長期(qi)以來，面(mian)積縮水、漲水、公(gong)攤不合(he)理等的(de)(de)面(mian)積問(wen)題(ti)(ti)一直是(shi)商(shang)(shang)(shang)(shang)品(pin)房(fang)交易中糾(jiu)紛最(zui)多(duo)、購房(fang)人(ren)投訴率最(zui)高的(de)(de)問(wen)題(ti)(ti)。為了解(jie)決(jue)這一問(wen)題(ti)(ti)，切(qie)實(shi)保護購房(fang)人(ren)利益，北京(jing)市(shi)人(ren)民政(zheng)(zheng)府頒布了《北京(jing)市(shi)城市(shi)房(fang)地產轉讓管理辦(ban)法(fa)》（以下(xia)簡稱《辦(ban)法(fa)》）明(ming)確(que)規定，自2003 年12月1 日起，北京(jing)市(shi)預售的(de)(de)商(shang)(shang)(shang)(shang)品(pin)住宅應(ying)按套(tao)內建(jian)筑(zhu)面(mian)積計(ji)價。《辦(ban)法(fa)》頒布以后，許(xu)多(duo)讀者紛紛向本(ben)刊咨詢與(yu)(yu)商(shang)(shang)(shang)(shang)品(pin)房(fang)面(mian)積有(you)(you)關(guan)的(de)(de)各(ge)種問(wen)題(ti)(ti)。為此，本(ben)刊從法(fa)規解(jie)釋、公(gong)攤面(mian)積、合(he)同及違約(yue)責任、測(ce)繪、相關(guan)費用、新《辦(ban)法(fa)》指向等幾個(ge)方面(mian)，對與(yu)(yu)商(shang)(shang)(shang)(shang)品(pin)房(fang)面(mian)積有(you)(you)關(guan)的(de)(de)50個(ge)問(wen)題(ti)(ti)進行了詳細(xi)解(jie)答，希(xi)望對廣(guang)大讀者正確(que)了解(jie)、把握、適用新政(zheng)(zheng)策有(you)(you)所幫助。

A 關于涉及新《辦法》的相關解釋

1、為什么《辦法》要規定預售商品住宅實行以套內建筑面積計價？

主要是(shi)為了(le)方(fang)便購(gou)(gou)(gou)房(fang)人(ren)測量所(suo)(suo)購(gou)(gou)(gou)房(fang)屋(wu)的(de)(de)(de)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)，并確(que)定(ding)所(suo)(suo)購(gou)(gou)(gou)房(fang)屋(wu)的(de)(de)(de)實(shi)(shi)際面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)與(yu)《商(shang)品(pin)(pin)房(fang)買賣(mai)合同》約定(ding)的(de)(de)(de)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)大小(xiao)是(shi)否(fou)(fou)相(xiang)符及誤差率(lv)大小(xiao)。在(zai)《辦法(fa)(fa)(fa)》頒布之(zhi)前，我國的(de)(de)(de)相(xiang)關法(fa)(fa)(fa)律(lv)規定(ding)，商(shang)品(pin)(pin)房(fang)銷售可(ke)以(yi)(yi)按(an)建(jian)(jian)(jian)筑面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)計價，也(ye)可(ke)以(yi)(yi)按(an)套內(nei)(nei)建(jian)(jian)(jian)筑面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)計價，還可(ke)以(yi)(yi)按(an)套（單元(yuan)）計價。于是(shi)，許多(duo)開發(fa)商(shang)在(zai)預(yu)(yu)售商(shang)品(pin)(pin)住(zhu)宅時(shi)采用(yong)按(an)建(jian)(jian)(jian)筑面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)或(huo)按(an)套（單元(yuan)）計價的(de)(de)(de)方(fang)式(shi)進(jin)行，由(you)于這(zhe)(zhe)(zhe)兩種方(fang)式(shi)在(zai)檢(jian)驗開發(fa)商(shang)實(shi)(shi)際交付的(de)(de)(de)房(fang)屋(wu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)與(yu)《商(shang)品(pin)(pin)房(fang)買賣(mai)合同》約定(ding)的(de)(de)(de)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)是(shi)否(fou)(fou)相(xiang)符時(shi)，購(gou)(gou)(gou)房(fang)人(ren)都要無一例外的(de)(de)(de)測量公(gong)(gong)用(yong)分(fen)攤建(jian)(jian)(jian)筑面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)，而公(gong)(gong)用(yong)分(fen)攤建(jian)(jian)(jian)筑面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)又由(you)于計算(suan)方(fang)式(shi)復雜、計算(suan)難(nan)度較(jiao)大、費用(yong)較(jiao)高等(deng)原因而使得單個購(gou)(gou)(gou)房(fang)人(ren)很難(nan)獨立完成，不利于切實(shi)(shi)保障購(gou)(gou)(gou)房(fang)人(ren)的(de)(de)(de)合法(fa)(fa)(fa)權益。為改變這(zhe)(zhe)(zhe)一狀況，《辦法(fa)(fa)(fa)》明確(que)規定(ding)，預(yu)(yu)售商(shang)品(pin)(pin)住(zhu)宅實(shi)(shi)行以(yi)(yi)套內(nei)(nei)建(jian)(jian)(jian)筑面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)計價。這(zhe)(zhe)(zhe)樣(yang)，購(gou)(gou)(gou)房(fang)人(ren)就(jiu)可(ke)以(yi)(yi)繞開公(gong)(gong)用(yong)分(fen)攤建(jian)(jian)(jian)筑面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)這(zhe)(zhe)(zhe)一難(nan)題(ti)，能夠比較(jiao)方(fang)便地(di)測量所(suo)(suo)購(gou)(gou)(gou)房(fang)屋(wu)的(de)(de)(de)套內(nei)(nei)建(jian)(jian)(jian)筑面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)，并據此判(pan)斷開發(fa)商(shang)是(shi)否(fou)(fou)侵犯(fan)了(le)自身的(de)(de)(de)合法(fa)(fa)(fa)權益。

2、預售商品住宅實行以套內建筑面積計價是否會引起商品住宅價格的變動？

預(yu)售商(shang)(shang)品(pin)住(zhu)宅(zhai)實行(xing)以(yi)套(tao)(tao)內(nei)建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)計價(jia)(jia)(jia)(jia)會(hui)引(yin)起商(shang)(shang)品(pin)住(zhu)宅(zhai)單(dan)(dan)價(jia)(jia)(jia)(jia)的(de)(de)(de)(de)(de)變動，即(ji)商(shang)(shang)品(pin)住(zhu)宅(zhai)單(dan)(dan)價(jia)(jia)(jia)(jia)會(hui)提(ti)(ti)高(gao)。但不一定會(hui)引(yin)起商(shang)(shang)品(pin)住(zhu)宅(zhai)總價(jia)(jia)(jia)(jia)的(de)(de)(de)(de)(de)提(ti)(ti)高(gao)。因為以(yi)套(tao)(tao)內(nei)建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)計價(jia)(jia)(jia)(jia)，開(kai)發商(shang)(shang)會(hui)將公用分攤(tan)建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)的(de)(de)(de)(de)(de)成(cheng)本(ben)計入套(tao)(tao)內(nei)建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)，從而提(ti)(ti)高(gao)商(shang)(shang)品(pin)住(zhu)宅(zhai)銷(xiao)售單(dan)(dan)價(jia)(jia)(jia)(jia)，但同時(shi)，商(shang)(shang)品(pin)住(zhu)宅(zhai)的(de)(de)(de)(de)(de)計價(jia)(jia)(jia)(jia)面(mian)積(ji)也不再包括(kuo)公用分攤(tan)建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)，故而除開(kai)發商(shang)(shang)有意抬高(gao)總房價(jia)(jia)(jia)(jia)外，購(gou)房人實際負擔的(de)(de)(de)(de)(de)總房價(jia)(jia)(jia)(jia)款并不會(hui)提(ti)(ti)高(gao)，基本(ben)上應(ying)當相當于(yu)以(yi)前的(de)(de)(de)(de)(de)總房價(jia)(jia)(jia)(jia)。至(zhi)于(yu)商(shang)(shang)品(pin)住(zhu)宅(zhai)單(dan)(dan)價(jia)(jia)(jia)(jia)上升的(de)(de)(de)(de)(de)幅度(du)是多少的(de)(de)(de)(de)(de)問題，除經(jing)濟適用住(zhu)房仍應(ying)由政府限(xian)價(jia)(jia)(jia)(jia)外，其它商(shang)(shang)品(pin)住(zhu)宅(zhai)的(de)(de)(de)(de)(de)單(dan)(dan)價(jia)(jia)(jia)(jia)應(ying)由開(kai)發商(shang)(shang)根據(ju)成(cheng)本(ben)及收益等進行(xing)獨立核(he)算、定價(jia)(jia)(jia)(jia)。

3、什么是套內建筑面積？

按照《北(bei)京(jing)市商(shang)品(pin)房銷售面(mian)(mian)(mian)積(ji)計算及(ji)公用(yong)建筑(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)分(fen)攤暫行規定(ding)》第四條(tiao)的規定(ding)，商(shang)品(pin)房的套(tao)內(nei)(nei)建筑(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)是指成(cheng)套(tao)商(shang)品(pin)房（單元房）的套(tao)內(nei)(nei)使用(yong)面(mian)(mian)(mian)積(ji)、套(tao)內(nei)(nei)墻體面(mian)(mian)(mian)積(ji)和陽(yang)(yang)臺建筑(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)之和。即：套(tao)內(nei)(nei)建筑(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)＝套(tao)內(nei)(nei)使用(yong)面(mian)(mian)(mian)積(ji)＋套(tao)內(nei)(nei)墻體面(mian)(mian)(mian)積(ji)＋陽(yang)(yang)臺建筑(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)。

4、套內使用面積如何計算？

套(tao)內(nei)(nei)使(shi)(shi)用(yong)(yong)面(mian)積是套(tao)內(nei)(nei)房(fang)(fang)屋(wu)(wu)使(shi)(shi)用(yong)(yong)空(kong)間的(de)(de)面(mian)積，以水平投影(ying)面(mian)積計(ji)算(suan)。按(an)照(zhao)建(jian)(jian)(jian)設部《住宅(zhai)建(jian)(jian)(jian)筑設計(ji)規(gui)范(fan)》的(de)(de)規(gui)定，套(tao)內(nei)(nei)使(shi)(shi)用(yong)(yong)面(mian)積的(de)(de)計(ji)算(suan)按(an)房(fang)(fang)屋(wu)(wu)是否為住宅(zhai)適用(yong)(yong)不(bu)(bu)同(tong)的(de)(de)計(ji)算(suan)規(gui)范(fan)。其(qi)中，住宅(zhai)的(de)(de)套(tao)內(nei)(nei)使(shi)(shi)用(yong)(yong)面(mian)積的(de)(de)計(ji)算(suan)方法(fa)為：①套(tao)內(nei)(nei)使(shi)(shi)用(yong)(yong)面(mian)積包(bao)括臥室、起居室、過(guo)廳、過(guo)道、廚房(fang)(fang)、衛生間、廁(ce)所(suo)、貯藏室、壁柜等(deng)分戶門(men)內(nei)(nei)面(mian)積的(de)(de)總(zong)(zong)和(he)；②躍層住宅(zhai)中的(de)(de)戶內(nei)(nei)樓梯按(an)自然層數的(de)(de)面(mian)積總(zong)(zong)和(he)計(ji)入使(shi)(shi)用(yong)(yong)面(mian)積；③不(bu)(bu)包(bao)含在結構面(mian)積內(nei)(nei)的(de)(de)煙囪、通風道、管道井均計(ji)入使(shi)(shi)用(yong)(yong)面(mian)積；④內(nei)(nei)墻面(mian)裝修厚(hou)度均計(ji)入使(shi)(shi)用(yong)(yong)面(mian)積。住宅(zhai)之外(wai)的(de)(de)其(qi)他(ta)建(jian)(jian)(jian)筑或專有建(jian)(jian)(jian)筑套(tao)內(nei)(nei)使(shi)(shi)用(yong)(yong)面(mian)積的(de)(de)計(ji)算(suan)可(ke)參照(zhao)住宅(zhai)或按(an)專用(yong)(yong)建(jian)(jian)(jian)筑設計(ji)規(gui)范(fan)的(de)(de)規(gui)定進行。

