長租公寓分類

根據長租公寓運(yun)營企業所運(yun)營的(de)物業分布位置(zhi)是(shi)否集(ji)中(zhong)，長租公寓運(yun)營模式可分為集(ji)中(zhong)式和(he)分散式。

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集中式長租公寓是什么

集中式長租公寓，即租賃(lin)平(ping)臺通過收購或租賃(lin)的模式取得(de)項目整體的管理權(通常為整(zheng)棟，或整(zheng)棟中的幾層)，統一進行改(gai)造后出租的一種(zhong)租賃公寓(yu)模式。

什么是分散式長租公寓

分散式長租(zu)公(gong)寓(yu)，即租(zu)賃(lin)平臺從分散的房東手(shou)中取得房源，經(jing)過標準化改(gai)造(zao)或裝修后(hou)，統(tong)一出租(zu)管(guan)理的一種(zhong)租(zu)賃(lin)公(gong)寓(yu)模式。從特征上來看(kan)，兩種(zhong)管(guan)理方(fang)式有所(suo)差異，在房源獲取、物業性質、產(chan)品服務、出租(zu)方(fang)式及目標客戶上均有所(suo)區別。

集中式與分布式長租公寓的區別

一、集中式公寓：統一改造，統一管理

集中(zhong)式公寓(yu)(yu)(yu)的(de)運作模(mo)式較為(wei)傳統，主(zhu)要是以(yi)(yi)(yi)獨棟(dong)(dong)商業樓宇為(wei)運作標的(de)。公寓(yu)(yu)(yu)運營商通過收購或(huo)租(zu)賃的(de)方(fang)式獲得(de)整棟(dong)(dong)樓宇的(de)管理(li)權(quan)后，包租(zu)后對(dui)房屋(wu)進行統一改造，較后再(zai)將(jiang)公寓(yu)(yu)(yu)租(zu)賃出去。受制于(yu)市區地段的(de)高租(zu)金以(yi)(yi)(yi)及(ji)(ji)(ji)房源緊俏(qiao)，集中(zhong)式公寓(yu)(yu)(yu)多分布在近郊等位置，靠近產業園(yuan)區、或(huo)是高新科技(ji)園(yuan)區等。因此，集中(zhong)式公寓(yu)(yu)(yu)適(shi)合精品開發(fa)，也更容易(yi)注入公寓(yu)(yu)(yu)的(de)企業理(li)念。此外(wai)，得(de)益于(yu)房屋(wu)較為(wei)集中(zhong)以(yi)(yi)(yi)及(ji)(ji)(ji)社(she)交(jiao)距離較短，運營團隊可以(yi)(yi)(yi)更好的(de)構建(jian)社(she)交(jiao)圈以(yi)(yi)(yi)及(ji)(ji)(ji)提供社(she)區化服(fu)務。

目(mu)前YOU+、魔(mo)方(fang)、泊寓(yu)(yu)、新派、窩趣、未來域等(deng)都是(shi)集中式公寓(yu)(yu)，其中泊寓(yu)(yu)是(shi)萬科旗下租賃品牌，成立于2015年(nian)8月(yue)，其主要針(zhen)對青年白領，依據其居(ju)住習慣，打造富有(you)(you)青春(chun)氣(qi)息的全能新品(pin)。萬科(ke)在房(fang)企中位列龍頭，擁有(you)(you)成熟的開(kai)發鏈，其在改造、品(pin)牌上(shang)具有(you)(you)先天優勢(shi)，萬科(ke)物業也能夠為泊(bo)寓的服務提供(gong)更(geng)多保障。2017年，萬科(ke)泊寓已經(jing)進(jin)入(ru)25個城(cheng)市，獲取(qu)房(fang)間數8.4萬間，根據(ju)計劃，2017年總(zong)獲取(qu)房間(jian)數量(liang)超(chao)過10萬(wan)間，預計到2018年，萬科將拓展公(gong)寓目標45萬(wan)間。

