長租公寓分類

根據長租(zu)公(gong)寓運營企業所運營的物(wu)業分布位置(zhi)是否集中，長租(zu)公(gong)寓運營模式(shi)(shi)可分為集中式(shi)(shi)和(he)分散式(shi)(shi)。

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集中式長租公寓是什么

集中式長租公寓，即租賃(lin)平臺通過收購或租賃(lin)的(de)模式取得項(xiang)目整體的(de)管理權(通常為(wei)整(zheng)棟(dong)，或整(zheng)棟(dong)中的幾層)，統一進行改造后出租的(de)一種租賃公寓模式。

什么是分散式(shi)長租公(gong)寓(yu)

分散(san)式長租公(gong)寓(yu)，即租賃平臺從(cong)分散(san)的房東手(shou)中取得(de)房源，經過(guo)標準化改造或(huo)裝(zhuang)修后，統一出(chu)租管理的一種租賃公(gong)寓(yu)模式。從(cong)特征上(shang)來看，兩種管理方(fang)式有(you)(you)所差異，在房源獲(huo)取、物業性質、產(chan)品服務(wu)、出(chu)租方(fang)式及目標客戶上(shang)均有(you)(you)所區(qu)別(bie)。

集中式與分布式長租公寓的區別

一、集中式公寓：統一改造，統一管理

集(ji)中(zhong)式(shi)公寓(yu)(yu)的(de)運作模式(shi)較(jiao)(jiao)為(wei)傳(chuan)統(tong)，主要是以獨棟(dong)(dong)商(shang)業樓(lou)宇為(wei)運作標(biao)的(de)。公寓(yu)(yu)運營(ying)商(shang)通過(guo)收購或租(zu)賃的(de)方式(shi)獲得(de)整棟(dong)(dong)樓(lou)宇的(de)管理權(quan)后(hou)(hou)，包租(zu)后(hou)(hou)對房屋(wu)進行統(tong)一改造，較(jiao)(jiao)后(hou)(hou)再將公寓(yu)(yu)租(zu)賃出(chu)去。受(shou)制于(yu)市區地段的(de)高租(zu)金(jin)以及房源緊俏，集(ji)中(zhong)式(shi)公寓(yu)(yu)多分布在(zai)近(jin)郊等位置，靠近(jin)產業園(yuan)區、或是高新科技園(yuan)區等。因此(ci)，集(ji)中(zhong)式(shi)公寓(yu)(yu)適合精品開發(fa)，也更容(rong)易注入公寓(yu)(yu)的(de)企業理念。此(ci)外，得(de)益于(yu)房屋(wu)較(jiao)(jiao)為(wei)集(ji)中(zhong)以及社(she)(she)交距離較(jiao)(jiao)短，運營(ying)團隊可以更好(hao)的(de)構建(jian)社(she)(she)交圈以及提供社(she)(she)區化服務。

目前YOU+、魔方、泊(bo)寓、新派(pai)、窩趣、未來(lai)域等都(dou)是集中式公寓，其中泊(bo)寓是萬科旗下租賃品牌，成立(li)于2015年8月，其主(zhu)要針對青年白領，依據(ju)其居住(zhu)習慣(guan)，打(da)造富有(you)(you)青春氣息的全(quan)能新品。萬科(ke)在房企中位列龍(long)頭(tou)，擁有(you)(you)成熟的開(kai)發鏈，其在改造、品牌上具有(you)(you)先(xian)天優(you)勢，萬科(ke)物業(ye)也(ye)能夠為泊寓的服(fu)務提(ti)供更多保障。2017年，萬科泊寓(yu)已經進入(ru)25個城市，獲取房間數8.4萬(wan)間，根(gen)據計劃，2017年(nian)總獲(huo)取房間數量(liang)超過10萬間，預計到2018年，萬(wan)科將拓展公(gong)寓(yu)目標(biao)45萬間。

二、分布式公寓：房源更自由是“殺手锏”

分(fen)(fen)布(bu)式(shi)長租公(gong)寓(yu)起步相(xiang)對較晚，模式(shi)較為單一，房(fang)源主要(yao)來自分(fen)(fen)散的(de)(de)房(fang)東，通過房(fang)屋包(bao)租運(yun)(yun)營(ying)，標準(zhun)化的(de)(de)服務(wu)與(yu)改造。相(xiang)對于(yu)集中(zhong)式(shi)公(gong)寓(yu)而言，其(qi)包(bao)含的(de)(de)部門更加多樣化，有龐大的(de)(de)運(yun)(yun)營(ying)系統，合理速(su)度擴張后可以(yi)幫(bang)助分(fen)(fen)布(bu)式(shi)公(gong)寓(yu)產生(sheng)規模效應。與(yu)此(ci)同時(shi)，由于(yu)房(fang)源較為分(fen)(fen)散，產品層次相(xiang)對豐(feng)富，租客可以(yi)有更多的(de)(de)選(xuan)擇空間，可以(yi)滿足不同群體對房(fang)屋的(de)(de)格局、地理位置、家裝等方面的(de)(de)需求。也正因此(ci)，運(yun)(yun)營(ying)商在產品運(yun)(yun)營(ying)過程(cheng)中(zhong)難以(yi)標準(zhun)化，管理成本(ben)相(xiang)對較高。

目前紅璞公寓(yu)、蘑菇公寓(yu)、水(shui)滴(di)公寓(yu)等模式(shi)均是分布式(shi)，自如作為鏈家(jia)旗下(xia)租(zu)賃品牌，經過3年的(de)探索和發展(zhan)，2016年5月(yue)拆(chai)分獨(du)立發展，目前運(yun)營較為(wei)成(cheng)熟。公司擁有多(duo)條產品線(xian)，裝修風格(ge)多(duo)樣，同(tong)時也提供組后(hou)維修、雙周保潔及(ji)管(guan)家服務等，可以(yi)進行線(xian)上預訂，通(tong)過(guo)O2O模式重組租房市場格局。

