【地(di)鐵(tie)(tie)對房(fang)(fang)價的影(ying)響】地(di)鐵(tie)(tie)沿線房(fang)(fang)價受哪(na)些因(yin)素(su)影(ying)響 地(di)鐵(tie)(tie)對房(fang)(fang)價的影(ying)響到底有多(duo)大

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2016年1月的(de)《商業地(di)(di)產地(di)(di)鐵(tie)效(xiao)應專題報告》顯(xian)示，地(di)(di)鐵(tie)通車(che)后，北京、上海、廣(guang)州地(di)(di)鐵(tie)周邊(bian)物業價(jia)值(zhi)(zhi)(zhi)均得(de)到大幅度的(de)提升(sheng)(sheng)，具體為：離地(di)(di)鐵(tie)站0-500米的(de)近郊(jiao)區物業價(jia)值(zhi)(zhi)(zhi)提升(sheng)(sheng)20%—25%，而遠郊(jiao)區物業價(jia)值(zhi)(zhi)(zhi)則提升(sheng)(sheng)10%—15%。而深圳更為明顯(xian)，這兩組數(shu)據分別為26%和18%。

武漢：地鐵“首末站”房(fang)價漲(zhang)幅(fu)最大，最高30%。地鐵開通前(qian)1年(nian)(nian)和開通后2年(nian)(nian)，沿線區域房(fang)產(chan)升值速度最快。

長沙：地鐵(tie)開通后，房價上漲15%。

杭州：有地鐵(tie)盤(pan)上漲超100%，不僅比非地鐵(tie)盤(pan)漲得快，也抗(kang)跌。

北京：地鐵5號線(xian)開通半個月(yue)沿(yan)線(xian)住宅價格暴漲(zhang)2367元/平米，10號線(xian)在建設的兩年(nian)期(qi)間周(zhou)邊物業(ye)價格平均上漲(zhang)一(yi)倍多。

天津：地鐵的開通(tong)帶來的交通(tong)便利和經(jing)濟(ji)元素大流通(tong)，導致周邊(bian)物業漲幅高達30%-40%。

廣州：地鐵一號線開通后(hou)，沿線的樓盤二手(shou)售價(jia)對(dui)比推(tui)出(chu)市場時的一手(shou)售價(jia)，基本(ben)上漲15%以上，租金回報率(lv)10%以上。

地鐵沿線樓盤升值空間大

地鐵(tie)對于沿線(xian)樓市(shi)價格產(chan)生直接(jie)影響(xiang)，如距離地鐵(tie)站點步(bu)行5分(fen)種內(nei)的(de)房子，稱之(zhi)為(wei)“正(zheng)地鐵(tie)房”；10分(fen)鐘(zhong)內(nei)稱為(wei)“準地鐵(tie)房”；15分(fen)鐘(zhong)內(nei)稱之(zhi)為(wei)“近(jin)地鐵(tie)房”，距離不(bu)同，房價、升值空(kong)間也不(bu)一樣。

一般來說，地(di)(di)鐵站臺周(zhou)邊的(de)樓(lou)盤價(jia)格增幅每(mei)年大約(yue)在10%左右，但地(di)(di)鐵對其影響(xiang)主(zhu)要體現在地(di)(di)鐵規劃和建(jian)設初期，等地(di)(di)鐵建(jian)成之后，漲幅會迅(xun)速回落，升值放(fang)緩。通(tong)常來說，距離地(di)(di)鐵越(yue)近，受(shou)到地(di)(di)鐵影響(xiang)程度越(yue)高，價(jia)格水平越(yue)高。

