酒店式公寓的優勢

1、總價低、投資靈活

酒店式公寓一般以小戶型為主，面積一般在50㎡左右，由于總價較低，就有不(bu)少投資者受出租回報的吸引，熱力追(zhui)捧。近兩年來沿(yan)海地區酒店(dian)式公寓項目(mu)銷售一個(ge)比一個(ge)火(huo)爆(bao)。

2、空間分割靈活

由于(yu)很(hen)多酒店式公寓項目在(zai)(zai)產品設(she)計(ji)時就考慮以辦公為(wei)主，所以在(zai)(zai)空間分(fen)割上比傳(chuan)統的公寓具有(you)更(geng)大(da)的靈活性。建筑設(she)計(ji)的創(chuang)新和工程技(ji)術(shu)的全面應用，也給了該類物業更(geng)大(da)的發(fa)揮空間。因此市場(chang)出現了分(fen)割自如、大(da)小(xiao)隨意的項目，小(xiao)到20-30㎡大到一層樓逾(yu)1000㎡。因此，這類項目不(bu)僅適合小公(gong)司(si)，也適合一(yi)些中型公(gong)司(si)。

3、良好的生活和商務環境

眾多酒(jiu)店式(shi)(shi)公(gong)寓(yu)(yu)在其廣告中都提(ti)出諸如(ru)“拎了皮(pi)箱就(jiu)入住”、“全方位家庭保(bao)姆式(shi)(shi)物業管(guan)理”等(deng)誘(you)人(ren)口(kou)號。與(yu)(yu)一般公(gong)寓(yu)(yu)有(you)區別的(de)是，酒(jiu)店式(shi)(shi)公(gong)寓(yu)(yu)在提(ti)供(gong)這些物業、家政服務(wu)(wu)的(de)渠道(dao)上(shang)比較暢通，只(zhi)要你(ni)想得(de)到，基本上(shang)酒(jiu)店管(guan)理公(gong)司都能(neng)辦(ban)(ban)(ban)得(de)到。酒(jiu)店式(shi)(shi)公(gong)寓(yu)(yu)不僅有(you)商務(wu)(wu)中心等(deng)配(pei)套(tao)，很多項(xiang)目還(huan)為商務(wu)(wu)辦(ban)(ban)(ban)公(gong)和區內員工提(ti)供(gong)打字、復印、傳真、票務(wu)(wu)定購和酒(jiu)店咨詢等(deng)業務(wu)(wu)。還(huan)有(you)些項(xiang)目通過合作方式(shi)(shi)引進與(yu)(yu)商務(wu)(wu)辦(ban)(ban)(ban)公(gong)有(you)關的(de)商業配(pei)套(tao)，如(ru)辦(ban)(ban)(ban)公(gong)用品租(zu)賃和采購、小型超市、24小時員工(gong)餐廳、快遞(di)公司等(deng)。

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酒店式公寓的劣勢

1、從經濟性來(lai)講，就產品的供(gong)應方來(lai)講，每層空間的大分割(ge)量增(zeng)(zeng)加(jia)了小(xiao)戶(hu)型的造價成本(ben)，包括(kuo)重新安裝管道（水、電(dian)、煤(mei)）、增(zeng)(zeng)加(jia)消(xiao)防(fang)通道等；

2、需(xu)求(qiu)方而言，由于戶型不規則，造成使(shi)用率較低；

3、從舒(shu)適(shi)性(xing)來說，暗衛(wei)出(chu)現，影響(xiang)居住生活的(de)舒(shu)適(shi)度；

4、技術指標(biao)控制范(fan)圍內(nei)，開(kai)發商選(xuan)擇利潤最(zui)大(da)化(hua)的設計原則，于(yu)是，在有限空間分(fen)割出更多個單元，導致(zhi)小(xiao)戶型在設計上對(dui)生活實(shi)用(yong)性的考慮較少，其(qi)格局更接近(jin)于(yu)家庭旅(lv)館；

