無中介個人辦理二手房買賣全流程

-----買(mai)房沒過(guo)中(zhong)介，全程自己跑，免掉幾千塊的中(zhong)介代辦費。

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雙方(fang)準備(bei)材料：

賣方：

（1）房屋所有權證

（2）土地使(shi)用權證(zheng)

（3）夫(fu)妻雙方身份證、戶口(kou)簿（芒果视频下载和(he)本人頁(ye)）

（4）婚姻(yin)狀況證(zheng)明(ming)

①已婚(hun)的提供結婚(hun)證

②未婚的到戶口(kou)所在地(di)的民政局(ju)開具(ju)單身證明

③離異后(hou)單身(shen)的離婚證明(ming)、未(wei)再婚證明(ming)或(huo)公證的未(wei)再婚聲明(ming)（離婚證或(huo)法(fa)院(yuan)判決書等），另外還要去房管局(ju)對產權進行做(zuo)一(yi)份析權（若(ruo)是這(zhe)情(qing)況去房管局(ju)問下辦理手(shou)續就好）

④喪偶后單(dan)身(shen)的提(ti)供配偶死亡證(zheng)(zheng)明(ming)、未再婚(hun)證(zheng)(zheng)明(ming)或(huo)經公(gong)證(zheng)(zheng)的未再婚(hun)證(zheng)(zheng)明(ming)

（5）名(ming)下沒房子了的，也要(yao)開一個(ge)無房證(zheng)明（有(you)未成年孩子的也要(yao)開孩子的無房證(zheng)明）

（6）買房時的契稅(shui)發票(piao)，丟失的去房管局(ju)調(diao)出檔案

買(mai)方(fang)：夫(fu)妻雙(shuang)(shuang)方(fang)身份(fen)證(zheng)、戶(hu)口(kou)簿（芒(mang)果(guo)视频下载和(he)本人頁）；婚姻狀況證(zheng)明(ming)（和(he)賣方(fang)類似(si)）；到戶(hu)口(kou)所在地(di)和(he)所買(mai)房子的(de)(de)(de)(de)當地(di)，各開一次無房證(zheng)明(ming)（有孩子的(de)(de)(de)(de)也要開孩子的(de)(de)(de)(de)；需要兩(liang)份(fen)：銀行(xing)貸款和(he)交(jiao)契稅時候）；另外：選定好(hao)貸款銀行(xing)，去該銀行(xing)的(de)(de)(de)(de)總行(xing)，告訴人家(jia)為了(le)買(mai)房子來開資金(jin)監管專用(yong)的(de)(de)(de)(de)賬戶(hu)，人家(jia)會(hui)教你開個戶(hu)頭的(de)(de)(de)(de)，買(mai)賣雙(shuang)(shuang)方(fang)都(dou)要開；以上材料最好(hao)都(dou)要復印(yin)4--5份以備無患。

好了，下面開始正式辦理了（買賣雙方夫妻均要到場）：

到(dao)房管(guan)局取“存量房買賣”的號排隊等候，等候期間賣方去測繪窗口打印測繪圖紙，叫到號后拿著資料到窗口開始辦理，辦理人員會很不耐煩的不停的要你各種資料，然后問你《存量房買賣合同》中各種要填的內容（交易價、交房日期、違約金等等，最好先雙方之前商定好，到時候問你啥就直接說出來填啥，要不人家會很不耐煩的，因為合同是電子檔，是他們來填的），然后開始不停的打印各種合同和協議了，您就開始不停的簽字按手印，最后給你很多原件，自己留存吧；下面帶著給你材料中的一個資金監管協議去所定的貸款銀行向監管賬戶打首付款，打款完銀行又會給你一個打款收據，拿著收據再去房管局換取首付款憑證；到此房管局方面暫時告一段落了，下面開始去貸款銀行辦理貸款了，此時要找個評估公司（均是指定資質公司，銀行也會推薦的）對房屋進行評估，出具評估報告，買賣雙方帶著評估報告等全部資料交給銀行（人家會留下需要的材料），雙方再簽訂一些合同和協議后就等著銀行審核和放款吧（期間沒啥事情要弄了，最快一個星期，慢的話二個月都不見得能放款出來）。放款后，賣方去銀行辦理所放款的監管手續，拿著手續再去銀行辦理存款憑證；有了存款憑證后就可以向房管局上交相關材料換取一張收件收據，8個工作日內審核，收件收據交給銀行，由銀行去領他項權證；期間要去交房屋契稅，帶著相關材料去審核交契稅（不交契稅是不給領他項權證的）；銀行領到他項權證后會把收件收據歸還給你，待8個工作(zuo)日(ri)內換取房產證。

