買房簽合同(tong)流程(cheng)及注意事項全介(jie)紹 詳解九大陷阱與對策

先了解購房合同內容。購房合同的主要內容包括以下幾方面：

1.甲方(fang)土地使用依據及商品房(fang)狀況，包(bao)(bao)括(kuo)位(wei)置(zhi)、面(mian)(mian)積(ji)、現房(fang)、期房(fang)、內銷(xiao)房(fang)、外銷(xiao)房(fang)等;2.房(fang)價，包(bao)(bao)括(kuo)稅費、面(mian)(mian)積(ji)差(cha)異的處理、價格(ge)與費用調整的特殊約(yue)(yue)定(ding)等;3.付(fu)(fu)款約(yue)(yue)定(ding)，包(bao)(bao)括(kuo)優惠(hui)條件、付(fu)(fu)款時間、付(fu)(fu)款額、違約(yue)(yue)責(ze)(ze)(ze)任(ren)等;4.交付(fu)(fu)約(yue)(yue)定(ding)，包(bao)(bao)括(kuo)期限、逾期違約(yue)(yue)責(ze)(ze)(ze)任(ren)、設計變更的約(yue)(yue)定(ding)、房(fang)屋(wu)交接(jie)與違約(yue)(yue)方(fang)責(ze)(ze)(ze)任(ren)等;5.質量標(biao)準(zhun)，包(bao)(bao)括(kuo)裝(zhuang)飾、設備的標(biao)準(zhun)、承諾及違約(yue)(yue)責(ze)(ze)(ze)任(ren)和基礎設施、公共(gong)配套建筑正常運轉的承諾、質量爭議(yi)的處理等;6.產權登記(ji)和物業管理的約(yue)(yue)定(ding);7.保修(xiu)責(ze)(ze)(ze)任(ren);8.乙方(fang)使用權限;9.雙(shuang)方(fang)認定(ding)的爭議(yi)仲(zhong)裁機構(gou);10.違約(yue)(yue)賠償責(ze)(ze)(ze)任(ren);11.其他相關事項及附件，包(bao)(bao)括(kuo)房(fang)屋(wu)平面(mian)(mian)圖、裝(zhuang)飾、設備標(biao)準(zhun)等。

在簽定上述各項條款前，購房者需要關注合同中的以下幾項基本問題：

1、購(gou)房合同的(de)各項內容要(yao)盡可能(neng)(neng)全面、詳(xiang)細，各項規定之間要(yao)避(bi)免(mian)相互(hu)沖突，尤其是不(bu)能(neng)(neng)與國(guo)家的(de)政策法(fa)規相沖突;文(wen)字表(biao)述要(yao)清晰、準確(que);簽(qian)(qian)訂合同的(de)買賣雙方身份、責(ze)任要(yao)明(ming)確(que)，如合同中(zhong)的(de)甲(jia)方(賣方)不(bu)能(neng)(neng)是代理商或律師樓(lou)，而(er)應是項目立項批準文(wen)件的(de)投(tou)資(zi)建設(she)單位，也不(bu)能(neng)(neng)以上級(ji)主管單位或下屬機構的(de)名(ming)義(yi)簽(qian)(qian)訂合同，簽(qian)(qian)字人應是法(fa)人代表(biao)本人或公(gong)司章(zhang)程上授(shou)權的(de)主要(yao)負責(ze)人。

2、合(he)同上的(de)項(xiang)目(mu)名(ming)稱，一(yi)定要與(yu)項(xiang)目(mu)位(wei)置聯(lian)系在(zai)一(yi)起(qi)，以免日(ri)后有(you)出入。標明(ming)項(xiang)目(mu)位(wei)置時，一(yi)定要具體(ti)、明(ming)確，如××市××區××街××號(hao)××花園××號(hao)樓××層××房。 房屋的(de)戶(hu)型、面(mian)積(ji)一(yi)定要標示清楚，建筑(zhu)面(mian)積(ji)、使用(yong)面(mian)積(ji)及公(gong)用(yong)面(mian)積(ji)分攤原(yuan)則等要明(ming)確說明(ming)。

3、房屋的檔次和裝修標(biao)準一般采用(yong)附件(jian)形(xing)式附在購房合同(tong)之后，這一內(nei)容的表述(shu)一定要(yao)(yao)詳細、具體。如技術(shu)的等級、材料(liao)的品牌、內(nei)部設(she)施(shi)的種類、負荷(he)標(biao)準、供應能(neng)力(li)等要(yao)(yao)一一予以說(shuo)明。水(shui)、暖(nuan)、電、通(tong)訊(xun)等設(she)施(shi)，要(yao)(yao)說(shuo)明安裝到什么程度。

4、其它如付款方式、產權(quan)保證等都應(ying)詳(xiang)細、具體地加以(yi)說明(ming)(ming)。并對房屋整體結(jie)構、各部位配套(tao)設施及其部件的保修期給予明(ming)(ming)確規定。

5、違約責任的約定(ding)一(yi)定(ding)要對(dui)等(deng)，否(fou)則最(zui)終吃(chi)虧的是購房(fang)(fang)(fang)者。在購房(fang)(fang)(fang)合(he)同(tong)中(zhong)，一(yi)般承擔違約責任的違約事項(xiang)包(bao)括：簽訂認購書后，購房(fang)(fang)(fang)者不(bu)(bu)(bu)買房(fang)(fang)(fang)或(huo)要求(qiu)(qiu)換(huan)房(fang)(fang)(fang)，開發商不(bu)(bu)(bu)賣房(fang)(fang)(fang)或(huo)要求(qiu)(qiu)換(huan)房(fang)(fang)(fang);購房(fang)(fang)(fang)者不(bu)(bu)(bu)按(an)期付款;開發商不(bu)(bu)(bu)按(an)期交房(fang)(fang)(fang);面積變動(dong)超過約定(ding)幅度;房(fang)(fang)(fang)屋裝(zhuang)修標準(zhun)、質量不(bu)(bu)(bu)合(he)要求(qiu)(qiu)，保修不(bu)(bu)(bu)到(dao)位;產權(quan)過戶手(shou)續不(bu)(bu)(bu)全(quan)或(huo)不(bu)(bu)(bu)能(neng)按(an)期辦理。

