酒店式公(gong)(gong)寓投資(zi)價值 酒店式公(gong)(gong)寓投資(zi)風險(xian)

統計數據顯(xian)示，許(xu)多酒店式公寓的(de)(de)開發商(shang)打出的(de)(de)15%至18%的(de)(de)投資(zi)回(hui)報(bao)率遠(yuan)遠(yuan)高(gao)于(yu)真實的(de)(de)水平，而實際的(de)(de)年投資(zi)回(hui)報(bao)率也就是(shi)在5%至6%之間。高(gao)回(hui)報(bao)率確(que)實很吸引(yin)投資(zi)客戶(hu)，但往往忽略了隱性成本(ben)這(zhe)一關鍵要素，主要有5方面的(de)(de)因素。

酒店式公寓投資價值

確實，在(zai)地理(li)位(wei)置和硬件品質相當、服(fu)務配(pei)套完(wan)整的(de)基礎上，酒(jiu)店式公(gong)寓比同(tong)檔次普通公(gong)寓更值得投資。其原因主要在(zai)于：

出租率較有保證。

酒店式公寓大多聘請專業的酒店物業管理公司和酒店式公寓管理公司進行管理，他們有廣泛的租客源；同時公寓的出租的最短時間可以是一天，最長就沒有限制，而住宅一般最少要3個月，它們(men)面(mian)對的客(ke)戶群要比住宅(zhai)范圍(wei)廣。據統(tong)計，上海以長(chang)租客(ke)為主體的酒(jiu)店式公(gong)寓出(chu)租率一般都在90%以(yi)上。

租金要比普通公寓來的高。

在(zai)普通(tong)公寓(yu)(yu)里，由于各(ge)投資者的(de)(de)(de)(de)資金(jin)、持房能力不同，投資比(bi)(bi)例的(de)(de)(de)(de)增加勢(shi)必導致小(xiao)業主(zhu)在(zai)出(chu)(chu)租(zu)(zu)市場上的(de)(de)(de)(de)惡(e)性競爭。即(ji)使(shi)最開(kai)始(shi)的(de)(de)(de)(de)時候住(zhu)進去的(de)(de)(de)(de)都是高(gao)(gao)端客(ke)戶，當(dang)只(zhi)要有(you)(you)一個(ge)出(chu)(chu)租(zu)(zu)者愿意(yi)(yi)降低(di)價格引進比(bi)(bi)較低(di)端的(de)(de)(de)(de)客(ke)戶的(de)(de)(de)(de)時候，普通(tong)公寓(yu)(yu)就開(kai)始(shi)進去惡(e)性循環，最后(hou)高(gao)(gao)端客(ke)戶會(hui)慢慢流(liu)失。而(er)酒店式公寓(yu)(yu)統(tong)一的(de)(de)(de)(de)經營方式使(shi)各(ge)業主(zhu)的(de)(de)(de)(de)經濟利益捆綁(bang)在(zai)一起，管(guan)理(li)公司根據收益分(fen)成，可以保持物業的(de)(de)(de)(de)整(zheng)體租(zu)(zu)價；此外，租(zu)(zu)客(ke)也愿意(yi)(yi)花(hua)比(bi)(bi)公寓(yu)(yu)高(gao)(gao)的(de)(de)(de)(de)價差來(lai)和具有(you)(you)同等身份的(de)(de)(de)(de)人住(zhu)在(zai)一起，獲得更多的(de)(de)(de)(de)服務和安(an)全保障(zhang)。

發展更具持續性。

統一經營的方式使得酒店式公寓會比普通公寓更加關注長遠的發展，會有自己的推廣和營銷計劃，從而使它們的發展具有持續性。總而言之，投資酒店式公寓比普通公寓要有優勢。這可能也是在上海這塊到處都洋溢著投資熱情的土地上，酒店式公寓能夠熱賣的主要原因。

酒店式公寓投資風險

契稅和公共維修基金

開發商(shang)在項目(mu)銷售時(shi)，其價格并不(bu)包括契稅(shui)和(he)公共維(wei)修基(ji)金(jin)(jin)，從目(mu)前這兩個的收(shou)費標準來(lai)看(kan)，契稅(shui)普通(tong)住宅是1.5%，非普通(tong)住宅是3%；房屋維(wei)修基(ji)金(jin)(jin)是收(shou)樓價的2%。所(suo)以從上述情況來(lai)看(kan)，即便是酒店(dian)式(shi)公寓房產(chan)價格讓(rang)你(ni)動(dong)心(xin)，但(dan)也要考慮到契稅(shui)和(he)公共維(wei)修基(ji)金(jin)(jin)這兩個隱性成(cheng)本的代價。

