【房地(di)產(chan)廣(guang)告策劃(hua)】房地(di)產(chan)廣(guang)告策劃(hua)流(liu)程房地(di)產(chan)廣(guang)告策劃(hua)方案

房地產廣(guang)告(gao)(gao)從其籌(chou)備到(dao)真正落(luo)實(shi)(shi)是(shi)一個非常復(fu)雜(za)的(de)過(guo)程，只有(you)切實(shi)(shi)掌握好(hao)其中每一步(bu)的(de)關鍵，才能最終得(de)到(dao)理想的(de)結果(guo)，其流程通常分(fen)為四個階(jie)(jie)(jie)段(duan)：準備階(jie)(jie)(jie)段(duan)：拿地，規劃設(she)計出產(chan)品（開發公司(si)(si)廣(guang)告(gao)(gao)部）—→確(que)定預(yu)算—→尋找(zhao)廣(guang)告(gao)(gao)公司(si)(si)實(shi)(shi)施階(jie)(jie)(jie)段(duan)：廣(guang)告(gao)(gao)公司(si)(si)了解項(xiang)目及購買對象信息廣(guang)告(gao)(gao)公司(si)(si)出媒體計劃—→確(que)定廣(guang)告(gao)(gao)目標—→主題確(que)定及創意表(biao)現—→廣(guang)告(gao)(gao)投放時間(jian)的(de)確(que)定—→媒體選擇傳播階(jie)(jie)(jie)段(duan)：各(ge)項(xiang)活動和廣(guang)告(gao)(gao)的(de)正式推廣(guang)評估階(jie)(jie)(jie)段(duan)：測定廣(guang)告(gao)(gao)投放的(de)效率。

準備階段

拿地，規劃出產品

一般來說，從拿地到規劃出產品都是開發商的事，廣告公司在這階段是不介入的，但若是開發公司本身就有廣告部，廣告部的創意總監從一開始就介入項目的運作，包括土地拿下前后的前期市場調研，產品的規劃與設計等，由于廣告部在項目初就緊密參與，因而對項目的了解是非常透徹的，非常利于項目以后一系列的推廣。對于是自己組建廣告還是對(dui)外尋找(zhao)廣(guang)告(gao)(gao)(gao)公(gong)司(si)這(zhe)一點上(shang)，則(ze)是各(ge)有(you)各(ge)的(de)優(you)缺(que)點。若是開發(fa)商(shang)自己組建廣(guang)告(gao)(gao)(gao)部(bu)，則(ze)對(dui)項(xiang)(xiang)目的(de)了(le)解(jie)(jie)會(hui)(hui)更加透徹，前期(qi)準備也(ye)就更加充分，同時(shi)在整個(ge)項(xiang)(xiang)目的(de)運作中內(nei)部(bu)溝(gou)通會(hui)(hui)非常流(liu)暢，缺(que)點就是廣(guang)告(gao)(gao)(gao)部(bu)受公(gong)司(si)上(shang)層及(ji)其(qi)他部(bu)門制約(yue)比較大(da)，始終從開發(fa)公(gong)司(si)的(de)角(jiao)度(du)出發(fa)，視野(ye)狹(xia)小，具有(you)一定的(de)局(ju)限性。對(dui)外選擇廣(guang)告(gao)(gao)(gao)公(gong)司(si)，一方面(mian)廣(guang)告(gao)(gao)(gao)公(gong)司(si)會(hui)(hui)更加專業，經驗也(ye)更為豐富，另外廣(guang)告(gao)(gao)(gao)公(gong)司(si)從局(ju)外人的(de)角(jiao)度(du)介入項(xiang)(xiang)目，可(ke)以(yi)發(fa)現更加適合的(de)產品主題；其(qi)缺(que)點就是對(dui)項(xiang)(xiang)目有(you)可(ke)能會(hui)(hui)理(li)解(jie)(jie)不透徹，與開發(fa)商(shang)之間溝(gou)通和信任(ren)度(du)不夠(gou)，費(fei)用比較高之類。

確定預算

廣告預算內容

常見(jian)的房地產廣告預算內容包括以(yi)下幾項：

A．廣告調查費用

包括廣(guang)告(gao)前(qian)期的市場研究、廣(guang)告(gao)效果調查、廣(guang)告(gao)咨詢費(fei)用、媒(mei)介調查費(fei)用等

B．廣告制作費用

包(bao)括照相(xiang)、制版(ban)、印刷(shua)、錄(lu)音(yin)、攝影(ying)、錄(lu)像、文案(an)操作(zuo)、美術設(she)計、廣告(gao)禮品等直(zhi)接的制作(zuo)費用

C．廣告媒體費用

購買(mai)報紙和雜志(zhi)版面、電(dian)視和電(dian)臺播(bo)出頻道和時(shi)段(duan)、租用戶外(wai)看板等其他媒(mei)體的(de)費用

D．其他相關費用

是與(yu)廣告活(huo)動(dong)有關的公共活(huo)動(dong)、SP活(huo)動(dong)、直效營(ying)銷等(deng)費用

確定廣告預算的方法

如果(guo)是對外尋(xun)找廣(guang)(guang)告公司(si)，開發(fa)商會在產品出來后根據項(xiang)目的(de)大小和性質來初步確定(ding)廣(guang)(guang)告推廣(guang)(guang)的(de)預(yu)算，廣(guang)(guang)告預(yu)算的(de)制(zhi)定(ding)還會受到其他一些因(yin)素(su)的(de)影響(xiang)，如市(shi)場競爭程(cheng)度(du)(du)、廣(guang)(guang)告投放頻率的(de)選擇(ze)、銷售速度(du)(du)的(de)制(zhi)定(ding)、企(qi)業品牌的(de)知名程(cheng)度(du)(du)等(deng)。通常測定(ding)廣(guang)(guang)告預(yu)算會采取以下幾種方式(shi)

A．量入為出(chu)法。即(ji)根據開發商本身資金的(de)承受(shou)能力(li)來(lai)確定(ding)廣(guang)告預算，帶(dai)有一定(ding)的(de)片(pian)面性(xing)

B．銷售百分比法。即開發商根據既定的銷售(shou)額的百分比(bi)來決(jue)定廣(guang)告費(fei)用的大小(xiao)。

C．競爭(zheng)(zheng)對等法(fa)。即根據競爭(zheng)(zheng)對手大致投(tou)入的廣告費用來(lai)確定自(zi)己(ji)項目的預(yu)算(suan)。

D．目標任務法。即(ji)開(kai)發商首(shou)先確定(ding)促(cu)銷(xiao)目標，根(gen)據所(suo)要完成的(de)促(cu)銷(xiao)目標決(jue)定(ding)必須(xu)執行(xing)的(de)工作任務，然后估算每項任務所(suo)需(xu)要的(de)促(cu)銷(xiao)支出，這(zhe)些(xie)促(cu)銷(xiao)支出的(de)總和就是計劃促(cu)銷(xiao)預(yu)算。

通常(chang)大(da)的(de)(de)(de)房地(di)產開(kai)發(fa)(fa)商(shang)會把銷售百分(fen)比法和競(jing)爭(zheng)對等法相結合(he)來(lai)確(que)定廣(guang)告預(yu)(yu)算(suan)，一(yi)般廣(guang)告預(yu)(yu)算(suan)大(da)致控制在(zai)樓盤(pan)銷售總金(jin)額的(de)(de)(de)1%—3%之(zhi)間，而小(xiao)的(de)(de)(de)開(kai)發(fa)(fa)商(shang)則會根(gen)據(ju)銷售狀況階(jie)段性的(de)(de)(de)滾動執行，銷售結果一(yi)旦不如意，廣(guang)告預(yu)(yu)算(suan)便會停(ting)止(zhi)。在(zai)初步確(que)定下廣(guang)告預(yu)(yu)算(suan)后(hou)，開(kai)發(fa)(fa)商(shang)也(ye)會在(zai)找到(dao)廣(guang)告公(gong)(gong)司(si)(si)后(hou)與廣(guang)告公(gong)(gong)司(si)(si)再次協商(shang)，根(gen)據(ju)廣(guang)告公(gong)(gong)司(si)(si)方(fang)面對產品的(de)(de)(de)定義和見解(jie)也(ye)會作(zuo)出相應的(de)(de)(de)調整。預(yu)(yu)算(suan)費用的(de)(de)(de)編排最后(hou)會由廣(guang)告公(gong)(gong)司(si)(si)與開(kai)發(fa)(fa)商(shang)一(yi)起協商(shang)制訂。

尋找廣告公司

通常(chang)廣告代理公司(si)的選擇會采取以下兩種方式：

廣告招標

即(ji)向多家廣告公司(si)發標，征集廣告策劃書、平面影視創(chuang)意及報價。其優點(dian)在(zai)于創(chuang)意結果直觀，易于判斷(duan)，并且收費情況清(qing)晰；缺點(dian)是周(zhou)期長，使實(shi)質性策劃工(gong)作的時間較為倉促(cu)，同(tong)時一(yi)些(xie)規模大、定(ding)力強的公司(si)不愿(yuan)參加招標。

經驗選擇

根(gen)據廣(guang)(guang)(guang)告公(gong)司(si)以前的作品及業內的地(di)位名聲(sheng)來初(chu)步(bu)選(xuan)定一家，請其在一定時間內出策劃草案(an)，如(ru)小區的形象設計或(huo)者SLOGAN之類的，然后憑借其作品確定合(he)作意向。其優點在于(yu)比(bi)廣(guang)(guang)(guang)告招標(biao)周期短，廣(guang)(guang)(guang)告公(gong)司(si)有較多的時間展開實質性(xing)工作，深化創意，并且多數廣(guang)(guang)(guang)告公(gong)司(si)樂于(yu)接(jie)受；而(er)缺點在于(yu)比(bi)選(xuan)的依據不(bu)(bu)充分不(bu)(bu)直觀，廣(guang)(guang)(guang)告個案(an)差異性(xing)大(da)，存在一定風險。

不同項(xiang)目(mu)會(hui)根(gen)據其大小性質來選(xuan)擇不同方式尋找(zhao)廣(guang)告公司(si)，有很多公司(si)會(hui)和廣(guang)告公司(si)結成長期合作(zuo)關系(xi)，這種模式也為(wei)開發商(shang)節省了(le)很多斟選(xuan)方面(mian)的(de)(de)時間，并且長期的(de)(de)合作(zuo)關系(xi)也利于廣(guang)告公司(si)和開發商(shang)就項(xiang)目(mu)進行透(tou)徹的(de)(de)了(le)解和合作(zuo)。

實施階段

廣告公司了解項目及購買對象(xiang)信息(xi)。

只(zhi)有(you)透(tou)徹的(de)(de)了解(jie)項目(mu)(mu)后(hou)才(cai)能制作(zuo)(zuo)出成功(gong)的(de)(de)廣告(gao)作(zuo)(zuo)品(pin)，廣告(gao)公(gong)(gong)司在接到項目(mu)(mu)后(hou)需要對產品(pin)進(jin)行徹底的(de)(de)研究，其內(nei)容包括：項目(mu)(mu)周邊情況，樓盤分析(xi)，近(jin)期樓市動向(xiang)，項目(mu)(mu)地理位(wei)置(zhi)分析(xi)，小區(qu)規劃，設計特色，價(jia)格策略，競爭對手分析(xi)，消費者調(diao)查等(deng)。其中開發商(shang)會向(xiang)廣告(gao)公(gong)(gong)司提供大部(bu)分資料，但處(chu)于對項目(mu)(mu)的(de)(de)把握程度，大部(bu)分優秀的(de)(de)廣告(gao)公(gong)(gong)司會就已給(gei)的(de)(de)資料進(jin)行更深入的(de)(de)調(diao)查，只(zhi)有(you)在吃透(tou)了整(zheng)個產品(pin)及消費對象后(hou)，廣告(gao)公(gong)(gong)司才(cai)會進(jin)行下一步的(de)(de)工作(zuo)(zuo)。

廣告公司出媒體計劃

確定廣告目標。

房地產廣告(gao)(gao)的(de)成功(gong)與否(fou)，關鍵在于它能否(fou)在恰當的(de)地點以恰當的(de)方(fang)式傳達(da)給恰當的(de)人，廣告(gao)(gao)目標(biao)不能泛泛而談(tan)，包括(kuo)開發(fa)商在內經常會走入誤區，把廣告(gao)(gao)目標(biao)制(zhi)定(ding)為(wei)提(ti)高知名度、促進(jin)(jin)銷售、建立品牌等，事實上以上這(zhe)些目標(biao)是一個(ge)房地產廣告(gao)(gao)或多(duo)或少(shao)必(bi)然(ran)會達(da)到的(de)效(xiao)果，想要對廣告(gao)(gao)公司進(jin)(jin)行(xing)有(you)效(xiao)的(de)指導，必(bi)須使廣告(gao)(gao)公司明(ming)白(bai)一個(ge)確實可(ke)行(xing)的(de)廣告(gao)(gao)目標(biao)需要注意如(ru)下幾點：

