近兩(liang)年(nian)來央行(xing)高(gao)層就早已對(dui)樓市發了狠(hen)話“對(dui)房(fang)(fang)地(di)產(chan)炒作必須(xu)減下來”，這是對(dui)于中國(guo)房(fang)(fang)地(di)產(chan)進(jin)(jin)(jin)行(xing)一次嚴(yan)厲的(de)(de)(de)打(da)壓。相反(fan)，如今(jin)泰(tai)國(guo)，泰(tai)國(guo)政府為(wei)了大力支持(chi)(chi)海外的(de)(de)(de)投(tou)資客(ke)入(ru)泰(tai)進(jin)(jin)(jin)行(xing)購(gou)置房(fang)(fang)產(chan)，從(cong)只能購(gou)買(mai)公寓到如今(jin)調整為(wei)投(tou)資政府指定的(de)(de)(de)項目可(ke)以進(jin)(jin)(jin)行(xing)土(tu)地(di)永(yong)久持(chi)(chi)有制，加(jia)上別墅購(gou)買(mai)從(cong)只有20年(nian)的(de)(de)(de)租賃(lin)產(chan)權到如今(jin)可(ke)以進(jin)(jin)(jin)行(xing)持(chi)(chi)有最高(gao)50年(nian)的(de)(de)(de)產(chan)權。此(ci)外，為(wei)了引進(jin)(jin)(jin)先進(jin)(jin)(jin)的(de)(de)(de)技術人(ren)才，泰(tai)國(guo)推出精英簽(qian)證，讓更多(duo)的(de)(de)(de)海外投(tou)資客(ke)可(ke)以進(jin)(jin)(jin)入(ru)泰(tai)國(guo)進(jin)(jin)(jin)行(xing)投(tou)資創業。

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曼谷租賃市場，空置率低高租金

曼(man)谷的(de)(de)(de)(de)(de)絕大多(duo)平均(jun)公寓對外(wai)超過了70％出(chu)(chu)租(zu)率，甚至市中(zhong)(zhong)(zhong)心(xin)的(de)(de)(de)(de)(de)位(wei)置，幾乎可達(da)到了90％最高出(chu)(chu)租(zu)率。對長期生活在(zai)曼(man)谷的(de)(de)(de)(de)(de)外(wai)籍(ji)人(ren)士來說，商業中(zhong)(zhong)(zhong)心(xin)區和沿(yan)著sukhumvit路(lu)地(di)區是(shi)(shi)(shi)最深受外(wai)籍(ji)人(ren)士歡迎，這(zhe)些(xie)地(di)方(fang)的(de)(de)(de)(de)(de)平均(jun)出(chu)(chu)租(zu)率都已超過80％，原(yuan)因是(shi)(shi)(shi)因為(wei)該區域(yu)擁有完善的(de)(de)(de)(de)(de)生活配套設施(shi)和便捷的(de)(de)(de)(de)(de)交(jiao)通工具(ju)與購物中(zhong)(zhong)(zhong)心(xin)等(deng)，這(zhe)其中(zhong)(zhong)(zhong)包括輕軌BTS與BRT路(lu)線。而在(zai)調查租(zu)賃的(de)(de)(de)(de)(de)合同中(zhong)(zhong)(zhong)發現，這(zhe)些(xie)空(kong)置率超低的(de)(de)(de)(de)(de)公寓中(zhong)(zhong)(zhong)，租(zu)客不會有太(tai)大的(de)(de)(de)(de)(de)波動，大多(duo)數客戶都是(shi)(shi)(shi)長期的(de)(de)(de)(de)(de)租(zu)賃合同。

截至2018年第一季度，曼谷所有地區的平均租金與上一年的比率保持接近。由于市場競爭激烈，sukhumvit上半段中心絕大多數項目平均每月租金將超過每平方米800泰銖，沿湄南沿線的rama 3路和Sathon、silom路，每月租金平均在每平方米每月640泰銖左右。而對于中央商務區和Lumpini中心一帶，最高的月租金率已經超過每平方米每月1,200泰銖以上，因為該區域有很多豪華和大型開發商的公寓項目在這些區域。

