃(li)是中(zhong)空(kong)的(de)(de)，到了交房(fang)時發(fa)現(xian)(xian)臥室窗(chuang)戶只(zhi)有下面的(de)(de)部分是中(zhong)空(kong)，而(er)上面卻是普(pu)通玻(bo)璃(li)等等。

對策：對于這類問題沒有(you)更好的解決辦法，就是要把合(he)同(tong)寫得越(yue)細越(yue)好。不給開發商一點空隙。當(dang)然(ran)也需(xu)要購房者有(you)非常(chang)廣泛的建(jian)筑(zhu)、建(jian)材方面(mian)的知識。

陷阱九：拒簽補充協議

前面(mian)說了，開(kai)(kai)發(fa)商(shang)在(zai)簽約時會(hui)主動(dong)出(chu)具一份對自己有(you)利(li)的(de)(de)補充(chong)(chong)協(xie)(xie)議，購房者同(tong)(tong)樣(yang)也(ye)可以(yi)出(chu)具一份對自己有(you)利(li)的(de)(de)補充(chong)(chong)協(xie)(xie)議。最(zui)好(hao)將(jiang)開(kai)(kai)發(fa)商(shang)在(zai)其(qi)廣告宣(xuan)傳中的(de)(de)條(tiao)款(kuan)和樓(lou)書里關于裝修、物業管理中的(de)(de)承諾都簽進補充(chong)(chong)協(xie)(xie)議中，不(bu)(bu)(bu)要(yao)怕(pa)麻煩。舉個(ge)(ge)簡單的(de)(de)例(li)子，你買(mai)的(de)(de)塔樓(lou)(或板樓(lou))里有(you)幾部(bu)電(dian)梯，是否會(hui)全部(bu)同(tong)(tong)時開(kai)(kai)通，如(ru)果有(you)不(bu)(bu)(bu)開(kai)(kai)的(de)(de)怎(zen)么(me)辦?不(bu)(bu)(bu)要(yao)小看這個(ge)(ge)問題，為(wei)了出(chu)面(mian)積(ji)、增利(li)潤，現(xian)在(zai)的(de)(de)高(gao)層住宅只安裝幾部(bu)電(dian)梯，而且平(ping)時還(huan)不(bu)(bu)(bu)全開(kai)(kai)，在(zai)上下班高(gao)峰時間極為(wei)不(bu)(bu)(bu)便，這種(zhong)情況業主是否有(you)權拒(ju)(ju)付部(bu)分電(dian)梯費(fei)呢? 但是，就(jiu)像(xiang)你可以(yi)拒(ju)(ju)簽開(kai)(kai)發(fa)商(shang)的(de)(de)補充(chong)(chong)協(xie)(xie)議一樣(yang)，開(kai)(kai)發(fa)商(shang)也(ye)同(tong)(tong)樣(yang)可以(yi)拒(ju)(ju)簽購房者的(de)(de)補充(chong)(chong)協(xie)(xie)議。這種(zhong)現(xian)象在(zai)北(bei)京是很普遍(bian)的(de)(de)，特(te)別(bie)是一些賣(mai)得(de)很好(hao)的(de)(de)樓(lou)盤都是如(ru)此。

對策：不(bu)管(guan)開(kai)發商態度如何，購房(fang)者還是要爭取這個(ge)權益。實在(zai)不(bu)行，又覺得沒有把握，那就只好放(fang)棄了。