投資酒店式公寓的利弊

酒店式公寓投資優勢

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1、小面積，低總價，投資風險小，轉讓出租回報大。

通常，酒店的租金要比公寓高30%，而酒店式公寓單(dan)位小，好管(guan)理，易出租等特(te)點卻是(shi)其優勢。不過，高檔(dang)次項目所占用的(de)資金相(xiang)對較(jiao)(jiao)多，回報的(de)周期相(xiang)對較(jiao)(jiao)長，因(yin)此較(jiao)(jiao)適合中長線的(de)投資者(zhe)。

2、產品功能兼有，投資和自用性質都可以。

由于(yu)它(ta)吸收了傳統酒店、傳統公(gong)(gong)寓和(he)傳統辦公(gong)(gong)樓的各自的長處，因此受商(shang)務(wu)人士歡迎。

3、擁有產權可以讓業主居住的安心、放心。

必要時(shi)還可以(yi)出讓自己的(de)產權(quan)，回收投(tou)資，因而降低了投(tou)資的(de)風險。酒店式服務公寓也是(shi)投(tou)資置業者的(de)上選(xuan)，尤其(qi)是(shi)異地置業的(de)優選(xuan)。此類投(tou)資對多數人來講，是(shi)有超值回報空(kong)間的(de)。

4、宏觀形勢向好，市場需求大，有升值空間。

未來(lai)(lai)有(you)更多跨國企業(ye)來(lai)(lai)中(zhong)國設(she)立(li)公(gong)司(si)，酒店式公(gong)寓(yu)這類(lei)物(wu)業(ye)成為部分中(zhong)小(xiao)型公(gong)司(si)的(de)優選(xuan)。同時(shi)，國內大、中(zhong)城市的(de)一等商務人士階層，對這類(lei)物(wu)業(ye)擁有(you)可觀的(de)消(xiao)費能力。單身(shen)公(gong)寓(yu)由于面(mian)積小(xiao)、總價低(di)、月(yue)供(gong)負擔輕，對年(nian)輕一族尤其是(shi)外來(lai)(lai)專業(ye)人才格外有(you)吸引(yin)力。

酒店式公寓投資風險

1、居住成本高

從(cong)生活(huo)層面來(lai)說，住(zhu)在(zai)酒店式公(gong)寓里的生活(huo)成本(ben)也相(xiang)對(dui)高昂(ang)。如水(shui)(shui)電費(fei)(fei)(fei)是按商用(yong)物(wu)業計算，比普通住(zhu)宅(zhai)(zhai)水(shui)(shui)電費(fei)(fei)(fei)要高出一倍左右。以(yi)北(bei)京為例，普通住(zhu)宅(zhai)(zhai)的電費(fei)(fei)(fei)為每(mei)度0.48元(yuan)，水(shui)(shui)費(fei)(fei)(fei)為每(mei)噸(dun)3.7元(yuan)，天然氣則(ze)為每(mei)立方米2.05元(yuan)，但酒店式公(gong)寓的收(shou)費(fei)(fei)(fei)為電費(fei)(fei)(fei)0.9元(yuan)、水(shui)(shui)費(fei)(fei)(fei)5.1元(yuan)，大部分商業立項(xiang)的酒店式公(gong)寓則(ze)無天然氣接(jie)入。

2、回報率大打折扣

許多酒店式(shi)公寓的(de)開發商打出(chu)的(de)15%至(zhi)18%的(de)利潤(run)率(lv)(lv)遠遠高于真實的(de)水平，而實際的(de)年利潤(run)率(lv)(lv)也就是在5%至(zhi)6%之間。高回(hui)報率(lv)(lv)確實很吸引投資客戶，但往往忽略(lve)了(le)隱性成本這一關鍵(jian)要素，主要包(bao)括以下(xia)因素：

契稅(shui)和(he)公(gong)共(gong)維修(xiu)基(ji)金(jin)。開(kai)發(fa)商在項(xiang)目(mu)銷售(shou)時，其價格并不(bu)包括契稅(shui)和(he)公(gong)共(gong)維修(xiu)基(ji)金(jin)，從目(mu)前這兩個的收(shou)(shou)費標準來看，契稅(shui)普通住(zhu)宅是(shi)1.5%，非普通住(zhu)宅是(shi)3%;房屋(wu)維修(xiu)基(ji)金(jin)是(shi)收(shou)(shou)樓價的2%。所以從上述情況來看，即(ji)便是(shi)酒店式(shi)公(gong)寓房產價格讓(rang)你(ni)動心，但也要考慮到契稅(shui)和(he)公(gong)共(gong)維修(xiu)基(ji)金(jin)這兩個隱性成(cheng)本的代價。

