無中介個人辦理二手房買賣全流程

-----買房沒過(guo)中介(jie)，全程自己跑，免掉幾千(qian)塊的中介(jie)代辦(ban)費。

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雙方(fang)準(zhun)備材料：

賣方：

（1）房屋所(suo)有權(quan)證(zheng)

（2）土(tu)地使用(yong)權證

（3）夫妻雙方身份證(zheng)、戶(hu)口簿（芒(mang)果视(shi)频下载和本人(ren)頁）

（4）婚(hun)姻狀(zhuang)況證明

①已婚的提供結婚證

②未婚的(de)到戶口所在地的(de)民政局開(kai)具單身(shen)證(zheng)明(ming)

③離(li)異后單身的(de)離(li)婚證(zheng)明、未(wei)再婚證(zheng)明或(huo)(huo)公證(zheng)的(de)未(wei)再婚聲明（離(li)婚證(zheng)或(huo)(huo)法院判決書等），另外還要去(qu)房(fang)管局對產權(quan)進行(xing)做一份析(xi)權(quan)（若(ruo)是(shi)這情況去(qu)房(fang)管局問下辦理手(shou)續就(jiu)好）

④喪偶后單身的提供配偶死亡證(zheng)明、未再(zai)婚(hun)證(zheng)明或(huo)經(jing)公(gong)證(zheng)的未再(zai)婚(hun)證(zheng)明

（5）名下(xia)沒房子了的，也(ye)要(yao)開一個(ge)無房證(zheng)明（有未(wei)成年孩子的也(ye)要(yao)開孩子的無房證(zheng)明）

（6）買房(fang)(fang)時的契稅發票，丟(diu)失(shi)的去房(fang)(fang)管局調出檔案(an)

買方(fang)：夫妻雙方(fang)身份(fen)證、戶口簿（芒果视频下(xia)载和(he)(he)(he)本人(ren)頁(ye)）；婚(hun)姻狀況證明（和(he)(he)(he)賣(mai)方(fang)類似(si)）；到戶口所(suo)在地和(he)(he)(he)所(suo)買房子的(de)當地，各開(kai)(kai)一次無房證明（有孩子的(de)也(ye)要(yao)開(kai)(kai)孩子的(de)；需(xu)要(yao)兩份(fen)：銀行(xing)貸款和(he)(he)(he)交契稅時候）；另外：選定好貸款銀行(xing)，去該銀行(xing)的(de)總行(xing)，告(gao)訴人(ren)家為了買房子來開(kai)(kai)資金監管(guan)專用(yong)的(de)賬戶，人(ren)家會教你開(kai)(kai)個戶頭的(de)，買賣(mai)雙方(fang)都要(yao)開(kai)(kai)；以上材料最好都要(yao)復印4--5份以備無患。

好了，下面開始正式辦理了（買賣雙方夫妻均要到場）：

到房管局取“存量房買賣”的號排隊等候，等候期間賣方去測繪窗口打印測繪圖紙，叫到號后拿著資料到窗口開始辦理，辦理人員會很不耐煩的不停的要你各種資料，然后問你《存量房買賣合同》中各種要填的內容（交易價、交房日期、違約金等等，最好先雙方之前商定好，到時候問你啥就直接說出來填啥，要不人家會很不耐煩的，因為合同是電子檔，是他們來填的），然后開始不停的打印各種合同和協議了，您就開始不停的簽字按手印，最后給你很多原件，自己留存吧；下面帶著給你材料中的一個資金監管協議去所定的貸款銀行向監管賬戶打首付款，打款完銀行又會給你一個打款收據，拿著收據再去房管局換取首付款憑證；到此房管局方面暫時告一段落了，下面開始去貸款銀行辦理貸款了，此時要找個評估公司（均是指定資質公司，銀行也會推薦的）對房屋進行評估，出具評估報告，買賣雙方帶著評估報告等全部資料交給銀行（人家會留下需要的材料），雙方再簽訂一些合同和協議后就等著銀行審核和放款吧（期間沒啥事情要弄了，最快一個星期，慢的話二個月都不見得能放款出來）。放款后，賣方去銀行辦理所放款的監管手續，拿著手續再去銀行辦理存款憑證；有了存款憑證后就可以向房管局上交相關材料換取一張收件收據，8個工作日內審核，收件收據交給銀行，由銀行去領他項權證；期間要去交房屋契稅，帶著相關材料去審核交契稅（不交契稅是不給領他項權證的）；銀行領到他項權證后會把收件收據歸還給你，待8個工作日內換取房產證。

