投資酒店式公寓的利弊

酒店式公寓投資優勢

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1、小面積，低總價，投資風險小，轉讓出租回報大。

通常，酒店的租金要比公寓高30%，而酒店式公寓單位(wei)小，好(hao)管理(li)，易出(chu)租等特點(dian)卻是其(qi)優勢(shi)。不過，高(gao)檔次項目所占用(yong)的資(zi)(zi)金相對較多(duo)，回報的周期相對較長，因此較適合中長線的投資(zi)(zi)者。

2、產品功能兼有，投資和自用性質都可以。

由(you)于它吸收了傳(chuan)(chuan)統酒店、傳(chuan)(chuan)統公寓和傳(chuan)(chuan)統辦(ban)公樓(lou)的各自的長處(chu)，因(yin)此受商務人士歡迎(ying)。

3、擁有產權可以讓業主居住的安心、放心。

必要時還可以出讓自己的產權，回(hui)(hui)收投(tou)資(zi)，因而(er)降低了投(tou)資(zi)的風險。酒店式(shi)服(fu)務公寓(yu)也是(shi)投(tou)資(zi)置(zhi)(zhi)業者(zhe)的上選，尤其(qi)是(shi)異地置(zhi)(zhi)業的優選。此類投(tou)資(zi)對(dui)多數人來(lai)講，是(shi)有超值回(hui)(hui)報空(kong)間(jian)的。

4、宏觀形勢向好，市場需求大，有升值空間。

未來(lai)(lai)有更多跨國企業(ye)來(lai)(lai)中國設立(li)公(gong)司，酒店式公(gong)寓這類物業(ye)成為部分中小型公(gong)司的(de)(de)(de)優(you)選。同時，國內大、中城(cheng)市的(de)(de)(de)一等商務人士階層，對這類物業(ye)擁有可(ke)觀的(de)(de)(de)消費能力。單(dan)身公(gong)寓由于面積小、總價(jia)低(di)、月供負擔輕，對年輕一族(zu)尤其是外來(lai)(lai)專業(ye)人才格外有吸引力。

酒店式公寓投資風險

1、居住成本高

從生活層(ceng)面來說，住(zhu)在酒店式公(gong)寓(yu)里的生活成本也相對高(gao)昂。如水(shui)(shui)電費(fei)是按商用(yong)物業計算，比普(pu)通住(zhu)宅水(shui)(shui)電費(fei)要(yao)高(gao)出一(yi)倍左(zuo)右。以北京(jing)為(wei)(wei)(wei)例(li)，普(pu)通住(zhu)宅的電費(fei)為(wei)(wei)(wei)每(mei)度0.48元，水(shui)(shui)費(fei)為(wei)(wei)(wei)每(mei)噸(dun)3.7元，天然氣(qi)則為(wei)(wei)(wei)每(mei)立方米2.05元，但酒店式公(gong)寓(yu)的收費(fei)為(wei)(wei)(wei)電費(fei)0.9元、水(shui)(shui)費(fei)5.1元，大部分商業立項的酒店式公(gong)寓(yu)則無(wu)天然氣(qi)接入。

2、回報率大打折扣

許多酒店(dian)式公(gong)寓的(de)開發商打出的(de)15%至18%的(de)利(li)潤率(lv)遠(yuan)遠(yuan)高(gao)于真實(shi)的(de)水平，而實(shi)際的(de)年利(li)潤率(lv)也就是在5%至6%之間。高(gao)回報率(lv)確實(shi)很(hen)吸引投資客戶，但往往忽略了隱(yin)性(xing)成(cheng)本這一關(guan)鍵要(yao)素，主要(yao)包括以下因素：

契稅(shui)(shui)和公(gong)共維修基金(jin)。開發商在項目(mu)銷(xiao)售時(shi)，其價格(ge)并不包(bao)括(kuo)契稅(shui)(shui)和公(gong)共維修基金(jin)，從目(mu)前(qian)這(zhe)兩個(ge)的(de)收費(fei)標準來(lai)看(kan)，契稅(shui)(shui)普通住(zhu)(zhu)宅是(shi)1.5%，非普通住(zhu)(zhu)宅是(shi)3%;房屋(wu)維修基金(jin)是(shi)收樓價的(de)2%。所(suo)以從上(shang)述情況(kuang)來(lai)看(kan)，即便是(shi)酒店式公(gong)寓房產價格(ge)讓你動心，但也要考慮到契稅(shui)(shui)和公(gong)共維修基金(jin)這(zhe)兩個(ge)隱(yin)性成本的(de)代價。