簽訂購房協議(yi)注意事項還有(you)哪些?在購房簽合同時(shi)這些問題需(xu)要重(zhong)點(dian)關注下。

1、要對合同中的(de)交房條件及(ji)期限、逾(yu)期交房的(de)違(wei)約罰金、交房方式等，一定要寫清(qing)楚(chu)。

2、對(dui)辦房(fang)產權證的(de)期限，逾期違約的(de)罰金等要寫(xie)清楚。

3、合(he)同中應(ying)有(you)(you)還有(you)(you)房屋周圍設(she)(she)施(shi)(shi)及(ji)室內設(she)(she)施(shi)(shi)及(ji)裝修情況(kuang)。

4、簽合(he)同后，還要記住合(he)同中自(zi)己違(wei)約的條款及(ji)罰(fa)金(jin)。避(bi)免違(wei)約。

在(zai)簽(qian)訂商品房買(mai)(mai)賣(mai)(mai)合同(tong)時(shi)，因為買(mai)(mai)賣(mai)(mai)雙方在(zai)專(zhuan)業知(zhi)識上信息不(bu)(bu)對(dui)稱，有時(shi)買(mai)(mai)方并非出于(yu)本意或(huo)者不(bu)(bu)知(zhi)道(dao)如(ru)何把握(wo)合同(tong)，以致最后在(zai)合同(tong)履行中處于(yu)被動地(di)位。購房者在(zai)簽(qian)訂《商品房買(mai)(mai)賣(mai)(mai)合同(tong)》前，應對(dui)合同(tong)條款(kuan)及專(zhuan)業詞語仔細閱讀、理解，必要(yao)時(shi)可(ke)向房地(di)產專(zhuan)業律師以及房地(di)產開(kai)發(fa)主管(guan)部門進行咨詢。下面就合同(tong)主要(yao)條款(kuan)說明(ming)如(ru)下：

(1)關于房屋面積方面的條款。

商品房以(yi)建筑(zhu)(zhu)面積(ji)計算房款，建筑(zhu)(zhu)面積(ji)由(you)套內建筑(zhu)(zhu)面積(ji)與分(fen)攤(tan)的共有(you)面積(ji)兩部分(fen)成。應在合同中(zhong)約定(ding)套內建筑(zhu)(zhu)面積(ji)和分(fen)攤(tan)的共有(you)面積(ji)多少，并約定(ding)建筑(zhu)(zhu)面積(ji)不變而套內建筑(zhu)(zhu)面積(ji)發生(sheng)誤(wu)差以(yi)及建筑(zhu)(zhu)面積(ji)與套內建筑(zhu)(zhu)面積(ji)均(jun)發生(sheng)誤(wu)差的處理方式。

目(mu)前交付房(fang)屋時(shi)，往往建(jian)(jian)筑面(mian)積(ji)增(zeng)大(da)(da)，且不(bu)超(chao)過(guo)3%，但套內(nei)建(jian)(jian)筑面(mian)積(ji)減(jian)少(shao)(shao)，公攤面(mian)積(ji)增(zeng)大(da)(da)。為避(bi)免此種對買房(fang)人不(bu)利的情況出現(xian)，合同(tong)中有(you)必要約定套內(nei)建(jian)(jian)筑面(mian)積(ji)不(bu)得減(jian)少(shao)(shao)多(duo)少(shao)(shao)，公攤面(mian)積(ji)不(bu)得增(zeng)大(da)(da)多(duo)少(shao)(shao)等等，比如(ru)：2%，并約定超(chao)出此范圍(wei)怎么辦，退(tui)(tui)房(fang)或(huo)不(bu)退(tui)(tui)房(fang);退(tui)(tui)房(fang)包括哪些(xie)費用，不(bu)退(tui)(tui)房(fang)如(ru)何承擔(dan)違(wei)約責任等。

另(ling)一種按套(tao)內建(jian)筑面積計算房款，套(tao)內建(jian)筑面積與合同約定(ding)不符時，一般(ban)按照最高(gao)院司法(fa)解釋(shi)確立(li)的一般(ban)原則(ze)即是否超過3%處理。

(2)關于價格、收費、付款額同的條款。

價(jia)格(ge)條款(kuan)應(ying)比較明確，應(ying)有細項約(yue)束發(fa)展(zhan)商不得隨(sui)意(yi)加價(jia)，不應(ying)包括其他各種不合(he)理(li)費(fei)用(yong)。在付(fu)款(kuan)方式(shi)條款(kuan)中，應(ying)明確、詳(xiang)細規(gui)定付(fu)款(kuan)方式(shi)，如繳納定金的(de)時間(jian)(jian)、數額、分(fen)期付(fu)款(kuan)的(de)步驟、時間(jian)(jian)、數額等。

可(ke)注明買方(fang)(fang)在合(he)同(tong)生效的(de)幾天之內向金(jin)融機構申(shen)請貸款，如果(guo)不能通(tong)過的(de)話，買方(fang)(fang)可(ke)以取(qu)(qu)消合(he)同(tong)，全數取(qu)(qu)回定金(jin)。建議買方(fang)(fang)無論有無貸款的(de)必要，最(zui)好爭取(qu)(qu)加入此(ci)條款，達到留給自己一個冷靜期的(de)效果(guo)。

(3)關于房屋質量的條款。

購房者在(zai)簽合(he)(he)同時一定(ding)要詳細(xi)地把(ba)質量(liang)要求寫(xie)進合(he)(he)同。如：臥(wo)室、廚房、衛生間的裝修標(biao)準(zhun)、等(deng)(deng)級;建材配備清(qing)(qing)單(dan)、等(deng)(deng)級;屋內設備清(qing)(qing)單(dan);水(shui)、電、氣、管線通暢;門、窗、家具瑕(xia)疵;房屋抗震等(deng)(deng)級等(deng)(deng)質量(liang)要求都應涉及到。合(he)(he)同中還可以規定(ding)房屋的保質期、附屬設備保持期等(deng)(deng)。

