酒店式公寓的優勢

1、總價低、投資靈活

酒店式公寓一般以小戶型為主，面積一般在50㎡左右，由于(yu)總(zong)價(jia)較低，就有不少投資者受出租回(hui)報的吸引(yin)，熱力(li)追捧。近(jin)兩年來沿海地區酒店式公寓(yu)項(xiang)目銷(xiao)售一(yi)個比一(yi)個火(huo)爆。

2、空間分割靈活

由(you)于很多(duo)酒店(dian)式公(gong)寓(yu)項(xiang)目在產品設計時就考慮以(yi)辦(ban)公(gong)為主，所以(yi)在空間(jian)分(fen)割上比傳統的公(gong)寓(yu)具有更大(da)的靈活性。建(jian)筑設計的創新和工(gong)程技術(shu)的全面(mian)應用(yong)，也給(gei)了該類物業(ye)更大(da)的發揮(hui)空間(jian)。因(yin)此市場出現了分(fen)割自如(ru)、大(da)小(xiao)隨意的項(xiang)目，小(xiao)到(dao)20-30㎡大到一層樓(lou)逾1000㎡。因此，這類項目不僅適合(he)小公司，也適合(he)一(yi)些中型(xing)公司。

3、良好的生活和商務環境

眾多(duo)酒(jiu)店(dian)(dian)式(shi)公(gong)寓在其廣(guang)告(gao)中都提(ti)(ti)出(chu)諸如“拎了皮箱就入(ru)住”、“全方位家(jia)(jia)庭保姆式(shi)物(wu)業管(guan)理”等誘人口號。與一般公(gong)寓有(you)(you)區(qu)別的是(shi)，酒(jiu)店(dian)(dian)式(shi)公(gong)寓在提(ti)(ti)供這些(xie)物(wu)業、家(jia)(jia)政服務的渠(qu)道上比較暢通，只要你想(xiang)得到，基本(ben)上酒(jiu)店(dian)(dian)管(guan)理公(gong)司都能辦得到。酒(jiu)店(dian)(dian)式(shi)公(gong)寓不僅有(you)(you)商務中心等配(pei)套，很多(duo)項目(mu)還(huan)為商務辦公(gong)和區(qu)內員工提(ti)(ti)供打字、復印、傳(chuan)真(zhen)、票務定購(gou)和酒(jiu)店(dian)(dian)咨(zi)詢等業務。還(huan)有(you)(you)些(xie)項目(mu)通過合作(zuo)方式(shi)引(yin)進與商務辦公(gong)有(you)(you)關的商業配(pei)套，如辦公(gong)用品租賃和采購(gou)、小型超市、24小時員工餐廳、快遞公司等(deng)。

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酒店式公寓的劣勢

1、從經濟性(xing)來講(jiang)，就產品的(de)供應(ying)方來講(jiang)，每層空間的(de)大分割量增加了小(xiao)戶型的(de)造價成本，包括重新安(an)裝管道（水、電、煤）、增加消防(fang)通(tong)道等(deng)；

2、需求方而言，由于(yu)戶(hu)型(xing)不規(gui)則(ze)，造(zao)成使用率較低；

3、從舒(shu)適性來說，暗衛出現(xian)，影(ying)響居住生活的(de)舒(shu)適度；

4、技術(shu)指標控(kong)制(zhi)范圍內，開發商選擇利潤最大化(hua)的設(she)計原則(ze)，于是，在有限空間分割出更多個單元，導(dao)致(zhi)小戶(hu)型在設(she)計上對生活(huo)實用性的考慮較少，其(qi)格局更接近于家庭旅館；

5、從實用性(xing)來(lai)說，每天上、下(xia)班大(da)量人流(liu)上、下(xia)電(dian)梯(ti)，等(deng)待極不方便；

6、從觀(guan)賞性來說，因為窗(chuang)戶的增加占據(ju)更多外墻面，破壞了原本很規則的建筑立面；

7、從安全性來說(shuo)，標準層戶數的增多(duo)，造成(cheng)(cheng)居住人群參差(cha)不齊；如(ru)果(guo)增加電梯(ti)，會對(dui)施(shi)工(gong)造成(cheng)(cheng)隱患；

