長(chang)期以(yi)來(lai)，面(mian)積(ji)縮水(shui)、漲水(shui)、公攤不合理等(deng)(deng)的(de)(de)面(mian)積(ji)問(wen)題(ti)(ti)一(yi)直是商(shang)品(pin)房(fang)交(jiao)易(yi)中糾紛最多、購(gou)房(fang)人投訴率最高(gao)的(de)(de)問(wen)題(ti)(ti)。為了(le)解(jie)決這一(yi)問(wen)題(ti)(ti)，切實保(bao)護購(gou)房(fang)人利益，北(bei)京市人民政(zheng)府頒布了(le)《北(bei)京市城市房(fang)地產(chan)轉(zhuan)讓管理辦(ban)法》（以(yi)下簡稱(cheng)《辦(ban)法》）明確規(gui)定，自2003 年12月1 日起，北(bei)京市預售(shou)的(de)(de)商(shang)品(pin)住宅應按套內建(jian)筑面(mian)積(ji)計價。《辦(ban)法》頒布以(yi)后，許(xu)多讀(du)(du)者(zhe)紛紛向本刊咨(zi)詢與(yu)商(shang)品(pin)房(fang)面(mian)積(ji)有(you)(you)關(guan)的(de)(de)各種(zhong)問(wen)題(ti)(ti)。為此(ci)，本刊從(cong)法規(gui)解(jie)釋(shi)、公攤面(mian)積(ji)、合同及違約責任(ren)、測繪、相關(guan)費用、新(xin)《辦(ban)法》指向等(deng)(deng)幾(ji)個(ge)方面(mian)，對與(yu)商(shang)品(pin)房(fang)面(mian)積(ji)有(you)(you)關(guan)的(de)(de)50個(ge)問(wen)題(ti)(ti)進行了(le)詳細解(jie)答，希望(wang)對廣大讀(du)(du)者(zhe)正確了(le)解(jie)、把握、適(shi)用新(xin)政(zheng)策有(you)(you)所幫(bang)助。

A 關于涉及新《辦法》的相關解釋

1、為什么《辦法》要規定預售商品住宅實行以套內建筑面積計價？

主要是(shi)(shi)為(wei)(wei)了(le)方(fang)(fang)便購(gou)房(fang)(fang)(fang)人測量所(suo)購(gou)房(fang)(fang)(fang)屋(wu)的(de)面(mian)(mian)積(ji)(ji)，并(bing)確(que)定(ding)(ding)所(suo)購(gou)房(fang)(fang)(fang)屋(wu)的(de)實際面(mian)(mian)積(ji)(ji)與(yu)《商(shang)(shang)品房(fang)(fang)(fang)買賣(mai)合(he)同》約定(ding)(ding)的(de)面(mian)(mian)積(ji)(ji)大(da)小(xiao)是(shi)(shi)否相符及誤(wu)差(cha)率(lv)大(da)小(xiao)。在《辦(ban)法(fa)(fa)》頒布之前，我(wo)國的(de)相關法(fa)(fa)律(lv)規(gui)定(ding)(ding)，商(shang)(shang)品房(fang)(fang)(fang)銷售(shou)可以(yi)(yi)按建(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)(ji)計(ji)(ji)(ji)價，也(ye)可以(yi)(yi)按套內(nei)建(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)(ji)計(ji)(ji)(ji)價，還可以(yi)(yi)按套（單(dan)元(yuan)）計(ji)(ji)(ji)價。于(yu)(yu)是(shi)(shi)，許多(duo)開發商(shang)(shang)在預(yu)售(shou)商(shang)(shang)品住宅(zhai)(zhai)時采(cai)用按建(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)(ji)或(huo)按套（單(dan)元(yuan)）計(ji)(ji)(ji)價的(de)方(fang)(fang)式(shi)進行，由于(yu)(yu)這兩種(zhong)方(fang)(fang)式(shi)在檢驗開發商(shang)(shang)實際交付的(de)房(fang)(fang)(fang)屋(wu)面(mian)(mian)積(ji)(ji)與(yu)《商(shang)(shang)品房(fang)(fang)(fang)買賣(mai)合(he)同》約定(ding)(ding)的(de)面(mian)(mian)積(ji)(ji)是(shi)(shi)否相符時，購(gou)房(fang)(fang)(fang)人都要無一例外的(de)測量公用分(fen)攤(tan)建(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)(ji)，而(er)公用分(fen)攤(tan)建(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)(ji)又(you)由于(yu)(yu)計(ji)(ji)(ji)算方(fang)(fang)式(shi)復雜、計(ji)(ji)(ji)算難(nan)度(du)較大(da)、費用較高(gao)等原因而(er)使得單(dan)個購(gou)房(fang)(fang)(fang)人很(hen)難(nan)獨立完成，不(bu)利于(yu)(yu)切實保障購(gou)房(fang)(fang)(fang)人的(de)合(he)法(fa)(fa)權益。為(wei)(wei)改變這一狀況，《辦(ban)法(fa)(fa)》明(ming)確(que)規(gui)定(ding)(ding)，預(yu)售(shou)商(shang)(shang)品住宅(zhai)(zhai)實行以(yi)(yi)套內(nei)建(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)(ji)計(ji)(ji)(ji)價。這樣(yang)，購(gou)房(fang)(fang)(fang)人就可以(yi)(yi)繞開公用分(fen)攤(tan)建(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)(ji)這一難(nan)題，能夠比較方(fang)(fang)便地測量所(suo)購(gou)房(fang)(fang)(fang)屋(wu)的(de)套內(nei)建(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)(ji)，并(bing)據此判斷開發商(shang)(shang)是(shi)(shi)否侵犯了(le)自(zi)身的(de)合(he)法(fa)(fa)權益。

2、預售商品住宅實行以套內建筑面積計價是否會引起商品住宅價格的變動？

預(yu)售商(shang)品(pin)(pin)住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)實(shi)行以套(tao)內(nei)(nei)建(jian)筑面(mian)積(ji)計價(jia)會引起(qi)商(shang)品(pin)(pin)住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)單(dan)(dan)(dan)價(jia)的(de)(de)(de)變動，即商(shang)品(pin)(pin)住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)單(dan)(dan)(dan)價(jia)會提高。但(dan)不(bu)一定會引起(qi)商(shang)品(pin)(pin)住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)總(zong)價(jia)的(de)(de)(de)提高。因為以套(tao)內(nei)(nei)建(jian)筑面(mian)積(ji)計價(jia)，開(kai)發商(shang)會將(jiang)公用分(fen)攤(tan)建(jian)筑面(mian)積(ji)的(de)(de)(de)成(cheng)本計入套(tao)內(nei)(nei)建(jian)筑面(mian)積(ji)，從而提高商(shang)品(pin)(pin)住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)銷售單(dan)(dan)(dan)價(jia)，但(dan)同時，商(shang)品(pin)(pin)住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)的(de)(de)(de)計價(jia)面(mian)積(ji)也不(bu)再包括公用分(fen)攤(tan)建(jian)筑面(mian)積(ji)，故而除(chu)開(kai)發商(shang)有意抬高總(zong)房(fang)(fang)價(jia)外(wai)，購房(fang)(fang)人實(shi)際負擔的(de)(de)(de)總(zong)房(fang)(fang)價(jia)款(kuan)并不(bu)會提高，基(ji)本上(shang)應當相(xiang)當于以前的(de)(de)(de)總(zong)房(fang)(fang)價(jia)。至(zhi)于商(shang)品(pin)(pin)住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)單(dan)(dan)(dan)價(jia)上(shang)升的(de)(de)(de)幅度是多少的(de)(de)(de)問題，除(chu)經(jing)濟適用住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)仍應由(you)政府限價(jia)外(wai)，其它(ta)商(shang)品(pin)(pin)住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)的(de)(de)(de)單(dan)(dan)(dan)價(jia)應由(you)開(kai)發商(shang)根據(ju)成(cheng)本及收益等進行獨立核算、定價(jia)。

3、什么是套內建筑面積？

按(an)照《北京(jing)市商(shang)品(pin)房(fang)銷售面(mian)(mian)積(ji)計算及公用建筑面(mian)(mian)積(ji)分攤暫行規(gui)定》第四條的(de)規(gui)定，商(shang)品(pin)房(fang)的(de)套(tao)(tao)內建筑面(mian)(mian)積(ji)是指成(cheng)套(tao)(tao)商(shang)品(pin)房(fang)（單(dan)元房(fang)）的(de)套(tao)(tao)內使用面(mian)(mian)積(ji)、套(tao)(tao)內墻體(ti)面(mian)(mian)積(ji)和(he)陽臺(tai)(tai)建筑面(mian)(mian)積(ji)之和(he)。即：套(tao)(tao)內建筑面(mian)(mian)積(ji)＝套(tao)(tao)內使用面(mian)(mian)積(ji)＋套(tao)(tao)內墻體(ti)面(mian)(mian)積(ji)＋陽臺(tai)(tai)建筑面(mian)(mian)積(ji)。

4、套內使用面積如何計算？

套內使(shi)用(yong)(yong)(yong)面(mian)(mian)積(ji)(ji)是(shi)套內房屋使(shi)用(yong)(yong)(yong)空間的(de)(de)(de)(de)面(mian)(mian)積(ji)(ji)，以水平投影面(mian)(mian)積(ji)(ji)計(ji)(ji)(ji)(ji)算(suan)。按(an)照(zhao)建(jian)(jian)設部《住宅(zhai)(zhai)建(jian)(jian)筑(zhu)設計(ji)(ji)(ji)(ji)規范》的(de)(de)(de)(de)規定(ding)，套內使(shi)用(yong)(yong)(yong)面(mian)(mian)積(ji)(ji)的(de)(de)(de)(de)計(ji)(ji)(ji)(ji)算(suan)按(an)房屋是(shi)否為(wei)住宅(zhai)(zhai)適用(yong)(yong)(yong)不同的(de)(de)(de)(de)計(ji)(ji)(ji)(ji)算(suan)規范。其中(zhong)，住宅(zhai)(zhai)的(de)(de)(de)(de)套內使(shi)用(yong)(yong)(yong)面(mian)(mian)積(ji)(ji)的(de)(de)(de)(de)計(ji)(ji)(ji)(ji)算(suan)方法為(wei)：①套內使(shi)用(yong)(yong)(yong)面(mian)(mian)積(ji)(ji)包括臥室(shi)、起(qi)居室(shi)、過(guo)廳、過(guo)道、廚房、衛生(sheng)間、廁所(suo)、貯藏室(shi)、壁柜等分戶門內面(mian)(mian)積(ji)(ji)的(de)(de)(de)(de)總(zong)和；②躍層住宅(zhai)(zhai)中(zhong)的(de)(de)(de)(de)戶內樓梯(ti)按(an)自然(ran)層數的(de)(de)(de)(de)面(mian)(mian)積(ji)(ji)總(zong)和計(ji)(ji)(ji)(ji)入使(shi)用(yong)(yong)(yong)面(mian)(mian)積(ji)(ji)；③不包含(han)在結構面(mian)(mian)積(ji)(ji)內的(de)(de)(de)(de)煙(yan)囪、通風道、管道井均(jun)(jun)計(ji)(ji)(ji)(ji)入使(shi)用(yong)(yong)(yong)面(mian)(mian)積(ji)(ji)；④內墻(qiang)面(mian)(mian)裝修厚度均(jun)(jun)計(ji)(ji)(ji)(ji)入使(shi)用(yong)(yong)(yong)面(mian)(mian)積(ji)(ji)。住宅(zhai)(zhai)之外的(de)(de)(de)(de)其他(ta)建(jian)(jian)筑(zhu)或專有建(jian)(jian)筑(zhu)套內使(shi)用(yong)(yong)(yong)面(mian)(mian)積(ji)(ji)的(de)(de)(de)(de)計(ji)(ji)(ji)(ji)算(suan)可參(can)照(zhao)住宅(zhai)(zhai)或按(an)專用(yong)(yong)(yong)建(jian)(jian)筑(zhu)設計(ji)(ji)(ji)(ji)規范的(de)(de)(de)(de)規定(ding)進行(xing)。

