【寫(xie)字樓投資(zi)】寫(xie)字樓投資(zi)風險 寫(xie)字樓投資(zi)注(zhu)意事項(xiang)

寫字樓投資風險如何避免

1、投資寫字樓必須防范貶值風險。

如果寫字樓本(ben)身所處的(de)地段(duan)由于(yu)一(yi)些市政或其他原(yuan)因(yin)造成了貶值，寫(xie)字(zi)樓(lou)本(ben)身必(bi)然會(hui)造成很大的(de)影(ying)響;如果所投資寫(xie)字(zi)樓(lou)在未來(lai)的(de)幾年里涌(yong)現出過多(duo)新樓(lou)盤，也從而對(dui)現有(you)寫(xie)字(zi)樓(lou)市場構成沖擊。

2、在按揭方面，純寫字樓項目，除在邊緣地區的項目，或項目本身檔次一般，其他大多單價都很高，而按揭貸款多六成以下，因此需要很高的首付能力和強有力的還款能力。

在利率方面，寫字(zi)樓要高(gao)于(yu)住宅近1%的(de)(de)利率。另外，還有購置物業(ye)的(de)(de)稅(shui)(shui)(shui)費(fei)、出(chu)租所涉及的(de)(de)稅(shui)(shui)(shui)費(fei)、房產稅(shui)(shui)(shui)、首次出(chu)租的(de)(de)高(gao)折價、物業(ye)管理費(fei)用(yong)、自己的(de)(de)管理費(fei)用(yong)、裝修、家具(ju)、房屋折舊費(fei)用(yong)等需要交納的(de)(de)各種(zhong)稅(shui)(shui)(shui)費(fei)，約占投資額(e)的(de)(de)20%左右。

3、寫字樓與住宅都具有投資功能，但它們有截然不同的屬性。

它們之間的核心差異(yi)在(zai)于，住(zhu)宅是一(yi)種(zhong)“生(sheng)(sheng)活資料(liao)”，而(er)寫字樓是一(yi)種(zhong)“生(sheng)(sheng)產(chan)資料(liao)”。當寫字樓租(zu)不出(chu)去的時候，它只能(neng)閑置在(zai)那里，而(er)不能(neng)像住(zhu)宅一(yi)樣，可以自己住(zhu)。這樣不但不會(hui)產(chan)生(sheng)(sheng)其他利潤(run)反(fan)而(er)會(hui)消耗(hao)資金。

寫字樓投資注意

注意1：中小寫字樓投資者忌

一忌(ji)只看(kan)(kan)(kan)買價，不(bu)(bu)看(kan)(kan)(kan)租(zu)價。二忌(ji)只看(kan)(kan)(kan)硬件(jian)，不(bu)(bu)看(kan)(kan)(kan)服務。三(san)忌(ji)計(ji)算(suan)方法不(bu)(bu)對，盲從銷售人(ren)員的論據。四忌(ji)只看(kan)(kan)(kan)自己，不(bu)(bu)看(kan)(kan)(kan)整體。五忌(ji)只看(kan)(kan)(kan)利潤，不(bu)(bu)看(kan)(kan)(kan)風險。六忌(ji)花精(jing)力(li)太大，不(bu)(bu)將此計(ji)算(suan)為(wei)成本。七忌(ji)事先不(bu)(bu)謹(jin)慎思(si)考(kao)，到時(shi)候忙(mang)于(yu)維(wei)權(quan)。八忌(ji)不(bu)(bu)關心(xin)二手市場。九忌(ji)思(si)考(kao)能力(li)差，憑感覺(jue)辦事。

注意2：“甲級寫字樓”的真正含義

甲(jia)級(ji)寫(xie)字樓(lou)是目前(qian)行(xing)(xing)(xing)業內自發形成(cheng)的一(yi)種通行(xing)(xing)(xing)叫法(fa)，國家在這方面并沒(mei)有(you)成(cheng)文的規定，什么樣的寫(xie)字樓(lou)才算作是真正的甲(jia)級(ji)寫(xie)字樓(lou)。在中(zhong)國現行(xing)(xing)(xing)的建筑設(she)計規范(fan)里也無(wu)法(fa)找到這個名(ming)詞(ci)，但仔細探(tan)討會(hui)發現，它是在外(wai)商與內地發展(zhan)商合作開發涉外(wai)寫(xie)字樓(lou)的過程(cheng)中(zhong)，逐步引進(jin)并流行(xing)(xing)(xing)起來的詞(ci)匯，是將寫(xie)字樓(lou)按照其綜(zong)合質素不同，劃分為甲(jia)、乙(yi)、丙等幾個等級(ji)，從一(yi)般意(yi)義上講，國際上判斷甲(jia)級(ji)寫(xie)字樓(lou)有(you)8大特征：管理國際化(hua)、24小(xiao)時(shi)寫(xie)字樓(lou)、人(ren)性化(hua)、空(kong)間的舒適性和(he)實用性、數字化(hua)、節能化(hua)、便捷的交通和(he)商務化(hua)等等。

