貸款買房利息怎么算？

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貸款買房的利息(xi)(xi)，通過(guo)例(li)子來計(ji)算。例(li)如該房屋的總(zong)價為1000*100=100萬(wan)元(yuan)，首付(fu)三成（30萬(wan)元(yuan)），貸款金(jin)額(e)為70萬(wan)元(yuan)，貸款期限(xian)20年(nian)，按揭利率為6.8%，按還款方式“等(deng)額(e)本息(xi)(xi)法(fa)、等(deng)額(e)本金(jin)法(fa)”分(fen)別計(ji)算如下：

1、買房貸款利率計算，等額本息法：

計算(suan)公(gong)式(shi)：月(yue)(yue)還款(kuan)額=本金*月(yue)(yue)利率*[(1+月(yue)(yue)利率)^n/[(1+月(yue)(yue)利率)^n-1]

注：式(shi)中n表示(shi)貸(dai)款月數(shu)，^n表示(shi)n次方(fang)，如^240，表示(shi)240次方(fang)(貸(dai)款20年(nian)、240個月)

月利率=年(nian)利率/12

總利息=月還(huan)款額*貸款月數-本(ben)金

經(jing)計算：月還款額為5343.38元(每月相同)。還款總額為1282411.20元，總利息為582411.20元。

2、買房貸款利率計算，等額本金法：

計(ji)算(suan)公式：月還(huan)款額=本(ben)金/n+剩余本(ben)金*月利率

總利(li)息=本金*月利(li)率*(貸款(kuan)月數/2+0.5)

經計算：第一個月(yue)還(huan)款(kuan)額為6883.33元(yuan)(以后(hou)(hou)逐月(yue)減(jian)少，越(yue)還(huan)越(yue)少)，最后(hou)(hou)一個月(yue)還(huan)款(kuan)額為2933.19元(yuan)。還(huan)款(kuan)總(zong)額為1177983.33元(yuan)，總(zong)利息為477983.33元(yuan)。

以上兩種(zhong)方法(fa)相(xiang)比較，等(deng)額本(ben)金法(fa)比等(deng)額本(ben)息(xi)法(fa)少(shao)還104427.08元。

房貸還款的方式

1、房貸轉按揭(房貸跳槽)

所(suo)謂房貸(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)跳槽就(jiu)是(shi)“轉按(an)揭”。指由新貸(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)款銀(yin)行幫助客(ke)戶找擔保(bao)公(gong)司，還清原(yuan)貸(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)款銀(yin)行的(de)錢，然后重新在(zai)新貸(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)款行辦(ban)理(li)貸(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)款。如果你(ni)(ni)目前所(suo)在(zai)的(de)銀(yin)行不能給你(ni)(ni)7折房貸(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)利率優(you)惠，就(jiu)完全可以房貸(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)跳槽，尋找最實(shi)惠的(de)銀(yin)行。

例如你(ni)剛剛以1.1倍利(li)率在A銀(yin)行貸完款，結(jie)果(guo)新政出臺(tai)發(fa)現B銀(yin)行只需9折!如果(guo)B銀(yin)行幫(bang)你(ni)找到擔保公司，把A銀(yin)行的貸款還(huan)完，然后重(zhong)新再(zai)B銀(yin)行辦理貸款，這個過程(cheng)就(jiu)是房貸跳(tiao)槽!

2、按月調息

如果央行加息，固(gu)定(ding)(ding)利率的房貸業(ye)務省錢。但一旦降息，選擇浮(fu)動利率才劃算。但“固(gu)定(ding)(ding)”與“浮(fu)動”轉換需要支(zhi)付違(wei)約金。

3、公積金還款

在(zai)申(shen)請購房(fang)組合貸款(kuan)時(shi)，一方面(mian)盡量(liang)用足公積(ji)金(jin)貸款(kuan)并盡量(liang)延長貸款(kuan)年限(xian)，在(zai)享受(shou)低利(li)率好(hao)處的(de)同(tong)時(shi)，最大程度地降低每月公積(ji)金(jin)的(de)還(huan)款(kuan)額;最大程度地縮短商業貸款(kuan)年限(xian)，在(zai)家庭經(jing)濟可承受(shou)范(fan)圍內盡可能(neng)提高(gao)每月商業貸款(kuan)的(de)還(huan)款(kuan)額。

這樣，月(yue)還款額(e)的(de)結構中就會呈現公積金份額(e)少、商(shang)業(ye)份額(e)多的(de)狀態。公積金賬戶在抵(di)充公積金月(yue)供后(hou)，余額(e)就能抵(di)充商(shang)業(ye)性貸款，這樣節省(sheng)的(de)利息就很可觀。

4、長貸短還

部分提前還貸后，剩下的貸款應選擇(ze)縮(suo)短貸款(kuan)(kuan)期(qi)限(xian)，而不是減少每月還款(kuan)(kuan)額。因為(wei)，銀行收取利息主(zhu)要(yao)是按照(zhao)貸款(kuan)(kuan)金額占據銀行的時間成本來(lai)計算的，因此(ci)選擇(ze)縮(suo)短貸款(kuan)(kuan)期(qi)限(xian)就可以有(you)效減少利息的支出。

提醒：提前還(huan)貸(dai)之前要算好(hao)賬(zhang)，因為不是所(suo)有的(de)提前還(huan)貸(dai)都能省錢。比(bi)如，還(huan)貸(dai)年(nian)限已過一半，月還(huan)款額中本(ben)金大于利息(xi)，那么提前還(huan)款的(de)意義(yi)就不大。

5、雙周供

盡管每(mei)個月(yue)仍然償還(huan)(huan)(huan)同(tong)樣數額的(de)(de)房(fang)貸(dai)，但是(shi)由(you)于“雙周供(gong)”縮短了還(huan)(huan)(huan)款(kuan)(kuan)周期，比原來按(an)月(yue)還(huan)(huan)(huan)款(kuan)(kuan)的(de)(de)還(huan)(huan)(huan)款(kuan)(kuan)頻(pin)率高一些，由(you)此產生的(de)(de)便(bian)是(shi)貸(dai)款(kuan)(kuan)的(de)(de)本金減少得(de)更快，就(jiu)減少了總體的(de)(de)貸(dai)款(kuan)(kuan)利息。