買房(fang)簽合同(tong)流程及(ji)注(zhu)意事(shi)項全介紹(shao) 詳解九大陷阱與對策

先了解購房合同內容。購房合同的主要內容包括以下幾方面：

1.甲方土地使(shi)用依據及商(shang)品(pin)房(fang)(fang)(fang)(fang)狀況，包(bao)括(kuo)位置、面(mian)積(ji)、現房(fang)(fang)(fang)(fang)、期房(fang)(fang)(fang)(fang)、內銷房(fang)(fang)(fang)(fang)、外(wai)銷房(fang)(fang)(fang)(fang)等(deng)(deng);2.房(fang)(fang)(fang)(fang)價，包(bao)括(kuo)稅費、面(mian)積(ji)差異(yi)的(de)處(chu)(chu)理、價格(ge)與(yu)費用調(diao)整的(de)特殊(shu)約(yue)(yue)定(ding)(ding)(ding)等(deng)(deng);3.付(fu)款(kuan)約(yue)(yue)定(ding)(ding)(ding)，包(bao)括(kuo)優(you)惠條(tiao)件(jian)、付(fu)款(kuan)時間(jian)、付(fu)款(kuan)額、違(wei)(wei)約(yue)(yue)責(ze)(ze)任(ren)等(deng)(deng);4.交(jiao)付(fu)約(yue)(yue)定(ding)(ding)(ding)，包(bao)括(kuo)期限(xian)、逾期違(wei)(wei)約(yue)(yue)責(ze)(ze)任(ren)、設(she)計(ji)變更(geng)的(de)約(yue)(yue)定(ding)(ding)(ding)、房(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)交(jiao)接與(yu)違(wei)(wei)約(yue)(yue)方責(ze)(ze)任(ren)等(deng)(deng);5.質量標準(zhun)，包(bao)括(kuo)裝飾、設(she)備的(de)標準(zhun)、承(cheng)(cheng)諾(nuo)及違(wei)(wei)約(yue)(yue)責(ze)(ze)任(ren)和(he)基礎設(she)施、公共配套建筑(zhu)正常運轉的(de)承(cheng)(cheng)諾(nuo)、質量爭議的(de)處(chu)(chu)理等(deng)(deng);6.產權登記和(he)物業(ye)管理的(de)約(yue)(yue)定(ding)(ding)(ding);7.保修責(ze)(ze)任(ren);8.乙方使(shi)用權限(xian);9.雙方認定(ding)(ding)(ding)的(de)爭議仲裁(cai)機構;10.違(wei)(wei)約(yue)(yue)賠(pei)償責(ze)(ze)任(ren);11.其他相關事項及附件(jian)，包(bao)括(kuo)房(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)平面(mian)圖、裝飾、設(she)備標準(zhun)等(deng)(deng)。

在簽定上述各項條款前，購房者需要關注合同中的以下幾項基本問題：

1、購房合(he)(he)同(tong)的(de)(de)(de)各項內容要盡可能全面、詳(xiang)細，各項規定(ding)之間要避免相互沖(chong)突(tu)，尤其是(shi)不(bu)(bu)能與國家(jia)的(de)(de)(de)政策法規相沖(chong)突(tu);文字表述要清晰(xi)、準(zhun)確;簽(qian)(qian)訂(ding)合(he)(he)同(tong)的(de)(de)(de)買賣(mai)雙(shuang)方身份、責(ze)任要明(ming)確，如合(he)(he)同(tong)中的(de)(de)(de)甲方(賣(mai)方)不(bu)(bu)能是(shi)代(dai)理商或(huo)(huo)律(lv)師(shi)樓，而應是(shi)項目(mu)立(li)項批(pi)準(zhun)文件的(de)(de)(de)投資建設單位(wei)，也不(bu)(bu)能以(yi)上級主(zhu)管單位(wei)或(huo)(huo)下屬(shu)機構的(de)(de)(de)名義簽(qian)(qian)訂(ding)合(he)(he)同(tong)，簽(qian)(qian)字人(ren)應是(shi)法人(ren)代(dai)表本人(ren)或(huo)(huo)公司(si)章(zhang)程上授權的(de)(de)(de)主(zhu)要負責(ze)人(ren)。

2、合(he)同上的(de)(de)項目(mu)名稱，一(yi)定要(yao)與項目(mu)位置聯(lian)系在一(yi)起，以免日(ri)后有出入。標明項目(mu)位置時，一(yi)定要(yao)具體(ti)、明確(que)，如××市(shi)××區××街(jie)××號(hao)(hao)××花園××號(hao)(hao)樓(lou)××層××房。 房屋的(de)(de)戶型、面積一(yi)定要(yao)標示(shi)清楚，建(jian)筑面積、使用(yong)面積及公用(yong)面積分攤原則(ze)等要(yao)明確(que)說明。

3、房屋的(de)(de)(de)檔次和裝修標(biao)(biao)準一般采用附件形式(shi)附在購房合同之(zhi)后，這一內容的(de)(de)(de)表述一定(ding)要(yao)詳細(xi)、具體。如技術(shu)的(de)(de)(de)等級、材料的(de)(de)(de)品牌、內部設(she)施(shi)的(de)(de)(de)種(zhong)類、負荷(he)標(biao)(biao)準、供應能力等要(yao)一一予以說明。水、暖、電(dian)、通訊等設(she)施(shi)，要(yao)說明安裝到什么程度。

4、其它如付款方式、產(chan)權保證(zheng)等(deng)都應詳細、具體地加以(yi)說明(ming)。并對房屋整體結(jie)構(gou)、各部位配套設施及其部件的保修期給予明(ming)確規定。

5、違(wei)(wei)約(yue)責任(ren)(ren)的約(yue)定一定要對等(deng)，否則最終吃虧的是購房(fang)者(zhe)。在購房(fang)合(he)同中，一般承擔違(wei)(wei)約(yue)責任(ren)(ren)的違(wei)(wei)約(yue)事項包括：簽訂(ding)認(ren)購書后，購房(fang)者(zhe)不(bu)(bu)買房(fang)或(huo)要求(qiu)換(huan)房(fang)，開發(fa)商不(bu)(bu)賣房(fang)或(huo)要求(qiu)換(huan)房(fang);購房(fang)者(zhe)不(bu)(bu)按期(qi)(qi)付款;開發(fa)商不(bu)(bu)按期(qi)(qi)交房(fang);面積變動超過(guo)約(yue)定幅(fu)度;房(fang)屋裝修標(biao)準、質量不(bu)(bu)合(he)要求(qiu)，保(bao)修不(bu)(bu)到位;產權過(guo)戶手續不(bu)(bu)全(quan)或(huo)不(bu)(bu)能按期(qi)(qi)辦(ban)理。

