長期以來，面(mian)(mian)積(ji)(ji)縮水(shui)、漲水(shui)、公攤不合理等(deng)的面(mian)(mian)積(ji)(ji)問題(ti)一直(zhi)是商品(pin)(pin)房交易中糾紛最(zui)多、購房人投(tou)訴率最(zui)高的問題(ti)。為了(le)解(jie)(jie)決這一問題(ti)，切實保護購房人利(li)益，北京市(shi)人民(min)政(zheng)府頒布了(le)《北京市(shi)城市(shi)房地產轉讓管(guan)理辦(ban)法》（以下簡(jian)稱《辦(ban)法》）明確規(gui)定(ding)，自(zi)2003 年12月(yue)1 日起，北京市(shi)預售的商品(pin)(pin)住宅(zhai)應按套內建筑面(mian)(mian)積(ji)(ji)計價。《辦(ban)法》頒布以后(hou)，許(xu)多讀(du)者紛紛向本刊咨詢與(yu)商品(pin)(pin)房面(mian)(mian)積(ji)(ji)有關的各種問題(ti)。為此，本刊從法規(gui)解(jie)(jie)釋、公攤面(mian)(mian)積(ji)(ji)、合同及違(wei)約責任、測繪(hui)、相(xiang)關費用(yong)、新(xin)《辦(ban)法》指(zhi)向等(deng)幾個方面(mian)(mian)，對與(yu)商品(pin)(pin)房面(mian)(mian)積(ji)(ji)有關的50個問題(ti)進(jin)行了(le)詳細解(jie)(jie)答，希望對廣大讀(du)者正確了(le)解(jie)(jie)、把握、適用(yong)新(xin)政(zheng)策有所幫助。

A 關于涉及新《辦法》的相關解釋

1、為什么《辦法》要規定預售商品住宅實行以套內建筑面積計價？

主要是為了(le)(le)方(fang)(fang)便購(gou)房(fang)(fang)(fang)(fang)人(ren)測(ce)量所購(gou)房(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)的(de)(de)(de)面(mian)(mian)(mian)積(ji)，并確定所購(gou)房(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)的(de)(de)(de)實際面(mian)(mian)(mian)積(ji)與《商(shang)(shang)(shang)品(pin)(pin)(pin)房(fang)(fang)(fang)(fang)買賣(mai)合(he)同》約定的(de)(de)(de)面(mian)(mian)(mian)積(ji)大(da)小是否(fou)相(xiang)符(fu)及(ji)誤差率(lv)大(da)小。在《辦(ban)法(fa)》頒布(bu)之前，我(wo)國(guo)的(de)(de)(de)相(xiang)關法(fa)律(lv)規定，商(shang)(shang)(shang)品(pin)(pin)(pin)房(fang)(fang)(fang)(fang)銷售(shou)可(ke)以(yi)按(an)建(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)計(ji)價(jia)，也可(ke)以(yi)按(an)套(tao)內建(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)計(ji)價(jia)，還可(ke)以(yi)按(an)套(tao)（單(dan)(dan)元）計(ji)價(jia)。于是，許多開(kai)(kai)發商(shang)(shang)(shang)在預(yu)售(shou)商(shang)(shang)(shang)品(pin)(pin)(pin)住(zhu)宅時采用(yong)按(an)建(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)或按(an)套(tao)（單(dan)(dan)元）計(ji)價(jia)的(de)(de)(de)方(fang)(fang)式進行(xing)(xing)，由(you)于這兩種方(fang)(fang)式在檢驗開(kai)(kai)發商(shang)(shang)(shang)實際交付(fu)的(de)(de)(de)房(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)與《商(shang)(shang)(shang)品(pin)(pin)(pin)房(fang)(fang)(fang)(fang)買賣(mai)合(he)同》約定的(de)(de)(de)面(mian)(mian)(mian)積(ji)是否(fou)相(xiang)符(fu)時，購(gou)房(fang)(fang)(fang)(fang)人(ren)都要無一例外的(de)(de)(de)測(ce)量公用(yong)分(fen)攤(tan)建(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)，而公用(yong)分(fen)攤(tan)建(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)又(you)由(you)于計(ji)算(suan)(suan)方(fang)(fang)式復雜、計(ji)算(suan)(suan)難度較大(da)、費用(yong)較高(gao)等原因而使得單(dan)(dan)個購(gou)房(fang)(fang)(fang)(fang)人(ren)很難獨立完成，不(bu)利于切實保障(zhang)購(gou)房(fang)(fang)(fang)(fang)人(ren)的(de)(de)(de)合(he)法(fa)權益。為改變(bian)這一狀況(kuang)，《辦(ban)法(fa)》明確規定，預(yu)售(shou)商(shang)(shang)(shang)品(pin)(pin)(pin)住(zhu)宅實行(xing)(xing)以(yi)套(tao)內建(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)計(ji)價(jia)。這樣，購(gou)房(fang)(fang)(fang)(fang)人(ren)就可(ke)以(yi)繞開(kai)(kai)公用(yong)分(fen)攤(tan)建(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)這一難題，能(neng)夠比較方(fang)(fang)便地測(ce)量所購(gou)房(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)的(de)(de)(de)套(tao)內建(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)，并據此判斷開(kai)(kai)發商(shang)(shang)(shang)是否(fou)侵犯了(le)(le)自身的(de)(de)(de)合(he)法(fa)權益。

2、預售商品住宅實行以套內建筑面積計價是否會引起商品住宅價格的變動？

預(yu)售(shou)商(shang)(shang)(shang)(shang)品(pin)(pin)(pin)住宅(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)實(shi)行以(yi)套(tao)內建(jian)筑面(mian)積(ji)(ji)計價(jia)(jia)(jia)(jia)會(hui)(hui)引起商(shang)(shang)(shang)(shang)品(pin)(pin)(pin)住宅(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)單(dan)價(jia)(jia)(jia)(jia)的(de)(de)變動，即商(shang)(shang)(shang)(shang)品(pin)(pin)(pin)住宅(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)單(dan)價(jia)(jia)(jia)(jia)會(hui)(hui)提(ti)(ti)高。但不(bu)(bu)(bu)一定(ding)會(hui)(hui)引起商(shang)(shang)(shang)(shang)品(pin)(pin)(pin)住宅(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)總價(jia)(jia)(jia)(jia)的(de)(de)提(ti)(ti)高。因為以(yi)套(tao)內建(jian)筑面(mian)積(ji)(ji)計價(jia)(jia)(jia)(jia)，開(kai)(kai)發(fa)(fa)商(shang)(shang)(shang)(shang)會(hui)(hui)將公用(yong)分(fen)攤建(jian)筑面(mian)積(ji)(ji)的(de)(de)成本計入套(tao)內建(jian)筑面(mian)積(ji)(ji)，從而提(ti)(ti)高商(shang)(shang)(shang)(shang)品(pin)(pin)(pin)住宅(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)銷售(shou)單(dan)價(jia)(jia)(jia)(jia)，但同(tong)時，商(shang)(shang)(shang)(shang)品(pin)(pin)(pin)住宅(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)的(de)(de)計價(jia)(jia)(jia)(jia)面(mian)積(ji)(ji)也不(bu)(bu)(bu)再包括公用(yong)分(fen)攤建(jian)筑面(mian)積(ji)(ji)，故而除(chu)開(kai)(kai)發(fa)(fa)商(shang)(shang)(shang)(shang)有意抬高總房(fang)(fang)價(jia)(jia)(jia)(jia)外，購(gou)房(fang)(fang)人實(shi)際負(fu)擔的(de)(de)總房(fang)(fang)價(jia)(jia)(jia)(jia)款并不(bu)(bu)(bu)會(hui)(hui)提(ti)(ti)高，基本上(shang)應當相(xiang)當于以(yi)前(qian)的(de)(de)總房(fang)(fang)價(jia)(jia)(jia)(jia)。至于商(shang)(shang)(shang)(shang)品(pin)(pin)(pin)住宅(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)單(dan)價(jia)(jia)(jia)(jia)上(shang)升的(de)(de)幅度(du)是(shi)多少的(de)(de)問題，除(chu)經濟適(shi)用(yong)住房(fang)(fang)仍(reng)應由(you)政府限價(jia)(jia)(jia)(jia)外，其它商(shang)(shang)(shang)(shang)品(pin)(pin)(pin)住宅(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)(zhai)的(de)(de)單(dan)價(jia)(jia)(jia)(jia)應由(you)開(kai)(kai)發(fa)(fa)商(shang)(shang)(shang)(shang)根據(ju)成本及(ji)收益(yi)等(deng)進行獨立核算(suan)、定(ding)價(jia)(jia)(jia)(jia)。

3、什么是套內建筑面積？

按照《北京市商(shang)品房(fang)銷售面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)(ji)計算及公(gong)用(yong)建筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)(ji)分攤暫(zan)行規定》第四條的(de)規定，商(shang)品房(fang)的(de)套(tao)內(nei)建筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)(ji)是指成套(tao)商(shang)品房(fang)（單元(yuan)房(fang)）的(de)套(tao)內(nei)使用(yong)面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)(ji)、套(tao)內(nei)墻體面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)(ji)和陽(yang)臺建筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)(ji)之和。即(ji)：套(tao)內(nei)建筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)(ji)＝套(tao)內(nei)使用(yong)面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)(ji)＋套(tao)內(nei)墻體面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)(ji)＋陽(yang)臺建筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)(ji)。

4、套內使用面積如何計算？

套(tao)內(nei)(nei)(nei)使(shi)(shi)(shi)用(yong)(yong)(yong)面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)(ji)是套(tao)內(nei)(nei)(nei)房屋使(shi)(shi)(shi)用(yong)(yong)(yong)空(kong)間的(de)(de)(de)面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)(ji)，以(yi)水平投影(ying)面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)(ji)計算(suan)。按(an)(an)照建設(she)部《住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)建筑設(she)計規(gui)(gui)范(fan)》的(de)(de)(de)規(gui)(gui)定，套(tao)內(nei)(nei)(nei)使(shi)(shi)(shi)用(yong)(yong)(yong)面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)(ji)的(de)(de)(de)計算(suan)按(an)(an)房屋是否為(wei)住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)適用(yong)(yong)(yong)不(bu)同的(de)(de)(de)計算(suan)規(gui)(gui)范(fan)。其中，住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)的(de)(de)(de)套(tao)內(nei)(nei)(nei)使(shi)(shi)(shi)用(yong)(yong)(yong)面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)(ji)的(de)(de)(de)計算(suan)方法為(wei)：①套(tao)內(nei)(nei)(nei)使(shi)(shi)(shi)用(yong)(yong)(yong)面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)(ji)包(bao)(bao)括(kuo)臥室、起(qi)居室、過(guo)廳、過(guo)道(dao)(dao)、廚房、衛(wei)生間、廁所、貯藏室、壁(bi)柜等分(fen)戶門內(nei)(nei)(nei)面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)(ji)的(de)(de)(de)總(zong)和；②躍層(ceng)住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)中的(de)(de)(de)戶內(nei)(nei)(nei)樓梯按(an)(an)自然層(ceng)數的(de)(de)(de)面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)(ji)總(zong)和計入(ru)使(shi)(shi)(shi)用(yong)(yong)(yong)面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)(ji)；③不(bu)包(bao)(bao)含在結構(gou)面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)(ji)內(nei)(nei)(nei)的(de)(de)(de)煙囪、通(tong)風道(dao)(dao)、管道(dao)(dao)井均(jun)計入(ru)使(shi)(shi)(shi)用(yong)(yong)(yong)面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)(ji)；④內(nei)(nei)(nei)墻面(mian)(mian)(mian)(mian)裝修厚度(du)均(jun)計入(ru)使(shi)(shi)(shi)用(yong)(yong)(yong)面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)(ji)。住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)之外的(de)(de)(de)其他建筑或專有建筑套(tao)內(nei)(nei)(nei)使(shi)(shi)(shi)用(yong)(yong)(yong)面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)(ji)的(de)(de)(de)計算(suan)可參照住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)(zhai)或按(an)(an)專用(yong)(yong)(yong)建筑設(she)計規(gui)(gui)范(fan)的(de)(de)(de)規(gui)(gui)定進行。