租(zu)(zu)金(jin)價(jia)(jia)格(ge)的(de)(de)(de)折(zhe)扣。酒(jiu)(jiu)(jiu)店(dian)式(shi)公寓的(de)(de)(de)開(kai)發(fa)商在(zai)項(xiang)目(mu)(mu)收(shou)益計算時，往(wang)(wang)往(wang)(wang)是根據所在(zai)地(di)段(duan)的(de)(de)(de)酒(jiu)(jiu)(jiu)店(dian)日租(zu)(zu)金(jin)的(de)(de)(de)市(shi)場(chang)價(jia)(jia)格(ge)制(zhi)定的(de)(de)(de)。以北京(jing)東二環附近的(de)(de)(de)一(yi)個(ge)酒(jiu)(jiu)(jiu)店(dian)式(shi)公寓項(xiang)目(mu)(mu)來看(kan)，銷售價(jia)(jia)格(ge)在(zai)25000元(yuan)(yuan)/平方米(mi)，投資人士在(zai)投資前可參照同(tong)等(deng)地(di)段(duan)的(de)(de)(de)酒(jiu)(jiu)(jiu)店(dian)日租(zu)(zu)金(jin)做一(yi)對比。以同(tong)等(deng)地(di)段(duan)的(de)(de)(de)一(yi)個(ge)四☆級酒(jiu)(jiu)(jiu)店(dian)為(wei)例，酒(jiu)(jiu)(jiu)店(dian)標準間的(de)(de)(de)市(shi)場(chang)價(jia)(jia)格(ge)大約在(zai)800元(yuan)(yuan)/日，一(yi)個(ge)月(yue)就(jiu)會(hui)有24000元(yuan)(yuan)的(de)(de)(de)收(shou)益，但(dan)眾所周知，酒(jiu)(jiu)(jiu)店(dian)為(wei)了(le)吸引(yin)客戶往(wang)(wang)往(wang)(wang)會(hui)采取會(hui)員、折(zhe)扣等(deng)活動，打折(zhe)后的(de)(de)(de)價(jia)(jia)格(ge)往(wang)(wang)往(wang)(wang)也就(jiu)在(zai)400元(yuan)(yuan)至500元(yuan)(yuan)/日左右，這遠(yuan)遠(yuan)低于(yu)開(kai)發(fa)商預計的(de)(de)(de)高(gao)利潤率(lv)。

物(wu)業費、取(qu)暖(nuan)(nuan)費等(deng)其他費用(yong)(yong)。針對投資酒店式公寓而(er)言，除了需(xu)要在(zai)購買時需(xu)要繳納必須的(de)(de)費用(yong)(yong)外，物(wu)業費、取(qu)暖(nuan)(nuan)費等(deng)諸多(duo)(duo)費用(yong)(yong)都需(xu)要考慮進(jin)去，而(er)這些往(wang)往(wang)就是我們在(zai)投資時忽略的(de)(de)隱性成(cheng)本。酒店式公寓的(de)(de)物(wu)業費、取(qu)暖(nuan)(nuan)費等(deng)維護費用(yong)(yong)通(tong)常比(bi)較高(gao)，而(er)且很(hen)難直接(jie)轉嫁給承租人。從(cong)這點來看，開發商打出的(de)(de)每年15%至18%的(de)(de)高(gao)利(li)潤率顯(xian)然沒有考慮到以上諸多(duo)(duo)因素。

中(zhong)介(jie)(jie)費。投資(zi)人(ren)在投資(zi)房(fang)產項目后，還要考慮房(fang)屋(wu)的(de)出租問(wen)題。很多投資(zi)人(ren)士如果(guo)自己(ji)尋找客(ke)戶(hu)需要耗費極大的(de)精力和物力，所以往往把房(fang)子委托給(gei)中(zhong)介(jie)(jie)代理，而這就需要向代理中(zhong)介(jie)(jie)交納一定額(e)度(du)的(de)中(zhong)介(jie)(jie)費，而這部分(fen)費用也就成為了投資(zi)人(ren)士的(de)隱性成本。

3、酒店式公寓產權要分清

目前市場上(shang)的酒店(dian)式(shi)公寓按(an)照產權和經(jing)營(ying)方式(shi)可以分為三種：大產權統一經(jing)營(ying)，小產權統一經(jing)營(ying)及小產權非(fei)統一經(jing)營(ying)。

