無中介個人辦理二手房買賣全流程

-----買房沒過中介(jie)，全程自(zi)己跑，免(mian)掉幾千塊的中介(jie)代辦(ban)費。

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雙方(fang)準備材(cai)料：

賣方：

（1）房屋所(suo)有權證(zheng)

（2）土地(di)使用(yong)權證

（3）夫(fu)妻(qi)雙方身份(fen)證、戶口簿（芒果视频下载和本人頁）

（4）婚姻狀(zhuang)況(kuang)證明

①已婚的(de)提供(gong)結婚證

②未婚的到戶口(kou)所在地(di)的民政局開(kai)具單身證明

③離(li)(li)異后單(dan)身(shen)的(de)離(li)(li)婚證(zheng)明、未再(zai)婚證(zheng)明或公證(zheng)的(de)未再(zai)婚聲(sheng)明（離(li)(li)婚證(zheng)或法(fa)院判決書等），另外還要去(qu)房(fang)(fang)管局(ju)對(dui)產權進行做一份析權（若是(shi)這情(qing)況去(qu)房(fang)(fang)管局(ju)問(wen)下辦(ban)理手續就(jiu)好）

④喪偶(ou)后單身的提供(gong)配偶(ou)死亡(wang)證明(ming)、未再婚證明(ming)或經公(gong)證的未再婚證明(ming)

（5）名下沒房(fang)子了的(de)，也(ye)要開(kai)一個無房(fang)證(zheng)明（有(you)未成年(nian)孩(hai)子的(de)也(ye)要開(kai)孩(hai)子的(de)無房(fang)證(zheng)明）

（6）買(mai)房時的契稅發票，丟失(shi)的去房管局調出檔案

買(mai)方：夫妻雙方身份(fen)證(zheng)、戶(hu)(hu)(hu)口(kou)簿（芒果(guo)视频下载和本人頁）；婚姻狀況證(zheng)明（和賣方類似）；到戶(hu)(hu)(hu)口(kou)所(suo)在地(di)和所(suo)買(mai)房(fang)子的(de)(de)當地(di)，各開一次無房(fang)證(zheng)明（有孩(hai)子的(de)(de)也要開孩(hai)子的(de)(de)；需要兩份(fen)：銀行(xing)(xing)貸款和交契稅時候）；另外：選定好(hao)貸款銀行(xing)(xing)，去該銀行(xing)(xing)的(de)(de)總行(xing)(xing)，告訴人家(jia)為了(le)買(mai)房(fang)子來開資金監管專用的(de)(de)賬戶(hu)(hu)(hu)，人家(jia)會教你開個戶(hu)(hu)(hu)頭的(de)(de)，買(mai)賣雙方都要開；以上材料最好(hao)都要復印4--5份以備無患。

好了，下面開始正式辦理了（買賣雙方夫妻均要到場）：

到房管局取(qu)“存量房買賣”的號排隊等候，等候期間賣方去測繪窗口打印測繪圖紙，叫到號后拿著資料到窗口開始辦理，辦理人員會很不耐煩的不停的要你各種資料，然后問你《存量房買賣合同》中各種要填的內容（交易價、交房日期、違約金等等，最好先雙方之前商定好，到時候問你啥就直接說出來填啥，要不人家會很不耐煩的，因為合同是電子檔，是他們來填的），然后開始不停的打印各種合同和協議了，您就開始不停的簽字按手印，最后給你很多原件，自己留存吧；下面帶著給你材料中的一個資金監管協議去所定的貸款銀行向監管賬戶打首付款，打款完銀行又會給你一個打款收據，拿著收據再去房管局換取首付款憑證；到此房管局方面暫時告一段落了，下面開始去貸款銀行辦理貸款了，此時要找個評估公司（均是指定資質公司，銀行也會推薦的）對房屋進行評估，出具評估報告，買賣雙方帶著評估報告等全部資料交給銀行（人家會留下需要的材料），雙方再簽訂一些合同和協議后就等著銀行審核和放款吧（期間沒啥事情要弄了，最快一個星期，慢的話二個月都不見得能放款出來）。放款后，賣方去銀行辦理所放款的監管手續，拿著手續再去銀行辦理存款憑證；有了存款憑證后就可以向房管局上交相關材料換取一張收件收據，8個工作日內審核，收件收據交給銀行，由銀行去領他項權證；期間要去交房屋契稅，帶著相關材料去審核交契稅（不交契稅是不給領他項權證的）；銀行領到他項權證后會把收件收據歸還給你，待8個工(gong)作日內換取(qu)房產(chan)證(zheng)。