簽訂購房協議注意(yi)事(shi)項還有哪些?在購房簽合同時這些問(wen)題需要重點關注下。

1、要(yao)對合同中的交房(fang)條件及期(qi)限(xian)、逾期(qi)交房(fang)的違約罰金、交房(fang)方式等(deng)，一(yi)定要(yao)寫清楚。

2、對辦房產權(quan)證的(de)期(qi)限，逾期(qi)違約的(de)罰金等要寫清楚。

3、合同中應有還(huan)有房屋周圍設施(shi)及室(shi)內設施(shi)及裝修情況。

4、簽合同后，還要記住合同中自己違(wei)約的(de)條款及(ji)罰金。避免違(wei)約。

在(zai)簽訂商(shang)品房(fang)(fang)買賣(mai)(mai)合(he)(he)同(tong)時，因為(wei)買賣(mai)(mai)雙方(fang)在(zai)專業(ye)(ye)知(zhi)識上信息不對(dui)稱，有時買方(fang)并非出于本意(yi)或者(zhe)不知(zhi)道如何把握合(he)(he)同(tong)，以(yi)致(zhi)最后在(zai)合(he)(he)同(tong)履行(xing)中處(chu)于被動地位。購房(fang)(fang)者(zhe)在(zai)簽訂《商(shang)品房(fang)(fang)買賣(mai)(mai)合(he)(he)同(tong)》前，應對(dui)合(he)(he)同(tong)條款及(ji)專業(ye)(ye)詞語仔細閱讀、理解，必(bi)要時可向房(fang)(fang)地產(chan)專業(ye)(ye)律師(shi)以(yi)及(ji)房(fang)(fang)地產(chan)開(kai)發主管部門(men)進行(xing)咨詢。下面就(jiu)合(he)(he)同(tong)主要條款說明(ming)如下：

(1)關于房屋面積方面的條款。

商品(pin)房以(yi)(yi)建筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)計算房款，建筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)由套(tao)(tao)內(nei)(nei)建筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)與分(fen)攤的共(gong)有面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)兩部分(fen)成(cheng)。應(ying)在合同(tong)中約(yue)定套(tao)(tao)內(nei)(nei)建筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)和分(fen)攤的共(gong)有面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)多少，并(bing)約(yue)定建筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)不變(bian)而套(tao)(tao)內(nei)(nei)建筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)發生(sheng)誤(wu)差以(yi)(yi)及(ji)建筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)與套(tao)(tao)內(nei)(nei)建筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)均發生(sheng)誤(wu)差的處理(li)方式。

目前交付房(fang)屋時，往(wang)往(wang)建筑(zhu)(zhu)面積增(zeng)大，且不超過3%，但套(tao)內(nei)建筑(zhu)(zhu)面積減少，公攤面積增(zeng)大。為避免此種對買房(fang)人(ren)不利的情況出現，合同中(zhong)有必要約定套(tao)內(nei)建筑(zhu)(zhu)面積不得減少多少，公攤面積不得增(zeng)大多少等等，比如：2%，并約定超出此范圍怎么辦，退房(fang)或不退房(fang);退房(fang)包(bao)括哪(na)些(xie)費用，不退房(fang)如何承擔違(wei)約責任等。

另一(yi)(yi)種按套內建(jian)筑面(mian)積計算房款，套內建(jian)筑面(mian)積與合同約(yue)定不符時(shi)，一(yi)(yi)般按照(zhao)最高院(yuan)司法解釋確立的一(yi)(yi)般原則(ze)即是否(fou)超過3%處(chu)理。

(2)關于價格、收費、付款額同的條款。

價(jia)格條(tiao)款(kuan)應(ying)比(bi)較(jiao)明(ming)(ming)確(que)，應(ying)有細項(xiang)約束發(fa)展(zhan)商不(bu)(bu)得隨意加價(jia)，不(bu)(bu)應(ying)包(bao)括其他(ta)各種不(bu)(bu)合理費用。在付(fu)款(kuan)方式(shi)條(tiao)款(kuan)中，應(ying)明(ming)(ming)確(que)、詳細規定付(fu)款(kuan)方式(shi)，如(ru)繳納定金的時間(jian)、數(shu)額、分期付(fu)款(kuan)的步驟、時間(jian)、數(shu)額等(deng)。

可注(zhu)明買方(fang)在合(he)同生效(xiao)的(de)(de)幾天之內向金(jin)融機構(gou)申請貸款，如(ru)果不能通過(guo)的(de)(de)話，買方(fang)可以取消合(he)同，全數取回定金(jin)。建(jian)議(yi)買方(fang)無論有無貸款的(de)(de)必要，最好爭取加入此條款，達到留給自己一個冷靜期(qi)的(de)(de)效(xiao)果。

(3)關于房屋質量的條款。

購(gou)房(fang)者(zhe)在(zai)簽合(he)同(tong)時一(yi)定(ding)要(yao)(yao)詳細地(di)把質量要(yao)(yao)求寫進合(he)同(tong)。如：臥室、廚(chu)房(fang)、衛生間(jian)的裝修標準、等(deng)(deng)級(ji);建材(cai)配備(bei)清(qing)單、等(deng)(deng)級(ji);屋(wu)內設備(bei)清(qing)單;水(shui)、電、氣(qi)、管線通暢;門、窗(chuang)、家具瑕疵;房(fang)屋(wu)抗震等(deng)(deng)級(ji)等(deng)(deng)質量要(yao)(yao)求都應(ying)涉及(ji)到。合(he)同(tong)中還可以規定(ding)房(fang)屋(wu)的保(bao)質期(qi)、附屬設備(bei)保(bao)持期(qi)等(deng)(deng)。