大(da)產權統(tong)一(yi)(yi)(yi)經(jing)營的(de)(de)(de)(de)酒(jiu)(jiu)店(dian)(dian)(dian)式(shi)(shi)(shi)公(gong)寓(yu)(yu)不是(shi)(shi)小(xiao)投(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)者投(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)的(de)(de)(de)(de)對(dui)象。大(da)產權統(tong)一(yi)(yi)(yi)經(jing)營的(de)(de)(de)(de)酒(jiu)(jiu)店(dian)(dian)(dian)式(shi)(shi)(shi)公(gong)寓(yu)(yu)對(dui)資(zi)(zi)本(ben)的(de)(de)(de)(de)要(yao)求(qiu)很高，資(zi)(zi)金的(de)(de)(de)(de)門(men)欄使(shi)得這類酒(jiu)(jiu)店(dian)(dian)(dian)式(shi)(shi)(shi)公(gong)寓(yu)(yu)很難允許個(ge)人投(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)者投(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)，一(yi)(yi)(yi)般都是(shi)(shi)投(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)基(ji)金或是(shi)(shi)專業公(gong)司在控制。小(xiao)產權非(fei)統(tong)一(yi)(yi)(yi)經(jing)營的(de)(de)(de)(de)酒(jiu)(jiu)店(dian)(dian)(dian)式(shi)(shi)(shi)公(gong)寓(yu)(yu)投(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)風險較(jiao)大(da)，投(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)者需要(yao)謹慎。因(yin)為非(fei)統(tong)一(yi)(yi)(yi)經(jing)營導(dao)致(zhi)沒(mei)(mei)有(you)統(tong)一(yi)(yi)(yi)的(de)(de)(de)(de)管理，使(shi)得同(tong)一(yi)(yi)(yi)棟樓中(zhong)的(de)(de)(de)(de)各個(ge)小(xiao)公(gong)寓(yu)(yu)之間存在很大(da)競爭。這類酒(jiu)(jiu)店(dian)(dian)(dian)式(shi)(shi)(shi)公(gong)寓(yu)(yu)其實(shi)和普(pu)通的(de)(de)(de)(de)小(xiao)戶型住宅已經(jing)基(ji)本(ben)沒(mei)(mei)有(you)什(shen)么差(cha)異，只(zhi)是(shi)(shi)掛了酒(jiu)(jiu)店(dian)(dian)(dian)式(shi)(shi)(shi)公(gong)寓(yu)(yu)的(de)(de)(de)(de)名(ming)字來(lai)抬高身價，事(shi)實(shi)上體現不了酒(jiu)(jiu)店(dian)(dian)(dian)式(shi)(shi)(shi)公(gong)寓(yu)(yu)的(de)(de)(de)(de)優勢。

酒店式公寓投資前景

酒店式公寓投資要多少錢

首先投資者需要(yao)租(zu)賃面(mian)積在300平方米(mi)以上的店(dian)面(mian)，店(dian)面(mian)選擇(ze)在交通比(bi)較發達的地段，而且選擇(ze)在客流量大的地方。想(xiang)這樣(yang)的店(dian)面(mian)，在一二(er)線城市(shi)，一年的租(zu)金需要(yao)50~80萬(wan)元。

然后，投(tou)資者需(xu)要(yao)對店面(mian)進行精致(zhi)的裝(zhuang)修(xiu)，由(you)于公寓酒店普通都是高檔消費，所以投(tou)資者在裝(zhuang)修(xiu)的時候，選擇(ze)好(hao)的裝(zhuang)修(xiu)物料(liao)，裝(zhuang)修(xiu)要(yao)大氣一點。裝(zhuang)修(xiu)費需(xu)要(yao)20~30萬元。

接(jie)著，投資(zi)者需要(yao)購置各種軟硬(ying)件設備(bei)，例如空(kong)調，電(dian)腦，電(dian)視(shi)等等，這(zhe)些需要(yao)投資(zi)20萬元左右(you)。

另外，投(tou)資者還需(xu)要(yao)招聘效勞員(yuan)，每名效勞員(yuan)每月的(de)工資需(xu)要(yao)4000元左右(you)。

之后，投資(zi)者還需(xu)要(yao)領取水電費，廣(guang)告(gao)推廣(guang)，開業典禮費等等，這些需(xu)要(yao)5~8萬(wan)元。

這樣算下來，開(kai)一家公寓酒店，需要投入150萬(wan)元左右(you)。

酒店式公寓投資價值

1、投資不多

市場上公(gong)寓面積(ji)大小和(he)地(di)段千(qian)差(cha)萬別(bie)，最小的戶(hu)型35平米(mi)左右，大概(gai)25萬就(jiu)可以買一套，投資的門檻很低(di)。

