最高人民法院關于適用《中華人民共和國物權法》若干問題的解釋（一）

法釋(shi)〔2016〕5號

《最(zui)高(gao)(gao)人民(min)(min)法院關于(yu)適用〈中華人民(min)(min)共和(he)國物權法〉若干問(wen)題的解釋（一）》已于(yu)2015年(nian)12月10日由最(zui)高(gao)(gao)人民(min)(min)法院審判委員會(hui)第1670次會(hui)議通過(guo)，現(xian)予(yu)公(gong)布，自(zi)2016年(nian)3月1日起施行。

最高人民法院

2016年2月22日

為(wei)正確審(shen)理物權糾紛案件，根據《中華(hua)人民(min)共和國物權法》的相(xiang)關(guan)規定，結合民(min)事審(shen)判實(shi)踐，制定本解(jie)釋。

第一(yi)條 因不動產物權(quan)的(de)歸(gui)屬，以及作為(wei)不動產物權(quan)登記基(ji)礎(chu)的(de)買賣(mai)、贈與、抵押等產生爭(zheng)議(yi)，當事人(ren)(ren)提起民事訴訟的(de)，應當依法受理。當事人(ren)(ren)已經在行政訴訟中申(shen)請一(yi)并解決上述民事爭(zheng)議(yi)，且人(ren)(ren)民法院一(yi)并審理的(de)除外。

第(di)二條 當事人有(you)證據證明不(bu)動(dong)產登記簿的記載(zai)與真(zhen)實(shi)權利(li)狀(zhuang)態不(bu)符、其(qi)(qi)為該不(bu)動(dong)產物權的真(zhen)實(shi)權利(li)人，請求確認其(qi)(qi)享有(you)物權的，應予支(zhi)持。

第三條 異(yi)(yi)議登記(ji)因物權法第十九條第二款規定(ding)的(de)事由失效后，當事人提(ti)起民(min)事訴訟(song)，請(qing)求確認物權歸屬(shu)的(de)，應(ying)當依法受理。異(yi)(yi)議登記(ji)失效不影響人民(min)法院對(dui)案(an)件(jian)的(de)實體審理。

第四條 未經預(yu)告登(deng)記(ji)的(de)(de)權(quan)利人同意，轉移不動產(chan)所有(you)權(quan)，或者設(she)定(ding)(ding)(ding)建(jian)設(she)用地使(shi)用權(quan)、地役(yi)權(quan)、抵押權(quan)等其他物(wu)(wu)權(quan)的(de)(de)，應當(dang)依照物(wu)(wu)權(quan)法第二十條第一款的(de)(de)規(gui)定(ding)(ding)(ding)，認定(ding)(ding)(ding)其不發生(sheng)物(wu)(wu)權(quan)效(xiao)力。

第五條(tiao) 買(mai)賣不動(dong)產(chan)物權(quan)的(de)協議被認(ren)定(ding)無效、被撤銷、被解除，或者預告登記(ji)的(de)權(quan)利(li)人(ren)放棄(qi)債權(quan)的(de)，應當認(ren)定(ding)為物權(quan)法第二(er)十條(tiao)第二(er)款所稱的(de)“債權(quan)消滅(mie)”。

第(di)六(liu)條 轉讓人轉移船舶、航空器和機動車等所有權(quan)，受讓人已經支付對價(jia)并取得占有，雖未經登記，但(dan)轉讓人的(de)(de)債權(quan)人主張(zhang)其(qi)為物權(quan)法第(di)二十四(si)條所稱(cheng)的(de)(de)“善意第(di)三(san)人”的(de)(de)，不予支持，法律另有規定(ding)的(de)(de)除外。

第(di)七條 人民(min)(min)法院(yuan)、仲(zhong)裁(cai)(cai)委員會在分割共(gong)有不動產或者(zhe)動產等案件中作出并(bing)依(yi)法生效(xiao)的改變(bian)原有物權(quan)關系(xi)的判決(jue)書(shu)、裁(cai)(cai)決(jue)書(shu)、調解書(shu)，以及人民(min)(min)法院(yuan)在執行程序(xu)中作出的拍賣成交裁(cai)(cai)定書(shu)、以物抵債裁(cai)(cai)定書(shu)，應(ying)當(dang)認定為物權(quan)法第(di)二十八條所稱導(dao)致(zhi)物權(quan)設立、變(bian)更、轉讓(rang)或者(zhe)消(xiao)滅的人民(min)(min)法院(yuan)、仲(zhong)裁(cai)(cai)委員會的法律文書(shu)。

