商業地產策劃案例

第一部分

商業市場調研

影(ying)響商(shang)(shang)場(chang)(chang)(chang)物業(ye)(ye)開發(fa)成功的(de)因素很多(duo)，如市民的(de)收入水平(ping)、消(xiao)費水平(ping)與(yu)消(xiao)費結構，商(shang)(shang)業(ye)(ye)圈(quan)半徑(jing)，新舊(jiu)商(shang)(shang)業(ye)(ye)格(ge)局，商(shang)(shang)業(ye)(ye)貿(mao)易的(de)繁(fan)榮程度及其影(ying)響力，商(shang)(shang)場(chang)(chang)(chang)物業(ye)(ye)所處區域（或商(shang)(shang)業(ye)(ye)圈(quan)）的(de)商(shang)(shang)業(ye)(ye)環(huan)境(jing)，競爭對手的(de)實力與(yu)策(ce)略等。因此，在操作商(shang)(shang)業(ye)(ye)地產時，市場(chang)(chang)(chang)調研成了(le)商(shang)(shang)場(chang)(chang)(chang)成敗(bai)的(de)橋頭堡(bao)。

國民經(jing)濟主要技術經(jing)濟指標。 政府有關舉措與城市遠景(jing)規劃、社(she)會(hui)因素分析(xi)等(deng)。

一、市場調研概況

調研時間、地點區域、回(hui)收問卷、調查方法(fa)（消費者座談會、實地考(kao)察法(fa)、分區域隨機抽樣法(fa)等）與(yu)基本結(jie)論。

二、宏觀背景分析

1、周邊主要城市商業(ye)物業(ye)發(fa)展水平(ping)的比較；

2、國民經濟主要技術經濟指標；

3、政府有關舉措與城(cheng)市遠景規劃、社(she)會因素(su)分(fen)析等；

三、區域商業市場研究

（一）、區域商圈研究

1、城市發(fa)展狀況(kuang)：GDP指(zhi)數、人口(kou)分布、產(chan)業結(jie)構等。

2、項目區域(yu)商貿狀況(kuang)：交易狀況(kuang)、恩格爾系(xi)數、居民(min)收入及消費結構(gou)等(deng)。

3、人(ren)(ren)流(liu)研究：人(ren)(ren)流(liu)包括(kuo)垂直(zhi)人(ren)(ren)流(liu)及水平人(ren)(ren)流(liu)，研究范圍包括(kuo)：人(ren)(ren)流(liu)類(lei)量、停留時(shi)間(jian)、每次消費、對不同類(lei)別的需(xu)求（吃、喝(he)、玩、樂）等(deng)。

4、商圈(quan)輻(fu)射(she)范圍：一級(ji)商圈(quan)、次級(ji)商圈(quan)輻(fu)射(she)范圍、商圈(quan)內(nei)的競爭(zheng)項目等。

（二）、終端消費者研究

1、消費習慣：地(di)域的差異(yi)性，不同(tong)宗教、不同(tong)民族、不同(tong)年齡(ling)、性別等。

2、逛商場(chang)頻度：是影(ying)響商場(chang)人流的關鍵。

3、偏愛商場：包括尋(xun)找出消費者(zhe)偏愛程度高的商場吸引點及其原因。

4、對項目商圈評價：包括區域商品價格、對商場(chang)滿意度等。

（三）、投資客戶研究

1、經營范圍：找出研究范圍包括百貨店、大連鎖店或快餐(can)集團的個別需(xu)要(yao)。

2、投(tou)資動向(xiang)：包(bao)括投(tou)資類型、租金范圍及交納方式等(deng)。

3、商圈內商鋪經營狀況(kuang)：包括經營時間(jian)、營業(ye)時間(jian)、經營業(ye)績(ji)等。

（四）、競爭對手研究

1、競爭者基本狀況(kuang)：包括資(zi)金實力、性質、優、劣勢等。

2、競爭項目：包括面積、特(te)色、經(jing)營范圍、業態、主要客戶(hu)、輻射范圍等。

四、消費者消費習性探討

1、基本(ben)結論 ： 消費(fei)(fei)群體(ti)對(dui)商場業態構成、消費(fei)(fei)品要求、地段要求、消費(fei)(fei)心態、對(dui)商場規劃與(yu)配套(tao)的(de)要求、信息來源、購買方式(shi)、消費(fei)(fei)習慣等(deng)