二手房交易流程

1、買方咨詢

買賣雙(shuang)方建立信(xin)息溝通渠道，買方了解(jie)房屋(wu)整(zheng)體現(xian)狀及產權(quan)(quan)狀況，要求賣方提供合(he)法的(de)證件(jian)，包括房屋(wu)所有權(quan)(quan)證書、身份證件(jian)及其它證件(jian)。

2、簽合同

賣方提供了房(fang)屋的合法(fa)證件，買(mai)方可以交納購房(fang)定金(交納購房定金(jin)不是商品(pin)房買賣的必經程序(xu))，買賣雙方簽(qian)訂(ding)房(fang)屋買賣合同(或稱(cheng)房屋(wu)買賣契約)。買賣(mai)雙方通(tong)過協商，對房屋坐落位(wei)置、產(chan)(chan)權(quan)狀況及成(cheng)交價(jia)格(ge)、房屋交付時(shi)間、房屋交付、產(chan)(chan)權(quan)辦理等達成(cheng)一致(zhi)意見后(hou)，雙方簽訂至少一式三(san)份的房屋買賣(mai)合同。

3、辦理過戶

買(mai)賣雙方共(gong)同(tong)向房(fang)地產交(jiao)易管理(li)(li)部(bu)門(men)提出申(shen)(shen)請(qing)，接受審查。買(mai)賣雙方向房(fang)地產管理(li)(li)部(bu)門(men)提出申(shen)(shen)請(qing)手(shou)續后，管理(li)(li)部(bu)門(men)要查驗有(you)(you)關(guan)證件(jian)，審查產權，對符合上市條件(jian)的房(fang)屋準予辦理(li)(li)過戶手(shou)續，對無產權或部(bu)分產權又未(wei)得到(dao)其他產權共(gong)有(you)(you)人書面同(tong)意(yi)的情況拒(ju)絕申(shen)(shen)請(qing)，禁止上市交(jiao)易。

4、立契

房(fang)地(di)相關(guan)部門根(gen)據交(jiao)(jiao)易房(fang)屋的(de)(de)產(chan)權狀況(kuang)和購買對象，按(an)交(jiao)(jiao)易部門事先設定(ding)的(de)(de)審批權限逐級申(shen)報審核(he)批準后，交(jiao)(jiao)易雙方(fang)才能辦理立契手續(xu)。現(xian)在北京市(shi)已取(qu)消(xiao)了交(jiao)(jiao)易過程中的(de)(de)房(fang)地(di)產(chan)賣契，即大(da)家所俗稱的(de)(de)“白契”。

5、繳納稅費

稅費(fei)的構(gou)成(cheng)比較復(fu)雜，要根據交(jiao)易房屋的性質而定。比如房改(gai)房、危改(gai)回遷(qian)房、經濟(ji)適用房與(yu)其它商品房的稅費(fei)構(gou)成(cheng)是不(bu)一(yi)樣(yang)的。

6、辦理產權轉移過戶手續

交(jiao)易(yi)雙方(fang)在房地產(chan)(chan)交(jiao)易(yi)管理部(bu)門辦理完產(chan)(chan)權(quan)變更登(deng)記后，交(jiao)易(yi)材料移送(song)到發證(zheng)(zheng)(zheng)部(bu)門，買(mai)方(fang)憑(ping)領(ling)取房屋(wu)所有權(quan)證(zheng)(zheng)(zheng)通(tong)知單(dan)到發證(zheng)(zheng)(zheng)部(bu)門申(shen)領(ling)新的產(chan)(chan)權(quan)證(zheng)(zheng)(zheng)。