A．所要賣(mai)的(de)房子的(de)特點(dian)是什(shen)么(me)？最重要的(de)特點(dian)即(ji)賣(mai)點(dian)是什(shen)么(me)？

B．目(mu)(mu)標消費者是誰？目(mu)(mu)標消費者為什么會(hui)選(xuan)擇本項目(mu)(mu)？

C．要傳達(da)給(gei)消費(fei)者的信(xin)息是什么？怎(zen)么樣才(cai)能(neng)有效的傳達(da)這些信(xin)息？

D．用什么(me)來測(ce)定傳達消息的效果？

主題確定及創意表現

房地(di)產廣告(gao)策略(lve)的出發點(dian)(dian)是引起消費(fei)者(zhe)的注意(yi)和興趣，激發消費(fei)者(zhe)的購買欲，并(bing)最終促使(shi)消費(fei)者(zhe)購買該產品(pin)，因此在房地(di)產廣告(gao)一定要(yao)充(chong)分表現產品(pin)的優(you)點(dian)(dian)，易于消費(fei)者(zhe)理解記憶和接受。

廣告投放時間的確定

一般來說，小(xiao)型項目(mu)的(de)(de)(de)廣(guang)(guang)告期間(jian)以一個(ge)月到兩個(ge)月為(wei)最(zui)多。中、大型的(de)(de)(de)項目(mu)（營業(ye)額在(zai)二、三億以上）時(shi)間(jian)會(hui)更加長一些，有(you)的(de)(de)(de)甚至達到了一兩年，而房地產廣(guang)(guang)告時(shi)間(jian)的(de)(de)(de)節奏通常可以分為(wei)如下四(si)種：

（1）集中(zhong)型。是指(zhi)廣(guang)告集中(zhong)一段(duan)(duan)時間(jian)(jian)發布，以在短(duan)時間(jian)(jian)內迅速(su)形成強大(da)的(de)(de)廣(guang)告攻勢(shi)。優點在于能(neng)在短(duan)時期內給予消費(fei)者(zhe)強烈而有效的(de)(de)刺激，以達到廣(guang)告的(de)(de)效果，并能(neng)促(cu)成銷(xiao)售；缺點為廣(guang)告費(fei)用集中(zhong)于一段(duan)(duan)時間(jian)(jian)大(da)批量的(de)(de)投入，發布時機的(de)(de)選擇非常重要，若廣(guang)告未達到預期的(de)(de)效果，則很(hen)難進行補(bu)救(jiu)。

（2）連續型。指在一定時期(qi)內，均勻安排廣(guang)(guang)告(gao)的(de)(de)(de)發布時間(jian)，使廣(guang)(guang)告(gao)經常性反復在目標市場出現，以(yi)逐步加深消費(fei)(fei)者印象。優點(dian)在于(yu)(yu)不(bu)斷刺激消費(fei)(fei)者，并節省廣(guang)(guang)告(gao)費(fei)(fei)用；在于(yu)(yu)不(bu)可能每次都(dou)達(da)到刺激消費(fei)(fei)者的(de)(de)(de)目的(de)(de)(de)，而且預算也(ye)決定了(le)連續性廣(guang)(guang)告(gao)無法進行大規模、長時間(jian)的(de)(de)(de)廣(guang)(guang)告(gao)攻勢。

（3）間(jian)(jian)歇性。指間(jian)(jian)斷(duan)使(shi)用廣(guang)告(gao)的(de)(de)一(yi)(yi)(yi)種方(fang)式，即做(zuo)一(yi)(yi)(yi)段(duan)(duan)時間(jian)(jian)廣(guang)告(gao)，停一(yi)(yi)(yi)段(duan)(duan)時間(jian)(jian)，再做(zuo)一(yi)(yi)(yi)段(duan)(duan)時間(jian)(jian)廣(guang)告(gao)，反復進(jin)行(xing)。優點在于根據項目的(de)(de)進(jin)程來進(jin)行(xing)廣(guang)告(gao)分配，做(zuo)到有的(de)(de)放矢；點在于需要(yao)注(zhu)意廣(guang)告(gao)發布的(de)(de)時機(ji)，注(zhu)意銷(xiao)售對于廣(guang)告(gao)的(de)(de)滯后型(xing)，還要(yao)考慮消費者的(de)(de)遺忘速度。

（4）脈動(dong)型(xing)(xing)。脈動(dong)型(xing)(xing)集(ji)中了連續型(xing)(xing)和間(jian)歇型(xing)(xing)的特(te)征，即在一(yi)段時間(jian)內不斷保持廣告發(fa)布(bu)，又在某些(xie)時機加大發(fa)布(bu)力度，形成(cheng)廣告攻勢，集(ji)中了連續型(xing)(xing)和間(jian)隙型(xing)(xing)的優點(dian)，能夠不斷刺激消費(fei)者，還能刺激短期的購買欲望。缺(que)點(dian)就是(shi)費(fei)用太(tai)高。

而(er)廣(guang)告(gao)時間的安排即廣(guang)告(gao)周(zhou)期的擬定，通常分為三個期間：

（1）引(yin)導期(qi)。作初期(qi)的訊息傳播，重點在引(yin)起消(xiao)費(fei)者(zhe)(zhe)的好奇與(yu)期(qi)待，吸(xi)引(yin)購買者(zhe)(zhe)的注目(mu)和行(xing)動(dong)

（2）公開期。樓(lou)盤被(bei)正式推向市(shi)場(chang)，一切媒體運作及印刷資料皆已(yi)準備就(jiu)緒，一旦開盤，隨(sui)著(zhu)強(qiang)銷期的(de)來臨，大量的(de)報(bao)紙廣(guang)告(gao)，結合強(qiang)有力(li)的(de)業務推廣(guang)，如(ru)人員拜訪、電話追蹤、派報(bao)郵寄等，立體的(de)促銷攻擊全面(mian)展(zhan)開。

（3）續銷期。為公(gong)開期后的(de)續銷行為，將廣告后期所余的(de)房屋產品進行重新修正廣告策(ce)略，改變已不適或(huo)不當的(de)廣告方向(xiang)，作最后的(de)沖(chong)刺，以達最圓滿的(de)成績。

廣(guang)告(gao)公司在擬定廣(guang)告(gao)時間(jian)的(de)同時，即制定廣(guang)告(gao)節奏的(de)安排，同時預先估算(suan)每(mei)段時間(jian)需要投(tou)入的(de)費用。

在這里(li)，選擇廣告(gao)投放節奏通常與(yu)一個項目大小性質有(you)關，小項目宜采取集中型(xing)，以短(duan)平快形式的最大限(xian)度(du)的提高項目的知名度(du)。而一些大盤則(ze)更(geng)適合采取脈動型(xing)的方(fang)式。

媒體選擇

房地產廣(guang)告(gao)(gao)媒(mei)(mei)體是用來傳播(bo)房地產廣(guang)告(gao)(gao)信(xin)息的工具(ju)，通常會接觸的媒(mei)(mei)體有：報(bao)紙、雜志(zhi)、廣(guang)播(bo)、電視、戶外廣(guang)告(gao)(gao)、售(shou)點廣(guang)告(gao)(gao)、DM直投(tou)、傳單海報(bao)、網絡(luo)、空中飛行(xing)物等。選(xuan)擇不同(tong)(tong)的媒(mei)(mei)體以及(ji)如何(he)正(zheng)確的組合(he)不同(tong)(tong)媒(mei)(mei)體是極其重要(yao)的。

一般廣告(gao)公司會根(gen)據項目(mu)的(de)(de)(de)大小(xiao)、樓(lou)盤的(de)(de)(de)檔(dang)次(ci)、目(mu)標客戶的(de)(de)(de)定位、項目(mu)的(de)(de)(de)區域、開(kai)發商(shang)的(de)(de)(de)資金實力(li)來選擇(ze)媒體。比(bi)如說在北京，中(zhong)低檔(dang)的(de)(de)(de)項目(mu)主力(li)媒體選擇(ze)是《北青(qing)(qing)》《北晚(wan)》《晨報(bao)》之類的(de)(de)(de)報(bao)紙及(ji)廣播，高(gao)檔(dang)項目(mu)除(chu)了在《北青(qing)(qing)》，更多的(de)(de)(de)會選擇(ze)《經濟觀察報(bao)》及(ji)《三聯(lian)生活周刊》《IT經理人》《商(shang)業周刊》等這(zhe)類有針對(dui)性的(de)(de)(de)報(bao)紙雜志(zhi)上刊登。

大多(duo)數房(fang)地(di)產的(de)(de)(de)廣告(gao)媒(mei)(mei)(mei)體會采用戶(hu)外(wai)媒(mei)(mei)(mei)體、印(yin)刷(shua)(shua)媒(mei)(mei)(mei)體、和報(bao)(bao)刊媒(mei)(mei)(mei)體三種形式，戶(hu)外(wai)媒(mei)(mei)(mei)體因為(wei)位置固(gu)定(ding)，比(bi)較偏重于(yu)樓盤周(zhou)圍的(de)(de)(de)區域(yu)性(xing)客源；印(yin)刷(shua)(shua)媒(mei)(mei)(mei)體可以定(ding)向派發(fa)，針對性(xing)和靈活性(xing)都比(bi)較強；報(bao)(bao)刊媒(mei)(mei)(mei)體和廣播電(dian)視(shi)則(ze)覆蓋面廣，客源層多(duo)。為(wei)了更好地(di)發(fa)揮媒(mei)(mei)(mei)體的(de)(de)(de)效率(lv)，使有限(xian)的(de)(de)(de)廣告(gao)經費收到最大的(de)(de)(de)經濟效益，應(ying)該對不同(tong)類(lei)型的(de)(de)(de)媒(mei)(mei)(mei)體在綜合比(bi)較的(de)(de)(de)基(ji)礎上，加以合理(li)的(de)(de)(de)篩選、組合，以期(qi)取長補短，以優補拙。

傳播階段

在此階段(duan)，前期各項(xiang)準(zhun)(zhun)備已(yi)經非(fei)(fei)常具體充(chong)沛，一(yi)旦項(xiang)目(mu)開始運作，就啟動(dong)整(zheng)個廣(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)(gao)計(ji)劃。在這個階段(duan)里需(xu)要(yao)(yao)注(zhu)意(yi)的(de)(de)(de)(de)(de)是(shi)，雖(sui)然前期已(yi)經準(zhun)(zhun)備的(de)(de)(de)(de)(de)非(fei)(fei)常詳(xiang)細，但是(shi)市(shi)場是(shi)不(bu)斷變化及不(bu)可(ke)預(yu)知(zhi)的(de)(de)(de)(de)(de)，因此在這個階段(duan)，廣(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)(gao)公司(si)(si)(si)需(xu)要(yao)(yao)和(he)銷售(shou)總監密切配合，根(gen)據銷售(shou)第一(yi)線(xian)及時(shi)反饋的(de)(de)(de)(de)(de)情況(kuang)來盡(jin)(jin)心(xin)廣(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)(gao)計(ji)劃的(de)(de)(de)(de)(de)修改，若(ruo)銷售(shou)情況(kuang)基本符合當初(chu)預(yu)制的(de)(de)(de)(de)(de)，則廣(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)(gao)計(ji)劃改動(dong)不(bu)大；若(ruo)有(you)(you)一(yi)定的(de)(de)(de)(de)(de)差距，可(ke)以就內容(rong)和(he)推(tui)廣(guang)(guang)(guang)節奏上(shang)根(gen)據客戶(hu)反饋的(de)(de)(de)(de)(de)情況(kuang)加以修改；但若(ruo)銷售(shou)情況(kuang)極差就需(xu)要(yao)(yao)及時(shi)更(geng)(geng)改廣(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)(gao)計(ji)劃，不(bu)要(yao)(yao)使失誤犯的(de)(de)(de)(de)(de)更(geng)(geng)大。若(ruo)廣(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)(gao)效果(guo)不(bu)佳有(you)(you)些開發商(shang)會采取更(geng)(geng)換廣(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)(gao)公司(si)(si)(si)的(de)(de)(de)(de)(de)形式，其(qi)實如果(guo)問題不(bu)是(shi)出在廣(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)(gao)公司(si)(si)(si)業務水平上(shang)的(de)(de)(de)(de)(de)話，更(geng)(geng)換廣(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)(gao)公司(si)(si)(si)即(ji)勞神費力，同時(shi)也不(bu)見(jian)得(de)會換到(dao)稱心(xin)如意(yi)的(de)(de)(de)(de)(de)公司(si)(si)(si)。在這種情況(kuang)下，一(yi)是(shi)有(you)(you)可(ke)能產(chan)品(pin)(pin)本身有(you)(you)問題，另外就是(shi)當初(chu)廣(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)(gao)公司(si)(si)(si)和(he)開發商(shang)就產(chan)品(pin)(pin)溝通的(de)(de)(de)(de)(de)不(bu)夠，因此可(ke)以根(gen)據市(shi)場反饋對(dui)產(chan)品(pin)(pin)作出相應的(de)(de)(de)(de)(de)修改，同時(shi)就產(chan)品(pin)(pin)及目(mu)標(biao)客戶(hu)進行更(geng)(geng)為詳(xiang)盡(jin)(jin)的(de)(de)(de)(de)(de)研究，重新包裝項(xiang)目(mu)上(shang)市(shi)，爭取打個翻身仗。

