1、給(gei)公司(si)取好名字，設定注冊資(zi)金及法(fa)人股東出資(zi)比例

2、到(dao)工商(shang)局核名(ming)

3、到銀行開戶，存入注冊資金

4、到會(hui)計事(shi)務所出驗資報(bao)告

5、到(dao)工商(shang)局申(shen)辦(ban)營業執照，需刻制公章、財務章、法人章

6、到質量技(ji)術監督局處理組(zu)織機構代碼證(zheng)

7、到(dao)地點轄區稅務局處理國說、地稅的稅務登記證

8、到開戶銀行辦理基本開戶許可證【詳細>>】

1、買方咨詢

買賣雙方(fang)建立信息溝通渠道，買方(fang)了解房(fang)屋整體現狀及產(chan)權狀況(kuang)，要求賣方(fang)提供合(he)法的證(zheng)件，包括房(fang)屋所有權證(zheng)書、身(shen)份證(zheng)件及其它證(zheng)件。

2、簽合同

賣(mai)(mai)方(fang)提供了(le)房(fang)(fang)(fang)屋的(de)(de)合法證件，買(mai)方(fang)可(ke)以(yi)交(jiao)(jiao)(jiao)納購(gou)(gou)房(fang)(fang)(fang)定金(交(jiao)(jiao)(jiao)納購(gou)(gou)房(fang)(fang)(fang)定金不是商品(pin)房(fang)(fang)(fang)買(mai)賣(mai)(mai)的(de)(de)必經程序)，買(mai)賣(mai)(mai)雙方(fang)簽訂房(fang)(fang)(fang)屋買(mai)賣(mai)(mai)合同(或稱房(fang)(fang)(fang)屋買(mai)賣(mai)(mai)契約(yue))。買(mai)賣(mai)(mai)雙方(fang)通過協商，對房(fang)(fang)(fang)屋坐落位置(zhi)、產(chan)權狀況(kuang)及成交(jiao)(jiao)(jiao)價格、房(fang)(fang)(fang)屋交(jiao)(jiao)(jiao)付時間、房(fang)(fang)(fang)屋交(jiao)(jiao)(jiao)付、產(chan)權辦理等達成一致意見后，雙方(fang)簽訂至少一式三份(fen)的(de)(de)房(fang)(fang)(fang)屋買(mai)賣(mai)(mai)合同。

3、辦理過戶

買(mai)(mai)賣雙方共同向房地產(chan)(chan)交易管(guan)理(li)部(bu)(bu)門提(ti)出(chu)申(shen)(shen)請(qing)(qing)，接受(shou)審查(cha)(cha)。買(mai)(mai)賣雙方向房地產(chan)(chan)管(guan)理(li)部(bu)(bu)門提(ti)出(chu)申(shen)(shen)請(qing)(qing)手(shou)續后，管(guan)理(li)部(bu)(bu)門要查(cha)(cha)驗有(you)關證件(jian)，審查(cha)(cha)產(chan)(chan)權(quan)(quan)，對(dui)(dui)符合上市條(tiao)件(jian)的房屋準予辦理(li)過戶手(shou)續，對(dui)(dui)無(wu)產(chan)(chan)權(quan)(quan)或部(bu)(bu)分產(chan)(chan)權(quan)(quan)又未得到其他(ta)產(chan)(chan)權(quan)(quan)共有(you)人書面同意的情況拒絕申(shen)(shen)請(qing)(qing)，禁止上市交易。

4、立契

房(fang)地(di)相關部門(men)根據(ju)交易(yi)(yi)房(fang)屋的產權狀況(kuang)和(he)購(gou)買對(dui)象，按交易(yi)(yi)部門(men)事先(xian)設定(ding)的審(shen)(shen)批權限逐級申(shen)報審(shen)(shen)核(he)批準后，交易(yi)(yi)雙方才能辦理立契手續。現(xian)在北京市已(yi)取消了交易(yi)(yi)過程中(zhong)的房(fang)地(di)產賣(mai)契，即大(da)家所俗稱(cheng)的“白契”。

5、繳納稅費

稅費(fei)的構成比較(jiao)復(fu)雜，要根據(ju)交易房屋的性(xing)質而(er)定。比如房改房、危(wei)改回遷房、經濟適(shi)用(yong)房與(yu)其(qi)它商品房的稅費(fei)構成是不一樣的。

