無中介個人辦理二手房買賣全流程

-----買房(fang)沒過中(zhong)介，全(quan)程自己跑，免掉(diao)幾千塊的(de)中(zhong)介代辦費。

該圖片由注冊用戶"Jane"提供，版權聲明反饋

雙方準備材料：

賣方：

（1）房屋所有權證

（2）土地使用權證

（3）夫妻雙(shuang)方身份證、戶(hu)口(kou)簿（芒果视频下载(zai)和本人頁）

（4）婚姻(yin)狀況證明

①已婚的提(ti)供結婚證

②未婚的到戶口所在地的民政局開具單身(shen)證明

③離異后單身的離婚(hun)證(zheng)(zheng)明(ming)(ming)(ming)、未再婚(hun)證(zheng)(zheng)明(ming)(ming)(ming)或公證(zheng)(zheng)的未再婚(hun)聲明(ming)(ming)(ming)（離婚(hun)證(zheng)(zheng)或法(fa)院(yuan)判決(jue)書等(deng)），另外還要去(qu)(qu)房(fang)管(guan)局對產權(quan)進行(xing)做一份析權(quan)（若是(shi)這情況去(qu)(qu)房(fang)管(guan)局問下辦理手續就好）

④喪偶(ou)后單身的(de)提(ti)供配偶(ou)死亡證(zheng)明、未再婚(hun)證(zheng)明或經公證(zheng)的(de)未再婚(hun)證(zheng)明

（5）名下(xia)沒房(fang)子(zi)了的(de)，也要開一個無房(fang)證明（有(you)未成年孩子(zi)的(de)也要開孩子(zi)的(de)無房(fang)證明）

（6）買房(fang)時(shi)的(de)契稅發票，丟失的(de)去房(fang)管(guan)局調出檔(dang)案

買方(fang)：夫(fu)妻雙(shuang)方(fang)身份(fen)證(zheng)(zheng)、戶(hu)口(kou)簿（芒果视(shi)频(pin)下(xia)载和本人頁）；婚姻狀(zhuang)況(kuang)證(zheng)(zheng)明（和賣方(fang)類似(si)）；到戶(hu)口(kou)所在地和所買房(fang)子(zi)的(de)當地，各開(kai)一(yi)次無房(fang)證(zheng)(zheng)明（有孩子(zi)的(de)也要(yao)開(kai)孩子(zi)的(de)；需要(yao)兩份(fen)：銀行(xing)貸款和交(jiao)契稅時候）；另外：選定(ding)好貸款銀行(xing)，去該銀行(xing)的(de)總(zong)行(xing)，告(gao)訴人家為了買房(fang)子(zi)來開(kai)資金監管專用的(de)賬(zhang)戶(hu)，人家會教(jiao)你開(kai)個戶(hu)頭的(de)，買賣雙(shuang)方(fang)都(dou)要(yao)開(kai)；以上(shang)材料最好都(dou)要(yao)復印(yin)4--5份以(yi)備無(wu)患。

好了，下面開始正式辦理了（買賣雙方夫妻均要到場）：

到房管局取(qu)“存量房買賣”的號排隊等候，等候期間賣方去測繪窗口打印測繪圖紙，叫到號后拿著資料到窗口開始辦理，辦理人員會很不耐煩的不停的要你各種資料，然后問你《存量房買賣合同》中各種要填的內容（交易價、交房日期、違約金等等，最好先雙方之前商定好，到時候問你啥就直接說出來填啥，要不人家會很不耐煩的，因為合同是電子檔，是他們來填的），然后開始不停的打印各種合同和協議了，您就開始不停的簽字按手印，最后給你很多原件，自己留存吧；下面帶著給你材料中的一個資金監管協議去所定的貸款銀行向監管賬戶打首付款，打款完銀行又會給你一個打款收據，拿著收據再去房管局換取首付款憑證；到此房管局方面暫時告一段落了，下面開始去貸款銀行辦理貸款了，此時要找個評估公司（均是指定資質公司，銀行也會推薦的）對房屋進行評估，出具評估報告，買賣雙方帶著評估報告等全部資料交給銀行（人家會留下需要的材料），雙方再簽訂一些合同和協議后就等著銀行審核和放款吧（期間沒啥事情要弄了，最快一個星期，慢的話二個月都不見得能放款出來）。放款后，賣方去銀行辦理所放款的監管手續，拿著手續再去銀行辦理存款憑證；有了存款憑證后就可以向房管局上交相關材料換取一張收件收據，8個工作日內審核，收件收據交給銀行，由銀行去領他項權證；期間要去交房屋契稅，帶著相關材料去審核交契稅（不交契稅是不給領他項權證的）；銀行領到他項權證后會把收件收據歸還給你，待8個工作日內換取(qu)房(fang)產證。

