二手房(fang)交(jiao)房(fang)注意事項 避免掉入陷阱區(qu)

一、確認產權的可靠度

注(zhu)意產(chan)權(quan)證(zheng)上的(de)房主是(shi)否與(yu)賣房人(ren)是(shi)同一個(ge)人(ren)；產(chan)權(quan)證(zheng)所確(que)認的(de)面積與(yu)實際面積是(shi)否有不符(fu)之(zhi)處；一定要驗看產(chan)權(quan)證(zheng)的(de)正本，并(bing)且到房管局查(cha)詢此產(chan)權(quan)證(zheng)的(de)真(zhen)實性。

二、考察原單位是否允許轉賣

確認標準價購買的公房出讓時是否已經按成本價補足費用或者與原單位按比例分成；大部分公房進行房改時原單位都保留優先回購權，因此要確認原單位是否同意出讓；一般來說，軍產、院(醫院(yuan))產、校(學校)產的公房必須(xu)要原(yuan)單位蓋章(zhang)后才能(neng)出讓。

三、查看是否有私搭私建部分

是(shi)否有占用(yong)屋(wu)頂(ding)的(de)(de)平臺(tai)、走廊的(de)(de)情況；或者屋(wu)內是(shi)否有搭建(jian)的(de)(de)小閣樓；是(shi)否改(gai)動過房(fang)(fang)屋(wu)的(de)(de)內、外部結構，如將陽臺(tai)改(gai)成臥(wo)室或廚房(fang)(fang)、將一間(jian)分(fen)隔成兩(liang)間(jian)；陽臺(tai)是(shi)不(bu)是(shi)房(fang)(fang)主自己(ji)封(feng)閉的(de)(de)，這牽涉到陽臺(tai)面積應(ying)該怎么計算的(de)(de)問題。

四、確認房屋的準確面積

包括建筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)、使用面(mian)(mian)積(ji)和戶內的實際面(mian)(mian)積(ji)；產(chan)權證上一般標明(ming)的是建筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)；最(zui)保險的辦法是測量(liang)一下(xia)房屋(wu)內從一端墻(qiang)角到另一端墻(qiang)角的面(mian)(mian)積(ji)，即所謂地(di)毯面(mian)(mian)積(ji)。

五、觀察房屋的內部結構

戶型(xing)是(shi)否(fou)合理，有沒有特(te)別(bie)不(bu)適(shi)合居住(zhu)的缺(que)點；管線是(shi)否(fou)太多(duo)或(huo)者(zhe)走線不(bu)合理；天花板是(shi)否(fou)有滲水的痕(hen)跡(ji)，墻壁是(shi)否(fou)有裂紋或(huo)者(zhe)脫皮(pi)等(deng)明顯問題。

六、考核房屋的市政配套

打開水龍頭觀察水的質量、水壓；打開電視看一看圖像是否清楚，能收視多少個臺的節目；確認房子的供電容量，避免出現夏天開不了空調的現象；觀察戶內、外電線是否有老化的現象；電話線的接通情況，是普通電話線還是ISDN電(dian)話線(xian)。

煤氣(qi)的接通情(qing)況，是否(fou)已經換用天然氣(qi)；小區(qu)有(you)無熱水供應，或(huo)者(zhe)房屋本(ben)身是否(fou)帶有(you)熱水器；冬天暖氣(qi)的供應以(yi)及費用的收取，暖氣(qi)片(pian)數夠(gou)不夠(gou)，暖氣(qi)溫度(du)夠(gou)不夠(gou)。

七、了解裝修的狀況

原房屋是否(fou)帶裝修(xiu)，裝修(xiu)水平和程度如何(he)，是不是需要全部打掉；了解住宅的(de)內(nei)部結構圖(tu)，包括管(guan)線的(de)走向、承重墻的(de)位置等，以(yi)便重新裝修(xiu)。

八、查驗物業管理的水平

水(shui)、電、煤、暖的(de)費用(yong)如(ru)何收取，是(shi)上(shang)門(men)代(dai)收還是(shi)自己去(qu)繳，三表是(shi)否出戶；觀察(cha)電梯的(de)品(pin)牌、速度及(ji)管理方式，觀察(cha)公共(gong)樓道的(de)整潔程度及(ji)布(bu)局；小區(qu)是(shi)否封閉，保(bao)安(an)水(shui)平怎樣(yang)，觀察(cha)一(yi)下保(bao)安(an)人員的(de)數(shu)量和責任心(xin)；小區(qu)綠化工作如(ru)何，物業管理公司提供哪(na)些服務。