5、套內墻體面積如何計算？

套(tao)(tao)(tao)內(nei)(nei)墻(qiang)體(ti)(ti)面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)是(shi)指(zhi)商(shang)品(pin)房(fang)(fang)各(ge)套(tao)(tao)(tao)內(nei)(nei)使用(yong)(yong)(yong)空(kong)間(jian)周圍的(de)(de)維(wei)護或承重墻(qiang)體(ti)(ti)。商(shang)品(pin)房(fang)(fang)的(de)(de)套(tao)(tao)(tao)內(nei)(nei)墻(qiang)體(ti)(ti)分(fen)為(wei)共(gong)用(yong)(yong)(yong)墻(qiang)及非共(gong)用(yong)(yong)(yong)墻(qiang)兩種。其(qi)中，共(gong)用(yong)(yong)(yong)墻(qiang)是(shi)指(zhi)商(shang)品(pin)房(fang)(fang)各(ge)套(tao)(tao)(tao)之間(jian)分(fen)隔墻(qiang)、套(tao)(tao)(tao)與公用(yong)(yong)(yong)建筑(zhu)空(kong)間(jian)之間(jian)的(de)(de)分(fen)隔墻(qiang)以及外墻(qiang)（包(bao)括山墻(qiang)）。非共(gong)用(yong)(yong)(yong)墻(qiang)是(shi)指(zhi)專為(wei)商(shang)品(pin)房(fang)(fang)所有人或使用(yong)(yong)(yong)人使用(yong)(yong)(yong)的(de)(de)墻(qiang)體(ti)(ti)。按照《北京市商(shang)品(pin)房(fang)(fang)銷售(shou)面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)計算及公用(yong)(yong)(yong)建筑(zhu)面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)分(fen)攤暫行規定(ding)》的(de)(de)規定(ding)，商(shang)品(pin)房(fang)(fang)套(tao)(tao)(tao)內(nei)(nei)墻(qiang)體(ti)(ti)面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)的(de)(de)計算方法為(wei)：共(gong)用(yong)(yong)(yong)墻(qiang)墻(qiang)體(ti)(ti)水平(ping)投(tou)影(ying)面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)的(de)(de)一半計入套(tao)(tao)(tao)內(nei)(nei)墻(qiang)體(ti)(ti)面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)。非共(gong)用(yong)(yong)(yong)墻(qiang)墻(qiang)體(ti)(ti)水平(ping)投(tou)影(ying)面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)全(quan)部計入套(tao)(tao)(tao)內(nei)(nei)墻(qiang)體(ti)(ti)面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)。

6、陽臺建筑面積如何計算？

按照《建筑面積計算規則》的規定，陽臺建(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)按(an)(an)陽(yang)臺(tai)外圍(wei)與房(fang)屋外墻(qiang)之間的水(shui)平(ping)投(tou)影面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)計算(suan)。其(qi)(qi)(qi)中，封閉式(shi)陽(yang)臺(tai)的建(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)按(an)(an)其(qi)(qi)(qi)外圍(wei)水(shui)平(ping)投(tou)影面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)計算(suan)建(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)；挑(tiao)陽(yang)臺(tai)（底(di)(di)陽(yang)臺(tai)）按(an)(an)其(qi)(qi)(qi)底(di)(di)板水(shui)平(ping)投(tou)影面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)的一(yi)半計算(suan)建(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)；凹陽(yang)臺(tai)按(an)(an)其(qi)(qi)(qi)凈面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)（含擋板墻(qiang)墻(qiang)體面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)）的一(yi)半計算(suan)建(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)；半挑(tiao)半凹陽(yang)臺(tai)的挑(tiao)出(chu)部(bu)(bu)分按(an)(an)其(qi)(qi)(qi)底(di)(di)板水(shui)平(ping)投(tou)影面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)的一(yi)半計算(suan)建(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)，凹進(jin)部(bu)(bu)分按(an)(an)其(qi)(qi)(qi)凈面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)的一(yi)半計算(suan)建(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)(ji)。

7、商品房銷售可以按建筑面積計價嗎？

可(ke)以。建(jian)(jian)設(she)部《商品房(fang)(fang)銷(xiao)售(shou)(shou)管理辦法》明確(que)規(gui)定(ding)，商品房(fang)(fang)銷(xiao)售(shou)(shou)的計價(jia)(jia)方式分(fen)為(wei)三(san)種，分(fen)別是按(an)建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面積(ji)計價(jia)(jia)、按(an)套(tao)內建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面積(ji)計價(jia)(jia)、按(an)套(tao)（單元）計價(jia)(jia)。所(suo)以，商品房(fang)(fang)銷(xiao)售(shou)(shou)可(ke)以按(an)建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面積(ji)計價(jia)(jia)。但預售(shou)(shou)商品住宅的銷(xiao)售(shou)(shou)除外，《北京市城市房(fang)(fang)地產轉(zhuan)讓管理辦法》明確(que)規(gui)定(ding)，預售(shou)(shou)商品住宅自(zi)2003年12月(yue)1日起(qi)應按(an)套(tao)內建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面積(ji)計價(jia)(jia)。

8、什么是建筑面積？如何計算？

建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)是指外(wai)墻（柱）勒腳(jiao)以上(shang)(shang)各層(ceng)的(de)(de)(de)(de)(de)外(wai)圍水平投影面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)，包括(kuo)陽臺(tai)、挑廊(lang)、地(di)下室、室外(wai)樓(lou)梯等，且具備(bei)上(shang)(shang)蓋、結構牢(lao)固，層(ceng)高(gao)2.20m（含2.20m）的(de)(de)(de)(de)(de)永(yong)久性建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)。國家對于(yu)建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)物建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)的(de)(de)(de)(de)(de)計(ji)算(suan)有(you)(you)著嚴格的(de)(de)(de)(de)(de)法律規定(ding)，比如，關(guan)于(yu)建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)物玻(bo)璃(li)幕外(wai)墻墻體(ti)(ti)是否計(ji)算(suan)建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)的(de)(de)(de)(de)(de)問(wen)題(ti)，建(jian)(jian)設部(bu)《關(guan)于(yu)房(fang)(fang)屋建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)計(ji)算(suan)與房(fang)(fang)屋權屬登記(ji)有(you)(you)關(guan)問(wen)題(ti)的(de)(de)(de)(de)(de)通知》明(ming)確(que)規定(ding)，同一樓(lou)層(ceng)外(wai)墻，既有(you)(you)主墻，又有(you)(you)玻(bo)璃(li)幕墻的(de)(de)(de)(de)(de)，以主墻為準(zhun)計(ji)算(suan)建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)，墻厚(hou)(hou)按主體(ti)(ti)厚(hou)(hou)度計(ji)算(suan)；各樓(lou)層(ceng)墻體(ti)(ti)厚(hou)(hou)度不同時，分(fen)層(ceng)分(fen)別計(ji)算(suan)。根據建(jian)(jian)設部(bu)《商品(pin)房(fang)(fang)銷(xiao)售管理辦(ban)法》的(de)(de)(de)(de)(de)規定(ding)，商品(pin)房(fang)(fang)的(de)(de)(de)(de)(de)建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)由套(tao)內(nei)建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)和分(fen)攤(tan)的(de)(de)(de)(de)(de)共(gong)有(you)(you)建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)組成。即，建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)＝套(tao)內(nei)建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)＋分(fen)攤(tan)共(gong)有(you)(you)建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)。

9、以套內建筑面積計價的預售商品房

進行轉讓時是否也必須以套內建筑面(mian)積(ji)計(ji)價？

不是。因為(wei)以(yi)套內建筑面(mian)(mian)積計價的(de)預售商品(pin)房(fang)通(tong)俗地講就(jiu)是指開發(fa)商賣(mai)給普通(tong)購(gou)房(fang)人(ren)的(de)用于居住的(de)商品(pin)房(fang)，而(er)如(ru)果(guo)購(gou)房(fang)人(ren)將該套住房(fang)進行轉讓，那(nei)么(me)該住房(fang)已(yi)經變為(wei)二手房(fang)，不再(zai)是預售商品(pin)住宅，所(suo)以(yi)沒有(you)必要執行只有(you)預售商品(pin)住宅才必須執行的(de)以(yi)套內建筑面(mian)(mian)積計價的(de)政策(ce)。

10、以套內建筑面積計價的房屋如何換算成以建筑面積計價？

很(hen)簡單，用房屋總(zong)價(jia)(jia)款除以房屋建(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)就可以了。比如，一(yi)套套內(nei)建(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)為(wei)(wei)80平方米(mi)(mi)、建(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)為(wei)(wei)100平方米(mi)(mi)的(de)(de)預售商品房總(zong)價(jia)(jia)為(wei)(wei)40萬元(yuan)，那么，按套內(nei)建(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)計價(jia)(jia)，它(ta)的(de)(de)銷售單價(jia)(jia)為(wei)(wei)每平方米(mi)(mi)5000元(yuan)人民(min)幣(bi)；按建(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)計價(jia)(jia)，它(ta)的(de)(de)銷售單價(jia)(jia)為(wei)(wei)每平方米(mi)(mi)4000元(yuan)人民(min)幣(bi)。

11、預售商品住宅實行以套內建筑面積計價后，購房人怎樣才能更好地保障自己的公用分攤建筑面積部分的權利？

這(zhe)個(ge)問題比(bi)較難(nan)。因(yin)為由于(yu)種種原因(yin)，購(gou)房(fang)人(ren)很(hen)難(nan)確(que)切知道自己(ji)分(fen)攤的(de)公(gong)(gong)用建筑(zhu)面積(ji)(ji)數是否(fou)合理(li)，也(ye)很(hen)難(nan)知道開發(fa)商(shang)交付的(de)房(fang)屋的(de)公(gong)(gong)用分(fen)攤建筑(zhu)面積(ji)(ji)是否(fou)違(wei)約；同時，購(gou)房(fang)人(ren)也(ye)很(hen)難(nan)切實行(xing)(xing)使(shi)對(dui)公(gong)(gong)用分(fen)攤建筑(zhu)面積(ji)(ji)的(de)建設(she)、使(shi)用的(de)監督(du)管理(li)權(quan)(quan)利，因(yin)為這(zhe)部分(fen)權(quan)(quan)利按照我國目前(qian)的(de)法(fa)律、法(fa)規(gui)應當是由所在社區的(de)業主大會(hui)或(huo)業主委員會(hui)行(xing)(xing)使(shi)的(de)，單個(ge)購(gou)房(fang)人(ren)無法(fa)行(xing)(xing)使(shi)或(huo)決定(ding)。所以(yi)，預售商(shang)品住宅實行(xing)(xing)以(yi)套內建筑(zhu)面積(ji)(ji)計價(jia)后，如何維護購(gou)房(fang)人(ren)對(dui)公(gong)(gong)用分(fen)攤建筑(zhu)面積(ji)(ji)的(de)權(quan)(quan)利仍然(ran)是擺放在所有人(ren)面前(qian)的(de)一個(ge)難(nan)題。

