【房地產廣告策(ce)劃】房地產廣告策(ce)劃流程房地產廣告策(ce)劃方(fang)案(an)

房地產廣(guang)(guang)告(gao)(gao)從其籌備到真正落實是(shi)一(yi)個非常(chang)復(fu)雜(za)的(de)(de)過(guo)程(cheng)，只有(you)切實掌握好(hao)其中每一(yi)步的(de)(de)關鍵(jian)，才能最終(zhong)得到理想的(de)(de)結(jie)果(guo)，其流程(cheng)通(tong)常(chang)分(fen)為四(si)個階段：準備階段：拿地，規劃設計(ji)出(chu)產品（開(kai)發公司廣(guang)(guang)告(gao)(gao)部）—→確(que)(que)定(ding)預算(suan)—→尋找廣(guang)(guang)告(gao)(gao)公司實施階段：廣(guang)(guang)告(gao)(gao)公司了(le)解項(xiang)目(mu)及購買(mai)對象信(xin)息廣(guang)(guang)告(gao)(gao)公司出(chu)媒體計(ji)劃—→確(que)(que)定(ding)廣(guang)(guang)告(gao)(gao)目(mu)標—→主題確(que)(que)定(ding)及創意(yi)表現—→廣(guang)(guang)告(gao)(gao)投放時間的(de)(de)確(que)(que)定(ding)—→媒體選擇傳播階段：各項(xiang)活(huo)動和廣(guang)(guang)告(gao)(gao)的(de)(de)正式推廣(guang)(guang)評估階段：測定(ding)廣(guang)(guang)告(gao)(gao)投放的(de)(de)效率。

準備階段

拿地，規劃出產品

一般來說，從拿地到規劃出產品都是開發商的事，廣告公司在這階段是不介入的，但若是開發公司本身就有廣告部，廣告部的創意總監從一開始就介入項目的運作，包括土地拿下前后的前期市場調研，產品的規劃與設計等，由于廣告部在項目初就緊密參與，因而對項目的了解是非常透徹的，非常利于項目以后一系列的推廣。對于是自己組建廣告還是(shi)對(dui)外(wai)尋找廣告公(gong)(gong)司(si)這一(yi)(yi)點(dian)上，則是(shi)各有(you)各的(de)(de)優缺(que)點(dian)。若(ruo)是(shi)開發商自己組建廣告部(bu)(bu)(bu)，則對(dui)項(xiang)(xiang)目的(de)(de)了解會更(geng)(geng)加透(tou)徹，前(qian)期準備也(ye)就(jiu)(jiu)更(geng)(geng)加充(chong)分，同時在整(zheng)個項(xiang)(xiang)目的(de)(de)運作中內部(bu)(bu)(bu)溝(gou)通會非常(chang)流暢，缺(que)點(dian)就(jiu)(jiu)是(shi)廣告部(bu)(bu)(bu)受(shou)公(gong)(gong)司(si)上層及其他部(bu)(bu)(bu)門制約(yue)比較大，始終從(cong)開發公(gong)(gong)司(si)的(de)(de)角度出發，視野狹小(xiao)，具有(you)一(yi)(yi)定的(de)(de)局限性(xing)。對(dui)外(wai)選(xuan)擇(ze)廣告公(gong)(gong)司(si)，一(yi)(yi)方面廣告公(gong)(gong)司(si)會更(geng)(geng)加專業，經驗也(ye)更(geng)(geng)為豐富，另外(wai)廣告公(gong)(gong)司(si)從(cong)局外(wai)人的(de)(de)角度介入項(xiang)(xiang)目，可(ke)以(yi)發現更(geng)(geng)加適合的(de)(de)產品主題；其缺(que)點(dian)就(jiu)(jiu)是(shi)對(dui)項(xiang)(xiang)目有(you)可(ke)能會理(li)解不透(tou)徹，與(yu)開發商之間溝(gou)通和信任度不夠，費用(yong)比較高之類。

確定預算

廣告預算內容

常見的房地產廣告預算(suan)內容包括以下幾項：

A．廣告調查費用

包括(kuo)廣(guang)(guang)告(gao)前期的市場研究(jiu)、廣(guang)(guang)告(gao)效果調查、廣(guang)(guang)告(gao)咨詢(xun)費用(yong)、媒介調查費用(yong)等

B．廣告制作費用

包括(kuo)照相、制版(ban)、印刷、錄(lu)音(yin)、攝影(ying)、錄(lu)像、文案操作、美術設(she)計、廣告禮(li)品等直接(jie)的制作費用

C．廣告媒體費用

購買(mai)報紙(zhi)和(he)雜志版面、電(dian)視和(he)電(dian)臺播(bo)出頻道和(he)時段、租(zu)用(yong)戶外(wai)看(kan)板等其他媒體(ti)的費用(yong)

D．其他相關費用

是與(yu)廣告(gao)活動(dong)(dong)有關的公共活動(dong)(dong)、SP活動(dong)(dong)、直效營銷(xiao)等費(fei)用

確定廣告預算的方法

如果是對外尋(xun)找廣(guang)告(gao)公司(si)，開發商會(hui)在產品(pin)出(chu)來后根據項(xiang)目(mu)的(de)大小和(he)性質來初步確(que)定(ding)(ding)廣(guang)告(gao)推(tui)廣(guang)的(de)預(yu)算(suan)，廣(guang)告(gao)預(yu)算(suan)的(de)制(zhi)定(ding)(ding)還會(hui)受到其他一(yi)些因(yin)素的(de)影響，如市(shi)場競爭程度、廣(guang)告(gao)投放頻率的(de)選擇、銷(xiao)售速度的(de)制(zhi)定(ding)(ding)、企業品(pin)牌的(de)知(zhi)名程度等。通常(chang)測定(ding)(ding)廣(guang)告(gao)預(yu)算(suan)會(hui)采取以下幾種方(fang)式(shi)

A．量(liang)入為(wei)出法。即(ji)根據(ju)開發商(shang)本身資金的承受能力(li)來確定(ding)廣告預算，帶有一定(ding)的片面(mian)性

B．銷售百分比法。即開發商根據既定的(de)銷售額的(de)百分(fen)比來決定廣告費用的(de)大小。

C．競(jing)爭對等法。即根據競(jing)爭對手大(da)致投入的廣(guang)告費用來(lai)確(que)定自己(ji)項目的預算。

D．目標(biao)任(ren)務法(fa)。即(ji)開發商首(shou)先確定促(cu)(cu)(cu)銷(xiao)(xiao)目標(biao)，根據所(suo)要完成(cheng)的(de)(de)促(cu)(cu)(cu)銷(xiao)(xiao)目標(biao)決(jue)定必須執(zhi)行(xing)的(de)(de)工作任(ren)務，然后估算每項任(ren)務所(suo)需要的(de)(de)促(cu)(cu)(cu)銷(xiao)(xiao)支出(chu)，這些促(cu)(cu)(cu)銷(xiao)(xiao)支出(chu)的(de)(de)總和(he)就是計劃(hua)促(cu)(cu)(cu)銷(xiao)(xiao)預算。

通(tong)常大(da)的(de)房地產開發(fa)(fa)商(shang)會把銷(xiao)售百分比(bi)法和競爭對等(deng)法相(xiang)結合來(lai)確定廣(guang)(guang)告(gao)(gao)預(yu)算(suan)，一(yi)(yi)般廣(guang)(guang)告(gao)(gao)預(yu)算(suan)大(da)致控制在(zai)樓盤銷(xiao)售總金(jin)額(e)的(de)1%—3%之間，而小的(de)開發(fa)(fa)商(shang)則會根(gen)據(ju)銷(xiao)售狀況階段性的(de)滾動(dong)執行，銷(xiao)售結果一(yi)(yi)旦不如意，廣(guang)(guang)告(gao)(gao)預(yu)算(suan)便會停止。在(zai)初(chu)步確定下廣(guang)(guang)告(gao)(gao)預(yu)算(suan)后，開發(fa)(fa)商(shang)也會在(zai)找到廣(guang)(guang)告(gao)(gao)公(gong)司后與廣(guang)(guang)告(gao)(gao)公(gong)司再(zai)次協(xie)商(shang)，根(gen)據(ju)廣(guang)(guang)告(gao)(gao)公(gong)司方面對產品的(de)定義和見解也會作出相(xiang)應的(de)調整。預(yu)算(suan)費(fei)用的(de)編排最后會由廣(guang)(guang)告(gao)(gao)公(gong)司與開發(fa)(fa)商(shang)一(yi)(yi)起協(xie)商(shang)制訂。

尋找廣告公司

通常廣告代(dai)理公(gong)司(si)的選擇會采取以(yi)下兩種方(fang)式：

廣告招標

即(ji)向(xiang)多家廣告公司發標，征集(ji)廣告策劃(hua)書、平面影視創(chuang)意(yi)及報價。其優點在于創(chuang)意(yi)結(jie)果直觀，易于判斷，并且收費情況(kuang)清(qing)晰；缺點是周期長，使(shi)實(shi)質性(xing)策劃(hua)工(gong)作的時間較為倉促(cu)，同(tong)時一些(xie)規模大、定力強的公司不愿參加(jia)招標。

經驗選擇

根據廣(guang)(guang)告(gao)公(gong)司以前的(de)(de)(de)(de)作品及(ji)業內的(de)(de)(de)(de)地位名(ming)聲(sheng)來初步選定一家(jia)，請其在(zai)一定時間內出策劃草案，如小區的(de)(de)(de)(de)形象(xiang)設計或者SLOGAN之類(lei)的(de)(de)(de)(de)，然后憑借其作品確定合作意向。其優點在(zai)于比(bi)廣(guang)(guang)告(gao)招(zhao)標(biao)周期短，廣(guang)(guang)告(gao)公(gong)司有(you)較多的(de)(de)(de)(de)時間展開實(shi)質(zhi)性(xing)工作，深化創意，并(bing)且多數廣(guang)(guang)告(gao)公(gong)司樂于接受；而缺(que)點在(zai)于比(bi)選的(de)(de)(de)(de)依據不充分不直(zhi)觀，廣(guang)(guang)告(gao)個案差(cha)異性(xing)大(da)，存在(zai)一定風險。

不同項(xiang)目(mu)會(hui)根(gen)據其大小性(xing)質來選擇不同方式(shi)尋(xun)找廣告公(gong)司，有(you)很(hen)多(duo)公(gong)司會(hui)和廣告公(gong)司結(jie)成長期合作關系(xi)(xi)，這種模式(shi)也為開發商(shang)節省了很(hen)多(duo)斟選方面(mian)的(de)(de)時間，并且(qie)長期的(de)(de)合作關系(xi)(xi)也利于廣告公(gong)司和開發商(shang)就項(xiang)目(mu)進行透徹的(de)(de)了解和合作。

實施階段

廣告公(gong)司了解項目及購買(mai)對象信息(xi)。

只有透徹的了解項(xiang)(xiang)目(mu)后才能制作(zuo)(zuo)出(chu)成功(gong)的廣(guang)告作(zuo)(zuo)品，廣(guang)告公(gong)司在接到項(xiang)(xiang)目(mu)后需要(yao)對產品進行(xing)徹底的研究，其(qi)(qi)內容包括：項(xiang)(xiang)目(mu)周邊情況，樓盤分(fen)(fen)析(xi)，近期樓市動向(xiang)(xiang)，項(xiang)(xiang)目(mu)地理位(wei)置分(fen)(fen)析(xi)，小(xiao)區規劃，設(she)計特色，價格(ge)策略，競爭對手分(fen)(fen)析(xi)，消費者調(diao)查等。其(qi)(qi)中開發商會(hui)(hui)向(xiang)(xiang)廣(guang)告公(gong)司提供大(da)部分(fen)(fen)資料(liao)，但處于對項(xiang)(xiang)目(mu)的把(ba)握程(cheng)度，大(da)部分(fen)(fen)優秀的廣(guang)告公(gong)司會(hui)(hui)就已給的資料(liao)進行(xing)更(geng)深入的調(diao)查，只有在吃透了整個產品及消費對象后，廣(guang)告公(gong)司才會(hui)(hui)進行(xing)下一步的工(gong)作(zuo)(zuo)。

廣告公司出媒體計劃

確定廣告目標。

房(fang)地(di)(di)產廣(guang)(guang)告(gao)的(de)成功與否，關鍵(jian)在于它能(neng)否在恰當的(de)地(di)(di)點(dian)以(yi)恰當的(de)方式傳達(da)給恰當的(de)人，廣(guang)(guang)告(gao)目(mu)(mu)標不能(neng)泛(fan)泛(fan)而談，包(bao)括(kuo)開發(fa)商(shang)在內(nei)經常會(hui)(hui)走(zou)入誤區(qu)，把廣(guang)(guang)告(gao)目(mu)(mu)標制定為(wei)提高知名度、促進銷(xiao)售(shou)、建立品牌(pai)等，事實(shi)上以(yi)上這些目(mu)(mu)標是一(yi)個(ge)房(fang)地(di)(di)產廣(guang)(guang)告(gao)或(huo)多或(huo)少必然會(hui)(hui)達(da)到的(de)效果(guo)，想要對廣(guang)(guang)告(gao)公(gong)司進行(xing)有效的(de)指(zhi)導，必須使廣(guang)(guang)告(gao)公(gong)司明白一(yi)個(ge)確實(shi)可行(xing)的(de)廣(guang)(guang)告(gao)目(mu)(mu)標需要注意如下幾點(dian)：