2、投資見效快

有很多(duo)酒(jiu)店(dian)式公寓(yu)是現房，買過來你就可(ke)以(yi)裝修，然后(hou)出租(zu)，收取(qu)(qu)租(zu)金(jin)；有的酒(jiu)店(dian)公寓(yu)，本身是帶租(zu)約的，你買了后(hou)，第(di)二個月就可(ke)以(yi)收取(qu)(qu)租(zu)金(jin)，相當的快(kuai)。

3、少費心

如果(guo)你(ni)投資酒店公寓(yu)，不(bu)(bu)需要你(ni)自己(ji)(ji)裝修(xiu)，有酒店管理公司(si)，直接給(gei)你(ni)裝修(xiu)好的，有些酒店公寓(yu)，你(ni)不(bu)(bu)用出(chu)錢(qian)，酒店自己(ji)(ji)花錢(qian)，把你(ni)的房子裝修(xiu)好，如果(guo)以后酒店不(bu)(bu)經營了，裝修(xiu)還是你(ni)的，就用這個裝修(xiu)，你(ni)可以繼續和其他人簽(qian)訂租賃合同，省時省心。

4、租金收益高

如果你投資到酒店(dian)式公寓，通常(chang)一套50平(ping)的公寓就可以租(zu)到4000元，根據現在的市(shi)場行情(qing)，商(shang)業公寓價(jia)格(ge)(ge)比同地區住(zhu)宅價(jia)格(ge)(ge)要低，一套50平(ping)的公寓每(mei)平(ping)方(fang)價(jia)格(ge)(ge)1.6萬總價(jia)在96萬元左右。

酒店式公寓投資回報率怎么算

投(tou)資(zi)(zi)(zi)回報率=（稅(shui)(shui)后現金流(liu)+投(tou)資(zi)(zi)(zi)者(zhe)權益(yi)增加(jia)）/權益(yi)投(tou)資(zi)(zi)(zi)數額稅(shui)(shui)后現金流(liu)指的是(shi)所得稅(shui)(shui)后的現金流(liu)，投(tou)資(zi)(zi)(zi)者(zhe)權益(yi)增加(jia)=還(huan)本收益(yi)=當期(qi)還(huan)本付息(xi)額—利息(xi)。

簡單說就是：回報率(lv)=年租(zu)金/總價

投資了公寓會賣不掉嗎

投資(zi)的(de)(de)(de)公(gong)(gong)寓不會賣(mai)不掉(diao)，但是(shi)(shi)投資(zi)的(de)(de)(de)公(gong)(gong)寓肯(ken)定是(shi)(shi)不好(hao)賣(mai)。因為(wei)公(gong)(gong)寓和普通(tong)的(de)(de)(de)商品住宅房他是(shi)(shi)有一點點區(qu)別(bie)的(de)(de)(de)，首(shou)先就是(shi)(shi)房子(zi)的(de)(de)(de)產權(quan)方(fang)面，公(gong)(gong)寓只有40年，而商品房都是(shi)(shi)70年。另外(wai)公(gong)(gong)寓住起來是(shi)(shi)很(hen)不舒適(shi)的(de)(de)(de)，因為(wei)它的(de)(de)(de)容積(ji)率相對(dui)來說比較(jiao)高，面積(ji)也(ye)比較(jiao)小，到賣(mai)的(de)(de)(de)時(shi)候肯(ken)定要的(de)(de)(de)人是(shi)(shi)不會太多。如果價格便宜點往外(wai)賣(mai)的(de)(de)(de)話，可能還是(shi)(shi)有人要的(de)(de)(de)。

其(qi)實現在(zai)公(gong)寓還(huan)是(shi)比較好(hao)賣的(de)(de)，但是(shi)主要還(huan)是(shi)看你(ni)這個公(gong)寓的(de)(de)地(di)段(duan)好(hao)不(bu)好(hao)，如(ru)果說(shuo)你(ni)投(tou)(tou)(tou)資(zi)的(de)(de)這個公(gong)寓的(de)(de)地(di)段(duan)非常好(hao)的(de)(de)話，那肯定是(shi)不(bu)愁(chou)賣的(de)(de)，假(jia)如(ru)說(shuo)你(ni)投(tou)(tou)(tou)資(zi)了這個公(gong)寓地(di)段(duan)不(bu)是(shi)特別好(hao)的(de)(de)話，那就不(bu)一(yi)(yi)定好(hao)賣了。所(suo)以說(shuo)我們在(zai)投(tou)(tou)(tou)資(zi)的(de)(de)時候(hou)自己一(yi)(yi)定要看一(yi)(yi)下這個地(di)段(duan)將來(lai)有(you)沒有(you)發(fa)展(zhan)的(de)(de)潛力，其(qi)實我覺得做投(tou)(tou)(tou)資(zi)最重要的(de)(de)就是(shi)要有(you)一(yi)(yi)個長遠的(de)(de)眼光，這樣你(ni)才適合做投(tou)(tou)(tou)資(zi)。

