【房(fang)地產(chan)廣(guang)(guang)告策(ce)劃】房(fang)地產(chan)廣(guang)(guang)告策(ce)劃流(liu)程房(fang)地產(chan)廣(guang)(guang)告策(ce)劃方案

房地產廣(guang)(guang)告(gao)從其籌備到真正落實(shi)(shi)是一(yi)(yi)個非常(chang)復雜的(de)過(guo)程(cheng)，只有切(qie)實(shi)(shi)掌握好其中(zhong)每一(yi)(yi)步的(de)關鍵，才能最終得到理(li)想的(de)結果(guo)，其流程(cheng)通常(chang)分(fen)為四個階段(duan)(duan)(duan)：準備階段(duan)(duan)(duan)：拿地，規(gui)劃設計出產品（開發公(gong)(gong)司廣(guang)(guang)告(gao)部）—→確(que)定(ding)(ding)預(yu)算—→尋找廣(guang)(guang)告(gao)公(gong)(gong)司實(shi)(shi)施階段(duan)(duan)(duan)：廣(guang)(guang)告(gao)公(gong)(gong)司了(le)解項(xiang)目(mu)及購買對象信息廣(guang)(guang)告(gao)公(gong)(gong)司出媒(mei)體(ti)計劃—→確(que)定(ding)(ding)廣(guang)(guang)告(gao)目(mu)標(biao)—→主題確(que)定(ding)(ding)及創意表現(xian)—→廣(guang)(guang)告(gao)投放時間的(de)確(que)定(ding)(ding)—→媒(mei)體(ti)選擇(ze)傳(chuan)播(bo)階段(duan)(duan)(duan)：各項(xiang)活動和廣(guang)(guang)告(gao)的(de)正式推廣(guang)(guang)評估階段(duan)(duan)(duan)：測定(ding)(ding)廣(guang)(guang)告(gao)投放的(de)效率。

準備階段

拿地，規劃出產品

一般來說，從拿地到規劃出產品都是開發商的事，廣告公司在這階段是不介入的，但若是開發公司本身就有廣告部，廣告部的創意總監從一開始就介入項目的運作，包括土地拿下前后的前期市場調研，產品的規劃與設計等，由于廣告部在項目初就緊密參與，因而對項目的了解是非常透徹的，非常利于項目以后一系列的推廣。對于是自己組建廣告還是(shi)(shi)對(dui)外(wai)尋找廣告(gao)公司(si)這一(yi)點(dian)上(shang)，則是(shi)(shi)各(ge)有各(ge)的(de)(de)優(you)缺點(dian)。若是(shi)(shi)開(kai)發(fa)(fa)商(shang)自(zi)己組建廣告(gao)部(bu)，則對(dui)項目的(de)(de)了解會更加(jia)透徹(che)，前期準備也就(jiu)更加(jia)充分，同時在整個(ge)項目的(de)(de)運作中(zhong)內(nei)部(bu)溝通會非常流暢，缺點(dian)就(jiu)是(shi)(shi)廣告(gao)部(bu)受(shou)公司(si)上(shang)層及(ji)其他部(bu)門(men)制約(yue)比(bi)較大，始終從(cong)開(kai)發(fa)(fa)公司(si)的(de)(de)角度(du)出發(fa)(fa)，視野狹小，具有一(yi)定的(de)(de)局(ju)限性。對(dui)外(wai)選(xuan)擇(ze)廣告(gao)公司(si)，一(yi)方(fang)面廣告(gao)公司(si)會更加(jia)專業(ye)，經驗也更為豐富，另外(wai)廣告(gao)公司(si)從(cong)局(ju)外(wai)人的(de)(de)角度(du)介入項目，可以發(fa)(fa)現(xian)更加(jia)適合(he)的(de)(de)產品主題；其缺點(dian)就(jiu)是(shi)(shi)對(dui)項目有可能(neng)會理解不(bu)透徹(che)，與開(kai)發(fa)(fa)商(shang)之間(jian)溝通和信任度(du)不(bu)夠(gou)，費用(yong)比(bi)較高之類。

確定預算

廣告預算內容

常見的房地產廣(guang)告預算內容包括以下幾項：

A．廣告調查費用

包括(kuo)廣告前(qian)期(qi)的市(shi)場研究、廣告效果調查、廣告咨詢(xun)費用、媒介調查費用等

B．廣告制作費用

包括照相、制版、印刷、錄音、攝(she)影、錄像、文案操作(zuo)、美(mei)術(shu)設計、廣(guang)告禮品等直接的制作(zuo)費用(yong)

C．廣告媒體費用

購買報紙和雜志版面、電視(shi)和電臺播(bo)出(chu)頻道(dao)和時段(duan)、租用(yong)戶(hu)外看(kan)板等其他媒(mei)體(ti)的費用(yong)

D．其他相關費用

是與廣告活(huo)動(dong)有關的公共活(huo)動(dong)、SP活(huo)動(dong)、直效營銷等費(fei)用

確定廣告預算的方法

如果是(shi)對外(wai)尋找廣(guang)告(gao)公司，開發商會(hui)在產(chan)品(pin)出來(lai)后根據項目的(de)(de)(de)大小和性質來(lai)初(chu)步(bu)確(que)定(ding)(ding)廣(guang)告(gao)推(tui)廣(guang)的(de)(de)(de)預(yu)算，廣(guang)告(gao)預(yu)算的(de)(de)(de)制定(ding)(ding)還會(hui)受到其他一(yi)些因素的(de)(de)(de)影響，如市場競爭程度(du)、廣(guang)告(gao)投放(fang)頻(pin)率的(de)(de)(de)選(xuan)擇、銷售速度(du)的(de)(de)(de)制定(ding)(ding)、企業(ye)品(pin)牌的(de)(de)(de)知(zhi)名程度(du)等(deng)。通常測定(ding)(ding)廣(guang)告(gao)預(yu)算會(hui)采取以(yi)下幾種(zhong)方(fang)式

A．量入為出法。即根據開發商本身資(zi)金的承受能力(li)來確定廣告預算，帶有(you)一定的片(pian)面性

B．銷售百分比法。即開發商根據既定的銷售額(e)的百分比來決定廣(guang)告(gao)費用的大小(xiao)。

C．競(jing)爭對等法。即(ji)根據競(jing)爭對手(shou)大致投入的廣告費用來確定(ding)自己(ji)項目的預算。

D．目標任務(wu)(wu)法。即開發商首先確定促(cu)銷(xiao)(xiao)目標，根據所要(yao)完成的(de)促(cu)銷(xiao)(xiao)目標決定必(bi)須執(zhi)行的(de)工作任務(wu)(wu)，然后估算每項任務(wu)(wu)所需(xu)要(yao)的(de)促(cu)銷(xiao)(xiao)支出，這(zhe)些(xie)促(cu)銷(xiao)(xiao)支出的(de)總和就是計(ji)劃促(cu)銷(xiao)(xiao)預算。

通常大(da)的房地產(chan)開(kai)發(fa)(fa)商(shang)會(hui)把銷售(shou)百分比法和競爭對(dui)等法相(xiang)結合來確定廣(guang)告(gao)(gao)預算(suan)(suan)，一(yi)般廣(guang)告(gao)(gao)預算(suan)(suan)大(da)致(zhi)控(kong)制在樓盤銷售(shou)總金額的1%—3%之(zhi)間(jian)，而小的開(kai)發(fa)(fa)商(shang)則會(hui)根據銷售(shou)狀況階(jie)段(duan)性的滾動執行，銷售(shou)結果一(yi)旦不如意，廣(guang)告(gao)(gao)預算(suan)(suan)便會(hui)停止。在初步確定下(xia)廣(guang)告(gao)(gao)預算(suan)(suan)后，開(kai)發(fa)(fa)商(shang)也會(hui)在找到廣(guang)告(gao)(gao)公(gong)司后與廣(guang)告(gao)(gao)公(gong)司再次(ci)協(xie)商(shang)，根據廣(guang)告(gao)(gao)公(gong)司方(fang)面(mian)對(dui)產(chan)品的定義和見解(jie)也會(hui)作出相(xiang)應的調整。預算(suan)(suan)費用的編排(pai)最后會(hui)由廣(guang)告(gao)(gao)公(gong)司與開(kai)發(fa)(fa)商(shang)一(yi)起協(xie)商(shang)制訂。

尋找廣告公司

通常廣告(gao)代理公司(si)的選(xuan)擇會(hui)采取以下兩種方式：

廣告招標

即向多家廣(guang)告公(gong)(gong)司(si)發標，征集廣(guang)告策(ce)劃書、平面影(ying)視創意(yi)及報價。其(qi)優點在于創意(yi)結(jie)果直觀，易于判斷，并(bing)且收費情況清晰；缺點是周(zhou)期(qi)長，使實質性策(ce)劃工作的(de)時間較(jiao)為倉促，同(tong)時一(yi)些規模大、定力(li)強的(de)公(gong)(gong)司(si)不愿參加招標。

經驗選擇

根據(ju)廣告(gao)公(gong)司以(yi)前(qian)的作(zuo)品(pin)及業內的地位名聲來初步(bu)選定(ding)一(yi)家，請其在(zai)一(yi)定(ding)時間(jian)內出策(ce)劃草案(an)，如小區的形(xing)象設計或者SLOGAN之類的，然后憑借其作(zuo)品(pin)確(que)定(ding)合作(zuo)意向。其優點在(zai)于(yu)比廣告(gao)招標(biao)周(zhou)期短，廣告(gao)公(gong)司有較(jiao)多(duo)的時間(jian)展開實質性工作(zuo)，深化創(chuang)意，并且多(duo)數廣告(gao)公(gong)司樂于(yu)接受；而(er)缺點在(zai)于(yu)比選的依據(ju)不充(chong)分不直(zhi)觀，廣告(gao)個案(an)差異性大，存(cun)在(zai)一(yi)定(ding)風險。

不(bu)同項目(mu)會根據(ju)其大小性質(zhi)來選擇(ze)不(bu)同方式尋(xun)找(zhao)廣告公司，有很(hen)多公司會和廣告公司結成長(chang)期(qi)合作(zuo)關系，這種模式也為(wei)開(kai)(kai)發(fa)商節省(sheng)了(le)很(hen)多斟(zhen)選方面(mian)的(de)時間，并且(qie)長(chang)期(qi)的(de)合作(zuo)關系也利于廣告公司和開(kai)(kai)發(fa)商就項目(mu)進行透徹的(de)了(le)解和合作(zuo)。

實施階段

廣告公(gong)司了解(jie)項目(mu)及購買對象信息(xi)。

只有(you)透(tou)徹(che)的(de)了(le)(le)解項目(mu)后才能制作出成功的(de)廣(guang)(guang)(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)作品，廣(guang)(guang)(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)公(gong)司(si)(si)在接(jie)到項目(mu)后需要對(dui)產品進行(xing)徹(che)底的(de)研(yan)究(jiu)，其內容包括：項目(mu)周邊情況，樓盤(pan)分(fen)析，近期樓市(shi)動(dong)向(xiang)，項目(mu)地理(li)位置分(fen)析，小區規劃，設(she)計特色，價格策略，競爭對(dui)手分(fen)析，消(xiao)費者(zhe)調查(cha)等。其中(zhong)開發商會向(xiang)廣(guang)(guang)(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)公(gong)司(si)(si)提供大部(bu)分(fen)資料，但(dan)處于(yu)對(dui)項目(mu)的(de)把握(wo)程度(du)，大部(bu)分(fen)優秀的(de)廣(guang)(guang)(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)公(gong)司(si)(si)會就已給(gei)的(de)資料進行(xing)更深入(ru)的(de)調查(cha)，只有(you)在吃透(tou)了(le)(le)整(zheng)個產品及消(xiao)費對(dui)象后，廣(guang)(guang)(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)公(gong)司(si)(si)才會進行(xing)下一步的(de)工作。

廣告公司出媒體計劃

確定廣告目標。

房地產廣告(gao)的(de)(de)成功與否，關鍵在(zai)于它能否在(zai)恰當的(de)(de)地點以恰當的(de)(de)方(fang)式傳達(da)給恰當的(de)(de)人，廣告(gao)目(mu)標(biao)不(bu)能泛泛而談，包括開發商在(zai)內經常(chang)會走入誤區，把(ba)廣告(gao)目(mu)標(biao)制(zhi)定(ding)為提高(gao)知名度、促(cu)進銷售、建立(li)品牌等，事實(shi)(shi)上(shang)以上(shang)這些目(mu)標(biao)是一(yi)個房地產廣告(gao)或(huo)多或(huo)少必然會達(da)到的(de)(de)效果，想要對廣告(gao)公司(si)進行有(you)效的(de)(de)指導，必須使廣告(gao)公司(si)明(ming)白一(yi)個確實(shi)(shi)可(ke)行的(de)(de)廣告(gao)目(mu)標(biao)需要注意如下(xia)幾點：