5、套內墻體面積如何計算？

套內(nei)墻(qiang)(qiang)(qiang)體(ti)面(mian)(mian)積(ji)(ji)是指商(shang)品(pin)房(fang)各套內(nei)使用(yong)(yong)(yong)空間(jian)(jian)周圍的維護或承(cheng)重(zhong)墻(qiang)(qiang)(qiang)體(ti)。商(shang)品(pin)房(fang)的套內(nei)墻(qiang)(qiang)(qiang)體(ti)分為共(gong)(gong)用(yong)(yong)(yong)墻(qiang)(qiang)(qiang)及(ji)非共(gong)(gong)用(yong)(yong)(yong)墻(qiang)(qiang)(qiang)兩種(zhong)。其中，共(gong)(gong)用(yong)(yong)(yong)墻(qiang)(qiang)(qiang)是指商(shang)品(pin)房(fang)各套之間(jian)(jian)分隔墻(qiang)(qiang)(qiang)、套與公用(yong)(yong)(yong)建筑空間(jian)(jian)之間(jian)(jian)的分隔墻(qiang)(qiang)(qiang)以及(ji)外墻(qiang)(qiang)(qiang)（包(bao)括(kuo)山墻(qiang)(qiang)(qiang)）。非共(gong)(gong)用(yong)(yong)(yong)墻(qiang)(qiang)(qiang)是指專為商(shang)品(pin)房(fang)所有人或使用(yong)(yong)(yong)人使用(yong)(yong)(yong)的墻(qiang)(qiang)(qiang)體(ti)。按照《北京(jing)市商(shang)品(pin)房(fang)銷(xiao)售面(mian)(mian)積(ji)(ji)計(ji)(ji)算(suan)及(ji)公用(yong)(yong)(yong)建筑面(mian)(mian)積(ji)(ji)分攤暫行規定》的規定，商(shang)品(pin)房(fang)套內(nei)墻(qiang)(qiang)(qiang)體(ti)面(mian)(mian)積(ji)(ji)的計(ji)(ji)算(suan)方法為：共(gong)(gong)用(yong)(yong)(yong)墻(qiang)(qiang)(qiang)墻(qiang)(qiang)(qiang)體(ti)水平投影面(mian)(mian)積(ji)(ji)的一(yi)半計(ji)(ji)入套內(nei)墻(qiang)(qiang)(qiang)體(ti)面(mian)(mian)積(ji)(ji)。非共(gong)(gong)用(yong)(yong)(yong)墻(qiang)(qiang)(qiang)墻(qiang)(qiang)(qiang)體(ti)水平投影面(mian)(mian)積(ji)(ji)全部計(ji)(ji)入套內(nei)墻(qiang)(qiang)(qiang)體(ti)面(mian)(mian)積(ji)(ji)。

6、陽臺建筑面積如何計算？

按照《建筑面積計算規則》的規定，陽臺建(jian)(jian)筑面(mian)(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)按(an)(an)陽臺外(wai)圍與房屋外(wai)墻之間(jian)的(de)(de)水(shui)平(ping)(ping)投(tou)影面(mian)(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)計(ji)算(suan)。其(qi)(qi)(qi)中，封閉式陽臺的(de)(de)建(jian)(jian)筑面(mian)(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)按(an)(an)其(qi)(qi)(qi)外(wai)圍水(shui)平(ping)(ping)投(tou)影面(mian)(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)計(ji)算(suan)建(jian)(jian)筑面(mian)(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)；挑陽臺（底陽臺）按(an)(an)其(qi)(qi)(qi)底板(ban)水(shui)平(ping)(ping)投(tou)影面(mian)(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)的(de)(de)一(yi)半(ban)(ban)(ban)計(ji)算(suan)建(jian)(jian)筑面(mian)(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)；凹(ao)(ao)陽臺按(an)(an)其(qi)(qi)(qi)凈(jing)(jing)面(mian)(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)（含擋(dang)板(ban)墻墻體面(mian)(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)）的(de)(de)一(yi)半(ban)(ban)(ban)計(ji)算(suan)建(jian)(jian)筑面(mian)(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)；半(ban)(ban)(ban)挑半(ban)(ban)(ban)凹(ao)(ao)陽臺的(de)(de)挑出部分按(an)(an)其(qi)(qi)(qi)底板(ban)水(shui)平(ping)(ping)投(tou)影面(mian)(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)的(de)(de)一(yi)半(ban)(ban)(ban)計(ji)算(suan)建(jian)(jian)筑面(mian)(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)，凹(ao)(ao)進部分按(an)(an)其(qi)(qi)(qi)凈(jing)(jing)面(mian)(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)的(de)(de)一(yi)半(ban)(ban)(ban)計(ji)算(suan)建(jian)(jian)筑面(mian)(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)。

7、商品房銷售可以按建筑面積計價嗎？

可以。建(jian)(jian)設(she)部《商(shang)(shang)品房(fang)銷售(shou)(shou)管(guan)理(li)辦(ban)法(fa)(fa)》明確規(gui)定，商(shang)(shang)品房(fang)銷售(shou)(shou)的計(ji)(ji)價(jia)方式分(fen)為三種，分(fen)別是按(an)建(jian)(jian)筑面(mian)積計(ji)(ji)價(jia)、按(an)套(tao)內建(jian)(jian)筑面(mian)積計(ji)(ji)價(jia)、按(an)套(tao)（單元）計(ji)(ji)價(jia)。所(suo)以，商(shang)(shang)品房(fang)銷售(shou)(shou)可以按(an)建(jian)(jian)筑面(mian)積計(ji)(ji)價(jia)。但預售(shou)(shou)商(shang)(shang)品住宅(zhai)的銷售(shou)(shou)除(chu)外，《北(bei)京市城市房(fang)地產轉讓管(guan)理(li)辦(ban)法(fa)(fa)》明確規(gui)定，預售(shou)(shou)商(shang)(shang)品住宅(zhai)自(zi)2003年12月(yue)1日起應按(an)套(tao)內建(jian)(jian)筑面(mian)積計(ji)(ji)價(jia)。

8、什么是建筑面積？如何計算？

建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)是指(zhi)外(wai)(wai)(wai)(wai)墻（柱）勒腳(jiao)以上各(ge)層(ceng)(ceng)的(de)(de)外(wai)(wai)(wai)(wai)圍(wei)水平(ping)投影(ying)面(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)，包括陽臺、挑(tiao)廊、地(di)下室、室外(wai)(wai)(wai)(wai)樓(lou)梯等(deng)，且具備(bei)上蓋、結構(gou)牢固，層(ceng)(ceng)高(gao)2.20m（含(han)2.20m）的(de)(de)永久性建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)。國(guo)家(jia)對于(yu)建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)物(wu)建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)的(de)(de)計算有(you)著(zhu)嚴格(ge)的(de)(de)法律規定(ding)，比如，關于(yu)建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)物(wu)玻璃幕(mu)外(wai)(wai)(wai)(wai)墻墻體(ti)是否計算建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)的(de)(de)問(wen)題，建(jian)(jian)(jian)設部(bu)《關于(yu)房(fang)屋(wu)建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)計算與(yu)房(fang)屋(wu)權(quan)屬登記有(you)關問(wen)題的(de)(de)通知》明確(que)規定(ding)，同(tong)一樓(lou)層(ceng)(ceng)外(wai)(wai)(wai)(wai)墻，既有(you)主墻，又有(you)玻璃幕(mu)墻的(de)(de)，以主墻為準計算建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)，墻厚按主體(ti)厚度(du)計算；各(ge)樓(lou)層(ceng)(ceng)墻體(ti)厚度(du)不同(tong)時，分(fen)層(ceng)(ceng)分(fen)別計算。根據建(jian)(jian)(jian)設部(bu)《商品房(fang)銷售管(guan)理辦(ban)法》的(de)(de)規定(ding)，商品房(fang)的(de)(de)建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)由套內建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)和分(fen)攤的(de)(de)共有(you)建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)組成。即，建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)＝套內建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)＋分(fen)攤共有(you)建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)。

9、以套內建筑面積計價的預售商品房

進行(xing)轉讓時是否也必須以(yi)套內建筑面積計價？

不是。因為以(yi)(yi)套內建筑(zhu)面積(ji)計價(jia)的(de)預(yu)售商品(pin)房(fang)通俗(su)地(di)講(jiang)就是指開(kai)發商賣給普(pu)通購房(fang)人(ren)的(de)用于居住的(de)商品(pin)房(fang)，而如(ru)果(guo)購房(fang)人(ren)將該套住房(fang)進(jin)行轉讓(rang)，那么該住房(fang)已經變為二(er)手房(fang)，不再是預(yu)售商品(pin)住宅，所以(yi)(yi)沒(mei)有必(bi)要執(zhi)行只(zhi)有預(yu)售商品(pin)住宅才必(bi)須執(zhi)行的(de)以(yi)(yi)套內建筑(zhu)面積(ji)計價(jia)的(de)政策。

10、以套內建筑面積計價的房屋如何換算成以建筑面積計價？

很簡單(dan)，用房(fang)屋(wu)總(zong)價(jia)款除以房(fang)屋(wu)建(jian)筑(zhu)面(mian)積就可以了。比如，一套(tao)套(tao)內建(jian)筑(zhu)面(mian)積為(wei)80平(ping)方(fang)米(mi)、建(jian)筑(zhu)面(mian)積為(wei)100平(ping)方(fang)米(mi)的預售商品房(fang)總(zong)價(jia)為(wei)40萬元，那(nei)么(me)，按套(tao)內建(jian)筑(zhu)面(mian)積計(ji)價(jia)，它(ta)的銷(xiao)售單(dan)價(jia)為(wei)每(mei)平(ping)方(fang)米(mi)5000元人(ren)民(min)幣(bi)；按建(jian)筑(zhu)面(mian)積計(ji)價(jia)，它(ta)的銷(xiao)售單(dan)價(jia)為(wei)每(mei)平(ping)方(fang)米(mi)4000元人(ren)民(min)幣(bi)。