A．所要(yao)(yao)賣的(de)房(fang)子的(de)特點是什(shen)么？最重要(yao)(yao)的(de)特點即賣點是什(shen)么？

B．目標消費者(zhe)是誰？目標消費者(zhe)為什么(me)會(hui)選擇本項(xiang)目？

C．要傳(chuan)達(da)給消費者的信(xin)息是什么？怎么樣(yang)才(cai)能(neng)有效的傳(chuan)達(da)這些信(xin)息？

D．用什么(me)來(lai)測定傳達消息的(de)效果？

主題確定及創意表現

房(fang)地產(chan)廣告(gao)策略的(de)出發(fa)點(dian)是引(yin)起消(xiao)(xiao)(xiao)費者的(de)注意和興趣，激發(fa)消(xiao)(xiao)(xiao)費者的(de)購買(mai)欲(yu)，并最終(zhong)促使(shi)消(xiao)(xiao)(xiao)費者購買(mai)該產(chan)品，因此在(zai)房(fang)地產(chan)廣告(gao)一定要充(chong)分表現產(chan)品的(de)優點(dian)，易于消(xiao)(xiao)(xiao)費者理解記憶(yi)和接(jie)受。

廣告投放時間的確定

一般來說，小型項目(mu)的(de)廣告(gao)期間(jian)以一個(ge)月到兩個(ge)月為最多。中(zhong)、大型的(de)項目(mu)（營業額在二、三億以上）時間(jian)會更加長一些，有的(de)甚至達到了一兩年，而房地(di)產(chan)廣告(gao)時間(jian)的(de)節(jie)奏(zou)通常可以分(fen)為如下四(si)種(zhong)：

（1）集(ji)中型。是指廣告集(ji)中一段(duan)時(shi)間(jian)(jian)發布，以在短時(shi)間(jian)(jian)內迅速形成強大的(de)廣告攻(gong)勢。優點在于(yu)能(neng)在短時(shi)期內給(gei)予消費者強烈而有(you)效(xiao)的(de)刺激，以達到(dao)廣告的(de)效(xiao)果，并能(neng)促成銷售；缺點為廣告費用集(ji)中于(yu)一段(duan)時(shi)間(jian)(jian)大批量(liang)的(de)投入，發布時(shi)機的(de)選擇(ze)非常重要(yao)，若廣告未達到(dao)預期的(de)效(xiao)果，則很難(nan)進行補(bu)救(jiu)。

（2）連續(xu)型。指(zhi)在(zai)(zai)一(yi)定時(shi)期(qi)內，均勻安排廣告的(de)發布時(shi)間，使廣告經常性反復在(zai)(zai)目標(biao)市場出(chu)現，以逐(zhu)步加深(shen)消(xiao)費者印象。優點在(zai)(zai)于不斷刺(ci)激消(xiao)費者，并節省廣告費用；在(zai)(zai)于不可能每次都達(da)到刺(ci)激消(xiao)費者的(de)目的(de)，而且預算也決定了連續(xu)性廣告無法進行大規模、長時(shi)間的(de)廣告攻勢(shi)。

（3）間(jian)(jian)歇性。指間(jian)(jian)斷使用廣(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)(gao)的(de)(de)一種方式(shi)，即做(zuo)一段時(shi)(shi)(shi)間(jian)(jian)廣(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)(gao)，停一段時(shi)(shi)(shi)間(jian)(jian)，再做(zuo)一段時(shi)(shi)(shi)間(jian)(jian)廣(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)(gao)，反復進行。優點在于根(gen)據項目的(de)(de)進程來進行廣(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)(gao)分配，做(zuo)到(dao)有的(de)(de)放矢；點在于需(xu)要注意廣(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)(gao)發布的(de)(de)時(shi)(shi)(shi)機，注意銷售對于廣(guang)(guang)(guang)告(gao)(gao)(gao)的(de)(de)滯后(hou)型(xing)，還要考慮消費(fei)者的(de)(de)遺忘速度。

（4）脈(mo)動型(xing)(xing)。脈(mo)動型(xing)(xing)集(ji)中了(le)連續型(xing)(xing)和(he)間歇型(xing)(xing)的(de)(de)特征，即在(zai)一段時間內不(bu)(bu)斷保持廣告發(fa)布，又在(zai)某些時機加大發(fa)布力度，形成廣告攻(gong)勢(shi)，集(ji)中了(le)連續型(xing)(xing)和(he)間隙型(xing)(xing)的(de)(de)優點(dian)，能夠不(bu)(bu)斷刺激消費者，還能刺激短期的(de)(de)購買欲望。缺點(dian)就是費用太高。

而廣告時(shi)間的安(an)排即廣告周期的擬定，通常分為三個期間：

（1）引導期(qi)。作初期(qi)的(de)訊息傳播，重點在(zai)引起(qi)消費者的(de)好奇(qi)與期(qi)待，吸引購買者的(de)注目和行動

（2）公(gong)開期。樓盤被(bei)正式推向市場，一(yi)切媒(mei)體運作及印刷(shua)資料皆已準備就緒，一(yi)旦開盤，隨著強銷期的(de)來臨，大(da)量的(de)報(bao)紙廣告，結合強有力的(de)業務推廣，如人員拜訪、電話(hua)追蹤、派報(bao)郵寄等，立體的(de)促(cu)銷攻擊全面展開。

（3）續銷(xiao)期(qi)。為公開期(qi)后(hou)的(de)(de)續銷(xiao)行為，將(jiang)廣告(gao)后(hou)期(qi)所余的(de)(de)房(fang)屋(wu)產(chan)品進行重新(xin)修正廣告(gao)策(ce)略，改變已不適或不當的(de)(de)廣告(gao)方向，作最(zui)后(hou)的(de)(de)沖刺，以達最(zui)圓滿的(de)(de)成(cheng)績。

廣(guang)(guang)告公司在擬定廣(guang)(guang)告時間的(de)同時，即制定廣(guang)(guang)告節奏的(de)安排，同時預先估算每段時間需(xu)要(yao)投入的(de)費用。

在這(zhe)里，選擇(ze)廣(guang)告投放節奏通常與一個(ge)項(xiang)目(mu)大(da)小性質有關(guan)，小項(xiang)目(mu)宜采(cai)取集中型(xing)，以短平快形式的(de)最大(da)限度(du)的(de)提高項(xiang)目(mu)的(de)知(zhi)名度(du)。而一些大(da)盤則更適(shi)合采(cai)取脈動型(xing)的(de)方(fang)式。

媒體選擇

房(fang)地產廣告媒(mei)體是用來傳(chuan)播房(fang)地產廣告信(xin)息的(de)(de)工(gong)具，通常會接觸的(de)(de)媒(mei)體有：報紙、雜志、廣播、電(dian)視、戶外廣告、售點廣告、DM直投、傳(chuan)單海報、網絡、空中飛行物等。選擇不同(tong)的(de)(de)媒(mei)體以(yi)及(ji)如何正確的(de)(de)組合不同(tong)媒(mei)體是極其重要的(de)(de)。

一般廣(guang)告公司會(hui)(hui)根據項目的(de)(de)(de)(de)(de)大(da)小、樓盤的(de)(de)(de)(de)(de)檔次、目標客戶的(de)(de)(de)(de)(de)定(ding)位、項目的(de)(de)(de)(de)(de)區(qu)域、開(kai)發商(shang)的(de)(de)(de)(de)(de)資金實力來選(xuan)擇媒體(ti)。比如說(shuo)在北京，中低檔的(de)(de)(de)(de)(de)項目主力媒體(ti)選(xuan)擇是《北青(qing)(qing)》《北晚》《晨報(bao)(bao)》之類(lei)(lei)的(de)(de)(de)(de)(de)報(bao)(bao)紙(zhi)及廣(guang)播，高(gao)檔項目除(chu)了在《北青(qing)(qing)》，更多的(de)(de)(de)(de)(de)會(hui)(hui)選(xuan)擇《經濟觀察報(bao)(bao)》及《三聯(lian)生活周(zhou)刊(kan)》《IT經理人》《商(shang)業周(zhou)刊(kan)》等這類(lei)(lei)有針對性的(de)(de)(de)(de)(de)報(bao)(bao)紙(zhi)雜志(zhi)上刊(kan)登。

大多數房地產的(de)(de)(de)廣(guang)告媒體會采用戶外媒體、印(yin)刷媒體、和(he)報(bao)刊媒體三種形式(shi)，戶外媒體因為(wei)位置固定，比較(jiao)(jiao)偏重于樓盤周圍的(de)(de)(de)區域性(xing)客源(yuan)；印(yin)刷媒體可以定向(xiang)派發，針(zhen)對性(xing)和(he)靈活性(xing)都比較(jiao)(jiao)強；報(bao)刊媒體和(he)廣(guang)播電視則(ze)覆蓋面廣(guang)，客源(yuan)層多。為(wei)了更好(hao)地發揮媒體的(de)(de)(de)效率，使有限的(de)(de)(de)廣(guang)告經(jing)費收(shou)到最大的(de)(de)(de)經(jing)濟效益，應該對不(bu)同類型的(de)(de)(de)媒體在綜合比較(jiao)(jiao)的(de)(de)(de)基礎上，加以合理的(de)(de)(de)篩(shai)選、組合，以期(qi)取(qu)長補短，以優補拙(zhuo)。

傳播階段

在(zai)(zai)此(ci)階(jie)段，前期(qi)各項(xiang)準(zhun)備(bei)已經非(fei)常具(ju)體充沛，一(yi)旦項(xiang)目(mu)開(kai)始運(yun)作(zuo)，就(jiu)啟動(dong)整(zheng)個(ge)(ge)廣(guang)(guang)告計劃。在(zai)(zai)這個(ge)(ge)階(jie)段里需(xu)要(yao)注意的(de)(de)是，雖然前期(qi)已經準(zhun)備(bei)的(de)(de)非(fei)常詳細(xi)，但(dan)是市(shi)場是不斷變化及(ji)不可(ke)預知的(de)(de)，因此(ci)在(zai)(zai)這個(ge)(ge)階(jie)段，廣(guang)(guang)告公(gong)(gong)司(si)(si)需(xu)要(yao)和(he)銷(xiao)售總監密(mi)切配合，根據(ju)銷(xiao)售第一(yi)線及(ji)時反(fan)饋(kui)(kui)的(de)(de)情(qing)(qing)況(kuang)來(lai)盡(jin)心廣(guang)(guang)告計劃的(de)(de)修(xiu)改(gai)，若(ruo)(ruo)銷(xiao)售情(qing)(qing)況(kuang)基本符合當初(chu)預制(zhi)的(de)(de)，則廣(guang)(guang)告計劃改(gai)動(dong)不大；若(ruo)(ruo)有(you)一(yi)定(ding)的(de)(de)差(cha)距，可(ke)以(yi)就(jiu)內容和(he)推(tui)廣(guang)(guang)節(jie)奏上根據(ju)客戶反(fan)饋(kui)(kui)的(de)(de)情(qing)(qing)況(kuang)加以(yi)修(xiu)改(gai)；但(dan)若(ruo)(ruo)銷(xiao)售情(qing)(qing)況(kuang)極差(cha)就(jiu)需(xu)要(yao)及(ji)時更改(gai)廣(guang)(guang)告計劃，不要(yao)使失誤犯的(de)(de)更大。若(ruo)(ruo)廣(guang)(guang)告效果不佳(jia)有(you)些(xie)開(kai)發商(shang)會采(cai)取更換廣(guang)(guang)告公(gong)(gong)司(si)(si)的(de)(de)形式，其(qi)實如(ru)果問題不是出在(zai)(zai)廣(guang)(guang)告公(gong)(gong)司(si)(si)業務(wu)水平上的(de)(de)話，更換廣(guang)(guang)告公(gong)(gong)司(si)(si)即勞(lao)神(shen)費力，同(tong)時也不見(jian)得會換到(dao)稱(cheng)心如(ru)意的(de)(de)公(gong)(gong)司(si)(si)。在(zai)(zai)這種情(qing)(qing)況(kuang)下，一(yi)是有(you)可(ke)能產品(pin)(pin)本身(shen)有(you)問題，另外(wai)就(jiu)是當初(chu)廣(guang)(guang)告公(gong)(gong)司(si)(si)和(he)開(kai)發商(shang)就(jiu)產品(pin)(pin)溝通的(de)(de)不夠，因此(ci)可(ke)以(yi)根據(ju)市(shi)場反(fan)饋(kui)(kui)對產品(pin)(pin)作(zuo)出相應的(de)(de)修(xiu)改(gai)，同(tong)時就(jiu)產品(pin)(pin)及(ji)目(mu)標客戶進(jin)行更為(wei)詳盡(jin)的(de)(de)研究，重新包裝項(xiang)目(mu)上市(shi)，爭取打個(ge)(ge)翻身(shen)仗。

