【房(fang)地(di)產廣(guang)(guang)告策(ce)劃】房(fang)地(di)產廣(guang)(guang)告策(ce)劃流程(cheng)房(fang)地(di)產廣(guang)(guang)告策(ce)劃方案

房地產廣(guang)(guang)(guang)告從其籌備(bei)到真正落(luo)實(shi)(shi)是(shi)一個非(fei)常復(fu)雜的(de)過(guo)程(cheng)，只有切實(shi)(shi)掌握好其中(zhong)每一步的(de)關(guan)鍵，才能最終得(de)到理(li)想的(de)結果(guo)，其流程(cheng)通常分為四(si)個階(jie)段(duan)(duan)(duan)：準備(bei)階(jie)段(duan)(duan)(duan)：拿地，規劃設計出產(chan)品（開發公司(si)(si)廣(guang)(guang)(guang)告部(bu)）—→確(que)定預算—→尋找廣(guang)(guang)(guang)告公司(si)(si)實(shi)(shi)施階(jie)段(duan)(duan)(duan)：廣(guang)(guang)(guang)告公司(si)(si)了解項目(mu)及購買對象信息廣(guang)(guang)(guang)告公司(si)(si)出媒體計劃—→確(que)定廣(guang)(guang)(guang)告目(mu)標(biao)—→主(zhu)題確(que)定及創意表(biao)現—→廣(guang)(guang)(guang)告投放時間的(de)確(que)定—→媒體選(xuan)擇傳播階(jie)段(duan)(duan)(duan)：各項活動(dong)和(he)廣(guang)(guang)(guang)告的(de)正式推廣(guang)(guang)(guang)評估(gu)階(jie)段(duan)(duan)(duan)：測定廣(guang)(guang)(guang)告投放的(de)效率。

準備階段

拿地，規劃出產品

一般來說，從拿地到規劃出產品都是開發商的事，廣告公司在這階段是不介入的，但若是開發公司本身就有廣告部，廣告部的創意總監從一開始就介入項目的運作，包括土地拿下前后的前期市場調研，產品的規劃與設計等，由于廣告部在項目初就緊密參與，因而對項目的了解是非常透徹的，非常利于項目以后一系列的推廣。對于是自己組建廣告還是對(dui)外(wai)尋(xun)找廣(guang)告(gao)(gao)公司(si)(si)這一點上(shang)，則是各有(you)各的優缺(que)點。若是開(kai)發(fa)商自己組建(jian)廣(guang)告(gao)(gao)部，則對(dui)項目(mu)的了解(jie)會(hui)(hui)更加(jia)透徹，前(qian)期準備(bei)也就更加(jia)充(chong)分，同(tong)時(shi)在整個(ge)項目(mu)的運作中內部溝通會(hui)(hui)非常流暢，缺(que)點就是廣(guang)告(gao)(gao)部受公司(si)(si)上(shang)層及其(qi)他部門制約比較大，始終從開(kai)發(fa)公司(si)(si)的角(jiao)度(du)出發(fa)，視野狹小(xiao)，具有(you)一定的局限性。對(dui)外(wai)選擇(ze)廣(guang)告(gao)(gao)公司(si)(si)，一方面廣(guang)告(gao)(gao)公司(si)(si)會(hui)(hui)更加(jia)專(zhuan)業，經(jing)驗(yan)也更為豐富(fu)，另外(wai)廣(guang)告(gao)(gao)公司(si)(si)從局外(wai)人的角(jiao)度(du)介(jie)入項目(mu)，可(ke)以發(fa)現更加(jia)適合(he)的產品主題；其(qi)缺(que)點就是對(dui)項目(mu)有(you)可(ke)能會(hui)(hui)理解(jie)不(bu)透徹，與(yu)開(kai)發(fa)商之間溝通和信任度(du)不(bu)夠(gou)，費用比較高(gao)之類。

確定預算

廣告預算內容

常(chang)見(jian)的(de)房地(di)產廣告預算內(nei)容(rong)包括以下(xia)幾(ji)項：

A．廣告調查費用

包括廣告(gao)前期的市場研究、廣告(gao)效果調查(cha)、廣告(gao)咨(zi)詢費(fei)(fei)用、媒介調查(cha)費(fei)(fei)用等

B．廣告制作費用

包括照相、制(zhi)(zhi)版、印刷(shua)、錄(lu)音(yin)、攝影、錄(lu)像、文案操作、美術(shu)設計、廣(guang)告(gao)禮(li)品等(deng)直接的(de)制(zhi)(zhi)作費用

C．廣告媒體費用

購買報紙(zhi)和(he)雜志(zhi)版(ban)面(mian)、電(dian)視和(he)電(dian)臺播出頻(pin)道(dao)和(he)時段、租(zu)用(yong)戶外(wai)看板等其他媒體的費(fei)用(yong)

D．其他相關費用

是與廣告活動(dong)(dong)有關的公共活動(dong)(dong)、SP活動(dong)(dong)、直(zhi)效(xiao)營銷(xiao)等費用

確定廣告預算的方法

如(ru)果是對外尋找廣(guang)(guang)告(gao)(gao)(gao)公司，開發商會在產品出(chu)來后根據項目(mu)的(de)大(da)小和性(xing)質來初步(bu)確定(ding)廣(guang)(guang)告(gao)(gao)(gao)推廣(guang)(guang)的(de)預算，廣(guang)(guang)告(gao)(gao)(gao)預算的(de)制定(ding)還會受到(dao)其(qi)他(ta)一些因素的(de)影響，如(ru)市場競(jing)爭程(cheng)(cheng)度(du)、廣(guang)(guang)告(gao)(gao)(gao)投放頻率的(de)選擇、銷售速度(du)的(de)制定(ding)、企業品牌的(de)知名程(cheng)(cheng)度(du)等。通常測定(ding)廣(guang)(guang)告(gao)(gao)(gao)預算會采(cai)取(qu)以下幾種方式

A．量入為出法(fa)。即(ji)根據開發商本身資金的(de)承受能力來確定廣告預算，帶有一定的(de)片(pian)面性(xing)

B．銷售百分比法。即開發商根據既定的(de)銷售額的(de)百分比來決定(ding)廣告費用的(de)大小。

C．競爭(zheng)對等(deng)法。即根據競爭(zheng)對手大(da)致(zhi)投(tou)入的廣告(gao)費用來確定自己項目的預算。

D．目標任務(wu)法。即(ji)開(kai)發(fa)商首先確(que)定促(cu)(cu)銷(xiao)目標，根據所要完(wan)成的(de)(de)促(cu)(cu)銷(xiao)目標決定必須執行的(de)(de)工作任務(wu)，然(ran)后估算(suan)每項任務(wu)所需(xu)要的(de)(de)促(cu)(cu)銷(xiao)支出(chu)，這些促(cu)(cu)銷(xiao)支出(chu)的(de)(de)總和就是(shi)計(ji)劃(hua)促(cu)(cu)銷(xiao)預算(suan)。

通常大(da)的(de)(de)房地產開(kai)發商(shang)會把銷(xiao)(xiao)售(shou)(shou)百(bai)分比法和(he)競爭對(dui)等(deng)法相結合來確定(ding)廣(guang)(guang)告(gao)(gao)預算(suan)，一(yi)般(ban)廣(guang)(guang)告(gao)(gao)預算(suan)大(da)致控制(zhi)在(zai)樓(lou)盤銷(xiao)(xiao)售(shou)(shou)總金額的(de)(de)1%—3%之(zhi)間，而小的(de)(de)開(kai)發商(shang)則會根據銷(xiao)(xiao)售(shou)(shou)狀況階(jie)段(duan)性的(de)(de)滾動執行，銷(xiao)(xiao)售(shou)(shou)結果(guo)一(yi)旦不如意，廣(guang)(guang)告(gao)(gao)預算(suan)便會停止。在(zai)初步確定(ding)下廣(guang)(guang)告(gao)(gao)預算(suan)后，開(kai)發商(shang)也會在(zai)找到(dao)廣(guang)(guang)告(gao)(gao)公司后與廣(guang)(guang)告(gao)(gao)公司再次協(xie)商(shang)，根據廣(guang)(guang)告(gao)(gao)公司方面對(dui)產品的(de)(de)定(ding)義和(he)見解也會作出相應的(de)(de)調(diao)整。預算(suan)費用的(de)(de)編排最后會由廣(guang)(guang)告(gao)(gao)公司與開(kai)發商(shang)一(yi)起協(xie)商(shang)制(zhi)訂。

尋找廣告公司

通(tong)常廣告代理(li)公司的(de)選擇會采取以下兩種(zhong)方式：

廣告招標

即(ji)向多家廣告公司發(fa)標，征集廣告策(ce)劃書(shu)、平面影視創(chuang)意(yi)及(ji)報價。其(qi)優(you)點(dian)在(zai)于創(chuang)意(yi)結果直(zhi)觀，易(yi)于判斷，并(bing)且收費情況清晰；缺點(dian)是周期長，使實質性策(ce)劃工作的(de)時間(jian)較為倉促，同(tong)時一(yi)些(xie)規模大、定力強的(de)公司不愿參加招標。

經驗選擇

根據廣(guang)告公司(si)(si)以前的(de)(de)(de)作品及業內(nei)的(de)(de)(de)地(di)位名聲(sheng)來初(chu)步選定(ding)(ding)一(yi)家(jia)，請(qing)其在(zai)(zai)(zai)一(yi)定(ding)(ding)時間內(nei)出策劃草案，如小區的(de)(de)(de)形(xing)象(xiang)設計或者SLOGAN之類的(de)(de)(de)，然后憑借其作品確定(ding)(ding)合(he)作意向。其優(you)點在(zai)(zai)(zai)于(yu)比廣(guang)告招標周期短，廣(guang)告公司(si)(si)有較多的(de)(de)(de)時間展(zhan)開實質性(xing)工作，深化創意，并且多數廣(guang)告公司(si)(si)樂于(yu)接受；而缺點在(zai)(zai)(zai)于(yu)比選的(de)(de)(de)依據不充分不直觀，廣(guang)告個案差(cha)異性(xing)大，存(cun)在(zai)(zai)(zai)一(yi)定(ding)(ding)風險。

不(bu)同項(xiang)目會根據其大小(xiao)性質來選(xuan)(xuan)擇(ze)不(bu)同方式尋找廣告(gao)公(gong)司，有很多(duo)公(gong)司會和廣告(gao)公(gong)司結(jie)成長期合作關系，這(zhe)種模式也為開(kai)發(fa)商節省了(le)(le)很多(duo)斟選(xuan)(xuan)方面的(de)時間，并(bing)且長期的(de)合作關系也利于廣告(gao)公(gong)司和開(kai)發(fa)商就項(xiang)目進行透徹的(de)了(le)(le)解和合作。

實施階段

廣(guang)告公司(si)了解項目及購(gou)買對(dui)象信(xin)息。

只有透徹的(de)了解項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)(mu)后才(cai)能(neng)制作(zuo)出成功的(de)廣(guang)(guang)(guang)告作(zuo)品，廣(guang)(guang)(guang)告公(gong)司(si)(si)在(zai)接到(dao)項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)(mu)后需要對(dui)產(chan)品進(jin)行(xing)(xing)徹底的(de)研究(jiu)，其內容包括：項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)(mu)周(zhou)邊情況，樓(lou)盤分析(xi)，近期樓(lou)市(shi)動向(xiang)，項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)(mu)地理位置分析(xi)，小區規劃，設計特(te)色，價格策略(lve)，競(jing)爭對(dui)手分析(xi)，消費者調查(cha)等。其中開(kai)發(fa)商會向(xiang)廣(guang)(guang)(guang)告公(gong)司(si)(si)提(ti)供大部(bu)分資料(liao)，但處于對(dui)項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)(mu)的(de)把握程度，大部(bu)分優(you)秀的(de)廣(guang)(guang)(guang)告公(gong)司(si)(si)會就已給的(de)資料(liao)進(jin)行(xing)(xing)更(geng)深入(ru)的(de)調查(cha)，只有在(zai)吃透了整個產(chan)品及消費對(dui)象后，廣(guang)(guang)(guang)告公(gong)司(si)(si)才(cai)會進(jin)行(xing)(xing)下一步的(de)工作(zuo)。

廣告公司出媒體計劃

確定廣告目標。

房地(di)產廣(guang)(guang)告(gao)(gao)的(de)(de)成(cheng)功與否(fou)，關鍵在于它能(neng)否(fou)在恰(qia)當(dang)(dang)的(de)(de)地(di)點以恰(qia)當(dang)(dang)的(de)(de)方式傳達給恰(qia)當(dang)(dang)的(de)(de)人，廣(guang)(guang)告(gao)(gao)目(mu)標不能(neng)泛泛而談，包括開發商在內(nei)經(jing)常會走入誤區，把廣(guang)(guang)告(gao)(gao)目(mu)標制定(ding)為提高知名度、促進(jin)銷(xiao)售、建立品牌等，事實(shi)上以上這些目(mu)標是一個(ge)(ge)房地(di)產廣(guang)(guang)告(gao)(gao)或多或少必(bi)然(ran)會達到的(de)(de)效果(guo)，想要(yao)對廣(guang)(guang)告(gao)(gao)公(gong)司進(jin)行(xing)有效的(de)(de)指導，必(bi)須使廣(guang)(guang)告(gao)(gao)公(gong)司明白一個(ge)(ge)確實(shi)可行(xing)的(de)(de)廣(guang)(guang)告(gao)(gao)目(mu)標需要(yao)注意(yi)如下幾點：

