最高人民法院關于適用《中華人民共和國物權法》若干問題的解釋（一）

法(fa)釋〔2016〕5號

《最(zui)高(gao)(gao)人民(min)法(fa)院(yuan)(yuan)關于(yu)適(shi)用〈中華人民(min)共和國物權法(fa)〉若干(gan)問(wen)題的解釋（一）》已于(yu)2015年12月10日由最(zui)高(gao)(gao)人民(min)法(fa)院(yuan)(yuan)審判委員會(hui)第1670次會(hui)議通過(guo)，現(xian)予公布，自2016年3月1日起施行。

最高人民法院

2016年2月(yue)22日

為正確審理物權(quan)糾(jiu)紛案件，根據《中華人民共和(he)國物權(quan)法》的相關規定(ding)，結(jie)合民事(shi)審判實(shi)踐，制定(ding)本解釋。

第一(yi)條 因不(bu)動產物權的(de)歸屬，以及作為(wei)不(bu)動產物權登(deng)記基礎的(de)買賣、贈與、抵押(ya)等產生(sheng)爭(zheng)議(yi)，當(dang)(dang)事(shi)人提起民(min)事(shi)訴訟的(de)，應當(dang)(dang)依法(fa)受理(li)。當(dang)(dang)事(shi)人已經在行政訴訟中申請一(yi)并解決上述民(min)事(shi)爭(zheng)議(yi)，且人民(min)法(fa)院一(yi)并審理(li)的(de)除外。

第二(er)條 當事人(ren)有證據證明不(bu)動產登記簿的(de)(de)記載與真實權(quan)利狀態(tai)不(bu)符、其為該不(bu)動產物權(quan)的(de)(de)真實權(quan)利人(ren)，請求(qiu)確認其享有物權(quan)的(de)(de)，應予支持。

第(di)(di)(di)三條 異(yi)議登記(ji)(ji)因物權(quan)法(fa)第(di)(di)(di)十(shi)九條第(di)(di)(di)二款規定(ding)的事由失(shi)效后(hou)，當(dang)事人提起民事訴訟(song)，請求確認物權(quan)歸(gui)屬的，應當(dang)依法(fa)受(shou)理。異(yi)議登記(ji)(ji)失(shi)效不影響人民法(fa)院對案件的實體(ti)審(shen)理。

第四條 未(wei)經預(yu)告(gao)登記的(de)(de)(de)權(quan)(quan)利人同意(yi)，轉移不動產(chan)所有(you)權(quan)(quan)，或者設定(ding)建設用(yong)地(di)使用(yong)權(quan)(quan)、地(di)役(yi)權(quan)(quan)、抵押權(quan)(quan)等其他(ta)物(wu)(wu)權(quan)(quan)的(de)(de)(de)，應當依照物(wu)(wu)權(quan)(quan)法第二十條第一(yi)款的(de)(de)(de)規(gui)定(ding)，認定(ding)其不發(fa)生(sheng)物(wu)(wu)權(quan)(quan)效力。

第五條(tiao) 買賣不動產物權(quan)的(de)協議被認(ren)定無效、被撤銷、被解除(chu)，或者預告登(deng)記的(de)權(quan)利人放(fang)棄債權(quan)的(de)，應(ying)當認(ren)定為物權(quan)法第二十條(tiao)第二款所稱的(de)“債權(quan)消滅”。

第(di)(di)六條 轉(zhuan)(zhuan)讓人(ren)轉(zhuan)(zhuan)移船舶、航空(kong)器和機動(dong)車等所有(you)權(quan)，受讓人(ren)已經支付對(dui)價并取得占(zhan)有(you)，雖未經登(deng)記，但(dan)轉(zhuan)(zhuan)讓人(ren)的債權(quan)人(ren)主張其(qi)為物權(quan)法(fa)第(di)(di)二(er)十(shi)四條所稱的“善意第(di)(di)三人(ren)”的，不予(yu)支持，法(fa)律另有(you)規定的除外(wai)。

第(di)七條 人(ren)民(min)法院、仲裁(cai)委員會(hui)在分割共有(you)(you)不動(dong)產或(huo)者動(dong)產等案件中(zhong)作出(chu)并依法生效的(de)(de)改變原有(you)(you)物權關系的(de)(de)判決書(shu)、裁(cai)決書(shu)、調解書(shu)，以(yi)及人(ren)民(min)法院在執行(xing)程序中(zhong)作出(chu)的(de)(de)拍賣成交裁(cai)定書(shu)、以(yi)物抵債(zhai)裁(cai)定書(shu)，應當認定為物權法第(di)二十(shi)八條所稱導致物權設立、變更、轉讓或(huo)者消滅(mie)的(de)(de)人(ren)民(min)法院、仲裁(cai)委員會(hui)的(de)(de)法律文(wen)書(shu)。

