投資酒店式公寓的利弊

酒店式公寓投資優勢

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1、小面積，低總價，投資風險小，轉讓出租回報大。

通常，酒店的租金要比公寓高30%，而酒店式公寓單位(wei)小，好管理，易出租等特(te)點卻是其優勢。不過，高檔(dang)次(ci)項目所(suo)占用的(de)資(zi)(zi)金相(xiang)對較多，回報的(de)周期(qi)相(xiang)對較長，因此較適合(he)中(zhong)長線的(de)投資(zi)(zi)者。

2、產品功能兼有，投資和自用性質都可以。

由于它吸收(shou)了傳統酒店、傳統公寓(yu)和傳統辦公樓的(de)各自的(de)長處，因此(ci)受(shou)商務人士歡(huan)迎(ying)。

3、擁有產權可以讓業主居住的安心、放心。

必要(yao)時還可(ke)以出(chu)讓(rang)自己的產(chan)權(quan)，回收投資(zi)，因而降低了投資(zi)的風險。酒店式服務公寓也(ye)是(shi)投資(zi)置(zhi)業者的上(shang)選，尤其是(shi)異地置(zhi)業的優選。此類投資(zi)對多數人來講，是(shi)有超值(zhi)回報空間(jian)的。

4、宏觀形勢向好，市場需求大，有升值空間。

未來(lai)有(you)更多跨國(guo)企業(ye)來(lai)中(zhong)國(guo)設立公(gong)司，酒店式公(gong)寓這類(lei)物業(ye)成為部分中(zhong)小型公(gong)司的(de)優選(xuan)。同(tong)時，國(guo)內大、中(zhong)城市的(de)一等商(shang)務人士階(jie)層，對這類(lei)物業(ye)擁有(you)可觀的(de)消費能力。單身公(gong)寓由于(yu)面積(ji)小、總價低、月供負擔輕，對年輕一族(zu)尤其是外(wai)來(lai)專業(ye)人才格外(wai)有(you)吸(xi)引(yin)力。

酒店式公寓投資風險

1、居住成本高

從生(sheng)活(huo)(huo)層面來說，住在酒店(dian)式公寓(yu)(yu)(yu)里的(de)生(sheng)活(huo)(huo)成本(ben)也(ye)相(xiang)對(dui)高昂。如(ru)水電(dian)(dian)費(fei)(fei)是按(an)商用物(wu)業計(ji)算，比普通住宅水電(dian)(dian)費(fei)(fei)要(yao)高出一倍(bei)左右。以北(bei)京為例，普通住宅的(de)電(dian)(dian)費(fei)(fei)為每度(du)0.48元，水費(fei)(fei)為每噸(dun)3.7元，天然氣則為每立方米2.05元，但酒店(dian)式公寓(yu)(yu)(yu)的(de)收費(fei)(fei)為電(dian)(dian)費(fei)(fei)0.9元、水費(fei)(fei)5.1元，大部分商業立項的(de)酒店(dian)式公寓(yu)(yu)(yu)則無天然氣接入。

2、回報率大打折扣

許多酒店式公寓(yu)的(de)開發商打出(chu)的(de)15%至(zhi)18%的(de)利(li)潤率(lv)遠(yuan)遠(yuan)高于(yu)真實的(de)水平，而實際的(de)年(nian)利(li)潤率(lv)也就是(shi)在5%至(zhi)6%之間。高回報率(lv)確實很吸引投資客(ke)戶，但(dan)往(wang)往(wang)忽略了隱(yin)性(xing)成本這一關鍵要素(su)，主要包括以下因素(su)：

契(qi)稅(shui)和公共(gong)維修(xiu)基金(jin)。開(kai)發商在項目銷售時，其價(jia)格并不包括(kuo)契(qi)稅(shui)和公共(gong)維修(xiu)基金(jin)，從目前這(zhe)兩個(ge)的(de)收(shou)費標準來看(kan)(kan)，契(qi)稅(shui)普通住(zhu)宅是(shi)1.5%，非普通住(zhu)宅是(shi)3%;房屋(wu)維修(xiu)基金(jin)是(shi)收(shou)樓價(jia)的(de)2%。所以(yi)從上述情況來看(kan)(kan)，即便(bian)是(shi)酒店式公寓(yu)房產價(jia)格讓你動心，但也(ye)要考慮到契(qi)稅(shui)和公共(gong)維修(xiu)基金(jin)這(zhe)兩個(ge)隱(yin)性成本的(de)代價(jia)。

