長租公寓又名“白領公寓”，“單身合租公寓”，是近幾年房地產三級市場一個新興的行業，是將業主房屋租賃過來，進行裝修改造，配齊家具家電，以單(dan)間的形式出租(zu)給房屋周邊的白領上班人(ren)士(shi)。現在“長(chang)租(zu)公(gong)寓(yu)”這個(ge)概念已經慢慢為(wei)大家(jia)接受(shou)。在傳統租(zu)賃市場上，租(zu)客的租(zu)賃時間一般為(wei)一年。
伴(ban)隨2015-2016年房(fang)價上漲(zhang)和首次置業(ye)門(men)檻提高(gao)，越來越多年輕人(ren)主動(dong)或被動(dong)選擇租(zu)(zu)房(fang)。中國租(zu)(zu)賃市(shi)場目前處于快速(su)發展期。創業(ye)類企業(ye)、房(fang)地(di)產(chan)中介、房(fang)地(di)產(chan)開發商和酒(jiu)店(dian)運營商都在(zai)試水長租(zu)(zu)公寓。根(gen)據(ju) 2015 年中國(guo)飯(fan)店協(xie)會公寓委員(yuan)會統計，國(guo)內擁有規(gui)模公寓企業超(chao)過 500 家，公(gong)寓間(jian)數超過 100萬間。
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集中式(shi)(shi)出(chu)(chu)租：企(qi)業(ye)通過包租、獨立開發(fa)(fa)、收購(gou)或與(yu)物業(ye)持有方合(he)作的(de)方式(shi)(shi)獲取整(zheng)棟物業(ye)，通過精細化(hua)(hua)的(de)設計(ji)、改造與(yu)裝修，并(bing)采用標(biao)準(zhun)化(hua)(hua)的(de)品牌(pai)與(yu)服(fu)務，最后對外整(zheng)體出(chu)(chu)租公寓的(de)模式(shi)(shi)，與(yu)經(jing)濟型快捷(jie)酒店開發(fa)(fa)模式(shi)(shi)有諸多相似之(zhi)處。
分(fen)布式(shi)出租(zu)：企業(ye)從分(fen)散(san)的房東處獲取物業(ye)，再通過精(jing)細化和標準化裝(zhuang)修，最后對外出租(zu)的模式(shi)。
“集中式(shi)”和(he)“分布(bu)式(shi)”兩種運(yun)(yun)營(ying)(ying)模(mo)式(shi)，就二者共(gong)性而言，空(kong)置(zhi)率(lv)、續租率(lv)和(he)利潤(run)率(lv)無疑都是其運(yun)(yun)營(ying)(ying)的(de)(de)(de)重要指標。集中式(shi)運(yun)(yun)用較為傳統的(de)(de)(de)商(shang)業(ye)地(di)產(chan)運(yun)(yun)作模(mo)式(shi)，以獨(du)棟商(shang)業(ye)樓(lou)宇為運(yun)(yun)作標的(de)(de)(de)，包租后進行(xing)改(gai)造升級。而分布(bu)式(shi)長(chang)租公寓模(mo)式(shi)起步則(ze)較晚，其房源來自分散的(de)(de)(de)房東，通過房屋包租經營(ying)(ying)，標準化的(de)(de)(de)服務與改(gai)稿(gao)，提(ti)供全新的(de)(de)(de)租住體驗，其挑(tiao)戰在于對公寓的(de)(de)(de)管理與社群運(yun)(yun)營(ying)(ying)。集中式(shi)和(he)分散式(shi)各有利弊，但總體而言集中式(shi)公寓的(de)(de)(de)盈利空(kong)間(jian)更大。
根據運(yun)(yun)營商的資產結構(gou)不同，長租公(gong)寓運(yun)(yun)營模式可(ke)分(fen)為(wei)重資產運(yun)(yun)營和輕資產運(yun)(yun)營兩大類。