評估階段

營銷學上通常(chang)(chang)說(shuo)(shuo)(shuo)：廣(guang)(guang)告(gao)(gao)(gao)(gao)主們都知道(dao)(dao)自己投放(fang)(fang)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)廣(guang)(guang)告(gao)(gao)(gao)(gao)里(li)有一(yi)半(ban)是(shi)無(wu)(wu)效(xiao)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)，但是(shi)誰也(ye)不(bu)(bu)(bu)(bu)知哪一(yi)半(ban)是(shi)無(wu)(wu)效(xiao)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)。房地(di)(di)(di)產(chan)廣(guang)(guang)告(gao)(gao)(gao)(gao)也(ye)是(shi)如此(ci)，房地(di)(di)(di)產(chan)廣(guang)(guang)告(gao)(gao)(gao)(gao)和日用品(pin)廣(guang)(guang)告(gao)(gao)(gao)(gao)效(xiao)果(guo)反(fan)饋的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)最(zui)大不(bu)(bu)(bu)(bu)同(tong)(tong)點就(jiu)是(shi)：房地(di)(di)(di)產(chan)廣(guang)(guang)告(gao)(gao)(gao)(gao)可(ke)以在廣(guang)(guang)告(gao)(gao)(gao)(gao)投放(fang)(fang)后(hou)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)當天就(jiu)能直接在來(lai)(lai)(lai)電(dian)(dian)來(lai)(lai)(lai)訪(fang)上得到(dao)體現(xian)。大部(bu)分的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)房地(di)(di)(di)產(chan)項(xiang)目(mu)(mu)(mu)(mu)已(yi)經能夠通過客(ke)戶的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)第(di)一(yi)次來(lai)(lai)(lai)電(dian)(dian)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)渠道(dao)(dao)建立(li)廣(guang)(guang)告(gao)(gao)(gao)(gao)效(xiao)果(guo)跟蹤制度，來(lai)(lai)(lai)電(dian)(dian)數量(liang)也(ye)成(cheng)(cheng)(cheng)為(wei)廣(guang)(guang)告(gao)(gao)(gao)(gao)投放(fang)(fang)效(xiao)果(guo)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)重(zhong)要標準。在不(bu)(bu)(bu)(bu)同(tong)(tong)項(xiang)目(mu)(mu)(mu)(mu)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)反(fan)復實踐(jian)中發現(xian)，來(lai)(lai)(lai)電(dian)(dian)數量(liang)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)確(que)能在一(yi)定程(cheng)度上反(fan)映(ying)廣(guang)(guang)告(gao)(gao)(gao)(gao)投放(fang)(fang)效(xiao)果(guo)，但是(shi)過分強調(diao)來(lai)(lai)(lai)電(dian)(dian)數量(liang)就(jiu)像(xiang)完(wan)全(quan)忽(hu)視來(lai)(lai)(lai)電(dian)(dian)數量(liang)一(yi)樣(yang)，走(zou)向另(ling)一(yi)個誤區(qu)。房地(di)(di)(di)產(chan)廣(guang)(guang)告(gao)(gao)(gao)(gao)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)效(xiao)果(guo)體現(xian)有三種層次：一(yi)是(shi)直接到(dao)訪(fang)；二是(shi)電(dian)(dian)話(hua)(hua)詢(xun)問；三是(shi)留(liu)下(xia)印象。因此(ci)電(dian)(dian)話(hua)(hua)數量(liang)就(jiu)成(cheng)(cheng)(cheng)了廣(guang)(guang)告(gao)(gao)(gao)(gao)銷售(shou)力的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)直接體現(xian)。但是(shi)檢測不(bu)(bu)(bu)(bu)同(tong)(tong)項(xiang)目(mu)(mu)(mu)(mu)，可(ke)以發現(xian)同(tong)(tong)樣(yang)都是(shi)非常(chang)(chang)優秀的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)廣(guang)(guang)告(gao)(gao)(gao)(gao)表現(xian)，同(tong)(tong)樣(yang)都是(shi)無(wu)(wu)可(ke)挑剔(ti)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)媒體選擇，甚至同(tong)(tong)屬于(yu)同(tong)(tong)一(yi)檔次的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)項(xiang)目(mu)(mu)(mu)(mu)，但是(shi)兩者正常(chang)(chang)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)廣(guang)(guang)告(gao)(gao)(gao)(gao)后(hou)來(lai)(lai)(lai)電(dian)(dian)數量(liang)也(ye)不(bu)(bu)(bu)(bu)同(tong)(tong)。可(ke)以看(kan)出，相對(dui)于(yu)廣(guang)(guang)告(gao)(gao)(gao)(gao)表現(xian)來(lai)(lai)(lai)說(shuo)(shuo)(shuo)，產(chan)品(pin)本身更(geng)為(wei)重(zhong)要。其(qi)中最(zui)重(zhong)要的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)因素是(shi)地(di)(di)(di)理位置、價(jia)格、銷售(shou)時間(jian)段。通常(chang)(chang)來(lai)(lai)(lai)說(shuo)(shuo)(shuo)，主要干道(dao)(dao)附近(jin)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)項(xiang)目(mu)(mu)(mu)(mu)來(lai)(lai)(lai)電(dian)(dian)量(liang)低(di)(di)，因為(wei)容(rong)易描述(shu)，容(rong)易到(dao)達(da)，客(ke)戶更(geng)多會選擇直接到(dao)達(da)；高(gao)(gao)檔項(xiang)目(mu)(mu)(mu)(mu)（別墅，TOWNHOUSE，高(gao)(gao)檔公寓）來(lai)(lai)(lai)電(dian)(dian)率(lv)低(di)(di)，因為(wei)目(mu)(mu)(mu)(mu)標客(ke)戶群總量(liang)低(di)(di)；進(jin)入(ru)銷售(shou)后(hou)期的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)老項(xiang)目(mu)(mu)(mu)(mu)低(di)(di)，因為(wei)市(shi)場認知度高(gao)(gao)，電(dian)(dian)話(hua)(hua)詢(xun)問不(bu)(bu)(bu)(bu)再成(cheng)(cheng)(cheng)為(wei)最(zui)主要的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)了解手段。只有根據不(bu)(bu)(bu)(bu)同(tong)(tong)項(xiang)目(mu)(mu)(mu)(mu)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)特性(xing)做好來(lai)(lai)(lai)電(dian)(dian)來(lai)(lai)(lai)人(ren)給人(ren)留(liu)下(xia)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)印象程(cheng)度以及與(yu)最(zui)終成(cheng)(cheng)(cheng)交量(liang)相結合(he)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)評估，才能正確(que)測定一(yi)個廣(guang)(guang)告(gao)(gao)(gao)(gao)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)成(cheng)(cheng)(cheng)果(guo)與(yu)否。使得廣(guang)(guang)告(gao)(gao)(gao)(gao)公司能夠更(geng)好的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)配合(he)項(xiang)目(mu)(mu)(mu)(mu)進(jin)行相應的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)調(diao)整與(yu)修(xiu)改(gai)。

房地產廣告策劃方案

篇一：房地產廣告策劃方案

任(ren)何(he)的(de)(de)廣(guang)告(gao)策劃(hua)方(fang)案的(de)(de)目的(de)(de)和宗(zong)旨都(dou)是在于提高產(chan)(chan)品(pin)的(de)(de)銷(xiao)(xiao)售(shou)，塑(su)造、提升品(pin)牌形象。本方(fang)案在于為(wei)“站前(qian)廣(guang)場(chang)”提供一個準(zhun)確的(de)(de)定位與廣(guang)告(gao)方(fang)向，作(zuo)出(chu)(chu)全程(cheng)戰略性的(de)(de)指導。在對婁底(di)房地(di)產(chan)(chan)市場(chang)現狀進行了(le)深入(ru)細致的(de)(de)了(le)解和研(yan)究(jiu)分析(xi)的(de)(de)前(qian)提下(xia)，找(zhao)出(chu)(chu)“站前(qian)廣(guang)場(chang)”項(xiang)目的(de)(de)資(zi)源問題(ti)與機會，以(yi)達到或超出(chu)(chu)“站前(qian)廣(guang)場(chang)”原定銷(xiao)(xiao)售(shou)計(ji)劃(hua)，并為(wei)婁底(di)定興房地(di)產(chan)(chan)公司塑(su)造品(pin)牌。

第一節市場分析

一、婁底市房地產市產基本狀況

（一）20XX年以來(lai)房地(di)產開發投資大幅增長。

20XX年１－8月全(quan)市房地產開(kai)發投資達16457萬元，同比(bi)增(zeng)長87.4%，是近年來增(zeng)長較(jiao)快的。

（二）房地(di)產(chan)業(ye)開發(fa)的三個組成要素(su)即房地(di)產(chan)開發(fa)的土地(di)、資金、市(shi)場同步增長。

１、土(tu)(tu)地(di)前期(qi)(qi)投入增(zeng)加。20XX年１－8月，房地(di)產(chan)開發企(qi)業購(gou)置土(tu)(tu)地(di)面積10.88萬(wan)平方米，土(tu)(tu)地(di)購(gou)置費3057萬(wan)元(yuan)，分別比去(qu)年同(tong)期(qi)(qi)增(zeng)長14.5%和19.9%；土(tu)(tu)地(di)開發投資(zi)1250萬(wan)元(yuan)，已完成土(tu)(tu)地(di)開發面積9.7萬(wan)平方米。

２、開(kai)(kai)發規(gui)模擴大，開(kai)(kai)發投(tou)(tou)資高速增(zeng)長(chang)。2003年(nian)(nian)(nian)１－8月份，全(quan)市房地產(chan)(chan)施工面(mian)積43.23萬(wan)(wan)(wan)平(ping)方(fang)米，比去(qu)年(nian)(nian)(nian)同期增(zeng)加(jia)18萬(wan)(wan)(wan)平(ping)方(fang)米，本年(nian)(nian)(nian)新開(kai)(kai)工面(mian)積13.3萬(wan)(wan)(wan)平(ping)方(fang)米，比去(qu)年(nian)(nian)(nian)同期增(zeng)加(jia)7.9萬(wan)(wan)(wan)平(ping)方(fang)米，增(zeng)長(chang)145%。全(quan)市房地產(chan)(chan)開(kai)(kai)發完(wan)成投(tou)(tou)資16457萬(wan)(wan)(wan)元，比去(qu)年(nian)(nian)(nian)同期增(zeng)加(jia)7674萬(wan)(wan)(wan)元，增(zeng)長(chang)87.4%，對全(quan)市國有及其它經濟投(tou)(tou)資增(zeng)長(chang)貢獻率為2.1%。從投(tou)(tou)資用途看，住宅投(tou)(tou)資完(wan)成6630萬(wan)(wan)(wan)元，增(zeng)長(chang)1.2倍(bei)，辦公樓房完(wan)成投(tou)(tou)資542萬(wan)(wan)(wan)元，增(zeng)長(chang)3.9倍(bei)。

３、企業融資能力(li)有所增(zeng)強，資金(jin)(jin)到位狀況較好。20XX年(nian)１-8月房地(di)產開發(fa)共(gong)到位資金(jin)(jin)22266萬(wan)元(yuan)(yuan)，同比增(zeng)長2.6倍(bei)，從其(qi)構成看，利用外資資金(jin)(jin)增(zeng)長最快(kuai)，企業自籌資金(jin)(jin)最多。１－8月企業自籌資金(jin)(jin)13152萬(wan)元(yuan)(yuan)，增(zeng)長3.8倍(bei)；利用外資資金(jin)(jin)1050萬(wan)元(yuan)(yuan)，增(zeng)長69倍(bei)，其(qi)他資金(jin)(jin)8004萬(wan)元(yuan)(yuan)，增(zeng)長2.5倍(bei)。

４、住(zhu)房(fang)(fang)銷(xiao)售(shou)(shou)(shou)高(gao)速增(zeng)長(chang)(chang)。今年(nian)(nian)全市(shi)商品房(fang)(fang)現房(fang)(fang)銷(xiao)售(shou)(shou)(shou)，在去年(nian)(nian)增(zeng)長(chang)(chang)27.8％的高(gao)基(ji)數(shu)基(ji)礎上，保持高(gao)增(zeng)長(chang)(chang)勢頭(tou)，20XX年(nian)(nian)１－8月(yue)份(fen)全市(shi)共銷(xiao)售(shou)(shou)(shou)現房(fang)(fang)1.79萬平方米，同比增(zeng)長(chang)(chang)82.7%，其中(zhong)住(zhu)宅銷(xiao)售(shou)(shou)(shou)1.72萬平方米，比去年(nian)(nian)同期增(zeng)長(chang)(chang)1.2倍(bei)。

