1、給公(gong)司取好名(ming)字(zi)，設定注冊資金及(ji)法人股東出資比例

2、到工商局核名

3、到銀行(xing)開戶，存(cun)入注冊資金

4、到會計事務所出驗資報告

5、到工商局(ju)申辦營業執(zhi)照，需刻制公章(zhang)、財務章(zhang)、法人章(zhang)

6、到質(zhi)量技術監督局處理組織(zhi)機構代碼證(zheng)

7、到地點轄區稅(shui)務(wu)局處理(li)國說、地稅(shui)的稅(shui)務(wu)登記(ji)證

8、到開戶銀行辦理基本開戶許可證【詳細>>】

1、買方咨詢

買賣(mai)雙方(fang)(fang)建立信息溝通渠(qu)道(dao)，買方(fang)(fang)了解房屋(wu)整體現狀(zhuang)及(ji)產權(quan)狀(zhuang)況，要求賣(mai)方(fang)(fang)提供合法的證件(jian)，包括(kuo)房屋(wu)所(suo)有權(quan)證書、身份證件(jian)及(ji)其(qi)它證件(jian)。

2、簽合同

賣(mai)方(fang)(fang)提供了房(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)的(de)合法證件(jian)，買(mai)方(fang)(fang)可以交納購(gou)房(fang)(fang)(fang)定(ding)金(jin)(交納購(gou)房(fang)(fang)(fang)定(ding)金(jin)不是(shi)商品房(fang)(fang)(fang)買(mai)賣(mai)的(de)必經程序)，買(mai)賣(mai)雙方(fang)(fang)簽訂房(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)買(mai)賣(mai)合同(tong)(或稱房(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)買(mai)賣(mai)契約)。買(mai)賣(mai)雙方(fang)(fang)通過協(xie)商，對房(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)坐(zuo)落位置、產權狀(zhuang)況及成(cheng)交價格、房(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)交付時間、房(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)交付、產權辦理等達成(cheng)一(yi)(yi)致意見后，雙方(fang)(fang)簽訂至少一(yi)(yi)式(shi)三份的(de)房(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)買(mai)賣(mai)合同(tong)。

3、辦理過戶

買賣(mai)雙方(fang)共同(tong)向(xiang)房(fang)地產交易管(guan)理部(bu)(bu)門提出申請(qing)，接受審查。買賣(mai)雙方(fang)向(xiang)房(fang)地產管(guan)理部(bu)(bu)門提出申請(qing)手續后，管(guan)理部(bu)(bu)門要查驗有關證(zheng)件(jian)，審查產權，對符(fu)合上市(shi)條(tiao)件(jian)的房(fang)屋準予辦理過戶(hu)手續，對無產權或部(bu)(bu)分(fen)產權又未得到其他產權共有人書面同(tong)意的情況拒(ju)絕申請(qing)，禁止上市(shi)交易。

4、立契

房(fang)地相關(guan)部(bu)門根據交易(yi)房(fang)屋(wu)的產(chan)權狀況(kuang)和購買對象，按交易(yi)部(bu)門事先設定的審批(pi)權限逐級申報審核(he)批(pi)準后，交易(yi)雙方才能辦理立(li)契手(shou)續。現在(zai)北京市已取(qu)消了交易(yi)過程中的房(fang)地產(chan)賣契，即(ji)大(da)家(jia)所俗(su)稱的“白契”。

5、繳納稅費

稅(shui)費(fei)的(de)構(gou)成比較復雜，要根據交易房(fang)(fang)(fang)屋的(de)性(xing)質(zhi)而定。比如房(fang)(fang)(fang)改(gai)房(fang)(fang)(fang)、危改(gai)回(hui)遷房(fang)(fang)(fang)、經濟適用房(fang)(fang)(fang)與其(qi)它商品房(fang)(fang)(fang)的(de)稅(shui)費(fei)構(gou)成是不一樣的(de)。

6、辦理產權轉移過戶手續

交(jiao)易(yi)雙方(fang)在房地產交(jiao)易(yi)管理(li)部門(men)辦理(li)完產權(quan)變更登記后，交(jiao)易(yi)材料移(yi)送(song)到(dao)發證(zheng)部門(men)，買(mai)方(fang)憑領(ling)取房屋所有權(quan)證(zheng)通知單到(dao)發證(zheng)部門(men)申領(ling)新(xin)的產權(quan)證(zheng)。

