最高人民法院關于適用《中華人民共和國物權法》若干問題的解釋（一）

法釋〔2016〕5號

《最高人民(min)法院關于適用〈中華人民(min)共和(he)國物權(quan)法〉若干問題的(de)解釋（一）》已于2015年(nian)12月10日由最高人民(min)法院審判委(wei)員(yuan)會(hui)第1670次(ci)會(hui)議通過，現予(yu)公布，自2016年(nian)3月1日起施行。

最高人民法院

2016年(nian)2月22日

為正確審理物權糾紛案件，根據《中華人民共(gong)和國(guo)物權法》的(de)相(xiang)關規定，結合民事審判實踐，制定本解釋(shi)。

第一條 因(yin)不動產物權的(de)(de)(de)歸屬，以及作為(wei)不動產物權登記(ji)基(ji)礎的(de)(de)(de)買賣、贈與、抵押等產生(sheng)爭議，當(dang)事(shi)人(ren)提起民(min)事(shi)訴(su)訟的(de)(de)(de)，應(ying)當(dang)依法受理(li)。當(dang)事(shi)人(ren)已經在行政訴(su)訟中申(shen)請一并(bing)解決上述民(min)事(shi)爭議，且人(ren)民(min)法院一并(bing)審理(li)的(de)(de)(de)除外。

第二(er)條 當事人有證(zheng)據證(zheng)明不(bu)動(dong)產(chan)登記簿的(de)記載與真(zhen)實權(quan)利(li)狀態不(bu)符、其(qi)為該(gai)不(bu)動(dong)產(chan)物權(quan)的(de)真(zhen)實權(quan)利(li)人，請求確認(ren)其(qi)享(xiang)有物權(quan)的(de)，應予(yu)支(zhi)持。

第(di)三條 異(yi)議(yi)(yi)登(deng)記因物權法第(di)十九條第(di)二(er)款規定的事由失(shi)效(xiao)后，當(dang)事人(ren)提起(qi)民(min)(min)事訴訟，請求確認物權歸屬(shu)的，應當(dang)依法受理。異(yi)議(yi)(yi)登(deng)記失(shi)效(xiao)不影響人(ren)民(min)(min)法院對案件的實體(ti)審(shen)理。

第(di)四(si)條 未經預告登(deng)記的權(quan)利人同意，轉移不動產所有(you)權(quan)，或者設定(ding)建(jian)設用地(di)使用權(quan)、地(di)役權(quan)、抵押權(quan)等其他物權(quan)的，應當(dang)依照物權(quan)法第(di)二十條第(di)一(yi)款的規(gui)定(ding)，認定(ding)其不發生物權(quan)效力。

第(di)五條 買賣不(bu)動產物(wu)權(quan)的協議被認定無(wu)效、被撤銷(xiao)、被解(jie)除，或(huo)者(zhe)預告登(deng)記的權(quan)利人放棄債(zhai)權(quan)的，應當認定為物(wu)權(quan)法第(di)二(er)(er)十(shi)條第(di)二(er)(er)款所稱的“債(zhai)權(quan)消滅”。

第(di)六條(tiao) 轉(zhuan)讓人(ren)轉(zhuan)移船舶、航空器和機動車等(deng)所(suo)有(you)權，受讓人(ren)已經支(zhi)付(fu)對價并取得(de)占有(you)，雖未(wei)經登記(ji)，但轉(zhuan)讓人(ren)的(de)債權人(ren)主張其為物(wu)權法第(di)二十四(si)條(tiao)所(suo)稱的(de)“善意(yi)第(di)三人(ren)”的(de)，不予支(zhi)持，法律另有(you)規定的(de)除外。

第七條 人(ren)民法院、仲裁(cai)(cai)委(wei)員會在分(fen)割共有不(bu)動(dong)(dong)產或者動(dong)(dong)產等案件中作出并(bing)依法生效的改變(bian)原有物權(quan)關(guan)系(xi)的判決(jue)書、裁(cai)(cai)決(jue)書、調解書，以(yi)及人(ren)民法院在執(zhi)行程序(xu)中作出的拍(pai)賣成交裁(cai)(cai)定(ding)書、以(yi)物抵債(zhai)裁(cai)(cai)定(ding)書，應當(dang)認(ren)定(ding)為物權(quan)法第二(er)十八條所稱導(dao)致(zhi)物權(quan)設(she)立、變(bian)更、轉讓(rang)或者消滅的人(ren)民法院、仲裁(cai)(cai)委(wei)員會的法律文書。

第(di)(di)(di)(di)八(ba)條(tiao) 依照物權(quan)法第(di)(di)(di)(di)二十(shi)八(ba)條(tiao)至第(di)(di)(di)(di)三(san)十(shi)條(tiao)規定享有物權(quan)，但(dan)尚未(wei)完成動(dong)產(chan)交(jiao)付或者不動(dong)產(chan)登記的(de)物權(quan)人(ren)，根據物權(quan)法第(di)(di)(di)(di)三(san)十(shi)四條(tiao)至第(di)(di)(di)(di)三(san)十(shi)七條(tiao)的(de)規定，請(qing)求(qiu)保護其物權(quan)的(de)，應予支持。