6、辦理產權轉移過戶手續

交易(yi)(yi)雙(shuang)方在(zai)房地(di)產(chan)交易(yi)(yi)管理部(bu)門(men)辦(ban)理完產(chan)權(quan)變更登記后，交易(yi)(yi)材(cai)料移(yi)送到(dao)發證(zheng)部(bu)門(men)，買(mai)方憑(ping)領取房屋所有(you)權(quan)證(zheng)通知單到(dao)發證(zheng)部(bu)門(men)申(shen)領新的產(chan)權(quan)證(zheng)。

7、銀行貸款

對貸款(kuan)的(de)買(mai)(mai)受人來說(shuo)在與賣(mai)方(fang)簽訂完房屋(wu)買(mai)(mai)賣(mai)合(he)同(tong)后(hou)由買(mai)(mai)賣(mai)雙方(fang)共同(tong)到貸款(kuan)銀(yin)行辦(ban)理貸款(kuan)手續(xu)，銀(yin)行審核買(mai)(mai)方(fang)的(de)資信，對雙方(fang)欲(yu)交易的(de)房屋(wu)進行評估，以確定(ding)買(mai)(mai)方(fang)的(de)貸款(kuan)額度，然后(hou)批準買(mai)(mai)方(fang)的(de)貸款(kuan)，待雙方(fang)完成產權登記變更，買(mai)(mai)方(fang)領(ling)取房屋(wu)所(suo)有權證(zheng)后(hou)，銀(yin)行將貸款(kuan)一(yi)次性發放。

8、打余款完成交易

買方領取房屋所有權證、付清所有房款，賣方交付房屋并結清所有物業費后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。【詳細>>】

契(qi)稅由買方交(jiao)納，交(jiao)稅比例是(shi)：

1、普(pu)通住(zhu)宅應該交納成(cheng)交價或是評估價的1.5%的契稅。

2、非(fei)普通(tong)住宅應該交(jiao)納成交(jiao)價或是評估價的3%的契稅。

過戶費用：

(1)契稅：90平(ping)(ping)方米以(yi)下首次購房的按(an)1%繳(jiao)納(na)；90—140平(ping)(ping)方米按(an)房價1.5%繳(jiao)納(na)；140平(ping)(ping)方米以(yi)上按(an)房價3%繳(jiao)納(na)買(mai)方承擔（二套房按(an)3%收取）；

(2)營業稅：房屋產權取得滿(man)五年的免征，未(wei)超過五年的按(an)房價5.8%繳納(na)。賣方(fang)承擔；

(3)土(tu)地增值稅(shui)：房屋產權取得滿(man)五年(nian)的(de)免征，未超過五年(nian)的(de)按房價1%預(yu)繳納(na)，按照超率累進稅(shui)率計算，多退(tui)少補。賣(mai)方承(cheng)擔；

(4)所得稅(shui)：房(fang)屋(wu)產權取得滿五年(nian)的免征，未超(chao)過五年(nian)的按(an)(an)房(fang)價1%或房(fang)屋(wu)原值(zhi)(zhi)—房(fang)屋(wu)現值(zhi)(zhi)差(cha)額20%繳(jiao)納。(房(fang)屋(wu)原值(zhi)(zhi)一般(ban)按(an)(an)上道契稅(shui)完稅(shui)額計算(suan))賣(mai)方承(cheng)擔；

(5)房屋交(jiao)易手續(xu)費：按(an)房屋建筑面(mian)積6元/平方米交(jiao)納雙方承擔(dan)；

(6)房屋(wu)產(chan)權登(deng)記費：80元(yuan)。買方承擔；

(7)房屋評估費：按評估額0.5%。【詳細>>】

二手房(fang)(fang)中介服務(wu)(wu)(wu)費(fei)(fei)用是由房(fang)(fang)地產中介服務(wu)(wu)(wu)機構(gou)按收(shou)(shou)費(fei)(fei)標準(zhun)統(tong)一(yi)收(shou)(shou)取，并且要開(kai)發票，依(yi)法納(na)稅。房(fang)(fang)地產中介服務(wu)(wu)(wu)收(shou)(shou)費(fei)(fei)實行明碼標價制度，中介服務(wu)(wu)(wu)機構(gou)應(ying)該在其(qi)經(jing)營場所或者(zhe)交費(fei)(fei)地點的醒目位(wei)置公布它的收(shou)(shou)費(fei)(fei)項目、計費(fei)(fei)方法、服務(wu)(wu)(wu)內容和(he)收(shou)(shou)費(fei)(fei)標準(zhun)等(deng)等(deng)。

