1、給公司取好名字，設(she)定(ding)注冊資(zi)金及法人股東出資(zi)比例

2、到工商(shang)局核名(ming)

3、到銀行開戶，存入(ru)注(zhu)冊資(zi)金

4、到會計事務所出驗資報(bao)告(gao)

5、到工商(shang)局申辦營業執照，需刻制公章、財務章、法人章

6、到質量技(ji)術監督局處理組織機構代(dai)碼證(zheng)

7、到(dao)地點轄(xia)區稅務(wu)局處理國說、地稅的(de)稅務(wu)登記證(zheng)

8、到開戶銀行辦理基本開戶許可證【詳細>>】

1、買方咨詢

買(mai)賣雙方(fang)建立信息(xi)溝通渠道，買(mai)方(fang)了解房(fang)屋整體(ti)現狀(zhuang)及(ji)產權(quan)(quan)狀(zhuang)況(kuang)，要求(qiu)賣方(fang)提供合法的證件(jian)，包括(kuo)房(fang)屋所(suo)有權(quan)(quan)證書、身(shen)份(fen)證件(jian)及(ji)其(qi)它證件(jian)。

2、簽合同

賣方提供了房(fang)(fang)(fang)屋(wu)的(de)合法(fa)證件，買(mai)方可以交納購房(fang)(fang)(fang)定(ding)金(交納購房(fang)(fang)(fang)定(ding)金不是商品房(fang)(fang)(fang)買(mai)賣的(de)必經程序)，買(mai)賣雙(shuang)方簽(qian)訂房(fang)(fang)(fang)屋(wu)買(mai)賣合同(或稱房(fang)(fang)(fang)屋(wu)買(mai)賣契約)。買(mai)賣雙(shuang)方通過(guo)協商，對房(fang)(fang)(fang)屋(wu)坐(zuo)落位置、產(chan)權(quan)狀況及(ji)成(cheng)交價格、房(fang)(fang)(fang)屋(wu)交付(fu)時間、房(fang)(fang)(fang)屋(wu)交付(fu)、產(chan)權(quan)辦理等達(da)成(cheng)一致(zhi)意(yi)見后，雙(shuang)方簽(qian)訂至(zhi)少(shao)一式(shi)三份的(de)房(fang)(fang)(fang)屋(wu)買(mai)賣合同。

3、辦理過戶

買(mai)賣(mai)雙方共(gong)同向(xiang)房地產交易管(guan)理部門提(ti)出申(shen)請，接受審(shen)查。買(mai)賣(mai)雙方向(xiang)房地產管(guan)理部門提(ti)出申(shen)請手續后，管(guan)理部門要(yao)查驗有關證件(jian)，審(shen)查產權(quan)，對符合上市條件(jian)的房屋準予(yu)辦理過(guo)戶手續，對無(wu)產權(quan)或(huo)部分產權(quan)又未得到其他產權(quan)共(gong)有人書(shu)面同意的情況拒絕申(shen)請，禁止上市交易。

4、立契

房(fang)(fang)地(di)相關部(bu)門(men)根據(ju)交(jiao)易(yi)房(fang)(fang)屋的產權(quan)狀況(kuang)和購買對象，按交(jiao)易(yi)部(bu)門(men)事先設定的審(shen)批權(quan)限逐級(ji)申(shen)報審(shen)核批準后(hou)，交(jiao)易(yi)雙方才(cai)能辦理(li)立契手續。現在北京市已(yi)取消了交(jiao)易(yi)過程(cheng)中的房(fang)(fang)地(di)產賣契，即大家所俗稱的“白契”。

5、繳納稅費

稅費的構(gou)成比較復雜，要(yao)根據交(jiao)易房(fang)屋的性質(zhi)而定。比如房(fang)改房(fang)、危改回(hui)遷房(fang)、經(jing)濟適用房(fang)與其它商品房(fang)的稅費構(gou)成是不一(yi)樣的。

6、辦理產權轉移過戶手續

交易雙方在(zai)房地(di)產交易管理部門辦理完產權變更登記(ji)后，交易材料移(yi)送到發(fa)證(zheng)(zheng)(zheng)部門，買方憑(ping)領取房屋(wu)所有權證(zheng)(zheng)(zheng)通(tong)知單到發(fa)證(zheng)(zheng)(zheng)部門申(shen)領新的產權證(zheng)(zheng)(zheng)。