A．所要賣的(de)房子(zi)的(de)特點是(shi)什么(me)？最重要的(de)特點即賣點是(shi)什么(me)？

B．目標消(xiao)費(fei)者(zhe)是誰？目標消(xiao)費(fei)者(zhe)為什么會選(xuan)擇(ze)本項(xiang)目？

C．要傳達給(gei)消(xiao)費者的信息是什么？怎么樣(yang)才能有(you)效的傳達這些信息？

D．用什么(me)來測(ce)定傳達消息的效果(guo)？

主題確定及創意表現

房(fang)地產(chan)廣(guang)告策略的出發點是引起消費(fei)(fei)者的注意和(he)(he)興(xing)趣，激發消費(fei)(fei)者的購買欲，并最(zui)終促使消費(fei)(fei)者購買該產(chan)品(pin)，因(yin)此在(zai)房(fang)地產(chan)廣(guang)告一定要充分表現產(chan)品(pin)的優點，易(yi)于消費(fei)(fei)者理解記憶和(he)(he)接受。

廣告投放時間的確定

一般(ban)來說(shuo)，小(xiao)型項目的(de)(de)廣告(gao)期(qi)間以(yi)一個月(yue)到(dao)兩個月(yue)為(wei)最(zui)多。中(zhong)、大型的(de)(de)項目（營業額在二(er)、三億以(yi)上）時間會(hui)更加長一些(xie)，有的(de)(de)甚至達到(dao)了一兩年(nian)，而房地(di)產(chan)廣告(gao)時間的(de)(de)節奏通常可以(yi)分為(wei)如下四種(zhong)：

（1）集(ji)中型。是指廣(guang)(guang)告(gao)集(ji)中一段時(shi)(shi)間(jian)發布，以(yi)在(zai)短(duan)時(shi)(shi)間(jian)內迅速形成強(qiang)大(da)(da)的廣(guang)(guang)告(gao)攻勢。優(you)點在(zai)于(yu)能在(zai)短(duan)時(shi)(shi)期內給予(yu)消費者(zhe)強(qiang)烈而有效(xiao)的刺激，以(yi)達(da)到(dao)廣(guang)(guang)告(gao)的效(xiao)果(guo)，并(bing)能促成銷售(shou)；缺點為廣(guang)(guang)告(gao)費用集(ji)中于(yu)一段時(shi)(shi)間(jian)大(da)(da)批量的投入，發布時(shi)(shi)機的選(xuan)擇非常重要，若廣(guang)(guang)告(gao)未達(da)到(dao)預期的效(xiao)果(guo)，則(ze)很難進行(xing)補救(jiu)。

（2）連(lian)續型。指(zhi)在(zai)一定時期內，均勻安排廣(guang)告(gao)的發布時間(jian)，使廣(guang)告(gao)經(jing)常(chang)性反復在(zai)目標市場出現，以逐步加深消(xiao)費(fei)者印象(xiang)。優點在(zai)于(yu)不斷刺(ci)激消(xiao)費(fei)者，并(bing)節(jie)省廣(guang)告(gao)費(fei)用(yong)；在(zai)于(yu)不可能每次(ci)都達到刺(ci)激消(xiao)費(fei)者的目的，而(er)且(qie)預算也決定了連(lian)續性廣(guang)告(gao)無法進行大(da)規模(mo)、長時間(jian)的廣(guang)告(gao)攻勢。

（3）間(jian)歇性。指間(jian)斷(duan)使用(yong)廣(guang)告(gao)(gao)的一種方式，即做一段時(shi)間(jian)廣(guang)告(gao)(gao)，停一段時(shi)間(jian)，再做一段時(shi)間(jian)廣(guang)告(gao)(gao)，反復進行。優點在于(yu)根(gen)據項目的進程來進行廣(guang)告(gao)(gao)分配，做到有的放(fang)矢；點在于(yu)需要注(zhu)(zhu)意(yi)(yi)廣(guang)告(gao)(gao)發布(bu)的時(shi)機，注(zhu)(zhu)意(yi)(yi)銷售(shou)對于(yu)廣(guang)告(gao)(gao)的滯(zhi)后型(xing)，還要考慮(lv)消費者的遺忘速度。

（4）脈(mo)動型(xing)。脈(mo)動型(xing)集(ji)中了連續型(xing)和間(jian)歇型(xing)的特征，即在(zai)一段時間(jian)內不斷保(bao)持廣(guang)告發布，又在(zai)某些時機(ji)加大發布力(li)度，形成廣(guang)告攻(gong)勢，集(ji)中了連續型(xing)和間(jian)隙型(xing)的優點(dian)，能夠(gou)不斷刺(ci)激(ji)消(xiao)費者，還能刺(ci)激(ji)短(duan)期(qi)的購買欲望。缺點(dian)就是費用太高。

而廣告時間(jian)的(de)(de)安排即廣告周期(qi)(qi)的(de)(de)擬定，通常分為三個期(qi)(qi)間(jian)：

（1）引(yin)(yin)導期。作初期的(de)(de)訊息傳播(bo)，重(zhong)點在(zai)引(yin)(yin)起消費者的(de)(de)好奇(qi)與期待，吸引(yin)(yin)購買者的(de)(de)注目和行動

（2）公開期(qi)。樓盤被正式推(tui)向市場，一(yi)切媒體運作(zuo)及印刷(shua)資(zi)料(liao)皆已(yi)準備就緒(xu)，一(yi)旦開盤，隨著強(qiang)銷期(qi)的來(lai)臨，大量的報(bao)紙(zhi)廣告(gao)，結合強(qiang)有(you)力的業務推(tui)廣，如人員(yuan)拜訪、電話追蹤、派(pai)報(bao)郵(you)寄等，立體的促銷攻擊全面展(zhan)開。

（3）續銷(xiao)期。為公開(kai)期后的(de)續銷(xiao)行(xing)為，將(jiang)廣(guang)告(gao)后期所余(yu)的(de)房屋(wu)產品進行(xing)重新修正廣(guang)告(gao)策(ce)略，改變已不(bu)適或(huo)不(bu)當的(de)廣(guang)告(gao)方向，作最后的(de)沖刺，以達(da)最圓(yuan)滿的(de)成(cheng)績。

廣告公司在擬定(ding)廣告時(shi)間(jian)的同(tong)時(shi)，即制(zhi)定(ding)廣告節奏(zou)的安(an)排，同(tong)時(shi)預先估算每段時(shi)間(jian)需要投入的費用。

在這里，選擇廣告投放節奏通常與一(yi)個(ge)項(xiang)目大小性質有關，小項(xiang)目宜采(cai)取集中型，以短(duan)平快形(xing)式(shi)的(de)最大限度(du)(du)的(de)提高項(xiang)目的(de)知名(ming)度(du)(du)。而一(yi)些大盤則更適合采(cai)取脈(mo)動型的(de)方式(shi)。

媒體選擇

房地產廣(guang)(guang)(guang)告(gao)媒(mei)(mei)體是用來傳播房地產廣(guang)(guang)(guang)告(gao)信息的工(gong)具，通常會接(jie)觸的媒(mei)(mei)體有：報(bao)紙、雜志、廣(guang)(guang)(guang)播、電視(shi)、戶外廣(guang)(guang)(guang)告(gao)、售點(dian)廣(guang)(guang)(guang)告(gao)、DM直(zhi)投、傳單海報(bao)、網絡(luo)、空中飛行物(wu)等。選(xuan)擇不同的媒(mei)(mei)體以及如何(he)正確的組(zu)合(he)不同媒(mei)(mei)體是極其重要的。

一般廣告公司會(hui)根據項(xiang)目(mu)(mu)(mu)的(de)(de)大小、樓盤的(de)(de)檔次、目(mu)(mu)(mu)標客(ke)戶的(de)(de)定位、項(xiang)目(mu)(mu)(mu)的(de)(de)區域、開發商(shang)的(de)(de)資(zi)金實(shi)力來(lai)選擇媒體。比(bi)如說在北(bei)京，中低檔的(de)(de)項(xiang)目(mu)(mu)(mu)主力媒體選擇是(shi)《北(bei)青(qing)》《北(bei)晚》《晨(chen)報》之類(lei)的(de)(de)報紙及(ji)廣播，高(gao)檔項(xiang)目(mu)(mu)(mu)除了在《北(bei)青(qing)》，更多(duo)的(de)(de)會(hui)選擇《經(jing)濟觀察報》及(ji)《三聯生活周刊(kan)》《IT經(jing)理(li)人(ren)》《商(shang)業周刊(kan)》等這類(lei)有針(zhen)對(dui)性的(de)(de)報紙雜志上刊(kan)登。

大多(duo)(duo)數房地產的(de)廣告媒(mei)(mei)(mei)體(ti)會采用(yong)戶(hu)外媒(mei)(mei)(mei)體(ti)、印刷(shua)媒(mei)(mei)(mei)體(ti)、和(he)(he)報刊(kan)媒(mei)(mei)(mei)體(ti)三(san)種形式(shi)，戶(hu)外媒(mei)(mei)(mei)體(ti)因(yin)為(wei)位置固定(ding)，比較(jiao)偏(pian)重(zhong)于樓盤周圍的(de)區域(yu)性客源；印刷(shua)媒(mei)(mei)(mei)體(ti)可以定(ding)向派發，針對(dui)性和(he)(he)靈活性都比較(jiao)強；報刊(kan)媒(mei)(mei)(mei)體(ti)和(he)(he)廣播電視則(ze)覆蓋面廣，客源層多(duo)(duo)。為(wei)了更好地發揮媒(mei)(mei)(mei)體(ti)的(de)效率，使有限的(de)廣告經費收到最大的(de)經濟效益，應該對(dui)不同類型的(de)媒(mei)(mei)(mei)體(ti)在綜合比較(jiao)的(de)基礎上，加以合理的(de)篩選、組合，以期(qi)取長補短，以優補拙。

傳播階段

在此(ci)階(jie)(jie)段(duan)，前期(qi)各項(xiang)(xiang)準備已經(jing)非常(chang)(chang)具體充沛，一(yi)旦項(xiang)(xiang)目(mu)開(kai)始(shi)運作(zuo)，就(jiu)啟動(dong)整個(ge)廣(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)(gao)計(ji)劃(hua)。在這個(ge)階(jie)(jie)段(duan)里需(xu)要(yao)(yao)(yao)注(zhu)意的(de)(de)是，雖然(ran)前期(qi)已經(jing)準備的(de)(de)非常(chang)(chang)詳細，但是市場是不(bu)斷變化及不(bu)可預知的(de)(de)，因此(ci)在這個(ge)階(jie)(jie)段(duan)，廣(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)(gao)公司(si)(si)需(xu)要(yao)(yao)(yao)和銷(xiao)(xiao)售(shou)總監密(mi)切配(pei)合(he)，根據(ju)(ju)銷(xiao)(xiao)售(shou)第一(yi)線及時(shi)(shi)反饋的(de)(de)情(qing)況(kuang)來盡心(xin)廣(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)(gao)計(ji)劃(hua)的(de)(de)修(xiu)(xiu)改(gai)，若銷(xiao)(xiao)售(shou)情(qing)況(kuang)基本(ben)符合(he)當(dang)初預制的(de)(de)，則廣(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)(gao)計(ji)劃(hua)改(gai)動(dong)不(bu)大；若有(you)一(yi)定的(de)(de)差(cha)距，可以就(jiu)內容和推廣(guang)(guang)(guang)節(jie)奏上(shang)(shang)根據(ju)(ju)客戶反饋的(de)(de)情(qing)況(kuang)加以修(xiu)(xiu)改(gai)；但若銷(xiao)(xiao)售(shou)情(qing)況(kuang)極差(cha)就(jiu)需(xu)要(yao)(yao)(yao)及時(shi)(shi)更(geng)改(gai)廣(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)(gao)計(ji)劃(hua)，不(bu)要(yao)(yao)(yao)使(shi)失誤犯(fan)的(de)(de)更(geng)大。若廣(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)(gao)效果不(bu)佳有(you)些(xie)開(kai)發(fa)商會采(cai)取更(geng)換廣(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)(gao)公司(si)(si)的(de)(de)形式，其實如果問(wen)題(ti)不(bu)是出在廣(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)(gao)公司(si)(si)業務水平上(shang)(shang)的(de)(de)話，更(geng)換廣(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)(gao)公司(si)(si)即(ji)勞神費力(li)，同時(shi)(shi)也不(bu)見得會換到(dao)稱心(xin)如意的(de)(de)公司(si)(si)。在這種情(qing)況(kuang)下，一(yi)是有(you)可能產(chan)品本(ben)身(shen)有(you)問(wen)題(ti)，另外就(jiu)是當(dang)初廣(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)(gao)公司(si)(si)和開(kai)發(fa)商就(jiu)產(chan)品溝通的(de)(de)不(bu)夠，因此(ci)可以根據(ju)(ju)市場反饋對產(chan)品作(zuo)出相應的(de)(de)修(xiu)(xiu)改(gai)，同時(shi)(shi)就(jiu)產(chan)品及目(mu)標客戶進行更(geng)為詳盡的(de)(de)研究，重新(xin)包裝項(xiang)(xiang)目(mu)上(shang)(shang)市，爭取打(da)個(ge)翻(fan)身(shen)仗(zhang)。