8、從服(fu)(fu)務性來講(jiang)，因(yin)為容積率(lv)的制約，服(fu)(fu)務配套很難跟上等原(yuan)因(yin)。

公寓式酒店的現狀與發展

公(gong)(gong)寓(yu)式(shi)酒(jiu)(jiu)店(dian)，簡單地說(shuo)(shuo)，就是設于酒(jiu)(jiu)店(dian)內部的(de)(de)(de)(de)公(gong)(gong)寓(yu)形式(shi)的(de)(de)(de)(de)酒(jiu)(jiu)店(dian)套房，通俗的(de)(de)(de)(de)說(shuo)(shuo)是酒(jiu)(jiu)店(dian)里(li)的(de)(de)(de)(de)客(ke)房戶型和配(pei)套與公(gong)(gong)寓(yu)相仿，實則為酒(jiu)(jiu)店(dian)。此種物業的(de)(de)(de)(de)特點在(zai)于：其(qi)一，它(ta)類似公(gong)(gong)寓(yu)，擁有(you)(you)居(ju)家的(de)(de)(de)(de)格局和良好的(de)(de)(de)(de)居(ju)住(zhu)功能(neng)，客(ke)廳、臥(wo)室(shi)、廚房和衛生間，一應俱全(quan)。其(qi)二，它(ta)配(pei)有(you)(you)全(quan)套的(de)(de)(de)(de)家具電器(qi)，同時，能(neng)夠(gou)為客(ke)人提(ti)供(gong)酒(jiu)(jiu)店(dian)的(de)(de)(de)(de)專(zhuan)業服(fu)務(wu)，如室(shi)內打(da)(da)掃(sao)、床(chuang)單更換以(yi)(yi)及一些商(shang)業服(fu)務(wu)等。它(ta)既有(you)(you)公(gong)(gong)寓(yu)的(de)(de)(de)(de)私密(mi)性和居(ju)住(zhu)氛圍，又有(you)(you)高檔(dang)酒(jiu)(jiu)店(dian)的(de)(de)(de)(de)良好環(huan)境和專(zhuan)業服(fu)務(wu)。四(si)星級以(yi)(yi)上的(de)(de)(de)(de)公(gong)(gong)寓(yu)式(shi)酒(jiu)(jiu)店(dian)提(ti)供(gong)的(de)(de)(de)(de)服(fu)務(wu)則更為周到，這種物業在(zai)北(bei)京(jing)已經出現，它(ta)的(de)(de)(de)(de)服(fu)務(wu)包括餐(can)飲(yin)、娛樂(le)、洗理、游(you)泳、復(fu)印、傳真、打(da)(da)印、翻譯等。 土地(di)性(xing)質為(wei)旅游用地(di)，產權通常為(wei)40年(nian)。（北京(jing)出臺的(de)新項(xiang)目禁止 商(shang)改住，就是禁止申報(bao)時是商(shang)業用地(di)立項(xiang)，銷售(shou)時不(bu)能分割出售(shou)產權。是禁止擅自變更(geng)土地(di)使用性質。）

