長租公寓分類

根(gen)據(ju)長(chang)租公寓(yu)運營企業所(suo)運營的物業分布位置是否集(ji)中，長(chang)租公寓(yu)運營模式(shi)可分為集(ji)中式(shi)和(he)分散式(shi)。

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集中式長租公寓是什么

集中式長租(zu)公寓，即(ji)租(zu)賃平(ping)臺(tai)通過收購或(huo)租(zu)賃的(de)模式取得項目整體的(de)管理權(通常為整(zheng)棟，或整(zheng)棟中的幾層)，統(tong)一(yi)進行改造后出租的一(yi)種(zhong)租賃公(gong)寓模式(shi)。

什么是分散(san)式長租公(gong)寓

分散(san)式長租(zu)公寓，即租(zu)賃平臺從(cong)分散(san)的房東手(shou)中取(qu)(qu)得房源，經過標(biao)準(zhun)化改造或裝修后，統一出租(zu)管(guan)理(li)的一種租(zu)賃公寓模式。從(cong)特征上(shang)來看，兩種管(guan)理(li)方式有所差異，在房源獲取(qu)(qu)、物業性質、產品服(fu)務、出租(zu)方式及目標(biao)客(ke)戶上(shang)均有所區別。

集中式與分布式長租公寓的區別

一、集中式公寓：統一改造，統一管理

集中(zhong)式(shi)(shi)公(gong)(gong)寓(yu)的(de)運(yun)作(zuo)(zuo)模式(shi)(shi)較(jiao)為傳統，主要是(shi)以(yi)獨(du)棟商(shang)(shang)業(ye)樓宇(yu)為運(yun)作(zuo)(zuo)標的(de)。公(gong)(gong)寓(yu)運(yun)營(ying)商(shang)(shang)通過收購或租(zu)賃的(de)方式(shi)(shi)獲得整棟樓宇(yu)的(de)管理權后(hou)(hou)，包租(zu)后(hou)(hou)對房屋進行統一改造，較(jiao)后(hou)(hou)再將公(gong)(gong)寓(yu)租(zu)賃出(chu)去。受制于市區(qu)地(di)段的(de)高租(zu)金以(yi)及(ji)(ji)房源緊俏，集中(zhong)式(shi)(shi)公(gong)(gong)寓(yu)多分布在近郊等(deng)位置(zhi)，靠近產業(ye)園(yuan)區(qu)、或是(shi)高新科技園(yuan)區(qu)等(deng)。因(yin)此，集中(zhong)式(shi)(shi)公(gong)(gong)寓(yu)適(shi)合精(jing)品(pin)開發，也更容易(yi)注(zhu)入(ru)公(gong)(gong)寓(yu)的(de)企業(ye)理念(nian)。此外，得益于房屋較(jiao)為集中(zhong)以(yi)及(ji)(ji)社交距離較(jiao)短，運(yun)營(ying)團隊可(ke)以(yi)更好的(de)構建社交圈(quan)以(yi)及(ji)(ji)提供社區(qu)化服務。

目(mu)前YOU+、魔方、泊(bo)寓、新(xin)派、窩趣、未來域等都(dou)是集中式公寓，其中泊(bo)寓是萬科旗(qi)下租賃品牌，成立(li)于2015年8月，其主要針(zhen)對青年白領(ling)，依據其居住習(xi)慣，打造富有(you)(you)青春氣息的(de)全能(neng)(neng)新品。萬科(ke)在房企中位(wei)列龍頭，擁有(you)(you)成(cheng)熟的(de)開發鏈，其在改造、品牌上具(ju)有(you)(you)先(xian)天優勢，萬科(ke)物業也能(neng)(neng)夠為泊寓(yu)的(de)服(fu)務提供更多(duo)保障。2017年，萬科泊寓已經進(jin)入25個城市，獲取房(fang)間數8.4萬間(jian)，根據計劃，2017年總獲取房(fang)間數量超過10萬間(jian)，預(yu)計到2018年，萬科將拓展(zhan)公寓目標45萬間。