二手房交易流程

1、買方咨詢

買賣(mai)雙方(fang)建立信息(xi)溝通渠(qu)道，買方(fang)了解房屋(wu)整體現狀及產權(quan)狀況，要求(qiu)賣(mai)方(fang)提供合法(fa)的證(zheng)件(jian)，包括房屋(wu)所有權(quan)證(zheng)書(shu)、身份證(zheng)件(jian)及其它證(zheng)件(jian)。

2、簽合同

賣方提供了房屋的(de)合法證件，買方可以交納購房定金(交納(na)購房定金不是商品房買(mai)賣的必經(jing)程(cheng)序(xu))，買賣雙方簽訂(ding)房屋買賣合同(或稱(cheng)房屋買賣契(qi)約)。買賣雙方通過協(xie)商，對房(fang)(fang)屋(wu)(wu)坐落位置(zhi)、產權(quan)狀況及(ji)成(cheng)(cheng)交(jiao)價(jia)格、房(fang)(fang)屋(wu)(wu)交(jiao)付時間、房(fang)(fang)屋(wu)(wu)交(jiao)付、產權(quan)辦理等達成(cheng)(cheng)一致意見后，雙方簽(qian)訂至少(shao)一式三份的房(fang)(fang)屋(wu)(wu)買賣合同。

3、辦理過戶

買(mai)賣雙(shuang)方共同向(xiang)房地產(chan)交(jiao)易(yi)管理(li)部門(men)(men)提出(chu)申(shen)請，接受審查。買(mai)賣雙(shuang)方向(xiang)房地產(chan)管理(li)部門(men)(men)提出(chu)申(shen)請手續(xu)后，管理(li)部門(men)(men)要(yao)查驗有關證件(jian)，審查產(chan)權(quan)(quan)，對(dui)符合上市條(tiao)件(jian)的房屋準予辦理(li)過戶手續(xu)，對(dui)無產(chan)權(quan)(quan)或部分產(chan)權(quan)(quan)又未得到(dao)其他產(chan)權(quan)(quan)共有人書面同意的情況拒絕申(shen)請，禁止上市交(jiao)易(yi)。

4、立契

房(fang)地(di)相(xiang)關部門(men)(men)根據交(jiao)易(yi)(yi)(yi)房(fang)屋(wu)的產權(quan)狀(zhuang)況和購買對(dui)象，按交(jiao)易(yi)(yi)(yi)部門(men)(men)事先設定的審批權(quan)限逐級申報審核批準后，交(jiao)易(yi)(yi)(yi)雙方才(cai)能辦理立契(qi)手續。現在北京市已(yi)取消(xiao)了(le)交(jiao)易(yi)(yi)(yi)過程中的房(fang)地(di)產賣契(qi)，即(ji)大家所俗稱的“白契”。

5、繳納稅費

稅費(fei)的構成(cheng)比(bi)較(jiao)復雜(za)，要根據交易(yi)房(fang)(fang)屋的性(xing)質而定。比(bi)如房(fang)(fang)改(gai)房(fang)(fang)、危改(gai)回遷房(fang)(fang)、經(jing)濟適用房(fang)(fang)與其它商(shang)品房(fang)(fang)的稅費(fei)構成(cheng)是不一樣的。

6、辦理產權轉移過戶手續

交易雙(shuang)方(fang)在房地(di)產交易管理部門辦理完產權變更登記后，交易材料移送到(dao)發證(zheng)部門，買方(fang)憑領(ling)(ling)取房屋所有權證(zheng)通知單到(dao)發證(zheng)部門申領(ling)(ling)新(xin)的產權證(zheng)。

