【寫(xie)字樓投資】寫(xie)字樓投資風險 寫(xie)字樓投資注意事項

寫字樓投資風險如何避免

1、投資寫字樓必須防范貶值風險。

如果寫字樓本身所處的地段由于一些市(shi)(shi)政或其他原(yuan)因造成(cheng)了貶(bian)值，寫(xie)字樓(lou)本身必然會造成(cheng)很大的影響;如果(guo)所投(tou)資(zi)寫(xie)字樓(lou)在未來(lai)的幾年里涌現出過(guo)多(duo)新樓(lou)盤，也(ye)從而對現有寫(xie)字樓(lou)市(shi)(shi)場構成(cheng)沖(chong)擊。

2、在按揭方面，純寫字樓項目，除在邊緣地區的項目，或項目本身檔次一般，其他大多單價都很高，而按揭貸款多六成以下，因此需要很高的首付能力和強有力的還款能力。

在(zai)利率方面，寫(xie)字樓要(yao)高(gao)于住宅(zhai)近1%的(de)利率。另(ling)外，還有購置物(wu)業(ye)的(de)稅費、出(chu)租(zu)所涉及(ji)的(de)稅費、房產稅、首次出(chu)租(zu)的(de)高(gao)折價(jia)、物(wu)業(ye)管理費用、自己的(de)管理費用、裝修、家具(ju)、房屋折舊費用等需(xu)要(yao)交納的(de)各種稅費，約(yue)占(zhan)投資額的(de)20%左(zuo)右。

3、寫字樓與住宅都具有投資功能，但它們有截然不同的屬性。

它們(men)之(zhi)間的核(he)心差異在于，住(zhu)宅是(shi)一(yi)(yi)種“生(sheng)活資料”，而(er)寫字(zi)樓(lou)是(shi)一(yi)(yi)種“生(sheng)產資料”。當(dang)寫字(zi)樓(lou)租不(bu)出去的時(shi)候(hou)，它只能(neng)(neng)閑置在那(nei)里(li)，而(er)不(bu)能(neng)(neng)像住(zhu)宅一(yi)(yi)樣，可以自己住(zhu)。這樣不(bu)但不(bu)會(hui)(hui)產生(sheng)其他利潤反而(er)會(hui)(hui)消耗資金。

寫字樓投資注意

注意1：中小寫字樓投資者忌

一忌(ji)(ji)只看(kan)買價(jia)，不(bu)(bu)看(kan)租價(jia)。二(er)忌(ji)(ji)只看(kan)硬件，不(bu)(bu)看(kan)服務(wu)。三忌(ji)(ji)計算方(fang)法不(bu)(bu)對，盲(mang)從銷售人員的論據。四忌(ji)(ji)只看(kan)自(zi)己，不(bu)(bu)看(kan)整體。五忌(ji)(ji)只看(kan)利潤，不(bu)(bu)看(kan)風險。六忌(ji)(ji)花(hua)精力太大，不(bu)(bu)將此計算為(wei)成本。七忌(ji)(ji)事先不(bu)(bu)謹慎思考(kao)，到(dao)時候忙于維(wei)權。八忌(ji)(ji)不(bu)(bu)關心二(er)手市場。九忌(ji)(ji)思考(kao)能力差，憑感覺(jue)辦事。

注意2：“甲級寫字樓”的真正含義

甲(jia)級寫(xie)(xie)字(zi)樓是目前行(xing)業內(nei)自發(fa)形成的(de)(de)一(yi)種通行(xing)叫法，國(guo)家在(zai)(zai)這(zhe)方面并沒(mei)有(you)成文的(de)(de)規(gui)定，什么樣的(de)(de)寫(xie)(xie)字(zi)樓才算作是真正的(de)(de)甲(jia)級寫(xie)(xie)字(zi)樓。在(zai)(zai)中國(guo)現行(xing)的(de)(de)建(jian)筑設計規(gui)范里(li)也無法找到這(zhe)個(ge)名詞，但(dan)仔(zi)細探討(tao)會(hui)發(fa)現，它是在(zai)(zai)外商(shang)(shang)與內(nei)地發(fa)展(zhan)商(shang)(shang)合作開發(fa)涉外寫(xie)(xie)字(zi)樓的(de)(de)過程中，逐步引進并流行(xing)起(qi)來的(de)(de)詞匯，是將寫(xie)(xie)字(zi)樓按照(zhao)其(qi)綜合質素不同(tong)，劃分(fen)為甲(jia)、乙、丙等(deng)幾個(ge)等(deng)級，從一(yi)般意義(yi)上(shang)講，國(guo)際(ji)上(shang)判(pan)斷甲(jia)級寫(xie)(xie)字(zi)樓有(you)8大特征(zheng)：管理國(guo)際(ji)化、24小時寫(xie)(xie)字(zi)樓、人性化、空間的(de)(de)舒適性和實用性、數字(zi)化、節能化、便(bian)捷的(de)(de)交通和商(shang)(shang)務化等(deng)等(deng)。