5、套內墻體面積如何計算？

套(tao)(tao)內(nei)(nei)(nei)墻(qiang)(qiang)(qiang)體(ti)面積(ji)是(shi)(shi)指(zhi)商(shang)品(pin)房(fang)(fang)各(ge)套(tao)(tao)內(nei)(nei)(nei)使(shi)用(yong)(yong)(yong)空(kong)間(jian)(jian)周(zhou)圍(wei)的維護(hu)或承重墻(qiang)(qiang)(qiang)體(ti)。商(shang)品(pin)房(fang)(fang)的套(tao)(tao)內(nei)(nei)(nei)墻(qiang)(qiang)(qiang)體(ti)分(fen)為(wei)共用(yong)(yong)(yong)墻(qiang)(qiang)(qiang)及非(fei)共用(yong)(yong)(yong)墻(qiang)(qiang)(qiang)兩種。其中，共用(yong)(yong)(yong)墻(qiang)(qiang)(qiang)是(shi)(shi)指(zhi)商(shang)品(pin)房(fang)(fang)各(ge)套(tao)(tao)之間(jian)(jian)分(fen)隔墻(qiang)(qiang)(qiang)、套(tao)(tao)與公用(yong)(yong)(yong)建筑空(kong)間(jian)(jian)之間(jian)(jian)的分(fen)隔墻(qiang)(qiang)(qiang)以及外墻(qiang)(qiang)(qiang)（包括(kuo)山墻(qiang)(qiang)(qiang)）。非(fei)共用(yong)(yong)(yong)墻(qiang)(qiang)(qiang)是(shi)(shi)指(zhi)專為(wei)商(shang)品(pin)房(fang)(fang)所(suo)有人或使(shi)用(yong)(yong)(yong)人使(shi)用(yong)(yong)(yong)的墻(qiang)(qiang)(qiang)體(ti)。按照《北京市商(shang)品(pin)房(fang)(fang)銷售面積(ji)計(ji)算及公用(yong)(yong)(yong)建筑面積(ji)分(fen)攤暫行規定(ding)(ding)》的規定(ding)(ding)，商(shang)品(pin)房(fang)(fang)套(tao)(tao)內(nei)(nei)(nei)墻(qiang)(qiang)(qiang)體(ti)面積(ji)的計(ji)算方(fang)法為(wei)：共用(yong)(yong)(yong)墻(qiang)(qiang)(qiang)墻(qiang)(qiang)(qiang)體(ti)水平(ping)投(tou)影(ying)面積(ji)的一半計(ji)入套(tao)(tao)內(nei)(nei)(nei)墻(qiang)(qiang)(qiang)體(ti)面積(ji)。非(fei)共用(yong)(yong)(yong)墻(qiang)(qiang)(qiang)墻(qiang)(qiang)(qiang)體(ti)水平(ping)投(tou)影(ying)面積(ji)全部(bu)計(ji)入套(tao)(tao)內(nei)(nei)(nei)墻(qiang)(qiang)(qiang)體(ti)面積(ji)。

6、陽臺建筑面積如何計算？

按照《建筑面積計算規則》的規定，陽臺建筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)按(an)陽(yang)(yang)臺(tai)(tai)外圍(wei)與房屋外墻(qiang)之間(jian)的(de)(de)水(shui)平(ping)投影面(mian)(mian)(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)計(ji)算(suan)。其(qi)中，封閉式陽(yang)(yang)臺(tai)(tai)的(de)(de)建筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)按(an)其(qi)外圍(wei)水(shui)平(ping)投影面(mian)(mian)(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)計(ji)算(suan)建筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)；挑陽(yang)(yang)臺(tai)(tai)（底(di)陽(yang)(yang)臺(tai)(tai)）按(an)其(qi)底(di)板水(shui)平(ping)投影面(mian)(mian)(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)的(de)(de)一(yi)(yi)半(ban)計(ji)算(suan)建筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)；凹(ao)陽(yang)(yang)臺(tai)(tai)按(an)其(qi)凈(jing)面(mian)(mian)(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)（含擋板墻(qiang)墻(qiang)體(ti)面(mian)(mian)(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)）的(de)(de)一(yi)(yi)半(ban)計(ji)算(suan)建筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)；半(ban)挑半(ban)凹(ao)陽(yang)(yang)臺(tai)(tai)的(de)(de)挑出部(bu)(bu)分按(an)其(qi)底(di)板水(shui)平(ping)投影面(mian)(mian)(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)的(de)(de)一(yi)(yi)半(ban)計(ji)算(suan)建筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)，凹(ao)進部(bu)(bu)分按(an)其(qi)凈(jing)面(mian)(mian)(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)的(de)(de)一(yi)(yi)半(ban)計(ji)算(suan)建筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)。

7、商品房銷售可以按建筑面積計價嗎？

可以。建(jian)設部《商(shang)(shang)(shang)品房(fang)(fang)銷(xiao)售(shou)(shou)管(guan)理(li)辦(ban)法》明確(que)規(gui)(gui)定，商(shang)(shang)(shang)品房(fang)(fang)銷(xiao)售(shou)(shou)的(de)計(ji)價(jia)方式分為三種，分別是按(an)建(jian)筑(zhu)(zhu)面積計(ji)價(jia)、按(an)套內建(jian)筑(zhu)(zhu)面積計(ji)價(jia)、按(an)套（單元）計(ji)價(jia)。所以，商(shang)(shang)(shang)品房(fang)(fang)銷(xiao)售(shou)(shou)可以按(an)建(jian)筑(zhu)(zhu)面積計(ji)價(jia)。但預售(shou)(shou)商(shang)(shang)(shang)品住(zhu)宅(zhai)的(de)銷(xiao)售(shou)(shou)除外，《北京市城(cheng)市房(fang)(fang)地(di)產轉讓(rang)管(guan)理(li)辦(ban)法》明確(que)規(gui)(gui)定，預售(shou)(shou)商(shang)(shang)(shang)品住(zhu)宅(zhai)自2003年(nian)12月1日起應(ying)按(an)套內建(jian)筑(zhu)(zhu)面積計(ji)價(jia)。

8、什么是建筑面積？如何計算？

建(jian)(jian)(jian)(jian)(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積(ji)是指外(wai)墻(qiang)（柱）勒(le)腳以上各層的(de)(de)(de)(de)(de)外(wai)圍水平投影面(mian)(mian)積(ji)，包括陽臺、挑廊、地下室、室外(wai)樓(lou)(lou)(lou)梯等，且具(ju)備上蓋、結構牢(lao)固，層高2.20m（含2.20m）的(de)(de)(de)(de)(de)永久性(xing)建(jian)(jian)(jian)(jian)(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)。國家對于(yu)(yu)建(jian)(jian)(jian)(jian)(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)物(wu)建(jian)(jian)(jian)(jian)(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積(ji)的(de)(de)(de)(de)(de)計算(suan)有(you)(you)著嚴格的(de)(de)(de)(de)(de)法(fa)律規(gui)定，比如，關于(yu)(yu)建(jian)(jian)(jian)(jian)(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)物(wu)玻璃(li)幕外(wai)墻(qiang)墻(qiang)體是否計算(suan)建(jian)(jian)(jian)(jian)(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積(ji)的(de)(de)(de)(de)(de)問(wen)題(ti)，建(jian)(jian)(jian)(jian)(jian)(jian)(jian)設部《關于(yu)(yu)房(fang)屋(wu)建(jian)(jian)(jian)(jian)(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積(ji)計算(suan)與(yu)房(fang)屋(wu)權屬登記有(you)(you)關問(wen)題(ti)的(de)(de)(de)(de)(de)通知》明(ming)確規(gui)定，同一樓(lou)(lou)(lou)層外(wai)墻(qiang)，既有(you)(you)主墻(qiang)，又有(you)(you)玻璃(li)幕墻(qiang)的(de)(de)(de)(de)(de)，以主墻(qiang)為準計算(suan)建(jian)(jian)(jian)(jian)(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積(ji)，墻(qiang)厚按主體厚度(du)計算(suan)；各樓(lou)(lou)(lou)層墻(qiang)體厚度(du)不(bu)同時，分層分別計算(suan)。根據建(jian)(jian)(jian)(jian)(jian)(jian)(jian)設部《商品(pin)房(fang)銷售管理辦法(fa)》的(de)(de)(de)(de)(de)規(gui)定，商品(pin)房(fang)的(de)(de)(de)(de)(de)建(jian)(jian)(jian)(jian)(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積(ji)由套內建(jian)(jian)(jian)(jian)(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積(ji)和分攤的(de)(de)(de)(de)(de)共(gong)有(you)(you)建(jian)(jian)(jian)(jian)(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積(ji)組成。即，建(jian)(jian)(jian)(jian)(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積(ji)＝套內建(jian)(jian)(jian)(jian)(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積(ji)＋分攤共(gong)有(you)(you)建(jian)(jian)(jian)(jian)(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積(ji)。

9、以套內建筑面積計價的預售商品房

進行轉(zhuan)讓(rang)時(shi)是否也必須以套(tao)內建筑面(mian)積計價？

不是(shi)。因(yin)為以(yi)(yi)套(tao)內(nei)建筑面積計價(jia)的預售(shou)商品(pin)(pin)房(fang)通俗地講就是(shi)指開發商賣(mai)給普(pu)通購房(fang)人(ren)的用(yong)于(yu)居住(zhu)(zhu)(zhu)的商品(pin)(pin)房(fang)，而如果購房(fang)人(ren)將該套(tao)住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)進行轉讓，那么該住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)已經(jing)變為二手房(fang)，不再是(shi)預售(shou)商品(pin)(pin)住(zhu)(zhu)(zhu)宅，所(suo)以(yi)(yi)沒有(you)必要執行只有(you)預售(shou)商品(pin)(pin)住(zhu)(zhu)(zhu)宅才必須(xu)執行的以(yi)(yi)套(tao)內(nei)建筑面積計價(jia)的政策。

10、以套內建筑面積計價的房屋如何換算成以建筑面積計價？

很簡單，用房屋總價(jia)款除以(yi)房屋建筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積就(jiu)可(ke)以(yi)了。比如(ru)，一套套內建筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積為(wei)80平(ping)方(fang)(fang)米(mi)、建筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積為(wei)100平(ping)方(fang)(fang)米(mi)的(de)預售(shou)商品房總價(jia)為(wei)40萬元，那么(me)，按套內建筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積計價(jia)，它(ta)的(de)銷售(shou)單價(jia)為(wei)每(mei)平(ping)方(fang)(fang)米(mi)5000元人民(min)(min)幣(bi)；按建筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積計價(jia)，它(ta)的(de)銷售(shou)單價(jia)為(wei)每(mei)平(ping)方(fang)(fang)米(mi)4000元人民(min)(min)幣(bi)。