7、銀行貸款

對(dui)(dui)貸(dai)(dai)(dai)款的(de)(de)買(mai)(mai)(mai)(mai)受人來(lai)說在與賣(mai)方(fang)(fang)(fang)簽訂(ding)完(wan)房(fang)屋(wu)(wu)買(mai)(mai)(mai)(mai)賣(mai)合同后由買(mai)(mai)(mai)(mai)賣(mai)雙方(fang)(fang)(fang)共同到貸(dai)(dai)(dai)款銀行辦(ban)理貸(dai)(dai)(dai)款手(shou)續，銀行審(shen)核買(mai)(mai)(mai)(mai)方(fang)(fang)(fang)的(de)(de)資信，對(dui)(dui)雙方(fang)(fang)(fang)欲交易的(de)(de)房(fang)屋(wu)(wu)進行評估，以確定買(mai)(mai)(mai)(mai)方(fang)(fang)(fang)的(de)(de)貸(dai)(dai)(dai)款額度，然(ran)后批準買(mai)(mai)(mai)(mai)方(fang)(fang)(fang)的(de)(de)貸(dai)(dai)(dai)款，待雙方(fang)(fang)(fang)完(wan)成產權登記變更，買(mai)(mai)(mai)(mai)方(fang)(fang)(fang)領(ling)取房(fang)屋(wu)(wu)所有(you)權證(zheng)后，銀行將貸(dai)(dai)(dai)款一次性發(fa)放。

8、打余款完成交易

買方領取(qu)房屋(wu)(wu)所(suo)(suo)有權(quan)證(zheng)、付清(qing)所(suo)(suo)有房款，賣方交(jiao)付房屋(wu)(wu)并結清(qing)所(suo)(suo)有物業費(fei)后雙方的二手房屋(wu)(wu)買賣合同全部履行完畢。

二手房交易注意事項

1、房屋產權是否明晰

有(you)(you)(you)些(xie)房屋有(you)(you)(you)好多(duo)個共(gong)(gong)(gong)(gong)有(you)(you)(you)人(ren)，如有(you)(you)(you)繼承人(ren)共(gong)(gong)(gong)(gong)有(you)(you)(you)的(de)(de)、有(you)(you)(you)家(jia)庭(ting)共(gong)(gong)(gong)(gong)有(you)(you)(you)的(de)(de)、還有(you)(you)(you)夫妻共(gong)(gong)(gong)(gong)有(you)(you)(you)的(de)(de)，對此買受人(ren)應當和全部(bu)共(gong)(gong)(gong)(gong)有(you)(you)(you)人(ren)簽訂房屋買賣合同。如果(guo)只(zhi)是部(bu)分(fen)共(gong)(gong)(gong)(gong)有(you)(you)(you)人(ren)擅自處分(fen)共(gong)(gong)(gong)(gong)有(you)(you)(you)財產，買受人(ren)與其簽訂的(de)(de)買賣合同未在其他共(gong)(gong)(gong)(gong)有(you)(you)(you)人(ren)同意的(de)(de)情況下一般是無(wu)效的(de)(de)。

2、土地情況是否清晰

二(er)手房(fang)中(zhong)買(mai)受(shou)人應注(zhu)意(yi)土(tu)地的使用性質，看是(shi)劃(hua)撥(bo)還是(shi)出讓，劃(hua)撥(bo)的土(tu)地一般是(shi)無償使用，政府可無償收回，出讓是(shi)房(fang)主已繳納了土(tu)地出讓金(jin)，買(mai)受(shou)人對房(fang)屋享有較完整的權利;還應(ying)注意土地的使用(yong)年(nian)限，如果一(yi)個(ge)房屋的土地使用(yong)權僅(jin)有40年(nian)(nian)，房主已使用(yong)十來年(nian)(nian)，對于買受人來說是否還應該按同(tong)地(di)段土(tu)地(di)使用(yong)權為70年商品(pin)房的價格來衡量(liang)時，就有(you)點不(bu)劃算。

3、交易房屋是否在租

有些(xie)二手(shou)房(fang)(fang)在轉讓時(shi)，存(cun)在物上負擔，即還被別人租(zu)賃(lin)。如果買(mai)受人只看(kan)房(fang)(fang)產證，只注(zhu)重過(guo)戶手(shou)續，而不(bu)注(zhu)意是否存(cun)在租(zu)賃(lin)時(shi)，買(mai)受人極有可(ke)能(neng)得(de)到(dao)一個不(bu)能(neng)及時(shi)入住的(de)或(huo)使用(yong)的(de)房(fang)(fang)產。因為我國(guo)包括大部(bu)分國(guo)家(jia)均認可(ke)“買(mai)賣(mai)不破租賃”，也就是說房屋買(mai)賣(mai)合(he)同(tong)不能對抗在先成(cheng)立的租賃合(he)同(tong)。這一點(dian)在實(shi)際中被很多買(mai)受(shou)人(ren)及中介(jie)公司忽視，也被許多出賣(mai)人(ren)利(li)用(yong)從(cong)而引起較多糾紛。