三、未來風向標

就(jiu)目前市場來看，集中式(shi)(shi)和分(fen)布式(shi)(shi)公寓并非(fei)完全分(fen)離，毫(hao)無聯系，像自如以(yi)及優(you)客(ke)逸家(jia)在集中式(shi)(shi)和分(fen)布式(shi)(shi)的(de)(de)業態(tai)模式(shi)(shi)均有涉及。雖然(ran)集中式(shi)(shi)公寓在前期資(zi)金投入較(jiao)高，但容易產生規模效應，后(hou)期的(de)(de)管理(li)成(cheng)本，尤其是人力(li)成(cheng)本較(jiao)低。綜合來看，集中式(shi)(shi)公寓憑借自身*的(de)(de)用戶租(zu)賃(lin)體驗以及(ji)強大的(de)(de)品(pin)牌(pai)溢價，將(jiang)成為(wei)未(wei)來長(chang)租(zu)公(gong)寓(yu)市(shi)場的(de)(de)趨勢(shi)。

“集中式”VS“分散式”

對于普通租客而言，更原意選擇集中式公寓還是分散式公寓？

“首(shou)先(xian)看價格，其次看位置。”租客李小姐告(gao)訴記者(zhe)。“這些代理(li)經(jing)租機構運營的房源，普遍比傳統房源價格更高。就(jiu)算有裝修、管理(li)等(deng)增(zeng)值(zhi)服務，租客付款時也得權衡(heng)一下。”

經記者走訪了(le)解，從價(jia)格來看，集中式公寓的整體溢價(jia)水平更高。以(yi)魔(mo)方(fang)公寓為(wei)例(li)，其單(dan)間公寓價(jia)格比周(zhou)邊(bian)出租民(min)房高出15%-25%，最高達到6000元/間，主要集(ji)中在交(jiao)通(tong)便利(li)的城市中心區域(yu)或產業園區以及大(da)學城等。在嘉定安亭、閔行(xing)等地區，集(ji)中式公寓的普(pu)遍單價為2000元(yuan)/間(jian)左右，與周邊出租民房相(xiang)差無幾。

分散(san)式公寓的(de)溢價水平(ping)相對較低。在閔行區顓橋鎮內，記者看到一套三(san)室一廳的(de)房源(yuan)(yuan)，獲取(qu)房源(yuan)(yuan)的(de)價格約(yue)為3300元/月，而出租價格(ge)則為(wei)3600元/月(yue)，上浮價格僅300元(yuan)。

“房屋的位置(zhi)不(bu)同，租金隨位置(zhi)波動的差異(yi)較(jiao)(jiao)大。”李小姐說(shuo)。“無法直接比較(jiao)(jiao)集(ji)(ji)中式和(he)分散式公寓(yu)的價格差異(yi)。”最(zui)后(hou)，在郊區工作(zuo)的她選擇了入住附近一家集(ji)(ji)中式公寓(yu)。

從(cong)位(wei)置(zhi)來看，由于分(fen)(fen)散(san)式(shi)公寓(yu)由自然人房源改造而(er)成，位(wei)置(zhi)較為靈活，在地鐵、車站等(deng)關鍵交通樞紐周圍(wei)均有(you)分(fen)(fen)布(bu)。而(er)集(ji)(ji)中式(shi)公寓(yu)集(ji)(ji)中分(fen)(fen)布(bu)在城市中環、外環線內，在內環區域少(shao)有(you)涉及。

在居住體驗方面，集中(zhong)式公(gong)寓提(ti)供(gong)的(de)房間更(geng)標準，配(pei)套設(she)施也相對齊全。而(er)分散式公(gong)寓很(hen)大程度依賴房東本身提(ti)供(gong)的(de)房源條件。

政策層面仍有考驗

盡管市場(chang)發展如火如荼，在(zai)政策層面(mian)，兩類(lei)公(gong)寓(yu)均面(mian)臨(lin)自身考驗。

對(dui)于集中式公寓而言，這樣的考驗更為嚴峻。搜索(suo)上海住房租賃公共服務平臺顯示，目前可以(yi)租住的代(dai)理經租房源僅有“青客”“自如(ru)”等分散式公(gong)寓(yu)，集中(zhong)式公(gong)寓(yu)寥(liao)寥(liao)無幾。為何會出現這樣的現象？

相關企業(ye)負責人表示，集中(zhong)式公寓(yu)大多(duo)由商(shang)業(ye)、商(shang)辦用(yong)地改建(jian)。在《關于加(jia)快培(pei)育和發展本市住(zhu)房租賃(lin)市場的(de)實施意見(jian)》中(zhong)提到，允許商(shang)辦用(yong)房等按(an)照規定改建(jian)用(yong)于租賃(lin)住(zhu)房。但具體的(de)實施細(xi)則仍未出臺，對于商(shang)辦用(yong)房的(de)類(lei)型和消防標準缺(que)乏進一步規定，導致(zhi)這些公寓(yu)至今仍處于“灰色地帶”。部分地區已開始對相關項目(mu)展開綜(zong)合評估，對具備一定區位優勢，在(zai)能保(bao)證(zheng)使用(yong)安全(quan)、人員安全(quan)、消防安全(quan)的(de)前提下，探(tan)索試(shi)點商(shang)辦(ban)等用(yong)房改(gai)造用(yong)作租賃住(zhu)房的(de)標準(zhun)和(he)流程。