7、銀行貸款

對貸款(kuan)的(de)買(mai)受人來說在與賣(mai)方(fang)簽訂完房(fang)屋買(mai)賣(mai)合同后由(you)買(mai)賣(mai)雙(shuang)方(fang)共同到貸款(kuan)銀行(xing)辦理貸款(kuan)手續，銀行(xing)審核買(mai)方(fang)的(de)資信，對雙(shuang)方(fang)欲交易的(de)房(fang)屋進行(xing)評估，以確定買(mai)方(fang)的(de)貸款(kuan)額度，然后批準買(mai)方(fang)的(de)貸款(kuan)，待(dai)雙(shuang)方(fang)完成(cheng)產權登記變更，買(mai)方(fang)領取房(fang)屋所有權證后，銀行(xing)將貸款(kuan)一次性發(fa)放。

8、打余款完成交易

買方領取房屋所有權證、付清所有房款，賣方交付房屋并結清所有物業費后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。【詳細>>】

契稅(shui)由買方交納，交稅(shui)比例是：

1、普(pu)通住宅應該交(jiao)納成交(jiao)價或是評估價的1.5%的契稅。

2、非普(pu)通住宅應(ying)該交納(na)成(cheng)交價或是評(ping)估價的3%的契稅。

過戶費用：

(1)契稅：90平(ping)方(fang)米以(yi)下首次(ci)購房(fang)的按(an)1%繳(jiao)納；90—140平(ping)方(fang)米按(an)房(fang)價1.5%繳(jiao)納；140平(ping)方(fang)米以(yi)上按(an)房(fang)價3%繳(jiao)納買方(fang)承(cheng)擔（二套(tao)房(fang)按(an)3%收取(qu)）；

(2)營業稅：房屋產(chan)權取得滿五(wu)年的(de)免征，未超過五(wu)年的(de)按房價5.8%繳納。賣方承擔；

(3)土地增(zeng)值(zhi)稅：房屋產權取得滿五年的免征，未超(chao)過五年的按房價1%預繳納(na)，按照超(chao)率累進稅率計算，多退(tui)少補。賣方承擔(dan)；

(4)所得(de)稅：房(fang)屋(wu)(wu)產(chan)權取得(de)滿五年(nian)的免征，未超(chao)過五年(nian)的按房(fang)價(jia)1%或(huo)房(fang)屋(wu)(wu)原(yuan)值(zhi)—房(fang)屋(wu)(wu)現值(zhi)差額20%繳納(na)。(房(fang)屋(wu)(wu)原(yuan)值(zhi)一(yi)般按上道契(qi)稅完稅額計算)賣方承擔(dan)；

(5)房屋(wu)(wu)交易(yi)手續費：按(an)房屋(wu)(wu)建筑面積6元/平方米(mi)交納雙(shuang)方承擔(dan)；

(6)房屋產權登(deng)記(ji)費：80元(yuan)。買方承(cheng)擔(dan)；

(7)房屋評估費：按評估額0.5%。【詳細>>】

二手房中介(jie)服(fu)務(wu)(wu)費用是由(you)房地產中介(jie)服(fu)務(wu)(wu)機(ji)構按收(shou)費標(biao)(biao)準統一(yi)收(shou)取，并且要開發票，依法納稅。房地產中介(jie)服(fu)務(wu)(wu)收(shou)費實行明(ming)碼標(biao)(biao)價制度，中介(jie)服(fu)務(wu)(wu)機(ji)構應該(gai)在其經營(ying)場所或者(zhe)交費地點的醒(xing)目位置公布它的收(shou)費項(xiang)目、計費方法、服(fu)務(wu)(wu)內容和收(shou)費標(biao)(biao)準等(deng)等(deng)。

1、中(zhong)介費：一般現金按1%，貸款按2%計(ji)收中(zhong)介費；

2、貸款服務費：按成交額(e)1%收取；

3、擔保費(fei)(fei)(fei)：個別(bie)中介(jie)公司額外(wai)收取0.5%的交易保障服務費(fei)(fei)(fei)，俗(su)稱“擔保費(fei)(fei)(fei)”；

