投資酒店式公寓的利弊

酒店式公寓投資優勢

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1、小面積，低總價，投資風險小，轉讓出租回報大。

通常，酒店的租金要比公寓高30%，而酒店式公寓單位小，好管(guan)理，易出租(zu)等特點卻是其(qi)優勢。不過，高檔次(ci)項(xiang)目所占(zhan)用的資金相(xiang)對較(jiao)多，回報的周期相(xiang)對較(jiao)長，因此較(jiao)適合中長線(xian)的投資者。

2、產品功能兼有，投資和自用性質都可以。

由于它吸(xi)收(shou)了傳統(tong)(tong)酒店、傳統(tong)(tong)公寓和傳統(tong)(tong)辦公樓(lou)的各自的長處，因此受商務(wu)人士歡迎。

3、擁有產權可以讓業主居住的安心、放心。

必要時還可以(yi)出讓自己的(de)產(chan)權，回收投(tou)資，因而(er)降低(di)了投(tou)資的(de)風險。酒店式服務(wu)公(gong)寓也是(shi)(shi)投(tou)資置業者的(de)上選，尤其是(shi)(shi)異(yi)地置業的(de)優選。此類(lei)投(tou)資對多數人來講，是(shi)(shi)有超值(zhi)回報空間的(de)。

4、宏觀形勢向好，市場需求大，有升值空間。

未來(lai)有更多跨國(guo)企業(ye)來(lai)中國(guo)設(she)立公(gong)司，酒店式公(gong)寓(yu)這類(lei)物業(ye)成為部分(fen)中小型(xing)公(gong)司的優選。同時，國(guo)內(nei)大、中城(cheng)市的一等商務人(ren)士階層，對(dui)(dui)這類(lei)物業(ye)擁有可觀的消(xiao)費能(neng)力。單(dan)身公(gong)寓(yu)由于(yu)面積小、總價低、月供(gong)負擔輕(qing)，對(dui)(dui)年輕(qing)一族(zu)尤其是外(wai)來(lai)專業(ye)人(ren)才格外(wai)有吸引力。

酒店式公寓投資風險

1、居住成本高

從生(sheng)活層面(mian)來說(shuo)，住(zhu)在酒(jiu)店式(shi)(shi)公寓(yu)里的(de)(de)生(sheng)活成本也相對高(gao)(gao)昂。如水(shui)(shui)電費(fei)(fei)是按商用物業計算，比(bi)普通(tong)(tong)住(zhu)宅(zhai)水(shui)(shui)電費(fei)(fei)要高(gao)(gao)出一倍左(zuo)右(you)。以北京為例，普通(tong)(tong)住(zhu)宅(zhai)的(de)(de)電費(fei)(fei)為每度0.48元(yuan)，水(shui)(shui)費(fei)(fei)為每噸(dun)3.7元(yuan)，天然(ran)(ran)氣則為每立(li)方米(mi)2.05元(yuan)，但酒(jiu)店式(shi)(shi)公寓(yu)的(de)(de)收費(fei)(fei)為電費(fei)(fei)0.9元(yuan)、水(shui)(shui)費(fei)(fei)5.1元(yuan)，大部(bu)分商業立(li)項(xiang)的(de)(de)酒(jiu)店式(shi)(shi)公寓(yu)則無天然(ran)(ran)氣接入。

2、回報率大打折扣

許多酒店式公(gong)寓的開發商打出的15%至(zhi)18%的利(li)潤(run)率(lv)遠(yuan)遠(yuan)高于真(zhen)實(shi)的水平，而實(shi)際的年利(li)潤(run)率(lv)也就是在5%至(zhi)6%之間(jian)。高回報率(lv)確實(shi)很吸引投(tou)資客戶，但往(wang)往(wang)忽略了隱性成(cheng)本這一(yi)關鍵(jian)要(yao)素，主要(yao)包括以(yi)下因素：

契(qi)稅和公共(gong)維(wei)修(xiu)基金(jin)。開發商(shang)在(zai)項目(mu)(mu)銷售時，其價(jia)(jia)格并不包括契(qi)稅和公共(gong)維(wei)修(xiu)基金(jin)，從(cong)目(mu)(mu)前這兩個的收費標準來(lai)看，契(qi)稅普通(tong)(tong)住(zhu)宅是(shi)1.5%，非普通(tong)(tong)住(zhu)宅是(shi)3%;房屋維(wei)修(xiu)基金(jin)是(shi)收樓價(jia)(jia)的2%。所以從(cong)上述(shu)情況來(lai)看，即便是(shi)酒店式公寓房產價(jia)(jia)格讓你動心，但也要考慮到契(qi)稅和公共(gong)維(wei)修(xiu)基金(jin)這兩個隱性成本的代價(jia)(jia)。

