中國指數研究院發布2016年中國房地產銷售額百億企業榜單，全國共有131家房(fang)地(di)產企業躋身百(bai)億軍團，其中恒(heng)大、萬(wan)科、碧(bi)桂園成(cheng)功晉級3000億俱(ju)樂部。報(bao)告顯(xian)示，2016年度的131家百(bai)億房(fang)企較2015年增加27家，銷售總額達到5.7萬億元(yuan)，市場(chang)份額超過45%，強者(zhe)恒(heng)強態勢更加突(tu)顯，百億房(fang)企漸(jian)成未來房(fang)地產市場(chang)競爭的(de)主力。

1. 城市策略：緊抓一二線熱點城市機遇，銷售額前十城市(shi)貢獻率在50%以(yi)上

2016年，一線及熱點二線城市的市場成交熱度輪動上升，從(cong)選取的40家百億(yi)代表企業來看，一二線城(cheng)市的業績貢獻占比(bi)高達82.8%，成為房(fang)企銷售額增長的絕對主力；三四線城(cheng)市業績貢獻率同比(bi)增長1.4個百分點。其(qi)中，百億企業積(ji)極響應三四線去(qu)庫存策(ce)略，目前來看收效不大，城市去(qu)化有(you)待(dai)進一步(bu)加強。

2. 產品策略：一線城市剛需高端兩頭發力，二線城市加大(da)改(gai)善型產(chan)品力度

2016年，重點城市改善型需求集中釋放。百億房企(qi)有效把握城市(shi)需(xu)求，推動銷售(shou)業(ye)績快速增長。40家百億代表企(qi)業(ye)增加改善型產(chan)(chan)品(pin)供應，140平(ping)米(mi)以(yi)下產(chan)(chan)品(pin)銷售(shou)額占比(bi)為70%，其中90-140平(ping)米(mi)“首改”類(lei)產(chan)(chan)品占比(bi)為45.1%，同比(bi)增加4.2個百(bai)分點。

1. 土地一級市場：二線城市成搶地主戰場，各陣營拿地策略明顯分化

2016年1-11月百億房企招拍掛拿地金額共計1.7萬億，已超過(guo)全國300個城(cheng)市(shi)各類土(tu)地成(cheng)交出(chu)讓金的(de)六(liu)成(cheng)（如(ru)果考慮合(he)作拿地的(de)情況，該比例會有(you)所降低），成(cheng)為全國土(tu)地一級市(shi)場的(de)主力軍。其中，40家百億代表房企招拍掛拿地(di)金額破萬億，達(da)10027.5億元，同比(bi)增長(chang)68.9%；拿地(di)面(mian)積15626.7萬平方(fang)(fang)米，同比(bi)增長(chang)34.8%；各企業樓面(mian)價均值為9768.5元/平方(fang)(fang)米，同比(bi)增長53.7%。

2016年，二線城市成為百億房企土地投資的主戰場，拿地面積占比大幅增長。從(cong)招拍(pai)掛(gua)拿地的城市分(fen)布結構來看，40家百億代表房企在二(er)線城市拿地面積占比為57.4%，同(tong)比增長11.5個百分(fen)點；一線城市的拿地面(mian)積占比為6.4%，三四線(xian)(xian)城(cheng)市拿地面(mian)積占比為36.1%，同(tong)比分別下(xia)降7.9和3.5個百分點。在部分二線(xian)(xian)城(cheng)市，房企銷售業(ye)績(ji)的大幅(fu)增長(chang)已透支了(le)大量的需求，應加(jia)強市(shi)場風險的防范。

2. 土地二級市場：合縱連橫規避風險實現共贏，收并購降低成本擴充儲備

百億房企加大熱點城市合作拿地力度，有效緩解資金壓力、攤薄風險(xian)。如綠地、保利等在一二線城(cheng)市熱(re)點城(cheng)市均以(yi)合(he)作(zuo)(zuo)方式拿地，萬科、碧(bi)桂(gui)園等通過優勢互補獲取合(he)作(zuo)(zuo)開發(fa)項目，綠地、綠城(cheng)等通過與金融等行業的優質企業(ye)戰略合作(zuo)拿地開發，有效減輕(qing)拿地資金壓力(li)。同(tong)時(shi)，百億房企通(tong)過收并購項目或公司間接(jie)增加土儲，有效降低企業(ye)購地成本支出，同(tong)時(shi)“高性價比(bi)”布局潛在(zai)的高成長性區域(yu)。碧桂園、保利等房企均通(tong)過多筆并購(gou)獲取北京、上海、蘇州、等熱點(dian)城市優質土地資源。

1. 融資來源：公司債規模同比增長127.8%，資金面保持充裕

除了在銷售回款、銀行貸款、信托資金來源的充裕外，百億企業(ye)把握融資窗口期，大力(li)發行公司債，累計發行規模(mo)較(jiao)去年大幅增長127.8%，資金(jin)面整(zheng)體寬松、資金(jin)成本(ben)有所下降。2016年以來，百(bai)億企業(ye)靈活運用公司(si)債、定增、中(zhong)票和海(hai)外發(fa)(fa)債等融資(zi)渠道，最大(da)程度保障發(fa)(fa)展(zhan)資(zi)金需求。其中(zhong)，1-11月，共計67家(jia)百億(yi)企業發(fa)(fa)行4707.96億(yi)元公司(si)債，同比大(da)幅增長127.8%，平均(jun)利率4.96%，有效降低資金成本(ben)；同期定增、中票與海外發債(zhai)(zhai)規模(mo)均(jun)較(jiao)上年(nian)有所下降；在10月(yue)底(di)公(gong)司債(zhai)(zhai)叫停后(hou)，綠地、金茂、融(rong)信等百億房企轉而發行(xing)中(zhong)票、海外債(zhai)等，利(li)率分別(bie)為4.37%、3.7%和6.95%。

2. 融資風險：發債規模大、銷售業績偏低且拿地激進的百億房企，應加強風險防范

寬松的貨幣環境為房企有效解決了資金需求，但在房地產市場分化(hua)風(feng)險與泡沫化(hua)風(feng)險疊加的(de)復雜(za)形勢下，依賴資金杠(gang)桿激進拿地、大舉擴(kuo)張的(de)房(fang)企也在累積風(feng)險。為了提高資金安全性、有效(xiao)防(fang)范相關(guan)風(feng)險，目前監管機構已(yi)暫停了房(fang)地產公(gong)司債的(de)發(fa)行。在此(ci)背景下，研究(jiu)組對(dui)百億企業(ye)銷(xiao)售(shou)額(e)、發(fa)債規模及拿地金額(e)等指標進行綜合(he)衡量，判(pan)斷百億房(fang)企的(de)銷(xiao)售(shou)業(ye)績(ji)和發(fa)債規模能否(fou)支(zhi)撐拿地成本、開發能力是(shi)否能夠支撐未來發展，從而甄別百億房企是(shi)否存在資金風險。