雙(shuang)(shuang)方合(he)同(tong)中表述為(wei)(wei)(wei)“大(da)(da)理(li)(li)石地面、花崗石外墻與(yu)進(jin)口潔具(ju)(ju)、廚(chu)具(ju)(ju)”，而實際入住時(shi)業主發現，大(da)(da)理(li)(li)石地面材(cai)料實為(wei)(wei)(wei)人造大(da)(da)理(li)(li)石，而進(jin)口潔具(ju)(ju)、廚(chu)具(ju)(ju)實際上是(shi)國(guo)內產(chan)品，只是(shi)貼上外國(guo)商(shang)標。在案件審理(li)(li)時(shi)，開發商(shang)使用人造大(da)(da)理(li)(li)石沒有違約，因為(wei)(wei)(wei)當初在簽合(he)同(tong)時(shi)并未講明一(yi)定(ding)要天然大(da)(da)理(li)(li)石。而進(jin)口潔具(ju)(ju)是(shi)合(he)資廠生產(chan)，確是(shi)外國(guo)品牌(pai)，也符合(he)約定(ding)。當然，使用這(zhe)些產(chan)品使造價和裝修檔(dang)次與(yu)業主所想象的(de)(de)差距較大(da)(da)。對這(zhe)種裝修條款(kuan)(kuan)約定(ding)不(bu)明確，雙(shuang)(shuang)方解釋(shi)條款(kuan)(kuan)意見(jian)不(bu)一(yi)的(de)(de)情(qing)形，對格式條款(kuan)(kuan)按《合(he)同(tong)法》有關規定(ding)以不(bu)利于合(he)同(tong)提供方即開發商(shang)的(de)(de)解釋(shi)為(wei)(wei)(wei)準。

有(you)些購房(fang)人(ren)認為(wei)，商(shang)(shang)品(pin)房(fang)竣工后已經過政府主管部門組織的(de)竣工驗收，驗收合格后才允許交付(fu)使用，因(yin)(yin)此商(shang)(shang)品(pin)房(fang)不應當出現(xian)質量問(wen)題。而且還有(you)《住(zhu)宅質量保證書》和《住(zhu)宅使用說明(ming)書》，這兩書已對商(shang)(shang)品(pin)房(fang)質量的(de)細節(jie)作(zuo)了規(gui)定，因(yin)(yin)此也(ye)就沒有(you)必要在合同中約定商(shang)(shang)品(pin)房(fang)的(de)質量問(wen)題。但事實并(bing)非如此。

商(shang)品(pin)房(fang)竣工(gong)驗(yan)收是(shi)以抽查的(de)方式進(jin)行(xing)驗(yan)收，因(yin)而(er)不能保(bao)證每一套商(shang)品(pin)房(fang)的(de)質(zhi)(zhi)(zhi)量都合格(ge)，而(er)且竣工(gong)驗(yan)收的(de)質(zhi)(zhi)(zhi)量標準和購房(fang)人(ren)所希望的(de)質(zhi)(zhi)(zhi)量要(yao)求也可能有差(cha)距。至于《住宅質(zhi)(zhi)(zhi)量保(bao)證書》和《住宅使用說(shuo)明書》關于房(fang)屋質(zhi)(zhi)(zhi)量的(de)規(gui)定，都是(shi)由開發商(shang)擬訂，側重(zhong)保(bao)護開發商(shang)的(de)利益，因(yin)此有必要(yao)在購房(fang)合同中約定房(fang)屋的(de)質(zhi)(zhi)(zhi)量問題。

墻體、地面、頂棚(peng)平直度，頂棚(peng)、廚房、衛生間防(fang)水(shui)情況，表面裂縫(feng)等進行必要約(yue)定。

(4)關于售后物業管理的條款。

這是(shi)購房(fang)人在(zai)簽合同(tong)時容(rong)易忽略的(de)內容(rong)，要注意防止物(wu)業管理公(gong)司變更物(wu)業費(fei)。

自2001年(nian)6月1日起施行的《商品房(fang)銷售管(guan)理辦法》第十三條規(gui)定(ding)：“商品房(fang)銷售時，房(fang)地產(chan)開發企(qi)(qi)(qi)業(ye)選聘了物(wu)業(ye)管(guan)理企(qi)(qi)(qi)業(ye)的，買受人應當在訂立商品房(fang)買賣合同時與(yu)房(fang)地產(chan)開發企(qi)(qi)(qi)業(ye)選聘的物(wu)業(ye)管(guan)理企(qi)(qi)(qi)業(ye)訂立有(you)關(guan)物(wu)業(ye)管(guan)理的協(xie)議。”

但是，在實際簽約時(shi)，很多房地產公司不同意(yi)在訂立商品房買賣合同時(shi)與買受(shou)人簽訂有關(guan)物(wu)業(ye)(ye)管理(li)協議。對此(ci)，買受(shou)人應該(gai)據理(li)力爭(zheng)，防止交(jiao)房時(shi)物(wu)業(ye)(ye)公司變(bian)更物(wu)業(ye)(ye)費。

(5)關于履行合同的期限和方法的條款。

應寫(xie)明房屋(wu)交付(fu)的日期，房屋(wu)價金(jin)的交付(fu)日期、金(jin)額和方法。例如交付(fu)房價款，是一次付(fu)清(qing)，還是分(fen)期付(fu)清(qing)。

(6)關于產權登記的條款。

由雙方(fang)依規定的(de)日期會同(tong)辦(ban)(ban)理(li)(li)，或(huo)委托代理(li)(li)人(ren)辦(ban)(ban)理(li)(li)。在辦(ban)(ban)理(li)(li)產權過戶手續時，賣方(fang)應(ying)出具申請房(fang)屋(wu)產權移轉給買受人(ren)的(de)書面(mian)報告，以(yi)及(ji)繳納的(de)稅單。