評估階段

營銷學上通(tong)常(chang)(chang)(chang)說：廣(guang)(guang)(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)主們都知道自己投放的(de)(de)(de)(de)(de)廣(guang)(guang)(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)里有(you)一(yi)(yi)半是(shi)(shi)無(wu)效(xiao)(xiao)的(de)(de)(de)(de)(de)，但(dan)(dan)是(shi)(shi)誰也不知哪(na)一(yi)(yi)半是(shi)(shi)無(wu)效(xiao)(xiao)的(de)(de)(de)(de)(de)。房(fang)(fang)地產(chan)(chan)(chan)廣(guang)(guang)(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)也是(shi)(shi)如此，房(fang)(fang)地產(chan)(chan)(chan)廣(guang)(guang)(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)和(he)日用品廣(guang)(guang)(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)效(xiao)(xiao)果反(fan)饋的(de)(de)(de)(de)(de)最(zui)大不同(tong)(tong)點就(jiu)(jiu)是(shi)(shi)：房(fang)(fang)地產(chan)(chan)(chan)廣(guang)(guang)(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)可(ke)(ke)以在(zai)廣(guang)(guang)(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)投放后的(de)(de)(de)(de)(de)當天就(jiu)(jiu)能(neng)直(zhi)接(jie)在(zai)來電(dian)(dian)(dian)來訪上得到體現。大部(bu)分的(de)(de)(de)(de)(de)房(fang)(fang)地產(chan)(chan)(chan)項(xiang)(xiang)目(mu)已經(jing)能(neng)夠通(tong)過(guo)(guo)客戶(hu)的(de)(de)(de)(de)(de)第(di)一(yi)(yi)次(ci)來電(dian)(dian)(dian)的(de)(de)(de)(de)(de)渠道建立廣(guang)(guang)(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)效(xiao)(xiao)果跟蹤制度(du)(du)(du)，來電(dian)(dian)(dian)數(shu)量(liang)(liang)也成(cheng)(cheng)(cheng)為(wei)廣(guang)(guang)(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)投放效(xiao)(xiao)果的(de)(de)(de)(de)(de)重要(yao)標準。在(zai)不同(tong)(tong)項(xiang)(xiang)目(mu)的(de)(de)(de)(de)(de)反(fan)復實踐中發(fa)現，來電(dian)(dian)(dian)數(shu)量(liang)(liang)的(de)(de)(de)(de)(de)確能(neng)在(zai)一(yi)(yi)定程度(du)(du)(du)上反(fan)映廣(guang)(guang)(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)投放效(xiao)(xiao)果，但(dan)(dan)是(shi)(shi)過(guo)(guo)分強調(diao)來電(dian)(dian)(dian)數(shu)量(liang)(liang)就(jiu)(jiu)像完全忽視來電(dian)(dian)(dian)數(shu)量(liang)(liang)一(yi)(yi)樣(yang)(yang)，走向另(ling)一(yi)(yi)個(ge)(ge)誤區。房(fang)(fang)地產(chan)(chan)(chan)廣(guang)(guang)(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)的(de)(de)(de)(de)(de)效(xiao)(xiao)果體現有(you)三種(zhong)層次(ci)：一(yi)(yi)是(shi)(shi)直(zhi)接(jie)到訪；二(er)是(shi)(shi)電(dian)(dian)(dian)話詢問；三是(shi)(shi)留(liu)下印象。因(yin)此電(dian)(dian)(dian)話數(shu)量(liang)(liang)就(jiu)(jiu)成(cheng)(cheng)(cheng)了廣(guang)(guang)(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)銷售力的(de)(de)(de)(de)(de)直(zhi)接(jie)體現。但(dan)(dan)是(shi)(shi)檢(jian)測不同(tong)(tong)項(xiang)(xiang)目(mu)，可(ke)(ke)以發(fa)現同(tong)(tong)樣(yang)(yang)都是(shi)(shi)非常(chang)(chang)(chang)優秀的(de)(de)(de)(de)(de)廣(guang)(guang)(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)表(biao)現，同(tong)(tong)樣(yang)(yang)都是(shi)(shi)無(wu)可(ke)(ke)挑(tiao)剔的(de)(de)(de)(de)(de)媒體選擇(ze)(ze)，甚至同(tong)(tong)屬于同(tong)(tong)一(yi)(yi)檔(dang)次(ci)的(de)(de)(de)(de)(de)項(xiang)(xiang)目(mu)，但(dan)(dan)是(shi)(shi)兩者(zhe)正常(chang)(chang)(chang)的(de)(de)(de)(de)(de)廣(guang)(guang)(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)后來電(dian)(dian)(dian)數(shu)量(liang)(liang)也不同(tong)(tong)。可(ke)(ke)以看出，相(xiang)對于廣(guang)(guang)(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)表(biao)現來說，產(chan)(chan)(chan)品本身(shen)更為(wei)重要(yao)。其中最(zui)重要(yao)的(de)(de)(de)(de)(de)因(yin)素是(shi)(shi)地理位置、價(jia)格、銷售時間段(duan)(duan)。通(tong)常(chang)(chang)(chang)來說，主要(yao)干道附近(jin)的(de)(de)(de)(de)(de)項(xiang)(xiang)目(mu)來電(dian)(dian)(dian)量(liang)(liang)低，因(yin)為(wei)容易描述，容易到達，客戶(hu)更多會(hui)選擇(ze)(ze)直(zhi)接(jie)到達；高檔(dang)項(xiang)(xiang)目(mu)（別墅，TOWNHOUSE，高檔(dang)公寓）來電(dian)(dian)(dian)率低，因(yin)為(wei)目(mu)標客戶(hu)群總(zong)量(liang)(liang)低；進(jin)(jin)入銷售后期的(de)(de)(de)(de)(de)老項(xiang)(xiang)目(mu)低，因(yin)為(wei)市(shi)場(chang)認(ren)知度(du)(du)(du)高，電(dian)(dian)(dian)話詢問不再成(cheng)(cheng)(cheng)為(wei)最(zui)主要(yao)的(de)(de)(de)(de)(de)了解手段(duan)(duan)。只有(you)根(gen)據不同(tong)(tong)項(xiang)(xiang)目(mu)的(de)(de)(de)(de)(de)特性做好(hao)來電(dian)(dian)(dian)來人(ren)給人(ren)留(liu)下的(de)(de)(de)(de)(de)印象程度(du)(du)(du)以及(ji)與(yu)最(zui)終成(cheng)(cheng)(cheng)交量(liang)(liang)相(xiang)結合(he)的(de)(de)(de)(de)(de)評估，才能(neng)正確測定一(yi)(yi)個(ge)(ge)廣(guang)(guang)(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)的(de)(de)(de)(de)(de)成(cheng)(cheng)(cheng)果與(yu)否。使得廣(guang)(guang)(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)公司能(neng)夠更好(hao)的(de)(de)(de)(de)(de)配(pei)合(he)項(xiang)(xiang)目(mu)進(jin)(jin)行(xing)相(xiang)應的(de)(de)(de)(de)(de)調(diao)整與(yu)修改。

房地產廣告策劃方案

篇一：房地產廣告策劃方案

任何的(de)(de)廣(guang)(guang)告策劃方(fang)案的(de)(de)目的(de)(de)和宗旨(zhi)都是在于提高產品的(de)(de)銷(xiao)售(shou)，塑造、提升(sheng)品牌形象。本方(fang)案在于為“站前廣(guang)(guang)場”提供(gong)一個準確的(de)(de)定(ding)位與廣(guang)(guang)告方(fang)向，作出(chu)全(quan)程戰略性的(de)(de)指導(dao)。在對婁底房地產市場現狀進(jin)行了深入(ru)細致的(de)(de)了解和研究分(fen)析的(de)(de)前提下，找出(chu)“站前廣(guang)(guang)場”項(xiang)目的(de)(de)資源問題與機會，以達到(dao)或超(chao)出(chu)“站前廣(guang)(guang)場”原(yuan)定(ding)銷(xiao)售(shou)計(ji)劃，并(bing)為婁底定(ding)興房地產公司(si)塑造品牌。

第一節市場分析

一、婁底市房地產市產基本狀況

（一）20XX年(nian)以來房地產(chan)開(kai)發投資大幅增長(chang)。

20XX年１－8月全市房地產開(kai)發(fa)投(tou)資(zi)達16457萬元(yuan)，同(tong)比增(zeng)長87.4%，是(shi)近年來(lai)增(zeng)長較快(kuai)的。

（二(er)）房地(di)(di)產(chan)業(ye)開發的(de)(de)三個組成要(yao)素(su)即(ji)房地(di)(di)產(chan)開發的(de)(de)土地(di)(di)、資(zi)金、市場同步增長。

１、土(tu)(tu)地(di)前期(qi)投入(ru)增(zeng)加。20XX年１－8月，房(fang)地(di)產(chan)開(kai)發企(qi)業購置土(tu)(tu)地(di)面積(ji)10.88萬(wan)(wan)平(ping)方米，土(tu)(tu)地(di)購置費3057萬(wan)(wan)元，分別(bie)比去年同期(qi)增(zeng)長14.5%和(he)19.9%；土(tu)(tu)地(di)開(kai)發投資(zi)1250萬(wan)(wan)元，已完成土(tu)(tu)地(di)開(kai)發面積(ji)9.7萬(wan)(wan)平(ping)方米。

２、開發(fa)規模擴(kuo)大(da)，開發(fa)投(tou)(tou)資高速增(zeng)(zeng)長(chang)。2003年１－8月(yue)份，全市(shi)房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)施(shi)工面積(ji)43.23萬(wan)(wan)平(ping)方(fang)(fang)米，比去(qu)年同(tong)(tong)期增(zeng)(zeng)加18萬(wan)(wan)平(ping)方(fang)(fang)米，本年新開工面積(ji)13.3萬(wan)(wan)平(ping)方(fang)(fang)米，比去(qu)年同(tong)(tong)期增(zeng)(zeng)加7.9萬(wan)(wan)平(ping)方(fang)(fang)米，增(zeng)(zeng)長(chang)145%。全市(shi)房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)開發(fa)完成投(tou)(tou)資16457萬(wan)(wan)元(yuan)，比去(qu)年同(tong)(tong)期增(zeng)(zeng)加7674萬(wan)(wan)元(yuan)，增(zeng)(zeng)長(chang)87.4%，對全市(shi)國有及其(qi)它經濟(ji)投(tou)(tou)資增(zeng)(zeng)長(chang)貢獻率為2.1%。從投(tou)(tou)資用途看，住宅投(tou)(tou)資完成6630萬(wan)(wan)元(yuan)，增(zeng)(zeng)長(chang)1.2倍，辦公樓(lou)房(fang)(fang)(fang)完成投(tou)(tou)資542萬(wan)(wan)元(yuan)，增(zeng)(zeng)長(chang)3.9倍。

３、企(qi)業(ye)融資(zi)能力有所增強，資(zi)金(jin)到位狀(zhuang)況較好(hao)。20XX年１-8月房地產開發共到位資(zi)金(jin)22266萬元(yuan)(yuan)，同比增長(chang)2.6倍，從其構成看，利用(yong)(yong)外資(zi)資(zi)金(jin)增長(chang)最快，企(qi)業(ye)自籌資(zi)金(jin)最多。１－8月企(qi)業(ye)自籌資(zi)金(jin)13152萬元(yuan)(yuan)，增長(chang)3.8倍；利用(yong)(yong)外資(zi)資(zi)金(jin)1050萬元(yuan)(yuan)，增長(chang)69倍，其他資(zi)金(jin)8004萬元(yuan)(yuan)，增長(chang)2.5倍。

４、住(zhu)房(fang)(fang)銷(xiao)售高(gao)速增(zeng)長(chang)。今年全(quan)市商品(pin)房(fang)(fang)現(xian)房(fang)(fang)銷(xiao)售，在去(qu)年增(zeng)長(chang)27.8％的高(gao)基數基礎上，保(bao)持高(gao)增(zeng)長(chang)勢(shi)頭(tou)，20XX年１－8月份全(quan)市共銷(xiao)售現(xian)房(fang)(fang)1.79萬(wan)平方(fang)米，同(tong)比增(zeng)長(chang)82.7%，其中住(zhu)宅銷(xiao)售1.72萬(wan)平方(fang)米，比去(qu)年同(tong)期增(zeng)長(chang)1.2倍。

