1、給公司(si)取(qu)好名字，設定注冊資金及法人股東出資比(bi)例

2、到工(gong)商局(ju)核名

3、到銀行(xing)開戶，存入注冊資金

4、到會計事務所出驗資報告

5、到工商(shang)局申辦營業執照，需刻制公章、財務章、法人章

6、到質量技術監(jian)督局處理組織機(ji)構代碼證(zheng)

7、到地點(dian)轄區稅(shui)務(wu)局處理國(guo)說、地稅(shui)的稅(shui)務(wu)登記證

8、到開戶銀行辦理基本開戶許可證【詳細>>】

1、買方咨詢

買(mai)賣(mai)雙方建(jian)立信(xin)息溝通渠道，買(mai)方了(le)解房屋(wu)整體現狀及(ji)產(chan)權狀況，要(yao)求賣(mai)方提供合法(fa)的證件，包括房屋(wu)所有權證書、身(shen)份證件及(ji)其它證件。

2、簽合同

賣(mai)(mai)(mai)方提(ti)供了房(fang)(fang)屋(wu)(wu)的合(he)法證件，買(mai)方可以(yi)交(jiao)納購(gou)房(fang)(fang)定金(交(jiao)納購(gou)房(fang)(fang)定金不是商品(pin)房(fang)(fang)買(mai)賣(mai)(mai)(mai)的必(bi)經程(cheng)序)，買(mai)賣(mai)(mai)(mai)雙方簽訂(ding)房(fang)(fang)屋(wu)(wu)買(mai)賣(mai)(mai)(mai)合(he)同(或稱房(fang)(fang)屋(wu)(wu)買(mai)賣(mai)(mai)(mai)契約)。買(mai)賣(mai)(mai)(mai)雙方通過協商，對房(fang)(fang)屋(wu)(wu)坐落位置、產權狀況及成(cheng)交(jiao)價格、房(fang)(fang)屋(wu)(wu)交(jiao)付時間(jian)、房(fang)(fang)屋(wu)(wu)交(jiao)付、產權辦理等達成(cheng)一(yi)致意(yi)見后，雙方簽訂(ding)至(zhi)少(shao)一(yi)式三份的房(fang)(fang)屋(wu)(wu)買(mai)賣(mai)(mai)(mai)合(he)同。

3、辦理過戶

買賣(mai)雙(shuang)方共同向房地產交易管(guan)(guan)理(li)部(bu)門提(ti)出申(shen)請，接受審查。買賣(mai)雙(shuang)方向房地產管(guan)(guan)理(li)部(bu)門提(ti)出申(shen)請手(shou)續(xu)后，管(guan)(guan)理(li)部(bu)門要查驗有(you)(you)關證件，審查產權，對符合上市(shi)條件的房屋準予辦理(li)過戶手(shou)續(xu)，對無產權或部(bu)分產權又(you)未得到(dao)其他產權共有(you)(you)人書面同意的情況拒絕申(shen)請，禁(jin)止上市(shi)交易。

4、立契

房地相(xiang)關部門(men)根(gen)據(ju)交(jiao)易(yi)房屋的(de)(de)產(chan)權狀(zhuang)況(kuang)和(he)購買對象，按(an)交(jiao)易(yi)部門(men)事先設(she)定的(de)(de)審(shen)批權限逐(zhu)級申報審(shen)核批準(zhun)后，交(jiao)易(yi)雙方才能辦理立契手續。現在(zai)北(bei)京市已取消(xiao)了交(jiao)易(yi)過程(cheng)中(zhong)的(de)(de)房地產(chan)賣(mai)契，即大(da)家(jia)所俗稱的(de)(de)“白契”。

5、繳納稅費

稅費的(de)(de)構成(cheng)比(bi)較(jiao)復雜，要根據交(jiao)易房(fang)屋的(de)(de)性質而定。比(bi)如房(fang)改房(fang)、危改回遷房(fang)、經濟適(shi)用房(fang)與其它(ta)商(shang)品房(fang)的(de)(de)稅費構成(cheng)是不一樣的(de)(de)。

6、辦理產權轉移過戶手續

交(jiao)易(yi)雙方(fang)在房地產交(jiao)易(yi)管理(li)(li)部(bu)門(men)辦理(li)(li)完產權變更登記后，交(jiao)易(yi)材料移送(song)到發證(zheng)部(bu)門(men)，買方(fang)憑領取房屋所有權證(zheng)通知單到發證(zheng)部(bu)門(men)申領新的產權證(zheng)。