二手房交易流程

1、買方咨詢

買(mai)賣雙方建立信息溝通渠(qu)道，買(mai)方了解房(fang)屋整(zheng)體現狀(zhuang)及產權狀(zhuang)況，要求(qiu)賣方提供合法(fa)的證(zheng)件(jian)，包括房(fang)屋所(suo)有權證(zheng)書、身(shen)份證(zheng)件(jian)及其它證(zheng)件(jian)。

2、簽合同

賣方提供了(le)房屋的合法證件，買方可以交納(na)購房定(ding)金(交納購房(fang)定(ding)金不是商品房(fang)買(mai)賣的(de)必經程(cheng)序)，買(mai)賣(mai)雙方簽(qian)訂房(fang)屋買(mai)賣(mai)合同(tong)(或稱房屋買賣契(qi)約)。買賣(mai)(mai)雙(shuang)方(fang)通過(guo)協商，對房(fang)屋(wu)(wu)坐落(luo)位置、產(chan)權狀況及成交價格、房(fang)屋(wu)(wu)交付時間(jian)、房(fang)屋(wu)(wu)交付、產(chan)權辦理等(deng)達(da)成一致意見后，雙(shuang)方(fang)簽訂至少一式三份的房(fang)屋(wu)(wu)買賣(mai)(mai)合同。

3、辦理過戶

買(mai)賣雙(shuang)方(fang)共同向房地產(chan)交(jiao)易(yi)管(guan)理(li)部門提出申請，接受(shou)審(shen)查(cha)。買(mai)賣雙(shuang)方(fang)向房地產(chan)管(guan)理(li)部門提出申請手(shou)續后，管(guan)理(li)部門要(yao)查(cha)驗(yan)有(you)關證(zheng)件，審(shen)查(cha)產(chan)權(quan)，對(dui)符合上(shang)市條件的(de)房屋準(zhun)予辦(ban)理(li)過戶手(shou)續，對(dui)無產(chan)權(quan)或部分產(chan)權(quan)又未得到(dao)其(qi)他產(chan)權(quan)共有(you)人(ren)書(shu)面同意的(de)情(qing)況拒絕申請，禁止上(shang)市交(jiao)易(yi)。

4、立契

房地相(xiang)關部門根(gen)據交(jiao)易房屋的產權(quan)狀況和購買對象，按交(jiao)易部門事(shi)先(xian)設定的審批權(quan)限逐級申報審核批準(zhun)后，交(jiao)易雙方才能(neng)辦理立契(qi)手續。現在北京(jing)市已(yi)取消(xiao)了交(jiao)易過程中的房地產賣契(qi)，即大家所(suo)俗稱的“白契”。

5、繳納稅費

稅(shui)費的構(gou)(gou)成(cheng)比(bi)較(jiao)復雜(za)，要根(gen)據交(jiao)易房(fang)(fang)屋的性質而(er)定。比(bi)如房(fang)(fang)改房(fang)(fang)、危改回遷房(fang)(fang)、經濟適用房(fang)(fang)與其它(ta)商品房(fang)(fang)的稅(shui)費構(gou)(gou)成(cheng)是不一樣的。

6、辦理產權轉移過戶手續

交(jiao)易雙(shuang)方在(zai)房地產(chan)交(jiao)易管理(li)部(bu)門(men)辦(ban)理(li)完產(chan)權變更登(deng)記后，交(jiao)易材料移送到發(fa)證(zheng)部(bu)門(men)，買方憑領(ling)取房屋所有權證(zheng)通知單(dan)到發(fa)證(zheng)部(bu)門(men)申領(ling)新的產(chan)權證(zheng)。