租金價格的折扣

酒(jiu)(jiu)店(dian)(dian)式(shi)公(gong)寓(yu)的(de)開發商在(zai)(zai)項目(mu)收益(yi)計算時，往(wang)往(wang)是根據所在(zai)(zai)地段(duan)的(de)酒(jiu)(jiu)店(dian)(dian)日(ri)(ri)租金的(de)市場價(jia)(jia)格制定的(de)。以北京東二環附近的(de)一個(ge)酒(jiu)(jiu)店(dian)(dian)式(shi)公(gong)寓(yu)項目(mu)來看，銷售價(jia)(jia)格在(zai)(zai)25000元(yuan)/平方(fang)米，投(tou)資(zi)人士在(zai)(zai)投(tou)資(zi)前(qian)可參照同(tong)等(deng)地段(duan)的(de)酒(jiu)(jiu)店(dian)(dian)日(ri)(ri)租金做一對比。以同(tong)等(deng)地段(duan)的(de)一個(ge)四星級酒(jiu)(jiu)店(dian)(dian)為例，酒(jiu)(jiu)店(dian)(dian)標準(zhun)間的(de)市場價(jia)(jia)格大(da)約在(zai)(zai)800元(yuan)/日(ri)(ri)，一個(ge)月就(jiu)(jiu)會(hui)有24000元(yuan)的(de)收益(yi)，但眾(zhong)所周知，酒(jiu)(jiu)店(dian)(dian)為了吸引客(ke)戶往(wang)往(wang)會(hui)采取會(hui)員(yuan)、折扣等(deng)活動，打折后(hou)的(de)價(jia)(jia)格往(wang)往(wang)也就(jiu)(jiu)在(zai)(zai)400元(yuan)至500元(yuan)/日(ri)(ri)左右，這遠(yuan)遠(yuan)低于開發商預計的(de)高投(tou)資(zi)回報率(lv)。

物業費、取暖費等其他費用

針對投(tou)資酒(jiu)店式公寓而(er)言，除了(le)需(xu)(xu)要(yao)(yao)在購買時(shi)需(xu)(xu)要(yao)(yao)繳(jiao)納(na)必須的(de)費(fei)(fei)用外，物(wu)業費(fei)(fei)、取(qu)(qu)暖費(fei)(fei)等(deng)諸多費(fei)(fei)用都需(xu)(xu)要(yao)(yao)考(kao)慮進去，而(er)這(zhe)些往往就是(shi)我(wo)們在投(tou)資時(shi)忽略的(de)隱性(xing)成(cheng)本(ben)。酒(jiu)店式公寓的(de)物(wu)業費(fei)(fei)、取(qu)(qu)暖費(fei)(fei)等(deng)維護費(fei)(fei)用通常比較(jiao)高，而(er)且很難直接轉(zhuan)嫁給承租人。從這(zhe)點來看，開發商打出的(de)每(mei)年15%至18%的(de)高投(tou)資回報率顯然沒有(you)考(kao)慮到以上諸多因素(su)。

房屋空置期

我(wo)(wo)愛我(wo)(wo)家的(de)數據顯示，酒店客(ke)房(fang)的(de)年平(ping)均(jun)(jun)入住率在(zai)(zai)70%至80%左右，往(wang)(wang)往(wang)(wang)在(zai)(zai)每年冬季供(gong)暖季后就(jiu)進入了傳(chuan)統的(de)淡季，一般(ban)的(de)普通住宅平(ping)均(jun)(jun)每年也會有45天左右的(de)空置期(qi)，酒店式公寓的(de)空置期(qi)也要控制在(zai)(zai)2個(ge)月的(de)時(shi)間，這往(wang)(wang)往(wang)(wang)是(shi)很多投資人(ren)士忽略的(de)問題(ti)。

中介費

投資人在投資房產項(xiang)目后(hou)，還要考(kao)慮房屋的(de)出租問題。很多(duo)投資人士如果自己(ji)尋(xun)找客戶需(xu)要耗費(fei)(fei)極大的(de)精(jing)力和物(wu)力，所以往(wang)(wang)往(wang)(wang)把房子委托給(gei)中(zhong)(zhong)介(jie)代理，而這就(jiu)需(xu)要向代理中(zhong)(zhong)介(jie)交納一(yi)定額度的(de)中(zhong)(zhong)介(jie)費(fei)(fei)，而這部(bu)分費(fei)(fei)用也就(jiu)成為(wei)了投資人士的(de)隱性成本。

專家(jia)說，多(duo)考察(cha)附近類似項目(mu)的房價、租金水平等相關數據，仔細對(dui)市場形勢進行全面的分析后(hou)再做出(chu)判斷。