租金價(jia)(jia)格(ge)的(de)(de)(de)(de)折扣(kou)。酒(jiu)(jiu)(jiu)店式(shi)公(gong)寓的(de)(de)(de)(de)開發商在(zai)(zai)項(xiang)(xiang)目收益計(ji)算時，往(wang)(wang)往(wang)(wang)是根據所在(zai)(zai)地段的(de)(de)(de)(de)酒(jiu)(jiu)(jiu)店日租金的(de)(de)(de)(de)市場(chang)價(jia)(jia)格(ge)制(zhi)定(ding)的(de)(de)(de)(de)。以北京東二環附近的(de)(de)(de)(de)一個酒(jiu)(jiu)(jiu)店式(shi)公(gong)寓項(xiang)(xiang)目來看，銷(xiao)售價(jia)(jia)格(ge)在(zai)(zai)25000元(yuan)/平(ping)方米，投(tou)(tou)資人士在(zai)(zai)投(tou)(tou)資前可(ke)參(can)照同等地段的(de)(de)(de)(de)酒(jiu)(jiu)(jiu)店日租金做一對比。以同等地段的(de)(de)(de)(de)一個四☆級酒(jiu)(jiu)(jiu)店為例，酒(jiu)(jiu)(jiu)店標準間(jian)的(de)(de)(de)(de)市場(chang)價(jia)(jia)格(ge)大約在(zai)(zai)800元(yuan)/日，一個月就(jiu)會(hui)有(you)24000元(yuan)的(de)(de)(de)(de)收益，但(dan)眾(zhong)所周知，酒(jiu)(jiu)(jiu)店為了吸引客戶往(wang)(wang)往(wang)(wang)會(hui)采取會(hui)員、折扣(kou)等活動，打折后的(de)(de)(de)(de)價(jia)(jia)格(ge)往(wang)(wang)往(wang)(wang)也就(jiu)在(zai)(zai)400元(yuan)至500元(yuan)/日左右，這遠(yuan)遠(yuan)低于開發商預計(ji)的(de)(de)(de)(de)高利(li)潤(run)率。

物業(ye)費(fei)(fei)(fei)(fei)、取(qu)暖(nuan)費(fei)(fei)(fei)(fei)等(deng)(deng)其他(ta)費(fei)(fei)(fei)(fei)用(yong)(yong)。針對(dui)投資酒(jiu)店式(shi)公(gong)寓而(er)言，除了需要在購買時需要繳(jiao)納必須的費(fei)(fei)(fei)(fei)用(yong)(yong)外，物業(ye)費(fei)(fei)(fei)(fei)、取(qu)暖(nuan)費(fei)(fei)(fei)(fei)等(deng)(deng)諸多費(fei)(fei)(fei)(fei)用(yong)(yong)都需要考(kao)慮(lv)進去，而(er)這(zhe)(zhe)些往往就(jiu)是我們在投資時忽略的隱性(xing)成本(ben)。酒(jiu)店式(shi)公(gong)寓的物業(ye)費(fei)(fei)(fei)(fei)、取(qu)暖(nuan)費(fei)(fei)(fei)(fei)等(deng)(deng)維護費(fei)(fei)(fei)(fei)用(yong)(yong)通常比較高，而(er)且很難(nan)直接轉嫁給承(cheng)租(zu)人。從這(zhe)(zhe)點來看，開發商打(da)出的每年(nian)15%至18%的高利潤(run)率顯然沒(mei)有考(kao)慮(lv)到以上(shang)諸多因素。

中介(jie)(jie)費。投資(zi)(zi)人(ren)在(zai)投資(zi)(zi)房產項目(mu)后，還(huan)要考慮房屋(wu)的出租問題。很多(duo)投資(zi)(zi)人(ren)士如(ru)果自(zi)己尋找客戶需(xu)要耗(hao)費極大的精(jing)力和物(wu)力，所以往往把房子(zi)委(wei)托給中介(jie)(jie)代(dai)理，而這就(jiu)需(xu)要向(xiang)代(dai)理中介(jie)(jie)交納一定額度的中介(jie)(jie)費，而這部(bu)分費用也就(jiu)成(cheng)為了投資(zi)(zi)人(ren)士的隱(yin)性(xing)成(cheng)本(ben)。

3、酒店式公寓產權要分清

目前(qian)市場上的酒店式公寓按(an)照產權(quan)和經(jing)營(ying)方式可以分為三種(zhong)：大產權(quan)統(tong)一經(jing)營(ying)，小產權(quan)統(tong)一經(jing)營(ying)及(ji)小產權(quan)非統(tong)一經(jing)營(ying)。

