新房(fang)(fang)收房(fang)(fang)手續及流程(cheng) 新房(fang)(fang)收房(fang)(fang)有(you)需滿足(zu)哪些(xie)條件

一、新房交房要滿足哪些條件?

按照規定開發商(shang)交(jiao)付商(shang)品房屋必須符合(he)以下條件：

1、經建設工程質量監督機構核驗合格

商品房一般(ban)是由所在區、縣建設工(gong)程質量監督站核驗(yan)，出具是否合(he)格的書面證(zheng)明(ming)(ming)，如(ru)(ru)果驗(yan)收合(he)格，還(huan)須說明(ming)(ming)質量等級，如(ru)(ru)合(he)格、優良等。

2、住宅房屋所屬的樓必須取得了住宅交付使用許可證

住宅(zhai)房屋(wu)所屬的樓需取(qu)得(de)(de)住宅(zhai)交(jiao)付使用許(xu)可證，住宅(zhai)交(jiao)付使用許(xu)可證是由市或區房屋(wu)土地(di)管理局(ju)頒發的。未(wei)取(qu)得(de)(de)許(xu)可證的房屋(wu)，不(bu)允許(xu)交(jiao)付，公安戶籍管理部門不(bu)予辦理入(ru)戶手(shou)續。可以通過登錄房管局(ju)網(wang)站查(cha)詢。

3、取得了新建商品房房地產權證(大產證)

實際上只要取得"大產證"，就必須具備一、二(er)條所列條件。沒(mei)有“大產證"的，開發(fa)商不(bu)能辦理交(jiao)房手續，開發(fa)商向買方預先交(jiao)付房屋交(jiao)鑰匙的，買方應拒絕接(jie)受。

不少購房者在開發商房屋不具備合法交房條件時，就提前進房裝修，等交房期屆滿，開發商卻交不出符合合同約定標準的房屋;或配套不到位;或質(zhi)量(liang)存在問(wen)題(ti)或產權有糾紛;或有些(xie)費用未繳付(fu)，導致不能按(an)時取得住(zhu)宅交付(fu)使用許可(ke)證和商品房(fang)房(fang)地產權(quan)證。

這時(shi)(shi)購房(fang)(fang)(fang)者(zhe)(zhe)只能是左右為難：退房(fang)(fang)(fang)吧，已投入(ru)大(da)量裝修(xiu)資(zi)金和(he)時(shi)(shi)間(jian)、精力；不(bu)(bu)退吧，住下去確有諸多(duo)不(bu)(bu)便，或干脆(cui)無(wu)(wu)法居住，再說，即使是要求(qiu)退房(fang)(fang)(fang)，購房(fang)(fang)(fang)者(zhe)(zhe)也無(wu)(wu)法要求(qiu)開發商賠償自己的(de)全(quan)部經濟(ji)損失，因為購房(fang)(fang)(fang)者(zhe)(zhe)也有過錯(cuo)，也應對提(ti)前裝修(xiu)造(zao)成的(de)損失承擔一(yi)定責(ze)任。因此，在(zai)收房(fang)(fang)(fang)時(shi)(shi)一(yi)定要審核開發商是否符(fu)合上面的(de)條件(jian)。

二、新房交付的一般流程

1、通知

開發商取得商品房房地產權證后，應以書面形式通知購房者在約定時間內對房屋進行驗收交接。開發商約定的收樓時限一般在收樓通知書寄出30天(tian)內，按有關規定，如購房(fang)者在約定時(shi)間內沒有到指定地點(dian)辦理(li)相關手續，則(ze)一般被視為開發商(shang)已實際將該房(fang)交付(fu)買(mai)家使用(yong)。

2、驗收

購房者應根據購房合同約定(ding)的標(biao)準對(dui)房屋工程質量及配套設施一一進(jin)行驗收，并做好記錄，同時，不要忽視對(dui)房屋產權(quan)是(shi)否清晰進(jin)行核驗。

驗收時，開(kai)發(fa)商應主(zhu)動(dong)向購房(fang)(fang)者(zhe)出示(shi)建設(she)工程質(zhi)量(liang)檢驗合格單和商品(pin)房(fang)(fang)房(fang)(fang)地產權證(zheng)。開(kai)發(fa)商不出示(shi)的，購房(fang)(fang)者(zhe)可以(yi)拒絕(jue)驗收，由開(kai)發(fa)商承(cheng)擔責任。

3、提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》

根據《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》等相關法規，商品房交付使用時，應當提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。該法規規定，《住宅質量保證書》是開發商對銷售的商品住宅承擔質量責任的法律文件，可以作為商品房預、出售合同的補充約定，與合同具有同等效力。開發商應當按《住宅質量保證書》的約定，承擔保修責任。開發商不提供的，購房者可以拒簽房屋交接書。商品住宅售出后，委托物業管理公司等單位維修的，應在《住宅質量保證書》中明示所委托的單位；而《住宅使用說明書》應當對住宅的結構、性能和各部位(部(bu)件)的類型、性(xing)能、標準(zhun)等作出說(shuo)明，并提(ti)出使用注意事項。