租金價(jia)(jia)格(ge)的(de)(de)(de)(de)折(zhe)扣。酒(jiu)店(dian)式公(gong)寓(yu)的(de)(de)(de)(de)開(kai)發商(shang)在(zai)(zai)項(xiang)目(mu)收益計算時，往(wang)往(wang)是(shi)根據所在(zai)(zai)地段的(de)(de)(de)(de)酒(jiu)店(dian)日(ri)租金的(de)(de)(de)(de)市場價(jia)(jia)格(ge)制定的(de)(de)(de)(de)。以北京東二環附近的(de)(de)(de)(de)一個(ge)酒(jiu)店(dian)式公(gong)寓(yu)項(xiang)目(mu)來(lai)看，銷(xiao)售價(jia)(jia)格(ge)在(zai)(zai)25000元(yuan)(yuan)/平方米，投資(zi)人士在(zai)(zai)投資(zi)前可(ke)參(can)照(zhao)同等地段的(de)(de)(de)(de)酒(jiu)店(dian)日(ri)租金做一對比。以同等地段的(de)(de)(de)(de)一個(ge)四☆級酒(jiu)店(dian)為例(li)，酒(jiu)店(dian)標準間(jian)的(de)(de)(de)(de)市場價(jia)(jia)格(ge)大約(yue)在(zai)(zai)800元(yuan)(yuan)/日(ri)，一個(ge)月就(jiu)(jiu)會(hui)(hui)(hui)有24000元(yuan)(yuan)的(de)(de)(de)(de)收益，但眾所周(zhou)知，酒(jiu)店(dian)為了(le)吸引(yin)客戶往(wang)往(wang)會(hui)(hui)(hui)采(cai)取會(hui)(hui)(hui)員(yuan)、折(zhe)扣等活動，打折(zhe)后的(de)(de)(de)(de)價(jia)(jia)格(ge)往(wang)往(wang)也(ye)就(jiu)(jiu)在(zai)(zai)400元(yuan)(yuan)至500元(yuan)(yuan)/日(ri)左右，這遠遠低于開(kai)發商(shang)預(yu)計的(de)(de)(de)(de)高利(li)潤率。

物(wu)業(ye)費(fei)(fei)(fei)、取(qu)(qu)暖費(fei)(fei)(fei)等(deng)其他費(fei)(fei)(fei)用(yong)。針對(dui)投資酒(jiu)店(dian)式公寓而(er)(er)言，除了需(xu)(xu)要(yao)(yao)在購買時(shi)需(xu)(xu)要(yao)(yao)繳納必須(xu)的費(fei)(fei)(fei)用(yong)外，物(wu)業(ye)費(fei)(fei)(fei)、取(qu)(qu)暖費(fei)(fei)(fei)等(deng)諸多費(fei)(fei)(fei)用(yong)都需(xu)(xu)要(yao)(yao)考慮(lv)進去，而(er)(er)這些往往就(jiu)是我們在投資時(shi)忽略(lve)的隱性成(cheng)本。酒(jiu)店(dian)式公寓的物(wu)業(ye)費(fei)(fei)(fei)、取(qu)(qu)暖費(fei)(fei)(fei)等(deng)維護(hu)費(fei)(fei)(fei)用(yong)通常比較高，而(er)(er)且很難直(zhi)接轉嫁給(gei)承(cheng)租人。從(cong)這點來看，開發商打(da)出的每年15%至18%的高利(li)潤率(lv)顯然沒有考慮(lv)到以上諸多因(yin)素(su)。

中(zhong)介費(fei)(fei)。投(tou)(tou)資人(ren)在投(tou)(tou)資房產項目(mu)后，還(huan)要考(kao)慮(lv)房屋的(de)(de)出租問題(ti)。很(hen)多投(tou)(tou)資人(ren)士(shi)如果自己(ji)尋找客戶需要耗費(fei)(fei)極大的(de)(de)精力和物力，所以往(wang)往(wang)把房子委(wei)托(tuo)給(gei)中(zhong)介代理，而(er)這就需要向代理中(zhong)介交納一定額度的(de)(de)中(zhong)介費(fei)(fei)，而(er)這部分費(fei)(fei)用也就成為了投(tou)(tou)資人(ren)士(shi)的(de)(de)隱性成本。

