酒(jiu)店(dian)式公寓投(tou)(tou)資(zi)價值 酒(jiu)店(dian)式公寓投(tou)(tou)資(zi)風險

統計(ji)數據顯示，許多酒店(dian)式公寓的開(kai)發(fa)商打出的15%至18%的投資(zi)回報率(lv)(lv)遠遠高于(yu)真實(shi)的水平，而實(shi)際的年投資(zi)回報率(lv)(lv)也就(jiu)是在5%至6%之(zhi)間。高回報率(lv)(lv)確實(shi)很吸引(yin)投資(zi)客(ke)戶，但往往忽略了隱性成(cheng)本(ben)這一關(guan)鍵要素，主要有5方面的因素。

酒店式公寓投資價值

確(que)實(shi)，在地(di)理位(wei)置和硬(ying)件品(pin)質相當、服務配套完(wan)整的(de)基礎(chu)上(shang)，酒(jiu)店式(shi)公寓(yu)比同檔(dang)次普通公寓(yu)更值(zhi)得(de)投資(zi)。其原(yuan)因主要在于(yu)：

出租率較有保證。

酒店式公寓大多聘請專業的酒店物業管理公司和酒店式公寓管理公司進行管理，他們有廣泛的租客源；同時公寓的出租的最短時間可以是一天，最長就沒有限制，而住宅一般最少要3個月，它們面對的客戶群要比住宅范圍廣。據統(tong)計，上海以長租客為主(zhu)體的酒店式公寓出租率(lv)一般都(dou)在90%以上。

租金要比普通公寓來的高。

在普通公(gong)寓里，由于各投(tou)資(zi)者的(de)(de)(de)資(zi)金、持(chi)房(fang)能力不同，投(tou)資(zi)比例(li)的(de)(de)(de)增(zeng)加(jia)勢(shi)必導(dao)致小業主在出租市場上的(de)(de)(de)惡性競爭(zheng)。即使(shi)最開始的(de)(de)(de)時(shi)候住進去(qu)的(de)(de)(de)都是高端客戶(hu)，當只要(yao)有一個出租者愿意(yi)降低價格引(yin)進比較低端的(de)(de)(de)客戶(hu)的(de)(de)(de)時(shi)候，普通公(gong)寓就開始進去(qu)惡性循環，最后高端客戶(hu)會慢慢流失(shi)。而酒店式(shi)公(gong)寓統一的(de)(de)(de)經(jing)營方(fang)式(shi)使(shi)各業主的(de)(de)(de)經(jing)濟(ji)利益(yi)捆綁在一起(qi)，管理(li)公(gong)司根據收益(yi)分成，可以保持(chi)物業的(de)(de)(de)整(zheng)體租價；此外，租客也愿意(yi)花比公(gong)寓高的(de)(de)(de)價差來和具有同等身份的(de)(de)(de)人住在一起(qi)，獲得更多的(de)(de)(de)服務和安全保障。

發展更具持續性。

統一經營的方式使得酒店式公寓會比普通公寓更加關注長遠的發展，會有自己的推廣和營銷計劃，從而使它們的發展具有持續性。總而言之，投資酒店式公寓比普通公寓要有優勢。這可能也是在上海這塊到處都洋溢著投資熱情的土地上，酒店式公寓能夠熱賣的主要原因。

酒店式公寓投資風險

契稅和公共維修基金

開發商在項(xiang)目(mu)銷售(shou)時，其價(jia)(jia)格并不(bu)包括(kuo)契(qi)稅和(he)公(gong)共維修基(ji)金(jin)，從目(mu)前這兩個的收費標準來看，契(qi)稅普通住宅(zhai)是1.5%，非普通住宅(zhai)是3%；房屋維修基(ji)金(jin)是收樓價(jia)(jia)的2%。所以從上述情況來看，即(ji)便是酒(jiu)店式公(gong)寓(yu)房產(chan)價(jia)(jia)格讓你動心，但也要考(kao)慮到契(qi)稅和(he)公(gong)共維修基(ji)金(jin)這兩個隱性成本的代價(jia)(jia)。

