無中介個人辦理二手房買賣全流程

-----買(mai)房(fang)沒過(guo)中介，全程自(zi)己跑，免(mian)掉幾千塊的(de)中介代辦(ban)費。

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雙方準備材料：

賣方：

（1）房屋所有權(quan)證

（2）土地使(shi)用權證

（3）夫妻雙方身份證、戶口簿（芒果视频下载和本人頁）

（4）婚姻狀況(kuang)證明(ming)

①已婚(hun)的提供結婚(hun)證

②未婚的到戶(hu)口所在(zai)地的民政局開具單身證明

③離異后單身的(de)離婚(hun)(hun)證明、未(wei)(wei)再(zai)(zai)婚(hun)(hun)證明或公證的(de)未(wei)(wei)再(zai)(zai)婚(hun)(hun)聲明（離婚(hun)(hun)證或法院判決書等），另外還要去房管局對(dui)產權進行做一份析權（若是這情況去房管局問下(xia)辦理手續就(jiu)好(hao)）

④喪(sang)偶(ou)(ou)后單身的提供(gong)配(pei)偶(ou)(ou)死亡證(zheng)(zheng)明(ming)、未再婚證(zheng)(zheng)明(ming)或經(jing)公(gong)證(zheng)(zheng)的未再婚證(zheng)(zheng)明(ming)

（5）名下沒房(fang)子了(le)的(de)，也要開(kai)一個無房(fang)證明(ming)（有(you)未成年孩(hai)子的(de)也要開(kai)孩(hai)子的(de)無房(fang)證明(ming)）

（6）買房時的(de)(de)契稅發票，丟失的(de)(de)去房管局調出檔案

買(mai)方：夫(fu)妻雙方身份證(zheng)(zheng)(zheng)、戶(hu)口簿（芒果(guo)视频下载和(he)本人頁(ye)）；婚姻狀況證(zheng)(zheng)(zheng)明(ming)（和(he)賣(mai)方類似）；到戶(hu)口所(suo)在地(di)和(he)所(suo)買(mai)房(fang)(fang)子(zi)(zi)的(de)當(dang)地(di)，各開(kai)一(yi)次無房(fang)(fang)證(zheng)(zheng)(zheng)明(ming)（有孩(hai)子(zi)(zi)的(de)也要開(kai)孩(hai)子(zi)(zi)的(de)；需要兩份：銀行貸款和(he)交契稅時候）；另外：選定好貸款銀行，去該銀行的(de)總行，告訴(su)人家為了(le)買(mai)房(fang)(fang)子(zi)(zi)來開(kai)資金監管(guan)專用(yong)的(de)賬戶(hu)，人家會教你開(kai)個戶(hu)頭的(de)，買(mai)賣(mai)雙方都要開(kai)；以(yi)上材料最(zui)好都要復(fu)印(yin)4--5份以備無患。

好了，下面開始正式辦理了（買賣雙方夫妻均要到場）：

到房管局取(qu)“存量房買賣”的號排隊等候，等候期間賣方去測繪窗口打印測繪圖紙，叫到號后拿著資料到窗口開始辦理，辦理人員會很不耐煩的不停的要你各種資料，然后問你《存量房買賣合同》中各種要填的內容（交易價、交房日期、違約金等等，最好先雙方之前商定好，到時候問你啥就直接說出來填啥，要不人家會很不耐煩的，因為合同是電子檔，是他們來填的），然后開始不停的打印各種合同和協議了，您就開始不停的簽字按手印，最后給你很多原件，自己留存吧；下面帶著給你材料中的一個資金監管協議去所定的貸款銀行向監管賬戶打首付款，打款完銀行又會給你一個打款收據，拿著收據再去房管局換取首付款憑證；到此房管局方面暫時告一段落了，下面開始去貸款銀行辦理貸款了，此時要找個評估公司（均是指定資質公司，銀行也會推薦的）對房屋進行評估，出具評估報告，買賣雙方帶著評估報告等全部資料交給銀行（人家會留下需要的材料），雙方再簽訂一些合同和協議后就等著銀行審核和放款吧（期間沒啥事情要弄了，最快一個星期，慢的話二個月都不見得能放款出來）。放款后，賣方去銀行辦理所放款的監管手續，拿著手續再去銀行辦理存款憑證；有了存款憑證后就可以向房管局上交相關材料換取一張收件收據，8個工作日內審核，收件收據交給銀行，由銀行去領他項權證；期間要去交房屋契稅，帶著相關材料去審核交契稅（不交契稅是不給領他項權證的）；銀行領到他項權證后會把收件收據歸還給你，待8個工作日內換取(qu)房產(chan)證。

