中國指數研究院發布2016年中國房地產銷售額百億企業榜單，全國共有131家(jia)房地產(chan)企業躋身百(bai)億軍(jun)團，其中恒大、萬科、碧桂園成功(gong)晉級(ji)3000億俱樂部。報告顯(xian)示(shi)，2016年度的(de)131家(jia)百(bai)億房企較2015年增加27家(jia)，銷售總額(e)達到(dao)5.7萬(wan)億(yi)元，市場份額(e)超過45%，強(qiang)者恒強(qiang)態勢更(geng)加突顯(xian)，百億(yi)房(fang)企漸成未來房(fang)地產市場競(jing)爭的主力。

1. 城市策略：緊抓一二線熱點城市機遇，銷售額前十(shi)城市貢(gong)獻(xian)率在(zai)50%以上

2016年，一線及熱點二線城市的市場成交熱度輪動上升，從選(xuan)取的40家百(bai)億代表企業來看，一二線城(cheng)市的業績貢獻占(zhan)比(bi)高達82.8%，成(cheng)為房企銷售額增長(chang)的絕對主力；三四線城(cheng)市業績貢獻率同(tong)比(bi)增長(chang)1.4個百(bai)分點。其中(zhong)，百億企(qi)業積(ji)極響應三四(si)線去(qu)庫(ku)存(cun)策略，目前來看收效不大(da)，城市去(qu)化(hua)有待進一步加強。

2. 產品策略：一線城市剛需高端兩頭發力，二線城市加大改善型產品力度(du)

2016年，重點城市改善型需求集中釋放。百億房企有效把握城市需求，推(tui)動銷售(shou)業(ye)績快速增長。40家百(bai)億代表企業(ye)增加(jia)改善(shan)型產品(pin)(pin)供(gong)應，140平(ping)米(mi)以下產品(pin)(pin)銷售(shou)額占比(bi)為70%，其(qi)中90-140平(ping)米(mi)“首改”類產品占比為45.1%，同比增加4.2個百分點。

1. 土地一級市場：二線城市成搶地主戰場，各陣營拿地策略明顯分化

2016年1-11月百億房企招拍掛拿地金額共計1.7萬億，已超過全(quan)(quan)國300個城市各類(lei)土地成交出讓金的六(liu)成（如果考慮合作拿(na)地的情況，該比例(li)會有所降低(di)），成為全(quan)(quan)國土地一級(ji)市場(chang)的主力軍。其中(zhong)，40家百億代表房(fang)企招(zhao)拍(pai)掛拿地金額破萬億，達10027.5億元，同比(bi)增長(chang)68.9%；拿地面(mian)積15626.7萬平方米，同比(bi)增長(chang)34.8%；各(ge)企業樓面(mian)價(jia)均值為9768.5元/平方米，同比增長53.7%。

2016年，二線城市成為百億房企土地投資的主戰場，拿(na)地面(mian)積占比(bi)大幅增(zeng)(zeng)長。從(cong)招拍掛拿(na)地的(de)城(cheng)市(shi)分布結構來看，40家百億代表房(fang)企在二線城(cheng)市(shi)拿(na)地面(mian)積占比(bi)為57.4%，同比(bi)增(zeng)(zeng)長11.5個(ge)百分點；一線城(cheng)市(shi)的(de)拿(na)(na)地(di)面積占比(bi)為6.4%，三(san)四線城市(shi)拿(na)(na)地(di)面積占比(bi)為36.1%，同(tong)比(bi)分別下降7.9和3.5個(ge)百分點(dian)。在部分二(er)線城市(shi)，房企銷售業績的(de)大幅增(zeng)長(chang)已透支了大量的需求，應加(jia)強市場(chang)風險的防范。

2. 土地二級市場：合縱連橫規避風險實現共贏，收并購降低成本擴充儲備

百億房企加大熱點城市合作拿地力度，有效緩解資金壓力、攤(tan)薄風險。如綠地、保利(li)等(deng)在一(yi)二(er)線城(cheng)(cheng)市熱點(dian)城(cheng)(cheng)市均以合作(zuo)方(fang)式(shi)拿地，萬科、碧(bi)桂園等(deng)通(tong)過優勢(shi)互補獲取合作(zuo)開發項(xiang)目，綠地、綠城(cheng)(cheng)等(deng)通(tong)過與金(jin)融(rong)等(deng)行業的(de)優質企業(ye)戰略合作拿地(di)開發，有(you)效減輕拿地(di)資(zi)金壓力。同(tong)時，百億房企通過收并購(gou)項(xiang)目或公司間接增加土儲，有(you)效降低企業(ye)購(gou)地(di)成本支出，同(tong)時“高性價比”布(bu)局潛在(zai)的高(gao)成長(chang)性區域。碧桂園、保利等(deng)房(fang)企均通過多筆并購獲取北京、上海、蘇州、等(deng)熱點城(cheng)市優質土地資(zi)源。

1. 融資來源：公司債規模同比增長127.8%，資金面保持充裕

除了在銷售回款、銀行貸款、信托資金來源的充裕外，百億企業把握融(rong)資(zi)窗口期，大(da)力發行公司債，累(lei)計發行規(gui)模較(jiao)去年大(da)幅增長127.8%，資(zi)金(jin)(jin)面整(zheng)體寬松、資(zi)金(jin)(jin)成本有(you)所(suo)下(xia)降。2016年以來(lai)，百億企(qi)業靈活(huo)運用(yong)公司債(zhai)、定增、中票和海外發債(zhai)等融資(zi)(zi)渠道，最大(da)程度(du)保障(zhang)發展資(zi)(zi)金需求。其中，1-11月(yue)，共計67家百(bai)億(yi)企業發行4707.96億(yi)元公(gong)司債(zhai)，同比大(da)幅增長(chang)127.8%，平(ping)均利率4.96%，有效降低資金(jin)成本；同期定增、中(zhong)票與海外(wai)發債規(gui)模均較(jiao)上年有所(suo)下降；在(zai)10月底公司債叫停后，綠地、金(jin)茂、融信等百億房企轉而發行中票、海外債(zhai)等(deng)，利率分別為4.37%、3.7%和6.95%。

2. 融資風險：發債規模大、銷售業績偏低且拿地激進的百億房企，應加強風險防范

寬松的貨幣環境為房企有效解決了資金需求，但在房地產市場分化風險(xian)(xian)與泡沫化風險(xian)(xian)疊加的復雜形勢(shi)下，依賴資(zi)金杠桿激進拿(na)地、大舉擴張的房(fang)企也在累積風險(xian)(xian)。為了(le)提高(gao)資(zi)金安(an)全(quan)性、有效(xiao)防范相關風險(xian)(xian)，目前監管機構已暫停了(le)房地產公司債(zhai)的發行。在(zai)此背景下，研究(jiu)組對(dui)百億(yi)企業銷(xiao)售額(e)、發債(zhai)規模及拿地金額(e)等指標進(jin)行綜合衡量，判斷百億(yi)房企的銷(xiao)售業績和發債(zhai)規模能否(fou)支撐拿(na)地成本、開(kai)發能力是否能夠支撐未來發展，從而甄別百(bai)億房企(qi)是否存在資金風險。