第九條 共有份(fen)(fen)額的權利主體(ti)因繼(ji)承、遺贈等原因發生變化(hua)時，其他按份(fen)(fen)共有人(ren)主張優(you)先購買的，不(bu)予(yu)支持(chi)，但按份(fen)(fen)共有人(ren)之間另(ling)有約定的除外。

第十(shi)條 物(wu)權(quan)法(fa)第一(yi)百零一(yi)條所稱的“同等條件”，應當綜(zong)合共有份額的轉(zhuan)讓價格(ge)、價款履行方式(shi)及期(qi)限等因(yin)素確定。

第十一條 優先(xian)購買權的(de)(de)行使期間(jian)，按份共有(you)(you)人之間(jian)有(you)(you)約定(ding)的(de)(de)，按照(zhao)約定(ding)處理；沒有(you)(you)約定(ding)或者約定(ding)不明的(de)(de)，按照(zhao)下列情形確定(ding)：

（一）轉讓人向其他按份共有人發出(chu)的(de)(de)包含同等條件內容的(de)(de)通知中載(zai)明行使期間(jian)的(de)(de)，以該期間(jian)為準；

（二）通知中未載明(ming)行使期間，或者載明(ming)的期間短于通知送(song)達(da)之日(ri)起(qi)十五日(ri)的，為十五日(ri)；

（三）轉讓人未通知的，為(wei)其他(ta)按份(fen)共(gong)有人知道或者應當知道最終確定的同(tong)等條件之日起(qi)十五日；

（四）轉讓人(ren)未通知，且(qie)無法確(que)定其他按份共有人(ren)知道或(huo)者(zhe)應當(dang)知道最終確(que)定的同等條件的，為共有份額(e)權屬轉移之(zhi)日起六(liu)個(ge)月。

第十(shi)二條(tiao) 按(an)份共有人(ren)向(xiang)共有人(ren)之外的人(ren)轉(zhuan)讓其(qi)份額，其(qi)他按(an)份共有人(ren)根(gen)據法律(lv)、司(si)法解釋規定，請求按(an)照(zhao)同等條(tiao)件購買該(gai)共有份額的，應(ying)予支持(chi)。

其他(ta)按(an)份共有(you)人(ren)的(de)請求具(ju)有(you)下(xia)列情形(xing)之一的(de)，不予支持：

（一）未在本解釋(shi)第十一條規定的期間內主(zhu)張優先購(gou)買(mai)，或者雖(sui)主(zhu)張優先購(gou)買(mai)，但提出減少(shao)轉讓(rang)價款(kuan)、增加轉讓(rang)人負擔等實質性變更要求(qiu)；

（二(er)）以其優(you)先購買權受到侵害為由(you)，僅(jin)請(qing)求撤(che)銷共有份(fen)額轉(zhuan)讓合同或(huo)者認定該合同無效。

第(di)十三(san)條(tiao) 按(an)(an)份(fen)(fen)共有(you)人之(zhi)間轉讓共有(you)份(fen)(fen)額(e)，其他按(an)(an)份(fen)(fen)共有(you)人主(zhu)張根據物(wu)權法(fa)第(di)一(yi)百零一(yi)條(tiao)規定優(you)先購(gou)買(mai)的(de)，不予支持，但按(an)(an)份(fen)(fen)共有(you)人之(zhi)間另有(you)約定的(de)除外。

第十四條(tiao) 兩(liang)個以上按份共有人(ren)主張優(you)先(xian)購買且(qie)協商(shang)不成時，請(qing)求按照轉(zhuan)讓時各自份額比例行使優(you)先(xian)購買權的，應予(yu)支(zhi)持。

第十(shi)五條 受(shou)讓(rang)人(ren)受(shou)讓(rang)不動(dong)產或者(zhe)動(dong)產時，不知(zhi)道轉讓(rang)人(ren)無(wu)處分權，且(qie)無(wu)重大過失的，應當認定受(shou)讓(rang)人(ren)為善意。

真實權利人主張受讓人不構成善意的，應(ying)當承擔舉證證明責任。

第十六(liu)條 具(ju)有(you)下列情形之一(yi)的(de)，應當(dang)認(ren)定不動產受讓人知(zhi)道轉讓人無處分權：

（一）登(deng)記簿上存在有效的異議登(deng)記；

（二）預告登記有效(xiao)期內，未經預告登記的權利人同意；

（三(san)）登記(ji)簿上(shang)已(yi)經記(ji)載司法(fa)(fa)機(ji)關或者(zhe)(zhe)行政(zheng)機(ji)關依法(fa)(fa)裁定、決定查封或者(zhe)(zhe)以其(qi)他形式限制不動產(chan)權利(li)的有關事項；