注意3：“5A”不是等級標準

“5A”智能(neng)化(hua)是(shi)指OA（辦(ban)公智能(neng)化(hua)）、BA（樓宇(yu)自動化(hua)）、CA（通訊傳輸智能(neng)化(hua)）、FA（消防智能(neng)化(hua)）、SA（安保智能(neng)化(hua)）。如果用“5A”評價寫字(zi)樓的(de)品質(zhi)等級的(de)話，是(shi)一種(zhong)概(gai)念理(li)解上的(de)誤區，如果市(shi)場上有人打出“超5A級”寫字(zi)樓的(de)話，那更是(shi)一種(zhong)很不專業的(de)說法。

注意4：物業管理要關注

寫(xie)字(zi)樓(lou)的(de)(de)成功很大程度上取決于(yu)后期的(de)(de)管(guan)理(li)水平，專業(ye)管(guan)理(li)寫(xie)字(zi)樓(lou)的(de)(de)物(wu)(wu)業(ye)公(gong)(gong)司，能給樓(lou)盤一個良好(hao)的(de)(de)內(nei)部環(huan)境，對(dui)大廈(sha)的(de)(de)設備設施有較好(hao)的(de)(de)維護，保證長期使用，對(dui)保證物(wu)(wu)業(ye)口碑、提高出租率、保持租金水平非常有效。另外，擁有一個經(jing)驗(yan)豐富的(de)(de)租務部，也是(shi)投資者選擇此類物(wu)(wu)業(ye)時(shi)應考慮的(de)(de)。第一太平戴(dai)維斯(si)、戴(dai)德梁行、高力國際等知名公(gong)(gong)司管(guan)理(li)的(de)(de)寫(xie)字(zi)樓(lou)的(de)(de)物(wu)(wu)業(ye)水準值(zhi)得投資者信(xin)任。

注意5：選擇寫字樓客戶要有的放矢

如果資(zi)金充裕，建議(yi)選(xuan)擇那些(xie)最小(xiao)的租客也(ye)需要(yao)大約500~1000平方米建筑面積的寫字(zi)樓(lou)，（一般(ban)寫字(zi)樓(lou)的使用率(lv)為70%左右）。入住(zhu)這座寫字(zi)樓(lou)的公司(si)水平相差不(bu)大，物業(ye)檔次(ci)高，今后(hou)會(hui)有較為穩定的回報(bao)。

而當投資那些可以切成很小塊面積進行出售的寫字樓時，您就要當心雖然總價上可能會便宜些，但由于進駐寫字樓的公司檔次低，流動性大，再加上小業主太多，影響到該寫字樓的物業管理水平。

注意6：投資存在4大缺陷

1.不能用于自住。寫(xie)字(zi)樓是不能用于自住的，當寫(xie)字(zi)樓租不出去(qu)的時(shi)候(hou)，它只(zhi)能閑置在那里。

2.銀行(xing)貸款(kuan)限(xian)制多。與投資住宅相比，個人投資寫字樓的(de)整個標的(de)并不小，而且銀行(xing)貸款(kuan)利率(lv)高，成數少(shao)，年(nian)限(xian)短。

購買寫字樓的(de)貸(dai)款(kuan)利率(lv)要高于住宅利率(lv)近1%，另外，還有(you)房產稅(shui)等需要交納各種稅(shui)費，約占投(tou)資額的(de)20%。

3.土地(di)出(chu)讓年限(xian)短。寫字樓的土地(di)出(chu)讓金要比住宅(zhai)高，但土地(di)出(chu)讓年限(xian)只有40或(huo)50年。

4.價格高。寫(xie)字樓的造(zao)價要高出(chu)普通住宅(zhai)的3~4倍(bei)。

注意7：讓寫字樓租出去的4招

1.選(xuan)擇信譽度高(gao)的(de)企業(ye)或個人(ren)作(zuo)為承租方(fang)能夠保證出租合同的(de)順利進(jin)行，使出租方(fang)獲得預(yu)期的(de)收益(yi)。

2.選擇信(xin)譽度高(gao)的(de)中(zhong)介機(ji)構(gou)(gou)。如果通過中(zhong)介機(ji)構(gou)(gou)來尋找(zhao)承租(zu)方(fang)，那么(me)中(zhong)介機(ji)構(gou)(gou)的(de)資質和(he)實力均(jun)是考察(cha)的(de)重點。

3.合(he)理定價。不(bu)要期望通過高額的租(zu)金(jin)迅速(su)收(shou)回投資成本，必須考(kao)慮到市場競爭(zheng)的存在。合(he)理的租(zu)金(jin)，甚至有原則的讓步都是可取的手(shou)段。畢竟保證(zheng)出(chu)租(zu)的順暢，避(bi)免(mian)因空置(zhi)導致更大(da)的損失才是最重要的。

