1、給公(gong)司取好名字，設定注冊資(zi)金及法人股東出資(zi)比例

2、到工商局核(he)名(ming)

3、到銀行開戶，存入(ru)注冊資金(jin)

4、到會計事(shi)務所出驗資報告

5、到工(gong)商(shang)局申辦營業執照(zhao)，需刻制公章、財務章、法(fa)人章

6、到(dao)質量技(ji)術監督(du)局處理組(zu)織機構代碼證(zheng)

7、到(dao)地點(dian)轄區稅(shui)務(wu)(wu)局處理國(guo)說、地稅(shui)的稅(shui)務(wu)(wu)登記證

8、到開戶銀行辦理基本開戶許可證【詳細>>】

1、買方咨詢

買(mai)賣雙(shuang)方建立信息溝(gou)通(tong)渠道，買(mai)方了解房(fang)屋(wu)整體現狀(zhuang)及(ji)產權狀(zhuang)況，要(yao)求賣方提供合(he)法的證件，包括房(fang)屋(wu)所有權證書、身份證件及(ji)其它(ta)證件。

2、簽合同

賣(mai)方(fang)(fang)提供了(le)房屋(wu)(wu)的合(he)法證(zheng)件(jian)，買(mai)方(fang)(fang)可以(yi)交納(na)購房定金(交納(na)購房定金不是商品(pin)房買(mai)賣(mai)的必(bi)經程序)，買(mai)賣(mai)雙方(fang)(fang)簽訂(ding)房屋(wu)(wu)買(mai)賣(mai)合(he)同(或稱房屋(wu)(wu)買(mai)賣(mai)契約)。買(mai)賣(mai)雙方(fang)(fang)通過(guo)協商，對房屋(wu)(wu)坐(zuo)落位置(zhi)、產(chan)權狀況及成交價格、房屋(wu)(wu)交付時間、房屋(wu)(wu)交付、產(chan)權辦理等達成一致意(yi)見后(hou)，雙方(fang)(fang)簽訂(ding)至少一式三份(fen)的房屋(wu)(wu)買(mai)賣(mai)合(he)同。

3、辦理過戶

買賣雙方(fang)共同(tong)向房(fang)(fang)地(di)產(chan)交易管理(li)部(bu)(bu)門提出申(shen)請(qing)，接受審(shen)(shen)查(cha)。買賣雙方(fang)向房(fang)(fang)地(di)產(chan)管理(li)部(bu)(bu)門提出申(shen)請(qing)手(shou)續后，管理(li)部(bu)(bu)門要查(cha)驗(yan)有關證件，審(shen)(shen)查(cha)產(chan)權(quan)，對符合上市條件的房(fang)(fang)屋準予辦理(li)過戶手(shou)續，對無產(chan)權(quan)或(huo)部(bu)(bu)分產(chan)權(quan)又未得(de)到其他產(chan)權(quan)共有人書面同(tong)意的情況拒絕(jue)申(shen)請(qing)，禁止上市交易。

4、立契

房(fang)地相關(guan)部(bu)門(men)根據交(jiao)(jiao)易(yi)(yi)房(fang)屋的(de)(de)產權狀(zhuang)況和(he)購買(mai)對象(xiang)，按(an)交(jiao)(jiao)易(yi)(yi)部(bu)門(men)事(shi)先(xian)設(she)定的(de)(de)審(shen)批權限逐級申報(bao)審(shen)核批準后，交(jiao)(jiao)易(yi)(yi)雙(shuang)方才能辦(ban)理立契手(shou)續(xu)。現在北(bei)京市(shi)已取消了交(jiao)(jiao)易(yi)(yi)過程中的(de)(de)房(fang)地產賣契，即大(da)家所俗(su)稱的(de)(de)“白契”。

5、繳納稅費

稅(shui)費的(de)構成比較復雜，要根據交易房(fang)屋的(de)性(xing)質而(er)定。比如房(fang)改(gai)房(fang)、危改(gai)回遷房(fang)、經濟(ji)適用(yong)房(fang)與其它商品(pin)房(fang)的(de)稅(shui)費構成是不一樣的(de)。

6、辦理產權轉移過戶手續

交(jiao)易雙方在房(fang)地產(chan)交(jiao)易管理部門辦(ban)理完產(chan)權變更登記后，交(jiao)易材(cai)料移送到發證(zheng)(zheng)部門，買方憑領(ling)取房(fang)屋所有權證(zheng)(zheng)通知單到發證(zheng)(zheng)部門申領(ling)新的產(chan)權證(zheng)(zheng)。

