長期以來(lai)，面(mian)(mian)積(ji)縮水、漲水、公(gong)攤不(bu)合理等(deng)的面(mian)(mian)積(ji)問(wen)(wen)題一直(zhi)是(shi)商品房交易(yi)中糾紛最多(duo)、購房人投訴率最高的問(wen)(wen)題。為了(le)解(jie)決(jue)這一問(wen)(wen)題，切(qie)實保(bao)護購房人利益，北京(jing)市人民政府(fu)頒布了(le)《北京(jing)市城市房地產轉讓管(guan)理辦法(fa)》（以下簡稱《辦法(fa)》）明(ming)確(que)規定(ding)，自2003 年12月1 日起，北京(jing)市預售的商品住宅應按(an)套內建筑面(mian)(mian)積(ji)計價。《辦法(fa)》頒布以后，許多(duo)讀者紛紛向本(ben)刊(kan)咨詢與(yu)商品房面(mian)(mian)積(ji)有關的各種問(wen)(wen)題。為此(ci)，本(ben)刊(kan)從法(fa)規解(jie)釋(shi)、公(gong)攤面(mian)(mian)積(ji)、合同及違(wei)約責任、測繪、相關費用、新《辦法(fa)》指(zhi)向等(deng)幾個方面(mian)(mian)，對(dui)與(yu)商品房面(mian)(mian)積(ji)有關的50個問(wen)(wen)題進行(xing)了(le)詳細(xi)解(jie)答，希(xi)望對(dui)廣大讀者正(zheng)確(que)了(le)解(jie)、把握、適用新政策有所幫(bang)助。

A 關于涉及新《辦法》的相關解釋

1、為什么《辦法》要規定預售商品住宅實行以套內建筑面積計價？

主要(yao)是(shi)為(wei)了(le)方(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)便購(gou)(gou)房(fang)人(ren)測量所購(gou)(gou)房(fang)屋(wu)(wu)(wu)的(de)(de)面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)，并(bing)確(que)定(ding)(ding)(ding)所購(gou)(gou)房(fang)屋(wu)(wu)(wu)的(de)(de)實(shi)際面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)與(yu)《商品(pin)(pin)房(fang)買(mai)(mai)賣合(he)同(tong)》約定(ding)(ding)(ding)的(de)(de)面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)大小(xiao)是(shi)否相符及誤差率大小(xiao)。在《辦法》頒布之前，我(wo)國(guo)的(de)(de)相關法律規定(ding)(ding)(ding)，商品(pin)(pin)房(fang)銷售可(ke)以(yi)按(an)建(jian)(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)計(ji)(ji)(ji)價(jia)，也可(ke)以(yi)按(an)套(tao)內建(jian)(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)計(ji)(ji)(ji)價(jia)，還可(ke)以(yi)按(an)套(tao)（單元）計(ji)(ji)(ji)價(jia)。于是(shi)，許多(duo)開(kai)發(fa)商在預售商品(pin)(pin)住宅時采用按(an)建(jian)(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)或按(an)套(tao)（單元）計(ji)(ji)(ji)價(jia)的(de)(de)方(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)式進行，由于這兩種(zhong)方(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)式在檢驗開(kai)發(fa)商實(shi)際交付的(de)(de)房(fang)屋(wu)(wu)(wu)面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)與(yu)《商品(pin)(pin)房(fang)買(mai)(mai)賣合(he)同(tong)》約定(ding)(ding)(ding)的(de)(de)面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)是(shi)否相符時，購(gou)(gou)房(fang)人(ren)都(dou)要(yao)無一(yi)例外的(de)(de)測量公(gong)用分(fen)攤(tan)建(jian)(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)，而(er)公(gong)用分(fen)攤(tan)建(jian)(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)又由于計(ji)(ji)(ji)算(suan)方(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)式復雜(za)、計(ji)(ji)(ji)算(suan)難度較(jiao)大、費(fei)用較(jiao)高等原因(yin)而(er)使得單個購(gou)(gou)房(fang)人(ren)很(hen)難獨(du)立(li)完成(cheng)，不利(li)于切實(shi)保障(zhang)購(gou)(gou)房(fang)人(ren)的(de)(de)合(he)法權益。為(wei)改變這一(yi)狀況，《辦法》明確(que)規定(ding)(ding)(ding)，預售商品(pin)(pin)住宅實(shi)行以(yi)套(tao)內建(jian)(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)計(ji)(ji)(ji)價(jia)。這樣，購(gou)(gou)房(fang)人(ren)就可(ke)以(yi)繞開(kai)公(gong)用分(fen)攤(tan)建(jian)(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)這一(yi)難題，能夠(gou)比較(jiao)方(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)便地測量所購(gou)(gou)房(fang)屋(wu)(wu)(wu)的(de)(de)套(tao)內建(jian)(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)，并(bing)據此判斷開(kai)發(fa)商是(shi)否侵犯了(le)自(zi)身的(de)(de)合(he)法權益。

2、預售商品住宅實行以套內建筑面積計價是否會引起商品住宅價格的變動？

預售(shou)商(shang)品住(zhu)(zhu)宅(zhai)實行以套(tao)內(nei)建(jian)筑(zhu)面積(ji)計(ji)價(jia)(jia)(jia)會引(yin)起商(shang)品住(zhu)(zhu)宅(zhai)單(dan)價(jia)(jia)(jia)的(de)(de)變(bian)動，即(ji)商(shang)品住(zhu)(zhu)宅(zhai)單(dan)價(jia)(jia)(jia)會提高。但不(bu)一定會引(yin)起商(shang)品住(zhu)(zhu)宅(zhai)總(zong)價(jia)(jia)(jia)的(de)(de)提高。因為以套(tao)內(nei)建(jian)筑(zhu)面積(ji)計(ji)價(jia)(jia)(jia)，開(kai)發商(shang)會將公用(yong)分(fen)攤(tan)建(jian)筑(zhu)面積(ji)的(de)(de)成本計(ji)入(ru)套(tao)內(nei)建(jian)筑(zhu)面積(ji)，從(cong)而(er)提高商(shang)品住(zhu)(zhu)宅(zhai)銷(xiao)售(shou)單(dan)價(jia)(jia)(jia)，但同時，商(shang)品住(zhu)(zhu)宅(zhai)的(de)(de)計(ji)價(jia)(jia)(jia)面積(ji)也不(bu)再包括(kuo)公用(yong)分(fen)攤(tan)建(jian)筑(zhu)面積(ji)，故(gu)而(er)除開(kai)發商(shang)有意抬(tai)高總(zong)房價(jia)(jia)(jia)外(wai)，購房人實際負(fu)擔的(de)(de)總(zong)房價(jia)(jia)(jia)款并不(bu)會提高，基本上應當相(xiang)當于(yu)以前的(de)(de)總(zong)房價(jia)(jia)(jia)。至于(yu)商(shang)品住(zhu)(zhu)宅(zhai)單(dan)價(jia)(jia)(jia)上升的(de)(de)幅度是(shi)多少的(de)(de)問題，除經濟適用(yong)住(zhu)(zhu)房仍應由政府限價(jia)(jia)(jia)外(wai)，其它商(shang)品住(zhu)(zhu)宅(zhai)的(de)(de)單(dan)價(jia)(jia)(jia)應由開(kai)發商(shang)根(gen)據成本及收益(yi)等進行獨立核算、定價(jia)(jia)(jia)。

3、什么是套內建筑面積？

按照《北京市商(shang)品房銷售面(mian)(mian)(mian)(mian)積計算及公(gong)用建(jian)筑面(mian)(mian)(mian)(mian)積分攤暫行規定》第四條的規定，商(shang)品房的套(tao)(tao)內建(jian)筑面(mian)(mian)(mian)(mian)積是(shi)指成套(tao)(tao)商(shang)品房（單元房）的套(tao)(tao)內使用面(mian)(mian)(mian)(mian)積、套(tao)(tao)內墻體面(mian)(mian)(mian)(mian)積和陽(yang)臺(tai)建(jian)筑面(mian)(mian)(mian)(mian)積之和。即：套(tao)(tao)內建(jian)筑面(mian)(mian)(mian)(mian)積＝套(tao)(tao)內使用面(mian)(mian)(mian)(mian)積＋套(tao)(tao)內墻體面(mian)(mian)(mian)(mian)積＋陽(yang)臺(tai)建(jian)筑面(mian)(mian)(mian)(mian)積。

4、套內使用面積如何計算？

套(tao)內(nei)使(shi)(shi)用(yong)(yong)(yong)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)是套(tao)內(nei)房屋(wu)使(shi)(shi)用(yong)(yong)(yong)空(kong)間的(de)(de)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)，以水平投(tou)影(ying)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)計(ji)(ji)算(suan)(suan)。按(an)照(zhao)建(jian)(jian)設(she)(she)部(bu)《住(zhu)宅(zhai)建(jian)(jian)筑設(she)(she)計(ji)(ji)規范(fan)》的(de)(de)規定(ding)，套(tao)內(nei)使(shi)(shi)用(yong)(yong)(yong)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)的(de)(de)計(ji)(ji)算(suan)(suan)按(an)房屋(wu)是否為住(zhu)宅(zhai)適用(yong)(yong)(yong)不同的(de)(de)計(ji)(ji)算(suan)(suan)規范(fan)。其中，住(zhu)宅(zhai)的(de)(de)套(tao)內(nei)使(shi)(shi)用(yong)(yong)(yong)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)的(de)(de)計(ji)(ji)算(suan)(suan)方法為：①套(tao)內(nei)使(shi)(shi)用(yong)(yong)(yong)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)包括臥室(shi)、起居室(shi)、過廳、過道(dao)(dao)、廚(chu)房、衛(wei)生(sheng)間、廁所、貯藏室(shi)、壁柜等分戶門內(nei)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)的(de)(de)總和(he)；②躍層住(zhu)宅(zhai)中的(de)(de)戶內(nei)樓梯(ti)按(an)自(zi)然層數的(de)(de)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)總和(he)計(ji)(ji)入(ru)(ru)使(shi)(shi)用(yong)(yong)(yong)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)；③不包含在結構面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)內(nei)的(de)(de)煙囪(cong)、通(tong)風道(dao)(dao)、管道(dao)(dao)井均(jun)計(ji)(ji)入(ru)(ru)使(shi)(shi)用(yong)(yong)(yong)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)；④內(nei)墻面(mian)(mian)(mian)裝(zhuang)修厚度均(jun)計(ji)(ji)入(ru)(ru)使(shi)(shi)用(yong)(yong)(yong)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)。住(zhu)宅(zhai)之外的(de)(de)其他建(jian)(jian)筑或(huo)專有建(jian)(jian)筑套(tao)內(nei)使(shi)(shi)用(yong)(yong)(yong)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)的(de)(de)計(ji)(ji)算(suan)(suan)可(ke)參照(zhao)住(zhu)宅(zhai)或(huo)按(an)專用(yong)(yong)(yong)建(jian)(jian)筑設(she)(she)計(ji)(ji)規范(fan)的(de)(de)規定(ding)進行。

