商業地產策劃案例

第一部分

商業市場調研

影響商(shang)(shang)(shang)場(chang)物(wu)業(ye)開(kai)發(fa)成(cheng)(cheng)功的(de)(de)因素很多，如市民的(de)(de)收入水平、消費水平與(yu)消費結構，商(shang)(shang)(shang)業(ye)圈半徑，新(xin)舊商(shang)(shang)(shang)業(ye)格局(ju)，商(shang)(shang)(shang)業(ye)貿易的(de)(de)繁榮程度及其影響力(li)，商(shang)(shang)(shang)場(chang)物(wu)業(ye)所處區域（或商(shang)(shang)(shang)業(ye)圈）的(de)(de)商(shang)(shang)(shang)業(ye)環(huan)境，競爭對手的(de)(de)實力(li)與(yu)策略等。因此，在(zai)操作商(shang)(shang)(shang)業(ye)地產時，市場(chang)調(diao)研成(cheng)(cheng)了商(shang)(shang)(shang)場(chang)成(cheng)(cheng)敗的(de)(de)橋頭堡(bao)。

國民經(jing)濟主要(yao)技術經(jing)濟指標(biao)。 政府有關舉(ju)措與城市(shi)遠(yuan)景規劃、社會因素分(fen)析等。

一、市場調研概況

調研(yan)時間、地(di)點區域(yu)、回收問(wen)卷、調查方(fang)法（消費者座談會(hui)、實地(di)考察(cha)法、分區域(yu)隨機抽樣法等）與基(ji)本(ben)結論。

二、宏觀背景分析

1、周邊(bian)主要城市商業(ye)物(wu)業(ye)發(fa)展水平的比(bi)較；

2、國民(min)經(jing)(jing)濟主要技(ji)術經(jing)(jing)濟指標；

3、政府(fu)有(you)關舉措與(yu)城市遠景規劃、社會因素(su)分析等；

三、區域商業市場研究

（一）、區域商圈研究

1、城市發展(zhan)狀況：GDP指數、人口分布、產(chan)業結構(gou)等(deng)。

2、項(xiang)目區(qu)域商貿狀況(kuang)：交易(yi)狀況(kuang)、恩格(ge)爾系數、居民收入(ru)及消費結構(gou)等。

3、人流研究：人流包括(kuo)垂直人流及水平人流，研究范圍包括(kuo)：人流類量、停(ting)留時(shi)間、每次消(xiao)費、對不同類別的需(xu)求（吃(chi)、喝、玩、樂(le)）等。

4、商(shang)(shang)圈輻射范圍：一(yi)級(ji)商(shang)(shang)圈、次級(ji)商(shang)(shang)圈輻射范圍、商(shang)(shang)圈內的競爭項(xiang)目(mu)等。

（二）、終端消費者研究

1、消費(fei)習慣：地域的差異性(xing)，不(bu)同(tong)宗(zong)教、不(bu)同(tong)民族、不(bu)同(tong)年(nian)齡、性(xing)別等。

2、逛商(shang)場頻度：是(shi)影響商(shang)場人流的關鍵。

3、偏愛商場：包括尋找出消費者偏愛程度高的商場吸引點(dian)及其(qi)原因(yin)。

4、對(dui)項(xiang)目商圈(quan)評價(jia)：包括區(qu)域商品價(jia)格、對(dui)商場(chang)滿意度等。

（三）、投資客戶研究

1、經(jing)營范圍：找出研究范圍包括百貨店、大(da)連鎖店或快餐集團的個別需要(yao)。

2、投資動向：包括(kuo)投資類(lei)型、租金范(fan)圍及交(jiao)納方式(shi)等。

3、商圈內商鋪經營狀況：包括經營時間(jian)、營業時間(jian)、經營業績(ji)等(deng)。

（四）、競爭對手研究

1、競爭者基本狀(zhuang)況(kuang)：包括資金實力、性質、優(you)、劣勢等。

2、競爭項目：包括面積、特色(se)、經營(ying)范圍、業態、主要客戶、輻(fu)射(she)范圍等。

四、消費者消費習性探討

1、基本(ben)結(jie)論 ： 消費群體(ti)對(dui)商場業態構成、消費品要(yao)求、地段要(yao)求、消費心態、對(dui)商場規劃與(yu)配套的要(yao)求、信(xin)息來源、購買方式、消費習慣等