7、銀行貸款

對貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)的買受人來(lai)說在(zai)與賣(mai)方(fang)簽(qian)訂完房屋(wu)買賣(mai)合同(tong)(tong)后由買賣(mai)雙方(fang)共同(tong)(tong)到貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)銀(yin)行辦理貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)手(shou)續(xu)，銀(yin)行審(shen)核買方(fang)的資信，對雙方(fang)欲交易的房屋(wu)進行評(ping)估(gu)，以確定買方(fang)的貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)額(e)度，然后批(pi)準買方(fang)的貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)，待雙方(fang)完成產權(quan)登記變更(geng)，買方(fang)領取(qu)房屋(wu)所(suo)有權(quan)證后，銀(yin)行將貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)一次性發放(fang)。

8、打余款完成交易

買方領取房屋所有權證、付清所有房款，賣方交付房屋并結清所有物業費后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。【詳細>>】

契稅由買方交(jiao)納，交(jiao)稅比例是：

1、普通住宅應(ying)該交(jiao)納成交(jiao)價(jia)或是評(ping)估價(jia)的1.5%的契稅。

2、非普(pu)通住宅應該(gai)交(jiao)納成交(jiao)價(jia)或是評估(gu)價(jia)的3%的契(qi)稅。

過戶費用：

(1)契稅：90平(ping)(ping)方米(mi)以(yi)下首(shou)次購房(fang)(fang)的(de)按(an)1%繳納；90—140平(ping)(ping)方米(mi)按(an)房(fang)(fang)價(jia)1.5%繳納；140平(ping)(ping)方米(mi)以(yi)上按(an)房(fang)(fang)價(jia)3%繳納買方承擔(dan)（二套房(fang)(fang)按(an)3%收取）；

(2)營業稅：房(fang)屋產權(quan)取得滿(man)五年的(de)免(mian)征，未(wei)超過五年的(de)按房(fang)價5.8%繳納。賣方承擔；

(3)土(tu)地(di)增(zeng)值(zhi)稅：房(fang)屋產權取得(de)滿五(wu)(wu)年(nian)的(de)免征，未超過(guo)五(wu)(wu)年(nian)的(de)按房(fang)價1%預繳納(na)，按照超率累進稅率計(ji)算，多退少補。賣方承(cheng)擔；

(4)所得(de)稅：房(fang)(fang)屋(wu)(wu)產權取得(de)滿五(wu)年(nian)的免征，未(wei)超(chao)過五(wu)年(nian)的按房(fang)(fang)價(jia)1%或房(fang)(fang)屋(wu)(wu)原值(zhi)—房(fang)(fang)屋(wu)(wu)現(xian)值(zhi)差額(e)20%繳納。(房(fang)(fang)屋(wu)(wu)原值(zhi)一般按上(shang)道(dao)契稅完稅額(e)計算)賣(mai)方承擔；

(5)房(fang)(fang)屋(wu)交(jiao)易手續費：按(an)房(fang)(fang)屋(wu)建筑面積(ji)6元/平(ping)方(fang)(fang)米交(jiao)納(na)雙方(fang)(fang)承擔；

(6)房屋產權登(deng)記(ji)費：80元。買方承擔；

(7)房屋評估費：按評估額0.5%。【詳細>>】

二(er)手房(fang)(fang)中介(jie)(jie)服(fu)務(wu)(wu)(wu)費(fei)(fei)用(yong)是由(you)房(fang)(fang)地(di)(di)產中介(jie)(jie)服(fu)務(wu)(wu)(wu)機(ji)構(gou)按(an)收(shou)費(fei)(fei)標(biao)準統一收(shou)取，并(bing)且(qie)要(yao)開發票，依法(fa)納稅。房(fang)(fang)地(di)(di)產中介(jie)(jie)服(fu)務(wu)(wu)(wu)收(shou)費(fei)(fei)實行明碼標(biao)價制度，中介(jie)(jie)服(fu)務(wu)(wu)(wu)機(ji)構(gou)應該(gai)在其(qi)經營場所或者(zhe)交費(fei)(fei)地(di)(di)點的(de)(de)醒目(mu)位置公布它的(de)(de)收(shou)費(fei)(fei)項目(mu)、計費(fei)(fei)方(fang)法(fa)、服(fu)務(wu)(wu)(wu)內容和(he)收(shou)費(fei)(fei)標(biao)準等等。

1、中(zhong)介費(fei)：一般現金按1%，貸款按2%計收中(zhong)介費(fei)；

2、貸款服務費：按成交額(e)1%收(shou)取(qu)；

3、擔(dan)(dan)保費：個別中介(jie)公司額外收取(qu)0.5%的交易保障服務(wu)費，俗(su)稱“擔(dan)(dan)保費”；

4、代辦房(fang)地產登記服務收費(fei)，最高(gao)不超過500元/宗；

5、代辦貸款服務收費，最(zui)高不超過300元(yuan)/宗(zong)；

6、辦理房屋入住有關手續收費，最高不超過200元/宗。【詳細>>】

1、 行情調查

收集、調查、征詢買賣價(jia)格的(de)(de)行情;房(fang)屋戶型(xing)比較;買賣雙(shuang)方(fang)的(de)(de)心(xin)理價(jia)格比較;有關(guan)政策變動的(de)(de)影響;進行各種形式(shi)的(de)(de)信息發布活動等。