7、銀行貸款

對(dui)(dui)貸(dai)款(kuan)(kuan)的(de)(de)買(mai)受人來說在與賣(mai)方(fang)(fang)(fang)(fang)簽訂完房屋(wu)買(mai)賣(mai)合(he)同(tong)后(hou)由買(mai)賣(mai)雙(shuang)方(fang)(fang)(fang)(fang)共同(tong)到貸(dai)款(kuan)(kuan)銀(yin)(yin)行(xing)辦理貸(dai)款(kuan)(kuan)手續，銀(yin)(yin)行(xing)審核買(mai)方(fang)(fang)(fang)(fang)的(de)(de)資(zi)信，對(dui)(dui)雙(shuang)方(fang)(fang)(fang)(fang)欲(yu)交易(yi)的(de)(de)房屋(wu)進行(xing)評估，以確(que)定買(mai)方(fang)(fang)(fang)(fang)的(de)(de)貸(dai)款(kuan)(kuan)額度，然后(hou)批準買(mai)方(fang)(fang)(fang)(fang)的(de)(de)貸(dai)款(kuan)(kuan)，待雙(shuang)方(fang)(fang)(fang)(fang)完成產權(quan)登記變更(geng)，買(mai)方(fang)(fang)(fang)(fang)領(ling)取房屋(wu)所有權(quan)證后(hou)，銀(yin)(yin)行(xing)將貸(dai)款(kuan)(kuan)一次性(xing)發(fa)放。

8、打余款完成交易

買方領取房屋所有權證、付清所有房款，賣方交付房屋并結清所有物業費后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。【詳細>>】

契稅由買方(fang)交(jiao)納，交(jiao)稅比(bi)例是：

1、普通(tong)住宅應該交納(na)成交價(jia)或是評(ping)估價(jia)的1.5%的契(qi)稅。

2、非普通住宅應(ying)該(gai)交納(na)成交價或是評估價的3%的契稅。

過戶費用：

(1)契(qi)稅：90平方(fang)(fang)米以(yi)下(xia)首次購房(fang)(fang)的(de)按(an)(an)1%繳納；90—140平方(fang)(fang)米按(an)(an)房(fang)(fang)價1.5%繳納；140平方(fang)(fang)米以(yi)上按(an)(an)房(fang)(fang)價3%繳納買方(fang)(fang)承(cheng)擔（二套房(fang)(fang)按(an)(an)3%收取）；

(2)營(ying)業稅：房(fang)屋產權取得(de)滿五(wu)年(nian)的(de)(de)免征(zheng)，未超過五(wu)年(nian)的(de)(de)按房(fang)價5.8%繳納(na)。賣方承擔；

(3)土地增值稅：房屋產權取得滿(man)五年(nian)的免征，未(wei)超過五年(nian)的按房價(jia)1%預繳納，按照(zhao)超率累進稅率計算，多退少補。賣方(fang)承擔；

(4)所得稅：房(fang)(fang)屋(wu)(wu)產權取得滿五(wu)年的(de)免征，未超(chao)過五(wu)年的(de)按房(fang)(fang)價(jia)1%或房(fang)(fang)屋(wu)(wu)原(yuan)值(zhi)—房(fang)(fang)屋(wu)(wu)現值(zhi)差額20%繳納(na)。(房(fang)(fang)屋(wu)(wu)原(yuan)值(zhi)一(yi)般(ban)按上道契稅完稅額計算(suan))賣方承擔；

(5)房屋(wu)交易手續費：按房屋(wu)建筑面積6元(yuan)/平方米交納雙方承擔；

(6)房屋產權登(deng)記費：80元。買方承擔；

(7)房屋評估費：按評估額0.5%。【詳細>>】

二手房(fang)中(zhong)(zhong)介服務(wu)(wu)費(fei)(fei)用是由(you)房(fang)地產中(zhong)(zhong)介服務(wu)(wu)機(ji)構按收(shou)費(fei)(fei)標準(zhun)統一(yi)收(shou)取(qu)，并(bing)且要開發票，依法納(na)稅。房(fang)地產中(zhong)(zhong)介服務(wu)(wu)收(shou)費(fei)(fei)實行明(ming)碼標價制度，中(zhong)(zhong)介服務(wu)(wu)機(ji)構應(ying)該在其經營場所或者交費(fei)(fei)地點的醒目位置公布它的收(shou)費(fei)(fei)項目、計費(fei)(fei)方法、服務(wu)(wu)內容和收(shou)費(fei)(fei)標準(zhun)等(deng)等(deng)。