重資產(chan)運(yun)(yun)(yun)(yun)營即運(yun)(yun)(yun)(yun)營商(shang)通過(guo)自建、收購等方(fang)式(shi)(shi)獲(huo)取(qu)并持有房(fang)源(yuan)、對(dui)外出租，主要通過(guo)收取(qu)租金(jin)(jin)獲(huo)取(qu)利益的(de)(de)模(mo)(mo)式(shi)(shi)。重資產(chan)運(yun)(yun)(yun)(yun)營模(mo)(mo)式(shi)(shi)項下的(de)(de)房(fang)源(yuan)多為集中(zhong)式(shi)(shi)物業，對(dui)資金(jin)(jin)的(de)(de)要求較高，讓很多運(yun)(yun)(yun)(yun)營商(shang)望(wang)而卻步。通常，涉及住房(fang)租賃的(de)(de)國有企業和開發(fa)商(shang)類公寓運(yun)(yun)(yun)(yun)營商(shang)擁有雄厚(hou)的(de)(de)資金(jin)(jin)和融資優勢，擁有閑置的(de)(de)自持物業資源(yuan)，又(you)具備(bei)物業改造(zao)能力，因而會選(xuan)擇采用重資產(chan)運(yun)(yun)(yun)(yun)營模(mo)(mo)式(shi)(shi)。
輕資產運(yun)(yun)(yun)(yun)營(ying)(ying)即運(yun)(yun)(yun)(yun)營(ying)(ying)商(shang)并不(bu)持有(you)物業(ye)，而是通過長期(qi)租賃或受托管理等方式(shi)集中獲(huo)(huo)取房(fang)源(yuan)，通過轉租獲(huo)(huo)得租金(jin)價差或通過輸出品牌、提供租務管理、物業(ye)管理等服務，獲(huo)(huo)得管理報酬的(de)(de)模式(shi)。選擇輕資產運(yun)(yun)(yun)(yun)營(ying)(ying)的(de)(de)，前期(qi)沉(chen)淀資金(jin)相對少，可以在短時間內快速拓展市場。具有(you)中介機構背景的(de)(de)公寓(yu)運(yun)(yun)(yun)(yun)營(ying)(ying)商(shang)、酒店管理類的(de)(de)公寓(yu)運(yun)(yun)(yun)(yun)營(ying)(ying)商(shang)、創業(ye)類的(de)(de)公寓(yu)運(yun)(yun)(yun)(yun)營(ying)(ying)商(shang)多采用輕資產運(yun)(yun)(yun)(yun)營(ying)(ying)模式(shi)。
1、托(tuo)(tuo)管模(mo)式，就是房東(dong)將公寓(yu)委托(tuo)(tuo)給運營商進行(xing)出租和租后管理。在托(tuo)(tuo)管模(mo)式中，運營商只(zhi)需(xu)承擔一定的管理成(cheng)本，資金壓力大(da)大(da)減輕(qing)，同時，原(yuan)本承擔的空置率(lv)風險，也因托(tuo)(tuo)管模(mo)式而轉移(yi)到房東(dong)本人身上。
2、加盟模式，長租公寓企業(ye)憑借(jie)品(pin)牌優勢，通過制(zhi)(zhi)定標(biao)準化可復制(zhi)(zhi)的(de)模式，尋(xun)求(qiu)加盟合(he)作(zuo)伙伴，快速復制(zhi)(zhi)經營模式，實現連(lian)鎖經營，擴大市場占有率。
3、互聯網+模式，以房(fang)源為中(zhong)心進(jin)行智能化和金融化的(de)便捷生(sheng)活服務(wu)，一切以滿足租(zu)住的(de)生(sheng)活要求(qiu)來配置(zhi)，零售(shou)、干洗、生(sheng)鮮配送、健身，美容(rong)、書吧等(deng)各種社區服務(wu)均采用(yong)專業化的(de)外包進(jin)行。
從業主(zhu)端租入(ru)的(de)批發價(jia)與單間(jian)“零售價(jia)(jia)(jia)(jia)”合計之間(jian)的差價(jia)(jia)(jia)(jia)，是(shi)目前絕大多數中低端長租(zu)公寓主要(yao)的利潤來源(yuan)。主要(yao)包括兩(liang)部分(fen)，一是(shi)整套租(zu)入，按間(jian)租(zu)出實(shi)(shi)現(xian)溢價(jia)(jia)(jia)(jia)；二是(shi)通過分(fen)拆隔間(jian)，增加房(fang)間(jian)數實(shi)(shi)現(xian)額外收益(yi)。同時(shi)，公司也會對租(zu)入的房(fang)屋進行簡單裝修(xiu)，以實(shi)(shi)現(xian)房(fang)租(zu)價(jia)(jia)(jia)(jia)格的提升。采用該類模式的代(dai)表企業(ye)是(shi)自如(ru)。