B 關于公攤面積

12、什么是公用建筑面積和分攤公用建筑面積？

公(gong)用(yong)(yong)建(jian)筑面(mian)積(ji)(ji)(ji)是指由整(zheng)幢樓的(de)(de)產權人(ren)(ren)共(gong)(gong)同所有的(de)(de)整(zheng)幢樓公(gong)用(yong)(yong)部分(fen)的(de)(de)建(jian)筑面(mian)積(ji)(ji)(ji)。公(gong)用(yong)(yong)分(fen)攤建(jian)筑面(mian)積(ji)(ji)(ji)是指每套（單元）商品房(fang)依法(fa)應(ying)當(dang)分(fen)攤的(de)(de)公(gong)用(yong)(yong)建(jian)筑面(mian)積(ji)(ji)(ji)。公(gong)用(yong)(yong)建(jian)筑面(mian)積(ji)(ji)(ji)和分(fen)攤的(de)(de)公(gong)用(yong)(yong)建(jian)筑面(mian)積(ji)(ji)(ji)的(de)(de)產權歸整(zheng)棟樓購房(fang)人(ren)(ren)共(gong)(gong)有，購房(fang)人(ren)(ren)按照法(fa)律、法(fa)規的(de)(de)規定(ding)對其享有權利(li)，承擔責(ze)任(ren)(ren)。未(wei)經(jing)全體共(gong)(gong)有人(ren)(ren)或業主(zhu)大會依法(fa)定(ding)程序(xu)同意，任(ren)(ren)何人(ren)(ren)都不得(de)侵占(zhan)或改變全樓公(gong)用(yong)(yong)建(jian)筑空間原(yuan)始設計(ji)的(de)(de)使用(yong)(yong)功能(neng)。

13、公用建筑面積的分攤原則是什么？

公(gong)(gong)(gong)用(yong)(yong)(yong)(yong)(yong)建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)分(fen)(fen)(fen)(fen)攤(tan)的(de)原則有以(yi)下三點：①公(gong)(gong)(gong)用(yong)(yong)(yong)(yong)(yong)建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)的(de)分(fen)(fen)(fen)(fen)攤(tan)以(yi)幢(chuang)為單位(wei)。分(fen)(fen)(fen)(fen)攤(tan)的(de)公(gong)(gong)(gong)用(yong)(yong)(yong)(yong)(yong)建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)為本(ben)(ben)幢(chuang)內(nei)的(de)公(gong)(gong)(gong)用(yong)(yong)(yong)(yong)(yong)建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)，與本(ben)(ben)幢(chuang)不相(xiang)連的(de)公(gong)(gong)(gong)用(yong)(yong)(yong)(yong)(yong)建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)不得(de)分(fen)(fen)(fen)(fen)攤(tan)到本(ben)(ben)幢(chuang)房(fang)屋內(nei)。②為整幢(chuang)商品(pin)房(fang)服(fu)務的(de)公(gong)(gong)(gong)用(yong)(yong)(yong)(yong)(yong)建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)，由該(gai)幢(chuang)樓各(ge)(ge)套(tao)商品(pin)房(fang)分(fen)(fen)(fen)(fen)攤(tan)；為局部(bu)范圍服(fu)務的(de)公(gong)(gong)(gong)用(yong)(yong)(yong)(yong)(yong)建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)，由受益的(de)各(ge)(ge)套(tao)商品(pin)房(fang)分(fen)(fen)(fen)(fen)攤(tan)。多(duo)次(ci)分(fen)(fen)(fen)(fen)攤(tan)公(gong)(gong)(gong)用(yong)(yong)(yong)(yong)(yong)建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)的(de)，分(fen)(fen)(fen)(fen)別計(ji)(ji)算分(fen)(fen)(fen)(fen)攤(tan)系數。各(ge)(ge)套(tao)商品(pin)房(fang)應分(fen)(fen)(fen)(fen)攤(tan)的(de)公(gong)(gong)(gong)用(yong)(yong)(yong)(yong)(yong)建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)，為各(ge)(ge)次(ci)分(fen)(fen)(fen)(fen)攤(tan)的(de)公(gong)(gong)(gong)用(yong)(yong)(yong)(yong)(yong)建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)之和(he)。③用(yong)(yong)(yong)(yong)(yong)建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)分(fen)(fen)(fen)(fen)攤(tan)后，不劃分(fen)(fen)(fen)(fen)各(ge)(ge)套(tao)商品(pin)房(fang)分(fen)(fen)(fen)(fen)攤(tan)的(de)建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)的(de)具體(ti)部(bu)位(wei)，但任何人(ren)不得(de)侵占或改變原設計(ji)(ji)的(de)使(shi)用(yong)(yong)(yong)(yong)(yong)功能。

14、整幢樓的哪些公用面積可以分攤？

整(zheng)幢(chuang)樓的(de)以(yi)下公(gong)(gong)(gong)用(yong)面積(ji)(ji)可以(yi)分攤：①大堂(tang)、公(gong)(gong)(gong)共門廳(ting)、走(zou)廊、過道(dao)、公(gong)(gong)(gong)用(yong)廁所、電(dian)(dian)(dian)(dian)（樓）梯前廳(ting)、樓梯間(jian)、電(dian)(dian)(dian)(dian)梯井(jing)、電(dian)(dian)(dian)(dian)梯機(ji)(ji)房(fang)、垃圾道(dao)、管(guan)道(dao)井(jing)、消防控制(zhi)室(shi)(shi)、水(shui)泵房(fang)、水(shui)箱間(jian)、冷凍(dong)機(ji)(ji)房(fang)、消防通道(dao)，變（配(pei)）電(dian)(dian)(dian)(dian)室(shi)(shi)、煤氣調壓室(shi)(shi)、衛(wei)星電(dian)(dian)(dian)(dian)視接收機(ji)(ji)房(fang)、空(kong)調機(ji)(ji)房(fang)、熱水(shui)鍋爐房(fang)、電(dian)(dian)(dian)(dian)梯工休息室(shi)(shi)、值(zhi)班(ban)警(jing)衛(wei)室(shi)(shi)、物業管(guan)理(li)用(yong)房(fang)等以(yi)及(ji)其他(ta)功能上為該建筑(zhu)服(fu)務的(de)專用(yong)設備用(yong)房(fang)。②套(tao)與公(gong)(gong)(gong)用(yong)建筑(zhu)空(kong)間(jian)之(zhi)間(jian)的(de)分隔墻(qiang)及(ji)外墻(qiang)（包括(kuo)山(shan)墻(qiang)）墻(qiang)體面積(ji)(ji)水(shui)平投影(ying)面積(ji)(ji)的(de)一半。

15、哪些建筑面積不應分攤？

不應計(ji)入公用(yong)(yong)建筑(zhu)面積被分(fen)攤的(de)部(bu)分(fen)有：①倉(cang)庫、機(ji)動車(che)庫、非機(ji)動車(che)庫、車(che)道、供暖鍋爐房(fang)、作(zuo)為人防工程的(de)地(di)下室、單獨具備(bei)使用(yong)(yong)功能的(de)獨立使用(yong)(yong)空間。②售(shou)房(fang)單位自營(ying)、自用(yong)(yong)的(de)房(fang)屋(wu)。③為多幢(chuang)房(fang)屋(wu)服務的(de)警衛室、管理(li)（包(bao)括物(wu)業管理(li)）用(yong)(yong)房(fang)。

16、開發商應當向購房人明示哪些公攤情況？

在(zai)預售商(shang)(shang)品(pin)住宅之前和商(shang)(shang)品(pin)房竣工之后，開發(fa)商(shang)(shang)應當向購房人明(ming)(ming)示(shi)下(xia)列分攤(tan)情(qing)況：①被分攤(tan)的共用(yong)(yong)部位(wei)的名稱、用(yong)(yong)途(tu)、所(suo)在(zai)位(wei)置(zhi)、面積(ji)；②參(can)與分攤(tan)共用(yong)(yong)建筑面積(ji)的商(shang)(shang)品(pin)房的名稱、用(yong)(yong)途(tu)、所(suo)在(zai)位(wei)置(zhi)、面積(ji)、分攤(tan)系數 ；③不(bu)分攤(tan)的共用(yong)(yong)部位(wei)。這里需要說明(ming)(ming)的是，除法定情(qing)形外，開發(fa)商(shang)(shang)兩次(ci)(ci)向購房人兩次(ci)(ci)明(ming)(ming)示(shi)的內容應當一致，否則，購房人就可以依(yi)據《商(shang)(shang)品(pin)房買賣合同(tong)》的約(yue)定追(zhui)究開發(fa)商(shang)(shang)的違約(yue)責任。

17、購房人應分攤的公用建筑面積是如何計算出來的？

根據建(jian)(jian)(jian)(jian)(jian)設部《商品房銷(xiao)售(shou)面(mian)(mian)(mian)積計算及公(gong)(gong)用(yong)(yong)建(jian)(jian)(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)積分攤(tan)規則（試行）》規定，各套(tao)（單(dan)元）分攤(tan)的(de)(de)(de)公(gong)(gong)用(yong)(yong)建(jian)(jian)(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)積=公(gong)(gong)用(yong)(yong)建(jian)(jian)(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)積分攤(tan)系(xi)數×套(tao)內(nei)建(jian)(jian)(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)積，而(er)公(gong)(gong)用(yong)(yong)建(jian)(jian)(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)積分攤(tan)系(xi)數=整棟(dong)建(jian)(jian)(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)物的(de)(de)(de)公(gong)(gong)用(yong)(yong)建(jian)(jian)(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)積/整棟(dong)建(jian)(jian)(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)物的(de)(de)(de)各套(tao)內(nei)建(jian)(jian)(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)積之(zhi)和(he)，其中，整棟(dong)建(jian)(jian)(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)物的(de)(de)(de)公(gong)(gong)用(yong)(yong)建(jian)(jian)(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)積等于整棟(dong)建(jian)(jian)(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)物的(de)(de)(de)建(jian)(jian)(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)積扣(kou)除整棟(dong)建(jian)(jian)(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)各套(tao)（單(dan)元）套(tao)內(nei)建(jian)(jian)(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)積之(zhi)和(he)，并應(ying)扣(kou)除整幢(chuang)樓不應(ying)分攤(tan)的(de)(de)(de)建(jian)(jian)(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)積。

18、 物業管理用房的分攤有什么規定？

為防止開發商(shang)或物業管(guan)理(li)(li)(li)企業以(yi)物業管(guan)理(li)(li)(li)用(yong)房(fang)(fang)的(de)名義侵(qin)占(zhan)、使用(yong)小區(qu)房(fang)(fang)屋(wu)，提高購房(fang)(fang)人分攤的(de)公用(yong)建筑(zhu)面(mian)積(ji)，從而增(zeng)加購房(fang)(fang)人的(de)經濟負(fu)擔(dan)，我國(guo)物業管(guan)理(li)(li)(li)法(fa)律、法(fa)規規定，新建小區(qu)房(fang)(fang)地產項目的(de)物業管(guan)理(li)(li)(li)用(yong)房(fang)(fang)面(mian)積(ji)最高不得(de)超(chao)過該棟樓建筑(zhu)面(mian)積(ji)的(de)6‰。