評估階段

營銷學上(shang)通(tong)常說：廣(guang)告(gao)(gao)主們都(dou)(dou)(dou)知道自己投(tou)放的(de)(de)(de)廣(guang)告(gao)(gao)里(li)有(you)一(yi)(yi)(yi)半是(shi)(shi)(shi)(shi)無(wu)效(xiao)的(de)(de)(de)，但是(shi)(shi)(shi)(shi)誰也不(bu)(bu)(bu)知哪一(yi)(yi)(yi)半是(shi)(shi)(shi)(shi)無(wu)效(xiao)的(de)(de)(de)。房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)廣(guang)告(gao)(gao)也是(shi)(shi)(shi)(shi)如此(ci)，房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)廣(guang)告(gao)(gao)和日用品廣(guang)告(gao)(gao)效(xiao)果(guo)(guo)反(fan)饋的(de)(de)(de)最大不(bu)(bu)(bu)同(tong)點就是(shi)(shi)(shi)(shi)：房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)廣(guang)告(gao)(gao)可(ke)以(yi)在廣(guang)告(gao)(gao)投(tou)放后的(de)(de)(de)當天就能(neng)直(zhi)接在來(lai)電(dian)(dian)(dian)(dian)來(lai)訪上(shang)得(de)到(dao)(dao)體(ti)(ti)(ti)現(xian)。大部分(fen)的(de)(de)(de)房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)項(xiang)目(mu)(mu)(mu)(mu)已經(jing)能(neng)夠(gou)通(tong)過客(ke)戶的(de)(de)(de)第一(yi)(yi)(yi)次(ci)(ci)來(lai)電(dian)(dian)(dian)(dian)的(de)(de)(de)渠道建立(li)廣(guang)告(gao)(gao)效(xiao)果(guo)(guo)跟蹤制度，來(lai)電(dian)(dian)(dian)(dian)數量(liang)也成(cheng)為(wei)(wei)(wei)廣(guang)告(gao)(gao)投(tou)放效(xiao)果(guo)(guo)的(de)(de)(de)重要標(biao)準。在不(bu)(bu)(bu)同(tong)項(xiang)目(mu)(mu)(mu)(mu)的(de)(de)(de)反(fan)復(fu)實(shi)踐中發(fa)現(xian)，來(lai)電(dian)(dian)(dian)(dian)數量(liang)的(de)(de)(de)確能(neng)在一(yi)(yi)(yi)定程度上(shang)反(fan)映廣(guang)告(gao)(gao)投(tou)放效(xiao)果(guo)(guo)，但是(shi)(shi)(shi)(shi)過分(fen)強調來(lai)電(dian)(dian)(dian)(dian)數量(liang)就像完全忽視來(lai)電(dian)(dian)(dian)(dian)數量(liang)一(yi)(yi)(yi)樣，走向另(ling)一(yi)(yi)(yi)個誤(wu)區。房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)廣(guang)告(gao)(gao)的(de)(de)(de)效(xiao)果(guo)(guo)體(ti)(ti)(ti)現(xian)有(you)三種層次(ci)(ci)：一(yi)(yi)(yi)是(shi)(shi)(shi)(shi)直(zhi)接到(dao)(dao)訪；二是(shi)(shi)(shi)(shi)電(dian)(dian)(dian)(dian)話詢問(wen)；三是(shi)(shi)(shi)(shi)留(liu)下印象。因此(ci)電(dian)(dian)(dian)(dian)話數量(liang)就成(cheng)了廣(guang)告(gao)(gao)銷售力的(de)(de)(de)直(zhi)接體(ti)(ti)(ti)現(xian)。但是(shi)(shi)(shi)(shi)檢測不(bu)(bu)(bu)同(tong)項(xiang)目(mu)(mu)(mu)(mu)，可(ke)以(yi)發(fa)現(xian)同(tong)樣都(dou)(dou)(dou)是(shi)(shi)(shi)(shi)非常優秀的(de)(de)(de)廣(guang)告(gao)(gao)表(biao)現(xian)，同(tong)樣都(dou)(dou)(dou)是(shi)(shi)(shi)(shi)無(wu)可(ke)挑(tiao)剔的(de)(de)(de)媒體(ti)(ti)(ti)選(xuan)擇(ze)，甚至同(tong)屬于(yu)同(tong)一(yi)(yi)(yi)檔次(ci)(ci)的(de)(de)(de)項(xiang)目(mu)(mu)(mu)(mu)，但是(shi)(shi)(shi)(shi)兩(liang)者正(zheng)常的(de)(de)(de)廣(guang)告(gao)(gao)后來(lai)電(dian)(dian)(dian)(dian)數量(liang)也不(bu)(bu)(bu)同(tong)。可(ke)以(yi)看出，相對(dui)于(yu)廣(guang)告(gao)(gao)表(biao)現(xian)來(lai)說，產(chan)(chan)品本身更(geng)為(wei)(wei)(wei)重要。其中最重要的(de)(de)(de)因素是(shi)(shi)(shi)(shi)地(di)(di)理位置、價格(ge)、銷售時間段(duan)。通(tong)常來(lai)說，主要干(gan)道附近(jin)的(de)(de)(de)項(xiang)目(mu)(mu)(mu)(mu)來(lai)電(dian)(dian)(dian)(dian)量(liang)低(di)，因為(wei)(wei)(wei)容易描述(shu)，容易到(dao)(dao)達(da)(da)，客(ke)戶更(geng)多會選(xuan)擇(ze)直(zhi)接到(dao)(dao)達(da)(da)；高檔項(xiang)目(mu)(mu)(mu)(mu)（別(bie)墅(shu)，TOWNHOUSE，高檔公(gong)寓）來(lai)電(dian)(dian)(dian)(dian)率低(di)，因為(wei)(wei)(wei)目(mu)(mu)(mu)(mu)標(biao)客(ke)戶群(qun)總量(liang)低(di)；進(jin)入銷售后期(qi)的(de)(de)(de)老項(xiang)目(mu)(mu)(mu)(mu)低(di)，因為(wei)(wei)(wei)市場認(ren)知度高，電(dian)(dian)(dian)(dian)話詢問(wen)不(bu)(bu)(bu)再成(cheng)為(wei)(wei)(wei)最主要的(de)(de)(de)了解手段(duan)。只有(you)根據不(bu)(bu)(bu)同(tong)項(xiang)目(mu)(mu)(mu)(mu)的(de)(de)(de)特性(xing)做好來(lai)電(dian)(dian)(dian)(dian)來(lai)人(ren)給(gei)人(ren)留(liu)下的(de)(de)(de)印象程度以(yi)及與最終成(cheng)交量(liang)相結合(he)的(de)(de)(de)評(ping)估，才能(neng)正(zheng)確測定一(yi)(yi)(yi)個廣(guang)告(gao)(gao)的(de)(de)(de)成(cheng)果(guo)(guo)與否。使得(de)廣(guang)告(gao)(gao)公(gong)司(si)能(neng)夠(gou)更(geng)好的(de)(de)(de)配合(he)項(xiang)目(mu)(mu)(mu)(mu)進(jin)行(xing)相應的(de)(de)(de)調整(zheng)與修(xiu)改。

房地產廣告策劃方案

篇一：房地產廣告策劃方案

任何的(de)(de)(de)(de)廣(guang)告策劃方(fang)案的(de)(de)(de)(de)目的(de)(de)(de)(de)和(he)宗旨都是在(zai)于提(ti)高產品的(de)(de)(de)(de)銷售，塑(su)造、提(ti)升品牌(pai)形象。本方(fang)案在(zai)于為“站前(qian)廣(guang)場(chang)”提(ti)供一(yi)個(ge)準確的(de)(de)(de)(de)定(ding)位與(yu)廣(guang)告方(fang)向(xiang)，作(zuo)出全程戰略(lve)性的(de)(de)(de)(de)指導。在(zai)對婁(lou)底房地產市場(chang)現狀進行了深(shen)入細致的(de)(de)(de)(de)了解(jie)和(he)研究分析的(de)(de)(de)(de)前(qian)提(ti)下，找出“站前(qian)廣(guang)場(chang)”項目的(de)(de)(de)(de)資源(yuan)問題與(yu)機會(hui)，以達(da)到或超出“站前(qian)廣(guang)場(chang)”原(yuan)定(ding)銷售計(ji)劃，并為婁(lou)底定(ding)興房地產公司塑(su)造品牌(pai)。

第一節市場分析

一、婁底市房地產市產基本狀況

（一）20XX年以來房地(di)產開(kai)發(fa)投資大幅增(zeng)長。

20XX年１－8月全市房地產開(kai)發(fa)投資達16457萬元(yuan)，同比增(zeng)長(chang)87.4%，是近年來增(zeng)長(chang)較(jiao)快的。

（二）房地(di)(di)產(chan)業(ye)開發(fa)的三個組成(cheng)要素(su)即房地(di)(di)產(chan)開發(fa)的土(tu)地(di)(di)、資金、市(shi)場同步增長。

１、土(tu)地(di)前期投入增(zeng)加(jia)。20XX年１－8月，房地(di)產開(kai)發企業購置土(tu)地(di)面積(ji)10.88萬平(ping)方(fang)米，土(tu)地(di)購置費3057萬元，分別比去年同期增(zeng)長14.5%和(he)19.9%；土(tu)地(di)開(kai)發投資(zi)1250萬元，已完成土(tu)地(di)開(kai)發面積(ji)9.7萬平(ping)方(fang)米。

２、開發規(gui)模擴大，開發投(tou)資高速增(zeng)(zeng)(zeng)長。2003年(nian)(nian)１－8月份(fen)，全(quan)市房地產(chan)施工(gong)(gong)面積(ji)43.23萬(wan)(wan)平(ping)方(fang)米，比去(qu)年(nian)(nian)同期增(zeng)(zeng)(zeng)加(jia)18萬(wan)(wan)平(ping)方(fang)米，本年(nian)(nian)新開工(gong)(gong)面積(ji)13.3萬(wan)(wan)平(ping)方(fang)米，比去(qu)年(nian)(nian)同期增(zeng)(zeng)(zeng)加(jia)7.9萬(wan)(wan)平(ping)方(fang)米，增(zeng)(zeng)(zeng)長145%。全(quan)市房地產(chan)開發完(wan)(wan)成投(tou)資16457萬(wan)(wan)元(yuan)，比去(qu)年(nian)(nian)同期增(zeng)(zeng)(zeng)加(jia)7674萬(wan)(wan)元(yuan)，增(zeng)(zeng)(zeng)長87.4%，對全(quan)市國有及其它經濟投(tou)資增(zeng)(zeng)(zeng)長貢獻率為(wei)2.1%。從投(tou)資用途看，住宅投(tou)資完(wan)(wan)成6630萬(wan)(wan)元(yuan)，增(zeng)(zeng)(zeng)長1.2倍，辦公樓房完(wan)(wan)成投(tou)資542萬(wan)(wan)元(yuan)，增(zeng)(zeng)(zeng)長3.9倍。

３、企業融資能力(li)有所增(zeng)強，資金(jin)(jin)到位(wei)狀況較好。20XX年１-8月(yue)房地產開發共到位(wei)資金(jin)(jin)22266萬(wan)(wan)元(yuan)(yuan)，同比增(zeng)長(chang)(chang)2.6倍，從其(qi)構成看(kan)，利用(yong)外資資金(jin)(jin)增(zeng)長(chang)(chang)最快(kuai)，企業自籌資金(jin)(jin)最多(duo)。１－8月(yue)企業自籌資金(jin)(jin)13152萬(wan)(wan)元(yuan)(yuan)，增(zeng)長(chang)(chang)3.8倍；利用(yong)外資資金(jin)(jin)1050萬(wan)(wan)元(yuan)(yuan)，增(zeng)長(chang)(chang)69倍，其(qi)他資金(jin)(jin)8004萬(wan)(wan)元(yuan)(yuan)，增(zeng)長(chang)(chang)2.5倍。

４、住(zhu)房(fang)銷售(shou)(shou)高(gao)速(su)增長(chang)。今年全(quan)市商品(pin)房(fang)現房(fang)銷售(shou)(shou)，在去年增長(chang)27.8％的高(gao)基數基礎(chu)上(shang)，保持高(gao)增長(chang)勢頭，20XX年１－8月份(fen)全(quan)市共(gong)銷售(shou)(shou)現房(fang)1.79萬平方米，同(tong)比增長(chang)82.7%，其中住(zhu)宅銷售(shou)(shou)1.72萬平方米，比去年同(tong)期增長(chang)1.2倍。