注意3：“5A”不是等級標準

“5A”智(zhi)能(neng)化(hua)(hua)是指OA（辦公智(zhi)能(neng)化(hua)(hua)）、BA（樓(lou)宇(yu)自動化(hua)(hua)）、CA（通(tong)訊傳(chuan)輸(shu)智(zhi)能(neng)化(hua)(hua)）、FA（消防智(zhi)能(neng)化(hua)(hua)）、SA（安保智(zhi)能(neng)化(hua)(hua)）。如果用“5A”評價寫字樓(lou)的(de)(de)品質等級的(de)(de)話，是一種概(gai)念理解上的(de)(de)誤區(qu)，如果市場上有人(ren)打出“超5A級”寫字樓(lou)的(de)(de)話，那更是一種很(hen)不專業(ye)的(de)(de)說法。

注意4：物業管理要關注

寫(xie)(xie)字(zi)樓(lou)(lou)的(de)(de)(de)成(cheng)功很(hen)大(da)程度上取決于后期的(de)(de)(de)管(guan)理(li)水(shui)(shui)(shui)平(ping)，專業管(guan)理(li)寫(xie)(xie)字(zi)樓(lou)(lou)的(de)(de)(de)物業公(gong)司，能(neng)給樓(lou)(lou)盤一(yi)(yi)個(ge)良好(hao)的(de)(de)(de)內部環境(jing)，對大(da)廈的(de)(de)(de)設(she)備設(she)施有較(jiao)好(hao)的(de)(de)(de)維護，保(bao)證長期使用，對保(bao)證物業口碑(bei)、提高(gao)出租率、保(bao)持租金水(shui)(shui)(shui)平(ping)非常有效。另外，擁(yong)有一(yi)(yi)個(ge)經驗(yan)豐(feng)富(fu)的(de)(de)(de)租務部，也是投資者選擇此(ci)類物業時應考慮的(de)(de)(de)。第一(yi)(yi)太平(ping)戴維斯、戴德梁行(xing)、高(gao)力國際等知名公(gong)司管(guan)理(li)的(de)(de)(de)寫(xie)(xie)字(zi)樓(lou)(lou)的(de)(de)(de)物業水(shui)(shui)(shui)準值(zhi)得投資者信任(ren)。

注意5：選擇寫字樓客戶要有的放矢

如(ru)果資金充裕(yu)，建(jian)議選擇那些最小的(de)(de)租(zu)客也需要大約500~1000平方米建(jian)筑面(mian)積的(de)(de)寫字(zi)樓，（一般寫字(zi)樓的(de)(de)使用率為70%左(zuo)右）。入住這(zhe)座寫字(zi)樓的(de)(de)公司水平相差不大，物業檔次高，今后會(hui)有較為穩定的(de)(de)回(hui)報(bao)。

而當投資那些可以切成很小塊面積進行出售的寫字樓時，您就要當心雖然總價上可能會便宜些，但由于進駐寫字樓的公司檔次低，流動性大，再加上小業主太多，影響到該寫字樓的物業管理水平。

注意6：投資存在4大缺陷

1.不(bu)(bu)能(neng)用(yong)于自住。寫(xie)字樓(lou)是不(bu)(bu)能(neng)用(yong)于自住的(de)，當寫(xie)字樓(lou)租(zu)不(bu)(bu)出去的(de)時(shi)候，它只能(neng)閑置在(zai)那里。

2.銀行貸款(kuan)限制多。與投資住宅相比，個人投資寫(xie)字(zi)樓的整個標的并不小，而且銀行貸款(kuan)利率(lv)高(gao)，成數少，年限短。