3、酒店式公寓產權要分清

目前市場(chang)上的酒店式公寓按照產(chan)(chan)權和經營方式可(ke)以(yi)分(fen)為(wei)三(san)種：大(da)產(chan)(chan)權統(tong)一經營，小產(chan)(chan)權統(tong)一經營及(ji)小產(chan)(chan)權非統(tong)一經營。

大(da)(da)(da)產權(quan)統(tong)一(yi)(yi)經營(ying)的(de)(de)酒店(dian)(dian)(dian)式(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)公(gong)(gong)寓(yu)(yu)不(bu)是(shi)(shi)小(xiao)投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)者(zhe)投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)的(de)(de)對象。大(da)(da)(da)產權(quan)統(tong)一(yi)(yi)經營(ying)的(de)(de)酒店(dian)(dian)(dian)式(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)公(gong)(gong)寓(yu)(yu)對資(zi)(zi)(zi)本的(de)(de)要求很(hen)高，資(zi)(zi)(zi)金(jin)的(de)(de)門欄(lan)使得這類酒店(dian)(dian)(dian)式(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)公(gong)(gong)寓(yu)(yu)很(hen)難允許個人投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)者(zhe)投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)，一(yi)(yi)般都是(shi)(shi)投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)基金(jin)或是(shi)(shi)專業公(gong)(gong)司在(zai)控制。小(xiao)產權(quan)非(fei)統(tong)一(yi)(yi)經營(ying)的(de)(de)酒店(dian)(dian)(dian)式(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)公(gong)(gong)寓(yu)(yu)投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)風險較大(da)(da)(da)，投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)者(zhe)需(xu)要謹慎(shen)。因為非(fei)統(tong)一(yi)(yi)經營(ying)導致沒有統(tong)一(yi)(yi)的(de)(de)管(guan)理，使得同一(yi)(yi)棟樓中的(de)(de)各個小(xiao)公(gong)(gong)寓(yu)(yu)之(zhi)間(jian)存在(zai)很(hen)大(da)(da)(da)競爭。這類酒店(dian)(dian)(dian)式(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)公(gong)(gong)寓(yu)(yu)其實(shi)和普(pu)通的(de)(de)小(xiao)戶型住宅(zhai)已經基本沒有什(shen)么差異，只是(shi)(shi)掛了(le)酒店(dian)(dian)(dian)式(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)公(gong)(gong)寓(yu)(yu)的(de)(de)名字來抬高身價，事實(shi)上體現(xian)不(bu)了(le)酒店(dian)(dian)(dian)式(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)公(gong)(gong)寓(yu)(yu)的(de)(de)優(you)勢。

酒店式公寓投資前景

酒店式公寓投資要多少錢

首先(xian)投資者需要(yao)租賃面(mian)積(ji)在(zai)300平(ping)方米(mi)以上的(de)店(dian)面(mian)，店(dian)面(mian)選擇在(zai)交通(tong)比較發達的(de)地段(duan)，而(er)且選擇在(zai)客(ke)流量大的(de)地方。想這樣的(de)店(dian)面(mian)，在(zai)一(yi)二線城市，一(yi)年的(de)租金需要(yao)50~80萬(wan)元。

然(ran)后，投資(zi)者需要對店面進(jin)行精(jing)致的裝(zhuang)(zhuang)修(xiu)，由于公寓酒店普通都(dou)是(shi)高檔消(xiao)費(fei)，所以投資(zi)者在裝(zhuang)(zhuang)修(xiu)的時候，選擇好的裝(zhuang)(zhuang)修(xiu)物(wu)料，裝(zhuang)(zhuang)修(xiu)要大氣(qi)一點。裝(zhuang)(zhuang)修(xiu)費(fei)需要20~30萬元。

接著，投(tou)資者需要購置各(ge)種軟硬(ying)件(jian)設備，例(li)如空調(diao)，電(dian)腦，電(dian)視等(deng)等(deng)，這些需要投(tou)資20萬元(yuan)左右(you)。

另外，投資(zi)者還需要招聘效勞(lao)員，每名(ming)效勞(lao)員每月的工(gong)資(zi)需要4000元左右。

之后，投資者還需要領取水電費，廣告推(tui)廣，開業典禮費等等，這些(xie)需要5~8萬元。

這樣算(suan)下來，開一家公寓酒(jiu)店，需要投入(ru)150萬(wan)元左右。

酒店式公寓投資價值

1、投資不多

市場上公寓(yu)面(mian)積大(da)小和地(di)段千差萬別，最小的(de)(de)戶型35平米左右，大(da)概25萬就可以買一套，投(tou)資(zi)的(de)(de)門(men)檻很低。

