酒店式(shi)公(gong)寓(yu)投資價值(zhi) 酒店式(shi)公(gong)寓(yu)投資風險(xian)

統(tong)計數據顯示，許多酒店式公寓的(de)(de)開發(fa)商打出的(de)(de)15%至(zhi)18%的(de)(de)投(tou)資(zi)(zi)回(hui)報率遠遠高(gao)于真實(shi)的(de)(de)水平，而實(shi)際的(de)(de)年投(tou)資(zi)(zi)回(hui)報率也就是在5%至(zhi)6%之間(jian)。高(gao)回(hui)報率確(que)實(shi)很(hen)吸引投(tou)資(zi)(zi)客戶，但往往忽(hu)略了隱性成本這一關鍵(jian)要(yao)(yao)素，主要(yao)(yao)有5方面的(de)(de)因素。

酒店式公寓投資價值

確實(shi)，在地理位置和硬(ying)件品質相當、服務配套完整(zheng)的基(ji)礎上(shang)，酒(jiu)店式公寓比同檔次普(pu)通公寓更(geng)值(zhi)得投資(zi)。其原因主要(yao)在于：

出租率較有保證。

酒店式公寓大多聘請專業的酒店物業管理公司和酒店式公寓管理公司進行管理，他們有廣泛的租客源；同時公寓的出租的最短時間可以是一天，最長就沒有限制，而住宅一般最少要3個(ge)月(yue)，它們(men)面對的客戶群要(yao)比(bi)住宅范圍廣。據統計，上海(hai)以長租客為主體的酒(jiu)店式(shi)公寓出租率一般都在(zai)90%以上。

租金要比普通公寓來的高。

在普(pu)(pu)通(tong)公寓(yu)里，由于各投(tou)(tou)資(zi)者(zhe)的(de)(de)(de)(de)資(zi)金、持(chi)房能力不同(tong)，投(tou)(tou)資(zi)比(bi)例的(de)(de)(de)(de)增加勢必導致小業(ye)主在出租(zu)(zu)市場(chang)上(shang)的(de)(de)(de)(de)惡性競爭。即使最開始的(de)(de)(de)(de)時候(hou)住(zhu)進(jin)去的(de)(de)(de)(de)都(dou)是高(gao)端(duan)客(ke)戶(hu)，當只要有(you)一個出租(zu)(zu)者(zhe)愿意降(jiang)低價(jia)格引(yin)進(jin)比(bi)較低端(duan)的(de)(de)(de)(de)客(ke)戶(hu)的(de)(de)(de)(de)時候(hou)，普(pu)(pu)通(tong)公寓(yu)就(jiu)開始進(jin)去惡性循環，最后高(gao)端(duan)客(ke)戶(hu)會慢慢流失。而(er)酒店式(shi)公寓(yu)統一的(de)(de)(de)(de)經營方式(shi)使各業(ye)主的(de)(de)(de)(de)經濟利益捆綁(bang)在一起，管(guan)理公司根據收益分成，可以保持(chi)物業(ye)的(de)(de)(de)(de)整體(ti)租(zu)(zu)價(jia)；此外，租(zu)(zu)客(ke)也愿意花比(bi)公寓(yu)高(gao)的(de)(de)(de)(de)價(jia)差來和具有(you)同(tong)等身份的(de)(de)(de)(de)人住(zhu)在一起，獲得更多的(de)(de)(de)(de)服務和安全(quan)保障。

發展更具持續性。

統一經營的方式使得酒店式公寓會比普通公寓更加關注長遠的發展，會有自己的推廣和營銷計劃，從而使它們的發展具有持續性。總而言之，投資酒店式公寓比普通公寓要有優勢。這可能也是在上海這塊到處都洋溢著投資熱情的土地上，酒店式公寓能夠熱賣的主要原因。

酒店式公寓投資風險

契稅和公共維修基金

開發商(shang)在項目銷售(shou)時，其價格并不(bu)包括契稅和(he)公(gong)共維修基金，從目前(qian)這(zhe)兩個的收(shou)(shou)費(fei)標準(zhun)來看，契稅普通住宅是1.5%，非普通住宅是3%；房(fang)屋維修基金是收(shou)(shou)樓價的2%。所(suo)以從上(shang)述情況來看，即(ji)便是酒店式(shi)公(gong)寓房(fang)產價格讓(rang)你(ni)動心，但也要考慮到契稅和(he)公(gong)共維修基金這(zhe)兩個隱性成本的代價。

