二手房(fang)交房(fang)注意事(shi)項 避免掉入(ru)陷(xian)阱(jing)區(qu)

一、確認產權的可靠度

注意(yi)產(chan)權(quan)證上的(de)房(fang)(fang)主是(shi)(shi)否與賣房(fang)(fang)人是(shi)(shi)同一個人；產(chan)權(quan)證所確(que)認的(de)面積與實(shi)際(ji)面積是(shi)(shi)否有不符之處；一定要驗(yan)看產(chan)權(quan)證的(de)正本(ben)，并且到房(fang)(fang)管局查詢此產(chan)權(quan)證的(de)真實(shi)性(xing)。

二、考察原單位是否允許轉賣

確認標準價購買的公房出讓時是否已經按成本價補足費用或者與原單位按比例分成；大部分公房進行房改時原單位都保留優先回購權，因此要確認原單位是否同意出讓；一般來說，軍產、院(醫(yi)院)產、校(學校)產的(de)公房(fang)必須要原(yuan)單位(wei)蓋章后(hou)才能出讓。

三、查看是否有私搭私建部分

是(shi)(shi)(shi)否有占(zhan)用屋(wu)頂的(de)平(ping)臺(tai)、走(zou)廊(lang)的(de)情況；或者屋(wu)內是(shi)(shi)(shi)否有搭建的(de)小(xiao)閣樓；是(shi)(shi)(shi)否改動過房(fang)(fang)屋(wu)的(de)內、外部結構，如將(jiang)陽臺(tai)改成(cheng)臥室(shi)或廚房(fang)(fang)、將(jiang)一間分(fen)隔成(cheng)兩間；陽臺(tai)是(shi)(shi)(shi)不是(shi)(shi)(shi)房(fang)(fang)主自己封閉的(de)，這牽涉(she)到陽臺(tai)面積應該(gai)怎么計算(suan)的(de)問題。

四、確認房屋的準確面積

包括(kuo)建筑(zhu)(zhu)面(mian)積、使用面(mian)積和戶內(nei)(nei)的實際面(mian)積；產權證上一(yi)般(ban)標明的是建筑(zhu)(zhu)面(mian)積；最保險(xian)的辦法是測(ce)量一(yi)下(xia)房屋(wu)內(nei)(nei)從一(yi)端(duan)墻角到另一(yi)端(duan)墻角的面(mian)積，即(ji)所謂地毯面(mian)積。

五、觀察房屋的內部結構

戶型是否合(he)理，有(you)沒有(you)特(te)別不適合(he)居住的(de)(de)缺點(dian)；管(guan)線是否太(tai)多或者走線不合(he)理；天(tian)花板是否有(you)滲水的(de)(de)痕跡，墻壁是否有(you)裂紋或者脫皮等明顯問題。

六、考核房屋的市政配套

打開水龍頭觀察水的質量、水壓；打開電視看一看圖像是否清楚，能收視多少個臺的節目；確認房子的供電容量，避免出現夏天開不了空調的現象；觀察戶內、外電線是否有老化的現象；電話線的接通情況，是普通電話線還是ISDN電話線。

煤氣(qi)的(de)接通情況，是否已經換用天然氣(qi)；小(xiao)區有無熱(re)水供(gong)應(ying)，或者(zhe)房屋(wu)本身是否帶有熱(re)水器；冬天暖(nuan)氣(qi)的(de)供(gong)應(ying)以及(ji)費用的(de)收取，暖(nuan)氣(qi)片數夠不夠，暖(nuan)氣(qi)溫度夠不夠。

七、了解裝修的狀況

原(yuan)房(fang)屋是(shi)否帶裝(zhuang)修(xiu)(xiu)，裝(zhuang)修(xiu)(xiu)水平和程度如(ru)何，是(shi)不是(shi)需要全(quan)部打掉；了解住宅的(de)內部結構圖(tu)，包括管(guan)線(xian)的(de)走向、承重墻的(de)位(wei)置(zhi)等，以便重新裝(zhuang)修(xiu)(xiu)。