雙方(fang)合(he)(he)同(tong)中(zhong)表述為(wei)“大(da)(da)理(li)石地面、花崗石外墻與(yu)進(jin)口潔具(ju)、廚具(ju)”，而(er)(er)實際入(ru)住時(shi)業(ye)主(zhu)發現，大(da)(da)理(li)石地面材(cai)料實為(wei)人(ren)造(zao)(zao)大(da)(da)理(li)石，而(er)(er)進(jin)口潔具(ju)、廚具(ju)實際上是國內(nei)產品，只是貼上外國商標。在案件審(shen)理(li)時(shi)，開發商使(shi)用人(ren)造(zao)(zao)大(da)(da)理(li)石沒(mei)有違約，因為(wei)當初(chu)在簽合(he)(he)同(tong)時(shi)并未講明一定(ding)要天(tian)然大(da)(da)理(li)石。而(er)(er)進(jin)口潔具(ju)是合(he)(he)資(zi)廠(chang)生產，確(que)是外國品牌，也符合(he)(he)約定(ding)。當然，使(shi)用這些產品使(shi)造(zao)(zao)價和(he)裝修檔(dang)次與(yu)業(ye)主(zhu)所想(xiang)象的差距(ju)較(jiao)大(da)(da)。對(dui)這種裝修條(tiao)款約定(ding)不明確(que)，雙方(fang)解釋條(tiao)款意見不一的情形，對(dui)格式條(tiao)款按《合(he)(he)同(tong)法》有關規定(ding)以(yi)不利(li)于合(he)(he)同(tong)提供方(fang)即(ji)開發商的解釋為(wei)準(zhun)。

有(you)些購房人認為，商(shang)(shang)品房竣工(gong)后已經過(guo)政府主管部門組(zu)織的竣工(gong)驗收，驗收合(he)格后才允(yun)許交(jiao)付使(shi)用，因此商(shang)(shang)品房不應當出現質(zhi)量問題(ti)。而(er)且還(huan)有(you)《住(zhu)宅質(zhi)量保(bao)證(zheng)書》和《住(zhu)宅使(shi)用說明書》，這兩書已對(dui)商(shang)(shang)品房質(zhi)量的細節作(zuo)了規定，因此也(ye)就沒有(you)必要在合(he)同中(zhong)約定商(shang)(shang)品房的質(zhi)量問題(ti)。但事實并非如此。

商品(pin)房(fang)竣工驗(yan)收(shou)是(shi)以(yi)抽查的(de)方式進行驗(yan)收(shou)，因(yin)而(er)不能保證(zheng)每一套商品(pin)房(fang)的(de)質(zhi)量(liang)都(dou)合(he)格，而(er)且(qie)竣工驗(yan)收(shou)的(de)質(zhi)量(liang)標準和(he)購房(fang)人(ren)所希望的(de)質(zhi)量(liang)要求也可能有差距。至于《住(zhu)(zhu)宅(zhai)質(zhi)量(liang)保證(zheng)書(shu)》和(he)《住(zhu)(zhu)宅(zhai)使用(yong)說明書(shu)》關于房(fang)屋(wu)質(zhi)量(liang)的(de)規定(ding)，都(dou)是(shi)由開發商擬訂，側重保護開發商的(de)利益，因(yin)此(ci)有必要在購房(fang)合(he)同中約定(ding)房(fang)屋(wu)的(de)質(zhi)量(liang)問題。

墻體、地面(mian)(mian)、頂(ding)棚(peng)平直度，頂(ding)棚(peng)、廚房、衛生間防水情況(kuang)，表(biao)面(mian)(mian)裂縫等(deng)進行必要(yao)約(yue)定。

(4)關于售后物業管理的條款。

這是購(gou)房人在簽合同(tong)時(shi)容易(yi)忽略的內容，要注意防(fang)止物業管理公司(si)變更(geng)物業費。

自2001年6月1日起施行的《商(shang)品房(fang)銷售(shou)(shou)管理(li)辦法》第十(shi)三(san)條規定：“商(shang)品房(fang)銷售(shou)(shou)時(shi)，房(fang)地(di)產開(kai)發企(qi)(qi)業(ye)選聘了物(wu)業(ye)管理(li)企(qi)(qi)業(ye)的，買受人應當(dang)在訂(ding)立商(shang)品房(fang)買賣(mai)合同時(shi)與房(fang)地(di)產開(kai)發企(qi)(qi)業(ye)選聘的物(wu)業(ye)管理(li)企(qi)(qi)業(ye)訂(ding)立有關物(wu)業(ye)管理(li)的協議。”

但是，在(zai)實(shi)際簽約(yue)時，很多房地(di)產公司不同意在(zai)訂立(li)商(shang)品房買賣合同時與買受人(ren)簽訂有(you)關物(wu)業管理(li)協議。對此，買受人(ren)應該(gai)據理(li)力爭，防止交(jiao)房時物(wu)業公司變更物(wu)業費。

(5)關于履行合同的期限和方法的條款。

應寫明房(fang)屋交付(fu)的日期(qi)，房(fang)屋價金的交付(fu)日期(qi)、金額和方法。例如交付(fu)房(fang)價款，是一次付(fu)清(qing)，還是分期(qi)付(fu)清(qing)。

(6)關于產權登記的條款。

由(you)雙(shuang)方依(yi)規定的日期會同辦理(li)，或委托代(dai)理(li)人(ren)辦理(li)。在辦理(li)產(chan)(chan)權過戶手續(xu)時，賣方應(ying)出具申請房屋產(chan)(chan)權移轉給買受人(ren)的書(shu)面報告，以及繳納的稅單。

按照《商品房(fang)銷售管(guan)理辦法(fa)》的(de)規(gui)定(ding)，約(yue)定(ding)辦理產(chan)(chan)權證的(de)期(qi)限應為(wei)60日。但是，實際簽約(yue)時，出(chu)賣(mai)人(ren)往(wang)往(wang)將此(ci)期(qi)限延長，通常有90日、180日等等。買房(fang)人(ren)應力爭在(zai)合同中(zhong)，將出(chu)賣(mai)人(ren)為(wei)買受人(ren)辦理產(chan)(chan)權證的(de)期(qi)限約(yue)定(ding)為(wei)60日，不(bu)宜太長。如(ru)果此(ci)期(qi)限時間(jian)過長，如(ru)：365天以上，表明此(ci)項目的(de)土(tu)地或房(fang)屋很(hen)可能被設定(ding)了(le)抵(di)押(ya)擔保，短期(qi)內不(bu)能解除抵(di)押(ya)，對買受人(ren)采用公(gong)積金貸款和(he)盡快取得(de)房(fang)產(chan)(chan)證有很(hen)大(da)影響。

