長租公寓分類

根據長租公寓(yu)運營(ying)(ying)(ying)企業(ye)所運營(ying)(ying)(ying)的物業(ye)分布位置是(shi)否集(ji)(ji)中，長租公寓(yu)運營(ying)(ying)(ying)模式(shi)可(ke)分為(wei)集(ji)(ji)中式(shi)和分散式(shi)。

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集中式長租公寓是什么

集中(zhong)式(shi)長租公(gong)寓，即租賃平臺通過收購或租賃的模式(shi)取(qu)得(de)項目整體的管(guan)理權(通常為整棟，或整棟中的(de)幾層)，統一進行(xing)改造(zao)后出租(zu)的一種租(zu)賃(lin)公寓模式。

什么是分散式長(chang)租(zu)公寓

分(fen)散(san)式(shi)長(chang)租(zu)(zu)(zu)(zu)公寓，即租(zu)(zu)(zu)(zu)賃平(ping)臺從分(fen)散(san)的房東手(shou)中取得房源(yuan)，經過標(biao)準化改造(zao)或裝修后，統一(yi)(yi)出(chu)租(zu)(zu)(zu)(zu)管理的一(yi)(yi)種租(zu)(zu)(zu)(zu)賃公寓模式(shi)。從特征上(shang)來(lai)看，兩種管理方式(shi)有(you)(you)所(suo)差異，在(zai)房源(yuan)獲取、物業性質(zhi)、產品服務、出(chu)租(zu)(zu)(zu)(zu)方式(shi)及目標(biao)客戶上(shang)均有(you)(you)所(suo)區別。

集中式與分布式長租公寓的區別

一、集中式公寓：統一改造，統一管理

集(ji)中(zhong)式(shi)公(gong)寓(yu)的(de)運(yun)(yun)作模式(shi)較為傳(chuan)統，主要是以(yi)(yi)(yi)獨棟(dong)商業樓宇為運(yun)(yun)作標的(de)。公(gong)寓(yu)運(yun)(yun)營商通過收購或租賃的(de)方式(shi)獲得整棟(dong)樓宇的(de)管(guan)理(li)權(quan)后(hou)，包租后(hou)對房(fang)(fang)屋進行統一改(gai)造，較后(hou)再將公(gong)寓(yu)租賃出(chu)去。受制于(yu)市區地段的(de)高租金以(yi)(yi)(yi)及(ji)房(fang)(fang)源緊俏，集(ji)中(zhong)式(shi)公(gong)寓(yu)多分布在近郊等位置，靠近產業園區、或是高新科(ke)技(ji)園區等。因此，集(ji)中(zhong)式(shi)公(gong)寓(yu)適(shi)合精(jing)品開發，也更容易注入公(gong)寓(yu)的(de)企業理(li)念(nian)。此外，得益于(yu)房(fang)(fang)屋較為集(ji)中(zhong)以(yi)(yi)(yi)及(ji)社交距(ju)離較短，運(yun)(yun)營團隊可以(yi)(yi)(yi)更好的(de)構建(jian)社交圈以(yi)(yi)(yi)及(ji)提供社區化(hua)服(fu)務(wu)。

目前YOU+、魔方(fang)、泊寓、新派、窩趣(qu)、未來域等都是(shi)集中(zhong)式公寓，其中(zhong)泊寓是(shi)萬科(ke)旗(qi)下(xia)租(zu)賃(lin)品牌，成(cheng)立于2015年8月，其(qi)主要(yao)針對青(qing)年白領，依據其(qi)居住習慣，打造(zao)富有青(qing)春氣(qi)息的(de)(de)全能新品。萬科在房(fang)企中(zhong)位列龍(long)頭，擁有成熟的(de)(de)開發鏈，其(qi)在改(gai)造(zao)、品牌上具有先天優(you)勢，萬科物業也能夠為泊寓的(de)(de)服務提供更多保障。2017年，萬科(ke)泊寓已經進(jin)入25個(ge)城市，獲取房間數8.4萬(wan)間，根據計劃，2017年總獲(huo)取房間數量超過10萬間，預計到2018年(nian)，萬科(ke)將拓展公寓目標45萬間。