7、銀行貸款

對(dui)貸(dai)(dai)款(kuan)的(de)買(mai)(mai)受人(ren)來(lai)說在與賣(mai)方(fang)簽訂(ding)完房屋(wu)(wu)(wu)買(mai)(mai)賣(mai)合(he)同后(hou)由買(mai)(mai)賣(mai)雙方(fang)共同到(dao)貸(dai)(dai)款(kuan)銀行辦理貸(dai)(dai)款(kuan)手續，銀行審核買(mai)(mai)方(fang)的(de)資信(xin)，對(dui)雙方(fang)欲交(jiao)易的(de)房屋(wu)(wu)(wu)進行評估，以確定買(mai)(mai)方(fang)的(de)貸(dai)(dai)款(kuan)額度，然后(hou)批(pi)準買(mai)(mai)方(fang)的(de)貸(dai)(dai)款(kuan)，待雙方(fang)完成產權登記(ji)變更(geng)，買(mai)(mai)方(fang)領(ling)取房屋(wu)(wu)(wu)所(suo)有權證后(hou)，銀行將貸(dai)(dai)款(kuan)一次性(xing)發放。

8、打余款完成交易

買方領取房屋所有權證、付清所有房款，賣方交付房屋并結清所有物業費后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。【詳細>>】

契(qi)稅由買方交(jiao)納，交(jiao)稅比例(li)是：

1、普通住宅應該交納成交價或是評估價的1.5%的契稅(shui)。

2、非普通住宅(zhai)應該交納成(cheng)交價(jia)或(huo)是評(ping)估價(jia)的3%的契稅。

過戶費用：

(1)契稅(shui)：90平方米(mi)以(yi)下首次購房(fang)(fang)的按(an)1%繳(jiao)納(na)(na)；90—140平方米(mi)按(an)房(fang)(fang)價1.5%繳(jiao)納(na)(na)；140平方米(mi)以(yi)上按(an)房(fang)(fang)價3%繳(jiao)納(na)(na)買方承擔（二套房(fang)(fang)按(an)3%收取）；

(2)營業稅：房(fang)屋產權取(qu)得滿五年的免征，未(wei)超過五年的按房(fang)價5.8%繳納。賣方承擔；

(3)土地增值(zhi)稅(shui)：房屋產權取(qu)得滿五年的(de)免征，未超(chao)過五年的(de)按(an)房價1%預繳納，按(an)照超(chao)率(lv)累進稅(shui)率(lv)計算(suan)，多退少(shao)補。賣方(fang)承擔；

(4)所得稅：房(fang)屋(wu)產(chan)權(quan)取得滿(man)五年的免征，未超過五年的按房(fang)價1%或房(fang)屋(wu)原(yuan)值—房(fang)屋(wu)現值差額20%繳納。(房(fang)屋(wu)原(yuan)值一般按上道契(qi)稅完稅額計算)賣方(fang)承擔；

(5)房屋交(jiao)易手續費：按房屋建筑面積6元/平方米交(jiao)納(na)雙方承擔；

(6)房屋產(chan)權登(deng)記費：80元。買(mai)方(fang)承擔；

(7)房屋評估費：按評估額0.5%。【詳細>>】

二(er)手房中介(jie)服(fu)(fu)務費(fei)(fei)(fei)(fei)用(yong)是由房地(di)產(chan)中介(jie)服(fu)(fu)務機(ji)構按收(shou)費(fei)(fei)(fei)(fei)標準統一收(shou)取(qu)，并且要開發(fa)票(piao)，依法納稅。房地(di)產(chan)中介(jie)服(fu)(fu)務收(shou)費(fei)(fei)(fei)(fei)實(shi)行明碼標價制度，中介(jie)服(fu)(fu)務機(ji)構應(ying)該在其(qi)經營場所或者交費(fei)(fei)(fei)(fei)地(di)點的(de)醒目位置公布它的(de)收(shou)費(fei)(fei)(fei)(fei)項目、計費(fei)(fei)(fei)(fei)方法、服(fu)(fu)務內容(rong)和收(shou)費(fei)(fei)(fei)(fei)標準等等。

1、中介(jie)費：一(yi)般現金按1%，貸款按2%計收(shou)中介(jie)費；

2、貸(dai)款(kuan)服(fu)務(wu)費：按成交額1%收(shou)取；

3、擔保(bao)(bao)費：個別中介公司額外收(shou)取0.5%的交易保(bao)(bao)障(zhang)服務費，俗(su)稱“擔保(bao)(bao)費”；