A．所要賣(mai)的(de)房子的(de)特(te)點是什么？最重要的(de)特(te)點即賣(mai)點是什么？

B．目標(biao)消費者是誰？目標(biao)消費者為什么會(hui)選(xuan)擇本項(xiang)目？

C．要傳達(da)給消(xiao)費者的信(xin)息(xi)是什么？怎么樣才(cai)能有效的傳達(da)這些信(xin)息(xi)？

D．用什(shen)么(me)來測定傳達消息的效果？

主題確定及創意表現

房(fang)地產廣(guang)告策略(lve)的出發(fa)點(dian)是引起消(xiao)(xiao)費(fei)者(zhe)(zhe)的注意和興趣，激(ji)發(fa)消(xiao)(xiao)費(fei)者(zhe)(zhe)的購(gou)買欲，并最終促使(shi)消(xiao)(xiao)費(fei)者(zhe)(zhe)購(gou)買該產品(pin)，因(yin)此(ci)在房(fang)地產廣(guang)告一定要充分表現產品(pin)的優點(dian)，易(yi)于消(xiao)(xiao)費(fei)者(zhe)(zhe)理(li)解記(ji)憶和接(jie)受。

廣告投放時間的確定

一(yi)(yi)(yi)般來(lai)說(shuo)，小型項目的(de)(de)廣(guang)(guang)告期(qi)間(jian)以一(yi)(yi)(yi)個(ge)月(yue)到(dao)兩個(ge)月(yue)為最(zui)多。中、大型的(de)(de)項目（營業額在二、三億以上(shang)）時間(jian)會更(geng)加長一(yi)(yi)(yi)些，有的(de)(de)甚至(zhi)達到(dao)了一(yi)(yi)(yi)兩年，而房地產廣(guang)(guang)告時間(jian)的(de)(de)節奏通常可以分(fen)為如下四種(zhong)：

（1）集(ji)(ji)中型。是指廣(guang)告集(ji)(ji)中一段時(shi)(shi)間發布，以在短時(shi)(shi)間內迅速形成強大(da)的(de)廣(guang)告攻勢。優點在于能在短時(shi)(shi)期內給予消費者強烈而有效(xiao)(xiao)的(de)刺(ci)激，以達(da)到廣(guang)告的(de)效(xiao)(xiao)果(guo)，并能促(cu)成銷售；缺點為廣(guang)告費用集(ji)(ji)中于一段時(shi)(shi)間大(da)批量的(de)投入(ru)，發布時(shi)(shi)機的(de)選擇非常重要，若廣(guang)告未達(da)到預期的(de)效(xiao)(xiao)果(guo)，則很難進行補救。

（2）連續型。指在(zai)(zai)一定時期內，均勻安排廣(guang)(guang)告(gao)的(de)發布(bu)時間(jian)，使(shi)廣(guang)(guang)告(gao)經常性反(fan)復在(zai)(zai)目標(biao)市場出現，以(yi)逐步加深消(xiao)費者印象。優點在(zai)(zai)于(yu)不斷刺(ci)激(ji)消(xiao)費者，并(bing)節省廣(guang)(guang)告(gao)費用；在(zai)(zai)于(yu)不可能每次都(dou)達到刺(ci)激(ji)消(xiao)費者的(de)目的(de)，而且預算也決定了(le)連續性廣(guang)(guang)告(gao)無法進行大(da)規模、長時間(jian)的(de)廣(guang)(guang)告(gao)攻(gong)勢(shi)。

（3）間歇性。指(zhi)間斷使(shi)用(yong)廣告(gao)的(de)(de)一(yi)種方式，即做一(yi)段(duan)(duan)時(shi)(shi)間廣告(gao)，停一(yi)段(duan)(duan)時(shi)(shi)間，再(zai)做一(yi)段(duan)(duan)時(shi)(shi)間廣告(gao)，反復進(jin)(jin)行。優點在于根據項目的(de)(de)進(jin)(jin)程來進(jin)(jin)行廣告(gao)分配，做到(dao)有的(de)(de)放(fang)矢；點在于需要(yao)注意(yi)廣告(gao)發(fa)布的(de)(de)時(shi)(shi)機，注意(yi)銷售對于廣告(gao)的(de)(de)滯后型，還要(yao)考慮(lv)消費者的(de)(de)遺忘速度。

（4）脈動型(xing)(xing)(xing)。脈動型(xing)(xing)(xing)集中(zhong)了連(lian)(lian)續(xu)型(xing)(xing)(xing)和間(jian)歇型(xing)(xing)(xing)的特征，即在(zai)一段時間(jian)內不斷保持(chi)廣(guang)告發(fa)布(bu)，又在(zai)某些(xie)時機加大發(fa)布(bu)力度，形成廣(guang)告攻勢，集中(zhong)了連(lian)(lian)續(xu)型(xing)(xing)(xing)和間(jian)隙(xi)型(xing)(xing)(xing)的優點，能夠不斷刺(ci)激(ji)消費者，還能刺(ci)激(ji)短期的購買欲望。缺點就是費用太高。

而廣告時間(jian)的安排即廣告周期的擬定，通常分(fen)為三個期間(jian)：

（1）引(yin)導(dao)期。作初期的(de)訊息傳播，重點在引(yin)起消費(fei)者的(de)好奇(qi)與期待，吸引(yin)購買者的(de)注(zhu)目和(he)行動

（2）公開(kai)期(qi)。樓盤(pan)被(bei)正式推(tui)向市場，一(yi)切(qie)媒體運作及印刷資料(liao)皆已準備就緒，一(yi)旦開(kai)盤(pan)，隨著強(qiang)銷(xiao)(xiao)期(qi)的來臨，大量的報紙廣告，結合強(qiang)有力的業(ye)務(wu)推(tui)廣，如人員拜(bai)訪、電(dian)話(hua)追蹤、派報郵寄等，立體的促銷(xiao)(xiao)攻擊(ji)全面展開(kai)。

（3）續(xu)銷(xiao)期。為公(gong)開期后(hou)的(de)(de)續(xu)銷(xiao)行為，將(jiang)廣(guang)告后(hou)期所余的(de)(de)房屋產品(pin)進行重(zhong)新修正廣(guang)告策(ce)略，改變已不適或不當的(de)(de)廣(guang)告方向，作最后(hou)的(de)(de)沖刺，以達最圓滿的(de)(de)成績。

廣告(gao)(gao)(gao)公司在擬定廣告(gao)(gao)(gao)時間的同時，即制定廣告(gao)(gao)(gao)節(jie)奏的安排，同時預(yu)先估算(suan)每(mei)段時間需要投入的費用。

在這里(li)，選擇廣告投放節奏(zou)通常與(yu)一(yi)個項目(mu)大小(xiao)性質(zhi)有(you)關，小(xiao)項目(mu)宜采取集中型(xing)，以(yi)短平快形式的(de)(de)最大限度的(de)(de)提高項目(mu)的(de)(de)知名度。而一(yi)些大盤則更適(shi)合(he)采取脈動(dong)型(xing)的(de)(de)方式。

媒體選擇

房(fang)地(di)產(chan)廣告(gao)(gao)媒體是(shi)用來(lai)傳播房(fang)地(di)產(chan)廣告(gao)(gao)信息的工具，通(tong)常會(hui)接觸的媒體有(you)：報紙(zhi)、雜志、廣播、電(dian)視、戶外廣告(gao)(gao)、售點廣告(gao)(gao)、DM直(zhi)投、傳單海(hai)報、網絡、空中飛行物(wu)等。選擇不同的媒體以及(ji)如何(he)正(zheng)確的組(zu)合不同媒體是(shi)極其重(zhong)要的。

一般廣告(gao)公司會根據項(xiang)目(mu)(mu)(mu)的(de)大小、樓盤的(de)檔(dang)次、目(mu)(mu)(mu)標客戶的(de)定(ding)位(wei)、項(xiang)目(mu)(mu)(mu)的(de)區域、開發(fa)商的(de)資金實力來選擇(ze)媒(mei)體。比如(ru)說在(zai)北京(jing)，中低檔(dang)的(de)項(xiang)目(mu)(mu)(mu)主力媒(mei)體選擇(ze)是《北青》《北晚》《晨報(bao)》之類的(de)報(bao)紙(zhi)及廣播(bo)，高(gao)檔(dang)項(xiang)目(mu)(mu)(mu)除了在(zai)《北青》，更多(duo)的(de)會選擇(ze)《經濟(ji)觀察報(bao)》及《三聯生活(huo)周(zhou)刊》《IT經理人》《商業周(zhou)刊》等這類有針(zhen)對性的(de)報(bao)紙(zhi)雜志上刊登。

大多(duo)數房地(di)產的(de)(de)(de)廣告媒(mei)體(ti)(ti)(ti)(ti)(ti)會(hui)采用戶(hu)外媒(mei)體(ti)(ti)(ti)(ti)(ti)、印(yin)刷(shua)媒(mei)體(ti)(ti)(ti)(ti)(ti)、和(he)報刊媒(mei)體(ti)(ti)(ti)(ti)(ti)三種形(xing)式，戶(hu)外媒(mei)體(ti)(ti)(ti)(ti)(ti)因為(wei)位置固定(ding)，比較偏重于(yu)樓盤周(zhou)圍的(de)(de)(de)區(qu)域性客源；印(yin)刷(shua)媒(mei)體(ti)(ti)(ti)(ti)(ti)可以定(ding)向派發(fa)，針對性和(he)靈活(huo)性都比較強；報刊媒(mei)體(ti)(ti)(ti)(ti)(ti)和(he)廣播電視則覆蓋面廣，客源層多(duo)。為(wei)了更好(hao)地(di)發(fa)揮(hui)媒(mei)體(ti)(ti)(ti)(ti)(ti)的(de)(de)(de)效率，使有(you)限(xian)的(de)(de)(de)廣告經(jing)費(fei)收到最大的(de)(de)(de)經(jing)濟(ji)效益(yi)，應該對不同(tong)類型的(de)(de)(de)媒(mei)體(ti)(ti)(ti)(ti)(ti)在綜(zong)合(he)比較的(de)(de)(de)基(ji)礎(chu)上(shang)，加以合(he)理的(de)(de)(de)篩選、組(zu)合(he)，以期(qi)取長補短，以優補拙。

傳播階段

在此階段(duan)，前期各項(xiang)(xiang)準備已經非(fei)常具體(ti)充沛，一旦項(xiang)(xiang)目開(kai)始運作，就(jiu)(jiu)啟動整個(ge)廣(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)(gao)(gao)計劃(hua)。在這(zhe)個(ge)階段(duan)里需要注意的(de)是(shi)，雖然前期已經準備的(de)非(fei)常詳細，但(dan)是(shi)市場(chang)是(shi)不(bu)(bu)斷變化及(ji)不(bu)(bu)可預知的(de)，因此在這(zhe)個(ge)階段(duan)，廣(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)(gao)(gao)公(gong)司(si)需要和銷(xiao)(xiao)(xiao)售總(zong)監密切配(pei)合，根(gen)據(ju)(ju)銷(xiao)(xiao)(xiao)售第一線及(ji)時(shi)反饋(kui)(kui)的(de)情況(kuang)來盡(jin)心廣(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)(gao)(gao)計劃(hua)的(de)修(xiu)改(gai)(gai)(gai)，若(ruo)銷(xiao)(xiao)(xiao)售情況(kuang)基本符合當(dang)初(chu)預制(zhi)的(de)，則廣(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)(gao)(gao)計劃(hua)改(gai)(gai)(gai)動不(bu)(bu)大(da)；若(ruo)有一定(ding)的(de)差距，可以就(jiu)(jiu)內容和推廣(guang)(guang)(guang)節奏上根(gen)據(ju)(ju)客(ke)戶(hu)反饋(kui)(kui)的(de)情況(kuang)加以修(xiu)改(gai)(gai)(gai)；但(dan)若(ruo)銷(xiao)(xiao)(xiao)售情況(kuang)極(ji)差就(jiu)(jiu)需要及(ji)時(shi)更改(gai)(gai)(gai)廣(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)(gao)(gao)計劃(hua)，不(bu)(bu)要使失誤(wu)犯的(de)更大(da)。若(ruo)廣(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)(gao)(gao)效果不(bu)(bu)佳有些開(kai)發(fa)商會(hui)(hui)采取更換廣(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)(gao)(gao)公(gong)司(si)的(de)形式，其實如果問(wen)題(ti)(ti)不(bu)(bu)是(shi)出(chu)在廣(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)(gao)(gao)公(gong)司(si)業務水平上的(de)話，更換廣(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)(gao)(gao)公(gong)司(si)即勞神費力(li)，同時(shi)也(ye)不(bu)(bu)見得會(hui)(hui)換到稱心如意的(de)公(gong)司(si)。在這(zhe)種情況(kuang)下，一是(shi)有可能產品(pin)本身有問(wen)題(ti)(ti)，另外就(jiu)(jiu)是(shi)當(dang)初(chu)廣(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)(gao)(gao)公(gong)司(si)和開(kai)發(fa)商就(jiu)(jiu)產品(pin)溝通的(de)不(bu)(bu)夠，因此可以根(gen)據(ju)(ju)市場(chang)反饋(kui)(kui)對產品(pin)作出(chu)相(xiang)應的(de)修(xiu)改(gai)(gai)(gai)，同時(shi)就(jiu)(jiu)產品(pin)及(ji)目標客(ke)戶(hu)進行更為(wei)詳盡(jin)的(de)研究，重(zhong)新包裝項(xiang)(xiang)目上市，爭取打個(ge)翻身仗。