11、預售商品住宅實行以套內建筑面積計價后，購房人怎樣才能更好地保障自己的公用分攤建筑面積部分的權利？

這(zhe)個問題(ti)比較難。因(yin)(yin)(yin)為由于種(zhong)(zhong)種(zhong)(zhong)原因(yin)(yin)(yin)，購(gou)(gou)房(fang)人(ren)(ren)很(hen)難確切知道自己分(fen)(fen)攤的(de)(de)公(gong)用(yong)建筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積(ji)數是(shi)否合理，也(ye)很(hen)難知道開發商(shang)交付的(de)(de)房(fang)屋的(de)(de)公(gong)用(yong)分(fen)(fen)攤建筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積(ji)是(shi)否違(wei)約；同時，購(gou)(gou)房(fang)人(ren)(ren)也(ye)很(hen)難切實行使(shi)對公(gong)用(yong)分(fen)(fen)攤建筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積(ji)的(de)(de)建設、使(shi)用(yong)的(de)(de)監督(du)管理權利，因(yin)(yin)(yin)為這(zhe)部分(fen)(fen)權利按照(zhao)我(wo)國目(mu)前的(de)(de)法(fa)律、法(fa)規(gui)應當是(shi)由所在社區的(de)(de)業(ye)(ye)主(zhu)大(da)會或業(ye)(ye)主(zhu)委員會行使(shi)的(de)(de)，單個購(gou)(gou)房(fang)人(ren)(ren)無法(fa)行使(shi)或決定。所以(yi)(yi)，預(yu)售商(shang)品住宅實行以(yi)(yi)套(tao)內建筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積(ji)計價后(hou)，如何維(wei)護購(gou)(gou)房(fang)人(ren)(ren)對公(gong)用(yong)分(fen)(fen)攤建筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積(ji)的(de)(de)權利仍然是(shi)擺(bai)放在所有人(ren)(ren)面(mian)(mian)前的(de)(de)一個難題(ti)。

B 關于公攤面積

12、什么是公用建筑面積和分攤公用建筑面積？

公(gong)(gong)用(yong)(yong)建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面積(ji)(ji)是指(zhi)由整幢樓的(de)產權(quan)人(ren)共同所有的(de)整幢樓公(gong)(gong)用(yong)(yong)部分(fen)(fen)的(de)建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面積(ji)(ji)。公(gong)(gong)用(yong)(yong)分(fen)(fen)攤(tan)(tan)建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面積(ji)(ji)是指(zhi)每套（單(dan)元）商(shang)品房(fang)依(yi)法應當(dang)分(fen)(fen)攤(tan)(tan)的(de)公(gong)(gong)用(yong)(yong)建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面積(ji)(ji)。公(gong)(gong)用(yong)(yong)建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面積(ji)(ji)和分(fen)(fen)攤(tan)(tan)的(de)公(gong)(gong)用(yong)(yong)建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面積(ji)(ji)的(de)產權(quan)歸整棟樓購房(fang)人(ren)共有，購房(fang)人(ren)按照法律、法規的(de)規定(ding)(ding)對其享有權(quan)利，承(cheng)擔責任。未經全體共有人(ren)或業主大會依(yi)法定(ding)(ding)程序同意，任何人(ren)都不得(de)侵占(zhan)或改變全樓公(gong)(gong)用(yong)(yong)建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)空(kong)間原始設計(ji)的(de)使(shi)用(yong)(yong)功能。

13、公用建筑面積的分攤原則是什么？

公(gong)(gong)用(yong)(yong)建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)(ji)分(fen)(fen)攤(tan)(tan)的(de)原則有以(yi)下三點(dian)：①公(gong)(gong)用(yong)(yong)建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)(ji)的(de)分(fen)(fen)攤(tan)(tan)以(yi)幢(chuang)為單位(wei)。分(fen)(fen)攤(tan)(tan)的(de)公(gong)(gong)用(yong)(yong)建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)(ji)為本(ben)幢(chuang)內的(de)公(gong)(gong)用(yong)(yong)建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)(ji)，與本(ben)幢(chuang)不相連(lian)的(de)公(gong)(gong)用(yong)(yong)建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)(ji)不得(de)分(fen)(fen)攤(tan)(tan)到本(ben)幢(chuang)房(fang)(fang)屋內。②為整幢(chuang)商品房(fang)(fang)服(fu)務的(de)公(gong)(gong)用(yong)(yong)建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)(ji)，由該幢(chuang)樓各套商品房(fang)(fang)分(fen)(fen)攤(tan)(tan)；為局(ju)部(bu)范圍服(fu)務的(de)公(gong)(gong)用(yong)(yong)建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)(ji)，由受益的(de)各套商品房(fang)(fang)分(fen)(fen)攤(tan)(tan)。多次(ci)分(fen)(fen)攤(tan)(tan)公(gong)(gong)用(yong)(yong)建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)(ji)的(de)，分(fen)(fen)別(bie)計算分(fen)(fen)攤(tan)(tan)系數。各套商品房(fang)(fang)應分(fen)(fen)攤(tan)(tan)的(de)公(gong)(gong)用(yong)(yong)建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)(ji)，為各次(ci)分(fen)(fen)攤(tan)(tan)的(de)公(gong)(gong)用(yong)(yong)建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)(ji)之和。③用(yong)(yong)建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)(ji)分(fen)(fen)攤(tan)(tan)后，不劃分(fen)(fen)各套商品房(fang)(fang)分(fen)(fen)攤(tan)(tan)的(de)建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)(ji)的(de)具體部(bu)位(wei)，但任何(he)人不得(de)侵占或改變(bian)原設計的(de)使用(yong)(yong)功能。

14、整幢樓的哪些公用面積可以分攤？

整幢樓(lou)的(de)以下公用(yong)(yong)面積可(ke)以分(fen)攤：①大(da)堂、公共門廳(ting)、走廊、過道(dao)、公用(yong)(yong)廁(ce)所、電（樓(lou)）梯(ti)前廳(ting)、樓(lou)梯(ti)間(jian)(jian)、電梯(ti)井、電梯(ti)機房(fang)、垃圾道(dao)、管道(dao)井、消(xiao)防控(kong)制室(shi)(shi)、水(shui)泵(beng)房(fang)、水(shui)箱間(jian)(jian)、冷凍(dong)機房(fang)、消(xiao)防通道(dao)，變（配）電室(shi)(shi)、煤氣調(diao)壓室(shi)(shi)、衛(wei)星電視(shi)接收(shou)機房(fang)、空調(diao)機房(fang)、熱水(shui)鍋爐房(fang)、電梯(ti)工休(xiu)息室(shi)(shi)、值(zhi)班警(jing)衛(wei)室(shi)(shi)、物業管理用(yong)(yong)房(fang)等(deng)以及(ji)其(qi)他功(gong)能上為該建筑服務的(de)專用(yong)(yong)設備用(yong)(yong)房(fang)。②套與公用(yong)(yong)建筑空間(jian)(jian)之間(jian)(jian)的(de)分(fen)隔墻(qiang)(qiang)(qiang)及(ji)外(wai)墻(qiang)(qiang)(qiang)（包(bao)括山墻(qiang)(qiang)(qiang)）墻(qiang)(qiang)(qiang)體面積水(shui)平投影面積的(de)一半。

15、哪些建筑面積不應分攤？

不應計入公用(yong)建筑面(mian)積被分攤的部分有：①倉庫、機(ji)動(dong)車庫、非機(ji)動(dong)車庫、車道、供暖(nuan)鍋爐房、作(zuo)為(wei)人防工程的地下(xia)室(shi)、單獨具(ju)備使用(yong)功(gong)能的獨立使用(yong)空間。②售房單位自營(ying)、自用(yong)的房屋(wu)。③為(wei)多幢(chuang)房屋(wu)服務的警衛室(shi)、管(guan)(guan)理（包括物業管(guan)(guan)理）用(yong)房。

16、開發商應當向購房人明示哪些公攤情況？

在預售商(shang)(shang)(shang)品住宅之前(qian)和商(shang)(shang)(shang)品房(fang)竣工之后(hou)，開發商(shang)(shang)(shang)應當(dang)向購房(fang)人明(ming)示下列(lie)分(fen)(fen)(fen)攤(tan)情(qing)況：①被分(fen)(fen)(fen)攤(tan)的共(gong)用(yong)部位(wei)的名稱、用(yong)途(tu)、所(suo)在位(wei)置(zhi)、面積；②參與分(fen)(fen)(fen)攤(tan)共(gong)用(yong)建筑面積的商(shang)(shang)(shang)品房(fang)的名稱、用(yong)途(tu)、所(suo)在位(wei)置(zhi)、面積、分(fen)(fen)(fen)攤(tan)系數 ；③不分(fen)(fen)(fen)攤(tan)的共(gong)用(yong)部位(wei)。這里需要說明(ming)的是，除法定情(qing)形外(wai)，開發商(shang)(shang)(shang)兩次向購房(fang)人兩次明(ming)示的內(nei)容應當(dang)一致，否(fou)則，購房(fang)人就可以依據《商(shang)(shang)(shang)品房(fang)買賣合同(tong)》的約(yue)定追究開發商(shang)(shang)(shang)的違(wei)約(yue)責任(ren)。

17、購房人應分攤的公用建筑面積是如何計算出來的？

根據建(jian)(jian)設部(bu)《商品房銷售面(mian)積(ji)(ji)(ji)計(ji)算及公用建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)(ji)(ji)分(fen)(fen)攤規則（試行）》規定，各(ge)套(tao)（單元(yuan)）分(fen)(fen)攤的(de)公用建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)(ji)(ji)=公用建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)(ji)(ji)分(fen)(fen)攤系數(shu)×套(tao)內(nei)建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)(ji)(ji)，而公用建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)(ji)(ji)分(fen)(fen)攤系數(shu)=整棟(dong)建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)物(wu)(wu)的(de)公用建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)(ji)(ji)/整棟(dong)建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)物(wu)(wu)的(de)各(ge)套(tao)內(nei)建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)(ji)(ji)之(zhi)和(he)，其(qi)中，整棟(dong)建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)物(wu)(wu)的(de)公用建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)(ji)(ji)等于整棟(dong)建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)物(wu)(wu)的(de)建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)(ji)(ji)扣除整棟(dong)建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)各(ge)套(tao)（單元(yuan)）套(tao)內(nei)建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)(ji)(ji)之(zhi)和(he)，并應扣除整幢(chuang)樓不應分(fen)(fen)攤的(de)建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)(ji)(ji)。

18、 物業管理用房的分攤有什么規定？

為防止開發商或物業(ye)管(guan)(guan)理企業(ye)以物業(ye)管(guan)(guan)理用房(fang)的(de)名義侵占、使用小(xiao)(xiao)區房(fang)屋，提高購房(fang)人(ren)分攤的(de)公(gong)用建筑面積，從而增加購房(fang)人(ren)的(de)經(jing)濟負擔，我(wo)國物業(ye)管(guan)(guan)理法(fa)律(lv)、法(fa)規規定，新(xin)建小(xiao)(xiao)區房(fang)地產項目的(de)物業(ye)管(guan)(guan)理用房(fang)面積最高不得超(chao)過該棟樓建筑面積的(de)6‰。

