物業管理人員配置標準

物業人員的配(pei)置(zhi)可根據現(xian)場(chang)實際情況測算，還要分(fen)為(wei)寫字樓、賣(mai)場(chang)還是小區，寫字樓如果高檔，人員(yuan)的配(pei)置(zhi)就要求高一些，不過物業人員(yuan)無非配(pei)置(zhi)為(wei)項目經理、總經理助理（副經理）、工程主管、綜合維修、三班運(yun)行(xing)、各(ge)專業負責人、客服中心、保(bao)潔部、安保(bao)部。

一級物管理人員配置

管理人員

1，1名董事(shi)（200,000 M2或更多董事(shi)助理）

2，客戶服務主管1（80,000 M2或更多）

3，保(bao)安(an)隊長1人

4，維修(xiu)主(zhu)管(guan)1人(ren)

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其他人員配備

1，客戶助理：根據(ju)每(mei)人(ren)300名業主，每(mei)100人(ren)增加300人(ren)以上(shang)不到600人(ren)，以此類推

2，維修人員(yuan)：80000M2以下三人（含班長），8萬(wan)-10萬(wan)4人（設計主(zhu)管）;每增加(jia)30,000 M2超過10萬(wan)人增加(jia)1人;

3，保潔人員：每10,000M2配置1個，設(she)置班長1個，業務樓每5000M2配置1個;

4.造(zao)林(lin)人(ren)員：每個(ge)建筑(zhu)面積80,000平方米(mi)（或(huo)800個(ge)房主），200,000平方米(mi)，300,000平方米(mi)，1個(ge)主管，300,000平方米(mi)以(yi)上(shang)1個(ge)主管，以(yi)及容積率低于3.5的可以(yi)增(zeng)加(jia)1人(ren)。

一級物業管理的服務標準

1.服務和(he)服務方簽訂標準物業服務合同，雙方的權利和(he)義務明確。

2.進行(xing)該(gai)項目時，對(dui)住宅區內(nei)的通用(yong)部分和(he)通用(yong)設施設備進行(xing)認真檢查，驗收程序(xu)完成。

4.有完(wan)善(shan)的(de)物業管(guan)理(li)計劃和質量管(guan)理(li)，財務管(guan)理(li)，檔案管(guan)理(li)等完(wan)善(shan)的(de)制度。

5，管(guan)理服(fu)務(wu)人員(yuan)統一著裝，穿標識(shi)，行為(wei)規范，服(fu)務(wu)主動(dong)，積極性。

6，服(fu)務(wu)接待中心，公共24小時(shi)服(fu)務(wu)電(dian)話。半小時(shi)內(nei)緊急維(wei)修，其他維(wei)修按雙方約(yue)定的時(shi)間(jian)到達現場，有(you)完整的維(wei)修，修理和回(hui)訪記錄。

7.根(gen)據業主(zhu)的(de)需要(yao)，提供房地產服(fu)務(wu)(wu)合同(tong)以外的(de)特殊服(fu)務(wu)(wu)和代理服(fu)務(wu)(wu)，并(bing)公布服(fu)務(wu)(wu)項目和關(guan)稅。

8.根據有關規定和合同約定，公布物業服務費或物(wu)業(ye)服務(wu)基金(jin)的收(shou)支情況。

9.按照合同規定使用特殊(shu)住房維(wei)修資(zi)金(jin)。

10.至少每年咨詢(xun)一次業主對物業服務的意見，滿意率超過80％。

三級標準的物業管理人員配置

普通住(zhu)宅10萬平(ping)方(fang)(fang)之(zhi)(zhi)內一(yi)(yi)般不設(she)置(zhi)副職，每十萬平(ping)方(fang)(fang)配(pei)備一(yi)(yi)個保潔員(yuan)和一(yi)(yi)個維修員(yuan)；根(gen)據門口的多少(shao)配(pei)置(zhi)保安，原則上3人(ren)加(jia)1領(ling)班(ban)(ban)；超過10萬平(ping)方(fang)(fang)，每增加(jia)3萬平(ping)方(fang)(fang)增加(jia)一(yi)(yi)人(ren)；維修人(ren)員(yuan)20萬平(ping)方(fang)(fang)之(zhi)(zhi)內設(she)2人(ren)。其他人(ren)員(yuan)配(pei)置(zhi)根(gen)據小(xiao)區的高(gao)檔(dang)程度和管理要(yao)求確(que)定。級別越高(gao)要(yao)求配(pei)置(zhi)的崗位必(bi)須增加(jia)，例如一(yi)(yi)級標準必(bi)須設(she)置(zhi)24小(xiao)時服務熱線電話(hua)接待員(yuan)和維修值(zhi)班(ban)(ban)員(yuan)等。