第(di)八條 依(yi)照物(wu)權(quan)(quan)法第(di)二十八條至第(di)三(san)十條規(gui)定享(xiang)有物(wu)權(quan)(quan)，但尚未(wei)完(wan)成(cheng)動(dong)產(chan)(chan)交付或者不動(dong)產(chan)(chan)登記的(de)物(wu)權(quan)(quan)人，根據物(wu)權(quan)(quan)法第(di)三(san)十四條至第(di)三(san)十七條的(de)規(gui)定，請求保護其物(wu)權(quan)(quan)的(de)，應予支持。

第九條 共有(you)份額(e)的(de)權利主體因繼承、遺(yi)贈等原(yuan)因發(fa)生變化時，其(qi)他按(an)份共有(you)人主張優先購買的(de)，不予支持，但按(an)份共有(you)人之間另有(you)約定的(de)除外。

第(di)十條(tiao) 物(wu)權法第(di)一(yi)百零(ling)一(yi)條(tiao)所稱的“同等(deng)條(tiao)件”，應(ying)當綜合共有(you)份(fen)額的轉讓價(jia)格(ge)、價(jia)款履行方式(shi)及期(qi)限等(deng)因素確定。

第十一條 優先購(gou)買(mai)權(quan)的(de)行使(shi)期(qi)間，按(an)(an)份共(gong)有(you)人(ren)之間有(you)約(yue)定的(de)，按(an)(an)照約(yue)定處理；沒有(you)約(yue)定或者(zhe)約(yue)定不明(ming)的(de)，按(an)(an)照下列情形(xing)確(que)定：

（一）轉讓人向其他按份共有(you)人發出的包含同(tong)等條(tiao)件內容的通知中(zhong)載明(ming)行(xing)使(shi)期(qi)(qi)間的，以(yi)該期(qi)(qi)間為準(zhun)；

（二）通知(zhi)中未載(zai)明(ming)行使期間(jian)，或者載(zai)明(ming)的期間(jian)短于通知(zhi)送(song)達之日起十五(wu)日的，為十五(wu)日；

（三）轉(zhuan)讓人未(wei)通知(zhi)的(de)，為其他按份共(gong)有人知(zhi)道(dao)或者應當知(zhi)道(dao)最終(zhong)確(que)定的(de)同(tong)等條件(jian)之日起十五(wu)日；

（四(si)）轉(zhuan)讓人未(wei)通知，且無法確(que)定(ding)其他按份(fen)共有人知道或者應(ying)當知道最終(zhong)確(que)定(ding)的同等條件的，為(wei)共有份(fen)額權屬轉(zhuan)移之日起六個月(yue)。

第十二條(tiao) 按(an)份共(gong)(gong)有人(ren)(ren)(ren)向(xiang)共(gong)(gong)有人(ren)(ren)(ren)之外的人(ren)(ren)(ren)轉讓(rang)其份額，其他按(an)份共(gong)(gong)有人(ren)(ren)(ren)根(gen)據法(fa)律、司法(fa)解(jie)釋規定(ding)，請求按(an)照同等條(tiao)件購買該共(gong)(gong)有份額的，應予支(zhi)持(chi)。

其他按份共有人的(de)請求具有下列情形之(zhi)一(yi)的(de)，不(bu)予(yu)支持：

（一）未(wei)在本解釋第十一條規定的(de)期間內主張優先(xian)購(gou)買(mai)，或者(zhe)雖(sui)主張優先(xian)購(gou)買(mai)，但(dan)提出(chu)減少轉(zhuan)讓價款、增加轉(zhuan)讓人負擔(dan)等(deng)實質性變更要求；

（二）以其優先購買權受到侵害為(wei)由，僅(jin)請(qing)求撤銷共有份額轉讓合同(tong)或(huo)者認定該合同(tong)無效(xiao)。

第(di)十三條 按份共有(you)人之間轉讓共有(you)份額，其他(ta)按份共有(you)人主(zhu)張根據物權法第(di)一(yi)百零一(yi)條規定(ding)優先購買的，不予支持(chi)，但按份共有(you)人之間另有(you)約(yue)定(ding)的除外。

第十四條 兩個以上按份(fen)共有人主張(zhang)優(you)先購(gou)買(mai)且協商不成時，請求(qiu)按照(zhao)轉讓時各(ge)自份(fen)額比例行使優(you)先購(gou)買(mai)權的，應予支持。

第十五條 受(shou)讓人受(shou)讓不動產或者動產時，不知道轉讓人無處分權，且(qie)無重大過失(shi)的，應當認定受(shou)讓人為(wei)善意。

