無中介個人辦理二手房買賣全流程

-----買房(fang)沒過中介(jie)，全程自己(ji)跑，免掉幾千塊(kuai)的中介(jie)代(dai)辦費。

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雙方準備材料：

賣方：

（1）房屋所(suo)有權證

（2）土地使用(yong)權證

（3）夫(fu)妻雙方身份證、戶口簿（芒果(guo)视频下(xia)载和本人頁）

（4）婚姻狀況證明

①已婚(hun)的提(ti)供結婚(hun)證

②未婚的到(dao)戶口(kou)所在(zai)地的民政(zheng)局(ju)開具單(dan)身證明(ming)

③離(li)異后(hou)單身的離(li)婚(hun)(hun)證明(ming)、未(wei)再(zai)婚(hun)(hun)證明(ming)或公證的未(wei)再(zai)婚(hun)(hun)聲明(ming)（離(li)婚(hun)(hun)證或法院判決書等），另外還要去(qu)房管局(ju)對(dui)產權進行做一份析權（若(ruo)是這情況去(qu)房管局(ju)問下辦(ban)理手(shou)續就好）

④喪偶(ou)后單(dan)身的(de)提供配偶(ou)死亡證明、未(wei)再(zai)婚證明或經公證的(de)未(wei)再(zai)婚證明

（5）名下(xia)沒房子了(le)的(de)，也要開(kai)一個無(wu)(wu)房證明（有未成年孩子的(de)也要開(kai)孩子的(de)無(wu)(wu)房證明）

（6）買房(fang)時的(de)契稅發票，丟(diu)失的(de)去房(fang)管局調出檔案

買方：夫妻雙方身份證、戶(hu)口簿（芒果视频下载和(he)(he)本(ben)人(ren)頁）；婚姻狀況證明（和(he)(he)賣(mai)方類似）；到(dao)戶(hu)口所(suo)在地(di)(di)和(he)(he)所(suo)買房(fang)(fang)子(zi)的當(dang)地(di)(di)，各開一次無房(fang)(fang)證明（有(you)孩(hai)子(zi)的也要(yao)(yao)開孩(hai)子(zi)的；需要(yao)(yao)兩(liang)份：銀行(xing)貸款和(he)(he)交契稅時候）；另(ling)外：選定(ding)好(hao)貸款銀行(xing)，去該銀行(xing)的總行(xing)，告(gao)訴人(ren)家(jia)為了買房(fang)(fang)子(zi)來開資金監管專用的賬(zhang)戶(hu)，人(ren)家(jia)會教你開個(ge)戶(hu)頭(tou)的，買賣(mai)雙方都要(yao)(yao)開；以上材(cai)料最好(hao)都要(yao)(yao)復(fu)印4--5份以備無患。

好了，下面開始正式辦理了（買賣雙方夫妻均要到場）：

到房管局取“存量房買賣”的號排隊等候，等候期間賣方去測繪窗口打印測繪圖紙，叫到號后拿著資料到窗口開始辦理，辦理人員會很不耐煩的不停的要你各種資料，然后問你《存量房買賣合同》中各種要填的內容（交易價、交房日期、違約金等等，最好先雙方之前商定好，到時候問你啥就直接說出來填啥，要不人家會很不耐煩的，因為合同是電子檔，是他們來填的），然后開始不停的打印各種合同和協議了，您就開始不停的簽字按手印，最后給你很多原件，自己留存吧；下面帶著給你材料中的一個資金監管協議去所定的貸款銀行向監管賬戶打首付款，打款完銀行又會給你一個打款收據，拿著收據再去房管局換取首付款憑證；到此房管局方面暫時告一段落了，下面開始去貸款銀行辦理貸款了，此時要找個評估公司（均是指定資質公司，銀行也會推薦的）對房屋進行評估，出具評估報告，買賣雙方帶著評估報告等全部資料交給銀行（人家會留下需要的材料），雙方再簽訂一些合同和協議后就等著銀行審核和放款吧（期間沒啥事情要弄了，最快一個星期，慢的話二個月都不見得能放款出來）。放款后，賣方去銀行辦理所放款的監管手續，拿著手續再去銀行辦理存款憑證；有了存款憑證后就可以向房管局上交相關材料換取一張收件收據，8個工作日內審核，收件收據交給銀行，由銀行去領他項權證；期間要去交房屋契稅，帶著相關材料去審核交契稅（不交契稅是不給領他項權證的）；銀行領到他項權證后會把收件收據歸還給你，待8個工作日內換取房(fang)產證。

