中國指數研究院發布2016年中國房地產銷售額百億企業榜單，全國共(gong)有(you)131家(jia)房地(di)產企業躋身百億(yi)軍團，其中恒大、萬科、碧桂園成功晉級3000億(yi)俱(ju)樂部。報告(gao)顯示(shi)，2016年(nian)度(du)的(de)131家(jia)百億(yi)房企較2015年(nian)增加27家(jia)，銷售總(zong)額達到(dao)5.7萬億元(yuan)，市場份額超過45%，強者恒強態勢(shi)更加突顯(xian)，百(bai)億房(fang)企(qi)漸(jian)成未(wei)來房(fang)地(di)產市場競爭的主力。

1. 城市策略：緊抓一二線熱點城市機遇，銷售額前十(shi)城市貢獻率在(zai)50%以(yi)上

2016年，一線及熱點二線城市的市場成交熱度輪動上升，從選取的(de)40家百億代表企業(ye)來(lai)看，一二線城市的(de)業(ye)績貢獻(xian)占比(bi)高達82.8%，成為房企銷售額(e)增長(chang)的(de)絕對(dui)主力；三四線城市業(ye)績貢獻(xian)率(lv)同(tong)比(bi)增長(chang)1.4個百分點。其中，百億企業積極(ji)響(xiang)應(ying)三四線去庫存策略，目前來看收效不(bu)大，城(cheng)市去化(hua)有待(dai)進一步(bu)加強。

2. 產品策略：一線城市剛需高端兩頭發力，二線城市加大改善型產(chan)品力度

2016年，重點城市改善型需求集中釋放。百億房企有效把握城市需求，推動銷售業(ye)績快速(su)增長。40家(jia)百億代表(biao)企業(ye)增加改善型產品(pin)供應，140平米以下(xia)產品(pin)銷售額占(zhan)比為70%，其中90-140平米“首改”類產品占比為45.1%，同比增(zeng)加4.2個百(bai)分點。

1. 土地一級市場：二線城市成搶地主戰場，各陣營拿地策略明顯分化

2016年1-11月百億房企招拍掛拿地金額共計1.7萬億，已超過全國(guo)300個城市(shi)(shi)各(ge)類土地成交出讓金的六(liu)成（如果考慮(lv)合(he)作拿(na)地的情況，該比例會有所降(jiang)低），成為全國(guo)土地一級市(shi)(shi)場的主力軍。其(qi)中(zhong)，40家百億代表(biao)房(fang)企招拍掛(gua)拿地金額破萬(wan)億，達10027.5億元，同比增(zeng)長68.9%；拿地面(mian)(mian)積15626.7萬(wan)平(ping)方米，同比增(zeng)長34.8%；各企業樓(lou)面(mian)(mian)價均值為9768.5元/平(ping)方米，同比增長(chang)53.7%。

2016年，二線城市成為百億房企土地投資的主戰場，拿(na)地面(mian)(mian)積占比(bi)大幅(fu)增(zeng)長。從招拍掛拿(na)地的城(cheng)(cheng)市(shi)分布結構(gou)來看，40家百億(yi)代表房企在二(er)線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)拿(na)地面(mian)(mian)積占比(bi)為(wei)57.4%，同比(bi)增(zeng)長11.5個百分點；一線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)的拿(na)(na)地面積占(zhan)比(bi)為6.4%，三四線城市拿(na)(na)地面積占(zhan)比(bi)為36.1%，同比(bi)分別下降7.9和3.5個(ge)百(bai)分點。在部分二線城市，房企銷售業(ye)績(ji)的大幅增長已透支了大量的需求，應加(jia)強市場風險的防范。

2. 土地二級市場：合縱連橫規避風險實現共贏，收并購降低成本擴充儲備

百億房企加大熱點城市合作拿地力度，有效緩解資金壓力、攤薄風險。如綠(lv)(lv)地(di)(di)、保利等(deng)在一(yi)二線城(cheng)(cheng)市(shi)熱(re)點城(cheng)(cheng)市(shi)均以合作(zuo)方式拿地(di)(di)，萬(wan)科、碧桂園(yuan)等(deng)通過優勢互補(bu)獲取合作(zuo)開發項目，綠(lv)(lv)地(di)(di)、綠(lv)(lv)城(cheng)(cheng)等(deng)通過與金融等(deng)行業(ye)的優質(zhi)企業(ye)戰(zhan)略合作拿(na)地開發(fa)，有效減(jian)輕(qing)拿(na)地資金(jin)壓(ya)力(li)。同時，百億房企通過收并購(gou)項目或(huo)公司間接增加土儲，有效降(jiang)低企業(ye)購(gou)地成本支出，同時“高(gao)性價比”布局潛(qian)在的高成(cheng)長(chang)性區域。碧(bi)桂園(yuan)、保利(li)等房企均通(tong)過多筆(bi)并購獲(huo)取北京、上海、蘇州、等熱點城市優質土地資(zi)源。

1. 融資來源：公司債規模同比增長127.8%，資金面保持充裕

除了在銷售回款、銀行貸款、信托資金來源的充裕外，百億企業把握融(rong)資(zi)窗口期(qi)，大力發(fa)行(xing)公司債，累計發(fa)行(xing)規(gui)模較去年大幅增(zeng)長127.8%，資(zi)金(jin)面整體寬(kuan)松、資(zi)金(jin)成本有所下降(jiang)。2016年以(yi)來，百億企(qi)業靈活(huo)運用公司債、定增、中票和(he)海外發(fa)債等融資渠道(dao)，最大(da)程度保障發(fa)展資金需求(qiu)。其(qi)中，1-11月，共計67家百億(yi)企業發(fa)行4707.96億(yi)元公司債，同比大(da)幅增長127.8%，平均(jun)利率4.96%，有效降(jiang)低資(zi)金成本；同期(qi)定增(zeng)、中票與海外(wai)發債(zhai)規(gui)模均(jun)較上(shang)年有所下降(jiang)；在10月底公(gong)司債(zhai)叫停后，綠地(di)、金茂、融信等百億房(fang)企轉而發行中(zhong)票(piao)、海外債(zhai)等，利率(lv)分別為4.37%、3.7%和6.95%。

2. 融資風險：發債規模大、銷售業績偏低且拿地激進的百億房企，應加強風險防范

寬松的貨幣環境為房企有效解決了資金需求，但在房地產市場分化(hua)風(feng)險與泡沫化(hua)風(feng)險疊加的(de)復雜形勢(shi)下，依賴資(zi)金杠桿(gan)激進拿地、大舉擴張的(de)房企(qi)也在累積風(feng)險。為了提高資(zi)金安(an)全性、有效防范(fan)相關風(feng)險，目前監管機構已(yi)暫停(ting)了(le)房(fang)地產公司債的發(fa)行。在此背景(jing)下，研究組對百(bai)億企業銷售額、發(fa)債規模及拿地金額等指(zhi)標進行綜合(he)衡量，判(pan)斷百(bai)億房(fang)企的銷售業績和(he)發(fa)債規模能否(fou)支撐(cheng)拿地(di)成本、開發能力是(shi)否能夠支撐(cheng)未來(lai)發展，從而甄別百億房企是(shi)否存在資(zi)金風險(xian)。