大(da)產權(quan)統(tong)一(yi)(yi)(yi)經營(ying)的(de)(de)酒(jiu)(jiu)店式(shi)(shi)公(gong)(gong)(gong)寓(yu)不(bu)是(shi)(shi)小(xiao)(xiao)投(tou)(tou)(tou)資(zi)者(zhe)(zhe)投(tou)(tou)(tou)資(zi)的(de)(de)對象。大(da)產權(quan)統(tong)一(yi)(yi)(yi)經營(ying)的(de)(de)酒(jiu)(jiu)店式(shi)(shi)公(gong)(gong)(gong)寓(yu)對資(zi)本的(de)(de)要求很(hen)高，資(zi)金的(de)(de)門(men)欄使(shi)得(de)這類酒(jiu)(jiu)店式(shi)(shi)公(gong)(gong)(gong)寓(yu)很(hen)難允許(xu)個人投(tou)(tou)(tou)資(zi)者(zhe)(zhe)投(tou)(tou)(tou)資(zi)，一(yi)(yi)(yi)般都是(shi)(shi)投(tou)(tou)(tou)資(zi)基金或是(shi)(shi)專(zhuan)業公(gong)(gong)(gong)司在控制。小(xiao)(xiao)產權(quan)非(fei)統(tong)一(yi)(yi)(yi)經營(ying)的(de)(de)酒(jiu)(jiu)店式(shi)(shi)公(gong)(gong)(gong)寓(yu)投(tou)(tou)(tou)資(zi)風險較大(da)，投(tou)(tou)(tou)資(zi)者(zhe)(zhe)需(xu)要謹慎(shen)。因(yin)為非(fei)統(tong)一(yi)(yi)(yi)經營(ying)導致沒有統(tong)一(yi)(yi)(yi)的(de)(de)管理，使(shi)得(de)同一(yi)(yi)(yi)棟樓中(zhong)的(de)(de)各個小(xiao)(xiao)公(gong)(gong)(gong)寓(yu)之間(jian)存在很(hen)大(da)競(jing)爭(zheng)。這類酒(jiu)(jiu)店式(shi)(shi)公(gong)(gong)(gong)寓(yu)其實和普通的(de)(de)小(xiao)(xiao)戶型(xing)住宅已經基本沒有什(shen)么差異(yi)，只是(shi)(shi)掛了(le)酒(jiu)(jiu)店式(shi)(shi)公(gong)(gong)(gong)寓(yu)的(de)(de)名字來抬(tai)高身價，事實上體現(xian)不(bu)了(le)酒(jiu)(jiu)店式(shi)(shi)公(gong)(gong)(gong)寓(yu)的(de)(de)優(you)勢。

酒店式公寓投資前景

酒店式公寓投資要多少錢

首先(xian)投資者需要租賃面(mian)積在300平方米以(yi)上的(de)店面(mian)，店面(mian)選擇(ze)在交通(tong)比較發達的(de)地段，而且選擇(ze)在客(ke)流(liu)量大的(de)地方。想這樣的(de)店面(mian)，在一二線(xian)城市，一年的(de)租金需要50~80萬元。

然后(hou)，投(tou)資者需要(yao)(yao)對店(dian)面進行精致的裝(zhuang)修(xiu)(xiu)，由于公(gong)寓酒(jiu)店(dian)普通都是高檔消費，所以投(tou)資者在裝(zhuang)修(xiu)(xiu)的時候，選擇好(hao)的裝(zhuang)修(xiu)(xiu)物(wu)料(liao)，裝(zhuang)修(xiu)(xiu)要(yao)(yao)大氣(qi)一點。裝(zhuang)修(xiu)(xiu)費需要(yao)(yao)20~30萬(wan)元。

接(jie)著(zhu)，投(tou)資者(zhe)需要(yao)購置各種軟硬件(jian)設備，例(li)如空調，電(dian)腦，電(dian)視等(deng)等(deng)，這(zhe)些需要(yao)投(tou)資20萬元左右。

另外(wai)，投(tou)資者(zhe)還需要招聘效(xiao)勞(lao)員，每名效(xiao)勞(lao)員每月的工(gong)資需要4000元(yuan)左右(you)。

之后，投資者還需要領取水(shui)電費，廣告(gao)推廣，開業典禮費等(deng)等(deng)，這(zhe)些需要5~8萬元。

這樣(yang)算下(xia)來，開一(yi)家(jia)公寓(yu)酒店，需要投入150萬(wan)元左(zuo)右。

酒店式公寓投資價值

1、投資不多

市場上公(gong)寓面積(ji)大小(xiao)和地(di)段千差(cha)萬(wan)別(bie)，最小(xiao)的戶型(xing)35平米左右，大概25萬(wan)就可以買一套，投(tou)資的門檻很低(di)。

2、投資見效快

有很多酒(jiu)店式公寓是(shi)現房，買過來(lai)你(ni)就可以裝修(xiu)，然后出租(zu)，收取(qu)租(zu)金；有的酒(jiu)店公寓，本身是(shi)帶租(zu)約的，你(ni)買了后，第二個月就可以收取(qu)租(zu)金，相當的快。