真實權(quan)利(li)人主張受(shou)讓(rang)人不構成善意的(de)，應當承擔舉(ju)證(zheng)證(zheng)明責(ze)任。

第(di)十六條 具(ju)有下列情形之一的，應當認定不動產受讓人(ren)知道(dao)轉讓人(ren)無處分權：

（一）登記簿上存在有效的異議登記；

（二）預告登記有效期內(nei)，未經預告登記的權利人(ren)同意；

（三）登記(ji)簿(bu)上(shang)已經記(ji)載(zai)司法機關或(huo)者行政(zheng)機關依(yi)法裁定(ding)、決定(ding)查封或(huo)者以(yi)其(qi)他(ta)形式限(xian)制不動產權利的(de)有關事項；

（四）受讓人(ren)知(zhi)道(dao)登記簿上記載的權利主體錯(cuo)誤；

（五）受讓人知道他人已經依法(fa)享有不動產物權。

真(zhen)實(shi)權利(li)人(ren)(ren)有證據證明(ming)不動產受(shou)讓人(ren)(ren)應當(dang)知道轉讓人(ren)(ren)無處分權的，應當(dang)認(ren)定受(shou)讓人(ren)(ren)具有重(zhong)大過失。

第十七條 受(shou)讓人(ren)受(shou)讓動產時(shi)，交易的對象、場所或者時(shi)機等不符(fu)合交易習慣的，應當(dang)認定受(shou)讓人(ren)具有重大過(guo)失。

第十八條(tiao) 物權法第一(yi)百(bai)零六(liu)條(tiao)第一(yi)款(kuan)第一(yi)項所稱的“受讓人(ren)受讓該不動產或者動產時(shi)”，是指依(yi)法完成不動產物權轉移登記(ji)或者動產交付之時(shi)。

當事人(ren)(ren)以物權法第二十(shi)(shi)五(wu)條規定(ding)的(de)方式(shi)交付動產(chan)(chan)的(de)，轉(zhuan)(zhuan)讓(rang)動產(chan)(chan)法律行為生效時為動產(chan)(chan)交付之(zhi)時；當事人(ren)(ren)以物權法第二十(shi)(shi)六條規定(ding)的(de)方式(shi)交付動產(chan)(chan)的(de)，轉(zhuan)(zhuan)讓(rang)人(ren)(ren)與受讓(rang)人(ren)(ren)之(zhi)間有關轉(zhuan)(zhuan)讓(rang)返還原物請求權的(de)協議生效時為動產(chan)(chan)交付之(zhi)時。

法律(lv)對(dui)不動(dong)產、動(dong)產物權的(de)(de)設立另有規定的(de)(de)，應當按照法律(lv)規定的(de)(de)時(shi)間認定權利人是否為善意。

第十(shi)九(jiu)條(tiao) 物權法第一百(bai)零六條(tiao)第一款第二項(xiang)所稱(cheng)“合(he)理的價(jia)(jia)格”，應當根據(ju)轉(zhuan)讓(rang)標的物的性質、數量以(yi)及(ji)付款方式等具(ju)體(ti)情況，參考轉(zhuan)讓(rang)時(shi)交易(yi)地(di)市場價(jia)(jia)格以(yi)及(ji)交易(yi)習(xi)慣(guan)等因素(su)綜合(he)認定。

第二十條(tiao)(tiao) 轉讓(rang)人將物權(quan)法第二十四(si)條(tiao)(tiao)規定的船(chuan)舶(bo)、航空器和機動車等交付(fu)給受讓(rang)人的，應(ying)當認定符合物權(quan)法第一(yi)百零六條(tiao)(tiao)第一(yi)款第三項規定的善意取得的條(tiao)(tiao)件。

第二十一(yi)(yi)條 具有下列情形之一(yi)(yi)，受讓(rang)人主張根據(ju)物權法(fa)第一(yi)(yi)百零六(liu)條規定取得所(suo)有權的(de)，不予支持：

（一）轉讓合同因違反(fan)合同法第五(wu)十二條規定被認定無(wu)效(xiao)；

（二(er)）轉讓合同因受讓人(ren)存在欺詐、脅迫(po)或者(zhe)乘人(ren)之危(wei)等(deng)法定事由被撤(che)銷(xiao)。

第二十二條 本解釋自2016年3月1日起施行。

本解釋施(shi)行后人民法院(yuan)新(xin)受理的(de)一審案件，適用本解釋。

本解(jie)釋(shi)施行前人民法(fa)院已經受理(li)、施行后(hou)尚(shang)未審(shen)結的(de)一審(shen)、二審(shen)案件(jian)，以及本解(jie)釋(shi)施行前已經終審(shen)、施行后(hou)當事人申(shen)請再審(shen)或者按照審(shen)判監(jian)督程序(xu)決定(ding)再審(shen)的(de)案件(jian)，不(bu)適用本解(jie)釋(shi)。