評估階段

營(ying)銷(xiao)學上通(tong)(tong)常(chang)說(shuo)(shuo)：廣(guang)(guang)告(gao)主們都(dou)知(zhi)道自己投(tou)放(fang)(fang)(fang)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)廣(guang)(guang)告(gao)里有(you)一(yi)半(ban)是(shi)(shi)無(wu)效(xiao)(xiao)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)，但是(shi)(shi)誰也不知(zhi)哪一(yi)半(ban)是(shi)(shi)無(wu)效(xiao)(xiao)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)。房地(di)產(chan)(chan)(chan)廣(guang)(guang)告(gao)也是(shi)(shi)如(ru)此，房地(di)產(chan)(chan)(chan)廣(guang)(guang)告(gao)和(he)日用(yong)品廣(guang)(guang)告(gao)效(xiao)(xiao)果反饋的(de)(de)(de)(de)(de)(de)最(zui)大不同(tong)點就是(shi)(shi)：房地(di)產(chan)(chan)(chan)廣(guang)(guang)告(gao)可(ke)(ke)以在廣(guang)(guang)告(gao)投(tou)放(fang)(fang)(fang)后的(de)(de)(de)(de)(de)(de)當天就能直接在來(lai)(lai)電(dian)(dian)(dian)來(lai)(lai)訪(fang)上得(de)到體(ti)現(xian)(xian)。大部分的(de)(de)(de)(de)(de)(de)房地(di)產(chan)(chan)(chan)項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)(mu)已經(jing)能夠通(tong)(tong)過客(ke)戶的(de)(de)(de)(de)(de)(de)第(di)一(yi)次來(lai)(lai)電(dian)(dian)(dian)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)渠(qu)道建立(li)廣(guang)(guang)告(gao)效(xiao)(xiao)果跟(gen)蹤制度，來(lai)(lai)電(dian)(dian)(dian)數量(liang)(liang)(liang)也成(cheng)為廣(guang)(guang)告(gao)投(tou)放(fang)(fang)(fang)效(xiao)(xiao)果的(de)(de)(de)(de)(de)(de)重(zhong)要標(biao)準。在不同(tong)項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)(mu)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)反復(fu)實(shi)踐中發現(xian)(xian)，來(lai)(lai)電(dian)(dian)(dian)數量(liang)(liang)(liang)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)確能在一(yi)定(ding)程度上反映廣(guang)(guang)告(gao)投(tou)放(fang)(fang)(fang)效(xiao)(xiao)果，但是(shi)(shi)過分強(qiang)調來(lai)(lai)電(dian)(dian)(dian)數量(liang)(liang)(liang)就像完全忽視來(lai)(lai)電(dian)(dian)(dian)數量(liang)(liang)(liang)一(yi)樣，走向另一(yi)個誤(wu)區。房地(di)產(chan)(chan)(chan)廣(guang)(guang)告(gao)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)效(xiao)(xiao)果體(ti)現(xian)(xian)有(you)三種層次：一(yi)是(shi)(shi)直接到訪(fang)；二(er)是(shi)(shi)電(dian)(dian)(dian)話(hua)詢問；三是(shi)(shi)留下(xia)印(yin)象。因此電(dian)(dian)(dian)話(hua)數量(liang)(liang)(liang)就成(cheng)了(le)廣(guang)(guang)告(gao)銷(xiao)售力的(de)(de)(de)(de)(de)(de)直接體(ti)現(xian)(xian)。但是(shi)(shi)檢(jian)測不同(tong)項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)(mu)，可(ke)(ke)以發現(xian)(xian)同(tong)樣都(dou)是(shi)(shi)非常(chang)優秀的(de)(de)(de)(de)(de)(de)廣(guang)(guang)告(gao)表(biao)現(xian)(xian)，同(tong)樣都(dou)是(shi)(shi)無(wu)可(ke)(ke)挑剔(ti)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)媒體(ti)選擇，甚至(zhi)同(tong)屬于同(tong)一(yi)檔(dang)次的(de)(de)(de)(de)(de)(de)項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)(mu)，但是(shi)(shi)兩(liang)者正(zheng)(zheng)常(chang)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)廣(guang)(guang)告(gao)后來(lai)(lai)電(dian)(dian)(dian)數量(liang)(liang)(liang)也不同(tong)。可(ke)(ke)以看出，相(xiang)對(dui)于廣(guang)(guang)告(gao)表(biao)現(xian)(xian)來(lai)(lai)說(shuo)(shuo)，產(chan)(chan)(chan)品本身更(geng)(geng)為重(zhong)要。其中最(zui)重(zhong)要的(de)(de)(de)(de)(de)(de)因素是(shi)(shi)地(di)理(li)位置、價格(ge)、銷(xiao)售時間(jian)段。通(tong)(tong)常(chang)來(lai)(lai)說(shuo)(shuo)，主要干道附近的(de)(de)(de)(de)(de)(de)項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)(mu)來(lai)(lai)電(dian)(dian)(dian)量(liang)(liang)(liang)低(di)，因為容易描述，容易到達，客(ke)戶更(geng)(geng)多會選擇直接到達；高檔(dang)項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)(mu)（別墅，TOWNHOUSE，高檔(dang)公寓(yu)）來(lai)(lai)電(dian)(dian)(dian)率低(di)，因為目(mu)(mu)標(biao)客(ke)戶群總量(liang)(liang)(liang)低(di)；進(jin)入銷(xiao)售后期的(de)(de)(de)(de)(de)(de)老項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)(mu)低(di)，因為市場(chang)認知(zhi)度高，電(dian)(dian)(dian)話(hua)詢問不再成(cheng)為最(zui)主要的(de)(de)(de)(de)(de)(de)了(le)解手段。只(zhi)有(you)根(gen)據不同(tong)項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)(mu)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)特性做好(hao)來(lai)(lai)電(dian)(dian)(dian)來(lai)(lai)人給人留下(xia)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)印(yin)象程度以及與(yu)(yu)最(zui)終成(cheng)交量(liang)(liang)(liang)相(xiang)結合的(de)(de)(de)(de)(de)(de)評估，才(cai)能正(zheng)(zheng)確測定(ding)一(yi)個廣(guang)(guang)告(gao)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)成(cheng)果與(yu)(yu)否(fou)。使得(de)廣(guang)(guang)告(gao)公司能夠更(geng)(geng)好(hao)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)配合項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)(mu)進(jin)行(xing)相(xiang)應的(de)(de)(de)(de)(de)(de)調整與(yu)(yu)修改(gai)。

房地產廣告策劃方案

篇一：房地產廣告策劃方案

任何的(de)(de)廣(guang)告策劃方(fang)案的(de)(de)目的(de)(de)和宗旨都是在于(yu)提(ti)高產品的(de)(de)銷售，塑造(zao)、提(ti)升品牌形象。本方(fang)案在于(yu)為“站前廣(guang)場”提(ti)供(gong)一個準確的(de)(de)定(ding)位(wei)與(yu)廣(guang)告方(fang)向，作出全程戰略性(xing)的(de)(de)指(zhi)導。在對(dui)婁(lou)底房(fang)地產市(shi)場現狀進行了深入細致的(de)(de)了解和研究分(fen)析的(de)(de)前提(ti)下(xia)，找出“站前廣(guang)場”項目的(de)(de)資(zi)源問題(ti)與(yu)機會(hui)，以達到或超出“站前廣(guang)場”原定(ding)銷售計劃，并(bing)為婁(lou)底定(ding)興房(fang)地產公司(si)塑造(zao)品牌。

第一節市場分析

一、婁底市房地產市產基本狀況

（一(yi)）20XX年(nian)以(yi)來房地(di)產開發投資大幅增(zeng)長。

20XX年(nian)１－8月全市房地產開發(fa)投資達16457萬元(yuan)，同比增長(chang)87.4%，是(shi)近(jin)年(nian)來增長(chang)較快的。

（二）房(fang)地產(chan)業開發的三個組成(cheng)要(yao)素即房(fang)地產(chan)開發的土地、資金、市場同(tong)步(bu)增長。

１、土(tu)(tu)(tu)地(di)(di)前期投入增(zeng)加。20XX年１－8月，房地(di)(di)產開(kai)發(fa)企業購(gou)置(zhi)土(tu)(tu)(tu)地(di)(di)面積(ji)10.88萬(wan)(wan)平(ping)方米，土(tu)(tu)(tu)地(di)(di)購(gou)置(zhi)費3057萬(wan)(wan)元，分(fen)別(bie)比去年同期增(zeng)長(chang)14.5%和19.9%；土(tu)(tu)(tu)地(di)(di)開(kai)發(fa)投資1250萬(wan)(wan)元，已完成土(tu)(tu)(tu)地(di)(di)開(kai)發(fa)面積(ji)9.7萬(wan)(wan)平(ping)方米。

２、開發(fa)規模擴大，開發(fa)投(tou)(tou)(tou)資高(gao)速增(zeng)(zeng)(zeng)長(chang)(chang)。2003年１－8月份(fen)，全市(shi)(shi)房地產(chan)(chan)施(shi)工面(mian)積43.23萬(wan)(wan)平方(fang)米，比(bi)去(qu)年同期增(zeng)(zeng)(zeng)加(jia)18萬(wan)(wan)平方(fang)米，本年新開工面(mian)積13.3萬(wan)(wan)平方(fang)米，比(bi)去(qu)年同期增(zeng)(zeng)(zeng)加(jia)7.9萬(wan)(wan)平方(fang)米，增(zeng)(zeng)(zeng)長(chang)(chang)145%。全市(shi)(shi)房地產(chan)(chan)開發(fa)完成(cheng)投(tou)(tou)(tou)資16457萬(wan)(wan)元(yuan)，比(bi)去(qu)年同期增(zeng)(zeng)(zeng)加(jia)7674萬(wan)(wan)元(yuan)，增(zeng)(zeng)(zeng)長(chang)(chang)87.4%，對全市(shi)(shi)國有及其它經濟投(tou)(tou)(tou)資增(zeng)(zeng)(zeng)長(chang)(chang)貢獻(xian)率為2.1%。從投(tou)(tou)(tou)資用途看，住(zhu)宅(zhai)投(tou)(tou)(tou)資完成(cheng)6630萬(wan)(wan)元(yuan)，增(zeng)(zeng)(zeng)長(chang)(chang)1.2倍，辦公樓(lou)房完成(cheng)投(tou)(tou)(tou)資542萬(wan)(wan)元(yuan)，增(zeng)(zeng)(zeng)長(chang)(chang)3.9倍。

３、企(qi)業融資能力有所增強，資金(jin)(jin)到位(wei)狀況較好。20XX年１-8月房地產開發共到位(wei)資金(jin)(jin)22266萬(wan)元(yuan)，同比增長(chang)(chang)2.6倍，從(cong)其構成看(kan)，利用(yong)(yong)外資資金(jin)(jin)增長(chang)(chang)最快，企(qi)業自(zi)籌資金(jin)(jin)最多。１－8月企(qi)業自(zi)籌資金(jin)(jin)13152萬(wan)元(yuan)，增長(chang)(chang)3.8倍；利用(yong)(yong)外資資金(jin)(jin)1050萬(wan)元(yuan)，增長(chang)(chang)69倍，其他(ta)資金(jin)(jin)8004萬(wan)元(yuan)，增長(chang)(chang)2.5倍。

４、住(zhu)房(fang)銷售(shou)(shou)高(gao)(gao)速增(zeng)(zeng)長(chang)。今年全(quan)市商品(pin)房(fang)現房(fang)銷售(shou)(shou)，在去年增(zeng)(zeng)長(chang)27.8％的高(gao)(gao)基數基礎上，保持高(gao)(gao)增(zeng)(zeng)長(chang)勢頭，20XX年１－8月(yue)份全(quan)市共銷售(shou)(shou)現房(fang)1.79萬(wan)(wan)平方(fang)米(mi)，同比(bi)增(zeng)(zeng)長(chang)82.7%，其(qi)中住(zhu)宅銷售(shou)(shou)1.72萬(wan)(wan)平方(fang)米(mi)，比(bi)去年同期增(zeng)(zeng)長(chang)1.2倍。