二手房交易流程

1、買方咨詢

買賣雙方建立(li)信息溝通(tong)渠道，買方了解房(fang)屋整體現狀及(ji)產權(quan)狀況，要求(qiu)賣方提(ti)供合法的證(zheng)件，包括房(fang)屋所有權(quan)證(zheng)書、身(shen)份(fen)證(zheng)件及(ji)其它證(zheng)件。

2、簽合同

賣方(fang)(fang)提供(gong)了房屋的合法證件，買方(fang)(fang)可以交納(na)購房定金(交納購房定(ding)金(jin)不是(shi)商品(pin)房買賣的必經程序)，買賣(mai)雙方簽訂房屋買賣(mai)合同(tong)(或(huo)稱(cheng)房(fang)屋買賣契約(yue))。買賣雙方通(tong)過(guo)協商，對房(fang)(fang)屋(wu)坐落位置(zhi)、產權(quan)狀況及成交(jiao)價格(ge)、房(fang)(fang)屋(wu)交(jiao)付時間、房(fang)(fang)屋(wu)交(jiao)付、產權(quan)辦(ban)理(li)等達成一(yi)致意見后，雙方簽(qian)訂至(zhi)少一(yi)式(shi)三份的(de)房(fang)(fang)屋(wu)買賣合同。

3、辦理過戶

買賣雙(shuang)方(fang)共同向房(fang)地產(chan)(chan)交易管(guan)理(li)部(bu)門(men)提出申請，接受(shou)審(shen)查(cha)。買賣雙(shuang)方(fang)向房(fang)地產(chan)(chan)管(guan)理(li)部(bu)門(men)提出申請手(shou)續后(hou)，管(guan)理(li)部(bu)門(men)要查(cha)驗(yan)有(you)關證件，審(shen)查(cha)產(chan)(chan)權，對(dui)符合上(shang)市條(tiao)件的房(fang)屋準予(yu)辦理(li)過戶手(shou)續，對(dui)無產(chan)(chan)權或部(bu)分產(chan)(chan)權又未得到其他(ta)產(chan)(chan)權共有(you)人書面(mian)同意的情況(kuang)拒絕申請，禁(jin)止上(shang)市交易。

4、立契

房地相關部(bu)門(men)根據交(jiao)易(yi)(yi)房屋的產(chan)(chan)權(quan)狀況和購買對象(xiang)，按交(jiao)易(yi)(yi)部(bu)門(men)事先設定的審批(pi)(pi)權(quan)限逐(zhu)級申報(bao)審核批(pi)(pi)準后，交(jiao)易(yi)(yi)雙(shuang)方才能(neng)辦理立契(qi)手續(xu)。現(xian)在北京市已(yi)取消了交(jiao)易(yi)(yi)過程中的房地產(chan)(chan)賣契(qi)，即大家所俗稱的“白契”。

5、繳納稅費

稅費的(de)構(gou)成(cheng)比較(jiao)復雜，要根據交易房(fang)(fang)屋的(de)性質而定。比如(ru)房(fang)(fang)改房(fang)(fang)、危(wei)改回遷房(fang)(fang)、經濟適用房(fang)(fang)與其它(ta)商品房(fang)(fang)的(de)稅費構(gou)成(cheng)是不一(yi)樣的(de)。

6、辦理產權轉移過戶手續

交易(yi)雙方(fang)在房(fang)地產(chan)交易(yi)管理(li)部(bu)(bu)門辦理(li)完產(chan)權(quan)變更登記后，交易(yi)材料移送到發證部(bu)(bu)門，買方(fang)憑領取房(fang)屋(wu)所有權(quan)證通知單(dan)到發證部(bu)(bu)門申領新的(de)產(chan)權(quan)證。

