新房收(shou)房手續(xu)及(ji)流程(cheng) 新房收(shou)房有需滿足(zu)哪(na)些(xie)條件(jian)

一、新房交房要滿足哪些條件?

按照規定(ding)開(kai)發商(shang)(shang)交付商(shang)(shang)品房屋必須符合以下條件(jian)：

1、經建設工程質量監督機構核驗合格

商品房(fang)一般是(shi)由所在區(qu)、縣建設(she)工程質(zhi)量(liang)監督(du)站(zhan)核驗，出(chu)具是(shi)否合(he)格的書面證明，如(ru)果驗收合(he)格，還須說明質(zhi)量(liang)等(deng)級(ji)，如(ru)合(he)格、優良(liang)等(deng)。

2、住宅房屋所屬的樓必須取得了住宅交付使用許可證

住(zhu)宅房(fang)屋所屬的樓需取(qu)(qu)得住(zhu)宅交付(fu)(fu)使(shi)(shi)用許可(ke)證(zheng)，住(zhu)宅交付(fu)(fu)使(shi)(shi)用許可(ke)證(zheng)是由市或(huo)區房(fang)屋土(tu)地管理(li)局頒發的。未取(qu)(qu)得許可(ke)證(zheng)的房(fang)屋，不(bu)允(yun)許交付(fu)(fu)，公安戶籍(ji)管理(li)部門不(bu)予辦理(li)入(ru)戶手續。可(ke)以通(tong)過登錄房(fang)管局網站(zhan)查詢(xun)。

3、取得了新建商品房房地產權證(大產證)

實際上只要取得"大產證"，就必須具備一、二條(tiao)所列條(tiao)件。沒有“大產(chan)證"的，開發商(shang)不能辦理交房手續，開發商(shang)向(xiang)買方預先交付房屋(wu)交鑰匙的，買方應拒絕(jue)接(jie)受。

不少購房者在開發商房屋不具備合法交房條件時，就提前進房裝修，等交房期屆滿，開發商卻交不出符合合同約定標準的房屋;或配套不(bu)到位;或質量(liang)存(cun)在(zai)問題或產權有(you)糾紛;或(huo)有(you)些費用未繳付，導致不能按時取得住宅交付使用許可證和(he)商品房房地產權證。

這時(shi)購房者(zhe)只能(neng)是(shi)左右(you)為(wei)難(nan)：退房吧，已投入大量(liang)裝修(xiu)資金和時(shi)間(jian)、精力；不退吧，住(zhu)下去確有諸(zhu)多不便，或干(gan)脆無法(fa)居(ju)住(zhu)，再說，即使是(shi)要(yao)(yao)求退房，購房者(zhe)也無法(fa)要(yao)(yao)求開發(fa)(fa)商賠償自(zi)己(ji)的(de)全部經(jing)濟損失(shi)(shi)，因(yin)為(wei)購房者(zhe)也有過錯，也應(ying)對(dui)提前裝修(xiu)造成(cheng)的(de)損失(shi)(shi)承(cheng)擔一定(ding)責任。因(yin)此，在收房時(shi)一定(ding)要(yao)(yao)審核(he)開發(fa)(fa)商是(shi)否符(fu)合上面(mian)的(de)條件(jian)。

二、新房交付的一般流程

1、通知

開發商取得商品房房地產權證后，應以書面形式通知購房者在約定時間內對房屋進行驗收交接。開發商約定的收樓時限一般在收樓通知書寄出30天(tian)內(nei)，按有(you)關規定，如購(gou)房者在約定時間(jian)內(nei)沒有(you)到(dao)指定地點辦理相(xiang)關手續，則一(yi)般(ban)被視為開發(fa)商已實(shi)際將該房交付買家使用。

2、驗收

購房(fang)者(zhe)應根(gen)據購房(fang)合同約定的(de)標準對(dui)(dui)房(fang)屋工程質量及配套設(she)施一一進(jin)行驗(yan)收，并做好記錄，同時，不要忽視(shi)對(dui)(dui)房(fang)屋產權是否清晰進(jin)行核驗(yan)。

驗(yan)收時(shi)，開(kai)發商應主(zhu)動向購房(fang)者(zhe)出示建設工(gong)程(cheng)質量檢驗(yan)合(he)格(ge)單和商品房(fang)房(fang)地產權證(zheng)。開(kai)發商不(bu)出示的(de)，購房(fang)者(zhe)可以拒(ju)絕(jue)驗(yan)收，由開(kai)發商承(cheng)擔責任。

3、提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》

根據《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》等相關法規，商品房交付使用時，應當提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。該法規規定，《住宅質量保證書》是開發商對銷售的商品住宅承擔質量責任的法律文件，可以作為商品房預、出售合同的補充約定，與合同具有同等效力。開發商應當按《住宅質量保證書》的約定，承擔保修責任。開發商不提供的，購房者可以拒簽房屋交接書。商品住宅售出后，委托物業管理公司等單位維修的，應在《住宅質量保證書》中明示所委托的單位；而《住宅使用說明書》應當對住宅的結構、性能和各部位(部件)的(de)類型、性(xing)能、標準等作出說明(ming)，并提出使用注意(yi)事項。