11、預售商品住宅實行以套內建筑面積計價后，購房人怎樣才能更好地保障自己的公用分攤建筑面積部分的權利？

這(zhe)個問題(ti)(ti)比(bi)較難(nan)。因為由于種種原因，購房人(ren)很(hen)(hen)難(nan)確切知(zhi)道自(zi)己分(fen)(fen)攤的(de)公(gong)用(yong)建(jian)(jian)筑面積數是(shi)否合(he)理，也(ye)很(hen)(hen)難(nan)知(zhi)道開發商交(jiao)付的(de)房屋的(de)公(gong)用(yong)分(fen)(fen)攤建(jian)(jian)筑面積是(shi)否違(wei)約；同時，購房人(ren)也(ye)很(hen)(hen)難(nan)切實行(xing)(xing)使對公(gong)用(yong)分(fen)(fen)攤建(jian)(jian)筑面積的(de)建(jian)(jian)設、使用(yong)的(de)監督管理權利(li)，因為這(zhe)部分(fen)(fen)權利(li)按(an)照我國目前(qian)的(de)法(fa)(fa)律、法(fa)(fa)規應當(dang)是(shi)由所在社(she)區的(de)業主大會或(huo)業主委員會行(xing)(xing)使的(de)，單個購房人(ren)無法(fa)(fa)行(xing)(xing)使或(huo)決定。所以，預(yu)售商品住(zhu)宅實行(xing)(xing)以套(tao)內建(jian)(jian)筑面積計價后(hou)，如何(he)維(wei)護購房人(ren)對公(gong)用(yong)分(fen)(fen)攤建(jian)(jian)筑面積的(de)權利(li)仍然是(shi)擺放在所有人(ren)面前(qian)的(de)一個難(nan)題(ti)(ti)。

B 關于公攤面積

12、什么是公用建筑面積和分攤公用建筑面積？

公用(yong)(yong)建(jian)筑(zhu)面(mian)積(ji)(ji)是指由整(zheng)幢樓(lou)的產(chan)權人(ren)(ren)(ren)共(gong)同(tong)所有(you)(you)的整(zheng)幢樓(lou)公用(yong)(yong)部分的建(jian)筑(zhu)面(mian)積(ji)(ji)。公用(yong)(yong)分攤建(jian)筑(zhu)面(mian)積(ji)(ji)是指每套（單元）商品房依法(fa)應當(dang)分攤的公用(yong)(yong)建(jian)筑(zhu)面(mian)積(ji)(ji)。公用(yong)(yong)建(jian)筑(zhu)面(mian)積(ji)(ji)和分攤的公用(yong)(yong)建(jian)筑(zhu)面(mian)積(ji)(ji)的產(chan)權歸整(zheng)棟樓(lou)購房人(ren)(ren)(ren)共(gong)有(you)(you)，購房人(ren)(ren)(ren)按照(zhao)法(fa)律、法(fa)規(gui)的規(gui)定對其享有(you)(you)權利(li)，承擔責任。未經全體共(gong)有(you)(you)人(ren)(ren)(ren)或(huo)業主大(da)會依法(fa)定程序同(tong)意(yi)，任何人(ren)(ren)(ren)都不得侵占或(huo)改變全樓(lou)公用(yong)(yong)建(jian)筑(zhu)空間原始設計(ji)的使用(yong)(yong)功能。

13、公用建筑面積的分攤原則是什么？

公(gong)用(yong)(yong)(yong)(yong)建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)分(fen)(fen)攤(tan)的(de)(de)(de)(de)原則(ze)有以下三(san)點：①公(gong)用(yong)(yong)(yong)(yong)建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)的(de)(de)(de)(de)分(fen)(fen)攤(tan)以幢為單位(wei)。分(fen)(fen)攤(tan)的(de)(de)(de)(de)公(gong)用(yong)(yong)(yong)(yong)建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)為本幢內(nei)的(de)(de)(de)(de)公(gong)用(yong)(yong)(yong)(yong)建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)，與本幢不相(xiang)連的(de)(de)(de)(de)公(gong)用(yong)(yong)(yong)(yong)建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)不得分(fen)(fen)攤(tan)到本幢房(fang)屋內(nei)。②為整幢商品房(fang)服務的(de)(de)(de)(de)公(gong)用(yong)(yong)(yong)(yong)建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)，由(you)該幢樓各(ge)(ge)套商品房(fang)分(fen)(fen)攤(tan)；為局部(bu)范圍服務的(de)(de)(de)(de)公(gong)用(yong)(yong)(yong)(yong)建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)，由(you)受(shou)益的(de)(de)(de)(de)各(ge)(ge)套商品房(fang)分(fen)(fen)攤(tan)。多(duo)次分(fen)(fen)攤(tan)公(gong)用(yong)(yong)(yong)(yong)建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)的(de)(de)(de)(de)，分(fen)(fen)別計算分(fen)(fen)攤(tan)系(xi)數。各(ge)(ge)套商品房(fang)應(ying)分(fen)(fen)攤(tan)的(de)(de)(de)(de)公(gong)用(yong)(yong)(yong)(yong)建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)，為各(ge)(ge)次分(fen)(fen)攤(tan)的(de)(de)(de)(de)公(gong)用(yong)(yong)(yong)(yong)建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)之和。③用(yong)(yong)(yong)(yong)建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)分(fen)(fen)攤(tan)后(hou)，不劃(hua)分(fen)(fen)各(ge)(ge)套商品房(fang)分(fen)(fen)攤(tan)的(de)(de)(de)(de)建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)的(de)(de)(de)(de)具體部(bu)位(wei)，但任何人不得侵占或改(gai)變(bian)原設計的(de)(de)(de)(de)使(shi)用(yong)(yong)(yong)(yong)功能。

14、整幢樓的哪些公用面積可以分攤？

整幢(chuang)樓(lou)的(de)(de)以下(xia)公(gong)用面(mian)積(ji)可(ke)以分攤：①大堂、公(gong)共門廳、走廊(lang)、過(guo)道(dao)(dao)、公(gong)用廁所(suo)、電(dian)（樓(lou)）梯(ti)前(qian)廳、樓(lou)梯(ti)間(jian)、電(dian)梯(ti)井(jing)、電(dian)梯(ti)機(ji)(ji)房(fang)、垃圾道(dao)(dao)、管道(dao)(dao)井(jing)、消(xiao)防(fang)控制室、水泵房(fang)、水箱間(jian)、冷凍機(ji)(ji)房(fang)、消(xiao)防(fang)通道(dao)(dao)，變（配）電(dian)室、煤氣調(diao)壓室、衛星電(dian)視接收機(ji)(ji)房(fang)、空調(diao)機(ji)(ji)房(fang)、熱水鍋爐房(fang)、電(dian)梯(ti)工休息室、值班(ban)警衛室、物業管理用房(fang)等以及其他功能(neng)上為該(gai)建(jian)筑服務(wu)的(de)(de)專用設備用房(fang)。②套與公(gong)用建(jian)筑空間(jian)之(zhi)間(jian)的(de)(de)分隔墻及外墻（包括山墻）墻體面(mian)積(ji)水平投影面(mian)積(ji)的(de)(de)一半。

15、哪些建筑面積不應分攤？

不應計入公(gong)用(yong)建筑面積被分(fen)攤(tan)的部分(fen)有：①倉庫(ku)、機動(dong)車庫(ku)、非(fei)機動(dong)車庫(ku)、車道、供暖鍋爐房(fang)、作為(wei)人防工程的地(di)下室、單(dan)獨具備使用(yong)功(gong)能(neng)的獨立(li)使用(yong)空間(jian)。②售房(fang)單(dan)位自(zi)營(ying)、自(zi)用(yong)的房(fang)屋。③為(wei)多幢房(fang)屋服務的警衛室、管理(li)（包括物業管理(li)）用(yong)房(fang)。

16、開發商應當向購房人明示哪些公攤情況？

在(zai)預售商品住宅之前和商品房竣(jun)工之后，開發(fa)商應(ying)當(dang)向購(gou)房人明示下列分攤情況：①被(bei)分攤的(de)(de)(de)(de)共(gong)用(yong)(yong)部位(wei)的(de)(de)(de)(de)名(ming)稱(cheng)(cheng)、用(yong)(yong)途、所在(zai)位(wei)置、面(mian)積(ji)；②參與分攤共(gong)用(yong)(yong)建筑面(mian)積(ji)的(de)(de)(de)(de)商品房的(de)(de)(de)(de)名(ming)稱(cheng)(cheng)、用(yong)(yong)途、所在(zai)位(wei)置、面(mian)積(ji)、分攤系數(shu) ；③不分攤的(de)(de)(de)(de)共(gong)用(yong)(yong)部位(wei)。這里需要(yao)說明的(de)(de)(de)(de)是，除法定情形外，開發(fa)商兩(liang)次(ci)向購(gou)房人兩(liang)次(ci)明示的(de)(de)(de)(de)內容應(ying)當(dang)一致，否則，購(gou)房人就可以依據《商品房買賣合同》的(de)(de)(de)(de)約定追(zhui)究開發(fa)商的(de)(de)(de)(de)違約責(ze)任。

17、購房人應分攤的公用建筑面積是如何計算出來的？

根(gen)據建(jian)設部《商品房銷(xiao)售面積(ji)(ji)計算及(ji)公(gong)用(yong)(yong)建(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)面積(ji)(ji)分攤規則（試(shi)行）》規定，各套（單元(yuan)）分攤的公(gong)用(yong)(yong)建(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)面積(ji)(ji)=公(gong)用(yong)(yong)建(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)面積(ji)(ji)分攤系數×套內建(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)面積(ji)(ji)，而(er)公(gong)用(yong)(yong)建(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)面積(ji)(ji)分攤系數=整(zheng)(zheng)棟(dong)建(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)物的公(gong)用(yong)(yong)建(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)面積(ji)(ji)/整(zheng)(zheng)棟(dong)建(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)物的各套內建(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)面積(ji)(ji)之和(he)，其中，整(zheng)(zheng)棟(dong)建(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)物的公(gong)用(yong)(yong)建(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)面積(ji)(ji)等于整(zheng)(zheng)棟(dong)建(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)物的建(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)面積(ji)(ji)扣(kou)除整(zheng)(zheng)棟(dong)建(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)各套（單元(yuan)）套內建(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)面積(ji)(ji)之和(he)，并應扣(kou)除整(zheng)(zheng)幢樓(lou)不應分攤的建(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)面積(ji)(ji)。

18、 物業管理用房的分攤有什么規定？

為防(fang)止開(kai)發商(shang)或物(wu)業(ye)(ye)管理企業(ye)(ye)以物(wu)業(ye)(ye)管理用(yong)房(fang)(fang)的(de)名義侵占、使用(yong)小區房(fang)(fang)屋，提高購房(fang)(fang)人分攤的(de)公用(yong)建(jian)筑面(mian)積，從而(er)增(zeng)加購房(fang)(fang)人的(de)經濟負擔，我國(guo)物(wu)業(ye)(ye)管理法律、法規規定，新建(jian)小區房(fang)(fang)地產項目(mu)的(de)物(wu)業(ye)(ye)管理用(yong)房(fang)(fang)面(mian)積最高不得超過該棟樓建(jian)筑面(mian)積的(de)6‰。