5、套內墻體面積如何計算？

套(tao)(tao)內(nei)墻(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)體(ti)面積(ji)(ji)是指(zhi)(zhi)商(shang)品(pin)房(fang)各(ge)套(tao)(tao)內(nei)使用(yong)(yong)空間(jian)周圍(wei)的(de)維護或承重墻(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)體(ti)。商(shang)品(pin)房(fang)的(de)套(tao)(tao)內(nei)墻(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)體(ti)分為共用(yong)(yong)墻(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)及(ji)非共用(yong)(yong)墻(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)兩(liang)種(zhong)。其中，共用(yong)(yong)墻(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)是指(zhi)(zhi)商(shang)品(pin)房(fang)各(ge)套(tao)(tao)之間(jian)分隔墻(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)、套(tao)(tao)與公用(yong)(yong)建筑(zhu)空間(jian)之間(jian)的(de)分隔墻(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)以及(ji)外墻(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)（包(bao)括山墻(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)）。非共用(yong)(yong)墻(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)是指(zhi)(zhi)專為商(shang)品(pin)房(fang)所有人或使用(yong)(yong)人使用(yong)(yong)的(de)墻(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)體(ti)。按照《北京市商(shang)品(pin)房(fang)銷售面積(ji)(ji)計算及(ji)公用(yong)(yong)建筑(zhu)面積(ji)(ji)分攤暫行規(gui)定》的(de)規(gui)定，商(shang)品(pin)房(fang)套(tao)(tao)內(nei)墻(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)體(ti)面積(ji)(ji)的(de)計算方(fang)法(fa)為：共用(yong)(yong)墻(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)墻(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)體(ti)水(shui)平(ping)投影(ying)面積(ji)(ji)的(de)一半計入套(tao)(tao)內(nei)墻(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)體(ti)面積(ji)(ji)。非共用(yong)(yong)墻(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)墻(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)體(ti)水(shui)平(ping)投影(ying)面積(ji)(ji)全部計入套(tao)(tao)內(nei)墻(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)體(ti)面積(ji)(ji)。

6、陽臺建筑面積如何計算？

按照《建筑面積計算規則》的規定，陽臺建筑(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)按(an)陽(yang)臺外(wai)圍與房屋外(wai)墻(qiang)之(zhi)間的(de)水(shui)平(ping)投影面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)計(ji)算(suan)。其(qi)(qi)(qi)中(zhong)，封閉(bi)式(shi)陽(yang)臺的(de)建筑(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)按(an)其(qi)(qi)(qi)外(wai)圍水(shui)平(ping)投影面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)計(ji)算(suan)建筑(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)；挑(tiao)(tiao)陽(yang)臺（底(di)陽(yang)臺）按(an)其(qi)(qi)(qi)底(di)板(ban)水(shui)平(ping)投影面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)的(de)一半(ban)(ban)計(ji)算(suan)建筑(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)；凹(ao)陽(yang)臺按(an)其(qi)(qi)(qi)凈面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)（含(han)擋板(ban)墻(qiang)墻(qiang)體面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)）的(de)一半(ban)(ban)計(ji)算(suan)建筑(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)；半(ban)(ban)挑(tiao)(tiao)半(ban)(ban)凹(ao)陽(yang)臺的(de)挑(tiao)(tiao)出部分(fen)按(an)其(qi)(qi)(qi)底(di)板(ban)水(shui)平(ping)投影面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)的(de)一半(ban)(ban)計(ji)算(suan)建筑(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)，凹(ao)進(jin)部分(fen)按(an)其(qi)(qi)(qi)凈面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)的(de)一半(ban)(ban)計(ji)算(suan)建筑(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)。

7、商品房銷售可以按建筑面積計價嗎？

可以(yi)。建(jian)(jian)設部《商(shang)(shang)品房(fang)(fang)(fang)銷售管(guan)理(li)辦法》明確(que)規(gui)定，商(shang)(shang)品房(fang)(fang)(fang)銷售的計(ji)(ji)價方(fang)式(shi)分為(wei)三(san)種，分別是按建(jian)(jian)筑面積(ji)計(ji)(ji)價、按套內建(jian)(jian)筑面積(ji)計(ji)(ji)價、按套（單元(yuan)）計(ji)(ji)價。所以(yi)，商(shang)(shang)品房(fang)(fang)(fang)銷售可以(yi)按建(jian)(jian)筑面積(ji)計(ji)(ji)價。但預售商(shang)(shang)品住(zhu)宅的銷售除外，《北京市(shi)城市(shi)房(fang)(fang)(fang)地產(chan)轉讓管(guan)理(li)辦法》明確(que)規(gui)定，預售商(shang)(shang)品住(zhu)宅自2003年12月(yue)1日起(qi)應按套內建(jian)(jian)筑面積(ji)計(ji)(ji)價。

8、什么是建筑面積？如何計算？

建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)是指(zhi)外(wai)墻(qiang)(qiang)（柱(zhu)）勒腳(jiao)以(yi)上(shang)(shang)各層(ceng)的(de)(de)外(wai)圍水(shui)平投影面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)，包括陽臺、挑廊、地下室(shi)、室(shi)外(wai)樓梯等，且具(ju)備上(shang)(shang)蓋(gai)、結(jie)構(gou)牢固，層(ceng)高2.20m（含2.20m）的(de)(de)永(yong)久性建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)。國家(jia)對于(yu)建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)物(wu)建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)的(de)(de)計算(suan)有(you)(you)著嚴格(ge)的(de)(de)法律規(gui)定(ding)(ding)，比如，關于(yu)建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)物(wu)玻(bo)璃(li)(li)幕(mu)外(wai)墻(qiang)(qiang)墻(qiang)(qiang)體是否計算(suan)建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)的(de)(de)問題，建(jian)(jian)設部(bu)《關于(yu)房(fang)屋(wu)建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)計算(suan)與房(fang)屋(wu)權屬登記(ji)有(you)(you)關問題的(de)(de)通(tong)知》明確規(gui)定(ding)(ding)，同一樓層(ceng)外(wai)墻(qiang)(qiang)，既有(you)(you)主墻(qiang)(qiang)，又有(you)(you)玻(bo)璃(li)(li)幕(mu)墻(qiang)(qiang)的(de)(de)，以(yi)主墻(qiang)(qiang)為準計算(suan)建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)，墻(qiang)(qiang)厚(hou)按主體厚(hou)度計算(suan)；各樓層(ceng)墻(qiang)(qiang)體厚(hou)度不同時，分(fen)層(ceng)分(fen)別(bie)計算(suan)。根(gen)據建(jian)(jian)設部(bu)《商(shang)(shang)品(pin)房(fang)銷售管(guan)理辦(ban)法》的(de)(de)規(gui)定(ding)(ding)，商(shang)(shang)品(pin)房(fang)的(de)(de)建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)由(you)套內(nei)建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)和分(fen)攤的(de)(de)共有(you)(you)建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)組成。即(ji)，建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)＝套內(nei)建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)＋分(fen)攤共有(you)(you)建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)。

9、以套內建筑面積計價的預售商品房

進行轉讓時是否也必須以套內建筑面積(ji)計價？

不是(shi)(shi)。因為以套(tao)(tao)內(nei)(nei)建(jian)筑面(mian)積(ji)計(ji)價的(de)(de)(de)預售商(shang)品(pin)房(fang)通俗(su)地(di)講就是(shi)(shi)指開(kai)發(fa)商(shang)賣給普通購房(fang)人(ren)的(de)(de)(de)用于居住(zhu)(zhu)(zhu)的(de)(de)(de)商(shang)品(pin)房(fang)，而如(ru)果購房(fang)人(ren)將該套(tao)(tao)住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)進行(xing)轉(zhuan)讓(rang)，那么(me)該住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)已經變為二手房(fang)，不再是(shi)(shi)預售商(shang)品(pin)住(zhu)(zhu)(zhu)宅，所以沒有必要(yao)執行(xing)只有預售商(shang)品(pin)住(zhu)(zhu)(zhu)宅才必須執行(xing)的(de)(de)(de)以套(tao)(tao)內(nei)(nei)建(jian)筑面(mian)積(ji)計(ji)價的(de)(de)(de)政策。

10、以套內建筑面積計價的房屋如何換算成以建筑面積計價？

很簡單，用房(fang)(fang)屋總價(jia)款除以(yi)房(fang)(fang)屋建(jian)筑面(mian)積(ji)(ji)就可以(yi)了。比如，一套套內建(jian)筑面(mian)積(ji)(ji)為(wei)80平(ping)方米(mi)、建(jian)筑面(mian)積(ji)(ji)為(wei)100平(ping)方米(mi)的預售商品房(fang)(fang)總價(jia)為(wei)40萬元，那(nei)么，按套內建(jian)筑面(mian)積(ji)(ji)計價(jia)，它(ta)的銷(xiao)(xiao)售單價(jia)為(wei)每平(ping)方米(mi)5000元人民(min)幣；按建(jian)筑面(mian)積(ji)(ji)計價(jia)，它(ta)的銷(xiao)(xiao)售單價(jia)為(wei)每平(ping)方米(mi)4000元人民(min)幣。

11、預售商品住宅實行以套內建筑面積計價后，購房人怎樣才能更好地保障自己的公用分攤建筑面積部分的權利？

這(zhe)個問題(ti)比較難(nan)。因為(wei)由于種種原因，購房人(ren)很(hen)難(nan)確切知(zhi)道(dao)自己分(fen)(fen)攤(tan)的(de)(de)公(gong)用建筑面積(ji)(ji)數是(shi)否合(he)理，也很(hen)難(nan)知(zhi)道(dao)開發商(shang)交付的(de)(de)房屋的(de)(de)公(gong)用分(fen)(fen)攤(tan)建筑面積(ji)(ji)是(shi)否違約；同時(shi)，購房人(ren)也很(hen)難(nan)切實行使對(dui)公(gong)用分(fen)(fen)攤(tan)建筑面積(ji)(ji)的(de)(de)建設、使用的(de)(de)監督管(guan)理權(quan)(quan)利，因為(wei)這(zhe)部(bu)分(fen)(fen)權(quan)(quan)利按照我(wo)國目(mu)前(qian)的(de)(de)法(fa)律、法(fa)規應當是(shi)由所(suo)在(zai)(zai)社區的(de)(de)業主大會(hui)或業主委員會(hui)行使的(de)(de)，單個購房人(ren)無法(fa)行使或決定。所(suo)以，預售商(shang)品住(zhu)宅實行以套內建筑面積(ji)(ji)計價后(hou)，如何(he)維護購房人(ren)對(dui)公(gong)用分(fen)(fen)攤(tan)建筑面積(ji)(ji)的(de)(de)權(quan)(quan)利仍然是(shi)擺放在(zai)(zai)所(suo)有人(ren)面前(qian)的(de)(de)一個難(nan)題(ti)。