長租公寓運營商通過打造“公寓+服務”的(de)生態圈，如 “公寓+旅(lv)游”、“公(gong)寓+健康”、“公寓+培(pei)訓”等形式擴大服務半(ban)徑(jing)，整合第(di)三方(fang)優質資源或自(zi)己開展(zhan)經營，提升用戶體驗(yan)度，進(jin)而(er)從衍(yan)生產品上實現(xian)盈(ying)利(li)。如魔方(fang)向租(zu)戶收取(qu)的(de)物(wu)業費，大約每(mei)月(yue)每(mei)間(jian)房200~300元，相對(dui)普(pu)通住宅略微偏高。而增(zeng)值服(fu)務費用主要是在其高端(duan)產品中才體現，如租車服(fu)務、入室保潔、衣物清洗、商品代購等(deng)額(e)外服(fu)務。
這類盈利模式的(de)代(dai)表是萬科(ke)，萬科(ke)曾在重慶“西九.萬科驛推出“租(zu)金抵(di)房(fang)款，房(fang)款抵(di)租(zu)金”的活動(dong)，從活動(dong)口(kou)號可以(yi)(yi)清晰發現(xian)該類模式(shi)的核(he)心(xin)是先租(zu)后售，公司的本質(zhi)并不是指望(wang)依靠公寓租(zu)金實現(xian)盈利，而(er)是希望(wang)以(yi)(yi)公寓租(zu)賃獲得潛(qian)在的客戶資源，帶(dai)動(dong)其本身的房(fang)地產銷(xiao)售。
這種盈利模式和美國典型的(de)公寓REITs模式非常(chang)類似，借(jie)助不動產(chan)基(ji)金通過資(zi)本運作(zuo)來收購(gou)(gou)或整(zheng)租(zu)、改造物(wu)業，然后與第三方的(de)公(gong)寓(yu)管理(li)公(gong)司合作(zuo)，由其負責物(wu)業的(de)出租(zu)經營與管理(li)。一(yi)方面獲得了資(zi)產(chan)增值收益，另一(yi)方面也可獲得運營收益。這(zhe)種盈(ying)利(li)模式的(de)代表是賽富(fu)不動產(chan)基(ji)金和新派(pai)公(gong)寓(yu)的(de)深度(du)合作(zuo)，賽富(fu)以(yi)不動產(chan)基(ji)金購(gou)(gou)買房屋的(de)租(zu)賃權(quan)，委托新派(pai)公(gong)寓(yu)開展(zhan)房屋租(zu)賃、管理(li)等業務(wu)，實現二者(zhe)的(de)資(zi)源互補(bu)。
目前，長租(zu)公寓收入來源(yuan)還是以(yi)租(zu)金為主，出租(zu)方仍舊利潤薄弱或(huo)處于(yu)虧(kui)損(sun)狀態，分析認為，當前是以(yi)資本(ben)大(da)量(liang)投入的(de)方式(shi)快速(su)吸收增量(liang)，迅速(su)做大(da)存量(liang)的(de)階段(duan)，利潤率(lv)并不(bu)是企業眼下(xia)(xia)所(suo)關注的(de)焦點。未(wei)來在做大(da)規模以(yi)后，通過服務(wu)延伸產品附加價值(zhi)、通過增值(zhi)服務(wu)創造溢(yi)價空(kong)間，或(huo)將成為下(xia)(xia)一步的(de)扭虧(kui)為盈的(de)關鍵(jian)突破點。
1、只在高租金城市布局
做租賃要去哪些(xie)城市(shi)(shi)布局(ju)？幾(ji)乎所有人(ren)(ren)都會脫口(kou)而出：一二(er)線城市(shi)(shi)，最好是(shi)一線城市(shi)(shi)，因為經濟發達，人(ren)(ren)口(kou)凈(jing)流(liu)入，租金收益(yi)高(gao)……
高(gao)租金的一(yi)線(xian)城市(shi)，杠桿率可以用得比較高(gao)。