二、分布式公寓：房源更自由是“殺手锏”

分(fen)(fen)布式長租(zu)公寓起步相(xiang)對(dui)較(jiao)晚，模式較(jiao)為(wei)單一，房源主要來自分(fen)(fen)散的(de)(de)房東，通過(guo)房屋(wu)包租(zu)運(yun)營，標(biao)準(zhun)(zhun)化的(de)(de)服(fu)務與改造。相(xiang)對(dui)于集中式公寓而(er)言，其包含的(de)(de)部門更加多樣化，有龐大的(de)(de)運(yun)營系統，合理速度擴張后可(ke)以(yi)(yi)幫助分(fen)(fen)布式公寓產(chan)生規模效應。與此同時，由(you)于房源較(jiao)為(wei)分(fen)(fen)散，產(chan)品層次相(xiang)對(dui)豐富(fu)，租(zu)客可(ke)以(yi)(yi)有更多的(de)(de)選擇空間，可(ke)以(yi)(yi)滿(man)足(zu)不同群體(ti)對(dui)房屋(wu)的(de)(de)格局、地(di)理位(wei)置、家裝等方面的(de)(de)需(xu)求(qiu)。也正因此，運(yun)營商(shang)在產(chan)品運(yun)營過(guo)程中難以(yi)(yi)標(biao)準(zhun)(zhun)化，管理成本相(xiang)對(dui)較(jiao)高。

目前紅璞公(gong)寓(yu)、蘑菇(gu)公(gong)寓(yu)、水滴公(gong)寓(yu)等模式均是分布式，自如作為鏈家(jia)旗下租賃品牌，經過(guo)3年的探索和發展，2016年5月拆分獨立(li)發展，目前運營(ying)較為成熟(shu)。公司(si)擁有多(duo)條產品線(xian)，裝(zhuang)修(xiu)風格多(duo)樣，同時也提(ti)供(gong)組后維修(xiu)、雙周保(bao)潔(jie)及管家服務等，可以進行(xing)線(xian)上預(yu)訂，通(tong)過O2O模式重組租(zu)房市場格局。

三、未來風向標

就目前市場來看，集中(zhong)式(shi)(shi)(shi)和分布式(shi)(shi)(shi)公(gong)寓(yu)并(bing)非完全分離(li)，毫無聯系，像(xiang)自(zi)如以及優客逸家在集中(zhong)式(shi)(shi)(shi)和分布式(shi)(shi)(shi)的(de)(de)業態模式(shi)(shi)(shi)均有(you)涉及。雖然集中(zhong)式(shi)(shi)(shi)公(gong)寓(yu)在前期(qi)資金投(tou)入較高，但容(rong)易(yi)產(chan)生(sheng)規模效應(ying)，后期(qi)的(de)(de)管理成本，尤其是人力(li)成本較低。綜合來看，集中(zhong)式(shi)(shi)(shi)公(gong)寓(yu)憑(ping)借自(zi)身(shen)*的用戶(hu)租賃(lin)體驗以(yi)及強大的品牌溢價，將成為未來(lai)長租公寓市場的趨(qu)勢。

“集中式”VS“分散式”

對于普通租客而言，更原意選擇集中式公寓還是分散式公寓？

“首先看(kan)價格(ge)，其次看(kan)位置(zhi)。”租(zu)客李小姐告訴記者。“這(zhe)些(xie)代理經(jing)租(zu)機構運營的房源(yuan)，普(pu)遍比傳統房源(yuan)價格(ge)更高。就算有(you)裝修(xiu)、管理等增(zeng)值(zhi)服(fu)務，租(zu)客付款時也(ye)得權衡一下(xia)。”