5、房(fang)地(di)產業(ye)的(de)發(fa)展與城(cheng)市(shi)(shi)化建設(she)緊密，城(cheng)市(shi)(shi)化建設(she)促(cu)進了房(fang)地(di)產業(ye)的(de)發(fa)展，我市(shi)(shi)北擴南移的(de)外延式城(cheng)市(shi)(shi)擴展建設(she)促(cu)進了房(fang)地(di)產業(ye)的(de)快(kuai)速發(fa)展，在我市(shi)(shi)今(jin)年從事(shi)房(fang)地(di)產開發(fa)的(de)20家(jia)企(qi)業(ye)中(zhong)，婁星區(qu)內集中(zhong)了14家(jia)，新化縣(xian)3家(jia)，雙峰縣(xian)2家(jia)，漣源市(shi)(shi)1家(jia)。

二、房地產發展所面臨的困難和挑戰

一(yi)(yi)是商(shang)(shang)(shang)品房(fang)(fang)空置(zhi)面(mian)積(ji)增(zeng)加。今年１－8月(yue)份(fen)全市(shi)商(shang)(shang)(shang)品房(fang)(fang)竣工面(mian)積(ji)超過商(shang)(shang)(shang)品房(fang)(fang)銷售面(mian)積(ji)0.6萬(wan)平方(fang)米，商(shang)(shang)(shang)品房(fang)(fang)空置(zhi)面(mian)積(ji)達1.1萬(wan)平方(fang)米(其中住宅空置(zhi)0.61萬(wan)平方(fang)米)，占當年施工面(mian)積(ji)總量的2.5%，空置(zhi)面(mian)積(ji)增(zeng)長(chang)63.6%。從商(shang)(shang)(shang)品房(fang)(fang)空置(zhi)時(shi)間來(lai)看，空置(zhi)時(shi)間在(zai)一(yi)(yi)年以(yi)上(shang)商(shang)(shang)(shang)品房(fang)(fang)面(mian)積(ji)占全部(bu)空置(zhi)面(mian)積(ji)的比(bi)例增(zeng)長(chang)，比(bi)上(shang)年提高4.4個(ge)百分點(dian)，空置(zhi)房(fang)(fang)增(zeng)多占用了(le)企業的開(kai)發資(zi)金，對房(fang)(fang)地(di)產(chan)企業的開(kai)發產(chan)生不利的影響。

二(er)是房(fang)地(di)產(chan)(chan)企業(ye)(ye)(ye)素(su)質良莠不(bu)齊，企業(ye)(ye)(ye)開(kai)發(fa)(fa)(fa)規模(mo)(mo)小(xiao)、持續開(kai)發(fa)(fa)(fa)能力(li)(li)低，競爭力(li)(li)差。近幾年(nian)(nian)來城(cheng)市化建設的(de)發(fa)(fa)(fa)展(zhan)(zhan)推動了房(fang)地(di)產(chan)(chan)開(kai)發(fa)(fa)(fa)的(de)發(fa)(fa)(fa)展(zhan)(zhan)，存在(zai)(zai)一(yi)個(ge)項(xiang)目孵出一(yi)個(ge)房(fang)地(di)產(chan)(chan)開(kai)發(fa)(fa)(fa)企業(ye)(ye)(ye)的(de)問(wen)題，其開(kai)發(fa)(fa)(fa)規模(mo)(mo)小(xiao)。20XX年(nian)(nian)全市參(can)加年(nian)(nian)檢(jian)的(de)企業(ye)(ye)(ye)達65家(jia)(jia)，而今年(nian)(nian)來真正有(you)開(kai)發(fa)(fa)(fa)任(ren)(ren)務的(de)僅(jin)20家(jia)(jia)，僅(jin)占(zhan)全部年(nian)(nian)檢(jian)企業(ye)(ye)(ye)的(de)30.8%。就(jiu)目前有(you)開(kai)發(fa)(fa)(fa)工作(zuo)量的(de)20個(ge)企業(ye)(ye)(ye)而言(yan)，開(kai)發(fa)(fa)(fa)任(ren)(ren)務在(zai)(zai)3000萬元以(yi)(yi)下有(you)10個(ge)，占(zhan)總數的(de)50%；開(kai)發(fa)(fa)(fa)任(ren)(ren)務在(zai)(zai)3000萬元以(yi)(yi)上5000萬元以(yi)(yi)下有(you)5個(ge)，占(zhan)總數的(de)25%；開(kai)發(fa)(fa)(fa)任(ren)(ren)務在(zai)(zai)5000萬元以(yi)(yi)上有(you)5個(ge)，占(zhan)總數的(de)25%。房(fang)地(di)產(chan)(chan)開(kai)發(fa)(fa)(fa)企業(ye)(ye)(ye)主要(yao)以(yi)(yi)負債經營為(wei)主，嚴重依賴銀行(xing)資(zi)金(jin)，有(you)的(de)開(kai)發(fa)(fa)(fa)項(xiang)目前期靠施工單位墊資(zi)、中間靠銀行(xing)貸款開(kai)發(fa)(fa)(fa)、后期靠個(ge)人按揭貸款，缺乏后續開(kai)發(fa)(fa)(fa)能力(li)(li)。

三是物業(ye)管(guan)理落后(hou)，配套設(she)施不(bu)全。房地產的(de)開(kai)發(fa)(fa)應該(gai)成龍配套，我市盡管(guan)有成片開(kai)發(fa)(fa)的(de)住(zhu)宅(zhai)小區(qu)開(kai)發(fa)(fa)，但大多數是開(kai)放式、松散(san)型的(de)賣完房就走(zou)人的(de)開(kai)發(fa)(fa)，即使有物業(ye)管(guan)理，其配套設(she)施不(bu)全，管(guan)理也不(bu)規(gui)范(fan)，一些(xie)零星插建開(kai)發(fa)(fa)的(de)住(zhu)房沒有物業(ye)管(guan)理，用(yong)水(shui)、用(yong)電、行路、管(guan)道跑、冒、滴、漏、墻(qiang)體裂縫等問題都不(bu)能(neng)妥善解決，抑制了消費(fei)者的(de)購買欲望，影響(xiang)了持續(xu)開(kai)發(fa)(fa)。

四是(shi)外部因素制(zhi)(zhi)約。銀行(xing)房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)開發(fa)(fa)企(qi)業(ye)信貸(dai)(dai)(dai)(dai)政策調整(zheng)，房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)貸(dai)(dai)(dai)(dai)款(kuan)由開發(fa)(fa)性貸(dai)(dai)(dai)(dai)款(kuan)為(wei)主轉為(wei)個(ge)(ge)(ge)人(ren)住(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)抵押貸(dai)(dai)(dai)(dai)款(kuan)為(wei)主，國家對(dui)商業(ye)銀行(xing)的(de)(de)(de)房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)開發(fa)(fa)貸(dai)(dai)(dai)(dai)款(kuan)、土地(di)(di)儲備貸(dai)(dai)(dai)(dai)款(kuan)、個(ge)(ge)(ge)人(ren)住(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)貸(dai)(dai)(dai)(dai)款(kuan)、個(ge)(ge)(ge)人(ren)商用房(fang)(fang)(fang)(fang)貸(dai)(dai)(dai)(dai)款(kuan)、個(ge)(ge)(ge)人(ren)住(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)公積金貸(dai)(dai)(dai)(dai)款(kuan)及(ji)個(ge)(ge)(ge)人(ren)住(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)貸(dai)(dai)(dai)(dai)款(kuan)適用率等(deng)方面(mian)做了(le)進(jin)一步(bu)明(ming)確和規范：房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)開發(fa)(fa)貸(dai)(dai)(dai)(dai)款(kuan)必須“取(qu)得國有土地(di)(di)使用權證、建設用地(di)(di)規劃許可證、建設工程規劃許可證及(ji)開工證”等(deng)四證，開發(fa)(fa)企(qi)業(ye)取(qu)得這四證，實際投入(ru)應不低于項(xiang)目總投資的(de)(de)(de)30%，個(ge)(ge)(ge)人(ren)住(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)貸(dai)(dai)(dai)(dai)款(kuan)要求貸(dai)(dai)(dai)(dai)款(kuan)人(ren)有30%以上的(de)(de)(de)首付款(kuan)，有的(de)(de)(de)項(xiang)目要求項(xiang)目主體(ti)結構封頂，才可以放貸(dai)(dai)(dai)(dai)；還有就是(shi)居民收入(ru)低，抑制(zhi)(zhi)了(le)住(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)需求，影響房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)業(ye)市(shi)場(chang)的(de)(de)(de)擴大；再有就是(shi)二(er)級(ji)市(shi)場(chang)放而不活，房(fang)(fang)(fang)(fang)屋交易手續繁(fan)多(duo)，收費項(xiang)目多(duo)且雜，稅費負(fu)擔比例過(guo)高，影響二(er)級(ji)房(fang)(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)市(shi)場(chang)發(fa)(fa)展，從(cong)而影響整(zheng)個(ge)(ge)(ge)房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)業(ye)的(de)(de)(de)發(fa)(fa)展。

總體看來，我市房(fang)地產業具有巨大的現(xian)實和潛在需(xu)求，發展空(kong)間較大。

市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)委、市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)政(zheng)府(fu)提出加(jia)快城(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)化(hua)(hua)建(jian)(jian)設(she)步伐，城(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)化(hua)(hua)建(jian)(jian)設(she)需(xu)(xu)要產業支撐(cheng)，首(shou)先需(xu)(xu)要房地產業的(de)支撐(cheng)，20XX年(nian)我(wo)市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)城(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)化(hua)(hua)率僅26.48%，低于全省平(ping)(ping)均(jun)水平(ping)(ping)5.5個百分(fen)點，若每年(nian)全市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)城(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)化(hua)(hua)率提高一(yi)(yi)個百分(fen)點，至(zhi)少增(zeng)加(jia)住(zhu)宅(zhai)需(xu)(xu)求(qiu)84萬(wan)平(ping)(ping)方(fang)(fang)(fang)米(mi)以(yi)上；國際經驗(yan)表明(ming)：當一(yi)(yi)國人均(jun)GDP達到(dao)300-1000美(mei)元時(shi)，居(ju)民的(de)住(zhu)房需(xu)(xu)求(qiu)進入加(jia)速增(zeng)長期(qi)，20XX年(nian)我(wo)市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)的(de)人均(jun)GDP為5208元（651美(mei)元），是(shi)房地產業加(jia)速發(fa)展的(de)時(shi)期(qi)；目前我(wo)市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)城(cheng)鎮(zhen)人均(jun)建(jian)(jian)筑面積(ji)僅20.05平(ping)(ping)方(fang)(fang)(fang)米(mi)，離國家“十五”規劃的(de)20XX年(nian)城(cheng)鎮(zhen)人均(jun)建(jian)(jian)筑面積(ji)22平(ping)(ping)方(fang)(fang)(fang)米(mi)，人均(jun)還少1.95平(ping)(ping)方(fang)(fang)(fang)米(mi)，若達到(dao)這一(yi)(yi)標(biao)準，需(xu)(xu)求(qiu)住(zhu)宅(zhai)在208萬(wan)平(ping)(ping)方(fang)(fang)(fang)米(mi)以(yi)上，顯然(ran)，我(wo)市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)房地產業的(de)發(fa)展潛力十分(fen)巨大。2003年(nian)婁(lou)底市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)城(cheng)建(jian)(jian)投資(zi)(zi)(zi)公司成立，婁(lou)底城(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)建(jian)(jian)設(she)項目開發(fa)實行(xing)(xing)市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)場化(hua)(hua)，通過項目招(zhao)標(biao)，實行(xing)(xing)市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)場化(hua)(hua)經營，推行(xing)(xing)以(yi)地生財、招(zhao)商引(yin)資(zi)(zi)(zi)、民間(jian)融資(zi)(zi)(zi)的(de)方(fang)(fang)(fang)式，徹底突破資(zi)(zi)(zi)金“瓶(ping)頸(jing)”，使城(cheng)建(jian)(jian)坐上了“特快列車”，加(jia)速了婁(lou)底市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)房地產業特別是(shi)商業地產的(de)發(fa)展。

二、婁底市同類產品調查統計

“同類”定義為具有(you)商業廣(guang)場、寫字(zi)樓、賓館(guan)等的商用大(da)廈(sha)。現(xian)將(jiang)婁底市(shi)漣鋼開發區，婁底市(shi)城西區及婁星區進行大(da)體對比(bi)分(fen)析如下：

1、漣鋼開發區。

由于(yu)漣鋼為(wei)新開發城區(qu)，在整個大環(huan)境的綠化、城市規劃方面有其(qi)獨特的優勢。總體(ti)來(lai)說，漣鋼開發區(qu)地(di)段(duan)房地(di)產都在賣自然環(huan)境。

明源大酒店：

核心競爭力：五星(xing)級酒店標準概念；

其周邊自然環(huan)境(jing)好；

用綠色和五星級(ji)酒店標準來(lai)吸引白(bai)領、外來(lai)投資(zi)者、社會成功人士等；

其定位為(wei)社會(hui)高(gao)薪階(jie)層。

2、城(cheng)西(xi)地(di)帶。以新開發的項目-城(cheng)西(xi)農貿綜合市場(chang)為主。

城西農貿綜合市場：

核心競爭(zheng)力：婁底市、區兩級政府(fu)批(pi)準興(xing)建的城西唯一農(nong)貿(mao)綜合市場。

規模大，規劃齊全，有功能優勢：

擁有15畝的面積，其中有320個攤(tan)位(wei)，2480平方米生活超市(shi)，108個鋪面，1200平方米倉(cang)庫，48套(tao)配套(tao)住宅，40各(ge)農副產品批發(fa)車位(wei)。