2、投資見效快

有很多酒(jiu)店式公寓是現房，買過來你就(jiu)(jiu)可以裝修，然后出租(zu)，收取(qu)租(zu)金；有的酒(jiu)店公寓，本身是帶租(zu)約的，你買了后，第(di)二個月就(jiu)(jiu)可以收取(qu)租(zu)金，相當(dang)的快。

3、少費心

如果(guo)你(ni)投資酒店(dian)公寓(yu)(yu)，不(bu)需要你(ni)自己(ji)裝(zhuang)修(xiu)，有酒店(dian)管(guan)理公司，直接給你(ni)裝(zhuang)修(xiu)好的，有些(xie)酒店(dian)公寓(yu)(yu)，你(ni)不(bu)用(yong)出錢，酒店(dian)自己(ji)花錢，把你(ni)的房子裝(zhuang)修(xiu)好，如果(guo)以(yi)后酒店(dian)不(bu)經(jing)營了(le)，裝(zhuang)修(xiu)還是你(ni)的，就(jiu)用(yong)這(zhe)個裝(zhuang)修(xiu)，你(ni)可以(yi)繼續和其他人(ren)簽(qian)訂租賃合同，省(sheng)(sheng)時省(sheng)(sheng)心。

4、租金收益高

如(ru)果你(ni)投資到(dao)(dao)酒店(dian)式公(gong)寓(yu)，通常一(yi)套50平(ping)的公(gong)寓(yu)就可(ke)以租(zu)到(dao)(dao)4000元，根據現(xian)在的市場(chang)行(xing)情，商(shang)業公(gong)寓(yu)價格(ge)比同地區住宅價格(ge)要(yao)低，一(yi)套50平(ping)的公(gong)寓(yu)每平(ping)方價格(ge)1.6萬總價在96萬元左右(you)。

酒店式公寓投資回報率怎么算

投資(zi)回報(bao)率=（稅后現(xian)金(jin)流+投資(zi)者權(quan)益增加）/權(quan)益投資(zi)數額(e)稅后現(xian)金(jin)流指的(de)是所得稅后的(de)現(xian)金(jin)流，投資(zi)者權(quan)益增加=還本(ben)收益=當期還本(ben)付息(xi)額(e)—利息(xi)。

簡單說就是：回報率=年租金/總(zong)價

投資了公寓會賣不掉嗎

投資的(de)(de)(de)公寓(yu)不會(hui)賣(mai)(mai)不掉，但是(shi)(shi)投資的(de)(de)(de)公寓(yu)肯(ken)定是(shi)(shi)不好(hao)賣(mai)(mai)。因為公寓(yu)和普通的(de)(de)(de)商品住宅房他是(shi)(shi)有(you)一點(dian)點(dian)區(qu)別的(de)(de)(de)，首(shou)先就是(shi)(shi)房子的(de)(de)(de)產權方面，公寓(yu)只有(you)40年(nian)，而商品房都是(shi)(shi)70年(nian)。另外公寓(yu)住起來是(shi)(shi)很不舒適的(de)(de)(de)，因為它的(de)(de)(de)容積(ji)率相對來說比(bi)較高，面積(ji)也比(bi)較小，到賣(mai)(mai)的(de)(de)(de)時候肯(ken)定要的(de)(de)(de)人是(shi)(shi)不會(hui)太多。如果價格便宜(yi)點(dian)往(wang)外賣(mai)(mai)的(de)(de)(de)話，可能還是(shi)(shi)有(you)人要的(de)(de)(de)。

其實(shi)現在公寓(yu)(yu)還(huan)是比較好(hao)賣(mai)的(de)(de)(de)，但是主要還(huan)是看(kan)你這(zhe)(zhe)(zhe)個(ge)(ge)公寓(yu)(yu)的(de)(de)(de)地(di)段好(hao)不好(hao)，如果(guo)說你投(tou)(tou)資的(de)(de)(de)這(zhe)(zhe)(zhe)個(ge)(ge)公寓(yu)(yu)的(de)(de)(de)地(di)段非(fei)常好(hao)的(de)(de)(de)話(hua)，那肯定(ding)是不愁賣(mai)的(de)(de)(de)，假如說你投(tou)(tou)資了這(zhe)(zhe)(zhe)個(ge)(ge)公寓(yu)(yu)地(di)段不是特別好(hao)的(de)(de)(de)話(hua)，那就(jiu)不一定(ding)好(hao)賣(mai)了。所以說我們在投(tou)(tou)資的(de)(de)(de)時候(hou)自(zi)己(ji)一定(ding)要看(kan)一下這(zhe)(zhe)(zhe)個(ge)(ge)地(di)段將來有沒有發展的(de)(de)(de)潛力，其實(shi)我覺得做投(tou)(tou)資最重(zhong)要的(de)(de)(de)就(jiu)是要有一個(ge)(ge)長遠的(de)(de)(de)眼光(guang)，這(zhe)(zhe)(zhe)樣你才(cai)適合做投(tou)(tou)資。