租(zu)金(jin)(jin)價(jia)(jia)格的(de)折(zhe)扣。酒(jiu)店式公寓的(de)開發商在(zai)(zai)項目(mu)收益計算時，往(wang)(wang)(wang)往(wang)(wang)(wang)是(shi)根據(ju)所在(zai)(zai)地段(duan)的(de)酒(jiu)店日租(zu)金(jin)(jin)的(de)市場(chang)價(jia)(jia)格制(zhi)定的(de)。以北(bei)京東二環(huan)附近的(de)一個(ge)(ge)酒(jiu)店式公寓項目(mu)來(lai)看，銷售價(jia)(jia)格在(zai)(zai)25000元(yuan)/平方米(mi)，投資人士(shi)在(zai)(zai)投資前可參照同等地段(duan)的(de)酒(jiu)店日租(zu)金(jin)(jin)做一對比。以同等地段(duan)的(de)一個(ge)(ge)四☆級酒(jiu)店為例，酒(jiu)店標準間的(de)市場(chang)價(jia)(jia)格大約在(zai)(zai)800元(yuan)/日，一個(ge)(ge)月(yue)就會(hui)有24000元(yuan)的(de)收益，但(dan)眾所周知，酒(jiu)店為了吸引(yin)客戶往(wang)(wang)(wang)往(wang)(wang)(wang)會(hui)采取會(hui)員(yuan)、折(zhe)扣等活動，打折(zhe)后的(de)價(jia)(jia)格往(wang)(wang)(wang)往(wang)(wang)(wang)也就在(zai)(zai)400元(yuan)至(zhi)500元(yuan)/日左右，這遠遠低于開發商預計的(de)高利(li)潤(run)率(lv)。

物(wu)業費、取(qu)暖(nuan)費等(deng)其他(ta)費用。針(zhen)對投(tou)資(zi)酒(jiu)店式(shi)公(gong)(gong)寓而(er)言(yan)，除了(le)需(xu)要(yao)在購買時(shi)需(xu)要(yao)繳納必(bi)須的(de)(de)費用外，物(wu)業費、取(qu)暖(nuan)費等(deng)諸多費用都需(xu)要(yao)考(kao)慮(lv)進去，而(er)這些往(wang)往(wang)就是我們在投(tou)資(zi)時(shi)忽略(lve)的(de)(de)隱(yin)性(xing)成本。酒(jiu)店式(shi)公(gong)(gong)寓的(de)(de)物(wu)業費、取(qu)暖(nuan)費等(deng)維護費用通常比較高，而(er)且很難直接轉嫁給承租人。從這點來看，開發商打出的(de)(de)每年(nian)15%至18%的(de)(de)高利(li)潤率顯然沒有考(kao)慮(lv)到以上諸多因素。

中介(jie)費(fei)(fei)。投資(zi)人在投資(zi)房(fang)產項目后，還要考慮(lv)房(fang)屋的出租問題。很多投資(zi)人士如果自己尋找(zhao)客戶(hu)需要耗(hao)費(fei)(fei)極大的精力和物力，所以(yi)往往把房(fang)子委托給中介(jie)代理(li)，而(er)這就需要向代理(li)中介(jie)交納(na)一(yi)定額度的中介(jie)費(fei)(fei)，而(er)這部分費(fei)(fei)用(yong)也就成為了投資(zi)人士的隱(yin)性成本。

3、酒店式公寓產權要分清

目前市場上的酒店式公寓按照產(chan)權(quan)(quan)和(he)經(jing)營(ying)方(fang)式可以(yi)分為三(san)種：大產(chan)權(quan)(quan)統一(yi)經(jing)營(ying)，小產(chan)權(quan)(quan)統一(yi)經(jing)營(ying)及小產(chan)權(quan)(quan)非統一(yi)經(jing)營(ying)。

