長租公寓分類

根據長(chang)租公(gong)寓(yu)運(yun)營企業(ye)所運(yun)營的物業(ye)分布位置是否集(ji)中，長(chang)租公(gong)寓(yu)運(yun)營模式可分為(wei)集(ji)中式和(he)分散式。

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集中式長租公寓是什么

集中式長租公寓，即租賃(lin)平臺(tai)通過收購(gou)或租賃(lin)的(de)模式取得項目整體的(de)管理權(通(tong)常為整棟，或(huo)整棟中的幾層)，統(tong)一進行改造后出租(zu)的一種租(zu)賃公寓模式。

什么(me)是(shi)分散式長租公寓(yu)

分(fen)散式長租(zu)(zu)公寓，即租(zu)(zu)賃(lin)平臺從(cong)分(fen)散的房(fang)東手中取(qu)得房(fang)源，經過標準化改(gai)造或裝修后，統一(yi)出租(zu)(zu)管理(li)的一(yi)種租(zu)(zu)賃(lin)公寓模式。從(cong)特征上來(lai)看(kan)，兩種管理(li)方式有(you)所(suo)差異，在房(fang)源獲取(qu)、物(wu)業性質、產品服務、出租(zu)(zu)方式及目(mu)標客(ke)戶上均(jun)有(you)所(suo)區別。

集中式與分布式長租公寓的區別

一、集中式公寓：統一改造，統一管理

集(ji)(ji)中(zhong)(zhong)式(shi)公(gong)寓(yu)(yu)(yu)的(de)運(yun)作(zuo)模式(shi)較為(wei)傳統，主要是以(yi)獨棟商業樓(lou)(lou)宇(yu)為(wei)運(yun)作(zuo)標(biao)的(de)。公(gong)寓(yu)(yu)(yu)運(yun)營商通過收購或租(zu)賃(lin)的(de)方式(shi)獲(huo)得(de)整(zheng)棟樓(lou)(lou)宇(yu)的(de)管理權后(hou)，包租(zu)后(hou)對房(fang)屋進行(xing)統一(yi)改造，較后(hou)再(zai)將公(gong)寓(yu)(yu)(yu)租(zu)賃(lin)出去。受制于(yu)市區(qu)(qu)地(di)段的(de)高(gao)租(zu)金以(yi)及(ji)房(fang)源緊俏，集(ji)(ji)中(zhong)(zhong)式(shi)公(gong)寓(yu)(yu)(yu)多(duo)分布在近(jin)郊(jiao)等位置，靠近(jin)產業園(yuan)區(qu)(qu)、或是高(gao)新科技園(yuan)區(qu)(qu)等。因此，集(ji)(ji)中(zhong)(zhong)式(shi)公(gong)寓(yu)(yu)(yu)適合精品開(kai)發(fa)，也更(geng)容易注入公(gong)寓(yu)(yu)(yu)的(de)企業理念。此外，得(de)益于(yu)房(fang)屋較為(wei)集(ji)(ji)中(zhong)(zhong)以(yi)及(ji)社(she)交(jiao)距離較短，運(yun)營團隊可以(yi)更(geng)好(hao)的(de)構建社(she)交(jiao)圈以(yi)及(ji)提供(gong)社(she)區(qu)(qu)化服務。

目前YOU+、魔(mo)方、泊寓、新派(pai)、窩趣(qu)、未來(lai)域等都是集中式公寓，其(qi)中泊寓是萬科旗下(xia)租(zu)賃品(pin)牌，成立于2015年8月，其(qi)主(zhu)要針對青(qing)(qing)年白領，依據其(qi)居(ju)住習慣，打造(zao)富有青(qing)(qing)春(chun)氣息的(de)全(quan)能新品。萬(wan)科在房企(qi)中位列龍頭，擁有成(cheng)熟的(de)開發鏈，其(qi)在改造(zao)、品牌上具有先天優(you)勢，萬(wan)科物業也能夠為(wei)泊寓的(de)服(fu)務提供更(geng)多保障。2017年，萬(wan)科泊(bo)寓已(yi)經進(jin)入25個城市，獲取(qu)房間數(shu)8.4萬間，根(gen)據計劃，2017年總獲取房間數量(liang)超過10萬間，預計(ji)到(dao)2018年，萬科將拓展(zhan)公(gong)寓目標45萬間。