B 關于公攤面積

12、什么是公用建筑面積和分攤公用建筑面積？

公(gong)(gong)(gong)(gong)用建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)積是(shi)指(zhi)(zhi)由整幢樓的(de)產(chan)權(quan)人共同(tong)所(suo)有的(de)整幢樓公(gong)(gong)(gong)(gong)用部(bu)分的(de)建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)積。公(gong)(gong)(gong)(gong)用分攤建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)積是(shi)指(zhi)(zhi)每(mei)套（單元）商品房依法應當分攤的(de)公(gong)(gong)(gong)(gong)用建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)積。公(gong)(gong)(gong)(gong)用建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)積和分攤的(de)公(gong)(gong)(gong)(gong)用建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)積的(de)產(chan)權(quan)歸(gui)整棟(dong)樓購(gou)房人共有，購(gou)房人按照(zhao)法律(lv)、法規的(de)規定(ding)對(dui)其享有權(quan)利，承擔責任。未經全體共有人或(huo)業主大會依法定(ding)程序同(tong)意，任何人都不得(de)侵占或(huo)改變全樓公(gong)(gong)(gong)(gong)用建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)空間原始(shi)設計的(de)使(shi)用功(gong)能。

13、公用建筑面積的分攤原則是什么？

公(gong)(gong)(gong)(gong)(gong)(gong)用(yong)建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)分(fen)(fen)(fen)攤的(de)(de)(de)原(yuan)(yuan)則有以(yi)(yi)下三點(dian)：①公(gong)(gong)(gong)(gong)(gong)(gong)用(yong)建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)的(de)(de)(de)分(fen)(fen)(fen)攤以(yi)(yi)幢(chuang)(chuang)為(wei)(wei)(wei)單位。分(fen)(fen)(fen)攤的(de)(de)(de)公(gong)(gong)(gong)(gong)(gong)(gong)用(yong)建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)為(wei)(wei)(wei)本(ben)幢(chuang)(chuang)內的(de)(de)(de)公(gong)(gong)(gong)(gong)(gong)(gong)用(yong)建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)，與本(ben)幢(chuang)(chuang)不(bu)相連的(de)(de)(de)公(gong)(gong)(gong)(gong)(gong)(gong)用(yong)建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)不(bu)得分(fen)(fen)(fen)攤到本(ben)幢(chuang)(chuang)房(fang)(fang)屋(wu)內。②為(wei)(wei)(wei)整幢(chuang)(chuang)商(shang)品(pin)房(fang)(fang)服務的(de)(de)(de)公(gong)(gong)(gong)(gong)(gong)(gong)用(yong)建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)，由該幢(chuang)(chuang)樓(lou)各套商(shang)品(pin)房(fang)(fang)分(fen)(fen)(fen)攤；為(wei)(wei)(wei)局部范圍服務的(de)(de)(de)公(gong)(gong)(gong)(gong)(gong)(gong)用(yong)建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)，由受(shou)益的(de)(de)(de)各套商(shang)品(pin)房(fang)(fang)分(fen)(fen)(fen)攤。多次(ci)分(fen)(fen)(fen)攤公(gong)(gong)(gong)(gong)(gong)(gong)用(yong)建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)的(de)(de)(de)，分(fen)(fen)(fen)別計(ji)算分(fen)(fen)(fen)攤系(xi)數(shu)。各套商(shang)品(pin)房(fang)(fang)應分(fen)(fen)(fen)攤的(de)(de)(de)公(gong)(gong)(gong)(gong)(gong)(gong)用(yong)建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)，為(wei)(wei)(wei)各次(ci)分(fen)(fen)(fen)攤的(de)(de)(de)公(gong)(gong)(gong)(gong)(gong)(gong)用(yong)建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)之和(he)。③用(yong)建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)分(fen)(fen)(fen)攤后，不(bu)劃分(fen)(fen)(fen)各套商(shang)品(pin)房(fang)(fang)分(fen)(fen)(fen)攤的(de)(de)(de)建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)的(de)(de)(de)具(ju)體(ti)部位，但(dan)任何人不(bu)得侵占或改變原(yuan)(yuan)設計(ji)的(de)(de)(de)使用(yong)功能。

14、整幢樓的哪些公用面積可以分攤？

整幢(chuang)樓的(de)(de)以下公(gong)用(yong)(yong)(yong)面(mian)積可以分攤：①大堂(tang)、公(gong)共(gong)門廳、走廊、過道(dao)(dao)、公(gong)用(yong)(yong)(yong)廁所(suo)、電(dian)（樓）梯(ti)(ti)前(qian)廳、樓梯(ti)(ti)間、電(dian)梯(ti)(ti)井(jing)、電(dian)梯(ti)(ti)機(ji)房(fang)、垃(la)圾道(dao)(dao)、管道(dao)(dao)井(jing)、消(xiao)防控制(zhi)室(shi)、水(shui)(shui)泵(beng)房(fang)、水(shui)(shui)箱間、冷凍機(ji)房(fang)、消(xiao)防通道(dao)(dao)，變(bian)（配）電(dian)室(shi)、煤氣調壓室(shi)、衛星電(dian)視接收機(ji)房(fang)、空(kong)調機(ji)房(fang)、熱(re)水(shui)(shui)鍋爐房(fang)、電(dian)梯(ti)(ti)工休(xiu)息室(shi)、值班警衛室(shi)、物業管理(li)用(yong)(yong)(yong)房(fang)等以及其他(ta)功能(neng)上為該建(jian)筑(zhu)服務的(de)(de)專用(yong)(yong)(yong)設備(bei)用(yong)(yong)(yong)房(fang)。②套(tao)與(yu)公(gong)用(yong)(yong)(yong)建(jian)筑(zhu)空(kong)間之間的(de)(de)分隔墻(qiang)及外墻(qiang)（包括山墻(qiang)）墻(qiang)體面(mian)積水(shui)(shui)平投(tou)影面(mian)積的(de)(de)一半。

15、哪些建筑面積不應分攤？

不應計入公(gong)用建(jian)筑面積被(bei)分攤的部分有：①倉庫(ku)、機動(dong)車(che)(che)庫(ku)、非機動(dong)車(che)(che)庫(ku)、車(che)(che)道、供暖鍋爐房(fang)、作為(wei)人防工(gong)程的地下(xia)室、單獨具備使(shi)(shi)用功(gong)能的獨立使(shi)(shi)用空間。②售房(fang)單位自(zi)營、自(zi)用的房(fang)屋。③為(wei)多幢房(fang)屋服務的警(jing)衛室、管理（包括物業管理）用房(fang)。

16、開發商應當向購房人明示哪些公攤情況？

在(zai)預(yu)售商(shang)(shang)(shang)品(pin)(pin)住宅(zhai)之(zhi)前和(he)商(shang)(shang)(shang)品(pin)(pin)房竣工(gong)之(zhi)后(hou)，開發商(shang)(shang)(shang)應當向購房人明示下(xia)列分(fen)攤(tan)情況：①被分(fen)攤(tan)的(de)(de)(de)共(gong)(gong)(gong)用部(bu)位(wei)的(de)(de)(de)名稱(cheng)(cheng)、用途(tu)(tu)、所在(zai)位(wei)置、面(mian)積；②參與(yu)分(fen)攤(tan)共(gong)(gong)(gong)用建筑面(mian)積的(de)(de)(de)商(shang)(shang)(shang)品(pin)(pin)房的(de)(de)(de)名稱(cheng)(cheng)、用途(tu)(tu)、所在(zai)位(wei)置、面(mian)積、分(fen)攤(tan)系(xi)數(shu) ；③不分(fen)攤(tan)的(de)(de)(de)共(gong)(gong)(gong)用部(bu)位(wei)。這里需要(yao)說明的(de)(de)(de)是(shi)，除法定情形外(wai)，開發商(shang)(shang)(shang)兩次(ci)向購房人兩次(ci)明示的(de)(de)(de)內容應當一(yi)致，否則(ze)，購房人就可(ke)以依(yi)據《商(shang)(shang)(shang)品(pin)(pin)房買賣合同》的(de)(de)(de)約定追究開發商(shang)(shang)(shang)的(de)(de)(de)違(wei)約責任。

17、購房人應分攤的公用建筑面積是如何計算出來的？

根據建(jian)(jian)設(she)部《商品房銷(xiao)售面(mian)(mian)積(ji)(ji)計算及公(gong)用(yong)建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積(ji)(ji)分(fen)(fen)攤規(gui)則（試行）》規(gui)定(ding)，各套(tao)（單(dan)元）分(fen)(fen)攤的公(gong)用(yong)建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積(ji)(ji)=公(gong)用(yong)建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積(ji)(ji)分(fen)(fen)攤系數×套(tao)內(nei)建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積(ji)(ji)，而公(gong)用(yong)建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積(ji)(ji)分(fen)(fen)攤系數=整(zheng)棟建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)物的公(gong)用(yong)建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積(ji)(ji)/整(zheng)棟建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)物的各套(tao)內(nei)建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積(ji)(ji)之和(he)，其中，整(zheng)棟建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)物的公(gong)用(yong)建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積(ji)(ji)等于整(zheng)棟建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)物的建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積(ji)(ji)扣(kou)除(chu)整(zheng)棟建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)各套(tao)（單(dan)元）套(tao)內(nei)建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積(ji)(ji)之和(he)，并應(ying)扣(kou)除(chu)整(zheng)幢(chuang)樓不(bu)應(ying)分(fen)(fen)攤的建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積(ji)(ji)。

18、 物業管理用房的分攤有什么規定？

為防(fang)止開發(fa)商或(huo)物(wu)業(ye)管(guan)(guan)理(li)企業(ye)以物(wu)業(ye)管(guan)(guan)理(li)用(yong)房(fang)(fang)(fang)的(de)名義侵占、使用(yong)小(xiao)(xiao)區房(fang)(fang)(fang)屋(wu)，提高購房(fang)(fang)(fang)人分攤(tan)的(de)公用(yong)建筑面(mian)積(ji)，從而增加購房(fang)(fang)(fang)人的(de)經(jing)濟負擔，我(wo)國(guo)物(wu)業(ye)管(guan)(guan)理(li)法律(lv)、法規規定，新建小(xiao)(xiao)區房(fang)(fang)(fang)地產項目的(de)物(wu)業(ye)管(guan)(guan)理(li)用(yong)房(fang)(fang)(fang)面(mian)積(ji)最高不得超過該棟樓(lou)建筑面(mian)積(ji)的(de)6‰。

19、對于公用建筑面積部位的建設與使用，購房人有無知情權？

當然(ran)有。因為購(gou)(gou)房(fang)(fang)(fang)人(ren)購(gou)(gou)房(fang)(fang)(fang)的(de)(de)(de)商(shang)品(pin)房(fang)(fang)(fang)的(de)(de)(de)面(mian)積(ji)由套內建筑(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)和公(gong)(gong)用(yong)分攤建筑(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)兩(liang)部(bu)分組成，套內建筑(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)歸購(gou)(gou)房(fang)(fang)(fang)人(ren)個人(ren)所有、自己使(shi)(shi)用(yong)；公(gong)(gong)用(yong)分攤建筑(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)的(de)(de)(de)產權歸整幢樓業(ye)主(zhu)共同所有，購(gou)(gou)房(fang)(fang)(fang)人(ren)根據(ju)法(fa)律(lv)、法(fa)規(gui)規(gui)定(ding)對其享有權利、承擔義務。而且可以根據(ju)《物業(ye)管理條例》等法(fa)律(lv)、法(fa)規(gui)的(de)(de)(de)規(gui)定(ding)，通(tong)過選(xuan)舉、參(can)加(jia)業(ye)主(zhu)大會、業(ye)主(zhu)委(wei)員會等形式(shi)參(can)與、決定(ding)商(shang)品(pin)房(fang)(fang)(fang)公(gong)(gong)用(yong)建筑(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)部(bu)位的(de)(de)(de)建設(she)與使(shi)(shi)用(yong)。此(ci)外，《辦法(fa)》明確規(gui)定(ding)開發商(shang)應向購(gou)(gou)房(fang)(fang)(fang)人(ren)明示公(gong)(gong)用(yong)分攤部(bu)位的(de)(de)(de)功能及具體情(qing)況，這(zhe)就以法(fa)律(lv)形式(shi)賦(fu)予了(le)購(gou)(gou)房(fang)(fang)(fang)人(ren)對商(shang)品(pin)房(fang)(fang)(fang)公(gong)(gong)用(yong)分攤部(bu)位的(de)(de)(de)建設(she)與使(shi)(shi)用(yong)的(de)(de)(de)知情(qing)權。