大產(chan)權統(tong)(tong)(tong)一(yi)經(jing)(jing)(jing)營(ying)的(de)(de)酒(jiu)(jiu)(jiu)店(dian)式公(gong)(gong)(gong)(gong)寓(yu)(yu)不是(shi)小投(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)者(zhe)(zhe)投(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)的(de)(de)對(dui)象。大產(chan)權統(tong)(tong)(tong)一(yi)經(jing)(jing)(jing)營(ying)的(de)(de)酒(jiu)(jiu)(jiu)店(dian)式公(gong)(gong)(gong)(gong)寓(yu)(yu)對(dui)資(zi)(zi)本的(de)(de)要求很(hen)高(gao)，資(zi)(zi)金(jin)的(de)(de)門欄使(shi)得這(zhe)類酒(jiu)(jiu)(jiu)店(dian)式公(gong)(gong)(gong)(gong)寓(yu)(yu)很(hen)難(nan)允許(xu)個人投(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)者(zhe)(zhe)投(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)，一(yi)般都是(shi)投(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)基金(jin)或是(shi)專(zhuan)業公(gong)(gong)(gong)(gong)司在(zai)控制。小產(chan)權非統(tong)(tong)(tong)一(yi)經(jing)(jing)(jing)營(ying)的(de)(de)酒(jiu)(jiu)(jiu)店(dian)式公(gong)(gong)(gong)(gong)寓(yu)(yu)投(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)風險(xian)較大，投(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)者(zhe)(zhe)需要謹慎。因為非統(tong)(tong)(tong)一(yi)經(jing)(jing)(jing)營(ying)導致(zhi)沒有統(tong)(tong)(tong)一(yi)的(de)(de)管理，使(shi)得同一(yi)棟樓中的(de)(de)各(ge)個小公(gong)(gong)(gong)(gong)寓(yu)(yu)之間存在(zai)很(hen)大競爭(zheng)。這(zhe)類酒(jiu)(jiu)(jiu)店(dian)式公(gong)(gong)(gong)(gong)寓(yu)(yu)其實(shi)和普通的(de)(de)小戶型住(zhu)宅已經(jing)(jing)(jing)基本沒有什么差異，只是(shi)掛了(le)酒(jiu)(jiu)(jiu)店(dian)式公(gong)(gong)(gong)(gong)寓(yu)(yu)的(de)(de)名字來抬高(gao)身價，事實(shi)上(shang)體現不了(le)酒(jiu)(jiu)(jiu)店(dian)式公(gong)(gong)(gong)(gong)寓(yu)(yu)的(de)(de)優勢(shi)。

酒店式公寓投資前景

酒店式公寓投資要多少錢

首先投資(zi)者(zhe)需要租(zu)賃面積在(zai)300平方米以上的店面，店面選擇(ze)在(zai)交通(tong)比較(jiao)發達的地段，而且(qie)選擇(ze)在(zai)客流量大(da)的地方。想這樣的店面，在(zai)一二線(xian)城市，一年的租(zu)金需要50~80萬元。

然后(hou)，投資者(zhe)需(xu)(xu)要對店面進行精致的(de)裝(zhuang)修(xiu)，由于公寓酒店普(pu)通都是(shi)高(gao)檔消費，所以投資者(zhe)在裝(zhuang)修(xiu)的(de)時候，選擇好的(de)裝(zhuang)修(xiu)物料(liao)，裝(zhuang)修(xiu)要大(da)氣一(yi)點。裝(zhuang)修(xiu)費需(xu)(xu)要20~30萬(wan)元。

接著，投資者需要購(gou)置各種軟硬件設備，例(li)如空(kong)調，電(dian)(dian)腦，電(dian)(dian)視等等，這些需要投資20萬元左右。

另外，投資(zi)者(zhe)還(huan)需要(yao)招(zhao)聘效勞(lao)員，每名效勞(lao)員每月的工資(zi)需要(yao)4000元左右。

之(zhi)后，投資者還需要領取水電(dian)費(fei)，廣告推廣，開業典(dian)禮(li)費(fei)等等，這些需要5~8萬元。

這樣算下來(lai)，開一家公(gong)寓酒(jiu)店，需要投入150萬元左右。

酒店式公寓投資價值

1、投資不多

市場上公(gong)寓面(mian)積(ji)大小和(he)地(di)段千差萬(wan)別，最小的(de)戶型35平(ping)米(mi)左右，大概25萬(wan)就可以(yi)買一套，投(tou)資的(de)門檻(jian)很(hen)低。

2、投資見效快

有(you)很多(duo)酒店式公寓是(shi)(shi)現房，買(mai)過來你就可以裝修，然后出(chu)租(zu)(zu)，收取租(zu)(zu)金；有(you)的酒店公寓，本身(shen)是(shi)(shi)帶租(zu)(zu)約的，你買(mai)了后，第二(er)個月就可以收取租(zu)(zu)金，相當(dang)的快。