二手房交易流程

1、買方咨詢

買賣雙(shuang)方建立信息溝通渠道，買方了(le)解房(fang)屋整體(ti)現狀(zhuang)(zhuang)及(ji)產權(quan)狀(zhuang)(zhuang)況(kuang)，要求賣方提供(gong)合法的(de)證件，包括房(fang)屋所有權(quan)證書、身份(fen)證件及(ji)其它證件。

2、簽合同

賣方(fang)提供(gong)了房屋(wu)的合法證件，買方(fang)可以(yi)交納購(gou)房定金(jin)(交納購房(fang)定金不是商品房(fang)買賣的必(bi)經(jing)程序)，買(mai)賣(mai)雙(shuang)方(fang)簽訂(ding)房屋買(mai)賣(mai)合(he)同(tong)(或(huo)稱房屋買賣契約)。買賣雙方通過(guo)協(xie)商，對房(fang)屋(wu)(wu)坐落位置、產權狀況及成(cheng)交(jiao)(jiao)價(jia)格、房(fang)屋(wu)(wu)交(jiao)(jiao)付(fu)時間、房(fang)屋(wu)(wu)交(jiao)(jiao)付(fu)、產權辦理等達成(cheng)一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房(fang)屋(wu)(wu)買賣合(he)同。

3、辦理過戶

買賣雙方(fang)(fang)共(gong)同向(xiang)房地產(chan)(chan)交(jiao)易管理(li)部(bu)門(men)(men)提出(chu)申(shen)請，接受審查。買賣雙方(fang)(fang)向(xiang)房地產(chan)(chan)管理(li)部(bu)門(men)(men)提出(chu)申(shen)請手(shou)續后，管理(li)部(bu)門(men)(men)要(yao)查驗有關證件，審查產(chan)(chan)權，對符(fu)合(he)上(shang)(shang)市(shi)條件的房屋(wu)準予辦理(li)過(guo)戶手(shou)續，對無產(chan)(chan)權或部(bu)分(fen)產(chan)(chan)權又未得到其他產(chan)(chan)權共(gong)有人書面同意的情況拒絕申(shen)請，禁止上(shang)(shang)市(shi)交(jiao)易。

4、立契

房(fang)地相關部門(men)根(gen)據交易房(fang)屋的(de)產(chan)權(quan)狀況(kuang)和購買對象，按交易部門(men)事先設定的(de)審批(pi)權(quan)限逐級申報審核批(pi)準后，交易雙方(fang)才能辦理立契手續。現在(zai)北京市已取消了交易過程中的(de)房(fang)地產(chan)賣(mai)契，即大家所俗(su)稱的(de)“白契”。

5、繳納稅費

稅(shui)費的構成比(bi)(bi)較復雜，要根據交易房(fang)(fang)屋(wu)的性質而定。比(bi)(bi)如房(fang)(fang)改(gai)房(fang)(fang)、危改(gai)回遷房(fang)(fang)、經濟適(shi)用房(fang)(fang)與其它商品房(fang)(fang)的稅(shui)費構成是不一樣的。

6、辦理產權轉移過戶手續

交易雙方(fang)在房地產交易管理部門(men)辦(ban)理完產權變更登記后，交易材料移送到發證部門(men)，買(mai)方(fang)憑領取房屋所有權證通知單到發證部門(men)申領新的產權證。