(7)關于稅費負擔的條款。

房屋買賣中應(ying)繳納(na)的一(yi)切(qie)捐(juan)稅、費用，應(ying)按法律規定，各自承擔(dan)，并明確(que)載(zai)入(ru)合(he)同。

(8)關于違約責任的條款。

包括(kuo)出賣人(ren)逾期(qi)交付(fu)房(fang)屋(wu)應(ying)(ying)負(fu)的(de)(de)(de)(de)責(ze)任(ren)(ren)，或不(bu)(bu)(bu)(bu)(bu)能或不(bu)(bu)(bu)(bu)(bu)履行(xing)交付(fu)房(fang)屋(wu)應(ying)(ying)負(fu)的(de)(de)(de)(de)責(ze)任(ren)(ren);買(mai)受人(ren)逾期(qi)付(fu)款(kuan) 應(ying)(ying)負(fu)的(de)(de)(de)(de)責(ze)任(ren)(ren)，以(yi)及(ji)毀約不(bu)(bu)(bu)(bu)(bu)買(mai)應(ying)(ying)負(fu)的(de)(de)(de)(de)責(ze)任(ren)(ren)等(deng)。房(fang)產銷售合(he)(he)同(tong)(tong)有關(guan)違(wei)約責(ze)任(ren)(ren)的(de)(de)(de)(de)條款(kuan)一般(ban)都有“銷售方遇不(bu)(bu)(bu)(bu)(bu)可抗(kang)力(li)導至(zhi)逾期(qi)交房(fang)，不(bu)(bu)(bu)(bu)(bu)承(cheng)擔責(ze)任(ren)(ren)”這樣的(de)(de)(de)(de)表述(shu)。根據(ju)我國《民法(fa)通(tong)則》第一百五十三條規(gui)定(ding)，“不(bu)(bu)(bu)(bu)(bu)可抗(kang)力(li)”，是指不(bu)(bu)(bu)(bu)(bu)能預見、不(bu)(bu)(bu)(bu)(bu)可避免并(bing)不(bu)(bu)(bu)(bu)(bu)能克服的(de)(de)(de)(de)客觀情況(kuang)，如地震、火(huo)災、戰爭等(deng)。依(yi)照此規(gui)定(ding)，房(fang)產買(mai)賣合(he)(he)同(tong)(tong)中設定(ding)有關(guan)了延伸、擴張(zhang)。但(dan)售房(fang)方不(bu)(bu)(bu)(bu)(bu)能把發展商自(zi)己(ji)的(de)(de)(de)(de)過錯，如：對市場判斷不(bu)(bu)(bu)(bu)(bu)準確(que)投資失誤、項(xiang)目設計不(bu)(bu)(bu)(bu)(bu)周密(mi)修(xiu)改方案等(deng)因(yin)(yin)素(su)歸之為不(bu)(bu)(bu)(bu)(bu)可抗(kang)力(li)，同(tong)(tong)時(shi)也(ye)不(bu)(bu)(bu)(bu)(bu)能把應(ying)(ying)該預計到而沒(mei)有預計到的(de)(de)(de)(de)季節影響、上(shang)級(ji)行(xing)為、政府(fu)行(xing)為等(deng)因(yin)(yin)素(su)歸之為不(bu)(bu)(bu)(bu)(bu)可抗(kang)力(li)，從而免除(chu)自(zi)己(ji)理應(ying)(ying)承(cheng)擔的(de)(de)(de)(de)違(wei)約責(ze)任(ren)(ren)。因(yin)(yin)此簽(qian)訂合(he)(he)同(tong)(tong)時(shi)，應(ying)(ying)特別注意“不(bu)(bu)(bu)(bu)(bu)可抗(kang)力(li)”在(zai)合(he)(he)同(tong)(tong)中是如何界(jie)定(ding)的(de)(de)(de)(de)。

現(xian)在(zai)開發商(shang)在(zai)購房(fang)(fang)(fang)(fang)合同中，關于逾期交房(fang)(fang)(fang)(fang)的違(wei)(wei)約責(ze)任(ren)一般(ban)約定為每遲延(yan)一日承擔全部(bu)房(fang)(fang)(fang)(fang)款萬分之二或三的違(wei)(wei)約金。這個違(wei)(wei)約金的比例偏低，與支付(fu)房(fang)(fang)(fang)(fang)款的銀行(xing)貸(dai)款利息相當，違(wei)(wei)約金的懲罰性體現(xian)不夠，買房(fang)(fang)(fang)(fang)者應爭取(qu)提(ti)高該比例，可以考慮在(zai)千分之0.5至1之間。

(9)關于不可抗拒力。

簽(qian)訂合(he)同(tong)時，注意“不可抗力”在(zai)合(he)同(tong)中是如何界定(ding)的。

“不(bu)(bu)可抗力”指不(bu)(bu)能預見、不(bu)(bu)能避免并不(bu)(bu)能克服的客觀情況(僅(jin)指自然災害，不(bu)(bu)包括政府行為或社(she)會異常(chang)事件)。任何(he)一方不(bu)(bu)得(de)就此做擴大解(jie)(jie)釋(shi)，否則，該解(jie)(jie)釋(shi)不(bu)(bu)具有約(yue)束(shu)力。并應約(yue)定一個告知期限。

出(chu)(chu)賣(mai)人(ren)有時提出(chu)(chu)以下免責條款，買(mai)受(shou)人(ren)最好不(bu)要同意(yi)：非出(chu)(chu)賣(mai)人(ren)原(yuan)因，有關(guan)部門延(yan)遲發出(chu)(chu)有關(guan)批準文件(jian)的;施工中遇到(dao)異常惡劣天氣、重大技術問題不(bu)能及時解決的。