（四）受讓人(ren)知(zhi)道(dao)登記簿(bu)上記載(zai)的(de)權利(li)主(zhu)體(ti)錯(cuo)誤；

（五）受讓人知道他人已(yi)經依法享(xiang)有不動(dong)產(chan)物權(quan)。

真(zhen)實(shi)權利人(ren)有(you)(you)證(zheng)據證(zheng)明不動(dong)產受讓(rang)人(ren)應當知道轉讓(rang)人(ren)無處分權的，應當認定(ding)受讓(rang)人(ren)具有(you)(you)重大(da)過(guo)失。

第(di)十七條 受讓(rang)人(ren)受讓(rang)動產時，交易(yi)的對象、場所(suo)或者時機(ji)等(deng)不符合交易(yi)習慣的，應當認定受讓(rang)人(ren)具有重大過(guo)失。

第(di)(di)十八條 物權法第(di)(di)一(yi)百零六條第(di)(di)一(yi)款第(di)(di)一(yi)項所稱的“受讓人受讓該不(bu)動(dong)產或者動(dong)產時”，是(shi)指(zhi)依法完成(cheng)不(bu)動(dong)產物權轉移登記或者動(dong)產交付之時。

當事人以(yi)物(wu)(wu)權法第二(er)十五條規定的(de)(de)方式(shi)(shi)交(jiao)付(fu)動產(chan)(chan)的(de)(de)，轉(zhuan)讓(rang)(rang)動產(chan)(chan)法律行為生效(xiao)時(shi)為動產(chan)(chan)交(jiao)付(fu)之(zhi)時(shi)；當事人以(yi)物(wu)(wu)權法第二(er)十六條規定的(de)(de)方式(shi)(shi)交(jiao)付(fu)動產(chan)(chan)的(de)(de)，轉(zhuan)讓(rang)(rang)人與受(shou)讓(rang)(rang)人之(zhi)間有關轉(zhuan)讓(rang)(rang)返(fan)還原(yuan)物(wu)(wu)請求權的(de)(de)協(xie)議生效(xiao)時(shi)為動產(chan)(chan)交(jiao)付(fu)之(zhi)時(shi)。

法律對不(bu)動產(chan)、動產(chan)物(wu)權(quan)的(de)(de)設立另有規定(ding)(ding)的(de)(de)，應當(dang)按照法律規定(ding)(ding)的(de)(de)時間認定(ding)(ding)權(quan)利人(ren)是否為善意(yi)。

第(di)(di)十九條(tiao) 物權法第(di)(di)一(yi)百零(ling)六(liu)條(tiao)第(di)(di)一(yi)款第(di)(di)二項所稱“合(he)理的價格”，應(ying)當根據轉(zhuan)讓標的物的性(xing)質、數(shu)量以及付(fu)款方式等具(ju)體情(qing)況，參考轉(zhuan)讓時(shi)交(jiao)易(yi)地市場價格以及交(jiao)易(yi)習慣等因素綜合(he)認(ren)定。

第(di)(di)二十條(tiao)(tiao) 轉讓人(ren)將物(wu)權(quan)法第(di)(di)二十四條(tiao)(tiao)規定(ding)的船舶、航空器和機動車等交付(fu)給受(shou)讓人(ren)的，應(ying)當認定(ding)符合(he)物(wu)權(quan)法第(di)(di)一百零六條(tiao)(tiao)第(di)(di)一款第(di)(di)三項規定(ding)的善(shan)意取得的條(tiao)(tiao)件(jian)。

第二十一(yi)條 具有(you)下列情形之一(yi)，受讓人(ren)主張(zhang)根據物權法第一(yi)百零(ling)六(liu)條規定取得所有(you)權的(de)，不予支(zhi)持：

（一）轉讓合同(tong)因違反(fan)合同(tong)法第(di)五(wu)十二條規定被認定無效；

（二）轉(zhuan)讓(rang)合同因受讓(rang)人存(cun)在欺詐、脅迫或者乘人之(zhi)危等(deng)法定事由被撤銷。

第二(er)十二(er)條 本(ben)解釋自2016年(nian)3月1日起施(shi)行。

本解釋施行后人民法院新受理的一審案件，適用(yong)本解釋。

本(ben)解(jie)釋(shi)施(shi)(shi)(shi)行(xing)(xing)前人民(min)法院已經受理、施(shi)(shi)(shi)行(xing)(xing)后尚未審(shen)結的一審(shen)、二(er)審(shen)案件(jian)(jian)，以及本(ben)解(jie)釋(shi)施(shi)(shi)(shi)行(xing)(xing)前已經終審(shen)、施(shi)(shi)(shi)行(xing)(xing)后當事人申請再審(shen)或者按照審(shen)判監督程(cheng)序決定(ding)再審(shen)的案件(jian)(jian)，不適用本(ben)解(jie)釋(shi)。