投資酒店式公寓選擇

地段

酒(jiu)店式公(gong)寓(yu)面積較(jiao)小，主力戶型主要在90平方米以下，裝(zhuang)修檔次較(jiao)高(gao)，大多位于城市核心繁華(hua)地帶、商(shang)圈周邊(bian)，交通(tong)方便(bian)，按照星級酒(jiu)店的設施(shi)標準進行(xing)建筑的外部及內部設計，體現(xian)檔次與舒適(shi)性。

區域規劃前景

區(qu)域的(de)問題，這(zhe)對投資者(zhe)(zhe)來(lai)說尤其重要。因為要考慮到未來(lai)能(neng)更快(kuai)地租出，投資者(zhe)(zhe)盡可能(neng)選(xuan)擇商圈成熟且交(jiao)通設施又比較(jiao)完善區(qu)域進行(xing)投資。另外，區(qu)域的(de)前(qian)景(jing)也需要考慮，一旦該(gai)區(qu)域將(jiang)來(lai)發展得(de)好，那(nei)房(fang)子升(sheng)值或是方便轉手的(de)可能(neng)性也會增(zeng)大。

一(yi)些(xie)位于未來(lai)商務區的公寓產(chan)品，由于配套交(jiao)通以及產(chan)業(ye)還沒成(cheng)熟，價格會相對低廉。在購買(mai)前(qian)，一(yi)定(ding)要(yao)先研究區域規劃(hua)，比如產(chan)業(ye)支持、地鐵、學校、商業(ye)、辦公，是否有足夠的高端(duan)租賃群(qun)體等，抓住機會的同時也要(yao)謹慎下(xia)手。

配套設施

酒店式(shi)公寓(yu)一般都是精裝修的，也(ye)會配(pei)齊(qi)各種電器(qi)，消費者拎包(bao)即住(zhu)。但不(bu)同的酒店式(shi)公寓(yu)對于(yu)這些設施的配(pei)置也(ye)有所不(bu)同，配(pei)置得(de)越好(hao)對投資者來說未來也(ye)更(geng)容(rong)易租出去。

投資回報率

目(mu)前市場上，并不是所有(you)的(de)酒店(dian)式公寓都有(you)高(gao)額(e)的(de)投資回報率。在購(gou)置前，投資者應當適當計算一(yi)下，選擇一(yi)個回報率相對更高(gao)的(de)酒店(dian)式公寓。

如果嫌麻(ma)煩，也(ye)可間接性投(tou)資(zi)(zi)，選擇市場上已有(you)的一些房產投(tou)資(zi)(zi)的項目，比如在白領(ling)公寓方面有(you)瑞·公寓項目投(tou)資(zi)(zi)計劃等(deng)，投(tou)資(zi)(zi)標的中也(ye)有(you)酒(jiu)店式公寓，年化收(shou)益9.5%-10.5%之間。

開發商品牌

目前的(de)市場上，公寓項目眾多，容易犯上選擇困難(nan)癥，但(dan)品(pin)牌(pai)(pai)可(ke)以作為(wei)一個選擇的(de)標準(zhun)。品(pin)牌(pai)(pai)實(shi)(shi)力不足(zu)的(de)開發(fa)商，可(ke)能會(hui)出現貨不對版、質量不過關、規(gui)劃中的(de)配套無法(fa)實(shi)(shi)現等等問題。

投資酒店式公寓注意

注意事項有哪些

1、選擇一個好“管家”