二、分布式公寓：房源更自由是“殺手锏”

分(fen)布式長租(zu)(zu)公寓起步相(xiang)(xiang)對(dui)較晚(wan)，模(mo)式較為(wei)單(dan)一，房(fang)(fang)源主要來自分(fen)散(san)的(de)(de)房(fang)(fang)東，通過房(fang)(fang)屋包租(zu)(zu)運(yun)營(ying)，標準(zhun)化的(de)(de)服務(wu)與(yu)改造。相(xiang)(xiang)對(dui)于集中(zhong)式公寓而言，其(qi)包含的(de)(de)部門(men)更(geng)加多(duo)樣化，有(you)龐大的(de)(de)運(yun)營(ying)系統，合理速(su)度擴張后可(ke)以(yi)幫助(zhu)分(fen)布式公寓產生規模(mo)效(xiao)應。與(yu)此同時，由于房(fang)(fang)源較為(wei)分(fen)散(san)，產品層次相(xiang)(xiang)對(dui)豐富(fu)，租(zu)(zu)客可(ke)以(yi)有(you)更(geng)多(duo)的(de)(de)選擇空間，可(ke)以(yi)滿足不同群體對(dui)房(fang)(fang)屋的(de)(de)格局(ju)、地(di)理位置、家裝等方面的(de)(de)需求(qiu)。也正(zheng)因(yin)此，運(yun)營(ying)商(shang)在產品運(yun)營(ying)過程(cheng)中(zhong)難以(yi)標準(zhun)化，管理成本(ben)相(xiang)(xiang)對(dui)較高(gao)。

目前紅(hong)璞公(gong)寓、蘑(mo)菇公(gong)寓、水滴公(gong)寓等(deng)模(mo)式均是分(fen)布式，自如作為鏈家旗下(xia)租賃品牌，經過(guo)3年的探索和發展，2016年5月拆分獨立(li)發(fa)展，目前運營(ying)較為成熟。公司擁有多條產品線，裝修(xiu)風格多樣，同(tong)時也提(ti)供組后維(wei)修(xiu)、雙周(zhou)保潔及管家服務等(deng)，可(ke)以(yi)進行線上預訂，通過O2O模式重組租(zu)房(fang)市場格(ge)局。

三、未來風向標

就目前(qian)市(shi)場來看，集中式(shi)和分(fen)布式(shi)公(gong)寓并非(fei)完(wan)全分(fen)離，毫無(wu)聯系，像自(zi)如以(yi)及優客逸家在集中式(shi)和分(fen)布式(shi)的業(ye)態模式(shi)均有涉及。雖然集中式(shi)公(gong)寓在前(qian)期資金投(tou)入(ru)較高，但容易產生規模效應，后期的管理成(cheng)本(ben)，尤其是人力成(cheng)本(ben)較低。綜合來看，集中式(shi)公(gong)寓憑借自(zi)身*的用戶租賃體(ti)驗以及強大的品(pin)牌(pai)溢價(jia)，將成為(wei)未(wei)來長租公寓市場的趨勢。

“集中式”VS“分散式”

對于普通租客而言，更原意選擇集中式公寓還是分散式公寓？

“首先看價格，其次(ci)看位置。”租客李小(xiao)姐(jie)告(gao)訴記(ji)者(zhe)。“這些(xie)代理(li)經租機(ji)構運營的房源(yuan)，普遍比(bi)傳統房源(yuan)價格更高。就(jiu)算(suan)有裝修、管理(li)等增值服務(wu)，租客付款時也得權衡(heng)一下(xia)。”