5、房(fang)地產(chan)業(ye)的(de)發展與城市化(hua)建(jian)設(she)(she)緊密，城市化(hua)建(jian)設(she)(she)促進(jin)了(le)房(fang)地產(chan)業(ye)的(de)發展，我市北擴南(nan)移(yi)的(de)外延(yan)式城市擴展建(jian)設(she)(she)促進(jin)了(le)房(fang)地產(chan)業(ye)的(de)快速發展，在我市今年從事房(fang)地產(chan)開(kai)發的(de)20家企業(ye)中(zhong)，婁星區內集中(zhong)了(le)14家，新化(hua)縣3家，雙峰(feng)縣2家，漣(lian)源市1家。

二、房地產發展所面臨的困難和挑戰

一是商(shang)品(pin)房(fang)空(kong)置(zhi)(zhi)(zhi)面(mian)積(ji)增(zeng)(zeng)(zeng)加(jia)。今年１－8月(yue)份全市(shi)商(shang)品(pin)房(fang)竣(jun)工(gong)面(mian)積(ji)超過商(shang)品(pin)房(fang)銷售(shou)面(mian)積(ji)0.6萬(wan)平(ping)(ping)方(fang)米，商(shang)品(pin)房(fang)空(kong)置(zhi)(zhi)(zhi)面(mian)積(ji)達1.1萬(wan)平(ping)(ping)方(fang)米(其中住宅空(kong)置(zhi)(zhi)(zhi)0.61萬(wan)平(ping)(ping)方(fang)米)，占(zhan)當年施(shi)工(gong)面(mian)積(ji)總量的(de)(de)2.5%，空(kong)置(zhi)(zhi)(zhi)面(mian)積(ji)增(zeng)(zeng)(zeng)長63.6%。從商(shang)品(pin)房(fang)空(kong)置(zhi)(zhi)(zhi)時間來看，空(kong)置(zhi)(zhi)(zhi)時間在一年以上商(shang)品(pin)房(fang)面(mian)積(ji)占(zhan)全部空(kong)置(zhi)(zhi)(zhi)面(mian)積(ji)的(de)(de)比(bi)例增(zeng)(zeng)(zeng)長，比(bi)上年提高4.4個(ge)百分點，空(kong)置(zhi)(zhi)(zhi)房(fang)增(zeng)(zeng)(zeng)多占(zhan)用了(le)企業的(de)(de)開(kai)發資金，對(dui)房(fang)地產(chan)企業的(de)(de)開(kai)發產(chan)生不(bu)利的(de)(de)影響。

二是房(fang)地(di)產(chan)企(qi)(qi)(qi)業(ye)素質良(liang)莠不齊，企(qi)(qi)(qi)業(ye)開(kai)發(fa)(fa)規(gui)模(mo)小、持續(xu)開(kai)發(fa)(fa)能(neng)力(li)(li)低，競爭力(li)(li)差(cha)。近幾年(nian)來(lai)城市(shi)化建設的(de)(de)(de)發(fa)(fa)展推動了房(fang)地(di)產(chan)開(kai)發(fa)(fa)的(de)(de)(de)發(fa)(fa)展，存(cun)在一(yi)個項(xiang)目孵出一(yi)個房(fang)地(di)產(chan)開(kai)發(fa)(fa)企(qi)(qi)(qi)業(ye)的(de)(de)(de)問題，其(qi)開(kai)發(fa)(fa)規(gui)模(mo)小。20XX年(nian)全市(shi)參加(jia)年(nian)檢(jian)的(de)(de)(de)企(qi)(qi)(qi)業(ye)達65家，而今年(nian)來(lai)真(zhen)正(zheng)有開(kai)發(fa)(fa)任(ren)務的(de)(de)(de)僅(jin)20家，僅(jin)占(zhan)全部(bu)年(nian)檢(jian)企(qi)(qi)(qi)業(ye)的(de)(de)(de)30.8%。就目前(qian)有開(kai)發(fa)(fa)工作量的(de)(de)(de)20個企(qi)(qi)(qi)業(ye)而言，開(kai)發(fa)(fa)任(ren)務在3000萬(wan)元(yuan)以(yi)下(xia)有10個，占(zhan)總(zong)數的(de)(de)(de)50%；開(kai)發(fa)(fa)任(ren)務在3000萬(wan)元(yuan)以(yi)上5000萬(wan)元(yuan)以(yi)下(xia)有5個，占(zhan)總(zong)數的(de)(de)(de)25%；開(kai)發(fa)(fa)任(ren)務在5000萬(wan)元(yuan)以(yi)上有5個，占(zhan)總(zong)數的(de)(de)(de)25%。房(fang)地(di)產(chan)開(kai)發(fa)(fa)企(qi)(qi)(qi)業(ye)主要(yao)以(yi)負債經營為主，嚴重依賴銀行資(zi)金，有的(de)(de)(de)開(kai)發(fa)(fa)項(xiang)目前(qian)期靠(kao)施工單位墊(dian)資(zi)、中間(jian)靠(kao)銀行貸款開(kai)發(fa)(fa)、后(hou)期靠(kao)個人(ren)按揭貸款，缺(que)乏后(hou)續(xu)開(kai)發(fa)(fa)能(neng)力(li)(li)。

三是物業(ye)管(guan)(guan)(guan)理(li)落后，配(pei)(pei)套設施不全。房(fang)地產的(de)(de)(de)開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)應該成龍配(pei)(pei)套，我市盡管(guan)(guan)(guan)有成片開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)的(de)(de)(de)住宅小(xiao)區開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)，但大多數是開(kai)(kai)放式、松(song)散型的(de)(de)(de)賣(mai)完(wan)房(fang)就(jiu)走人(ren)的(de)(de)(de)開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)，即(ji)使有物業(ye)管(guan)(guan)(guan)理(li)，其配(pei)(pei)套設施不全，管(guan)(guan)(guan)理(li)也不規(gui)范，一(yi)些零星插(cha)建開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)的(de)(de)(de)住房(fang)沒有物業(ye)管(guan)(guan)(guan)理(li)，用(yong)水、用(yong)電、行路(lu)、管(guan)(guan)(guan)道(dao)跑、冒、滴、漏、墻(qiang)體裂縫(feng)等問題(ti)都不能(neng)妥善解決，抑制了消費(fei)者的(de)(de)(de)購買欲望，影響了持續開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)。

四是(shi)外部因素制約。銀行房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)開發(fa)(fa)企業(ye)(ye)(ye)信貸(dai)(dai)(dai)政策調(diao)整(zheng)，房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)由開發(fa)(fa)性(xing)貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)為主(zhu)轉(zhuan)為個(ge)人住房(fang)(fang)抵押貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)為主(zhu)，國家對商(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)銀行的房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)開發(fa)(fa)貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)、土地(di)(di)儲備貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)、個(ge)人住房(fang)(fang)貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)、個(ge)人商(shang)(shang)用(yong)房(fang)(fang)貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)、個(ge)人住房(fang)(fang)公積(ji)金貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)及(ji)個(ge)人住房(fang)(fang)貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)適用(yong)率等方面做了(le)(le)進一步(bu)明確(que)和(he)規(gui)范：房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)開發(fa)(fa)貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)必須(xu)“取得國有(you)土地(di)(di)使用(yong)權證(zheng)(zheng)、建(jian)設用(yong)地(di)(di)規(gui)劃(hua)許可證(zheng)(zheng)、建(jian)設工(gong)程(cheng)規(gui)劃(hua)許可證(zheng)(zheng)及(ji)開工(gong)證(zheng)(zheng)”等四證(zheng)(zheng)，開發(fa)(fa)企業(ye)(ye)(ye)取得這四證(zheng)(zheng)，實際(ji)投入應(ying)不低于項(xiang)(xiang)目(mu)總投資的30%，個(ge)人住房(fang)(fang)貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)要求(qiu)貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)人有(you)30%以上(shang)的首付款(kuan)(kuan)，有(you)的項(xiang)(xiang)目(mu)要求(qiu)項(xiang)(xiang)目(mu)主(zhu)體結構(gou)封頂，才可以放貸(dai)(dai)(dai)；還(huan)有(you)就(jiu)是(shi)居民(min)收入低，抑制了(le)(le)住房(fang)(fang)需(xu)求(qiu)，影(ying)響房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)市場的擴大；再有(you)就(jiu)是(shi)二級市場放而(er)不活，房(fang)(fang)屋(wu)交易手續繁多(duo)，收費(fei)項(xiang)(xiang)目(mu)多(duo)且雜，稅費(fei)負擔比例過高，影(ying)響二級房(fang)(fang)產(chan)(chan)市場發(fa)(fa)展(zhan)，從而(er)影(ying)響整(zheng)個(ge)房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)的發(fa)(fa)展(zhan)。

總體(ti)看來，我市房地(di)產業具有巨大的現實和(he)潛(qian)在需求，發展空(kong)間(jian)較大。

市(shi)(shi)(shi)(shi)委(wei)、市(shi)(shi)(shi)(shi)政府提(ti)出加快城(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)化(hua)(hua)(hua)建(jian)(jian)設(she)步伐，城(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)化(hua)(hua)(hua)建(jian)(jian)設(she)需要產(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)支撐，首(shou)先需要房地(di)產(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)的(de)支撐，20XX年我(wo)市(shi)(shi)(shi)(shi)城(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)化(hua)(hua)(hua)率僅(jin)(jin)26.48%，低于全(quan)省平(ping)(ping)(ping)(ping)均水平(ping)(ping)(ping)(ping)5.5個百分點，若每年全(quan)市(shi)(shi)(shi)(shi)城(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)化(hua)(hua)(hua)率提(ti)高(gao)一(yi)個百分點，至少(shao)增加住宅需求84萬平(ping)(ping)(ping)(ping)方(fang)(fang)米以上；國際經驗表明：當(dang)一(yi)國人均GDP達到(dao)300-1000美(mei)元時，居民的(de)住房需求進入加速增長期(qi)，20XX年我(wo)市(shi)(shi)(shi)(shi)的(de)人均GDP為5208元（651美(mei)元），是房地(di)產(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)加速發展的(de)時期(qi)；目前(qian)我(wo)市(shi)(shi)(shi)(shi)城(cheng)鎮人均建(jian)(jian)筑面(mian)積僅(jin)(jin)20.05平(ping)(ping)(ping)(ping)方(fang)(fang)米，離(li)國家“十(shi)五”規劃(hua)的(de)20XX年城(cheng)鎮人均建(jian)(jian)筑面(mian)積22平(ping)(ping)(ping)(ping)方(fang)(fang)米，人均還少(shao)1.95平(ping)(ping)(ping)(ping)方(fang)(fang)米，若達到(dao)這一(yi)標準，需求住宅在208萬平(ping)(ping)(ping)(ping)方(fang)(fang)米以上，顯然，我(wo)市(shi)(shi)(shi)(shi)房地(di)產(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)的(de)發展潛力十(shi)分巨大。2003年婁底市(shi)(shi)(shi)(shi)城(cheng)建(jian)(jian)投資(zi)公司成立，婁底城(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)建(jian)(jian)設(she)項目開發實(shi)行市(shi)(shi)(shi)(shi)場(chang)化(hua)(hua)(hua)，通過項目招標，實(shi)行市(shi)(shi)(shi)(shi)場(chang)化(hua)(hua)(hua)經營，推行以地(di)生財、招商引資(zi)、民間融資(zi)的(de)方(fang)(fang)式，徹底突破(po)資(zi)金“瓶頸”，使城(cheng)建(jian)(jian)坐上了(le)“特(te)(te)快列車”，加速了(le)婁底市(shi)(shi)(shi)(shi)房地(di)產(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)特(te)(te)別是商業(ye)(ye)(ye)(ye)地(di)產(chan)的(de)發展。

二、婁底市同類產品調查統計

“同類”定義為具有(you)商業廣場(chang)、寫字(zi)樓、賓館等的商用大(da)廈。現將婁底市漣鋼開發區，婁底市城西區及(ji)婁星區進行大(da)體對比分(fen)析如下：

1、漣鋼開發區。

由于漣鋼為新開發(fa)城(cheng)區(qu)，在整(zheng)個大環(huan)境的(de)綠化、城(cheng)市規劃方面(mian)有其獨特的(de)優勢。總(zong)體來說(shuo)，漣鋼開發(fa)區(qu)地段房(fang)地產都在賣自(zi)然環(huan)境。