4、代辦房地產登記服(fu)務收費，最高不超過(guo)500元/宗；

5、代辦貸款服務收費，最高不超過300元/宗；

6、辦理房屋入住有關手續收費，最高不超過200元/宗。【詳細>>】

1、 行情調查

收集、調查、征(zheng)詢買(mai)(mai)賣(mai)價格的行(xing)情;房(fang)屋戶型比較;買(mai)(mai)賣(mai)雙方的心理(li)價格比較;有關政策(ce)變(bian)動(dong)的影(ying)響;進行(xing)各(ge)種形式的信息(xi)發布活(huo)動(dong)等。

2、 使用狀況調查

收集、調查、征詢房(fang)屋座落(luo)的環境、使用年(nian)限、是否隱瞞缺(que)陷(xian);房(fang)屋內(nei)的頂、墻(qiang)、地、門、窗及(ji)設備(bei)(bei)等是否需要檢測或修(xiu)復(fu);設備(bei)(bei)轉讓價(jia)格及(ji)有關費用是否結清;向(xiang)物業管理單位查詢有無租賃、違章搭建、相鄰關系(xi)侵權，以及(ji)維修(xiu)基金(jin)的繳納和使用情(qing)況等。

3、 權籍調查

向房地(di)產(chan)交(jiao)易調查、征(zheng)詢所交(jiao)易房屋(wu)權(quan)(quan)利的來源、現狀(zhuang)、有無(wu)抵押、有無(wu)權(quan)(quan)利限制等(deng)，做好書面記錄;調查、征(zheng)詢涉(she)及權(quan)(quan)利人(ren)的處分要求和(he)條件;核實處分資格、權(quan)(quan)利人(ren)和(he)相(xiang)關人(ren)的身(shen)份及權(quan)(quan)利等(deng)。

4、 確定成交意向

中介公司有義務陪同(tong)雙方(fang)(fang)(fang)當事(shi)(shi)人實(shi)地踏勘房屋、設(she)備、環境(jing);約(yue)定(ding)(ding)洽談時(shi)間(jian)、確(que)定(ding)(ding)買(mai)(mai)賣(mai)雙方(fang)(fang)(fang)的成交意向;出(chu)示和認定(ding)(ding)權籍資(zi)料、確(que)定(ding)(ding)當事(shi)(shi)人身份;選擇合(he)同(tong)文(wen)本，進行(xing)簽(qian)約(yue)指(zhi)導、見證(zheng);如實(shi)告知成交雙方(fang)(fang)(fang)買(mai)(mai)賣(mai)合(he)同(tong)的約(yue)定(ding)(ding)條款(kuan)和注意事(shi)(shi)項、履行(xing)方(fang)(fang)(fang)式、支付房款(kuan)的方(fang)(fang)(fang)式等。

5、 辦理產權過戶

雙方當事人過戶手續資料收集、報告、確認、確權時間約定，代收代付應由客戶支付的稅、費，完成交易過戶、戶口遷移、房屋入住手續。【詳細>>】

1、雙方違約責任

違約(yue)金的(de)比例有明確條款(kuan)注明，合(he)同(tong)中還應(ying)加入“買(mai)方在實(shi)際支(zhi)付應(ying)付款(kuan)之日(ri)起(賣(mai)方在實(shi)際交(jiao)房之日(ri)起)規定期限(xian)內向(xiang)賣(mai)方(買(mai)方)支(zhi)付違約(yue)金”的(de)條款(kuan)，以確保合(he)同(tong)條款(kuan)的(de)最終落實(shi)。

2、付款過戶時間

在實際操作中，買(mai)方會將房款(kuan)分為首付和尾(wei)款(kuan)兩部分在不同(tong)時(shi)(shi)間段打給房主。因此，賣方需要(yao)明確買(mai)方的付款(kuan)時(shi)(shi)間，而同(tong)時(shi)(shi)尾(wei)款(kuan)的支付時(shi)(shi)間有賴于房產過戶的日期，因此買(mai)方有權利知道房產的過戶時(shi)(shi)間。

