二手房(fang)交房(fang)注意事項(xiang) 避免掉入(ru)陷阱區

一、確認產權的可靠度

注意產權(quan)證上的房主(zhu)是(shi)否與賣房人(ren)是(shi)同一(yi)個人(ren)；產權(quan)證所確認的面積與實(shi)際(ji)面積是(shi)否有不符之處；一(yi)定(ding)要驗看產權(quan)證的正(zheng)本，并且到房管局查(cha)詢(xun)此(ci)產權(quan)證的真實(shi)性。

二、考察原單位是否允許轉賣

確認標準價購買的公房出讓時是否已經按成本價補足費用或者與原單位按比例分成；大部分公房進行房改時原單位都保留優先回購權，因此要確認原單位是否同意出讓；一般來說，軍產、院(醫院)產、校(學校)產(chan)的公房必須要原單位(wei)蓋章后才能出讓。

三、查看是否有私搭私建部分

是否有(you)占用屋頂的(de)(de)平臺(tai)、走廊的(de)(de)情況；或(huo)(huo)者(zhe)屋內是否有(you)搭建的(de)(de)小(xiao)閣樓(lou)；是否改(gai)動過房屋的(de)(de)內、外(wai)部結構，如將陽臺(tai)改(gai)成(cheng)臥室或(huo)(huo)廚房、將一間分(fen)隔(ge)成(cheng)兩間；陽臺(tai)是不是房主自己封閉的(de)(de)，這牽涉到陽臺(tai)面積(ji)應該怎(zen)么計算(suan)的(de)(de)問題。

四、確認房屋的準確面積

包括(kuo)建筑面積(ji)(ji)(ji)、使(shi)用面積(ji)(ji)(ji)和戶內(nei)的(de)(de)實際面積(ji)(ji)(ji)；產權證上一(yi)般標明(ming)的(de)(de)是建筑面積(ji)(ji)(ji)；最保(bao)險的(de)(de)辦法是測量一(yi)下房屋內(nei)從一(yi)端墻(qiang)角到另(ling)一(yi)端墻(qiang)角的(de)(de)面積(ji)(ji)(ji)，即(ji)所謂地毯面積(ji)(ji)(ji)。

五、觀察房屋的內部結構

戶型是(shi)否合(he)理，有沒(mei)有特別(bie)不適合(he)居住的缺點；管(guan)線是(shi)否太多(duo)或者走線不合(he)理；天花板是(shi)否有滲水的痕跡，墻壁是(shi)否有裂紋或者脫皮等明顯問題。

六、考核房屋的市政配套

打開水龍頭觀察水的質量、水壓；打開電視看一看圖像是否清楚，能收視多少個臺的節目；確認房子的供電容量，避免出現夏天開不了空調的現象；觀察戶內、外電線是否有老化的現象；電話線的接通情況，是普通電話線還是ISDN電話線。

煤氣(qi)的(de)接通情況，是(shi)否(fou)已(yi)經換(huan)用(yong)天(tian)然氣(qi)；小區有(you)無熱水(shui)供應(ying)，或者(zhe)房(fang)屋本身是(shi)否(fou)帶有(you)熱水(shui)器；冬(dong)天(tian)暖氣(qi)的(de)供應(ying)以及費(fei)用(yong)的(de)收取，暖氣(qi)片數夠(gou)(gou)不夠(gou)(gou)，暖氣(qi)溫度夠(gou)(gou)不夠(gou)(gou)。

七、了解裝修的狀況

原房屋是否帶(dai)裝修(xiu)，裝修(xiu)水平和程度如何，是不是需要全部打掉；了解(jie)住宅的(de)內部結構(gou)圖，包括管線的(de)走向、承重(zhong)(zhong)墻的(de)位置等，以便重(zhong)(zhong)新裝修(xiu)。

八、查驗物業管理的水平

水、電(dian)、煤(mei)、暖的(de)費用如何(he)收取(qu)，是上門代收還是自己去(qu)繳，三表(biao)是否(fou)出戶(hu)；觀(guan)察電(dian)梯(ti)的(de)品牌、速度及管理(li)方式(shi)，觀(guan)察公(gong)共樓道的(de)整(zheng)潔程度及布局；小區是否(fou)封閉，保安(an)水平(ping)怎樣，觀(guan)察一下保安(an)人員(yuan)的(de)數量(liang)和(he)責任(ren)心；小區綠化工作如何(he)，物業管理(li)公(gong)司提供(gong)哪些(xie)服務。