投資酒店式公寓選擇

地段

酒(jiu)(jiu)店(dian)式公(gong)寓面積較小，主(zhu)力(li)戶型主(zhu)要在90平方(fang)米以(yi)下，裝修檔(dang)次較高，大多位于城市核心繁華地帶、商圈周(zhou)邊，交(jiao)通方(fang)便，按照星級酒(jiu)(jiu)店(dian)的(de)設施標準進(jin)行建(jian)筑的(de)外部及內部設計，體現檔(dang)次與舒適(shi)性。

區域規劃前景

區域的(de)問題，這對投資者來說尤(you)其重要(yao)。因為要(yao)考慮(lv)到未來能(neng)更快地租出，投資者盡可(ke)能(neng)選擇商圈成熟且交通設(she)施又比(bi)較(jiao)完善區域進行投資。另外，區域的(de)前景(jing)也(ye)需要(yao)考慮(lv)，一(yi)旦該區域將來發展(zhan)得好，那房子升值或(huo)是方便轉手的(de)可(ke)能(neng)性也(ye)會(hui)增(zeng)大。

一(yi)些位(wei)于未(wei)來商務區(qu)的公(gong)寓(yu)產品，由(you)于配套交(jiao)通以及產業還(huan)沒成熟，價格會相(xiang)對(dui)低廉。在(zai)購買前，一(yi)定(ding)要(yao)先研究區(qu)域(yu)規劃，比如產業支持、地鐵、學校、商業、辦公(gong)，是否有(you)足夠(gou)的高(gao)端(duan)租賃群體等，抓住機會的同(tong)時也要(yao)謹慎(shen)下手。

配套設施

酒(jiu)(jiu)店式公寓一般都是精裝修的(de)，也(ye)會配齊各種電器，消(xiao)費者拎包即住。但不(bu)(bu)同的(de)酒(jiu)(jiu)店式公寓對(dui)于這(zhe)些設施的(de)配置也(ye)有(you)所不(bu)(bu)同，配置得(de)越(yue)好(hao)對(dui)投資者來說未(wei)來也(ye)更容易租出去。

投資回報率

目前市場上，并不是所(suo)有的(de)酒店式(shi)公寓都(dou)有高額的(de)投資回(hui)報率。在購(gou)置前，投資者(zhe)應當適當計算(suan)一下，選(xuan)擇(ze)一個回(hui)報率相(xiang)對(dui)更高的(de)酒店式(shi)公寓。

如果(guo)嫌(xian)麻煩，也可間接性投(tou)資(zi)，選擇市(shi)場上已(yi)有的一些房產投(tou)資(zi)的項目，比如在白(bai)領公(gong)寓(yu)方面(mian)有瑞·公(gong)寓(yu)項目投(tou)資(zi)計劃等，投(tou)資(zi)標的中也有酒店式公(gong)寓(yu)，年化收(shou)益9.5%-10.5%之(zhi)間。

開發商品牌

目前的市場上，公寓項(xiang)目眾多(duo)，容易犯上選(xuan)擇困難癥，但(dan)品牌可(ke)以作(zuo)為(wei)一個選(xuan)擇的標準。品牌實力不足的開(kai)發商(shang)，可(ke)能會出現(xian)(xian)貨不對版(ban)、質量不過關、規劃中(zhong)的配套(tao)無法實現(xian)(xian)等等問題。

投資酒店式公寓注意

注意事項有哪些

1、選擇一個好“管家”