19、對于公用建筑面積部位的建設與使用，購房人有無知情權？

當然有(you)(you)。因為購(gou)房(fang)人(ren)(ren)(ren)購(gou)房(fang)的(de)(de)商品房(fang)的(de)(de)面(mian)積(ji)(ji)(ji)由(you)套內建(jian)筑面(mian)積(ji)(ji)(ji)和公用(yong)分(fen)(fen)攤建(jian)筑面(mian)積(ji)(ji)(ji)兩部(bu)分(fen)(fen)組成，套內建(jian)筑面(mian)積(ji)(ji)(ji)歸(gui)購(gou)房(fang)人(ren)(ren)(ren)個人(ren)(ren)(ren)所有(you)(you)、自己使用(yong)；公用(yong)分(fen)(fen)攤建(jian)筑面(mian)積(ji)(ji)(ji)的(de)(de)產權(quan)歸(gui)整幢樓業主(zhu)共(gong)同所有(you)(you)，購(gou)房(fang)人(ren)(ren)(ren)根據(ju)法律(lv)、法規規定對其(qi)享有(you)(you)權(quan)利、承擔(dan)義(yi)務(wu)。而且可以根據(ju)《物業管理條(tiao)例》等(deng)法律(lv)、法規的(de)(de)規定，通過選舉、參加業主(zhu)大會(hui)、業主(zhu)委(wei)員會(hui)等(deng)形式(shi)參與、決定商品房(fang)公用(yong)建(jian)筑面(mian)積(ji)(ji)(ji)部(bu)位的(de)(de)建(jian)設(she)與使用(yong)。此外，《辦(ban)法》明(ming)確(que)規定開發商應向購(gou)房(fang)人(ren)(ren)(ren)明(ming)示(shi)公用(yong)分(fen)(fen)攤部(bu)位的(de)(de)功能及具體情(qing)況，這就以法律(lv)形式(shi)賦予了(le)購(gou)房(fang)人(ren)(ren)(ren)對商品房(fang)公用(yong)分(fen)(fen)攤部(bu)位的(de)(de)建(jian)設(she)與使用(yong)的(de)(de)知情(qing)權(quan)。

C 關于合同及其違約責任

20、預售商品房按照建筑面積計價的，《商品房買賣合同》載明的預售建筑面積、套內建筑面積與實測面積發生誤差時，應當怎樣追究開發商的違約責任？

按(an)照《辦法》規定，預(yu)(yu)售商品房(fang)(fang)(fang)按(an)照建(jian)(jian)(jian)筑面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)計價(jia)(jia)的(de)(de)，預(yu)(yu)售合同載明的(de)(de)預(yu)(yu)售建(jian)(jian)(jian)筑面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)、套內(nei)(nei)建(jian)(jian)(jian)筑面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)與實(shi)(shi)測面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)發生誤差(cha)時，應按(an)照商品房(fang)(fang)(fang)買賣合同的(de)(de)約(yue)(yue)定追(zhui)究開發商的(de)(de)違約(yue)(yue)責任，合同未作約(yue)(yue)定或者約(yue)(yue)定不明的(de)(de)，按(an)照下(xia)列規定處理：①建(jian)(jian)(jian)筑面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)、套內(nei)(nei)建(jian)(jian)(jian)筑面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)誤差(cha)比(bi)絕(jue)對(dui)值(zhi)均在3%以內(nei)(nei)（含3%）的(de)(de)，根據實(shi)(shi)測面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)結(jie)算(suan)房(fang)(fang)(fang)價(jia)(jia)款(kuan)；②建(jian)(jian)(jian)筑面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)誤差(cha)比(bi)絕(jue)對(dui)值(zhi)超出(chu)3%的(de)(de)，依照本辦法第(di)四十(shi)七條第(di)一款(kuan)第(di)二項(xiang)的(de)(de)規定執行；③建(jian)(jian)(jian)筑面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)誤差(cha)比(bi)絕(jue)對(dui)值(zhi)在3% 以內(nei)(nei)（含3%）、套內(nei)(nei)建(jian)(jian)(jian)筑面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)誤差(cha)比(bi)絕(jue)對(dui)值(zhi)超出(chu)3% 的(de)(de)，購(gou)(gou)(gou)房(fang)(fang)(fang)人(ren)(ren)(ren)有權退(tui)(tui)房(fang)(fang)(fang)。預(yu)(yu)購(gou)(gou)(gou)人(ren)(ren)(ren)退(tui)(tui)房(fang)(fang)(fang)的(de)(de)，房(fang)(fang)(fang)地產(chan)開發企(qi)業應當在預(yu)(yu)購(gou)(gou)(gou)人(ren)(ren)(ren)提出(chu)書(shu)面(mian)(mian)退(tui)(tui)房(fang)(fang)(fang)要求之日起30日內(nei)(nei)退(tui)(tui)還預(yu)(yu)購(gou)(gou)(gou)人(ren)(ren)(ren)已付房(fang)(fang)(fang)價(jia)(jia)款(kuan)及其(qi)利息；購(gou)(gou)(gou)房(fang)(fang)(fang)人(ren)(ren)(ren)不退(tui)(tui)房(fang)(fang)(fang)的(de)(de)，根據實(shi)(shi)測面(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)結(jie)算(suan)房(fang)(fang)(fang)價(jia)(jia)款(kuan)。

21、預售商品房按照套（單元）計價的，《商品房買賣合同》中約定商品房的建筑面積與開發商實際交付房屋的建筑面積發生誤差，應當追究開發商的違約責任嗎？

按照《辦法》的(de)規定(ding)，預售商(shang)(shang)品房按照套(tao)（單(dan)(dan)元(yuan)）計(ji)價的(de)，《商(shang)(shang)品房買賣合同(tong)》應當詳(xiang)細(xi)約定(ding)商(shang)(shang)品房的(de)套(tao)型(xing)(xing)、詳(xiang)細(xi)尺(chi)寸和(he)誤差范(fan)(fan)圍及處理方(fang)式(shi)并附平面圖(tu)。按照套(tao)（單(dan)(dan)元(yuan)）計(ji)價的(de)預售商(shang)(shang)品房實際交付(fu)時(shi)，房屋的(de)套(tao)型(xing)(xing)與設計(ji)圖(tu)紙一(yi)致，相(xiang)關尺(chi)寸（建筑面積）在《商(shang)(shang)品房買賣合同(tong)》約定(ding)的(de)誤差范(fan)(fan)圍之內的(de)，總價款(kuan)不(bu)(bu)變。套(tao)型(xing)(xing)與設計(ji)圖(tu)紙不(bu)(bu)一(yi)致或者相(xiang)關尺(chi)寸超出約定(ding)的(de)誤差范(fan)(fan)圍的(de)，按照合同(tong)約定(ding)的(de)方(fang)式(shi)處理；合同(tong)未作約定(ding)的(de)，由當事人協商(shang)(shang)解決(jue)；協商(shang)(shang)不(bu)(bu)成的(de)，可以依法申請仲裁或者提起(qi)民事訴訟。

22、開發商向購房人公示的預測面積及公用分攤情況是否有法律效力？

有。《辦法(fa)》規(gui)定(ding)，在預售(shou)(shou)商(shang)(shang)(shang)品(pin)住宅之前，開發(fa)商(shang)(shang)(shang)應向購房人公(gong)(gong)示預售(shou)(shou)商(shang)(shang)(shang)品(pin)住宅的(de)(de)預測面(mian)積及公(gong)(gong)用建(jian)筑(zhu)面(mian)積的(de)(de)分(fen)攤情況(kuang)。上述公(gong)(gong)示的(de)(de)某些(xie)內容，比如預售(shou)(shou)商(shang)(shang)(shang)品(pin)住宅的(de)(de)建(jian)筑(zhu)面(mian)積、套內建(jian)筑(zhu)面(mian)積等(deng)是寫入(ru)《商(shang)(shang)(shang)品(pin)房買賣(mai)合(he)同》的(de)(de)，因而具(ju)有法(fa)律(lv)(lv)效(xiao)力。對于沒有寫入(ru)《商(shang)(shang)(shang)品(pin)房買賣(mai)合(he)同》的(de)(de)公(gong)(gong)攤部位(wei)的(de)(de)情況(kuang)，購房人可通過與開發(fa)商(shang)(shang)(shang)簽訂補充合(he)同或合(he)同附件的(de)(de)方(fang)式加以(yi)約定(ding)，使(shi)其成(cheng)為與《商(shang)(shang)(shang)品(pin)房買賣(mai)合(he)同》具(ju)有同等(deng)法(fa)律(lv)(lv)效(xiao)力的(de)(de)合(he)同條款。

23、按套內建筑面積售房，是否需要修改合同條款？

現行《商品房(fang)(fang)買(mai)賣合同(tong)(tong)》示范文本中(zhong)，已經包(bao)括了按(an)套(tao)內(nei)建(jian)筑(zhu)面(mian)積(ji)計價的相關內(nei)容(rong)。因此，按(an)套(tao)內(nei)面(mian)積(ji)售房(fang)(fang)，如果僅限于面(mian)積(ji)差異的處(chu)理(li)、價格的計算這些問題，現行《商品房(fang)(fang)買(mai)賣合同(tong)(tong)》示范文本的內(nei)容(rong)可(ke)以不(bu)作太(tai)大的調整。

現(xian)在(zai)(zai)用的(de)《商(shang)品房(fang)(fang)買(mai)賣合同(tong)》是(shi)北京(jing)市(shi)國土資源(yuan)和房(fang)(fang)屋管(guan)理(li)(li)局監制的(de)示(shi)(shi)范(fan)文本。其中第四條預(yu)設了(le)按(an)(an)(an)照(zhao)建筑(zhu)面(mian)積(ji)(ji)(ji)計(ji)(ji)價、按(an)(an)(an)照(zhao)套(tao)內建筑(zhu)面(mian)積(ji)(ji)(ji)計(ji)(ji)價和按(an)(an)(an)套(tao)（單元）計(ji)(ji)價三種計(ji)(ji)價方式供選(xuan)擇(ze)。今年(nian)12月1日(ri)后預(yu)售商(shang)品住宅(zhai)(zhai)的(de)，直接(jie)選(xuan)擇(ze)按(an)(an)(an)套(tao)內建筑(zhu)面(mian)積(ji)(ji)(ji)計(ji)(ji)價即可。相應(ying)地，現(xian)在(zai)(zai)使用的(de)合同(tong)標準(zhun)文本中也有(you)(you)按(an)(an)(an)套(tao)內面(mian)積(ji)(ji)(ji)計(ji)(ji)價進行面(mian)積(ji)(ji)(ji)確認及面(mian)積(ji)(ji)(ji)差異處(chu)理(li)(li)原則(ze)的(de)選(xuan)項(xiang)可供選(xuan)擇(ze)。所以(yi)，12月1日(ri)以(yi)后預(yu)售的(de)商(shang)品住宅(zhai)(zhai)，按(an)(an)(an)照(zhao)《北京(jing)市(shi)城市(shi)房(fang)(fang)地產轉讓管(guan)理(li)(li)辦法》之規定(ding)，應(ying)當按(an)(an)(an)照(zhao)套(tao)內建筑(zhu)面(mian)積(ji)(ji)(ji)計(ji)(ji)價，而現(xian)在(zai)(zai)使用的(de)《商(shang)品房(fang)(fang)買(mai)賣合同(tong)》標準(zhun)文本中有(you)(you)按(an)(an)(an)照(zhao)套(tao)內建筑(zhu)面(mian)積(ji)(ji)(ji)計(ji)(ji)價的(de)相應(ying)可供選(xuan)擇(ze)項(xiang)，故(gu)無需對現(xian)行《商(shang)品房(fang)(fang)買(mai)賣合同(tong)》示(shi)(shi)范(fan)文本的(de)內容作太大的(de)調(diao)整(zheng)。

