【地(di)鐵對(dui)房(fang)價(jia)的影(ying)(ying)響(xiang)】地(di)鐵沿線房(fang)價(jia)受哪些因素影(ying)(ying)響(xiang) 地(di)鐵對(dui)房(fang)價(jia)的影(ying)(ying)響(xiang)到底有多大(da)

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2016年1月的(de)《商業地(di)產地(di)鐵(tie)效應專題(ti)報告》顯示(shi)，地(di)鐵(tie)通車后，北京、上海、廣州(zhou)地(di)鐵(tie)周(zhou)邊物業價(jia)值均得到(dao)大幅度的(de)提(ti)升，具體為：離地(di)鐵(tie)站(zhan)0-500米的(de)近郊區(qu)(qu)物業價(jia)值提(ti)升20%—25%，而遠郊區(qu)(qu)物業價(jia)值則(ze)提(ti)升10%—15%。而深圳更為明顯，這兩組數據分別為26%和18%。

武漢：地鐵“首末站(zhan)”房(fang)價漲幅最(zui)大，最(zui)高30%。地鐵開通(tong)前1年和開通(tong)后2年，沿線區域房(fang)產升值速(su)度最(zui)快。

長沙：地鐵開通(tong)后，房價上漲15%。

杭州：有地鐵(tie)盤上漲超100%，不僅(jin)比非地鐵(tie)盤漲得快，也抗跌。

北京：地鐵5號線(xian)開通半個(ge)月沿線(xian)住宅價(jia)格(ge)暴漲(zhang)2367元/平米，10號線(xian)在建設(she)的兩年(nian)期間周邊(bian)物業價(jia)格(ge)平均上(shang)漲(zhang)一倍多。

天津：地鐵的開通帶來(lai)的交通便(bian)利和經濟元素大(da)流通，導致周邊(bian)物業漲幅高達30%-40%。

廣州：地鐵(tie)一號線開(kai)通(tong)后，沿線的樓盤二手售價對比(bi)推出市場(chang)時(shi)的一手售價，基(ji)本上(shang)漲(zhang)15%以上(shang)，租金回(hui)報率10%以上(shang)。

地鐵沿線樓盤升值空間大

地(di)(di)鐵(tie)對于(yu)沿(yan)線(xian)樓市價格產生直(zhi)接影響，如(ru)距(ju)離(li)地(di)(di)鐵(tie)站點步行5分種內的房(fang)子，稱之為“正地(di)(di)鐵(tie)房(fang)”；10分鐘(zhong)內稱為“準(zhun)地(di)(di)鐵(tie)房(fang)”；15分鐘(zhong)內稱之為“近(jin)地(di)(di)鐵(tie)房(fang)”，距(ju)離(li)不(bu)同，房(fang)價、升值空間(jian)也不(bu)一樣。

一般來說(shuo)，地鐵(tie)站臺周(zhou)邊(bian)的樓盤價格增幅每年大約在(zai)10%左右(you)，但地鐵(tie)對其影響主要體(ti)現在(zai)地鐵(tie)規劃和建(jian)設初期，等地鐵(tie)建(jian)成(cheng)之后，漲幅會迅速回(hui)落(luo)，升值放緩。通常來說(shuo)，距離地鐵(tie)越近，受到地鐵(tie)影響程度越高，價格水平越高。

地鐵對房價的影響可以從空間、時間、結構等三方面來分析：

1、價格變動的空間特征：已發展成熟的(de)城市(shi)中心(xin)區(qu)(qu)由于原有區(qu)(qu)位條(tiao)件已相當(dang)優(you)越(yue)，在用地強度或(huo)性質未改變時(shi)，修建地鐵對(dui)(dui)房地產價(jia)格(ge)的(de)影響不是(shi)(shi)很明顯(xian)；而接近(jin)城市(shi)的(de)邊緣地區(qu)(qu)，由于區(qu)(qu)位條(tiao)件的(de)改善(shan)幅(fu)度很大(da)，土地集聚利用比較顯(xian)著，故(gu)房地產價(jia)值的(de)增(zeng)長受(shou)地鐵的(de)影響非常明顯(xian)。所(suo)以越(yue)是(shi)(shi)交通不成熟的(de)區(qu)(qu)域，地鐵投資對(dui)(dui)周邊地區(qu)(qu)產生的(de)效(xiao)益越(yue)大(da)，房地產價(jia)格(ge)的(de)升(sheng)幅(fu)也越(yue)大(da)。

2、價格變動的時間特征：一般來說，城市(shi)中心(xin)區，由(you)于(yu)其商(shang)業氛(fen)圍已經形成，其增(zeng)值(zhi)的(de)周期(qi)很短；而新開發區，增(zeng)值(zhi)周期(qi)則(ze)較長(chang)。 地鐵(tie)(tie)對(dui)房地產(chan)產(chan)生的(de)增(zeng)值(zhi)可視為開通前預期(qi)心(xin)理(li)的(de)增(zeng)值(zhi)和(he)事后實質效(xiao)益兩部分的(de)合(he)計。由(you)于(yu)預期(qi)心(xin)理(li)的(de)增(zeng)值(zhi)容易受市(shi)場等(deng)因素(su)感染，所(suo)以，地鐵(tie)(tie)開通前是開發商(shang)炒作房地產(chan)價值(zhi)的(de)最佳時期(qi)。但在此時入市(shi)的(de)個人投資(zi)者，往往容易被套(tao)牢。所(suo)以對(dui)投資(zi)者而言，要警惕在前期(qi)過多透支地鐵(tie)(tie)對(dui)房價的(de)影(ying)響(xiang)。

3、價格變動的結構特征：決(jue)定房(fang)地(di)產(chan)的(de)(de)價值有多方面的(de)(de)因素，除(chu)交(jiao)通條件外(wai)，還有市場、政策(ce)、規(gui)劃(hua)水平(ping)、周邊環(huan)境和配套水平(ping)等(deng)。房(fang)地(di)產(chan)的(de)(de)升值不能單(dan)靠地(di)鐵來拉動，最終還要看(kan)樓盤(pan)自身質(zhi)素、周邊配套、人文、環(huan)境等(deng)因素。可見，地(di)鐵只會(hui)給高品質(zhi)的(de)(de)樓盤(pan)“錦(jin)上添(tian)花”，而不會(hui)給品質(zhi)低下的(de)(de)產(chan)品“雪中(zhong)送炭”。

但是房產的升值不能單靠地鐵來拉動。從宏(hong)觀上看，還跟(gen)政治、市(shi)場(chang)、經濟、產業結構等因(yin)(yin)素(su)有(you)關；而從微觀上看，還要看樓盤自身(shen)品(pin)質、內部(bu)配(pei)套、環境等因(yin)(yin)素(su)。

對于“地鐵房”的(de)增值(zhi)，要(yao)有清(qing)晰的(de)認(ren)識，地鐵會對高品質(zhi)的(de)樓盤“如虎(hu)添翼(yi)”，提升項目(mu)附加值(zhi)，而(er)不會給低品質(zhi)的(de)產品“濟困解危”。

對于(yu)購(gou)房(fang)(fang)者(zhe)而言，購(gou)買地鐵物(wu)業更要切忌跟風，而忽略(lve)物(wu)業本身是否(fou)契合居住實際需要。如是否(fou)存在地鐵噪音、震動等問題也是影響其升值空間的關鍵(jian)要素。購(gou)房(fang)(fang)者(zhe)可(ke)時(shi)刻(ke)關注(zhu)地鐵規劃進程和環境影響，適當取(qu)舍，在適當時(shi)候出手投資(zi)或甩賣，才能規避不必(bi)要的風險。