酒(jiu)(jiu)店式(shi)公(gong)(gong)(gong)寓最大的(de)(de)(de)賣(mai)點是酒(jiu)(jiu)店式(shi)的(de)(de)(de)物(wu)業(ye)管(guan)(guan)理(li)服(fu)務(wu)，購(gou)房者(zhe)看中的(de)(de)(de)正是酒(jiu)(jiu)店式(shi)公(gong)(gong)(gong)寓價格比一般酒(jiu)(jiu)店便宜，但服(fu)務(wu)又達到(dao)了(le)酒(jiu)(jiu)店的(de)(de)(de)水平。這就(jiu)要(yao)求投資(zi)者(zhe)所選中的(de)(de)(de)物(wu)業(ye)公(gong)(gong)(gong)司不僅具有專(zhuan)業(ye)的(de)(de)(de)物(wu)業(ye)服(fu)務(wu)能力(li)，還(huan)要(yao)具有良好的(de)(de)(de)市(shi)場經(jing)(jing)營能力(li)，這是保證投資(zi)者(zhe)贏(ying)利(li)的(de)(de)(de)基本條件(jian)。如果酒(jiu)(jiu)店式(shi)公(gong)(gong)(gong)寓的(de)(de)(de)物(wu)業(ye)公(gong)(gong)(gong)司沒(mei)有高效、系統、專(zhuan)業(ye)的(de)(de)(de)市(shi)場開(kai)發(fa)(fa)能力(li)，開(kai)發(fa)(fa)商在(zai)(zai)開(kai)發(fa)(fa)酒(jiu)(jiu)店式(shi)公(gong)(gong)(gong)寓時，只求賣(mai)完(wan)其物(wu)業(ye)就(jiu)萬事大吉，而不是努力(li)幫業(ye)主找(zhao)一個好管(guan)(guan)家，就(jiu)會形(xing)(xing)成另一種形(xing)(xing)式(shi)的(de)(de)(de)“爛尾”工(gong)程(cheng)，使(shi)得(de)業(ye)主的(de)(de)(de)投資(zi)回(hui)報率無法得(de)到(dao)保證；投資(zi)回(hui)報率低，反(fan)過來又影響到(dao)酒(jiu)(jiu)店式(shi)公(gong)(gong)(gong)寓開(kai)發(fa)(fa)的(de)(de)(de)市(shi)場消費支柱(zhu)和投資(zi)者(zhe)的(de)(de)(de)積極性，從而形(xing)(xing)成一個惡性循環(huan)。從現在(zai)(zai)市(shi)場上來看，這種具有酒(jiu)(jiu)店經(jing)(jing)營能力(li)的(de)(de)(de)物(wu)業(ye)公(gong)(gong)(gong)司非常少(shao)，而一般酒(jiu)(jiu)店管(guan)(guan)理(li)公(gong)(gong)(gong)司又缺(que)少(shao)物(wu)業(ye)管(guan)(guan)理(li)經(jing)(jing)驗(yan)，因此，投資(zi)者(zhe)在(zai)(zai)選擇合作物(wu)業(ye)公(gong)(gong)(gong)司時應進行深入的(de)(de)(de)考評。

2、酒店式公寓定位

酒店(dian)(dian)式(shi)公寓(yu)(yu)(yu)的定位是(shi)投資(zi)者(zhe)在(zai)開發投資(zi)前(qian)就(jiu)應(ying)該弄清(qing)的實質性問題，它直(zhi)接關系(xi)到酒店(dian)(dian)式(shi)公寓(yu)(yu)(yu)的硬(ying)件設施和(he)服務(wu)內(nei)容。具體(ti)而言，一家酒店(dian)(dian)式(shi)公寓(yu)(yu)(yu)的定位應(ying)取(qu)決(jue)于(yu)購買或租賃這類物業的消費需求，即(ji)投資(zi)者(zhe)群(qun)體(ti)和(he)消費群(qun)體(ti)，而投資(zi)者(zhe)群(qun)體(ti)又取(qu)決(jue)于(yu)消費群(qun)體(ti)，因此，從(cong)根本(ben)上說，酒店(dian)(dian)式(shi)公寓(yu)(yu)(yu)的定位應(ying)取(qu)決(jue)于(yu)其消費群(qun)體(ti)。

酒(jiu)店式(shi)(shi)公寓經(jing)過幾年來的(de)(de)發(fa)(fa)展(zhan)，已分化出(chu)兩大類(lei)，一類(lei)為側重居(ju)住功(gong)能(neng)，主要為居(ju)家生活者(zhe)提(ti)供(gong)酒(jiu)店式(shi)(shi)服(fu)務(wu)的(de)(de)酒(jiu)店式(shi)(shi)公寓；另一類(lei)為側重辦(ban)公功(gong)能(neng)，為各類(lei)機構或個人提(ti)供(gong)辦(ban)公場(chang)所(suo)和簡單居(ju)住條件的(de)(de)酒(jiu)店式(shi)(shi)公寓。用于(yu)居(ju)家生活的(de)(de)酒(jiu)店式(shi)(shi)公寓又(you)有中大戶型(xing)和小戶型(xing)兩種，各自(zi)面向不同(tong)的(de)(de)需求(qiu)群體(ti)。發(fa)(fa)展(zhan)商只(zhi)有根據(ju)市場(chang)需求(qiu)提(ti)供(gong)更(geng)具差(cha)異性的(de)(de)產品和服(fu)務(wu)，迎合更(geng)特殊的(de)(de)消費群體(ti)需求(qiu)，才能(neng)贏得(de)市場(chang)。