24、按套內建筑面積銷售后，合同附件二《公攤部位》怎么體現？

按(an)套內(nei)建筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積計價售房(fang)(fang)，《商品房(fang)(fang)買(mai)賣合(he)(he)同(tong)》“附(fu)件二(er)：公共部(bu)位與(yu)公用(yong)房(fang)(fang)屋分(fen)攤(tan)建筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積構(gou)(gou)成(cheng)說(shuo)(shuo)明”仍是購房(fang)(fang)合(he)(he)同(tong)不(bu)(bu)(bu)可(ke)缺少的(de)一(yi)個(ge)組成(cheng)部(bu)分(fen)。《商品房(fang)(fang)買(mai)賣合(he)(he)同(tong)》“附(fu)件二(er)：公共部(bu)位與(yu)公用(yong)房(fang)(fang)屋分(fen)攤(tan)建筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積構(gou)(gou)成(cheng)說(shuo)(shuo)明”（以下(xia)簡稱(cheng)“說(shuo)(shuo)明”），在按(an)建筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積計價時，這一(yi)說(shuo)(shuo)明至少有二(er)個(ge)意義(yi)，一(yi)是能(neng)說(shuo)(shuo)明分(fen)攤(tan)的(de)組成(cheng)，與(yu)購房(fang)(fang)總(zong)款有關；二(er)是與(yu)產權登記中(zhong)共有產權部(bu)分(fen)數(shu)據有關。如(ru)改用(yong)套內(nei)建筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)積價，對購房(fang)(fang)總(zong)款的(de)影響變得不(bu)(bu)(bu)是那么(me)直(zhi)接，但還是有關業主哪些部(bu)位擁有共有產權這個(ge)問(wen)題。所以附(fu)件二(er)仍是合(he)(he)同(tong)不(bu)(bu)(bu)可(ke)缺少的(de)一(yi)個(ge)組成(cheng)部(bu)分(fen)。

25、在簽訂補充協議時，應增加哪些補充條款？

按照套內建筑(zhu)(zhu)面積(ji)(ji)預售(shou)商(shang)品(pin)(pin)住(zhu)宅，面積(ji)(ji)確認及面積(ji)(ji)誤差處理(li)都是以套內建筑(zhu)(zhu)面積(ji)(ji)為(wei)依據(ju)，這(zhe)時客戶在簽訂合同(tong)時，應當就公(gong)(gong)攤(tan)這(zhe)一(yi)部分(fen)對開(kai)發(fa)商(shang)有(you)個約(yue)束。這(zhe)里需要交待的(de)(de)(de)是按套內建筑(zhu)(zhu)面積(ji)(ji)計價，并不是說公(gong)(gong)攤(tan)這(zhe)部分(fen)就由(you)開(kai)發(fa)商(shang)來承擔了(le)，實(shi)際上開(kai)發(fa)商(shang)會(hui)將(jiang)用于公(gong)(gong)攤(tan)這(zhe)部分(fen)的(de)(de)(de)成本乃至利潤分(fen)攤(tan)到單價中(zhong)，勢必會(hui)造(zao)(zao)成商(shang)品(pin)(pin)房單價數值(zhi)上的(de)(de)(de)增(zeng)加(jia)，而(er)(er)購房者對房價會(hui)有(you)個心理(li)價位(wei)，如果單價過高的(de)(de)(de)話，勢必影(ying)(ying)響售(shou)房，在這(zhe)種情況下(xia)，開(kai)發(fa)商(shang)為(wei)了(le)降(jiang)低(di)成本，可能會(hui)盡可能地降(jiang)低(di)公(gong)(gong)攤(tan)部位(wei)的(de)(de)(de)面積(ji)(ji)，而(er)(er)公(gong)(gong)攤(tan)如果過少的(de)(de)(de)話，無疑是會(hui)影(ying)(ying)響居住(zhu)品(pin)(pin)質(zhi)。最簡單的(de)(de)(de)，如樓梯(ti)過于狹窄(zhai)，就會(hui)造(zao)(zao)成日常出入的(de)(de)(de)不便，影(ying)(ying)響樓盤的(de)(de)(de)品(pin)(pin)位(wei)。

26、在法律意義上，按套內建筑面積銷售會產生哪些風險？購房人該怎么規避？

凡(fan)事(shi)都(dou)是有(you)利有(you)弊的，按(an)套(tao)內建(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)積(ji)(ji)預售商(shang)(shang)品(pin)住宅也同(tong)樣存在弊端，最(zui)直接的可能(neng)是，因為過(guo)于注重(zhong)商(shang)(shang)品(pin)房(fang)單價及自身所購商(shang)(shang)品(pin)房(fang)本身的狀況而忽視公(gong)共部位與(yu)公(gong)用房(fang)屋公(gong)攤建(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)積(ji)(ji)構成，結果交房(fang)后(hou)才發現(xian)許多不(bu)如(ru)意的地方(fang)，如(ru)門廳、電梯(ti)轎廂、樓梯(ti)過(guo)小過(guo)窄(zhai)等情況而不(bu)適于居住等，這些是按(an)套(tao)內建(jian)(jian)筑(zhu)面(mian)積(ji)(ji)預售商(shang)(shang)品(pin)住宅的風險(xian)所在。購房(fang)人在買房(fang)時，如(ru)有(you)可能(neng)要(yao)將出賣人關于這些方(fang)面(mian)的承諾寫進合(he)同(tong)的補(bu)充條款中，這是規避(bi)風險(xian)、保證樓盤品(pin)位的方(fang)法之一。

27、購房人是否有必要在合同附件中與開發商約定公攤面積的大小和產權？

沒(mei)有必要在合(he)同附件中與(yu)開發商約(yue)定公攤(tan)面積的大(da)小(xiao)和產權(quan)。

第(di)(di)一，《商(shang)品(pin)房(fang)銷售管理辦法》第(di)(di)十八條(tiao)規定“按套(tao)內建(jian)筑(zhu)面(mian)積(ji)計價的(de)(de)，商(shang)品(pin)房(fang)買賣(mai)合同中應(ying)當注(zhu)明建(jian)筑(zhu)面(mian)積(ji)和(he)分攤的(de)(de)共(gong)有(you)建(jian)筑(zhu)面(mian)積(ji)。”《商(shang)品(pin)房(fang)買賣(mai)合同》示(shi)范文本第(di)(di)三條(tiao)中需要分別(bie)填寫該(gai)商(shang)品(pin)房(fang)合同約(yue)定建(jian)筑(zhu)面(mian)積(ji)、套(tao)內建(jian)筑(zhu)面(mian)積(ji)和(he)公(gong)(gong)(gong)共(gong)部位與公(gong)(gong)(gong)用房(fang)屋公(gong)(gong)(gong)攤建(jian)筑(zhu)面(mian)積(ji)的(de)(de)數(shu)據(ju)。所以，無需再(zai)在(zai)附件中與開發商(shang)約(yue)定公(gong)(gong)(gong)攤面(mian)積(ji)的(de)(de)大小。

第(di)二，產權證(zheng)中明確標注有所購(gou)房屋(wu)的建(jian)筑面積為(wei)多(duo)少(shao)(shao)，套內建(jian)筑面積為(wei)多(duo)少(shao)(shao)，公(gong)共部位與(yu)公(gong)用(yong)房屋(wu)公(gong)攤建(jian)筑面積為(wei)多(duo)少(shao)(shao)。所以買受人(ren)無(wu)需再(zai)在附件(jian)中與(yu)開發商約定公(gong)攤面積的產權。

28、按套內面積銷售后，公攤面積的產權在法律上應該如何界定？業主是否在公攤面積上享有與按建筑面積銷售同等的權益？

分(fen)攤(tan)的共有(you)建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)部(bu)分(fen)為(wei)共有(you)產(chan)權。《商(shang)品房銷(xiao)(xiao)售管理辦法》第(di)十八條(tiao)規定(ding)：“商(shang)品房建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)由套內(nei)建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)和(he)分(fen)攤(tan)的共有(you)建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)組(zu)成，套內(nei)建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)部(bu)分(fen)為(wei)獨(du)立(li)產(chan)權，分(fen)攤(tan)的共有(you)建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)部(bu)分(fen)為(wei)共有(you)產(chan)權，買(mai)受(shou)(shou)人(ren)按照(zhao)法律、法規的規定(ding)對其享(xiang)有(you)權利(li)，承擔責任。”按照(zhao)此條(tiao)規定(ding)，對于分(fen)攤(tan)的共有(you)建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)部(bu)分(fen)買(mai)受(shou)(shou)人(ren)享(xiang)有(you)共有(you)產(chan)權。按套內(nei)建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)銷(xiao)(xiao)售和(he)按建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)銷(xiao)(xiao)售，業主在公攤(tan)面(mian)(mian)(mian)積(ji)(ji)(ji)上享(xiang)有(you)同等的權益。

29、12月1日以前購買的房屋，在轉手時應注意哪些問題？

《北(bei)京市城市房(fang)地(di)產轉(zhuan)讓(rang)管理辦(ban)法》中只是對(dui)預售商品住(zhu)(zhu)宅規定應當按套內(nei)建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)積計(ji)價(jia)，即符(fu)合這樣二(er)個條件的(de)情況下才(cai)屬應當按套內(nei)建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)積計(ji)價(jia)：一是預售；二(er)是商品住(zhu)(zhu)宅。對(dui)已購商品房(fang)的(de)轉(zhuan)讓(rang)并未(wei)規定必須按套內(nei)建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)(mian)(mian)積計(ji)價(jia)，所(suo)以基本不產生影(ying)響。

30、在商品住宅按套內建筑面積預售后，依據相關法規，建筑面積的計量方式是否存在變動？

沒有。《商品(pin)房銷售管(guan)理(li)辦法》第十八條(tiao)第二款(kuan)規定：“商品(pin)房建筑面積(ji)(ji)由(you)套內建筑面積(ji)(ji)和(he)分攤(tan)(tan)的(de)共(gong)有建筑面積(ji)(ji)組成。”即建筑面積(ji)(ji)是由(you)套內建筑面積(ji)(ji)和(he)分攤(tan)(tan)的(de)共(gong)有建筑面積(ji)(ji)組成。這(zhe)兩個部分在《商品(pin)房買賣合同》第三(san)條(tiao)中都需明確寫(xie)明。而分攤(tan)(tan)的(de)共(gong)有 建筑面積(ji)(ji)是由(you)附件(jian)二為依(yi)據(ju)得來的(de)。

31、按套內建筑面積買房后，按建筑面積收取物業管理相關費用的法律依據是什么？

物(wu)業(ye)管(guan)理費(fei)用由很(hen)多部分組(zu)成，可以參照(zhao)《北京市(shi)普通居住(zhu)小(xiao)區(qu)物(wu)業(ye)管(guan)理服務收(shou)費(fei)暫行辦法》中(zhong)最后有(you)(you)一(yi)條說明(ming)“本標(biao)準中(zhong)平(ping)方米(mi)(mi)系(xi)指建筑面積。”《北京市(shi)居住(zhu)小(xiao)區(qu)（普通）委托管(guan)理收(shou)費(fei)標(biao)準（試行）》中(zhong)也有(you)(you)說明(ming)，其(qi)中(zhong)的平(ping)方米(mi)(mi)指建筑面積。但這里尚需說明(ming)的是有(you)(you)些收(shou)費(fei)是以戶(hu)為(wei)(wei)單(dan)位(wei)計(ji)收(shou)的，只有(you)(you)以每平(ping)方米(mi)(mi)為(wei)(wei)單(dan)位(wei)計(ji)收(shou)的項目，才是以建筑面積來計(ji)收(shou)的。

