對小(xiao)產權(quan)的(de)(de)解(jie)釋歸納起來主要有3種解(jie)釋,目前面(mian)臨整治的(de)(de)小(xiao)產權(quan)房,指(zhi)的(de)(de)是下面(mian)的(de)(de)第三(san)種。
第一(yi)(yi)種(zhong)解(jie)釋是(shi)針對(dui)發展商的(de)產權(quan)(quan)而言,將發展商的(de)產權(quan)(quan)叫(jiao)大產權(quan)(quan),購房(fang)人的(de)產權(quan)(quan)叫(jiao)小產權(quan)(quan),這種(zhong)叫(jiao)法是(shi)因為購房(fang)人的(de)產權(quan)(quan)是(shi)由發展商一(yi)(yi)個(ge)產權(quan)(quan)分割來的(de)。
第二種(zhong)解(jie)釋是(shi)(shi)按房(fang)(fang)(fang)屋再(zai)轉讓(rang)(rang)時是(shi)(shi)否需要繳納土(tu)(tu)地出讓(rang)(rang)金(jin)(jin)來區分的(de),不用再(zai)繳土(tu)(tu)地出讓(rang)(rang)金(jin)(jin)的(de)叫大(da)產(chan)權,要補繳土(tu)(tu)地出讓(rang)(rang)金(jin)(jin)的(de)叫小(xiao)產(chan)權。按這種(zhong)解(jie)釋普通商品房(fang)(fang)(fang)就是(shi)(shi)大(da)產(chan)權房(fang)(fang)(fang),經濟(ji)適(shi)用房(fang)(fang)(fang)就是(shi)(shi)小(xiao)產(chan)權房(fang)(fang)(fang)。
第三種解釋是按產(chan)(chan)(chan)權證(zheng)(zheng)的(de)發證(zheng)(zheng)機關(guan)來區分的(de),國家發產(chan)(chan)(chan)權證(zheng)(zheng)的(de)叫大產(chan)(chan)(chan)權,國家不發產(chan)(chan)(chan)權證(zheng)(zheng)的(de),由鄉鎮政府發證(zheng)(zheng)書的(de)叫小產(chan)(chan)(chan)權,又被稱為鄉產(chan)(chan)(chan)權,鄉產(chan)(chan)(chan)權并不構成(cheng)真正法律意義上(shang)的(de)產(chan)(chan)(chan)權。
第一種和第二種解釋(shi)的(de)(de)(de)小產權(quan)是合(he)法(fa)(fa)的(de)(de)(de),只要交足(zu)購房款,或轉讓時補繳(jiao)土地出讓金就可以自由買賣,其法(fa)(fa)律(lv)規定較(jiao)為明確。而第三(san)種解釋(shi)的(de)(de)(de)小產權(quan)的(de)(de)(de)法(fa)(fa)律(lv)屬性(xing)存在較(jiao)大爭議,而且拿不到真正法(fa)(fa)律(lv)意義(yi)上的(de)(de)(de)產權(quan)證。
所(suo)謂“小產(chan)(chan)(chan)權房(fang)”是(shi)(shi)(shi)(shi)指在農民集體(ti)土(tu)(tu)地(di)(di)上建(jian)設的(de)房(fang)屋,未(wei)繳納土(tu)(tu)地(di)(di)出讓(rang)金等費用(yong)(yong),其(qi)產(chan)(chan)(chan)權證不是(shi)(shi)(shi)(shi)由國家(jia)房(fang)管部門頒發,而是(shi)(shi)(shi)(shi)由鄉政(zheng)府或村(cun)政(zheng)府頒發,所(suo)以叫(jiao)做“鄉產(chan)(chan)(chan)權房(fang)”,又叫(jiao)“小產(chan)(chan)(chan)權房(fang)”。小產(chan)(chan)(chan)權房(fang)占(zhan)用(yong)(yong)的(de)是(shi)(shi)(shi)(shi)集體(ti)土(tu)(tu)地(di)(di),按(an)照我國現行法律(lv),這(zhe)類土(tu)(tu)地(di)(di)只能用(yong)(yong)于農業(ye)生產(chan)(chan)(chan)或者(zhe)作為農民的(de)宅基(ji)地(di)(di),土(tu)(tu)地(di)(di)使用(yong)(yong)權不得出讓(rang)、轉讓(rang)或者(zhe)出租(zu)用(yong)(yong)于非農業(ye)建(jian)設,它(ta)沒有產(chan)(chan)(chan)權,更沒有國家(jia)的(de)土(tu)(tu)地(di)(di)使用(yong)(yong)證和(he)預售(shou)許可證,因此小產(chan)(chan)(chan)權就是(shi)(shi)(shi)(shi)沒產(chan)(chan)(chan)權。
第一類小產權(quan)房(fang):占(zhan)用(yong)集體(ti)用(yong)地或(huo)耕(geng)地違法建(jian)設,將農民(min)集體(ti)用(yong)地使用(yong)權(quan)流轉,用(yong)于商(shang)品住(zhu)宅(zhai)開發(fa)的違法建(jian)筑。
第二類小產權房(fang)(fang):在政府(fu)劃(hua)撥或出讓的(de)土地(di)上(shang),不(bu)(bu)按(an)規劃(hua)功能(neng)開(kai)發或使用,并將限制銷(xiao)售(shou)的(de)房(fang)(fang)屋(wu)直接(jie)在市場上(shang)銷(xiao)售(shou),具有產權糾紛(fen)隱患(huan)的(de)不(bu)(bu)完全產權房(fang)(fang)。
第(di)三類小產權(quan)房:在軍隊享有使(shi)用權(quan)的(de)(de)土地(di)上(shang)進(jin)行(xing)商品房的(de)(de)開發,之后賣給軍人以外的(de)(de)地(di)方居(ju)民,俗稱“軍產房”。
小產(chan)權房(fang)(fang)是(shi)指由鄉鎮政(zheng)府而(er)不是(shi)國家頒發產(chan)權證的(de)(de)(de)(de)房(fang)(fang)產(chan),在(zai)現實中(zhong)往(wang)往(wang)是(shi)一(yi)些村(cun)集(ji)體(ti)組(zu)(zu)織或者開發商(shang)以新(xin)農村(cun)建設(she)等名義(yi)出售的(de)(de)(de)(de)、建筑在(zai)集(ji)體(ti)土(tu)地(di)上(shang)的(de)(de)(de)(de)房(fang)(fang)屋(wu)或是(shi)由農民自行組(zu)(zu)織建造的(de)(de)(de)(de)“商(shang)品房(fang)(fang)”。因此它并不真正構成嚴(yan)格法律意義(yi)上(shang)的(de)(de)(de)(de)產(chan)權。
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