C 關于合同及其違約責任

20、預售商品房按照建筑面積計價的，《商品房買賣合同》載明的預售建筑面積、套內建筑面積與實測面積發生誤差時，應當怎樣追究開發商的違約責任？

按(an)(an)照(zhao)(zhao)《辦法(fa)》規定，預售(shou)商(shang)品房(fang)(fang)按(an)(an)照(zhao)(zhao)建(jian)筑面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)計價(jia)(jia)的(de)(de)，預售(shou)合(he)同(tong)載(zai)明的(de)(de)預售(shou)建(jian)筑面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)、套內(nei)(nei)建(jian)筑面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)與(yu)實(shi)測(ce)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)發生誤(wu)差(cha)(cha)時(shi)，應按(an)(an)照(zhao)(zhao)商(shang)品房(fang)(fang)買賣合(he)同(tong)的(de)(de)約(yue)定追究開發商(shang)的(de)(de)違約(yue)責任(ren)，合(he)同(tong)未作約(yue)定或者約(yue)定不明的(de)(de)，按(an)(an)照(zhao)(zhao)下列規定處(chu)理：①建(jian)筑面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)、套內(nei)(nei)建(jian)筑面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)誤(wu)差(cha)(cha)比絕(jue)對(dui)值均在(zai)3%以(yi)內(nei)(nei)（含3%）的(de)(de)，根(gen)據實(shi)測(ce)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)結(jie)算房(fang)(fang)價(jia)(jia)款；②建(jian)筑面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)誤(wu)差(cha)(cha)比絕(jue)對(dui)值超出3%的(de)(de)，依照(zhao)(zhao)本辦法(fa)第四十七條第一款第二項的(de)(de)規定執行(xing)；③建(jian)筑面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)誤(wu)差(cha)(cha)比絕(jue)對(dui)值在(zai)3% 以(yi)內(nei)(nei)（含3%）、套內(nei)(nei)建(jian)筑面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)誤(wu)差(cha)(cha)比絕(jue)對(dui)值超出3% 的(de)(de)，購(gou)(gou)房(fang)(fang)人有權(quan)退(tui)房(fang)(fang)。預購(gou)(gou)人退(tui)房(fang)(fang)的(de)(de)，房(fang)(fang)地產開發企業應當在(zai)預購(gou)(gou)人提出書面(mian)(mian)(mian)退(tui)房(fang)(fang)要求之日起30日內(nei)(nei)退(tui)還預購(gou)(gou)人已付房(fang)(fang)價(jia)(jia)款及其利息；購(gou)(gou)房(fang)(fang)人不退(tui)房(fang)(fang)的(de)(de)，根(gen)據實(shi)測(ce)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)結(jie)算房(fang)(fang)價(jia)(jia)款。

21、預售商品房按照套（單元）計價的，《商品房買賣合同》中約定商品房的建筑面積與開發商實際交付房屋的建筑面積發生誤差，應當追究開發商的違約責任嗎？

按(an)(an)照(zhao)《辦法》的(de)(de)規定，預售商(shang)(shang)(shang)品房(fang)(fang)按(an)(an)照(zhao)套(tao)(tao)（單元）計價的(de)(de)，《商(shang)(shang)(shang)品房(fang)(fang)買賣合(he)同(tong)》應當詳細約(yue)(yue)定商(shang)(shang)(shang)品房(fang)(fang)的(de)(de)套(tao)(tao)型(xing)、詳細尺寸(cun)和誤差范(fan)圍及(ji)處(chu)理方(fang)式并附平面圖。按(an)(an)照(zhao)套(tao)(tao)（單元）計價的(de)(de)預售商(shang)(shang)(shang)品房(fang)(fang)實際交(jiao)付時，房(fang)(fang)屋的(de)(de)套(tao)(tao)型(xing)與設計圖紙一(yi)致，相關(guan)尺寸(cun)（建(jian)筑面積）在《商(shang)(shang)(shang)品房(fang)(fang)買賣合(he)同(tong)》約(yue)(yue)定的(de)(de)誤差范(fan)圍之內的(de)(de)，總價款不(bu)變。套(tao)(tao)型(xing)與設計圖紙不(bu)一(yi)致或者相關(guan)尺寸(cun)超(chao)出約(yue)(yue)定的(de)(de)誤差范(fan)圍的(de)(de)，按(an)(an)照(zhao)合(he)同(tong)約(yue)(yue)定的(de)(de)方(fang)式處(chu)理；合(he)同(tong)未作約(yue)(yue)定的(de)(de)，由當事人協商(shang)(shang)(shang)解決；協商(shang)(shang)(shang)不(bu)成的(de)(de)，可以依法申請仲裁(cai)或者提起民(min)事訴(su)訟。

22、開發商向購房人公示的預測面積及公用分攤情況是否有法律效力？

有(you)。《辦法》規定(ding)(ding)，在預售商(shang)(shang)品(pin)(pin)住(zhu)宅之前(qian)，開發商(shang)(shang)應(ying)向購房人(ren)公(gong)示預售商(shang)(shang)品(pin)(pin)住(zhu)宅的(de)(de)(de)預測面(mian)(mian)積及(ji)公(gong)用建筑(zhu)面(mian)(mian)積的(de)(de)(de)分攤情況(kuang)。上述公(gong)示的(de)(de)(de)某(mou)些(xie)內(nei)容，比如預售商(shang)(shang)品(pin)(pin)住(zhu)宅的(de)(de)(de)建筑(zhu)面(mian)(mian)積、套內(nei)建筑(zhu)面(mian)(mian)積等是寫(xie)入《商(shang)(shang)品(pin)(pin)房買(mai)賣合(he)同》的(de)(de)(de)，因(yin)而具(ju)有(you)法律(lv)效力。對于沒有(you)寫(xie)入《商(shang)(shang)品(pin)(pin)房買(mai)賣合(he)同》的(de)(de)(de)公(gong)攤部(bu)位的(de)(de)(de)情況(kuang)，購房人(ren)可通過(guo)與開發商(shang)(shang)簽(qian)訂補充合(he)同或合(he)同附件的(de)(de)(de)方式加以約定(ding)(ding)，使其成為與《商(shang)(shang)品(pin)(pin)房買(mai)賣合(he)同》具(ju)有(you)同等法律(lv)效力的(de)(de)(de)合(he)同條款。

23、按套內建筑面積售房，是否需要修改合同條款？

現行《商(shang)品(pin)房(fang)買賣合(he)同(tong)》示(shi)范文(wen)(wen)本中，已經包括了按(an)套(tao)內建筑面(mian)積計(ji)價(jia)(jia)的(de)相關內容。因此，按(an)套(tao)內面(mian)積售房(fang)，如果僅限于面(mian)積差(cha)異的(de)處理、價(jia)(jia)格的(de)計(ji)算這(zhe)些問題，現行《商(shang)品(pin)房(fang)買賣合(he)同(tong)》示(shi)范文(wen)(wen)本的(de)內容可以不作太大的(de)調(diao)整。

現(xian)(xian)在用的(de)《商品(pin)(pin)房買(mai)賣(mai)合(he)同》是北京市(shi)國土資源和(he)房屋管(guan)理局監制的(de)示范文本(ben)。其(qi)中(zhong)第(di)四(si)條預(yu)設(she)了按(an)(an)(an)照建(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)計(ji)(ji)價、按(an)(an)(an)照套內(nei)建(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)計(ji)(ji)價和(he)按(an)(an)(an)套（單元）計(ji)(ji)價三種計(ji)(ji)價方式(shi)供(gong)(gong)選(xuan)(xuan)(xuan)擇。今年12月(yue)1日后預(yu)售(shou)商品(pin)(pin)住宅(zhai)的(de)，直接選(xuan)(xuan)(xuan)擇按(an)(an)(an)套內(nei)建(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)計(ji)(ji)價即可。相應地(di)(di)，現(xian)(xian)在使用的(de)合(he)同標準(zhun)文本(ben)中(zhong)也有按(an)(an)(an)套內(nei)面(mian)(mian)(mian)積(ji)計(ji)(ji)價進行面(mian)(mian)(mian)積(ji)確認(ren)及(ji)面(mian)(mian)(mian)積(ji)差異處(chu)理原則的(de)選(xuan)(xuan)(xuan)項(xiang)可供(gong)(gong)選(xuan)(xuan)(xuan)擇。所(suo)以，12月(yue)1日以后預(yu)售(shou)的(de)商品(pin)(pin)住宅(zhai)，按(an)(an)(an)照《北京市(shi)城市(shi)房地(di)(di)產(chan)轉讓管(guan)理辦(ban)法》之規定(ding)，應當(dang)按(an)(an)(an)照套內(nei)建(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)計(ji)(ji)價，而現(xian)(xian)在使用的(de)《商品(pin)(pin)房買(mai)賣(mai)合(he)同》標準(zhun)文本(ben)中(zhong)有按(an)(an)(an)照套內(nei)建(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)計(ji)(ji)價的(de)相應可供(gong)(gong)選(xuan)(xuan)(xuan)擇項(xiang)，故無需對現(xian)(xian)行《商品(pin)(pin)房買(mai)賣(mai)合(he)同》示范文本(ben)的(de)內(nei)容作太大(da)的(de)調(diao)整。

24、按套內建筑面積銷售后，合同附件二《公攤部位》怎么體現？

按套內建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)(ji)計價售房(fang)，《商品房(fang)買(mai)賣(mai)(mai)合同》“附件(jian)二：公(gong)共(gong)部位與(yu)公(gong)用房(fang)屋分(fen)(fen)攤(tan)建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)(ji)構成(cheng)說(shuo)(shuo)明(ming)”仍是(shi)購房(fang)合同不可缺(que)少的一(yi)個組成(cheng)部分(fen)(fen)。《商品房(fang)買(mai)賣(mai)(mai)合同》“附件(jian)二：公(gong)共(gong)部位與(yu)公(gong)用房(fang)屋分(fen)(fen)攤(tan)建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)(ji)構成(cheng)說(shuo)(shuo)明(ming)”（以下簡稱“說(shuo)(shuo)明(ming)”），在按建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)(ji)計價時，這一(yi)說(shuo)(shuo)明(ming)至少有(you)二個意義，一(yi)是(shi)能說(shuo)(shuo)明(ming)分(fen)(fen)攤(tan)的組成(cheng)，與(yu)購房(fang)總款有(you)關；二是(shi)與(yu)產(chan)權(quan)登(deng)記(ji)中共(gong)有(you)產(chan)權(quan)部分(fen)(fen)數據有(you)關。如(ru)改用套內建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)(ji)價，對購房(fang)總款的影響變(bian)得不是(shi)那么直接，但(dan)還是(shi)有(you)關業主(zhu)哪些部位擁有(you)共(gong)有(you)產(chan)權(quan)這個問題。所以附件(jian)二仍是(shi)合同不可缺(que)少的一(yi)個組成(cheng)部分(fen)(fen)。