酒(jiu)店式(shi)(shi)公(gong)(gong)寓(yu)最大(da)的(de)(de)(de)(de)賣點是酒(jiu)店式(shi)(shi)的(de)(de)(de)(de)物(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)管(guan)理服務，購(gou)房者(zhe)看(kan)中的(de)(de)(de)(de)正(zheng)是酒(jiu)店式(shi)(shi)公(gong)(gong)寓(yu)價格比一般(ban)酒(jiu)店便宜，但(dan)服務又(you)達到(dao)了酒(jiu)店的(de)(de)(de)(de)水(shui)平。這(zhe)就(jiu)要求(qiu)投(tou)資(zi)(zi)者(zhe)所選中的(de)(de)(de)(de)物(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)公(gong)(gong)司(si)不僅具(ju)有(you)專業(ye)的(de)(de)(de)(de)物(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)服務能(neng)(neng)力(li)，還(huan)要具(ju)有(you)良好的(de)(de)(de)(de)市(shi)場(chang)(chang)經(jing)營能(neng)(neng)力(li)，這(zhe)是保證投(tou)資(zi)(zi)者(zhe)贏利的(de)(de)(de)(de)基本條件(jian)。如果酒(jiu)店式(shi)(shi)公(gong)(gong)寓(yu)的(de)(de)(de)(de)物(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)公(gong)(gong)司(si)沒有(you)高效、系(xi)統、專業(ye)的(de)(de)(de)(de)市(shi)場(chang)(chang)開(kai)發能(neng)(neng)力(li)，開(kai)發商在(zai)開(kai)發酒(jiu)店式(shi)(shi)公(gong)(gong)寓(yu)時，只求(qiu)賣完其物(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)就(jiu)萬(wan)事(shi)大(da)吉，而不是努力(li)幫業(ye)主找一個好管(guan)家(jia)，就(jiu)會形成(cheng)另一種形式(shi)(shi)的(de)(de)(de)(de)“爛(lan)尾”工程，使得(de)業(ye)主的(de)(de)(de)(de)投(tou)資(zi)(zi)回報率無法得(de)到(dao)保證；投(tou)資(zi)(zi)回報率低，反(fan)過來又(you)影(ying)響(xiang)到(dao)酒(jiu)店式(shi)(shi)公(gong)(gong)寓(yu)開(kai)發的(de)(de)(de)(de)市(shi)場(chang)(chang)消費(fei)支柱和投(tou)資(zi)(zi)者(zhe)的(de)(de)(de)(de)積極性，從(cong)而形成(cheng)一個惡(e)性循環。從(cong)現在(zai)市(shi)場(chang)(chang)上來看(kan)，這(zhe)種具(ju)有(you)酒(jiu)店經(jing)營能(neng)(neng)力(li)的(de)(de)(de)(de)物(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)公(gong)(gong)司(si)非(fei)常少，而一般(ban)酒(jiu)店管(guan)理公(gong)(gong)司(si)又(you)缺(que)少物(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)管(guan)理經(jing)驗，因此(ci)，投(tou)資(zi)(zi)者(zhe)在(zai)選擇合(he)作物(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)公(gong)(gong)司(si)時應進行深入(ru)的(de)(de)(de)(de)考評。

2、酒店式公寓定位

酒店式公(gong)寓(yu)的(de)定位(wei)是投資(zi)者(zhe)在(zai)開發投資(zi)前就(jiu)應(ying)該弄清的(de)實質性(xing)問題，它直接關系到(dao)酒店式公(gong)寓(yu)的(de)硬件設(she)施和服務內容。具體(ti)(ti)而言，一家酒店式公(gong)寓(yu)的(de)定位(wei)應(ying)取決于(yu)購(gou)買或(huo)租賃這(zhe)類(lei)物業的(de)消費需求，即投資(zi)者(zhe)群(qun)體(ti)(ti)和消費群(qun)體(ti)(ti)，而投資(zi)者(zhe)群(qun)體(ti)(ti)又取決于(yu)消費群(qun)體(ti)(ti)，因此，從(cong)根(gen)本上說，酒店式公(gong)寓(yu)的(de)定位(wei)應(ying)取決于(yu)其消費群(qun)體(ti)(ti)。

酒(jiu)店式(shi)(shi)公(gong)寓經過幾年(nian)來(lai)的(de)發展(zhan)，已分化出兩大(da)類，一(yi)(yi)類為(wei)側重居(ju)(ju)(ju)住功能(neng)(neng)，主要為(wei)居(ju)(ju)(ju)家(jia)生活(huo)者提供(gong)(gong)酒(jiu)店式(shi)(shi)服務的(de)酒(jiu)店式(shi)(shi)公(gong)寓；另一(yi)(yi)類為(wei)側重辦(ban)公(gong)功能(neng)(neng)，為(wei)各(ge)類機構或個人提供(gong)(gong)辦(ban)公(gong)場所和簡(jian)單(dan)居(ju)(ju)(ju)住條(tiao)件的(de)酒(jiu)店式(shi)(shi)公(gong)寓。用(yong)于居(ju)(ju)(ju)家(jia)生活(huo)的(de)酒(jiu)店式(shi)(shi)公(gong)寓又有(you)中大(da)戶(hu)型和小戶(hu)型兩種，各(ge)自面向(xiang)不(bu)同的(de)需(xu)求(qiu)群體。發展(zhan)商(shang)只有(you)根據市場需(xu)求(qiu)提供(gong)(gong)更具差異(yi)性的(de)產品和服務，迎合(he)更特殊的(de)消費群體需(xu)求(qiu)，才能(neng)(neng)贏(ying)得(de)市場。