住房均價718元(yuan)每平方(fang)(fang)米(mi)。門面2580元(yuan)至4380元(yuan)每平方(fang)(fang)米(mi)。

定位(wei)：集農(nong)副產品批發、零售、加工、倉儲、大型超市(shi)，商住、飲食(shi)為主的大型農(nong)貿綜合市(shi)場。

2、城區地帶。

環球商業廣場：

核心競爭力：

1：八萬平方米湘中地區超大規(gui)模財富街區；

2.原老街批(pi)發市(shi)場，主樓統一經營(ying)，超大規模優勢。

有功能優勢：

總建筑面(mian)積面(mian)積8萬多平方(fang)米，門面(mian)主力(li)面(mian)積30多平方(fang)米

住(zhu)房均價500多(duo)元(yuan)(yuan)每平方米(mi)。門面2000元(yuan)(yuan)至11000元(yuan)(yuan)每平方米(mi)。

定位(wei)：湘中地區(qu)經(jing)營(ying)規模大型(xing)化(hua)、經(jing)營(ying)手段現代化(hua)、經(jing)營(ying)環境規范化(hua)的(de)超大型(xing)、多(duo)功(gong)能財(cai)富街區(qu)。

國貿商城：

核心競爭力：位于火車站正對面，有(you)地(di)位優勢。

三消費者分析

根據《婁底房地(di)產(chan)市場調(diao)查報告》的結論(lun)，以及日前操作地(di)區地(di)產(chan)經驗，我們得(de)出消費者購房心理和對住(zhu)宅（辦公樓(lou)）要求如下：

1、環境(jing)規劃一(yi)定要(yao)(yao)(yao)好，配套要(yao)(yao)(yao)齊全(quan)，各(ge)種活動場地、場所要(yao)(yao)(yao)足夠；在規劃時，一(yi)定要(yao)(yao)(yao)有超(chao)前(qian)的思(si)想(xiang)，更具現代(dai)化(hua)氣息，特(te)別要(yao)(yao)(yao)注意智(zhi)能化(hua)；在樓(lou)盤外立面(mian)的設計上要(yao)(yao)(yao)新(xin)穎，色調要(yao)(yao)(yao)協調，風(feng)格要(yao)(yao)(yao)跟上潮流；92%的消費者傾向于(yu)入住(zhu)全(quan)封(feng)閉式的管理；

2、住宅(zhai)（辦公樓）及其周圍的配套設施(shi)的基本要求為學校、幼兒園(yuan)、菜市(shi)場(chang)、超市(shi)、醫院、籃(lan)球場(chang)、網球場(chang)、圖書(shu)館、棋牌(pai)室等；

3、67%的(de)消費(fei)者選擇多層(ceng)住(zhu)宅(zhai)，因(yin)為多層(ceng)住(zhu)宅(zhai)的(de)價格(ge)相(xiang)對(dui)高(gao)層(ceng)住(zhu)宅(zhai)便宜(yi)。而且以后(hou)的(de)管理(li)費(fei)用也相(xiang)對(dui)較(jiao)低。有一部分消費(fei)者選擇小(xiao)高(gao)層(ceng)住(zhu)宅(zhai)，

4、消費者對物(wu)業管理(li)的要(yao)求；

a、提供保安(an)、清(qing)潔衛生(sheng)、房屋維修、園林綠化和一些特色服務(wu)（如家政(zheng)、訂(ding)購(gou)車票、托兒、托老服務(wu)等）；

b、物業公(gong)司應與小區內(nei)住戶增加聯系，加強(qiang)溝(gou)通。

第二節“站前廣場”項目分析

一、項目優勢分析

1環境：坐(zuo)擁(yong)婁底火車站正(zheng)對(dui)面，坐(zuo)享人流物(wu)流優(you)勢。洛湛、湘黔(qian)鐵(tie)路(lu)在這(zhe)里呈十(shi)字交匯(hui)，東(dong)至杭州、上海，南至廣州、深圳、西去重慶、昆(kun)明，北(bei)達首都北(bei)京。婁底火車站是(shi)一編組站，每日接發客運和貨(huo)運列(lie)車200多對(dui)，是(shi)長江以(yi)南第二大鐵(tie)路(lu)樞紐，現(xian)有樓(lou)盤(pan)中少有的。

2地(di)段：位于火(huo)車站(zhan)正(zheng)對面，附近(jin)樓(lou)盤(pan)以明珠商(shang)業(ye)步(bu)行街、金海商(shang)貿城(cheng)為主，該(gai)地(di)區已(yi)聚集相(xiang)當的人氣和(he)居住知名(ming)度。臨近(jin)商(shang)業(ye)繁華(hua)地(di)帶，酒店(dian)、賓館(guan)、火(huo)車站(zhan)批發市場，水果批發大市場，形成(cheng)較(jiao)高(gao)具影響力的火(huo)車站(zhan)商(shang)圈。

3發(fa)展(zhan)：據有關(guan)信息婁(lou)底(di)火車站(zhan)四年后(hou)有五六趟火車從(cong)這里始(shi)發(fa)，火車站(zhan)周邊的土(tu)地(di)、建筑物(wu)升(sheng)值在即，同(tong)時，餐飲業、娛樂(le)業、旅游業、物(wu)流及(ji)零(ling)售業將飛速(su)發(fa)展(zhan)。

物管(guan)(guan)：智能化(hua)管(guan)(guan)理，保證了(le)業(ye)主(zhu)(zhu)的(de)現(xian)代(dai)化(hua)要求，符合本案的(de)定位主(zhu)(zhu)題。更是目標消費者(zhe)著(zhu)重考慮(lv)的(de)主(zhu)(zhu)題。

4住宅（辦公樓）設計(ji)建設：小(xiao)區的設計(ji)以(yi)天(tian)然為主題，各種樓層合理布置。更有(you)現(xian)代藝術廣場，藝術、休閑與自然融為一體、相得(de)益彰。

6配套設施(shi)齊全，（高(gao)檔會所(suo)、銀(yin)行、超市(shi)、停(ting)車場、幼兒園、親子樂園、運動場所(suo)、藝術長廊等）。

7婁底市消費(fei)市場樓價(jia)有上升(sheng)趨勢，消費(fei)者(zhe)認為手頭資金用于購買不(bu)動(dong)產(chan)保值(zhi)是最好的選擇。

8本地市場樓盤(pan)不多，具有商住樓或專業(ye)寫字樓更(geng)少。

二、項目劣勢分析

1）品(pin)牌號召力：婁底房地(di)產(chan)(chan)市(shi)場(chang)起步較遲(chi)，開(kai)始有(you)競爭態勢，開(kai)發商優(you)勝劣(lie)汰局面已(yi)開(kai)始形成。現在以巨龍、金海(hai)、海(hai)匯、中(zhong)興、民基(ji)為代表的房地(di)產(chan)(chan)公司(si)經過房地(di)產(chan)(chan)操作(zuo)的成功(gong)，已(yi)積累了相當的經驗，在消費者中(zhong)有(you)著不錯的口碑。定興房產(chan)(chan)進入房地(di)產(chan)(chan)市(shi)場(chang)較晚，在這一(yi)方面并(bing)沒有(you)太(tai)強的品(pin)牌號召力。

2）市(shi)場承受能(neng)力：由于(yu)婁底(di)市(shi)消費(fei)偏低，市(shi)場上如此高(gao)檔的樓盤還未出現。是否(fou)能(neng)夠把高(gao)收(shou)入(ru)人(ren)士吸引過來，是相當關鍵的問題，這(zhe)要取決于(yu)本(ben)案品(pin)質是否(fou)擁有(you)高(gao)品(pin)質這(zhe)一因素。

3）競(jing)爭因素(su)：由于近(jin)年來許多開發商為了趕上房地(di)產加速(su)發展的潮流，盲目開發，低價銷售(shou)，造成價格波動(dong)及銷售(shou)困難。

三．競爭對手分析

第三節推廣策略界(jie)定；

一，目標消費群界定

從“站前廣場(chang)(chang)”項目本身的(de)定(ding)位和(he)素(su)質出(chu)發(fa)，結合(he)中高檔住宅（賓(bin)館、寫字(zi)樓）的(de)銷售(shou)特點，界定(ding)“站前廣場(chang)(chang)”的(de)目標消費群及(ji)其相關特征是：

1目標消費者：418建材市(shi)場(chang)業(ye)主，果品批發市(shi)場(chang)業(ye)主，電腦大市(shi)場(chang)業(ye)主，通(tong)訊(xun)市(shi)場(chang)業(ye)主，城區附近投資置業(ye)者；以(yi)及自身具(ju)有經濟能(neng)力較強(qiang)的階層。

2年齡：年齡大約在35到(dao)55歲。

3家庭(ting)結(jie)構已進入(ru)中年(nian)期(qi)，居住空間之(zhi)娛樂性與休閑性較大，對(dui)生活要求很有質感。

4對家庭（辦公）環境有(you)著高(gao)檔次的要求，有(you)“物有(you)所值(zhi)(zhi)”的消費心理，他們追求品位(wei)，但他們又是商(shang)人，有(you)商(shang)人的交易本(ben)性(xing)，既有(you)“物有(you)所值(zhi)(zhi)”。

5有(you)強烈(lie)的(de)虛榮心(xin)，喜歡(huan)攀比和玄耀，，但喜歡(huan)附(fu)庸(yong)風(feng)雅(ya)，希望通過外在條件來追求文化(hua)品(pin)位。

篇二：房地產廣告策劃方案

一、前言

萊恩(en)(en)田園區的出現，體現了萊恩(en)(en)公司長遠(yuan)的戰略眼光和做(zuo)百(bai)年企業的雄心(xin)壯志。

萊恩(en)(en)田園區的(de)出現，使萊恩(en)(en)公(gong)司在有意無意之中闖入了復合型房地產開發這(zhe)一(yi)前(qian)端領域的(de)表現，或者說(shuo)，萊恩(en)(en)公(gong)司在有意無意之間為房地產開發的(de)未來成功準備了條件。

萊恩(en)田園區的(de)(de)出現，順應了當(dang)代人、當(dang)代社會對綠色生態環境的(de)(de)向(xiang)往(wang)與呼喚，其深厚的(de)(de)發展潛力不可(ke)限量。

萊恩田園區在(zai)開發模式上(shang)，采用了創(chuang)新策劃(hua)在(zai)先，規劃(hua)設計在(zai)后，讓(rang)兩者相互(hu)彌補、相映生輝(hui)的做法，也(ye)是一個超前性的景區與地(di)產開發模式創(chuang)新，它對(dui)萊恩公司(si)的未來(lai)事(shi)業將產生深遠的影響。

二、市場分析

1、市場背景

萊恩田園區(qu)(qu)位于重慶九(jiu)龍(long)坡區(qu)(qu)西(xi)彭鎮一側(ce)，現(xian)占地(di)約200畝，前(qian)期果園開(kai)發(fa)已(yi)小見成效，大(da)規(gui)模的綜合性(xing)開(kai)發(fa)即將(jiang)進行。

果園(yuan)(yuan)內的果樹現在枇(pi)杷(pa)為主，同時準備發展一批相(xiang)應的果樹，形成一個有多(duo)種(zhong)水果樹的綜合性(xing)果園(yuan)(yuan)。

在歷(li)史上(shang)，西彭鎮是有(you)(you)栽種水果的(de)(de)悠久歷(li)史的(de)(de)，萬(wan)畝(mu)紅桔的(de)(de)壯觀(guan)至(zhi)今仍為人(ren)津津樂道。如今，西彭鎮政府又提出了建(jian)立萬(wan)畝(mu)伏淡(dan)季水果的(de)(de)發展戰略構想，為金果園的(de)(de)可持續性(xing)發展提供了強有(you)(you)力的(de)(de)支(zhi)撐(cheng)。

現在，西彭(peng)(peng)鎮已(yi)有(you)常住人口約(yue)五萬，隨(sui)著渝(yu)西經(jing)濟走廊的(de)(de)(de)建設和新廠新單位的(de)(de)(de)遷入，西彭(peng)(peng)鎮的(de)(de)(de)未來(lai)人口還會大量增加。西彭(peng)(peng)鎮的(de)(de)(de)現有(you)休閑(xian)(xian)娛樂(le)設施——特別是新潮時尚的(de)(de)(de)休閑(xian)(xian)娛樂(le)設施已(yi)經(jing)不能滿足居(ju)民(min)們的(de)(de)(de)需要。

重(zhong)慶主(zhu)城區人口已超過(guo)600萬，主(zhu)城區居民的(de)生活水平(ping)、消(xiao)費(fei)能力都在不(bu)斷的(de)提(ti)高(gao)，休閑娛樂的(de)郊(jiao)區化(hua)(由近(jin)郊(jiao)逐(zhu)步走(zou)向(xiang)遠郊(jiao))是一個(ge)不(bu)可阻擋(dang)的(de)大(da)趨勢。