5、房地(di)(di)產業(ye)的(de)發(fa)展(zhan)與城市(shi)(shi)(shi)(shi)化建設緊密，城市(shi)(shi)(shi)(shi)化建設促(cu)進了房地(di)(di)產業(ye)的(de)發(fa)展(zhan)，我(wo)市(shi)(shi)(shi)(shi)北(bei)擴南移的(de)外延式城市(shi)(shi)(shi)(shi)擴展(zhan)建設促(cu)進了房地(di)(di)產業(ye)的(de)快速發(fa)展(zhan)，在(zai)我(wo)市(shi)(shi)(shi)(shi)今(jin)年從事房地(di)(di)產開發(fa)的(de)20家(jia)企業(ye)中(zhong)，婁星區(qu)內(nei)集中(zhong)了14家(jia)，新化縣3家(jia)，雙(shuang)峰(feng)縣2家(jia)，漣源市(shi)(shi)(shi)(shi)1家(jia)。

二、房地產發展所面臨的困難和挑戰

一是商(shang)品(pin)房空(kong)(kong)置(zhi)(zhi)面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)增加。今年(nian)(nian)１－8月份全市商(shang)品(pin)房竣工面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)超過商(shang)品(pin)房銷售(shou)面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)0.6萬(wan)平(ping)方米，商(shang)品(pin)房空(kong)(kong)置(zhi)(zhi)面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)達1.1萬(wan)平(ping)方米(其(qi)中住宅空(kong)(kong)置(zhi)(zhi)0.61萬(wan)平(ping)方米)，占(zhan)當年(nian)(nian)施工面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)總量的(de)2.5%，空(kong)(kong)置(zhi)(zhi)面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)增長(chang)63.6%。從商(shang)品(pin)房空(kong)(kong)置(zhi)(zhi)時(shi)間(jian)來看，空(kong)(kong)置(zhi)(zhi)時(shi)間(jian)在一年(nian)(nian)以上(shang)(shang)商(shang)品(pin)房面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)占(zhan)全部(bu)空(kong)(kong)置(zhi)(zhi)面(mian)(mian)(mian)(mian)積(ji)的(de)比例(li)增長(chang)，比上(shang)(shang)年(nian)(nian)提高4.4個(ge)百(bai)分點，空(kong)(kong)置(zhi)(zhi)房增多(duo)占(zhan)用了企業的(de)開發資金，對房地產(chan)企業的(de)開發產(chan)生(sheng)不(bu)利(li)的(de)影響。

二是房地(di)產(chan)(chan)企(qi)(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)素(su)質(zhi)良(liang)莠不(bu)齊，企(qi)(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)開(kai)(kai)發(fa)(fa)規(gui)模(mo)小、持(chi)續(xu)開(kai)(kai)發(fa)(fa)能力(li)低，競(jing)爭力(li)差。近幾年(nian)來(lai)城(cheng)市(shi)化建(jian)設(she)的(de)發(fa)(fa)展推動了房地(di)產(chan)(chan)開(kai)(kai)發(fa)(fa)的(de)發(fa)(fa)展，存在一個項目(mu)(mu)孵出一個房地(di)產(chan)(chan)開(kai)(kai)發(fa)(fa)企(qi)(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)的(de)問(wen)題，其開(kai)(kai)發(fa)(fa)規(gui)模(mo)小。20XX年(nian)全市(shi)參加年(nian)檢(jian)(jian)的(de)企(qi)(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)達65家(jia)，而今(jin)年(nian)來(lai)真正有(you)開(kai)(kai)發(fa)(fa)任(ren)務的(de)僅20家(jia)，僅占(zhan)(zhan)(zhan)全部年(nian)檢(jian)(jian)企(qi)(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)的(de)30.8%。就目(mu)(mu)前有(you)開(kai)(kai)發(fa)(fa)工(gong)作量的(de)20個企(qi)(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)而言，開(kai)(kai)發(fa)(fa)任(ren)務在3000萬元以(yi)(yi)(yi)下有(you)10個，占(zhan)(zhan)(zhan)總數的(de)50%；開(kai)(kai)發(fa)(fa)任(ren)務在3000萬元以(yi)(yi)(yi)上5000萬元以(yi)(yi)(yi)下有(you)5個，占(zhan)(zhan)(zhan)總數的(de)25%；開(kai)(kai)發(fa)(fa)任(ren)務在5000萬元以(yi)(yi)(yi)上有(you)5個，占(zhan)(zhan)(zhan)總數的(de)25%。房地(di)產(chan)(chan)開(kai)(kai)發(fa)(fa)企(qi)(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)主要以(yi)(yi)(yi)負債經營為主，嚴(yan)重依賴銀行(xing)資金(jin)，有(you)的(de)開(kai)(kai)發(fa)(fa)項目(mu)(mu)前期靠施工(gong)單位墊資、中(zhong)間靠銀行(xing)貸款開(kai)(kai)發(fa)(fa)、后(hou)(hou)期靠個人按揭貸款，缺乏后(hou)(hou)續(xu)開(kai)(kai)發(fa)(fa)能力(li)。

三是(shi)物(wu)業(ye)管(guan)理落后，配(pei)套(tao)設施不(bu)(bu)全(quan)。房地產的(de)開(kai)發應該成龍配(pei)套(tao)，我市(shi)盡(jin)管(guan)有(you)成片開(kai)發的(de)住宅小(xiao)區開(kai)發，但(dan)大多數是(shi)開(kai)放(fang)式、松散(san)型(xing)的(de)賣完房就走人的(de)開(kai)發，即(ji)使有(you)物(wu)業(ye)管(guan)理，其(qi)配(pei)套(tao)設施不(bu)(bu)全(quan)，管(guan)理也不(bu)(bu)規范，一些(xie)零星插(cha)建開(kai)發的(de)住房沒有(you)物(wu)業(ye)管(guan)理，用水、用電、行路、管(guan)道跑、冒(mao)、滴、漏(lou)、墻體裂縫等問題都不(bu)(bu)能妥善解決，抑制了(le)消費者(zhe)的(de)購買欲(yu)望(wang)，影響了(le)持續(xu)開(kai)發。

四是(shi)外部因素制約。銀(yin)行房地(di)(di)(di)產(chan)開(kai)(kai)發企業(ye)信貸(dai)(dai)(dai)(dai)政策調(diao)整，房地(di)(di)(di)產(chan)貸(dai)(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)由(you)開(kai)(kai)發性貸(dai)(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)為主轉為個(ge)人(ren)(ren)(ren)住房抵押(ya)貸(dai)(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)為主，國家對商(shang)業(ye)銀(yin)行的(de)房地(di)(di)(di)產(chan)開(kai)(kai)發貸(dai)(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)、土(tu)地(di)(di)(di)儲備貸(dai)(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)、個(ge)人(ren)(ren)(ren)住房貸(dai)(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)、個(ge)人(ren)(ren)(ren)商(shang)用(yong)房貸(dai)(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)、個(ge)人(ren)(ren)(ren)住房公積金貸(dai)(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)及個(ge)人(ren)(ren)(ren)住房貸(dai)(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)適(shi)用(yong)率等方面做了(le)(le)進一(yi)步明確和規范：房地(di)(di)(di)產(chan)開(kai)(kai)發貸(dai)(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)必須“取得國有(you)土(tu)地(di)(di)(di)使用(yong)權證(zheng)(zheng)、建設用(yong)地(di)(di)(di)規劃許(xu)可(ke)證(zheng)(zheng)、建設工程規劃許(xu)可(ke)證(zheng)(zheng)及開(kai)(kai)工證(zheng)(zheng)”等四證(zheng)(zheng)，開(kai)(kai)發企業(ye)取得這四證(zheng)(zheng)，實際(ji)投入應不低于項目(mu)(mu)(mu)總投資(zi)的(de)30%，個(ge)人(ren)(ren)(ren)住房貸(dai)(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)要求貸(dai)(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)人(ren)(ren)(ren)有(you)30%以上(shang)的(de)首付款(kuan)(kuan)，有(you)的(de)項目(mu)(mu)(mu)要求項目(mu)(mu)(mu)主體結構封頂，才可(ke)以放(fang)貸(dai)(dai)(dai)(dai)；還有(you)就是(shi)居民收(shou)(shou)入低，抑制了(le)(le)住房需(xu)求，影(ying)響(xiang)房地(di)(di)(di)產(chan)業(ye)市(shi)場的(de)擴大；再(zai)有(you)就是(shi)二級市(shi)場放(fang)而不活，房屋交易手續繁多(duo)，收(shou)(shou)費項目(mu)(mu)(mu)多(duo)且(qie)雜，稅費負擔比例過(guo)高(gao)，影(ying)響(xiang)二級房產(chan)市(shi)場發展(zhan)，從(cong)而影(ying)響(xiang)整個(ge)房地(di)(di)(di)產(chan)業(ye)的(de)發展(zhan)。

總體看來(lai)，我(wo)市(shi)房(fang)地產(chan)業具有巨(ju)大(da)的現實(shi)和(he)潛在需求，發展空間較(jiao)大(da)。

市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)委(wei)、市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)政(zheng)府(fu)提(ti)出加(jia)快(kuai)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)化(hua)(hua)(hua)建(jian)(jian)(jian)設步伐，城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)化(hua)(hua)(hua)建(jian)(jian)(jian)設需要(yao)產(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)支(zhi)撐，首先(xian)需要(yao)房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)的(de)(de)支(zhi)撐，20XX年(nian)(nian)我市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)化(hua)(hua)(hua)率(lv)僅(jin)26.48%，低于全省(sheng)平(ping)(ping)(ping)均(jun)(jun)水平(ping)(ping)(ping)5.5個百分點，若(ruo)(ruo)每年(nian)(nian)全市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)化(hua)(hua)(hua)率(lv)提(ti)高一(yi)(yi)個百分點，至少(shao)增加(jia)住(zhu)宅需求84萬平(ping)(ping)(ping)方(fang)米(mi)以上(shang)(shang)；國際經(jing)驗表明：當一(yi)(yi)國人均(jun)(jun)GDP達到300-1000美元(yuan)(yuan)時，居民(min)的(de)(de)住(zhu)房(fang)需求進入加(jia)速(su)增長期，20XX年(nian)(nian)我市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)的(de)(de)人均(jun)(jun)GDP為5208元(yuan)(yuan)（651美元(yuan)(yuan)），是(shi)房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)加(jia)速(su)發展(zhan)的(de)(de)時期；目前我市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)城(cheng)(cheng)鎮(zhen)人均(jun)(jun)建(jian)(jian)(jian)筑面積僅(jin)20.05平(ping)(ping)(ping)方(fang)米(mi)，離國家“十五(wu)”規劃的(de)(de)20XX年(nian)(nian)城(cheng)(cheng)鎮(zhen)人均(jun)(jun)建(jian)(jian)(jian)筑面積22平(ping)(ping)(ping)方(fang)米(mi)，人均(jun)(jun)還少(shao)1.95平(ping)(ping)(ping)方(fang)米(mi)，若(ruo)(ruo)達到這(zhe)一(yi)(yi)標(biao)準，需求住(zhu)宅在208萬平(ping)(ping)(ping)方(fang)米(mi)以上(shang)(shang)，顯然，我市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)的(de)(de)發展(zhan)潛力十分巨大。2003年(nian)(nian)婁底(di)市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)城(cheng)(cheng)建(jian)(jian)(jian)投資(zi)公司(si)成立，婁底(di)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)建(jian)(jian)(jian)設項目開發實行(xing)(xing)市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)場化(hua)(hua)(hua)，通過項目招(zhao)標(biao)，實行(xing)(xing)市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)場化(hua)(hua)(hua)經(jing)營，推(tui)行(xing)(xing)以地(di)(di)(di)生財(cai)、招(zhao)商引(yin)資(zi)、民(min)間融資(zi)的(de)(de)方(fang)式(shi)，徹底(di)突(tu)破資(zi)金“瓶頸(jing)”，使城(cheng)(cheng)建(jian)(jian)(jian)坐上(shang)(shang)了“特(te)快(kuai)列車”，加(jia)速(su)了婁底(di)市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)房(fang)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)特(te)別是(shi)商業(ye)(ye)(ye)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)的(de)(de)發展(zhan)。

二、婁底市同類產品調查統計

“同類”定義為(wei)具有商(shang)業廣場、寫字(zi)樓、賓(bin)館(guan)等的商(shang)用(yong)大廈。現將婁(lou)(lou)底(di)市(shi)漣(lian)鋼開發區(qu)，婁(lou)(lou)底(di)市(shi)城西區(qu)及婁(lou)(lou)星(xing)區(qu)進行(xing)大體對(dui)比分析如下：

1、漣鋼開發區。

由于漣(lian)鋼(gang)為新開(kai)發(fa)城(cheng)區，在整個大環境的綠化、城(cheng)市規劃方面(mian)有其獨特(te)的優勢(shi)。總體(ti)來說，漣(lian)鋼(gang)開(kai)發(fa)區地段(duan)房地產都(dou)在賣自然環境。