7、銀行貸款

對(dui)貸(dai)(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)的買(mai)(mai)受人來說(shuo)在與賣(mai)方(fang)簽訂(ding)完房屋(wu)買(mai)(mai)賣(mai)合同(tong)后(hou)由買(mai)(mai)賣(mai)雙(shuang)方(fang)共同(tong)到貸(dai)(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)銀(yin)行辦理(li)貸(dai)(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)手續，銀(yin)行審(shen)核買(mai)(mai)方(fang)的資信，對(dui)雙(shuang)方(fang)欲交易(yi)的房屋(wu)進行評估(gu)，以確定買(mai)(mai)方(fang)的貸(dai)(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)額度(du)，然后(hou)批準買(mai)(mai)方(fang)的貸(dai)(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)，待雙(shuang)方(fang)完成產權登記(ji)變更，買(mai)(mai)方(fang)領取房屋(wu)所(suo)有權證后(hou)，銀(yin)行將貸(dai)(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)一(yi)次性發(fa)放。

8、打余款完成交易

買(mai)方(fang)(fang)領(ling)取房(fang)屋(wu)所(suo)有權(quan)證、付清所(suo)有房(fang)款，賣方(fang)(fang)交付房(fang)屋(wu)并結(jie)清所(suo)有物業(ye)費后(hou)雙方(fang)(fang)的二(er)手房(fang)屋(wu)買(mai)賣合(he)同全部履行完畢。

二手房交易注意事項

1、房屋產權是否明晰

有(you)些房(fang)屋(wu)有(you)好多(duo)個(ge)共(gong)(gong)(gong)有(you)人，如有(you)繼承人共(gong)(gong)(gong)有(you)的(de)(de)、有(you)家庭共(gong)(gong)(gong)有(you)的(de)(de)、還(huan)有(you)夫妻共(gong)(gong)(gong)有(you)的(de)(de)，對此買受人應當(dang)和全部共(gong)(gong)(gong)有(you)人簽訂(ding)房(fang)屋(wu)買賣合同(tong)。如果只是(shi)部分(fen)共(gong)(gong)(gong)有(you)人擅自處分(fen)共(gong)(gong)(gong)有(you)財產(chan)，買受人與其(qi)簽訂(ding)的(de)(de)買賣合同(tong)未在(zai)其(qi)他共(gong)(gong)(gong)有(you)人同(tong)意(yi)的(de)(de)情況下一般是(shi)無效(xiao)的(de)(de)。

2、土地情況是否清晰

二手房中買受人(ren)應(ying)注意土地(di)的(de)使(shi)用(yong)性質(zhi)，看是劃(hua)撥還是出(chu)讓(rang)，劃(hua)撥的(de)土地(di)一般是無償(chang)使(shi)用(yong)，政(zheng)府(fu)可無償(chang)收回，出(chu)讓(rang)是房主已繳納(na)了土地(di)出(chu)讓(rang)金，買受人(ren)對房屋享有較完(wan)整(zheng)的(de)權利(li);還應注(zhu)意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權僅(jin)有40年(nian)，房(fang)主已使(shi)用(yong)十來(lai)年(nian)，對于買受人來(lai)說是否還(huan)應該按同地段土地使(shi)用(yong)權為70年商(shang)品房的(de)價格來衡量時，就有(you)點不劃(hua)算(suan)。

3、交易房屋是否在租

有些二(er)手房在轉讓時，存(cun)在物上負擔，即還被(bei)別人(ren)租賃。如果買(mai)受人(ren)只看(kan)房產證，只注(zhu)重(zhong)過戶(hu)手續，而不注(zhu)意是否(fou)存(cun)在租賃時，買(mai)受人(ren)極(ji)有可能得到(dao)一個不能及(ji)時入住的或使用的房產。因為我國包括大部分國家均(jun)認可“買賣(mai)不破租賃”，也就是(shi)說房屋(wu)買賣(mai)合(he)同不能對抗(kang)在先(xian)成立的租賃合(he)同。這一點在實際中被(bei)很多買受人及中介公司忽(hu)視，也被(bei)許多出(chu)賣(mai)人利用(yong)從而引起(qi)較(jiao)多糾紛。