25、在簽訂補充協議時，應增加哪些補充條款？

按(an)照套內建筑(zhu)面(mian)積(ji)(ji)(ji)預售(shou)商品住(zhu)宅，面(mian)積(ji)(ji)(ji)確認及(ji)面(mian)積(ji)(ji)(ji)誤差(cha)處理都是(shi)(shi)(shi)以套內建筑(zhu)面(mian)積(ji)(ji)(ji)為依據，這(zhe)時(shi)客戶在(zai)簽(qian)訂合同(tong)時(shi)，應當就公(gong)攤(tan)這(zhe)一部(bu)分對開(kai)發(fa)(fa)商有個約束。這(zhe)里(li)需要(yao)交待(dai)的(de)(de)(de)是(shi)(shi)(shi)按(an)套內建筑(zhu)面(mian)積(ji)(ji)(ji)計價(jia)，并不(bu)是(shi)(shi)(shi)說(shuo)公(gong)攤(tan)這(zhe)部(bu)分就由開(kai)發(fa)(fa)商來承(cheng)擔了(le)，實(shi)際上開(kai)發(fa)(fa)商會(hui)將用(yong)于公(gong)攤(tan)這(zhe)部(bu)分的(de)(de)(de)成(cheng)本(ben)乃(nai)至利潤分攤(tan)到單價(jia)中(zhong)，勢必(bi)會(hui)造成(cheng)商品房(fang)(fang)單價(jia)數(shu)值上的(de)(de)(de)增加，而購房(fang)(fang)者對房(fang)(fang)價(jia)會(hui)有個心理價(jia)位，如果(guo)單價(jia)過(guo)高的(de)(de)(de)話，勢必(bi)影響(xiang)售(shou)房(fang)(fang)，在(zai)這(zhe)種情況(kuang)下，開(kai)發(fa)(fa)商為了(le)降(jiang)低成(cheng)本(ben)，可能會(hui)盡可能地降(jiang)低公(gong)攤(tan)部(bu)位的(de)(de)(de)面(mian)積(ji)(ji)(ji)，而公(gong)攤(tan)如果(guo)過(guo)少的(de)(de)(de)話，無(wu)疑是(shi)(shi)(shi)會(hui)影響(xiang)居住(zhu)品質(zhi)。最(zui)簡(jian)單的(de)(de)(de)，如樓梯過(guo)于狹(xia)窄，就會(hui)造成(cheng)日常出入的(de)(de)(de)不(bu)便，影響(xiang)樓盤的(de)(de)(de)品位。

26、在法律意義上，按套內建筑面積銷售會產生哪些風險？購房人該怎么規避？

凡事都是有利有弊的(de)(de)(de)，按(an)(an)套內建筑面(mian)積(ji)(ji)預(yu)售商(shang)品(pin)住(zhu)(zhu)宅也同樣(yang)存在(zai)(zai)弊端，最直(zhi)接(jie)的(de)(de)(de)可(ke)能(neng)是，因為過(guo)于注重商(shang)品(pin)房(fang)單價及自(zi)身所購商(shang)品(pin)房(fang)本身的(de)(de)(de)狀(zhuang)況而忽視公共(gong)部位與公用房(fang)屋公攤(tan)建筑面(mian)積(ji)(ji)構成，結果交房(fang)后(hou)才發(fa)現許多(duo)不如(ru)意的(de)(de)(de)地(di)方，如(ru)門廳、電梯(ti)轎廂、樓梯(ti)過(guo)小過(guo)窄(zhai)等(deng)情況而不適(shi)于居(ju)住(zhu)(zhu)等(deng)，這(zhe)些是按(an)(an)套內建筑面(mian)積(ji)(ji)預(yu)售商(shang)品(pin)住(zhu)(zhu)宅的(de)(de)(de)風險(xian)所在(zai)(zai)。購房(fang)人在(zai)(zai)買房(fang)時，如(ru)有可(ke)能(neng)要將出賣(mai)人關于這(zhe)些方面(mian)的(de)(de)(de)承諾寫(xie)進合同的(de)(de)(de)補充條款中，這(zhe)是規避風險(xian)、保(bao)證(zheng)樓盤品(pin)位的(de)(de)(de)方法之一。

27、購房人是否有必要在合同附件中與開發商約定公攤面積的大小和產權？

沒(mei)有(you)必要在合(he)同附件(jian)中與開發商約定公攤面積(ji)的大小和產(chan)權。

第一，《商(shang)品(pin)房(fang)銷售管理(li)辦法》第十八條(tiao)規定“按套內建(jian)筑面(mian)積(ji)計價的(de)(de)，商(shang)品(pin)房(fang)買賣合同中(zhong)應當注明建(jian)筑面(mian)積(ji)和(he)分(fen)攤的(de)(de)共有建(jian)筑面(mian)積(ji)。”《商(shang)品(pin)房(fang)買賣合同》示范文本第三條(tiao)中(zhong)需(xu)要(yao)分(fen)別(bie)填(tian)寫該商(shang)品(pin)房(fang)合同約定建(jian)筑面(mian)積(ji)、套內建(jian)筑面(mian)積(ji)和(he)公(gong)共部(bu)位與(yu)公(gong)用房(fang)屋公(gong)攤建(jian)筑面(mian)積(ji)的(de)(de)數(shu)據。所以(yi)，無需(xu)再(zai)在附件中(zhong)與(yu)開發商(shang)約定公(gong)攤面(mian)積(ji)的(de)(de)大小。

第二，產(chan)權證(zheng)中明確標注有所購房屋(wu)的建(jian)筑面(mian)積(ji)為(wei)多少(shao)，套內(nei)建(jian)筑面(mian)積(ji)為(wei)多少(shao)，公(gong)(gong)共(gong)部位與公(gong)(gong)用房屋(wu)公(gong)(gong)攤建(jian)筑面(mian)積(ji)為(wei)多少(shao)。所以(yi)買受(shou)人無需(xu)再在附件中與開發商約定公(gong)(gong)攤面(mian)積(ji)的產(chan)權。

28、按套內面積銷售后，公攤面積的產權在法律上應該如何界定？業主是否在公攤面積上享有與按建筑面積銷售同等的權益？

分(fen)(fen)攤(tan)(tan)的(de)共(gong)有(you)建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)部分(fen)(fen)為(wei)共(gong)有(you)產(chan)權。《商(shang)品房銷售管理辦(ban)法(fa)》第(di)十(shi)八(ba)條(tiao)規定(ding)：“商(shang)品房建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)由(you)套內(nei)建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)和(he)分(fen)(fen)攤(tan)(tan)的(de)共(gong)有(you)建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)組成，套內(nei)建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)部分(fen)(fen)為(wei)獨立產(chan)權，分(fen)(fen)攤(tan)(tan)的(de)共(gong)有(you)建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)部分(fen)(fen)為(wei)共(gong)有(you)產(chan)權，買受(shou)人按(an)照(zhao)法(fa)律(lv)、法(fa)規的(de)規定(ding)對(dui)其(qi)享(xiang)(xiang)有(you)權利，承擔責任。”按(an)照(zhao)此條(tiao)規定(ding)，對(dui)于分(fen)(fen)攤(tan)(tan)的(de)共(gong)有(you)建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)部分(fen)(fen)買受(shou)人享(xiang)(xiang)有(you)共(gong)有(you)產(chan)權。按(an)套內(nei)建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)銷售和(he)按(an)建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)銷售，業主在公攤(tan)(tan)面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)上享(xiang)(xiang)有(you)同等(deng)的(de)權益。

29、12月1日以前購買的房屋，在轉手時應注意哪些問題？

《北京(jing)市(shi)城市(shi)房(fang)地產轉讓管理辦法》中只(zhi)是(shi)對預售商品住(zhu)宅規(gui)定(ding)應(ying)當按(an)套(tao)內(nei)建(jian)筑面積(ji)計(ji)(ji)價(jia)，即符合這樣二個條件(jian)的情況下才(cai)屬(shu)應(ying)當按(an)套(tao)內(nei)建(jian)筑面積(ji)計(ji)(ji)價(jia)：一是(shi)預售；二是(shi)商品住(zhu)宅。對已購商品房(fang)的轉讓并(bing)未規(gui)定(ding)必須按(an)套(tao)內(nei)建(jian)筑面積(ji)計(ji)(ji)價(jia)，所以(yi)基本不產生影(ying)響。

30、在商品住宅按套內建筑面積預售后，依據相關法規，建筑面積的計量方式是否存在變動？

沒有(you)(you)。《商(shang)品(pin)房(fang)銷售管理辦法(fa)》第十八條第二款規(gui)定(ding)：“商(shang)品(pin)房(fang)建(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)由(you)(you)套(tao)內(nei)建(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)和(he)分(fen)攤的(de)(de)共(gong)(gong)有(you)(you)建(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)組成(cheng)。”即(ji)建(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)是(shi)由(you)(you)套(tao)內(nei)建(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)和(he)分(fen)攤的(de)(de)共(gong)(gong)有(you)(you)建(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)組成(cheng)。這兩個(ge)部分(fen)在《商(shang)品(pin)房(fang)買賣合同》第三條中都需明確寫明。而(er)分(fen)攤的(de)(de)共(gong)(gong)有(you)(you) 建(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)是(shi)由(you)(you)附件二為依據得來的(de)(de)。

31、按套內建筑面積買房后，按建筑面積收取物業管理相關費用的法律依據是什么？

物業管(guan)理(li)費用由很多部分組成，可以參(can)照《北京市普通(tong)居(ju)住小區(qu)物業管(guan)理(li)服務收(shou)(shou)(shou)費暫行辦(ban)法》中最后有(you)一條說明“本標(biao)準中平方米系指建筑(zhu)面(mian)積。”《北京市居(ju)住小區(qu)（普通(tong)）委托管(guan)理(li)收(shou)(shou)(shou)費標(biao)準（試行）》中也有(you)說明，其中的(de)平方米指建筑(zhu)面(mian)積。但這里尚(shang)需(xu)說明的(de)是有(you)些(xie)收(shou)(shou)(shou)費是以戶為單位計(ji)收(shou)(shou)(shou)的(de)，只有(you)以每平方米為單位計(ji)收(shou)(shou)(shou)的(de)項目，才是以建筑(zhu)面(mian)積來計(ji)收(shou)(shou)(shou)的(de)。