明源大酒店：

核心競爭力：五星級(ji)酒店標準概(gai)念；

其周(zhou)邊自然(ran)環(huan)境好；

用綠色和(he)五星級酒(jiu)店標準來吸引白領、外(wai)來投(tou)資(zi)者(zhe)、社會成功人士等；

其定位(wei)為社會高(gao)薪階層(ceng)。

2、城(cheng)西(xi)地帶。以新開發的項目(mu)-城(cheng)西(xi)農貿綜合市(shi)場為(wei)主。

城西農貿綜合市場：

核心(xin)競爭力：婁底市(shi)、區兩(liang)級(ji)政府批準興建的城西唯一農(nong)貿綜合(he)市(shi)場。

規模大，規劃齊全，有功能優勢：

擁有(you)15畝的面積，其中(zhong)有(you)320個攤(tan)位，2480平方米生活(huo)超市(shi)，108個鋪(pu)面，1200平方米倉庫，48套配(pei)套住(zhu)宅，40各農副產品(pin)批發車位。

住房均價(jia)718元每平(ping)方(fang)米(mi)。門面(mian)2580元至4380元每平(ping)方(fang)米(mi)。

定位(wei)：集農副產品批(pi)發(fa)、零(ling)售、加(jia)工、倉儲、大型超市(shi)，商住(zhu)、飲食為(wei)主的大型農貿綜合(he)市(shi)場。

2、城區地帶。

環球商業廣場：

核心競爭力：

1：八萬(wan)平方米(mi)湘中地區(qu)超(chao)大規模(mo)財富(fu)街區(qu)；

2.原(yuan)老街批發市場，主樓統一經營，超大規模優勢。

有功能優勢：

總建筑面(mian)積面(mian)積8萬多平方米，門(men)面(mian)主力(li)面(mian)積30多平方米

住房均價500多元(yuan)每平(ping)方(fang)米。門(men)面2000元(yuan)至11000元(yuan)每平(ping)方(fang)米。

定位：湘中地(di)區經營規模(mo)大型化(hua)(hua)、經營手段現代化(hua)(hua)、經營環境規范化(hua)(hua)的(de)超大型、多功能財富街區。

國貿商城：

核心競(jing)爭力：位(wei)于火車(che)站(zhan)正對面，有地(di)位(wei)優勢。

三消費者分析

根據《婁底房地產市場調查報告》的結(jie)論，以(yi)及日前(qian)操作地區(qu)地產經驗，我(wo)們(men)得出(chu)消費(fei)者購房心(xin)理和對(dui)住宅（辦(ban)公樓）要求如下：

1、環境規劃一定要(yao)(yao)好，配套(tao)要(yao)(yao)齊全，各(ge)種活動場地、場所要(yao)(yao)足(zu)夠(gou)；在(zai)(zai)規劃時，一定要(yao)(yao)有超前的思想，更具現代(dai)化氣息，特別要(yao)(yao)注意智能化；在(zai)(zai)樓盤外立面(mian)的設計上要(yao)(yao)新(xin)穎，色調(diao)要(yao)(yao)協調(diao)，風格要(yao)(yao)跟上潮流；92%的消費者傾向于(yu)入住全封閉式的管理；

2、住宅（辦(ban)公樓(lou)）及其周圍的(de)配套設施的(de)基本要求為學校、幼(you)兒園、菜市場(chang)、超市、醫院(yuan)、籃球場(chang)、網球場(chang)、圖書館、棋(qi)牌室等(deng)；

3、67%的(de)消(xiao)費者(zhe)選(xuan)(xuan)擇多層(ceng)(ceng)住(zhu)宅，因(yin)為多層(ceng)(ceng)住(zhu)宅的(de)價格相對高層(ceng)(ceng)住(zhu)宅便(bian)宜。而且(qie)以后的(de)管理費用(yong)也相對較低。有(you)一部分消(xiao)費者(zhe)選(xuan)(xuan)擇小高層(ceng)(ceng)住(zhu)宅，

4、消費者(zhe)對物業管理的要求(qiu)；

a、提供保(bao)安、清(qing)潔(jie)衛生、房屋維修、園(yuan)林綠化和一些特色服(fu)務(wu)（如家政、訂購(gou)車(che)票、托(tuo)兒、托(tuo)老服(fu)務(wu)等）；

b、物業公司應(ying)與小(xiao)區內(nei)住戶(hu)增加聯(lian)系，加強溝通。

第二節“站前廣場”項目分析

一、項目優勢分析

1環境：坐擁婁(lou)底火(huo)車(che)站正(zheng)對面，坐享人流物流優勢。洛(luo)湛、湘黔鐵(tie)路在這里呈十字(zi)交匯，東至杭州(zhou)、上海，南至廣州(zhou)、深圳、西去重慶、昆明，北(bei)達首(shou)都北(bei)京(jing)。婁(lou)底火(huo)車(che)站是一編組站，每日接(jie)發客運(yun)和貨運(yun)列車(che)200多對，是長江以南第二大鐵(tie)路樞(shu)紐，現有(you)(you)樓(lou)盤(pan)中(zhong)少有(you)(you)的。

2地(di)段：位(wei)于火車(che)站正對面，附近(jin)樓(lou)盤(pan)以明珠(zhu)商(shang)(shang)業步行街、金海商(shang)(shang)貿城為主，該(gai)地(di)區已聚集相(xiang)當的人氣和居住知名度(du)。臨(lin)近(jin)商(shang)(shang)業繁華地(di)帶，酒店、賓館、火車(che)站批發市場(chang)，水(shui)果(guo)批發大市場(chang)，形成(cheng)較(jiao)高具影響力的火車(che)站商(shang)(shang)圈。

3發(fa)展：據有關信息(xi)婁底火車站四年后有五六趟火車從這里(li)始發(fa)，火車站周邊的土地、建(jian)筑物升值(zhi)在即，同(tong)時(shi)，餐飲業(ye)(ye)、娛(yu)樂業(ye)(ye)、旅游(you)業(ye)(ye)、物流及(ji)零售業(ye)(ye)將飛速發(fa)展。

物管：智能(neng)化管理，保(bao)證了(le)業主(zhu)的現代化要求，符(fu)合本案的定位主(zhu)題。更是目標消費者著重(zhong)考(kao)慮的主(zhu)題。

4住宅（辦(ban)公樓）設計建設：小區的設計以天然為(wei)主題，各種樓層合理布置。更有現代藝(yi)(yi)術廣(guang)場，藝(yi)(yi)術、休閑與自然融為(wei)一體、相得益彰(zhang)。

6配套設施齊全，（高檔會所、銀(yin)行、超市、停車場(chang)、幼兒園、親子樂園、運(yun)動場(chang)所、藝術長(chang)廊等(deng)）。

7婁底市消(xiao)費市場樓價有上升趨勢，消(xiao)費者認為(wei)手頭(tou)資金用(yong)于購買不動產(chan)保值是最好(hao)的(de)選擇。

8本地市場樓盤(pan)不多，具有商住樓或(huo)專業寫字樓更少。

二、項目劣勢分析

1）品(pin)(pin)牌號(hao)召(zhao)力：婁(lou)底房(fang)地(di)(di)產(chan)市場起步較(jiao)(jiao)遲，開(kai)始有競(jing)爭(zheng)態(tai)勢，開(kai)發商優勝劣汰局面(mian)已開(kai)始形成(cheng)。現在(zai)以(yi)巨龍(long)、金海、海匯、中(zhong)興、民基為代(dai)表的(de)房(fang)地(di)(di)產(chan)公司經(jing)過房(fang)地(di)(di)產(chan)操作的(de)成(cheng)功(gong)，已積累(lei)了相當的(de)經(jing)驗，在(zai)消費(fei)者中(zhong)有著(zhu)不錯(cuo)的(de)口碑。定(ding)興房(fang)產(chan)進入(ru)房(fang)地(di)(di)產(chan)市場較(jiao)(jiao)晚(wan)，在(zai)這一方面(mian)并(bing)沒(mei)有太強(qiang)的(de)品(pin)(pin)牌號(hao)召(zhao)力。

2）市(shi)場承受能力：由(you)于婁底市(shi)消費偏低(di)，市(shi)場上如此(ci)高檔的樓(lou)盤還未出現。是(shi)否(fou)能夠把高收入人士吸(xi)引過來，是(shi)相當關鍵的問題(ti)，這(zhe)(zhe)要取決于本案(an)品質(zhi)是(shi)否(fou)擁有高品質(zhi)這(zhe)(zhe)一因素。

3）競(jing)爭(zheng)因素：由(you)于(yu)近年來許(xu)多開發商為了(le)趕上房地產加(jia)速發展的(de)潮(chao)流，盲目開發，低價銷售(shou)(shou)，造成(cheng)價格波(bo)動及銷售(shou)(shou)困難。

三．競爭對手分析

第三節推廣策略界定(ding)；

一，目標消費群界定

從“站前廣(guang)場”項(xiang)目(mu)本身的(de)定位和(he)素質出發，結合中(zhong)高檔住(zhu)宅（賓館、寫字(zi)樓）的(de)銷售特點，界定“站前廣(guang)場”的(de)目(mu)標消(xiao)費(fei)群(qun)及其相關特征是：

1目標消費(fei)者(zhe)：418建材市(shi)場業(ye)主(zhu)，果品批發市(shi)場業(ye)主(zhu)，電腦大市(shi)場業(ye)主(zhu)，通訊(xun)市(shi)場業(ye)主(zhu)，城區附近(jin)投(tou)資置業(ye)者(zhe)；以及(ji)自身具有經濟能力較強的階層。

2年齡：年齡大約在(zai)35到55歲。

3家(jia)庭結(jie)構(gou)已進(jin)入(ru)中年(nian)期，居(ju)住空間(jian)之娛樂性(xing)與休(xiu)閑性(xing)較大，對生活要求很有質感(gan)。

4對(dui)家庭（辦公）環(huan)境有著高檔(dang)次的要求(qiu)，有“物有所值(zhi)”的消費(fei)心理，他們追求(qiu)品位，但他們又是商人(ren)，有商人(ren)的交易本(ben)性，既有“物有所值(zhi)”。

5有(you)強烈的虛榮(rong)心，喜(xi)(xi)歡攀比和玄耀，，但喜(xi)(xi)歡附庸風雅，希望通過(guo)外在條(tiao)件(jian)來追求文化品位。

篇二：房地產廣告策劃方案

一、前言

萊(lai)恩田園區(qu)的(de)出現，體現了萊(lai)恩公(gong)司(si)長遠的(de)戰略(lve)眼光和(he)做百年企業(ye)的(de)雄心壯志(zhi)。

萊(lai)恩(en)田(tian)園區(qu)的出現，使萊(lai)恩(en)公司(si)在(zai)有(you)意(yi)(yi)無(wu)意(yi)(yi)之中闖入了復(fu)合型房(fang)地產開(kai)發這一前端領域(yu)的表現，或(huo)者說，萊(lai)恩(en)公司(si)在(zai)有(you)意(yi)(yi)無(wu)意(yi)(yi)之間(jian)為房(fang)地產開(kai)發的未來成(cheng)功準(zhun)備了條件(jian)。

萊(lai)恩田園區的(de)出現(xian)，順應(ying)了當代人、當代社會對綠色(se)生(sheng)態環(huan)境的(de)向(xiang)往與呼喚，其深厚的(de)發(fa)展(zhan)潛力不可限量。

萊(lai)恩田園(yuan)區(qu)在開發(fa)模(mo)式(shi)上，采用了創(chuang)新策劃(hua)在先，規劃(hua)設計(ji)在后，讓兩者相互彌補、相映生輝的做法(fa)，也是一(yi)個(ge)超前性(xing)的景(jing)區(qu)與(yu)地產開發(fa)模(mo)式(shi)創(chuang)新，它對萊(lai)恩公司的未來(lai)事業將產生深遠的影響(xiang)。

二、市場分析

1、市場背景

萊恩田(tian)園區位于重慶九(jiu)龍坡區西(xi)彭鎮(zhen)一側(ce)，現占地約200畝，前(qian)期(qi)果園開(kai)發已小見成(cheng)效，大規模的綜合性開(kai)發即將進行。

果(guo)(guo)園(yuan)內的(de)果(guo)(guo)樹(shu)現(xian)在枇(pi)杷為(wei)主，同時準備(bei)發展一(yi)(yi)批相應的(de)果(guo)(guo)樹(shu)，形成一(yi)(yi)個有多種水果(guo)(guo)樹(shu)的(de)綜合性果(guo)(guo)園(yuan)。

在歷史上，西彭鎮是有栽種(zhong)水(shui)(shui)果的(de)悠(you)久歷史的(de)，萬畝(mu)紅桔的(de)壯觀至今仍(reng)為人(ren)津(jin)津(jin)樂道。如今，西彭鎮政府又(you)提出了建立(li)萬畝(mu)伏淡季水(shui)(shui)果的(de)發展戰略構想，為金果園的(de)可持(chi)續性發展提供(gong)了強有力的(de)支(zhi)撐。

現(xian)在，西(xi)(xi)彭(peng)(peng)鎮(zhen)已有常(chang)住人口約五萬，隨(sui)著(zhu)渝西(xi)(xi)經(jing)濟走(zou)廊的(de)建設和新(xin)廠新(xin)單位的(de)遷入，西(xi)(xi)彭(peng)(peng)鎮(zhen)的(de)未來人口還會大量增加。西(xi)(xi)彭(peng)(peng)鎮(zhen)的(de)現(xian)有休閑(xian)娛樂設施——特別是(shi)新(xin)潮時尚的(de)休閑(xian)娛樂設施已經(jing)不能滿足居民(min)們的(de)需要(yao)。

