【地(di)鐵對房(fang)價(jia)的(de)影(ying)響(xiang)】地(di)鐵沿(yan)線房(fang)價(jia)受哪些因素影(ying)響(xiang) 地(di)鐵對房(fang)價(jia)的(de)影(ying)響(xiang)到底有(you)多大

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2016年1月的《商業地產(chan)地鐵(tie)效應(ying)專題報告(gao)》顯示，地鐵(tie)通車后(hou)，北(bei)京、上海、廣州地鐵(tie)周(zhou)邊(bian)物業價(jia)(jia)值(zhi)均得(de)到大(da)幅(fu)度的提升，具體為：離(li)地鐵(tie)站(zhan)0-500米的近郊(jiao)(jiao)區物業價(jia)(jia)值(zhi)提升20%—25%，而遠郊(jiao)(jiao)區物業價(jia)(jia)值(zhi)則提升10%—15%。而深圳更為明(ming)顯，這(zhe)兩組數據(ju)分別為26%和(he)18%。

武漢：地鐵(tie)“首末站”房(fang)價漲幅最大(da)，最高30%。地鐵(tie)開通前1年(nian)和開通后2年(nian)，沿(yan)線區域房(fang)產升值速度最快(kuai)。

長沙：地鐵開通后，房價(jia)上漲(zhang)15%。

杭州：有(you)地鐵盤上漲超100%，不僅(jin)比非地鐵盤漲得快，也抗跌。

北京：地鐵5號(hao)線(xian)開通(tong)半個月沿線(xian)住宅價(jia)格暴(bao)漲2367元/平(ping)米，10號(hao)線(xian)在建設的兩年(nian)期間周(zhou)邊物(wu)業價(jia)格平(ping)均上(shang)漲一倍(bei)多。

天津：地鐵的(de)開(kai)通帶來的(de)交通便(bian)利和經濟元素大流通，導致周(zhou)邊物業漲幅高達30%-40%。

廣州：地鐵(tie)一號線(xian)開通后，沿線(xian)的(de)樓盤二(er)手售價對比(bi)推出市場時的(de)一手售價，基本上漲15%以上，租(zu)金回(hui)報率(lv)10%以上。

地鐵沿線樓盤升值空間大

地(di)鐵對于沿線樓市價格產生直接(jie)影(ying)響(xiang)，如距(ju)離地(di)鐵站(zhan)點步行(xing)5分(fen)種內(nei)的房(fang)(fang)子，稱(cheng)(cheng)之為“正地(di)鐵房(fang)(fang)”；10分(fen)鐘內(nei)稱(cheng)(cheng)為“準地(di)鐵房(fang)(fang)”；15分(fen)鐘內(nei)稱(cheng)(cheng)之為“近地(di)鐵房(fang)(fang)”，距(ju)離不同(tong)，房(fang)(fang)價、升值空間也不一樣。

一(yi)般來說(shuo)，地(di)(di)鐵站臺周邊的樓(lou)盤價格增幅每年大約在(zai)10%左(zuo)右(you)，但地(di)(di)鐵對其影響主要體現在(zai)地(di)(di)鐵規(gui)劃(hua)和(he)建設初期，等地(di)(di)鐵建成之后，漲幅會迅(xun)速回(hui)落，升值放(fang)緩(huan)。通常來說(shuo)，距離地(di)(di)鐵越(yue)近，受到地(di)(di)鐵影響程度越(yue)高(gao)，價格水平越(yue)高(gao)。