19、對于公用建筑面積部位的建設與使用，購房人有無知情權？

當然有。因(yin)為購(gou)房人(ren)(ren)購(gou)房的(de)(de)商(shang)(shang)品(pin)房的(de)(de)面(mian)(mian)積(ji)(ji)由套內建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積(ji)(ji)和(he)公(gong)用(yong)(yong)(yong)(yong)分(fen)攤建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積(ji)(ji)兩(liang)部(bu)(bu)分(fen)組成，套內建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積(ji)(ji)歸(gui)(gui)購(gou)房人(ren)(ren)個人(ren)(ren)所有、自己使用(yong)(yong)(yong)(yong)；公(gong)用(yong)(yong)(yong)(yong)分(fen)攤建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積(ji)(ji)的(de)(de)產權歸(gui)(gui)整幢(chuang)樓業主(zhu)共同所有，購(gou)房人(ren)(ren)根據(ju)法律(lv)(lv)、法規(gui)規(gui)定(ding)對其享有權利、承擔義(yi)務。而且可(ke)以根據(ju)《物業管理條例》等法律(lv)(lv)、法規(gui)的(de)(de)規(gui)定(ding)，通過選舉、參加業主(zhu)大會、業主(zhu)委員會等形(xing)式參與(yu)、決定(ding)商(shang)(shang)品(pin)房公(gong)用(yong)(yong)(yong)(yong)建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積(ji)(ji)部(bu)(bu)位的(de)(de)建(jian)設(she)與(yu)使用(yong)(yong)(yong)(yong)。此外，《辦法》明確規(gui)定(ding)開發(fa)商(shang)(shang)應向購(gou)房人(ren)(ren)明示(shi)公(gong)用(yong)(yong)(yong)(yong)分(fen)攤部(bu)(bu)位的(de)(de)功能及具體情況(kuang)，這就以法律(lv)(lv)形(xing)式賦予了購(gou)房人(ren)(ren)對商(shang)(shang)品(pin)房公(gong)用(yong)(yong)(yong)(yong)分(fen)攤部(bu)(bu)位的(de)(de)建(jian)設(she)與(yu)使用(yong)(yong)(yong)(yong)的(de)(de)知情權。

C 關于合同及其違約責任

20、預售商品房按照建筑面積計價的，《商品房買賣合同》載明的預售建筑面積、套內建筑面積與實測面積發生誤差時，應當怎樣追究開發商的違約責任？

按照《辦(ban)法》規定(ding)(ding)，預售(shou)商(shang)品房(fang)(fang)(fang)(fang)按照建(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)計價的，預售(shou)合(he)同載明的預售(shou)建(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)、套(tao)(tao)內(nei)建(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)與實測(ce)面(mian)積(ji)發(fa)生誤(wu)差(cha)時(shi)，應按照商(shang)品房(fang)(fang)(fang)(fang)買賣合(he)同的約(yue)(yue)(yue)定(ding)(ding)追(zhui)究(jiu)開(kai)發(fa)商(shang)的違約(yue)(yue)(yue)責任，合(he)同未作約(yue)(yue)(yue)定(ding)(ding)或(huo)者約(yue)(yue)(yue)定(ding)(ding)不明的，按照下列規定(ding)(ding)處理：①建(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)、套(tao)(tao)內(nei)建(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)誤(wu)差(cha)比(bi)(bi)絕對(dui)值(zhi)均(jun)在(zai)3%以(yi)內(nei)（含3%）的，根據實測(ce)面(mian)積(ji)結算(suan)房(fang)(fang)(fang)(fang)價款；②建(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)誤(wu)差(cha)比(bi)(bi)絕對(dui)值(zhi)超(chao)出(chu)3%的，依照本辦(ban)法第(di)四十七條第(di)一(yi)款第(di)二項的規定(ding)(ding)執(zhi)行；③建(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)誤(wu)差(cha)比(bi)(bi)絕對(dui)值(zhi)在(zai)3% 以(yi)內(nei)（含3%）、套(tao)(tao)內(nei)建(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)誤(wu)差(cha)比(bi)(bi)絕對(dui)值(zhi)超(chao)出(chu)3% 的，購房(fang)(fang)(fang)(fang)人(ren)有權(quan)退(tui)(tui)房(fang)(fang)(fang)(fang)。預購人(ren)退(tui)(tui)房(fang)(fang)(fang)(fang)的，房(fang)(fang)(fang)(fang)地產開(kai)發(fa)企業應當在(zai)預購人(ren)提(ti)出(chu)書面(mian)退(tui)(tui)房(fang)(fang)(fang)(fang)要求之日(ri)起30日(ri)內(nei)退(tui)(tui)還(huan)預購人(ren)已付房(fang)(fang)(fang)(fang)價款及其利息；購房(fang)(fang)(fang)(fang)人(ren)不退(tui)(tui)房(fang)(fang)(fang)(fang)的，根據實測(ce)面(mian)積(ji)結算(suan)房(fang)(fang)(fang)(fang)價款。

21、預售商品房按照套（單元）計價的，《商品房買賣合同》中約定商品房的建筑面積與開發商實際交付房屋的建筑面積發生誤差，應當追究開發商的違約責任嗎？

按照《辦法》的(de)(de)(de)規定，預(yu)售商(shang)品(pin)房(fang)(fang)(fang)按照套（單(dan)(dan)元(yuan)）計價的(de)(de)(de)，《商(shang)品(pin)房(fang)(fang)(fang)買賣(mai)合同(tong)(tong)》應當詳(xiang)細約(yue)定商(shang)品(pin)房(fang)(fang)(fang)的(de)(de)(de)套型(xing)、詳(xiang)細尺寸(cun)和誤差(cha)范(fan)圍及處理方(fang)式并附平面圖。按照套（單(dan)(dan)元(yuan)）計價的(de)(de)(de)預(yu)售商(shang)品(pin)房(fang)(fang)(fang)實際交付(fu)時，房(fang)(fang)(fang)屋的(de)(de)(de)套型(xing)與設計圖紙一致(zhi)，相關(guan)尺寸(cun)（建(jian)筑(zhu)面積）在《商(shang)品(pin)房(fang)(fang)(fang)買賣(mai)合同(tong)(tong)》約(yue)定的(de)(de)(de)誤差(cha)范(fan)圍之內的(de)(de)(de)，總價款不變。套型(xing)與設計圖紙不一致(zhi)或者(zhe)相關(guan)尺寸(cun)超出約(yue)定的(de)(de)(de)誤差(cha)范(fan)圍的(de)(de)(de)，按照合同(tong)(tong)約(yue)定的(de)(de)(de)方(fang)式處理；合同(tong)(tong)未作約(yue)定的(de)(de)(de)，由當事人(ren)協(xie)商(shang)解決(jue)；協(xie)商(shang)不成(cheng)的(de)(de)(de)，可以依(yi)法申(shen)請仲裁或者(zhe)提起民(min)事訴訟。

22、開發商向購房人公示的預測面積及公用分攤情況是否有法律效力？

有(you)。《辦法》規定(ding)，在預(yu)售商(shang)品住宅之前，開(kai)發商(shang)應向購(gou)房人(ren)(ren)公示預(yu)售商(shang)品住宅的(de)預(yu)測面(mian)積及公用建筑(zhu)面(mian)積的(de)分攤情(qing)(qing)況(kuang)。上述公示的(de)某些內(nei)容，比如預(yu)售商(shang)品住宅的(de)建筑(zhu)面(mian)積、套內(nei)建筑(zhu)面(mian)積等是寫(xie)(xie)入《商(shang)品房買(mai)賣(mai)(mai)合同(tong)(tong)(tong)》的(de)，因而具(ju)有(you)法律效(xiao)力。對于沒有(you)寫(xie)(xie)入《商(shang)品房買(mai)賣(mai)(mai)合同(tong)(tong)(tong)》的(de)公攤部位的(de)情(qing)(qing)況(kuang)，購(gou)房人(ren)(ren)可通過與開(kai)發商(shang)簽訂補充(chong)合同(tong)(tong)(tong)或合同(tong)(tong)(tong)附件(jian)的(de)方式加以約(yue)定(ding)，使其(qi)成為與《商(shang)品房買(mai)賣(mai)(mai)合同(tong)(tong)(tong)》具(ju)有(you)同(tong)(tong)(tong)等法律效(xiao)力的(de)合同(tong)(tong)(tong)條款。

23、按套內建筑面積售房，是否需要修改合同條款？

現行(xing)《商品房(fang)買(mai)賣(mai)合同(tong)》示范文本(ben)中，已經包括了(le)按(an)(an)套內建筑面(mian)積(ji)(ji)(ji)計(ji)價(jia)的相關(guan)內容(rong)(rong)。因(yin)此，按(an)(an)套內面(mian)積(ji)(ji)(ji)售房(fang)，如果僅(jin)限于面(mian)積(ji)(ji)(ji)差異的處理、價(jia)格(ge)的計(ji)算這些問(wen)題(ti)，現行(xing)《商品房(fang)買(mai)賣(mai)合同(tong)》示范文本(ben)的內容(rong)(rong)可以不作(zuo)太大的調整。

現(xian)(xian)在(zai)用的(de)(de)(de)(de)《商(shang)品房買(mai)賣(mai)合(he)(he)同》是北(bei)京(jing)市國土(tu)資源(yuan)和房屋管(guan)理(li)局監制的(de)(de)(de)(de)示(shi)范(fan)文本(ben)(ben)。其中(zhong)第四條預(yu)設了按照(zhao)(zhao)建(jian)(jian)筑面(mian)積(ji)計(ji)(ji)(ji)價(jia)(jia)、按照(zhao)(zhao)套(tao)(tao)內(nei)建(jian)(jian)筑面(mian)積(ji)計(ji)(ji)(ji)價(jia)(jia)和按套(tao)(tao)（單(dan)元(yuan)）計(ji)(ji)(ji)價(jia)(jia)三種計(ji)(ji)(ji)價(jia)(jia)方式供選(xuan)擇。今(jin)年12月1日后(hou)預(yu)售商(shang)品住宅(zhai)的(de)(de)(de)(de)，直接(jie)選(xuan)擇按套(tao)(tao)內(nei)建(jian)(jian)筑面(mian)積(ji)計(ji)(ji)(ji)價(jia)(jia)即可。相應地(di)，現(xian)(xian)在(zai)使用的(de)(de)(de)(de)合(he)(he)同標準(zhun)文本(ben)(ben)中(zhong)也有按套(tao)(tao)內(nei)面(mian)積(ji)計(ji)(ji)(ji)價(jia)(jia)進行面(mian)積(ji)確認及面(mian)積(ji)差異處理(li)原則的(de)(de)(de)(de)選(xuan)項(xiang)可供選(xuan)擇。所(suo)以，12月1日以后(hou)預(yu)售的(de)(de)(de)(de)商(shang)品住宅(zhai)，按照(zhao)(zhao)《北(bei)京(jing)市城市房地(di)產轉讓管(guan)理(li)辦法》之規定，應當(dang)按照(zhao)(zhao)套(tao)(tao)內(nei)建(jian)(jian)筑面(mian)積(ji)計(ji)(ji)(ji)價(jia)(jia)，而現(xian)(xian)在(zai)使用的(de)(de)(de)(de)《商(shang)品房買(mai)賣(mai)合(he)(he)同》標準(zhun)文本(ben)(ben)中(zhong)有按照(zhao)(zhao)套(tao)(tao)內(nei)建(jian)(jian)筑面(mian)積(ji)計(ji)(ji)(ji)價(jia)(jia)的(de)(de)(de)(de)相應可供選(xuan)擇項(xiang)，故無需對現(xian)(xian)行《商(shang)品房買(mai)賣(mai)合(he)(he)同》示(shi)范(fan)文本(ben)(ben)的(de)(de)(de)(de)內(nei)容作太(tai)大(da)的(de)(de)(de)(de)調整。