2、 使用狀況調查

收集、調查、征詢房屋座落的(de)環境、使用(yong)年限、是否(fou)隱(yin)瞞(man)缺(que)陷;房屋內的(de)頂、墻、地、門、窗及(ji)(ji)設備等是否(fou)需要(yao)檢測或修(xiu)復;設備轉讓價(jia)格及(ji)(ji)有關費(fei)用(yong)是否(fou)結(jie)清;向物業管理(li)單位查詢有無(wu)租賃、違章搭建、相(xiang)鄰(lin)關系侵權(quan)，以及(ji)(ji)維修(xiu)基金的(de)繳納和(he)使用(yong)情況等。

3、 權籍調查

向房(fang)地產交易(yi)調(diao)查、征詢(xun)所(suo)交易(yi)房(fang)屋權(quan)(quan)利(li)的來(lai)源、現狀、有(you)(you)無抵押、有(you)(you)無權(quan)(quan)利(li)限制等(deng)，做好書面記錄(lu);調(diao)查、征詢(xun)涉及權(quan)(quan)利(li)人(ren)(ren)(ren)的處分要(yao)求和條(tiao)件;核實處分資格、權(quan)(quan)利(li)人(ren)(ren)(ren)和相關人(ren)(ren)(ren)的身份及權(quan)(quan)利(li)等(deng)。

4、 確定成交意向

中介公司有義務(wu)陪同(tong)雙方(fang)(fang)當(dang)事人(ren)實(shi)地踏(ta)勘房(fang)屋、設備、環(huan)境;約定(ding)(ding)(ding)洽談時間、確定(ding)(ding)(ding)買賣(mai)雙方(fang)(fang)的成交意向;出(chu)示和(he)認(ren)定(ding)(ding)(ding)權(quan)籍資料、確定(ding)(ding)(ding)當(dang)事人(ren)身份;選擇(ze)合同(tong)文本(ben)，進(jin)行(xing)簽(qian)約指導(dao)、見(jian)證;如實(shi)告知成交雙方(fang)(fang)買賣(mai)合同(tong)的約定(ding)(ding)(ding)條款和(he)注意事項、履行(xing)方(fang)(fang)式、支付房(fang)款的方(fang)(fang)式等。

5、 辦理產權過戶

雙方當事人過戶手續資料收集、報告、確認、確權時間約定，代收代付應由客戶支付的稅、費，完成交易過戶、戶口遷移、房屋入住手續。【詳細>>】

1、雙方違約責任

違約金的比例有(you)明(ming)確條款(kuan)注明(ming)，合同中(zhong)還應(ying)加(jia)入“買方在(zai)實際支(zhi)付(fu)應(ying)付(fu)款(kuan)之(zhi)日(ri)起(賣(mai)方在(zai)實際交房(fang)之(zhi)日(ri)起)規定期限內(nei)向賣(mai)方(買方)支(zhi)付(fu)違約金”的條款(kuan)，以確保(bao)合同條款(kuan)的最終落(luo)實。

2、付款過戶時間

在(zai)實際操作中，買(mai)方(fang)會將(jiang)房(fang)款分(fen)為首付和(he)尾款兩部(bu)分(fen)在(zai)不同時(shi)(shi)(shi)間段打給房(fang)主。因(yin)(yin)此，賣方(fang)需要明(ming)確買(mai)方(fang)的(de)付款時(shi)(shi)(shi)間，而同時(shi)(shi)(shi)尾款的(de)支(zhi)付時(shi)(shi)(shi)間有賴(lai)于房(fang)產過(guo)戶的(de)日期，因(yin)(yin)此買(mai)方(fang)有權(quan)利知道房(fang)產的(de)過(guo)戶時(shi)(shi)(shi)間。

3、費用交接時間

要(yao)注明(ming)水(shui)、電(dian)、煤氣、物業、供暖等(deng)各項費用(yong)的(de)交(jiao)(jiao)接年(nian)月日。如(ru)果是(shi)公房(fang)交(jiao)(jiao)易，對于(yu)物業、供暖等(deng)費用(yong)的(de)交(jiao)(jiao)納時間和標準(zhun)，原房(fang)主(zhu)的(de)單位是(shi)否有(you)些既定要(yao)求和更(geng)改，賣方需(xu)要(yao)作出的(de)配合和買方需(xu)要(yao)簽署的(de)協議等(deng)，都(dou)應在合同中明(ming)確寫明(ming)。