供應量2016年開始，逐年增加

2018年(nian)第一季(ji)度新(xin)(xin)增(zeng)(zeng)約14,050個(ge)單位(wei)，項目總價值約為546.36億泰(tai)(tai)銖，遠(yuan)遠(yuan)高(gao)(gao)于2017年(nian)第一季(ji)度新(xin)(xin)增(zeng)(zeng)單位(wei)數量(liang)的(de)35％左右，這也是(shi)過去幾年(nian)達到最高(gao)(gao)的(de)量(liang)。新(xin)(xin)推出(chu)的(de)單位(wei)數量(liang)大幅增(zeng)(zeng)加是(shi)由于泰(tai)(tai)國在(zai)(zai)2017年(nian)第四季(ji)度的(de)整體經(jing)濟形勢呈現積(ji)極趨勢，公寓市場需求(qiu)強勁有所增(zeng)(zeng)加。并且(qie)在(zai)(zai)2018年(nian)第一季(ji)度，約70％的(de)新(xin)(xin)公寓是(shi)在(zai)(zai)曼谷臨近郊區，而這些開發的(de)新(xin)(xin)項目中(zhong)都基本位(wei)于現有的(de)BTS和MRT線路之處或位(wei)于未來(lai)軌道交通規劃沿線。

截至2018年(nian)3月，在土(tu)地(di)部門完成并登記的(de)(de)(de)(de)(de)公(gong)寓單(dan)元(yuan)數量約為548,367個單(dan)元(yuan)（其(qi)中不包括(kuo)由國(guo)(guo)家房屋管理局開發的(de)(de)(de)(de)(de)公(gong)寓單(dan)元(yuan)）。曼(man)谷公(gong)寓市(shi)場(chang)(chang)的(de)(de)(de)(de)(de)供應量在第一(yi)季度(du)顯著增加，這對于海外投(tou)資(zi)(zi)客來說無(wu)疑不是一(yi)個很(hen)好(hao)的(de)(de)(de)(de)(de)投(tou)資(zi)(zi)選擇的(de)(de)(de)(de)(de)機(ji)會，曼(man)谷房產市(shi)場(chang)(chang)的(de)(de)(de)(de)(de)強勁，對前兩(liang)年(nian)投(tou)資(zi)(zi)泰國(guo)(guo)房地(di)產的(de)(de)(de)(de)(de)投(tou)資(zi)(zi)客來說，這不僅(jin)僅(jin)已(yi)經撈到了第一(yi)桶(tong)黃(huang)金，更(geng)是預示未來五年(nian)里更(geng)迎來一(yi)次新商(shang)(shang)機(ji)。城(cheng)市(shi)的(de)(de)(de)(de)(de)規劃對房產市(shi)場(chang)(chang)更(geng)是有(you)強大(da)的(de)(de)(de)(de)(de)吸引力，曼(man)谷的(de)(de)(de)(de)(de)城(cheng)市(shi)發展基本(ben)都靠(kao)著交(jiao)通沿線(xian)而立，本(ben)土(tu)的(de)(de)(de)(de)(de)開發商(shang)(shang)隨(sui)著市(shi)場(chang)(chang)的(de)(de)(de)(de)(de)客戶需求(qiu)，加大(da)對于交(jiao)通規劃線(xian)路的(de)(de)(de)(de)(de)項目開發，這更(geng)是暗示著市(shi)場(chang)(chang)的(de)(de)(de)(de)(de)投(tou)資(zi)(zi)方向的(de)(de)(de)(de)(de)轉變。