重慶主(zhu)城(cheng)區人口已超過600萬，主(zhu)城(cheng)區居(ju)民(min)的生活水平、消(xiao)費能力都在不斷(duan)的提(ti)高，休閑娛(yu)樂的郊(jiao)區化(由近(jin)郊(jiao)逐(zhu)步走向遠郊(jiao))是(shi)一個不可(ke)阻擋的大趨(qu)勢。

2、產品分析

萊恩(en)田(tian)園(yuan)區位于重慶九龍坡區西彭鎮一(yi)側，現占地約200畝，萊恩(en)田(tian)園(yuan)區是(shi)重慶的(de)一(yi)個具有獨特地理位置和(he)優越自然環境的(de)、大型生態綠化田(tian)園(yuan)區。

優勢：

一(yi)棵令人震驚和贊嘆的超(chao)級(ji)百果樹(shu)——

它立在萊恩(en)田園區的大門口(kou)或中心。

它那(nei)巨碩無比的(de)下部(直(zhi)徑不低(di)于十米)是鋼筋水泥雕塑出(chu)來的(de)，但外形與(yu)真樹相比，足以(yi)亂真。

中心主要(yao)是空的(de)，以泥土(tu)填(tian)滿，使樹根能夠直通地下(包(bao)括(kuo)外露一部分);也可巧妙設計一些彎曲的(de)樹洞，供孩子們捉迷藏。

上(shang)部則(ze)有序地種植一批各種各樣的果(guo)樹，讓其慢慢長大，仿(fang)佛是巨樹的枝，是巨樹的天生的組成部分。

還可(ke)為其(qi)編一個古(gu)老的神話(hua)傳說故事，讓許多(duo)游客更加深(shen)信不(bu)疑。

果(guo)樹(shu)命名為“仙(xian)醉百果(guo)樹(shu)”，由(you)著名書法家題字，由(you)著名文人寫一篇賦，立石(shi)碑刻于樹(shu)旁(pang)。

這是果(guo)園獨(du)創的(de)特色景觀之一，是它的(de)形(xing)象標志之一。

它是時(shi)尚氣息濃郁的公園化，可以參照珊瑚公園的建(jian)筑風格;

在(zai)資(zi)金(jin)許可(ke)的(de)前提下，公(gong)園(yuan)的(de)設計建筑應敢于適度超前(至少要有鮮明的(de)獨家特色)，不要認(ren)為遠郊的(de)公(gong)園(yuan)設計就一定(ding)比主城區的(de)公(gong)園(yuan)落后，這方面做好了，也是一個(ge)獨特的(de)賣(mai)點，同(tong)時也能有效阻止競爭者(zhe)的(de)跟進。

劣勢：

對(dui)發展商來說，是挑戰，從規劃設計的(de)難度，建(jian)筑容(rong)積的(de)降低，園林景觀的(de)增設造(zao)成的(de)成本增加，未來物業管理(li)服(fu)務(wu)的(de)升(sheng)級，都要求(qiu)發展商投入更多的(de)人力物力財(cai)力。

3、競爭對手分析

東方(fang)半島花園(yuan)(yuan)是(shi)深(shen)圳布吉(ji)的一個具有獨特地理位置和(he)(he)優越自然(ran)環境(jing)的、大(da)型(xing)生態綠化(hua)園(yuan)(yuan)林式(shi)社區。東方(fang)半島花園(yuan)(yuan)招(zhao)標后，打(da)出‘特大(da)型(xing)低(di)密度園(yuan)(yuan)林式(shi)住宅’牌子，推出了‘綠色(se)概念(nian)’和(he)(he)‘環保概念(nian)’。這是(shi)附(fu)和(he)(he)深(shen)圳目前地產發展階段和(he)(he)消費潮流的。

東方半島花園的園林(lin)式是(shi)一(yi)個環境(jing)系統概念(nian)，大到小區的外(wai)圍環境(jing)，內(nei)部(bu)環境(jing)，地形，布局(ju)，空(kong)間，庭院的序列，主題的不同(tong)，功(gong)能的組合，景觀的效果，小到園中的一(yi)石一(yi)水(shui)，一(yi)草(cao)一(yi)木，都要納入環境(jing)系統進行精心設計。

三、廣告戰略

1、廣告目標

造(zao)(zao)市(shi)。制造(zao)(zao)銷售熱點(dian)。

造勢。多(duo)種媒體一起上，掀起立(li)體廣告攻勢。

大范(fan)圍、全方位、高(gao)密度傳播售樓信息，激發購(gou)買欲望(wang)。

擴大(da)‘萊(lai)恩(en)田園區’的知名(ming)度、識(shi)別度和美(mei)譽(yu)度。

提升企業形象。

一年(nian)之內銷(xiao)售量(liang)達到80%以上。

2、廣告對象

好玩好動的(de)西彭(peng)及主城區(qu)的(de)幼兒、兒童、少年;

對現代娛樂公園情有(you)獨鐘的(de)西彭及周(zhou)邊地(di)區青(qing)年;

喜歡到郊外的(de)綠色果園環境中(zhong)旅游觀光(guang)、休閑度假(jia)的(de)、收(shou)入較好的(de)主城區居(ju)民;

喜(xi)歡(huan)在大自(zi)然的(de)環境中賞花(hua)、品茶、垂釣、養鳥的(de)西彭中老年人;

喜愛周末(mo)公園休(xiu)閑、通俗文(wen)化(hua)演出、節日游(you)園活動的西(xi)彭及周邊地(di)區居民(min);

具有(you)懷舊(jiu)情結(jie)、回歸自然心愿、喜好一點農活(huo)類(lei)勞(lao)動體驗的主城區居民;

樂意(yi)居住(zhu)在綠色園林中的(de)(de)、消費水準(zhun)較高的(de)(de)西彭(peng)及(ji)主城區(qu)居民;

3、廣告地區

在重慶這個城市及(ji)周(zhou)邊(bian)地區。

4、廣告創意

廣告主題：

每天活在水果的(de)世界(jie)里(li)

創意

選用孫悟(wu)空在花果(guo)山水(shui)漣洞的(de)情景。利用FLASH動畫的(de)方式展(zhan)現孫悟(wu)空在那里的(de)逍(xiao)遙自在，然后跳到(dao)萊(lai)恩田(tian)(tian)園區(qu)的(de)畫面與(yu)此相比，有如回到(dao)了當(dang)時的(de)時代里，最后，萊(lai)恩田(tian)(tian)園區(qu)你也每天尖在水(shui)果(guo)的(de)世界里。

回到家，就是渡假的開始

創意

一(yi)個懷了7個月的孕婦(fu)對剛下(xia)班(ban)回家的老公：“老公我在家里好悶(men)，我要去渡假。”

老(lao)公(gong)：“行，馬上帶你上。”

上了(le)車，不過多久就到了(le)。

他們來到(dao)(dao)了一個仿(fang)佛世外桃(tao)園的果園里(li)，而(er)且這(zhe)里(li)有新穎(ying)獨(du)特的建(jian)筑樓(lou)房。孕婦(fu)看(kan)到(dao)(dao)此(ci)情此(ci)景，脫口而(er)出：“老公，我要在(zai)這(zhe)里(li)住一輩子?!”

老(lao)公：“沒問題。”孕(yun)婦：“真的(de)可以(yi)(yi)嗎?”老(lao)公：“當然，因(yin)為我早就(jiu)在這(zhe)為你(ni)買了一套(tao)你(ni)一定會滿意(yi)的(de)房(fang)子。”孕(yun)婦：“哇，你(ni)好棒呀!!!我每(mei)天都可以(yi)(yi)渡假了!!!!!!!”老(lao)公：“回到家(jia)，就(jiu)是渡假的(de)開始。”你(ni)想每(mei)天都能渡假嗎?就(jiu)到萊(lai)恩田園(yuan)區。

5、廣告實施階段

第(di)一期：試銷階(jie)段三個月

行為方式----------新聞運(yun)作、廣(guang)告(gao)、

時(shi)間(jian)----------20XX年2月1日

新聞(wen)運(yun)作是利用(yong)新聞(wen)媒(mei)介替我們作宣(xuan)傳。這種方(fang)式近(jin)年來被(bei)明(ming)智的(de)地產商所采用(yong)。新聞(wen)的(de)力(li)量遠遠在于廣(guang)告(gao)的(de)影響，而(er)且少花錢，多辦事，容易形(xing)成口(kou)碑，引起廣(guang)泛(fan)注意。

大造聲(sheng)勢。對重(zhong)慶本地(di)目標市(shi)場采用密集轟炸(zha)式的(de)廣(guang)告宣傳(chuan)，各種媒體(ti)一(yi)起上，采用多種促銷手段，造成立體(ti)廣(guang)告攻勢。以圖一(yi)舉炸(zha)開市(shi)常

讓受眾和消費(fei)群了(le)解物業(ye)的(de)基(ji)本(ben)情(qing)況(kuang)，同(tong)時塑(su)造發展商的(de)良好公眾形(xing)象。

在(zai)首期宣(xuan)傳中，讓40%的(de)目標客戶知道萊恩田園區，并在(zai)心目中留下(xia)深(shen)刻(ke)印象(xiang)。

以內部認(ren)購為(wei)先聲(sheng)，以優惠的價(jia)格和條件進行首輪(lun)銷售，銷售量達到10%。

吸引目(mu)標(biao)(biao)對象注意，誘導20%的(de)目(mu)標(biao)(biao)顧(gu)客采取(qu)購買行動。

及時(shi)總結經驗和(he)教訓，對第二期(qi)銷售計劃進行補充，調(diao)整和(he)完善。

第二期：擴銷階段三個月

行為方式(shi)-----------新(xin)聞、廣告、營(ying)銷

乘第一(yi)期廣(guang)告(gao)之(zhi)余威，保持(chi)其熱(re)度不要降下來，繼續采取(qu)寬正(zheng)面立體推廣(guang)，鞏固已(yi)有成績，吸引目標受(shou)眾(zhong)更多的注(zhu)意，變(bian)潛在客戶為(wei)準備購買群。

一期(qi)的承諾已(yi)經兌現，要倍加珍惜已(yi)有的市場(chang)口碑，在(zai)園林風的大主題下，煽(shan)風點火，鼓勵(li)和引導(dao)更多(duo)的人來買萊恩(en)田(tian)園區。

此時(shi)前來(lai)看房和參觀售(shou)樓處的人(ren)相(xiang)應增多(duo)，此時(shi)廣(guang)告投其所好，不失時(shi)機地擴大市場占(zhan)有率。銷售(shou)服務一定(ding)要跟(gen)上去(qu)。

繼續吸(xi)引目標(biao)受眾，注目率已達40%左右，并形(xing)成一(yi)定之口(kou)碑(bei)。

合力促(cu)進銷售，引導30%的目標顧(gu)客采取購買行為，并繼續產生邊際效(xiao)應。

第三(san)期：強銷階(jie)段四個月

行為方式-------------新聞(wen)、廣(guang)告、營銷

充(chong)分利用新(xin)(xin)聞的巨大效應，變廣告行(xing)為(wei)為(wei)新(xin)(xin)聞行(xing)為(wei)，讓記者和報紙(zhi)的新(xin)(xin)聞版為(wei)售樓(lou)服務(wu)，評論、專訪報道、特寫(xie)等新(xin)(xin)聞手法充(chong)分加以利用。

部分客戶進行(xing)現身說法，談萊恩別墅區的(de)好處，增加可信(xin)性。

市場口碑(bei)已初步建立，老客(ke)戶會(hui)引(yin)來新客(ke)戶。讓‘萊恩田園區’傳為美談，變成公眾的社會(hui)話題。

廣告方(fang)面加大投(tou)入量，報紙電視在強(qiang)度(du)，廣度(du)和深度(du)上做足文章。

加強管理和服(fu)務，讓售樓現場(chang)服(fu)務的軟功變成硬功，抓(zhua)住后效應不(bu)放。

調動新(xin)聞的一切可以調動的手法(fa)和載體，進行深入宣傳。

合(he)力(li)吸(xi)引目(mu)標(biao)客(ke)戶(hu)，引導(dao)30%目(mu)標(biao)顧客(ke)購買。

第四期：鞏固階段三個月

行為(wei)方式-------------營銷、廣告

消化剩余樓盤，基本完成銷售計劃。

對前三(san)期廣告運動進(jin)(jin)行檢驗，對不(bu)足(zu)之(zhi)處加以彌補和改進(jin)(jin)。

細(xi)水長(chang)流，滲透式(shi)的廣告(gao)行為(wei)。

加(jia)強物業(ye)管理，貫(guan)徹始終的(de)良好(hao)服(fu)務，樹立住(zhu)戶的(de)主人公觀念。

注意后效益(yi)和市場消(xiao)費心理貫性。

完善各項法律手續(xu)和文書(shu)文件(jian)，規范，科學，嚴謹地保證客戶(hu)各項權益(yi)。

篇三：房地產廣告策劃方案

策劃(hua)的(de)立足點：任(ren)何一項(xiang)活(huo)動影響面(mian)的(de)大(da)(da)小、終極效(xiao)果的(de)好壞，都取決于該項(xiang)活(huo)動提煉的(de)主題———能否最大(da)(da)限度(du)地引起全社會(hui)各階層的(de)重點關注。