購(gou)買寫字樓的貸款利(li)率要高于(yu)住宅利(li)率近1%，另(ling)外，還有(you)房產稅等需要交(jiao)納各種稅費(fei)，約占投資額的20%。

3.土地出(chu)讓(rang)年(nian)(nian)限短。寫字樓(lou)的(de)土地出(chu)讓(rang)金要比(bi)住宅高(gao)，但土地出(chu)讓(rang)年(nian)(nian)限只(zhi)有(you)40或(huo)50年(nian)(nian)。

4.價格(ge)高。寫(xie)字樓的(de)造價要高出(chu)普通(tong)住(zhu)宅的(de)3~4倍。

注意7：讓寫字樓租出去的4招

1.選擇信譽度高的(de)企業或個(ge)人作為承租(zu)(zu)方能(neng)夠保證出租(zu)(zu)合同的(de)順(shun)利進行，使出租(zu)(zu)方獲得預期的(de)收益。

2.選擇(ze)信譽度(du)高(gao)的中(zhong)介(jie)(jie)機構。如(ru)果通過中(zhong)介(jie)(jie)機構來尋找承租方，那么中(zhong)介(jie)(jie)機構的資質和實力均是考察的重點。

3.合(he)理(li)定價。不要期望(wang)通過(guo)高額的(de)租(zu)金迅速收(shou)回投資成(cheng)本，必須考慮到市場競爭的(de)存在。合(he)理(li)的(de)租(zu)金，甚至有(you)原則的(de)讓(rang)步都是可取的(de)手段(duan)。畢竟保證出租(zu)的(de)順暢，避免因空置導致更大的(de)損(sun)失才是最重要的(de)。

4.選擇長期(qi)租(zu)(zu)約。與短期(qi)租(zu)(zu)約相比(bi)，長期(qi)租(zu)(zu)約更能(neng)保證投資者的利(li)益。

注意8：租賃要辦理相關手續

投資(zi)者購買(mai)了(le)寫字樓后，如有租(zu)(zu)客求租(zu)(zu)，首先買(mai)賣(mai)雙方要簽(qian)署租(zu)(zu)賃(lin)合同；其次要將租(zu)(zu)賃(lin)合同原(yuan)件(jian)(jian)、出(chu)租(zu)(zu)和承租(zu)(zu)人(ren)的身份證(zheng)明(ming)、公司營業執照（復印(yin)件(jian)(jian)）、產(chan)權(quan)證(zheng)原(yuan)件(jian)(jian)出(chu)示給房屋(wu)所在地街(jie)道并做登記(ji)(ji)申請(qing)；最后將租(zu)(zu)賃(lin)合同原(yuan)件(jian)(jian)、出(chu)租(zu)(zu)和承租(zu)(zu)人(ren)的身份證(zheng)明(ming)、公司營業執照（復印(yin)件(jian)(jian)）交至所在區房地產(chan)交易(yi)中心(xin)，辦理租(zu)(zu)賃(lin)登記(ji)(ji)，并按規定繳付款項(xiang)。

寫字樓出租別忘辦理出租許可證

《房屋(wu)租賃(lin)許(xu)可證管理(li)辦(ban)法(fa)》要求出(chu)(chu)(chu)租房屋(wu)首(shou)先需(xu)要辦(ban)理(li)《房屋(wu)租賃(lin)許(xu)可證》，寫字(zi)樓(lou)的出(chu)(chu)(chu)租也包括在內，沒有“證”是不準出(chu)(chu)(chu)租的。

《房(fang)屋(wu)租(zu)賃(lin)許(xu)可證(zheng)管理(li)辦(ban)法(fa)》規(gui)定，凡出(chu)租(zu)城鎮范(fan)圍內(nei)房(fang)屋(wu)(寫字樓)的單位(wei)或個人(ren)，必須經(jing)房(fang)屋(wu)主(zhu)管部門認(ren)定出(chu)租(zu)房(fang)屋(wu)所(suo)有(you)權清楚無(wu)糾紛、房(fang)屋(wu)結構(gou)安全后(hou)，到房(fang)屋(wu)所(suo)在地的區(qu)、縣房(fang)地產管理(li)登記，申辦(ban)《房(fang)屋(wu)租(zu)賃(lin)許(xu)可證(zheng)》。