19、對于公用建筑面積部位的建設與使用，購房人有無知情權？

當然有(you)。因為(wei)購(gou)(gou)房(fang)人(ren)購(gou)(gou)房(fang)的商品(pin)房(fang)的面積(ji)(ji)由套內建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面積(ji)(ji)和公(gong)(gong)(gong)用(yong)(yong)(yong)分攤(tan)建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面積(ji)(ji)兩部(bu)分組成，套內建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面積(ji)(ji)歸購(gou)(gou)房(fang)人(ren)個人(ren)所有(you)、自己使用(yong)(yong)(yong)；公(gong)(gong)(gong)用(yong)(yong)(yong)分攤(tan)建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面積(ji)(ji)的產權(quan)(quan)歸整幢樓業主共同所有(you)，購(gou)(gou)房(fang)人(ren)根據法(fa)律、法(fa)規(gui)規(gui)定(ding)對(dui)其享有(you)權(quan)(quan)利、承擔義務。而且可以(yi)根據《物業管(guan)理條(tiao)例》等(deng)法(fa)律、法(fa)規(gui)的規(gui)定(ding)，通過(guo)選舉(ju)、參加業主大會、業主委(wei)員會等(deng)形式參與、決(jue)定(ding)商品(pin)房(fang)公(gong)(gong)(gong)用(yong)(yong)(yong)建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面積(ji)(ji)部(bu)位(wei)的建(jian)(jian)設與使用(yong)(yong)(yong)。此外，《辦(ban)法(fa)》明確規(gui)定(ding)開發商應(ying)向購(gou)(gou)房(fang)人(ren)明示(shi)公(gong)(gong)(gong)用(yong)(yong)(yong)分攤(tan)部(bu)位(wei)的功能及具體情況，這就以(yi)法(fa)律形式賦予(yu)了購(gou)(gou)房(fang)人(ren)對(dui)商品(pin)房(fang)公(gong)(gong)(gong)用(yong)(yong)(yong)分攤(tan)部(bu)位(wei)的建(jian)(jian)設與使用(yong)(yong)(yong)的知情權(quan)(quan)。

C 關于合同及其違約責任

20、預售商品房按照建筑面積計價的，《商品房買賣合同》載明的預售建筑面積、套內建筑面積與實測面積發生誤差時，應當怎樣追究開發商的違約責任？

按照《辦(ban)法(fa)》規定(ding)(ding)，預售商品房(fang)(fang)按照建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)(ji)計價的(de)(de)(de)(de)，預售合(he)同(tong)載明的(de)(de)(de)(de)預售建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)(ji)、套內(nei)建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)(ji)與實測面(mian)積(ji)(ji)發(fa)生誤差(cha)時，應(ying)按照商品房(fang)(fang)買賣合(he)同(tong)的(de)(de)(de)(de)約定(ding)(ding)追究開(kai)發(fa)商的(de)(de)(de)(de)違約責任，合(he)同(tong)未作約定(ding)(ding)或者(zhe)約定(ding)(ding)不明的(de)(de)(de)(de)，按照下列(lie)規定(ding)(ding)處(chu)理：①建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)(ji)、套內(nei)建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)(ji)誤差(cha)比絕(jue)對值(zhi)均在3%以(yi)內(nei)（含(han)3%）的(de)(de)(de)(de)，根(gen)據(ju)(ju)實測面(mian)積(ji)(ji)結(jie)算房(fang)(fang)價款(kuan)；②建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)(ji)誤差(cha)比絕(jue)對值(zhi)超出3%的(de)(de)(de)(de)，依照本(ben)辦(ban)法(fa)第(di)四十七條第(di)一款(kuan)第(di)二項的(de)(de)(de)(de)規定(ding)(ding)執行；③建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)(ji)誤差(cha)比絕(jue)對值(zhi)在3% 以(yi)內(nei)（含(han)3%）、套內(nei)建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)(ji)誤差(cha)比絕(jue)對值(zhi)超出3% 的(de)(de)(de)(de)，購(gou)房(fang)(fang)人(ren)有權退(tui)(tui)房(fang)(fang)。預購(gou)人(ren)退(tui)(tui)房(fang)(fang)的(de)(de)(de)(de)，房(fang)(fang)地產開(kai)發(fa)企(qi)業應(ying)當在預購(gou)人(ren)提出書(shu)面(mian)退(tui)(tui)房(fang)(fang)要(yao)求之日(ri)起30日(ri)內(nei)退(tui)(tui)還預購(gou)人(ren)已付房(fang)(fang)價款(kuan)及其利息；購(gou)房(fang)(fang)人(ren)不退(tui)(tui)房(fang)(fang)的(de)(de)(de)(de)，根(gen)據(ju)(ju)實測面(mian)積(ji)(ji)結(jie)算房(fang)(fang)價款(kuan)。

21、預售商品房按照套（單元）計價的，《商品房買賣合同》中約定商品房的建筑面積與開發商實際交付房屋的建筑面積發生誤差，應當追究開發商的違約責任嗎？

按(an)照(zhao)(zhao)《辦(ban)法》的(de)規定，預(yu)售商品(pin)(pin)房(fang)(fang)按(an)照(zhao)(zhao)套(tao)(tao)（單(dan)元）計價(jia)的(de)，《商品(pin)(pin)房(fang)(fang)買賣合同》應(ying)當詳細約(yue)(yue)(yue)定商品(pin)(pin)房(fang)(fang)的(de)套(tao)(tao)型(xing)、詳細尺(chi)寸(cun)和(he)誤(wu)差范(fan)圍(wei)及處理(li)方式并附平面(mian)圖(tu)。按(an)照(zhao)(zhao)套(tao)(tao)（單(dan)元）計價(jia)的(de)預(yu)售商品(pin)(pin)房(fang)(fang)實際交付時(shi)，房(fang)(fang)屋(wu)的(de)套(tao)(tao)型(xing)與(yu)(yu)設(she)計圖(tu)紙(zhi)(zhi)一(yi)致(zhi)，相關尺(chi)寸(cun)（建筑面(mian)積）在(zai)《商品(pin)(pin)房(fang)(fang)買賣合同》約(yue)(yue)(yue)定的(de)誤(wu)差范(fan)圍(wei)之(zhi)內的(de)，總(zong)價(jia)款(kuan)不變(bian)。套(tao)(tao)型(xing)與(yu)(yu)設(she)計圖(tu)紙(zhi)(zhi)不一(yi)致(zhi)或者(zhe)相關尺(chi)寸(cun)超出約(yue)(yue)(yue)定的(de)誤(wu)差范(fan)圍(wei)的(de)，按(an)照(zhao)(zhao)合同約(yue)(yue)(yue)定的(de)方式處理(li)；合同未作約(yue)(yue)(yue)定的(de)，由(you)當事人(ren)協商解決；協商不成的(de)，可(ke)以依法申(shen)請仲裁(cai)或者(zhe)提起民(min)事訴(su)訟。

22、開發商向購房人公示的預測面積及公用分攤情況是否有法律效力？

有。《辦法(fa)(fa)》規定，在預售(shou)商(shang)品(pin)住宅(zhai)之前，開(kai)發商(shang)應(ying)向(xiang)購房(fang)(fang)人公示預售(shou)商(shang)品(pin)住宅(zhai)的(de)(de)預測面積(ji)(ji)(ji)及公用建(jian)筑面積(ji)(ji)(ji)的(de)(de)分攤情(qing)況(kuang)。上(shang)述(shu)公示的(de)(de)某些內(nei)容，比如(ru)預售(shou)商(shang)品(pin)住宅(zhai)的(de)(de)建(jian)筑面積(ji)(ji)(ji)、套內(nei)建(jian)筑面積(ji)(ji)(ji)等是寫入《商(shang)品(pin)房(fang)(fang)買賣合(he)同(tong)》的(de)(de)，因而(er)具(ju)有法(fa)(fa)律(lv)效力(li)。對于(yu)沒(mei)有寫入《商(shang)品(pin)房(fang)(fang)買賣合(he)同(tong)》的(de)(de)公攤部位的(de)(de)情(qing)況(kuang)，購房(fang)(fang)人可通過與開(kai)發商(shang)簽訂(ding)補充合(he)同(tong)或合(he)同(tong)附(fu)件(jian)的(de)(de)方式加(jia)以約定，使其(qi)成為與《商(shang)品(pin)房(fang)(fang)買賣合(he)同(tong)》具(ju)有同(tong)等法(fa)(fa)律(lv)效力(li)的(de)(de)合(he)同(tong)條款。

23、按套內建筑面積售房，是否需要修改合同條款？

現行(xing)(xing)《商(shang)(shang)品房買賣合同(tong)》示范(fan)文(wen)(wen)本中，已(yi)經包括了按套內(nei)建筑面(mian)(mian)積計價的相關內(nei)容。因此，按套內(nei)面(mian)(mian)積售房，如果僅限于面(mian)(mian)積差(cha)異(yi)的處(chu)理、價格的計算這些(xie)問題(ti)，現行(xing)(xing)《商(shang)(shang)品房買賣合同(tong)》示范(fan)文(wen)(wen)本的內(nei)容可以不作太(tai)大的調整。

現(xian)在(zai)用的(de)(de)《商(shang)品房買賣合(he)(he)同(tong)》是北京市(shi)(shi)國土資源和房屋(wu)管(guan)理局監制的(de)(de)示范(fan)文本。其中(zhong)第四條預(yu)設了按照(zhao)建(jian)(jian)(jian)筑面(mian)積(ji)計(ji)價(jia)、按照(zhao)套(tao)內建(jian)(jian)(jian)筑面(mian)積(ji)計(ji)價(jia)和按套(tao)（單元）計(ji)價(jia)三種計(ji)價(jia)方式(shi)供選(xuan)(xuan)擇(ze)。今(jin)年12月1日(ri)后(hou)預(yu)售商(shang)品住宅的(de)(de)，直(zhi)接選(xuan)(xuan)擇(ze)按套(tao)內建(jian)(jian)(jian)筑面(mian)積(ji)計(ji)價(jia)即(ji)可。相應(ying)地(di)，現(xian)在(zai)使用的(de)(de)合(he)(he)同(tong)標(biao)(biao)準(zhun)文本中(zhong)也(ye)有(you)按套(tao)內面(mian)積(ji)計(ji)價(jia)進行面(mian)積(ji)確認及(ji)面(mian)積(ji)差(cha)異(yi)處理原(yuan)則(ze)的(de)(de)選(xuan)(xuan)項(xiang)可供選(xuan)(xuan)擇(ze)。所以，12月1日(ri)以后(hou)預(yu)售的(de)(de)商(shang)品住宅，按照(zhao)《北京市(shi)(shi)城市(shi)(shi)房地(di)產轉讓管(guan)理辦法》之(zhi)規定，應(ying)當按照(zhao)套(tao)內建(jian)(jian)(jian)筑面(mian)積(ji)計(ji)價(jia)，而(er)現(xian)在(zai)使用的(de)(de)《商(shang)品房買賣合(he)(he)同(tong)》標(biao)(biao)準(zhun)文本中(zhong)有(you)按照(zhao)套(tao)內建(jian)(jian)(jian)筑面(mian)積(ji)計(ji)價(jia)的(de)(de)相應(ying)可供選(xuan)(xuan)擇(ze)項(xiang)，故無需(xu)對現(xian)行《商(shang)品房買賣合(he)(he)同(tong)》示范(fan)文本的(de)(de)內容作太大(da)的(de)(de)調整。