7、銀行貸款

對(dui)貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)的買(mai)受人來(lai)說(shuo)在與賣(mai)方(fang)簽訂完房屋買(mai)賣(mai)合同后由買(mai)賣(mai)雙方(fang)共同到貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)銀行(xing)辦理(li)貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)手續(xu)，銀行(xing)審核買(mai)方(fang)的資(zi)信，對(dui)雙方(fang)欲交(jiao)易的房屋進行(xing)評估，以(yi)確(que)定買(mai)方(fang)的貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)額度(du)，然后批準買(mai)方(fang)的貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)，待(dai)雙方(fang)完成產權登記變更，買(mai)方(fang)領取房屋所有權證后，銀行(xing)將貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)一次性(xing)發放(fang)。

8、打余款完成交易

買(mai)方領(ling)取(qu)房(fang)屋所(suo)有(you)權證、付清(qing)所(suo)有(you)房(fang)款(kuan)，賣方交付房(fang)屋并結清(qing)所(suo)有(you)物(wu)業費(fei)后雙方的二手(shou)房(fang)屋買(mai)賣合同全部履(lv)行完畢。

二手房交易注意事項

1、房屋產權是否明晰

有(you)(you)些房(fang)屋(wu)有(you)(you)好多個共(gong)有(you)(you)人(ren)(ren)(ren)，如有(you)(you)繼承人(ren)(ren)(ren)共(gong)有(you)(you)的(de)、有(you)(you)家(jia)庭(ting)共(gong)有(you)(you)的(de)、還有(you)(you)夫妻共(gong)有(you)(you)的(de)，對此買(mai)受人(ren)(ren)(ren)應當和全(quan)部共(gong)有(you)(you)人(ren)(ren)(ren)簽訂房(fang)屋(wu)買(mai)賣(mai)合同(tong)。如果只是(shi)部分共(gong)有(you)(you)人(ren)(ren)(ren)擅自處分共(gong)有(you)(you)財產(chan)，買(mai)受人(ren)(ren)(ren)與(yu)其(qi)(qi)簽訂的(de)買(mai)賣(mai)合同(tong)未在其(qi)(qi)他共(gong)有(you)(you)人(ren)(ren)(ren)同(tong)意(yi)的(de)情(qing)況下一(yi)般(ban)是(shi)無效(xiao)的(de)。

2、土地情況是否清晰

二手房(fang)中買受(shou)人應注意土地(di)的(de)使用性質，看是(shi)劃撥還是(shi)出(chu)(chu)讓，劃撥的(de)土地(di)一般是(shi)無償(chang)使用，政府可無償(chang)收回，出(chu)(chu)讓是(shi)房(fang)主已繳(jiao)納了土地(di)出(chu)(chu)讓金，買受(shou)人對(dui)房(fang)屋享有(you)較完整的(de)權利;還應注意(yi)土地的使用年限，如(ru)果一個房屋的土地使用權僅有(you)40年(nian)，房(fang)主已(yi)使用(yong)十來年(nian)，對(dui)于買受(shou)人來說(shuo)是否(fou)還(huan)應該按同地(di)段土(tu)地(di)使用(yong)權(quan)為70年商品房的價格來衡(heng)量時，就有(you)點不劃算。

3、交易房屋是否在租

有些二手房在轉(zhuan)讓時，存在物上(shang)負擔，即還被別人(ren)租賃。如(ru)果(guo)買(mai)受人(ren)只看房產證，只注重(zhong)過戶手續，而不注意是(shi)否存在租賃時，買(mai)受人(ren)極(ji)有可能(neng)(neng)得到一個(ge)不能(neng)(neng)及(ji)時入住的或使用的房產。因為我(wo)國(guo)包括大部分國(guo)家均認可“買賣不(bu)破租賃(lin)”，也就是說房屋買賣合同(tong)不(bu)能對抗在先成立的租賃(lin)合同(tong)。這一(yi)點(dian)在實際中被(bei)很多買受(shou)人及中介公司忽視，也被(bei)許多出賣人利用(yong)從而引起較多糾紛。