3、少費心

如(ru)果你(ni)(ni)投資酒店(dian)(dian)(dian)公寓，不需要你(ni)(ni)自(zi)己(ji)裝修，有(you)酒店(dian)(dian)(dian)管理公司，直(zhi)接給你(ni)(ni)裝修好(hao)的(de)(de)，有(you)些酒店(dian)(dian)(dian)公寓，你(ni)(ni)不用(yong)出(chu)錢，酒店(dian)(dian)(dian)自(zi)己(ji)花錢，把你(ni)(ni)的(de)(de)房子裝修好(hao)，如(ru)果以后酒店(dian)(dian)(dian)不經營了，裝修還是你(ni)(ni)的(de)(de)，就用(yong)這(zhe)個裝修，你(ni)(ni)可以繼續和其他人簽(qian)訂租(zu)賃合同，省時省心。

4、租金收益高

如(ru)果你投資到酒店式公(gong)(gong)寓(yu)(yu)，通常一套(tao)(tao)50平(ping)的(de)公(gong)(gong)寓(yu)(yu)就可以租到4000元，根據現在的(de)市場行(xing)情，商業(ye)公(gong)(gong)寓(yu)(yu)價(jia)格比同(tong)地(di)區住(zhu)宅價(jia)格要低，一套(tao)(tao)50平(ping)的(de)公(gong)(gong)寓(yu)(yu)每(mei)平(ping)方價(jia)格1.6萬總(zong)價(jia)在96萬元左右。

酒店式公寓投資回報率怎么算

投(tou)資(zi)(zi)回報率=（稅(shui)后現金流+投(tou)資(zi)(zi)者(zhe)權益(yi)增加(jia)）/權益(yi)投(tou)資(zi)(zi)數(shu)額稅(shui)后現金流指的是所得稅(shui)后的現金流，投(tou)資(zi)(zi)者(zhe)權益(yi)增加(jia)=還本收益(yi)=當期(qi)還本付息額—利息。

簡單說就是：回報率=年(nian)租金/總價

投資了公寓會賣不掉嗎

投(tou)資(zi)的(de)(de)(de)公寓不(bu)(bu)會賣(mai)不(bu)(bu)掉，但是投(tou)資(zi)的(de)(de)(de)公寓肯定是不(bu)(bu)好賣(mai)。因為(wei)公寓和普通的(de)(de)(de)商品住宅(zhai)房他(ta)是有一點點區(qu)別的(de)(de)(de)，首先就是房子的(de)(de)(de)產權(quan)方(fang)面，公寓只有40年(nian)，而商品房都(dou)是70年(nian)。另(ling)外公寓住起來(lai)是很不(bu)(bu)舒適的(de)(de)(de)，因為(wei)它的(de)(de)(de)容(rong)積率(lv)相對來(lai)說(shuo)比(bi)較高，面積也比(bi)較小(xiao)，到(dao)賣(mai)的(de)(de)(de)時(shi)候(hou)肯定要的(de)(de)(de)人是不(bu)(bu)會太多。如果價格便(bian)宜(yi)點往外賣(mai)的(de)(de)(de)話(hua)，可能(neng)還是有人要的(de)(de)(de)。

其實(shi)現在(zai)公寓(yu)還是(shi)比較(jiao)好(hao)賣的(de)，但是(shi)主要(yao)還是(shi)看你(ni)這(zhe)個公寓(yu)的(de)地(di)段好(hao)不(bu)好(hao)，如果說(shuo)(shuo)你(ni)投(tou)資(zi)(zi)的(de)這(zhe)個公寓(yu)的(de)地(di)段非常好(hao)的(de)話，那肯定(ding)是(shi)不(bu)愁賣的(de)，假如說(shuo)(shuo)你(ni)投(tou)資(zi)(zi)了這(zhe)個公寓(yu)地(di)段不(bu)是(shi)特別(bie)好(hao)的(de)話，那就(jiu)不(bu)一(yi)(yi)定(ding)好(hao)賣了。所以說(shuo)(shuo)我們在(zai)投(tou)資(zi)(zi)的(de)時候(hou)自己一(yi)(yi)定(ding)要(yao)看一(yi)(yi)下(xia)這(zhe)個地(di)段將來有(you)沒有(you)發(fa)展的(de)潛力，其實(shi)我覺得做投(tou)資(zi)(zi)最重要(yao)的(de)就(jiu)是(shi)要(yao)有(you)一(yi)(yi)個長遠的(de)眼(yan)光，這(zhe)樣你(ni)才適合做投(tou)資(zi)(zi)。

投資酒店式公寓選擇

地段

酒店式公寓面積較(jiao)小，主(zhu)(zhu)力(li)戶型主(zhu)(zhu)要在90平方米以下，裝修檔(dang)次(ci)較(jiao)高，大多位于城市核心繁華(hua)地(di)帶、商圈周(zhou)邊，交通(tong)方便，按照星級酒店的設施標準進行(xing)建(jian)筑(zhu)的外部及內部設計(ji)，體現檔(dang)次(ci)與舒適性(xing)。