3、費用交接時間

要注明(ming)(ming)水、電(dian)、煤氣、物業、供(gong)暖等各項費(fei)用的交(jiao)接年月日。如(ru)果(guo)是公(gong)房(fang)交(jiao)易，對于物業、供(gong)暖等費(fei)用的交(jiao)納時間和(he)標(biao)準，原房(fang)主的單位是否(fou)有(you)些既定要求(qiu)和(he)更改(gai)，賣方需要作出的配(pei)合和(he)買方需要簽(qian)署的協議等，都應(ying)在合同中明(ming)(ming)確寫明(ming)(ming)。

4、代理費明細單

在合同中只寫(xie)其(qi)占總(zong)房(fang)款的(de)(de)比例，而并沒有經紀公司(si)代(dai)理(li)費(fei)明細單，這中間就會存在信息的(de)(de)不對等，最終(zhong)損害消費(fei)者的(de)(de)利(li)益。因此買賣雙方在簽(qian)訂(ding)合同時，一定要要求經紀公司(si)明確(que)寫(xie)明代(dai)理(li)費(fei)的(de)(de)用途。

5、使用補充協議

買賣雙方(fang)在(zai)(zai)簽訂合(he)(he)同時如果遇到合(he)(he)同條款不明確，或需要(yao)進一步約(yue)定時，要(yao)在(zai)(zai)合(he)(he)同相關條款后(hou)的(de)空白行(xing)或在(zai)(zai)合(he)(he)同后(hou)填寫附(fu)加(jia)條款，將(jiang)合(he)(he)同中對雙方(fang)的(de)意(yi)思(si)(si)寫明，會(hui)減少后(hou)續階段因意(yi)思(si)(si)含混而造成(cheng)的(de)不便與麻煩。

6、必須見房主

現在有些經紀公司有“收購”業務，因此出現“一房多賣”的違規操作，最后誰出價高便賣給誰，不惜與第一個客戶毀約。理由常常是房主不賣等經紀公司的免責條款，即中介經紀公司無需為其違約行為承擔任何違約責任，而交了訂金的消費者只能忍氣吞聲。為此提醒消費者，如果此時您能夠行使自身權利，要求約見房主當面核實。【詳細>>】

1、門店駐守：中介門(men)店里留(liu)兩個(ge)人(ren)值班，就是為了坐等客(ke)戶(hu)上門(men)，有(you)的客(ke)戶(hu)會主動上門(men)來找房(fang)子。有(you)客(ke)戶(hu)上門(men)，就要熱情相迎。

2、派單：派單也稱為掃樓(lou)，掃樓(lou)是獲取(qu)客戶資(zi)源(yuan)的重要途(tu)徑，不(bu)過房產經(jing)紀人出入小(xiao)區需要與門(men)衛進行(xing)一番斗智斗勇。

3、傳統媒體廣告：在報(bao)紙(zhi)上登(deng)刊(kan)一些房(fang)源信息，可以吸(xi)引一些客戶(hu)。不過報(bao)紙(zhi)這種方(fang)式也(ye)分城市，成(cheng)本較高，效果也(ye)不太明(ming)顯(xian)。

4、轉介紹客戶：這個一般是針(zhen)對從(cong)業時間較(jiao)長的(de)房產經紀(ji)人(ren)，自身積累(lei)了一些老(lao)客(ke)(ke)戶(hu)，對已經成(cheng)交的(de)或以前未成(cheng)交的(de)客(ke)(ke)戶(hu)進行(xing)時常性的(de)回(hui)訪，說不準會有意想不到的(de)收獲呢。老(lao)客(ke)(ke)戶(hu)會為(wei)你介紹(shao)他的(de)朋友、同事過來。甚至有的(de)經紀(ji)人(ren)什么都不用做，一個月還能固定(ding)拿到兩個轉介紹(shao)成(cheng)交的(de)客(ke)(ke)戶(hu)。

5、社區駐守：在(zai)人流量(liang)(liang)大的路(lu)口、大型商場門口、小區門口派發廣告，或者在(zai)剛開盤的售樓處駐守，這里會有大量(liang)(liang)的購(gou)房者，這也是客源聚集地。

6、打電話：作(zuo)為銷售人員，打(da)電話也(ye)是必備(bei)技能，房產(chan)經紀(ji)人每天平(ping)均要打(da)上一二百(bai)個電話。打(da)電話也(ye)有技巧性的去推薦房源，不過這需要長期堅持，方能看到效果的。

7、公司的租賃合同：可以打中介公司租賃合同里的租客電話，詢問一下租客的情況，比如租客是否需要換房，或者是否需要買房。這樣在回訪客戶的同時，也能挖掘出有租房或者買房需求的客戶。【詳細>>】