4、房屋手續是否齊全

房(fang)(fang)產證(zheng)(zheng)是證(zheng)(zheng)明房(fang)(fang)主對房(fang)(fang)屋享有(you)(you)(you)所有(you)(you)(you)權(quan)的(de)(de)惟一憑證(zheng)(zheng)，沒有(you)(you)(you)房(fang)(fang)產證(zheng)(zheng)的(de)(de)房(fang)(fang)屋交易時對買受人來(lai)說有(you)(you)(you)得不到房(fang)(fang)屋的(de)(de)極大風險。房(fang)(fang)主可(ke)能有(you)(you)(you)房(fang)(fang)產證(zheng)(zheng)而將其抵押(ya)或轉賣(mai)，即(ji)使現在沒有(you)(you)(you)將來(lai)辦(ban)理取得后，房(fang)(fang)主還可(ke)以(yi)(yi)抵押(ya)和轉賣(mai)。所以(yi)(yi)最(zui)好(hao)選擇(ze)有(you)(you)(you)房(fang)(fang)產證(zheng)(zheng)的(de)(de)房(fang)(fang)屋進行交易。

5、福利房屋是否合法

房(fang)(fang)改房(fang)(fang)、安(an)居工程、經濟適(shi)用房(fang)(fang)本身是一種福利(li)性質(zhi)的政策(ce)性住房(fang)(fang)，在轉(zhuan)讓時(shi)有一定限制，而(er)且(qie)這(zhe)些房(fang)(fang)屋在土地性質(zhi)、房(fang)(fang)屋所有權范圍上有一定的國(guo)家規定，買受人購買時(shi)要(yao)避免買賣合同與國(guo)家法律沖(chong)突(tu)。

6、物管費用是否拖欠

有些房主在(zai)轉讓房屋(wu)時，其物業管理費，電費以及(ji)三氣(天然(ran)氣(qi)、暖氣(qi)、煤(mei)氣(qi))費用(yong)(yong)(yong)長期拖欠，且已欠下數(shu)目(mu)不(bu)小(xiao)的(de)費用(yong)(yong)(yong)，買受人不(bu)知(zhi)情購買了此房屋，所有(you)費用(yong)(yong)(yong)買受人有(you)可能要(yao)全部(bu)承擔。

7、市政規劃是否影響

有些房(fang)(fang)主出售二(er)手房(fang)(fang)可能是已了解(jie)該房(fang)(fang)屋在(zai)5到10年左右(you)要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層(ceng)住(zhu)宅(zhai)，可能影響采光(guang)、價格等市(shi)政(zheng)規(gui)劃(hua)情況，才急于出售(shou)，作為買受人(ren)在購(gou)買時應全(quan)面了解詳細情況。

8、單位房屋是否侵權

一(yi)般單(dan)位的房(fang)屋有成本價的職(zhi)工(gong)住(zhu)房(fang)，還有標(biao)準(zhun)價的職(zhi)工(gong)住(zhu)房(fang)，二者(zhe)(zhe)土地性質(zhi)均為劃撥，轉讓時(shi)應(ying)繳納土地使(shi)用費。再者(zhe)(zhe)，對于標(biao)準(zhun)價的住(zhu)房(fang)一(yi)般單(dan)位享有部分產權(quan)(quan)，職(zhi)工(gong)在轉讓時(shi)，單(dan)位享有優先購買權(quan)(quan)。買受人如果沒(mei)有注意這些(xie)可(ke)能會和(he)房(fang)主一(yi)起侵(qin)犯(fan)單(dan)位的合法權(quan)(quan)益。

9、中介公司是否違規

有些中介公司違規提(ti)供(gong)中(zhong)介服(fu)務，如(ru)在(zai)二手(shou)房貸款時，為買受(shou)人提(ti)供(gong)零首(shou)付的服(fu)務，即買受(shou)人所(suo)支付的全部(bu)購房款均(jun)可(ke)從(cong)銀行騙貸出來。買受(shou)人以為自己占了便宜，豈不知如(ru)果被銀行發現(xian)，所(suo)有的責任有可(ke)能自己都要承擔。

10、合同約定是否明確

二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對于一些細節問題還應約定清楚，如：合同主體、權利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應全面考慮。