二手房常見糾紛
1、過戶糾紛
過(guo)(guo)戶(hu)糾(jiu)紛(fen)主要是由出(chu)賣(mai)人(ren)對出(chu)賣(mai)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)無(wu)處分權(quan)引(yin)起的糾(jiu)紛(fen),主要表現為:房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)產(chan)權(quan)的共(gong)有人(ren)未經其他共(gong)有人(ren)同意處分共(gong)有房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu),或出(chu)租人(ren)處分租賃房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu),或成(cheng)本價(jia)、標準價(jia)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)的處分,使(shi)購房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)者不能取得完全產(chan)權(quan)及房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)被抵押等。這一糾(jiu)紛(fen)的避免主要依(yi)靠交易前(qian)的調查核實,應查看(kan)產(chan)權(quan)證(zheng)的原件,必(bi)要時可到房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)產(chan)管理部門調查。另外,應就過(guo)(guo)戶(hu)的時間和手續的辦(ban)理及不能過(guo)(guo)戶(hu)的違約責任作出(chu)明確的約定。
2、支付糾紛
二手房交易中(zhong)(zhong)房款(kuan)(kuan)(kuan)的(de)支(zhi)(zhi)付(fu)(fu)(fu)也(ye)是(shi)(shi)糾紛的(de)熱點之一(yi)。避免此類糾紛的(de)方式,一(yi)種(zhong)(zhong)是(shi)(shi)分(fen)次付(fu)(fu)(fu)款(kuan)(kuan)(kuan)。也(ye)就是(shi)(shi)說為了降低風險,不(bu)宜在過(guo)戶前一(yi)次性付(fu)(fu)(fu)款(kuan)(kuan)(kuan)。應(ying)在合(he)同簽訂后先支(zhi)(zhi)付(fu)(fu)(fu)部分(fen)房款(kuan)(kuan)(kuan),在過(guo)戶時(shi)再支(zhi)(zhi)付(fu)(fu)(fu)一(yi)部分(fen),而應(ying)押一(yi)部分(fen)尾(wei)款(kuan)(kuan)(kuan)在入住(zhu)一(yi)段時(shi)間后再支(zhi)(zhi)付(fu)(fu)(fu)。而另(ling)一(yi)種(zhong)(zhong)方式則是(shi)(shi)選(xuan)擇一(yi)可(ke)靠的(de)中(zhong)(zhong)介機構(gou)作為擔保(bao),將(jiang)房款(kuan)(kuan)(kuan)支(zhi)(zhi)付(fu)(fu)(fu)給(gei)(gei)中(zhong)(zhong)介機構(gou),待過(guo)戶手續(xu)完成(cheng)后,再由(you)中(zhong)(zhong)介機構(gou)支(zhi)(zhi)付(fu)(fu)(fu)給(gei)(gei)出賣方,若不(bu)能過(guo)戶,則將(jiang)房款(kuan)(kuan)(kuan)退還給(gei)(gei)買受人(ren)。
3、房屋質量糾紛
作(zuo)為二手房,在(zai)購買(mai)時尤(you)其應(ying)注意(yi)是否(fou)存在(zai)質(zhi)量隱患。首先應(ying)在(zai)購買(mai)前(qian)通過調查與實地考察,了解房屋(wu)的質(zhi)量狀(zhuang)況。其次在(zai)簽訂合同時應(ying)對房屋(wu)質(zhi)量作(zuo)出(chu)準確(que)描述,以(yi)便在(zai)出(chu)現問題時可以(yi)分(fen)清責任,同時應(ying)對相關(guan)的的違(wei)約責任作(zuo)出(chu)具體(ti)約定。
4、承諾未履行的糾紛
有些(xie)二(er)手房(fang)為了吸引買家,會以豪(hao)華裝修加全(quan)套家具電器為賣點,但到交(jiao)房(fang)時(shi),豪(hao)華裝修就會被調換,全(quan)套家具電器也都無影無蹤。為了免受(shou)損失(shi),如(ru)在某(mou)些(xie)細節方面與(yu)原業(ye)主或中介公司有口頭約定,必(bi)須注意在簽署合同時(shi)將口頭約定的細節事項一一列明,這樣才可避免事后(hou)產(chan)生糾紛。