3、少費心

如果你(ni)(ni)(ni)投資酒(jiu)店(dian)(dian)公(gong)寓，不需要你(ni)(ni)(ni)自己裝(zhuang)修(xiu)，有(you)(you)酒(jiu)店(dian)(dian)管理公(gong)司，直接給你(ni)(ni)(ni)裝(zhuang)修(xiu)好(hao)(hao)的，有(you)(you)些(xie)酒(jiu)店(dian)(dian)公(gong)寓，你(ni)(ni)(ni)不用(yong)出錢，酒(jiu)店(dian)(dian)自己花錢，把你(ni)(ni)(ni)的房子裝(zhuang)修(xiu)好(hao)(hao)，如果以后酒(jiu)店(dian)(dian)不經營(ying)了(le)，裝(zhuang)修(xiu)還是(shi)你(ni)(ni)(ni)的，就用(yong)這(zhe)個(ge)裝(zhuang)修(xiu)，你(ni)(ni)(ni)可以繼續和其他人簽訂租賃合同，省時省心。

4、租金收益高

如果(guo)你投資到(dao)酒店式公寓(yu)，通常(chang)一套50平的(de)公寓(yu)就可以租到(dao)4000元，根據現在的(de)市場行情，商業公寓(yu)價格(ge)比同地(di)區住(zhu)宅價格(ge)要低，一套50平的(de)公寓(yu)每平方價格(ge)1.6萬總價在96萬元左(zuo)右(you)。

酒店式公寓投資回報率怎么算

投(tou)資回報率(lv)=（稅后(hou)(hou)現(xian)金(jin)流+投(tou)資者權(quan)(quan)益(yi)(yi)增加）/權(quan)(quan)益(yi)(yi)投(tou)資數(shu)額稅后(hou)(hou)現(xian)金(jin)流指的是所(suo)得稅后(hou)(hou)的現(xian)金(jin)流，投(tou)資者權(quan)(quan)益(yi)(yi)增加=還本收益(yi)(yi)=當期還本付息額—利息。

簡單說就是：回報率(lv)=年租金/總價

投資了公寓會賣不掉嗎

投資的(de)公(gong)寓(yu)(yu)(yu)不會賣不掉(diao)，但是(shi)投資的(de)公(gong)寓(yu)(yu)(yu)肯定(ding)是(shi)不好賣。因為公(gong)寓(yu)(yu)(yu)和普通的(de)商品(pin)住宅房他是(shi)有一點(dian)(dian)點(dian)(dian)區別的(de)，首先就是(shi)房子的(de)產權方面，公(gong)寓(yu)(yu)(yu)只有40年，而商品(pin)房都是(shi)70年。另外公(gong)寓(yu)(yu)(yu)住起來(lai)是(shi)很不舒適的(de)，因為它(ta)的(de)容積(ji)率(lv)相(xiang)對來(lai)說比較(jiao)高(gao)，面積(ji)也比較(jiao)小(xiao)，到(dao)賣的(de)時(shi)候肯定(ding)要(yao)的(de)人(ren)是(shi)不會太多(duo)。如果價格便宜點(dian)(dian)往外賣的(de)話(hua)，可(ke)能還是(shi)有人(ren)要(yao)的(de)。

其實現(xian)在公(gong)寓還是比較(jiao)好(hao)(hao)賣(mai)的(de)，但(dan)是主要(yao)還是看你這個(ge)公(gong)寓的(de)地段好(hao)(hao)不(bu)(bu)好(hao)(hao)，如果說你投(tou)資的(de)這個(ge)公(gong)寓的(de)地段非常好(hao)(hao)的(de)話(hua)(hua)，那(nei)肯定(ding)(ding)是不(bu)(bu)愁賣(mai)的(de)，假如說你投(tou)資了這個(ge)公(gong)寓地段不(bu)(bu)是特別好(hao)(hao)的(de)話(hua)(hua)，那(nei)就不(bu)(bu)一(yi)(yi)定(ding)(ding)好(hao)(hao)賣(mai)了。所以(yi)說我們(men)在投(tou)資的(de)時(shi)候自己一(yi)(yi)定(ding)(ding)要(yao)看一(yi)(yi)下這個(ge)地段將來有沒有發展(zhan)的(de)潛力，其實我覺得做投(tou)資最重要(yao)的(de)就是要(yao)有一(yi)(yi)個(ge)長(chang)遠的(de)眼光，這樣(yang)你才適合做投(tou)資。