1、中介費：一般現金按(an)1%，貸款按(an)2%計收(shou)中介費；

2、貸款服務(wu)費：按成交額1%收取；

3、擔(dan)保(bao)費：個(ge)別中介公司(si)額外收取(qu)0.5%的(de)交易(yi)保(bao)障服務費，俗稱“擔(dan)保(bao)費”；

4、代辦(ban)房(fang)地產登記服務收(shou)費，最高不(bu)超過500元/宗；

5、代辦貸款服務收費，最高不超過(guo)300元/宗；

6、辦理房屋入住有關手續收費，最高不超過200元/宗。【詳細>>】

1、 行情調查

收集(ji)、調查、征(zheng)詢買賣(mai)價格的(de)行情;房屋戶型比(bi)(bi)較;買賣(mai)雙(shuang)方的(de)心理價格比(bi)(bi)較;有關(guan)政策變動(dong)的(de)影響;進行各種形式的(de)信息發布活(huo)動(dong)等。

2、 使用狀況調查

收(shou)集、調(diao)查(cha)、征詢(xun)房屋座落的(de)環(huan)境(jing)、使(shi)用年限、是(shi)否隱瞞(man)缺陷;房屋內的(de)頂、墻、地(di)、門(men)、窗及設備等是(shi)否需要檢測或修(xiu)(xiu)復;設備轉讓價(jia)格及有關(guan)費用是(shi)否結清;向物業管理單位查(cha)詢(xun)有無租賃、違章搭建、相鄰(lin)關(guan)系(xi)侵權(quan)，以及維修(xiu)(xiu)基金的(de)繳納和使(shi)用情(qing)況等。

3、 權籍調查

向房地產交易調(diao)查、征詢所交易房屋(wu)權(quan)(quan)利(li)的來源、現狀、有無(wu)(wu)抵押(ya)、有無(wu)(wu)權(quan)(quan)利(li)限制等，做好書面記錄;調(diao)查、征詢涉及(ji)權(quan)(quan)利(li)人的處分要求和(he)條件(jian);核實(shi)處分資(zi)格(ge)、權(quan)(quan)利(li)人和(he)相關(guan)人的身份及(ji)權(quan)(quan)利(li)等。

4、 確定成交意向

中介公(gong)司有義務陪同(tong)雙方(fang)當事人實地踏(ta)勘房屋、設(she)備、環境;約(yue)定洽(qia)談(tan)時(shi)間、確定買賣(mai)雙方(fang)的(de)成交意(yi)向;出示和(he)(he)認定權籍(ji)資料、確定當事人身份;選(xuan)擇(ze)合同(tong)文(wen)本，進(jin)行(xing)簽約(yue)指導(dao)、見證;如實告(gao)知成交雙方(fang)買賣(mai)合同(tong)的(de)約(yue)定條款和(he)(he)注意(yi)事項、履行(xing)方(fang)式(shi)、支付房款的(de)方(fang)式(shi)等(deng)。

5、 辦理產權過戶

雙方當事人過戶手續資料收集、報告、確認、確權時間約定，代收代付應由客戶支付的稅、費，完成交易過戶、戶口遷移、房屋入住手續。【詳細>>】

1、雙方違約責任

違約金的(de)比例有(you)明確條(tiao)款(kuan)注明，合同中(zhong)還(huan)應加(jia)入“買方(fang)(fang)在(zai)實(shi)際支(zhi)付(fu)應付(fu)款(kuan)之(zhi)日起(qi)(賣方(fang)(fang)在(zai)實(shi)際交房(fang)之(zhi)日起(qi))規定期限(xian)內(nei)向賣方(fang)(fang)(買方(fang)(fang))支(zhi)付(fu)違約金”的(de)條(tiao)款(kuan)，以(yi)確保合同條(tiao)款(kuan)的(de)最終(zhong)落實(shi)。

2、付款過戶時間

在實際(ji)操作(zuo)中，買(mai)方(fang)會將房款(kuan)分為首(shou)付和尾款(kuan)兩部分在不(bu)同(tong)時間(jian)段(duan)打給(gei)房主。因此，賣(mai)方(fang)需要(yao)明確(que)買(mai)方(fang)的付款(kuan)時間(jian)，而同(tong)時尾款(kuan)的支付時間(jian)有賴于房產過戶(hu)的日(ri)期，因此買(mai)方(fang)有權利知道房產的過戶(hu)時間(jian)。