一、社區市場訴求定位

東南亞風情社區

開啟(qi)花都人(ren)居新時代

新花都、新人居

區位(wei)優勢：新區商居(ju)中心地段，名校（云(yun)山中學）、名園（馬鞍山）、廣場毗鄰，周邊成(cheng)熟配套。

個(ge)性優勢：獨特人(ren)性化(hua)居(ju)住(zhu)環境、文化(hua)社區(qu)、東南亞風(feng)情。

二、活動策劃要旨

五一長假(jia)，萬商(shang)促銷。要想在鋪(pu)天蓋地的廣告(gao)宣傳中(zhong)脫穎而出，非要別出心裁、吸引眼球不(bu)可。

云珠花園(yuan)的社(she)區(qu)(qu)定位明確以后，公關及活(huo)動促(cu)銷重點應放凸(tu)顯獨特區(qu)(qu)位優勢和人(ren)性化(hua)居住環境上。

讓更多的(de)潛(qian)在(zai)購房者知曉、領悟、感受云(yun)珠(zhu)花園的(de)魅力(li)優勢并產生(sheng)知名度(du)、美(mei)譽度(du)及(ji)產生(sheng)購房安(an)居欲望是主題(ti)策劃活動的(de)主旨(zhi)所在(zai)。

以書畫文化(hua)藝術(shu)為活(huo)動形式（謂(wei)之形），以眾多目(mu)標消(xiao)費者及有影響力傳播(bo)人物(wu)的直接參(can)與為表現（謂(wei)之體），以促進(jin)樓盤美(mei)譽傳播(bo)和(he)銷(xiao)售為目(mu)的（謂(wei)之用）。

活動策劃(hua)具體形式：以描繪人居環(huan)境為(wei)主題的(de)書法與繪畫(hua)展(zhan)覽、表演、交流藝(yi)術(shu)節（簡稱：首屆“云珠(zhu)花園”書畫(hua)藝(yi)術(shu)節）

三、主題廣告語

云珠(zhu)花園“描繪(hui)花都(dou)寫意人居”

四、活動框架

1、時間：20XX年5月1日至7日

2、活動地點：云(yun)珠(zhu)花園現場及售樓部(bu)

3、活動內容

（1）、兒童書法繪(hui)畫現(xian)場表演(yan)并比賽----1日

（2）、青少年書法繪畫現場表演并(bing)比賽---2日

（3）、花都區書(shu)法畫家現場(chang)表演(yan)-----------3日

（4）、書畫家作品(pin)點評、藝術酒會沙龍---3日

（5）、獲(huo)獎作(zuo)品及書畫家作(zuo)品展(zhan)覽、銷售(shou)、捐贈------4日至(zhi)7日

4、活動組織

主辦（樓盤(pan)促銷(xiao)現場(chang)安(an)排、經費支出）：云珠花園開(kai)發商（組織書(shu)畫(hua)家(jia)參與）：區書(shu)畫(hua)家(jia)協會

協辦(ban)：（組織學生參與）區青少年宮

區(qu)一幼、圓玄幼、圓玄小(xiao)學、五小(xiao)、云山中學等

策劃承辦：祥業廣(guang)告公司(si)（整個活動具體組織、布置(zhi)、協調）

媒體支持(chi)：花都(dou)(dou)新聞、花都(dou)(dou)電視臺、廣播(bo)臺、《花都(dou)(dou)房地(di)產(chan)》

5、促銷配合

1、參(can)觀樣(yang)板房、派發宣傳(chuan)資料(liao)

2、優惠購(gou)房折扣

3、購(gou)房(fang)贈送(song)書畫作品

4、義賣(mai)書畫作品捐贈青(qing)少年(nian)宮

6、經費預算

（1）活動(dong)組(zu)織、策(ce)劃(hua)、資料：--------------------5800元

（2）現場布置(zhi)：（空飄(piao)/4個、彩旗(qi)/300桿、拱門(men)/1座(zuo)、音響/1套、紅(hong)地氈(zhan)/200米、垂幅(fu)/4條、主題噴畫(hua)/1幅(fu)帶展(zhan)(zhan)架、展(zhan)(zhan)架/10、桌椅板凳/100套等）------------------12000元

（3）禮(li)品及(ji)紀念品、獎品------------------20000元

（4）書畫家及有關嘉(jia)賓、媒體利(li)市-------------16000元

（5）前期廣告(gao)宣傳（宣傳海報或單頁、電視臺、花都新聞）---------------------10000元

總(zong)費用：63800元

五、我公司策劃承辦優勢

1、祥業廣告(gao)與房(fang)地(di)(di)產(chan)—--房(fang)地(di)(di)產(chan)，我們最自信的舞臺！

祥業廣告公司(si)是大型房(fang)(fang)地產公司(si)衍生的(de)專業子(zi)公司(si)，對房(fang)(fang)地

產的理(li)解高(gao)于同行。核心策劃設計人員(yuan)有(you)豐富的房地產專業經驗，服務過(guo)花都眾多(duo)品牌樓(lou)盤。曾服務樓(lou)盤：富豪山莊、雅景苑(yuan)、紫光園(yuan)、合和世紀城、雅寶新城、蒙地卡(ka)羅山莊、雅居樂雍華(hua)廷、怡雅花園(yuan)、駿威(wei)廣場(chang)、全鴻(hong)花園(yuan)、杏(xing)林(lin)花園(yuan)、云港花園(yuan)等

2、我們的自辦媒體：

《花都(dou)房地產》，我公(gong)司受花都(dou)房地產業(ye)協(xie)會委托承(cheng)辦的區域(yu)專業(ye)雜(za)志(zhi)。《投資花都(dou)》、《花都(dou)警訊》皆為我公(gong)司設計承(cheng)印的專業(ye)雜(za)志(zhi)。

3、我(wo)們(men)對房地產(chan)客戶的工作方式

在分(fen)析市(shi)場及(ji)樓盤特(te)點的基礎上，購建(jian)樓盤的核(he)心定位(wei)和競爭優(you)(you)勢(shi)，運用綜(zong)合的外(wai)在手段(duan)表(biao)現樓盤的定位(wei)、特(te)色及(ji)優(you)(you)勢(shi)，分(fen)析并劃定特(te)定的目標消費(fei)(fei)群及(ji)其(qi)購房心理習性，采(cai)用恰當的方式將信息訴求傳達給目標消費(fei)(fei)者，激(ji)發其(qi)購房欲望達成購買行為。

4、如由我公司(si)承辦(ban)活(huo)動，《花都(dou)房地(di)產(chan)》將贈(zeng)送2P專題報道及若干(gan)宣傳版面。

5、我(wo)公司經驗豐(feng)富(fu)、人脈深厚，可保(bao)證活動組織(zhi)的(de)各項公關，邀請有(you)影(ying)響(xiang)力人物參與，保(bao)障(zhang)活動檔次及(ji)傳播效果(guo)。

篇四：房地產電視廣告策劃方案

1.市場分析

1．1．區域市場分析

天(tian)河區(qu)位(wei)于廣(guang)(guang)州(zhou)市東(dong)(dong)部，東(dong)(dong)與(yu)黃埔(pu)區(qu)相(xiang)連，南瀕珠(zhu)江，西南接(jie)東(dong)(dong)山(shan)區(qu)、北(bei)(bei)連白(bai)云區(qu)。總面積147.77平方公里，人口41.8萬(wan)人。天(tian)河區(qu)交通(tong)四(si)通(tong)八(ba)達，是廣(guang)(guang)州(zhou)市連接(jie)珠(zhu)江三角洲(zhou)及(ji)粵北(bei)(bei)粵東(dong)(dong)地(di)(di)區(qu)的要(yao)(yao)通(tong)。全區(qu)有中山(shan)大(da)(da)道，黃埔(pu)大(da)(da)道等63條(tiao)主(zhu)要(yao)(yao)干道，廣(guang)(guang)深高速公路共穿東(dong)(dong)西，廣(guang)(guang)州(zhou)火(huo)車(che)東(dong)(dong)站(zhan)和地(di)(di)鐵(tie)號線天(tian)河終(zhong)點位(wei)于區(qu)內(nei)。天(tian)河區(qu)是廣(guang)(guang)州(zhou)著名的科(ke)研(yan)高教(jiao)區(qu)，有超過22所(suo)大(da)(da)專(zhuan)院(yuan)校，34間科(ke)研(yan)院(yuan)所(suo)，15所(suo)中學、1所(suo)職中、61所(suo)小學、95所(suo)幼兒園。區(qu)內(nei)社會保障事(shi)業發展較快。

由于城(cheng)市(shi)中(zhong)(zhong)心(xin)東(dong)移，天(tian)(tian)河區作為新興(xing)區域，也就成為了(le)廣州市(shi)商品樓(lou)集中(zhong)(zhong)地。天(tian)(tian)河區樓(lou)盤分布(bu)相對集中(zhong)(zhong)，主要(yao)分布(bu)在以天(tian)(tian)河北、員村、天(tian)(tian)汕(shan)路、東(dong)圃為中(zhong)(zhong)心(xin)的集中(zhong)(zhong)區域。

1．2．定向市場分析

員村(cun)位于天河(he)區(qu)南部，毗鄰(lin)天河(he)公園和(he)(he)天河(he)區(qu)政府，地(di)理(li)位置優越。附近工(gong)(gong)廠(chang)較多，居(ju)民(min)較為(wei)密集(ji)，消費群體以工(gong)(gong)薪階(jie)層為(wei)主。隨著多年(nian)發展，該外來(lai)人口越來(lai)越多，逐漸發展成了(le)(le)外來(lai)人口聚居(ju)地(di)，由于天河(he)區(qu)政府的搬遷和(he)(he)落成，使該區(qu)的環(huan)境和(he)(he)市政設(she)施得(de)到了(le)(le)逐步的完善和(he)(he)健全(quan)，加速了(le)(le)區(qu)域房地(di)產(chan)業(ye)的發展，吸引不少在城東(dong)工(gong)(gong)作的人士在此置業(ye)安居(ju)。

1．3．項目分析

1.項目名稱：海景中心

2.項目規模：由2幢(chuang)28層組成

3.推(tui)售情況：現推(tui)都景軒(xuan)，海都軒(xuan)的(de)7～28層

4.宣(xuan)傳主題：只(zhi)交(jiao)一成，即做業主

5.價(jia)格(ge)：4076～5598元/m2，均價(jia)4708元/m2

6.裝修標準：一級一類(lei)裝修（高級錦磚地面(mian)，雙面(mian)豪華門，全景落地玻璃(li)門）

7.優劣勢分析

優勢分析

1、本項目由海(hai)景公司開發，發展商實力雄厚(hou)，能給買家充(chong)足的信(xin)心(xin)。

2、位于廣州新城(cheng)市中(zhong)軸(zhou)線，發展(zhan)潛力(li)巨大。

3、地處交通主干(gan)道黃埔大(da)道和華南大(da)道交匯(hui)點，交通十分便利；

4、項目以準現(xian)樓發售，增(zeng)強買(mai)家信心。

5、社區配套設施較(jiao)完善(shan)，有學校、醫院、市(shi)場、天(tian)河公園(yuan)、賽馬場等；

劣勢分析

1、珠江新城配套設施(shi)仍(reng)然未成熟，發展尚須時(shi)日。

2、競爭對手的廣告宣傳及促銷活(huo)動皆比本案強(qiang)，形象已經廣為人知。

3、項目三面被樓宇包圍，景觀被遮擋了一大(da)部分。

4、外來(lai)人員多(duo)，治(zhi)安問題(ti)多(duo)，影響(xiang)買家心(xin)理(li)；

1．4．競爭對(dui)手資(zi)料分(fen)析

對手一

1.項目名(ming)稱：僑穎(ying)苑

2.項目規模：由3幢12層及一幢9層組成

3.推售情況：現推C棟C1～C4梯的(de)3～12層，B2棟的(de)2～12層

4.宣(xuan)傳主題(ti)：新天河、新市民

5.價格(ge)：4481～5145元/m2，均價4655元/m2

6.優劣勢分析

優勢分析

①該(gai)樓(lou)盤(pan)已為現(xian)樓(lou)，可即買即入住，易于吸(xi)引買家入住；

②價格較同區域其他(ta)樓盤為(wei)低(di)，有競爭優勢；

③位于(yu)內街(jie)，可避免主干道噪(zao)音及空氣污染影響，但亦可方(fang)便出入主干道，屬旺中帶靜，有一定的升(sheng)值潛力(li)；

劣勢分析

①周邊(bian)外來人(ren)口較多，人(ren)流復(fu)雜，治安環(huan)境較差，影響買家購(gou)買心(xin)理；

②樓盤(pan)(pan)周圍環境欠(qian)佳，影響樓盤(pan)(pan)檔次(ci)；

③戶型設(she)計一般，凸柱(zhu)位較多，影響使用率(lv)；

對手二

1.項目名稱：紫林居

2.項目規模：由3幢連(lian)體9層組成

3.推售情(qing)況：現推C—H座的3～9層

4.宣傳主題：品味家(jia)在(zai)公園旁(pang)的舒適(shi)與休(xiu)閑

5.價格：4511～6208元/m2，均價5320元/m2

6.優劣勢分析

優勢分析

①該樓盤是員(yuan)村一帶為數(shu)不多的小區樓盤，且內部環境優(you)美，易于吸引(yin)買(mai)家購買(mai)；

②鄰(lin)近交通(tong)主干道(dao)(dao)黃埔大道(dao)(dao)，交通(tong)異常便利；

③該(gai)樓(lou)盤緊靠天(tian)河新(xin)區(qu)府，天(tian)河公(gong)園近(jin)在咫尺，對樓(lou)盤檔次的提升有莫大的幫(bang)助；⑵劣勢分析