投資酒店式公寓選擇

地段

酒(jiu)店式公寓面積較小，主(zhu)力戶型主(zhu)要在90平(ping)方(fang)(fang)米以下，裝修檔(dang)(dang)次(ci)較高，大多位于城市核心繁華地帶(dai)、商圈周邊，交通(tong)方(fang)(fang)便，按照星級酒(jiu)店的設施標準進行建筑的外部(bu)及(ji)內部(bu)設計，體現檔(dang)(dang)次(ci)與舒(shu)適(shi)性。

區域規劃前景

區(qu)域(yu)(yu)(yu)的(de)問題(ti)，這對投資者來(lai)說尤(you)其(qi)重要。因為(wei)要考(kao)慮到未來(lai)能(neng)更快地租(zu)出，投資者盡可能(neng)選擇商(shang)圈成熟且交通設(she)施又比較完善區(qu)域(yu)(yu)(yu)進行投資。另外，區(qu)域(yu)(yu)(yu)的(de)前(qian)景也需要考(kao)慮，一(yi)旦該區(qu)域(yu)(yu)(yu)將來(lai)發展得(de)好，那房子升(sheng)值或是方便轉手的(de)可能(neng)性也會增大。

一些位于(yu)未來商(shang)務(wu)區的公寓(yu)產(chan)品，由于(yu)配套交通(tong)以及產(chan)業(ye)還沒成熟，價格會(hui)相對低(di)廉。在購買前，一定要(yao)先研究區域規劃，比(bi)如產(chan)業(ye)支持、地鐵、學校、商(shang)業(ye)、辦公，是否有足夠的高(gao)端租賃群體等，抓(zhua)住機會(hui)的同時也要(yao)謹(jin)慎(shen)下手。

配套設施

酒(jiu)店(dian)式公(gong)(gong)寓一般都(dou)是精裝修的(de)，也(ye)(ye)會配(pei)齊各種(zhong)電(dian)器，消費(fei)者拎(lin)包即住。但(dan)不(bu)同(tong)的(de)酒(jiu)店(dian)式公(gong)(gong)寓對于這些設施的(de)配(pei)置也(ye)(ye)有所不(bu)同(tong)，配(pei)置得越(yue)好(hao)對投資(zi)者來說未來也(ye)(ye)更(geng)容易租出去。

投資回報率

目前市場上，并不是所有的(de)酒店式(shi)公(gong)(gong)寓(yu)都有高額(e)的(de)投資回報率。在購置前，投資者應當適當計(ji)算一(yi)下，選擇一(yi)個回報率相對(dui)更(geng)高的(de)酒店式(shi)公(gong)(gong)寓(yu)。

如果(guo)嫌(xian)麻煩，也(ye)可間接(jie)性投資，選擇市場(chang)上已有(you)的一些(xie)房產投資的項目，比如在(zai)白領公寓方(fang)面有(you)瑞(rui)·公寓項目投資計(ji)劃等，投資標的中也(ye)有(you)酒(jiu)店式(shi)公寓，年(nian)化收益9.5%-10.5%之間。

開發商品牌

目前(qian)的(de)市場上(shang)(shang)，公(gong)寓項(xiang)目眾多，容(rong)易犯上(shang)(shang)選擇困難癥，但品牌可以作(zuo)為一個選擇的(de)標準。品牌實力(li)不足的(de)開發(fa)商，可能(neng)會出(chu)現(xian)貨不對版、質量不過關、規(gui)劃中的(de)配套無法實現(xian)等(deng)等(deng)問題(ti)。

投資酒店式公寓注意

注意事項有哪些

1、選擇一個好“管家”