24、按套內建筑面積銷售后，合同附件二《公攤部位》怎么體現？

按套內(nei)建筑(zhu)面積(ji)(ji)計(ji)價(jia)售房，《商(shang)品房買賣(mai)合同》“附件二(er)：公(gong)共部位與(yu)公(gong)用房屋分(fen)(fen)攤(tan)建筑(zhu)面積(ji)(ji)構成(cheng)說(shuo)(shuo)(shuo)明(ming)”仍(reng)是購房合同不可(ke)缺(que)少(shao)的(de)(de)一(yi)個(ge)組(zu)成(cheng)部分(fen)(fen)。《商(shang)品房買賣(mai)合同》“附件二(er)：公(gong)共部位與(yu)公(gong)用房屋分(fen)(fen)攤(tan)建筑(zhu)面積(ji)(ji)構成(cheng)說(shuo)(shuo)(shuo)明(ming)”（以下簡稱“說(shuo)(shuo)(shuo)明(ming)”），在按建筑(zhu)面積(ji)(ji)計(ji)價(jia)時，這一(yi)說(shuo)(shuo)(shuo)明(ming)至少(shao)有(you)二(er)個(ge)意義，一(yi)是能說(shuo)(shuo)(shuo)明(ming)分(fen)(fen)攤(tan)的(de)(de)組(zu)成(cheng)，與(yu)購房總(zong)款有(you)關；二(er)是與(yu)產(chan)權登記(ji)中共有(you)產(chan)權部分(fen)(fen)數據有(you)關。如改(gai)用套內(nei)建筑(zhu)面積(ji)(ji)價(jia)，對(dui)購房總(zong)款的(de)(de)影響變得不是那么直(zhi)接(jie)，但還是有(you)關業(ye)主(zhu)哪些部位擁有(you)共有(you)產(chan)權這個(ge)問題。所(suo)以附件二(er)仍(reng)是合同不可(ke)缺(que)少(shao)的(de)(de)一(yi)個(ge)組(zu)成(cheng)部分(fen)(fen)。

25、在簽訂補充協議時，應增加哪些補充條款？

按照套內(nei)建(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)預售商(shang)(shang)品住(zhu)宅(zhai)，面(mian)(mian)積(ji)確(que)認及面(mian)(mian)積(ji)誤差處理都(dou)是以套內(nei)建(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)為依據，這(zhe)(zhe)(zhe)時(shi)客戶在簽訂合同時(shi)，應(ying)當就公(gong)攤(tan)(tan)這(zhe)(zhe)(zhe)一部(bu)分(fen)對開(kai)發商(shang)(shang)有個(ge)約束。這(zhe)(zhe)(zhe)里需要(yao)交待的(de)(de)(de)是按套內(nei)建(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)計(ji)價，并不是說公(gong)攤(tan)(tan)這(zhe)(zhe)(zhe)部(bu)分(fen)就由開(kai)發商(shang)(shang)來承擔了，實際上(shang)開(kai)發商(shang)(shang)會(hui)(hui)將用于公(gong)攤(tan)(tan)這(zhe)(zhe)(zhe)部(bu)分(fen)的(de)(de)(de)成(cheng)本乃(nai)至利(li)潤分(fen)攤(tan)(tan)到單(dan)價中，勢必(bi)(bi)會(hui)(hui)造(zao)成(cheng)商(shang)(shang)品房(fang)單(dan)價數(shu)值上(shang)的(de)(de)(de)增加，而購房(fang)者對房(fang)價會(hui)(hui)有個(ge)心理價位(wei)，如(ru)果單(dan)價過(guo)(guo)高的(de)(de)(de)話，勢必(bi)(bi)影響(xiang)售房(fang)，在這(zhe)(zhe)(zhe)種情(qing)況下，開(kai)發商(shang)(shang)為了降(jiang)低成(cheng)本，可(ke)能會(hui)(hui)盡可(ke)能地降(jiang)低公(gong)攤(tan)(tan)部(bu)位(wei)的(de)(de)(de)面(mian)(mian)積(ji)，而公(gong)攤(tan)(tan)如(ru)果過(guo)(guo)少的(de)(de)(de)話，無疑是會(hui)(hui)影響(xiang)居住(zhu)品質。最簡單(dan)的(de)(de)(de)，如(ru)樓梯過(guo)(guo)于狹窄，就會(hui)(hui)造(zao)成(cheng)日常出入(ru)的(de)(de)(de)不便，影響(xiang)樓盤(pan)的(de)(de)(de)品位(wei)。

26、在法律意義上，按套內建筑面積銷售會產生哪些風險？購房人該怎么規避？

凡事都(dou)是(shi)有(you)利(li)有(you)弊的(de)(de)(de)，按(an)套內(nei)建(jian)筑(zhu)面積預售商品住(zhu)宅也(ye)同(tong)樣存在(zai)弊端，最直接的(de)(de)(de)可(ke)能(neng)是(shi)，因為(wei)過(guo)(guo)(guo)于注重商品房單價及自身所購商品房本身的(de)(de)(de)狀況而(er)忽(hu)視(shi)公(gong)共部位與(yu)公(gong)用(yong)房屋公(gong)攤建(jian)筑(zhu)面積構(gou)成，結果交房后才發現許多不如意的(de)(de)(de)地方，如門廳、電梯(ti)轎廂、樓(lou)梯(ti)過(guo)(guo)(guo)小過(guo)(guo)(guo)窄(zhai)等情況而(er)不適于居住(zhu)等，這(zhe)些(xie)是(shi)按(an)套內(nei)建(jian)筑(zhu)面積預售商品住(zhu)宅的(de)(de)(de)風險所在(zai)。購房人(ren)在(zai)買房時，如有(you)可(ke)能(neng)要將出賣人(ren)關于這(zhe)些(xie)方面的(de)(de)(de)承諾寫進合同(tong)的(de)(de)(de)補充條款中，這(zhe)是(shi)規避風險、保證樓(lou)盤(pan)品位的(de)(de)(de)方法之一。

27、購房人是否有必要在合同附件中與開發商約定公攤面積的大小和產權？

沒有(you)必要在(zai)合同(tong)附件(jian)中與(yu)開發商約定公攤(tan)面積的大小和產權(quan)。

第(di)一，《商品(pin)(pin)房(fang)(fang)銷售管理辦法》第(di)十八條規定(ding)“按套內建(jian)(jian)(jian)(jian)筑面(mian)積(ji)計價的(de)，商品(pin)(pin)房(fang)(fang)買賣合(he)同(tong)(tong)(tong)中應當注明建(jian)(jian)(jian)(jian)筑面(mian)積(ji)和分(fen)攤(tan)的(de)共有(you)建(jian)(jian)(jian)(jian)筑面(mian)積(ji)。”《商品(pin)(pin)房(fang)(fang)買賣合(he)同(tong)(tong)(tong)》示(shi)范文本第(di)三條中需要(yao)分(fen)別填寫該商品(pin)(pin)房(fang)(fang)合(he)同(tong)(tong)(tong)約(yue)定(ding)建(jian)(jian)(jian)(jian)筑面(mian)積(ji)、套內建(jian)(jian)(jian)(jian)筑面(mian)積(ji)和公(gong)(gong)共部位與公(gong)(gong)用房(fang)(fang)屋公(gong)(gong)攤(tan)建(jian)(jian)(jian)(jian)筑面(mian)積(ji)的(de)數據。所以，無需再在(zai)附件中與開發商約(yue)定(ding)公(gong)(gong)攤(tan)面(mian)積(ji)的(de)大小(xiao)。

第二，產(chan)權證(zheng)中明確標注(zhu)有所購房(fang)屋的建筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)為多少，套內建筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)為多少，公(gong)共部位(wei)與(yu)公(gong)用房(fang)屋公(gong)攤建筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)為多少。所以買受人無需再(zai)在(zai)附件中與(yu)開發(fa)商約定公(gong)攤面(mian)(mian)積(ji)的產(chan)權。

28、按套內面積銷售后，公攤面積的產權在法律上應該如何界定？業主是否在公攤面積上享有與按建筑面積銷售同等的權益？

分(fen)攤(tan)(tan)的共(gong)(gong)(gong)有(you)(you)(you)建(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)積部(bu)分(fen)為共(gong)(gong)(gong)有(you)(you)(you)產(chan)(chan)權。《商品(pin)房(fang)銷(xiao)售管理辦法》第十八條規定(ding)：“商品(pin)房(fang)建(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)積由套內建(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)積和分(fen)攤(tan)(tan)的共(gong)(gong)(gong)有(you)(you)(you)建(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)積組成，套內建(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)積部(bu)分(fen)為獨立(li)產(chan)(chan)權，分(fen)攤(tan)(tan)的共(gong)(gong)(gong)有(you)(you)(you)建(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)積部(bu)分(fen)為共(gong)(gong)(gong)有(you)(you)(you)產(chan)(chan)權，買受(shou)人(ren)按(an)照法律、法規的規定(ding)對(dui)其(qi)享(xiang)有(you)(you)(you)權利，承擔(dan)責(ze)任。”按(an)照此條規定(ding)，對(dui)于(yu)分(fen)攤(tan)(tan)的共(gong)(gong)(gong)有(you)(you)(you)建(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)積部(bu)分(fen)買受(shou)人(ren)享(xiang)有(you)(you)(you)共(gong)(gong)(gong)有(you)(you)(you)產(chan)(chan)權。按(an)套內建(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)積銷(xiao)售和按(an)建(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)積銷(xiao)售，業主在(zai)公攤(tan)(tan)面(mian)(mian)積上(shang)享(xiang)有(you)(you)(you)同等(deng)的權益。

29、12月1日以前購買的房屋，在轉手時應注意哪些問題？

《北京市城市房地產(chan)轉讓管理(li)辦法》中(zhong)只是(shi)對預售商品住宅規定應(ying)當(dang)按(an)套(tao)(tao)內建筑面(mian)積(ji)計價(jia)，即符合這樣二個條(tiao)件(jian)的情況下才屬應(ying)當(dang)按(an)套(tao)(tao)內建筑面(mian)積(ji)計價(jia)：一是(shi)預售；二是(shi)商品住宅。對已(yi)購商品房的轉讓并未規定必須按(an)套(tao)(tao)內建筑面(mian)積(ji)計價(jia)，所以基本不產(chan)生(sheng)影響。

30、在商品住宅按套內建筑面積預售后，依據相關法規，建筑面積的計量方式是否存在變動？

沒(mei)有。《商品(pin)房(fang)銷售(shou)管(guan)理辦(ban)法》第(di)十八條(tiao)第(di)二款(kuan)規定：“商品(pin)房(fang)建(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)(ji)由套(tao)內(nei)建(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)(ji)和分(fen)攤的(de)共有建(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)(ji)組(zu)成。”即建(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)(ji)是(shi)由套(tao)內(nei)建(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)(ji)和分(fen)攤的(de)共有建(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)(ji)組(zu)成。這兩個部(bu)分(fen)在(zai)《商品(pin)房(fang)買賣(mai)合同》第(di)三條(tiao)中(zhong)都需明(ming)確寫明(ming)。而分(fen)攤的(de)共有 建(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)(ji)是(shi)由附件二為依據(ju)得來的(de)。