5、房地(di)產業的(de)(de)發展與城市(shi)(shi)化(hua)建設緊密，城市(shi)(shi)化(hua)建設促進(jin)了(le)房地(di)產業的(de)(de)發展，我市(shi)(shi)北擴南(nan)移的(de)(de)外延式城市(shi)(shi)擴展建設促進(jin)了(le)房地(di)產業的(de)(de)快速發展，在我市(shi)(shi)今年從(cong)事房地(di)產開發的(de)(de)20家企業中，婁星區(qu)內集中了(le)14家，新(xin)化(hua)縣3家，雙峰(feng)縣2家，漣源市(shi)(shi)1家。

二、房地產發展所面臨的困難和挑戰

一是商(shang)品(pin)房(fang)(fang)空(kong)(kong)置(zhi)面積(ji)增加。今年１－8月份全市商(shang)品(pin)房(fang)(fang)竣(jun)工面積(ji)超過(guo)商(shang)品(pin)房(fang)(fang)銷(xiao)售面積(ji)0.6萬(wan)(wan)平方(fang)米(mi)，商(shang)品(pin)房(fang)(fang)空(kong)(kong)置(zhi)面積(ji)達1.1萬(wan)(wan)平方(fang)米(mi)(其中住(zhu)宅空(kong)(kong)置(zhi)0.61萬(wan)(wan)平方(fang)米(mi))，占當年施(shi)工面積(ji)總量的(de)(de)2.5%，空(kong)(kong)置(zhi)面積(ji)增長(chang)63.6%。從商(shang)品(pin)房(fang)(fang)空(kong)(kong)置(zhi)時間來看，空(kong)(kong)置(zhi)時間在一年以上(shang)商(shang)品(pin)房(fang)(fang)面積(ji)占全部空(kong)(kong)置(zhi)面積(ji)的(de)(de)比(bi)例增長(chang)，比(bi)上(shang)年提高(gao)4.4個百分點(dian)，空(kong)(kong)置(zhi)房(fang)(fang)增多占用了企(qi)業的(de)(de)開發(fa)資金，對(dui)房(fang)(fang)地(di)產企(qi)業的(de)(de)開發(fa)產生不利的(de)(de)影響。

二是(shi)房地產(chan)(chan)企(qi)業(ye)(ye)素質良莠不齊，企(qi)業(ye)(ye)開(kai)發(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)規模(mo)小、持續開(kai)發(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)能力低(di)，競爭力差。近幾年(nian)來城市化建設的(de)(de)(de)發(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)展推動(dong)了(le)房地產(chan)(chan)開(kai)發(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)的(de)(de)(de)發(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)展，存在(zai)一個(ge)(ge)項目孵(fu)出一個(ge)(ge)房地產(chan)(chan)開(kai)發(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)企(qi)業(ye)(ye)的(de)(de)(de)問(wen)題，其開(kai)發(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)規模(mo)小。20XX年(nian)全市參加年(nian)檢(jian)(jian)的(de)(de)(de)企(qi)業(ye)(ye)達(da)65家，而(er)今年(nian)來真正有開(kai)發(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)任務的(de)(de)(de)僅(jin)20家，僅(jin)占全部(bu)年(nian)檢(jian)(jian)企(qi)業(ye)(ye)的(de)(de)(de)30.8%。就目前有開(kai)發(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)工作量的(de)(de)(de)20個(ge)(ge)企(qi)業(ye)(ye)而(er)言(yan)，開(kai)發(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)任務在(zai)3000萬元以(yi)下有10個(ge)(ge)，占總(zong)數(shu)的(de)(de)(de)50%；開(kai)發(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)任務在(zai)3000萬元以(yi)上(shang)(shang)5000萬元以(yi)下有5個(ge)(ge)，占總(zong)數(shu)的(de)(de)(de)25%；開(kai)發(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)任務在(zai)5000萬元以(yi)上(shang)(shang)有5個(ge)(ge)，占總(zong)數(shu)的(de)(de)(de)25%。房地產(chan)(chan)開(kai)發(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)企(qi)業(ye)(ye)主要以(yi)負債經營為主，嚴(yan)重依(yi)賴銀行(xing)資金，有的(de)(de)(de)開(kai)發(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)項目前期靠施(shi)工單位(wei)墊(dian)資、中(zhong)間(jian)靠銀行(xing)貸款開(kai)發(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)、后期靠個(ge)(ge)人按揭貸款，缺(que)乏后續開(kai)發(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)能力。

三是物業(ye)(ye)管理(li)(li)落后，配(pei)套設施(shi)不(bu)全。房(fang)(fang)(fang)地產的(de)(de)(de)(de)(de)開(kai)發(fa)應該成龍配(pei)套，我(wo)市盡(jin)管有成片開(kai)發(fa)的(de)(de)(de)(de)(de)住宅小(xiao)區開(kai)發(fa)，但大(da)多數是開(kai)放式(shi)、松(song)散型的(de)(de)(de)(de)(de)賣(mai)完房(fang)(fang)(fang)就走人的(de)(de)(de)(de)(de)開(kai)發(fa)，即使有物業(ye)(ye)管理(li)(li)，其配(pei)套設施(shi)不(bu)全，管理(li)(li)也不(bu)規范，一些零(ling)星插建開(kai)發(fa)的(de)(de)(de)(de)(de)住房(fang)(fang)(fang)沒有物業(ye)(ye)管理(li)(li)，用水、用電、行(xing)路(lu)、管道跑(pao)、冒(mao)、滴、漏、墻(qiang)體裂(lie)縫等問題都不(bu)能(neng)妥善解(jie)決，抑制了消費(fei)者的(de)(de)(de)(de)(de)購買欲望(wang)，影(ying)響了持續開(kai)發(fa)。

四(si)(si)是外部因(yin)素(su)制約。銀(yin)(yin)行房(fang)地(di)產(chan)(chan)開(kai)(kai)發(fa)企業(ye)信貸(dai)(dai)(dai)政策(ce)調整，房(fang)地(di)產(chan)(chan)貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)由開(kai)(kai)發(fa)性貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)為(wei)主轉為(wei)個(ge)人(ren)住房(fang)抵押貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)為(wei)主，國(guo)家對商業(ye)銀(yin)(yin)行的(de)(de)房(fang)地(di)產(chan)(chan)開(kai)(kai)發(fa)貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)、土地(di)儲備貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)、個(ge)人(ren)住房(fang)貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)、個(ge)人(ren)商用房(fang)貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)、個(ge)人(ren)住房(fang)公積金貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)及個(ge)人(ren)住房(fang)貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)適用率(lv)等(deng)方面做(zuo)了進(jin)一步(bu)明(ming)確(que)和規范：房(fang)地(di)產(chan)(chan)開(kai)(kai)發(fa)貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)必(bi)須“取(qu)(qu)得國(guo)有(you)土地(di)使用權(quan)證(zheng)、建設用地(di)規劃許可(ke)證(zheng)、建設工程(cheng)規劃許可(ke)證(zheng)及開(kai)(kai)工證(zheng)”等(deng)四(si)(si)證(zheng)，開(kai)(kai)發(fa)企業(ye)取(qu)(qu)得這(zhe)四(si)(si)證(zheng)，實(shi)際投入應(ying)不(bu)低于項(xiang)目(mu)(mu)總投資的(de)(de)30%，個(ge)人(ren)住房(fang)貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)要(yao)求(qiu)貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)(kuan)(kuan)人(ren)有(you)30%以(yi)上的(de)(de)首付款(kuan)(kuan)(kuan)，有(you)的(de)(de)項(xiang)目(mu)(mu)要(yao)求(qiu)項(xiang)目(mu)(mu)主體(ti)結構封頂，才可(ke)以(yi)放貸(dai)(dai)(dai)；還有(you)就(jiu)是居民收入低，抑(yi)制了住房(fang)需求(qiu)，影響房(fang)地(di)產(chan)(chan)業(ye)市場的(de)(de)擴大；再(zai)有(you)就(jiu)是二級市場放而(er)不(bu)活，房(fang)屋交易手續繁多，收費項(xiang)目(mu)(mu)多且雜，稅費負擔比例過高(gao)，影響二級房(fang)產(chan)(chan)市場發(fa)展(zhan)，從(cong)而(er)影響整個(ge)房(fang)地(di)產(chan)(chan)業(ye)的(de)(de)發(fa)展(zhan)。

總體看來，我市房地產(chan)業具有巨(ju)大的現實和潛在需求，發展(zhan)空間較大。

市(shi)(shi)委、市(shi)(shi)政府提出加(jia)(jia)快(kuai)城(cheng)市(shi)(shi)化(hua)建(jian)(jian)設步(bu)伐，城(cheng)市(shi)(shi)化(hua)建(jian)(jian)設需(xu)要產(chan)(chan)(chan)業(ye)支撐，首先需(xu)要房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)業(ye)的(de)(de)支撐，20XX年(nian)我(wo)市(shi)(shi)城(cheng)市(shi)(shi)化(hua)率(lv)僅(jin)26.48%，低(di)于全省平均(jun)水(shui)平5.5個百分點，若每年(nian)全市(shi)(shi)城(cheng)市(shi)(shi)化(hua)率(lv)提高一個百分點，至少增加(jia)(jia)住(zhu)宅需(xu)求84萬平方(fang)(fang)米(mi)以(yi)上；國際經驗(yan)表(biao)明：當一國人(ren)(ren)均(jun)GDP達(da)到(dao)300-1000美元(yuan)(yuan)時(shi)，居民的(de)(de)住(zhu)房(fang)需(xu)求進入加(jia)(jia)速增長(chang)期(qi)，20XX年(nian)我(wo)市(shi)(shi)的(de)(de)人(ren)(ren)均(jun)GDP為5208元(yuan)(yuan)（651美元(yuan)(yuan)），是(shi)房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)業(ye)加(jia)(jia)速發(fa)(fa)展(zhan)的(de)(de)時(shi)期(qi)；目前我(wo)市(shi)(shi)城(cheng)鎮人(ren)(ren)均(jun)建(jian)(jian)筑面積(ji)僅(jin)20.05平方(fang)(fang)米(mi)，離(li)國家(jia)“十(shi)五”規劃(hua)的(de)(de)20XX年(nian)城(cheng)鎮人(ren)(ren)均(jun)建(jian)(jian)筑面積(ji)22平方(fang)(fang)米(mi)，人(ren)(ren)均(jun)還少1.95平方(fang)(fang)米(mi)，若達(da)到(dao)這(zhe)一標(biao)準，需(xu)求住(zhu)宅在208萬平方(fang)(fang)米(mi)以(yi)上，顯然(ran)，我(wo)市(shi)(shi)房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)業(ye)的(de)(de)發(fa)(fa)展(zhan)潛力十(shi)分巨大。2003年(nian)婁(lou)底(di)(di)(di)市(shi)(shi)城(cheng)建(jian)(jian)投(tou)資(zi)公司成(cheng)立(li)，婁(lou)底(di)(di)(di)城(cheng)市(shi)(shi)建(jian)(jian)設項目開發(fa)(fa)實(shi)行市(shi)(shi)場(chang)化(hua)，通過項目招(zhao)標(biao)，實(shi)行市(shi)(shi)場(chang)化(hua)經營，推行以(yi)地(di)(di)生財(cai)、招(zhao)商引資(zi)、民間融資(zi)的(de)(de)方(fang)(fang)式，徹底(di)(di)(di)突破資(zi)金“瓶頸”，使(shi)城(cheng)建(jian)(jian)坐上了“特快(kuai)列車”，加(jia)(jia)速了婁(lou)底(di)(di)(di)市(shi)(shi)房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)業(ye)特別是(shi)商業(ye)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)的(de)(de)發(fa)(fa)展(zhan)。

二、婁底市同類產品調查統計

“同類”定義(yi)為具有商(shang)(shang)業廣場、寫字(zi)樓、賓(bin)館等的商(shang)(shang)用(yong)大(da)廈。現將婁(lou)底市(shi)漣鋼開(kai)發區，婁(lou)底市(shi)城西區及婁(lou)星(xing)區進行大(da)體(ti)對(dui)比(bi)分(fen)析如下(xia)：

1、漣鋼開發區。

由于(yu)漣鋼(gang)為新開(kai)發(fa)城(cheng)(cheng)區，在(zai)整個(ge)大環境的(de)綠化(hua)、城(cheng)(cheng)市(shi)規劃方面(mian)有其獨特的(de)優勢(shi)。總(zong)體來(lai)說，漣鋼(gang)開(kai)發(fa)區地(di)段房地(di)產都在(zai)賣自然(ran)環境。