3、酒店公寓的地理位置

位置(zhi)對開發酒店(dian)式公寓的(de)成敗影響很大，不可(ke)不慎(shen)。由于不同類(lei)型的(de)酒店(dian)式公寓的(de)消費(fei)群體(ti)不同，在開發酒店(dian)式公寓時也(ye)有具體(ti)的(de)要(yao)求，一般而(er)言，有如下幾類(lei)區別：

A、側重于居住(zhu)功能的(de)酒店式(shi)公寓，主(zhu)要是為商人及企業(ye)高(gao)級職員提(ti)供居所，要位于高(gao)級寫字樓附近(jin)，交通(tong)方便，有較(jiao)好的(de)居住(zhu)環境和(he)景觀，并有完善的(de)生(sheng)活配套設施。

B、為(wei)常駐深圳的(de)(de)(de)海內外(wai)商務機構及(ji)常來(lai)深圳的(de)(de)(de)海內外(wai)商務人員(yuan)提供辦公(gong)和居住(zhu)場所的(de)(de)(de)酒(jiu)店式公(gong)寓，要位于酒(jiu)店密集的(de)(de)(de)繁華市區(qu)，以吸引酒(jiu)店的(de)(de)(de)常客，還(huan)要求(qiu)寫字樓多，交通便利，有(you)良好的(de)(de)(de)商業、餐飲及(ji)娛(yu)樂設(she)施，便于開展業務和生活(huo)居住(zhu)。

C、為深圳的小企業及(ji)個(ge)人(ren)提供辦公和居(ju)住場所的酒店式公寓(yu)，對位置的要求不(bu)如前(qian)兩類嚴格(ge)，但也要交通方便(bian)，鄰近寫字樓(lou)，周(zhou)圍(wei)有較完善(shan)的商業、文(wen)化及(ji)娛樂設施。

4、酒店式公寓的經營問題

酒店式公寓的經營(ying)方式不外乎出售、出租(zu)、租(zu)售并舉三種。

采(cai)取出(chu)售方(fang)(fang)式(shi)(shi)(shi)，可以盡快(kuai)收回(hui)投資(zi)，取得(de)回(hui)報，減(jian)少市場風險，這是發(fa)展(zhan)商比(bi)較傾向于(yu)采(cai)用的經(jing)營(ying)方(fang)(fang)式(shi)(shi)(shi)，尤(you)其是一些處于(yu)成長期的發(fa)展(zhan)商很是青睞這種方(fang)(fang)式(shi)(shi)(shi)。但(dan)是，由于(yu)采(cai)取這種經(jing)營(ying)方(fang)(fang)式(shi)(shi)(shi)的酒店(dian)公(gong)寓(yu)建成后都交給物(wu)業(ye)管理(li)公(gong)司(si)去管理(li)，發(fa)展(zhan)商不參與(yu)后期管理(li)，這就(jiu)要求發(fa)展(zhan)商在經(jing)營(ying)前應和(he)物(wu)業(ye)管理(li)公(gong)司(si)的服務內容進行明確(que)協議和(he)承諾，以免后期管理(li)中出(chu)現(xian)一些不確(que)定因素和(he)隱(yin)患。

采取出(chu)租方式，投(tou)資回收期長，而(er)且存在較大(da)(da)的(de)市(shi)場風(feng)(feng)險(xian)。其風(feng)(feng)險(xian)主要(yao)在于裝(zhuang)(zhuang)修(xiu)，不裝(zhuang)(zhuang)修(xiu)沒有客戶(hu)租，帶(dai)裝(zhuang)(zhuang)修(xiu)又恐不合客戶(hu)心(xin)意，新(xin)的(de)客戶(hu)往往要(yao)求新(xin)的(de)裝(zhuang)(zhuang)修(xiu)，致使(shi)裝(zhuang)(zhuang)修(xiu)更換頻繁，給(gei)經(jing)營管理帶(dai)來很多(duo)麻煩，同時(shi)也增(zeng)(zeng)大(da)(da)開發商(shang)的(de)投(tou)入。同時(shi)，房(fang)地產(chan)市(shi)場還存一(yi)定的(de)盲目跟風(feng)(feng)現象，一(yi)種物(wu)業市(shi)場前景(jing)好，眾多(duo)發展商(shang)一(yi)哄而(er)上，致使(shi)該種物(wu)業的(de)市(shi)場供(gong)給(gei)量激增(zeng)(zeng)，售(shou)價和租金亦(yi)會下跌，這些不理智(zhi)的(de)投(tou)資方式大(da)(da)大(da)(da)增(zeng)(zeng)加了酒店式公寓的(de)投(tou)資風(feng)(feng)險(xian)。