3、酒店公寓的地理位置

位(wei)置(zhi)對開(kai)發酒店(dian)(dian)式(shi)公寓的成敗影響(xiang)很大，不可不慎。由(you)于(yu)不同(tong)類(lei)型的酒店(dian)(dian)式(shi)公寓的消費群體(ti)不同(tong)，在(zai)開(kai)發酒店(dian)(dian)式(shi)公寓時也(ye)有具(ju)體(ti)的要求(qiu)，一般而(er)言(yan)，有如下(xia)幾類(lei)區別：

A、側重于居住(zhu)功能的酒(jiu)店式公(gong)寓，主要(yao)是為商人及企業(ye)高級職員(yuan)提供居所(suo)，要(yao)位于高級寫字樓(lou)附(fu)近，交通方便，有(you)較好的居住(zhu)環境(jing)和景觀，并(bing)有(you)完(wan)善的生(sheng)活配套設施。

B、為常駐(zhu)深(shen)圳的(de)海內外商(shang)務機構及(ji)常來深(shen)圳的(de)海內外商(shang)務人員提供辦公和(he)居住場所的(de)酒店(dian)式公寓，要(yao)(yao)位于酒店(dian)密集的(de)繁華市區，以吸引酒店(dian)的(de)常客，還要(yao)(yao)求寫字樓多，交通便利，有良好的(de)商(shang)業、餐飲及(ji)娛(yu)樂設施，便于開展(zhan)業務和(he)生活居住。

C、為深圳的(de)小企業及個人提供辦公和居(ju)住(zhu)場所的(de)酒店式公寓，對位置的(de)要求不如(ru)前兩類嚴格，但也(ye)要交通方(fang)便(bian)，鄰近寫字樓(lou)，周圍(wei)有較完善的(de)商業、文化(hua)及娛樂設(she)施(shi)。

4、酒店式公寓的經營問題

酒店式公寓的經(jing)營方式不外乎出(chu)售、出(chu)租、租售并舉三種。

采取(qu)出售(shou)方(fang)(fang)式(shi)(shi)，可(ke)以(yi)盡快(kuai)收回(hui)投資，取(qu)得回(hui)報，減少(shao)市場風(feng)險，這是(shi)發(fa)展商(shang)比較傾向于采用的經營(ying)方(fang)(fang)式(shi)(shi)，尤其是(shi)一些處于成長期的發(fa)展商(shang)很是(shi)青睞這種方(fang)(fang)式(shi)(shi)。但是(shi)，由于采取(qu)這種經營(ying)方(fang)(fang)式(shi)(shi)的酒店公(gong)寓建(jian)成后(hou)(hou)都交給物(wu)業管(guan)理公(gong)司去管(guan)理，發(fa)展商(shang)不參與后(hou)(hou)期管(guan)理，這就要求發(fa)展商(shang)在經營(ying)前(qian)應和物(wu)業管(guan)理公(gong)司的服務內容(rong)進行明確(que)協議和承諾，以(yi)免后(hou)(hou)期管(guan)理中出現一些不確(que)定因素和隱患。

采取出(chu)租方(fang)式，投資(zi)(zi)回收期(qi)長，而且存在(zai)較大(da)的市(shi)場(chang)(chang)風險。其(qi)風險主要(yao)(yao)在(zai)于裝(zhuang)(zhuang)修(xiu)，不裝(zhuang)(zhuang)修(xiu)沒有客戶租，帶裝(zhuang)(zhuang)修(xiu)又(you)恐不合客戶心(xin)意，新(xin)的客戶往往要(yao)(yao)求新(xin)的裝(zhuang)(zhuang)修(xiu)，致(zhi)使裝(zhuang)(zhuang)修(xiu)更換頻繁，給經營管理(li)帶來很多(duo)麻煩，同(tong)時也增大(da)開(kai)發商的投入。同(tong)時，房地產市(shi)場(chang)(chang)還(huan)存一定的盲目(mu)跟風現(xian)象，一種(zhong)物(wu)業(ye)市(shi)場(chang)(chang)前景好，眾(zhong)多(duo)發展商一哄而上，致(zhi)使該種(zhong)物(wu)業(ye)的市(shi)場(chang)(chang)供(gong)給量(liang)激增，售價(jia)和租金亦會下跌(die)，這些不理(li)智的投資(zi)(zi)方(fang)式大(da)大(da)增加了酒店式公寓的投資(zi)(zi)風險。