明源大酒店：

核心競爭(zheng)力：五星級酒(jiu)店標(biao)準概念；

其周邊自然環(huan)境好；

用(yong)綠色和五星級酒(jiu)店(dian)標準來吸引白領、外來投資者、社會成(cheng)功(gong)人士等；

其(qi)定位為(wei)社(she)會(hui)高薪(xin)階層。

2、城西地帶(dai)。以新開(kai)發的項目-城西農(nong)貿綜合市場(chang)為(wei)主。

城西農貿綜合市場：

核心(xin)競爭力(li)：婁底市、區(qu)兩級(ji)政府批(pi)準(zhun)興建的城西(xi)唯一農貿綜合(he)市場。

規模大，規劃齊全，有功能優勢：

擁有(you)15畝的(de)面積，其中有(you)320個(ge)(ge)攤(tan)位，2480平方(fang)米(mi)生活超市，108個(ge)(ge)鋪面，1200平方(fang)米(mi)倉(cang)庫，48套(tao)配套(tao)住(zhu)宅(zhai)，40各農副(fu)產品批(pi)發車位。

住房均價(jia)718元每平(ping)方(fang)米。門(men)面2580元至4380元每平(ping)方(fang)米。

定位(wei)：集農(nong)副產品(pin)批發、零(ling)售、加工、倉儲(chu)、大型超市，商(shang)住、飲食為主(zhu)的大型農(nong)貿綜合市場。

2、城區地帶。

環球商業廣場：

核心競爭力：

1：八萬(wan)平方米(mi)湘中(zhong)地(di)區超大規模財富街區；

2.原老街(jie)批發(fa)市(shi)場，主樓統一經營，超大規模優勢。

有功能優勢：

總(zong)建筑面(mian)積(ji)面(mian)積(ji)8萬多平方米(mi)，門面(mian)主力面(mian)積(ji)30多平方米(mi)

住房均(jun)價500多元(yuan)每平(ping)方米(mi)。門面2000元(yuan)至(zhi)11000元(yuan)每平(ping)方米(mi)。

定位：湘中地(di)區(qu)經(jing)營規(gui)(gui)模大型化(hua)(hua)、經(jing)營手段(duan)現(xian)代化(hua)(hua)、經(jing)營環境規(gui)(gui)范化(hua)(hua)的超(chao)大型、多功(gong)能(neng)財富(fu)街區(qu)。

國貿商城：

核心競爭力：位(wei)于火(huo)車(che)站正(zheng)對面，有(you)地(di)位(wei)優(you)勢。

三消費者分析

根據《婁(lou)底房地產(chan)市場調(diao)查報(bao)告》的結論(lun)，以(yi)及日前操作地區地產(chan)經驗，我們得出消費(fei)者購房心理和(he)對住(zhu)宅（辦公樓）要(yao)求如下：

1、環(huan)境規劃一(yi)定要(yao)好，配套要(yao)齊全(quan)，各種活動(dong)場地(di)、場所(suo)要(yao)足(zu)夠；在規劃時，一(yi)定要(yao)有超前的(de)(de)思想，更(geng)具現代化氣息，特別(bie)要(yao)注意(yi)智能化；在樓盤外立面(mian)的(de)(de)設計上要(yao)新穎，色調(diao)要(yao)協調(diao)，風格(ge)要(yao)跟上潮流(liu)；92%的(de)(de)消費者傾向(xiang)于入(ru)住全(quan)封閉(bi)式的(de)(de)管理(li)；

2、住宅（辦公樓）及其(qi)周圍的配(pei)套設施的基本要求為學校、幼(you)兒園、菜市(shi)場(chang)、超市(shi)、醫院、籃(lan)球場(chang)、網球場(chang)、圖(tu)書館、棋牌室等(deng)；

3、67%的消(xiao)費(fei)者(zhe)選(xuan)擇多(duo)層住宅，因為多(duo)層住宅的價(jia)格相對高層住宅便宜。而且以后的管理費(fei)用也相對較低。有(you)一部分消(xiao)費(fei)者(zhe)選(xuan)擇小高層住宅，

4、消費者對(dui)物業管理的要求；

a、提供保安、清潔衛生、房屋維修、園林綠化(hua)和(he)一(yi)些特色服務（如家(jia)政、訂購車票(piao)、托(tuo)兒、托(tuo)老服務等）；

b、物業(ye)公司(si)應與小區(qu)內住戶增加(jia)(jia)聯系，加(jia)(jia)強溝(gou)通。

第二節“站前廣場”項目分析

一、項目優勢分析

1環境(jing)：坐擁婁(lou)底火(huo)車(che)(che)站正對面，坐享(xiang)人流物(wu)流優勢。洛湛、湘黔鐵路(lu)在這里呈十字交(jiao)匯，東(dong)至杭州(zhou)、上海，南至廣州(zhou)、深圳、西去(qu)重慶、昆明，北達首都(dou)北京。婁(lou)底火(huo)車(che)(che)站是一編組站，每(mei)日接發(fa)客(ke)運和貨運列車(che)(che)200多(duo)對，是長江以南第(di)二大鐵路(lu)樞(shu)紐，現有(you)樓盤中少有(you)的。

2地段(duan)：位(wei)于火車(che)站正對(dui)面(mian)，附近(jin)樓盤以明珠商業步行街(jie)、金(jin)海商貿城為主，該地區已聚集(ji)相當的人氣和居(ju)住知名度(du)。臨(lin)近(jin)商業繁華地帶，酒店、賓(bin)館、火車(che)站批發市場，水果批發大市場，形成較高具影響力的火車(che)站商圈(quan)。

3發(fa)展：據(ju)有關(guan)信息婁(lou)底火車(che)(che)站四年后有五六趟火車(che)(che)從(cong)這里(li)始發(fa)，火車(che)(che)站周邊的土(tu)地、建筑物升值(zhi)在即，同時(shi)，餐飲業(ye)(ye)、娛樂業(ye)(ye)、旅游業(ye)(ye)、物流及(ji)零(ling)售業(ye)(ye)將(jiang)飛速發(fa)展。

物(wu)管：智能化(hua)管理，保證了業主(zhu)的現代化(hua)要求，符(fu)合本案的定位(wei)主(zhu)題。更是目標消費者著(zhu)重考慮的主(zhu)題。

4住宅（辦公樓）設計(ji)建設：小區的設計(ji)以天然(ran)為(wei)主題(ti)，各(ge)種樓層合理布置。更有現代藝術廣(guang)場，藝術、休閑(xian)與(yu)自然(ran)融為(wei)一體、相得益彰。

6配套設施齊全，（高檔會(hui)所、銀行(xing)、超市、停車場、幼兒(er)園、親子(zi)樂園、運動(dong)場所、藝(yi)術長廊等）。

7婁底市消(xiao)費市場樓價有上升趨(qu)勢，消(xiao)費者認(ren)為手頭資金用于購買(mai)不動(dong)產保值是(shi)最(zui)好(hao)的選(xuan)擇。

8本地市場樓盤不多(duo)，具有商住(zhu)樓或(huo)專業寫(xie)字樓更少(shao)。

二、項目劣勢分析

1）品(pin)(pin)牌號召力(li)：婁底房地(di)產(chan)市(shi)場起步較遲(chi)，開(kai)始(shi)有競爭態勢，開(kai)發(fa)商優勝(sheng)劣汰(tai)局面已開(kai)始(shi)形(xing)成(cheng)。現在(zai)以巨龍、金海(hai)、海(hai)匯、中(zhong)興、民(min)基為代表的(de)房地(di)產(chan)公司經(jing)過(guo)房地(di)產(chan)操作的(de)成(cheng)功，已積(ji)累了(le)相當的(de)經(jing)驗，在(zai)消費者中(zhong)有著不錯(cuo)的(de)口碑。定興房產(chan)進入房地(di)產(chan)市(shi)場較晚，在(zai)這一方面并(bing)沒有太強的(de)品(pin)(pin)牌號召力(li)。

2）市場承受(shou)能力：由于(yu)婁底市消費偏低，市場上如此(ci)高檔(dang)的(de)(de)樓盤(pan)還(huan)未出(chu)現(xian)。是否能夠把高收入人士吸引(yin)過來，是相當關鍵的(de)(de)問題，這要取決于(yu)本案(an)品(pin)質是否擁(yong)有高品(pin)質這一因素(su)。

3）競爭(zheng)因素：由于(yu)近年(nian)來許多開(kai)(kai)發(fa)商為(wei)了(le)趕上房(fang)地產加速發(fa)展的(de)潮流，盲目(mu)開(kai)(kai)發(fa)，低價(jia)(jia)銷(xiao)售，造成(cheng)價(jia)(jia)格波動(dong)及銷(xiao)售困難。

三．競爭對手分析

第三節推廣策略界定；

一，目標消費群界定

從“站(zhan)前(qian)廣場”項目本(ben)身的(de)定位和素質出發，結合中高檔(dang)住宅（賓館(guan)、寫字樓）的(de)銷售特點，界定“站(zhan)前(qian)廣場”的(de)目標消費群及其(qi)相關特征是：

1目(mu)標(biao)消費者(zhe)：418建材市場(chang)業主，果(guo)品批(pi)發市場(chang)業主，電(dian)腦大市場(chang)業主，通(tong)訊(xun)市場(chang)業主，城(cheng)區附近投(tou)資(zi)置業者(zhe)；以及自身具有經濟能力較強的階層。

2年齡：年齡大約在(zai)35到(dao)55歲。

3家庭(ting)結構已進入中年期，居住空間之娛(yu)樂性與(yu)休閑(xian)性較大，對(dui)生活要(yao)求很(hen)有質感。

4對家(jia)庭(ting)（辦公）環境有(you)著高檔次的要求(qiu)，有(you)“物(wu)有(you)所(suo)值(zhi)”的消費心理，他們追求(qiu)品位，但(dan)他們又是商人，有(you)商人的交易本性(xing)，既有(you)“物(wu)有(you)所(suo)值(zhi)”。

5有強烈的(de)虛榮心(xin)，喜(xi)歡攀比和玄(xuan)耀，，但喜(xi)歡附(fu)庸風(feng)雅(ya)，希(xi)望通過外(wai)在條件來追求文化(hua)品位。

篇二：房地產廣告策劃方案

一、前言

萊(lai)恩(en)田(tian)園區的出現(xian)，體現(xian)了萊(lai)恩(en)公司長(chang)遠的戰(zhan)略眼光和做百年企業的雄心(xin)壯志。

萊(lai)(lai)恩(en)田(tian)園區的(de)(de)出現(xian)，使(shi)萊(lai)(lai)恩(en)公司(si)在有(you)意(yi)(yi)無意(yi)(yi)之中(zhong)闖入了(le)復(fu)合型房地(di)產(chan)開發這(zhe)一前端(duan)領域的(de)(de)表現(xian)，或者說(shuo)，萊(lai)(lai)恩(en)公司(si)在有(you)意(yi)(yi)無意(yi)(yi)之間為(wei)房地(di)產(chan)開發的(de)(de)未來成功準備(bei)了(le)條(tiao)件。

萊恩田園區的(de)(de)出現，順(shun)應了當(dang)代人、當(dang)代社會對綠色生態環境(jing)的(de)(de)向往與(yu)呼喚，其深厚的(de)(de)發展潛力不(bu)可限量。

萊恩田(tian)園區(qu)在(zai)(zai)開發(fa)(fa)模(mo)式上，采用(yong)了創新策劃在(zai)(zai)先，規劃設(she)計在(zai)(zai)后(hou)，讓(rang)兩者相互彌補、相映生(sheng)輝的做法(fa)，也是一個超(chao)前性的景區(qu)與地產開發(fa)(fa)模(mo)式創新，它對(dui)萊恩公司的未(wei)來事業(ye)將產生(sheng)深遠(yuan)的影(ying)響。

二、市場分析

1、市場背景

萊恩田園區位于重慶(qing)九龍坡(po)區西彭鎮一(yi)側，現占(zhan)地約200畝，前期(qi)果園開發(fa)已小見成效(xiao)，大規模的綜(zong)合性開發(fa)即(ji)將進行。

果(guo)(guo)園內的果(guo)(guo)樹現(xian)在枇杷為主，同時準備發展一批相(xiang)應的果(guo)(guo)樹，形成(cheng)一個有多(duo)種水果(guo)(guo)樹的綜(zong)合性果(guo)(guo)園。

在(zai)歷(li)史上，西彭鎮是有栽種水(shui)果的悠久(jiu)歷(li)史的，萬(wan)畝紅桔的壯觀至(zhi)今仍為人津津樂道。如今，西彭鎮政(zheng)府又提出了建(jian)立萬(wan)畝伏淡季(ji)水(shui)果的發展(zhan)戰略構(gou)想，為金果園的可持續性發展(zhan)提供了強有力的支撐(cheng)。

現在，西(xi)(xi)彭(peng)(peng)鎮已(yi)有常住人(ren)口約(yue)五萬，隨著渝(yu)西(xi)(xi)經(jing)濟走(zou)廊的(de)建設和新(xin)廠新(xin)單位的(de)遷入，西(xi)(xi)彭(peng)(peng)鎮的(de)未(wei)來人(ren)口還會大(da)量增(zeng)加。西(xi)(xi)彭(peng)(peng)鎮的(de)現有休閑娛樂設施——特別是新(xin)潮時尚的(de)休閑娛樂設施已(yi)經(jing)不能滿足居民們的(de)需要。