區域規劃前景

區域(yu)的問題，這對投(tou)資者來(lai)說尤其重要。因為(wei)要考慮到未(wei)來(lai)能(neng)更快地(di)租出，投(tou)資者盡可能(neng)選擇商(shang)圈(quan)成熟且交通設施又比較(jiao)完善區域(yu)進行投(tou)資。另外，區域(yu)的前景也需要考慮，一旦該(gai)區域(yu)將來(lai)發展(zhan)得(de)好，那(nei)房子升值(zhi)或是方便轉手的可能(neng)性(xing)也會增(zeng)大。

一(yi)些(xie)位于未來商務(wu)區(qu)的(de)公(gong)寓產品，由于配套(tao)交通以及(ji)產業還(huan)沒成熟(shu)，價(jia)格會(hui)相對(dui)低廉(lian)。在購買前(qian)，一(yi)定要(yao)先研究(jiu)區(qu)域規劃，比如產業支持、地(di)鐵(tie)、學(xue)校、商業、辦公(gong)，是否(fou)有足夠的(de)高端租賃(lin)群體等(deng)，抓住(zhu)機會(hui)的(de)同時也要(yao)謹慎下手。

配套設施

酒(jiu)店式(shi)公(gong)寓一般都是(shi)精裝修(xiu)的，也(ye)會配齊各種(zhong)電器(qi)，消費者拎包即住。但不同的酒(jiu)店式(shi)公(gong)寓對于這些設施的配置也(ye)有(you)所(suo)不同，配置得越好對投資者來說未來也(ye)更容易租出去。

投資回報率

目(mu)前(qian)(qian)市場(chang)上，并不是(shi)所有的(de)酒店式公(gong)寓(yu)都有高額的(de)投資回報率。在購置前(qian)(qian)，投資者應當適當計算一下，選擇(ze)一個(ge)回報率相對更高的(de)酒店式公(gong)寓(yu)。

如果嫌(xian)麻煩，也(ye)可間(jian)接(jie)性投(tou)資(zi)，選擇(ze)市(shi)場上已(yi)有(you)的一些(xie)房產投(tou)資(zi)的項目，比如在白領公寓方面(mian)有(you)瑞·公寓項目投(tou)資(zi)計劃(hua)等，投(tou)資(zi)標的中也(ye)有(you)酒店(dian)式公寓，年化收益9.5%-10.5%之間(jian)。

開發商品牌

目前的(de)市場上(shang)(shang)，公寓項目眾多，容易犯上(shang)(shang)選擇(ze)困難(nan)癥，但品牌可以作為一個選擇(ze)的(de)標準(zhun)。品牌實力(li)不(bu)足的(de)開發商(shang)，可能會出(chu)現(xian)貨(huo)不(bu)對版、質量不(bu)過(guo)關、規劃中的(de)配(pei)套(tao)無法實現(xian)等(deng)等(deng)問題。

投資酒店式公寓注意

注意事項有哪些

1、選擇一個好“管家”