二手房糾紛如何處理
1、協商解決
協商解決是雙方當事(shi)人達成(cheng)一致以解決問題。
2、調解解決
調解(jie)(jie)(jie)是指購(gou)房(fang)(fang)(fang)糾紛(fen)(fen)的(de)買賣雙(shuang)方,在(zai)不能(neng)通過(guo)相(xiang)互協(xie)(xie)商解(jie)(jie)(jie)決糾紛(fen)(fen)時,根(gen)據(ju)一(yi)方當事人的(de)申請,在(zai)房(fang)(fang)(fang)地產管理部門、消費者協(xie)(xie)會或其他組織(zhi)部門的(de)主持下(xia),通過(guo)說(shuo)服教育(yu),促使雙(shuang)方當事人根(gen)據(ju)有(you)關商品(pin)房(fang)(fang)(fang)銷售(shou)的(de)法規(gui)和政策的(de)規(gui)定,相(xiang)互諒解(jie)(jie)(jie),達(da)成(cheng)和解(jie)(jie)(jie)協(xie)(xie)議,使購(gou)房(fang)(fang)(fang)糾紛(fen)(fen)及時得(de)到解(jie)(jie)(jie)決的(de)一(yi)種方式。
3、仲裁解決
仲裁又稱(cheng)公斷,是指買賣雙方在爭議(yi)發生(sheng)(sheng)之前或(huo)爭議(yi)發生(sheng)(sheng)后達成協議(yi),自愿將爭議(yi)交給(gei)仲裁機關依照國家法律、法規和(he)地方性行政規章、規定做出對各方均具有約束力的(de)裁決(jue)。
4、行政解決
購(gou)(gou)房(fang)糾紛的行(xing)政解(jie)決,是指經(jing)商品房(fang)所在地(di)的房(fang)地(di)產管理機關等部(bu)門(men)調解(jie)無效或達成(cheng)協議后,當事人(ren)(ren)又反悔的糾紛,或者是購(gou)(gou)房(fang)糾紛當事人(ren)(ren)直接到行(xing)政部(bu)門(men)投(tou)訴(su),由該行(xing)政管理部(bu)門(men)對其糾紛進行(xing)處(chu)理的一種具體(ti)行(xing)政行(xing)為。
5、訴訟解決
購房糾紛的(de)訴訟解(jie)決(jue),是人民法院在糾紛當事人和(he)其(qi)他訴訟參與人的(de)共同參加下,解(jie)決(jue)購房糾紛的(de)一種(zhong)方式(shi)。
二手房糾紛起訴有用嗎
當然有(you)用,可(ke)以向人民(min)法院起訴以解決糾(jiu)紛。
二手房糾紛怎么起訴
1、向哪個部門提出訴訟
(1)對于房(fang)產中介無照(zhao)經營、發布虛假房(fang)源信息的,可向工商部(bu)門反(fan)映。
(2)對于(yu)中(zhong)介(jie)違法(fa)違規(gui)亂收(shou)費的,則向物價部門反映。
(3)無房(fang)(fang)地產經(jing)紀服務(wu)備案證、偽造證明材料等方式,騙(pian)取購(gou)房(fang)(fang)資格、騙(pian)取或騙(pian)貸住房(fang)(fang)公積金(jin)、規避限(xian)貸的(de)、簽訂“陰陽(yang)合同(tong)”規避稅(shui)費的(de),可向房(fang)(fang)管(guan)部門(men)反(fan)映。
(4)因一方違約所簽合(he)同(tong)無法(fa)推(tui)進時,三方可協商(shang)解(jie)決,協商(shang)不成(cheng)的可以提(ti)交仲裁(cai)委員會(hui)仲裁(cai)或(huo)依法(fa)向(xiang)人(ren)民法(fa)院(yuan)起訴。
2、律師費用是多少
(1)法(fa)律文書(shu):代為(wei)撰寫、修改、審查(cha)法(fa)律文書(shu),根據法(fa)律文書(shu)的性質、難易程度、工作(zuo)所需耗費時間等因素,每份文書(shu)在600-2000元之(zhi)間協商(shang)收費;
(2)律師見(jian)證:根據法(fa)律文書(shu)的性質、所需時間(jian)等因素,按每件2000-10000元之間(jian)協(xie)商收費(fei)。
(3)代辦公證:律師代辦公(gong)證的事(shi)務不(bu)同,每件1500-3000元之(zhi)間協商收費;
(4)律師函及法(fa)律意見(jian)(jian)書(shu)(shu):為委(wei)托方出具律師函或法(fa)律意見(jian)(jian)書(shu)(shu),根據相關事務難易(yi)程度、使用目的(de)、工作所需耗(hao)費時間(jian)等因素(su)協(xie)商收(shou)費,每份為1500-20000元之間(jian)協(xie)商收(shou)費。