按照(zhao)《商品房(fang)(fang)銷(xiao)售(shou)管(guan)理(li)辦(ban)法》的規定(ding)，約(yue)定(ding)辦(ban)理(li)產權(quan)證(zheng)的期(qi)(qi)限應(ying)為(wei)60日(ri)。但是(shi)，實際(ji)簽約(yue)時，出(chu)賣人(ren)(ren)往(wang)往(wang)將此期(qi)(qi)限延長(chang)，通常有90日(ri)、180日(ri)等等。買房(fang)(fang)人(ren)(ren)應(ying)力爭在合同中，將出(chu)賣人(ren)(ren)為(wei)買受(shou)人(ren)(ren)辦(ban)理(li)產權(quan)證(zheng)的期(qi)(qi)限約(yue)定(ding)為(wei)60日(ri)，不宜太長(chang)。如果此期(qi)(qi)限時間過長(chang)，如：365天以上(shang)，表明此項(xiang)目的土地或房(fang)(fang)屋很(hen)可能被設定(ding)了抵(di)(di)押(ya)擔保，短期(qi)(qi)內不能解除抵(di)(di)押(ya)，對買受(shou)人(ren)(ren)采用公積金(jin)貸款和盡快取得房(fang)(fang)產證(zheng)有很(hen)大影響。

(7)關于稅費負擔的條款。

房屋買(mai)賣中應繳納(na)的一切(qie)捐稅、費(fei)用(yong)，應按法律(lv)規定，各自(zi)承擔(dan)，并明確載入合同。

(8)關于違約責任的條款。

包括出賣人逾期交(jiao)付(fu)(fu)房(fang)屋應(ying)負(fu)(fu)(fu)的(de)(de)(de)(de)(de)責(ze)(ze)任(ren)(ren)，或(huo)(huo)不(bu)(bu)能(neng)(neng)或(huo)(huo)不(bu)(bu)履行交(jiao)付(fu)(fu)房(fang)屋應(ying)負(fu)(fu)(fu)的(de)(de)(de)(de)(de)責(ze)(ze)任(ren)(ren);買受人逾期付(fu)(fu)款(kuan) 應(ying)負(fu)(fu)(fu)的(de)(de)(de)(de)(de)責(ze)(ze)任(ren)(ren)，以及毀約(yue)(yue)不(bu)(bu)買應(ying)負(fu)(fu)(fu)的(de)(de)(de)(de)(de)責(ze)(ze)任(ren)(ren)等。房(fang)產(chan)銷售(shou)合同(tong)(tong)有關(guan)違約(yue)(yue)責(ze)(ze)任(ren)(ren)的(de)(de)(de)(de)(de)條款(kuan)一(yi)般都有“銷售(shou)方遇不(bu)(bu)可抗(kang)力(li)(li)導至逾期交(jiao)房(fang)，不(bu)(bu)承擔責(ze)(ze)任(ren)(ren)”這樣的(de)(de)(de)(de)(de)表述(shu)。根據我(wo)國《民(min)法通(tong)則》第一(yi)百五十(shi)三條規(gui)定(ding)(ding)，“不(bu)(bu)可抗(kang)力(li)(li)”，是指不(bu)(bu)能(neng)(neng)預見、不(bu)(bu)可避(bi)免(mian)并不(bu)(bu)能(neng)(neng)克服的(de)(de)(de)(de)(de)客觀情況，如(ru)地震、火災、戰爭等。依照此規(gui)定(ding)(ding)，房(fang)產(chan)買賣合同(tong)(tong)中(zhong)設定(ding)(ding)有關(guan)了延伸(shen)、擴張。但售(shou)房(fang)方不(bu)(bu)能(neng)(neng)把發(fa)展商自己的(de)(de)(de)(de)(de)過錯，如(ru)：對市場(chang)判斷不(bu)(bu)準確投(tou)資失(shi)誤、項目設計(ji)不(bu)(bu)周密修改方案等因(yin)素歸之為不(bu)(bu)可抗(kang)力(li)(li)，同(tong)(tong)時也不(bu)(bu)能(neng)(neng)把應(ying)該預計(ji)到而沒有預計(ji)到的(de)(de)(de)(de)(de)季節(jie)影(ying)響(xiang)、上(shang)級行為、政府(fu)行為等因(yin)素歸之為不(bu)(bu)可抗(kang)力(li)(li)，從(cong)而免(mian)除自己理應(ying)承擔的(de)(de)(de)(de)(de)違約(yue)(yue)責(ze)(ze)任(ren)(ren)。因(yin)此簽訂合同(tong)(tong)時，應(ying)特別注意“不(bu)(bu)可抗(kang)力(li)(li)”在合同(tong)(tong)中(zhong)是如(ru)何界定(ding)(ding)的(de)(de)(de)(de)(de)。

現(xian)在開發商在購房合同(tong)中，關于逾期交房的(de)違(wei)約(yue)(yue)(yue)責任(ren)一(yi)般約(yue)(yue)(yue)定(ding)為每遲延一(yi)日承擔全(quan)部(bu)房款萬分(fen)之(zhi)(zhi)二或三的(de)違(wei)約(yue)(yue)(yue)金。這個違(wei)約(yue)(yue)(yue)金的(de)比例(li)偏低，與支付房款的(de)銀行(xing)貸款利息相當，違(wei)約(yue)(yue)(yue)金的(de)懲罰性體現(xian)不夠，買(mai)房者應爭(zheng)取(qu)提高該比例(li)，可以考(kao)慮(lv)在千分(fen)之(zhi)(zhi)0.5至1之(zhi)(zhi)間。

(9)關于不可抗拒力。

簽訂合同時，注意“不(bu)可抗力(li)”在合同中(zhong)是如(ru)何界定(ding)的(de)。

“不(bu)可抗力(li)”指不(bu)能預(yu)見(jian)、不(bu)能避(bi)免(mian)并不(bu)能克服的客(ke)觀情況(僅指自然災害，不(bu)包括政(zheng)府行為或社會異常事(shi)件)。任何(he)一方不(bu)得就此做擴大(da)解釋，否則，該解釋不(bu)具有約束(shu)力(li)。并應(ying)約定一個告(gao)知期限。

出賣(mai)人(ren)(ren)有時(shi)提出以下(xia)免責(ze)條款，買受人(ren)(ren)最好不要同意：非(fei)出賣(mai)人(ren)(ren)原因，有關(guan)部(bu)門延遲(chi)發(fa)出有關(guan)批準文(wen)件的;施工中遇到(dao)異常(chang)惡劣天(tian)氣、重大技(ji)術問題不能及時(shi)解決的。