酒(jiu)(jiu)店(dian)(dian)式公(gong)(gong)寓最大(da)的(de)(de)賣點是(shi)酒(jiu)(jiu)店(dian)(dian)式的(de)(de)物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)管理(li)服(fu)(fu)務(wu)，購房者(zhe)(zhe)看(kan)中的(de)(de)正是(shi)酒(jiu)(jiu)店(dian)(dian)式公(gong)(gong)寓價格比一(yi)般(ban)酒(jiu)(jiu)店(dian)(dian)便宜，但服(fu)(fu)務(wu)又達(da)到了酒(jiu)(jiu)店(dian)(dian)的(de)(de)水平(ping)。這(zhe)(zhe)就(jiu)要(yao)求投(tou)資(zi)者(zhe)(zhe)所(suo)選中的(de)(de)物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)公(gong)(gong)司(si)(si)不僅(jin)具(ju)有專業(ye)(ye)(ye)(ye)的(de)(de)物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)服(fu)(fu)務(wu)能力(li)(li)，還要(yao)具(ju)有良好(hao)的(de)(de)市(shi)場經營能力(li)(li)，這(zhe)(zhe)是(shi)保證(zheng)投(tou)資(zi)者(zhe)(zhe)贏利的(de)(de)基本條件(jian)。如(ru)果酒(jiu)(jiu)店(dian)(dian)式公(gong)(gong)寓的(de)(de)物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)公(gong)(gong)司(si)(si)沒(mei)有高效、系統、專業(ye)(ye)(ye)(ye)的(de)(de)市(shi)場開(kai)發(fa)能力(li)(li)，開(kai)發(fa)商在開(kai)發(fa)酒(jiu)(jiu)店(dian)(dian)式公(gong)(gong)寓時，只求賣完其(qi)物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)就(jiu)萬事大(da)吉，而(er)不是(shi)努(nu)力(li)(li)幫(bang)業(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)找一(yi)個(ge)好(hao)管家，就(jiu)會(hui)形(xing)成(cheng)另一(yi)種(zhong)形(xing)式的(de)(de)“爛尾”工程，使得業(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)的(de)(de)投(tou)資(zi)回報率無法得到保證(zheng)；投(tou)資(zi)回報率低，反過來又影響到酒(jiu)(jiu)店(dian)(dian)式公(gong)(gong)寓開(kai)發(fa)的(de)(de)市(shi)場消費支(zhi)柱和(he)投(tou)資(zi)者(zhe)(zhe)的(de)(de)積極性，從而(er)形(xing)成(cheng)一(yi)個(ge)惡性循環。從現在市(shi)場上來看(kan)，這(zhe)(zhe)種(zhong)具(ju)有酒(jiu)(jiu)店(dian)(dian)經營能力(li)(li)的(de)(de)物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)公(gong)(gong)司(si)(si)非常少，而(er)一(yi)般(ban)酒(jiu)(jiu)店(dian)(dian)管理(li)公(gong)(gong)司(si)(si)又缺少物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)管理(li)經驗，因此(ci)，投(tou)資(zi)者(zhe)(zhe)在選擇合(he)作(zuo)物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)公(gong)(gong)司(si)(si)時應進行深(shen)入的(de)(de)考(kao)評。

2、酒店式公寓定位

酒(jiu)(jiu)店式(shi)公寓的(de)定位(wei)是投資(zi)(zi)(zi)者(zhe)在開發投資(zi)(zi)(zi)前就應該弄清的(de)實質性(xing)問題，它直接關系到酒(jiu)(jiu)店式(shi)公寓的(de)硬(ying)件設施和服務內(nei)容。具體而(er)言，一家酒(jiu)(jiu)店式(shi)公寓的(de)定位(wei)應取(qu)(qu)決于購買或租賃這類(lei)物(wu)業的(de)消(xiao)費需求，即投資(zi)(zi)(zi)者(zhe)群(qun)(qun)體和消(xiao)費群(qun)(qun)體，而(er)投資(zi)(zi)(zi)者(zhe)群(qun)(qun)體又取(qu)(qu)決于消(xiao)費群(qun)(qun)體，因此，從根(gen)本上說，酒(jiu)(jiu)店式(shi)公寓的(de)定位(wei)應取(qu)(qu)決于其消(xiao)費群(qun)(qun)體。

酒(jiu)店式公(gong)寓(yu)經過幾年(nian)來的發展(zhan)，已分化出兩大(da)類(lei)(lei)，一類(lei)(lei)為(wei)(wei)(wei)側(ce)重居(ju)住(zhu)功能，主(zhu)要為(wei)(wei)(wei)居(ju)家生(sheng)活(huo)者(zhe)提供(gong)酒(jiu)店式服(fu)務(wu)的酒(jiu)店式公(gong)寓(yu)；另一類(lei)(lei)為(wei)(wei)(wei)側(ce)重辦公(gong)功能，為(wei)(wei)(wei)各類(lei)(lei)機構或(huo)個人提供(gong)辦公(gong)場(chang)所和簡單居(ju)住(zhu)條件(jian)的酒(jiu)店式公(gong)寓(yu)。用于居(ju)家生(sheng)活(huo)的酒(jiu)店式公(gong)寓(yu)又有(you)中大(da)戶(hu)(hu)型(xing)和小(xiao)戶(hu)(hu)型(xing)兩種，各自面向不同的需(xu)求群體(ti)。發展(zhan)商只有(you)根據市場(chang)需(xu)求提供(gong)更具差異性的產品(pin)和服(fu)務(wu)，迎合更特殊(shu)的消(xiao)費群體(ti)需(xu)求，才(cai)能贏(ying)得市場(chang)。