二手房交易流程

1、買方咨詢

買賣(mai)(mai)雙方(fang)(fang)建立(li)信息溝通渠(qu)道，買方(fang)(fang)了(le)解房屋整體(ti)現狀(zhuang)及(ji)產權狀(zhuang)況，要求賣(mai)(mai)方(fang)(fang)提供合(he)法(fa)的證(zheng)(zheng)件(jian)，包(bao)括(kuo)房屋所有權證(zheng)(zheng)書(shu)、身份(fen)證(zheng)(zheng)件(jian)及(ji)其它證(zheng)(zheng)件(jian)。

2、簽合同

賣方提供(gong)了房(fang)(fang)屋的合法證件，買方可以交(jiao)納購房(fang)(fang)定金(jin)(交納購房(fang)(fang)定金(jin)不是商品房(fang)(fang)買(mai)賣的(de)必(bi)經(jing)程序)，買(mai)賣(mai)雙方簽(qian)訂(ding)房屋(wu)買(mai)賣(mai)合同(或稱房屋買賣契約)。買賣雙(shuang)方通過(guo)協商，對房屋(wu)坐落(luo)位置、產權狀況及成(cheng)交價格、房屋(wu)交付時間、房屋(wu)交付、產權辦理等達成(cheng)一致意見后，雙(shuang)方簽訂至少(shao)一式(shi)三份(fen)的房屋(wu)買賣合同。

3、辦理過戶

買(mai)賣雙方共同向(xiang)房(fang)地產交(jiao)(jiao)易管(guan)理部(bu)門(men)(men)提出申請，接受審查。買(mai)賣雙方向(xiang)房(fang)地產管(guan)理部(bu)門(men)(men)提出申請手(shou)續后，管(guan)理部(bu)門(men)(men)要查驗有關證件，審查產權，對(dui)符合(he)上市條件的房(fang)屋(wu)準(zhun)予辦理過戶手(shou)續，對(dui)無產權或部(bu)分產權又未得到(dao)其他產權共有人書面同意的情(qing)況拒絕申請，禁止(zhi)上市交(jiao)(jiao)易。

4、立契

房地相關部(bu)門根(gen)據交易房屋的(de)產(chan)權(quan)狀(zhuang)況和購買(mai)對象，按交易部(bu)門事先設定的(de)審批(pi)權(quan)限逐級申報(bao)審核批(pi)準后，交易雙方才能辦理立契(qi)手續(xu)。現在北京市已(yi)取消(xiao)了交易過程中的(de)房地產(chan)賣契(qi)，即(ji)大(da)家(jia)所俗(su)稱(cheng)的(de)“白契”。

5、繳納稅費

稅(shui)費的(de)(de)構(gou)(gou)成比(bi)較復雜，要(yao)根(gen)據交易房(fang)屋的(de)(de)性質(zhi)而定。比(bi)如房(fang)改房(fang)、危改回遷房(fang)、經濟適(shi)用房(fang)與其它商品(pin)房(fang)的(de)(de)稅(shui)費構(gou)(gou)成是不一(yi)樣的(de)(de)。

6、辦理產權轉移過戶手續

交易雙方在房(fang)地(di)產交易管(guan)理部門(men)辦理完產權(quan)變更登記(ji)后，交易材料移(yi)送(song)到(dao)發證(zheng)部門(men)，買方憑領取房(fang)屋所有權(quan)證(zheng)通知單到(dao)發證(zheng)部門(men)申領新的產權(quan)證(zheng)。