(10)補充協議別嫌煩

《商品房(fang)(fang)(fang)買(mai)賣合同(tong)》補充(chong)協議(yi)內容(rong)(rong)一般包括(kuo)付款(kuan)方式、房(fang)(fang)(fang)屋平面(mian)圖、公(gong)共面(mian)積與公(gong)用房(fang)(fang)(fang)屋分攤面(mian)積說明、裝(zhuang)修標(biao)準、遲延交房(fang)(fang)(fang)特殊原因的(de)(de)說明、公(gong)建配套(tao)設施(shi)以及花(hua)園綠地(di)的(de)(de)權屬、物業管理等。建議(yi)購房(fang)(fang)(fang)者在簽約時(shi)一定不(bu)要局限于格式條款(kuan)的(de)(de)內容(rong)(rong)，對有損于自己(ji)利益的(de)(de)條款(kuan)要與賣方協商重新擬訂，對遺漏的(de)(de)事(shi)項(xiang)要加以補充(chong)。

買受(shou)人(ren)在簽訂合(he)(he)同時一定(ding)要將自己與開發(fa)商所約定(ding)的(de)(de)事項(xiang)在合(he)(he)同中加以體現，只有這樣才能在日后發(fa)生爭議(yi)的(de)(de)情(qing)況(kuang)下，有據(ju)可尋(xun)，最大(da)限度(du)地維(wei)護當(dang)事人(ren)的(de)(de)合(he)(he)法權(quan)益。買受(shou)人(ren)盡可能要求(qiu)開發(fa)商提供(gong)(gong)電氣、供(gong)(gong)水(shui)、供(gong)(gong)暖以及其他線路和(he)裝修的(de)(de)平(ping)面圖。這既是購房人(ren)的(de)(de)一個基本知情(qing)權(quan)，也(ye)是今后解決爭議(yi)的(de)(de)主要依據(ju)。

房(fang)(fang)屋平面(mian)圖作(zuo)為合(he)同(tong)的(de)附件一(yi)，是當事人意思一(yi)致的(de)表示，也是日后發(fa)(fa)生(sheng)爭議(yi)(yi)的(de)解決(jue)依(yi)據。由于劉(liu)先生(sheng)在(zai)(zai)簽訂合(he)同(tong)時(shi)(shi)并(bing)沒(mei)有仔(zi)細審查(cha)自己合(he)同(tong)的(de)附件，所以并(bing)沒(mei)有意識到(dao)開發(fa)(fa)商所提供(gong)的(de)房(fang)(fang)屋平面(mian)圖與雙(shuang)方實際約定(ding)的(de)并(bing)不一(yi)致，并(bing)且存在(zai)(zai)許多缺陷，而當雙(shuang)方發(fa)(fa)生(sheng)爭議(yi)(yi)時(shi)(shi)，起到(dao)證據作(zuo)用的(de)卻只能是合(he)同(tong)附件中的(de)平面(mian)圖，所以，希望(wang)廣大消費者在(zai)(zai)與開發(fa)(fa)商簽訂商品房(fang)(fang)買賣(mai)合(he)同(tong)時(shi)(shi)，一(yi)定(ding)要仔(zi)細審查(cha)房(fang)(fang)屋平面(mian)圖的(de)方向、尺寸、比(bi)例等具(ju)體細節是否在(zai)(zai)圖中標明(ming)。

避(bi)免商(shang)住混用(yong)引(yin)發糾(jiu)(jiu)紛。隨(sui)著商(shang)品房(fang)的(de)交付使用(yong)，因(yin)商(shang)住混用(yong)產生(sheng)糾(jiu)(jiu)紛的(de)現(xian)象時(shi)有發生(sheng)，可(ke)在合同中約定(ding)出(chu)賣人保證本幢商(shang)品房(fang)只(zhi)作(zuo)為(wei)住宅出(chu)賣，不(bu)得作(zuo)為(wei)商(shang)業用(yong)房(fang)出(chu)賣，否則承擔違(wei)約責任。

約定“五證(zheng)”復印件的(de)真實性，否則開發商(shang)應承擔(dan)相應的(de)責任(ren)選擇賣方出示《建(jian)設工(gong)(gong)程竣工(gong)(gong)驗收(shou)備案(an)表》作為房屋(wu)交(jiao)付(fu)的(de)條件。交(jiao)房時(shi)出示實測面(mian)積。

從市場(chang)(chang)的(de)(de)角度來說，適銷(xiao)對路的(de)(de)產品(pin)供不(bu)應求，仍(reng)處于(yu)賣(mai)方市場(chang)(chang)，賣(mai)方就會(hui)利用(yong)市場(chang)(chang)的(de)(de)優勢(shi)，在(zai)履行合同的(de)(de)過程中(zhong)不(bu)做出(chu)太多讓(rang)(rang)步。至(zhi)于(yu)市場(chang)(chang)需(xu)求少或(huo)(huo)積壓商品(pin)房，因存在(zai)這(zhe)樣那樣的(de)(de)問題，賣(mai)方寧死(si)也不(bu)肯讓(rang)(rang)步。從司法(fa)的(de)(de)角度看，房地(di)(di)(di)產市場(chang)(chang)剛剛形(xing)成(cheng)并(bing)高速發(fa)展，立法(fa)者、管理者從觀念上(shang)和實際操作上(shang)都不(bu)能適應房地(di)(di)(di)產市場(chang)(chang)快速發(fa)展的(de)(de)需(xu)要，且(qie)又無(wu)經驗(yan)及先例(li)可循(xun)，導致(zhi)立法(fa)和管理相對于(yu)房地(di)(di)(di)產業的(de)(de)快速發(fa)展來說比(bi)較滯后;在(zai)幾種因素的(de)(de)綜(zong)合作用(yong)下，短期內買方與(yu)賣(mai)方是無(wu)法(fa)抗衡的(de)(de)，無(wu)法(fa)達到權利義務(wu)趨向于(yu)真實一(yi)致(zhi)。那么在(zai)這(zhe)種買方明(ming)顯(xian)處于(yu)弱(ruo)勢(shi)及不(bu)利的(de)(de)情(qing)況下，怎么能盡最大可能為(wei)自己爭得一(yi)些(xie)應屬(shu)于(yu)自己的(de)(de)但實際上(shang)卻被侵犯(fan)或(huo)(huo)被忽視(shi)的(de)(de)權利呢?