二、分布式公寓：房源更自由是“殺手锏”

分(fen)布式(shi)(shi)(shi)長租(zu)公(gong)寓起步相對(dui)(dui)較(jiao)晚，模(mo)式(shi)(shi)(shi)較(jiao)為單一(yi)，房源(yuan)主要來自分(fen)散的房東，通過房屋包租(zu)運(yun)(yun)營，標準(zhun)化(hua)的服務與(yu)改造。相對(dui)(dui)于集中(zhong)式(shi)(shi)(shi)公(gong)寓而言，其包含(han)的部門更(geng)加(jia)多樣化(hua)，有龐(pang)大的運(yun)(yun)營系統，合(he)理(li)速度擴張后可(ke)以(yi)(yi)幫助分(fen)布式(shi)(shi)(shi)公(gong)寓產(chan)生規模(mo)效應。與(yu)此(ci)同時，由于房源(yuan)較(jiao)為分(fen)散，產(chan)品(pin)層次相對(dui)(dui)豐富，租(zu)客可(ke)以(yi)(yi)有更(geng)多的選擇空間，可(ke)以(yi)(yi)滿足(zu)不同群體對(dui)(dui)房屋的格局、地(di)理(li)位置(zhi)、家(jia)裝(zhuang)等方面(mian)的需(xu)求(qiu)。也正因此(ci)，運(yun)(yun)營商(shang)在產(chan)品(pin)運(yun)(yun)營過程中(zhong)難(nan)以(yi)(yi)標準(zhun)化(hua)，管理(li)成本相對(dui)(dui)較(jiao)高。

目前紅璞公(gong)寓(yu)、蘑菇公(gong)寓(yu)、水滴公(gong)寓(yu)等模式均(jun)是分(fen)布式，自如作為鏈家旗下租賃(lin)品(pin)牌(pai)，經過3年的探索和發展，2016年(nian)5月拆(chai)分(fen)獨立發展，目前運營較為成(cheng)熟。公(gong)司擁有多(duo)條產(chan)品線(xian)，裝修(xiu)風格多(duo)樣，同時也提供組后維(wei)修(xiu)、雙周保(bao)潔(jie)及管(guan)家服務等，可以進行線(xian)上預訂，通(tong)過O2O模(mo)式(shi)重組租(zu)房(fang)市(shi)場格(ge)局。

三、未來風向標

就(jiu)目前市場(chang)來看，集(ji)(ji)中(zhong)式和(he)分(fen)布(bu)式公(gong)寓并非完全(quan)分(fen)離，毫無聯系，像自(zi)如(ru)以(yi)及優客(ke)逸家在集(ji)(ji)中(zhong)式和(he)分(fen)布(bu)式的(de)業態(tai)模(mo)式均有涉及。雖然(ran)集(ji)(ji)中(zhong)式公(gong)寓在前期(qi)資金(jin)投入較高，但容(rong)易產生規模(mo)效應，后(hou)期(qi)的(de)管理(li)成(cheng)本，尤其是人(ren)力成(cheng)本較低(di)。綜合來看，集(ji)(ji)中(zhong)式公(gong)寓憑(ping)借自(zi)身(shen)*的(de)用戶租(zu)(zu)賃體驗以及強大的(de)品(pin)牌溢價，將成(cheng)為未來長租(zu)(zu)公(gong)寓市場的(de)趨勢。

“集中式”VS“分(fen)散式”

對于普通租客而言，更原意選擇集中式公寓還是分散式公寓？

“首(shou)先看價(jia)格，其次看位置。”租客(ke)李小姐告訴(su)記者。“這些代理(li)經租機構(gou)運(yun)營的(de)房(fang)源，普遍比傳(chuan)統房(fang)源價(jia)格更高。就(jiu)算有裝修、管理(li)等增值服務，租客(ke)付(fu)款時也得權(quan)衡一(yi)下。”

