中國指數研究院發布2016年中國房地產銷售額百億企業榜單，全國(guo)共有131家房(fang)地產企業躋身百(bai)億軍團，其(qi)中恒大、萬科、碧桂園成(cheng)功晉級3000億俱樂(le)部。報告顯示，2016年(nian)度的131家百(bai)億房(fang)企較2015年(nian)增加27家，銷售(shou)總額達(da)到5.7萬億元，市場(chang)份額超過45%，強(qiang)者恒(heng)強(qiang)態(tai)勢更加突顯，百億房企漸成(cheng)未來房地產(chan)市場(chang)競爭(zheng)的主(zhu)力。

1. 城市策略：緊抓一二線熱點城市機遇，銷售額前十(shi)城市貢獻(xian)率在50%以(yi)上

2016年，一線及熱點二線城市的市場成交熱度輪動上升，從選取(qu)的(de)(de)40家(jia)百億(yi)代表企(qi)業來看，一二線城市的(de)(de)業績(ji)貢獻占比高達82.8%，成為房企(qi)銷售額增長的(de)(de)絕對主力；三(san)四線城市業績(ji)貢獻率同(tong)比增長1.4個百分點。其中，百億企業積極響應(ying)三四(si)線去庫存策(ce)略，目前來(lai)看收效不大，城市(shi)去化有(you)待進一步加強。

2. 產品策略：一線城市剛需高端兩頭發力，二線城市加(jia)大改善型產品力度

2016年，重點城市改善型需求集中釋放。百億房企(qi)有效把握城市(shi)需(xu)求(qiu)，推動銷售(shou)業績快速增(zeng)長(chang)。40家百(bai)億代表企(qi)業增(zeng)加改(gai)善型產(chan)品供應(ying)，140平(ping)米以(yi)下產(chan)品銷售(shou)額占比為70%，其中90-140平(ping)米“首改(gai)”類產(chan)品占(zhan)比為45.1%，同(tong)比增加4.2個百分點。

1. 土地一級市場：二線城市成搶地主戰場，各陣營拿地策略明顯分化

2016年1-11月百億房企招拍掛拿地金額共計1.7萬億，已超過全國300個城市各(ge)類土地成(cheng)交(jiao)出(chu)讓金的(de)六成(cheng)（如果考慮合作拿地的(de)情況(kuang)，該比例會(hui)有(you)所降低），成(cheng)為(wei)全國土地一(yi)級市場的(de)主力軍。其中，40家百億(yi)代表房企招拍掛拿地(di)金額破(po)萬(wan)(wan)億，達10027.5億元(yuan)(yuan)，同比增長(chang)68.9%；拿地(di)面(mian)積(ji)15626.7萬(wan)(wan)平(ping)方米，同比增長(chang)34.8%；各企業樓面(mian)價均值為9768.5元(yuan)(yuan)/平(ping)方米，同(tong)比增長53.7%。

2016年，二線城市成為百億房企土地投資的主戰場，拿地面積占(zhan)比(bi)大幅增(zeng)長(chang)。從(cong)招(zhao)拍掛(gua)拿地的(de)城(cheng)市(shi)分布結構來看，40家百(bai)億(yi)代(dai)表房(fang)企(qi)在二(er)線城(cheng)市(shi)拿地面積占(zhan)比(bi)為57.4%，同比(bi)增(zeng)長(chang)11.5個(ge)百(bai)分點；一線城(cheng)市(shi)的(de)拿(na)地(di)面積占比為(wei)6.4%，三四線城市(shi)拿(na)地(di)面積占比為(wei)36.1%，同比分(fen)別下降(jiang)7.9和3.5個(ge)百分(fen)點。在部分(fen)二線城市(shi)，房企銷售業績的(de)大幅增(zeng)長已透支了大量的需求，應加強市(shi)場風險(xian)的防范。

2. 土地二級市場：合縱連橫規避風險實現共贏，收并購降低成本擴充儲備

百億房企加大熱點城市合作拿地力度，有效緩解資金壓力、攤薄風險。如綠地(di)、保利(li)等在一二線城市(shi)熱(re)點城市(shi)均以(yi)合作方式拿地(di)，萬科、碧桂園(yuan)等通過(guo)優勢(shi)互(hu)補獲取合作開發項目，綠地(di)、綠城等通過(guo)與金(jin)融等行業(ye)的優質企(qi)業戰略合作拿地開發，有(you)效(xiao)(xiao)減輕拿地資(zi)金壓(ya)力。同時(shi)，百億房(fang)企(qi)通過(guo)收并購項目或(huo)公司間(jian)接(jie)增(zeng)加土儲，有(you)效(xiao)(xiao)降低企(qi)業購地成本(ben)支出，同時(shi)“高性價(jia)比”布局潛在的高成長性(xing)區域。碧桂園、保利等房企均通過多筆并購獲取北京、上海、蘇州、等熱(re)點(dian)城市優質土地資源(yuan)。

1. 融資來源：公司債規模同比增長127.8%，資金面保持充裕

除了在銷售回款、銀行貸款、信托資金來源的充裕外，百億企業(ye)把握融(rong)資(zi)窗口(kou)期(qi)，大力發(fa)行(xing)公司(si)債，累計發(fa)行(xing)規(gui)模較(jiao)去年(nian)大幅增長127.8%，資(zi)金面整(zheng)體寬松、資(zi)金成本有所下降。2016年(nian)以來(lai)，百億企業(ye)靈活運用公司(si)債(zhai)、定增、中票和(he)海外(wai)發(fa)(fa)債(zhai)等融(rong)資渠道，最(zui)大(da)程度保障發(fa)(fa)展資金(jin)需求。其中，1-11月(yue)，共計67家百億(yi)(yi)企(qi)業發(fa)(fa)行4707.96億(yi)(yi)元(yuan)公(gong)司(si)債(zhai)，同比大(da)幅增長(chang)127.8%，平均利率(lv)4.96%，有效降低資金(jin)成本；同期定增、中票與海外發債規模均較上年(nian)有所下降；在10月底公司債叫(jiao)停后(hou)，綠地、金(jin)茂、融信等百億房企(qi)轉而發行(xing)中票、海外(wai)債(zhai)等，利率分別為4.37%、3.7%和(he)6.95%。

2. 融資風險：發債規模大、銷售業績偏低且拿地激進的百億房企，應加強風險防范

寬松的貨幣環境為房企有效解決了資金需求，但在房地產市場分化(hua)風險與泡沫化(hua)風險疊(die)加(jia)的復雜形(xing)勢下(xia)，依賴(lai)資金杠桿(gan)激(ji)進拿地、大舉(ju)擴(kuo)張的房企也在(zai)累積風險。為了提高資金安全(quan)性、有效防范相(xiang)關風險，目前(qian)監管(guan)機構已暫停了房(fang)地產公司債的(de)發行(xing)。在此(ci)背景下(xia)，研究組(zu)對百億(yi)企業銷售額(e)、發債規模及(ji)拿(na)地金額(e)等指標進行(xing)綜合衡量，判斷百億(yi)房(fang)企的(de)銷售業績和發債規模能否支撐拿地成本、開發能力(li)是否能夠支撐未來發展，從而(er)甄別百億(yi)房(fang)企是否存(cun)在資金風險。