申(shen)(shen)(shen)請(qing)人(ren)(ren)(ren)在辦理(li)(li)《房(fang)(fang)(fang)屋租(zu)(zu)(zu)賃(lin)許可(ke)(ke)(ke)證(zheng)》時，必須交(jiao)(jiao)驗(yan)下列證(zheng)件(jian)：1.房(fang)(fang)(fang)屋出(chu)(chu)租(zu)(zu)(zu)申(shen)(shen)(shen)請(qing)書(shu)。2.房(fang)(fang)(fang)屋所(suo)有(you)權(quan)證(zheng)書(shu)或購商品房(fang)(fang)(fang)合(he)(he)同、新建房(fang)(fang)(fang)執(zhi)照(zhao)等其(qi)(qi)他合(he)(he)法(fa)證(zheng)件(jian)。3.出(chu)(chu)租(zu)(zu)(zu)人(ren)(ren)(ren)是(shi)個人(ren)(ren)(ren)的(de)(de)應提(ti)交(jiao)(jiao)房(fang)(fang)(fang)主居民(min)身份證(zheng)；出(chu)(chu)租(zu)(zu)(zu)人(ren)(ren)(ren)是(shi)單(dan)位(wei)的(de)(de)，應提(ti)交(jiao)(jiao)單(dan)位(wei)法(fa)人(ren)(ren)(ren)代表或委(wei)托(tuo)代理(li)(li)人(ren)(ren)(ren)資(zi)格證(zheng)明。4.產權(quan)共有(you)房(fang)(fang)(fang)屋出(chu)(chu)租(zu)(zu)(zu)的(de)(de)，需(xu)提(ti)交(jiao)(jiao)其(qi)(qi)他共有(you)人(ren)(ren)(ren)同意出(chu)(chu)租(zu)(zu)(zu)的(de)(de)證(zheng)明或委(wei)托(tuo)書(shu)。5.出(chu)(chu)租(zu)(zu)(zu)人(ren)(ren)(ren)在同一區、縣范(fan)圍(wei)內出(chu)(chu)租(zu)(zu)(zu)多處住(zhu)宅房(fang)(fang)(fang)屋，可(ke)(ke)(ke)申(shen)(shen)(shen)領一個《房(fang)(fang)(fang)屋租(zu)(zu)(zu)賃(lin)許可(ke)(ke)(ke)證(zheng)》；出(chu)(chu)租(zu)(zu)(zu)非(fei)住(zhu)宅房(fang)(fang)(fang)屋的(de)(de)，一處需(xu)申(shen)(shen)(shen)領一個《房(fang)(fang)(fang)屋租(zu)(zu)(zu)賃(lin)許可(ke)(ke)(ke)證(zheng)》，證(zheng)上標(biao)明出(chu)(chu)租(zu)(zu)(zu)房(fang)(fang)(fang)屋地點、數(shu)量。超出(chu)(chu)證(zheng)載(zai)范(fan)圍(wei)的(de)(de)，應另(ling)行申(shen)(shen)(shen)請(qing)《房(fang)(fang)(fang)屋租(zu)(zu)(zu)賃(lin)許可(ke)(ke)(ke)證(zheng)》。6.出(chu)(chu)租(zu)(zu)(zu)人(ren)(ren)(ren)為外(wai)資(zi)企業(ye)、中(zhong)外(wai)合(he)(he)資(zi)企業(ye)、中(zhong)外(wai)合(he)(he)作經營企業(ye)、外(wai)國(guo)公民(min)或港(gang)澳臺同胞的(de)(de)，按涉外(wai)地產管理(li)(li)規定辦理(li)(li)。7.出(chu)(chu)租(zu)(zu)(zu)的(de)(de)房(fang)(fang)(fang)屋拆遷或轉移，出(chu)(chu)租(zu)(zu)(zu)人(ren)(ren)(ren)應將《房(fang)(fang)(fang)屋租(zu)(zu)(zu)賃(lin)許可(ke)(ke)(ke)證(zheng)》向填發機關繳銷(xiao)，該證(zheng)有(you)效期為三年逾期須重新申(shen)(shen)(shen)辦。