近(jin)兩(liang)年來央行(xing)高層(ceng)就(jiu)早已對(dui)(dui)樓市發了狠話(hua)“對(dui)(dui)房地產(chan)炒作必須減下來”，這是(shi)對(dui)(dui)于中國(guo)(guo)房地產(chan)進(jin)行(xing)一次嚴厲的(de)(de)打壓。相(xiang)反，如今(jin)泰國(guo)(guo)，泰國(guo)(guo)政府為(wei)了大力(li)支持(chi)海外(wai)的(de)(de)投資(zi)(zi)客(ke)入(ru)泰進(jin)行(xing)購置房產(chan)，從只能購買公寓(yu)到如今(jin)調(diao)整為(wei)投資(zi)(zi)政府指定的(de)(de)項目可以(yi)(yi)進(jin)行(xing)土地永久持(chi)有制，加上別墅購買從只有20年的(de)(de)租賃產(chan)權到如今(jin)可以(yi)(yi)進(jin)行(xing)持(chi)有最高50年的(de)(de)產(chan)權。此外(wai)，為(wei)了引(yin)進(jin)先進(jin)的(de)(de)技術人才(cai)，泰國(guo)(guo)推出精英簽證，讓(rang)更多的(de)(de)海外(wai)投資(zi)(zi)客(ke)可以(yi)(yi)進(jin)入(ru)泰國(guo)(guo)進(jin)行(xing)投資(zi)(zi)創業。

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曼谷租賃市場，空置率低高租金

曼谷的(de)絕大(da)(da)多平均公寓對外超過了70％出(chu)租率(lv)(lv)，甚至市中心(xin)的(de)位置，幾(ji)乎可(ke)達到了90％最(zui)高出(chu)租率(lv)(lv)。對長期生活在(zai)曼谷的(de)外籍人士來說(shuo)，商業中心(xin)區和沿著sukhumvit路(lu)地區是最(zui)深受外籍人士歡迎，這(zhe)些地方的(de)平均出(chu)租率(lv)(lv)都已超過80％，原因是因為該區域擁有完善的(de)生活配套設施和便捷的(de)交通工具與購物(wu)中心(xin)等，這(zhe)其中包(bao)括輕軌BTS與BRT路(lu)線。而在(zai)調(diao)查租賃(lin)的(de)合同中發現(xian)，這(zhe)些空置率(lv)(lv)超低(di)的(de)公寓中，租客不會(hui)有太(tai)大(da)(da)的(de)波動，大(da)(da)多數客戶(hu)都是長期的(de)租賃(lin)合同。

截至2018年第一季度，曼谷所有地區的平均租金與上一年的比率保持接近。由于市場競爭激烈，sukhumvit上半段中心絕大多數項目平均每月租金將超過每平方米800泰銖，沿湄南沿線的rama 3路和Sathon、silom路，每月租金平均在每平方米每月640泰銖左右。而對于中央商務區和Lumpini中心一帶，最高的月租金率已經超過每平方米每月1,200泰銖以上，因為該區域有很多豪華和大型開發商的公寓項目在這些區域。

供應量2016年開始，逐年增加

2018年第一季度新增(zeng)約14,050個單(dan)(dan)位(wei)，項目總價值約為(wei)546.36億泰銖，遠(yuan)遠(yuan)高(gao)于2017年第一季度新增(zeng)單(dan)(dan)位(wei)數量(liang)的(de)35％左右，這也是(shi)(shi)過去幾年達到最(zui)高(gao)的(de)量(liang)。新推(tui)出的(de)單(dan)(dan)位(wei)數量(liang)大幅增(zeng)加是(shi)(shi)由于泰國在2017年第四季度的(de)整(zheng)體經濟形勢(shi)呈現積極趨勢(shi)，公(gong)寓市場需求強勁(jing)有(you)所增(zeng)加。并且在2018年第一季度，約70％的(de)新公(gong)寓是(shi)(shi)在曼谷臨近(jin)郊區(qu)，而這些開發的(de)新項目中都基本位(wei)于現有(you)的(de)BTS和MRT線路(lu)之處(chu)或位(wei)于未來軌道交通規劃沿(yan)線。