4、簽署房屋交接書

購房(fang)者對(dui)房(fang)屋及其產權進行檢(jian)驗(yan)，認為符合(he)合(he)同約定條件的(de)(de)，應與開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)商簽訂房(fang)屋交(jiao)(jiao)接書(shu)；對(dui)不符合(he)合(he)同約定的(de)(de)，應做好記錄(lu)，要求(qiu)開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)商簽字，直至開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)商的(de)(de)房(fang)屋完全符合(he)交(jiao)(jiao)房(fang)標(biao)準，再簽署(shu)房(fang)屋交(jiao)(jiao)接書(shu)。

三、業主收房時需注意的要點

1、在驗(yan)房之前，如果(guo)開(kai)發(fa)商要求交費或者(zhe)是(shi)簽署文件，那業主一定不要答應，否則在驗(yan)房時業主發(fa)現的(de)質(zhi)量問(wen)題，就只能(neng)自己付錢解決了。

2、如果(guo)開發(fa)商(shang)提出代辦(ban)(ban)產權證(zheng)(zheng)，業(ye)(ye)主(zhu)是可以拒絕的，因為(wei)產權證(zheng)(zheng)業(ye)(ye)主(zhu)完全可以自己辦(ban)(ban)，如果(guo)交給開發(fa)商(shang)，那業(ye)(ye)主(zhu)還要給開發(fa)商(shang)交代辦(ban)(ban)費。

3、必須先驗房(fang)后(hou)收(shou)住(zhu)宅(zhai)鑰匙

購房者在沒有驗收房屋之前，不能簽署《住宅鑰匙收到書》，領取住宅鑰匙，辦理入住手續。因為根據《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(下稱商品房買賣(mai)司法解釋)的(de)規定，“交鑰匙”就算房屋交付使用。因此(ci)領取(qu)住宅鑰匙以后驗房發現問(wen)題，開發商(shang)只承擔房屋質量包修責任，而沒有逾期交房的(de)壓力。

4、驗(yan)房(fang)中(zhong)所發(fa)現(xian)的(de)質量(liang)問題一(yi)定要白紙黑字寫在紙面(mian)上，不能(neng)聽信開發(fa)商的(de)口頭承諾(nuo)，并且在房(fang)屋問題的(de)后面(mian)，還要寫明開發(fa)商承諾(nuo)的(de)解決時間，這(zhe)樣業主才不會在開發(fa)商無(wu)限(xian)期拖延之后毫無(wu)辦法(fa)。

5、收房(fang)時必須仔細查(cha)(cha)看(kan)的(de)文件。律師說，在(zai)正常交房(fang)過程中，業主應該(gai)查(cha)(cha)看(kan)以下文件：

第一(yi)、房產開發(fa)商必須已經取得《建筑工(gong)程(cheng)竣工(gong)備案表》，這是(shi)國家(jia)強制要求的。

第二、常說的"兩書(shu)"---"質量保(bao)證(zheng)書"和"使用(yong)說明書(shu)"，這是建(jian)設部(bu)《商品房(fang)銷售(shou)管理辦(ban)法》中(zhong)要求的，現在交房(fang)時開(kai)發商都應提供。

第三、開發商已取(qu)得國家認(ren)可的專(zhuan)業測繪單位對面積的實(shi)測數據，看是否(fou)與購房合同(tong)中約(yue)定的有出入，以(yi)便盡早使問題獲得解(jie)決。

6、接收房(fang)屋后仍可(ke)追究開放商違約責(ze)任

擔心開發商逾期交(jiao)房(fang)，擔心一(yi)旦接收房(fang)屋后，就(jiu)不能再(zai)追究開發商違(wei)約責任是沒有(you)必(bi)要的(de)。原因如(ru)下：

第一、接收房屋與追究開發商(shang)逾期(qi)交房責任(ren)(ren)之間并(bing)無法定(ding)的先后順序，也(ye)沒有任(ren)(ren)何(he)法律(lv)規定(ding)接收房屋后就不能再追究開發商(shang)違約責任(ren)(ren)；

第二(er)、在開發(fa)(fa)商已經逾期(qi)交房且不存在免責(ze)事由的(de)(de)情況下，是否追究以及(ji)何(he)時追究開發(fa)(fa)商違(wei)約責(ze)任完全是購(gou)房者自身的(de)(de)權利；

第三、除購房者明確表示放棄外，接收房屋本身并不意味著購房者放棄追究開發商違約責任。當然，追究開發商違約責任受到訴訟時效限制，購房者應當在開發商實際交房之日起兩年內主張自己的權利。