1、中(zhong)介費：一般現(xian)金(jin)按(an)1%，貸款按(an)2%計(ji)收(shou)中(zhong)介費；

2、貸款服務(wu)費：按成交額1%收取；

3、擔保(bao)(bao)費：個別中介公司(si)額外收取0.5%的(de)交易保(bao)(bao)障服(fu)務費，俗(su)稱(cheng)“擔保(bao)(bao)費”；

4、代(dai)辦(ban)房地產登記服務收費，最高不超過500元/宗；

5、代辦(ban)貸款服務收(shou)費，最高(gao)不超(chao)過(guo)300元/宗；

6、辦理房屋入住有關手續收費，最高不超過200元/宗。【詳細>>】

1、 行情調查

收(shou)集、調查、征詢(xun)買賣價格的行情;房(fang)屋戶型比較;買賣雙(shuang)方(fang)的心理價格比較;有關政策變動的影(ying)響(xiang);進行各種形式的信息發布活動等。

2、 使用狀況調查

收集、調查、征詢(xun)房屋座落(luo)的(de)環境、使(shi)用(yong)年限、是否隱(yin)瞞缺陷;房屋內(nei)的(de)頂、墻、地、門、窗及(ji)設(she)(she)備等是否需要檢測或(huo)修復;設(she)(she)備轉讓價格(ge)及(ji)有(you)關費用(yong)是否結清;向(xiang)物業管理(li)單位查詢(xun)有(you)無租賃、違章搭(da)建、相鄰關系(xi)侵權(quan)，以及(ji)維修基(ji)金的(de)繳納(na)和使(shi)用(yong)情(qing)況等。

3、 權籍調查

向房(fang)地產(chan)交(jiao)易調查、征詢(xun)(xun)所交(jiao)易房(fang)屋權(quan)利(li)的來源、現狀、有無抵押(ya)、有無權(quan)利(li)限制等(deng)(deng)，做好(hao)書面(mian)記(ji)錄(lu);調查、征詢(xun)(xun)涉及權(quan)利(li)人的處(chu)分要求和(he)條(tiao)件;核實處(chu)分資格(ge)、權(quan)利(li)人和(he)相關人的身(shen)份及權(quan)利(li)等(deng)(deng)。

4、 確定成交意向

中(zhong)介公司有義務陪同雙(shuang)方當事(shi)人實(shi)(shi)地踏勘房(fang)屋、設備、環境;約定洽(qia)談時(shi)間、確定買(mai)賣(mai)雙(shuang)方的(de)(de)成交(jiao)意(yi)(yi)向;出示和(he)認定權籍資料、確定當事(shi)人身份;選(xuan)擇合(he)同文本，進(jin)行簽約指導、見證(zheng);如(ru)實(shi)(shi)告知成交(jiao)雙(shuang)方買(mai)賣(mai)合(he)同的(de)(de)約定條款(kuan)和(he)注意(yi)(yi)事(shi)項、履(lv)行方式(shi)、支(zhi)付房(fang)款(kuan)的(de)(de)方式(shi)等。

5、 辦理產權過戶

雙方當事人過戶手續資料收集、報告、確認、確權時間約定，代收代付應由客戶支付的稅、費，完成交易過戶、戶口遷移、房屋入住手續。【詳細>>】

1、雙方違約責任

違約金(jin)的(de)(de)比例有(you)明確(que)條(tiao)(tiao)款注明，合同(tong)中還應加入“買(mai)方在(zai)實際支付(fu)應付(fu)款之日起(賣方在(zai)實際交房之日起)規(gui)定期(qi)限內向賣方(買(mai)方)支付(fu)違約金(jin)”的(de)(de)條(tiao)(tiao)款，以確(que)保合同(tong)條(tiao)(tiao)款的(de)(de)最終(zhong)落實。

2、付款過戶時間

在實際操作(zuo)中，買方(fang)(fang)(fang)會(hui)將房款(kuan)分為首付(fu)和尾款(kuan)兩(liang)部分在不同時(shi)間(jian)(jian)段打(da)給房主。因此，賣方(fang)(fang)(fang)需要明確(que)買方(fang)(fang)(fang)的付(fu)款(kuan)時(shi)間(jian)(jian)，而(er)同時(shi)尾款(kuan)的支(zhi)付(fu)時(shi)間(jian)(jian)有(you)(you)賴于房產(chan)過(guo)戶的日期(qi)，因此買方(fang)(fang)(fang)有(you)(you)權(quan)利知道房產(chan)的過(guo)戶時(shi)間(jian)(jian)。