地鐵對房價的影響可以從空間、時間、結構等三方面來分析：

1、價格變動的空間特征：已發展成(cheng)熟的(de)城(cheng)(cheng)市中心區(qu)由于(yu)原(yuan)有區(qu)位(wei)條件已相當(dang)優(you)越(yue)(yue)，在用地(di)(di)強(qiang)度或性質未改(gai)變時，修建地(di)(di)鐵(tie)(tie)對房地(di)(di)產(chan)(chan)價(jia)格(ge)的(de)影響(xiang)不是(shi)很明顯(xian)；而接近城(cheng)(cheng)市的(de)邊緣(yuan)地(di)(di)區(qu)，由于(yu)區(qu)位(wei)條件的(de)改(gai)善幅(fu)度很大(da)(da)，土(tu)地(di)(di)集聚利(li)用比較顯(xian)著(zhu)，故房地(di)(di)產(chan)(chan)價(jia)值的(de)增長(chang)受地(di)(di)鐵(tie)(tie)的(de)影響(xiang)非常明顯(xian)。所以越(yue)(yue)是(shi)交通不成(cheng)熟的(de)區(qu)域，地(di)(di)鐵(tie)(tie)投資對周邊地(di)(di)區(qu)產(chan)(chan)生的(de)效益越(yue)(yue)大(da)(da)，房地(di)(di)產(chan)(chan)價(jia)格(ge)的(de)升(sheng)幅(fu)也越(yue)(yue)大(da)(da)。

2、價格變動的時間特征：一般(ban)來說，城市中心區，由(you)于(yu)其商業(ye)氛圍已經形成，其增(zeng)值(zhi)(zhi)的(de)(de)周(zhou)期(qi)很短；而新開(kai)發區，增(zeng)值(zhi)(zhi)周(zhou)期(qi)則較長。 地(di)(di)鐵對(dui)(dui)房(fang)(fang)地(di)(di)產產生(sheng)的(de)(de)增(zeng)值(zhi)(zhi)可視為(wei)開(kai)通前預期(qi)心理的(de)(de)增(zeng)值(zhi)(zhi)和事后實質效益兩部(bu)分的(de)(de)合計(ji)。由(you)于(yu)預期(qi)心理的(de)(de)增(zeng)值(zhi)(zhi)容易受市場(chang)等因素(su)感染，所以，地(di)(di)鐵開(kai)通前是開(kai)發商炒作房(fang)(fang)地(di)(di)產價(jia)值(zhi)(zhi)的(de)(de)最(zui)佳時(shi)期(qi)。但在此時(shi)入市的(de)(de)個人投(tou)資者，往往容易被套牢。所以對(dui)(dui)投(tou)資者而言，要(yao)警惕在前期(qi)過多透支地(di)(di)鐵對(dui)(dui)房(fang)(fang)價(jia)的(de)(de)影響。

3、價格變動的結構特征：決定房地(di)(di)產的價值有多方(fang)面的因素，除交通條件外(wai)，還有市(shi)場(chang)、政策、規劃水(shui)平、周(zhou)邊環境和配套水(shui)平等。房地(di)(di)產的升值不(bu)能單靠地(di)(di)鐵(tie)來拉動，最終還要(yao)看樓(lou)盤自身質素、周(zhou)邊配套、人文、環境等因素。可見，地(di)(di)鐵(tie)只會(hui)給高品質的樓(lou)盤“錦上添(tian)花”，而不(bu)會(hui)給品質低(di)下的產品“雪中送炭(tan)”。

但是房產的升值不能單靠地鐵來拉動。從宏觀上看，還(huan)跟政治、市場、經濟(ji)、產(chan)業結構等(deng)因(yin)素(su)有關(guan)；而從微觀上看，還(huan)要看樓盤(pan)自身品質、內部配套、環(huan)境等(deng)因(yin)素(su)。

對于“地鐵房”的增值(zhi)，要有清晰的認識，地鐵會對(dui)高(gao)品(pin)(pin)質(zhi)的樓(lou)盤(pan)“如虎添翼”，提升項(xiang)目附加值(zhi)，而不(bu)會給低品(pin)(pin)質(zhi)的產(chan)品(pin)(pin)“濟(ji)困(kun)解危(wei)”。

對于購房者(zhe)而言(yan)，購買(mai)地鐵(tie)物(wu)(wu)業更要切忌跟風，而忽(hu)略物(wu)(wu)業本身是否契(qi)合(he)居(ju)住(zhu)實際需要。如是否存在地鐵(tie)噪(zao)音、震動等問題也是影響(xiang)其升值空間的(de)關(guan)鍵要素。購房者(zhe)可時刻關(guan)注(zhu)地鐵(tie)規劃進(jin)程和(he)環境影響(xiang)，適當取舍，在適當時候出手投資或(huo)甩(shuai)賣，才(cai)能規避不(bu)必(bi)要的(de)風險。