7、銀行貸款

對貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)的(de)(de)(de)買受人來說在與賣方(fang)(fang)簽訂完房(fang)屋買賣合同后由(you)買賣雙(shuang)方(fang)(fang)共(gong)同到貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)銀行辦理貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)手續，銀行審核買方(fang)(fang)的(de)(de)(de)資信，對雙(shuang)方(fang)(fang)欲(yu)交易的(de)(de)(de)房(fang)屋進行評估，以確定買方(fang)(fang)的(de)(de)(de)貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)額度，然后批準(zhun)買方(fang)(fang)的(de)(de)(de)貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)，待雙(shuang)方(fang)(fang)完成產權(quan)登記(ji)變(bian)更，買方(fang)(fang)領取(qu)房(fang)屋所有權(quan)證后，銀行將貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)一次性(xing)發放。

8、打余款完成交易

買(mai)方領取(qu)房(fang)屋(wu)(wu)所(suo)(suo)有(you)權證、付(fu)清所(suo)(suo)有(you)房(fang)款，賣(mai)方交付(fu)房(fang)屋(wu)(wu)并結清所(suo)(suo)有(you)物業費后(hou)雙(shuang)方的(de)二手房(fang)屋(wu)(wu)買(mai)賣(mai)合同全(quan)部(bu)履行完畢。

二手房交易注意事項

1、房屋產權是否明晰

有(you)(you)(you)(you)些房屋(wu)有(you)(you)(you)(you)好(hao)多個共(gong)有(you)(you)(you)(you)人(ren)，如(ru)有(you)(you)(you)(you)繼承(cheng)人(ren)共(gong)有(you)(you)(you)(you)的(de)(de)(de)、有(you)(you)(you)(you)家庭共(gong)有(you)(you)(you)(you)的(de)(de)(de)、還(huan)有(you)(you)(you)(you)夫妻共(gong)有(you)(you)(you)(you)的(de)(de)(de)，對此買受人(ren)應當(dang)和全部共(gong)有(you)(you)(you)(you)人(ren)簽(qian)訂房屋(wu)買賣合(he)同(tong)。如(ru)果只是部分共(gong)有(you)(you)(you)(you)人(ren)擅自處分共(gong)有(you)(you)(you)(you)財產，買受人(ren)與其簽(qian)訂的(de)(de)(de)買賣合(he)同(tong)未在其他共(gong)有(you)(you)(you)(you)人(ren)同(tong)意的(de)(de)(de)情況下(xia)一般是無效(xiao)的(de)(de)(de)。

2、土地情況是否清晰

二手房中買(mai)受(shou)人應注意土(tu)地的使用(yong)性質，看是劃撥還是出(chu)(chu)讓，劃撥的土(tu)地一(yi)般是無償使用(yong)，政府(fu)可無償收回，出(chu)(chu)讓是房主已繳納了土(tu)地出(chu)(chu)讓金，買(mai)受(shou)人對房屋享有較(jiao)完(wan)整的權利;還應注意土(tu)(tu)地的使(shi)用(yong)(yong)年限，如果一個(ge)房屋的土(tu)(tu)地使(shi)用(yong)(yong)權僅有40年(nian)，房主已使用(yong)十來(lai)(lai)年(nian)，對于買(mai)受人(ren)來(lai)(lai)說(shuo)是否還(huan)應該按同地(di)段土地(di)使用(yong)權為70年商品房的(de)價格來衡量時，就有(you)點不劃算。

3、交易房屋是否在租

有些(xie)二(er)手房(fang)在(zai)(zai)轉讓(rang)時(shi)，存在(zai)(zai)物上負擔，即還被(bei)別人(ren)(ren)租賃。如果買受人(ren)(ren)只看(kan)房(fang)產證，只注(zhu)重過(guo)戶手續(xu)，而不(bu)(bu)注(zhu)意是否存在(zai)(zai)租賃時(shi)，買受人(ren)(ren)極有可(ke)(ke)能(neng)得到一(yi)個(ge)不(bu)(bu)能(neng)及時(shi)入住的或使用的房(fang)產。因(yin)為我(wo)國(guo)包括大部分國(guo)家(jia)均認(ren)可(ke)(ke)“買(mai)賣不破租賃”，也(ye)就(jiu)是(shi)說房屋(wu)買(mai)賣合同不能對抗(kang)在先成立的租賃合同。這一點在實際(ji)中被(bei)很多(duo)買(mai)受人及中介公(gong)司忽視，也(ye)被(bei)許(xu)多(duo)出(chu)賣人利用從(cong)而引(yin)起較多(duo)糾(jiu)紛(fen)。