①該樓盤部分單位靠近馬路，受噪(zao)音影響大(da)，空氣(qi)污染大(da)，影響銷售；

②周邊外來人員多，且時常(chang)有治(zhi)安事件(jian)發生，影響(xiang)買家入(ru)住信心；

③戶型設計上有(you)一定的不足，有(you)凸(tu)柱現象；

1．5．項目周邊配套狀況

1.社區配套

①大(da)學：暨南大(da)學、華(hua)師大(da)、民族學院(yuan)、廣州(zhou)市環境保護學校(xiao)

②中學(xue)：四(si)十四(si)中學(xue)、華師大附中、天華中學(xue)

③小(xiao)學(xue)(xue)：昌樂小(xiao)學(xue)(xue)

④銀(yin)(yin)行：中國建設(she)銀(yin)(yin)行

⑤康體(ti)：天河體(ti)育中心、羽毛球館

1.6.項目企劃思路

由于項(xiang)(xiang)目為廣電成熟生活(huo)區物業，有優(you)良的(de)先天條件。區域的(de)外部條件劣勢較為明顯，做好項(xiang)(xiang)目的(de)銷售企(qi)(qi)劃工(gong)作，是(shi)項(xiang)(xiang)目能否(fou)取得成功重(zhong)點。我們得企(qi)(qi)劃思路：

1.充分利(li)用(yong)先天優越的交通(tong)環(huan)境

項目的交通環境較(jiao)為優越，故可利用具備的先天(tian)(tian)優越的條件(jian)來(lai)諦造一個(ge)“天(tian)(tian)河中心區宜(yi)商宜(yi)住精品(pin)公(gong)寓典范”，塑造獨特的品(pin)牌(pai)形象。

2.把握(wo)市(shi)場需求，迎(ying)合買家(jia)心理

隨著房地產市場由賣方市場轉(zhuan)為買方市場后，供方面臨的(de)嚴峻問題就是，產品的(de)消費是否迎合客戶的(de)需求。

3.營造現(xian)場舒適環境(jing)，引起客戶購買(mai)沖動

在(zai)吸引(yin)大量客流后，現場環(huan)境(jing)的(de)好(hao)壞便是銷售(shou)能否成功(gong)的(de)關健。項(xiang)目應在(zai)規劃設計、園林(lin)綠化、接待中心、等方面營造舒適的(de)內部環(huan)境(jing)。

4.體現(xian)“以(yi)人為(wei)本”的經營理念

面(mian)對(dui)多元化的(de)目(mu)標客戶，我們必須抓住人的(de)特點(dian)，規劃設計(ji)更加“人性化”。2．項目(mu)市場定(ding)位(wei)

2．1市場定位

員村(cun)附近的(de)樓盤可謂良莠不齊，檔次(ci)不一，而且價格相差懸殊，可以說(shuo)“一路之(zhi)隔，樓價翻一番”。所以，本項目的(de)區(qu)域劃(hua)歸應與珠江新城——未來新城市社區(qu)緊密掛鉤，淡化員村(cun)區(qu)域概念才(cai)是本項目獲勝(sheng)的(de)前提。結合區(qu)域市場(chang)情況和自(zi)身特點，敝司建議塑造獨特的(de)品牌(pai)形象(xiang)

---“天河中心區(qu)宜(yi)商宜(yi)住精品公(gong)寓典范”

以此(ci)定位入市，充分迎合(he)市場，進而(er)突破(po)市場，形成本區域的(de)最大熱點，當然(ran)，要(yao)達到這(zhe)樣的(de)目標(biao)，必須需要(yao)合(he)適的(de)規劃及硬件配合(he)。在下述項目建議(yi)中會逐一闡(chan)述。

2．2．項目形象定位

在項(xiang)目(mu)形(xing)象(xiang)定(ding)位上應(ying)揚長避短(duan)，抓(zhua)住市(shi)民向(xiang)住環境(jing)好的(de)(de)(de)綠化(hua)小(xiao)區(qu)的(de)(de)(de)心(xin)態，帶(dai)給客(ke)戶一種“既享有成(cheng)熟小(xiao)區(qu)環境(jing)，又座擁未來新城中(zhong)心(xin)”的(de)(de)(de)雙重(zhong)“抵(di)買”價值(zhi)。初步提供以下項(xiang)目(mu)形(xing)象(xiang)定(ding)位供貴(gui)司參考：廣州新城市(shi)中(zhong)心(xin)區(qu)?宜商宜住精品(pin)公寓典(dian)范(fan)——最后(hou)一期精品(pin)。通(tong)過上述的(de)(de)(de)形(xing)象(xiang)定(ding)位，給本案賦予現代高質素生(sheng)活的(de)(de)(de)實質內涵，使項(xiang)目(mu)從(cong)低沉(chen)的(de)(de)(de)環境(jing)氣氛中(zhong)擺脫出來，從(cong)而體現項(xiang)目(mu)內外環境(jing)的(de)(de)(de)優越。

2．3．目標客戶定位

作(zuo)為(wei)(wei)廣州新(xin)城區之一的天河區員(yuan)村，其購房客戶(hu)群(qun)(qun)有較為(wei)(wei)特殊的一面(mian)。以此概念，整個新(xin)地區（從東山——黃埔）的客戶(hu)都是本項目客戶(hu)。根據實(shi)際(ji)情(qing)況，我們(men)又可將這部(bu)分客戶(hu)群(qun)(qun)定向細(xi)分如下：

1.區內的買家

分析：員村附近區內人口密集，路(lu)窄人稠，整體環境缺乏(fa)大型園林綠化(hua)，綠化(hua)率低(di)。對(dui)于欲改善環境的(de)買家(jia)(jia)及家(jia)(jia)中有安度(du)晚年的(de)老人家(jia)(jia)的(de)客(ke)戶，本案(an)住宅是他們置業(ye)首選(xuan)。

2.區域居民的子輩

分析：這批人(ren)在(zai)當地生活較長(chang)時間，生活圈子(zi)幾乎固定在(zai)此，對該(gai)區(qu)感情深厚，而現有條件(jian)已難以(yi)滿(man)足(zu)其生活需要，想買大屋改善環境，同時出于孝敬老人(ren)的前提下，在(zai)同區(qu)就近購房(fang)，既能(neng)更(geng)好照顧老人(ren)，又(you)能(neng)享受獨立居住(zhu)的自由便(bian)利。

3.區域居民的親屬、朋友

分(fen)析(xi)：此(ci)類客戶受該區域的(de)(de)(de)親屬(shu)、朋(peng)(peng)友的(de)(de)(de)口碑宣傳，對小區向往，同(tong)(tong)時在此(ci)地置業，方便于(yu)同(tong)(tong)自己親屬(shu)、朋(peng)(peng)友進行充分(fen)的(de)(de)(de)溝(gou)通，接觸和聯(lian)絡(luo)，還享受其優(you)越住(zhu)宅環境。

4.外來人口在該地置業

分析：此類在該區域中占主流(liu)，他們注重本(ben)案的(de)綜合素質，周(zhou)圍的(de)自然環境(jing)以及周(zhou)圍的(de)配套設施(shi)，對新(xin)環境(jing)適應性較強，反而對區域感情(qing)不太(tai)考慮。

2．4．目標市場細分

針(zhen)對(dui)目標(biao)(biao)客(ke)戶的情況，敝司將(jiang)目標(biao)(biao)市場(chang)細(xi)分如下：

1、購買階層

1)自用(yong)：大眾市民(min)（含(han)拆遷戶），有能(neng)力而又(you)確實希望置(zhi)業的。

2)安居保值：高薪收入(ru)階層(ceng)。

3)換屋計劃(hua)：不(bu)滿(man)現(xian)時(shi)居(ju)住條(tiao)件且有能力供(gong)屋的人士，房(fang)改(gai)房(fang)的原居(ju)者。

4)投資(zi)客：投資(zi)者是每個(ge)有(you)潛力樓盤的目標買家群，針對本項(xiang)目，被吸引的多是中小型投資(zi)者。

2、年齡層次：

中青(qing)年人為(wei)主（30~50歲(sui)）

3、家庭結構：

三(san)~五口之家(jia)為主

2．5．目標客戶

市(shi)場(chang)仿如金(jin)字塔(ta)(ta)，不但要瞄(miao)準(zhun)金(jin)字塔(ta)(ta)的(de)(de)(de)(de)(de)頂部(bu)，而更重(zhong)要的(de)(de)(de)(de)(de)是應瞄(miao)準(zhun)金(jin)字塔(ta)(ta)的(de)(de)(de)(de)(de)中部(bu)以下（即對準(zhun)大多數的(de)(de)(de)(de)(de)消費群體）就(jiu)敝司(si)合作(zuo)的(de)(de)(de)(de)(de)市(shi)場(chang)調查公(gong)司(si)對廣州(zhou)樓(lou)市(shi)的(de)(de)(de)(de)(de)調查分析(xi)，天河區大部(bu)份(fen)的(de)(de)(de)(de)(de)消費者，最(zui)可接受(shou)的(de)(de)(de)(de)(de)房價是20萬(wan)到45萬(wan)元之間(jian)，而另(ling)一部(bu)份(fen)人可接受(shou)的(de)(de)(de)(de)(de)房價為45萬(wan)到60萬(wan)，能夠接受(shou)60萬(wan)元以上的(de)(de)(de)(de)(de)消費者就(jiu)是金(jin)字塔(ta)(ta)的(de)(de)(de)(de)(de)頂部(bu)了，本(ben)案的(de)(de)(de)(de)(de)目標客戶為15~60萬(wan)元這一階段，如圖示：

3．銷售策略建議

3．1．市場氣氛培(pei)養

敝司建議在現(xian)階段(duan)利用項目一切(qie)的(de)(de)條(tiao)件，營造濃烈的(de)(de)市(shi)場氣氛，吸引買家的(de)(de)關注，為項目推出時的(de)(de)銷售(shou)打下良(liang)好(hao)的(de)(de)市(shi)場基礎，具體操作(zuo)內容包括：

1.硬件塑造

告知性工地展示

應利用樓盤(pan)入口(kou)圍墻包裝(zhuang)，樹立(li)項(xiang)目(mu)形象，營(ying)造市場氣(qi)氛。并可通過橫(heng)幅，彩旗等工具(ju)將項(xiang)目(mu)信息傳達給市場，吸引買家。

戶外廣告設置

戶外(wai)廣(guang)告(gao)設置(zhi)能增強(qiang)項目的認知能力(li)，可以有效提升項目的知名度。在廣(guang)告(gao)牌設置(zhi)上可以考慮，公交車站燈箱、車身(shen)廣(guang)告(gao)等其(qi)它(ta)戶外(wai)媒體(ti)。

設置精美的示范單位和樣板房

通過對(dui)示范單位和樣(yang)板房的包裝設計(ji)，可有效掩飾平面中的弱點，引起客戶購買沖動，促進成交。

2.軟性宣傳

為區域造勢

通過報紙軟(ruan)性文章，詳述天(tian)河(he)區(qu)(qu)府(fu)搬遷后為區(qu)(qu)域帶來(lai)的(de)(de)(de)種種優越之處，以完善的(de)(de)(de)社區(qu)(qu)配套(tao)、熟(shu)悉的(de)(de)(de)生活環(huan)境打動(dong)買(mai)家的(de)(de)(de)心，挽回(hui)不斷(duan)外流的(de)(de)(de)區(qu)(qu)域客(ke)源。

為本案住宅造勢

目(mu)的(de)：把市場的(de)注意(yi)力拉至本案住宅(zhai)，突(tu)出(chu)項(xiang)目(mu)形象，以(yi)本案住宅(zhai)環境好，交通便(bian)利的(de)優(you)點吸引買(mai)家(jia)。