24、按套內建筑面積銷售后，合同附件二《公攤部位》怎么體現？

按套內建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積(ji)計(ji)價售房(fang)，《商(shang)品房(fang)買賣合(he)同(tong)》“附件二(er)：公(gong)(gong)共(gong)(gong)部位(wei)(wei)(wei)與(yu)公(gong)(gong)用(yong)房(fang)屋分(fen)(fen)攤(tan)建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積(ji)構成(cheng)說(shuo)(shuo)明(ming)”仍是(shi)購(gou)房(fang)合(he)同(tong)不可缺(que)少的(de)一(yi)個(ge)(ge)組(zu)成(cheng)部分(fen)(fen)。《商(shang)品房(fang)買賣合(he)同(tong)》“附件二(er)：公(gong)(gong)共(gong)(gong)部位(wei)(wei)(wei)與(yu)公(gong)(gong)用(yong)房(fang)屋分(fen)(fen)攤(tan)建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積(ji)構成(cheng)說(shuo)(shuo)明(ming)”（以下(xia)簡稱“說(shuo)(shuo)明(ming)”），在按建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積(ji)計(ji)價時，這一(yi)說(shuo)(shuo)明(ming)至少有(you)二(er)個(ge)(ge)意義，一(yi)是(shi)能說(shuo)(shuo)明(ming)分(fen)(fen)攤(tan)的(de)組(zu)成(cheng)，與(yu)購(gou)房(fang)總(zong)款(kuan)有(you)關(guan)(guan)(guan)；二(er)是(shi)與(yu)產權(quan)登記中共(gong)(gong)有(you)產權(quan)部分(fen)(fen)數據有(you)關(guan)(guan)(guan)。如改用(yong)套內建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積(ji)價，對購(gou)房(fang)總(zong)款(kuan)的(de)影(ying)響變得不是(shi)那么直(zhi)接，但還是(shi)有(you)關(guan)(guan)(guan)業(ye)主哪些部位(wei)(wei)(wei)擁有(you)共(gong)(gong)有(you)產權(quan)這個(ge)(ge)問(wen)題。所以附件二(er)仍是(shi)合(he)同(tong)不可缺(que)少的(de)一(yi)個(ge)(ge)組(zu)成(cheng)部分(fen)(fen)。

25、在簽訂補充協議時，應增加哪些補充條款？

按照套內建(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)(mian)積預售商(shang)品(pin)住(zhu)宅，面(mian)(mian)(mian)積確認及面(mian)(mian)(mian)積誤差處理都是以套內建(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)(mian)積為(wei)依(yi)據，這(zhe)時客戶在簽訂合同時，應當就(jiu)(jiu)公(gong)(gong)攤(tan)(tan)這(zhe)一部(bu)分(fen)對開發商(shang)有(you)個約束。這(zhe)里(li)需(xu)要交待(dai)的(de)是按套內建(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)(mian)積計價(jia)，并(bing)不(bu)是說公(gong)(gong)攤(tan)(tan)這(zhe)部(bu)分(fen)就(jiu)(jiu)由(you)開發商(shang)來承擔了(le)，實際上開發商(shang)會(hui)(hui)將用于公(gong)(gong)攤(tan)(tan)這(zhe)部(bu)分(fen)的(de)成(cheng)(cheng)本(ben)乃至(zhi)利潤分(fen)攤(tan)(tan)到單(dan)價(jia)中，勢必會(hui)(hui)造成(cheng)(cheng)商(shang)品(pin)房(fang)(fang)單(dan)價(jia)數(shu)值上的(de)增加，而(er)(er)購房(fang)(fang)者對房(fang)(fang)價(jia)會(hui)(hui)有(you)個心理價(jia)位，如(ru)(ru)果單(dan)價(jia)過(guo)高(gao)的(de)話，勢必影響(xiang)(xiang)售房(fang)(fang)，在這(zhe)種情況下(xia)，開發商(shang)為(wei)了(le)降(jiang)低成(cheng)(cheng)本(ben)，可能會(hui)(hui)盡可能地降(jiang)低公(gong)(gong)攤(tan)(tan)部(bu)位的(de)面(mian)(mian)(mian)積，而(er)(er)公(gong)(gong)攤(tan)(tan)如(ru)(ru)果過(guo)少的(de)話，無疑是會(hui)(hui)影響(xiang)(xiang)居住(zhu)品(pin)質(zhi)。最(zui)簡(jian)單(dan)的(de)，如(ru)(ru)樓梯過(guo)于狹窄，就(jiu)(jiu)會(hui)(hui)造成(cheng)(cheng)日(ri)常(chang)出入的(de)不(bu)便(bian)，影響(xiang)(xiang)樓盤的(de)品(pin)位。

26、在法律意義上，按套內建筑面積銷售會產生哪些風險？購房人該怎么規避？

凡事都是有利(li)有弊的(de)(de)，按套內建筑(zhu)面積預(yu)售商(shang)(shang)品(pin)住(zhu)宅也同樣存在弊端，最直接的(de)(de)可(ke)能是，因為過于注重商(shang)(shang)品(pin)房單(dan)價及自身所(suo)購(gou)商(shang)(shang)品(pin)房本(ben)身的(de)(de)狀(zhuang)況而(er)忽視公共部位與公用房屋公攤建筑(zhu)面積構成，結果交房后(hou)才發(fa)現許多不如(ru)(ru)意的(de)(de)地(di)方(fang)，如(ru)(ru)門廳、電(dian)梯(ti)轎廂(xiang)、樓(lou)梯(ti)過小過窄等情況而(er)不適于居住(zhu)等，這些(xie)是按套內建筑(zhu)面積預(yu)售商(shang)(shang)品(pin)住(zhu)宅的(de)(de)風險所(suo)在。購(gou)房人在買(mai)房時(shi)，如(ru)(ru)有可(ke)能要將出賣人關于這些(xie)方(fang)面的(de)(de)承諾寫進合同的(de)(de)補充條款(kuan)中，這是規避風險、保證(zheng)樓(lou)盤品(pin)位的(de)(de)方(fang)法(fa)之一。

27、購房人是否有必要在合同附件中與開發商約定公攤面積的大小和產權？

沒有必要在合同附(fu)件中與開發商約(yue)定公攤面(mian)積(ji)的大小(xiao)和產權。

第一，《商品(pin)房(fang)銷售管理(li)辦(ban)法》第十八(ba)條規定“按(an)套內建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面積(ji)(ji)計價的(de)，商品(pin)房(fang)買(mai)賣合(he)同(tong)中(zhong)應當注明建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面積(ji)(ji)和(he)(he)分攤(tan)(tan)(tan)的(de)共有(you)建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面積(ji)(ji)。”《商品(pin)房(fang)買(mai)賣合(he)同(tong)》示范(fan)文(wen)本第三條中(zhong)需要(yao)分別(bie)填寫該商品(pin)房(fang)合(he)同(tong)約定建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面積(ji)(ji)、套內建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面積(ji)(ji)和(he)(he)公(gong)共部位與公(gong)用(yong)房(fang)屋公(gong)攤(tan)(tan)(tan)建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面積(ji)(ji)的(de)數(shu)據。所以，無需再在(zai)附(fu)件(jian)中(zhong)與開發商約定公(gong)攤(tan)(tan)(tan)面積(ji)(ji)的(de)大小。

第二，產(chan)權證中明確標注(zhu)有所購房(fang)屋的(de)建筑面積為多少(shao)，套內建筑面積為多少(shao)，公(gong)(gong)共部(bu)位與(yu)公(gong)(gong)用(yong)房(fang)屋公(gong)(gong)攤建筑面積為多少(shao)。所以買受人(ren)無需再在(zai)附件中與(yu)開發商(shang)約定公(gong)(gong)攤面積的(de)產(chan)權。

28、按套內面積銷售后，公攤面積的產權在法律上應該如何界定？業主是否在公攤面積上享有與按建筑面積銷售同等的權益？

分(fen)攤(tan)的(de)(de)共(gong)有建筑(zhu)面(mian)(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)部分(fen)為(wei)共(gong)有產權(quan)(quan)。《商(shang)品房銷售管理辦法》第十八條(tiao)(tiao)規(gui)定(ding)：“商(shang)品房建筑(zhu)面(mian)(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)由套(tao)內建筑(zhu)面(mian)(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)和分(fen)攤(tan)的(de)(de)共(gong)有建筑(zhu)面(mian)(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)組成，套(tao)內建筑(zhu)面(mian)(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)部分(fen)為(wei)獨(du)立產權(quan)(quan)，分(fen)攤(tan)的(de)(de)共(gong)有建筑(zhu)面(mian)(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)部分(fen)為(wei)共(gong)有產權(quan)(quan)，買(mai)受人按(an)照法律、法規(gui)的(de)(de)規(gui)定(ding)對(dui)其享有權(quan)(quan)利(li)，承擔責任。”按(an)照此條(tiao)(tiao)規(gui)定(ding)，對(dui)于分(fen)攤(tan)的(de)(de)共(gong)有建筑(zhu)面(mian)(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)部分(fen)買(mai)受人享有共(gong)有產權(quan)(quan)。按(an)套(tao)內建筑(zhu)面(mian)(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)銷售和按(an)建筑(zhu)面(mian)(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)銷售，業主在公攤(tan)面(mian)(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)上享有同等的(de)(de)權(quan)(quan)益。

29、12月1日以前購買的房屋，在轉手時應注意哪些問題？

《北京(jing)市(shi)城(cheng)市(shi)房(fang)地(di)產轉讓管理辦法(fa)》中只是對預售(shou)(shou)商(shang)品住宅(zhai)規定應(ying)當(dang)按(an)套(tao)(tao)內建(jian)筑面積(ji)計(ji)價(jia)，即符(fu)合這樣二個條件的(de)(de)情況下才屬應(ying)當(dang)按(an)套(tao)(tao)內建(jian)筑面積(ji)計(ji)價(jia)：一是預售(shou)(shou)；二是商(shang)品住宅(zhai)。對已購商(shang)品房(fang)的(de)(de)轉讓并未規定必(bi)須按(an)套(tao)(tao)內建(jian)筑面積(ji)計(ji)價(jia)，所以(yi)基本不產生影(ying)響。

30、在商品住宅按套內建筑面積預售后，依據相關法規，建筑面積的計量方式是否存在變動？

沒有(you)(you)。《商品(pin)房銷售管理辦法》第(di)十八條(tiao)第(di)二(er)款規定：“商品(pin)房建(jian)筑(zhu)面(mian)積(ji)由套內建(jian)筑(zhu)面(mian)積(ji)和分攤(tan)的共有(you)(you)建(jian)筑(zhu)面(mian)積(ji)組(zu)成(cheng)。”即建(jian)筑(zhu)面(mian)積(ji)是(shi)由套內建(jian)筑(zhu)面(mian)積(ji)和分攤(tan)的共有(you)(you)建(jian)筑(zhu)面(mian)積(ji)組(zu)成(cheng)。這兩個(ge)部分在《商品(pin)房買賣合同》第(di)三(san)條(tiao)中都需(xu)明確寫明。而分攤(tan)的共有(you)(you) 建(jian)筑(zhu)面(mian)積(ji)是(shi)由附件二(er)為依(yi)據得來的。

31、按套內建筑面積買房后，按建筑面積收取物業管理相關費用的法律依據是什么？

物業管理費(fei)用由很多部分組成(cheng)，可以參照《北京(jing)市普(pu)(pu)通居(ju)住小(xiao)區物業管理服務收費(fei)暫行辦法》中(zhong)(zhong)最后有(you)一條(tiao)說(shuo)明“本標準(zhun)中(zhong)(zhong)平方(fang)(fang)米(mi)系指建筑面積(ji)。”《北京(jing)市居(ju)住小(xiao)區（普(pu)(pu)通）委(wei)托管理收費(fei)標準(zhun)（試行）》中(zhong)(zhong)也有(you)說(shuo)明，其中(zhong)(zhong)的平方(fang)(fang)米(mi)指建筑面積(ji)。但這里尚需說(shuo)明的是有(you)些收費(fei)是以戶為單位(wei)計(ji)收的，只有(you)以每平方(fang)(fang)米(mi)為單位(wei)計(ji)收的項目，才是以建筑面積(ji)來計(ji)收的。