明源大酒店：

核(he)心競爭力：五星(xing)級酒店標(biao)準概念；

其周(zhou)邊自然(ran)環境好；

用綠色和五星級酒(jiu)店標準來(lai)吸(xi)引(yin)白領(ling)、外來(lai)投資(zi)者(zhe)、社會成功(gong)人士等；

其定位為社會高薪階層(ceng)。

2、城西地(di)帶。以新開發的項目(mu)-城西農貿綜(zong)合市場為主。

城西農貿綜合市場：

核心競爭力：婁底市、區兩級政府批準興建(jian)的城西唯一農貿(mao)綜合市場。

規模大，規劃齊全，有功能優勢：

擁有15畝的面(mian)積，其中有320個攤位，2480平方(fang)米(mi)生活(huo)超市(shi)，108個鋪(pu)面(mian)，1200平方(fang)米(mi)倉(cang)庫(ku)，48套配(pei)套住宅，40各農副產品批發車位。

住(zhu)房(fang)均價718元每平方米(mi)。門面2580元至4380元每平方米(mi)。

定位：集農(nong)副產品批發、零售、加(jia)工、倉儲、大(da)型(xing)超市，商住、飲食為主的大(da)型(xing)農(nong)貿綜合市場(chang)。

2、城區地帶。

環球商業廣場：

核心競爭力：

1：八萬(wan)平方米湘(xiang)中地區超大規模(mo)財(cai)富街區；

2.原老街批發市場，主樓統一經營，超大規模優(you)勢(shi)。

有功能優勢：

總建筑面(mian)積面(mian)積8萬多平方(fang)米，門(men)面(mian)主力面(mian)積30多平方(fang)米

住(zhu)房均價500多元(yuan)(yuan)每平(ping)(ping)方(fang)米。門(men)面2000元(yuan)(yuan)至11000元(yuan)(yuan)每平(ping)(ping)方(fang)米。

定位：湘中(zhong)地區經營規模大(da)型(xing)化、經營手(shou)段現(xian)代化、經營環境規范化的超大(da)型(xing)、多功能財富街區。

國貿商城：

核心競爭力：位于火車站正對面，有地位優勢。

三消費者分析

根據(ju)《婁底房(fang)地產市場(chang)調查報告》的結(jie)論，以(yi)及日前(qian)操作地區(qu)地產經驗，我們得(de)出消(xiao)費(fei)者購房(fang)心理和對住宅（辦(ban)公樓）要求如下：

1、環境(jing)規劃一定(ding)要(yao)(yao)好(hao)，配(pei)套要(yao)(yao)齊全(quan)，各種(zhong)活(huo)動場地、場所要(yao)(yao)足夠(gou)；在規劃時，一定(ding)要(yao)(yao)有超(chao)前(qian)的思想，更具現代化(hua)氣(qi)息(xi)，特別要(yao)(yao)注意智(zhi)能化(hua)；在樓(lou)盤外立面的設計上要(yao)(yao)新穎，色調要(yao)(yao)協調，風格(ge)要(yao)(yao)跟上潮流；92%的消費者傾向于入住全(quan)封閉式的管理；

2、住宅（辦公樓(lou)）及其周圍的配套設施的基本(ben)要(yao)求為(wei)學校(xiao)、幼兒園、菜市場、超市、醫院、籃(lan)球場、網球場、圖書(shu)館、棋(qi)牌(pai)室等(deng)；

3、67%的(de)消(xiao)費(fei)者(zhe)選擇多層(ceng)住(zhu)(zhu)宅(zhai)，因為多層(ceng)住(zhu)(zhu)宅(zhai)的(de)價格相對(dui)高層(ceng)住(zhu)(zhu)宅(zhai)便宜(yi)。而且(qie)以(yi)后的(de)管理費(fei)用也相對(dui)較低。有一部分消(xiao)費(fei)者(zhe)選擇小高層(ceng)住(zhu)(zhu)宅(zhai)，

4、消(xiao)費(fei)者(zhe)對物業管理的要求；

a、提供保安、清(qing)潔衛生(sheng)、房屋維修、園(yuan)林綠化和一些特色服務（如(ru)家政、訂購(gou)車票、托(tuo)兒、托(tuo)老(lao)服務等）；

b、物業公司應與小區內住戶(hu)增加聯系(xi)，加強(qiang)溝通(tong)。

第二節“站前廣場”項目分析

一、項目優勢分析

1環境：坐擁婁底(di)(di)火(huo)車站正對(dui)面(mian)，坐享人流物流優勢。洛湛、湘黔鐵路在這里呈(cheng)十字交匯(hui)，東至杭州、上海(hai)，南至廣州、深圳、西去重慶、昆明，北達首都(dou)北京。婁底(di)(di)火(huo)車站是一編(bian)組站，每(mei)日接發客(ke)運和貨(huo)運列車200多對(dui)，是長江(jiang)以南第二(er)大鐵路樞(shu)紐，現有樓盤(pan)中少有的。

2地段：位于火(huo)車(che)站(zhan)正對面，附近(jin)樓盤(pan)以明珠(zhu)商(shang)業(ye)(ye)步(bu)行街、金(jin)海商(shang)貿城為主，該地區已聚(ju)集相當的人氣和居住知名度。臨近(jin)商(shang)業(ye)(ye)繁華地帶(dai)，酒(jiu)店、賓(bin)館、火(huo)車(che)站(zhan)批發(fa)市場，水(shui)果(guo)批發(fa)大(da)市場，形成較高具(ju)影響力的火(huo)車(che)站(zhan)商(shang)圈。

3發展：據有關信息婁底火(huo)車(che)站四年(nian)后有五六(liu)趟火(huo)車(che)從這里始(shi)發，火(huo)車(che)站周(zhou)邊的土地、建筑物(wu)升值在即，同時，餐飲業(ye)(ye)、娛樂業(ye)(ye)、旅游業(ye)(ye)、物(wu)流及零(ling)售業(ye)(ye)將飛速發展。

物管：智能化(hua)管理，保證了業主的現代化(hua)要求，符合本(ben)案的定位主題。更是目標消(xiao)費(fei)者著重考慮的主題。

4住宅（辦公(gong)樓）設(she)(she)計(ji)建設(she)(she)：小(xiao)區的設(she)(she)計(ji)以(yi)天然(ran)為主題，各種樓層合理(li)布(bu)置(zhi)。更有現(xian)代(dai)藝(yi)術廣場，藝(yi)術、休閑與自(zi)然(ran)融(rong)為一體(ti)、相得益彰。

6配套設施(shi)齊全，（高檔會所、銀行(xing)、超市(shi)、停車場、幼兒園(yuan)、親子樂園(yuan)、運動場所、藝(yi)術(shu)長廊等(deng)）。

7婁底市消(xiao)費市場(chang)樓價有上升趨(qu)勢，消(xiao)費者(zhe)認為手(shou)頭資金用于購買不動產保(bao)值是最好的選擇。

8本地市場樓盤不多，具有商住樓或專(zhuan)業(ye)寫字樓更(geng)少(shao)。

二、項目劣勢分析

1）品(pin)牌號召(zhao)力(li)：婁(lou)底房地(di)產市場(chang)(chang)起步較遲，開始有(you)競爭態勢，開發商優勝劣汰局面已開始形成(cheng)。現在以巨(ju)龍、金海、海匯、中興(xing)、民基為代(dai)表的(de)房地(di)產公司(si)經過房地(di)產操作的(de)成(cheng)功，已積累了相當的(de)經驗(yan)，在消費者中有(you)著不錯的(de)口碑。定興(xing)房產進入房地(di)產市場(chang)(chang)較晚，在這一(yi)方(fang)面并沒(mei)有(you)太強(qiang)的(de)品(pin)牌號召(zhao)力(li)。

2）市(shi)場承受能力：由(you)于(yu)婁底(di)市(shi)消費偏低(di)，市(shi)場上(shang)如(ru)此(ci)高檔的(de)樓盤還未出現。是否能夠(gou)把高收入人士吸引過(guo)來，是相當關鍵的(de)問題(ti)，這要取決于(yu)本案品質(zhi)(zhi)是否擁有高品質(zhi)(zhi)這一因素。

3）競爭因素：由于近年來(lai)許多開(kai)發(fa)商為了趕上(shang)房地產加速發(fa)展的潮流，盲目開(kai)發(fa)，低價銷售，造成價格波動及銷售困難。

三．競爭對手分析

第三節推廣策(ce)略界(jie)定；

一，目標消費群界定

從“站前廣(guang)(guang)場(chang)”項目(mu)本身的(de)(de)定(ding)位(wei)和素質出發，結合中高檔住宅(zhai)（賓館、寫(xie)字(zi)樓(lou)）的(de)(de)銷售(shou)特點，界(jie)定(ding)“站前廣(guang)(guang)場(chang)”的(de)(de)目(mu)標消(xiao)費群及其相關特征是：

1目標消費者：418建材市(shi)場(chang)業(ye)主，果品批發市(shi)場(chang)業(ye)主，電腦大市(shi)場(chang)業(ye)主，通訊市(shi)場(chang)業(ye)主，城區附近投資置業(ye)者；以及(ji)自身具有經(jing)濟能力較強的階層。

2年齡：年齡大約在35到55歲(sui)。

3家庭(ting)結構已進入中年(nian)期，居住空間之娛(yu)樂性(xing)與休閑性(xing)較(jiao)大，對生活(huo)要求很有質(zhi)感。

4對家(jia)庭（辦(ban)公）環境有(you)(you)著高檔次的(de)要(yao)求，有(you)(you)“物(wu)有(you)(you)所值”的(de)消費心(xin)理，他(ta)們(men)(men)追求品(pin)位，但他(ta)們(men)(men)又是商人，有(you)(you)商人的(de)交易本性，既有(you)(you)“物(wu)有(you)(you)所值”。

5有強烈(lie)的(de)虛榮心，喜歡(huan)攀比和玄(xuan)耀，，但喜歡(huan)附庸風(feng)雅(ya)，希望通過外(wai)在條件來追求文化品位。

篇二：房地產廣告策劃方案

一、前言

萊(lai)(lai)恩(en)田園區的出現(xian)，體現(xian)了萊(lai)(lai)恩(en)公司長遠的戰略眼光和做百年企業的雄心壯志。

萊恩田園區(qu)的(de)出現，使萊恩公司(si)在有(you)意(yi)(yi)無意(yi)(yi)之中闖入(ru)了(le)復合(he)型(xing)房地產(chan)(chan)開發(fa)這一(yi)前(qian)端領域的(de)表現，或者說，萊恩公司(si)在有(you)意(yi)(yi)無意(yi)(yi)之間為房地產(chan)(chan)開發(fa)的(de)未來成功準備了(le)條件。

萊恩田園區的(de)出現，順應(ying)了當代人、當代社會(hui)對綠(lv)色生態環境的(de)向往與呼喚，其深(shen)厚的(de)發展潛力不可限量。

萊(lai)恩(en)田園區(qu)在開發模式上，采(cai)用了創(chuang)新(xin)策劃在先，規劃設計在后(hou)，讓兩(liang)者相(xiang)互(hu)彌補(bu)、相(xiang)映生輝的(de)做(zuo)法，也是一(yi)個超前性的(de)景區(qu)與地(di)產(chan)開發模式創(chuang)新(xin)，它對萊(lai)恩(en)公司的(de)未(wei)來事業將產(chan)生深遠的(de)影響(xiang)。

二、市場分析

1、市場背景

萊恩田園區位于重(zhong)慶九(jiu)龍坡(po)區西彭鎮一側，現占地約200畝，前期果園開發已小(xiao)見成效，大規模的綜合(he)性(xing)開發即將進行。

果(guo)(guo)園(yuan)內的果(guo)(guo)樹現在(zai)枇杷為主，同時準備發(fa)展(zhan)一批相應(ying)的果(guo)(guo)樹，形(xing)成一個有多種(zhong)水果(guo)(guo)樹的綜合性(xing)果(guo)(guo)園(yuan)。

在歷史(shi)上，西彭鎮是有栽(zai)種水果(guo)的(de)(de)悠久歷史(shi)的(de)(de)，萬畝紅桔(jie)的(de)(de)壯觀至今(jin)仍為(wei)人津津樂道(dao)。如今(jin)，西彭鎮政(zheng)府又(you)提出了建立萬畝伏淡季(ji)水果(guo)的(de)(de)發展戰(zhan)略(lve)構想，為(wei)金果(guo)園的(de)(de)可持續性發展提供了強有力的(de)(de)支撐。

現在，西(xi)彭(peng)鎮(zhen)已(yi)有常住人口(kou)(kou)約五萬，隨(sui)著渝(yu)西(xi)經濟走廊(lang)的(de)建設和新(xin)廠新(xin)單位的(de)遷(qian)入(ru)，西(xi)彭(peng)鎮(zhen)的(de)未(wei)來人口(kou)(kou)還會(hui)大量增(zeng)加。西(xi)彭(peng)鎮(zhen)的(de)現有休(xiu)閑(xian)娛(yu)樂設施(shi)——特別(bie)是(shi)新(xin)潮時尚的(de)休(xiu)閑(xian)娛(yu)樂設施(shi)已(yi)經不能滿足(zu)居民們的(de)需要。

