貸款買房利息怎么算？

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貸款買房的利息，通(tong)過例子(zi)來計(ji)算。例如(ru)該(gai)房屋的總價為(wei)1000*100=100萬元，首付三成（30萬元），貸(dai)款金額(e)為(wei)70萬元，貸(dai)款期(qi)限20年，按(an)揭利率為(wei)6.8%，按(an)還款方式“等額(e)本(ben)息法(fa)、等額(e)本(ben)金法(fa)”分別計(ji)算如(ru)下：

1、買房貸款利率計算，等額本息法：

計算公式：月還款額=本金*月利(li)(li)率(lv)*[(1+月利(li)(li)率(lv))^n/[(1+月利(li)(li)率(lv))^n-1]

注(zhu)：式中n表示貸(dai)款月數，^n表示n次方(fang)，如^240，表示240次方(fang)(貸(dai)款20年、240個月)

月利率=年利率/12

總利息=月還款(kuan)額(e)*貸款(kuan)月數-本金

經計算：月還款額(e)為5343.38元(yuan)(yuan)(每月相同)。還款總(zong)(zong)額(e)為1282411.20元(yuan)(yuan)，總(zong)(zong)利息為582411.20元(yuan)(yuan)。

2、買房貸款利率計算，等額本金法：

計算公(gong)式：月還款額=本金/n+剩余本金*月利率(lv)

總利息=本(ben)金*月利率*(貸款月數(shu)/2+0.5)

經計算：第一個(ge)月(yue)還款額(e)為(wei)(wei)6883.33元(以后逐月(yue)減少，越還越少)，最后一個(ge)月(yue)還款額(e)為(wei)(wei)2933.19元。還款總(zong)額(e)為(wei)(wei)1177983.33元，總(zong)利息為(wei)(wei)477983.33元。

以上(shang)兩種方法相比(bi)較，等(deng)(deng)額本金法比(bi)等(deng)(deng)額本息法少還104427.08元。

房貸還款的方式

1、房貸轉按揭(房貸跳槽)

所謂房(fang)貸跳槽就是“轉按揭”。指(zhi)由新貸款銀(yin)行(xing)幫助客戶找擔保公(gong)司，還清原(yuan)貸款銀(yin)行(xing)的錢，然后重新在新貸款行(xing)辦(ban)理貸款。如果你目前所在的銀(yin)行(xing)不能給你7折房(fang)貸利率(lv)優惠(hui)，就完(wan)全可以房(fang)貸跳槽，尋找最(zui)實惠(hui)的銀(yin)行(xing)。

例如你剛(gang)剛(gang)以1.1倍利率在A銀行(xing)(xing)貸(dai)完款(kuan)，結果新政出臺發現B銀行(xing)(xing)只(zhi)需(xu)9折(zhe)!如果B銀行(xing)(xing)幫你找(zhao)到擔保(bao)公司，把A銀行(xing)(xing)的貸(dai)款(kuan)還完，然(ran)后重新再B銀行(xing)(xing)辦理貸(dai)款(kuan)，這個過程就是(shi)房貸(dai)跳槽(cao)!

2、按月調息

如果央行加息，固定利率的房貸業(ye)務省錢(qian)。但一旦降(jiang)息，選擇浮(fu)動利率才劃算。但“固定”與“浮(fu)動”轉換(huan)需要支付(fu)違約金。

3、公積金還款

在申請購房組合貸款(kuan)(kuan)時(shi)，一方面盡(jin)量用足公(gong)積金(jin)貸款(kuan)(kuan)并盡(jin)量延長(chang)貸款(kuan)(kuan)年限(xian)(xian)，在享受(shou)(shou)低利率好處的同(tong)時(shi)，最大程度地降低每月公(gong)積金(jin)的還款(kuan)(kuan)額;最大程度地縮短(duan)商業(ye)(ye)貸款(kuan)(kuan)年限(xian)(xian)，在家庭(ting)經濟可承受(shou)(shou)范圍內盡(jin)可能提高每月商業(ye)(ye)貸款(kuan)(kuan)的還款(kuan)(kuan)額。

這樣，月(yue)還款額(e)的(de)結構中(zhong)就(jiu)會呈(cheng)現公積(ji)金(jin)份額(e)少、商業份額(e)多的(de)狀態。公積(ji)金(jin)賬(zhang)戶在抵充(chong)(chong)公積(ji)金(jin)月(yue)供(gong)后(hou)，余額(e)就(jiu)能抵充(chong)(chong)商業性貸(dai)款，這樣節省的(de)利(li)息就(jiu)很可觀。

4、長貸短還

部分提前還貸后，剩下的貸款應選擇縮(suo)短貸(dai)款期限，而不是減少每(mei)月還款額(e)。因(yin)為(wei)，銀(yin)行(xing)收取利(li)息(xi)主要是按照貸(dai)款金額(e)占據銀(yin)行(xing)的時間成本來計算的，因(yin)此選擇縮(suo)短貸(dai)款期限就可以(yi)有效減少利(li)息(xi)的支出。

提醒：提前(qian)還(huan)(huan)貸(dai)之前(qian)要算好賬(zhang)，因為不是(shi)所有(you)的提前(qian)還(huan)(huan)貸(dai)都(dou)能省錢(qian)。比如，還(huan)(huan)貸(dai)年(nian)限已過一半，月還(huan)(huan)款額中本(ben)金大(da)于(yu)利息(xi)，那么提前(qian)還(huan)(huan)款的意(yi)義就不大(da)。

5、雙周供

盡管每個月仍然償還同樣(yang)數額的(de)(de)房貸(dai)，但是(shi)由(you)于“雙周供”縮(suo)短了(le)還款周期，比原來按月還款的(de)(de)還款頻率高一些，由(you)此產生的(de)(de)便是(shi)貸(dai)款的(de)(de)本(ben)金減少得(de)更(geng)快，就減少了(le)總體的(de)(de)貸(dai)款利息。