(10)補充協議別嫌煩

《商品房(fang)買賣合同》補充協議(yi)內容一(yi)般(ban)包括付款(kuan)方式、房(fang)屋平面圖、公(gong)(gong)(gong)共面積與公(gong)(gong)(gong)用房(fang)屋分攤面積說(shuo)明、裝修標(biao)準(zhun)、遲延交(jiao)房(fang)特殊(shu)原因的(de)說(shuo)明、公(gong)(gong)(gong)建配(pei)套設施以及花園綠地(di)的(de)權屬(shu)、物(wu)業管(guan)理等(deng)。建議(yi)購房(fang)者在(zai)簽約時一(yi)定不要局限于格式條(tiao)款(kuan)的(de)內容，對(dui)(dui)有損于自己利益的(de)條(tiao)款(kuan)要與賣方協商重新擬訂，對(dui)(dui)遺漏的(de)事項要加以補充。

買受(shou)人在簽(qian)訂合同時一定要將自己與開發商(shang)所約定的(de)事(shi)項在合同中加(jia)以體現，只有(you)這樣才能在日后發生(sheng)爭議(yi)的(de)情況下，有(you)據(ju)可尋，最大限度地(di)維護當事(shi)人的(de)合法權益。買受(shou)人盡可能要求開發商(shang)提供(gong)電氣、供(gong)水、供(gong)暖以及(ji)其他線路和(he)裝修的(de)平面(mian)圖。這既是購房(fang)人的(de)一個基(ji)本(ben)知情權，也是今后解決爭議(yi)的(de)主要依據(ju)。

房屋(wu)平面圖(tu)(tu)(tu)作為合同的(de)附(fu)件(jian)(jian)一(yi)，是當事人意(yi)思一(yi)致的(de)表示，也是日后發(fa)生爭議(yi)的(de)解(jie)決依據(ju)。由于劉先(xian)生在(zai)(zai)簽訂(ding)合同時(shi)并沒(mei)有仔細審查自己合同的(de)附(fu)件(jian)(jian)，所以(yi)并沒(mei)有意(yi)識到開發(fa)商所提供的(de)房屋(wu)平面圖(tu)(tu)(tu)與雙(shuang)方(fang)實際(ji)約定的(de)并不一(yi)致，并且存在(zai)(zai)許多缺(que)陷，而當雙(shuang)方(fang)發(fa)生爭議(yi)時(shi)，起到證據(ju)作用的(de)卻只能是合同附(fu)件(jian)(jian)中的(de)平面圖(tu)(tu)(tu)，所以(yi)，希望廣大(da)消費者在(zai)(zai)與開發(fa)商簽訂(ding)商品(pin)房買賣合同時(shi)，一(yi)定要仔細審查房屋(wu)平面圖(tu)(tu)(tu)的(de)方(fang)向(xiang)、尺寸、比(bi)例等具體細節是否(fou)在(zai)(zai)圖(tu)(tu)(tu)中標明。

避免商(shang)(shang)住混(hun)用引(yin)發糾(jiu)紛。隨著商(shang)(shang)品(pin)房的交付使用，因商(shang)(shang)住混(hun)用產生(sheng)糾(jiu)紛的現象(xiang)時(shi)有發生(sheng)，可在(zai)合同(tong)中約定出賣人保證本幢商(shang)(shang)品(pin)房只作為住宅出賣，不得作為商(shang)(shang)業用房出賣，否則承擔違(wei)約責(ze)任。

約定“五證(zheng)”復印件的(de)真實性，否則開發商應承擔相(xiang)應的(de)責任選擇(ze)賣方出(chu)示(shi)《建設工程(cheng)竣工驗收(shou)備案表》作為房(fang)(fang)屋交付的(de)條件。交房(fang)(fang)時出(chu)示(shi)實測面積。

從市(shi)場的(de)(de)角(jiao)度來說，適(shi)銷對(dui)路的(de)(de)產(chan)(chan)品供不(bu)應(ying)求，仍處(chu)于賣方(fang)市(shi)場，賣方(fang)就會利(li)用(yong)市(shi)場的(de)(de)優勢，在履(lv)行合(he)同的(de)(de)過程中不(bu)做出太多讓(rang)步(bu)。至于市(shi)場需求少(shao)或積壓商(shang)品房，因存(cun)在這樣那(nei)樣的(de)(de)問題，賣方(fang)寧(ning)死也不(bu)肯(ken)讓(rang)步(bu)。從司法的(de)(de)角(jiao)度看，房地(di)產(chan)(chan)市(shi)場剛剛形成并高速發(fa)(fa)展(zhan)，立法者、管理者從觀念上(shang)和實際(ji)操作上(shang)都不(bu)能適(shi)應(ying)房地(di)產(chan)(chan)市(shi)場快速發(fa)(fa)展(zhan)的(de)(de)需要，且又(you)無(wu)經驗及先例可(ke)循，導致立法和管理相對(dui)于房地(di)產(chan)(chan)業的(de)(de)快速發(fa)(fa)展(zhan)來說比(bi)較滯(zhi)后;在幾種(zhong)因素的(de)(de)綜合(he)作用(yong)下，短(duan)期內買(mai)方(fang)與賣方(fang)是無(wu)法抗衡的(de)(de)，無(wu)法達到權(quan)利(li)義務趨向于真實一致。那(nei)么在這種(zhong)買(mai)方(fang)明顯處(chu)于弱勢及不(bu)利(li)的(de)(de)情況下，怎么能盡最大(da)可(ke)能為自(zi)己爭得一些應(ying)屬于自(zi)己的(de)(de)但實際(ji)上(shang)卻被侵犯(fan)或被忽視(shi)的(de)(de)權(quan)利(li)呢?