經記(ji)者(zhe)走訪了解(jie)，從價格來看(kan)，集(ji)中式公(gong)寓(yu)(yu)的整(zheng)體(ti)溢價水(shui)平更高(gao)。以(yi)魔方公(gong)寓(yu)(yu)為例(li)，其單間公(gong)寓(yu)(yu)價格比周邊出租民(min)房高(gao)出15%-25%，最高(gao)達到6000元/間，主(zhu)要(yao)集中在(zai)交通便利的城(cheng)市(shi)中心區(qu)域或產業園區(qu)以及大學(xue)城(cheng)等(deng)。在(zai)嘉(jia)定(ding)安亭、閔行等(deng)地區(qu)，集中式(shi)公(gong)寓的普遍單(dan)價(jia)為(wei)2000元/間左右，與周邊出租民房相差無(wu)幾。

分散(san)式公寓的溢價水平相對較低(di)。在閔行(xing)區(qu)顓橋(qiao)鎮(zhen)內，記(ji)者看到一(yi)(yi)套三室一(yi)(yi)廳的房源，獲取房源的價格約為3300元/月，而出(chu)租(zu)價格則為3600元(yuan)/月，上浮價格僅300元。

“房屋(wu)的(de)位置不(bu)同，租金隨位置波(bo)動的(de)差異較大。”李小姐說。“無法直接比(bi)較集(ji)中式和(he)分散式公寓的(de)價格差異。”最后，在郊(jiao)區(qu)工作的(de)她選(xuan)擇了(le)入(ru)住附(fu)近一家集(ji)中式公寓。

從位置(zhi)來看，由于(yu)分散式公寓(yu)由自然人(ren)房源改(gai)造(zao)而(er)成，位置(zhi)較為靈活，在(zai)地(di)鐵、車(che)站等關鍵交(jiao)通樞紐周圍均(jun)有分布。而(er)集中式公寓(yu)集中分布在(zai)城市中環(huan)、外環(huan)線內(nei)，在(zai)內(nei)環(huan)區域少(shao)有涉及。

在居住體驗方面(mian)，集中式(shi)公(gong)寓(yu)提供的房(fang)間更(geng)標準，配(pei)套(tao)設施也相(xiang)對(dui)齊全。而分散式(shi)公(gong)寓(yu)很大(da)程(cheng)度(du)依賴房(fang)東本(ben)身提供的房(fang)源條件。

政策層(ceng)面仍有考驗

盡管市(shi)場(chang)發展(zhan)如火如荼，在(zai)政策(ce)層面(mian)，兩類公(gong)寓均面(mian)臨自身(shen)考驗。

對于(yu)集中式公寓而言，這(zhe)樣(yang)的考驗更為嚴峻。搜索上海住房(fang)租(zu)賃(lin)公共(gong)服務平臺(tai)顯示，目前(qian)可以租(zu)住的代理經租(zu)房(fang)源僅有“青客”“自如”等分散式公寓，集中式公寓寥(liao)寥(liao)無幾。為何會出現這樣的(de)現象？

相關企(qi)業負責人表示(shi)，集中式(shi)公寓大多由(you)商(shang)(shang)業、商(shang)(shang)辦用地改(gai)建(jian)。在(zai)《關于加快(kuai)培育(yu)和發(fa)展本市住房(fang)租(zu)賃市場的實(shi)施(shi)意見》中提到(dao)，允許商(shang)(shang)辦用房(fang)等按照(zhao)規(gui)定(ding)改(gai)建(jian)用于租(zu)賃住房(fang)。但具體的實(shi)施(shi)細(xi)則仍未出臺，對于商(shang)(shang)辦用房(fang)的類型和消(xiao)防標準缺乏進(jin)一步(bu)規(gui)定(ding)，導致這些公寓至(zhi)今仍處(chu)于“灰色地(di)(di)帶”。部分地(di)(di)區(qu)已(yi)開始對相關項(xiang)目展開綜(zong)合評估，對具備(bei)一定(ding)區(qu)位(wei)優勢(shi)，在能保證使用(yong)安(an)全(quan)、人(ren)員安(an)全(quan)、消防安(an)全(quan)的(de)前提下(xia)，探索試點商(shang)辦等用(yong)房(fang)改造(zao)用(yong)作租賃住(zhu)房(fang)的(de)標準和流程。