截至2018年(nian)(nian)3月，在土地部門完成并登記的(de)(de)公寓單元(yuan)數(shu)量約(yue)為548,367個(ge)單元(yuan)（其中(zhong)不包括由國(guo)家房屋管理局開(kai)發(fa)的(de)(de)公寓單元(yuan)）。曼谷公寓市(shi)場(chang)(chang)的(de)(de)供應量在第一(yi)季度顯著增(zeng)加，這(zhe)對于海(hai)外投(tou)資(zi)客來(lai)說無疑不是(shi)一(yi)個(ge)很好的(de)(de)投(tou)資(zi)選擇(ze)的(de)(de)機會，曼谷房產(chan)市(shi)場(chang)(chang)的(de)(de)強(qiang)勁(jing)，對前兩年(nian)(nian)投(tou)資(zi)泰國(guo)房地產(chan)的(de)(de)投(tou)資(zi)客來(lai)說，這(zhe)不僅(jin)僅(jin)已經撈到了第一(yi)桶黃(huang)金，更是(shi)預示(shi)未來(lai)五年(nian)(nian)里更迎來(lai)一(yi)次新商機。城市(shi)的(de)(de)規劃對房產(chan)市(shi)場(chang)(chang)更是(shi)有強(qiang)大(da)的(de)(de)吸引力，曼谷的(de)(de)城市(shi)發(fa)展基(ji)本都靠著交通沿線(xian)而(er)立(li)，本土的(de)(de)開(kai)發(fa)商隨著市(shi)場(chang)(chang)的(de)(de)客戶需(xu)求，加大(da)對于交通規劃線(xian)路的(de)(de)項(xiang)目開(kai)發(fa)，這(zhe)更是(shi)暗示(shi)著市(shi)場(chang)(chang)的(de)(de)投(tou)資(zi)方向(xiang)的(de)(de)轉變(bian)。

新開發量將沿軌道線發展，房價暴漲

曼谷黃(huang)金(jin)地(di)(di)塊(kuai)的(de)(de)樓市來(lai)講，市中心(xin)地(di)(di)段現(xian)可開(kai)發(fa)(fa)量的(de)(de)土地(di)(di)很少，加上(shang)昂貴的(de)(de)租金(jin)直接導致現(xian)今(jin)很多商(shang)務白(bai)領(ling)開(kai)始往新開(kai)發(fa)(fa)的(de)(de)熱門區域涌，依照(zhao)曼谷的(de)(de)城市規劃建設來(lai)說，以現(xian)有的(de)(de)BTS和(he)MRT站為(wei)(wei)主，這些優質的(de)(de)地(di)(di)段直接導致地(di)(di)價上(shang)漲因素。而高地(di)(di)價也直接影響到曼谷新公(gong)寓的(de)(de)售價，平(ping)均(jun)新推出的(de)(de)公(gong)寓價格大約(yue)以每(mei)平(ping)方(fang)米750泰(tai)銖(zhu)。當(dang)然(ran)，這些售價也取(qu)決(jue)于(yu)地(di)(di)點(dian)。2018年一季(ji)度新公(gong)寓的(de)(de)平(ping)均(jun)價格為(wei)(wei)每(mei)平(ping)方(fang)米13.3萬泰(tai)銖(zhu)左右(you)，增長大約(yue)3％-5%，由于(yu)這些地(di)(di)段與(yu)市中心(xin)相比，并非屬于(yu)高端項(xiang)目或者頂(ding)級的(de)(de)奢華(hua)項(xiang)目，基本屬于(yu)中端的(de)(de)品牌開(kai)發(fa)(fa)商(shang)住宅。

相比(bi)之下的(de)(de)(de)曼谷BTS市(shi)區(qu)的(de)(de)(de)新(xin)公寓開發(fa)，從2017年(nian)第三(san)季度至(zhi)(zhi)今(jin)，平均(jun)豪宅售(shou)價(jia)已經(jing)突破250,000泰銖/平方米，這個價(jia)格(ge)還將(jiang)會在(zai)(zai)未來隨著市(shi)場的(de)(de)(de)熱(re)度增長。在(zai)(zai)過去幾(ji)年(nian)里，這些地段的(de)(de)(de)公寓平均(jun)以5%-10%的(de)(de)(de)年(nian)增長率(lv)爆(bao)發(fa)。二(er)手(shou)(shou)房(fang)市(shi)場中，有些地段的(de)(de)(de)售(shou)價(jia)甚至(zhi)(zhi)比(bi)新(xin)盤的(de)(de)(de)售(shou)價(jia)還要(yao)低，這也(ye)導致了在(zai)(zai)相同地段上(shang)(shang)，二(er)手(shou)(shou)市(shi)場與一手(shou)(shou)市(shi)場的(de)(de)(de)銷(xiao)售(shou)競爭。土地價(jia)格(ge)的(de)(de)(de)變化(hua)也(ye)將(jiang)影(ying)響市(shi)場上(shang)(shang)公寓價(jia)格(ge)的(de)(de)(de)主要(yao)因素(su)。