五、觀察房屋的內部結構

戶型是(shi)(shi)否合(he)(he)理(li)，有(you)沒有(you)特別(bie)不適合(he)(he)居住的缺(que)點；管線是(shi)(shi)否太多或者走線不合(he)(he)理(li)；天(tian)花板是(shi)(shi)否有(you)滲水的痕跡，墻壁是(shi)(shi)否有(you)裂(lie)紋或者脫(tuo)皮等明(ming)顯問題。

六、考核房屋的市政配套

打開水龍頭觀察水的質量、水壓；打開電視看一看圖像是否清楚，能收視多少個臺的節目；確認房子的供電容量，避免出現夏天開不了空調的現象；觀察戶內、外電線是否有老化的現象；電話線的接通情況，是普通電話線還是ISDN電話線。

煤氣(qi)的(de)接通情況(kuang)，是否已經(jing)換用天然(ran)氣(qi)；小區有無熱(re)水供應，或者房屋本身是否帶有熱(re)水器；冬天暖氣(qi)的(de)供應以及費用的(de)收取(qu)，暖氣(qi)片數(shu)夠不夠，暖氣(qi)溫度夠不夠。

七、了解裝修的狀況

原房屋是(shi)否帶裝修，裝修水平和程度如何(he)，是(shi)不是(shi)需要(yao)全部(bu)打掉；了解住宅的(de)內(nei)部(bu)結構圖，包括管線的(de)走向、承重墻(qiang)的(de)位置等，以(yi)便重新裝修。

八、查驗物業管理的水平

水、電、煤、暖(nuan)的(de)(de)費(fei)用如何收取，是(shi)上門代收還是(shi)自己(ji)去繳(jiao)，三表是(shi)否出戶(hu)；觀(guan)察電梯的(de)(de)品牌、速度及管理(li)方式，觀(guan)察公共樓道的(de)(de)整潔程度及布局；小區是(shi)否封閉，保(bao)安水平(ping)怎樣，觀(guan)察一下保(bao)安人員的(de)(de)數量(liang)和責任(ren)心；小區綠化(hua)工(gong)作(zuo)如何，物(wu)業管理(li)公司提供哪(na)些服務。

十三、考察代理公司是否可靠

有效(xiao)的(de)當地(di)工商局(ju)頒(ban)發的(de)營(ying)業執照，當地(di)房(fang)屋土地(di)管理(li)局(ju)頒(ban)發的(de)中介代理(li)行資質(zhi)證(zheng)書；資質(zhi)證(zheng)書是行業管理(li)部門頒(ban)發的(de)，對(dui)保(bao)證(zheng)代理(li)行的(de)可(ke)靠性更有作用(yong)。

十四、產權是否完整

確認產權的完整性，有沒有抵押(包括私下抵押)、共有人(ren)等等。要知(zhi)道(dao)即使在法(fa)律十分完善的(de)香港，也(ye)會(hui)出現這樣(yang)的(de)糾紛；只可(ke)相信(xin)自己(ji)的眼睛(jing)，一定要在過(guo)完(wan)戶以后才(cai)能將(jiang)房款轉移到原戶主手(shou)上(shang)。

十五、房款和產權的交接

不要隨便相信對方的信譽，先(xian)交錢再(zai)過(guo)(guo)戶(hu)還是先(xian)過(guo)(guo)戶(hu)再(zai)交錢是一個重要問題(ti)；可以考慮將房款(kuan)押在一個雙方都信得過(guo)(guo)的單(dan)位(wei)，如律師(shi)樓或信譽較好的代理公司處(chu)，等過(guo)(guo)戶(hu)完成后，再(zai)將房款(kuan)轉入賣方的賬(zhang)戶(hu)。

十六、保證產權順利過戶

必須要經當地房屋土地管理局辦理完產權才算完成過戶手續。有代理公司、律師、公證的保證等等都不算是完成交易過程；從買房的角度來說，一定是產權過完戶以后這套房才真正屬于你，在此之前，賣方隨時可以毀約。