新(xin)房(fang)收(shou)房(fang)手續及流程 新(xin)房(fang)收(shou)房(fang)有需(xu)滿足(zu)哪些條件

一、新房交房要滿足哪些條件?

按(an)照規(gui)定(ding)開發商交(jiao)付商品房(fang)屋必須符(fu)合以下(xia)條件：

1、經建設工程質量監督機構核驗合格

商品房一般是由所在區(qu)、縣建(jian)設工程質量(liang)(liang)監督站核驗(yan)，出具是否合(he)格的(de)書(shu)面(mian)證明(ming)，如(ru)(ru)果(guo)驗(yan)收合(he)格，還須說明(ming)質量(liang)(liang)等級，如(ru)(ru)合(he)格、優良(liang)等。

2、住宅房屋所屬的樓必須取得了住宅交付使用許可證

住(zhu)宅房屋所屬的(de)樓需取得住(zhu)宅交(jiao)付使用許可(ke)證(zheng)，住(zhu)宅交(jiao)付使用許可(ke)證(zheng)是由市或區房屋土地管理(li)(li)局頒發的(de)。未取得許可(ke)證(zheng)的(de)房屋，不(bu)(bu)允許交(jiao)付，公安戶籍管理(li)(li)部門不(bu)(bu)予(yu)辦理(li)(li)入戶手續(xu)。可(ke)以通過登(deng)錄房管局網站查詢。

3、取得了新建商品房房地產權證(大產證)

實際上只要取得"大產證"，就必須(xu)具備一、二條所(suo)列條件。沒有“大(da)產證"的，開發商不能(neng)辦理交房手續，開發商向買方預先交付房屋交鑰(yao)匙的，買方應拒絕接受。

不少購房者在開發商房屋不具備合法交房條件時，就提前進房裝修，等交房期屆滿，開發商卻交不出符合合同約定標準的房屋;或配套不到(dao)位;或質量(liang)存在問題(ti)或產權(quan)有糾紛;或有些費用(yong)未(wei)繳付(fu)(fu)，導(dao)致(zhi)不(bu)能按時(shi)取得住宅交付(fu)(fu)使(shi)用(yong)許可證(zheng)(zheng)和商品房房地產權證(zheng)(zheng)。

這時購房(fang)(fang)者只能是左右為(wei)難(nan)：退(tui)房(fang)(fang)吧(ba)，已投(tou)入(ru)大量裝(zhuang)修資(zi)金(jin)和時間、精力；不退(tui)吧(ba)，住(zhu)下去確(que)有諸(zhu)多不便，或干脆無(wu)法居住(zhu)，再說，即使是要求退(tui)房(fang)(fang)，購房(fang)(fang)者也(ye)無(wu)法要求開發(fa)商賠(pei)償自己(ji)的全部經濟(ji)損(sun)失(shi)，因為(wei)購房(fang)(fang)者也(ye)有過錯(cuo)，也(ye)應對提前裝(zhuang)修造成(cheng)的損(sun)失(shi)承(cheng)擔(dan)一(yi)定責任。因此(ci)，在(zai)收房(fang)(fang)時一(yi)定要審核(he)開發(fa)商是否符合上面(mian)的條(tiao)件。

二、新房交付的一般流程

1、通知

開發商取得商品房房地產權證后，應以書面形式通知購房者在約定時間內對房屋進行驗收交接。開發商約定的收樓時限一般在收樓通知書寄出30天內，按有關規定，如(ru)購房者在約定時間內沒有到指定地點辦理相關手續，則一般被視為開發(fa)商已實際將該房交付買家使用。

2、驗收

購房(fang)者應根據購房(fang)合同約定的標(biao)準對房(fang)屋工(gong)程質量及(ji)配套設施一一進行驗(yan)收，并做好記錄，同時，不要忽視對房(fang)屋產權(quan)是否清晰(xi)進行核驗(yan)。

驗收時，開(kai)發商(shang)應主動向購房(fang)者出示(shi)建設工程質(zhi)量檢驗合格單和商(shang)品(pin)房(fang)房(fang)地產權(quan)證。開(kai)發商(shang)不出示(shi)的，購房(fang)者可以拒絕(jue)驗收，由開(kai)發商(shang)承擔(dan)責(ze)任。

3、提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》

根據《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》等相關法規，商品房交付使用時，應當提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。該法規規定，《住宅質量保證書》是開發商對銷售的商品住宅承擔質量責任的法律文件，可以作為商品房預、出售合同的補充約定，與合同具有同等效力。開發商應當按《住宅質量保證書》的約定，承擔保修責任。開發商不提供的，購房者可以拒簽房屋交接書。商品住宅售出后，委托物業管理公司等單位維修的，應在《住宅質量保證書》中明示所委托的單位；而《住宅使用說明書》應當對住宅的結構、性能和各部位(部(bu)件)的類型、性(xing)能(neng)、標(biao)準等作出說明(ming)，并提出使用(yong)注意事項。