D 關于測繪

32、為什么說購房人單獨請人測公用分攤建筑面積的可行性比較低？

購房(fang)(fang)(fang)(fang)人(ren)(ren)(ren)(ren)自己請人(ren)(ren)(ren)(ren)測(ce)公(gong)(gong)用分(fen)攤(tan)(tan)(tan)建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)(ji)的(de)(de)(de)(de)(de)可行(xing)性很低。原因(yin)有(you)以下三點：①按照我國現有(you)法律的(de)(de)(de)(de)(de)規(gui)定，公(gong)(gong)用分(fen)攤(tan)(tan)(tan)建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)(ji)的(de)(de)(de)(de)(de)計算方(fang)法及程序非常復(fu)雜(za)，購房(fang)(fang)(fang)(fang)人(ren)(ren)(ren)(ren)如果想知道自己所購的(de)(de)(de)(de)(de)房(fang)(fang)(fang)(fang)屋的(de)(de)(de)(de)(de)公(gong)(gong)用分(fen)攤(tan)(tan)(tan)建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)(ji)是(shi)(shi)多(duo)少(shao)，不(bu)僅要(yao)了解(jie)整(zheng)棟建(jian)筑(zhu)(zhu)物(wu)的(de)(de)(de)(de)(de)建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)(ji)、公(gong)(gong)用建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)(ji)及各(ge)套套內建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)(ji)等數(shu)據，而且要(yao)了解(jie)整(zheng)棟建(jian)筑(zhu)(zhu)物(wu)的(de)(de)(de)(de)(de)某些組成部分(fen)是(shi)(shi)否被重復(fu)分(fen)攤(tan)(tan)(tan)，分(fen)攤(tan)(tan)(tan)次數(shu)是(shi)(shi)多(duo)少(shao)等情(qing)況。而要(yao)了解(jie)這些數(shu)據或(huo)情(qing)況，對(dui)于購房(fang)(fang)(fang)(fang)人(ren)(ren)(ren)(ren)來說基本(ben)上(shang)是(shi)(shi)不(bu)可能(neng)的(de)(de)(de)(de)(de)。②根據我國房(fang)(fang)(fang)(fang)產測(ce)繪法律、法規(gui)的(de)(de)(de)(de)(de)規(gui)定，購房(fang)(fang)(fang)(fang)人(ren)(ren)(ren)(ren)重新測(ce)繪時應(ying)當繳納測(ce)繪費用，但測(ce)繪費用是(shi)(shi)以測(ce)繪面(mian)積(ji)(ji)為標準(zhun)進行(xing)收取的(de)(de)(de)(de)(de)，一(yi)般情(qing)況下，一(yi)幢商(shang)品房(fang)(fang)(fang)(fang)的(de)(de)(de)(de)(de)建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)(ji)少(shao)則幾千平(ping)(ping)方(fang)米、多(duo)則上(shang)萬平(ping)(ping)方(fang)米、甚至更多(duo)。對(dui)購房(fang)(fang)(fang)(fang)人(ren)(ren)(ren)(ren)來講，這是(shi)(shi)一(yi)筆(bi)不(bu)小(xiao)的(de)(de)(de)(de)(de)支出(chu)。③由于沒有(you)強制的(de)(de)(de)(de)(de)行(xing)政及司法權利，開發(fa)(fa)商(shang)及同幢樓的(de)(de)(de)(de)(de)其他(ta)購房(fang)(fang)(fang)(fang)人(ren)(ren)(ren)(ren)并無(wu)配合(he)測(ce)繪的(de)(de)(de)(de)(de)義(yi)務，所以，一(yi)旦出(chu)現開發(fa)(fa)商(shang)或(huo)其他(ta)購房(fang)(fang)(fang)(fang)人(ren)(ren)(ren)(ren)不(bu)配合(he)測(ce)繪的(de)(de)(de)(de)(de)情(qing)況，購房(fang)(fang)(fang)(fang)人(ren)(ren)(ren)(ren)即便有(you)錢(qian)請人(ren)(ren)(ren)(ren)測(ce)公(gong)(gong)用分(fen)攤(tan)(tan)(tan)建(jian)筑(zhu)(zhu)面(mian)積(ji)(ji)，測(ce)繪行(xing)為最后也可能(neng)因(yin)為無(wu)法取得實際數(shu)據或(huo)資料而無(wu)果而終。

33、購房人自己請人測的面積可以作為產權登記的依據嗎？

在開(kai)發(fa)(fa)商(shang)無異(yi)議的(de)(de)情況下可以(yi)。根據京國土房(fang)管法[2003]531號《關于(yu)推進商(shang)品房(fang)測(ce)(ce)(ce)(ce)繪市場化有關試行規(gui)(gui)定(ding)(ding)的(de)(de)通知(zhi)》的(de)(de)規(gui)(gui)定(ding)(ding)，購(gou)(gou)房(fang)人(ren)如(ru)果(guo)(guo)(guo)認(ren)為開(kai)發(fa)(fa)商(shang)出具的(de)(de)面積測(ce)(ce)(ce)(ce)繪數據不(bu)準確(que)，可以(yi)委托有資質的(de)(de)測(ce)(ce)(ce)(ce)繪單位對所購(gou)(gou)房(fang)屋的(de)(de)面積進行重新(xin)(xin)測(ce)(ce)(ce)(ce)繪，并將重新(xin)(xin)測(ce)(ce)(ce)(ce)繪成果(guo)(guo)(guo)告知(zhi)開(kai)發(fa)(fa)商(shang)，如(ru)果(guo)(guo)(guo)開(kai)發(fa)(fa)商(shang)對購(gou)(gou)房(fang)人(ren)重新(xin)(xin)提(ti)供(gong)的(de)(de)測(ce)(ce)(ce)(ce)繪成果(guo)(guo)(guo)無異(yi)議，則(ze)買賣雙方可以(yi)直接按(an)購(gou)(gou)房(fang)人(ren)提(ti)供(gong)的(de)(de)測(ce)(ce)(ce)(ce)繪成果(guo)(guo)(guo)結算房(fang)價款(kuan)，并進行產權登(deng)記；如(ru)果(guo)(guo)(guo)開(kai)發(fa)(fa)商(shang)對購(gou)(gou)房(fang)人(ren)出具的(de)(de)測(ce)(ce)(ce)(ce)繪成果(guo)(guo)(guo)有異(yi)議，那(nei)么，購(gou)(gou)房(fang)人(ren)出具的(de)(de)測(ce)(ce)(ce)(ce)繪成果(guo)(guo)(guo)就不(bu)能直接用于(yu)產權登(deng)記。

34、購房人應當如何委托房產測繪機構進行面積測繪？

購房(fang)人可在市房(fang)產測(ce)(ce)繪(hui)服務大(da)廳自(zi)行(xing)委托(tuo)具(ju)有相(xiang)應(ying)(ying)資(zi)質(zhi)等級的房(fang)產測(ce)(ce)繪(hui)單位為自(zi)己進行(xing)面積測(ce)(ce)繪(hui)。委托(tuo)時，購房(fang)人應(ying)(ying)當依法繳納(na)測(ce)(ce)繪(hui)費(fei)用，并(bing)與(yu)房(fang)產測(ce)(ce)繪(hui)單位就測(ce)(ce)繪(hui)事宜(yi)簽訂書面合同，合同應(ying)(ying)當包括(kuo)測(ce)(ce)繪(hui)項目的基本情況、完(wan)成期限、收費(fei)標(biao)準、成果質(zhi)量要求(qiu)、爭議(yi)解(jie)決方(fang)式等內容(rong)。

35、開發商明示的預測面積和實測面積有什么不同？

根據《辦法》的(de)(de)(de)(de)規定(ding)，開發商(shang)在預售商(shang)品住宅之前(qian)及商(shang)品房(fang)竣(jun)工之后(hou)應(ying)當兩次向購房(fang)人(ren)(ren)公示面(mian)積(ji)（包括建筑面(mian)積(ji)、套內(nei)建筑面(mian)積(ji)、分攤公用建筑面(mian)積(ji)）測繪結(jie)果。這(zhe)兩個階段的(de)(de)(de)(de)測繪結(jie)果的(de)(de)(de)(de)性質具有很大的(de)(de)(de)(de)不同。前(qian)者(zhe)是(shi)商(shang)品房(fang)項目預售面(mian)積(ji)的(de)(de)(de)(de)預測數(shu)據，是(shi)根據設計圖紙(zhi)量(liang)算出來的(de)(de)(de)(de)；后(hou)者(zhe)則是(shi)對已經竣(jun)工、并經有關部(bu)門驗收完畢后(hou)的(de)(de)(de)(de)房(fang)屋的(de)(de)(de)(de)面(mian)積(ji)、位置等進行(xing)實地(di)測量(liang)的(de)(de)(de)(de)數(shu)據，是(shi)產(chan)權登記數(shu)據。預測數(shu)據與實測數(shu)據是(shi)否(fou)(fou)相符(fu)及誤差率多(duo)少等是(shi)購房(fang)人(ren)(ren)考察開發商(shang)在面(mian)積(ji)問(wen)題上是(shi)否(fou)(fou)違(wei)約的(de)(de)(de)(de)重要標準。

36、商品房測繪如何收費？

商品房(fang)測(ce)(ce)繪(hui)單位承擔測(ce)(ce)繪(hui)項(xiang)目的(de)(de)(de)收(shou)費標準(zhun)應當按(an)(an)國家測(ce)(ce)繪(hui)局(ju)于2003年頒(ban)布的(de)(de)(de)《測(ce)(ce)繪(hui)工程(cheng)產品價(jia)格(ge)》的(de)(de)(de)有關規(gui)定執行，按(an)(an)照該規(gui)定，不(bu)同類(lei)型的(de)(de)(de)商品房(fang)測(ce)(ce)繪(hui)收(shou)費標準(zhun)不(bu)同，其中，住宅用房(fang)按(an)(an)分戶圖(tu)進行測(ce)(ce)繪(hui)的(de)(de)(de)價(jia)格(ge)為1.36 元/ 平方(fang)米，寫字(zi)樓的(de)(de)(de)測(ce)(ce)繪(hui)價(jia)格(ge)為2.04元/平方(fang)米。