經記者走訪了解，從價(jia)格來看，集(ji)中式公寓(yu)(yu)的整體溢價(jia)水平(ping)更高。以魔方公寓(yu)(yu)為例，其(qi)單間公寓(yu)(yu)價(jia)格比周邊出租民房高出15%-25%，最高達到6000元(yuan)/間，主要(yao)集中在(zai)(zai)交通便利的城(cheng)(cheng)市(shi)中心(xin)區(qu)域(yu)或(huo)產業園區(qu)以及(ji)大學(xue)城(cheng)(cheng)等。在(zai)(zai)嘉(jia)定安亭、閔行等地區(qu)，集中式(shi)公寓的普遍單價為2000元/間左右，與(yu)周邊出租(zu)民(min)房(fang)相差無幾。

分散式公寓的(de)溢(yi)價(jia)水平相對(dui)較低。在閔行區顓橋鎮內(nei)，記者(zhe)看到一套(tao)三室一廳的(de)房(fang)源(yuan)，獲取房(fang)源(yuan)的(de)價(jia)格約為3300元/月，而出(chu)租價格則為3600元(yuan)/月，上浮(fu)價格僅300元。

“房(fang)屋的(de)位(wei)置不同(tong)，租金隨位(wei)置波(bo)動的(de)差異(yi)較大(da)。”李小姐(jie)說。“無法直(zhi)接(jie)比較集中(zhong)(zhong)式和分(fen)散式公(gong)寓的(de)價格差異(yi)。”最后，在郊(jiao)區工作的(de)她選擇了入住附近一家集中(zhong)(zhong)式公(gong)寓。

從(cong)位(wei)置來看(kan)，由(you)于分散式公寓(yu)由(you)自然(ran)人(ren)房源改造而(er)成，位(wei)置較為靈(ling)活，在地鐵(tie)、車站等關鍵交通樞紐(niu)周圍均有分布。而(er)集中式公寓(yu)集中分布在城市(shi)中環(huan)、外環(huan)線(xian)內，在內環(huan)區域(yu)少有涉及(ji)。

在居住體驗(yan)方(fang)面(mian)，集中(zhong)式公寓(yu)提供(gong)的房(fang)(fang)(fang)間更標(biao)準(zhun)，配套設施也相對齊全。而分散式公寓(yu)很大程度依賴房(fang)(fang)(fang)東(dong)本身提供(gong)的房(fang)(fang)(fang)源條件。

政策(ce)層面仍(reng)有考驗

盡管市場發展如火如荼，在政(zheng)策層(ceng)面(mian)，兩(liang)類公(gong)寓均(jun)面(mian)臨自身考驗。

對于集中(zhong)式公(gong)寓(yu)而言，這樣(yang)的考驗更(geng)為嚴峻。搜索(suo)上海住(zhu)房租賃公(gong)共服務平(ping)臺顯示(shi)，目前(qian)可以租住(zhu)的代理經租房源僅有(you)“青客”“自(zi)如”等分散式公寓，集中式公寓寥寥無幾。為何會出現這樣的現象？

相(xiang)關企業(ye)負責人(ren)表示，集中式公寓大(da)多由(you)商(shang)業(ye)、商(shang)辦用(yong)地改(gai)(gai)建。在《關于加快培育和發展(zhan)本(ben)市住房(fang)租賃市場的(de)實(shi)施意見》中提到，允許商(shang)辦用(yong)房(fang)等(deng)按照規定(ding)改(gai)(gai)建用(yong)于租賃住房(fang)。但具體的(de)實(shi)施細(xi)則(ze)仍(reng)未出臺，對(dui)于商(shang)辦用(yong)房(fang)的(de)類型和消(xiao)防標準缺乏進一步規定(ding)，導(dao)致這些公寓至今仍(reng)處于“灰色地帶(dai)”。部(bu)分地區已開始對(dui)相關項目展(zhan)開綜合評估，對(dui)具備一定區位優勢，在能保證使用安(an)全(quan)、人員安(an)全(quan)、消(xiao)防安(an)全(quan)的前提下，探索試點商辦等用房改造用作租賃住房的標準(zhun)和流程。