酒店式公寓(yu)，意為“酒(jiu)(jiu)店(dian)式(shi)(shi)(shi)的(de)(de)服(fu)(fu)務(wu)，公寓式(shi)(shi)(shi)的(de)(de)管理(li)”，是(shi)亞(ya)洲興起的(de)(de)一(yi)種只做服(fu)(fu)務(wu)、沒有(you)任何(he)酒(jiu)(jiu)店(dian)經營的(de)(de)純服(fu)(fu)務(wu)公寓，通俗(su)的(de)(de)說是(shi)提供的(de)(de)酒(jiu)(jiu)店(dian)管家級(ji)服(fu)(fu)務(wu)的(de)(de)高(gao)檔公寓住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)，實則為住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)。它一(yi)般是(shi)擁有(you)獨立產權(quan)、配備包括(kuo)廚衛在內的(de)(de)綜(zong)合(he)套間的(de)(de)房子，大(da)廈提供酒(jiu)(jiu)店(dian)式(shi)(shi)(shi)的(de)(de)商(shang)務(wu)服(fu)(fu)務(wu)、保潔(jie)服(fu)(fu)務(wu)、物業管理(li)、租賃管理(li)。投(tou)資者既(ji)可以(yi)像購買普通住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)一(yi)樣用于自住(zhu)(zhu)，又可以(yi)交由(you)大(da)廈以(yi)酒(jiu)(jiu)店(dian)的(de)(de)形(xing)式(shi)(shi)(shi)出租，獲得投(tou)資回(hui)報。因此，酒(jiu)(jiu)店(dian)式(shi)(shi)(shi)公寓既(ji)吸收(shou)了(le)星級(ji)酒(jiu)(jiu)店(dian)的(de)(de)服(fu)(fu)務(wu)功(gong)(gong)能(neng)和(he)管理(li)模式(shi)(shi)(shi)，又吸收(shou)了(le)信息時(shi)代寫字樓(lou)的(de)(de)特點，擁有(you)良好的(de)(de)通訊條件，可針對性地提供秘書、信息、翻(fan)譯等商(shang)務(wu)服(fu)(fu)務(wu)，是(shi)一(yi)種綜(zong)合(he)性很強的(de)(de)物業管理(li)概念，集住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)，酒(jiu)(jiu)店(dian)、會所等多種功(gong)(gong)能(neng)于一(yi)體(ti)。

酒店式(shi)公(gong)寓的(de)(de)(de)(de)戶型，從幾十平方米(mi)到(dao)幾百(bai)平方米(mi)不(bu)等(deng)，可(ke)以滿足使用者的(de)(de)(de)(de)個性化需求(qiu)，在裝(zhuang)修上統(tong)一為精裝(zhuang)修，提(ti)供(gong)(gong)全套(tao)的(de)(de)(de)(de)家居設計(ji)和電器。對于(yu)不(bu)同戶型也有(you)不(bu)同的(de)(de)(de)(de)格(ge)調(diao)，在服務上根據住戶的(de)(de)(de)(de)要求(qiu)提(ti)供(gong)(gong)酒店式(shi)服務的(de)(de)(de)(de)同時，附屬設施(shi)還增加了(le)銀行(xing)、會所、小超市等(deng)其它項(xiang)目。在設計(ji)上，由于(yu)酒店式(shi)公(gong)寓項(xiang)目的(de)(de)(de)(de)客戶群大多是(shi)知名(ming)跨國企業高級員工、經理、總(zong)裁等(deng)，因此他的(de)(de)(de)(de)物業管(guan)理是(shi)由星(xing)級酒店直接管(guan)理或有(you)酒店背景(jing)的(de)(de)(de)(de)物業公(gong)司進(jin)行(xing)管(guan)理，這就(jiu)消除了(le)房(fang)東對物業管(guan)理公(gong)司水平的(de)(de)(de)(de)懷疑，可(ke)以為住客提(ti)供(gong)(gong)高檔、到(dao)位(wei)的(de)(de)(de)(de)各種服務。

土地(di)性質為住(zhu)宅用地(di)，產權一般70年(nian)。

從上面的論述中我們可以看出：在服務上，酒店式公寓與公寓式酒(jiu)(jiu)店(dian)(dian)幾(ji)乎沒什么差(cha)別；它們之間的本質差(cha)別在(zai)于：酒(jiu)(jiu)店(dian)(dian)式公寓是(shi)提(ti)供了酒(jiu)(jiu)店(dian)(dian)式服務(wu)的公寓，而(er)公寓式酒(jiu)(jiu)店(dian)(dian)則(ze)是(shi)在(zai)酒(jiu)(jiu)店(dian)(dian)客房中提(ti)供了相當家庭設(she)備（如廚具(ju)）的酒(jiu)(jiu)店(dian)(dian)，它的實質還是(shi)酒(jiu)(jiu)店(dian)(dian)。