酒(jiu)(jiu)(jiu)(jiu)(jiu)店(dian)(dian)式(shi)(shi)公(gong)寓(yu)(yu)(yu)最大(da)的賣點是酒(jiu)(jiu)(jiu)(jiu)(jiu)店(dian)(dian)式(shi)(shi)的物(wu)業(ye)(ye)管(guan)(guan)理(li)服(fu)(fu)(fu)務，購房者(zhe)看(kan)中的正是酒(jiu)(jiu)(jiu)(jiu)(jiu)店(dian)(dian)式(shi)(shi)公(gong)寓(yu)(yu)(yu)價格比一(yi)(yi)般酒(jiu)(jiu)(jiu)(jiu)(jiu)店(dian)(dian)便宜，但服(fu)(fu)(fu)務又達到(dao)(dao)了酒(jiu)(jiu)(jiu)(jiu)(jiu)店(dian)(dian)的水平(ping)。這就要求投(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)者(zhe)所(suo)選中的物(wu)業(ye)(ye)公(gong)司(si)不(bu)僅具有(you)(you)專業(ye)(ye)的物(wu)業(ye)(ye)服(fu)(fu)(fu)務能(neng)力，還(huan)要具有(you)(you)良好的市(shi)場(chang)(chang)經營(ying)能(neng)力，這是保證投(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)者(zhe)贏利的基本條件。如果酒(jiu)(jiu)(jiu)(jiu)(jiu)店(dian)(dian)式(shi)(shi)公(gong)寓(yu)(yu)(yu)的物(wu)業(ye)(ye)公(gong)司(si)沒有(you)(you)高(gao)效、系統、專業(ye)(ye)的市(shi)場(chang)(chang)開(kai)(kai)發(fa)(fa)能(neng)力，開(kai)(kai)發(fa)(fa)商在(zai)開(kai)(kai)發(fa)(fa)酒(jiu)(jiu)(jiu)(jiu)(jiu)店(dian)(dian)式(shi)(shi)公(gong)寓(yu)(yu)(yu)時，只求賣完其物(wu)業(ye)(ye)就萬事大(da)吉，而(er)不(bu)是努力幫業(ye)(ye)主找一(yi)(yi)個好管(guan)(guan)家，就會形(xing)成(cheng)另一(yi)(yi)種(zhong)形(xing)式(shi)(shi)的“爛尾(wei)”工(gong)程，使(shi)得(de)業(ye)(ye)主的投(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)回(hui)報(bao)率(lv)無法得(de)到(dao)(dao)保證；投(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)回(hui)報(bao)率(lv)低，反過來又影響到(dao)(dao)酒(jiu)(jiu)(jiu)(jiu)(jiu)店(dian)(dian)式(shi)(shi)公(gong)寓(yu)(yu)(yu)開(kai)(kai)發(fa)(fa)的市(shi)場(chang)(chang)消費支柱和投(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)者(zhe)的積極性，從(cong)而(er)形(xing)成(cheng)一(yi)(yi)個惡性循環。從(cong)現在(zai)市(shi)場(chang)(chang)上來看(kan)，這種(zhong)具有(you)(you)酒(jiu)(jiu)(jiu)(jiu)(jiu)店(dian)(dian)經營(ying)能(neng)力的物(wu)業(ye)(ye)公(gong)司(si)非常少(shao)，而(er)一(yi)(yi)般酒(jiu)(jiu)(jiu)(jiu)(jiu)店(dian)(dian)管(guan)(guan)理(li)公(gong)司(si)又缺(que)少(shao)物(wu)業(ye)(ye)管(guan)(guan)理(li)經驗(yan)，因此(ci)，投(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)者(zhe)在(zai)選擇合作物(wu)業(ye)(ye)公(gong)司(si)時應(ying)進行(xing)深入(ru)的考評。

2、酒店式公寓定位

酒店式(shi)公寓的(de)(de)定位是(shi)投(tou)(tou)資(zi)者(zhe)(zhe)在開發投(tou)(tou)資(zi)前就應該弄清的(de)(de)實質性問題，它直接關系到酒店式(shi)公寓的(de)(de)硬件(jian)設施和(he)服務內容。具體(ti)而(er)言，一家酒店式(shi)公寓的(de)(de)定位應取決(jue)于購買或租賃這類物(wu)業的(de)(de)消費需求，即投(tou)(tou)資(zi)者(zhe)(zhe)群(qun)(qun)體(ti)和(he)消費群(qun)(qun)體(ti)，而(er)投(tou)(tou)資(zi)者(zhe)(zhe)群(qun)(qun)體(ti)又取決(jue)于消費群(qun)(qun)體(ti)，因此(ci)，從根本上說(shuo)，酒店式(shi)公寓的(de)(de)定位應取決(jue)于其消費群(qun)(qun)體(ti)。

酒店(dian)(dian)式公(gong)寓(yu)經過幾年(nian)來(lai)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)發展，已分(fen)化出兩大類(lei)，一類(lei)為側(ce)重(zhong)居(ju)(ju)住(zhu)(zhu)功(gong)能(neng)，主要(yao)為居(ju)(ju)家生(sheng)(sheng)活者提供(gong)(gong)酒店(dian)(dian)式服(fu)務的(de)(de)(de)(de)(de)(de)酒店(dian)(dian)式公(gong)寓(yu)；另一類(lei)為側(ce)重(zhong)辦公(gong)功(gong)能(neng)，為各類(lei)機構(gou)或個人提供(gong)(gong)辦公(gong)場(chang)所和簡單居(ju)(ju)住(zhu)(zhu)條件(jian)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)酒店(dian)(dian)式公(gong)寓(yu)。用于(yu)居(ju)(ju)家生(sheng)(sheng)活的(de)(de)(de)(de)(de)(de)酒店(dian)(dian)式公(gong)寓(yu)又有(you)中大戶型和小(xiao)戶型兩種，各自面向不(bu)同的(de)(de)(de)(de)(de)(de)需求群體(ti)。發展商只有(you)根據市場(chang)需求提供(gong)(gong)更(geng)具差異性的(de)(de)(de)(de)(de)(de)產品和服(fu)務，迎合更(geng)特殊的(de)(de)(de)(de)(de)(de)消費群體(ti)需求，才能(neng)贏得市場(chang)。