4、代理費明細單

在(zai)合同中(zhong)只寫其占總房款(kuan)的比例，而并(bing)沒(mei)有經(jing)紀公司(si)代理費(fei)明(ming)細(xi)單，這中(zhong)間就(jiu)會存在(zai)信息的不對等，最終損害(hai)消費(fei)者的利益。因(yin)此(ci)買賣雙方(fang)在(zai)簽訂合同時，一定要(yao)要(yao)求經(jing)紀公司(si)明(ming)確寫明(ming)代理費(fei)的用途。

5、使用補充協議

買賣雙方在(zai)(zai)簽(qian)訂合(he)(he)同(tong)時如果遇到合(he)(he)同(tong)條款(kuan)不明確，或(huo)(huo)需(xu)要進一步約定時，要在(zai)(zai)合(he)(he)同(tong)相關條款(kuan)后的空(kong)白行或(huo)(huo)在(zai)(zai)合(he)(he)同(tong)后填寫(xie)附加條款(kuan)，將合(he)(he)同(tong)中對(dui)雙方的意思(si)(si)寫(xie)明，會減少(shao)后續階段因意思(si)(si)含混而造(zao)成(cheng)的不便與麻煩(fan)。

6、必須見房主

現在有些經紀公司有“收購”業務，因此出現“一房多賣”的違規操作，最后誰出價高便賣給誰，不惜與第一個客戶毀約。理由常常是房主不賣等經紀公司的免責條款，即中介經紀公司無需為其違約行為承擔任何違約責任，而交了訂金的消費者只能忍氣吞聲。為此提醒消費者，如果此時您能夠行使自身權利，要求約見房主當面核實。【詳細>>】

1、門店駐守：中介門(men)(men)店里(li)留兩個人(ren)值班，就是為了坐等客(ke)戶上(shang)門(men)(men)，有的客(ke)戶會(hui)主動上(shang)門(men)(men)來(lai)找房(fang)子(zi)。有客(ke)戶上(shang)門(men)(men)，就要熱(re)情相迎。

2、派單：派單也(ye)稱為掃(sao)樓，掃(sao)樓是獲取客戶資源的重要途徑，不(bu)過房產(chan)經(jing)紀(ji)人出(chu)入小區(qu)需(xu)要與(yu)門(men)衛進行一(yi)番斗智斗勇。

3、傳統媒體廣告：在報紙上登刊一些房源信息，可以(yi)吸引(yin)一些客戶(hu)。不過(guo)報紙這種(zhong)方式也分城市，成本較高(gao)，效果(guo)也不太明顯。

4、轉介紹客戶：這個一(yi)(yi)般(ban)是針對從(cong)業(ye)時間較(jiao)長的(de)房產(chan)經紀人，自身積累(lei)了一(yi)(yi)些老(lao)客戶(hu)，對已(yi)經成交的(de)或以前(qian)未成交的(de)客戶(hu)進行時常(chang)性(xing)的(de)回(hui)訪，說不(bu)(bu)準會有意想(xiang)不(bu)(bu)到的(de)收獲呢。老(lao)客戶(hu)會為你介(jie)紹他的(de)朋友、同事(shi)過來。甚至有的(de)經紀人什么都不(bu)(bu)用做，一(yi)(yi)個月(yue)還(huan)能(neng)固定(ding)拿到兩(liang)個轉介(jie)紹成交的(de)客戶(hu)。

5、社區駐守：在(zai)人流(liu)量大的(de)路口(kou)、大型商場門口(kou)、小區門口(kou)派(pai)發廣告，或者在(zai)剛開(kai)盤的(de)售樓(lou)處駐守，這里會(hui)有大量的(de)購房者，這也(ye)是客(ke)源聚(ju)集地(di)。

6、打電話：作(zuo)為(wei)銷售人員，打(da)電(dian)話也(ye)是必(bi)備技能(neng)，房產(chan)經紀人每天平均要打(da)上一二百(bai)個電(dian)話。打(da)電(dian)話也(ye)有技巧性的(de)去(qu)推薦房源(yuan)，不過這需(xu)要長期堅持，方能(neng)看到效果的(de)。

7、公司的租賃合同：可以打中介公司租賃合同里的租客電話，詢問一下租客的情況，比如租客是否需要換房，或者是否需要買房。這樣在回訪客戶的同時，也能挖掘出有租房或者買房需求的客戶。【詳細>>】