2、專(zhuan)題研究 專(zhuan)題一：不同消(xiao)費(fei)群體(ti)(ti)消(xiao)費(fei)意向（例：民營企業老(lao)板、公務(wu)員、個(ge)體(ti)(ti)工商(shang)業者、白領階層(ceng)、工薪階層(ceng)等等）

專題二：消費者收入水平與商場消費傾向及習慣

五、項目經營方式論證

1、項(xiang)目與同類(lei)型物業(ye)的比較論證

2、項目業態探討與可(ke)持(chi)續發(fa)展論證

3、項目消(xiao)費者群體分(fen)析及引導性消(xiao)費行為論(lun)證

4、項(xiang)目(mu)的(de)商(shang)業價值及租(zu)金(jin)價值風險性論證

5、項目設計(ji)標準及經營管(guan)理(li)水平的論證(zheng)

二、商場管理制度制訂

1、招商處管理制度

2、商場(chang)經營管理(li)制度的(de)擬(ni)訂(ding)

3、商場裝(zhuang)修及設施安裝(zhuang)管(guan)理制(zhi)度

4、商場各部(bu)室經(jing)理(li)及分(fen)區主任(ren)崗位職責

三、商場經營管理人員的選聘和培訓

1、商場各級管理人(ren)員(yuan)的選聘

2、商場(chang)經營管理培(pei)訓資料

四、商場管理

1、制定商(shang)場(chang)經營管理(li)目標及計劃

2、制定商場管理標準

3、客(ke)戶資料分析

4、各(ge)項資(zi)料及(ji)文件(jian)建(jian)檔

第六部分 項目標識系統

品牌是21新(xin)世紀房地(di)產市場市場致勝(sheng)的一(yi)張(zhang)王牌。在市場競(jing)爭時代，沒有(you)VI識別系統的企業或(huo)樓盤，就如同沒有(you)國(guo)旗的國(guo)家。

一、基本要素系統

1、樓盤標志

2、標志最小尺寸(cun)，空(kong)間限(xian)定及方格制圖法(fa)

3、中文標準(zhun)字體（簡稱、全(quan)稱）

4、英文(wen)標(biao)準(zhun)字體（簡(jian)稱、全稱）

5、中(zhong)英文(wen)標準字體(ti)制作

6、常用字體

7、標準色

8、輔助色

9、標志輔(fu)助圖(tu)形

10、標志標準字體(ti)使用(yong)規(gui)范(fan)、廣(guang)告語應用(yong)規(gui)范(fan)

二、基本要素組合系統

1、標志(zhi)與簡(jian)稱(cheng)的(de)組合(he)

2、標志與簡稱的特殊(shu)組合

3、中文簡稱與英文簡稱的組合(he)

4、標志(zhi)與全(quan)稱的組(zu)合

三、實際應用系統

1、案旗

2、禮(li)儀旗、徽(hui)章

3、中英文名片

4、胸卡

5、手提袋

6、服裝：售樓人(ren)員、保安人(ren)員、管理人(ren)員

7、信封、信箋

8、旗桿

9、物管識別標志

四、導示系統

1、售樓招牌

2、售樓指引牌

3、工地形象墻（圍墻）

4、交通工具

五、廣告系統

1、路牌(pai)、燈箱(xiang)廣告(gao)

2、廣告旗

3、形象展板

4、標志(zhi)英(ying)文簡稱組合(he)

5、標準顏(yan)色、輔助(zhu)顏(yan)色