3、費用交接時間

要(yao)注(zhu)明水、電、煤(mei)氣、物業(ye)、供暖(nuan)(nuan)等(deng)(deng)各項費(fei)用(yong)的交接(jie)年月日。如果是公房交易(yi)，對于物業(ye)、供暖(nuan)(nuan)等(deng)(deng)費(fei)用(yong)的交納(na)時(shi)間和(he)標(biao)準，原(yuan)房主的單位是否有些既定要(yao)求(qiu)和(he)更(geng)改，賣(mai)方(fang)需要(yao)作出的配合和(he)買方(fang)需要(yao)簽署的協議等(deng)(deng)，都(dou)應(ying)在合同中明確寫明。

4、代理費明細單

在合同(tong)(tong)中只寫其占(zhan)總房款的(de)(de)比例(li)，而并沒(mei)有經紀公司代理費明(ming)細單，這中間(jian)就會(hui)存在信(xin)息(xi)的(de)(de)不(bu)對等，最終損(sun)害消費者的(de)(de)利益。因此買(mai)賣雙方在簽訂合同(tong)(tong)時，一定要(yao)要(yao)求經紀公司明(ming)確寫明(ming)代理費的(de)(de)用途。

5、使用補充協議

買賣雙方在簽訂合(he)(he)同(tong)時如果遇到合(he)(he)同(tong)條款不(bu)明確，或需(xu)要進(jin)一步約(yue)定時，要在合(he)(he)同(tong)相(xiang)關條款后的(de)空白行或在合(he)(he)同(tong)后填(tian)寫附加條款，將合(he)(he)同(tong)中對雙方的(de)意思(si)寫明，會減少后續階(jie)段因意思(si)含混而(er)造(zao)成的(de)不(bu)便與麻(ma)煩。

6、必須見房主

現在有些經紀公司有“收購”業務，因此出現“一房多賣”的違規操作，最后誰出價高便賣給誰，不惜與第一個客戶毀約。理由常常是房主不賣等經紀公司的免責條款，即中介經紀公司無需為其違約行為承擔任何違約責任，而交了訂金的消費者只能忍氣吞聲。為此提醒消費者，如果此時您能夠行使自身權利，要求約見房主當面核實。【詳細>>】

1、門店駐守：中介門(men)店里留兩個人值班，就是為了坐(zuo)等(deng)客(ke)戶(hu)上(shang)門(men)，有的客(ke)戶(hu)會主(zhu)動上(shang)門(men)來(lai)找房子。有客(ke)戶(hu)上(shang)門(men)，就要熱情(qing)相迎。

2、派單：派單(dan)也稱(cheng)為掃樓，掃樓是獲取客戶(hu)資源的重要(yao)途徑，不過房產經紀人出入小區需要(yao)與門衛進行(xing)一番(fan)斗(dou)智斗(dou)勇。

3、傳統媒體廣告：在(zai)報紙上登刊一些房源信息(xi)，可以吸引一些客戶。不過報紙這種方式也分城(cheng)市，成(cheng)本(ben)較高，效果也不太明顯。

4、轉介紹客戶：這個(ge)一般是針對從(cong)業時(shi)間較(jiao)長的(de)房產經(jing)紀人(ren)，自(zi)身積累了(le)一些老客(ke)戶(hu)，對已(yi)經(jing)成交(jiao)的(de)或(huo)以前未成交(jiao)的(de)客(ke)戶(hu)進行時(shi)常(chang)性(xing)的(de)回(hui)訪(fang)，說不準(zhun)會有(you)意想不到的(de)收獲呢。老客(ke)戶(hu)會為你介(jie)紹他的(de)朋(peng)友、同事(shi)過來。甚至(zhi)有(you)的(de)經(jing)紀人(ren)什么都不用做，一個(ge)月還能固定拿到兩個(ge)轉介(jie)紹成交(jiao)的(de)客(ke)戶(hu)。

5、社區駐守：在人(ren)流量大的路口(kou)、大型商場門口(kou)、小區門口(kou)派發廣告，或者在剛開(kai)盤的售樓處駐守，這里會有大量的購房者，這也是客源聚集地。

6、打電話：作為銷售人員，打(da)電話(hua)也是(shi)必備技能，房產經紀人每天平(ping)均要打(da)上(shang)一二百個電話(hua)。打(da)電話(hua)也有技巧性的去(qu)推薦房源，不過這需要長期堅持，方(fang)能看到效果(guo)的。

7、公司的租賃合同：可以打中介公司租賃合同里的租客電話，詢問一下租客的情況，比如租客是否需要換房，或者是否需要買房。這樣在回訪客戶的同時，也能挖掘出有租房或者買房需求的客戶。【詳細>>】