D 關于測繪

32、為什么說購房人單獨請人測公用分攤建筑面積的可行性比較低？

購(gou)房(fang)(fang)(fang)(fang)人(ren)(ren)自(zi)(zi)己(ji)請人(ren)(ren)測(ce)(ce)(ce)公用(yong)(yong)分(fen)攤(tan)(tan)建筑(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)的(de)(de)(de)可行(xing)性(xing)很低。原因(yin)有(you)(you)以下(xia)三點(dian)：①按照我國現(xian)有(you)(you)法(fa)律(lv)的(de)(de)(de)規定，公用(yong)(yong)分(fen)攤(tan)(tan)建筑(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)的(de)(de)(de)計算方(fang)法(fa)及(ji)程序(xu)非(fei)常復(fu)雜，購(gou)房(fang)(fang)(fang)(fang)人(ren)(ren)如果想知道自(zi)(zi)己(ji)所購(gou)的(de)(de)(de)房(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)的(de)(de)(de)公用(yong)(yong)分(fen)攤(tan)(tan)建筑(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)是(shi)(shi)(shi)多(duo)(duo)少，不(bu)僅要(yao)(yao)了(le)解整(zheng)棟建筑(zhu)物的(de)(de)(de)建筑(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)、公用(yong)(yong)建筑(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)及(ji)各套套內建筑(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)等數(shu)據，而(er)且要(yao)(yao)了(le)解整(zheng)棟建筑(zhu)物的(de)(de)(de)某些(xie)組成(cheng)部分(fen)是(shi)(shi)(shi)否被重復(fu)分(fen)攤(tan)(tan)，分(fen)攤(tan)(tan)次數(shu)是(shi)(shi)(shi)多(duo)(duo)少等情(qing)(qing)況。而(er)要(yao)(yao)了(le)解這些(xie)數(shu)據或(huo)情(qing)(qing)況，對于購(gou)房(fang)(fang)(fang)(fang)人(ren)(ren)來(lai)說基本上是(shi)(shi)(shi)不(bu)可能的(de)(de)(de)。②根據我國房(fang)(fang)(fang)(fang)產測(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)法(fa)律(lv)、法(fa)規的(de)(de)(de)規定，購(gou)房(fang)(fang)(fang)(fang)人(ren)(ren)重新測(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)時應當繳(jiao)納測(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)費用(yong)(yong)，但測(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)費用(yong)(yong)是(shi)(shi)(shi)以測(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)面(mian)(mian)(mian)積(ji)為(wei)標準進行(xing)收取的(de)(de)(de)，一(yi)般情(qing)(qing)況下(xia)，一(yi)幢商(shang)品(pin)房(fang)(fang)(fang)(fang)的(de)(de)(de)建筑(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)少則幾千平(ping)方(fang)米(mi)、多(duo)(duo)則上萬平(ping)方(fang)米(mi)、甚(shen)至更(geng)多(duo)(duo)。對購(gou)房(fang)(fang)(fang)(fang)人(ren)(ren)來(lai)講，這是(shi)(shi)(shi)一(yi)筆不(bu)小的(de)(de)(de)支出。③由于沒有(you)(you)強制的(de)(de)(de)行(xing)政及(ji)司法(fa)權利，開(kai)發(fa)(fa)商(shang)及(ji)同(tong)幢樓的(de)(de)(de)其他購(gou)房(fang)(fang)(fang)(fang)人(ren)(ren)并(bing)無(wu)配合測(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)的(de)(de)(de)義務(wu)，所以，一(yi)旦出現(xian)開(kai)發(fa)(fa)商(shang)或(huo)其他購(gou)房(fang)(fang)(fang)(fang)人(ren)(ren)不(bu)配合測(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)的(de)(de)(de)情(qing)(qing)況，購(gou)房(fang)(fang)(fang)(fang)人(ren)(ren)即便有(you)(you)錢請人(ren)(ren)測(ce)(ce)(ce)公用(yong)(yong)分(fen)攤(tan)(tan)建筑(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)，測(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)行(xing)為(wei)最后(hou)也可能因(yin)為(wei)無(wu)法(fa)取得實(shi)際數(shu)據或(huo)資料而(er)無(wu)果而(er)終(zhong)。

33、購房人自己請人測的面積可以作為產權登記的依據嗎？

在開(kai)發商(shang)(shang)(shang)(shang)無(wu)異(yi)議(yi)的(de)情況下(xia)可以。根據(ju)京國土房(fang)(fang)管(guan)法(fa)[2003]531號《關于(yu)推進商(shang)(shang)(shang)(shang)品房(fang)(fang)測(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)市(shi)場化(hua)有(you)關試行(xing)規(gui)定的(de)通知》的(de)規(gui)定，購(gou)(gou)房(fang)(fang)人如果(guo)認為開(kai)發商(shang)(shang)(shang)(shang)出(chu)具的(de)面積測(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)數據(ju)不(bu)準確，可以委(wei)托(tuo)有(you)資質的(de)測(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)單位對所(suo)購(gou)(gou)房(fang)(fang)屋的(de)面積進行(xing)重(zhong)(zhong)新測(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)，并將重(zhong)(zhong)新測(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)成(cheng)(cheng)果(guo)告知開(kai)發商(shang)(shang)(shang)(shang)，如果(guo)開(kai)發商(shang)(shang)(shang)(shang)對購(gou)(gou)房(fang)(fang)人重(zhong)(zhong)新提供的(de)測(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)成(cheng)(cheng)果(guo)無(wu)異(yi)議(yi)，則買(mai)賣雙方可以直接按購(gou)(gou)房(fang)(fang)人提供的(de)測(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)成(cheng)(cheng)果(guo)結(jie)算房(fang)(fang)價款，并進行(xing)產權(quan)登(deng)記；如果(guo)開(kai)發商(shang)(shang)(shang)(shang)對購(gou)(gou)房(fang)(fang)人出(chu)具的(de)測(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)成(cheng)(cheng)果(guo)有(you)異(yi)議(yi)，那么，購(gou)(gou)房(fang)(fang)人出(chu)具的(de)測(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)成(cheng)(cheng)果(guo)就(jiu)不(bu)能直接用于(yu)產權(quan)登(deng)記。

34、購房人應當如何委托房產測繪機構進行面積測繪？

購(gou)房(fang)人可(ke)在(zai)市房(fang)產(chan)測(ce)(ce)繪(hui)(hui)服務大(da)廳自行委(wei)托(tuo)具有相應(ying)資(zi)質(zhi)等級(ji)的(de)房(fang)產(chan)測(ce)(ce)繪(hui)(hui)單(dan)位(wei)為自己進行面積(ji)測(ce)(ce)繪(hui)(hui)。委(wei)托(tuo)時，購(gou)房(fang)人應(ying)當依法繳納測(ce)(ce)繪(hui)(hui)費(fei)用，并與房(fang)產(chan)測(ce)(ce)繪(hui)(hui)單(dan)位(wei)就測(ce)(ce)繪(hui)(hui)事(shi)宜簽訂書面合同，合同應(ying)當包(bao)括(kuo)測(ce)(ce)繪(hui)(hui)項(xiang)目的(de)基本(ben)情況、完(wan)成期限(xian)、收費(fei)標準(zhun)、成果質(zhi)量(liang)要求、爭議(yi)解決方(fang)式等內容(rong)。

35、開發商明示的預測面積和實測面積有什么不同？

根(gen)據(ju)(ju)(ju)(ju)《辦法》的(de)(de)(de)(de)規定，開(kai)發(fa)商在(zai)預售(shou)商品住宅(zhai)之(zhi)前及(ji)商品房(fang)(fang)(fang)竣(jun)工之(zhi)后應(ying)當兩(liang)次(ci)向購(gou)房(fang)(fang)(fang)人(ren)公示(shi)面(mian)(mian)積(ji)（包括(kuo)建筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)、套內(nei)建筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)、分攤(tan)公用建筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)）測繪(hui)結果(guo)。這兩(liang)個階段(duan)的(de)(de)(de)(de)測繪(hui)結果(guo)的(de)(de)(de)(de)性質具有很大(da)的(de)(de)(de)(de)不同。前者是(shi)(shi)商品房(fang)(fang)(fang)項目預售(shou)面(mian)(mian)積(ji)的(de)(de)(de)(de)預測數據(ju)(ju)(ju)(ju)，是(shi)(shi)根(gen)據(ju)(ju)(ju)(ju)設計圖紙量算出來的(de)(de)(de)(de)；后者則是(shi)(shi)對已經竣(jun)工、并經有關部(bu)門(men)驗收(shou)完畢后的(de)(de)(de)(de)房(fang)(fang)(fang)屋的(de)(de)(de)(de)面(mian)(mian)積(ji)、位置等進(jin)行實地測量的(de)(de)(de)(de)數據(ju)(ju)(ju)(ju)，是(shi)(shi)產權(quan)登記數據(ju)(ju)(ju)(ju)。預測數據(ju)(ju)(ju)(ju)與實測數據(ju)(ju)(ju)(ju)是(shi)(shi)否相符及(ji)誤差率(lv)多少等是(shi)(shi)購(gou)房(fang)(fang)(fang)人(ren)考察開(kai)發(fa)商在(zai)面(mian)(mian)積(ji)問題上是(shi)(shi)否違約的(de)(de)(de)(de)重要標準。

36、商品房測繪如何收費？

商品(pin)房(fang)測繪(hui)(hui)單(dan)位(wei)承擔測繪(hui)(hui)項(xiang)目的(de)收費標準(zhun)應當按(an)國家(jia)測繪(hui)(hui)局(ju)于2003年頒(ban)布(bu)的(de)《測繪(hui)(hui)工程產品(pin)價(jia)格》的(de)有關(guan)規定(ding)執行(xing)，按(an)照該規定(ding)，不同類(lei)型的(de)商品(pin)房(fang)測繪(hui)(hui)收費標準(zhun)不同，其中，住(zhu)宅用房(fang)按(an)分戶圖進行(xing)測繪(hui)(hui)的(de)價(jia)格為(wei)1.36 元(yuan)/ 平方(fang)米，寫字樓(lou)的(de)測繪(hui)(hui)價(jia)格為(wei)2.04元(yuan)/平方(fang)米。