3、酒店公寓的地理位置

位(wei)置對(dui)開(kai)發(fa)酒(jiu)店(dian)式公(gong)寓(yu)的(de)成敗影(ying)響(xiang)很大，不可不慎。由于不同類型的(de)酒(jiu)店(dian)式公(gong)寓(yu)的(de)消費群體(ti)不同，在開(kai)發(fa)酒(jiu)店(dian)式公(gong)寓(yu)時(shi)也有具體(ti)的(de)要(yao)求，一般而言，有如下(xia)幾類區(qu)別：

A、側重(zhong)于居(ju)(ju)住功能的(de)酒店式(shi)公寓，主(zhu)要是為商人(ren)及企業高級(ji)職員提供居(ju)(ju)所，要位于高級(ji)寫字樓(lou)附近，交通(tong)方便(bian)，有較好(hao)的(de)居(ju)(ju)住環境(jing)和景觀，并(bing)有完(wan)善的(de)生活配(pei)套(tao)設施(shi)。

B、為常駐深圳的(de)海(hai)內外商(shang)務(wu)機構及(ji)常來(lai)深圳的(de)海(hai)內外商(shang)務(wu)人員提供辦公和(he)居(ju)住場所的(de)酒(jiu)店(dian)式(shi)公寓(yu)，要位于酒(jiu)店(dian)密集的(de)繁(fan)華市區，以吸引酒(jiu)店(dian)的(de)常客，還要求寫字樓(lou)多，交通便利，有良好的(de)商(shang)業(ye)、餐飲(yin)及(ji)娛樂設(she)施，便于開(kai)展業(ye)務(wu)和(he)生活居(ju)住。

C、為深圳的小企業及個人提供辦(ban)公和居住(zhu)場所的酒店式公寓，對位(wei)置的要(yao)求不如前兩(liang)類(lei)嚴(yan)格，但也要(yao)交通方(fang)便，鄰近(jin)寫(xie)字樓，周(zhou)圍有較完善的商(shang)業、文化及娛樂設施。

4、酒店式公寓的經營問題

酒(jiu)店(dian)式(shi)公寓的經營(ying)方式(shi)不外乎出售、出租、租售并舉三(san)種。

采取出售方(fang)式(shi)，可以盡快(kuai)收回投(tou)資，取得回報(bao)，減少市場風險，這是(shi)發(fa)展商(shang)比較傾向于(yu)采用的經(jing)(jing)營(ying)方(fang)式(shi)，尤(you)其是(shi)一些處于(yu)成長期(qi)的發(fa)展商(shang)很是(shi)青睞這種(zhong)方(fang)式(shi)。但是(shi)，由于(yu)采取這種(zhong)經(jing)(jing)營(ying)方(fang)式(shi)的酒店(dian)公寓建(jian)成后(hou)都交給(gei)物業(ye)(ye)管理(li)(li)(li)公司去管理(li)(li)(li)，發(fa)展商(shang)不參(can)與后(hou)期(qi)管理(li)(li)(li)，這就要求發(fa)展商(shang)在經(jing)(jing)營(ying)前應和物業(ye)(ye)管理(li)(li)(li)公司的服務內容進行明確協議(yi)和承諾，以免(mian)后(hou)期(qi)管理(li)(li)(li)中出現一些不確定因(yin)素和隱患。

采取出租(zu)方式，投資回收期長(chang)，而(er)且存(cun)在較大(da)的(de)市(shi)場(chang)風(feng)險(xian)。其風(feng)險(xian)主要(yao)在于(yu)裝修(xiu)，不(bu)裝修(xiu)沒(mei)有客戶租(zu)，帶裝修(xiu)又恐不(bu)合客戶心意，新的(de)客戶往(wang)往(wang)要(yao)求新的(de)裝修(xiu)，致(zhi)使(shi)裝修(xiu)更換頻繁，給(gei)經(jing)營管理帶來(lai)很多麻煩，同(tong)時也增大(da)開發商的(de)投入。同(tong)時，房地產(chan)市(shi)場(chang)還存(cun)一(yi)(yi)定(ding)的(de)盲目跟(gen)風(feng)現象(xiang)，一(yi)(yi)種物業(ye)(ye)市(shi)場(chang)前景好，眾(zhong)多發展商一(yi)(yi)哄而(er)上(shang)，致(zhi)使(shi)該種物業(ye)(ye)的(de)市(shi)場(chang)供(gong)給(gei)量激增，售價和(he)租(zu)金亦會下跌，這些不(bu)理智的(de)投資方式大(da)大(da)增加了(le)酒店式公(gong)寓的(de)投資風(feng)險(xian)。