37、購房人提供的測繪成果與開發商提供的測繪成果發生矛盾怎么辦？

如(ru)果(guo)購房(fang)人(ren)根(gen)據(ju)法(fa)(fa)定程序提(ti)(ti)供(gong)的(de)(de)測繪(hui)(hui)(hui)(hui)成(cheng)果(guo)與開(kai)發(fa)商(shang)提(ti)(ti)供(gong)的(de)(de)測繪(hui)(hui)(hui)(hui)成(cheng)果(guo)發(fa)生矛(mao)盾(dun)，那么(me)，購房(fang)人(ren)可(ke)以(yi)(yi)與開(kai)發(fa)商(shang)進(jin)行(xing)(xing)協商(shang)，協商(shang)不(bu)(bu)成(cheng)的(de)(de)，可(ke)以(yi)(yi)依法(fa)(fa)向人(ren)民法(fa)(fa)院(yuan)(yuan)提(ti)(ti)起訴訟或向仲裁(cai)機(ji)構申請仲裁(cai)。在人(ren)民法(fa)(fa)院(yuan)(yuan)進(jin)行(xing)(xing)審理或仲裁(cai)機(ji)構進(jin)行(xing)(xing)仲裁(cai)時，購房(fang)人(ren)以(yi)(yi)己方(fang)的(de)(de)測繪(hui)(hui)(hui)(hui)成(cheng)果(guo)作(zuo)為支(zhi)持己方(fang)請求的(de)(de)證(zheng)據(ju)、開(kai)發(fa)商(shang)不(bu)(bu)認可(ke)的(de)(de)，購房(fang)人(ren)可(ke)以(yi)(yi)和(he)開(kai)發(fa)商(shang)共同委托(tuo)雙方(fang)認可(ke)的(de)(de)有(you)資質的(de)(de)測繪(hui)(hui)(hui)(hui)單位進(jin)行(xing)(xing)重(zhong)新(xin)測繪(hui)(hui)(hui)(hui)；無法(fa)(fa)共同委托(tuo)的(de)(de)，人(ren)民法(fa)(fa)院(yuan)(yuan)可(ke)指(zhi)定有(you)資質的(de)(de)測繪(hui)(hui)(hui)(hui)單位重(zhong)新(xin)進(jin)行(xing)(xing)測繪(hui)(hui)(hui)(hui)。重(zhong)新(xin)測繪(hui)(hui)(hui)(hui)的(de)(de)測繪(hui)(hui)(hui)(hui)成(cheng)果(guo)可(ke)以(yi)(yi)作(zuo)為法(fa)(fa)院(yuan)(yuan)或仲裁(cai)機(ji)構判決（裁(cai)決）的(de)(de)依據(ju)。

38、購房人如何監督測繪單位依法測繪？

我(wo)國目(mu)前法律(lv)尚未授予行政(zheng)機(ji)關對測(ce)(ce)繪(hui)(hui)單位(wei)的(de)(de)測(ce)(ce)繪(hui)(hui)行為(wei)(wei)進行監(jian)督的(de)(de)權(quan)利(li)。因(yin)此，測(ce)(ce)繪(hui)(hui)單位(wei)的(de)(de)測(ce)(ce)繪(hui)(hui)行為(wei)(wei)更多的(de)(de)要(yao)(yao)依靠(kao)委托人(ren)（購房(fang)人(ren)或(huo)(huo)開發商）的(de)(de)監(jian)督來實現。《辦(ban)法》明確規定，測(ce)(ce)繪(hui)(hui)機(ji)構要(yao)(yao)按國家和本市(shi)有關技術(shu)規范進行實測(ce)(ce)，并對測(ce)(ce)繪(hui)(hui)成果(guo)質(zhi)量(liang)承擔責(ze)任。以(yi)上規定是購房(fang)人(ren)監(jian)督測(ce)(ce)繪(hui)(hui)單位(wei)的(de)(de)重要(yao)(yao)法律(lv)依據(ju)。購房(fang)人(ren)可以(yi)據(ju)此在與測(ce)(ce)繪(hui)(hui)單位(wei)簽訂的(de)(de)測(ce)(ce)繪(hui)(hui)合同中(zhong)明確約(yue)定測(ce)(ce)繪(hui)(hui)數據(ju)發生誤(wu)差、測(ce)(ce)繪(hui)(hui)成果(guo)存在質(zhi)量(liang)問題等事(shi)項的(de)(de)違約(yue)責(ze)任或(huo)(huo)賠償責(ze)任，以(yi)維護自(zi)身的(de)(de)合法權(quan)益。

39、哪些單位可以接受購房人委托進行面積測繪？

根據京(jing)(jing)國(guo)(guo)土(tu)(tu)(tu)(tu)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)管(guan)法[2003]531號《關于推進商品(pin)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)測(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)市場化有(you)(you)關試行規定的(de)通知(zhi)》的(de)規定，以下26家測(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)單位可以接受購(gou)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)人或房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)開發企業(ye)的(de)委(wei)托進行面積測(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)，分別是：北(bei)(bei)京(jing)(jing)市房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)勘(kan)察(cha)(cha)測(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)所(suo)(suo)(suo)(suo)、東城(cheng)(cheng)區(qu)(qu)國(guo)(guo)土(tu)(tu)(tu)(tu)資(zi)(zi)源(yuan)(yuan)和(he)(he)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)管(guan)理(li)局(ju)(ju)測(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)所(suo)(suo)(suo)(suo)、西(xi)城(cheng)(cheng)區(qu)(qu)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)測(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)所(suo)(suo)(suo)(suo)、崇文區(qu)(qu)國(guo)(guo)土(tu)(tu)(tu)(tu)資(zi)(zi)源(yuan)(yuan)和(he)(he)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)管(guan)理(li)局(ju)(ju)測(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)隊(dui)、宣武區(qu)(qu)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)測(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)所(suo)(suo)(suo)(suo)、朝陽區(qu)(qu)國(guo)(guo)土(tu)(tu)(tu)(tu)資(zi)(zi)源(yuan)(yuan)和(he)(he)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)管(guan)理(li)局(ju)(ju)測(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)隊(dui)、海淀(dian)區(qu)(qu)國(guo)(guo)土(tu)(tu)(tu)(tu)資(zi)(zi)源(yuan)(yuan)和(he)(he)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)管(guan)理(li)局(ju)(ju)測(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)隊(dui)、豐臺區(qu)(qu)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)經(jing)(jing)營管(guan)理(li)服務中(zhong)心(xin)測(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)隊(dui)、石景山區(qu)(qu)國(guo)(guo)土(tu)(tu)(tu)(tu)資(zi)(zi)源(yuan)(yuan)和(he)(he)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)管(guan)理(li)局(ju)(ju)測(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)隊(dui)、順義區(qu)(qu)國(guo)(guo)土(tu)(tu)(tu)(tu)資(zi)(zi)源(yuan)(yuan)和(he)(he)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)管(guan)理(li)局(ju)(ju)測(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)所(suo)(suo)(suo)(suo)、通州(zhou)區(qu)(qu)國(guo)(guo)土(tu)(tu)(tu)(tu)資(zi)(zi)源(yuan)(yuan)和(he)(he)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)管(guan)理(li)局(ju)(ju)測(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)所(suo)(suo)(suo)(suo)、大興(xing)區(qu)(qu)國(guo)(guo)土(tu)(tu)(tu)(tu)資(zi)(zi)源(yuan)(yuan)和(he)(he)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)管(guan)理(li)局(ju)(ju)測(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)所(suo)(suo)(suo)(suo)、(房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)山區(qu)(qu)）天(tian)地(di)鴻圖(tu)測(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)所(suo)(suo)(suo)(suo)、門頭溝區(qu)(qu)國(guo)(guo)土(tu)(tu)(tu)(tu)資(zi)(zi)源(yuan)(yuan)和(he)(he)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)管(guan)理(li)局(ju)(ju)測(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)所(suo)(suo)(suo)(suo)、懷柔區(qu)(qu)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)勘(kan)察(cha)(cha)測(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)所(suo)(suo)(suo)(suo)、延慶縣(xian)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)勘(kan)察(cha)(cha)測(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)所(suo)(suo)(suo)(suo)、密云(yun)縣(xian)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)測(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)所(suo)(suo)(suo)(suo)、平谷區(qu)(qu)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)測(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)所(suo)(suo)(suo)(suo)、北(bei)(bei)京(jing)(jing)華夏經(jing)(jing)緯測(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)技(ji)術(shu)有(you)(you)限公(gong)(gong)司(si)、北(bei)(bei)京(jing)(jing)鼎春德正測(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)中(zhong)心(xin)、中(zhong)興(xing)兆業(ye)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)面積測(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)公(gong)(gong)司(si)、北(bei)(bei)京(jing)(jing)新興(xing)華安房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)工程測(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)事(shi)務所(suo)(suo)(suo)(suo)、北(bei)(bei)京(jing)(jing)昌房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)測(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)技(ji)術(shu)服務有(you)(you)限公(gong)(gong)司(si)、北(bei)(bei)京(jing)(jing)京(jing)(jing)恒(heng)實測(ce)(ce)(ce)(ce)(ce)繪(hui)(hui)(hui)(hui)技(ji)術(shu)有(you)(you)限公(gong)(gong)司(si)、北(bei)(bei)京(jing)(jing)首益佳房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)經(jing)(jing)紀中(zhong)心(xin)、北(bei)(bei)京(jing)(jing)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)面積計量站。

E 關于其他相關費用

40、預售商品住宅實行以套內建筑面積計價后，購房人應繳納的物業管理服務費會發生變化嗎？

不會。按照《北京市(shi)經濟適用住房(fang)小區物(wu)(wu)業(ye)管理(li)服(fu)(fu)(fu)務(wu)收費(fei)辦法（試行）》及各地的(de)(de)物(wu)(wu)業(ye)管理(li)實踐，物(wu)(wu)業(ye)管理(li)服(fu)(fu)(fu)務(wu)費(fei)的(de)(de)收取(qu)是以(yi)建(jian)筑(zhu)面(mian)積(ji)為單位進行的(de)(de)。收費(fei)標準根(gen)據(ju)物(wu)(wu)業(ye)管理(li)企業(ye)所提供服(fu)(fu)(fu)務(wu)的(de)(de)性(xing)質、特(te)點(dian)等不同情況，分別實行政府(fu)定價、政府(fu)指導價和經營(ying)者定價。由此(ci)可以(yi)看出，物(wu)(wu)業(ye)管理(li)服(fu)(fu)(fu)務(wu)收費(fei)額度(du)不會因(yin)預售商品(pin)住宅(zhai)以(yi)套內建(jian)筑(zhu)面(mian)積(ji)計價而發生變化，它只(zhi)與購房(fang)人所購住宅(zhai)的(de)(de)建(jian)筑(zhu)面(mian)積(ji)和所在(zai)社區物(wu)(wu)業(ye)服(fu)(fu)(fu)務(wu)費(fei)標準有關。

41、預售商品住宅實行以套內建筑面積計價后，購房人應繳納的供暖費會發生變化嗎？

不會。按照(zhao)北京市(shi)房(fang)(fang)管(guan)局(ju)、財政局(ju)關于供暖(nuan)(nuan)費(fei)(fei)收(shou)(shou)取標(biao)準(zhun)的法(fa)律規定，北京市(shi)供暖(nuan)(nuan)費(fei)(fei)的收(shou)(shou)取是以(yi)房(fang)(fang)屋的建(jian)筑(zhu)面(mian)積或者(zhe)產權(quan)人(ren)、使用(yong)(yong)人(ren)實(shi)際使用(yong)(yong)的“用(yong)(yong)熱(re)量(liang)”為(wei)(wei)單位進行的。供暖(nuan)(nuan)費(fei)(fei)的收(shou)(shou)費(fei)(fei)標(biao)準(zhun)根據供暖(nuan)(nuan)的方(fang)式(shi)確定，如果是市(shi)熱(re)力集團供應的，燃煤(mei)(mei)鍋(guo)爐直供的，每建(jian)筑(zhu)平(ping)方(fang)米一(yi)個(ge)采暖(nuan)(nuan)季的收(shou)(shou)費(fei)(fei)標(biao)準(zhun)為(wei)(wei)16.5元人(ren)民幣(bi)；燃煤(mei)(mei)鍋(guo)爐間供的，每建(jian)筑(zhu)平(ping)方(fang)米一(yi)個(ge)采暖(nuan)(nuan)季的收(shou)(shou)費(fei)(fei)標(biao)準(zhun)為(wei)(wei)19元人(ren)民幣(bi)；燃油（柴油）、燃氣（天然氣、煤(mei)(mei)氣）、電(dian)鍋(guo)爐供應的，每建(jian)筑(zhu)平(ping)方(fang)米一(yi)個(ge)采暖(nuan)(nuan)季的收(shou)(shou)費(fei)(fei)標(biao)準(zhun)為(wei)(wei)30元人(ren)民幣(bi)。由(you)此可見，購(gou)房(fang)(fang)人(ren)應繳納的供暖(nuan)(nuan)費(fei)(fei)與預售商(shang)品住(zhu)宅實(shi)行以(yi)套內建(jian)筑(zhu)面(mian)積計價并無關系(xi)。