3、酒店公寓的地理位置

位置對開(kai)發(fa)酒店式公寓(yu)的(de)成敗影響很(hen)大，不(bu)可不(bu)慎。由于(yu)不(bu)同(tong)類(lei)型(xing)的(de)酒店式公寓(yu)的(de)消費群體不(bu)同(tong)，在開(kai)發(fa)酒店式公寓(yu)時也有具體的(de)要求，一般而(er)言，有如下幾類(lei)區別(bie)：

A、側重(zhong)于(yu)居住功能的(de)(de)酒店式公寓，主要是(shi)為商人及企業高級職員提供居所，要位于(yu)高級寫字樓附(fu)近，交通方便，有較好的(de)(de)居住環(huan)境和景觀，并(bing)有完善(shan)的(de)(de)生活(huo)配套(tao)設施(shi)。

B、為(wei)常(chang)駐深圳的(de)海(hai)內外商(shang)(shang)務機(ji)構及常(chang)來深圳的(de)海(hai)內外商(shang)(shang)務人(ren)員提供(gong)辦公和居住場所(suo)的(de)酒(jiu)店(dian)式公寓，要(yao)位于(yu)酒(jiu)店(dian)密集的(de)繁華市區，以吸(xi)引酒(jiu)店(dian)的(de)常(chang)客，還(huan)要(yao)求(qiu)寫字樓多(duo)，交(jiao)通便利，有(you)良好(hao)的(de)商(shang)(shang)業、餐飲及娛樂設(she)施(shi)，便于(yu)開(kai)展業務和生活居住。

C、為深圳的小企業及(ji)個人(ren)提供辦公(gong)和居(ju)住場(chang)所的酒(jiu)店(dian)式(shi)公(gong)寓(yu)，對(dui)位置的要(yao)(yao)求不如前(qian)兩(liang)類(lei)嚴(yan)格，但也要(yao)(yao)交通方便(bian)，鄰近寫字樓，周圍有較完善的商業、文化及(ji)娛樂設施。

4、酒店式公寓的經營問題

酒店式(shi)公寓的經(jing)營方式(shi)不外(wai)乎出(chu)售、出(chu)租(zu)、租(zu)售并舉三(san)種。

采取(qu)出售方式，可以(yi)盡快收回投資，取(qu)得回報，減(jian)少(shao)市場風險(xian)，這(zhe)是發(fa)展(zhan)(zhan)(zhan)(zhan)商(shang)比較傾向(xiang)于(yu)采用的(de)經營(ying)方式，尤(you)其是一些(xie)處于(yu)成長期(qi)的(de)發(fa)展(zhan)(zhan)(zhan)(zhan)商(shang)很是青睞(lai)這(zhe)種方式。但是，由(you)于(yu)采取(qu)這(zhe)種經營(ying)方式的(de)酒店公(gong)寓建成后(hou)都交給物(wu)業(ye)管(guan)理公(gong)司去管(guan)理，發(fa)展(zhan)(zhan)(zhan)(zhan)商(shang)不參(can)與(yu)后(hou)期(qi)管(guan)理，這(zhe)就(jiu)要求發(fa)展(zhan)(zhan)(zhan)(zhan)商(shang)在經營(ying)前應和物(wu)業(ye)管(guan)理公(gong)司的(de)服務內容進行明確協議和承諾，以(yi)免后(hou)期(qi)管(guan)理中出現(xian)一些(xie)不確定(ding)因素和隱患(huan)。

采取出(chu)租方式(shi)(shi)，投資(zi)(zi)(zi)回收(shou)期長，而(er)且存(cun)在(zai)較大(da)(da)的(de)(de)(de)市場風(feng)險。其風(feng)險主(zhu)要在(zai)于裝修，不(bu)裝修沒有客(ke)戶(hu)租，帶(dai)(dai)裝修又恐不(bu)合(he)客(ke)戶(hu)心意，新的(de)(de)(de)客(ke)戶(hu)往往要求新的(de)(de)(de)裝修，致(zhi)使(shi)裝修更換頻繁，給經營(ying)管理帶(dai)(dai)來很多麻煩，同時也增大(da)(da)開(kai)發商的(de)(de)(de)投入。同時，房地產市場還存(cun)一(yi)定(ding)的(de)(de)(de)盲目跟風(feng)現象，一(yi)種(zhong)物業(ye)市場前景(jing)好，眾多發展商一(yi)哄而(er)上，致(zhi)使(shi)該種(zhong)物業(ye)的(de)(de)(de)市場供給量激增，售價和租金亦會下跌，這(zhe)些不(bu)理智的(de)(de)(de)投資(zi)(zi)(zi)方式(shi)(shi)大(da)(da)大(da)(da)增加了酒店式(shi)(shi)公寓(yu)的(de)(de)(de)投資(zi)(zi)(zi)風(feng)險。