重慶主城(cheng)區(qu)人口已超過600萬，主城(cheng)區(qu)居民的生活水平、消費(fei)能力都在(zai)不斷的提高(gao)，休閑娛(yu)樂的郊(jiao)區(qu)化(hua)(由近郊(jiao)逐步走向遠郊(jiao))是一(yi)個(ge)不可(ke)阻(zu)擋的大趨勢。

2、產品分析

萊(lai)恩田園區(qu)位于重慶九龍坡(po)區(qu)西彭鎮一側，現占(zhan)地約(yue)200畝，萊(lai)恩田園區(qu)是重慶的一個具有獨特地理位置(zhi)和優越自(zi)然(ran)環(huan)境的、大(da)型生態綠化田園區(qu)。

優勢：

一棵令人震驚(jing)和贊嘆的超級百果樹——

它(ta)立在萊恩田園(yuan)區的大門口(kou)或中心。

它那(nei)巨(ju)碩(shuo)無比的下部(bu)(直徑不低于十(shi)米)是鋼(gang)筋水泥雕塑出來的，但外形與真樹(shu)相比，足以亂真。

中心主(zhu)要是空的，以(yi)泥土填滿，使(shi)樹(shu)根能夠直通地下(xia)(包括(kuo)外露一(yi)部分);也(ye)可巧(qiao)妙設計(ji)一(yi)些(xie)彎曲(qu)的樹(shu)洞，供孩(hai)子們捉(zhuo)迷藏。

上部則有序地種植(zhi)一批各種各樣(yang)的果樹(shu)(shu)，讓(rang)其慢慢長大，仿佛是(shi)巨樹(shu)(shu)的枝，是(shi)巨樹(shu)(shu)的天生的組成部分。

還可為其編(bian)一(yi)個古(gu)老的神話傳說故事，讓許多(duo)游(you)客更加(jia)深信不疑(yi)。

果(guo)樹(shu)命名為“仙醉(zui)百果(guo)樹(shu)”，由(you)(you)著(zhu)名書法(fa)家題字，由(you)(you)著(zhu)名文人寫一篇賦，立石碑刻于樹(shu)旁。

這(zhe)是果園獨創的特色景觀之一，是它的形象(xiang)標志之一。

它是時尚氣息濃郁的公園化，可以(yi)參照珊(shan)瑚公園的建筑風格;

在資金(jin)許可的(de)(de)前(qian)提下，公(gong)(gong)園(yuan)(yuan)的(de)(de)設(she)計建筑應敢于適度超前(qian)(至少要(yao)有鮮明的(de)(de)獨家特色)，不要(yao)認為遠(yuan)郊的(de)(de)公(gong)(gong)園(yuan)(yuan)設(she)計就一(yi)定比(bi)主(zhu)城區的(de)(de)公(gong)(gong)園(yuan)(yuan)落后，這方面做好了，也是一(yi)個獨特的(de)(de)賣點，同時也能有效(xiao)阻止競(jing)爭(zheng)者的(de)(de)跟進。

劣勢：

對(dui)發(fa)(fa)展商來(lai)說，是挑戰(zhan)，從(cong)規劃設(she)計的(de)難度，建筑(zhu)容積的(de)降低，園(yuan)林景觀的(de)增設(she)造成(cheng)的(de)成(cheng)本增加，未來(lai)物業管理服(fu)務的(de)升(sheng)級，都要(yao)求發(fa)(fa)展商投(tou)入更多的(de)人(ren)力物力財(cai)力。

3、競爭對手分析

東(dong)方半島花園是深圳(zhen)布吉的(de)一個具有獨特地理位置和(he)優越自然(ran)環境的(de)、大型生態綠(lv)(lv)化園林(lin)式(shi)(shi)社區。東(dong)方半島花園招標后，打出(chu)‘特大型低密(mi)度(du)園林(lin)式(shi)(shi)住宅(zhai)’牌子，推(tui)出(chu)了‘綠(lv)(lv)色(se)概念’和(he)‘環保概念’。這是附(fu)和(he)深圳(zhen)目前地產發展階段和(he)消費(fei)潮流的(de)。

東方半島花園(yuan)的園(yuan)林式是一個(ge)環境(jing)系統(tong)概念，大(da)到小區(qu)的外圍(wei)環境(jing)，內(nei)部(bu)環境(jing)，地形，布局，空(kong)間，庭院的序列，主題的不同，功能的組合，景觀的效果，小到園(yuan)中的一石一水，一草一木，都要納入環境(jing)系統(tong)進行精(jing)心設計。

三、廣告戰略

1、廣告目標

造市。制(zhi)造銷售熱點。

造勢。多種媒體一起(qi)上(shang)，掀起(qi)立體廣告攻勢。

大范圍、全方(fang)位、高密度傳播售樓信息，激(ji)發購買欲(yu)望。

擴大‘萊恩田園(yuan)區’的知名度(du)(du)、識別度(du)(du)和(he)美譽度(du)(du)。

提升企業形象。

一(yi)年之內銷售量達到80%以上。

2、廣告對象

好玩(wan)好動的(de)西(xi)彭(peng)及主城區的(de)幼兒、兒童、少年;

對現(xian)代(dai)娛(yu)樂(le)公園情有獨(du)鐘的(de)西彭及(ji)周(zhou)邊地區青年;

喜(xi)歡(huan)到郊外的綠色果(guo)園環(huan)境中旅(lv)游觀光、休閑度假的、收入較(jiao)好的主城區居民;

喜歡在(zai)大(da)自然的環境中賞花、品茶、垂釣、養鳥的西彭中老年人(ren);

喜(xi)愛周末公園休(xiu)閑、通(tong)俗文化演出、節(jie)日游園活動的西彭及周邊(bian)地(di)區居民;

具有(you)懷舊(jiu)情結(jie)、回(hui)歸自然心愿(yuan)、喜好一點農活類勞動(dong)體(ti)驗(yan)的主城區居民;

樂意居住在綠色園林中的(de)、消費水準較高(gao)的(de)西彭及主城區居民;

3、廣告地區

在重(zhong)慶這(zhe)個城(cheng)市(shi)及周邊(bian)地區。

4、廣告創意

廣告主題：

每天(tian)活在水果的世(shi)界里

創意

選(xuan)用孫悟空(kong)在花果山水漣洞的(de)(de)情景。利(li)用FLASH動畫的(de)(de)方(fang)式展現孫悟空(kong)在那(nei)里(li)(li)的(de)(de)逍遙自在，然后跳(tiao)到萊恩(en)田園區的(de)(de)畫面與此相比，有如回到了(le)當時(shi)的(de)(de)時(shi)代里(li)(li)，最后，萊恩(en)田園區你也每天尖在水果的(de)(de)世界里(li)(li)。

回到家，就是渡假(jia)的開始

創意

一個懷了7個月(yue)的孕(yun)婦(fu)對剛(gang)下班回家的老公(gong)：“老公(gong)我(wo)在家里好悶，我(wo)要(yao)去渡假。”

老公：“行，馬上(shang)帶你上(shang)。”

上了車，不過多久就到(dao)了。

他們來到(dao)了一個(ge)仿(fang)佛世外桃園的(de)果園里(li)，而(er)且(qie)這里(li)有新穎(ying)獨特的(de)建筑樓房。孕婦看到(dao)此(ci)情此(ci)景，脫口而(er)出：“老公，我(wo)要在這里(li)住一輩子?!”

老公：“沒問題。”孕婦(fu)：“真(zhen)的可(ke)(ke)以嗎?”老公：“當(dang)然，因為我早就(jiu)(jiu)在這(zhe)為你(ni)買了一(yi)(yi)套(tao)你(ni)一(yi)(yi)定會滿意的房子。”孕婦(fu)：“哇，你(ni)好棒呀!!!我每天都可(ke)(ke)以渡假(jia)了!!!!!!!”老公：“回到家，就(jiu)(jiu)是渡假(jia)的開(kai)始。”你(ni)想每天都能渡假(jia)嗎?就(jiu)(jiu)到萊恩田園區(qu)。

5、廣告實施階段

第一期：試銷階段(duan)三個月

行為方式----------新聞運作、廣(guang)告、

時(shi)間----------20XX年2月1日

新聞(wen)運作(zuo)是利用(yong)新聞(wen)媒介替我們(men)作(zuo)宣傳。這(zhe)種方式近(jin)年(nian)來(lai)被明智的地產(chan)商(shang)所采用(yong)。新聞(wen)的力量遠遠在于廣(guang)(guang)告的影響，而且少花錢，多辦事(shi)，容易形成口碑，引起(qi)廣(guang)(guang)泛注意(yi)。

大造聲(sheng)勢。對重慶(qing)本地目(mu)標市場(chang)采(cai)用密(mi)集轟炸(zha)式的廣(guang)告宣傳，各種媒體一起上，采(cai)用多種促銷手段(duan)，造成立體廣(guang)告攻勢。以圖一舉炸(zha)開市常

讓(rang)受眾(zhong)和消費群了(le)解(jie)物業(ye)的基本情況，同時塑造發展(zhan)商的良好公眾(zhong)形象。

在(zai)首期宣傳(chuan)中(zhong)，讓40%的目標(biao)客(ke)戶知道萊恩(en)田(tian)園(yuan)區(qu)，并在(zai)心目中(zhong)留下深刻印象。

以內部認購為(wei)先聲(sheng)，以優惠的價格和條件進行首輪銷(xiao)售，銷(xiao)售量(liang)達(da)到10%。

吸引目標對(dui)象注意，誘(you)導20%的目標顧客采取購買行(xing)動。

及時總(zong)結(jie)經(jing)驗(yan)和教訓，對第二期銷售(shou)計(ji)劃進行(xing)補(bu)充，調整和完善。

第二期：擴銷階段三個月

行為方(fang)式-----------新(xin)聞、廣(guang)告(gao)、營銷

乘(cheng)第一(yi)期廣告之余威，保持其(qi)熱度不要降下來(lai)，繼續采取(qu)寬正(zheng)面立體推廣，鞏固已(yi)有成績，吸引目標受(shou)眾(zhong)更多(duo)的注意，變潛在客戶為準(zhun)備(bei)購買群。

一期(qi)的承(cheng)諾(nuo)已經(jing)兌現，要倍加珍惜已有(you)的市場口(kou)碑，在(zai)園林風(feng)(feng)的大主題下，煽風(feng)(feng)點(dian)火，鼓勵(li)和引(yin)導(dao)更多的人來(lai)買萊恩田園區。

此時前(qian)來看房和參觀(guan)售(shou)樓處的人(ren)相應增多，此時廣告投其所好，不(bu)失(shi)時機地(di)擴大市(shi)場(chang)占有(you)率。銷售(shou)服務一定要跟(gen)上去。

繼續吸引(yin)目標(biao)受(shou)眾，注目率已達(da)40%左右，并形(xing)成一定之口碑。

合(he)力促進銷售，引導30%的(de)目(mu)標顧客采(cai)取(qu)購買行為，并繼續產生(sheng)邊際(ji)效應。

第三期：強(qiang)銷階段四個月

行(xing)為方式(shi)-------------新聞、廣告、營(ying)銷

充(chong)分利用新(xin)(xin)聞(wen)的巨大效應，變廣(guang)告行為為新(xin)(xin)聞(wen)行為，讓記者(zhe)和報(bao)紙的新(xin)(xin)聞(wen)版為售(shou)樓服務(wu)，評論(lun)、專(zhuan)訪報(bao)道(dao)、特寫等新(xin)(xin)聞(wen)手法充(chong)分加以利用。

部分(fen)客戶進(jin)行現身說法(fa)，談萊恩(en)別墅區(qu)的(de)好(hao)處，增加可(ke)信性。

市場(chang)口碑已初步建立，老(lao)客(ke)戶會(hui)引來(lai)新客(ke)戶。讓‘萊恩田園區’傳(chuan)為(wei)美談，變成公眾的社會(hui)話(hua)題。