D 關于測繪

32、為什么說購房人單獨請人測公用分攤建筑面積的可行性比較低？

購(gou)(gou)(gou)(gou)房人(ren)(ren)(ren)自己請人(ren)(ren)(ren)測(ce)公用分攤(tan)(tan)建(jian)筑(zhu)面(mian)積(ji)的(de)(de)(de)(de)可(ke)(ke)行(xing)性很低。原因(yin)(yin)有(you)(you)(you)(you)以下三(san)點：①按照(zhao)我國現有(you)(you)(you)(you)法律(lv)的(de)(de)(de)(de)規定(ding)，公用分攤(tan)(tan)建(jian)筑(zhu)面(mian)積(ji)的(de)(de)(de)(de)計算(suan)方法及(ji)程(cheng)序非常復雜，購(gou)(gou)(gou)(gou)房人(ren)(ren)(ren)如果想(xiang)知(zhi)道(dao)自己所購(gou)(gou)(gou)(gou)的(de)(de)(de)(de)房屋(wu)的(de)(de)(de)(de)公用分攤(tan)(tan)建(jian)筑(zhu)面(mian)積(ji)是多少(shao)，不僅要了解整棟(dong)建(jian)筑(zhu)物(wu)的(de)(de)(de)(de)建(jian)筑(zhu)面(mian)積(ji)、公用建(jian)筑(zhu)面(mian)積(ji)及(ji)各套套內建(jian)筑(zhu)面(mian)積(ji)等(deng)(deng)數據(ju)，而且(qie)要了解整棟(dong)建(jian)筑(zhu)物(wu)的(de)(de)(de)(de)某些組成部分是否被重復分攤(tan)(tan)，分攤(tan)(tan)次數是多少(shao)等(deng)(deng)情(qing)況(kuang)。而要了解這(zhe)些數據(ju)或情(qing)況(kuang)，對于(yu)購(gou)(gou)(gou)(gou)房人(ren)(ren)(ren)來說(shuo)基本上是不可(ke)(ke)能的(de)(de)(de)(de)。②根據(ju)我國房產測(ce)繪(hui)(hui)法律(lv)、法規的(de)(de)(de)(de)規定(ding)，購(gou)(gou)(gou)(gou)房人(ren)(ren)(ren)重新測(ce)繪(hui)(hui)時應當繳(jiao)納測(ce)繪(hui)(hui)費用，但測(ce)繪(hui)(hui)費用是以測(ce)繪(hui)(hui)面(mian)積(ji)為(wei)標準進行(xing)收取的(de)(de)(de)(de)，一般(ban)情(qing)況(kuang)下，一幢商(shang)品(pin)房的(de)(de)(de)(de)建(jian)筑(zhu)面(mian)積(ji)少(shao)則幾千平方米(mi)、多則上萬(wan)平方米(mi)、甚至更多。對購(gou)(gou)(gou)(gou)房人(ren)(ren)(ren)來講，這(zhe)是一筆不小的(de)(de)(de)(de)支出。③由于(yu)沒有(you)(you)(you)(you)強制的(de)(de)(de)(de)行(xing)政及(ji)司法權利(li)，開發(fa)商(shang)及(ji)同(tong)幢樓(lou)的(de)(de)(de)(de)其他購(gou)(gou)(gou)(gou)房人(ren)(ren)(ren)并無配(pei)合(he)測(ce)繪(hui)(hui)的(de)(de)(de)(de)義務，所以，一旦出現開發(fa)商(shang)或其他購(gou)(gou)(gou)(gou)房人(ren)(ren)(ren)不配(pei)合(he)測(ce)繪(hui)(hui)的(de)(de)(de)(de)情(qing)況(kuang)，購(gou)(gou)(gou)(gou)房人(ren)(ren)(ren)即便有(you)(you)(you)(you)錢(qian)請人(ren)(ren)(ren)測(ce)公用分攤(tan)(tan)建(jian)筑(zhu)面(mian)積(ji)，測(ce)繪(hui)(hui)行(xing)為(wei)最后也可(ke)(ke)能因(yin)(yin)為(wei)無法取得(de)實際數據(ju)或資(zi)料而無果而終。

33、購房人自己請人測的面積可以作為產權登記的依據嗎？

在開(kai)(kai)發(fa)商(shang)無異議的情況下可以(yi)(yi)。根據(ju)京國土房(fang)管法[2003]531號《關于推進商(shang)品(pin)房(fang)測(ce)(ce)(ce)繪(hui)市場化有(you)關試行(xing)規定的通知》的規定，購(gou)(gou)(gou)房(fang)人(ren)(ren)如(ru)果(guo)(guo)認為開(kai)(kai)發(fa)商(shang)出具的面(mian)積測(ce)(ce)(ce)繪(hui)數據(ju)不準確(que)，可以(yi)(yi)委托有(you)資質(zhi)的測(ce)(ce)(ce)繪(hui)單位(wei)對所(suo)購(gou)(gou)(gou)房(fang)屋的面(mian)積進行(xing)重(zhong)新測(ce)(ce)(ce)繪(hui)，并將重(zhong)新測(ce)(ce)(ce)繪(hui)成(cheng)果(guo)(guo)告知開(kai)(kai)發(fa)商(shang)，如(ru)果(guo)(guo)開(kai)(kai)發(fa)商(shang)對購(gou)(gou)(gou)房(fang)人(ren)(ren)重(zhong)新提供的測(ce)(ce)(ce)繪(hui)成(cheng)果(guo)(guo)無異議，則(ze)買(mai)賣雙方(fang)可以(yi)(yi)直接按購(gou)(gou)(gou)房(fang)人(ren)(ren)提供的測(ce)(ce)(ce)繪(hui)成(cheng)果(guo)(guo)結(jie)算房(fang)價款，并進行(xing)產權(quan)(quan)登(deng)記；如(ru)果(guo)(guo)開(kai)(kai)發(fa)商(shang)對購(gou)(gou)(gou)房(fang)人(ren)(ren)出具的測(ce)(ce)(ce)繪(hui)成(cheng)果(guo)(guo)有(you)異議，那么，購(gou)(gou)(gou)房(fang)人(ren)(ren)出具的測(ce)(ce)(ce)繪(hui)成(cheng)果(guo)(guo)就不能直接用于產權(quan)(quan)登(deng)記。

34、購房人應當如何委托房產測繪機構進行面積測繪？

購房(fang)人可(ke)在市房(fang)產(chan)測(ce)(ce)繪(hui)(hui)服務(wu)大廳自行委托(tuo)具有相應資質等(deng)級的房(fang)產(chan)測(ce)(ce)繪(hui)(hui)單位為自己進行面積測(ce)(ce)繪(hui)(hui)。委托(tuo)時，購房(fang)人應當依(yi)法(fa)繳納(na)測(ce)(ce)繪(hui)(hui)費用，并(bing)與房(fang)產(chan)測(ce)(ce)繪(hui)(hui)單位就測(ce)(ce)繪(hui)(hui)事(shi)宜(yi)簽訂書(shu)面合(he)同(tong)，合(he)同(tong)應當包(bao)括測(ce)(ce)繪(hui)(hui)項目的基本情況、完成期限、收(shou)費標準、成果質量要求(qiu)、爭(zheng)議解決方式(shi)等(deng)內容。

35、開發商明示的預測面積和實測面積有什么不同？

根據(ju)《辦法(fa)》的(de)(de)規定(ding)，開發商在(zai)預售商品(pin)住宅之前及(ji)商品(pin)房(fang)竣工之后應當(dang)兩次向(xiang)購房(fang)人公示面積（包括建(jian)筑面積、套內建(jian)筑面積、分攤公用建(jian)筑面積）測(ce)(ce)繪結果(guo)。這兩個階段的(de)(de)測(ce)(ce)繪結果(guo)的(de)(de)性質具(ju)有(you)很大的(de)(de)不同。前者是(shi)商品(pin)房(fang)項目預售面積的(de)(de)預測(ce)(ce)數(shu)據(ju)，是(shi)根據(ju)設計(ji)圖紙量算出來的(de)(de)；后者則是(shi)對已經(jing)竣工、并經(jing)有(you)關部門驗(yan)收完(wan)畢(bi)后的(de)(de)房(fang)屋(wu)的(de)(de)面積、位置等(deng)(deng)進行(xing)實(shi)地測(ce)(ce)量的(de)(de)數(shu)據(ju)，是(shi)產權登記數(shu)據(ju)。預測(ce)(ce)數(shu)據(ju)與實(shi)測(ce)(ce)數(shu)據(ju)是(shi)否相符及(ji)誤差率多少等(deng)(deng)是(shi)購房(fang)人考(kao)察(cha)開發商在(zai)面積問(wen)題上是(shi)否違約的(de)(de)重要標準(zhun)。

36、商品房測繪如何收費？

商(shang)品房測(ce)(ce)(ce)繪(hui)單(dan)位承擔測(ce)(ce)(ce)繪(hui)項目的(de)收費標準(zhun)(zhun)應(ying)當按(an)國家(jia)測(ce)(ce)(ce)繪(hui)局(ju)于2003年頒布(bu)的(de)《測(ce)(ce)(ce)繪(hui)工(gong)程產品價(jia)格(ge)》的(de)有關規定執行(xing)，按(an)照該規定，不同(tong)類型(xing)的(de)商(shang)品房測(ce)(ce)(ce)繪(hui)收費標準(zhun)(zhun)不同(tong)，其中(zhong)，住宅(zhai)用房按(an)分戶圖進行(xing)測(ce)(ce)(ce)繪(hui)的(de)價(jia)格(ge)為1.36 元(yuan)/ 平方米(mi)，寫字樓(lou)的(de)測(ce)(ce)(ce)繪(hui)價(jia)格(ge)為2.04元(yuan)/平方米(mi)。

37、購房人提供的測繪成果與開發商提供的測繪成果發生矛盾怎么辦？

如果(guo)購(gou)(gou)房(fang)人(ren)根據法(fa)(fa)(fa)(fa)定(ding)程序提供(gong)的(de)(de)(de)測(ce)繪(hui)(hui)成(cheng)果(guo)與開發商提供(gong)的(de)(de)(de)測(ce)繪(hui)(hui)成(cheng)果(guo)發生矛盾，那(nei)么，購(gou)(gou)房(fang)人(ren)可(ke)以(yi)與開發商進(jin)(jin)行(xing)(xing)協商，協商不(bu)成(cheng)的(de)(de)(de)，可(ke)以(yi)依法(fa)(fa)(fa)(fa)向人(ren)民法(fa)(fa)(fa)(fa)院提起訴訟或向仲(zhong)裁(cai)(cai)機(ji)構(gou)申請(qing)仲(zhong)裁(cai)(cai)。在(zai)人(ren)民法(fa)(fa)(fa)(fa)院進(jin)(jin)行(xing)(xing)審(shen)理或仲(zhong)裁(cai)(cai)機(ji)構(gou)進(jin)(jin)行(xing)(xing)仲(zhong)裁(cai)(cai)時，購(gou)(gou)房(fang)人(ren)以(yi)己方的(de)(de)(de)測(ce)繪(hui)(hui)成(cheng)果(guo)作(zuo)為(wei)支持己方請(qing)求的(de)(de)(de)證(zheng)據、開發商不(bu)認(ren)可(ke)的(de)(de)(de)，購(gou)(gou)房(fang)人(ren)可(ke)以(yi)和開發商共同(tong)委(wei)托(tuo)雙方認(ren)可(ke)的(de)(de)(de)有資質(zhi)的(de)(de)(de)測(ce)繪(hui)(hui)單位進(jin)(jin)行(xing)(xing)重新(xin)測(ce)繪(hui)(hui)；無法(fa)(fa)(fa)(fa)共同(tong)委(wei)托(tuo)的(de)(de)(de)，人(ren)民法(fa)(fa)(fa)(fa)院可(ke)指定(ding)有資質(zhi)的(de)(de)(de)測(ce)繪(hui)(hui)單位重新(xin)進(jin)(jin)行(xing)(xing)測(ce)繪(hui)(hui)。重新(xin)測(ce)繪(hui)(hui)的(de)(de)(de)測(ce)繪(hui)(hui)成(cheng)果(guo)可(ke)以(yi)作(zuo)為(wei)法(fa)(fa)(fa)(fa)院或仲(zhong)裁(cai)(cai)機(ji)構(gou)判決（裁(cai)(cai)決）的(de)(de)(de)依據。