新開發量將沿軌道線發展，房價暴漲

曼(man)谷(gu)黃金(jin)地塊的(de)(de)樓市(shi)來(lai)講，市(shi)中心地段現可開(kai)發(fa)(fa)量的(de)(de)土地很(hen)少，加上昂(ang)貴的(de)(de)租金(jin)直(zhi)接導(dao)致(zhi)(zhi)現今很(hen)多(duo)商務白領(ling)開(kai)始往(wang)新(xin)開(kai)發(fa)(fa)的(de)(de)熱門區(qu)域(yu)涌，依照曼(man)谷(gu)的(de)(de)城(cheng)市(shi)規劃建(jian)設來(lai)說，以現有的(de)(de)BTS和(he)MRT站(zhan)為(wei)主，這些(xie)優質的(de)(de)地段直(zhi)接導(dao)致(zhi)(zhi)地價(jia)上漲因素。而高地價(jia)也(ye)直(zhi)接影(ying)響到曼(man)谷(gu)新(xin)公(gong)(gong)寓(yu)的(de)(de)售(shou)價(jia)，平均(jun)新(xin)推出的(de)(de)公(gong)(gong)寓(yu)價(jia)格大(da)約(yue)(yue)以每平方(fang)米750泰銖。當然，這些(xie)售(shou)價(jia)也(ye)取決于(yu)地點(dian)。2018年一(yi)季度新(xin)公(gong)(gong)寓(yu)的(de)(de)平均(jun)價(jia)格為(wei)每平方(fang)米13.3萬泰銖左右，增長大(da)約(yue)(yue)3％-5%，由于(yu)這些(xie)地段與(yu)市(shi)中心相比(bi)，并非(fei)屬于(yu)高端項(xiang)(xiang)目或者頂(ding)級(ji)的(de)(de)奢(she)華項(xiang)(xiang)目，基本屬于(yu)中端的(de)(de)品牌開(kai)發(fa)(fa)商住宅。

相比之下的(de)(de)曼(man)谷BTS市區(qu)的(de)(de)新公寓(yu)開發，從(cong)2017年(nian)第三季度(du)(du)至(zhi)今，平(ping)均豪宅售價(jia)已經(jing)突破250,000泰(tai)銖/平(ping)方米，這(zhe)(zhe)個價(jia)格(ge)還(huan)將會在未來隨著市場(chang)的(de)(de)熱度(du)(du)增長。在過去幾年(nian)里，這(zhe)(zhe)些地段(duan)(duan)的(de)(de)公寓(yu)平(ping)均以(yi)5%-10%的(de)(de)年(nian)增長率爆發。二(er)手房(fang)市場(chang)中，有些地段(duan)(duan)的(de)(de)售價(jia)甚至(zhi)比新盤的(de)(de)售價(jia)還(huan)要低，這(zhe)(zhe)也(ye)導致了在相同(tong)地段(duan)(duan)上，二(er)手市場(chang)與(yu)一手市場(chang)的(de)(de)銷售競爭。土地價(jia)格(ge)的(de)(de)變化也(ye)將影響市場(chang)上公寓(yu)價(jia)格(ge)的(de)(de)主要因素(su)。

新的城(cheng)市交通(tong)規劃線是(shi)直(zhi)接(jie)影響了(le)(le)曼谷房產市場(chang)的主要因素，開發(fa)商為了(le)(le)尋(xun)求更好的地(di)段，直(zhi)接(jie)在軌道(dao)交通(tong)沿(yan)線中(zhong)(zhong)進行選(xuan)擇，整體(ti)的樓市發(fa)展方向(xiang)中(zhong)(zhong)，曼谷房產市場(chang)將會沿(yan)著藍色(se)（ MRT 地(di)鐵線）與綠色(se)線（BTS 輕軌）以及橙色(se)線（湄南河版塊--市中(zhong)(zhong)心）的區域大量開發(fa)，這些區域將成(cheng)為2018年(nian)(nian)和未來(lai)幾年(nian)(nian)新公寓開發(fa)的核心區域。