31、按套內建筑面積買房后，按建筑面積收取物業管理相關費用的法律依據是什么？

物(wu)業(ye)(ye)管理費(fei)用由很多(duo)部(bu)分組成，可(ke)以(yi)(yi)參照《北京(jing)市(shi)普通居(ju)住(zhu)小區物(wu)業(ye)(ye)管理服(fu)務收(shou)(shou)費(fei)暫(zan)行(xing)辦(ban)法》中(zhong)最后有(you)(you)一條說(shuo)明(ming)“本標準中(zhong)平方(fang)米系指(zhi)建(jian)筑(zhu)面積。”《北京(jing)市(shi)居(ju)住(zhu)小區（普通）委(wei)托(tuo)管理收(shou)(shou)費(fei)標準（試行(xing)）》中(zhong)也(ye)有(you)(you)說(shuo)明(ming)，其(qi)中(zhong)的(de)平方(fang)米指(zhi)建(jian)筑(zhu)面積。但這里尚需說(shuo)明(ming)的(de)是有(you)(you)些收(shou)(shou)費(fei)是以(yi)(yi)戶為單(dan)位計(ji)收(shou)(shou)的(de)，只有(you)(you)以(yi)(yi)每平方(fang)米為單(dan)位計(ji)收(shou)(shou)的(de)項目，才是以(yi)(yi)建(jian)筑(zhu)面積來計(ji)收(shou)(shou)的(de)。

D 關于測繪

32、為什么說購房人單獨請人測公用分攤建筑面積的可行性比較低？

購(gou)(gou)房(fang)人(ren)自(zi)己請人(ren)測公(gong)用(yong)(yong)分(fen)攤(tan)建(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積(ji)的(de)(de)(de)可行(xing)性很低。原因有以(yi)(yi)下三點：①按(an)照我國現有法(fa)律的(de)(de)(de)規定(ding)，公(gong)用(yong)(yong)分(fen)攤(tan)建(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積(ji)的(de)(de)(de)計算方(fang)法(fa)及程序非常(chang)復(fu)雜，購(gou)(gou)房(fang)人(ren)如果想知(zhi)道自(zi)己所購(gou)(gou)的(de)(de)(de)房(fang)屋的(de)(de)(de)公(gong)用(yong)(yong)分(fen)攤(tan)建(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積(ji)是多(duo)(duo)(duo)少(shao)，不(bu)僅要(yao)(yao)了解整(zheng)棟建(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)物(wu)的(de)(de)(de)建(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積(ji)、公(gong)用(yong)(yong)建(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積(ji)及各(ge)套套內(nei)建(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積(ji)等(deng)(deng)數(shu)據(ju)(ju)，而(er)且要(yao)(yao)了解整(zheng)棟建(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)物(wu)的(de)(de)(de)某些(xie)組(zu)成部分(fen)是否被(bei)重(zhong)復(fu)分(fen)攤(tan)，分(fen)攤(tan)次(ci)數(shu)是多(duo)(duo)(duo)少(shao)等(deng)(deng)情(qing)(qing)況(kuang)(kuang)。而(er)要(yao)(yao)了解這些(xie)數(shu)據(ju)(ju)或情(qing)(qing)況(kuang)(kuang)，對(dui)于購(gou)(gou)房(fang)人(ren)來說基本上(shang)是不(bu)可能的(de)(de)(de)。②根(gen)據(ju)(ju)我國房(fang)產測繪(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)法(fa)律、法(fa)規的(de)(de)(de)規定(ding)，購(gou)(gou)房(fang)人(ren)重(zhong)新(xin)測繪(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)時(shi)應當(dang)繳納測繪(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)費(fei)用(yong)(yong)，但測繪(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)費(fei)用(yong)(yong)是以(yi)(yi)測繪(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)面(mian)(mian)積(ji)為標準進行(xing)收取(qu)的(de)(de)(de)，一般情(qing)(qing)況(kuang)(kuang)下，一幢商(shang)品房(fang)的(de)(de)(de)建(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積(ji)少(shao)則幾千平方(fang)米、多(duo)(duo)(duo)則上(shang)萬平方(fang)米、甚至更多(duo)(duo)(duo)。對(dui)購(gou)(gou)房(fang)人(ren)來講(jiang)，這是一筆不(bu)小的(de)(de)(de)支出(chu)。③由于沒有強制的(de)(de)(de)行(xing)政及司(si)法(fa)權利，開發商(shang)及同(tong)幢樓的(de)(de)(de)其他(ta)購(gou)(gou)房(fang)人(ren)并無(wu)(wu)配(pei)合測繪(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)的(de)(de)(de)義務，所以(yi)(yi)，一旦出(chu)現開發商(shang)或其他(ta)購(gou)(gou)房(fang)人(ren)不(bu)配(pei)合測繪(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)的(de)(de)(de)情(qing)(qing)況(kuang)(kuang)，購(gou)(gou)房(fang)人(ren)即便有錢請人(ren)測公(gong)用(yong)(yong)分(fen)攤(tan)建(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積(ji)，測繪(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)行(xing)為最(zui)后(hou)也(ye)可能因為無(wu)(wu)法(fa)取(qu)得實(shi)際數(shu)據(ju)(ju)或資料而(er)無(wu)(wu)果而(er)終。

33、購房人自己請人測的面積可以作為產權登記的依據嗎？

在開(kai)(kai)(kai)發商無異議的(de)(de)情況下可以(yi)。根(gen)據京國土房(fang)(fang)管法[2003]531號(hao)《關于(yu)推進(jin)商品房(fang)(fang)測(ce)繪(hui)(hui)市場化有關試行規定的(de)(de)通知》的(de)(de)規定，購(gou)(gou)(gou)房(fang)(fang)人(ren)(ren)如果認(ren)為開(kai)(kai)(kai)發商出具的(de)(de)面(mian)積(ji)測(ce)繪(hui)(hui)數據不準確，可以(yi)委托有資質的(de)(de)測(ce)繪(hui)(hui)單位對所購(gou)(gou)(gou)房(fang)(fang)屋(wu)的(de)(de)面(mian)積(ji)進(jin)行重(zhong)新測(ce)繪(hui)(hui)，并(bing)將重(zhong)新測(ce)繪(hui)(hui)成(cheng)果告知開(kai)(kai)(kai)發商，如果開(kai)(kai)(kai)發商對購(gou)(gou)(gou)房(fang)(fang)人(ren)(ren)重(zhong)新提供的(de)(de)測(ce)繪(hui)(hui)成(cheng)果無異議，則買(mai)賣雙方可以(yi)直接按購(gou)(gou)(gou)房(fang)(fang)人(ren)(ren)提供的(de)(de)測(ce)繪(hui)(hui)成(cheng)果結(jie)算房(fang)(fang)價款，并(bing)進(jin)行產權(quan)登記；如果開(kai)(kai)(kai)發商對購(gou)(gou)(gou)房(fang)(fang)人(ren)(ren)出具的(de)(de)測(ce)繪(hui)(hui)成(cheng)果有異議，那么，購(gou)(gou)(gou)房(fang)(fang)人(ren)(ren)出具的(de)(de)測(ce)繪(hui)(hui)成(cheng)果就不能直接用于(yu)產權(quan)登記。

34、購房人應當如何委托房產測繪機構進行面積測繪？

購(gou)房(fang)人可在市房(fang)產測繪服務大廳自行委托(tuo)具有相應(ying)資質(zhi)(zhi)等級的房(fang)產測繪單位(wei)為自己(ji)進(jin)行面(mian)積測繪。委托(tuo)時，購(gou)房(fang)人應(ying)當依法繳納測繪費(fei)用，并與(yu)房(fang)產測繪單位(wei)就測繪事宜簽訂書面(mian)合同(tong)，合同(tong)應(ying)當包括測繪項目的基本情況(kuang)、完成期限、收費(fei)標準、成果質(zhi)(zhi)量要(yao)求、爭議解(jie)決(jue)方式等內容。

35、開發商明示的預測面積和實測面積有什么不同？

根據(ju)《辦法》的(de)(de)規定，開(kai)發(fa)商在預(yu)售商品住宅之(zhi)前及(ji)商品房竣工(gong)之(zhi)后應(ying)當兩次向購房人(ren)公(gong)(gong)示面(mian)(mian)積（包括建筑(zhu)面(mian)(mian)積、套內建筑(zhu)面(mian)(mian)積、分攤公(gong)(gong)用建筑(zhu)面(mian)(mian)積）測(ce)(ce)繪結果。這兩個(ge)階段的(de)(de)測(ce)(ce)繪結果的(de)(de)性質具有(you)很(hen)大的(de)(de)不同。前者是(shi)商品房項(xiang)目預(yu)售面(mian)(mian)積的(de)(de)預(yu)測(ce)(ce)數據(ju)，是(shi)根據(ju)設計圖(tu)紙量(liang)算出來的(de)(de)；后者則是(shi)對已經(jing)竣工(gong)、并經(jing)有(you)關部門驗收完畢后的(de)(de)房屋的(de)(de)面(mian)(mian)積、位(wei)置等進行實地(di)測(ce)(ce)量(liang)的(de)(de)數據(ju)，是(shi)產(chan)權登記數據(ju)。預(yu)測(ce)(ce)數據(ju)與實測(ce)(ce)數據(ju)是(shi)否相(xiang)符及(ji)誤差率多少等是(shi)購房人(ren)考察開(kai)發(fa)商在面(mian)(mian)積問(wen)題上是(shi)否違約的(de)(de)重要標準。

36、商品房測繪如何收費？

商品(pin)房(fang)測(ce)繪(hui)單(dan)位承擔測(ce)繪(hui)項目的(de)收費標(biao)(biao)準應當按國(guo)家測(ce)繪(hui)局于2003年(nian)頒布的(de)《測(ce)繪(hui)工程(cheng)產品(pin)價格(ge)》的(de)有(you)關規定(ding)執行，按照該規定(ding)，不同類(lei)型的(de)商品(pin)房(fang)測(ce)繪(hui)收費標(biao)(biao)準不同，其中，住宅用房(fang)按分(fen)戶圖進行測(ce)繪(hui)的(de)價格(ge)為1.36 元(yuan)/ 平方米，寫字樓的(de)測(ce)繪(hui)價格(ge)為2.04元(yuan)/平方米。

37、購房人提供的測繪成果與開發商提供的測繪成果發生矛盾怎么辦？

如(ru)果購(gou)房(fang)(fang)人(ren)(ren)根(gen)據(ju)(ju)法(fa)(fa)定(ding)(ding)程序提(ti)供的(de)測繪(hui)成(cheng)果與(yu)開(kai)發(fa)(fa)(fa)商(shang)提(ti)供的(de)測繪(hui)成(cheng)果發(fa)(fa)(fa)生矛盾，那么，購(gou)房(fang)(fang)人(ren)(ren)可以與(yu)開(kai)發(fa)(fa)(fa)商(shang)進(jin)行(xing)協商(shang)，協商(shang)不(bu)成(cheng)的(de)，可以依(yi)法(fa)(fa)向人(ren)(ren)民(min)法(fa)(fa)院(yuan)(yuan)提(ti)起(qi)訴訟或(huo)(huo)向仲(zhong)裁機構申請(qing)仲(zhong)裁。在人(ren)(ren)民(min)法(fa)(fa)院(yuan)(yuan)進(jin)行(xing)審(shen)理或(huo)(huo)仲(zhong)裁機構進(jin)行(xing)仲(zhong)裁時，購(gou)房(fang)(fang)人(ren)(ren)以己方的(de)測繪(hui)成(cheng)果作為支(zhi)持己方請(qing)求的(de)證據(ju)(ju)、開(kai)發(fa)(fa)(fa)商(shang)不(bu)認(ren)可的(de)，購(gou)房(fang)(fang)人(ren)(ren)可以和(he)開(kai)發(fa)(fa)(fa)商(shang)共同(tong)委(wei)托(tuo)雙(shuang)方認(ren)可的(de)有資質(zhi)的(de)測繪(hui)單位進(jin)行(xing)重新(xin)測繪(hui)；無法(fa)(fa)共同(tong)委(wei)托(tuo)的(de)，人(ren)(ren)民(min)法(fa)(fa)院(yuan)(yuan)可指定(ding)(ding)有資質(zhi)的(de)測繪(hui)單位重新(xin)進(jin)行(xing)測繪(hui)。重新(xin)測繪(hui)的(de)測繪(hui)成(cheng)果可以作為法(fa)(fa)院(yuan)(yuan)或(huo)(huo)仲(zhong)裁機構判(pan)決(jue)（裁決(jue)）的(de)依(yi)據(ju)(ju)。