4、房屋手續是否齊全

房(fang)產(chan)(chan)證(zheng)(zheng)是(shi)證(zheng)(zheng)明房(fang)主(zhu)對房(fang)屋享有所有權的惟一憑證(zheng)(zheng)，沒有房(fang)產(chan)(chan)證(zheng)(zheng)的房(fang)屋交(jiao)易(yi)時對買受人來說有得(de)不到(dao)房(fang)屋的極大風險。房(fang)主(zhu)可(ke)(ke)能有房(fang)產(chan)(chan)證(zheng)(zheng)而將(jiang)其抵(di)押或轉賣(mai)，即(ji)使現在(zai)沒有將(jiang)來辦理取(qu)得(de)后，房(fang)主(zhu)還(huan)可(ke)(ke)以(yi)抵(di)押和轉賣(mai)。所以(yi)最(zui)好選擇有房(fang)產(chan)(chan)證(zheng)(zheng)的房(fang)屋進行交(jiao)易(yi)。

5、福利房屋是否合法

房(fang)改房(fang)、安居工程、經濟適用(yong)房(fang)本身是(shi)一(yi)種福(fu)利性(xing)質的(de)政策性(xing)住房(fang)，在轉讓時有一(yi)定(ding)限制，而且這些房(fang)屋在土地性(xing)質、房(fang)屋所有權范圍(wei)上有一(yi)定(ding)的(de)國家規定(ding)，買(mai)(mai)受人購買(mai)(mai)時要避(bi)免買(mai)(mai)賣合同與國家法律沖(chong)突。

6、物管費用是否拖欠

有些房主在轉讓房屋(wu)時，其物業(ye)管理(li)費，電費以及三氣(天然氣(qi)、暖(nuan)氣(qi)、煤氣(qi))費(fei)用長期拖欠(qian)，且已欠(qian)下(xia)數目不(bu)小的費(fei)用，買(mai)受人不(bu)知情購(gou)買(mai)了此房屋，所有費(fei)用買(mai)受人有可(ke)能要全部(bu)承(cheng)擔。

7、市政規劃是否影響

有(you)些房(fang)主出售二手(shou)房(fang)可能(neng)是已(yi)了解(jie)該房(fang)屋(wu)在5到10年(nian)左右(you)要(yao)面臨拆遷，或(huo)者房屋附近要(yao)建高層住宅，可能影響采光、價格等(deng)市政規劃情況，才急于出售，作(zuo)為買(mai)受(shou)人在購買(mai)時應全面了解詳細情況。

8、單位房屋是否侵權

一般單位(wei)的(de)房(fang)(fang)屋有(you)成本價的(de)職(zhi)工(gong)(gong)住(zhu)房(fang)(fang)，還有(you)標(biao)準價的(de)職(zhi)工(gong)(gong)住(zhu)房(fang)(fang)，二者土地(di)性質均(jun)為劃撥，轉(zhuan)讓(rang)時應繳(jiao)納(na)土地(di)使(shi)用費。再者，對(dui)于標(biao)準價的(de)住(zhu)房(fang)(fang)一般單位(wei)享有(you)部分產權(quan)，職(zhi)工(gong)(gong)在轉(zhuan)讓(rang)時，單位(wei)享有(you)優(you)先購買(mai)權(quan)。買(mai)受人如果沒有(you)注意這(zhe)些可能會和房(fang)(fang)主一起侵犯(fan)單位(wei)的(de)合法權(quan)益。

9、中介公司是否違規

有些中介公司違規提(ti)供中介服務，如在二手房(fang)貸款時(shi)，為買受(shou)人提(ti)供零首付的(de)服務，即買受(shou)人所支(zhi)付的(de)全部購房(fang)款均可從銀(yin)(yin)行騙貸出來。買受(shou)人以為自(zi)己占了(le)便宜，豈(qi)不知如果被(bei)銀(yin)(yin)行發現，所有的(de)責(ze)任(ren)有可能自(zi)己都(dou)要承擔。

10、合同約定是否明確

二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對于一些細節問題還應約定清楚，如：合同主體、權利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應全面考慮。