重慶主(zhu)城(cheng)區人口已超(chao)過600萬，主(zhu)城(cheng)區居民的(de)生活水平、消費能力都在不(bu)斷的(de)提(ti)高，休閑娛(yu)樂的(de)郊(jiao)區化(由近郊(jiao)逐(zhu)步走向遠(yuan)郊(jiao))是一個不(bu)可阻(zu)擋的(de)大趨勢。

2、產品分析

萊恩田園(yuan)區(qu)(qu)位(wei)于重慶(qing)九龍(long)坡區(qu)(qu)西(xi)彭鎮(zhen)一側，現占地(di)約200畝，萊恩田園(yuan)區(qu)(qu)是重慶(qing)的(de)一個具有(you)獨特地(di)理位(wei)置和優(you)越自然環境的(de)、大(da)型生態綠化(hua)田園(yuan)區(qu)(qu)。

優勢：

一棵令人震驚和贊(zan)嘆的超級百果樹——

它立(li)在(zai)萊恩(en)田園區的大門口或中心。

它那巨碩無比的下部(bu)(直徑不低于十米)是鋼筋水泥雕塑出(chu)來的，但外(wai)形與真樹相比，足以亂真。

中心主要是(shi)空的，以泥土填滿(man)，使樹根能(neng)夠直通地下(xia)(包括外露一部分);也(ye)可(ke)巧妙設計一些彎曲的樹洞，供孩子們(men)捉迷藏。

上(shang)部則有序地(di)種植一批各(ge)種各(ge)樣的果樹，讓其(qi)慢(man)慢(man)長(chang)大，仿佛(fo)是巨(ju)樹的枝，是巨(ju)樹的天生的組成(cheng)部分(fen)。

還可為其(qi)編一個古老的神話傳說故事，讓許多(duo)游客(ke)更加深信不疑。

果(guo)(guo)樹命名為(wei)“仙醉百果(guo)(guo)樹”，由著名書法家題字，由著名文人寫一(yi)篇(pian)賦，立(li)石碑刻于樹旁。

這是果園獨創(chuang)的特色景觀之一，是它(ta)的形象(xiang)標志之一。

它是時尚(shang)氣息濃郁的公園化，可以參照(zhao)珊(shan)瑚公園的建(jian)筑風格;

在資金(jin)許可(ke)的(de)前提下，公園(yuan)的(de)設計建筑應(ying)敢于適度超前(至少要(yao)有鮮明的(de)獨家(jia)特色)，不(bu)要(yao)認為(wei)遠郊(jiao)的(de)公園(yuan)設計就一定(ding)比主城區的(de)公園(yuan)落后，這(zhe)方面做(zuo)好了，也是(shi)一個獨特的(de)賣點(dian)，同時也能有效阻(zu)止競爭(zheng)者的(de)跟進。

劣勢：

對發(fa)展(zhan)商(shang)(shang)來說，是挑戰，從規劃設(she)計的(de)(de)難(nan)度，建筑容積(ji)的(de)(de)降低，園林景(jing)觀(guan)的(de)(de)增設(she)造成的(de)(de)成本增加，未(wei)來物業管理服務的(de)(de)升級，都要求發(fa)展(zhan)商(shang)(shang)投入更多的(de)(de)人力物力財力。

3、競爭對手分析

東(dong)(dong)方半島花園(yuan)是深(shen)圳布吉的(de)(de)一個具有獨特地理位置和優越自然環(huan)(huan)境的(de)(de)、大型(xing)生態(tai)綠化園(yuan)林(lin)式(shi)社區(qu)。東(dong)(dong)方半島花園(yuan)招標(biao)后(hou)，打出‘特大型(xing)低密度園(yuan)林(lin)式(shi)住(zhu)宅(zhai)’牌(pai)子，推出了‘綠色概(gai)念’和‘環(huan)(huan)保概(gai)念’。這是附和深(shen)圳目前地產發(fa)展階段和消費潮流的(de)(de)。

東(dong)方半島(dao)花園(yuan)的(de)(de)園(yuan)林式是一(yi)(yi)個環(huan)境(jing)系統概念，大到小區的(de)(de)外圍環(huan)境(jing)，內部環(huan)境(jing)，地(di)形，布局，空間，庭院的(de)(de)序列(lie)，主題的(de)(de)不(bu)同，功(gong)能的(de)(de)組合，景觀的(de)(de)效果，小到園(yuan)中的(de)(de)一(yi)(yi)石一(yi)(yi)水，一(yi)(yi)草一(yi)(yi)木，都要(yao)納入(ru)環(huan)境(jing)系統進(jin)行精心設(she)計。

三、廣告戰略

1、廣告目標

造市。制造銷售(shou)熱點(dian)。

造勢(shi)。多種媒體(ti)一起(qi)上，掀起(qi)立體(ti)廣(guang)告攻勢(shi)。

大范圍(wei)、全方位、高密度傳播售樓信息，激發購(gou)買(mai)欲望(wang)。

擴大‘萊恩田(tian)園區’的知名(ming)度(du)(du)、識別度(du)(du)和美譽度(du)(du)。

提升企業形象。

一年(nian)之內(nei)銷售量達到80%以(yi)上。

2、廣告對象

好玩(wan)好動的西(xi)彭及主(zhu)城區的幼(you)兒、兒童(tong)、少年;

對現代(dai)娛樂(le)公園(yuan)情有獨鐘的西彭及周邊(bian)地(di)區(qu)青年;

喜(xi)歡到郊外的(de)綠色果(guo)園環境中旅(lv)游觀光、休閑度(du)假的(de)、收入較(jiao)好的(de)主城區居民(min);

喜歡在大自然(ran)的環境中賞花(hua)、品(pin)茶、垂釣、養(yang)鳥(niao)的西彭中老年人;

喜愛(ai)周(zhou)末公園休閑、通俗文(wen)化演(yan)出(chu)、節日(ri)游園活(huo)動的西彭及周(zhou)邊地(di)區居民;

具(ju)有(you)懷舊(jiu)情結(jie)、回歸(gui)自然心(xin)愿、喜好一點農(nong)活(huo)類(lei)勞(lao)動(dong)體驗的主(zhu)城區(qu)居民(min);

樂意居(ju)(ju)住在(zai)綠色園林中的(de)、消費(fei)水準較高的(de)西彭及主城(cheng)區(qu)居(ju)(ju)民;

3、廣告地區

在重慶這(zhe)個城市及(ji)周(zhou)邊地區。

4、廣告創意

廣告主題：

每天活(huo)在(zai)水(shui)果的世界(jie)里

創意

選用孫悟(wu)空在(zai)花果(guo)(guo)山水(shui)漣(lian)洞的(de)(de)情景(jing)。利用FLASH動畫的(de)(de)方式展現孫悟(wu)空在(zai)那里的(de)(de)逍遙自在(zai)，然后(hou)跳到(dao)萊恩田園區的(de)(de)畫面與此(ci)相比(bi)，有如回(hui)到(dao)了當時的(de)(de)時代里，最后(hou)，萊恩田園區你也每天尖(jian)在(zai)水(shui)果(guo)(guo)的(de)(de)世界里。

回到家(jia)，就是渡假的開始

創意

一(yi)個懷了7個月的孕(yun)婦對(dui)剛下班回家的老(lao)公：“老(lao)公我在家里好悶，我要去渡假。”

老(lao)公：“行(xing)，馬上帶你上。”

上了車，不過多久就(jiu)到了。

他(ta)們來到(dao)了(le)一個仿佛世外桃園的果(guo)園里，而(er)(er)且這(zhe)里有新穎獨特的建筑樓房。孕婦看到(dao)此(ci)情此(ci)景，脫口(kou)而(er)(er)出：“老公，我要在這(zhe)里住一輩子?!”

老公：“沒(mei)問題。”孕婦(fu)：“真的(de)可以嗎?”老公：“當然，因為我早(zao)就(jiu)在這(zhe)為你(ni)(ni)買(mai)了一套你(ni)(ni)一定會(hui)滿(man)意的(de)房(fang)子。”孕婦(fu)：“哇，你(ni)(ni)好棒呀!!!我每天(tian)都可以渡假(jia)了!!!!!!!”老公：“回到家，就(jiu)是渡假(jia)的(de)開始。”你(ni)(ni)想每天(tian)都能渡假(jia)嗎?就(jiu)到萊恩(en)田園區。

5、廣告實施階段

第一期：試銷階段三(san)個月

行為方式----------新聞(wen)運作(zuo)、廣(guang)告(gao)、

時間----------20XX年(nian)2月1日

新聞(wen)運作是(shi)利用(yong)新聞(wen)媒(mei)介(jie)替我們作宣傳。這(zhe)種方式近年來被(bei)明智(zhi)的地產商所采用(yong)。新聞(wen)的力量遠遠在于廣告的影響，而且少花錢(qian)，多辦事，容易形成口碑，引起廣泛注意(yi)。

大造(zao)聲勢。對重慶本地目標市場采用(yong)密集轟炸(zha)式的廣(guang)(guang)告宣傳，各種(zhong)媒(mei)體一起上，采用(yong)多種(zhong)促銷手段，造(zao)成(cheng)立體廣(guang)(guang)告攻勢。以圖一舉炸(zha)開市常

讓(rang)受眾和消費群了(le)解物(wu)業的(de)(de)基本情(qing)況，同時(shi)塑造發展商的(de)(de)良好公眾形象(xiang)。

在首期宣(xuan)傳(chuan)中(zhong)，讓40%的(de)目(mu)標客戶知道萊恩田園區，并在心(xin)目(mu)中(zhong)留下深刻印(yin)象(xiang)。

以內部(bu)認購為(wei)先聲，以優惠(hui)的價格和條(tiao)件(jian)進行(xing)首輪銷售，銷售量達到10%。

吸引目標對(dui)象(xiang)注意，誘導20%的目標顧(gu)客采(cai)取購買行動。

及(ji)時總結經驗(yan)和(he)教(jiao)訓，對第(di)二期銷售計劃進行補充，調整和(he)完善。

第二期：擴銷階段三個月

行為方式-----------新(xin)聞(wen)、廣告、營銷

乘第一期廣(guang)(guang)告之余威，保(bao)持其熱(re)度不(bu)要降下來(lai)，繼續(xu)采取寬正面立體推(tui)廣(guang)(guang)，鞏固已有成績，吸引目標受眾(zhong)更多的注(zhu)意，變潛在客戶為準備購(gou)買群。

一期的(de)承諾已經兌現，要倍(bei)加珍(zhen)惜已有的(de)市(shi)場口碑(bei)，在園林風(feng)(feng)的(de)大主(zhu)題下，煽(shan)風(feng)(feng)點火(huo)，鼓勵和引導更多的(de)人來買(mai)萊恩田園區。

此(ci)時(shi)前來看房和參(can)觀售(shou)樓處的(de)人相應增多，此(ci)時(shi)廣告投其所好，不失時(shi)機地擴大市場占有率。銷售(shou)服(fu)務一(yi)定要跟上去(qu)。

繼續(xu)吸(xi)引目標受眾，注(zhu)目率已達40%左(zuo)右，并(bing)形成(cheng)一定之(zhi)口碑。

合力促進銷售，引導(dao)30%的(de)目標顧客(ke)采取購買行為，并繼續(xu)產生邊(bian)際效(xiao)應。

第三期(qi)：強銷階段四個月(yue)

行為方式-------------新聞、廣告(gao)、營銷

充分(fen)利用新聞的(de)巨大(da)效應，變廣(guang)告行為(wei)(wei)為(wei)(wei)新聞行為(wei)(wei)，讓(rang)記者(zhe)和(he)報(bao)(bao)紙的(de)新聞版為(wei)(wei)售樓服務，評(ping)論、專訪(fang)報(bao)(bao)道、特寫等新聞手法充分(fen)加以(yi)利用。

部分客戶進行(xing)現身說法，談萊恩別墅區的好處，增(zeng)加可(ke)信(xin)性。

市場口碑已初步(bu)建立，老客戶會引來(lai)新(xin)客戶。讓‘萊恩(en)田(tian)園區’傳為美談，變成公眾的社會話題。

廣告方(fang)面加大投入量，報紙電視在強度，廣度和深度上(shang)做足(zu)文章。

加強管(guan)理和服務，讓售樓現場(chang)服務的軟(ruan)功變成硬功，抓住(zhu)后效應不放(fang)。

調動新(xin)聞的一(yi)切可以調動的手法和載體，進行深入(ru)宣傳。

合(he)力吸(xi)引(yin)目(mu)標(biao)客(ke)戶(hu)，引(yin)導30%目(mu)標(biao)顧客(ke)購買(mai)。

第四期：鞏固階段三個月

行為方(fang)式-------------營銷、廣(guang)告

消化剩余樓盤，基本完成銷售計劃。

對(dui)前三期(qi)廣告運動進(jin)(jin)行檢(jian)驗(yan)，對(dui)不(bu)足之處(chu)加(jia)以(yi)彌補和(he)改進(jin)(jin)。