買(mai)(mai)方(fang)聘請律師(shi)幫助簽訂購房(fang)合(he)同(tong)的(de)(de)，在就(jiu)合(he)同(tong)條款進行協商(shang)、談(tan)判(pan)的(de)(de)時候(hou)，買(mai)(mai)方(fang)要(yao)與自己的(de)(de)律師(shi)站在一個立(li)場，要(yao)表(biao)示出對律師(shi)的(de)(de)高度信任，這樣才有(you)利于爭取(qu)到最(zui)大的(de)(de)合(he)同(tong)合(he)法權益，最(zui)大程(cheng)度減少合(he)同(tong)內容不(bu)利于買(mai)(mai)方(fang)甚至(zhi)對買(mai)(mai)方(fang)不(bu)公的(de)(de)結果(guo)。在開發商(shang)表(biao)示不(bu)簽就(jiu)算(suan)了的(de)(de)情況下，即使你很(hen)想買(mai)(mai)這個房(fang)子(zi)，你也要(yao)沉(chen)著，不(bu)要(yao)輕易放棄(qi)律師(shi)為你提出的(de)(de)談(tan)判(pan)條件(jian)，要(yao)知道很(hen)多談(tan)判(pan)不(bu)是一蹴而就(jiu)的(de)(de)，要(yao)有(you)各自爭取(qu)的(de)(de)過程(cheng)。

總(zong)之，購房人在簽訂(ding)商品房買賣合同(tong)時，不要著急，盡可能多(duo)咨詢一(yi)些專業人士，這樣才能簽訂(ding)一(yi)份權利、義(yi)務(wu)對等的商品房買賣合同(tong)。

(11)簽字蓋章祝圓滿

北京(jing)已出(chu)現(xian)(xian)了同(tong)一房(fang)屋(wu)買賣(mai)合(he)同(tong)竟有三個(ge)版本的案件糾紛，開發商(shang)擅改合(he)同(tong)是出(chu)現(xian)(xian)三個(ge)版本的合(he)同(tong)原因。

堅持賣方(fang)先蓋章，買(mai)方(fang)后簽(qian)字，不(bu)在合同上留空白。建(jian)議在合同上由加蓋騎縫(feng)章、過頁章，個人(ren)買(mai)主過頁簽(qian)字。

簽訂(ding)商品房(fang)買賣合(he)同應該(gai)是雙(shuang)方(fang)對合(he)同的(de)條款達(da)成一致意見并以(yi)書面形式表達(da)后(hou)同時簽字(zi)蓋章(zhang)(zhang)，然后(hou)合(he)同才(cai)(cai)能生效。但實際上一些開(kai)(kai)發(fa)商要(yao)求買方(fang)先簽字(zi)，然后(hou)才(cai)(cai)去蓋章(zhang)(zhang)。開(kai)(kai)發(fa)商這樣做有很(hen)多理由，比如開(kai)(kai)發(fa)商委托(tuo)中介機構售樓時，中介機構并無權(quan)在合(he)同上蓋章(zhang)(zhang)，所(suo)以(yi)必須將談好的(de)合(he)同送到開(kai)(kai)發(fa)商那里去蓋章(zhang)(zhang);還有的(de)是開(kai)(kai)發(fa)商的(de)公章(zhang)(zhang)歸某個人(ren)掌管，為了提高開(kai)(kai)發(fa)商自己(ji)的(de)效率或自己(ji)方(fang)便或者其它的(de)原因，開(kai)(kai)發(fa)商一般在湊足了幾份買方(fang)已事先簽字(zi)的(de)合(he)同后(hou)，才(cai)(cai)集中起來去蓋章(zhang)(zhang)。

賣方蓋章(zhang)和買(mai)(mai)方簽字(zi)的(de)(de)時間差，對于誠信的(de)(de)開(kai)發(fa)商(shang)(shang)來說(shuo)無(wu)需多慮，但對于個別存(cun)在有意欺詐(zha)的(de)(de)開(kai)發(fa)商(shang)(shang)，買(mai)(mai)方就不(bu)(bu)得(de)不(bu)(bu)防了，比如開(kai)發(fa)商(shang)(shang)利(li)用這(zhe)個時間差，將(jiang)一式四份(fen)的(de)(de)合同(tong)修(xiu)改，在空白處(chu)(chu)增加對自己有利(li)的(de)(de)內容，對事先談好的(de)(de)補充(chong)協議不(bu)(bu)認可，可這(zhe)時買(mai)(mai)方已簽字(zi)了，首付款大都交了，這(zhe)會使買(mai)(mai)方處(chu)(chu)于一個不(bu)(bu)利(li)的(de)(de)地位。

為了防止這(zhe)種(zhong)概率雖(sui)小但對買(mai)(mai)方殺傷力卻(que)極(ji)強的細節，建(jian)議買(mai)(mai)方事先將合同的空白處劃(hua)掉(diao)，并將已選擇的條款(kuan)用(yong)漢字在(zai)合同的空白處表(biao)述出來(lai)，以防被改動(dong)。

最(zui)好堅持(chi)雙(shuang)方同時蓋章簽字，這開發商(shang)不是不能(neng)做到，同時也是對買方的一(yi)種尊重，對合同嚴肅性的尊重。

在簽(qian)署(shu)購買房(fang)產(chan)合(he)(he)同(tong)時，了解(jie)了買房(fang)簽(qian)合(he)(he)同(tong)注意事項，也應該謹防簽(qian)訂(ding)購房(fang)合(he)(he)同(tong)時容易遇到的陷(xian)阱。簽(qian)訂(ding)購房(fang)合(he)(he)同(tong)時容易遇到的陷(xian)阱對策。

陷阱一：在認購書里沒有注明因何種原因退房以及后果

購(gou)(gou)房(fang)者與開發(fa)商簽(qian)訂認購(gou)(gou)書后，就要交一定(ding)額度的定(ding)金(jin)(jin)，這是(shi)無可非議的。但有時購(gou)(gou)房(fang)者在(zai)交付定(ding)金(jin)(jin)后因(yin)種(zhong)(zhong)種(zhong)(zhong)原因(yin)得不到銀行的貸款(kuan)而(er)無法購(gou)(gou)買該房(fang)產時，發(fa)展商一般都(dou)只退(tui)購(gou)(gou)房(fang)款(kuan)而(er)不退(tui)定(ding)金(jin)(jin)，理由是(shi)買家(jia)沒(mei)有履行合同，所以沒(mei)收定(ding)金(jin)(jin)。

