貸款買房利息怎么算？

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貸款買房的利(li)(li)息，通過例子(zi)來計算。例如(ru)該房屋的總(zong)價為1000*100=100萬元，首付三成(cheng)（30萬元），貸(dai)款金(jin)額(e)為70萬元，貸(dai)款期限20年，按揭利(li)(li)率為6.8%，按還(huan)款方式“等(deng)額(e)本(ben)息法(fa)、等(deng)額(e)本(ben)金(jin)法(fa)”分別計算如(ru)下：

1、買房貸款利率計算，等額本息法：

計算(suan)公式：月還款額=本金*月利率*[(1+月利率)^n/[(1+月利率)^n-1]

注：式(shi)中n表示(shi)貸款月數，^n表示(shi)n次(ci)方，如^240，表示(shi)240次(ci)方(貸款20年、240個月)

月利率(lv)=年利率(lv)/12

總利息=月(yue)還款額(e)*貸款月(yue)數-本金

經計算：月還(huan)款額(e)為(wei)(wei)5343.38元(yuan)(每月相同)。還(huan)款總(zong)額(e)為(wei)(wei)1282411.20元(yuan)，總(zong)利息為(wei)(wei)582411.20元(yuan)。

2、買房貸款利率計算，等額本金法：

計算公式：月(yue)還款額=本金(jin)/n+剩余本金(jin)*月(yue)利率

總(zong)利(li)息=本(ben)金*月利(li)率*(貸款月數/2+0.5)

經(jing)計算：第一(yi)個(ge)月還(huan)款(kuan)額為(wei)(wei)6883.33元(以后逐月減(jian)少(shao)，越(yue)還(huan)越(yue)少(shao))，最后一(yi)個(ge)月還(huan)款(kuan)額為(wei)(wei)2933.19元。還(huan)款(kuan)總(zong)額為(wei)(wei)1177983.33元，總(zong)利息為(wei)(wei)477983.33元。

以上兩種方法相比較(jiao)，等(deng)額(e)(e)本金法比等(deng)額(e)(e)本息法少還104427.08元。

房貸還款的方式

1、房貸轉按揭(房貸跳槽)

所(suo)謂(wei)房貸(dai)跳槽就(jiu)是(shi)“轉按(an)揭”。指(zhi)由新貸(dai)款(kuan)(kuan)銀行(xing)幫助(zhu)客(ke)戶找擔保公(gong)司，還(huan)清(qing)原(yuan)貸(dai)款(kuan)(kuan)銀行(xing)的錢，然后重(zhong)新在新貸(dai)款(kuan)(kuan)行(xing)辦理(li)貸(dai)款(kuan)(kuan)。如果你(ni)(ni)目(mu)前(qian)所(suo)在的銀行(xing)不能給(gei)你(ni)(ni)7折房貸(dai)利率優(you)惠，就(jiu)完全可以房貸(dai)跳槽，尋找最實惠的銀行(xing)。

例(li)如你(ni)剛剛以1.1倍利(li)率在A銀(yin)行(xing)貸完款，結果新(xin)政(zheng)出臺發現B銀(yin)行(xing)只需9折!如果B銀(yin)行(xing)幫你(ni)找到擔保公司(si)，把A銀(yin)行(xing)的貸款還完，然后重新(xin)再B銀(yin)行(xing)辦理貸款，這個過程就(jiu)是房貸跳(tiao)槽(cao)!

2、按月調息

如果央(yang)行加息(xi)，固定(ding)利率的(de)房貸業務省錢。但一旦降息(xi)，選擇浮動利率才劃算(suan)。但“固定(ding)”與“浮動”轉(zhuan)換需要支(zhi)付違約(yue)金。

3、公積金還款

在(zai)申請購(gou)房組合貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)時，一(yi)方面盡量用足公積(ji)金貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)并盡量延長貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)年限(xian)，在(zai)享(xiang)受低利率好處的(de)同時，最大程(cheng)度地降低每(mei)月公積(ji)金的(de)還款(kuan)額;最大程(cheng)度地縮短商業(ye)貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)年限(xian)，在(zai)家庭經濟可(ke)(ke)承受范圍內盡可(ke)(ke)能(neng)提高每(mei)月商業(ye)貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)的(de)還款(kuan)額。

這樣，月還款額(e)的結(jie)構中就(jiu)(jiu)會呈現公(gong)積(ji)金份額(e)少、商業份額(e)多的狀(zhuang)態。公(gong)積(ji)金賬戶在抵(di)充公(gong)積(ji)金月供后，余額(e)就(jiu)(jiu)能抵(di)充商業性貸(dai)款，這樣節(jie)省的利息就(jiu)(jiu)很可(ke)觀。

4、長貸短還

部分提前還貸后，剩下的貸款應選擇縮短(duan)貸款期(qi)限(xian)，而不是減(jian)(jian)少每月還(huan)款額(e)。因(yin)為，銀(yin)行收取利(li)(li)息主(zhu)要(yao)是按照貸款金(jin)額(e)占據銀(yin)行的時(shi)間成本來計算的，因(yin)此選擇縮短(duan)貸款期(qi)限(xian)就(jiu)可以有效減(jian)(jian)少利(li)(li)息的支出。

提(ti)醒：提(ti)前(qian)(qian)還貸之(zhi)前(qian)(qian)要(yao)算(suan)好賬(zhang)，因(yin)為不是所有的(de)提(ti)前(qian)(qian)還貸都能省錢。比(bi)如(ru)，還貸年限已過一半，月(yue)還款額(e)中(zhong)本(ben)金大(da)于利息(xi)，那么提(ti)前(qian)(qian)還款的(de)意(yi)義就不大(da)。

5、雙周供

盡管(guan)每個月仍然償還(huan)同樣數額的(de)(de)(de)房貸(dai)，但是(shi)由于“雙周(zhou)供”縮短了(le)還(huan)款(kuan)(kuan)周(zhou)期，比原來按月還(huan)款(kuan)(kuan)的(de)(de)(de)還(huan)款(kuan)(kuan)頻率(lv)高一些，由此產生(sheng)的(de)(de)(de)便是(shi)貸(dai)款(kuan)(kuan)的(de)(de)(de)本金減少(shao)得更快，就減少(shao)了(le)總體(ti)的(de)(de)(de)貸(dai)款(kuan)(kuan)利息。