五、觀察房屋的內部結構

戶型是(shi)(shi)否合理，有沒有特別不適合居(ju)住的(de)缺點；管(guan)線是(shi)(shi)否太多或(huo)者(zhe)走線不合理；天(tian)花板(ban)是(shi)(shi)否有滲水的(de)痕(hen)跡，墻壁(bi)是(shi)(shi)否有裂紋或(huo)者(zhe)脫皮等明顯問(wen)題。

六、考核房屋的市政配套

打開水龍頭觀察水的質量、水壓；打開電視看一看圖像是否清楚，能收視多少個臺的節目；確認房子的供電容量，避免出現夏天開不了空調的現象；觀察戶內、外電線是否有老化的現象；電話線的接通情況，是普通電話線還是ISDN電話線。

煤氣(qi)的(de)(de)接通情況，是否已(yi)經換(huan)用天然(ran)氣(qi)；小區有無熱(re)水(shui)供應(ying)(ying)，或者房屋(wu)本身是否帶有熱(re)水(shui)器；冬天暖(nuan)氣(qi)的(de)(de)供應(ying)(ying)以及費(fei)用的(de)(de)收取(qu)，暖(nuan)氣(qi)片數(shu)夠(gou)不(bu)夠(gou)，暖(nuan)氣(qi)溫(wen)度(du)夠(gou)不(bu)夠(gou)。

七、了解裝修的狀況

原房(fang)屋(wu)是否帶裝(zhuang)修，裝(zhuang)修水(shui)平(ping)和程度如何，是不是需(xu)要全部(bu)打掉；了解住宅(zhai)的(de)內部(bu)結構圖，包(bao)括(kuo)管線的(de)走向、承重(zhong)墻的(de)位置等，以便重(zhong)新(xin)裝(zhuang)修。

八、查驗物業管理的水平

水(shui)、電(dian)、煤、暖(nuan)的(de)費用如(ru)何(he)收取(qu)，是上門代收還(huan)是自己去繳，三表是否出戶(hu)；觀察電(dian)梯(ti)的(de)品牌、速度及管理方式，觀察公(gong)共樓道(dao)的(de)整潔(jie)程度及布局；小(xiao)區是否封(feng)閉，保(bao)安水(shui)平怎樣，觀察一下保(bao)安人員(yuan)的(de)數量和責任心；小(xiao)區綠化工作如(ru)何(he)，物業管理公(gong)司提供哪些(xie)服務。

十三、考察代理公司是否可靠

有效的當地工商局(ju)頒發(fa)(fa)的營業執照，當地房屋土地管理(li)(li)(li)局(ju)頒發(fa)(fa)的中介(jie)代(dai)理(li)(li)(li)行(xing)資質證(zheng)書(shu)；資質證(zheng)書(shu)是行(xing)業管理(li)(li)(li)部門頒發(fa)(fa)的，對保證(zheng)代(dai)理(li)(li)(li)行(xing)的可靠性(xing)更有作用。

十四、產權是否完整

確認產權的完整性，有沒有抵押(包(bao)括私(si)下抵押)、共有(you)人等等。要知道即(ji)使在法律十分完善的香港(gang)，也會(hui)出現這樣的糾(jiu)紛；只可(ke)相信自己的眼(yan)睛，一定(ding)要(yao)在過完(wan)戶以后才能將房(fang)款轉移(yi)到(dao)原戶主手上。

十五、房款和產權的交接

不要(yao)隨便相信(xin)對(dui)方(fang)的信(xin)譽，先交錢再(zai)過(guo)戶(hu)還是先過(guo)戶(hu)再(zai)交錢是一個重要(yao)問題；可以(yi)考慮將房(fang)款押在一個雙方(fang)都信(xin)得過(guo)的單位，如律師(shi)樓或信(xin)譽較好(hao)的代理公司處，等過(guo)戶(hu)完成后(hou)，再(zai)將房(fang)款轉入(ru)賣(mai)方(fang)的賬戶(hu)。

十六、保證產權順利過戶

必須要經當地房屋土地管理局辦理完產權才算完成過戶手續。有代理公司、律師、公證的保證等等都不算是完成交易過程；從買房的角度來說，一定是產權過完戶以后這套房才真正屬于你，在此之前，賣方隨時可以毀約。