租(zu)售并舉模式是發展商不得已而(er)為之的一種經(jing)營方式。售出(chu)去(qu)的單(dan)位由(you)小(xiao)業主自用或出(chu)租(zu)，售不出(chu)去(qu)的單(dan)位只好由(you)發展商出(chu)租(zu)經(jing)營。

5、酒店式公寓的服務

酒店式(shi)公(gong)寓(yu)的(de)最(zui)大賣點應是它完善的(de)服(fu)(fu)(fu)(fu)務(wu)。一般應針對其(qi)消費群體的(de)需求(qiu)提(ti)(ti)(ti)供(gong)(gong)相(xiang)應的(de)服(fu)(fu)(fu)(fu)務(wu)。如以(yi)居(ju)(ju)家為主的(de)酒店式(shi)公(gong)寓(yu)，可提(ti)(ti)(ti)供(gong)(gong)照顧(gu)老人(ren)、小孩、接送學生之類的(de)服(fu)(fu)(fu)(fu)務(wu)，衣服(fu)(fu)(fu)(fu)洗熨、代(dai)購(gou)日常用品、家居(ju)(ju)清潔等(deng)(deng)也是必不可少(shao)的(de)服(fu)(fu)(fu)(fu)務(wu)。而對酒店式(shi)商務(wu)公(gong)寓(yu)，則要多考慮商務(wu)人(ren)員的(de)需求(qiu)，多提(ti)(ti)(ti)供(gong)(gong)一些商務(wu)資源和信息，提(ti)(ti)(ti)供(gong)(gong)法律(lv)顧(gu)問、工商咨詢、理財咨詢及秘書服(fu)(fu)(fu)(fu)務(wu)、出租商務(wu)用車(che)、代(dai)購(gou)辦公(gong)用品、飛機票(piao)、火車(che)票(piao)等(deng)(deng)。

投資酒店公寓的陷阱

1、承諾投資回報率要當心

在(zai)購買酒店式公(gong)(gong)寓的(de)過(guo)(guo)程(cheng)中(zhong)，我們經常(chang)會(hui)碰到(dao)開發商承(cheng)諾五(wu)年(nian)回報每(mei)(mei)年(nian)8%。但實(shi)際市場上一些(xie)酒店式公(gong)(gong)寓投資率甚至不(bu)足3%，而承(cheng)諾每(mei)(mei)年(nian)8%通(tong)常(chang)情況下(xia)這很可能(neng)是一種陷(xian)阱，想通(tong)過(guo)(guo)承(cheng)諾回報把(ba)本(ben)來(lai)事實(shi)上僅價值一萬的(de)房子，賣到(dao)一萬五(wu)千元。所以，在(zai)購買時不(bu)要聽銷售的(de)片面(mian)之詞，要計算好(hao)，覺(jue)得劃(hua)算再(zai)入手(shou)。

2、物業、水電和使用年限

酒(jiu)店式(shi)公寓的(de)(de)(de)(de)物業管理費(fei)通常都比較高，如果(guo)是商住(zhu)兩用的(de)(de)(de)(de)房子，水(shui)電(dian)費(fei)可能是要收取(qu)商用的(de)(de)(de)(de)標準，這也是一(yi)筆不小的(de)(de)(de)(de)費(fei)用。由于(yu)酒(jiu)店式(shi)公寓的(de)(de)(de)(de)經營相當(dang)非常復(fu)雜(za)，所以定位時必(bi)須把(ba)握準確、條理、便(bian)捷的(de)(de)(de)(de)原則。另外，開發(fa)商缺乏此類(lei)產品開發(fa)經驗，卻堅持自己經營，也會為交房后的(de)(de)(de)(de)矛(mao)盾留下隱患。

3、避免定金陷阱

很多開發(fa)商都會(hui)打出多少抵多少的(de)(de)(de)優惠活動。需要繳納多少錢(qian)定(ding)金。有(you)些開發(fa)商定(ding)金還(huan)是(shi)會(hui)退(tui)的(de)(de)(de)。有(you)的(de)(de)(de)退(tui)的(de)(de)(de)時候就(jiu)各種(zhong)理由了(le)。所(suo)以(yi)如果交定(ding)金時，必(bi)須看好定(ding)金合同!而(er)且中國文化博大(da)精深。“定(ding)”和“訂”的(de)(de)(de)意思雖然相近，但是(shi)差別就(jiu)很大(da)。所(suo)以(yi)區別要分清(qing)楚，避(bi)免進了(le)定(ding)金圏套(tao)。