物業服務人員配置原則

公共事務人員勞動定額

1、15萬平方(fang)米以(yi)下(xia)住戶(hu)服務(wu)中心(xin)配設管理員3人。

2、15萬(wan)平(ping)方(fang)(fang)米(mi)(mi)以下不高樓宇(yu)巡(xun)查組，只設(she)住戶服(fu)務中心(xin)；15萬(wan)平(ping)方(fang)(fang)米(mi)(mi)以上設(she)置樓組。巡(xun)樓組管理(li)員每增(zeng)加5萬(wan)平(ping)方(fang)(fang)米(mi)(mi)，增(zeng)設(she)1人(ren)。住戶服(fu)務中心(xin)管理(li)員每增(zeng)加10萬(wan)平(ping)方(fang)(fang)米(mi)(mi)，增(zeng)設(she)1人(ren)。

3、管理人員配(pei)置：15萬平方米以下設置主管1人，不設班（組(zu)）長；15萬平方米以上(shang)，設置主管1人（可由(you)管理處副經理兼），住戶服(fu)務(wu)中心班長1人，巡樓班（組(zu)）長1人。

保安人員勞動定額

1、固定崗保安員(yuan)每人當(dang)值時可監(jian)護面積為3000-3500平(ping)方米。

2、全封閉小區每入口需設(she)置3個（三班(ban)倒）。

3、巡(xun)邏保安員每組（兩(liang)人一組）可監(jian)護(hu)面積為5萬平方米左右(you)。

4、封閉停車場每出入口(kou)處應設置3人(ren)。

5、保安管理人員的配置標準(zhun)：

(1)30萬平方米以下保安(an)干部(bu)的(de)配置為主(zhu)管1人、班長3–4人；

(2)30萬平方米(mi)以上可增加(jia)組長一級干部，平均按每5-8萬平方米(mi)配置組長1人(ren)。

6、智能化小(xiao)區(qu)（大廈）已(yi)設置治安、消(xiao)(xiao)防(fang)(fang)監(jian)控(kong)系統時，可適當減少保安人數，但每個消(xiao)(xiao)防(fang)(fang)、保安監(jian)控(kong)中心應至少配(pei)置屏幕(mu)監(jian)控(kong)保安員3人。

7、保安(an)人員綜合勞動定額：每(mei)2000-2500平方(fang)米配置1人。

機電維修人員勞動定額

1、每個高(gao)壓配電室(shi)值班(ban)電工3人(ren)。

2、水工每10萬平方米(mi)配置1人。

3、中(zhong)央(yang)空(kong)調每(mei)10萬(wan)平方配置1人。

4、電梯工每10萬平方電梯配置1人。

5、維修電工每(mei)10萬平方米配置3人。

6、綜合(he)維修工每(mei)10萬平方米配置(zhi)2人(ren)。

7、工程管理人員配(pei)置(zhi)標準：

⑴30萬平方米以(yi)下，配置主管1人，不設班組長；

⑵30-80萬平方米以(yi)上，配(pei)置(zhi)主管(guan)1人，運行班（組）長1人，維修班長（組長）1人。

⑶80萬平方米以上，可考慮配置(zhi)主(zhu)管1人(ren)(ren)(ren)，運行班（組(zu)）長1人(ren)(ren)(ren)，機(ji)電維修班（組(zu)）1人(ren)(ren)(ren)，綜合維修班（組(zu)）長1人(ren)(ren)(ren)。

8、綜合勞動人(ren)(ren)數定額：每10萬平方米(mi)10-12人(ren)(ren)。