例如北京，拿一套(tao)可以改造成4個房(fang)間的房(fang)子，花半個月改造，每(mei)間房(fang)投入七(qi)八千，4間(jian)房合計投(tou)入約3萬(wan)塊錢，半個月(yue)之后(hou)出(chu)租出(chu)去，每(mei)間(jian)房子3000，一個月(yue)就是1.2萬，預收一個季度的房(fang)租就是3.6萬。
由于付給房東的(de)房租(zu)是做(zuo)了時間錯配的(de)，如果(guo)你一次收了租(zu)客(ke)3個月的租(zu)金(jin)（一(yi)般(ban)是(shi)押二付一(yi)），而(er)給房東(dong)是(shi)按季度或年度付錢，就(jiu)會有一(yi)筆無息的資金(jin)在(zai)自(zi)己手里，可以拿走繼續(xu)做規模擴張。
之(zhi)所(suo)以說杠桿率比(bi)較(jiao)高(gao)，是因為(wei)月租3000里面，2500都是要給房東的。其實屬于你的錢(qian)并不多(duo)，但你手里(li)卻(que)握(wo)有很多(duo)現金。這么一來，你的現金流很容易為(wei)正(zheng)。
因(yin)此，在一線做租賃，想要(yao)規模(mo)擴張的(de)話，你(ni)要(yao)有極強的(de)出(chu)房(fang)能(neng)(neng)力，將空置率(lv)控制在低(di)位的(de)能(neng)(neng)力；二線城市，你(ni)要(yao)拿到低(di)價的(de)資產(chan)，以及拿到期限足(zu)夠長的(de)廉(lian)價資金(jin)。
2、以為只要有錢就能做好
未來，長租(zu)公寓(yu)會成為擁有強大開發、品牌(pai)、運營和資本運作能力房企的天下，因為資金(jin)出去之后要5~7年(nian)才能收回來，沒(mei)有錢(qian)是(shi)萬萬不(bu)能的！
可(ke)是，有錢就一定(ding)能干嗎？
這個行業已經不是(shi)房地產(chan)和(he)裝修生意。如果(guo)到市場上(shang)去(qu)拿樓(lou)，那么70%是拿房成本，還有12%折舊，12%經營管理費，6%稅，利潤為0！事實上，目前整個長租公寓行業仍處于虧損階段。因為整個行業的平均融資成本太高——高于10%！
根據內部的測(ce)算(suan)，長租(zu)公(gong)寓(yu)的資(zi)金成(cheng)本要控制在4%左右，且持續不斷(duan)投入才(cai)能(neng)實現(xian)盈(ying)利。房(fang)地產每(mei)年開發部分的現(xian)金(jin)(jin)流都(dou)是正的，使得其能(neng)夠為長租(zu)公寓輸(shu)血(xue)，而且資(zi)金(jin)(jin)成(cheng)本(ben)很低。但即(ji)便如此，龍湖(hu)也(ye)無法僅靠(kao)自身資(zi)金(jin)(jin)輸(shu)血(xue)，需(xu)要不斷(duan)融資(zi)。
即便可(ke)以拿到“低(di)成本”資金的開發商(shang)，也要持(chi)續投入才能迎來盈利(li)(li)的一天。比如(ru)，最近面(mian)對深(shen)交所(suo)的問(wen)詢，世聯行預計其長租(zu)公寓(yu)項目(mu)盈利(li)(li)時間為第五年……如(ru)果(guo)沒有(you)持(chi)續投入的準備，“有(you)錢”也不要干(gan)。
3、迷戀輕資產
當前，碧桂園(yuan)、恒(heng)大、萬(wan)科、龍湖(hu)、旭輝等都已在(zai)長租領域大刀闊斧的開干(gan)了，但還(huan)有很多房企在(zai)觀望，因為覺得不賺錢。
相比(bi)快周轉的增量開發來說(shuo)，長租公寓(yu)確實“不賺錢(qian)”。特別(bie)是(shi)持有(you)資產(chan)的模式下，想靠租金(jin)賺錢(qian)就更難。
因此，不少人想通過(guo)輕(qing)(qing)資產的(de)模式來化解(jie)這一困境。但全部是輕(qing)(qing)資產也(ye)很成(cheng)問題。事實(shi)上前期一些走輕(qing)(qing)資產路線的(de)公寓(yu)運營(ying)商，現在開始(shi)青睞重資產。
4、盲目跟風