37、購房人提供的測繪成果與開發商提供的測繪成果發生矛盾怎么辦？

如果購房人根據法(fa)(fa)(fa)定程序提(ti)供的(de)測(ce)(ce)(ce)(ce)繪(hui)成果與(yu)開(kai)發(fa)商(shang)(shang)提(ti)供的(de)測(ce)(ce)(ce)(ce)繪(hui)成果發(fa)生矛盾，那么，購房人可(ke)(ke)以與(yu)開(kai)發(fa)商(shang)(shang)進(jin)(jin)(jin)行(xing)協(xie)商(shang)(shang)，協(xie)商(shang)(shang)不成的(de)，可(ke)(ke)以依(yi)法(fa)(fa)(fa)向(xiang)人民(min)(min)法(fa)(fa)(fa)院(yuan)提(ti)起訴訟(song)或(huo)向(xiang)仲裁機(ji)構申請(qing)仲裁。在(zai)人民(min)(min)法(fa)(fa)(fa)院(yuan)進(jin)(jin)(jin)行(xing)審(shen)理或(huo)仲裁機(ji)構進(jin)(jin)(jin)行(xing)仲裁時，購房人以己方(fang)的(de)測(ce)(ce)(ce)(ce)繪(hui)成果作為(wei)支持(chi)己方(fang)請(qing)求(qiu)的(de)證據、開(kai)發(fa)商(shang)(shang)不認可(ke)(ke)的(de)，購房人可(ke)(ke)以和開(kai)發(fa)商(shang)(shang)共(gong)(gong)同委托雙方(fang)認可(ke)(ke)的(de)有(you)(you)資質的(de)測(ce)(ce)(ce)(ce)繪(hui)單位進(jin)(jin)(jin)行(xing)重新測(ce)(ce)(ce)(ce)繪(hui)；無(wu)法(fa)(fa)(fa)共(gong)(gong)同委托的(de)，人民(min)(min)法(fa)(fa)(fa)院(yuan)可(ke)(ke)指定有(you)(you)資質的(de)測(ce)(ce)(ce)(ce)繪(hui)單位重新進(jin)(jin)(jin)行(xing)測(ce)(ce)(ce)(ce)繪(hui)。重新測(ce)(ce)(ce)(ce)繪(hui)的(de)測(ce)(ce)(ce)(ce)繪(hui)成果可(ke)(ke)以作為(wei)法(fa)(fa)(fa)院(yuan)或(huo)仲裁機(ji)構判決(jue)(jue)（裁決(jue)(jue)）的(de)依(yi)據。

38、購房人如何監督測繪單位依法測繪？

我國目前法(fa)(fa)律尚未授予行政機關(guan)對測(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)單(dan)位的(de)(de)(de)測(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)行為進行監督的(de)(de)(de)權利。因此(ci)，測(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)單(dan)位的(de)(de)(de)測(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)行為更多的(de)(de)(de)要依靠委托人（購房(fang)人或開發(fa)商(shang)）的(de)(de)(de)監督來實現。《辦法(fa)(fa)》明確規(gui)定，測(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)機構要按國家和本市有關(guan)技術(shu)規(gui)范進行實測(ce)，并對測(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)成(cheng)果(guo)質量承擔責任(ren)(ren)(ren)。以上規(gui)定是購房(fang)人監督測(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)單(dan)位的(de)(de)(de)重要法(fa)(fa)律依據。購房(fang)人可以據此(ci)在(zai)與測(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)單(dan)位簽訂的(de)(de)(de)測(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)合(he)同中明確約(yue)定測(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)數據發(fa)生誤差、測(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)成(cheng)果(guo)存在(zai)質量問題等(deng)事項的(de)(de)(de)違約(yue)責任(ren)(ren)(ren)或賠償責任(ren)(ren)(ren)，以維護自身的(de)(de)(de)合(he)法(fa)(fa)權益。

39、哪些單位可以接受購房人委托進行面積測繪？

根據京(jing)(jing)國(guo)(guo)土(tu)(tu)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)管(guan)(guan)(guan)法[2003]531號《關(guan)(guan)于(yu)推(tui)進(jin)商(shang)品房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)測(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)市場化有(you)關(guan)(guan)試行規定(ding)的(de)通知》的(de)規定(ding)，以下(xia)26家測(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)單位可以接受購(gou)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)人或(huo)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)開發企(qi)業的(de)委托進(jin)行面(mian)積測(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)，分別是：北(bei)京(jing)(jing)市房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)勘察測(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)所(suo)(suo)(suo)(suo)、東城(cheng)區(qu)(qu)國(guo)(guo)土(tu)(tu)資(zi)(zi)源(yuan)(yuan)(yuan)和(he)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)(wu)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)局(ju)(ju)(ju)測(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)所(suo)(suo)(suo)(suo)、西城(cheng)區(qu)(qu)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)測(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)所(suo)(suo)(suo)(suo)、崇文區(qu)(qu)國(guo)(guo)土(tu)(tu)資(zi)(zi)源(yuan)(yuan)(yuan)和(he)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)(wu)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)局(ju)(ju)(ju)測(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)隊、宣武(wu)區(qu)(qu)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)測(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)所(suo)(suo)(suo)(suo)、朝(chao)陽區(qu)(qu)國(guo)(guo)土(tu)(tu)資(zi)(zi)源(yuan)(yuan)(yuan)和(he)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)(wu)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)局(ju)(ju)(ju)測(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)隊、海淀區(qu)(qu)國(guo)(guo)土(tu)(tu)資(zi)(zi)源(yuan)(yuan)(yuan)和(he)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)(wu)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)局(ju)(ju)(ju)測(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)隊、豐(feng)臺(tai)區(qu)(qu)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)(wu)經營管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)服務(wu)中心測(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)隊、石(shi)景山(shan)區(qu)(qu)國(guo)(guo)土(tu)(tu)資(zi)(zi)源(yuan)(yuan)(yuan)和(he)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)(wu)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)局(ju)(ju)(ju)測(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)隊、順義(yi)區(qu)(qu)國(guo)(guo)土(tu)(tu)資(zi)(zi)源(yuan)(yuan)(yuan)和(he)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)(wu)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)局(ju)(ju)(ju)測(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)所(suo)(suo)(suo)(suo)、通州(zhou)區(qu)(qu)國(guo)(guo)土(tu)(tu)資(zi)(zi)源(yuan)(yuan)(yuan)和(he)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)(wu)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)局(ju)(ju)(ju)測(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)所(suo)(suo)(suo)(suo)、大興(xing)區(qu)(qu)國(guo)(guo)土(tu)(tu)資(zi)(zi)源(yuan)(yuan)(yuan)和(he)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)(wu)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)局(ju)(ju)(ju)測(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)所(suo)(suo)(suo)(suo)、(房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)山(shan)區(qu)(qu)）天(tian)地(di)(di)(di)鴻圖(tu)測(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)所(suo)(suo)(suo)(suo)、門頭溝(gou)區(qu)(qu)國(guo)(guo)土(tu)(tu)資(zi)(zi)源(yuan)(yuan)(yuan)和(he)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)(wu)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)局(ju)(ju)(ju)測(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)所(suo)(suo)(suo)(suo)、懷柔區(qu)(qu)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)勘察測(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)所(suo)(suo)(suo)(suo)、延慶縣房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)勘察測(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)所(suo)(suo)(suo)(suo)、密云(yun)縣房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)測(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)所(suo)(suo)(suo)(suo)、平谷(gu)區(qu)(qu)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)測(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)所(suo)(suo)(suo)(suo)、北(bei)京(jing)(jing)華夏經緯測(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)技(ji)術(shu)有(you)限(xian)公(gong)司(si)、北(bei)京(jing)(jing)鼎春德正測(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)中心、中興(xing)兆(zhao)業房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)(wu)面(mian)積測(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)公(gong)司(si)、北(bei)京(jing)(jing)新興(xing)華安房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)工(gong)程測(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)事(shi)務(wu)所(suo)(suo)(suo)(suo)、北(bei)京(jing)(jing)昌(chang)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)測(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)技(ji)術(shu)服務(wu)有(you)限(xian)公(gong)司(si)、北(bei)京(jing)(jing)京(jing)(jing)恒實測(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)技(ji)術(shu)有(you)限(xian)公(gong)司(si)、北(bei)京(jing)(jing)首益(yi)佳(jia)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)經紀中心、北(bei)京(jing)(jing)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)(wu)面(mian)積計量站(zhan)。

E 關于其他相關費用

40、預售商品住宅實行以套內建筑面積計價后，購房人應繳納的物業管理服務費會發生變化嗎？

不(bu)會。按照(zhao)《北京市經濟適用住房(fang)小區物(wu)業(ye)(ye)(ye)管理服(fu)(fu)務(wu)收(shou)費辦法（試行）》及各地的物(wu)業(ye)(ye)(ye)管理實踐，物(wu)業(ye)(ye)(ye)管理服(fu)(fu)務(wu)費的收(shou)取是(shi)以(yi)建(jian)筑面(mian)積為(wei)單位進行的。收(shou)費標(biao)(biao)準(zhun)根(gen)據物(wu)業(ye)(ye)(ye)管理企(qi)業(ye)(ye)(ye)所(suo)(suo)提供(gong)服(fu)(fu)務(wu)的性質、特點(dian)等不(bu)同情(qing)況，分(fen)別實行政(zheng)府定價(jia)(jia)、政(zheng)府指導價(jia)(jia)和(he)經營(ying)者定價(jia)(jia)。由此可以(yi)看出，物(wu)業(ye)(ye)(ye)管理服(fu)(fu)務(wu)收(shou)費額(e)度不(bu)會因預售商品(pin)住宅以(yi)套內建(jian)筑面(mian)積計價(jia)(jia)而發生變化，它只與購(gou)房(fang)人所(suo)(suo)購(gou)住宅的建(jian)筑面(mian)積和(he)所(suo)(suo)在社(she)區物(wu)業(ye)(ye)(ye)服(fu)(fu)務(wu)費標(biao)(biao)準(zhun)有關(guan)。

41、預售商品住宅實行以套內建筑面積計價后，購房人應繳納的供暖費會發生變化嗎？

不(bu)會(hui)。按照北(bei)京(jing)市房(fang)管局、財(cai)政(zheng)局關(guan)于供(gong)暖(nuan)(nuan)(nuan)費(fei)收(shou)(shou)取標(biao)(biao)準(zhun)(zhun)的(de)(de)法(fa)律規定，北(bei)京(jing)市供(gong)暖(nuan)(nuan)(nuan)費(fei)的(de)(de)收(shou)(shou)取是以(yi)房(fang)屋(wu)的(de)(de)建(jian)(jian)(jian)筑面積(ji)或(huo)者產權人(ren)、使(shi)用人(ren)實際使(shi)用的(de)(de)“用熱量”為單位進行的(de)(de)。供(gong)暖(nuan)(nuan)(nuan)費(fei)的(de)(de)收(shou)(shou)費(fei)標(biao)(biao)準(zhun)(zhun)根據供(gong)暖(nuan)(nuan)(nuan)的(de)(de)方式(shi)確定，如(ru)果是市熱力集團(tuan)供(gong)應的(de)(de)，燃煤(mei)鍋(guo)爐直供(gong)的(de)(de)，每(mei)建(jian)(jian)(jian)筑平方米(mi)(mi)一個(ge)采暖(nuan)(nuan)(nuan)季的(de)(de)收(shou)(shou)費(fei)標(biao)(biao)準(zhun)(zhun)為16.5元人(ren)民幣；燃煤(mei)鍋(guo)爐間供(gong)的(de)(de)，每(mei)建(jian)(jian)(jian)筑平方米(mi)(mi)一個(ge)采暖(nuan)(nuan)(nuan)季的(de)(de)收(shou)(shou)費(fei)標(biao)(biao)準(zhun)(zhun)為19元人(ren)民幣；燃油（柴油）、燃氣(qi)（天然氣(qi)、煤(mei)氣(qi)）、電鍋(guo)爐供(gong)應的(de)(de)，每(mei)建(jian)(jian)(jian)筑平方米(mi)(mi)一個(ge)采暖(nuan)(nuan)(nuan)季的(de)(de)收(shou)(shou)費(fei)標(biao)(biao)準(zhun)(zhun)為30元人(ren)民幣。由此(ci)可(ke)見(jian)，購房(fang)人(ren)應繳納的(de)(de)供(gong)暖(nuan)(nuan)(nuan)費(fei)與預售商品(pin)住(zhu)宅(zhai)實行以(yi)套內建(jian)(jian)(jian)筑面積(ji)計價(jia)并無關(guan)系。