38、購房人如何監督測繪單位依法測繪？

我國(guo)目前法(fa)律(lv)尚(shang)未授予行(xing)(xing)政機關(guan)對測(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)單(dan)位(wei)的(de)測(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)行(xing)(xing)為(wei)進行(xing)(xing)監(jian)督的(de)權(quan)利。因此(ci)，測(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)單(dan)位(wei)的(de)測(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)行(xing)(xing)為(wei)更多的(de)要(yao)依(yi)靠委(wei)托人（購(gou)房人或(huo)開發(fa)商(shang)）的(de)監(jian)督來實現(xian)。《辦法(fa)》明(ming)確規(gui)定(ding)，測(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)機構要(yao)按(an)國(guo)家(jia)和本市有(you)關(guan)技術(shu)規(gui)范(fan)進行(xing)(xing)實測(ce)(ce)(ce)，并對測(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)成(cheng)果質量承擔責(ze)任。以上(shang)規(gui)定(ding)是購(gou)房人監(jian)督測(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)單(dan)位(wei)的(de)重(zhong)要(yao)法(fa)律(lv)依(yi)據。購(gou)房人可(ke)以據此(ci)在(zai)與測(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)單(dan)位(wei)簽訂的(de)測(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)合(he)同中明(ming)確約定(ding)測(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)數據發(fa)生(sheng)誤差、測(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)成(cheng)果存在(zai)質量問(wen)題等事(shi)項的(de)違約責(ze)任或(huo)賠償責(ze)任，以維護自身的(de)合(he)法(fa)權(quan)益(yi)。

39、哪些單位可以接受購房人委托進行面積測繪？

根據(ju)京(jing)國(guo)(guo)(guo)土(tu)(tu)(tu)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)管(guan)(guan)法[2003]531號《關(guan)于推(tui)進(jin)商品(pin)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)測(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)市(shi)場(chang)化有(you)(you)關(guan)試行規(gui)定的(de)通知》的(de)規(gui)定，以(yi)下26家測(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)單位可以(yi)接受購房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)人或(huo)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)開(kai)發(fa)企(qi)業的(de)委托(tuo)進(jin)行面(mian)積(ji)測(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)，分別是：北(bei)(bei)(bei)京(jing)市(shi)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)勘(kan)察(cha)測(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)所(suo)(suo)(suo)、東(dong)城(cheng)(cheng)區(qu)(qu)(qu)國(guo)(guo)(guo)土(tu)(tu)(tu)資源和(he)(he)(he)(he)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)管(guan)(guan)理(li)(li)局(ju)(ju)測(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)所(suo)(suo)(suo)、西城(cheng)(cheng)區(qu)(qu)(qu)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)測(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)所(suo)(suo)(suo)、崇文(wen)區(qu)(qu)(qu)國(guo)(guo)(guo)土(tu)(tu)(tu)資源和(he)(he)(he)(he)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)管(guan)(guan)理(li)(li)局(ju)(ju)測(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)隊(dui)(dui)(dui)、宣武區(qu)(qu)(qu)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)測(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)所(suo)(suo)(suo)、朝陽(yang)區(qu)(qu)(qu)國(guo)(guo)(guo)土(tu)(tu)(tu)資源和(he)(he)(he)(he)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)管(guan)(guan)理(li)(li)局(ju)(ju)測(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)隊(dui)(dui)(dui)、海淀區(qu)(qu)(qu)國(guo)(guo)(guo)土(tu)(tu)(tu)資源和(he)(he)(he)(he)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)管(guan)(guan)理(li)(li)局(ju)(ju)測(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)隊(dui)(dui)(dui)、豐臺(tai)區(qu)(qu)(qu)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)經營管(guan)(guan)理(li)(li)服務(wu)中(zhong)(zhong)心(xin)測(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)隊(dui)(dui)(dui)、石景山(shan)區(qu)(qu)(qu)國(guo)(guo)(guo)土(tu)(tu)(tu)資源和(he)(he)(he)(he)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)管(guan)(guan)理(li)(li)局(ju)(ju)測(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)隊(dui)(dui)(dui)、順義區(qu)(qu)(qu)國(guo)(guo)(guo)土(tu)(tu)(tu)資源和(he)(he)(he)(he)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)管(guan)(guan)理(li)(li)局(ju)(ju)測(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)所(suo)(suo)(suo)、通州區(qu)(qu)(qu)國(guo)(guo)(guo)土(tu)(tu)(tu)資源和(he)(he)(he)(he)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)管(guan)(guan)理(li)(li)局(ju)(ju)測(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)所(suo)(suo)(suo)、大興(xing)區(qu)(qu)(qu)國(guo)(guo)(guo)土(tu)(tu)(tu)資源和(he)(he)(he)(he)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)管(guan)(guan)理(li)(li)局(ju)(ju)測(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)所(suo)(suo)(suo)、(房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)山(shan)區(qu)(qu)(qu)）天地(di)鴻圖測(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)所(suo)(suo)(suo)、門頭溝區(qu)(qu)(qu)國(guo)(guo)(guo)土(tu)(tu)(tu)資源和(he)(he)(he)(he)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)管(guan)(guan)理(li)(li)局(ju)(ju)測(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)所(suo)(suo)(suo)、懷柔區(qu)(qu)(qu)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)勘(kan)察(cha)測(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)所(suo)(suo)(suo)、延慶縣(xian)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)勘(kan)察(cha)測(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)所(suo)(suo)(suo)、密云(yun)縣(xian)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)測(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)所(suo)(suo)(suo)、平谷(gu)區(qu)(qu)(qu)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)測(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)所(suo)(suo)(suo)、北(bei)(bei)(bei)京(jing)華夏經緯測(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)技術有(you)(you)限公(gong)(gong)司(si)(si)、北(bei)(bei)(bei)京(jing)鼎春德正測(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)中(zhong)(zhong)心(xin)、中(zhong)(zhong)興(xing)兆業房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)面(mian)積(ji)測(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)公(gong)(gong)司(si)(si)、北(bei)(bei)(bei)京(jing)新興(xing)華安房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)工程測(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)事務(wu)所(suo)(suo)(suo)、北(bei)(bei)(bei)京(jing)昌(chang)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)測(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)技術服務(wu)有(you)(you)限公(gong)(gong)司(si)(si)、北(bei)(bei)(bei)京(jing)京(jing)恒實測(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)(hui)技術有(you)(you)限公(gong)(gong)司(si)(si)、北(bei)(bei)(bei)京(jing)首益佳(jia)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)經紀中(zhong)(zhong)心(xin)、北(bei)(bei)(bei)京(jing)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)面(mian)積(ji)計量站。

E 關于其他相關費用

40、預售商品住宅實行以套內建筑面積計價后，購房人應繳納的物業管理服務費會發生變化嗎？

不會。按照《北京(jing)市經濟適用住房(fang)小區(qu)物業(ye)管理(li)(li)服(fu)(fu)(fu)務(wu)收(shou)費(fei)辦法（試行(xing)）》及各地的(de)物業(ye)管理(li)(li)實(shi)(shi)踐，物業(ye)管理(li)(li)服(fu)(fu)(fu)務(wu)費(fei)的(de)收(shou)取是以(yi)建(jian)筑(zhu)面(mian)積(ji)為單位進行(xing)的(de)。收(shou)費(fei)標準根據物業(ye)管理(li)(li)企業(ye)所提(ti)供服(fu)(fu)(fu)務(wu)的(de)性(xing)質(zhi)、特點等(deng)不同情(qing)況，分(fen)別實(shi)(shi)行(xing)政(zheng)府(fu)定價(jia)、政(zheng)府(fu)指導價(jia)和經營者定價(jia)。由此可以(yi)看出，物業(ye)管理(li)(li)服(fu)(fu)(fu)務(wu)收(shou)費(fei)額度不會因預售商品(pin)住宅(zhai)(zhai)以(yi)套內(nei)建(jian)筑(zhu)面(mian)積(ji)計價(jia)而發生變化，它只與購房(fang)人所購住宅(zhai)(zhai)的(de)建(jian)筑(zhu)面(mian)積(ji)和所在社區(qu)物業(ye)服(fu)(fu)(fu)務(wu)費(fei)標準有關。

41、預售商品住宅實行以套內建筑面積計價后，購房人應繳納的供暖費會發生變化嗎？

不會。按(an)照北京市(shi)房管局(ju)、財政局(ju)關(guan)于(yu)供暖(nuan)費(fei)(fei)收(shou)取(qu)(qu)標(biao)(biao)(biao)準(zhun)(zhun)的(de)(de)(de)(de)法律規定，北京市(shi)供暖(nuan)費(fei)(fei)的(de)(de)(de)(de)收(shou)取(qu)(qu)是(shi)以(yi)(yi)房屋的(de)(de)(de)(de)建(jian)(jian)筑(zhu)面積或(huo)者產權人(ren)、使用(yong)人(ren)實際使用(yong)的(de)(de)(de)(de)“用(yong)熱量”為單位進行(xing)的(de)(de)(de)(de)。供暖(nuan)費(fei)(fei)的(de)(de)(de)(de)收(shou)費(fei)(fei)標(biao)(biao)(biao)準(zhun)(zhun)根(gen)據(ju)供暖(nuan)的(de)(de)(de)(de)方(fang)式確定，如(ru)果(guo)是(shi)市(shi)熱力集(ji)團(tuan)供應的(de)(de)(de)(de)，燃煤鍋(guo)爐(lu)(lu)直供的(de)(de)(de)(de)，每建(jian)(jian)筑(zhu)平方(fang)米(mi)一個采暖(nuan)季的(de)(de)(de)(de)收(shou)費(fei)(fei)標(biao)(biao)(biao)準(zhun)(zhun)為16.5元(yuan)(yuan)人(ren)民幣；燃煤鍋(guo)爐(lu)(lu)間供的(de)(de)(de)(de)，每建(jian)(jian)筑(zhu)平方(fang)米(mi)一個采暖(nuan)季的(de)(de)(de)(de)收(shou)費(fei)(fei)標(biao)(biao)(biao)準(zhun)(zhun)為19元(yuan)(yuan)人(ren)民幣；燃油(you)（柴油(you)）、燃氣(qi)（天然(ran)氣(qi)、煤氣(qi)）、電鍋(guo)爐(lu)(lu)供應的(de)(de)(de)(de)，每建(jian)(jian)筑(zhu)平方(fang)米(mi)一個采暖(nuan)季的(de)(de)(de)(de)收(shou)費(fei)(fei)標(biao)(biao)(biao)準(zhun)(zhun)為30元(yuan)(yuan)人(ren)民幣。由此可(ke)見，購房人(ren)應繳納的(de)(de)(de)(de)供暖(nuan)費(fei)(fei)與預售商品住宅實行(xing)以(yi)(yi)套內建(jian)(jian)筑(zhu)面積計(ji)價并無關(guan)系。