42、預售商品住宅實行以套內建筑面積計價后，購房人因購買商品房而支付的稅費會隨之發生變化嗎？

不會。現(xian)階段(duan)，購(gou)(gou)房人(ren)因購(gou)(gou)買商(shang)品(pin)房而支付的(de)(de)稅(shui)(shui)費(fei)包括三種，分別(bie)為(wei)：①簽訂《商(shang)品(pin)房買賣合(he)同》時(shi)應繳(jiao)納的(de)(de)印花(hua)(hua)稅(shui)(shui)，稅(shui)(shui)費(fei)標(biao)準(zhun)為(wei)總房價(jia)(jia)款的(de)(de)萬分之五；②辦理產權(quan)證(zheng)時(shi)應繳(jiao)納的(de)(de)印花(hua)(hua)貼稅(shui)(shui)，稅(shui)(shui)費(fei)標(biao)準(zhun)為(wei)每件5元人(ren)民幣；③辦理產權(quan)證(zheng)時(shi)應繳(jiao)納的(de)(de)契(qi)稅(shui)(shui)，普通住宅(zhai)的(de)(de)稅(shui)(shui)費(fei)標(biao)準(zhun)為(wei)房價(jia)(jia)款的(de)(de)1.5%（別(bie)墅(shu)、度假村及高檔住宅(zhai)除外）。由此可以(yi)看(kan)出，購(gou)(gou)買商(shang)品(pin)房的(de)(de)稅(shui)(shui)費(fei)除了與商(shang)品(pin)房總價(jia)(jia)款有關外，與其他因素并無關系。所(suo)以(yi)，預售商(shang)品(pin)住宅(zhai)實行以(yi)套內建筑面積計價(jia)(jia)并不會改變購(gou)(gou)房人(ren)購(gou)(gou)房的(de)(de)稅(shui)(shui)費(fei)。

43、預售商品住宅實行以套內建筑面積計價后，房產證記載內容是否會隨之變化？

不(bu)會。計(ji)價方式的(de)(de)調整并不(bu)影(ying)響產(chan)(chan)權登記中面(mian)(mian)積(ji)的(de)(de)標注。房(fang)產(chan)(chan)證(zheng)即房(fang)屋所有(you)權證(zheng)，是房(fang)屋所有(you)權的(de)(de)合法證(zheng)件。為確認產(chan)(chan)權人的(de)(de)權益，建(jian)設部統一(yi)印制和頒(ban)發的(de)(de)房(fang)產(chan)(chan)證(zheng)設置了(le)若(ruo)干需明示的(de)(de)內(nei)容(rong)。這些內(nei)容(rong)包括房(fang)屋的(de)(de)坐(zuo)落地址，丘（地）號，產(chan)(chan)別、房(fang)屋的(de)(de)幢號、房(fang)號、結構、總層數、所在層次、建(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)及設計(ji)用(yong)途，共有(you)人及土地使用(yong)情況摘(zhai)要等，并不(bu)包括房(fang)屋的(de)(de)套內(nei)建(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)或是否以套內(nei)建(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)計(ji)價。因此，預售商品住宅實行以套內(nei)建(jian)筑(zhu)面(mian)(mian)積(ji)計(ji)價，不(bu)會帶來(lai)房(fang)產(chan)(chan)證(zheng)記載內(nei)容(rong)的(de)(de)相(xiang)應(ying)變化。

44、預售商品住宅實行以套內建筑面積計價后，購房人應繳納的維修基金是否會隨之發生變化？

兩者之(zhi)間沒有必然聯(lian)系(xi)。建設(she)部、財政部《住宅共(gong)用(yong)(yong)部位共(gong)用(yong)(yong)設(she)施(shi)設(she)備維(wei)(wei)修(xiu)基(ji)金(jin)(jin)管理(li)辦法》明確規(gui)定(ding)，維(wei)(wei)修(xiu)基(ji)金(jin)(jin)是專項用(yong)(yong)于住宅小(xiao)區(qu)共(gong)用(yong)(yong)部位、共(gong)用(yong)(yong)設(she)施(shi)設(she)備保修(xiu)期滿后(hou)大修(xiu)、更新、改造的(de)費(fei)用(yong)(yong)，該費(fei)用(yong)(yong)由全體業(ye)主(zhu)按(an)購房(fang)(fang)款(kuan)2% — 3% 的(de)比例(li)繳納。由此，我們可以看(kan)出，預售(shou)商品住宅實行以套內建筑面積計價后(hou)，購房(fang)(fang)人(ren)繳納的(de)維(wei)(wei)修(xiu)基(ji)金(jin)(jin)是否(fou)會發(fa)(fa)生(sheng)(sheng)變化(hua)取決于預售(shou)商品房(fang)(fang)的(de)總房(fang)(fang)價款(kuan)是否(fou)發(fa)(fa)生(sheng)(sheng)變化(hua)，如果總房(fang)(fang)價款(kuan)發(fa)(fa)生(sheng)(sheng)變化(hua)，則購房(fang)(fang)人(ren)應繳納的(de)維(wei)(wei)修(xiu)基(ji)金(jin)(jin)隨(sui)之(zhi)發(fa)(fa)生(sheng)(sheng)變化(hua)；如果總房(fang)(fang)價款(kuan)不(bu)發(fa)(fa)生(sheng)(sheng)變化(hua)，則購房(fang)(fang)人(ren)應繳納的(de)維(wei)(wei)修(xiu)基(ji)金(jin)(jin)不(bu)變。

商品房知識大講堂>>

F 新《辦法》的指向

45、什么是預售商品住宅？

預售(shou)商(shang)品住(zhu)宅(zhai)是指房地產開發(fa)企業預售(shou)的(de)(de)使(shi)用功能(neng)為(wei)住(zhu)宅(zhai)的(de)(de)期(qi)房。購(gou)房人確(que)定(ding)商(shang)品房項(xiang)目為(wei)商(shang)品住(zhu)宅(zhai)的(de)(de)主(zhu)要依據是政府主(zhu)管部門頒發(fa)的(de)(de)“五(wu)證”，“五(wu)證”是確(que)定(ding)房地產項(xiang)目的(de)(de)性質及使(shi)用功能(neng)的(de)(de)法(fa)定(ding)依據，購(gou)房人應當仔細(xi)查驗。

46、TOWNHOUSE 及別墅是否屬于商品住宅？

是(shi)。因為使(shi)用功能均為住宅。但(dan)《辦(ban)法》的(de)公布對TOWNHOUSE和(he)別墅的(de)計價方式基本(ben)沒(mei)有(you)影響。因為，在現(xian)實生活中，TOWNHOUSE和(he)別墅的(de)設計一般(ban)都是(shi)獨(du)門獨(du)院，不存在與其(qi)他購房人(ren)分攤公用建(jian)筑(zhu)面(mian)積(ji)(ji)的(de)問題(ti)，其(qi)建(jian)筑(zhu)面(mian)積(ji)(ji)一般(ban)情況下就等于套內建(jian)筑(zhu)面(mian)積(ji)(ji)。所以，按照建(jian)筑(zhu)面(mian)積(ji)(ji)或按套內建(jian)筑(zhu)面(mian)積(ji)(ji)計價對TOWNHOUSE及別墅的(de)銷售基本(ben)沒(mei)有(you)區別。

47、什么是現房商品房？

一(yi)般(ban)情況下，現(xian)房(fang)(fang)(fang)商(shang)品(pin)房(fang)(fang)(fang)是指(zhi)已經竣工，并經政(zheng)府有關主管部門(men)驗收(shou)合格的商(shang)品(pin)房(fang)(fang)(fang)。現(xian)房(fang)(fang)(fang)是一(yi)種(zhong)約定俗成的概(gai)念，不是一(yi)個法律概(gai)念。

48、所有的商品房都應當以套內建筑面積計價嗎？

不是(shi)。根(gen)據《北京市城(cheng)市房(fang)(fang)地產(chan)轉(zhuan)讓管(guan)理(li)辦法》的(de)(de)(de)規定，只有(you)預售(shou)的(de)(de)(de)商(shang)(shang)品住(zhu)宅(zhai)應當按照套內建筑面(mian)積計(ji)價。預售(shou)的(de)(de)(de)商(shang)(shang)品住(zhu)宅(zhai)是(shi)指房(fang)(fang)地產(chan)開發企業預售(shou)的(de)(de)(de)使(shi)用(yong)(yong)功(gong)能(neng)為(wei)住(zhu)宅(zhai)的(de)(de)(de)商(shang)(shang)品房(fang)(fang)，該商(shang)(shang)品房(fang)(fang)包(bao)括(kuo)(kuo)經濟適用(yong)(yong)住(zhu)房(fang)(fang)，不包(bao)括(kuo)(kuo)使(shi)用(yong)(yong)功(gong)能(neng)為(wei)商(shang)(shang)住(zhu)的(de)(de)(de)寫字樓、商(shang)(shang)鋪等(deng)商(shang)(shang)住(zhu)商(shang)(shang)品房(fang)(fang)，也不包(bao)括(kuo)(kuo)二手房(fang)(fang)及(ji)現(xian)售(shou)商(shang)(shang)品住(zhu)宅(zhai)，更不包(bao)括(kuo)(kuo)本市城(cheng)鎮職(zhi)工(gong)根(gen)據城(cheng)鎮住(zhu)房(fang)(fang)制度改革(ge)政策購(gou)買(mai)的(de)(de)(de)公有(you)住(zhu)房(fang)(fang)、安居工(gong)程(cheng)住(zhu)房(fang)(fang)和集資合作(zuo)建設的(de)(de)(de)住(zhu)房(fang)(fang)。

G 其他相關問題

49、以套內建筑面積計價的經濟適用房進行轉讓時，應當以什么標準計算與周邊商品房均價的差價？

以套內建(jian)筑(zhu)面(mian)積計(ji)(ji)價(jia)(jia)的經(jing)濟適(shi)(shi)用(yong)(yong)房進行(xing)轉讓時，應當按照該經(jing)濟適(shi)(shi)用(yong)(yong)房每(mei)平(ping)方米建(jian)筑(zhu)面(mian)積的價(jia)(jia)款計(ji)(ji)算與周邊商品房均價(jia)(jia)的差價(jia)(jia)。該經(jing)濟適(shi)(shi)用(yong)(yong)房每(mei)平(ping)方米建(jian)筑(zhu)面(mian)積價(jia)(jia)款＝購房總價(jia)(jia)款÷產權證(zheng)上登記的建(jian)筑(zhu)面(mian)積。

50、《辦法》實施后，預售商品住宅的購房人如果與開發商協商以建筑面積計價，是否許可？

不(bu)允許。因為(wei)這是個強制性(xing)法律規范，而非任意(yi)性(xing)法律規范。當事人必(bi)須遵(zun)守，不(bu)能(neng)自由(you)選(xuan)擇與約定(ding)。