租(zu)售并舉模式(shi)是發展商不得已而為(wei)之的(de)一種(zhong)經(jing)(jing)營(ying)(ying)方式(shi)。售出(chu)去(qu)的(de)單位由(you)小(xiao)業主自用或出(chu)租(zu)，售不出(chu)去(qu)的(de)單位只好由(you)發展商出(chu)租(zu)經(jing)(jing)營(ying)(ying)。

5、酒店式公寓的服務

酒店式(shi)公(gong)(gong)寓(yu)(yu)的(de)(de)(de)最大(da)賣點應(ying)(ying)是它(ta)完(wan)善的(de)(de)(de)服(fu)務。一般應(ying)(ying)針(zhen)對其消費群體(ti)的(de)(de)(de)需求提(ti)供相應(ying)(ying)的(de)(de)(de)服(fu)務。如(ru)以居(ju)家為(wei)主的(de)(de)(de)酒店式(shi)公(gong)(gong)寓(yu)(yu)，可(ke)(ke)提(ti)供照顧老人(ren)、小(xiao)孩、接送學生之類(lei)的(de)(de)(de)服(fu)務，衣服(fu)洗(xi)熨、代購日常(chang)用(yong)(yong)品、家居(ju)清潔等(deng)也是必不(bu)可(ke)(ke)少的(de)(de)(de)服(fu)務。而對酒店式(shi)商(shang)(shang)(shang)務公(gong)(gong)寓(yu)(yu)，則(ze)要多考慮商(shang)(shang)(shang)務人(ren)員的(de)(de)(de)需求，多提(ti)供一些(xie)商(shang)(shang)(shang)務資源和信(xin)息，提(ti)供法律顧問(wen)、工商(shang)(shang)(shang)咨詢、理財咨詢及(ji)秘書服(fu)務、出租商(shang)(shang)(shang)務用(yong)(yong)車、代購辦公(gong)(gong)用(yong)(yong)品、飛機票(piao)(piao)、火車票(piao)(piao)等(deng)。

投資酒店公寓的陷阱

1、承諾投資回報率要當心

在購(gou)買酒店式公(gong)寓(yu)的過程中(zhong)，我們經常會碰到(dao)開發(fa)商承諾五年回報每年8%。但實(shi)(shi)際市場上(shang)一(yi)些酒店式公(gong)寓(yu)投資率甚至不足3%，而(er)承諾每年8%通常情(qing)況下(xia)這很可能是(shi)一(yi)種陷阱，想通過承諾回報把(ba)本來事實(shi)(shi)上(shang)僅(jin)價值一(yi)萬的房(fang)子，賣(mai)到(dao)一(yi)萬五千(qian)元。所以，在購(gou)買時不要(yao)聽銷售的片面之(zhi)詞，要(yao)計算好，覺得劃算再(zai)入手。

2、物業、水電和使用年限

酒店式公寓的(de)(de)物業管理費通常都比較高(gao)，如(ru)果是(shi)(shi)(shi)商住(zhu)兩(liang)用的(de)(de)房子，水電費可能是(shi)(shi)(shi)要收(shou)取商用的(de)(de)標準，這也是(shi)(shi)(shi)一筆不小的(de)(de)費用。由(you)于酒店式公寓的(de)(de)經(jing)營(ying)(ying)相當非(fei)常復(fu)雜，所以定位(wei)時必(bi)須把握準確、條理、便(bian)捷的(de)(de)原則。另(ling)外，開發商缺乏此類產品開發經(jing)驗，卻(que)堅持自己經(jing)營(ying)(ying)，也會為交房后的(de)(de)矛盾(dun)留下隱患。

3、避免定金陷阱

很(hen)多開(kai)發商都會(hui)打出多少(shao)抵多少(shao)的(de)優惠活動。需要(yao)繳納多少(shao)錢定金(jin)(jin)。有些開(kai)發商定金(jin)(jin)還是會(hui)退的(de)。有的(de)退的(de)時候就各種理(li)由了(le)。所以如果交(jiao)定金(jin)(jin)時，必須看好(hao)定金(jin)(jin)合同!而且中(zhong)國文化博大精深。“定”和“訂(ding)”的(de)意思雖(sui)然(ran)相近，但是差(cha)別(bie)就很(hen)大。所以區別(bie)要(yao)分清楚，避免進(jin)了(le)定金(jin)(jin)圏套。