二、分布式公寓：房源更自由是“殺手锏”

分(fen)(fen)布式(shi)長租公(gong)寓起步(bu)相(xiang)對(dui)(dui)較晚，模式(shi)較為(wei)單一，房(fang)(fang)(fang)源(yuan)主要來自分(fen)(fen)散的(de)房(fang)(fang)(fang)東，通(tong)過房(fang)(fang)(fang)屋包租運營(ying)，標準化(hua)的(de)服(fu)務(wu)與改造。相(xiang)對(dui)(dui)于集中式(shi)公(gong)寓而(er)言，其包含(han)的(de)部門(men)更(geng)加多(duo)樣化(hua)，有(you)(you)龐大的(de)運營(ying)系統，合理速度擴張(zhang)后可以(yi)幫(bang)助分(fen)(fen)布式(shi)公(gong)寓產生規模效應(ying)。與此同時(shi)，由(you)于房(fang)(fang)(fang)源(yuan)較為(wei)分(fen)(fen)散，產品(pin)層次(ci)相(xiang)對(dui)(dui)豐富，租客可以(yi)有(you)(you)更(geng)多(duo)的(de)選擇空間(jian)，可以(yi)滿足(zu)不同群(qun)體對(dui)(dui)房(fang)(fang)(fang)屋的(de)格局、地理位置、家裝(zhuang)等(deng)方面(mian)的(de)需求。也正因此，運營(ying)商在產品(pin)運營(ying)過程中難以(yi)標準化(hua)，管理成本(ben)相(xiang)對(dui)(dui)較高(gao)。

目前紅璞公(gong)寓(yu)、蘑菇公(gong)寓(yu)、水滴公(gong)寓(yu)等(deng)模式均是分布式，自如作為鏈家旗下(xia)租賃品牌，經過3年的(de)探索和(he)發展，2016年5月拆分獨立(li)發(fa)展，目前運營較為成熟。公司擁有多(duo)條產品線，裝修風格多(duo)樣，同時也提供組(zu)后維修、雙(shuang)周保(bao)潔及(ji)管家(jia)服務等，可以(yi)進行線上(shang)預訂，通過O2O模式重(zhong)組租(zu)房市(shi)場格局。

三、未來風向標

就目(mu)前(qian)市場來看，集(ji)中(zhong)式(shi)(shi)(shi)和分布式(shi)(shi)(shi)公寓并(bing)非完全分離，毫(hao)無(wu)聯系，像(xiang)自如以及(ji)優客(ke)逸家在集(ji)中(zhong)式(shi)(shi)(shi)和分布式(shi)(shi)(shi)的業態模式(shi)(shi)(shi)均(jun)有涉及(ji)。雖然集(ji)中(zhong)式(shi)(shi)(shi)公寓在前(qian)期資金(jin)投入較(jiao)(jiao)高，但(dan)容易產(chan)生規模效應(ying)，后期的管(guan)理成(cheng)本，尤(you)其是人力成(cheng)本較(jiao)(jiao)低。綜合來看，集(ji)中(zhong)式(shi)(shi)(shi)公寓憑借自身*的(de)用戶(hu)租(zu)賃體驗以(yi)及強大(da)的(de)品牌溢價，將成為未來長(chang)租(zu)公寓市(shi)場的(de)趨勢。

“集中式”VS“分散式(shi)”

對于普通租客而言，更原意選擇集中式公寓還是分散式公寓？

“首(shou)先看價格，其次看位置。”租(zu)(zu)客李小姐告(gao)訴記者。“這些代理(li)經租(zu)(zu)機(ji)構運營的(de)房(fang)源，普遍比傳統房(fang)源價格更高。就算有裝修、管理(li)等增值服(fu)務，租(zu)(zu)客付(fu)款時也得權衡一下。”