4、房屋手續是否齊全

房(fang)產(chan)(chan)證(zheng)是證(zheng)明房(fang)主對房(fang)屋(wu)享有(you)所有(you)權(quan)的(de)惟一憑(ping)證(zheng)，沒有(you)房(fang)產(chan)(chan)證(zheng)的(de)房(fang)屋(wu)交易時(shi)對買受(shou)人來說有(you)得(de)不到房(fang)屋(wu)的(de)極大風險。房(fang)主可能有(you)房(fang)產(chan)(chan)證(zheng)而將其抵(di)押或轉賣，即使現在沒有(you)將來辦理取得(de)后，房(fang)主還可以抵(di)押和轉賣。所以最好選(xuan)擇有(you)房(fang)產(chan)(chan)證(zheng)的(de)房(fang)屋(wu)進(jin)行交易。

5、福利房屋是否合法

房改房、安居工程(cheng)、經濟適用房本身是一(yi)種福利性質的(de)政(zheng)策性住房，在轉讓時有(you)一(yi)定(ding)限制(zhi)，而(er)且這些房屋(wu)在土地性質、房屋(wu)所(suo)有(you)權(quan)范圍上有(you)一(yi)定(ding)的(de)國(guo)家(jia)規定(ding)，買(mai)(mai)受人購買(mai)(mai)時要避免買(mai)(mai)賣合同與國(guo)家(jia)法律沖突。

6、物管費用是否拖欠

有些房主在轉(zhuan)讓(rang)房屋時，其(qi)物業管理費，電(dian)費以及三(san)氣(天然氣、暖氣、煤氣)費用(yong)長期拖欠，且已(yi)欠下(xia)數(shu)目不小的費用(yong)，買受(shou)人不知情(qing)購買了此(ci)房(fang)屋，所(suo)有費用(yong)買受(shou)人有可能要全部承擔(dan)。

7、市政規劃是否影響

有些房主出售二手(shou)房可能是(shi)已了解(jie)該房屋在5到10年左右要(yao)面臨拆(chai)遷，或(huo)者房屋附(fu)近(jin)要(yao)建(jian)高層住宅，可能影(ying)響采光、價格(ge)等市(shi)政(zheng)規劃情況，才急于出(chu)售，作為買(mai)受人(ren)在購買(mai)時應全面了解詳細情況。

8、單位房屋是否侵權

一般單(dan)(dan)位(wei)的(de)(de)(de)房(fang)屋有(you)成本(ben)價(jia)的(de)(de)(de)職(zhi)工(gong)住(zhu)房(fang)，還(huan)有(you)標(biao)準價(jia)的(de)(de)(de)職(zhi)工(gong)住(zhu)房(fang)，二(er)者土地性質均為劃撥(bo)，轉讓時應繳(jiao)納土地使(shi)用費。再者，對于標(biao)準價(jia)的(de)(de)(de)住(zhu)房(fang)一般單(dan)(dan)位(wei)享有(you)部分產權，職(zhi)工(gong)在轉讓時，單(dan)(dan)位(wei)享有(you)優先購買(mai)權。買(mai)受人如果沒有(you)注(zhu)意這些可(ke)能(neng)會和房(fang)主一起侵犯單(dan)(dan)位(wei)的(de)(de)(de)合法權益。

9、中介公司是否違規

有些中介公司違規(gui)提(ti)供中(zhong)介服務，如在二手房(fang)貸(dai)款時，為買(mai)受(shou)人提(ti)供零(ling)首(shou)付(fu)的(de)服務，即(ji)買(mai)受(shou)人所(suo)支付(fu)的(de)全部購(gou)房(fang)款均可(ke)從(cong)銀(yin)行(xing)騙貸(dai)出來。買(mai)受(shou)人以為自己(ji)占了便宜(yi)，豈(qi)不知如果(guo)被銀(yin)行(xing)發現(xian)，所(suo)有(you)的(de)責任(ren)有(you)可(ke)能(neng)自己(ji)都要承擔(dan)。

10、合同約定是否明確

二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對于一些細節問題還應約定清楚，如：合同主體、權利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應全面考慮。