中國指數研究院發布2016年中國房地產銷售額百億企業榜單，全國共有131家房地產企(qi)業躋身百億軍團，其中恒大、萬(wan)科、碧桂園成功晉級3000億俱樂部。報(bao)告顯示，2016年度的131家百億房企(qi)較2015年增加27家，銷售總額達到5.7萬(wan)億元，市場份額超過45%，強(qiang)者(zhe)恒強(qiang)態勢更加突(tu)顯，百億房(fang)企漸成未(wei)來(lai)房(fang)地產市場競爭的主(zhu)力(li)。

1. 城市策略：緊抓一二線熱點城市機遇，銷售額前十城(cheng)市貢(gong)獻率(lv)在50%以上

2016年，一線及熱點二線城市的市場成交熱度輪動上升，從(cong)選取的(de)40家百億代表企(qi)業來看，一二(er)線(xian)城(cheng)市的(de)業績貢獻占比(bi)高達82.8%，成(cheng)為(wei)房企(qi)銷售額增長(chang)的(de)絕(jue)對主(zhu)力；三四線(xian)城(cheng)市業績貢獻率同比(bi)增長(chang)1.4個百分(fen)點。其中，百億企業積極響應三四(si)線去(qu)庫存策略，目前來看收效不(bu)大，城市去(qu)化有待進(jin)一步加(jia)強。

2. 產品策略：一線城市剛需高端兩頭發力，二線城市加大改(gai)善型產品力度

2016年，重點城市改善型需求集中釋放。百億房企有效把握(wo)城市需(xu)求，推(tui)動(dong)銷售(shou)業績快速增(zeng)長。40家(jia)百億代表(biao)企業增(zeng)加改善(shan)型產品供(gong)應，140平(ping)米以下產品銷售(shou)額(e)占比(bi)為70%，其中(zhong)90-140平(ping)米“首改”類產品占(zhan)比為45.1%，同(tong)比增加4.2個百分點(dian)。

1. 土地一級市場：二線城市成搶地主戰場，各陣營拿地策略明顯分化

2016年1-11月百億房企招拍掛拿地金額共計1.7萬億，已超過全國300個城(cheng)市(shi)各類土(tu)地(di)成交出讓(rang)金(jin)的六成（如(ru)果考慮合作拿地(di)的情(qing)況，該比例會有所降低），成為全國土(tu)地(di)一級市(shi)場的主力軍。其中，40家百億代(dai)表房企招拍掛拿地金額(e)破萬億，達(da)10027.5億元(yuan)，同(tong)比(bi)增長68.9%；拿地面(mian)積15626.7萬平方(fang)(fang)米，同(tong)比(bi)增長34.8%；各企業樓面(mian)價(jia)均值為9768.5元(yuan)/平方(fang)(fang)米，同比增長53.7%。

2016年，二線城市成為百億房企土地投資的主戰場，拿地(di)面(mian)積占(zhan)比大幅增(zeng)長。從招拍掛拿地(di)的(de)城市分布(bu)結構來看，40家百億代(dai)表房企在二(er)線(xian)城市拿地(di)面(mian)積占(zhan)比為57.4%，同比增(zeng)長11.5個(ge)百分點；一(yi)線(xian)城市的(de)拿地面積占比為6.4%，三四線城(cheng)市拿地面積占比為36.1%，同比分別(bie)下(xia)降7.9和3.5個(ge)百(bai)分點。在部分二線城(cheng)市，房(fang)企銷售業績的(de)大幅增長已透支了大量的需(xu)求，應加強市場(chang)風險的防范。

2. 土地二級市場：合縱連橫規避風險實現共贏，收并購降低成本擴充儲備

百億房企加大熱點城市合作拿地力度，有效緩解資金壓力、攤薄風(feng)險。如綠地、保(bao)利(li)等(deng)(deng)(deng)在一二線(xian)城市(shi)(shi)熱(re)點城市(shi)(shi)均以(yi)合(he)作(zuo)(zuo)方式拿地，萬科、碧(bi)桂園等(deng)(deng)(deng)通過優勢(shi)互補獲(huo)取合(he)作(zuo)(zuo)開發(fa)項目，綠地、綠城等(deng)(deng)(deng)通過與金融(rong)等(deng)(deng)(deng)行業的(de)優質企業戰略合作拿地開發，有(you)效(xiao)(xiao)減輕(qing)拿地資金壓力。同時，百億房企通過收(shou)并購項(xiang)目或公(gong)司間接增加(jia)土儲，有(you)效(xiao)(xiao)降低(di)企業購地成本(ben)支出(chu)，同時“高性價比”布局潛在的高成長性區域。碧桂園、保利等房企均通過(guo)多(duo)筆并購獲取北京、上海(hai)、蘇州(zhou)、等熱點城(cheng)市優質土地資源。

1. 融資來源：公司債規模同比增長127.8%，資金面保持充裕

除了在銷售回款、銀行貸款、信托資金來源的充裕外，百億企業把握融(rong)資(zi)窗口期，大力發行公司債，累計發行規模較去(qu)年(nian)大幅(fu)增長127.8%，資(zi)金面(mian)整體寬松、資(zi)金成本有(you)所下(xia)降。2016年(nian)以來，百(bai)億企業靈活運用公司債、定增、中票和海(hai)外發債等融資渠道，最(zui)大(da)(da)程(cheng)度保障發展資金需求。其中，1-11月(yue)，共計67家百億企業發行4707.96億元(yuan)公司債，同比(bi)大(da)(da)幅增長127.8%，平均利率4.96%，有效降(jiang)低資金(jin)(jin)成本(ben)；同期定增、中票與海外發債規模均較上年有所下降(jiang)；在(zai)10月底公(gong)司債叫停后(hou)，綠(lv)地、金(jin)(jin)茂、融信等(deng)百(bai)億房企轉而發(fa)行中票(piao)、海(hai)外(wai)債等，利率分別為4.37%、3.7%和6.95%。

2. 融資風險：發債規模大、銷售業績偏低且拿地激進的百億房企，應加強風險防范

寬松的貨幣環境為房企有效解決了資金需求，但在房地產市場分化風險(xian)與泡沫化風險(xian)疊加(jia)的(de)(de)復雜形勢下，依賴資(zi)金(jin)(jin)杠桿(gan)激進拿地、大舉擴張的(de)(de)房(fang)企(qi)也在累積(ji)風險(xian)。為(wei)了提高資(zi)金(jin)(jin)安(an)全性、有效防范相(xiang)關風險(xian)，目前監管機構已暫停了(le)房地產(chan)公司債(zhai)(zhai)的發(fa)行。在(zai)此背景下，研究組(zu)對百(bai)億(yi)企業銷售(shou)額(e)、發(fa)債(zhai)(zhai)規模及拿(na)地金(jin)額(e)等指(zhi)標(biao)進行綜合(he)衡量，判斷百(bai)億(yi)房企的銷售(shou)業績和(he)發(fa)債(zhai)(zhai)規模能(neng)否(fou)支撐拿地(di)成本、開發(fa)能力是否能夠(gou)支撐未來發(fa)展，從而甄別(bie)百億房企是否存在資(zi)金風險。