經記(ji)者走(zou)訪了解，從價(jia)格(ge)來看，集中(zhong)式公寓的整體溢價(jia)水平更高。以(yi)魔方公寓為例，其(qi)單(dan)間公寓價(jia)格(ge)比周邊出(chu)租民房高出(chu)15%-25%，最高(gao)達到6000元/間(jian)，主要集中在(zai)交通便利的(de)城市中心區(qu)域或(huo)產業園區(qu)以及大學城等。在(zai)嘉定安亭、閔行等地區(qu)，集中式公寓的(de)普遍單(dan)價為2000元(yuan)/間(jian)左右(you)，與周邊出租民(min)房相差無幾。

分散(san)式公寓的(de)(de)溢(yi)價水平相對較(jiao)低。在閔(min)行區(qu)顓橋(qiao)鎮內，記者(zhe)看(kan)到一套三室一廳(ting)的(de)(de)房源(yuan)，獲取房源(yuan)的(de)(de)價格(ge)約為3300元/月，而出租價格則為(wei)3600元(yuan)/月，上浮價格僅300元。

“房屋的位置不同，租金隨(sui)位置波(bo)動的差異(yi)較(jiao)大。”李小姐說。“無法直(zhi)接比(bi)較(jiao)集中式和分散式公寓(yu)的價格差異(yi)。”最后，在(zai)郊(jiao)區(qu)工作的她選擇了(le)入住附近一家集中式公寓(yu)。

從位(wei)置來看(kan)，由于(yu)分散式(shi)公寓由自然(ran)人房(fang)源改造而(er)成，位(wei)置較為靈活，在(zai)地(di)鐵、車站等關鍵交通樞(shu)紐周圍均有分布。而(er)集中式(shi)公寓集中分布在(zai)城市(shi)中環、外(wai)環線內(nei)，在(zai)內(nei)環區域(yu)少有涉及。

在居(ju)住體(ti)驗方面，集中(zhong)式公寓(yu)(yu)提(ti)供(gong)的(de)(de)房間更標準，配套設施也相對齊(qi)全。而分(fen)散式公寓(yu)(yu)很大程(cheng)度依賴房東本身(shen)提(ti)供(gong)的(de)(de)房源條件。

政策層面仍有(you)考驗(yan)

盡管市場發(fa)展如火如荼，在政策層(ceng)面(mian)，兩(liang)類公寓均(jun)面(mian)臨自身考(kao)驗。

對于集中式公寓而言，這樣的(de)考驗更為嚴峻。搜索(suo)上海住(zhu)房(fang)租(zu)賃(lin)公共服(fu)務(wu)平(ping)臺顯示(shi)，目(mu)前可以租(zu)住(zhu)的(de)代理經租(zu)房(fang)源僅有(you)“青客”“自如”等(deng)分散式(shi)公寓(yu)(yu)，集中式(shi)公寓(yu)(yu)寥寥無(wu)幾。為(wei)何會出現這樣的現象？

相關企業負責人表示，集中(zhong)式公寓(yu)大(da)多由(you)商業、商辦用(yong)地改建(jian)。在《關于加快培育和(he)發展本市(shi)住房租賃市(shi)場(chang)的實(shi)施意見》中(zhong)提(ti)到，允許商辦用(yong)房等按照(zhao)規(gui)定改建(jian)用(yong)于租賃住房。但具(ju)體的實(shi)施細則(ze)仍(reng)(reng)未出臺(tai)，對于商辦用(yong)房的類型和(he)消防標準缺(que)乏(fa)進一步規(gui)定，導致這些公寓(yu)至(zhi)今(jin)仍(reng)(reng)處于“灰(hui)色地(di)帶”。部分地(di)區已(yi)開(kai)始對相關(guan)項目展(zhan)開(kai)綜合(he)評(ping)估，對具備一定區位優勢，在能保(bao)證使用(yong)(yong)安全、人員安全、消防安全的前提下，探索試點商(shang)辦等(deng)用(yong)(yong)房改造用(yong)(yong)作(zuo)租賃(lin)住(zhu)房的標準和(he)流程。