42、預售商品住宅實行以套內建筑面積計價后，購房人因購買商品房而支付的稅費會隨之發生變化嗎？

不會。現階段，購房(fang)(fang)(fang)(fang)人因(yin)購買商(shang)品(pin)房(fang)(fang)(fang)(fang)而支付(fu)的稅(shui)(shui)(shui)費(fei)(fei)(fei)包括三種(zhong)，分別為：①簽訂《商(shang)品(pin)房(fang)(fang)(fang)(fang)買賣合(he)同》時應(ying)繳納的印(yin)花稅(shui)(shui)(shui)，稅(shui)(shui)(shui)費(fei)(fei)(fei)標(biao)準為總房(fang)(fang)(fang)(fang)價(jia)款(kuan)(kuan)的萬分之五；②辦理(li)產權證時應(ying)繳納的印(yin)花貼(tie)稅(shui)(shui)(shui)，稅(shui)(shui)(shui)費(fei)(fei)(fei)標(biao)準為每件5元人民幣；③辦理(li)產權證時應(ying)繳納的契稅(shui)(shui)(shui)，普通住(zhu)(zhu)宅的稅(shui)(shui)(shui)費(fei)(fei)(fei)標(biao)準為房(fang)(fang)(fang)(fang)價(jia)款(kuan)(kuan)的1.5%（別墅(shu)、度假村及高檔住(zhu)(zhu)宅除(chu)外）。由此可以(yi)看出，購買商(shang)品(pin)房(fang)(fang)(fang)(fang)的稅(shui)(shui)(shui)費(fei)(fei)(fei)除(chu)了與(yu)商(shang)品(pin)房(fang)(fang)(fang)(fang)總價(jia)款(kuan)(kuan)有關外，與(yu)其他因(yin)素并(bing)無關系。所以(yi)，預售商(shang)品(pin)住(zhu)(zhu)宅實行以(yi)套內建筑面積(ji)計價(jia)并(bing)不會改(gai)變購房(fang)(fang)(fang)(fang)人購房(fang)(fang)(fang)(fang)的稅(shui)(shui)(shui)費(fei)(fei)(fei)。

43、預售商品住宅實行以套內建筑面積計價后，房產證記載內容是否會隨之變化？

不會。計(ji)價方式的(de)(de)(de)(de)調整(zheng)并不影響(xiang)產權(quan)登記中面(mian)(mian)積(ji)的(de)(de)(de)(de)標注。房(fang)(fang)(fang)產證(zheng)(zheng)即房(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)所(suo)(suo)有權(quan)證(zheng)(zheng)，是(shi)房(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)所(suo)(suo)有權(quan)的(de)(de)(de)(de)合法(fa)證(zheng)(zheng)件。為(wei)確認產權(quan)人的(de)(de)(de)(de)權(quan)益，建(jian)設部統一印制(zhi)和頒發的(de)(de)(de)(de)房(fang)(fang)(fang)產證(zheng)(zheng)設置了若干需明示的(de)(de)(de)(de)內(nei)容(rong)。這些內(nei)容(rong)包括房(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)的(de)(de)(de)(de)坐落地(di)址(zhi)，丘（地(di)）號(hao)，產別、房(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)的(de)(de)(de)(de)幢號(hao)、房(fang)(fang)(fang)號(hao)、結構(gou)、總層(ceng)數、所(suo)(suo)在層(ceng)次、建(jian)筑面(mian)(mian)積(ji)及設計(ji)用(yong)途，共(gong)有人及土(tu)地(di)使用(yong)情況摘要等(deng)，并不包括房(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)的(de)(de)(de)(de)套內(nei)建(jian)筑面(mian)(mian)積(ji)或是(shi)否以套內(nei)建(jian)筑面(mian)(mian)積(ji)計(ji)價。因(yin)此，預(yu)售商品住宅實(shi)行以套內(nei)建(jian)筑面(mian)(mian)積(ji)計(ji)價，不會帶來房(fang)(fang)(fang)產證(zheng)(zheng)記載內(nei)容(rong)的(de)(de)(de)(de)相應變化。

44、預售商品住宅實行以套內建筑面積計價后，購房人應繳納的維修基金是否會隨之發生變化？

兩者之間(jian)沒有必(bi)然聯系。建設(she)(she)(she)(she)部、財政部《住(zhu)宅(zhai)共(gong)用(yong)(yong)部位共(gong)用(yong)(yong)設(she)(she)(she)(she)施(shi)設(she)(she)(she)(she)備維修(xiu)基金(jin)管理辦(ban)法(fa)》明確規定，維修(xiu)基金(jin)是專項用(yong)(yong)于(yu)住(zhu)宅(zhai)小區共(gong)用(yong)(yong)部位、共(gong)用(yong)(yong)設(she)(she)(she)(she)施(shi)設(she)(she)(she)(she)備保修(xiu)期滿后大修(xiu)、更新、改造(zao)的(de)(de)費用(yong)(yong)，該費用(yong)(yong)由全體業(ye)主按(an)購(gou)(gou)房(fang)款(kuan)(kuan)2% — 3% 的(de)(de)比例繳(jiao)(jiao)納。由此，我們可以(yi)看(kan)出，預(yu)售(shou)商品(pin)住(zhu)宅(zhai)實(shi)行以(yi)套(tao)內(nei)建筑面積計價后，購(gou)(gou)房(fang)人(ren)繳(jiao)(jiao)納的(de)(de)維修(xiu)基金(jin)是否(fou)會發(fa)生變(bian)(bian)化(hua)取決于(yu)預(yu)售(shou)商品(pin)房(fang)的(de)(de)總房(fang)價款(kuan)(kuan)是否(fou)發(fa)生變(bian)(bian)化(hua)，如(ru)果總房(fang)價款(kuan)(kuan)發(fa)生變(bian)(bian)化(hua)，則購(gou)(gou)房(fang)人(ren)應(ying)繳(jiao)(jiao)納的(de)(de)維修(xiu)基金(jin)隨之發(fa)生變(bian)(bian)化(hua)；如(ru)果總房(fang)價款(kuan)(kuan)不發(fa)生變(bian)(bian)化(hua)，則購(gou)(gou)房(fang)人(ren)應(ying)繳(jiao)(jiao)納的(de)(de)維修(xiu)基金(jin)不變(bian)(bian)。

商品房知識大講堂>>

F 新《辦法》的指向

45、什么是預售商品住宅？

預售商(shang)品(pin)住宅是(shi)指房(fang)地產開(kai)發企業(ye)預售的使用功能為住宅的期房(fang)。購房(fang)人確(que)定商(shang)品(pin)房(fang)項目為商(shang)品(pin)住宅的主(zhu)要(yao)依據是(shi)政府主(zhu)管部門頒發的“五(wu)證”，“五(wu)證”是(shi)確(que)定房(fang)地產項目的性質及(ji)使用功能的法定依據，購房(fang)人應當仔(zi)細查驗。

46、TOWNHOUSE 及別墅是否屬于商品住宅？

是。因為使用(yong)功能均為住宅。但《辦(ban)法(fa)》的(de)公布對TOWNHOUSE和別(bie)墅的(de)計(ji)價方式基本沒有影響。因為，在現實生活(huo)中，TOWNHOUSE和別(bie)墅的(de)設計(ji)一般(ban)(ban)都是獨門獨院，不存在與(yu)其(qi)他購房人分(fen)攤公用(yong)建筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)的(de)問題，其(qi)建筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)一般(ban)(ban)情況下就等于(yu)套內建筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)。所以(yi)，按照建筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)或按套內建筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)計(ji)價對TOWNHOUSE及別(bie)墅的(de)銷售基本沒有區別(bie)。

47、什么是現房商品房？

一(yi)般情況下，現房(fang)商品(pin)房(fang)是指已經(jing)竣工(gong)，并經(jing)政府有關主管(guan)部門驗(yan)收合格的(de)(de)商品(pin)房(fang)。現房(fang)是一(yi)種約定俗成的(de)(de)概念(nian)，不是一(yi)個法律概念(nian)。

48、所有的商品房都應當以套內建筑面積計價嗎？

不是(shi)(shi)。根據《北京市城市房(fang)(fang)地(di)產轉讓管理(li)辦法》的(de)(de)(de)規(gui)定，只有(you)預售(shou)(shou)的(de)(de)(de)商(shang)(shang)(shang)品(pin)住(zhu)(zhu)宅應當按照套內建(jian)筑面積(ji)計價。預售(shou)(shou)的(de)(de)(de)商(shang)(shang)(shang)品(pin)住(zhu)(zhu)宅是(shi)(shi)指房(fang)(fang)地(di)產開發企業(ye)預售(shou)(shou)的(de)(de)(de)使(shi)用功(gong)能(neng)為住(zhu)(zhu)宅的(de)(de)(de)商(shang)(shang)(shang)品(pin)房(fang)(fang)，該商(shang)(shang)(shang)品(pin)房(fang)(fang)包括經濟(ji)適用住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)，不包括使(shi)用功(gong)能(neng)為商(shang)(shang)(shang)住(zhu)(zhu)的(de)(de)(de)寫字樓(lou)、商(shang)(shang)(shang)鋪等(deng)商(shang)(shang)(shang)住(zhu)(zhu)商(shang)(shang)(shang)品(pin)房(fang)(fang)，也不包括二手房(fang)(fang)及現售(shou)(shou)商(shang)(shang)(shang)品(pin)住(zhu)(zhu)宅，更(geng)不包括本市城鎮(zhen)職工根據城鎮(zhen)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)制度改革政策購(gou)買(mai)的(de)(de)(de)公(gong)有(you)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)、安居工程(cheng)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)和集資合作建(jian)設的(de)(de)(de)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)。

G 其他相關問題

49、以套內建筑面積計價的經濟適用房進行轉讓時，應當以什么標準計算與周邊商品房均價的差價？

以(yi)套內建筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)計價的(de)經濟(ji)適(shi)用(yong)(yong)房進行轉讓時，應(ying)當按照該經濟(ji)適(shi)用(yong)(yong)房每(mei)平(ping)方米(mi)建筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)的(de)價款計算與周邊商品房均(jun)價的(de)差價。該經濟(ji)適(shi)用(yong)(yong)房每(mei)平(ping)方米(mi)建筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)價款＝購房總價款÷產權證上(shang)登(deng)記的(de)建筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)。

50、《辦法》實施后，預售商品住宅的購房人如果與開發商協商以建筑面積計價，是否許可？

不(bu)允(yun)許(xu)。因為這是個強(qiang)制性(xing)法律規(gui)范，而非(fei)任意性(xing)法律規(gui)范。當事(shi)人必(bi)須遵(zun)守，不(bu)能自由選擇(ze)與(yu)約定(ding)。