對策(ce)：律師建議買家(jia)最好與發展商在協議中(zhong)約(yue)定(ding)(ding)，若買家(jia)得不到貸(dai)款時，定(ding)(ding)金該如何(he)返(fan)還或是否要扣(kou)除部分作為手續費等(deng)，這樣就避免了(le)很大的(de)麻煩。 同(tong)時，開發商是沒(mei)有(you)權利(li)沒(mei)收定(ding)(ding)金的(de)，這本身是沒(mei)有(you)法(fa)律依據的(de)。

陷阱二：合同主體認定不明

購房者由于缺乏法律常識，往(wang)往(wang)會(hui)犯一些比(bi)較初級的(de)錯(cuo)誤。有(you)時代表發展(zhan)商(shang)簽(qian)約(yue)的(de)人(ren)并不(bu)是(shi)法人(ren)代表，或(huo)者合同上(shang)的(de)開(kai)發商(shang)并不(bu)是(shi)該房產(chan)(chan)土(tu)地擁有(you)者，這些都有(you)可能(neng)產(chan)(chan)生問題。 另外(wai)，也有(you)可能(neng)該項目是(shi)A公(gong)司(si)(si)開(kai)發的(de)，實際上(shang)卻(que)是(shi)由B公(gong)司(si)(si)投資，作為買家還是(shi)應與(yu)A公(gong)司(si)(si)簽(qian)約(yue)，否(fou)則也會(hui)帶(dai)來一系(xi)列的(de)麻(ma)煩(fan)，以后辦理各種手續(xu)會(hui)很麻(ma)煩(fan)。

對策：在簽(qian)約前(qian)您最好查明代(dai)表發展商簽(qian)字(zi)的(de)(de)人是(shi)否是(shi)法人代(dai)表，如(ru)果(guo)不是(shi)，則是(shi)否持有“授權委托書”。否則，這個人的(de)(de)簽(qian)字(zi)是(shi)無效的(de)(de)，同時要注意(yi)合同上的(de)(de)公章，這樣可(ke)以避免發展商推卸責任(ren)。

陷阱三：不要輕易在開發商提供的補充協議上簽字

簽(qian)補(bu)(bu)充協議(yi)在(zai)購(gou)房交(jiao)易中(zhong)很有必(bi)要(yao)(yao)。但是(shi)要(yao)(yao)提醒(xing)購(gou)房者(zhe)的(de)(de)是(shi)，開發(fa)商(shang)提供的(de)(de)補(bu)(bu)充協議(yi)一定要(yao)(yao)看清(qing)楚。現在(zai)有的(de)(de)發(fa)展商(shang)在(zai)與客(ke)戶簽(qian)約時，會主動向客(ke)戶出(chu)示(shi)一份補(bu)(bu)充合同，主要(yao)(yao)目的(de)(de)在(zai)于表明由于某些特定原因造(zao)成(cheng)不能按期交(jiao)房的(de)(de)免賠責任以及面積(ji)丈量誤差率差異過大在(zai)哪些情況(kuang)下能免賠。這是(shi)發(fa)展商(shang)為(wei)了(le)保(bao)(bao)護自己(ji)在(zai)一些非(fei)人力能控制的(de)(de)情況(kuang)下造(zao)成(cheng)違約規避風(feng)險的(de)(de)一種方式。 善良的(de)(de)購(gou)房者(zhe)不要(yao)(yao)僅(jin)僅(jin)把開發(fa)商(shang)的(de)(de)免責條款(kuan)都簽(qian)了(le)，而忘記保(bao)(bao)護自己(ji)的(de)(de)利(li)益。

對策：看清楚補充(chong)協議的條款，最(zui)好的辦法是找一個律師來幫你的忙。

陷阱四：“最短時間”與“最好”

合同是雙方意(yi)思一(yi)致的(de)表達。但(dan)是，實(shi)踐中開(kai)發(fa)商往(wang)往(wang)會(hui)給購房者很多諸如(ru)“如(ru)果(guo)發(fa)生(sheng)問(wen)題，在(zai)最(zui)短(duan)時(shi)間內解(jie)決(jue)”，“在(zai)裝修材料上，選擇最(zui)好的(de)國外(wai)進(jin)口的(de)”等一(yi)些看上去很誘(you)人但(dan)沒有實(shi)際意(yi)義的(de)承諾。最(zui)短(duan)是多長時(shi)間，什么樣的(de)才算(suan)最(zui)好的(de)?不知道。 合同里出現(xian)這種模(mo)糊的(de)概念時(shi)，法律也沒有辦法，因此產生(sheng)的(de)糾(jiu)紛購房者根本打不贏官司。

對(dui)策：購(gou)房者一定要把每(mei)一個具(ju)體的(de)時間、具(ju)體的(de)地點、具(ju)體的(de)材料(liao)以及開發商的(de)口(kou)頭承(cheng)諾落實(shi)在合同里。

陷阱五：約定提前交納部分費用

開(kai)發商(shang)(shang)(shang)是(shi)做商(shang)(shang)(shang)人的(de)，而房地產(chan)開(kai)發又是(shi)一件對資(zi)(zi)金要求很高(gao)的(de)行業。開(kai)發商(shang)(shang)(shang)面臨資(zi)(zi)金壓力是(shi)很正(zheng)常的(de)，但(dan)并不能以此(ci)為(wei)理由要求購房者(zhe)提(ti)前(qian)交(jiao)納(na)不該交(jiao)的(de)錢(qian)。而在(zai)合同(tong)或(huo)是(shi)補充協(xie)議中(zhong)，開(kai)發商(shang)(shang)(shang)常會將一些不該預(yu)先(xian)交(jiao)納(na)的(de)費用(yong)寫進去，要求購房者(zhe)提(ti)前(qian)交(jiao)納(na)，這(zhe)是(shi)顯失公平的(de)。 比如(ru)有(you)些發展商(shang)(shang)(shang)在(zai)尚未確(que)定物業管理公司及(ji)服務標準、收費情況(kuang)的(de)前(qian)提(ti)下，就要求買家(jia)在(zai)預(yu)售契約中(zhong)承諾接(jie)(jie)受(shou)物業管理服務，并接(jie)(jie)受(shou)相(xiang)關約束，這(zhe)就是(shi)對消費者(zhe)的(de)侵(qin)害。