租(zu)售并舉模式(shi)是發展商不得已而(er)為之(zhi)的一種經營方(fang)式(shi)。售出(chu)去的單位由小業主(zhu)自用或(huo)出(chu)租(zu)，售不出(chu)去的單位只(zhi)好由發展商出(chu)租(zu)經營。

5、酒店式公寓的服務

酒(jiu)店(dian)式(shi)公(gong)寓(yu)(yu)的(de)最大(da)賣點應是它完善(shan)的(de)服務(wu)(wu)(wu)。一(yi)般應針對(dui)其(qi)消(xiao)費群體的(de)需求(qiu)提(ti)供(gong)(gong)相應的(de)服務(wu)(wu)(wu)。如以(yi)居家為主的(de)酒(jiu)店(dian)式(shi)公(gong)寓(yu)(yu)，可提(ti)供(gong)(gong)照顧老(lao)人、小孩、接(jie)送學生之類的(de)服務(wu)(wu)(wu)，衣(yi)服洗熨、代購(gou)日常用品、家居清潔等(deng)也(ye)是必不可少的(de)服務(wu)(wu)(wu)。而對(dui)酒(jiu)店(dian)式(shi)商務(wu)(wu)(wu)公(gong)寓(yu)(yu)，則(ze)要多考慮商務(wu)(wu)(wu)人員(yuan)的(de)需求(qiu)，多提(ti)供(gong)(gong)一(yi)些商務(wu)(wu)(wu)資(zi)源和信息(xi)，提(ti)供(gong)(gong)法(fa)律(lv)顧問(wen)、工商咨詢(xun)、理(li)財咨詢(xun)及(ji)秘書服務(wu)(wu)(wu)、出租商務(wu)(wu)(wu)用車、代購(gou)辦公(gong)用品、飛機票、火車票等(deng)。

投資酒店公寓的陷阱

1、承諾投資回報率要當心

在購(gou)買(mai)酒店式公寓(yu)的(de)過(guo)程中，我們(men)經常會碰到開發(fa)商承(cheng)諾五年回(hui)報每(mei)(mei)年8%。但實際市(shi)場上一(yi)(yi)些酒店式公寓(yu)投資(zi)率(lv)甚至不(bu)足3%，而承(cheng)諾每(mei)(mei)年8%通(tong)常情況下這(zhe)很可(ke)能是一(yi)(yi)種陷(xian)阱，想(xiang)通(tong)過(guo)承(cheng)諾回(hui)報把本來事實上僅價值一(yi)(yi)萬的(de)房子，賣(mai)到一(yi)(yi)萬五千(qian)元。所以，在購(gou)買(mai)時不(bu)要聽(ting)銷售的(de)片(pian)面之詞，要計算好(hao)，覺得劃算再入手。

2、物業、水電和使用年限

酒店式公寓(yu)的(de)物業管(guan)理費通(tong)常都比較高，如果是(shi)商住兩用(yong)的(de)房子，水電費可能是(shi)要收取(qu)商用(yong)的(de)標準(zhun)，這也是(shi)一筆不小的(de)費用(yong)。由于酒店式公寓(yu)的(de)經(jing)營(ying)相當(dang)非(fei)常復雜，所以定位(wei)時必須(xu)把握(wo)準(zhun)確、條理、便(bian)捷的(de)原(yuan)則。另(ling)外，開(kai)發商缺乏此類(lei)產品開(kai)發經(jing)驗，卻堅持自(zi)己經(jing)營(ying)，也會為交房后的(de)矛盾(dun)留下(xia)隱患。

3、避免定金陷阱

很多(duo)(duo)(duo)開發商(shang)都會打出多(duo)(duo)(duo)少抵多(duo)(duo)(duo)少的優惠活(huo)動。需要繳納多(duo)(duo)(duo)少錢定(ding)(ding)(ding)(ding)金(jin)。有(you)些開發商(shang)定(ding)(ding)(ding)(ding)金(jin)還是(shi)會退的。有(you)的退的時候就(jiu)各種(zhong)理由了。所以(yi)如果交定(ding)(ding)(ding)(ding)金(jin)時，必須看好定(ding)(ding)(ding)(ding)金(jin)合同(tong)!而且(qie)中國文化博大(da)精深。“定(ding)(ding)(ding)(ding)”和“訂”的意思雖然(ran)相近，但是(shi)差別就(jiu)很大(da)。所以(yi)區別要分清(qing)楚，避(bi)免進了定(ding)(ding)(ding)(ding)金(jin)圏套(tao)。