4、房屋手續是否齊全

房(fang)(fang)產(chan)證(zheng)是證(zheng)明房(fang)(fang)主對房(fang)(fang)屋享有(you)所有(you)權的(de)惟一憑證(zheng)，沒有(you)房(fang)(fang)產(chan)證(zheng)的(de)房(fang)(fang)屋交易時(shi)對買(mai)受人來說有(you)得不到房(fang)(fang)屋的(de)極大風險(xian)。房(fang)(fang)主可(ke)能(neng)有(you)房(fang)(fang)產(chan)證(zheng)而(er)將其抵(di)押或(huo)轉賣(mai)，即使現在(zai)沒有(you)將來辦理取得后，房(fang)(fang)主還(huan)可(ke)以抵(di)押和轉賣(mai)。所以最好選擇有(you)房(fang)(fang)產(chan)證(zheng)的(de)房(fang)(fang)屋進(jin)行交易。

5、福利房屋是否合法

房(fang)(fang)改房(fang)(fang)、安居工程、經濟適用房(fang)(fang)本身是一種(zhong)福利性質的政策(ce)性住房(fang)(fang)，在轉讓(rang)時有一定(ding)限制，而且這些(xie)房(fang)(fang)屋在土地(di)性質、房(fang)(fang)屋所有權(quan)范(fan)圍(wei)上有一定(ding)的國家(jia)規定(ding)，買受人購買時要避免(mian)買賣合同與(yu)國家(jia)法律沖(chong)突(tu)。

6、物管費用是否拖欠

有些房主在轉(zhuan)讓房屋時，其(qi)物業管理(li)費(fei)，電費(fei)以(yi)及三氣(qi)(天然氣(qi)、暖氣(qi)、煤(mei)氣(qi))費(fei)用(yong)長期拖欠，且已(yi)欠下數(shu)目不(bu)小的費(fei)用(yong)，買(mai)受(shou)人(ren)不(bu)知(zhi)情購買(mai)了此(ci)房屋，所(suo)有(you)費(fei)用(yong)買(mai)受(shou)人(ren)有(you)可(ke)能要全部承擔。

7、市政規劃是否影響

有些(xie)房(fang)主出售二手(shou)房(fang)可能是已了(le)解(jie)該房(fang)屋在(zai)5到10年左(zuo)右要(yao)面臨拆遷，或者房屋附近要(yao)建(jian)高層住(zhu)宅，可能(neng)影響采光、價格等市政規劃情況，才急于出(chu)售，作為買受人在購(gou)買時應(ying)全面了解詳細情況。

8、單位房屋是否侵權

一般單位(wei)(wei)的房(fang)屋有(you)成本價(jia)的職工(gong)住(zhu)房(fang)，還有(you)標準價(jia)的職工(gong)住(zhu)房(fang)，二者土(tu)地性質均為(wei)劃撥，轉讓(rang)時(shi)應(ying)繳納土(tu)地使用費。再者，對于標準價(jia)的住(zhu)房(fang)一般單位(wei)(wei)享有(you)部分產(chan)權(quan)(quan)，職工(gong)在轉讓(rang)時(shi)，單位(wei)(wei)享有(you)優先(xian)購買(mai)權(quan)(quan)。買(mai)受(shou)人如果(guo)沒(mei)有(you)注意(yi)這(zhe)些可(ke)能(neng)會和房(fang)主一起侵犯(fan)單位(wei)(wei)的合法權(quan)(quan)益。

9、中介公司是否違規

有些中介公司違規提供(gong)中介服(fu)(fu)務，如在二(er)手房(fang)貸款(kuan)時，為買(mai)(mai)受人(ren)提供(gong)零首付的(de)(de)服(fu)(fu)務，即(ji)買(mai)(mai)受人(ren)所支(zhi)付的(de)(de)全部(bu)購房(fang)款(kuan)均可從銀(yin)行騙貸出來。買(mai)(mai)受人(ren)以為自己(ji)占(zhan)了便宜，豈不知如果被銀(yin)行發現，所有的(de)(de)責任有可能(neng)自己(ji)都要承(cheng)擔(dan)。

10、合同約定是否明確

二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對于一些細節問題還應約定清楚，如：合同主體、權利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應全面考慮。