八、查驗物業管理的水平

水、電(dian)、煤、暖的(de)費用如何收(shou)(shou)取，是(shi)上門代收(shou)(shou)還是(shi)自己去繳，三表是(shi)否出戶；觀察電(dian)梯(ti)的(de)品牌(pai)、速度及(ji)管(guan)理方式，觀察公共(gong)樓(lou)道的(de)整潔程度及(ji)布局；小區(qu)是(shi)否封閉，保安(an)水平怎(zen)樣，觀察一下保安(an)人員(yuan)的(de)數量和責任心(xin)；小區(qu)綠(lv)化工作(zuo)如何，物業管(guan)理公司(si)提供(gong)哪(na)些(xie)服務。

五、觀察房屋的內部結構

戶(hu)型(xing)是否合(he)理(li)(li)，有(you)沒有(you)特(te)別不適(shi)合(he)居住的缺點；管線(xian)是否太多或者走線(xian)不合(he)理(li)(li)；天花板是否有(you)滲水的痕(hen)跡，墻壁是否有(you)裂紋或者脫皮(pi)等明顯(xian)問題。

六、考核房屋的市政配套

打開水龍頭觀察水的質量、水壓；打開電視看一看圖像是否清楚，能收視多少個臺的節目；確認房子的供電容量，避免出現夏天開不了空調的現象；觀察戶內、外電線是否有老化的現象；電話線的接通情況，是普通電話線還是ISDN電話線。

煤(mei)氣的接通(tong)情況，是否(fou)(fou)已(yi)經(jing)換用天然(ran)氣；小區有無熱水(shui)供(gong)應，或者房屋本身(shen)是否(fou)(fou)帶有熱水(shui)器；冬(dong)天暖氣的供(gong)應以及費用的收取，暖氣片數(shu)夠(gou)不(bu)夠(gou)，暖氣溫度夠(gou)不(bu)夠(gou)。

七、了解裝修的狀況

原房屋是(shi)否帶裝修，裝修水平和程度如何，是(shi)不是(shi)需要全部(bu)打掉；了(le)解住宅的(de)(de)內部(bu)結構圖，包括管線的(de)(de)走向(xiang)、承重墻(qiang)的(de)(de)位置等，以便重新裝修。

八、查驗物業管理的水平

水(shui)、電、煤(mei)、暖的費用如何(he)收取，是(shi)(shi)上門(men)代收還是(shi)(shi)自(zi)己去繳，三表是(shi)(shi)否(fou)出戶；觀察(cha)電梯的品牌、速(su)度及管(guan)理方式，觀察(cha)公共樓道的整潔程度及布局；小(xiao)區(qu)是(shi)(shi)否(fou)封閉(bi)，保安(an)水(shui)平怎樣，觀察(cha)一(yi)下(xia)保安(an)人員的數量和責任心(xin)；小(xiao)區(qu)綠化工(gong)作如何(he)，物業管(guan)理公司提供哪些(xie)服務(wu)。

十三、考察代理公司是否可靠

有效的當(dang)地工商局(ju)頒發(fa)的營業執照，當(dang)地房屋(wu)土地管(guan)理局(ju)頒發(fa)的中介(jie)代理行資質證(zheng)書；資質證(zheng)書是(shi)行業管(guan)理部門(men)頒發(fa)的，對保證(zheng)代理行的可靠性更有作用(yong)。

十四、產權是否完整

確認產權的完整性，有沒有抵押(包括私下(xia)抵押)、共有人等等。要知道(dao)即(ji)使在(zai)法律十分完善的(de)香港，也會(hui)出現這樣的(de)糾紛；只可相信自(zi)己(ji)的眼睛，一定要在過完戶以后才能將房款轉移到原戶主(zhu)手上。

十五、房款和產權的交接

不要隨便相信(xin)對(dui)方的(de)(de)信(xin)譽，先(xian)交錢再(zai)過戶(hu)還是先(xian)過戶(hu)再(zai)交錢是一個重要問(wen)題；可(ke)以考慮將房款押在一個雙方都信(xin)得過的(de)(de)單(dan)位(wei)，如律師樓或信(xin)譽較好(hao)的(de)(de)代理公司(si)處，等過戶(hu)完成后，再(zai)將房款轉入賣方的(de)(de)賬戶(hu)。

十六、保證產權順利過戶

必須要經當地房屋土地管理局辦理完產權才算完成過戶手續。有代理公司、律師、公證的保證等等都不算是完成交易過程；從買房的角度來說，一定是產權過完戶以后這套房才真正屬于你，在此之前，賣方隨時可以毀約。