經記(ji)者走訪了解(jie)，從價格來看，集(ji)中式公寓(yu)的(de)整體(ti)溢價水平更高。以魔方公寓(yu)為例，其(qi)單間公寓(yu)價格比周邊出租民房高出15%-25%，最高(gao)達到6000元/間，主要集中(zhong)在交通便利的城(cheng)市中(zhong)心區域或產(chan)業園區以及大學城(cheng)等。在嘉定安亭、閔(min)行等地區，集中(zhong)式公寓(yu)的普遍單(dan)價為2000元/間左右(you)，與周(zhou)邊出租民房相(xiang)差無幾(ji)。

分(fen)散式公寓(yu)的溢價水(shui)平相對(dui)較低。在閔行區顓(zhuan)橋(qiao)鎮內，記者看到(dao)一(yi)套三室一(yi)廳的房源，獲取房源的價格約為3300元(yuan)/月(yue)，而(er)出租價(jia)格則為3600元/月，上浮價(jia)格僅300元。

“房屋(wu)的(de)位置(zhi)不(bu)同，租金隨位置(zhi)波動(dong)的(de)差異較大。”李小姐說。“無法直(zhi)接比(bi)較集中(zhong)式和分散式公寓的(de)價格(ge)差異。”最后，在郊區工作的(de)她選擇了(le)入住附近一(yi)家集中(zhong)式公寓。

從位(wei)置來看，由于分散式公寓由自(zi)然人房源改造(zao)而成，位(wei)置較為(wei)靈活，在(zai)地鐵、車站等關鍵交通樞紐周圍均(jun)有(you)分布(bu)。而集中(zhong)(zhong)式公寓集中(zhong)(zhong)分布(bu)在(zai)城市中(zhong)(zhong)環、外環線內，在(zai)內環區域少有(you)涉(she)及。

在居住體驗方面，集中式(shi)公寓提供(gong)的房間更標準，配套設施也(ye)相對齊全。而(er)分散式(shi)公寓很(hen)大程度依(yi)賴房東本(ben)身提供(gong)的房源條件。

政策層(ceng)面仍有考驗

盡管市場發(fa)展如火如荼，在(zai)政策層面(mian)(mian)，兩類(lei)公寓(yu)均面(mian)(mian)臨(lin)自(zi)身考驗。

對于集中式公寓而(er)言，這樣的考(kao)驗(yan)更為(wei)嚴(yan)峻。搜索(suo)上海住房租(zu)賃公共服務平臺顯示，目(mu)前可(ke)以租(zu)住的代理經租(zu)房源僅有(you)“青客”“自(zi)如”等分散式公寓，集(ji)中式公寓寥(liao)寥(liao)無(wu)幾。為何會出現這樣的(de)現象？

相關企業負責人表示，集中式公寓大多(duo)由商(shang)(shang)業、商(shang)(shang)辦用地改建。在《關于加(jia)快培(pei)育和發展(zhan)本市住房(fang)(fang)租(zu)賃市場的(de)實施(shi)意見(jian)》中提到，允許商(shang)(shang)辦用房(fang)(fang)等按照規定改建用于租(zu)賃住房(fang)(fang)。但具體的(de)實施(shi)細則(ze)仍未出臺，對于商(shang)(shang)辦用房(fang)(fang)的(de)類型(xing)和消防標(biao)準缺(que)乏進(jin)一(yi)步規定，導致這(zhe)些公寓至今仍處于“灰色地帶”。部分地區已開始對(dui)相關項目(mu)展開綜(zong)合評(ping)估，對(dui)具(ju)備一(yi)定區位(wei)優(you)勢(shi)，在能保證使用安全、人(ren)員安全、消防(fang)安全的前提下，探索(suo)試點商辦等用房改造(zao)用作租賃住房的標(biao)準和流(liu)程。