7、銀行貸款

對(dui)貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)的(de)(de)買(mai)(mai)受人來說在與賣方(fang)(fang)(fang)簽訂完(wan)房屋買(mai)(mai)賣合同后(hou)由買(mai)(mai)賣雙(shuang)(shuang)方(fang)(fang)(fang)共同到貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)銀行(xing)辦理(li)貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)手續，銀行(xing)審核買(mai)(mai)方(fang)(fang)(fang)的(de)(de)資信，對(dui)雙(shuang)(shuang)方(fang)(fang)(fang)欲交(jiao)易的(de)(de)房屋進行(xing)評估(gu)，以確定買(mai)(mai)方(fang)(fang)(fang)的(de)(de)貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)額度，然后(hou)批準買(mai)(mai)方(fang)(fang)(fang)的(de)(de)貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)，待雙(shuang)(shuang)方(fang)(fang)(fang)完(wan)成產權(quan)登記變更，買(mai)(mai)方(fang)(fang)(fang)領(ling)取房屋所有權(quan)證(zheng)后(hou)，銀行(xing)將貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)一次性發放。

8、打余款完成交易

買方(fang)領(ling)取房(fang)屋(wu)所有(you)權證、付(fu)清所有(you)房(fang)款，賣方(fang)交付(fu)房(fang)屋(wu)并結清所有(you)物業費后雙(shuang)方(fang)的二手房(fang)屋(wu)買賣合同全(quan)部履行完畢。

二手房交易注意事項

1、房屋產權是否明晰

有(you)些房屋有(you)好多(duo)個共有(you)人(ren)(ren)，如有(you)繼承人(ren)(ren)共有(you)的(de)(de)、有(you)家(jia)庭共有(you)的(de)(de)、還有(you)夫(fu)妻共有(you)的(de)(de)，對此買(mai)受人(ren)(ren)應當(dang)和全部共有(you)人(ren)(ren)簽訂房屋買(mai)賣(mai)合同(tong)。如果只是部分共有(you)人(ren)(ren)擅自處分共有(you)財產，買(mai)受人(ren)(ren)與其簽訂的(de)(de)買(mai)賣(mai)合同(tong)未在(zai)其他共有(you)人(ren)(ren)同(tong)意的(de)(de)情況下一般是無效的(de)(de)。

2、土地情況是否清晰

二手房(fang)中買受人應注意土地(di)的(de)使用性(xing)質(zhi)，看是(shi)(shi)劃撥還是(shi)(shi)出(chu)讓，劃撥的(de)土地(di)一般是(shi)(shi)無償使用，政府可無償收(shou)回，出(chu)讓是(shi)(shi)房(fang)主已(yi)繳(jiao)納了土地(di)出(chu)讓金(jin)，買受人對房(fang)屋享有(you)較完整的(de)權利;還應注意土地(di)的使(shi)用年限(xian)，如果一個房屋的土地(di)使(shi)用權僅(jin)有40年，房(fang)主已使(shi)用十來年，對于買(mai)受人來說是否還應該按同(tong)地段(duan)土地使(shi)用權為70年(nian)商品房(fang)的(de)價格來衡量時，就有點不劃(hua)算。

3、交易房屋是否在租

有(you)些二(er)手房在轉讓時(shi)，存在物(wu)上(shang)負擔，即還被別人(ren)租賃(lin)。如果買受人(ren)只看(kan)房產證，只注重過戶手續，而(er)不注意(yi)是否存在租賃(lin)時(shi)，買受人(ren)極有(you)可能得到一個(ge)不能及時(shi)入(ru)住的或(huo)使(shi)用(yong)的房產。因(yin)為我(wo)國包括大(da)部分國家(jia)均(jun)認可“買(mai)賣(mai)不破租賃”，也(ye)就是說房屋買(mai)賣(mai)合同不能(neng)對抗在先成(cheng)立的租賃合同。這一點在實際中被很多(duo)(duo)買(mai)受人及中介公司忽視，也(ye)被許多(duo)(duo)出(chu)賣(mai)人利(li)用從而引起較多(duo)(duo)糾紛。