細(xi)水(shui)長(chang)流，滲(shen)透式的廣告行為。

加強物業管理，貫(guan)徹(che)始(shi)終(zhong)的良(liang)好(hao)服務，樹立住戶的主人公觀念。

注意后(hou)效益和市場(chang)消費心理貫性。

完善(shan)各項(xiang)法(fa)律手續和文書文件，規范，科學(xue)，嚴謹地保證客戶各項(xiang)權益。

篇三：房地產廣告策劃方案

策劃的(de)(de)立足(zu)點：任何一(yi)項活動(dong)影響(xiang)面的(de)(de)大(da)小、終極效果(guo)的(de)(de)好壞，都取決于(yu)該(gai)項活動(dong)提煉(lian)的(de)(de)主題———能否最大(da)限度地引起全社會各(ge)階層(ceng)的(de)(de)重點關(guan)注。

一、社區市場訴求定位

東南亞風情社區

開啟花都人居新時代

新花都、新人居

區位優勢：新區商居中心地段(duan)，名校（云山中學(xue)）、名園（馬鞍山）、廣場毗鄰，周邊(bian)成(cheng)熟配套。

個性優勢：獨特人(ren)性化居住環境、文化社區(qu)、東(dong)南亞風情。

二、活動策劃要旨

五一(yi)長假，萬商促(cu)銷。要(yao)想在鋪天蓋地的廣(guang)告(gao)宣傳(chuan)中脫穎(ying)而出(chu)，非要(yao)別(bie)出(chu)心(xin)裁、吸引眼球不可。

云(yun)珠花(hua)園的社區定位明確(que)以后(hou)，公關及活動促(cu)銷(xiao)重點應(ying)放凸顯獨特區位優勢和(he)人性(xing)化居(ju)住環境上(shang)。

讓更(geng)多的(de)潛(qian)在購房者知曉、領悟、感受云珠花園的(de)魅力優勢(shi)并產生知名度、美譽度及產生購房安居欲望是主題策劃活動的(de)主旨所在。

以(yi)書(shu)畫文化藝術為活動形式（謂(wei)(wei)之形），以(yi)眾多(duo)目標(biao)消(xiao)費者及有影響力傳播人物的(de)直接參(can)與為表(biao)現（謂(wei)(wei)之體），以(yi)促進(jin)樓盤美譽傳播和銷售為目的(de)（謂(wei)(wei)之用）。

活動(dong)策(ce)劃具體形式：以描繪(hui)人(ren)居環境(jing)為主題的書法與繪(hui)畫展覽、表演、交流藝(yi)術節(jie)（簡稱：首屆“云珠(zhu)花園(yuan)”書畫藝(yi)術節(jie)）

三、主題廣告語

云珠花園“描繪花都(dou)寫意人(ren)居”

四、活動框架

1、時間：20XX年(nian)5月1日至7日

2、活動地(di)點：云珠(zhu)花園現場及售樓部

3、活動內容

（1）、兒童書法繪畫現場表(biao)演并(bing)比賽----1日

（2）、青少年書法繪畫現場表演并(bing)比(bi)賽---2日

（3）、花都區書法畫家現場表(biao)演-----------3日

（4）、書(shu)畫家(jia)作品點評、藝術酒會沙龍---3日(ri)

（5）、獲(huo)獎作品(pin)及書畫(hua)家作品(pin)展覽、銷售、捐贈------4日至7日

4、活動組織

主辦（樓盤(pan)促銷現場安排(pai)、經費(fei)支出）：云珠花園開發商(shang)（組織書(shu)畫(hua)家參與）：區書(shu)畫(hua)家協會

協辦：（組織學生參與）區青少年宮

區(qu)一幼、圓玄幼、圓玄小(xiao)學、五小(xiao)、云山中學等(deng)

策劃承辦：祥(xiang)業廣告公司（整個活動具體組織、布置、協調）

媒體支(zhi)持：花都新聞、花都電視臺、廣播(bo)臺、《花都房地產》

5、促銷配合

1、參觀樣(yang)板(ban)房、派發宣(xuan)傳資料

2、優惠(hui)購房(fang)折扣

3、購房贈送書畫作品

4、義賣書(shu)畫(hua)作(zuo)品(pin)捐(juan)贈青少年宮(gong)

6、經費預算

（1）活(huo)動組織、策劃、資(zi)料：--------------------5800元(yuan)

（2）現場布(bu)置：（空(kong)飄/4個、彩旗/300桿、拱門/1座、音(yin)響/1套、紅地氈/200米、垂(chui)幅/4條、主(zhu)題噴畫/1幅帶展架(jia)、展架(jia)/10、桌椅(yi)板凳(deng)/100套等）------------------12000元(yuan)

（3）禮品(pin)及紀(ji)念品(pin)、獎品(pin)------------------20000元

（4）書畫家及有關(guan)嘉賓(bin)、媒體利市-------------16000元

（5）前期廣告(gao)宣(xuan)傳(chuan)（宣(xuan)傳(chuan)海報或(huo)單(dan)頁、電(dian)視臺、花都新聞(wen)）---------------------10000元

總費(fei)用：63800元

五、我公司策劃承辦優勢

1、祥(xiang)業廣(guang)告(gao)與(yu)房(fang)地產—--房(fang)地產，我們最自信的舞(wu)臺！

祥業廣告公司是大型房地(di)產(chan)公司衍生的專業子公司，對房地(di)

產的理(li)解高(gao)于同行。核心策劃(hua)設計人員有豐富(fu)的房(fang)地(di)產專(zhuan)業經驗，服務過花都(dou)眾多(duo)品牌樓盤(pan)(pan)。曾服務樓盤(pan)(pan)：富(fu)豪山(shan)莊、雅景苑、紫(zi)光園(yuan)、合(he)和世紀城、雅寶新城、蒙地(di)卡羅山(shan)莊、雅居樂雍華廷、怡(yi)雅花園(yuan)、駿威廣場、全鴻花園(yuan)、杏林花園(yuan)、云港花園(yuan)等(deng)

2、我們的自辦媒體：

《花(hua)(hua)都房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)》，我公(gong)司受花(hua)(hua)都房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)業協(xie)會委托承(cheng)辦的區域專業雜(za)志。《投資花(hua)(hua)都》、《花(hua)(hua)都警訊(xun)》皆為我公(gong)司設計承(cheng)印的專業雜(za)志。

3、我們對(dui)房地產(chan)客戶(hu)的工(gong)作方式

在(zai)分析市場及(ji)樓盤特點的(de)基礎(chu)上，購(gou)(gou)建樓盤的(de)核(he)心(xin)定(ding)位和競爭優勢，運用綜合的(de)外在(zai)手(shou)段表(biao)現樓盤的(de)定(ding)位、特色及(ji)優勢，分析并劃定(ding)特定(ding)的(de)目標(biao)(biao)消費群及(ji)其(qi)購(gou)(gou)房心(xin)理習性，采用恰當的(de)方式將信(xin)息訴求傳達給目標(biao)(biao)消費者，激發其(qi)購(gou)(gou)房欲(yu)望達成購(gou)(gou)買(mai)行為。

4、如由(you)我公司承辦活動，《花(hua)都房地產》將贈送2P專題報道及若干宣傳版面。

5、我公(gong)司經(jing)驗豐(feng)富、人脈深厚，可(ke)保證(zheng)活動(dong)組織的各項(xiang)公(gong)關，邀(yao)請有影響力人物參(can)與(yu)，保障活動(dong)檔次及傳播效果。

篇四：房地產電視廣告策劃方案

1.市場分析

1．1．區域市場分析

天河(he)區(qu)(qu)位于廣(guang)州市東(dong)部，東(dong)與黃(huang)埔區(qu)(qu)相連(lian)，南(nan)瀕(bin)珠江，西(xi)南(nan)接(jie)東(dong)山區(qu)(qu)、北連(lian)白云區(qu)(qu)。總面積147.77平方公里(li)，人(ren)口41.8萬人(ren)。天河(he)區(qu)(qu)交通(tong)四通(tong)八達，是(shi)廣(guang)州市連(lian)接(jie)珠江三(san)角洲及粵(yue)北粵(yue)東(dong)地區(qu)(qu)的(de)(de)要通(tong)。全區(qu)(qu)有中(zhong)山大(da)道(dao)，黃(huang)埔大(da)道(dao)等63條主要干道(dao)，廣(guang)深高(gao)速(su)公路共穿(chuan)東(dong)西(xi)，廣(guang)州火(huo)車東(dong)站和(he)地鐵號線天河(he)終點位于區(qu)(qu)內(nei)。天河(he)區(qu)(qu)是(shi)廣(guang)州著名的(de)(de)科(ke)研高(gao)教(jiao)區(qu)(qu)，有超過22所(suo)大(da)專(zhuan)院校，34間科(ke)研院所(suo)，15所(suo)中(zhong)學、1所(suo)職中(zhong)、61所(suo)小(xiao)學、95所(suo)幼(you)兒園。區(qu)(qu)內(nei)社會保(bao)障事業(ye)發展較(jiao)快。

由于城市中心東(dong)移(yi)，天(tian)(tian)河(he)區(qu)(qu)作為新興區(qu)(qu)域(yu)，也(ye)就(jiu)成為了廣(guang)州市商品(pin)樓集(ji)中地。天(tian)(tian)河(he)區(qu)(qu)樓盤分布(bu)相對集(ji)中，主要(yao)分布(bu)在(zai)以天(tian)(tian)河(he)北、員村、天(tian)(tian)汕(shan)路、東(dong)圃為中心的集(ji)中區(qu)(qu)域(yu)。

1．2．定向市場分析

員村(cun)位于天(tian)(tian)河區南部，毗鄰天(tian)(tian)河公園和(he)天(tian)(tian)河區政府，地理(li)位置(zhi)優(you)越(yue)(yue)。附(fu)近(jin)工廠(chang)較(jiao)多，居(ju)民較(jiao)為密集，消費群體以(yi)工薪階層為主。隨著多年發展，該(gai)外來(lai)人(ren)口(kou)越(yue)(yue)來(lai)越(yue)(yue)多，逐(zhu)漸(jian)發展成(cheng)了外來(lai)人(ren)口(kou)聚居(ju)地，由于天(tian)(tian)河區政府的(de)(de)搬遷和(he)落成(cheng)，使(shi)該(gai)區的(de)(de)環境和(he)市政設施得(de)到(dao)了逐(zhu)步(bu)的(de)(de)完善和(he)健(jian)全，加速了區域(yu)房地產業的(de)(de)發展，吸引不少在(zai)城東工作的(de)(de)人(ren)士在(zai)此置(zhi)業安(an)居(ju)。

1．3．項目分析

1.項目名稱：海景中心

2.項目規模：由2幢28層組成

3.推售情況：現推都景軒，海都軒的7～28層

4.宣傳主題：只交一成，即做業主

5.價格：4076～5598元(yuan)/m2，均(jun)價4708元(yuan)/m2

6.裝修(xiu)標準(zhun)：一級一類裝修(xiu)（高級錦磚地(di)面，雙面豪華門，全景落地(di)玻璃門）

7.優劣勢分析

優勢分析

1、本項目由海景公司開發，發展商實力雄(xiong)厚，能給買家(jia)充(chong)足的信心。

2、位于廣州新城市中(zhong)軸(zhou)線，發展潛力巨大。

3、地處交通(tong)主干道(dao)黃埔大道(dao)和華南大道(dao)交匯點(dian)，交通(tong)十(shi)分便利；

4、項目以(yi)準現樓發售，增強買家(jia)信心。

5、社區配套設(she)施較完善，有學校、醫(yi)院、市場(chang)、天河公(gong)園、賽馬(ma)場(chang)等；

劣勢分析

1、珠(zhu)江新城配(pei)套設(she)施仍然未成(cheng)熟，發展(zhan)尚須時日(ri)。

2、競(jing)爭對(dui)手的廣告宣(xuan)傳及促(cu)銷活動皆(jie)比本案強，形象(xiang)已經廣為人知。

3、項目三面被樓宇(yu)包(bao)圍，景(jing)觀被遮擋(dang)了一(yi)大部分。

4、外來人員多(duo)，治安問題多(duo)，影響買家心理；

1．4．競爭對手資料(liao)分析

對手一

1.項目名稱：僑穎苑

2.項(xiang)目規模(mo)：由3幢12層及一幢9層組(zu)成

3.推售情況：現推C棟C1～C4梯的3～12層(ceng)，B2棟的2～12層(ceng)

4.宣(xuan)傳(chuan)主題(ti)：新天河、新市民

5.價(jia)格(ge)：4481～5145元/m2，均價(jia)4655元/m2

6.優劣勢分析

優勢分析

①該(gai)樓(lou)盤已為現樓(lou)，可(ke)即買即入住(zhu)，易于吸引買家入住(zhu)；

②價格較同區域(yu)其他樓(lou)盤為低，有競爭(zheng)優勢；

③位于內街，可(ke)避免主(zhu)干(gan)道(dao)噪音及空氣污染影響，但亦可(ke)方便出入(ru)主(zhu)干(gan)道(dao)，屬(shu)旺中帶靜，有(you)一定(ding)的(de)升值(zhi)潛(qian)力；