新的(de)(de)城市(shi)交通(tong)(tong)規劃線是直接影響了曼谷房產市(shi)場的(de)(de)主要因素，開發(fa)商為(wei)了尋求更好的(de)(de)地段，直接在軌(gui)道交通(tong)(tong)沿(yan)線中(zhong)(zhong)進(jin)行選擇，整體的(de)(de)樓市(shi)發(fa)展(zhan)方(fang)向中(zhong)(zhong)，曼谷房產市(shi)場將(jiang)會沿(yan)著藍(lan)色（ MRT 地鐵(tie)線）與綠色線（BTS 輕軌(gui)）以及橙色線（湄南(nan)河版塊--市(shi)中(zhong)(zhong)心）的(de)(de)區域(yu)大量(liang)開發(fa)，這些區域(yu)將(jiang)成為(wei)2018年(nian)和未來幾年(nian)新公(gong)寓(yu)開發(fa)的(de)(de)核心區域(yu)。

外匯管制下的海外貸款，尋求出路

泰(tai)國在過去一(yi)年以(yi)(yi)來，受中(zhong)國外(wai)(wai)匯管制，盡(jin)管駐泰(tai)的中(zhong)國銀(yin)行與工商銀(yin)行在內(nei)的主(zhu)要(yao)銀(yin)行完(wan)全停止了(le)向海(hai)外(wai)(wai)人(ren)(ren)(ren)士發放住房(fang)貸(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)后，但(dan)仍然有一(yi)些(xie)銀(yin)行及(ji)非銀(yin)行金(jin)融機(ji)構(gou)并未(wei)放棄這(zhe)(zhe)一(yi)重(zhong)要(yao)房(fang)貸(dai)市(shi)場(chang)上。部分貸(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)機(ji)構(gou)推出新的政策(ce)，包括(kuo)提(ti)供較低的利(li)率條件(jian)以(yi)(yi)吸引海(hai)外(wai)(wai)人(ren)(ren)(ren)士這(zhe)(zhe)一(yi)特殊(shu)貸(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)客(ke)戶(hu)群。其中(zhong)也(ye)會遇到審核的嚴格導致絕(jue)客(ke)戶(hu)放棄貸(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)操作而選擇全額支付模式，當然，這(zhe)(zhe)其中(zhong)也(ye)不缺乏有很(hen)多客(ke)戶(hu)在靜(jing)觀其變等(deng)待銀(yin)行對外(wai)(wai)放貸(dai)的開放政策(ce)。政府為了(le)吸引更大(da)力度(du)海(hai)外(wai)(wai)精英人(ren)(ren)(ren)士赴泰(tai)工作，目(mu)前對于(yu)(yu)泰(tai)國本地銀(yin)行通常可提(ti)供個人(ren)(ren)(ren)貸(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)，這(zhe)(zhe)其中(zhong)包括(kuo)信用(yong)卡貸(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)，商業貸(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)，個人(ren)(ren)(ren)教(jiao)育或醫(yi)療貸(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)以(yi)(yi)及(ji)一(yi)般(ban)用(yong)途的個人(ren)(ren)(ren)貸(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)，如購買(mai)公寓，購車等(deng)。這(zhe)(zhe)些(xie)貸(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)政策(ce)僅(jin)限對于(yu)(yu)泰(tai)國生活或者(zhe)工作了(le)多年的海(hai)外(wai)(wai)人(ren)(ren)(ren)士，則可以(yi)(yi)提(ti)供貸(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)申(shen)請。

那么最為主要(yao)(yao)的(de)(de)問題來(lai)了，海外(wai)(wai)人士只(zhi)是(shi)在(zai)泰(tai)國(guo)購置一(yi)套房產(chan)，這些能否享受(shou)到與(yu)前兩年一(yi)樣，與(yu)中(zhong)行和工行進行申請(qing)貸款，這一(yi)點(dian)是(shi)一(yi)個赴(fu)泰(tai)投資(zi)者心中(zhong)目前割舍不下(xia)(xia)的(de)(de)痛。在(zai)去年中(zhong)央行長(chang)周小川接受(shou)采(cai)訪時(shi)候表示(shi)，針對(dui)目前外(wai)(wai)匯管理資(zi)本外(wai)(wai)流(liu)需(xu)要(yao)(yao)對(dui)用匯進行管制， 采(cai)取一(yi)定(ding)措施進行把控，而(er)外(wai)(wai)匯管制又(you)使對(dui)外(wai)(wai)開(kai)放的(de)(de)門打不太開(kai)，或是(shi)打開(kai)一(yi)點(dian)后又(you)合上一(yi)點(dian)，甚至重新關上，這樣一(yi)來(lai)，時(shi)間長(chang)了就逼你下(xia)(xia)一(yi)步做出(chu)鮮明的(de)(de)體制選擇。

減(jian)少外(wai)(wai)匯管制，方便對外(wai)(wai)經濟活動(dong)，并逐(zhu)步(bu)實現人民幣可自(zi)(zi)由使用或者較高(gao)可兌(dui)換(huan)性。自(zi)(zi)中國改革(ge)開放(fang)的進程始(shi)終伴隨著外(wai)(wai)匯管制的逐(zhu)步(bu)減(jian)少和匯率走向(xiang)合理化。