7、銀行貸款

對貸款(kuan)的(de)(de)買(mai)受人(ren)來說在與(yu)賣(mai)方(fang)簽訂完(wan)房(fang)屋(wu)買(mai)賣(mai)合(he)同后由買(mai)賣(mai)雙(shuang)方(fang)共同到(dao)貸款(kuan)銀(yin)(yin)行(xing)(xing)辦(ban)理貸款(kuan)手續，銀(yin)(yin)行(xing)(xing)審核(he)買(mai)方(fang)的(de)(de)資(zi)信，對雙(shuang)方(fang)欲交易(yi)的(de)(de)房(fang)屋(wu)進行(xing)(xing)評估(gu)，以確定買(mai)方(fang)的(de)(de)貸款(kuan)額(e)度，然后批準買(mai)方(fang)的(de)(de)貸款(kuan)，待雙(shuang)方(fang)完(wan)成產權(quan)登(deng)記變更，買(mai)方(fang)領取房(fang)屋(wu)所有權(quan)證后，銀(yin)(yin)行(xing)(xing)將貸款(kuan)一次性發放。

8、打余款完成交易

買方領取房(fang)屋所(suo)(suo)有權證、付清所(suo)(suo)有房(fang)款，賣方交付房(fang)屋并(bing)結清所(suo)(suo)有物業費后雙方的二手房(fang)屋買賣合同(tong)全(quan)部履行完畢。

二手房交易注意事項

1、房屋產權是否明晰

有(you)(you)(you)(you)(you)(you)些房屋有(you)(you)(you)(you)(you)(you)好多個共(gong)(gong)有(you)(you)(you)(you)(you)(you)人(ren)，如(ru)有(you)(you)(you)(you)(you)(you)繼(ji)承人(ren)共(gong)(gong)有(you)(you)(you)(you)(you)(you)的(de)(de)(de)、有(you)(you)(you)(you)(you)(you)家庭共(gong)(gong)有(you)(you)(you)(you)(you)(you)的(de)(de)(de)、還有(you)(you)(you)(you)(you)(you)夫妻共(gong)(gong)有(you)(you)(you)(you)(you)(you)的(de)(de)(de)，對此買受(shou)人(ren)應(ying)當和全部共(gong)(gong)有(you)(you)(you)(you)(you)(you)人(ren)簽(qian)訂房屋買賣合(he)同(tong)。如(ru)果只是(shi)部分共(gong)(gong)有(you)(you)(you)(you)(you)(you)人(ren)擅自(zi)處分共(gong)(gong)有(you)(you)(you)(you)(you)(you)財產，買受(shou)人(ren)與其(qi)簽(qian)訂的(de)(de)(de)買賣合(he)同(tong)未在其(qi)他共(gong)(gong)有(you)(you)(you)(you)(you)(you)人(ren)同(tong)意的(de)(de)(de)情(qing)況下一般是(shi)無(wu)效的(de)(de)(de)。

2、土地情況是否清晰

二手房中買(mai)受人應注意(yi)土地的使(shi)用性質，看是劃撥還是出(chu)讓(rang)，劃撥的土地一般是無(wu)(wu)償使(shi)用，政府可無(wu)(wu)償收回，出(chu)讓(rang)是房主已繳(jiao)納了(le)土地出(chu)讓(rang)金，買(mai)受人對房屋享有較完整的權利;還應注意土地的(de)使用(yong)年限，如果一個房(fang)屋的(de)土地使用(yong)權僅有40年，房主已使用十(shi)來年，對于(yu)買受(shou)人來說是否還應該(gai)按(an)同(tong)地(di)段土(tu)地(di)使用權為70年商品房的價格來衡量時，就有點(dian)不(bu)劃算。

3、交易房屋是否在租

有些二手房(fang)在(zai)轉讓時，存在(zai)物(wu)上負擔，即還被別(bie)人(ren)(ren)租賃。如果買受人(ren)(ren)只看房(fang)產(chan)證，只注(zhu)重(zhong)過戶手續，而不注(zhu)意(yi)是否(fou)存在(zai)租賃時，買受人(ren)(ren)極(ji)有可能得(de)到一個不能及(ji)時入住的(de)(de)或使用的(de)(de)房(fang)產(chan)。因為我(wo)國包括大部分(fen)國家均認可“買賣(mai)不(bu)破(po)租(zu)賃”，也就是說房屋(wu)買賣(mai)合(he)(he)同不(bu)能對抗在(zai)先成立的(de)租(zu)賃合(he)(he)同。這一點(dian)在(zai)實際中被(bei)很多(duo)(duo)買受人及中介公司忽視，也被(bei)許多(duo)(duo)出賣(mai)人利用從而引起較多(duo)(duo)糾紛。