買(mai)方(fang)聘請律師(shi)(shi)(shi)幫(bang)助簽訂(ding)購房(fang)合同(tong)的(de)，在(zai)就合同(tong)條款進行協商、談判的(de)時候，買(mai)方(fang)要(yao)(yao)與自己的(de)律師(shi)(shi)(shi)站在(zai)一(yi)個(ge)立場，要(yao)(yao)表(biao)(biao)示出(chu)對(dui)(dui)律師(shi)(shi)(shi)的(de)高度(du)信任，這樣才有利于爭取到最大的(de)合同(tong)合法權益(yi)，最大程度(du)減少合同(tong)內容不利于買(mai)方(fang)甚至對(dui)(dui)買(mai)方(fang)不公的(de)結(jie)果。在(zai)開發商表(biao)(biao)示不簽就算了的(de)情況下，即使你(ni)很想買(mai)這個(ge)房(fang)子，你(ni)也要(yao)(yao)沉(chen)著，不要(yao)(yao)輕易放棄律師(shi)(shi)(shi)為你(ni)提(ti)出(chu)的(de)談判條件，要(yao)(yao)知(zhi)道很多談判不是一(yi)蹴而就的(de)，要(yao)(yao)有各自爭取的(de)過(guo)程。

總之，購房(fang)(fang)人在簽訂(ding)(ding)商(shang)品房(fang)(fang)買(mai)賣合同時，不要著(zhu)急，盡可能多咨詢一些專業人士，這(zhe)樣才能簽訂(ding)(ding)一份權利、義務對等的商(shang)品房(fang)(fang)買(mai)賣合同。

(11)簽字蓋章祝圓滿

北京已出現(xian)了同(tong)一房屋買賣合(he)同(tong)竟有三個版本(ben)的案件糾(jiu)紛(fen)，開(kai)發商擅(shan)改(gai)合(he)同(tong)是出現(xian)三個版本(ben)的合(he)同(tong)原因。

堅持賣方(fang)先(xian)蓋(gai)章，買方(fang)后簽字，不在(zai)合同(tong)上留空(kong)白。建議在(zai)合同(tong)上由(you)加蓋(gai)騎縫章、過頁章，個人買主過頁簽字。

簽(qian)(qian)訂商(shang)(shang)品房(fang)買(mai)(mai)賣合(he)同應(ying)該是雙方(fang)對合(he)同的(de)(de)(de)條(tiao)款(kuan)達(da)成一致意見并(bing)以書(shu)面形(xing)式表達(da)后同時簽(qian)(qian)字(zi)(zi)蓋章(zhang)(zhang)(zhang)，然后合(he)同才(cai)能生效(xiao)(xiao)。但實際(ji)上(shang)一些開(kai)(kai)發(fa)(fa)商(shang)(shang)要(yao)求買(mai)(mai)方(fang)先(xian)簽(qian)(qian)字(zi)(zi)，然后才(cai)去蓋章(zhang)(zhang)(zhang)。開(kai)(kai)發(fa)(fa)商(shang)(shang)這樣做有(you)很(hen)多理(li)由，比(bi)如開(kai)(kai)發(fa)(fa)商(shang)(shang)委托(tuo)中(zhong)(zhong)介機構售樓(lou)時，中(zhong)(zhong)介機構并(bing)無權在合(he)同上(shang)蓋章(zhang)(zhang)(zhang)，所以必須將(jiang)談好的(de)(de)(de)合(he)同送到開(kai)(kai)發(fa)(fa)商(shang)(shang)那(nei)里去蓋章(zhang)(zhang)(zhang);還有(you)的(de)(de)(de)是開(kai)(kai)發(fa)(fa)商(shang)(shang)的(de)(de)(de)公章(zhang)(zhang)(zhang)歸某(mou)個人掌管，為了提高(gao)開(kai)(kai)發(fa)(fa)商(shang)(shang)自己的(de)(de)(de)效(xiao)(xiao)率或(huo)自己方(fang)便或(huo)者其它(ta)的(de)(de)(de)原因，開(kai)(kai)發(fa)(fa)商(shang)(shang)一般(ban)在湊足了幾份買(mai)(mai)方(fang)已事先(xian)簽(qian)(qian)字(zi)(zi)的(de)(de)(de)合(he)同后，才(cai)集中(zhong)(zhong)起(qi)來去蓋章(zhang)(zhang)(zhang)。

賣方蓋章和買(mai)(mai)方簽字的(de)(de)時(shi)間差(cha)，對(dui)于(yu)誠信的(de)(de)開(kai)(kai)發商來說無需多慮，但(dan)對(dui)于(yu)個(ge)(ge)別(bie)存在有(you)意欺詐(zha)的(de)(de)開(kai)(kai)發商，買(mai)(mai)方就不得不防了，比如開(kai)(kai)發商利用這個(ge)(ge)時(shi)間差(cha)，將一式(shi)四份的(de)(de)合同修(xiu)改，在空白處(chu)增加對(dui)自(zi)己有(you)利的(de)(de)內容，對(dui)事先談(tan)好的(de)(de)補充協議不認可，可這時(shi)買(mai)(mai)方已簽字了，首付款大都交了，這會使買(mai)(mai)方處(chu)于(yu)一個(ge)(ge)不利的(de)(de)地位。

為了防止這(zhe)種概率雖小但對買方殺傷力(li)卻極強的細(xi)節，建議買方事先將(jiang)合同(tong)的空(kong)(kong)白處劃掉，并將(jiang)已選擇(ze)的條款用漢字在合同(tong)的空(kong)(kong)白處表(biao)述出來，以防被改動。

最好堅持雙方同(tong)時(shi)蓋章簽字，這開發商不是不能(neng)做到，同(tong)時(shi)也是對買(mai)方的一(yi)種尊重(zhong)，對合(he)同(tong)嚴肅性的尊重(zhong)。

在簽署購買(mai)房產合同時(shi)(shi)，了解了買(mai)房簽合同注意事項，也應該謹防簽訂(ding)購房合同時(shi)(shi)容易遇(yu)(yu)到的陷阱。簽訂(ding)購房合同時(shi)(shi)容易遇(yu)(yu)到的陷阱對策。

陷阱一：在認購書里沒有注明因何種原因退房以及后果

購(gou)房者與開(kai)發(fa)商簽訂認購(gou)書后(hou)，就要交(jiao)一(yi)定額度的定金(jin)，這是無可非議(yi)的。但有時購(gou)房者在交(jiao)付定金(jin)后(hou)因種種原因得(de)不到銀行(xing)的貸(dai)款而無法(fa)購(gou)買(mai)該房產(chan)時，發(fa)展商一(yi)般(ban)都只退購(gou)房款而不退定金(jin)，理由是買(mai)家沒有履行(xing)合(he)同，所以沒收定金(jin)。