2、產品分析

萊(lai)恩田(tian)(tian)園區位于重慶九龍坡區西彭鎮(zhen)一(yi)側，現占地(di)約200畝(mu)，萊(lai)恩田(tian)(tian)園區是(shi)重慶的一(yi)個具(ju)有獨特地(di)理位置和優越自然環境的、大型生態綠化田(tian)(tian)園區。

優勢：

一(yi)棵(ke)令人震驚(jing)和贊(zan)嘆的超級百(bai)果樹——

它立在萊恩田園區的大門口或中(zhong)心。

它那巨碩無(wu)比的下部(直徑(jing)不低于十米)是鋼筋水泥雕塑出來的，但外形與真(zhen)樹相比，足以亂真(zhen)。

中心(xin)主要(yao)是空的(de)，以泥(ni)土填滿，使樹根能夠直通地下(包括外(wai)露一(yi)部分);也可(ke)巧妙設計一(yi)些彎(wan)曲的(de)樹洞，供孩子們(men)捉迷(mi)藏。

上部則(ze)有序地(di)種植(zhi)一(yi)批各種各樣的(de)(de)(de)果(guo)樹(shu)(shu)，讓其(qi)慢慢長大，仿佛是巨(ju)樹(shu)(shu)的(de)(de)(de)枝(zhi)，是巨(ju)樹(shu)(shu)的(de)(de)(de)天生(sheng)的(de)(de)(de)組成部分(fen)。

還可(ke)為其編一個古老的神話(hua)傳說故事，讓許多游(you)客更加(jia)深信不疑。

果(guo)樹(shu)命(ming)名(ming)為(wei)“仙醉百果(guo)樹(shu)”，由著名(ming)書(shu)法家題字，由著名(ming)文人寫一(yi)篇賦，立石碑(bei)刻(ke)于樹(shu)旁。

這是(shi)果園獨創的特色(se)景觀(guan)之一，是(shi)它的形象標志(zhi)之一。

它(ta)是時尚氣息濃郁的(de)公園化(hua)，可以參照(zhao)珊瑚公園的(de)建筑風格;

在資金許可的(de)(de)前提(ti)下，公園(yuan)(yuan)的(de)(de)設(she)計(ji)建筑應敢于適度超前(至(zhi)少要(yao)有鮮(xian)明的(de)(de)獨家特色)，不(bu)要(yao)認為(wei)遠(yuan)郊的(de)(de)公園(yuan)(yuan)設(she)計(ji)就一定比主城區(qu)的(de)(de)公園(yuan)(yuan)落(luo)后，這方面做好了，也(ye)是一個獨特的(de)(de)賣(mai)點，同時也(ye)能有效阻止競(jing)爭者的(de)(de)跟進(jin)。

劣勢：

對發展商(shang)來(lai)說，是挑戰，從規劃設(she)計的難度，建筑容積的降低，園(yuan)林景觀的增(zeng)設(she)造成的成本增(zeng)加，未來(lai)物(wu)業管理服務的升級，都(dou)要求發展商(shang)投入更(geng)多的人力物(wu)力財力。

3、競爭對手分析

東方(fang)半(ban)島花(hua)園(yuan)是(shi)深圳布吉的(de)一(yi)個具有獨特(te)地(di)理位置和(he)(he)優越(yue)自(zi)然環境的(de)、大型(xing)生(sheng)態綠化園(yuan)林式社區(qu)。東方(fang)半(ban)島花(hua)園(yuan)招(zhao)標后，打出(chu)‘特(te)大型(xing)低(di)密度園(yuan)林式住宅’牌(pai)子，推出(chu)了(le)‘綠色概(gai)(gai)念’和(he)(he)‘環保概(gai)(gai)念’。這是(shi)附和(he)(he)深圳目前(qian)地(di)產(chan)發展階段(duan)和(he)(he)消費(fei)潮(chao)流的(de)。

東(dong)方半島(dao)花(hua)園(yuan)的(de)園(yuan)林式(shi)是(shi)一(yi)個環境系(xi)統概念，大(da)到(dao)小(xiao)區的(de)外圍環境，內部(bu)環境，地(di)形，布局(ju)，空間，庭院的(de)序列，主(zhu)題(ti)的(de)不同，功能的(de)組合，景觀(guan)的(de)效果，小(xiao)到(dao)園(yuan)中的(de)一(yi)石一(yi)水，一(yi)草一(yi)木，都(dou)要納(na)入環境系(xi)統進行(xing)精心(xin)設計。

三、廣告戰略

1、廣告目標

造市。制造銷售熱點。

造勢。多種媒體一起上，掀(xian)起立體廣(guang)告(gao)攻勢。

大范圍、全方(fang)位、高密度傳播售(shou)樓信(xin)息，激發購買欲望。

擴(kuo)大‘萊恩田(tian)園區’的(de)知名度(du)、識(shi)別度(du)和美譽度(du)。

提升企業形象。

一年之內銷售量達到(dao)80%以上(shang)。

2、廣告對象

好(hao)玩好(hao)動(dong)的(de)西彭及主(zhu)城區的(de)幼兒(er)(er)、兒(er)(er)童、少(shao)年;

對現代娛樂公園情有獨鐘(zhong)的西彭及周邊地區青年;

喜歡到郊外的綠色(se)果園環(huan)境中旅(lv)游觀光、休(xiu)閑度假的、收(shou)入較好(hao)的主城區居民(min);

喜(xi)歡(huan)在大自然的環(huan)境中賞(shang)花、品(pin)茶(cha)、垂釣、養(yang)鳥的西彭中老年人;

喜愛周末公園休(xiu)閑、通俗文化演出、節日游園活動的西彭(peng)及(ji)周邊地區居民;

具有懷舊情結、回歸(gui)自然心愿、喜(xi)好一點農活類勞動體(ti)驗的主城區居民;

樂意(yi)居住在綠色園林中的(de)(de)、消費水準較高的(de)(de)西彭及主城(cheng)區(qu)居民;

3、廣告地區

在重慶這個城(cheng)市及周(zhou)邊地區。

4、廣告創意

廣告主題：

每天活在水果的世界(jie)里

創意

選用孫悟空在(zai)(zai)(zai)花果(guo)山(shan)水漣(lian)洞的(de)情景。利用FLASH動(dong)畫的(de)方式展(zhan)現(xian)孫悟空在(zai)(zai)(zai)那里(li)的(de)逍遙自在(zai)(zai)(zai)，然后跳到(dao)萊恩(en)(en)田園區(qu)的(de)畫面與此相比(bi)，有如回到(dao)了當時的(de)時代里(li)，最后，萊恩(en)(en)田園區(qu)你(ni)也每天(tian)尖在(zai)(zai)(zai)水果(guo)的(de)世界里(li)。

回到家，就是渡假的開始(shi)

創意

一個(ge)(ge)懷了(le)7個(ge)(ge)月的孕婦對剛下班回(hui)家(jia)的老公：“老公我在家(jia)里好悶，我要(yao)去渡假(jia)。”

老公：“行(xing)，馬上(shang)帶你上(shang)。”

上了車，不過(guo)多久就到了。

他們來到了(le)一個仿佛(fo)世外桃園的(de)果園里，而且這里有新穎獨特的(de)建筑樓房。孕婦看到此情此景，脫口而出(chu)：“老(lao)公，我要在(zai)這里住一輩(bei)子(zi)?!”

老(lao)公：“沒問題。”孕婦：“真的(de)可(ke)以嗎?”老(lao)公：“當然，因為我早就(jiu)(jiu)在這為你(ni)買(mai)了(le)一套你(ni)一定會滿(man)意的(de)房子。”孕婦：“哇，你(ni)好棒(bang)呀!!!我每天(tian)(tian)都可(ke)以渡假了(le)!!!!!!!”老(lao)公：“回到(dao)家，就(jiu)(jiu)是渡假的(de)開始。”你(ni)想每天(tian)(tian)都能渡假嗎?就(jiu)(jiu)到(dao)萊(lai)恩田園區。

5、廣告實施階段

第(di)一期：試銷(xiao)階段(duan)三個月

行為方式----------新聞運作、廣告、

時間(jian)----------20XX年2月1日

新(xin)聞運作(zuo)是利(li)用(yong)新(xin)聞媒介替(ti)我們作(zuo)宣傳。這種(zhong)方式近年來被明智的地產商(shang)所采用(yong)。新(xin)聞的力量(liang)遠遠在于廣告的影響，而且少花錢(qian)，多辦(ban)事(shi)，容(rong)易形成口碑(bei)，引起廣泛(fan)注意(yi)。

大造聲勢。對重慶本地目標市場采用密集轟炸式的廣(guang)告宣傳，各種媒體(ti)一起上，采用多種促銷手段，造成立體(ti)廣(guang)告攻勢。以(yi)圖一舉炸開市常

讓受眾和消費群(qun)了解物業(ye)的(de)基本情況，同時(shi)塑造發展商的(de)良好(hao)公眾形(xing)象。

在首期(qi)宣傳(chuan)中(zhong)(zhong)，讓40%的目標客戶(hu)知道萊恩田園區(qu)，并在心目中(zhong)(zhong)留下(xia)深(shen)刻印象。

以(yi)內部(bu)認購為先聲，以(yi)優惠(hui)的價格和條件進行首(shou)輪銷售(shou)，銷售(shou)量(liang)達(da)到(dao)10%。

吸引(yin)目標(biao)對象注意(yi)，誘導20%的目標(biao)顧(gu)客采取購買行動(dong)。

及(ji)時總結經驗和(he)教訓，對第(di)二(er)期銷售(shou)計劃進行補充，調整(zheng)和(he)完(wan)善(shan)。

第二期：擴銷階段三個月

行(xing)為方式-----------新聞、廣告(gao)、營銷

乘第一(yi)期廣告之(zhi)余威，保(bao)持其熱度不(bu)要(yao)降下(xia)來(lai)，繼(ji)續采(cai)取寬正面立(li)體推廣，鞏固已有成(cheng)績，吸引(yin)目標(biao)受眾更(geng)多的注意，變潛在客戶為準備購(gou)買群。

一(yi)期(qi)的(de)承諾已經兌現，要倍(bei)加珍惜已有(you)的(de)市場口碑(bei)，在園(yuan)林(lin)風(feng)的(de)大主題下，煽(shan)風(feng)點(dian)火(huo)，鼓勵和引導更多的(de)人來買萊恩田園(yuan)區。

此(ci)時前(qian)來(lai)看房和參觀售(shou)樓處(chu)的人相(xiang)應(ying)增多，此(ci)時廣告投其所好，不失時機(ji)地擴(kuo)大(da)市場占(zhan)有率(lv)。銷售(shou)服務一定要跟上去。

繼續吸引目標受眾(zhong)，注(zhu)目率(lv)已達40%左右，并形(xing)成一(yi)定之口碑(bei)。

合(he)力促進銷(xiao)售，引(yin)導30%的目標顧客采取(qu)購買行為，并(bing)繼(ji)續(xu)產生(sheng)邊際效應。

第(di)三期：強銷階段四(si)個(ge)月

行為方(fang)式(shi)-------------新聞、廣告(gao)、營(ying)銷

充(chong)(chong)分(fen)利用新聞(wen)的(de)(de)巨(ju)大效(xiao)應，變廣告行為(wei)為(wei)新聞(wen)行為(wei)，讓記者和報紙的(de)(de)新聞(wen)版為(wei)售(shou)樓服務，評論(lun)、專訪報道、特寫(xie)等新聞(wen)手法充(chong)(chong)分(fen)加(jia)以(yi)利用。

部分(fen)客戶進行(xing)現身說法，談萊恩別墅區的好處，增加可信性。

市(shi)場口(kou)碑已初步(bu)建(jian)立，老(lao)客戶(hu)會引(yin)來新客戶(hu)。讓‘萊恩(en)田(tian)園區(qu)’傳(chuan)為美(mei)談，變成公眾的社會話題。

廣(guang)告(gao)方面加(jia)大投(tou)入量(liang)，報紙電視(shi)在(zai)強度(du)，廣(guang)度(du)和深度(du)上做足文章。

加強管理和(he)服務，讓售樓現(xian)場服務的軟功變成硬功，抓住后效(xiao)應(ying)不放。

調動新聞(wen)的一切可以(yi)調動的手法和載體，進行深入宣傳。

合力吸引目(mu)標客戶，引導30%目(mu)標顧客購(gou)買。

第四期：鞏固階段三個月

行(xing)為方式-------------營銷、廣(guang)告

消化剩余樓盤，基本完成銷售計劃。

對前三期(qi)廣告運(yun)動進行檢驗，對不足之處(chu)加以彌補和改(gai)進。

細水長流(liu)，滲透式的廣告行(xing)為。

加強物業管理，貫徹始(shi)終的良好服務，樹立住戶(hu)的主人公觀念。

注意后效(xiao)益和市場消(xiao)費心理貫(guan)性。

完善各項法律手(shou)續和(he)文書文件，規范(fan)，科學，嚴謹(jin)地(di)保證客戶各項權益。

篇三：房地產廣告策劃方案

策劃的(de)(de)立足點(dian)：任何(he)一項(xiang)活(huo)動(dong)影響面的(de)(de)大(da)小、終極效果的(de)(de)好壞(huai)，都取決于該項(xiang)活(huo)動(dong)提煉的(de)(de)主題———能否最大(da)限(xian)度地引起全社會(hui)各階層的(de)(de)重點(dian)關注。