4、房屋手續是否齊全

房(fang)(fang)(fang)產(chan)證(zheng)(zheng)是(shi)證(zheng)(zheng)明房(fang)(fang)(fang)主對房(fang)(fang)(fang)屋享有(you)所有(you)權(quan)的惟(wei)一憑證(zheng)(zheng)，沒有(you)房(fang)(fang)(fang)產(chan)證(zheng)(zheng)的房(fang)(fang)(fang)屋交易時對買受(shou)人(ren)來說有(you)得(de)不到(dao)房(fang)(fang)(fang)屋的極大風險(xian)。房(fang)(fang)(fang)主可能有(you)房(fang)(fang)(fang)產(chan)證(zheng)(zheng)而將(jiang)其抵(di)押或(huo)轉賣，即使現在沒有(you)將(jiang)來辦理取(qu)得(de)后，房(fang)(fang)(fang)主還可以抵(di)押和轉賣。所以最好(hao)選擇有(you)房(fang)(fang)(fang)產(chan)證(zheng)(zheng)的房(fang)(fang)(fang)屋進行交易。

5、福利房屋是否合法

房(fang)改房(fang)、安居工(gong)程、經濟適(shi)用房(fang)本身是(shi)一(yi)種福利性質(zhi)的政策性住(zhu)房(fang)，在轉讓時有一(yi)定限制，而且這些房(fang)屋(wu)在土地性質(zhi)、房(fang)屋(wu)所有權范圍上有一(yi)定的國(guo)家(jia)規定，買(mai)受(shou)人購買(mai)時要避免(mian)買(mai)賣合同與國(guo)家(jia)法(fa)律沖突。

6、物管費用是否拖欠

有(you)些房主(zhu)在(zai)轉讓(rang)房屋時，其物業管理費，電(dian)費以(yi)及三(san)氣(qi)(天然氣(qi)(qi)、暖氣(qi)(qi)、煤氣(qi)(qi))費用(yong)長期拖欠，且已欠下(xia)數目不小的費用(yong)，買(mai)受人不知情購買(mai)了(le)此(ci)房屋(wu)，所(suo)有(you)費用(yong)買(mai)受人有(you)可(ke)能要全部承(cheng)擔。

7、市政規劃是否影響

有些房主出售二手房可能(neng)是(shi)已了解該房屋在5到10年左右要(yao)面臨拆遷(qian)，或者房屋附近要(yao)建高層住宅(zhai)，可(ke)能影響采光、價格等市(shi)政規劃情(qing)(qing)況，才急于(yu)出售，作(zuo)為買受人在購買時(shi)應全面了解(jie)詳細情(qing)(qing)況。

8、單位房屋是否侵權

一般(ban)單(dan)(dan)位(wei)(wei)的(de)房(fang)屋有(you)(you)成本價的(de)職(zhi)(zhi)(zhi)工(gong)住房(fang)，還有(you)(you)標準價的(de)職(zhi)(zhi)(zhi)工(gong)住房(fang)，二者(zhe)土地性質均為劃(hua)撥，轉讓(rang)時應繳納(na)土地使用費(fei)。再者(zhe)，對于(yu)標準價的(de)住房(fang)一般(ban)單(dan)(dan)位(wei)(wei)享(xiang)有(you)(you)部分產權(quan)，職(zhi)(zhi)(zhi)工(gong)在(zai)轉讓(rang)時，單(dan)(dan)位(wei)(wei)享(xiang)有(you)(you)優先購(gou)買(mai)權(quan)。買(mai)受(shou)人如(ru)果(guo)沒有(you)(you)注意這(zhe)些可能會和房(fang)主一起(qi)侵犯單(dan)(dan)位(wei)(wei)的(de)合法權(quan)益。

9、中介公司是否違規

有些中介公司違規提供(gong)中介(jie)服務，如在二手房(fang)貸(dai)款時，為買受(shou)(shou)人提供(gong)零首付(fu)的(de)服務，即買受(shou)(shou)人所(suo)支付(fu)的(de)全部購房(fang)款均(jun)可從銀行騙貸(dai)出來(lai)。買受(shou)(shou)人以為自己(ji)(ji)占了(le)便宜，豈不(bu)知如果被銀行發現(xian)，所(suo)有的(de)責任有可能自己(ji)(ji)都要承(cheng)擔。

10、合同約定是否明確

二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對于一些細節問題還應約定清楚，如：合同主體、權利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應全面考慮。