38、購房人如何監督測繪單位依法測繪？

我國目(mu)前法律(lv)尚未授予行(xing)政機關對測(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)單位(wei)的(de)(de)(de)(de)測(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)行(xing)為進行(xing)監(jian)督的(de)(de)(de)(de)權(quan)利(li)。因此(ci)，測(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)單位(wei)的(de)(de)(de)(de)測(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)行(xing)為更多的(de)(de)(de)(de)要依(yi)(yi)靠委托人（購房(fang)(fang)人或(huo)開發商）的(de)(de)(de)(de)監(jian)督來(lai)實現(xian)。《辦法》明確(que)規(gui)定，測(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)機構(gou)要按國家和本市(shi)有關技術規(gui)范進行(xing)實測(ce)，并對測(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)成(cheng)果質量承擔責任(ren)(ren)。以(yi)上(shang)規(gui)定是購房(fang)(fang)人監(jian)督測(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)單位(wei)的(de)(de)(de)(de)重要法律(lv)依(yi)(yi)據(ju)。購房(fang)(fang)人可以(yi)據(ju)此(ci)在與(yu)測(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)單位(wei)簽訂的(de)(de)(de)(de)測(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)合同中明確(que)約定測(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)數據(ju)發生誤差、測(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)成(cheng)果存在質量問題等事項的(de)(de)(de)(de)違約責任(ren)(ren)或(huo)賠償責任(ren)(ren)，以(yi)維護(hu)自(zi)身的(de)(de)(de)(de)合法權(quan)益。

39、哪些單位可以接受購房人委托進行面積測繪？

根據京(jing)國(guo)(guo)土(tu)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)管(guan)(guan)法[2003]531號(hao)《關(guan)于推進(jin)商品房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)測(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)市(shi)場(chang)化(hua)有(you)關(guan)試行規(gui)定的通(tong)知》的規(gui)定，以下(xia)26家測(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)單(dan)位可以接受(shou)購房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)人或房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)開發企業(ye)的委托(tuo)進(jin)行面(mian)(mian)積(ji)測(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)，分別是：北京(jing)市(shi)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)勘察(cha)測(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)所(suo)(suo)(suo)(suo)、東城(cheng)區(qu)(qu)國(guo)(guo)土(tu)資源(yuan)(yuan)和(he)(he)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)管(guan)(guan)理局(ju)(ju)測(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)所(suo)(suo)(suo)(suo)、西城(cheng)區(qu)(qu)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)測(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)所(suo)(suo)(suo)(suo)、崇文區(qu)(qu)國(guo)(guo)土(tu)資源(yuan)(yuan)和(he)(he)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)管(guan)(guan)理局(ju)(ju)測(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)隊(dui)(dui)、宣武區(qu)(qu)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)測(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)所(suo)(suo)(suo)(suo)、朝陽區(qu)(qu)國(guo)(guo)土(tu)資源(yuan)(yuan)和(he)(he)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)管(guan)(guan)理局(ju)(ju)測(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)隊(dui)(dui)、海淀區(qu)(qu)國(guo)(guo)土(tu)資源(yuan)(yuan)和(he)(he)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)管(guan)(guan)理局(ju)(ju)測(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)隊(dui)(dui)、豐(feng)臺區(qu)(qu)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)經營管(guan)(guan)理服(fu)務中心測(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)隊(dui)(dui)、石景(jing)山區(qu)(qu)國(guo)(guo)土(tu)資源(yuan)(yuan)和(he)(he)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)管(guan)(guan)理局(ju)(ju)測(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)隊(dui)(dui)、順義區(qu)(qu)國(guo)(guo)土(tu)資源(yuan)(yuan)和(he)(he)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)管(guan)(guan)理局(ju)(ju)測(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)所(suo)(suo)(suo)(suo)、通(tong)州區(qu)(qu)國(guo)(guo)土(tu)資源(yuan)(yuan)和(he)(he)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)管(guan)(guan)理局(ju)(ju)測(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)所(suo)(suo)(suo)(suo)、大興(xing)區(qu)(qu)國(guo)(guo)土(tu)資源(yuan)(yuan)和(he)(he)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)管(guan)(guan)理局(ju)(ju)測(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)所(suo)(suo)(suo)(suo)、(房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)山區(qu)(qu)）天地(di)(di)(di)(di)鴻(hong)圖測(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)所(suo)(suo)(suo)(suo)、門頭溝區(qu)(qu)國(guo)(guo)土(tu)資源(yuan)(yuan)和(he)(he)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)管(guan)(guan)理局(ju)(ju)測(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)所(suo)(suo)(suo)(suo)、懷柔區(qu)(qu)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)勘察(cha)測(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)所(suo)(suo)(suo)(suo)、延慶縣房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)勘察(cha)測(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)所(suo)(suo)(suo)(suo)、密云縣房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)測(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)所(suo)(suo)(suo)(suo)、平(ping)谷(gu)區(qu)(qu)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)測(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)所(suo)(suo)(suo)(suo)、北京(jing)華(hua)夏經緯測(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)技(ji)術(shu)有(you)限公(gong)(gong)(gong)司、北京(jing)鼎春德(de)正測(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)中心、中興(xing)兆業(ye)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)面(mian)(mian)積(ji)測(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)公(gong)(gong)(gong)司、北京(jing)新興(xing)華(hua)安房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)工程測(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)事務所(suo)(suo)(suo)(suo)、北京(jing)昌房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)測(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)技(ji)術(shu)服(fu)務有(you)限公(gong)(gong)(gong)司、北京(jing)京(jing)恒實測(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)技(ji)術(shu)有(you)限公(gong)(gong)(gong)司、北京(jing)首(shou)益佳房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)(di)產(chan)經紀中心、北京(jing)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)面(mian)(mian)積(ji)計量站。

E 關于其他相關費用

40、預售商品住宅實行以套內建筑面積計價后，購房人應繳納的物業管理服務費會發生變化嗎？

不(bu)(bu)會(hui)。按照《北京市經濟適用(yong)住(zhu)房(fang)小區物(wu)業(ye)(ye)(ye)管理(li)服(fu)(fu)(fu)務(wu)收(shou)(shou)費辦法（試行）》及各地的(de)(de)物(wu)業(ye)(ye)(ye)管理(li)實踐，物(wu)業(ye)(ye)(ye)管理(li)服(fu)(fu)(fu)務(wu)費的(de)(de)收(shou)(shou)取是以(yi)建(jian)筑(zhu)面(mian)積為(wei)單位進行的(de)(de)。收(shou)(shou)費標(biao)(biao)準根據物(wu)業(ye)(ye)(ye)管理(li)企業(ye)(ye)(ye)所提供服(fu)(fu)(fu)務(wu)的(de)(de)性質、特點等不(bu)(bu)同情(qing)況(kuang)，分別實行政府定(ding)價、政府指導價和經營者定(ding)價。由此(ci)可以(yi)看(kan)出，物(wu)業(ye)(ye)(ye)管理(li)服(fu)(fu)(fu)務(wu)收(shou)(shou)費額度不(bu)(bu)會(hui)因(yin)預(yu)售商品住(zhu)宅以(yi)套內(nei)建(jian)筑(zhu)面(mian)積計價而發(fa)生變化，它只與購(gou)房(fang)人所購(gou)住(zhu)宅的(de)(de)建(jian)筑(zhu)面(mian)積和所在社區物(wu)業(ye)(ye)(ye)服(fu)(fu)(fu)務(wu)費標(biao)(biao)準有關。

41、預售商品住宅實行以套內建筑面積計價后，購房人應繳納的供暖費會發生變化嗎？

不會(hui)。按照北京(jing)市(shi)房管局(ju)、財(cai)政局(ju)關(guan)于供(gong)(gong)(gong)暖費(fei)(fei)收(shou)取(qu)標準的(de)(de)法(fa)律規定(ding)，北京(jing)市(shi)供(gong)(gong)(gong)暖費(fei)(fei)的(de)(de)收(shou)取(qu)是(shi)以(yi)房屋的(de)(de)建(jian)筑(zhu)面積或者產權人(ren)、使(shi)用人(ren)實際(ji)使(shi)用的(de)(de)“用熱量”為單位(wei)進(jin)行(xing)的(de)(de)。供(gong)(gong)(gong)暖費(fei)(fei)的(de)(de)收(shou)費(fei)(fei)標準根據供(gong)(gong)(gong)暖的(de)(de)方式確定(ding)，如果是(shi)市(shi)熱力集團供(gong)(gong)(gong)應的(de)(de)，燃(ran)煤鍋爐直供(gong)(gong)(gong)的(de)(de)，每(mei)建(jian)筑(zhu)平(ping)(ping)方米一個采(cai)暖季的(de)(de)收(shou)費(fei)(fei)標準為16.5元人(ren)民幣(bi)；燃(ran)煤鍋爐間供(gong)(gong)(gong)的(de)(de)，每(mei)建(jian)筑(zhu)平(ping)(ping)方米一個采(cai)暖季的(de)(de)收(shou)費(fei)(fei)標準為19元人(ren)民幣(bi)；燃(ran)油(you)（柴油(you)）、燃(ran)氣(qi)（天然氣(qi)、煤氣(qi)）、電鍋爐供(gong)(gong)(gong)應的(de)(de)，每(mei)建(jian)筑(zhu)平(ping)(ping)方米一個采(cai)暖季的(de)(de)收(shou)費(fei)(fei)標準為30元人(ren)民幣(bi)。由此可見，購房人(ren)應繳(jiao)納的(de)(de)供(gong)(gong)(gong)暖費(fei)(fei)與預售商品住宅實行(xing)以(yi)套內建(jian)筑(zhu)面積計價并無(wu)關(guan)系。