3、費用交接時間

要注明水、電、煤氣、物(wu)業、供(gong)暖(nuan)等各項(xiang)費(fei)用的(de)交(jiao)接年月日(ri)。如果是公(gong)房(fang)交(jiao)易，對于(yu)物(wu)業、供(gong)暖(nuan)等費(fei)用的(de)交(jiao)納時間和(he)標準(zhun)，原(yuan)房(fang)主的(de)單位是否(fou)有些既定要求(qiu)和(he)更(geng)改，賣方(fang)需(xu)要作(zuo)出(chu)的(de)配合(he)和(he)買方(fang)需(xu)要簽署的(de)協(xie)議(yi)等，都應在合(he)同中明確寫明。

4、代理費明細單

在(zai)合同中只寫(xie)其占總房(fang)款的(de)比例(li)，而并沒(mei)有經紀公司(si)代(dai)理費明細單，這中間就會存在(zai)信(xin)息的(de)不對(dui)等，最終(zhong)損害消費者(zhe)的(de)利(li)益。因此買賣雙方在(zai)簽訂合同時，一定要(yao)要(yao)求經紀公司(si)明確寫(xie)明代(dai)理費的(de)用途。

5、使用補充協議

買賣雙(shuang)方在簽訂(ding)合同(tong)時(shi)如果(guo)遇到合同(tong)條款不(bu)明(ming)確(que)，或(huo)(huo)需要進一步約定(ding)時(shi)，要在合同(tong)相(xiang)關條款后(hou)(hou)的空白行(xing)或(huo)(huo)在合同(tong)后(hou)(hou)填寫附加條款，將合同(tong)中對雙(shuang)方的意(yi)思寫明(ming)，會減少后(hou)(hou)續階段因意(yi)思含混而造(zao)成的不(bu)便與(yu)麻煩。

6、必須見房主

現在有些經紀公司有“收購”業務，因此出現“一房多賣”的違規操作，最后誰出價高便賣給誰，不惜與第一個客戶毀約。理由常常是房主不賣等經紀公司的免責條款，即中介經紀公司無需為其違約行為承擔任何違約責任，而交了訂金的消費者只能忍氣吞聲。為此提醒消費者，如果此時您能夠行使自身權利，要求約見房主當面核實。【詳細>>】

1、門店駐守：中(zhong)介門店里留兩個人值班，就是為了坐等客戶(hu)上(shang)門，有(you)的(de)客戶(hu)會主動上(shang)門來(lai)找房子。有(you)客戶(hu)上(shang)門，就要熱(re)情相迎(ying)。

2、派單：派單也稱為掃(sao)樓(lou)，掃(sao)樓(lou)是(shi)獲取客戶(hu)資源的重要途(tu)徑(jing)，不過(guo)房產(chan)經紀人出入小區(qu)需(xu)要與門衛進行一番斗(dou)智斗(dou)勇。

3、傳統媒體廣告：在報紙(zhi)上登刊一些房源信(xin)息，可(ke)以吸引一些客(ke)戶。不過報紙(zhi)這種方式也(ye)分城(cheng)市，成本較高，效果也(ye)不太(tai)明顯。

4、轉介紹客戶：這個一(yi)般是(shi)針對(dui)從(cong)業時間較(jiao)長的房產經紀人，自身積(ji)累了一(yi)些老(lao)客(ke)戶(hu)，對(dui)已經成(cheng)交的或(huo)以前未成(cheng)交的客(ke)戶(hu)進行時常性(xing)的回訪，說(shuo)不準會有意想(xiang)不到(dao)的收獲(huo)呢(ni)。老(lao)客(ke)戶(hu)會為你(ni)介紹他的朋友、同事過(guo)來。甚至有的經紀人什么都(dou)不用做，一(yi)個月還能(neng)固定拿到(dao)兩個轉介紹成(cheng)交的客(ke)戶(hu)。

5、社區駐守：在(zai)人(ren)流量大的(de)路口(kou)、大型商場門(men)口(kou)、小區(qu)門(men)口(kou)派(pai)發廣(guang)告，或者在(zai)剛(gang)開盤的(de)售(shou)樓處駐守，這里會有(you)大量的(de)購房者，這也是(shi)客源聚集地。

6、打電話：作為銷售人(ren)(ren)員(yuan)，打(da)電(dian)話也是必備技能，房產經紀(ji)人(ren)(ren)每(mei)天平均要(yao)打(da)上一(yi)二(er)百個電(dian)話。打(da)電(dian)話也有(you)技巧性的去推(tui)薦房源，不過這需要(yao)長期堅持，方能看(kan)到效(xiao)果(guo)的。

7、公司的租賃合同：可以打中介公司租賃合同里的租客電話，詢問一下租客的情況，比如租客是否需要換房，或者是否需要買房。這樣在回訪客戶的同時，也能挖掘出有租房或者買房需求的客戶。【詳細>>】