第(di)(di)八(ba)條(tiao) 依照物權法(fa)第(di)(di)二十(shi)(shi)八(ba)條(tiao)至第(di)(di)三十(shi)(shi)條(tiao)規(gui)(gui)定享有物權，但尚未完(wan)成動產交(jiao)付或(huo)者(zhe)不動產登(deng)記的物權人，根據(ju)物權法(fa)第(di)(di)三十(shi)(shi)四條(tiao)至第(di)(di)三十(shi)(shi)七(qi)條(tiao)的規(gui)(gui)定，請求(qiu)保(bao)護其物權的，應予支(zhi)持。

第(di)九(jiu)條 共(gong)有(you)(you)份額的(de)權利(li)主(zhu)體因(yin)繼(ji)承、遺贈等(deng)原因(yin)發生變化時，其他按份共(gong)有(you)(you)人主(zhu)張優先購買的(de)，不予支(zhi)持，但(dan)按份共(gong)有(you)(you)人之間(jian)另有(you)(you)約(yue)定的(de)除外。

第十條 物權法第一(yi)百零(ling)一(yi)條所稱(cheng)的“同等條件”，應當綜合(he)共(gong)有份額的轉讓價格、價款履行方式及期(qi)限(xian)等因素(su)確(que)定。

第十(shi)一(yi)條 優先購買(mai)權(quan)的(de)行使(shi)期(qi)間(jian)，按(an)份(fen)共有(you)(you)人之間(jian)有(you)(you)約(yue)(yue)定(ding)(ding)的(de)，按(an)照約(yue)(yue)定(ding)(ding)處(chu)理(li)；沒有(you)(you)約(yue)(yue)定(ding)(ding)或者約(yue)(yue)定(ding)(ding)不明的(de)，按(an)照下(xia)列情形確定(ding)(ding)：

（一）轉讓人向其(qi)他按份(fen)共有人發出(chu)的(de)包含(han)同等條件內容(rong)的(de)通(tong)知(zhi)中載(zai)明(ming)行使期間的(de)，以該期間為準；

（二(er)）通(tong)知中未載明行使(shi)期間，或者(zhe)載明的期間短于通(tong)知送達之日起十五日的，為十五日；

（三）轉讓人未通知(zhi)的(de)，為其他按份(fen)共有人知(zhi)道或者應當知(zhi)道最終確定的(de)同等條件之日起十五日；

（四）轉讓人未通(tong)知，且(qie)無法確(que)(que)定其他(ta)按份共(gong)有人知道或者應當知道最終確(que)(que)定的同(tong)等條件的，為共(gong)有份額(e)權屬轉移(yi)之日起(qi)六個(ge)月。

第十(shi)二條(tiao) 按(an)(an)份(fen)共有人(ren)(ren)向共有人(ren)(ren)之外的人(ren)(ren)轉讓其(qi)份(fen)額，其(qi)他(ta)按(an)(an)份(fen)共有人(ren)(ren)根據(ju)法律、司法解釋規定，請求按(an)(an)照同等條(tiao)件購買(mai)該共有份(fen)額的，應予(yu)支持。

其他按份共有人的請求具有下列情形之一的，不予(yu)支持(chi)：

（一）未在本解釋第(di)十一條(tiao)規(gui)定的期間內主張(zhang)優先(xian)購買(mai)，或者雖(sui)主張(zhang)優先(xian)購買(mai)，但提出(chu)減(jian)少轉(zhuan)讓價(jia)款、增加轉(zhuan)讓人(ren)負擔等實質性變(bian)更要求；

（二）以其優先購買(mai)權受(shou)到侵害為由，僅請(qing)求撤(che)銷共有份(fen)額轉(zhuan)讓合同或者(zhe)認定(ding)該合同無效。

第(di)十三條 按(an)(an)份(fen)(fen)共(gong)(gong)有(you)人之間轉讓共(gong)(gong)有(you)份(fen)(fen)額，其他按(an)(an)份(fen)(fen)共(gong)(gong)有(you)人主張根據物權法第(di)一百零(ling)一條規(gui)定優(you)先(xian)購買的(de)，不予(yu)支(zhi)持，但按(an)(an)份(fen)(fen)共(gong)(gong)有(you)人之間另有(you)約定的(de)除外。

第(di)十四條 兩(liang)個以上按(an)份(fen)共有人主張優(you)先購(gou)買且協商不成時，請(qing)求按(an)照轉讓時各自(zi)份(fen)額(e)比例行(xing)使優(you)先購(gou)買權的，應予支持。

第十(shi)五條 受(shou)讓(rang)人受(shou)讓(rang)不動產或者動產時，不知道轉讓(rang)人無處分權，且(qie)無重大(da)過失的，應當認定受(shou)讓(rang)人為善意(yi)。

真實權利人(ren)主張受讓人(ren)不構成善(shan)意的(de)，應(ying)當承擔(dan)舉證(zheng)(zheng)證(zheng)(zheng)明責任。