地鐵對房價的影響可以從空間、時間、結構等三方面來分析：

1、價格變動的空間特征：已(yi)發(fa)展成(cheng)熟(shu)的(de)(de)城(cheng)(cheng)市中心區由于原(yuan)有區位(wei)條件已(yi)相當優越(yue)，在用地(di)(di)強度(du)或性質未改變時，修建(jian)地(di)(di)鐵(tie)對(dui)房(fang)地(di)(di)產價(jia)格的(de)(de)影響不(bu)是很明顯(xian)；而接近(jin)城(cheng)(cheng)市的(de)(de)邊緣地(di)(di)區，由于區位(wei)條件的(de)(de)改善幅(fu)度(du)很大(da)，土地(di)(di)集聚利用比較(jiao)顯(xian)著，故房(fang)地(di)(di)產價(jia)值的(de)(de)增長受地(di)(di)鐵(tie)的(de)(de)影響非常明顯(xian)。所以越(yue)是交通不(bu)成(cheng)熟(shu)的(de)(de)區域，地(di)(di)鐵(tie)投資對(dui)周邊地(di)(di)區產生的(de)(de)效益(yi)越(yue)大(da)，房(fang)地(di)(di)產價(jia)格的(de)(de)升幅(fu)也越(yue)大(da)。

2、價格變動的時間特征：一般來說，城市(shi)中心區(qu)，由于其商業氛圍(wei)已(yi)經形成(cheng)，其增(zeng)(zeng)值的(de)(de)(de)(de)(de)(de)周期很短；而新開發區(qu)，增(zeng)(zeng)值周期則較長。 地(di)鐵對房地(di)產產生的(de)(de)(de)(de)(de)(de)增(zeng)(zeng)值可視為開通前預(yu)期心理的(de)(de)(de)(de)(de)(de)增(zeng)(zeng)值和(he)事(shi)后實質(zhi)效益兩(liang)部分的(de)(de)(de)(de)(de)(de)合計。由于預(yu)期心理的(de)(de)(de)(de)(de)(de)增(zeng)(zeng)值容易受市(shi)場等因(yin)素(su)感染，所(suo)以，地(di)鐵開通前是開發商炒(chao)作房地(di)產價(jia)值的(de)(de)(de)(de)(de)(de)最佳(jia)時(shi)期。但在(zai)此時(shi)入市(shi)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)個(ge)人投資者，往往容易被套牢。所(suo)以對投資者而言(yan)，要警(jing)惕在(zai)前期過多透支地(di)鐵對房價(jia)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)影響。

3、價格變動的結構特征：決定房地產(chan)的(de)(de)價值有多方面的(de)(de)因(yin)素，除交通條件外，還有市場(chang)、政(zheng)策、規劃水平、周邊環(huan)境(jing)和配套水平等。房地產(chan)的(de)(de)升(sheng)值不(bu)能單靠地鐵來(lai)拉動，最終還要看樓盤自身質(zhi)素、周邊配套、人文(wen)、環(huan)境(jing)等因(yin)素。可見(jian)，地鐵只會(hui)給高品(pin)質(zhi)的(de)(de)樓盤“錦上添花”，而不(bu)會(hui)給品(pin)質(zhi)低下的(de)(de)產(chan)品(pin)“雪中送炭”。

但是房產的升值不能單靠地鐵來拉動。從宏觀(guan)上看(kan)，還(huan)跟政治(zhi)、市(shi)場、經濟、產(chan)業結構(gou)等因素(su)有關(guan)；而從微觀(guan)上看(kan)，還(huan)要看(kan)樓(lou)盤自身品(pin)質(zhi)、內部(bu)配(pei)套、環境(jing)等因素(su)。

對于“地鐵房”的(de)增值(zhi)，要有清(qing)晰的(de)認識，地鐵會對高品質的(de)樓(lou)盤“如虎添翼”，提升項目附加(jia)值(zhi)，而(er)不會給(gei)低(di)品質的(de)產品“濟(ji)困解(jie)危”。

對于購房者而(er)言，購買地鐵(tie)物業(ye)更(geng)要(yao)切忌跟風(feng)，而(er)忽略物業(ye)本身是(shi)否(fou)契(qi)合居住實際需(xu)要(yao)。如是(shi)否(fou)存(cun)在地鐵(tie)噪(zao)音、震動(dong)等問題也是(shi)影響其升值空(kong)間的關鍵要(yao)素。購房者可時(shi)刻關注(zhu)地鐵(tie)規(gui)劃(hua)進(jin)程和環境影響，適當取(qu)舍(she)，在適當時(shi)候出(chu)手投(tou)資或甩賣，才能規(gui)避不必要(yao)的風(feng)險。