貸款買房利息怎么算？

該圖片由注冊用戶"MAIGOO交通出行"提供，版權聲明反饋

貸款買房的利(li)息(xi)，通過(guo)例子來計算。例如該房屋的總價為(wei)1000*100=100萬元(yuan)，首付三成(cheng)（30萬元(yuan)），貸(dai)款金(jin)(jin)額(e)為(wei)70萬元(yuan)，貸(dai)款期限20年，按(an)揭利(li)率(lv)為(wei)6.8%，按(an)還款方式“等額(e)本(ben)息(xi)法、等額(e)本(ben)金(jin)(jin)法”分別計算如下：

1、買房貸款利率計算，等額本息法：

計算(suan)公式：月(yue)(yue)還(huan)款(kuan)額=本金*月(yue)(yue)利(li)率*[(1+月(yue)(yue)利(li)率)^n/[(1+月(yue)(yue)利(li)率)^n-1]

注(zhu)：式中n表(biao)示(shi)(shi)貸款月(yue)數，^n表(biao)示(shi)(shi)n次(ci)方，如^240，表(biao)示(shi)(shi)240次(ci)方(貸款20年、240個(ge)月(yue))

月利率(lv)=年利率(lv)/12

總(zong)利息=月(yue)還款額*貸款月(yue)數-本金

經計算：月(yue)(yue)還款(kuan)額為5343.38元(yuan)(每月(yue)(yue)相同(tong))。還款(kuan)總(zong)(zong)額為1282411.20元(yuan)，總(zong)(zong)利息為582411.20元(yuan)。

2、買房貸款利率計算，等額本金法：

計(ji)算公式：月還款額(e)=本(ben)金(jin)(jin)/n+剩余本(ben)金(jin)(jin)*月利率

總(zong)利息=本金*月利率(lv)*(貸款(kuan)月數(shu)/2+0.5)

經計(ji)算：第一個(ge)月(yue)還款額(e)為6883.33元(以后逐月(yue)減少，越(yue)還越(yue)少)，最后一個(ge)月(yue)還款額(e)為2933.19元。還款總額(e)為1177983.33元，總利(li)息為477983.33元。

以上兩(liang)種方法相比較，等額(e)本(ben)金法比等額(e)本(ben)息法少還104427.08元(yuan)。

房貸還款的方式

1、房貸轉按揭(房貸跳槽)

所謂房(fang)貸(dai)(dai)(dai)跳(tiao)槽就是(shi)“轉按揭”。指由(you)新貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)銀行(xing)(xing)幫助(zhu)客戶(hu)找擔保(bao)公司(si)，還清原貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)銀行(xing)(xing)的錢，然后重(zhong)新在新貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)行(xing)(xing)辦理貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)。如果你(ni)目前所在的銀行(xing)(xing)不能給你(ni)7折房(fang)貸(dai)(dai)(dai)利率(lv)優惠，就完全可以(yi)房(fang)貸(dai)(dai)(dai)跳(tiao)槽，尋找最實(shi)惠的銀行(xing)(xing)。

例如你(ni)(ni)剛剛以(yi)1.1倍利率在A銀(yin)行(xing)(xing)貸完(wan)(wan)款，結果新(xin)政(zheng)出臺發現B銀(yin)行(xing)(xing)只需9折!如果B銀(yin)行(xing)(xing)幫你(ni)(ni)找到擔保公司，把A銀(yin)行(xing)(xing)的貸款還完(wan)(wan)，然后(hou)重新(xin)再B銀(yin)行(xing)(xing)辦理貸款，這個過程(cheng)就是(shi)房貸跳槽!

2、按月調息

如果央(yang)行加息，固定(ding)利(li)(li)率的(de)房貸業(ye)務省(sheng)錢。但一旦(dan)降息，選(xuan)擇浮(fu)動(dong)利(li)(li)率才劃算。但“固定(ding)”與“浮(fu)動(dong)”轉換需要支付違約金。

3、公積金還款

在(zai)申請購(gou)房組合貸(dai)款(kuan)時，一方面(mian)盡量用足公(gong)積金(jin)(jin)貸(dai)款(kuan)并盡量延長貸(dai)款(kuan)年(nian)限，在(zai)享受低(di)利率(lv)好(hao)處的(de)同時，最大程度地降低(di)每月(yue)公(gong)積金(jin)(jin)的(de)還(huan)款(kuan)額;最大程度地縮短商業(ye)貸(dai)款(kuan)年(nian)限，在(zai)家庭經濟可(ke)承受范圍內盡可(ke)能(neng)提高每月(yue)商業(ye)貸(dai)款(kuan)的(de)還(huan)款(kuan)額。

這(zhe)(zhe)樣，月還款(kuan)額(e)(e)的結構中就(jiu)會呈現(xian)公積(ji)金(jin)份額(e)(e)少(shao)、商(shang)業份額(e)(e)多的狀態。公積(ji)金(jin)賬戶在抵充公積(ji)金(jin)月供后，余額(e)(e)就(jiu)能抵充商(shang)業性(xing)貸款(kuan)，這(zhe)(zhe)樣節省的利息就(jiu)很可觀。

4、長貸短還

部分提前還貸后，剩下的貸款應選擇(ze)縮短貸(dai)(dai)款期限(xian)，而不是減少每月還(huan)款額。因為，銀行收(shou)取(qu)利息主(zhu)要是按照貸(dai)(dai)款金額占據銀行的(de)時間成本來計算(suan)的(de)，因此選擇(ze)縮短貸(dai)(dai)款期限(xian)就可以有(you)效減少利息的(de)支出(chu)。

提(ti)醒：提(ti)前(qian)還(huan)貸(dai)之前(qian)要算(suan)好賬(zhang)，因為不是所(suo)有(you)的提(ti)前(qian)還(huan)貸(dai)都能省錢。比如(ru)，還(huan)貸(dai)年(nian)限(xian)已過(guo)一半，月還(huan)款額中本(ben)金大于利息，那么(me)提(ti)前(qian)還(huan)款的意義就(jiu)不大。

5、雙周供

盡管每(mei)個月(yue)仍然(ran)償還同(tong)樣數(shu)額的(de)房貸(dai)，但是由(you)于“雙周供(gong)”縮(suo)短(duan)了(le)還款周期，比原(yuan)來按月(yue)還款的(de)還款頻率高一些，由(you)此產(chan)生的(de)便(bian)是貸(dai)款的(de)本金減(jian)少(shao)得更快，就(jiu)減(jian)少(shao)了(le)總體的(de)貸(dai)款利息。