第十六(liu)條(tiao) 具(ju)有下列情形(xing)之一的，應當認定(ding)不動產受讓(rang)(rang)人(ren)知(zhi)道轉讓(rang)(rang)人(ren)無處分權：

（一(yi)）登記(ji)簿上存在(zai)有效的異議(yi)登記(ji)；

（二）預(yu)(yu)告登記有效期內，未經預(yu)(yu)告登記的權利人同意；

（三）登記簿上已經記載司法機關或者(zhe)(zhe)行政機關依法裁(cai)定、決(jue)定查封或者(zhe)(zhe)以其(qi)他形式限制不動產權利(li)的有關事項；

（四(si)）受讓(rang)人知道登(deng)記簿上記載(zai)的權利主體錯誤；

（五）受讓人(ren)知道他(ta)人(ren)已經依法享有不動產物權(quan)。

真實權利人有(you)證(zheng)據證(zheng)明(ming)不動產(chan)受讓(rang)(rang)人應(ying)當(dang)(dang)知道轉讓(rang)(rang)人無處分權的，應(ying)當(dang)(dang)認定受讓(rang)(rang)人具有(you)重大過失。

第十(shi)七條 受讓(rang)(rang)人受讓(rang)(rang)動產時(shi)，交易的對象、場所(suo)或者時(shi)機等不符合交易習慣的，應當認定受讓(rang)(rang)人具有重大(da)過失。

第十八條 物權法第一百零六條第一款(kuan)第一項所稱的“受讓人受讓該(gai)不動(dong)產或(huo)者動(dong)產時”，是指依法完成(cheng)不動(dong)產物權轉移登記或(huo)者動(dong)產交付之(zhi)時。

當事(shi)人(ren)以物(wu)權法(fa)第(di)二十(shi)五條(tiao)規定(ding)的(de)(de)方式(shi)交付動產的(de)(de)，轉(zhuan)讓(rang)動產法(fa)律(lv)行為生效時(shi)為動產交付之(zhi)時(shi)；當事(shi)人(ren)以物(wu)權法(fa)第(di)二十(shi)六條(tiao)規定(ding)的(de)(de)方式(shi)交付動產的(de)(de)，轉(zhuan)讓(rang)人(ren)與受讓(rang)人(ren)之(zhi)間有關(guan)轉(zhuan)讓(rang)返(fan)還原(yuan)物(wu)請求權的(de)(de)協議生效時(shi)為動產交付之(zhi)時(shi)。

法律對不動產(chan)、動產(chan)物權的(de)設立另有規(gui)定(ding)的(de)，應當(dang)按(an)照法律規(gui)定(ding)的(de)時(shi)間(jian)認定(ding)權利人是否為善(shan)意。

第十(shi)九(jiu)條 物權法第一百零(ling)六條第一款第二項(xiang)所稱“合(he)(he)理的價格”，應(ying)當(dang)根據轉讓標的物的性(xing)質、數量(liang)以及付款方(fang)式等具體情況，參考轉讓時交易地市場價格以及交易習慣等因素綜(zong)合(he)(he)認定。

第二(er)十條 轉讓人將物權(quan)法(fa)第二(er)十四條規(gui)定的(de)船(chuan)舶、航空(kong)器和機(ji)動車(che)等(deng)交付給受讓人的(de)，應當(dang)認定符合物權(quan)法(fa)第一百零六(liu)條第一款第三項(xiang)規(gui)定的(de)善(shan)意取得的(de)條件。

第(di)二十一條 具(ju)有下(xia)列情形之一，受讓(rang)人主張根據物權法(fa)第(di)一百零六條規(gui)定取(qu)得所有權的(de)，不予(yu)支持：

（一）轉讓合同因違反(fan)合同法第五(wu)十二條規定(ding)被認定(ding)無效；

（二）轉讓合同(tong)因(yin)受讓人存在(zai)欺詐、脅(xie)迫或者乘人之危等法(fa)定事由被撤銷(xiao)。

第二(er)十(shi)二(er)條 本解釋自2016年(nian)3月1日(ri)起(qi)施行。

本(ben)(ben)解釋(shi)施行后人(ren)民法院新受理的一審(shen)案件，適用本(ben)(ben)解釋(shi)。

本解(jie)釋(shi)施行(xing)前(qian)人民法(fa)院已(yi)經(jing)受理、施行(xing)后尚未審(shen)(shen)結的一(yi)審(shen)(shen)、二(er)審(shen)(shen)案件(jian)，以(yi)及本解(jie)釋(shi)施行(xing)前(qian)已(yi)經(jing)終審(shen)(shen)、施行(xing)后當(dang)事人申(shen)請再(zai)審(shen)(shen)或者按照審(shen)(shen)判監督程序決定再(zai)審(shen)(shen)的案件(jian)，不適用本解(jie)釋(shi)。