租售(shou)并(bing)舉模式是發展商不得已而為之的一(yi)種經營方式。售(shou)出(chu)去的單位由小業主自用(yong)或出(chu)租，售(shou)不出(chu)去的單位只好由發展商出(chu)租經營。

5、酒店式公寓的服務

酒(jiu)(jiu)店式公寓(yu)的(de)(de)(de)最大賣點應(ying)(ying)是(shi)它完善的(de)(de)(de)服務(wu)(wu)。一般應(ying)(ying)針對其(qi)消費群(qun)體的(de)(de)(de)需(xu)求提供相應(ying)(ying)的(de)(de)(de)服務(wu)(wu)。如以居家為主的(de)(de)(de)酒(jiu)(jiu)店式公寓(yu)，可提供照顧老人、小孩、接送(song)學生之類的(de)(de)(de)服務(wu)(wu)，衣服洗熨、代(dai)(dai)購日常用(yong)(yong)品、家居清潔(jie)等也是(shi)必不可少的(de)(de)(de)服務(wu)(wu)。而(er)對酒(jiu)(jiu)店式商(shang)(shang)務(wu)(wu)公寓(yu)，則(ze)要多(duo)考慮商(shang)(shang)務(wu)(wu)人員的(de)(de)(de)需(xu)求，多(duo)提供一些(xie)商(shang)(shang)務(wu)(wu)資源和(he)信息，提供法律(lv)顧問(wen)、工商(shang)(shang)咨詢、理財咨詢及秘書(shu)服務(wu)(wu)、出租商(shang)(shang)務(wu)(wu)用(yong)(yong)車、代(dai)(dai)購辦(ban)公用(yong)(yong)品、飛機(ji)票、火車票等。

投資酒店公寓的陷阱

1、承諾投資回報率要當心

在購(gou)買酒店(dian)(dian)式(shi)公(gong)寓的(de)(de)過程中(zhong)，我們(men)經常會碰到開發商承諾(nuo)(nuo)五年(nian)回報(bao)每年(nian)8%。但實(shi)際市場上(shang)一(yi)些酒店(dian)(dian)式(shi)公(gong)寓投資率甚至不足3%，而承諾(nuo)(nuo)每年(nian)8%通常情況下這很可(ke)能是一(yi)種陷阱(jing)，想通過承諾(nuo)(nuo)回報(bao)把本來事實(shi)上(shang)僅價值一(yi)萬的(de)(de)房子(zi)，賣到一(yi)萬五千元。所以(yi)，在購(gou)買時(shi)不要聽銷售的(de)(de)片(pian)面之詞，要計算好(hao)，覺得劃算再入手(shou)。

2、物業、水電和使用年限

酒店式公(gong)寓的(de)(de)物業管理費(fei)通常都比較(jiao)高，如(ru)果(guo)是商住兩用的(de)(de)房(fang)子(zi)，水電費(fei)可能是要收取商用的(de)(de)標準，這也(ye)是一筆不小的(de)(de)費(fei)用。由于酒店式公(gong)寓的(de)(de)經(jing)(jing)營相(xiang)當(dang)非常復雜(za)，所(suo)以(yi)定位時必須(xu)把握(wo)準確(que)、條理、便捷的(de)(de)原則。另(ling)外，開(kai)發(fa)商缺乏此(ci)類產(chan)品開(kai)發(fa)經(jing)(jing)驗(yan)，卻堅持自己經(jing)(jing)營，也(ye)會為交房(fang)后的(de)(de)矛盾留下隱患。

3、避免定金陷阱

很多(duo)開發商(shang)(shang)都會(hui)打出(chu)多(duo)少(shao)抵多(duo)少(shao)的(de)優(you)惠活動。需(xu)要(yao)繳納多(duo)少(shao)錢定(ding)(ding)金(jin)。有(you)(you)些開發商(shang)(shang)定(ding)(ding)金(jin)還是(shi)會(hui)退(tui)(tui)的(de)。有(you)(you)的(de)退(tui)(tui)的(de)時候就(jiu)各種理由了(le)。所以如果交定(ding)(ding)金(jin)時，必(bi)須看好(hao)定(ding)(ding)金(jin)合同!而且中國文(wen)化博大(da)精深。“定(ding)(ding)”和“訂”的(de)意思雖然相近，但是(shi)差別就(jiu)很大(da)。所以區別要(yao)分清楚，避免(mian)進了(le)定(ding)(ding)金(jin)圏套。