對策：律師建議(yi)買家(jia)(jia)最好與發展商在協(xie)議(yi)中(zhong)約(yue)定，若買家(jia)(jia)得不(bu)到貸款時，定金該如何返還或是(shi)否要扣(kou)除(chu)部分(fen)作為手續(xu)費等，這樣就避免(mian)了(le)很大的麻煩(fan)。 同時，開發商是(shi)沒有(you)權(quan)利沒收定金的，這本(ben)身是(shi)沒有(you)法律依據的。

陷阱二：合同主體認定不明

購房者(zhe)由(you)于缺乏(fa)法律常識(shi)，往(wang)往(wang)會(hui)犯一(yi)些比較(jiao)初級(ji)的錯誤。有(you)時代表(biao)發(fa)展商(shang)(shang)簽約的人并不是(shi)(shi)法人代表(biao)，或者(zhe)合同上的開發(fa)商(shang)(shang)并不是(shi)(shi)該房產(chan)土地擁有(you)者(zhe)，這些都有(you)可(ke)能(neng)產(chan)生問題。 另(ling)外，也有(you)可(ke)能(neng)該項目是(shi)(shi)A公(gong)司開發(fa)的，實際上卻是(shi)(shi)由(you)B公(gong)司投資(zi)，作為買家還(huan)是(shi)(shi)應(ying)與(yu)A公(gong)司簽約，否則(ze)也會(hui)帶(dai)來一(yi)系列的麻煩，以后辦理各種手(shou)續會(hui)很麻煩。

對策：在簽(qian)(qian)約(yue)前您最好查明代表發展商簽(qian)(qian)字(zi)的人是(shi)否是(shi)法人代表，如果不是(shi)，則(ze)是(shi)否持有(you)“授權委托書(shu)”。否則(ze)，這(zhe)個人的簽(qian)(qian)字(zi)是(shi)無效(xiao)的，同時要注意合同上的公(gong)章，這(zhe)樣可以避免發展商推卸責任。

陷阱三：不要輕易在開發商提供的補充協議上簽字

簽補(bu)充協議在(zai)(zai)購房(fang)交易中很有(you)必要(yao)(yao)。但是(shi)要(yao)(yao)提(ti)醒購房(fang)者的(de)(de)是(shi)，開(kai)發商(shang)(shang)(shang)提(ti)供的(de)(de)補(bu)充協議一(yi)定要(yao)(yao)看(kan)清(qing)楚。現在(zai)(zai)有(you)的(de)(de)發展商(shang)(shang)(shang)在(zai)(zai)與客戶(hu)簽約時，會主動向(xiang)客戶(hu)出示一(yi)份補(bu)充合同，主要(yao)(yao)目(mu)的(de)(de)在(zai)(zai)于(yu)表明由于(yu)某些(xie)特定原因造成不能按期交房(fang)的(de)(de)免賠責(ze)任以(yi)及面積丈量誤差率差異(yi)過大在(zai)(zai)哪些(xie)情況(kuang)(kuang)下能免賠。這(zhe)是(shi)發展商(shang)(shang)(shang)為了(le)保護自己在(zai)(zai)一(yi)些(xie)非(fei)人力能控(kong)制的(de)(de)情況(kuang)(kuang)下造成違約規避風(feng)險的(de)(de)一(yi)種方(fang)式。 善良的(de)(de)購房(fang)者不要(yao)(yao)僅僅把(ba)開(kai)發商(shang)(shang)(shang)的(de)(de)免責(ze)條款都簽了(le)，而(er)忘記(ji)保護自己的(de)(de)利益。

對(dui)策(ce)：看清楚補充(chong)協議的條款，最好的辦法(fa)是找一個(ge)律師來(lai)幫你的忙(mang)。

陷阱四：“最短時間”與“最好”

合(he)同是(shi)雙方意思一致的(de)(de)表達。但是(shi)，實踐(jian)中開發商往往會給購(gou)房者很多諸(zhu)如(ru)(ru)“如(ru)(ru)果發生(sheng)問(wen)題，在最(zui)短時(shi)(shi)間內解決”，“在裝修材料上，選(xuan)擇最(zui)好的(de)(de)國外進口的(de)(de)”等一些看上去很誘人但沒有實際(ji)意義(yi)的(de)(de)承諾。最(zui)短是(shi)多長時(shi)(shi)間，什么樣(yang)的(de)(de)才算最(zui)好的(de)(de)?不知道。 合(he)同里(li)出現這種模糊的(de)(de)概(gai)念時(shi)(shi)，法(fa)律也(ye)沒有辦(ban)法(fa)，因(yin)此產生(sheng)的(de)(de)糾紛(fen)購(gou)房者根(gen)本打不贏官司。

對(dui)策(ce)：購(gou)房者一(yi)(yi)定要把每一(yi)(yi)個(ge)具(ju)體(ti)的(de)時間、具(ju)體(ti)的(de)地(di)點、具(ju)體(ti)的(de)材料以及開發商的(de)口頭承諾(nuo)落實在(zai)合同里。

陷阱五：約定提前交納部分費用

開(kai)發(fa)商是(shi)做商人(ren)的(de)，而(er)房(fang)地產開(kai)發(fa)又是(shi)一件對資金要(yao)求(qiu)很(hen)(hen)高的(de)行業(ye)。開(kai)發(fa)商面臨資金壓力(li)是(shi)很(hen)(hen)正常的(de)，但并(bing)不(bu)(bu)能以此為理(li)由要(yao)求(qiu)購(gou)房(fang)者(zhe)提(ti)前(qian)交納不(bu)(bu)該(gai)交的(de)錢。而(er)在(zai)合同或是(shi)補充協議中，開(kai)發(fa)商常會(hui)將(jiang)一些(xie)不(bu)(bu)該(gai)預先交納的(de)費用(yong)寫(xie)進去，要(yao)求(qiu)購(gou)房(fang)者(zhe)提(ti)前(qian)交納，這是(shi)顯失公平(ping)的(de)。 比(bi)如有些(xie)發(fa)展商在(zai)尚(shang)未確定物業(ye)管理(li)公司及服務標準、收費情況的(de)前(qian)提(ti)下，就要(yao)求(qiu)買家在(zai)預售契約(yue)中承諾接受物業(ye)管理(li)服務，并(bing)接受相關約(yue)束(shu)，這就是(shi)對消(xiao)費者(zhe)的(de)侵(qin)害。