一、社區市場訴求定位

東南亞風情社區

開(kai)啟花都人居新時代

新花都、新人居

區位優勢(shi)：新區商居中心地(di)段，名(ming)校（云山中學(xue)）、名(ming)園（馬鞍山）、廣場毗鄰，周邊(bian)成熟配套(tao)。

個性優勢：獨(du)特人性化(hua)居(ju)住環境、文化(hua)社(she)區、東南亞風情。

二、活動策劃要旨

五一(yi)長(chang)假，萬商促銷。要想在鋪天蓋地的(de)廣告(gao)宣傳中脫穎而出，非(fei)要別(bie)出心裁、吸引眼(yan)球不可。

云珠花(hua)園的社區定(ding)位明確以后，公關及活動促銷重(zhong)點應(ying)放凸(tu)顯獨(du)特區位優勢和人性化居住環境上。

讓更多的(de)潛在(zai)購(gou)房(fang)者知曉、領悟、感受云珠花園(yuan)的(de)魅(mei)力優勢并(bing)產(chan)生知名(ming)度(du)、美(mei)譽度(du)及產(chan)生購(gou)房(fang)安居欲(yu)望是主題策劃活動的(de)主旨(zhi)所在(zai)。

以(yi)書畫(hua)文化藝術(shu)為(wei)(wei)活動形(xing)式(shi)（謂之形(xing)），以(yi)眾多目標消費者及有影(ying)響力傳(chuan)(chuan)播(bo)人物的直接(jie)參(can)與為(wei)(wei)表現（謂之體），以(yi)促進樓(lou)盤美譽傳(chuan)(chuan)播(bo)和銷售為(wei)(wei)目的（謂之用）。

活動(dong)策劃具(ju)體形(xing)式：以描繪人居(ju)環境為主(zhu)題的書(shu)法與繪畫(hua)展覽、表演、交流藝(yi)術節(jie)（簡稱：首屆(jie)“云(yun)珠花園(yuan)”書(shu)畫(hua)藝(yi)術節(jie)）

三、主題廣告語

云珠花園“描繪花都寫意(yi)人居”

四、活動框架

1、時間：20XX年5月1日至7日

2、活動地點：云珠花(hua)園現場及售樓部

3、活動內容

（1）、兒童書法繪畫現(xian)場(chang)表演并比賽----1日

（2）、青少年書(shu)法繪(hui)畫現場表演(yan)并比賽---2日

（3）、花都區書(shu)法畫家現(xian)場表(biao)演-----------3日

（4）、書畫家作品(pin)點評、藝(yi)術酒(jiu)會沙龍---3日

（5）、獲獎作(zuo)品(pin)及書畫(hua)家(jia)作(zuo)品(pin)展(zhan)覽(lan)、銷售(shou)、捐贈------4日(ri)至7日(ri)

4、活動組織

主辦（樓(lou)盤(pan)促(cu)銷現場安排、經費支(zhi)出）：云珠花園開發商（組織(zhi)書畫(hua)家參與）：區書畫(hua)家協會(hui)

協(xie)辦：（組織學生參(can)與）區青少年宮(gong)

區一幼、圓(yuan)玄(xuan)幼、圓(yuan)玄(xuan)小學、五小、云山中學等

策劃(hua)承辦：祥業廣告(gao)公司（整個活(huo)動具體組(zu)織、布(bu)置、協調(diao)）

媒體支持(chi)：花(hua)都新(xin)聞、花(hua)都電視(shi)臺(tai)、廣播臺(tai)、《花(hua)都房(fang)地產》

5、促銷配合

1、參觀(guan)樣板房、派發宣傳資(zi)料(liao)

2、優惠(hui)購房(fang)折(zhe)扣

3、購房贈送書畫作品(pin)

4、義賣(mai)書畫(hua)作品捐贈青少年宮

6、經費預算

（1）活動組織、策(ce)劃、資料：--------------------5800元

（2）現場布置(zhi)：（空飄/4個、彩旗/300桿(gan)、拱門/1座、音(yin)響/1套、紅地(di)氈/200米(mi)、垂(chui)幅/4條、主題(ti)噴(pen)畫/1幅帶展架(jia)、展架(jia)/10、桌椅板凳(deng)/100套等）------------------12000元(yuan)

（3）禮品及紀念品、獎品------------------20000元

（4）書畫家(jia)及有關嘉(jia)賓、媒(mei)體利市-------------16000元(yuan)

（5）前期廣告(gao)宣傳（宣傳海報或單頁(ye)、電視臺、花都新聞）---------------------10000元

總費(fei)用：63800元

五、我公司策劃承辦優勢

1、祥(xiang)業(ye)廣告與房地(di)產(chan)—--房地(di)產(chan)，我們最自信的舞臺！

祥業(ye)廣告公(gong)司(si)(si)是大型(xing)房地(di)產(chan)公(gong)司(si)(si)衍(yan)生的(de)專(zhuan)業(ye)子公(gong)司(si)(si)，對房地(di)

產的理(li)解(jie)高于同行。核心(xin)策(ce)劃設計人員有豐(feng)富(fu)的房地產專業(ye)經(jing)驗，服(fu)務過(guo)花(hua)(hua)都(dou)眾(zhong)多品牌樓(lou)盤(pan)。曾服(fu)務樓(lou)盤(pan)：富(fu)豪(hao)山莊、雅景苑(yuan)、紫(zi)光園、合和世紀城、雅寶(bao)新城、蒙地卡羅山莊、雅居樂雍華廷、怡雅花(hua)(hua)園、駿威廣場(chang)、全鴻花(hua)(hua)園、杏林花(hua)(hua)園、云港花(hua)(hua)園等(deng)

2、我們的自辦媒體：

《花都房(fang)地(di)產(chan)》，我(wo)公(gong)司(si)受花都房(fang)地(di)產(chan)業(ye)(ye)協會(hui)委托承(cheng)辦的(de)區(qu)域專業(ye)(ye)雜志。《投資花都》、《花都警訊》皆為我(wo)公(gong)司(si)設(she)計(ji)承(cheng)印的(de)專業(ye)(ye)雜志。

3、我們(men)對房地產(chan)客戶的工作方式

在分析市場及樓盤(pan)特點的(de)(de)基礎上，購(gou)建樓盤(pan)的(de)(de)核心(xin)定(ding)(ding)位(wei)(wei)和(he)競(jing)爭(zheng)優勢，運用(yong)(yong)綜合(he)的(de)(de)外在手段表現樓盤(pan)的(de)(de)定(ding)(ding)位(wei)(wei)、特色(se)及優勢，分析并(bing)劃定(ding)(ding)特定(ding)(ding)的(de)(de)目標消費群(qun)及其(qi)購(gou)房心(xin)理習(xi)性，采用(yong)(yong)恰當的(de)(de)方式將(jiang)信息(xi)訴求傳(chuan)達給目標消費者，激發其(qi)購(gou)房欲望達成購(gou)買(mai)行(xing)為。

4、如由我(wo)公司(si)承辦活動(dong)，《花都房地產(chan)》將贈送(song)2P專題報道(dao)及若干(gan)宣傳版面。

5、我公司經(jing)驗(yan)豐富、人(ren)(ren)脈深(shen)厚(hou)，可(ke)保證活動(dong)組織(zhi)的各項(xiang)公關，邀請有影(ying)響力人(ren)(ren)物參與，保障活動(dong)檔次(ci)及傳播效果。

篇四：房地產電視廣告策劃方案

1.市場分析

1．1．區域市場分析

天(tian)(tian)河(he)區(qu)(qu)(qu)(qu)位于(yu)廣州市東部，東與黃埔區(qu)(qu)(qu)(qu)相連，南(nan)瀕珠江，西南(nan)接東山區(qu)(qu)(qu)(qu)、北(bei)連白(bai)云(yun)區(qu)(qu)(qu)(qu)。總面積147.77平方(fang)公(gong)里，人口41.8萬人。天(tian)(tian)河(he)區(qu)(qu)(qu)(qu)交通四通八達，是廣州市連接珠江三角洲及粵(yue)北(bei)粵(yue)東地區(qu)(qu)(qu)(qu)的要通。全(quan)區(qu)(qu)(qu)(qu)有(you)中(zhong)山大道(dao)，黃埔大道(dao)等(deng)63條主要干道(dao)，廣深(shen)高速公(gong)路共穿東西，廣州火車東站和地鐵(tie)號線(xian)天(tian)(tian)河(he)終點位于(yu)區(qu)(qu)(qu)(qu)內(nei)。天(tian)(tian)河(he)區(qu)(qu)(qu)(qu)是廣州著名的科研高教區(qu)(qu)(qu)(qu)，有(you)超過22所大專院校，34間科研院所，15所中(zhong)學、1所職中(zhong)、61所小學、95所幼兒(er)園。區(qu)(qu)(qu)(qu)內(nei)社會保障事業發展(zhan)較快(kuai)。

由于城市中(zhong)(zhong)心東(dong)移，天河區(qu)作為新興區(qu)域，也就成為了廣州市商品樓(lou)集(ji)中(zhong)(zhong)地。天河區(qu)樓(lou)盤分(fen)布相對(dui)集(ji)中(zhong)(zhong)，主(zhu)要分(fen)布在(zai)以天河北、員(yuan)村、天汕路、東(dong)圃為中(zhong)(zhong)心的(de)集(ji)中(zhong)(zhong)區(qu)域。

1．2．定向市場分析

員村位于天(tian)河(he)區南部，毗鄰天(tian)河(he)公園和天(tian)河(he)區政府，地理(li)位置優(you)越。附近工廠較多，居民較為密(mi)集，消費群體以工薪階層為主。隨著(zhu)多年發(fa)(fa)展(zhan)，該(gai)外(wai)(wai)來(lai)人口越來(lai)越多，逐漸發(fa)(fa)展(zhan)成了(le)外(wai)(wai)來(lai)人口聚居地，由于天(tian)河(he)區政府的(de)(de)搬遷(qian)和落成，使該(gai)區的(de)(de)環境和市政設施得到了(le)逐步的(de)(de)完善和健全，加(jia)速了(le)區域房地產業的(de)(de)發(fa)(fa)展(zhan)，吸引不少在(zai)城東工作的(de)(de)人士在(zai)此(ci)置業安居。

1．3．項目分析

1.項目名稱(cheng)：海景中心(xin)

2.項目(mu)規(gui)模：由2幢28層組成

3.推售情況：現(xian)推都景軒(xuan)，海都軒(xuan)的7～28層

4.宣傳主(zhu)題：只交(jiao)一成(cheng)，即(ji)做業主(zhu)

5.價(jia)格：4076～5598元(yuan)/m2，均價(jia)4708元(yuan)/m2

6.裝(zhuang)修標準(zhun)：一級(ji)一類裝(zhuang)修（高級(ji)錦磚地(di)面，雙面豪華(hua)門，全景落地(di)玻璃門）

7.優劣勢分析

優勢分析

1、本(ben)項目由海景公司開(kai)發，發展商(shang)實力雄厚，能給買家充足的信心。

2、位于廣州(zhou)新城市中軸線，發展潛力巨大。

3、地處交(jiao)(jiao)通(tong)主(zhu)干道黃埔大道和華南大道交(jiao)(jiao)匯點，交(jiao)(jiao)通(tong)十分便利(li)；

4、項目(mu)以(yi)準(zhun)現(xian)樓發售，增(zeng)強買家信心。

5、社區配套設施較完善(shan)，有學校、醫院(yuan)、市場、天河公園、賽馬場等；

劣勢分析

1、珠江新城配套(tao)設施仍然未成熟，發展尚須時日(ri)。

2、競爭對手的廣告宣傳(chuan)及促銷活動皆比本案強(qiang)，形象已經廣為(wei)人知。

3、項目(mu)三(san)面(mian)被(bei)樓宇包圍，景(jing)觀被(bei)遮擋了一大部分。

4、外來人(ren)員多，治安問題多，影響買家心理；

1．4．競爭對手資(zi)料(liao)分析

對手一

1.項目名稱(cheng)：僑穎苑(yuan)

2.項目(mu)規模：由3幢12層及一幢9層組(zu)成

3.推售情況：現推C棟C1～C4梯的(de)3～12層(ceng)，B2棟的(de)2～12層(ceng)