4、簽署房屋交接書

購房(fang)(fang)者對(dui)房(fang)(fang)屋(wu)及其產權進行檢驗，認為(wei)符合合同約定(ding)條件(jian)的，應與開發(fa)(fa)商簽訂房(fang)(fang)屋(wu)交(jiao)接書；對(dui)不(bu)符合合同約定(ding)的，應做好記錄，要(yao)求開發(fa)(fa)商簽字，直至開發(fa)(fa)商的房(fang)(fang)屋(wu)完全符合交(jiao)房(fang)(fang)標(biao)準，再(zai)簽署(shu)房(fang)(fang)屋(wu)交(jiao)接書。

三、業主收房時需注意的要點

1、在(zai)驗房之(zhi)前，如果(guo)開發商要(yao)(yao)求交費或者(zhe)是簽署(shu)文(wen)件，那業主(zhu)(zhu)一定不要(yao)(yao)答應，否則(ze)在(zai)驗房時業主(zhu)(zhu)發現的(de)質量問題，就只能自己付錢解決了。

2、如果(guo)開(kai)發商(shang)提出(chu)代辦(ban)產(chan)權(quan)證(zheng)(zheng)，業主(zhu)(zhu)是可(ke)以拒絕的(de)，因(yin)為(wei)產(chan)權(quan)證(zheng)(zheng)業主(zhu)(zhu)完全可(ke)以自己辦(ban)，如果(guo)交給開(kai)發商(shang)，那業主(zhu)(zhu)還要給開(kai)發商(shang)交代辦(ban)費。

3、必須先驗房(fang)后收住宅鑰匙

購房者在沒有驗收房屋之前，不能簽署《住宅鑰匙收到書》，領取住宅鑰匙，辦理入住手續。因為根據《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(下稱商品房買賣司法解釋)的(de)規定，“交鑰匙”就(jiu)算房(fang)屋交付(fu)使用。因此領取住宅鑰匙以后(hou)驗房(fang)發(fa)現問題，開發(fa)商只承擔(dan)房(fang)屋質量包(bao)修責(ze)任(ren)，而(er)沒有逾期(qi)交房(fang)的(de)壓(ya)力(li)。

4、驗房中所發(fa)(fa)現的(de)(de)質量問(wen)題一定要白紙黑(hei)字寫(xie)在紙面上，不能(neng)聽信開發(fa)(fa)商的(de)(de)口頭承諾，并且在房屋(wu)問(wen)題的(de)(de)后面，還要寫(xie)明(ming)開發(fa)(fa)商承諾的(de)(de)解決時間，這樣業主才不會(hui)在開發(fa)(fa)商無限期拖延(yan)之后毫無辦法。

5、收(shou)房(fang)時必須仔細查(cha)看(kan)的文件。律師說，在正常交房(fang)過程中(zhong)，業主應該查(cha)看(kan)以下文件：

第一、房(fang)產開發商必須已經(jing)取得《建筑(zhu)工(gong)程竣工(gong)備案表》，這是(shi)國(guo)家強(qiang)制要求(qiu)的。

第二、常說的"兩書"---"質量(liang)保(bao)證書"和"使(shi)用(yong)說明書"，這是建設部《商(shang)品房銷售管理(li)辦(ban)法》中要求的，現在交房時開發商(shang)都應提供。

第三(san)、開發商已取得國(guo)家認可的(de)專業測繪單位(wei)對(dui)面積的(de)實測數(shu)據(ju)，看是否與購房合同中(zhong)約定(ding)的(de)有出(chu)入，以便盡(jin)早使問題獲得解決。

6、接收房屋(wu)后(hou)仍(reng)可追究開放商(shang)違約(yue)責(ze)任(ren)

擔(dan)心(xin)開(kai)發(fa)商逾期(qi)交房(fang)(fang)，擔(dan)心(xin)一旦接收(shou)房(fang)(fang)屋后，就不(bu)能再追究開(kai)發(fa)商違約責(ze)任是(shi)沒有必要的(de)。原(yuan)因如下：

第一(yi)、接(jie)(jie)收(shou)房(fang)(fang)屋與追究開(kai)發商逾期交(jiao)房(fang)(fang)責任(ren)之間并無(wu)法定的先后順序，也沒有任(ren)何法律規定接(jie)(jie)收(shou)房(fang)(fang)屋后就不能再追究開(kai)發商違(wei)約責任(ren)；

第(di)二、在(zai)開發商(shang)已(yi)經逾(yu)期交房(fang)且不存在(zai)免責(ze)事由的(de)情況下，是否追(zhui)究以及(ji)何時追(zhui)究開發商(shang)違約責(ze)任(ren)完全是購房(fang)者自(zi)身的(de)權利；

第三、除購房者明確表示放棄外，接收房屋本身并不意味著購房者放棄追究開發商違約責任。當然，追究開發商違約責任受到訴訟時效限制，購房者應當在開發商實際交房之日起兩年內主張自己的權利。