5、從實用性來(lai)說，每天上、下(xia)班大量人流上、下(xia)電(dian)梯，等(deng)待極不方便；

6、從觀(guan)賞(shang)性來說，因(yin)為窗戶的(de)增加占據(ju)更多外(wai)墻(qiang)面(mian)，破壞(huai)了(le)原(yuan)本(ben)很(hen)規則(ze)的(de)建筑立面(mian)；

7、從安全性來(lai)說，標準層(ceng)戶數的增(zeng)多，造成居住(zhu)人群參差不齊(qi)；如果增(zeng)加電梯，會對施(shi)工造成隱患；

8、從服(fu)務性來講，因為容積率的制(zhi)約，服(fu)務配(pei)套很(hen)難跟上等原因。

公寓式酒店的現狀與發展

公(gong)寓(yu)(yu)(yu)(yu)式(shi)酒(jiu)店(dian)(dian)(dian)，簡(jian)單地說，就是設于酒(jiu)店(dian)(dian)(dian)內(nei)(nei)部的(de)(de)公(gong)寓(yu)(yu)(yu)(yu)形式(shi)的(de)(de)酒(jiu)店(dian)(dian)(dian)套房(fang)，通俗(su)的(de)(de)說是酒(jiu)店(dian)(dian)(dian)里的(de)(de)客(ke)(ke)房(fang)戶(hu)型和(he)配套與公(gong)寓(yu)(yu)(yu)(yu)相仿，實(shi)則為酒(jiu)店(dian)(dian)(dian)。此種(zhong)物(wu)業的(de)(de)特點在于：其一(yi)，它類似公(gong)寓(yu)(yu)(yu)(yu)，擁有(you)居(ju)家的(de)(de)格局和(he)良好的(de)(de)居(ju)住功能，客(ke)(ke)廳(ting)、臥(wo)室(shi)(shi)、廚(chu)房(fang)和(he)衛(wei)生(sheng)間，一(yi)應(ying)俱全(quan)。其二，它配有(you)全(quan)套的(de)(de)家具電(dian)器，同時，能夠為客(ke)(ke)人提供(gong)酒(jiu)店(dian)(dian)(dian)的(de)(de)專業服(fu)務(wu)，如(ru)室(shi)(shi)內(nei)(nei)打掃(sao)、床(chuang)單更(geng)換以(yi)及一(yi)些(xie)商業服(fu)務(wu)等。它既有(you)公(gong)寓(yu)(yu)(yu)(yu)的(de)(de)私密性(xing)和(he)居(ju)住氛圍，又有(you)高檔酒(jiu)店(dian)(dian)(dian)的(de)(de)良好環境和(he)專業服(fu)務(wu)。四星級以(yi)上的(de)(de)公(gong)寓(yu)(yu)(yu)(yu)式(shi)酒(jiu)店(dian)(dian)(dian)提供(gong)的(de)(de)服(fu)務(wu)則更(geng)為周到，這種(zhong)物(wu)業在北京已經出現(xian)，它的(de)(de)服(fu)務(wu)包括餐飲、娛樂(le)、洗理、游泳、復印(yin)、傳真、打印(yin)、翻譯等。 土地(di)性質(zhi)為(wei)旅游用地(di)，產權通常(chang)為(wei)40年。（北京(jing)出臺的新項目禁止 商(shang)(shang)改住，就是禁止申報時(shi)是商(shang)(shang)業用地立項，銷(xiao)售時(shi)不能分割出售產權。是禁止擅自變更土地使用性質。）