4.宣傳(chuan)主題：新天河、新市(shi)民

5.價(jia)格(ge)：4481～5145元(yuan)/m2，均價(jia)4655元(yuan)/m2

6.優劣勢分析

優勢分析

①該(gai)樓盤已(yi)為現(xian)樓，可即(ji)(ji)買即(ji)(ji)入住，易于吸引(yin)買家入住；

②價(jia)格較同區(qu)域其他樓盤為低，有競爭優勢；

③位于(yu)內街，可(ke)避(bi)免主干道噪音及空氣污染影(ying)響，但(dan)亦可(ke)方便出入主干道，屬旺中帶靜，有一定的升值潛力；

劣勢分析

①周邊外來人口較(jiao)多，人流復雜，治安環境較(jiao)差，影響買家購買心理；

②樓盤周圍(wei)環(huan)境欠佳，影響樓盤檔(dang)次；

③戶型(xing)設(she)計(ji)一般，凸柱位較多，影響使用率；

對手二

1.項目名稱：紫(zi)林居

2.項目規(gui)模(mo)：由3幢連(lian)體9層組成(cheng)

3.推售情況：現推C—H座的3～9層

4.宣傳主題：品味家在公園旁的舒(shu)適與休閑

5.價(jia)格：4511～6208元/m2，均價(jia)5320元/m2

6.優劣勢分析

優勢分析

①該樓盤是員村一帶(dai)為數(shu)不多(duo)的小(xiao)區樓盤，且內部環境優美，易于吸(xi)引買(mai)家購買(mai)；

②鄰近交通(tong)(tong)主干道黃埔大道，交通(tong)(tong)異常便利；

③該樓盤緊(jin)靠天(tian)河新區(qu)府，天(tian)河公園近在咫尺，對樓盤檔次的提(ti)升有莫大的幫助；⑵劣勢分析

①該(gai)樓(lou)盤部分單(dan)位靠近馬(ma)路(lu)，受(shou)噪音影響(xiang)大(da)，空氣污染(ran)大(da)，影響(xiang)銷售(shou)；

②周邊外來(lai)人員多，且時常有治安事件發生，影(ying)響買家入住信心；

③戶(hu)型設計(ji)上有(you)一定的不足(zu)，有(you)凸柱現(xian)象；

1．5．項目周邊配套狀況

1.社區配套

①大學(xue)(xue)：暨南大學(xue)(xue)、華(hua)師大、民族學(xue)(xue)院、廣(guang)州市環境保護學(xue)(xue)校

②中(zhong)(zhong)學：四十四中(zhong)(zhong)學、華師大附(fu)中(zhong)(zhong)、天華中(zhong)(zhong)學

③小學：昌(chang)樂小學

④銀行：中國(guo)建設(she)銀行

⑤康體(ti)：天河體(ti)育(yu)中(zhong)心、羽毛球館

1.6.項目企劃思路

由于項(xiang)目為廣電成熟生活區物業，有優良的先(xian)天條(tiao)件。區域的外部條(tiao)件劣勢(shi)較為明顯，做好項(xiang)目的銷售(shou)企劃工(gong)作，是項(xiang)目能否取得(de)成功重(zhong)點。我們得(de)企劃思(si)路：

1.充分利用(yong)先天優越的(de)交通環(huan)境

項目的(de)交通環境較(jiao)為優越，故可利用具備的(de)先天(tian)(tian)優越的(de)條件來諦造一個“天(tian)(tian)河(he)中心(xin)區(qu)宜(yi)商宜(yi)住精(jing)品(pin)(pin)公寓(yu)典范”，塑造獨特的(de)品(pin)(pin)牌形象(xiang)。

2.把握市場(chang)需求，迎合買家心理

隨(sui)著房地產市場(chang)由賣方(fang)市場(chang)轉為(wei)買方(fang)市場(chang)后，供方(fang)面(mian)臨的(de)嚴峻問題就是(shi)，產品的(de)消費是(shi)否迎合客戶的(de)需(xu)求(qiu)。

3.營(ying)造現場舒適環境(jing)，引起客(ke)戶購(gou)買沖動

在吸(xi)引(yin)大量客流后，現場環(huan)境(jing)的(de)好壞便是銷售能否成(cheng)功(gong)的(de)關健。項目(mu)應在規(gui)劃設計(ji)、園林綠(lv)化、接待中(zhong)心、等方面營造(zao)舒適的(de)內部環(huan)境(jing)。

4.體現“以(yi)人(ren)為本”的經營(ying)理念

面對多(duo)元(yuan)化(hua)的(de)目(mu)標(biao)客(ke)戶，我們必須抓住人的(de)特點(dian)，規劃設計(ji)更加“人性化(hua)”。2．項目(mu)市場定(ding)位

2．1市場定位

員村附近的(de)(de)樓盤可謂良莠不齊，檔次不一(yi)，而且價(jia)格相(xiang)差(cha)懸殊，可以說“一(yi)路之隔，樓價(jia)翻一(yi)番”。所以，本項目(mu)的(de)(de)區域劃(hua)歸(gui)應與珠江新城——未來新城市(shi)社(she)區緊密(mi)掛鉤，淡化員村區域概(gai)念才是(shi)本項目(mu)獲勝的(de)(de)前提。結合區域市(shi)場情況和自身特點，敝(bi)司(si)建議塑造獨(du)特的(de)(de)品牌形象

---“天(tian)河中(zhong)心區宜商(shang)宜住精(jing)品公寓典范”

以(yi)此定位入市，充分迎合市場，進(jin)而突破市場，形成本區域(yu)的(de)(de)最大熱(re)點，當(dang)然，要(yao)達到這樣(yang)的(de)(de)目標，必須(xu)需要(yao)合適(shi)的(de)(de)規劃(hua)及硬件(jian)配合。在下述項目建議中會逐一(yi)闡(chan)述。

2．2．項目形象定位

在項目(mu)形象定(ding)位(wei)上應揚長避短(duan)，抓住(zhu)市民向住(zhu)環(huan)境(jing)好(hao)的(de)綠(lv)化小區的(de)心(xin)態，帶給(gei)(gei)客戶一(yi)種“既享(xiang)有成熟小區環(huan)境(jing)，又座擁未來新城中(zhong)(zhong)心(xin)”的(de)雙重(zhong)“抵買”價值。初(chu)步提供(gong)(gong)以下項目(mu)形象定(ding)位(wei)供(gong)(gong)貴司參考：廣州新城市中(zhong)(zhong)心(xin)區?宜商宜住(zhu)精(jing)品(pin)(pin)公寓典(dian)范——最后一(yi)期精(jing)品(pin)(pin)。通過上述(shu)的(de)形象定(ding)位(wei)，給(gei)(gei)本(ben)案(an)賦予現代高(gao)質素生活(huo)的(de)實質內(nei)涵，使(shi)項目(mu)從(cong)(cong)低沉的(de)環(huan)境(jing)氣氛中(zhong)(zhong)擺(bai)脫(tuo)出來，從(cong)(cong)而體(ti)現項目(mu)內(nei)外環(huan)境(jing)的(de)優越。

2．3．目標客戶定位

作為廣州(zhou)新城區(qu)(qu)之一(yi)的(de)天河區(qu)(qu)員村，其(qi)購(gou)房客(ke)戶(hu)群有(you)較為特殊的(de)一(yi)面。以此(ci)概念(nian)，整個新地區(qu)(qu)（從東山——黃埔(pu)）的(de)客(ke)戶(hu)都是本項目客(ke)戶(hu)。根據實際情況，我們又可(ke)將這部(bu)分客(ke)戶(hu)群定向(xiang)細分如下：

1.區內的買家

分(fen)析：員村附近區內人(ren)口(kou)密(mi)集，路窄(zhai)人(ren)稠，整體環(huan)境缺乏大型園林綠化，綠化率低。對于欲改善環(huan)境的(de)買家(jia)及家(jia)中有安度晚年(nian)的(de)老人(ren)家(jia)的(de)客戶，本案住宅是(shi)他們置業首選。

2.區域居民的子輩

分析：這批(pi)人(ren)在當地(di)生(sheng)活(huo)較長時間，生(sheng)活(huo)圈子幾乎固定在此(ci)，對該區感情(qing)深厚，而現有條件已難以滿足(zu)其(qi)生(sheng)活(huo)需要，想買大屋改(gai)善環境，同時出(chu)于孝敬老人(ren)的前提下，在同區就近購房，既(ji)能更好照顧老人(ren)，又(you)能享受獨立居(ju)住的自由(you)便(bian)利。

3.區域居民的親屬、朋友

分析：此類客戶(hu)受該區域的(de)親屬(shu)、朋友(you)的(de)口碑宣(xuan)傳(chuan)，對小區向往(wang)，同(tong)(tong)時在(zai)此地置(zhi)業，方便于同(tong)(tong)自己親屬(shu)、朋友(you)進行(xing)充分的(de)溝通，接觸和(he)聯絡，還(huan)享受其優越(yue)住(zhu)宅環(huan)境。

4.外來人口在該地置業

分析：此類在(zai)該區域(yu)(yu)中(zhong)占(zhan)主流，他們注重本案的綜合(he)素(su)質，周圍的自然(ran)環(huan)境以及周圍的配套(tao)設施，對(dui)新環(huan)境適應性較強(qiang)，反(fan)而對(dui)區域(yu)(yu)感(gan)情不(bu)太考慮。

2．4．目標市場細分

針對(dui)目標(biao)(biao)客戶(hu)的(de)情況，敝司將(jiang)目標(biao)(biao)市場細分(fen)如下(xia)：

1、購買階層

1)自用：大(da)眾市民(min)（含拆(chai)遷戶），有能(neng)力而(er)又確實希望置業的。

2)安(an)居保值：高薪收入階(jie)層(ceng)。

3)換屋(wu)計(ji)劃：不滿現時居住條件(jian)且(qie)有能力供(gong)屋(wu)的人(ren)士，房改房的原居者。

4)投(tou)資(zi)客：投(tou)資(zi)者是(shi)每個有潛力樓盤的(de)目標買家群，針對(dui)本項目，被吸(xi)引的(de)多是(shi)中(zhong)小型投(tou)資(zi)者。

2、年齡層次：

中青年人(ren)為主（30~50歲）

3、家庭結構：

三~五(wu)口之家為主

2．5．目標客戶

市場(chang)仿如金字(zi)塔，不但要瞄準(zhun)金字(zi)塔的(de)(de)(de)(de)(de)(de)頂部(bu)，而(er)更重要的(de)(de)(de)(de)(de)(de)是(shi)應(ying)瞄準(zhun)金字(zi)塔的(de)(de)(de)(de)(de)(de)中(zhong)部(bu)以下（即對準(zhun)大多數的(de)(de)(de)(de)(de)(de)消(xiao)(xiao)費群體）就(jiu)敝司合作的(de)(de)(de)(de)(de)(de)市場(chang)調(diao)查公司對廣(guang)州樓(lou)市的(de)(de)(de)(de)(de)(de)調(diao)查分析，天河區大部(bu)份(fen)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)消(xiao)(xiao)費者(zhe)，最可接(jie)受的(de)(de)(de)(de)(de)(de)房價是(shi)20萬到45萬元(yuan)之間，而(er)另一部(bu)份(fen)人可接(jie)受的(de)(de)(de)(de)(de)(de)房價為(wei)45萬到60萬，能夠接(jie)受60萬元(yuan)以上的(de)(de)(de)(de)(de)(de)消(xiao)(xiao)費者(zhe)就(jiu)是(shi)金字(zi)塔的(de)(de)(de)(de)(de)(de)頂部(bu)了，本案的(de)(de)(de)(de)(de)(de)目標客戶為(wei)15~60萬元(yuan)這一階段，如圖(tu)示：

3．銷售策略建議

3．1．市(shi)場氣(qi)氛培(pei)養(yang)

敝司建議在現(xian)階段利用(yong)項目一切的條(tiao)件，營造濃烈的市(shi)場氣氛，吸引買家的關注(zhu)，為項目推出時(shi)的銷(xiao)售(shou)打下良好的市(shi)場基(ji)礎，具(ju)體操作內(nei)容(rong)包括(kuo)：

1.硬件塑造

告知性工地展示

應利用樓盤入口圍(wei)墻包裝，樹立項目(mu)形象(xiang)，營造市場氣氛。并可通過橫幅，彩旗等工具將項目(mu)信息傳達給市場，吸引買(mai)家。

戶外廣告設置

戶(hu)外廣(guang)告設置(zhi)能增強項目的認知能力(li)，可以有效提升(sheng)項目的知名(ming)度(du)。在廣(guang)告牌設置(zhi)上可以考慮，公交車(che)站(zhan)燈(deng)箱、車(che)身廣(guang)告等其它戶(hu)外媒體。

設置精美的示范單位和樣板房

通過對示范單位和樣板房的包裝設計，可有效(xiao)掩飾平面中的弱(ruo)點，引(yin)起客戶購買沖動(dong)，促進成交。

2.軟性宣傳

為區域造勢

通過報紙軟性文章，詳述天河區(qu)府搬遷后(hou)為區(qu)域帶來的(de)種(zhong)(zhong)種(zhong)(zhong)優越之處，以完(wan)善的(de)社區(qu)配套、熟悉的(de)生活環境打動買家的(de)心，挽(wan)回不斷外(wai)流的(de)區(qu)域客(ke)源。

為本案住宅造勢

目的：把市(shi)場的注(zhu)意力拉至本(ben)案住宅，突出(chu)項目形象(xiang)，以本(ben)案住宅環境好(hao)，交(jiao)通便利的優點(dian)吸引買家。