廣告方面加(jia)大投入量，報紙電(dian)視在強度(du)，廣度(du)和深度(du)上做足(zu)文章。

加強管理和服(fu)務，讓售樓現場服(fu)務的軟功變成硬功，抓住后效應不放。

調(diao)動新聞(wen)的一(yi)切(qie)可(ke)以調(diao)動的手(shou)法和載體，進行深入宣傳。

合力吸(xi)引目(mu)標(biao)客戶，引導30%目(mu)標(biao)顧客購買。

第四期：鞏固階段三個月

行為方式-------------營銷、廣告

消化剩余樓盤，基本完成銷售計劃。

對(dui)前三期廣告運(yun)動進(jin)行(xing)檢驗，對(dui)不足之處加以彌補和改進(jin)。

細水長流，滲透(tou)式(shi)的廣告行為(wei)。

加強物業管理，貫徹始(shi)終的良好(hao)服務，樹立住戶的主人公(gong)觀念。

注意后(hou)效益和市(shi)場消費(fei)心理貫性。

完(wan)善各項(xiang)法律手續(xu)和文書文件，規范，科學，嚴謹(jin)地(di)保證客戶各項(xiang)權益。

篇三：房地產廣告策劃方案

策劃的立足點(dian)：任何一項(xiang)活動(dong)影響面的大小、終極效果的好壞，都取決于該(gai)項(xiang)活動(dong)提煉的主題———能否最大限度(du)地(di)引起全社會各階(jie)層的重點(dian)關注。

一、社區市場訴求定位

東南亞風情社區

開啟花都人(ren)居新時代

新花都、新人居

區(qu)位優勢：新區(qu)商(shang)居中心(xin)地段，名校(xiao)（云山(shan)中學(xue)）、名園（馬鞍山(shan)）、廣(guang)場毗鄰，周(zhou)邊成熟配套。

個性優(you)勢(shi)：獨特人性化居住環境、文化社區、東南亞風情。

二、活動策劃要旨

五(wu)一長假，萬商促銷。要想在鋪天蓋地的廣(guang)告宣(xuan)傳中脫穎而出，非要別出心裁(cai)、吸引眼球不(bu)可。

云(yun)珠花園的社(she)區(qu)定位(wei)明確(que)以后，公關及活動促銷重點應放凸顯獨特區(qu)位(wei)優勢和(he)人性(xing)化居住環(huan)境上。

讓更多的潛在購房(fang)者(zhe)知曉、領(ling)悟、感(gan)受云珠花(hua)園的魅(mei)力優勢并產(chan)生知名度、美(mei)譽度及產(chan)生購房(fang)安(an)居欲望(wang)是(shi)主題(ti)策(ce)劃活動的主旨所在。

以書畫(hua)文化(hua)藝術(shu)為(wei)活動形式（謂之(zhi)形），以眾(zhong)多目標消費者及有影響力(li)傳播人物的直接參與為(wei)表現(xian)（謂之(zhi)體），以促進樓盤美譽傳播和銷售為(wei)目的（謂之(zhi)用）。

活(huo)動策劃具體形式：以(yi)描繪人居環境為主題(ti)的書法與繪畫(hua)展覽、表(biao)演、交流藝術節（簡稱：首屆(jie)“云珠花園”書畫(hua)藝術節）

三、主題廣告語

云珠花園“描(miao)繪花都寫(xie)意人(ren)居”

四、活動框架

1、時間(jian)：20XX年5月1日至7日

2、活動(dong)地點：云(yun)珠花園現場及售(shou)樓部

3、活動內容

（1）、兒童(tong)書(shu)法繪畫(hua)現(xian)場表(biao)演并比賽----1日

（2）、青少年書法繪畫現場(chang)表演并比賽---2日

（3）、花都區書法(fa)畫(hua)家現場表演-----------3日

（4）、書畫(hua)家作品點評、藝術酒會(hui)沙龍---3日

（5）、獲(huo)獎(jiang)作品(pin)及書畫(hua)家作品(pin)展覽、銷售、捐贈------4日(ri)至(zhi)7日(ri)

4、活動組織

主辦（樓盤(pan)促銷現場安排、經(jing)費支出）：云珠花園開(kai)發商（組織書畫家參與）：區(qu)書畫家協(xie)會

協(xie)辦：（組織學生參與）區青少年宮

區一(yi)幼、圓(yuan)玄幼、圓(yuan)玄小(xiao)學(xue)、五小(xiao)、云山(shan)中(zhong)學(xue)等

策(ce)劃承(cheng)辦：祥業廣告(gao)公(gong)司(si)（整個(ge)活動具體組織、布置、協(xie)調）

媒體支持：花都(dou)(dou)新聞、花都(dou)(dou)電視臺、廣播臺、《花都(dou)(dou)房地產》

5、促銷配合

1、參觀樣板房、派(pai)發宣傳資料

2、優(you)惠購房折扣

3、購房(fang)贈送書畫作品

4、義賣(mai)書畫作品捐贈青少年宮

6、經費預算

（1）活動(dong)組(zu)織(zhi)、策劃、資料：--------------------5800元

（2）現場布置：（空(kong)飄/4個、彩(cai)旗/300桿、拱門/1座、音響/1套(tao)、紅(hong)地氈/200米、垂幅(fu)/4條(tiao)、主題噴畫/1幅(fu)帶展(zhan)(zhan)架(jia)、展(zhan)(zhan)架(jia)/10、桌椅板凳/100套(tao)等）------------------12000元(yuan)

（3）禮(li)品及紀(ji)念品、獎品------------------20000元(yuan)

（4）書畫家及(ji)有(you)關嘉賓、媒體利市-------------16000元

（5）前期廣告宣傳(chuan)（宣傳(chuan)海報(bao)或(huo)單頁、電視臺、花都新聞(wen)）---------------------10000元

總費用：63800元

五、我公司策劃承辦優勢

1、祥(xiang)業廣(guang)告與房地(di)產(chan)—--房地(di)產(chan)，我們最自信的舞臺！

祥業(ye)廣告公司是大型房地產公司衍生的(de)專業(ye)子(zi)公司，對房地

產的(de)理解高于同行。核心策劃(hua)設計人員(yuan)有豐富(fu)的(de)房(fang)地產專(zhuan)業經驗(yan)，服務過(guo)花都眾多品牌(pai)樓盤(pan)。曾服務樓盤(pan)：富(fu)豪山莊、雅景苑(yuan)、紫光園、合和世(shi)紀城、雅寶新城、蒙地卡羅(luo)山莊、雅居樂雍華廷、怡(yi)雅花園、駿威廣(guang)場、全鴻花園、杏林花園、云港花園等

2、我們的自辦媒體：

《花都房(fang)地產》，我公司受(shou)花都房(fang)地產業(ye)協會(hui)委托(tuo)承辦(ban)的區域(yu)專業(ye)雜志。《投資花都》、《花都警訊》皆為我公司設計承印的專業(ye)雜志。

3、我們(men)對房地產(chan)客戶的(de)工(gong)作方式

在(zai)分(fen)(fen)析市(shi)場及(ji)樓(lou)盤(pan)(pan)特(te)點的(de)基礎上，購(gou)(gou)建樓(lou)盤(pan)(pan)的(de)核(he)心定(ding)位和(he)競爭優勢(shi)，運用(yong)綜合的(de)外在(zai)手段表(biao)現(xian)樓(lou)盤(pan)(pan)的(de)定(ding)位、特(te)色(se)及(ji)優勢(shi)，分(fen)(fen)析并劃定(ding)特(te)定(ding)的(de)目標消費群及(ji)其購(gou)(gou)房(fang)(fang)心理習(xi)性，采用(yong)恰當的(de)方式將信息訴求傳達(da)給目標消費者(zhe)，激(ji)發其購(gou)(gou)房(fang)(fang)欲望達(da)成(cheng)購(gou)(gou)買行為。

4、如由我公司承辦活動，《花都房(fang)地產》將贈(zeng)送2P專題報道(dao)及若干宣(xuan)傳版面。

5、我(wo)公(gong)司經(jing)驗豐(feng)富、人脈深厚，可(ke)保證活動組織的各項公(gong)關，邀請有影響(xiang)力(li)人物參(can)與(yu)，保障活動檔次及傳播效(xiao)果。

篇四：房地產電視廣告策劃方案

1.市場分析

1．1．區域市場分析

天(tian)河(he)(he)區位于(yu)(yu)廣(guang)州市(shi)東(dong)部，東(dong)與(yu)黃(huang)埔區相連，南(nan)瀕珠(zhu)江(jiang)，西南(nan)接東(dong)山區、北(bei)連白云(yun)區。總面積147.77平方公里，人口(kou)41.8萬(wan)人。天(tian)河(he)(he)區交通四通八達(da)，是廣(guang)州市(shi)連接珠(zhu)江(jiang)三角(jiao)洲及粵(yue)北(bei)粵(yue)東(dong)地區的(de)要(yao)通。全區有中(zhong)山大(da)道，黃(huang)埔大(da)道等(deng)63條(tiao)主(zhu)要(yao)干道，廣(guang)深高速公路(lu)共(gong)穿東(dong)西，廣(guang)州火車東(dong)站和地鐵號線天(tian)河(he)(he)終點位于(yu)(yu)區內。天(tian)河(he)(he)區是廣(guang)州著名的(de)科研高教(jiao)區，有超過22所大(da)專院校，34間科研院所，15所中(zhong)學、1所職中(zhong)、61所小學、95所幼兒園。區內社會(hui)保障事業發展較快。

由于城(cheng)市中心(xin)東(dong)移，天(tian)(tian)河(he)(he)區作為(wei)新興區域，也就成為(wei)了(le)廣州(zhou)市商品樓集(ji)中地。天(tian)(tian)河(he)(he)區樓盤分布(bu)相對集(ji)中，主要分布(bu)在(zai)以天(tian)(tian)河(he)(he)北、員(yuan)村、天(tian)(tian)汕路、東(dong)圃(pu)為(wei)中心(xin)的集(ji)中區域。

1．2．定向市場分析

員(yuan)村位(wei)于(yu)天(tian)河區南部，毗鄰天(tian)河公園和(he)(he)(he)天(tian)河區政府，地理位(wei)置(zhi)優越(yue)。附近工廠較多(duo)(duo)，居民較為(wei)密集，消費群體(ti)以工薪階層為(wei)主。隨(sui)著多(duo)(duo)年(nian)發(fa)(fa)展，該(gai)外來(lai)人口越(yue)來(lai)越(yue)多(duo)(duo)，逐(zhu)漸發(fa)(fa)展成(cheng)(cheng)了(le)外來(lai)人口聚(ju)居地，由于(yu)天(tian)河區政府的搬遷和(he)(he)(he)落成(cheng)(cheng)，使(shi)該(gai)區的環(huan)境和(he)(he)(he)市政設施得到(dao)了(le)逐(zhu)步的完善和(he)(he)(he)健全，加速了(le)區域房地產業的發(fa)(fa)展，吸引不(bu)少在城東工作的人士在此置(zhi)業安居。

1．3．項目分析

1.項目名稱(cheng)：海景(jing)中心

2.項(xiang)目規(gui)模：由2幢28層組(zu)成

3.推(tui)售情況：現推(tui)都景軒，海(hai)都軒的7～28層(ceng)

4.宣(xuan)傳主(zhu)(zhu)題：只交一成，即做業主(zhu)(zhu)

5.價(jia)格：4076～5598元/m2，均價(jia)4708元/m2

6.裝修標(biao)準：一級(ji)(ji)一類裝修（高級(ji)(ji)錦磚地面，雙面豪華門，全景落地玻璃門）

7.優劣勢分析

優勢分析

1、本(ben)項目(mu)由(you)海景公司開(kai)發，發展商實(shi)力雄(xiong)厚，能給買家充(chong)足(zu)的信心。

2、位于廣(guang)州新城市中軸線，發展潛(qian)力巨大(da)。

3、地處交通(tong)主干道(dao)黃埔大(da)道(dao)和華南大(da)道(dao)交匯點，交通(tong)十分便利；

4、項目以準現(xian)樓發售，增強買家信(xin)心(xin)。

5、社(she)區(qu)配套設施較完(wan)善，有學(xue)校、醫院、市場(chang)、天河(he)公園(yuan)、賽馬場(chang)等；

劣勢分析

1、珠江新城配套設(she)施仍(reng)然未成熟，發展尚須時日(ri)。

2、競爭對手(shou)的(de)廣告宣傳及(ji)促銷活動(dong)皆(jie)比本案(an)強，形(xing)象已經(jing)廣為(wei)人(ren)知。

3、項目三面被樓宇包圍(wei)，景觀(guan)被遮擋了一大部(bu)分。

4、外來人員多(duo)，治安問題多(duo)，影響買(mai)家(jia)心理(li)；

1．4．競爭對手資料分析

對手一

1.項目名稱：僑穎苑

2.項目規模：由3幢12層(ceng)及一幢9層(ceng)組(zu)成(cheng)

3.推售情(qing)況：現(xian)推C棟C1～C4梯的3～12層，B2棟的2～12層

4.宣傳主題：新天河、新市(shi)民(min)