2、專題研(yan)究 專題一：不同消(xiao)費群體消(xiao)費意(yi)向(xiang)（例：民營企(qi)業老板、公務員、個(ge)體工(gong)商業者、白(bai)領階(jie)層(ceng)、工(gong)薪階(jie)層(ceng)等等）

專題二：消費者收入水平與商場消費傾向及習慣

五、項目經營方式論證

1、項目(mu)與同類(lei)型物(wu)業的(de)比較論證

2、項目業態探討與可持續發展論證(zheng)

3、項(xiang)目消費者群(qun)體分(fen)析及引導性消費行為論證

4、項目的商業價值(zhi)(zhi)及(ji)租(zu)金(jin)價值(zhi)(zhi)風險性論證

5、項(xiang)目設(she)計標準及(ji)經(jing)營管理水平的論證

二、商場管理制度制訂

1、招(zhao)商(shang)處(chu)管理(li)制(zhi)度(du)

2、商場(chang)經營管理制度(du)的擬訂

3、商場裝(zhuang)修(xiu)及設(she)施安(an)裝(zhuang)管理制度(du)

4、商場各部室(shi)經理及分(fen)區主(zhu)任崗位(wei)職責

三、商場經營管理人員的選聘和培訓

1、商場各級管(guan)理人(ren)員的選聘(pin)

2、商場經(jing)營管理培訓資料

四、商場管理

1、制(zhi)定(ding)商(shang)場經營管理目標及計劃

2、制定商場管(guan)理標準(zhun)

3、客戶資(zi)料分析(xi)

4、各(ge)項資料及(ji)文(wen)件建檔

第六部分 項目標識系統

品牌是(shi)21新世(shi)紀房地產(chan)市場市場致(zhi)勝的一張(zhang)王牌。在市場競(jing)爭時代，沒(mei)有VI識別系統的企業或樓(lou)盤(pan)，就如同(tong)沒(mei)有國旗的國家。

一、基本要素系統

1、樓盤標志

2、標志(zhi)最小尺寸(cun)，空間(jian)限(xian)定及方(fang)格制(zhi)圖法

3、中文標準字體（簡稱(cheng)(cheng)、全(quan)稱(cheng)(cheng)）

4、英文標準字體（簡(jian)稱、全(quan)稱）

5、中(zhong)英文標準字體制作

6、常用字體

7、標準色

8、輔助色

9、標志輔(fu)助圖(tu)形

10、標志標準字體使用規范(fan)、廣告語應(ying)用規范(fan)

二、基本要素組合系統

1、標(biao)志與簡稱的(de)組(zu)合

2、標志(zhi)與簡稱的特殊組(zu)合

3、中文簡稱(cheng)(cheng)與英文簡稱(cheng)(cheng)的(de)組合

4、標志(zhi)與全稱(cheng)的組合

三、實際應用系統

1、案旗

2、禮儀(yi)旗、徽(hui)章(zhang)

3、中英文名片

4、胸卡

5、手提袋

6、服裝：售樓人員(yuan)、保安(an)人員(yuan)、管理人員(yuan)

7、信封、信箋

8、旗桿

9、物管(guan)識別標(biao)志

四、導示系統

1、售樓招牌

2、售樓指引牌

3、工(gong)地形象墻（圍(wei)墻）

4、交通工具

五、廣告系統

1、路牌、燈箱廣(guang)告

2、廣告旗

3、形象展板

4、標(biao)志英(ying)文簡稱組合(he)

5、標準顏色、輔助(zhu)顏色