自如是典型的分散式，今年會達到100萬間的管理規(gui)模，這種模式看起來(lai)更容易(yi)上規(gui)模。但做起來(lai)并(bing)不那么容易(yi)，畢竟(jing)自如能有今天的規(gui)模，是因(yin)為它已經(jing)發(fa)力多年(nian)了。
對于新進者，或者規模不(bu)大的(de)(de)公寓運營(ying)商(shang)來說，做分散式的(de)(de)挑戰不(bu)小(xiao)。
5、對規模有執念
增(zeng)量開(kai)發領(ling)域，規模(mo)已是各(ge)家房企不用言說的(de)目標(biao)。千(qian)億(yi)是基(ji)本門檻，連當前(qian)只(zhi)有三(san)百億(yi)左(zuo)右的(de)房企也(ye)揚言要沖三(san)千(qian)億(yi)。
對(dui)規模(mo)的(de)執念(nian)也被帶到了長租公(gong)寓領(ling)域。旭(xu)輝、龍(long)湖、萬科(ke)(ke)都(dou)表示要(yao)進入行業(ye)前(qian)三，萬科(ke)(ke)的(de)郁亮在(zai)2017年度業(ye)績發(fa)布會上表(biao)示，“德國的(de)住房(fang)租賃(lin)是全(quan)球有(you)名的(de)，德國最大的(de)租賃(lin)企業(ye)，大概(gai)是33萬間公寓，我們用三(san)年左右(you)的時間，有機會趕超他……”碧桂(gui)園要直接上100萬間，干長租城市(shi)……
對巨頭來說，租購并舉的政策下，這么干既(ji)是抓住市場(chang)機會，也是履行企業社會責任(ren)。但如果實力不(bu)夠的話，沒(mei)必要非要上十萬間，幾十萬間的規(gui)模。
增量開發領域(yu)，有500億魔咒一說，長租公寓在5萬間和(he)10萬(wan)間規(gui)模這兩個階段(duan)，同樣會遇到規(gui)模的魔咒。
一(yi)些小(xiao)的公寓運營商，一(yi)個季度只(zhi)有五六十萬的收入，全年兩百(bai)多萬，活得還不錯。可是，一(yi)旦其想讓管理規模再上(shang)一(yi)個臺階，就會顯(xian)得非常困難。
因為這(zhe)么小的規模，完(wan)全可以開成夫妻店(dian)。繼續上(shang)規模之后，管理層就勢必(bi)要疊(die)加，并(bing)且需要上(shang)系(xi)統(tong)，想辦法提高人(ren)房比等等。這(zhe)個時候，管理成本和各(ge)種各(ge)樣的問題就開始出(chu)現了。
事實上，不少公寓企業是在(zai)上規模，走(zou)向正規化(hua)運營(ying)的(de)過程中走(zou)向衰弱的(de)。因為規模大(da)了，人多了，摩(mo)擦就多，成本就高(gao)。
租購并舉的住房制度
2016年國務院(yuan)政府工作(zuo)報(bao)告首次提出建立租購并舉的(de)住房制度。
2017年10月18日，十九大報(bao)告將其深化為“多主(zhu)體(ti)供給、多渠(qu)道保障、租購并舉(ju)的住房制(zhi)度”。
住房租賃市場立法
2016年12月(yue)16日，中(zhong)央(yang)經濟工作會議要求(qiu)加快住房租賃市場立法。
2017年(nian)5月(yue)，作為第一部明確規范住(zhu)房租賃(lin)和(he)銷售管理(li)的行(xing)政管理(li)法規，《住(zhu)房租賃(lin)和(he)銷售管理(li)條例(li)》正式開始向社會公(gong)開征求(qiu)意見。
北京市自2017年(nian)9月30日起實行(xing)《共有產權(quan)住房管理暫行(xing)辦法》，率先(xian)出臺加強住房制度(du)頂層設計的落(luo)地政策(ce)。
稅收優惠
2017年5月(yue)20日，住建部發布《住房(fang)租賃(lin)和銷售管理條例（征求意見稿）》明(ming)確(que)指(zhi)出住房(fang)租賃(lin)企業依法享(xiang)受有(you)關金融、稅(shui)收、土地(di)等(deng)優惠(hui)政策。