租金價格的折扣

酒(jiu)(jiu)店(dian)(dian)式公寓的(de)(de)(de)(de)開發商在(zai)項(xiang)目(mu)收益計算(suan)時，往(wang)(wang)往(wang)(wang)是根據(ju)所在(zai)地段的(de)(de)(de)(de)酒(jiu)(jiu)店(dian)(dian)日(ri)租(zu)(zu)金的(de)(de)(de)(de)市(shi)場價(jia)格(ge)制(zhi)定(ding)的(de)(de)(de)(de)。以北京東二環附近的(de)(de)(de)(de)一(yi)(yi)個(ge)酒(jiu)(jiu)店(dian)(dian)式公寓項(xiang)目(mu)來看，銷售價(jia)格(ge)在(zai)25000元(yuan)/平方米，投資人士(shi)在(zai)投資前可參照同(tong)等地段的(de)(de)(de)(de)酒(jiu)(jiu)店(dian)(dian)日(ri)租(zu)(zu)金做一(yi)(yi)對比。以同(tong)等地段的(de)(de)(de)(de)一(yi)(yi)個(ge)四星級酒(jiu)(jiu)店(dian)(dian)為例，酒(jiu)(jiu)店(dian)(dian)標準間的(de)(de)(de)(de)市(shi)場價(jia)格(ge)大約在(zai)800元(yuan)/日(ri)，一(yi)(yi)個(ge)月(yue)就會(hui)(hui)有24000元(yuan)的(de)(de)(de)(de)收益，但眾所周知，酒(jiu)(jiu)店(dian)(dian)為了吸引客(ke)戶往(wang)(wang)往(wang)(wang)會(hui)(hui)采取(qu)會(hui)(hui)員、折扣等活動(dong)，打折后的(de)(de)(de)(de)價(jia)格(ge)往(wang)(wang)往(wang)(wang)也(ye)就在(zai)400元(yuan)至(zhi)500元(yuan)/日(ri)左右(you)，這遠遠低(di)于開發商預計的(de)(de)(de)(de)高投資回(hui)報率。

物業費、取暖費等其他費用

針對投(tou)資酒店式公(gong)寓(yu)而言(yan)，除了需(xu)(xu)要(yao)(yao)在購買時(shi)需(xu)(xu)要(yao)(yao)繳納必須的費(fei)用(yong)外，物業費(fei)、取暖費(fei)等諸多費(fei)用(yong)都需(xu)(xu)要(yao)(yao)考慮進去，而這(zhe)些往往就是我們在投(tou)資時(shi)忽略的隱性(xing)成本。酒店式公(gong)寓(yu)的物業費(fei)、取暖費(fei)等維護(hu)費(fei)用(yong)通常(chang)比較高(gao)，而且很難直接(jie)轉嫁給承租人。從這(zhe)點來看，開發(fa)商打出(chu)的每年15%至(zhi)18%的高(gao)投(tou)資回報率(lv)顯(xian)然沒有考慮到(dao)以上(shang)諸多因(yin)素(su)。

房屋空置期

我(wo)愛我(wo)家的(de)(de)(de)(de)數據(ju)顯示(shi)，酒店(dian)客房(fang)的(de)(de)(de)(de)年(nian)平(ping)均入住(zhu)率在70%至80%左右(you)，往(wang)往(wang)在每年(nian)冬季(ji)供暖季(ji)后(hou)就進入了傳統(tong)的(de)(de)(de)(de)淡(dan)季(ji)，一般的(de)(de)(de)(de)普通住(zhu)宅平(ping)均每年(nian)也(ye)會有45天左右(you)的(de)(de)(de)(de)空置(zhi)期，酒店(dian)式公(gong)寓的(de)(de)(de)(de)空置(zhi)期也(ye)要控制在2個月的(de)(de)(de)(de)時間，這往(wang)往(wang)是很多投資人士忽略(lve)的(de)(de)(de)(de)問題。

中介費

投資(zi)人(ren)在(zai)投資(zi)房(fang)產(chan)項目后，還要(yao)考慮房(fang)屋的出租(zu)問(wen)題。很多投資(zi)人(ren)士如果自己尋找客戶(hu)需要(yao)耗費(fei)極大(da)的精力和物力，所以往往把房(fang)子委(wei)托給中(zhong)介(jie)代(dai)理，而這就需要(yao)向代(dai)理中(zhong)介(jie)交(jiao)納一(yi)定(ding)額度(du)的中(zhong)介(jie)費(fei)，而這部分費(fei)用也就成為(wei)了投資(zi)人(ren)士的隱性成本(ben)。

專家說，多考(kao)察附近類似項目的房價、租(zu)金水平等相(xiang)關(guan)數(shu)據，仔細對市(shi)場形勢進行全(quan)面的分析后再做出判斷。