42、預售商品住宅實行以套內建筑面積計價后，購房人因購買商品房而支付的稅費會隨之發生變化嗎？

不會。現階段(duan)，購(gou)(gou)房(fang)人(ren)因購(gou)(gou)買(mai)商(shang)品房(fang)而(er)支(zhi)付的(de)(de)(de)(de)稅(shui)(shui)費包(bao)括三種，分別為(wei)：①簽訂《商(shang)品房(fang)買(mai)賣合同》時(shi)應繳(jiao)納的(de)(de)(de)(de)印(yin)花(hua)稅(shui)(shui)，稅(shui)(shui)費標(biao)準(zhun)為(wei)總(zong)房(fang)價款的(de)(de)(de)(de)萬分之(zhi)五；②辦理產權(quan)證(zheng)(zheng)時(shi)應繳(jiao)納的(de)(de)(de)(de)印(yin)花(hua)貼(tie)稅(shui)(shui)，稅(shui)(shui)費標(biao)準(zhun)為(wei)每件(jian)5元人(ren)民幣(bi)；③辦理產權(quan)證(zheng)(zheng)時(shi)應繳(jiao)納的(de)(de)(de)(de)契稅(shui)(shui)，普通住(zhu)宅(zhai)(zhai)的(de)(de)(de)(de)稅(shui)(shui)費標(biao)準(zhun)為(wei)房(fang)價款的(de)(de)(de)(de)1.5%（別墅(shu)、度假村及高檔住(zhu)宅(zhai)(zhai)除(chu)外(wai)(wai)）。由此可以看出，購(gou)(gou)買(mai)商(shang)品房(fang)的(de)(de)(de)(de)稅(shui)(shui)費除(chu)了與商(shang)品房(fang)總(zong)價款有關外(wai)(wai)，與其(qi)他因素并無關系。所(suo)以，預售商(shang)品住(zhu)宅(zhai)(zhai)實行以套內建(jian)筑面積計(ji)價并不會改變購(gou)(gou)房(fang)人(ren)購(gou)(gou)房(fang)的(de)(de)(de)(de)稅(shui)(shui)費。

43、預售商品住宅實行以套內建筑面積計價后，房產證記載內容是否會隨之變化？

不(bu)會。計(ji)價方式的(de)(de)調整并不(bu)影(ying)響產(chan)權登(deng)記(ji)中面(mian)(mian)積的(de)(de)標(biao)注。房(fang)產(chan)證(zheng)(zheng)(zheng)即房(fang)屋所(suo)有權證(zheng)(zheng)(zheng)，是(shi)房(fang)屋所(suo)有權的(de)(de)合(he)法證(zheng)(zheng)(zheng)件。為確認(ren)產(chan)權人的(de)(de)權益，建(jian)(jian)(jian)設(she)部(bu)統一印制和頒發的(de)(de)房(fang)產(chan)證(zheng)(zheng)(zheng)設(she)置了若干需明示(shi)的(de)(de)內容。這些內容包括房(fang)屋的(de)(de)坐落地址，丘（地）號(hao)(hao)，產(chan)別、房(fang)屋的(de)(de)幢號(hao)(hao)、房(fang)號(hao)(hao)、結構、總(zong)層(ceng)(ceng)數、所(suo)在層(ceng)(ceng)次、建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)積及設(she)計(ji)用(yong)途，共(gong)有人及土地使用(yong)情況摘(zhai)要(yao)等，并不(bu)包括房(fang)屋的(de)(de)套(tao)內建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)積或(huo)是(shi)否(fou)以套(tao)內建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)積計(ji)價。因(yin)此，預售(shou)商(shang)品住(zhu)宅實行以套(tao)內建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)積計(ji)價，不(bu)會帶來房(fang)產(chan)證(zheng)(zheng)(zheng)記(ji)載內容的(de)(de)相應變化。

44、預售商品住宅實行以套內建筑面積計價后，購房人應繳納的維修基金是否會隨之發生變化？

兩者之(zhi)間沒有必然(ran)聯(lian)系。建設(she)(she)部、財政部《住(zhu)(zhu)宅共(gong)用(yong)部位共(gong)用(yong)設(she)(she)施設(she)(she)備維修(xiu)基金(jin)(jin)(jin)管理辦法》明確規定，維修(xiu)基金(jin)(jin)(jin)是專項用(yong)于(yu)住(zhu)(zhu)宅小(xiao)區共(gong)用(yong)部位、共(gong)用(yong)設(she)(she)施設(she)(she)備保修(xiu)期滿后(hou)大修(xiu)、更新、改(gai)造的(de)(de)費用(yong)，該(gai)費用(yong)由(you)全體業主按(an)購房(fang)(fang)款(kuan)2% — 3% 的(de)(de)比例(li)繳(jiao)納。由(you)此，我們可以(yi)看出，預(yu)售(shou)商品住(zhu)(zhu)宅實(shi)行以(yi)套內(nei)建筑面(mian)積(ji)計價(jia)(jia)后(hou)，購房(fang)(fang)人繳(jiao)納的(de)(de)維修(xiu)基金(jin)(jin)(jin)是否會發(fa)(fa)(fa)生變(bian)化(hua)(hua)取(qu)決于(yu)預(yu)售(shou)商品房(fang)(fang)的(de)(de)總(zong)房(fang)(fang)價(jia)(jia)款(kuan)是否發(fa)(fa)(fa)生變(bian)化(hua)(hua)，如果總(zong)房(fang)(fang)價(jia)(jia)款(kuan)發(fa)(fa)(fa)生變(bian)化(hua)(hua)，則購房(fang)(fang)人應繳(jiao)納的(de)(de)維修(xiu)基金(jin)(jin)(jin)隨(sui)之(zhi)發(fa)(fa)(fa)生變(bian)化(hua)(hua)；如果總(zong)房(fang)(fang)價(jia)(jia)款(kuan)不發(fa)(fa)(fa)生變(bian)化(hua)(hua)，則購房(fang)(fang)人應繳(jiao)納的(de)(de)維修(xiu)基金(jin)(jin)(jin)不變(bian)。

商品房知識大講堂>>

F 新《辦法》的指向

45、什么是預售商品住宅？

預(yu)售商(shang)(shang)品(pin)住宅(zhai)(zhai)是指房(fang)地產(chan)開發(fa)企業預(yu)售的使用功能為(wei)住宅(zhai)(zhai)的期房(fang)。購房(fang)人(ren)確定(ding)商(shang)(shang)品(pin)房(fang)項(xiang)目(mu)為(wei)商(shang)(shang)品(pin)住宅(zhai)(zhai)的主(zhu)要依據是政府主(zhu)管部(bu)門頒發(fa)的“五(wu)證”，“五(wu)證”是確定(ding)房(fang)地產(chan)項(xiang)目(mu)的性質及(ji)使用功能的法定(ding)依據，購房(fang)人(ren)應當(dang)仔細查驗。

46、TOWNHOUSE 及別墅是否屬于商品住宅？

是(shi)。因為(wei)使(shi)用功(gong)能均(jun)為(wei)住宅。但(dan)《辦法》的(de)公布對(dui)TOWNHOUSE和(he)別(bie)(bie)墅(shu)的(de)計價(jia)方式基(ji)本沒有影響。因為(wei)，在現實(shi)生活中，TOWNHOUSE和(he)別(bie)(bie)墅(shu)的(de)設計一(yi)(yi)般都(dou)是(shi)獨門獨院(yuan)，不存在與其他(ta)購房(fang)人(ren)分(fen)攤公用建(jian)(jian)筑(zhu)面積的(de)問題(ti)，其建(jian)(jian)筑(zhu)面積一(yi)(yi)般情況下就等于套內建(jian)(jian)筑(zhu)面積。所以，按照建(jian)(jian)筑(zhu)面積或按套內建(jian)(jian)筑(zhu)面積計價(jia)對(dui)TOWNHOUSE及別(bie)(bie)墅(shu)的(de)銷售基(ji)本沒有區別(bie)(bie)。

47、什么是現房商品房？

一(yi)般情況(kuang)下，現房(fang)商品(pin)房(fang)是指已(yi)經竣工(gong)，并(bing)經政府有關主管(guan)部(bu)門驗收(shou)合(he)格的商品(pin)房(fang)。現房(fang)是一(yi)種(zhong)約定俗成的概(gai)念，不是一(yi)個(ge)法律概(gai)念。

48、所有的商品房都應當以套內建筑面積計價嗎？

不(bu)是。根據《北(bei)京市(shi)城(cheng)市(shi)房(fang)(fang)(fang)地(di)產轉讓管理辦法(fa)》的(de)規定(ding)，只有預售的(de)商(shang)品(pin)(pin)住(zhu)(zhu)宅(zhai)應當按照套內(nei)建筑(zhu)面(mian)積計(ji)價(jia)。預售的(de)商(shang)品(pin)(pin)住(zhu)(zhu)宅(zhai)是指房(fang)(fang)(fang)地(di)產開發(fa)企業預售的(de)使用(yong)功能(neng)為(wei)住(zhu)(zhu)宅(zhai)的(de)商(shang)品(pin)(pin)房(fang)(fang)(fang)，該(gai)商(shang)品(pin)(pin)房(fang)(fang)(fang)包(bao)括(kuo)經濟適用(yong)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)，不(bu)包(bao)括(kuo)使用(yong)功能(neng)為(wei)商(shang)住(zhu)(zhu)的(de)寫字樓、商(shang)鋪等商(shang)住(zhu)(zhu)商(shang)品(pin)(pin)房(fang)(fang)(fang)，也不(bu)包(bao)括(kuo)二(er)手房(fang)(fang)(fang)及現售商(shang)品(pin)(pin)住(zhu)(zhu)宅(zhai)，更不(bu)包(bao)括(kuo)本市(shi)城(cheng)鎮職工根據城(cheng)鎮住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)制(zhi)度改革政(zheng)策購買的(de)公有住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)、安居(ju)工程住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)和集資合(he)作建設的(de)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)。

G 其他相關問題

49、以套內建筑面積計價的經濟適用房進行轉讓時，應當以什么標準計算與周邊商品房均價的差價？

以套內建筑(zhu)面積(ji)(ji)(ji)計價(jia)(jia)的(de)經濟適用房(fang)進行(xing)轉讓時，應(ying)當(dang)按照該經濟適用房(fang)每(mei)(mei)平方米建筑(zhu)面積(ji)(ji)(ji)的(de)價(jia)(jia)款計算與(yu)周邊商品房(fang)均價(jia)(jia)的(de)差(cha)價(jia)(jia)。該經濟適用房(fang)每(mei)(mei)平方米建筑(zhu)面積(ji)(ji)(ji)價(jia)(jia)款＝購房(fang)總價(jia)(jia)款÷產權證上登記(ji)的(de)建筑(zhu)面積(ji)(ji)(ji)。

50、《辦法》實施后，預售商品住宅的購房人如果與開發商協商以建筑面積計價，是否許可？

不(bu)允許。因為(wei)這(zhe)是個強制性(xing)法(fa)律(lv)規范，而非任意性(xing)法(fa)律(lv)規范。當(dang)事人必須遵守，不(bu)能(neng)自由選擇與約(yue)定。