外匯管制下的海外貸款，尋求出路

泰(tai)國(guo)(guo)在(zai)過去一(yi)(yi)年以(yi)來，受中國(guo)(guo)外匯管(guan)制(zhi)，盡管(guan)駐泰(tai)的(de)(de)(de)中國(guo)(guo)銀(yin)(yin)(yin)行(xing)與工(gong)(gong)商(shang)銀(yin)(yin)(yin)行(xing)在(zai)內的(de)(de)(de)主要(yao)銀(yin)(yin)(yin)行(xing)完全停止了(le)向海(hai)外人(ren)士(shi)(shi)發放(fang)(fang)住房貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)后，但仍然有一(yi)(yi)些(xie)銀(yin)(yin)(yin)行(xing)及非銀(yin)(yin)(yin)行(xing)金融機構(gou)并未(wei)放(fang)(fang)棄這(zhe)一(yi)(yi)重要(yao)房貸(dai)(dai)(dai)市場(chang)上。部分貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)機構(gou)推(tui)出新的(de)(de)(de)政策，包(bao)括提供較(jiao)低的(de)(de)(de)利率(lv)條(tiao)件以(yi)吸(xi)引海(hai)外人(ren)士(shi)(shi)這(zhe)一(yi)(yi)特殊貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)客(ke)(ke)戶(hu)群。其(qi)中也會(hui)遇到審(shen)核的(de)(de)(de)嚴格導致(zhi)絕客(ke)(ke)戶(hu)放(fang)(fang)棄貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)操作而選擇(ze)全額支付模(mo)式，當然，這(zhe)其(qi)中也不(bu)缺乏有很多客(ke)(ke)戶(hu)在(zai)靜觀其(qi)變等(deng)待(dai)銀(yin)(yin)(yin)行(xing)對外放(fang)(fang)貸(dai)(dai)(dai)的(de)(de)(de)開(kai)放(fang)(fang)政策。政府為了(le)吸(xi)引更大(da)力度海(hai)外精英人(ren)士(shi)(shi)赴泰(tai)工(gong)(gong)作，目前對于泰(tai)國(guo)(guo)本(ben)地銀(yin)(yin)(yin)行(xing)通常可提供個人(ren)貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)，這(zhe)其(qi)中包(bao)括信用(yong)卡(ka)貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)，商(shang)業(ye)貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)，個人(ren)教(jiao)育或醫(yi)療貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)以(yi)及一(yi)(yi)般用(yong)途的(de)(de)(de)個人(ren)貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)，如購買公寓，購車等(deng)。這(zhe)些(xie)貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)政策僅限對于泰(tai)國(guo)(guo)生活或者工(gong)(gong)作了(le)多年的(de)(de)(de)海(hai)外人(ren)士(shi)(shi)，則可以(yi)提供貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)申請(qing)。

那么(me)最為主要的(de)問題來了(le)(le)，海外(wai)人士只是在泰國購(gou)置一套房產，這些能(neng)否享受到與前(qian)兩年(nian)一樣(yang)(yang)，與中行和工(gong)行進行申請(qing)貸款，這一點是一個赴泰投資者心(xin)中目前(qian)割舍不(bu)下的(de)痛。在去年(nian)中央行長周(zhou)小川接(jie)受采(cai)訪時候(hou)表示，針對目前(qian)外(wai)匯(hui)(hui)管(guan)理資本(ben)外(wai)流(liu)需要對用匯(hui)(hui)進行管(guan)制， 采(cai)取一定措施(shi)進行把控，而外(wai)匯(hui)(hui)管(guan)制又使(shi)對外(wai)開放的(de)門打(da)不(bu)太開，或是打(da)開一點后又合(he)上(shang)一點，甚(shen)至重新關上(shang)，這樣(yang)(yang)一來，時間(jian)長了(le)(le)就(jiu)逼你(ni)下一步做出鮮明(ming)的(de)體制選擇。

減少外(wai)匯管制(zhi)，方便對外(wai)經濟活動(dong)，并逐(zhu)步(bu)實現人民幣可(ke)(ke)自由使用或者較高(gao)可(ke)(ke)兌換性。自中國改革開放(fang)的(de)進程始終(zhong)伴隨著外(wai)匯管制(zhi)的(de)逐(zhu)步(bu)減少和匯率走向合理化。