對策：購房(fang)者應該將物業管理條(tiao)款(kuan)與預(yu)售契(qi)約分開(kai)簽署，或另外設(she)置條(tiao)款(kuan)確定物業管理的費用標準(zhun)。

陷阱六：賣方解除合同

在一些發(fa)展商制定(ding)的(de)售(shou)樓契(qi)約(yue)或契(qi)約(yue)附(fu)件中(zhong)，往(wang)往(wang)有這(zhe)樣的(de)條款：“買(mai)方無故逾(yu)期(qi)(qi)付(fu)(fu)款，經賣方催告仍不(bu)支(zhi)付(fu)(fu)欠款的(de)，賣方可以解除合同并沒(mei)(mei)收(shou)買(mai)方全部已付(fu)(fu)價(jia)款。” 這(zhe)顯然(ran)是不(bu)公平(ping)條款，假如買(mai)家已經支(zhi)付(fu)(fu)95%的(de)價(jia)款，只剩5%的(de)價(jia)款逾(yu)期(qi)(qi)未(wei)付(fu)(fu)，如果發(fa)展商以此為(wei)由(you)，沒(mei)(mei)收(shou)其已付(fu)(fu)95%的(de)價(jia)款，豈非很不(bu)公平(ping)。況(kuang)且(qie)，沒(mei)(mei)收(shou)實際上是個行政處罰或刑(xing)事處罰行為(wei)，作為(wei)當事人一方的(de)發(fa)展商并沒(mei)(mei)有權利來沒(mei)(mei)收(shou)他人的(de)財物(wu)。

對策：依據《合同法》第四十條規定，本合同條款是無(wu)效條款。當然(ran)，還有其他一些類似的合同條款存在著這樣的問題，購房者可(ke)以依據法律的規定來更好(hao)地維護自己(ji)的權益(yi)。

陷阱七：處理結果不明確

很多合同(tong)中(zhong)常可以看(kan)到這樣(yang)的條款(kuan)，“應于(yu)××日前(qian)如(ru)何(he)如(ru)何(he)”，但是(shi)并沒(mei)有約定如(ru)果沒(mei)有在“××日前(qian)如(ru)何(he)如(ru)何(he)”后(hou)該怎樣(yang)處理。這樣(yang)，即使(shi)最后(hou)認定是(shi)開(kai)發商的過錯，你也很難制裁他，最多是(shi)調解了事。

對(dui)策：購房(fang)者(zhe)與發(fa)展商簽署的合同中要明確(que)對(dui)開發(fa)商如果沒有履行承諾、不按設計圖(tu)紙施(shi)工和達(da)不到質量等級等等的處理辦法，做到越(yue)詳(xiang)細越(yue)好。

陷阱八：以偏蓋全

這里(li)所說(shuo)的(de)以(yi)偏蓋全是個泛指的(de)概念。有時會出現這樣令人哭笑不得(de)的(de)問題，開發商承(cheng)諾臥室的(de)玻(bo)璃是中(zhong)空的(de)，到了交房時發現臥室窗戶只有下(xia)面的(de)部分(fen)是中(zhong)空，而上面卻是普通(tong)玻(bo)璃等等。

對策：對于這類問題沒有更好(hao)(hao)的(de)解決辦法，就是要把合同寫(xie)得越(yue)細越(yue)好(hao)(hao)。不給開發商(shang)一(yi)點空隙。當然也需要購房者有非常廣泛的(de)建筑、建材方(fang)面的(de)知識(shi)。

陷阱九：拒簽補充協議

前面說了，開(kai)發(fa)(fa)商(shang)在(zai)簽(qian)約(yue)時(shi)會主動(dong)出(chu)(chu)具一(yi)(yi)份(fen)對自己有利的(de)(de)(de)補(bu)充協(xie)(xie)議(yi)(yi)，購(gou)房(fang)者(zhe)(zhe)同(tong)樣也可以出(chu)(chu)具一(yi)(yi)份(fen)對自己有利的(de)(de)(de)補(bu)充協(xie)(xie)議(yi)(yi)。最好(hao)將開(kai)發(fa)(fa)商(shang)在(zai)其廣告(gao)宣傳中的(de)(de)(de)條款(kuan)和(he)樓書(shu)里(li)關于裝(zhuang)修、物(wu)業管理中的(de)(de)(de)承諾都簽(qian)進補(bu)充協(xie)(xie)議(yi)(yi)中，不要(yao)怕麻煩。舉個(ge)簡單的(de)(de)(de)例(li)子，你買(mai)的(de)(de)(de)塔(ta)樓(或板樓)里(li)有幾(ji)(ji)部(bu)電(dian)(dian)梯(ti)，是(shi)否會全部(bu)同(tong)時(shi)開(kai)通，如果(guo)有不開(kai)的(de)(de)(de)怎么辦?不要(yao)小看這(zhe)個(ge)問題，為了出(chu)(chu)面積(ji)、增利潤，現(xian)在(zai)的(de)(de)(de)高(gao)層住宅只安裝(zhuang)幾(ji)(ji)部(bu)電(dian)(dian)梯(ti)，而且平時(shi)還不全開(kai)，在(zai)上下班高(gao)峰(feng)時(shi)間極為不便(bian)，這(zhe)種情況(kuang)業主是(shi)否有權(quan)拒付部(bu)分電(dian)(dian)梯(ti)費呢? 但是(shi)，就像你可以拒簽(qian)開(kai)發(fa)(fa)商(shang)的(de)(de)(de)補(bu)充協(xie)(xie)議(yi)(yi)一(yi)(yi)樣，開(kai)發(fa)(fa)商(shang)也同(tong)樣可以拒簽(qian)購(gou)房(fang)者(zhe)(zhe)的(de)(de)(de)補(bu)充協(xie)(xie)議(yi)(yi)。這(zhe)種現(xian)象在(zai)北京是(shi)很(hen)普遍的(de)(de)(de)，特別是(shi)一(yi)(yi)些賣得很(hen)好(hao)的(de)(de)(de)樓盤(pan)都是(shi)如此。

對(dui)策：不管(guan)開發商態度如何(he)，購(gou)房者還是要(yao)爭取這個權益。實在不行(xing)，又覺(jue)得沒有把握，那就(jiu)只好放棄了。