(5)律師調查:按(an)調查事項協商收費。
(6)房屋(wu)買(mai)賣合同糾紛訴訟(song)律師費(fei)用收(shou)費(fei)按照合同涉及標的累積計算:
爭(zheng)議標(biao)的(計(ji)算(suan)基數(shu))計(ji)算(suan)比例:
爭議標的在10萬(wan)元(yuan)以下部(bu)份(fen)7%但不(bu)少于¥5000元(yuan)
爭議(yi)標的在10萬(wan)(wan)元以上但在100萬(wan)(wan)元以下部分6%
爭(zheng)議標的(de)在(zai)100萬元以上(shang)但在(zai)500萬元以下部分5%
爭(zheng)議(yi)標的在500萬元以上但在1000萬元以下部分3%
爭議標的在(zai)1000萬元以(yi)上但(dan)在(zai)5000萬元以(yi)下部分(fen)1%
爭議標的在5000萬元以上部(bu)分0.5%
3、起訴流程
(1)向法(fa)院起訴
向法院起訴需(xu)要(yao)注意的事(shi),選(xuan)擇有(you)管轄(xia)權(quan)的法院。否(fou)則對方提出(chu)管轄(xia)權(quan)異(yi)議,可能會浪(lang)費不(bu)必(bi)要(yao)的時(shi)間(jian)。二(er)手房(fang)糾紛(fen)屬于不(bu)動產(chan)訴訟(song),應該在不(bu)動產(chan)所在地法院進行起訴。
(2)法院(yuan)進行立(li)案(an)審(shen)查
如果(guo)(guo)符合(he)(he)法(fa)院立案的(de)條(tiao)件(jian),法(fa)院會(hui)在(zai)7日之(zhi)內(nei)(nei)通知當(dang)事人提交訴訟費,繳費之(zhi)后就可以立案了。如果(guo)(guo)不(bu)符合(he)(he)立案條(tiao)件(jian)的(de)話(hua),發端會(hui)裁定不(bu)予(yu)受理。當(dang)然如果(guo)(guo)上訴人對于法(fa)院裁定不(bu)服(fu)的(de)話(hua),可以在(zai)10日之(zhi)內(nei)(nei)向上級人民法(fa)院進行上訴。
法院(yuan)受(shou)理案(an)件之后(hou),會在(zai)5日內將相關起訴狀副本送達當(dang)事(shi)人,被告要在(zai)15日之內進行答辯,并通知當(dang)事(shi)人交換證據。此外,原告如果申請的財產保全裁(cai)定的話,會立即開始執行。
(3)法院排期開庭
準備完(wan)畢之后,法院會進行排期開(kai)(kai)庭,并(bing)通知當(dang)事人(ren)具體(ti)的開(kai)(kai)庭時(shi)間、地點、承辦人(ren)等;如(ru)是公開(kai)(kai)審理(li)會提前3日(ri)進行公告。
(4)法院開庭審理
宣(xuan)布開(kai)庭,核對當事(shi)人身份,宣(xuan)布合(he)議庭成員,告知當事(shi)人權(quan)利義務(wu),詢問是否申請回(hui)避(bi)。
法庭調查:當事(shi)人陳(chen)述案件事(shi)實。
舉證(zheng)(zheng)質證(zheng)(zheng):告(gao)知證(zheng)(zheng)人(ren)(ren)的權利(li)義務,證(zheng)(zheng)人(ren)(ren)作證(zheng)(zheng),宣讀未(wei)到庭的證(zheng)(zheng)人(ren)(ren)證(zheng)(zheng)言,出示書證(zheng)(zheng)、物證(zheng)(zheng)和(he)視聽(ting)資料;雙(shuang)方當事人(ren)(ren)就證(zheng)(zheng)據材料發表意(yi)見。
法(fa)庭辯(bian)論(lun):各方(fang)當事(shi)人就有爭議的事(shi)實和法(fa)律問題,進(jin)行辯(bian)駁和論(lun)證。
法庭調解:在(zai)法庭主持下,雙方(fang)當事(shi)人協議解決糾紛。
如果達(da)成調(diao)解協議(yi),制作(zuo)調(diao)解書,雙方當事人簽收后(hou)生效,當事人履(lv)行調(diao)解書內容或申請執行;未達(da)成調(diao)解協議(yi),合(he)議(yi)庭合(he)議(yi)作(zuo)出裁決(宣判)。
(5)法院宣判
同意(yi)判決,當事人自動履行(xing)裁判文(wen)書確(que)定(ding)的義(yi)務或(huo)向我(wo)院告訴庭提(ti)出執行(xing)申(shen)請(qing);不同意(yi)裁判,需要分情形區分對待:
裁定:送(song)達之日起10日內向上(shang)級人民法院提出上(shang)訴(su);
判決:送達之日起15日內向上(shang)級人民(min)法院提出上(shang)訴。