42、預售商品住宅實行以套內建筑面積計價后，購房人因購買商品房而支付的稅費會隨之發生變化嗎？

不(bu)會。現階(jie)段，購(gou)(gou)(gou)房人(ren)因(yin)購(gou)(gou)(gou)買(mai)商(shang)品房而支付的(de)(de)(de)稅(shui)(shui)(shui)(shui)費(fei)(fei)(fei)包括三種，分別為：①簽(qian)訂(ding)《商(shang)品房買(mai)賣(mai)合(he)同》時(shi)應繳(jiao)(jiao)納的(de)(de)(de)印(yin)花(hua)稅(shui)(shui)(shui)(shui)，稅(shui)(shui)(shui)(shui)費(fei)(fei)(fei)標準為總房價款(kuan)的(de)(de)(de)萬分之(zhi)五；②辦理產(chan)權證時(shi)應繳(jiao)(jiao)納的(de)(de)(de)印(yin)花(hua)貼稅(shui)(shui)(shui)(shui)，稅(shui)(shui)(shui)(shui)費(fei)(fei)(fei)標準為每件5元人(ren)民(min)幣；③辦理產(chan)權證時(shi)應繳(jiao)(jiao)納的(de)(de)(de)契(qi)稅(shui)(shui)(shui)(shui)，普通(tong)住宅(zhai)的(de)(de)(de)稅(shui)(shui)(shui)(shui)費(fei)(fei)(fei)標準為房價款(kuan)的(de)(de)(de)1.5%（別墅、度假村及高檔住宅(zhai)除外(wai)）。由此可以看出，購(gou)(gou)(gou)買(mai)商(shang)品房的(de)(de)(de)稅(shui)(shui)(shui)(shui)費(fei)(fei)(fei)除了與商(shang)品房總價款(kuan)有關外(wai)，與其他因(yin)素并(bing)無(wu)關系。所(suo)以，預售商(shang)品住宅(zhai)實(shi)行以套(tao)內建筑(zhu)面(mian)積計價并(bing)不(bu)會改變(bian)購(gou)(gou)(gou)房人(ren)購(gou)(gou)(gou)房的(de)(de)(de)稅(shui)(shui)(shui)(shui)費(fei)(fei)(fei)。

43、預售商品住宅實行以套內建筑面積計價后，房產證記載內容是否會隨之變化？

不(bu)會。計(ji)價方式的(de)(de)(de)(de)調整并不(bu)影響產(chan)權登記中面(mian)積(ji)的(de)(de)(de)(de)標注。房(fang)(fang)(fang)(fang)產(chan)證即房(fang)(fang)(fang)(fang)屋所有權證，是(shi)房(fang)(fang)(fang)(fang)屋所有權的(de)(de)(de)(de)合法證件。為(wei)確(que)認產(chan)權人的(de)(de)(de)(de)權益，建(jian)設(she)部統一印制和頒發的(de)(de)(de)(de)房(fang)(fang)(fang)(fang)產(chan)證設(she)置了若干需明示的(de)(de)(de)(de)內容(rong)(rong)。這(zhe)些(xie)內容(rong)(rong)包(bao)括房(fang)(fang)(fang)(fang)屋的(de)(de)(de)(de)坐(zuo)落地(di)址，丘（地(di)）號，產(chan)別、房(fang)(fang)(fang)(fang)屋的(de)(de)(de)(de)幢號、房(fang)(fang)(fang)(fang)號、結構、總層(ceng)數(shu)、所在層(ceng)次(ci)、建(jian)筑(zhu)面(mian)積(ji)及設(she)計(ji)用途，共有人及土地(di)使用情況摘要等，并不(bu)包(bao)括房(fang)(fang)(fang)(fang)屋的(de)(de)(de)(de)套內建(jian)筑(zhu)面(mian)積(ji)或(huo)是(shi)否以套內建(jian)筑(zhu)面(mian)積(ji)計(ji)價。因此(ci)，預售(shou)商品住宅實(shi)行以套內建(jian)筑(zhu)面(mian)積(ji)計(ji)價，不(bu)會帶來房(fang)(fang)(fang)(fang)產(chan)證記載內容(rong)(rong)的(de)(de)(de)(de)相應變化。

44、預售商品住宅實行以套內建筑面積計價后，購房人應繳納的維修基金是否會隨之發生變化？

兩者之間沒有(you)必然聯系。建(jian)設(she)部(bu)(bu)、財(cai)政部(bu)(bu)《住(zhu)宅共用(yong)(yong)(yong)部(bu)(bu)位共用(yong)(yong)(yong)設(she)施(shi)設(she)備維(wei)修(xiu)基(ji)(ji)金(jin)管(guan)理辦(ban)法》明確(que)規(gui)定，維(wei)修(xiu)基(ji)(ji)金(jin)是(shi)(shi)專項用(yong)(yong)(yong)于住(zhu)宅小區共用(yong)(yong)(yong)部(bu)(bu)位、共用(yong)(yong)(yong)設(she)施(shi)設(she)備保修(xiu)期滿(man)后(hou)大修(xiu)、更新、改造的(de)(de)(de)費用(yong)(yong)(yong)，該費用(yong)(yong)(yong)由全體業主按購(gou)(gou)房(fang)(fang)(fang)款(kuan)2% — 3% 的(de)(de)(de)比例繳納(na)。由此(ci)，我們可以看出，預售商品住(zhu)宅實(shi)行以套內(nei)建(jian)筑面積(ji)計價(jia)(jia)后(hou)，購(gou)(gou)房(fang)(fang)(fang)人(ren)繳納(na)的(de)(de)(de)維(wei)修(xiu)基(ji)(ji)金(jin)是(shi)(shi)否會發(fa)(fa)生(sheng)(sheng)(sheng)變化(hua)取決于預售商品房(fang)(fang)(fang)的(de)(de)(de)總房(fang)(fang)(fang)價(jia)(jia)款(kuan)是(shi)(shi)否發(fa)(fa)生(sheng)(sheng)(sheng)變化(hua)，如果(guo)總房(fang)(fang)(fang)價(jia)(jia)款(kuan)發(fa)(fa)生(sheng)(sheng)(sheng)變化(hua)，則(ze)購(gou)(gou)房(fang)(fang)(fang)人(ren)應繳納(na)的(de)(de)(de)維(wei)修(xiu)基(ji)(ji)金(jin)隨之發(fa)(fa)生(sheng)(sheng)(sheng)變化(hua)；如果(guo)總房(fang)(fang)(fang)價(jia)(jia)款(kuan)不發(fa)(fa)生(sheng)(sheng)(sheng)變化(hua)，則(ze)購(gou)(gou)房(fang)(fang)(fang)人(ren)應繳納(na)的(de)(de)(de)維(wei)修(xiu)基(ji)(ji)金(jin)不變。

商品房知識大講堂>>

F 新《辦法》的指向

45、什么是預售商品住宅？

預售商(shang)品(pin)住(zhu)宅是指房(fang)地產開發企(qi)業(ye)預售的使用功能(neng)為住(zhu)宅的期房(fang)。購(gou)房(fang)人確定(ding)商(shang)品(pin)房(fang)項目為商(shang)品(pin)住(zhu)宅的主要依據(ju)是政府主管部(bu)門頒發的“五(wu)(wu)證”，“五(wu)(wu)證”是確定(ding)房(fang)地產項目的性質(zhi)及使用功能(neng)的法定(ding)依據(ju)，購(gou)房(fang)人應當仔細查驗。

46、TOWNHOUSE 及別墅是否屬于商品住宅？

是。因為(wei)使用(yong)功能均為(wei)住宅。但《辦法》的公布對TOWNHOUSE和別墅(shu)(shu)的計價方式(shi)基本沒(mei)有影響。因為(wei)，在現(xian)實生活中，TOWNHOUSE和別墅(shu)(shu)的設計一般都是獨門獨院，不(bu)存在與其他購房人(ren)分(fen)攤公用(yong)建(jian)筑面(mian)積(ji)的問題，其建(jian)筑面(mian)積(ji)一般情況下就等于套內建(jian)筑面(mian)積(ji)。所以，按照(zhao)建(jian)筑面(mian)積(ji)或按套內建(jian)筑面(mian)積(ji)計價對TOWNHOUSE及別墅(shu)(shu)的銷售基本沒(mei)有區別。

47、什么是現房商品房？

一般情(qing)況(kuang)下，現(xian)房商品房是指已經竣工(gong)，并經政府有關主(zhu)管部門(men)驗收合(he)格的(de)商品房。現(xian)房是一種(zhong)約(yue)定俗成的(de)概念(nian)，不(bu)是一個法律(lv)概念(nian)。

48、所有的商品房都應當以套內建筑面積計價嗎？

不(bu)(bu)是。根據《北京市城市房(fang)(fang)地產轉讓管理辦法》的(de)(de)(de)規定，只有(you)預(yu)(yu)售的(de)(de)(de)商(shang)(shang)(shang)品(pin)(pin)住(zhu)宅應當按照套內建(jian)筑面(mian)積計價。預(yu)(yu)售的(de)(de)(de)商(shang)(shang)(shang)品(pin)(pin)住(zhu)宅是指房(fang)(fang)地產開發企業(ye)預(yu)(yu)售的(de)(de)(de)使(shi)(shi)用(yong)功能(neng)為住(zhu)宅的(de)(de)(de)商(shang)(shang)(shang)品(pin)(pin)房(fang)(fang)，該(gai)商(shang)(shang)(shang)品(pin)(pin)房(fang)(fang)包括經(jing)濟適(shi)用(yong)住(zhu)房(fang)(fang)，不(bu)(bu)包括使(shi)(shi)用(yong)功能(neng)為商(shang)(shang)(shang)住(zhu)的(de)(de)(de)寫字樓、商(shang)(shang)(shang)鋪(pu)等商(shang)(shang)(shang)住(zhu)商(shang)(shang)(shang)品(pin)(pin)房(fang)(fang)，也不(bu)(bu)包括二(er)手房(fang)(fang)及(ji)現售商(shang)(shang)(shang)品(pin)(pin)住(zhu)宅，更不(bu)(bu)包括本(ben)市城鎮職(zhi)工(gong)根據城鎮住(zhu)房(fang)(fang)制度改(gai)革(ge)政策購買的(de)(de)(de)公(gong)有(you)住(zhu)房(fang)(fang)、安居工(gong)程住(zhu)房(fang)(fang)和集資合作建(jian)設的(de)(de)(de)住(zhu)房(fang)(fang)。

G 其他相關問題

49、以套內建筑面積計價的經濟適用房進行轉讓時，應當以什么標準計算與周邊商品房均價的差價？

以套內建筑(zhu)面(mian)積(ji)計價(jia)(jia)(jia)(jia)的(de)經濟(ji)適(shi)(shi)用(yong)房(fang)(fang)(fang)進(jin)行(xing)轉讓時，應當按(an)照該經濟(ji)適(shi)(shi)用(yong)房(fang)(fang)(fang)每平(ping)方米建筑(zhu)面(mian)積(ji)的(de)價(jia)(jia)(jia)(jia)款(kuan)計算與周邊(bian)商品房(fang)(fang)(fang)均價(jia)(jia)(jia)(jia)的(de)差價(jia)(jia)(jia)(jia)。該經濟(ji)適(shi)(shi)用(yong)房(fang)(fang)(fang)每平(ping)方米建筑(zhu)面(mian)積(ji)價(jia)(jia)(jia)(jia)款(kuan)＝購(gou)房(fang)(fang)(fang)總(zong)價(jia)(jia)(jia)(jia)款(kuan)÷產權證(zheng)上登記的(de)建筑(zhu)面(mian)積(ji)。

50、《辦法》實施后，預售商品住宅的購房人如果與開發商協商以建筑面積計價，是否許可？

不允許。因為這(zhe)是個(ge)強制(zhi)性(xing)法(fa)律(lv)規(gui)范，而非任意性(xing)法(fa)律(lv)規(gui)范。當事(shi)人必(bi)須遵(zun)守，不能自由選擇與約定(ding)。