4、代辦房地(di)產登(deng)記服務收費(fei)，最高不超過(guo)500元(yuan)/宗；

5、代辦貸款服務收費，最高(gao)不超(chao)過300元/宗；

6、辦理房屋入住有關手續收費，最高不超過200元/宗。【詳細>>】

1、 行情調查

收集、調查(cha)、征詢買(mai)賣價格(ge)的行(xing)情;房屋戶(hu)型比較(jiao);買(mai)賣雙(shuang)方的心理價格(ge)比較(jiao);有關政策變動的影(ying)響;進行(xing)各種形式(shi)的信(xin)息發布(bu)活動等。

2、 使用狀況調查

收集、調查、征(zheng)詢房屋座落的(de)環境、使用年限、是(shi)否隱(yin)瞞缺陷(xian);房屋內的(de)頂、墻、地、門、窗及(ji)設備(bei)等是(shi)否需要檢測或修復;設備(bei)轉讓價格(ge)及(ji)有關(guan)費(fei)用是(shi)否結清;向物業管理單位查詢有無租賃(lin)、違章搭(da)建、相鄰關(guan)系侵權(quan)，以及(ji)維修基(ji)金的(de)繳納和使用情況等。

3、 權籍調查

向房(fang)地產(chan)交易(yi)調查、征詢所交易(yi)房(fang)屋權(quan)(quan)利(li)(li)的(de)來源、現狀、有(you)無抵(di)押、有(you)無權(quan)(quan)利(li)(li)限制等，做好書(shu)面記錄;調查、征詢涉及權(quan)(quan)利(li)(li)人的(de)處(chu)分要求和條件;核(he)實處(chu)分資(zi)格、權(quan)(quan)利(li)(li)人和相關人的(de)身份及權(quan)(quan)利(li)(li)等。

4、 確定成交意向

中介(jie)公司有義務陪(pei)同雙方(fang)(fang)當事(shi)人實(shi)地踏勘房屋、設備、環境(jing);約定洽談時間、確定買(mai)賣雙方(fang)(fang)的(de)成交意(yi)向;出(chu)示和(he)認定權籍資料、確定當事(shi)人身份;選擇合(he)同文(wen)本，進行簽約指導、見(jian)證;如實(shi)告知(zhi)成交雙方(fang)(fang)買(mai)賣合(he)同的(de)約定條(tiao)款和(he)注意(yi)事(shi)項、履(lv)行方(fang)(fang)式(shi)、支付房款的(de)方(fang)(fang)式(shi)等。

5、 辦理產權過戶

雙方當事人過戶手續資料收集、報告、確認、確權時間約定，代收代付應由客戶支付的稅、費，完成交易過戶、戶口遷移、房屋入住手續。【詳細>>】

1、雙方違約責任

違約(yue)金的(de)(de)比(bi)例有(you)明確條款(kuan)注明，合同(tong)中還應加入“買方在實際支付(fu)應付(fu)款(kuan)之(zhi)日起(賣方在實際交(jiao)房之(zhi)日起)規定期(qi)限內向賣方(買方)支付(fu)違約(yue)金”的(de)(de)條款(kuan)，以確保合同(tong)條款(kuan)的(de)(de)最終(zhong)落實。

2、付款過戶時間

在(zai)實際操(cao)作中，買(mai)方(fang)會將房款分(fen)為(wei)首(shou)付和尾款兩部分(fen)在(zai)不(bu)同時(shi)(shi)間段打給房主。因(yin)此(ci)，賣方(fang)需要明確買(mai)方(fang)的(de)付款時(shi)(shi)間，而同時(shi)(shi)尾款的(de)支付時(shi)(shi)間有賴(lai)于房產過(guo)戶的(de)日期，因(yin)此(ci)買(mai)方(fang)有權利(li)知(zhi)道(dao)房產的(de)過(guo)戶時(shi)(shi)間。

3、費用交接時間

要(yao)注明水、電、煤氣、物業、供(gong)暖等(deng)(deng)各(ge)項費(fei)用(yong)(yong)的(de)交接年月日(ri)。如果是公房交易(yi)，對于物業、供(gong)暖等(deng)(deng)費(fei)用(yong)(yong)的(de)交納(na)時(shi)間和標準，原房主的(de)單(dan)位是否有些既定(ding)要(yao)求(qiu)和更改，賣方需要(yao)作出的(de)配合和買方需要(yao)簽署的(de)協(xie)議(yi)等(deng)(deng)，都應在(zai)合同中明確寫(xie)明。