2016年(nian)11月14日，國家稅務總局公(gong)告2016年第69號規定的住(zhu)房租賃(lin)稅(shui)收標準是(shi)：納稅(shui)人以長(短)租形(xing)式出租酒店式公寓(yu)并提供配套服(fu)務的，按(an)照住宿服(fu)務繳納增值稅。個人住房出租征稅 0.5%、非住房 1% 。
2016年6月國(guo)務(wu)院發(fa)(fa)布的(de)《關于加快(kuai)培育和發(fa)(fa)展住房租賃市場的(de)若干意見》（國(guo)辦發(fa)(fa)【2016】39號文）提出培育四(si)種(zhong)租賃(lin)市場(chang)主體：
發展(zhan)住房(fang)租(zu)賃企(qi)業；
鼓勵房(fang)地(di)產開發(fa)企業開展住(zhu)房(fang)租賃業務；
規(gui)范(fan)住房租賃(lin)中介(jie)機構；
支(zhi)持和規范個人出租住房(fang)。
《關于加快培育和發(fa)展(zhan)住房(fang)租賃市場的若干意(yi)見》（國辦發(fa)【2016】39號文(wen)）在(zai)租賃住(zhu)房建(jian)設方(fang)面提出了(le)綱領性要求(qiu)：鼓勵(li)新建(jian)租賃住(zhu)房；允許(xu)改(gai)建(jian)房屋用于租賃。
集體建設用地上建設租賃住房
2017年4月，住建部(bu)聯合國土資源部(bu)發布《關于加強(qiang)近(jin)期住房(fang)及用地供應管(guan)理和(he)調控有(you)關工作的通知》，提出開展集體建設用地上建設租賃住房(fang)試點。
2017年8月，國(guo)土資源部(bu)聯合住(zhu)建部(bu)發(fa)布《利(li)(li)用集(ji)體(ti)建設(she)(she)用地(di)建設(she)(she)租賃住(zhu)房試(shi)點方案(an)》，選取第一批利(li)(li)用集(ji)體(ti)建設(she)(she)用地(di)建設(she)(she)租賃住(zhu)房試(shi)點城市，包括北京、上海(hai)、沈陽、南京、杭州(zhou)(zhou)、合肥(fei)、廈門、鄭(zheng)州(zhou)(zhou)、武漢(han)、廣州(zhou)(zhou)、佛山(shan)、肇慶、成都等13個城(cheng)市。
商改住
2016年(nian)6月，《關于加快培育(yu)和(he)發展(zhan)住(zhu)房租賃市(shi)場的若(ruo)干意見》（國(guo)辦發【2016】39號文）提出允許將商業用(yong)房(fang)等按規定改建為租賃住房(fang)。
工改住&個人出租
2017年4月，住建部聯合國土資源部發布《關于加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》，提出鼓勵房地產開發企業參與工業廠房改造；鼓勵個人依法出租自有住房。
2015年1月6日，住建部發(fa)布《住房城鄉建設部關于加快(kuai)培育和發(fa)展住房租賃市場的指(zhi)導(dao)意見》，提出積(ji)極(ji)推進房地產投資信(xin)托基(ji)金(jin)（REITs）試點。
《關于加快培(pei)育和發(fa)展(zhan)住房租賃市場(chang)的若干(gan)意(yi)見》（國辦發(fa)【2016】39號文）明確提出鼓勵(li)金融機構按照依法合(he)規、風險可控、商業可持續的(de)原(yuan)則(ze)，向住房(fang)租賃企業提供金融支(zhi)持。支(zhi)持符合(he)條件的(de)住房(fang)租賃企業發行債券、不動產(chan)證券化產(chan)品。穩步(bu)推(tui)進房(fang)地產(chan)投(tou)資(zi)信托(tuo)基金（REITs）試點。
除了(le)全(quan)國(guo)性的政(zheng)(zheng)策(ce)，已有多個(ge)(ge)省級地方政(zheng)(zheng)府也(ye)先后(hou)發布了(le)關于(yu)培育和發展住(zhu)房租賃市場的指導文件，主要涉及的關鍵政(zheng)(zheng)策(ce)包括允許商改住(zhu)、鼓勵個(ge)(ge)人出租住(zhu)房、提供金融(rong)支持等方面。
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