商業地產策劃案例

第一部分

商業市場調研

影(ying)響商(shang)(shang)(shang)場(chang)物業(ye)(ye)開發成功(gong)的因素很多，如市民的收入水平、消(xiao)費(fei)水平與(yu)消(xiao)費(fei)結構，商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)圈半徑(jing)，新舊商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)格局，商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)貿易的繁榮(rong)程度及其(qi)影(ying)響力，商(shang)(shang)(shang)場(chang)物業(ye)(ye)所(suo)處區域（或商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)圈）的商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)環境(jing)，競爭(zheng)對(dui)手(shou)的實力與(yu)策略(lve)等。因此，在(zai)操(cao)作商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)地(di)產時，市場(chang)調研成了(le)商(shang)(shang)(shang)場(chang)成敗的橋(qiao)頭堡。

國民經濟(ji)主要技術經濟(ji)指(zhi)標。 政府有關舉措(cuo)與城市遠景規劃(hua)、社會因素(su)分析(xi)等。

一、市場調研概況

調(diao)研時間、地點區域、回(hui)收問卷、調(diao)查方法(fa)（消費者座談會(hui)、實地考(kao)察法(fa)、分區域隨機抽樣法(fa)等(deng)）與基本結論。

二、宏觀背景分析

1、周(zhou)邊主要城市商業物業發(fa)展(zhan)水平(ping)的(de)比較(jiao)；

2、國民經濟主要技(ji)術經濟指(zhi)標；

3、政府有關舉措與城市(shi)遠景規(gui)劃、社(she)會因素分析等；

三、區域商業市場研究

（一）、區域商圈研究

1、城市發(fa)展狀(zhuang)況(kuang)：GDP指數、人口分布、產業結構等。

2、項目區域商貿(mao)狀(zhuang)況：交易狀(zhuang)況、恩格爾系數、居民收入及消費結構等。

3、人(ren)(ren)流(liu)研究(jiu)：人(ren)(ren)流(liu)包括垂直人(ren)(ren)流(liu)及(ji)水平人(ren)(ren)流(liu)，研究(jiu)范(fan)圍包括：人(ren)(ren)流(liu)類量、停留時(shi)間(jian)、每次消費、對不(bu)同類別的(de)需求（吃、喝、玩、樂(le)）等。

4、商(shang)圈(quan)(quan)輻射范圍：一級商(shang)圈(quan)(quan)、次級商(shang)圈(quan)(quan)輻射范圍、商(shang)圈(quan)(quan)內的競爭項目(mu)等(deng)。

（二）、終端消費者研究

1、消費習慣：地域的(de)差異性(xing)，不(bu)同(tong)宗教、不(bu)同(tong)民族、不(bu)同(tong)年齡、性(xing)別等。

2、逛商場(chang)頻(pin)度：是影響商場(chang)人流的關鍵。

3、偏愛商場：包括尋找(zhao)出消費(fei)者(zhe)偏愛程度高的(de)商場吸引(yin)點及(ji)其原因。

4、對(dui)項目商圈評價(jia)：包括區域商品價(jia)格、對(dui)商場滿(man)意度等。

（三）、投資客戶研究

1、經(jing)營(ying)范圍：找出研究(jiu)范圍包括百貨店、大連鎖店或快(kuai)餐集團的個(ge)別需要。

2、投資(zi)動(dong)向：包括投資(zi)類型(xing)、租金范(fan)圍(wei)及交納方式等。

3、商圈內商鋪經(jing)營(ying)(ying)狀況(kuang)：包括(kuo)經(jing)營(ying)(ying)時間(jian)、營(ying)(ying)業時間(jian)、經(jing)營(ying)(ying)業績等。

（四）、競爭對手研究

1、競爭者(zhe)基本狀況(kuang)：包括資金實力、性質、優、劣勢等(deng)。

2、競(jing)爭項目：包括面積、特(te)色、經營范圍、業態、主要客戶、輻射范圍等(deng)。

四、消費者消費習性探討

1、基(ji)本結論 ： 消費(fei)群體對(dui)商(shang)場業態(tai)構成、消費(fei)品要(yao)求、地段要(yao)求、消費(fei)心態(tai)、對(dui)商(shang)場規(gui)劃與(yu)配套的要(yao)求、信息(xi)來源、購買方式、消費(fei)習慣(guan)等

2、專題研究 專題一：不(bu)同消費群體消費意向（例(li)：民營企業老板、公務員(yuan)、個體工商業者、白領階(jie)層(ceng)、工薪階(jie)層(ceng)等等）

專題二：消費者收入水平與商場消費傾向及習慣

五、項目經營方式論證

1、項目(mu)與同類型物業的比(bi)較論(lun)證(zheng)

2、項目(mu)業(ye)態探討(tao)與可(ke)持(chi)續發展(zhan)論(lun)證

3、項目消費者群體(ti)分析及引導性消費行為論證(zheng)

4、項目的商業價值(zhi)及(ji)租金價值(zhi)風險性論(lun)證

5、項目設計(ji)標(biao)準及經營管理水(shui)平的論(lun)證

二、商場管理制度制訂

1、招(zhao)商處管(guan)理(li)制度

2、商場經營(ying)管理制(zhi)度(du)的擬(ni)訂

3、商場裝修(xiu)及(ji)設施安裝管理制度

4、商(shang)場各部室經理及分區主(zhu)任崗位職責

三、商場經營管理人員的選聘和培訓

1、商場(chang)各(ge)級(ji)管(guan)理人員的(de)選聘

2、商場經營管理培訓(xun)資(zi)料

四、商場管理

1、制定商場經營(ying)管理目標及計劃

2、制(zhi)定商(shang)場管理標準

3、客戶(hu)資料分析

4、各項資料及文件(jian)建檔

第六部分 項目標識系統

品牌是21新世紀(ji)房地產市(shi)場市(shi)場致勝(sheng)的(de)一張(zhang)王牌。在市(shi)場競爭時(shi)代，沒有VI識別(bie)系統的(de)企業(ye)或樓盤，就如同沒有國旗的(de)國家。

一、基本要素系統

1、樓盤標志

2、標志最小尺寸，空間(jian)限定及方格(ge)制圖(tu)法

3、中(zhong)文標準字體（簡稱、全(quan)稱）

4、英(ying)文標準字體（簡稱(cheng)、全(quan)稱(cheng)）

5、中英(ying)文標(biao)準字(zi)體制作

6、常用字體

7、標準色

8、輔助色

9、標志輔助圖形

10、標(biao)志標(biao)準字體使用規范、廣告語應用規范

二、基本要素組合系統

1、標志與簡稱(cheng)的組合

2、標(biao)志與簡稱的特殊組合

3、中文簡稱與英(ying)文簡稱的組合(he)

4、標志與全稱的組合

三、實際應用系統

1、案旗

2、禮儀旗(qi)、徽章

3、中英文名片

4、胸卡

5、手提袋

6、服裝：售(shou)樓人(ren)(ren)員(yuan)、保(bao)安人(ren)(ren)員(yuan)、管理(li)人(ren)(ren)員(yuan)

7、信封、信箋

8、旗桿

9、物管(guan)識(shi)別(bie)標志

四、導示系統

1、售樓招牌

2、售樓指引牌

3、工(gong)地(di)形象墻（圍墻）

4、交通工具

五、廣告系統

1、路牌(pai)、燈箱(xiang)廣告

2、廣告旗

3、形象展板

4、標志英(ying)文簡稱組合

5、標準顏色(se)、輔助顏色(se)