4、房屋手續是否齊全

房(fang)產(chan)證是證明房(fang)主(zhu)對房(fang)屋(wu)(wu)享有所有權(quan)的惟一憑證，沒有房(fang)產(chan)證的房(fang)屋(wu)(wu)交易(yi)時對買受(shou)人來說有得(de)(de)不到房(fang)屋(wu)(wu)的極大風險。房(fang)主(zhu)可能有房(fang)產(chan)證而(er)將(jiang)其(qi)抵押或轉賣，即使現在沒有將(jiang)來辦理取得(de)(de)后(hou)，房(fang)主(zhu)還可以抵押和轉賣。所以最好選擇有房(fang)產(chan)證的房(fang)屋(wu)(wu)進行(xing)交易(yi)。

5、福利房屋是否合法

房改房、安居工程、經濟適(shi)用房本身是一(yi)種福(fu)利(li)性(xing)(xing)質的(de)政策性(xing)(xing)住房，在轉讓時(shi)(shi)有(you)一(yi)定限制，而且這些房屋(wu)在土地性(xing)(xing)質、房屋(wu)所有(you)權范(fan)圍上有(you)一(yi)定的(de)國(guo)家規定，買受(shou)人購買時(shi)(shi)要(yao)避免買賣合同與(yu)國(guo)家法律(lv)沖突。

6、物管費用是否拖欠

有些房主在(zai)轉讓房屋時(shi)，其物業(ye)管(guan)理(li)費，電費以及三氣(qi)(天然氣、暖氣、煤(mei)氣)費(fei)用長期(qi)拖欠(qian)，且已欠(qian)下(xia)數(shu)目不(bu)小的(de)費(fei)用，買(mai)受人不(bu)知情購買(mai)了此房(fang)屋，所有(you)費(fei)用買(mai)受人有(you)可能(neng)要(yao)全部承擔。

7、市政規劃是否影響

有些房(fang)(fang)主(zhu)出售二(er)手(shou)房(fang)(fang)可能是已了解該(gai)房(fang)(fang)屋在5到10年左右要(yao)面臨拆遷(qian)，或者房屋附近要(yao)建(jian)高層住宅，可能影(ying)響采光、價格等(deng)市(shi)政規劃情況，才急于出售，作為買受人(ren)在購(gou)買時應全面了(le)解詳細情況。

8、單位房屋是否侵權

一(yi)般單(dan)(dan)位(wei)(wei)的(de)(de)房(fang)屋有(you)成本價(jia)的(de)(de)職(zhi)(zhi)工住房(fang)，還(huan)有(you)標準價(jia)的(de)(de)職(zhi)(zhi)工住房(fang)，二(er)者土(tu)(tu)地性質均(jun)為劃(hua)撥，轉讓時(shi)應繳納(na)土(tu)(tu)地使用費。再者，對于標準價(jia)的(de)(de)住房(fang)一(yi)般單(dan)(dan)位(wei)(wei)享有(you)部(bu)分產權，職(zhi)(zhi)工在(zai)轉讓時(shi)，單(dan)(dan)位(wei)(wei)享有(you)優先(xian)購買權。買受人如果沒有(you)注意這(zhe)些(xie)可能會和(he)房(fang)主一(yi)起侵犯單(dan)(dan)位(wei)(wei)的(de)(de)合(he)法(fa)權益。

9、中介公司是否違規

有些中介公司違(wei)規(gui)提供(gong)中介服務，如(ru)(ru)在二手房貸款時，為(wei)買(mai)受人提供(gong)零(ling)首付的(de)服務，即買(mai)受人所支付的(de)全部購房款均可從銀行(xing)騙貸出(chu)來(lai)。買(mai)受人以(yi)為(wei)自己(ji)(ji)占(zhan)了便宜(yi)，豈不知(zhi)如(ru)(ru)果被(bei)銀行(xing)發現(xian)，所有(you)的(de)責任有(you)可能自己(ji)(ji)都(dou)要承擔。

10、合同約定是否明確

二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對于一些細節問題還應約定清楚，如：合同主體、權利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應全面考慮。