劣勢分析

①周(zhou)邊(bian)外來人(ren)口較(jiao)多(duo)，人(ren)流復雜，治(zhi)安(an)環境較(jiao)差，影響買家購買心理；

②樓盤周圍環境欠佳，影響樓盤檔次；

③戶型設(she)計(ji)一般，凸柱位較多，影(ying)響使用(yong)率；

對手二

1.項目名稱：紫林居

2.項(xiang)目規模：由3幢(chuang)連體(ti)9層組成

3.推(tui)售(shou)情(qing)況：現(xian)推(tui)C—H座的3～9層

4.宣(xuan)傳主題：品味家(jia)在公園旁的舒適與休閑

5.價格：4511～6208元(yuan)/m2，均(jun)價5320元(yuan)/m2

6.優劣勢分析

優勢分析

①該樓(lou)盤是員村(cun)一帶(dai)為數(shu)不多的小區樓(lou)盤，且(qie)內部環境優美(mei)，易于吸引買家(jia)購買；

②鄰近交通(tong)主(zhu)干道(dao)黃埔大道(dao)，交通(tong)異常便利；

③該(gai)樓盤緊靠天河新(xin)區府，天河公園近在咫尺，對樓盤檔次的(de)提升有莫(mo)大(da)的(de)幫(bang)助；⑵劣勢(shi)分析

①該(gai)樓盤部(bu)分(fen)單位靠近馬路，受(shou)噪音影響(xiang)(xiang)大，空氣污染大，影響(xiang)(xiang)銷售；

②周邊外來人員多，且時常有治安事(shi)件(jian)發(fa)生，影響買家入住信心；

③戶型設計上有一定(ding)的不足，有凸柱現象；

1．5．項目周邊配套狀況

1.社區配套

①大(da)學(xue)：暨南大(da)學(xue)、華師大(da)、民族學(xue)院(yuan)、廣州(zhou)市環(huan)境保護學(xue)校

②中(zhong)學：四(si)十四(si)中(zhong)學、華師大(da)附中(zhong)、天(tian)華中(zhong)學

③小學：昌(chang)樂小學

④銀行(xing)：中(zhong)國建設銀行(xing)

⑤康體(ti)：天河體(ti)育中心、羽毛球館

1.6.項目企劃思路

由于項目為廣(guang)電成(cheng)熟生(sheng)活區(qu)物業(ye)，有優良(liang)的先(xian)天條件(jian)。區(qu)域的外部(bu)條件(jian)劣勢較為明顯(xian)，做好項目的銷(xiao)售企(qi)劃工作，是(shi)項目能(neng)否取得成(cheng)功重點。我(wo)們(men)得企(qi)劃思路：

1.充分利用(yong)先(xian)天優越的交通環境

項目(mu)的(de)交通環(huan)境(jing)較為優(you)越(yue)(yue)，故(gu)可利用具(ju)備(bei)的(de)先天(tian)優(you)越(yue)(yue)的(de)條件來諦造一個(ge)“天(tian)河中心區宜(yi)商宜(yi)住精品公寓典范”，塑(su)造獨特的(de)品牌形(xing)象。

2.把握市場需求(qiu)，迎合買家心理

隨著房(fang)地產市場由賣方(fang)市場轉為買方(fang)市場后，供方(fang)面臨的嚴峻問題就(jiu)是，產品的消(xiao)費是否迎合客戶的需求。

3.營造(zao)現(xian)場舒適環境，引起客戶購買沖(chong)動

在吸引大量客流后(hou)，現場環境(jing)的好壞便(bian)是(shi)銷(xiao)售能否成功的關(guan)健(jian)。項目應在規劃(hua)設計、園林(lin)綠化(hua)、接待中心、等(deng)方面營造(zao)舒適的內部環境(jing)。

4.體現“以人為本”的(de)經(jing)營理念

面對多元化的(de)目(mu)標客戶，我們必須抓住人的(de)特點，規劃(hua)設(she)計(ji)更加“人性化”。2．項目(mu)市(shi)場定位

2．1市場定位

員村附近(jin)的樓(lou)盤(pan)可謂良(liang)莠不齊，檔次不一(yi)，而且價(jia)格相(xiang)差懸殊，可以(yi)說(shuo)“一(yi)路之隔，樓(lou)價(jia)翻一(yi)番(fan)”。所(suo)以(yi)，本項(xiang)目的區(qu)(qu)域(yu)(yu)劃歸應與珠江新城——未來新城市(shi)社(she)區(qu)(qu)緊密(mi)掛鉤，淡化員村區(qu)(qu)域(yu)(yu)概念(nian)才(cai)是本項(xiang)目獲勝的前提。結合區(qu)(qu)域(yu)(yu)市(shi)場情況和(he)自(zi)身特點，敝司建(jian)議(yi)塑造獨特的品牌形象

---“天河中心(xin)區宜商(shang)宜住精品公寓典范(fan)”

以此(ci)定位(wei)入市，充分迎合(he)市場，進而(er)突破市場，形成本區(qu)域的最大熱點，當然(ran)，要(yao)達到(dao)這(zhe)樣的目(mu)標(biao)，必須需要(yao)合(he)適的規(gui)劃及硬件(jian)配(pei)合(he)。在下述(shu)項目(mu)建議中會逐一(yi)闡述(shu)。

2．2．項目形象定位

在(zai)項(xiang)目形(xing)象定(ding)(ding)位上(shang)應揚長避短，抓(zhua)住(zhu)市民(min)向住(zhu)環(huan)境好的(de)綠(lv)化小區的(de)心(xin)態，帶(dai)給客戶一種“既(ji)享有成熟小區環(huan)境，又座擁未來新城(cheng)中心(xin)”的(de)雙重“抵買”價值。初步提供以下(xia)項(xiang)目形(xing)象定(ding)(ding)位供貴司(si)參考：廣州新城(cheng)市中心(xin)區?宜商宜住(zhu)精(jing)品(pin)公(gong)寓(yu)典范——最(zui)后一期精(jing)品(pin)。通(tong)過上(shang)述(shu)的(de)形(xing)象定(ding)(ding)位，給本案賦予現代(dai)高質(zhi)素生活的(de)實質(zhi)內(nei)涵，使項(xiang)目從低沉的(de)環(huan)境氣氛中擺脫出來，從而(er)體現項(xiang)目內(nei)外(wai)環(huan)境的(de)優越。

2．3．目標客戶定位

作為廣(guang)州新城區之(zhi)一的天河區員村(cun)，其購房客戶(hu)(hu)群有較為特殊的一面。以此概念，整個新地區（從(cong)東(dong)山(shan)——黃(huang)埔）的客戶(hu)(hu)都是本項目客戶(hu)(hu)。根據實際(ji)情況，我們又(you)可將這部分客戶(hu)(hu)群定(ding)向細分如(ru)下：

1.區內的買家

分析：員村附近區內人(ren)口(kou)密集(ji)，路(lu)窄人(ren)稠，整體環境(jing)缺乏(fa)大型(xing)園林綠化，綠化率低。對于欲(yu)改善環境(jing)的(de)買家(jia)及(ji)家(jia)中有(you)安度晚年(nian)的(de)老(lao)人(ren)家(jia)的(de)客戶，本案住宅是他們置業(ye)首選(xuan)。

2.區域居民的子輩

分析：這批人在當地生(sheng)活較(jiao)長時(shi)間，生(sheng)活圈子幾乎固定在此，對該區(qu)感情(qing)深(shen)厚，而現有條件已難以滿足其生(sheng)活需要，想買大屋改善環境，同時(shi)出于孝敬老人的前提下，在同區(qu)就(jiu)近購房，既能(neng)更好照顧老人，又能(neng)享受(shou)獨立居住的自由便利。

3.區域居民的親屬、朋友

分析：此類客戶(hu)受(shou)該區域的親屬(shu)、朋友的口(kou)碑宣傳，對小區向往，同時在此地(di)置業，方便(bian)于(yu)同自(zi)己親屬(shu)、朋友進行(xing)充分的溝(gou)通，接(jie)觸和聯(lian)絡(luo)，還享(xiang)受(shou)其優越住宅環境。

4.外來人口在該地置業

分(fen)析(xi)：此類在該區(qu)域(yu)中(zhong)占(zhan)主流，他們注重本案的(de)(de)綜(zong)合素(su)質，周(zhou)圍的(de)(de)自然環境(jing)以及周(zhou)圍的(de)(de)配套設施，對新環境(jing)適應性較強，反而(er)對區(qu)域(yu)感情不太考慮。

2．4．目標市場細分

針對目(mu)標(biao)客戶的情況，敝司將目(mu)標(biao)市場細分如下：

1、購買階層

1)自用：大眾市民（含拆遷戶），有(you)能力而又確(que)實希(xi)望置(zhi)業的。

2)安居保(bao)值：高薪(xin)收入階層。

3)換屋計劃(hua)：不滿(man)現(xian)時居住條件且有能力供(gong)屋的(de)人士(shi)，房改房的(de)原居者。

4)投資(zi)(zi)客(ke)：投資(zi)(zi)者是(shi)(shi)每個有潛力樓(lou)盤(pan)的(de)目(mu)標(biao)買家群，針對(dui)本項目(mu)，被(bei)吸引的(de)多是(shi)(shi)中小型(xing)投資(zi)(zi)者。

2、年齡層次：

中青年(nian)人為主(zhu)（30~50歲）

3、家庭結構：

三(san)~五口之(zhi)家為(wei)主(zhu)

2．5．目標客戶

市場仿如(ru)金字塔，不但要瞄(miao)準金字塔的(de)(de)(de)頂部(bu)(bu)，而更重要的(de)(de)(de)是應瞄(miao)準金字塔的(de)(de)(de)中部(bu)(bu)以下（即對準大多(duo)數的(de)(de)(de)消費群體(ti)）就(jiu)敝司合作的(de)(de)(de)市場調查公司對廣州樓市的(de)(de)(de)調查分析，天河區大部(bu)(bu)份(fen)的(de)(de)(de)消費者，最(zui)可接(jie)受的(de)(de)(de)房(fang)價是20萬(wan)到45萬(wan)元(yuan)之間(jian)，而另一部(bu)(bu)份(fen)人可接(jie)受的(de)(de)(de)房(fang)價為(wei)45萬(wan)到60萬(wan)，能夠接(jie)受60萬(wan)元(yuan)以上的(de)(de)(de)消費者就(jiu)是金字塔的(de)(de)(de)頂部(bu)(bu)了，本案的(de)(de)(de)目(mu)標客(ke)戶(hu)為(wei)15~60萬(wan)元(yuan)這一階段，如(ru)圖示：

3．銷售策略建議

3．1．市場氣氛培養

敝司建議在現階段(duan)利用項目一切(qie)的條件，營造濃烈(lie)的市(shi)場氣氛，吸引(yin)買家的關(guan)注，為(wei)項目推出時的銷售打下良(liang)好的市(shi)場基(ji)礎，具(ju)體操作內容包(bao)括：

1.硬件塑造

告知性工地展示

應利用樓盤入(ru)口圍墻包裝，樹立項目形象，營造市場(chang)氣氛。并可通過橫幅，彩旗等工具(ju)將(jiang)項目信(xin)息傳(chuan)達給市場(chang)，吸引買家。

戶外廣告設置

戶外(wai)廣(guang)告設置能(neng)增強(qiang)項目的(de)認知能(neng)力(li)，可(ke)(ke)以(yi)有(you)效提升項目的(de)知名度。在廣(guang)告牌設置上可(ke)(ke)以(yi)考慮，公交車站燈(deng)箱、車身(shen)廣(guang)告等其它戶外(wai)媒體。

設置精美的示范單位和樣板房

通(tong)過對示范單(dan)位和(he)樣(yang)板房的包裝設計，可有效(xiao)掩飾(shi)平(ping)面(mian)中的弱點(dian)，引起(qi)客戶購買沖動，促(cu)進(jin)成交。

2.軟性宣傳

為區域造勢

通過報(bao)紙(zhi)軟性(xing)文章，詳述天(tian)河(he)區(qu)府搬遷后(hou)為(wei)區(qu)域帶來的(de)種(zhong)種(zhong)優越之處，以(yi)完善的(de)社區(qu)配套、熟悉的(de)生(sheng)活環境打動買(mai)家的(de)心，挽回不斷(duan)外流的(de)區(qu)域客源。

為本案住宅造勢

目(mu)(mu)的(de)：把市場的(de)注意力拉至(zhi)本(ben)案住宅，突(tu)出(chu)項(xiang)目(mu)(mu)形(xing)象(xiang)，以本(ben)案住宅環境好，交通便利(li)的(de)優(you)點吸引買家。