商業地產策劃案例

第一部分

商業市場調研

影響(xiang)商(shang)場(chang)物(wu)業開發成功的(de)因素(su)很多，如(ru)市(shi)民的(de)收入(ru)水平(ping)、消費(fei)水平(ping)與消費(fei)結構，商(shang)業圈半徑，新舊(jiu)商(shang)業格局，商(shang)業貿易的(de)繁榮程度(du)及其(qi)影響(xiang)力，商(shang)場(chang)物(wu)業所處區(qu)域（或商(shang)業圈）的(de)商(shang)業環境，競爭對手的(de)實力與策略(lve)等。因此(ci)，在(zai)操作商(shang)業地產(chan)時(shi)，市(shi)場(chang)調研成了商(shang)場(chang)成敗的(de)橋頭堡。

國民經(jing)濟主要技術經(jing)濟指標。 政府有關(guan)舉(ju)措與(yu)城市遠景規(gui)劃、社會因(yin)素分(fen)析等。

一、市場調研概況

調(diao)研時間(jian)、地(di)點區(qu)(qu)域(yu)(yu)、回收問卷、調(diao)查方法(fa)（消費(fei)者座(zuo)談會、實地(di)考察法(fa)、分區(qu)(qu)域(yu)(yu)隨機抽樣法(fa)等）與基本(ben)結論。

二、宏觀背景分析

1、周邊(bian)主要城市(shi)商業物業發展水平的比較；

2、國民(min)經濟(ji)主(zhu)要技(ji)術經濟(ji)指標(biao)；

3、政府有(you)關舉措與城市遠景規(gui)劃(hua)、社會因素分析等；

三、區域商業市場研究

（一）、區域商圈研究

1、城市發展狀況：GDP指數、人口(kou)分布(bu)、產業結(jie)構等。

2、項目區域(yu)商(shang)貿(mao)狀況：交易狀況、恩格爾系數(shu)、居民收入(ru)及(ji)消費結(jie)構等。

3、人流研究：人流包(bao)括垂直人流及(ji)水平人流，研究范圍包(bao)括：人流類量、停(ting)留時間、每(mei)次消費(fei)、對不同類別的需求（吃、喝、玩(wan)、樂(le)）等。

4、商(shang)(shang)圈輻射范圍(wei)：一級商(shang)(shang)圈、次(ci)級商(shang)(shang)圈輻射范圍(wei)、商(shang)(shang)圈內的競爭項目(mu)等。

（二）、終端消費者研究

1、消費習(xi)慣：地(di)域的差異性，不(bu)(bu)同(tong)(tong)宗(zong)教、不(bu)(bu)同(tong)(tong)民族、不(bu)(bu)同(tong)(tong)年齡(ling)、性別等。

2、逛商場(chang)頻(pin)度：是影響商場(chang)人(ren)流的關鍵。

3、偏愛商場：包括尋找(zhao)出消費者偏愛(ai)程度高的(de)商場吸引點(dian)及(ji)其原因。

4、對(dui)項目商圈評價：包括區域商品價格、對(dui)商場(chang)滿(man)意度等。

（三）、投資客戶研究

1、經營(ying)范圍：找出研究范圍包括百貨(huo)店(dian)、大(da)連鎖店(dian)或快餐集團的(de)個別需(xu)要。

2、投(tou)資(zi)動向：包(bao)括(kuo)投(tou)資(zi)類型、租(zu)金范圍(wei)及交(jiao)納方式等。

3、商圈(quan)內商鋪經(jing)營(ying)(ying)狀況：包括經(jing)營(ying)(ying)時(shi)(shi)間、營(ying)(ying)業時(shi)(shi)間、經(jing)營(ying)(ying)業績等。

（四）、競爭對手研究

1、競爭者基本狀(zhuang)況：包括資金實力、性質、優、劣(lie)勢等(deng)。

2、競(jing)爭(zheng)項目：包括面(mian)積、特色(se)、經營范(fan)圍(wei)、業態、主要客戶、輻(fu)射范(fan)圍(wei)等。

四、消費者消費習性探討

1、基本結論 ： 消費群(qun)體對商(shang)場業態構成、消費品要求(qiu)、地(di)段要求(qiu)、消費心態、對商(shang)場規劃與配(pei)套的要求(qiu)、信息來源、購買方式、消費習(xi)慣等

2、專題(ti)(ti)研(yan)究(jiu) 專題(ti)(ti)一(yi)：不同(tong)消費群體(ti)消費意向（例：民營企業老板、公務(wu)員、個體(ti)工商業者、白領(ling)階層、工薪階層等(deng)等(deng)）

專題二：消費者收入水平與商場消費傾向及習慣

五、項目經營方式論證

1、項目與同類(lei)型物業的(de)比較論證

2、項目業(ye)態探討與可持續發展論證

3、項目消(xiao)費(fei)者群體分析及引導性消(xiao)費(fei)行為論(lun)證

4、項目(mu)的商業(ye)價(jia)值(zhi)及租(zu)金價(jia)值(zhi)風險性論證

5、項目設計(ji)標準及(ji)經營管理(li)水平的論證(zheng)

二、商場管理制度制訂

1、招(zhao)商處管理(li)制度

2、商場(chang)經營管(guan)理制度(du)的擬訂

3、商(shang)場(chang)裝修及設施安裝管(guan)理制度

4、商場各部室經理及分(fen)區主任崗位職責

三、商場經營管理人員的選聘和培訓

1、商(shang)場各級(ji)管(guan)理人員的選聘

2、商場經營(ying)管理培訓(xun)資料

四、商場管理

1、制定商場經營管理目標及計(ji)劃

2、制定商場管(guan)理標準

3、客戶(hu)資料分(fen)析

4、各項資料及文(wen)件建檔

第六部分 項目標識系統

品牌是(shi)21新世紀房地(di)產市場市場致(zhi)勝的(de)一張王牌。在市場競爭時代，沒有(you)VI識別系統的(de)企(qi)業或樓(lou)盤，就如同(tong)沒有(you)國(guo)旗的(de)國(guo)家(jia)。

一、基本要素系統

1、樓盤標志

2、標志最小尺寸(cun)，空(kong)間限定及(ji)方格(ge)制圖法(fa)

3、中(zhong)文標準字體（簡稱、全稱）

4、英文標準字體(ti)（簡稱、全稱）

5、中英文標(biao)準(zhun)字體制作(zuo)

6、常用字體

7、標準色

8、輔助色

9、標志輔助圖(tu)形(xing)

10、標(biao)志標(biao)準字體使用規范、廣告(gao)語應用規范

二、基本要素組合系統

1、標志與簡稱的組合

2、標志與簡稱的(de)特(te)殊組合

3、中文簡稱(cheng)與英文簡稱(cheng)的組(zu)合

4、標志與全稱的組合

三、實際應用系統

1、案旗

2、禮儀旗、徽章

3、中英文名片

4、胸卡

5、手提袋

6、服裝：售樓人員、保安人員、管理(li)人員

7、信封、信箋

8、旗桿

9、物管(guan)識別標志(zhi)

四、導示系統

1、售樓招牌

2、售樓指引牌

3、工地形(xing)象(xiang)墻(qiang)（圍(wei)墻(qiang)）

4、交通工具

五、廣告系統

1、路牌、燈箱(xiang)廣(guang)告

2、廣告旗

3、形象展板

4、標志英文簡(jian)稱組合

5、標準顏(yan)色(se)、輔助顏(yan)色(se)