租金價格的折扣

酒(jiu)(jiu)店(dian)式公(gong)寓的(de)(de)(de)(de)開(kai)發商在項目收(shou)益計算時，往(wang)往(wang)是根據(ju)所在地(di)段的(de)(de)(de)(de)酒(jiu)(jiu)店(dian)日(ri)(ri)租(zu)(zu)金的(de)(de)(de)(de)市場(chang)價格制定的(de)(de)(de)(de)。以(yi)(yi)北京東二環附近的(de)(de)(de)(de)一個酒(jiu)(jiu)店(dian)式公(gong)寓項目來看，銷售(shou)價格在25000元/平(ping)方米，投資(zi)人(ren)士(shi)在投資(zi)前(qian)可參照同等(deng)地(di)段的(de)(de)(de)(de)酒(jiu)(jiu)店(dian)日(ri)(ri)租(zu)(zu)金做一對比。以(yi)(yi)同等(deng)地(di)段的(de)(de)(de)(de)一個四星級酒(jiu)(jiu)店(dian)為(wei)例(li)，酒(jiu)(jiu)店(dian)標準間的(de)(de)(de)(de)市場(chang)價格大約(yue)在800元/日(ri)(ri)，一個月(yue)就會有24000元的(de)(de)(de)(de)收(shou)益，但(dan)眾所周知，酒(jiu)(jiu)店(dian)為(wei)了吸引(yin)客戶往(wang)往(wang)會采取會員、折扣等(deng)活(huo)動，打折后(hou)的(de)(de)(de)(de)價格往(wang)往(wang)也就在400元至500元/日(ri)(ri)左右，這遠遠低于開(kai)發商預計的(de)(de)(de)(de)高投資(zi)回報率。

物業費、取暖費等其他費用

針對投資酒(jiu)店式(shi)公寓(yu)而(er)(er)言，除(chu)了需要在購(gou)買(mai)時需要繳(jiao)納必須的費(fei)用外(wai)，物業費(fei)、取暖(nuan)費(fei)等(deng)諸多(duo)費(fei)用都需要考(kao)慮進去，而(er)(er)這(zhe)些往往就是(shi)我們(men)在投資時忽(hu)略的隱性成本。酒(jiu)店式(shi)公寓(yu)的物業費(fei)、取暖(nuan)費(fei)等(deng)維護費(fei)用通(tong)常比較高，而(er)(er)且很難(nan)直接轉嫁(jia)給(gei)承租(zu)人。從這(zhe)點來(lai)看，開發商打(da)出的每(mei)年15%至18%的高投資回報率顯然沒(mei)有考(kao)慮到以上諸多(duo)因素。

房屋空置期

我愛我家的數據顯示，酒店客房的年(nian)平均入住率在(zai)70%至80%左右(you)，往往在(zai)每年(nian)冬季供(gong)暖季后就(jiu)進入了傳統的淡季，一般的普通(tong)住宅平均每年(nian)也會有45天(tian)左右(you)的空置(zhi)期(qi)，酒店式公寓的空置(zhi)期(qi)也要控制在(zai)2個月(yue)的時(shi)間，這(zhe)往往是很多投資人士忽略(lve)的問題。

中介費

投資(zi)人在(zai)投資(zi)房(fang)產項目后(hou)，還要考(kao)慮房(fang)屋的(de)出(chu)租問題(ti)。很多投資(zi)人士(shi)如果自(zi)己尋找客(ke)戶需(xu)要耗費極大的(de)精(jing)力和物力，所以往往把房(fang)子委托給中介(jie)代(dai)(dai)理(li)，而(er)這(zhe)就(jiu)需(xu)要向代(dai)(dai)理(li)中介(jie)交納一定(ding)額(e)度的(de)中介(jie)費，而(er)這(zhe)部(bu)分費用(yong)也(ye)就(jiu)成為了投資(zi)人士(shi)的(de)隱性成本。

專家說，多考察附近類似(si)項目的房價、租金水平等相關數據，仔細對市場(chang)形勢(shi)進行全面(mian)的分析后再做出判斷。