酒店式(shi)公寓，意為“酒(jiu)店(dian)式(shi)的(de)(de)(de)服(fu)務，公寓(yu)(yu)式(shi)的(de)(de)(de)管理”，是(shi)亞洲興起(qi)的(de)(de)(de)一(yi)種只做服(fu)務、沒有任何酒(jiu)店(dian)經營的(de)(de)(de)純服(fu)務公寓(yu)(yu)，通俗的(de)(de)(de)說是(shi)提(ti)供(gong)(gong)的(de)(de)(de)酒(jiu)店(dian)管家(jia)級服(fu)務的(de)(de)(de)高檔公寓(yu)(yu)住(zhu)(zhu)宅，實則為(wei)住(zhu)(zhu)宅。它一(yi)般是(shi)擁有獨(du)立產權、配(pei)備包括廚衛在內的(de)(de)(de)綜合(he)套(tao)間(jian)的(de)(de)(de)房子，大廈(sha)提(ti)供(gong)(gong)酒(jiu)店(dian)式(shi)的(de)(de)(de)商務服(fu)務、保(bao)潔服(fu)務、物(wu)業管理、租(zu)賃管理。投(tou)資者既可(ke)(ke)以(yi)像購買普通住(zhu)(zhu)宅一(yi)樣用(yong)于(yu)自(zi)住(zhu)(zhu)，又可(ke)(ke)以(yi)交由大廈(sha)以(yi)酒(jiu)店(dian)的(de)(de)(de)形式(shi)出租(zu)，獲得投(tou)資回(hui)報(bao)。因此，酒(jiu)店(dian)式(shi)公寓(yu)(yu)既吸收了(le)星級酒(jiu)店(dian)的(de)(de)(de)服(fu)務功能和(he)管理模式(shi)，又吸收了(le)信息(xi)時代(dai)寫字樓(lou)的(de)(de)(de)特(te)點，擁有良好的(de)(de)(de)通訊條件，可(ke)(ke)針對性地(di)提(ti)供(gong)(gong)秘(mi)書、信息(xi)、翻譯等商務服(fu)務，是(shi)一(yi)種綜合(he)性很強的(de)(de)(de)物(wu)業管理概念，集住(zhu)(zhu)宅，酒(jiu)店(dian)、會所等多種功能于(yu)一(yi)體。

酒(jiu)店式(shi)(shi)公(gong)寓的(de)(de)(de)戶(hu)型(xing)，從幾(ji)十平(ping)方(fang)米到幾(ji)百平(ping)方(fang)米不等，可(ke)以(yi)滿足使用者的(de)(de)(de)個性化需求，在裝修(xiu)上統(tong)一(yi)為精裝修(xiu)，提供(gong)全套的(de)(de)(de)家居設計和電(dian)器。對(dui)于不同戶(hu)型(xing)也有不同的(de)(de)(de)格調，在服務上根據住戶(hu)的(de)(de)(de)要求提供(gong)酒(jiu)店式(shi)(shi)服務的(de)(de)(de)同時，附屬設施還(huan)增加了(le)(le)銀行、會(hui)所、小超市等其它項目。在設計上，由(you)于酒(jiu)店式(shi)(shi)公(gong)寓項目的(de)(de)(de)客戶(hu)群大多是(shi)知名跨國企業高級(ji)員工、經理(li)(li)、總(zong)裁等，因此他的(de)(de)(de)物(wu)業管(guan)理(li)(li)是(shi)由(you)星級(ji)酒(jiu)店直接管(guan)理(li)(li)或有酒(jiu)店背景(jing)的(de)(de)(de)物(wu)業公(gong)司進行管(guan)理(li)(li)，這(zhe)就消除了(le)(le)房東對(dui)物(wu)業管(guan)理(li)(li)公(gong)司水平(ping)的(de)(de)(de)懷(huai)疑，可(ke)以(yi)為住客提供(gong)高檔、到位的(de)(de)(de)各種(zhong)服務。

土(tu)地(di)性質為(wei)住(zhu)宅用地(di)，產權一般70年。

從上面的論述中我們可以看出：在服務上，酒店式公寓與公寓式酒(jiu)店(dian)(dian)(dian)幾乎沒什么(me)差別；它們(men)之間的(de)本質差別在(zai)于：酒(jiu)店(dian)(dian)(dian)式公寓(yu)是(shi)提供了酒(jiu)店(dian)(dian)(dian)式服務(wu)的(de)公寓(yu)，而公寓(yu)式酒(jiu)店(dian)(dian)(dian)則是(shi)在(zai)酒(jiu)店(dian)(dian)(dian)客房(fang)中提供了相當家庭設備（如(ru)廚具(ju)）的(de)酒(jiu)店(dian)(dian)(dian)，它的(de)實(shi)質還(huan)是(shi)酒(jiu)店(dian)(dian)(dian)。