4、簽署房屋交接書

購房(fang)(fang)(fang)者對房(fang)(fang)(fang)屋(wu)及其產(chan)權(quan)進(jin)行檢驗，認為符(fu)合(he)(he)合(he)(he)同(tong)約定(ding)條件(jian)的(de)，應與開發商簽(qian)訂(ding)房(fang)(fang)(fang)屋(wu)交(jiao)接書(shu)；對不符(fu)合(he)(he)合(he)(he)同(tong)約定(ding)的(de)，應做好記(ji)錄，要(yao)求開發商簽(qian)字，直至開發商的(de)房(fang)(fang)(fang)屋(wu)完全符(fu)合(he)(he)交(jiao)房(fang)(fang)(fang)標準，再簽(qian)署(shu)房(fang)(fang)(fang)屋(wu)交(jiao)接書(shu)。

三、業主收房時需注意的要點

1、在(zai)驗房(fang)之前，如果開發商要(yao)求交費(fei)或(huo)者是簽署文件，那業主一定不要(yao)答(da)應，否則在(zai)驗房(fang)時業主發現(xian)的質(zhi)量問題，就只(zhi)能自己付(fu)錢解決了。

2、如果開(kai)發(fa)商(shang)提出代辦(ban)產權(quan)證，業主是可以(yi)拒(ju)絕的(de)，因為(wei)產權(quan)證業主完全可以(yi)自己辦(ban)，如果交(jiao)給開(kai)發(fa)商(shang)，那業主還要給開(kai)發(fa)商(shang)交(jiao)代辦(ban)費。

3、必須(xu)先驗(yan)房后收(shou)住宅(zhai)鑰(yao)匙

購房者在沒有驗收房屋之前，不能簽署《住宅鑰匙收到書》，領取住宅鑰匙，辦理入住手續。因為根據《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(下(xia)稱商品房買賣司法解釋)的規定(ding)，“交(jiao)鑰匙”就算房(fang)(fang)(fang)屋交(jiao)付使(shi)用。因(yin)此領(ling)取住宅鑰匙以(yi)后驗房(fang)(fang)(fang)發現問題，開(kai)發商只(zhi)承擔(dan)房(fang)(fang)(fang)屋質量包(bao)修責任，而沒(mei)有逾期交(jiao)房(fang)(fang)(fang)的壓力。

4、驗房(fang)中所發(fa)(fa)現(xian)的質量問題一定要(yao)白紙(zhi)黑字寫在(zai)紙(zhi)面(mian)上(shang)，不(bu)(bu)能聽(ting)信開發(fa)(fa)商的口頭承(cheng)諾，并且在(zai)房(fang)屋(wu)問題的后面(mian)，還要(yao)寫明開發(fa)(fa)商承(cheng)諾的解決時(shi)間，這樣(yang)業主才不(bu)(bu)會(hui)在(zai)開發(fa)(fa)商無限期拖延(yan)之(zhi)后毫無辦(ban)法。

5、收房(fang)時必須仔(zi)細查看的文件。律(lv)師說(shuo)，在正常交房(fang)過程中(zhong)，業主應該查看以下(xia)文件：

第一、房(fang)產(chan)開發商必須已經取得《建筑工程竣(jun)工備案表》，這是國(guo)家強(qiang)制要求的。

第二、常說的"兩書"---"質量保證書"和"使用說明書"，這是建設部《商品房(fang)(fang)銷(xiao)售管理辦法》中要求的，現在交房(fang)(fang)時開發(fa)商都應提(ti)供(gong)。

第三、開發商(shang)已取得國家認可的(de)專(zhuan)業(ye)測(ce)(ce)繪單位對面(mian)積的(de)實測(ce)(ce)數據，看是否與購(gou)房合同中約定的(de)有出入，以(yi)便(bian)盡(jin)早使問題(ti)獲得解決。

6、接收房(fang)屋后仍(reng)可追究開放商違約責任

擔心開(kai)發商(shang)逾期交房(fang)，擔心一旦接收房(fang)屋后，就不能(neng)再追究開(kai)發商(shang)違約責任是(shi)沒有(you)必要的(de)。原(yuan)因如下：

第一、接收(shou)房屋與追究(jiu)開(kai)發商逾期交房責任之間并(bing)無法定的先后順序，也沒有(you)任何法律規定接收(shou)房屋后就(jiu)不能再追究(jiu)開(kai)發商違約責任；

第二、在(zai)開(kai)發商已(yi)經逾(yu)期交房且不存在(zai)免責事由的(de)情(qing)況下，是否追(zhui)究以及何時追(zhui)究開(kai)發商違約責任完全(quan)是購(gou)房者自身的(de)權利；

第三、除購房者明確表示放棄外，接收房屋本身并不意味著購房者放棄追究開發商違約責任。當然，追究開發商違約責任受到訴訟時效限制，購房者應當在開發商實際交房之日起兩年內主張自己的權利。