4、代理費明細單

在合(he)同(tong)中只寫(xie)其(qi)占(zhan)總房款的(de)(de)比(bi)例，而(er)并沒有經紀(ji)公司(si)代理費明細單，這中間就會存(cun)在信息的(de)(de)不對(dui)等，最終(zhong)損害(hai)消費者的(de)(de)利益。因此(ci)買賣雙方在簽訂(ding)合(he)同(tong)時，一定要要求(qiu)經紀(ji)公司(si)明確(que)寫(xie)明代理費的(de)(de)用途。

5、使用補充協議

買賣雙(shuang)方(fang)在簽訂合同(tong)(tong)時如(ru)果遇(yu)到合同(tong)(tong)條(tiao)款(kuan)不(bu)明(ming)(ming)確，或(huo)需要(yao)進一步約定時，要(yao)在合同(tong)(tong)相關(guan)條(tiao)款(kuan)后(hou)的(de)空白(bai)行或(huo)在合同(tong)(tong)后(hou)填(tian)寫附加條(tiao)款(kuan)，將(jiang)合同(tong)(tong)中(zhong)對雙(shuang)方(fang)的(de)意(yi)思寫明(ming)(ming)，會減(jian)少(shao)后(hou)續(xu)階段因意(yi)思含混(hun)而造(zao)成的(de)不(bu)便與(yu)麻煩。

6、必須見房主

現在有些經紀公司有“收購”業務，因此出現“一房多賣”的違規操作，最后誰出價高便賣給誰，不惜與第一個客戶毀約。理由常常是房主不賣等經紀公司的免責條款，即中介經紀公司無需為其違約行為承擔任何違約責任，而交了訂金的消費者只能忍氣吞聲。為此提醒消費者，如果此時您能夠行使自身權利，要求約見房主當面核實。【詳細>>】

1、門店駐守：中介門(men)店里留兩個人值班，就是為了(le)坐等客(ke)戶(hu)上(shang)門(men)，有(you)的客(ke)戶(hu)會主動上(shang)門(men)來(lai)找房子。有(you)客(ke)戶(hu)上(shang)門(men)，就要熱情相迎(ying)。

2、派單：派單也稱(cheng)為(wei)掃樓，掃樓是獲取客戶資(zi)源的重要途徑，不過房產經紀人出入小區需要與門(men)衛進(jin)行一番斗(dou)智斗(dou)勇。

3、傳統媒體廣告：在報(bao)紙上登(deng)刊一些房(fang)源(yuan)信息(xi)，可以(yi)吸引(yin)一些客戶。不(bu)過報(bao)紙這種(zhong)方式也分城市，成本較高，效果也不(bu)太明(ming)顯。

4、轉介紹客戶：這個一(yi)般是針對從業時(shi)間較長的(de)(de)房產經紀(ji)人(ren)，自(zi)身(shen)積累了一(yi)些老客戶，對已(yi)經成(cheng)交的(de)(de)或以前未成(cheng)交的(de)(de)客戶進行(xing)時(shi)常(chang)性的(de)(de)回訪，說不(bu)(bu)準(zhun)會有意想不(bu)(bu)到(dao)的(de)(de)收獲呢。老客戶會為你介紹他(ta)的(de)(de)朋(peng)友(you)、同事過來。甚至有的(de)(de)經紀(ji)人(ren)什么都不(bu)(bu)用做，一(yi)個月還能(neng)固定拿到(dao)兩個轉介紹成(cheng)交的(de)(de)客戶。

5、社區駐守：在人流量(liang)(liang)大的路口、大型商場門(men)口、小區(qu)門(men)口派發廣告，或者(zhe)在剛開盤(pan)的售(shou)樓處(chu)駐守，這里(li)會(hui)有大量(liang)(liang)的購房者(zhe)，這也是客源聚集地。

6、打電話：作(zuo)為銷售人員，打電(dian)話(hua)也是必備技能，房產經紀人每天平均要(yao)(yao)打上一二百個電(dian)話(hua)。打電(dian)話(hua)也有技巧性的(de)去(qu)推薦房源，不過這(zhe)需要(yao)(yao)長期堅持，方能看(kan)到效果(guo)的(de)。

7、公司的租賃合同：可以打中介公司租賃合同里的租客電話，詢問一下租客的情況，比如租客是否需要換房，或者是否需要買房。這樣在回訪客戶的同時，也能挖掘出有租房或者買房需求的客戶。【詳細>>】