5.價(jia)格：4481～5145元(yuan)/m2，均價(jia)4655元(yuan)/m2

6.優劣勢分析

優勢分析

①該樓(lou)盤已(yi)為現樓(lou)，可即買即入住，易于吸引買家(jia)入住；

②價格較同區域其他(ta)樓盤(pan)為低，有競爭優勢；

③位(wei)于內(nei)街，可(ke)避免主干(gan)道噪(zao)音及空氣污染影響(xiang)，但亦可(ke)方(fang)便(bian)出(chu)入主干(gan)道，屬旺中帶(dai)靜，有一(yi)定(ding)的升值(zhi)潛力；

劣勢分析

①周邊(bian)外來人口較(jiao)(jiao)多，人流復(fu)雜，治安(an)環境(jing)較(jiao)(jiao)差(cha)，影(ying)響買(mai)家購買(mai)心理；

②樓盤周圍環境(jing)欠佳，影響樓盤檔次；

③戶型設計一般，凸柱位較(jiao)多，影響使用(yong)率；

對手二

1.項(xiang)目名稱：紫林居

2.項目規模：由(you)3幢連(lian)體9層組成

3.推(tui)售情(qing)況(kuang)：現(xian)推(tui)C—H座的3～9層(ceng)

4.宣傳主題：品味(wei)家在公園(yuan)旁的舒適與休(xiu)閑

5.價格：4511～6208元/m2，均價5320元/m2

6.優劣勢分析

優勢分析

①該(gai)樓(lou)盤(pan)是員村(cun)一帶為數不多的小區樓(lou)盤(pan)，且(qie)內部環境優美，易于吸(xi)引買家購買；

②鄰近交通主干道黃埔大道，交通異常便利；

③該樓盤緊(jin)靠天河(he)新區府，天河(he)公園近在咫尺，對樓盤檔次的提升有莫大的幫(bang)助；⑵劣勢分析

①該樓盤部分單位靠(kao)近馬路，受(shou)噪(zao)音影響大(da)，空(kong)氣污染(ran)大(da)，影響銷售；

②周邊外來人員多(duo)，且(qie)時常(chang)有治(zhi)安事件發生，影響買家入住(zhu)信(xin)心；

③戶(hu)型(xing)設計上有一(yi)定的不(bu)足，有凸(tu)柱現象；

1．5．項目周邊配套狀況

1.社區配套

①大(da)學(xue)：暨南大(da)學(xue)、華師大(da)、民族學(xue)院、廣(guang)州市環(huan)境保護學(xue)校

②中(zhong)學(xue)：四(si)十四(si)中(zhong)學(xue)、華師大(da)附(fu)中(zhong)、天華中(zhong)學(xue)

③小(xiao)學(xue)：昌樂小(xiao)學(xue)

④銀行：中國建設銀行

⑤康(kang)體(ti)：天河體(ti)育中(zhong)心、羽毛球館(guan)

1.6.項目企劃思路

由于項目為廣電成熟(shu)生(sheng)活區(qu)物業，有(you)優(you)良的(de)先天條件。區(qu)域(yu)的(de)外部條件劣勢較為明顯，做好項目的(de)銷售企劃(hua)工作，是(shi)項目能(neng)否(fou)取得成功重點(dian)。我們(men)得企劃(hua)思路：

1.充分利(li)用先(xian)天優越的交(jiao)通(tong)環境

項目的交通環(huan)境較為優越，故可利用(yong)具備(bei)的先天(tian)優越的條件來諦造一個(ge)“天(tian)河中心區宜(yi)商宜(yi)住(zhu)精品(pin)公寓典(dian)范”，塑造獨特的品(pin)牌形象(xiang)。

2.把握市場需求，迎合買家心理(li)

隨著房地(di)產(chan)市場由(you)賣方(fang)市場轉為買方(fang)市場后，供方(fang)面(mian)臨的嚴(yan)峻問題就是，產(chan)品的消(xiao)費是否(fou)迎合客戶的需求。

3.營(ying)造現場舒(shu)適環境，引起客戶(hu)購買沖動

在吸引大量客(ke)流后，現場環境(jing)的好壞(huai)便是銷售能否(fou)成功的關健。項目(mu)應在規(gui)劃設計、園林綠化(hua)、接(jie)待(dai)中心、等方(fang)面(mian)營造舒適的內部環境(jing)。

4.體現“以人為本(ben)”的經營理念

面對多元(yuan)化的目標客戶，我們(men)必須抓住人的特(te)點(dian)，規(gui)劃設計更加“人性化”。2．項目市場定(ding)位

2．1市場定位

員(yuan)村附近(jin)的(de)樓(lou)盤可(ke)謂良莠不齊，檔次(ci)不一(yi)，而且價格相差懸殊，可(ke)以說“一(yi)路之隔，樓(lou)價翻一(yi)番”。所以，本項目的(de)區(qu)域劃歸應與珠江新城(cheng)——未來新城(cheng)市社區(qu)緊密掛鉤，淡化員(yuan)村區(qu)域概念才是本項目獲勝(sheng)的(de)前(qian)提。結合區(qu)域市場情況(kuang)和自身特點，敝司建議塑(su)造獨(du)特的(de)品牌形象

---“天(tian)河中心區宜商宜住精品公寓典(dian)范”

以此定(ding)位入(ru)市(shi)，充分迎合(he)(he)市(shi)場，進(jin)而突破市(shi)場，形成本(ben)區域的最大熱點，當然，要(yao)達到這樣的目標(biao)，必須需要(yao)合(he)(he)適的規(gui)劃及硬件配(pei)合(he)(he)。在(zai)下述項目建議中(zhong)會逐一闡述。

2．2．項目形象定位

在項(xiang)目形象定位上(shang)應(ying)揚(yang)長避短，抓住市(shi)(shi)民向住環境(jing)(jing)(jing)好的綠化小(xiao)區的心(xin)態，帶給客戶一種“既享有成(cheng)熟小(xiao)區環境(jing)(jing)(jing)，又(you)座擁未來新(xin)城(cheng)中心(xin)”的雙重“抵(di)買(mai)”價值。初步提供以下(xia)項(xiang)目形象定位供貴司(si)參考(kao)：廣州新(xin)城(cheng)市(shi)(shi)中心(xin)區?宜商宜住精(jing)品公寓典范——最后一期精(jing)品。通(tong)過上(shang)述的形象定位，給本案賦予(yu)現代高質素生活的實質內(nei)涵，使項(xiang)目從低沉的環境(jing)(jing)(jing)氣氛中擺脫(tuo)出來，從而(er)體現項(xiang)目內(nei)外(wai)環境(jing)(jing)(jing)的優越。

2．3．目標客戶定位

作為廣州新城區(qu)(qu)之一(yi)的天河區(qu)(qu)員(yuan)村(cun)，其購(gou)房(fang)客戶(hu)(hu)群有較為特殊的一(yi)面(mian)。以此概(gai)念，整個(ge)新地區(qu)(qu)（從東山(shan)——黃(huang)埔）的客戶(hu)(hu)都是本(ben)項目客戶(hu)(hu)。根據實際情況，我們又(you)可將(jiang)這部分(fen)客戶(hu)(hu)群定(ding)向細(xi)分(fen)如下：

1.區內的買家

分(fen)析：員村附(fu)近區內人口密集，路窄人稠，整(zheng)體(ti)環(huan)(huan)境(jing)缺乏大(da)型園林(lin)綠化，綠化率低。對于欲改(gai)善環(huan)(huan)境(jing)的(de)買(mai)家及(ji)家中有安(an)度(du)晚(wan)年(nian)的(de)老(lao)人家的(de)客戶，本案住(zhu)宅是他們置業首選。

2.區域居民的子輩

分析：這批人在(zai)當地生(sheng)活(huo)較長(chang)時間，生(sheng)活(huo)圈子幾(ji)乎固(gu)定在(zai)此，對該區(qu)感情深厚，而現有條件已難以滿足(zu)其生(sheng)活(huo)需要，想(xiang)買(mai)大屋改善(shan)環境(jing)，同(tong)時出于孝敬老人的前提下，在(zai)同(tong)區(qu)就近購房，既能更好(hao)照顧老人，又能享受獨立(li)居住的自(zi)由便利(li)。

3.區域居民的親屬、朋友

分析(xi)：此類客(ke)戶受(shou)該(gai)區域的親屬(shu)(shu)、朋(peng)(peng)友的口碑宣傳，對(dui)小區向往(wang)，同(tong)時(shi)在此地(di)置業(ye)，方(fang)便于(yu)同(tong)自己親屬(shu)(shu)、朋(peng)(peng)友進行充(chong)分的溝通，接觸和聯(lian)絡，還(huan)享受(shou)其(qi)優越(yue)住(zhu)宅環境。

4.外來人口在該地置業

分析：此類在(zai)該(gai)區域(yu)中(zhong)占主流，他(ta)們注重本案的(de)綜(zong)合(he)素質，周圍(wei)的(de)自然環(huan)境以及周圍(wei)的(de)配套(tao)設施，對(dui)新環(huan)境適應性較強，反而(er)對(dui)區域(yu)感情不太考慮。

2．4．目標市場細分

針對目(mu)標客戶的情況，敝司將(jiang)目(mu)標市場細(xi)分(fen)如(ru)下(xia)：

1、購買階層

1)自用：大眾(zhong)市(shi)民(min)（含(han)拆遷戶），有(you)能力(li)而又(you)確實希望置業(ye)的。

2)安居保值(zhi)：高薪收入階(jie)層。

3)換屋(wu)計(ji)劃：不滿(man)現時居住條件且(qie)有能力供屋(wu)的(de)人士(shi)，房改(gai)房的(de)原居者。

4)投資客(ke)：投資者是每個有(you)潛力(li)樓盤的目標(biao)買家群，針(zhen)對(dui)本項目，被吸引的多(duo)是中(zhong)小型投資者。

2、年齡層次：

中青年人為主（30~50歲）

3、家庭結構：

三(san)~五口之家為主

2．5．目標客戶

市場仿如金字(zi)塔，不但要瞄準(zhun)金字(zi)塔的頂部(bu)，而更重(zhong)要的是應瞄準(zhun)金字(zi)塔的中部(bu)以下（即對準(zhun)大(da)多數的消(xiao)費群體(ti)）就(jiu)(jiu)敝(bi)司(si)合作的市場調查公司(si)對廣(guang)州樓市的調查分析，天河區大(da)部(bu)份(fen)的消(xiao)費者(zhe)，最可(ke)接(jie)受(shou)的房(fang)價是20萬到45萬元之間(jian)，而另(ling)一部(bu)份(fen)人可(ke)接(jie)受(shou)的房(fang)價為(wei)45萬到60萬，能(neng)夠(gou)接(jie)受(shou)60萬元以上的消(xiao)費者(zhe)就(jiu)(jiu)是金字(zi)塔的頂部(bu)了，本案的目標客戶為(wei)15~60萬元這(zhe)一階(jie)段，如圖示：

3．銷售策略建議

3．1．市場氣氛培養(yang)

敝司建議在現階段利用項目(mu)一切的條件，營造濃烈的市場(chang)(chang)氣(qi)氛，吸引買家的關(guan)注(zhu)，為項目(mu)推出時的銷售打下(xia)良好的市場(chang)(chang)基礎，具體操作內容(rong)包括：

1.硬件塑造

告知性工地展示

應利(li)用樓盤入口圍墻包裝，樹(shu)立項(xiang)目形(xing)象，營造市場氣氛。并可(ke)通過橫幅，彩旗等工(gong)具將(jiang)項(xiang)目信息傳達給市場，吸引買家。

戶外廣告設置

戶外廣(guang)告(gao)設置能增強項目(mu)(mu)的(de)(de)認(ren)知能力，可(ke)以(yi)有效提(ti)升(sheng)項目(mu)(mu)的(de)(de)知名度。在廣(guang)告(gao)牌設置上(shang)可(ke)以(yi)考慮(lv)，公(gong)交車(che)站燈箱、車(che)身(shen)廣(guang)告(gao)等其它戶外媒體。

設置精美的示范單位和樣板房

通(tong)過對示(shi)范單位(wei)和(he)樣板房(fang)的(de)包裝設計，可有效掩飾平面中(zhong)的(de)弱點，引起(qi)客戶購買(mai)沖動，促進(jin)成交。

2.軟性宣傳

為區域造勢

通過(guo)報紙軟性文章，詳(xiang)述(shu)天河區(qu)府搬遷后為區(qu)域(yu)帶來(lai)的(de)(de)種種優越之處，以完(wan)善的(de)(de)社(she)區(qu)配套(tao)、熟(shu)悉的(de)(de)生活環境打動買家的(de)(de)心(xin)，挽(wan)回不斷外流(liu)的(de)(de)區(qu)域(yu)客源(yuan)。

為本案住宅造勢

目的(de)：把市(shi)場(chang)的(de)注意(yi)力(li)拉至本(ben)案(an)住宅，突出項目形象(xiang)，以(yi)本(ben)案(an)住宅環境好，交通便(bian)利的(de)優點吸引買家。