對策：購房(fang)者應該將物(wu)(wu)業管(guan)理條款與預售契約分開簽署，或另外設置條款確定物(wu)(wu)業管(guan)理的費用標準。

陷阱六：賣方解除合同

在一些發(fa)展商(shang)制定的(de)售(shou)樓(lou)契約(yue)或(huo)契約(yue)附件中，往往有(you)(you)這(zhe)樣的(de)條(tiao)款(kuan)：“買方(fang)無(wu)故(gu)逾(yu)(yu)期付(fu)款(kuan)，經賣方(fang)催告仍(reng)不(bu)支付(fu)欠款(kuan)的(de)，賣方(fang)可以解除合同并沒收買方(fang)全(quan)部已(yi)付(fu)價款(kuan)。” 這(zhe)顯然是不(bu)公平條(tiao)款(kuan)，假如(ru)買家已(yi)經支付(fu)95%的(de)價款(kuan)，只(zhi)剩5%的(de)價款(kuan)逾(yu)(yu)期未付(fu)，如(ru)果發(fa)展商(shang)以此(ci)為由，沒收其已(yi)付(fu)95%的(de)價款(kuan)，豈非很不(bu)公平。況且(qie)，沒收實際上是個行政處罰或(huo)刑事(shi)處罰行為，作為當事(shi)人(ren)一方(fang)的(de)發(fa)展商(shang)并沒有(you)(you)權利來沒收他人(ren)的(de)財物。

對(dui)策(ce)：依據(ju)《合同法》第四十條(tiao)規定，本合同條(tiao)款(kuan)是無(wu)效條(tiao)款(kuan)。當然(ran)，還有其他一些類(lei)似(si)的(de)(de)合同條(tiao)款(kuan)存在著這(zhe)樣的(de)(de)問(wen)題(ti)，購房(fang)者可以依據(ju)法律的(de)(de)規定來更好地維護自己的(de)(de)權益。

陷阱七：處理結果不明確

很多合同中常可以看到這(zhe)樣的條款，“應于(yu)××日前如(ru)何(he)如(ru)何(he)”，但(dan)是并沒有約定(ding)如(ru)果沒有在“××日前如(ru)何(he)如(ru)何(he)”后該(gai)怎(zen)樣處理。這(zhe)樣，即(ji)使(shi)最后認定(ding)是開(kai)發(fa)商(shang)的過(guo)錯，你(ni)也很難制裁他，最多是調解(jie)了事。

對策：購房(fang)者與發(fa)展商簽署的(de)合同(tong)中(zhong)要明確(que)對開發(fa)商如果沒有履行承諾、不(bu)按設計(ji)圖紙施工(gong)和達不(bu)到質量等級等等的(de)處理辦(ban)法，做到越詳(xiang)細(xi)越好(hao)。

陷阱八：以偏蓋全

這里所說的以(yi)偏蓋全是(shi)個泛指的概念。有時(shi)會出(chu)現(xian)這樣令(ling)人哭笑(xiao)不得的問(wen)題，開發商承諾臥(wo)室的玻璃是(shi)中(zhong)空(kong)(kong)的，到(dao)了交房時(shi)發現(xian)臥(wo)室窗(chuang)戶(hu)只有下面(mian)的部分(fen)是(shi)中(zhong)空(kong)(kong)，而上面(mian)卻(que)是(shi)普通玻璃等等。

對策：對于(yu)這類問題沒(mei)有更好(hao)的(de)解決辦法，就(jiu)是要(yao)把合(he)同寫得越細越好(hao)。不給開發商一點空隙(xi)。當然也需要(yao)購房者有非常廣泛的(de)建(jian)筑(zhu)、建(jian)材方(fang)面的(de)知識。

陷阱九：拒簽補充協議

前面(mian)說了，開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)商在(zai)簽(qian)(qian)約(yue)時會主動出具(ju)一份(fen)對(dui)自己有(you)利(li)的(de)(de)補充(chong)協(xie)議，購(gou)(gou)房者同樣也(ye)可(ke)以(yi)(yi)出具(ju)一份(fen)對(dui)自己有(you)利(li)的(de)(de)補充(chong)協(xie)議。最好將開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)商在(zai)其(qi)廣(guang)告宣(xuan)傳中的(de)(de)條款和樓書里關于裝修、物業管理中的(de)(de)承諾(nuo)都簽(qian)(qian)進補充(chong)協(xie)議中，不(bu)要怕麻(ma)煩。舉個簡單的(de)(de)例子，你買的(de)(de)塔樓(或板樓)里有(you)幾部電(dian)梯(ti)，是(shi)否會全部同時開(kai)(kai)通，如果有(you)不(bu)開(kai)(kai)的(de)(de)怎么辦(ban)?不(bu)要小看(kan)這(zhe)個問(wen)題，為了出面(mian)積、增利(li)潤，現(xian)在(zai)的(de)(de)高(gao)層住宅(zhai)只安裝幾部電(dian)梯(ti)，而(er)且平時還不(bu)全開(kai)(kai)，在(zai)上下班高(gao)峰時間極為不(bu)便，這(zhe)種情況業主是(shi)否有(you)權(quan)拒付部分電(dian)梯(ti)費呢? 但是(shi)，就像(xiang)你可(ke)以(yi)(yi)拒簽(qian)(qian)開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)商的(de)(de)補充(chong)協(xie)議一樣，開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)商也(ye)同樣可(ke)以(yi)(yi)拒簽(qian)(qian)購(gou)(gou)房者的(de)(de)補充(chong)協(xie)議。這(zhe)種現(xian)象在(zai)北京是(shi)很普遍的(de)(de)，特別是(shi)一些賣得很好的(de)(de)樓盤都是(shi)如此。

對策：不管(guan)開發商態度如何，購房者還是要爭(zheng)取(qu)這個權益(yi)。實在不行，又覺得沒有把握，那就只好(hao)放棄了。