4.選擇(ze)長期(qi)租(zu)約(yue)。與短期(qi)租(zu)約(yue)相比，長期(qi)租(zu)約(yue)更能保證投資者的利益。

注意8：租賃要辦理相關手續

投(tou)資者購買(mai)了寫字樓后，如有租(zu)(zu)(zu)(zu)客求租(zu)(zu)(zu)(zu)，首先買(mai)賣雙方要簽署租(zu)(zu)(zu)(zu)賃合同(tong)；其次要將租(zu)(zu)(zu)(zu)賃合同(tong)原(yuan)件(jian)、出租(zu)(zu)(zu)(zu)和承租(zu)(zu)(zu)(zu)人的身(shen)(shen)份證(zheng)明、公司營(ying)業執(zhi)照（復印件(jian)）、產(chan)權證(zheng)原(yuan)件(jian)出示給房(fang)屋所在地街道并(bing)做登(deng)記(ji)申請(qing)；最(zui)后將租(zu)(zu)(zu)(zu)賃合同(tong)原(yuan)件(jian)、出租(zu)(zu)(zu)(zu)和承租(zu)(zu)(zu)(zu)人的身(shen)(shen)份證(zheng)明、公司營(ying)業執(zhi)照（復印件(jian)）交至所在區房(fang)地產(chan)交易中心，辦理租(zu)(zu)(zu)(zu)賃登(deng)記(ji)，并(bing)按規定繳付(fu)款項。

寫字樓出租別忘辦理出租許可證

《房(fang)屋租(zu)(zu)賃許可證(zheng)管理(li)辦法》要求出(chu)(chu)租(zu)(zu)房(fang)屋首先需要辦理(li)《房(fang)屋租(zu)(zu)賃許可證(zheng)》，寫字(zi)樓(lou)的出(chu)(chu)租(zu)(zu)也包括在內，沒有“證(zheng)”是(shi)不(bu)準出(chu)(chu)租(zu)(zu)的。

《房(fang)(fang)屋(wu)(wu)(wu)租(zu)賃許可證管(guan)理辦法》規定(ding)，凡出(chu)租(zu)城鎮(zhen)范圍(wei)內房(fang)(fang)屋(wu)(wu)(wu)(寫(xie)字樓)的(de)單位(wei)或個人，必須經房(fang)(fang)屋(wu)(wu)(wu)主(zhu)管(guan)部門認定(ding)出(chu)租(zu)房(fang)(fang)屋(wu)(wu)(wu)所有權清楚無糾紛(fen)、房(fang)(fang)屋(wu)(wu)(wu)結構安全后，到房(fang)(fang)屋(wu)(wu)(wu)所在地(di)的(de)區、縣房(fang)(fang)地(di)產管(guan)理登記(ji)，申辦《房(fang)(fang)屋(wu)(wu)(wu)租(zu)賃許可證》。

申(shen)(shen)請(qing)人(ren)(ren)在辦(ban)理(li)(li)《房(fang)(fang)(fang)屋(wu)租(zu)(zu)賃(lin)許(xu)可證(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)》時，必須交(jiao)驗(yan)下列(lie)證(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)件：1.房(fang)(fang)(fang)屋(wu)出(chu)租(zu)(zu)申(shen)(shen)請(qing)書。2.房(fang)(fang)(fang)屋(wu)所有權證(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)書或(huo)購商品房(fang)(fang)(fang)合同、新(xin)(xin)建房(fang)(fang)(fang)執(zhi)照(zhao)等(deng)其他(ta)合法證(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)件。3.出(chu)租(zu)(zu)人(ren)(ren)是(shi)個(ge)人(ren)(ren)的應(ying)提(ti)交(jiao)房(fang)(fang)(fang)主居民身份證(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)；出(chu)租(zu)(zu)人(ren)(ren)是(shi)單位(wei)的，應(ying)提(ti)交(jiao)單位(wei)法人(ren)(ren)代(dai)(dai)表(biao)或(huo)委托代(dai)(dai)理(li)(li)人(ren)(ren)資格證(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)明(ming)。4.產權共有房(fang)(fang)(fang)屋(wu)出(chu)租(zu)(zu)的，需提(ti)交(jiao)其他(ta)共有人(ren)(ren)同意出(chu)租(zu)(zu)的證(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)明(ming)或(huo)委托書。5.出(chu)租(zu)(zu)人(ren)(ren)在同一區(qu)、縣(xian)范(fan)圍內出(chu)租(zu)(zu)多(duo)處住宅房(fang)(fang)(fang)屋(wu)，可申(shen)(shen)領一個(ge)《房(fang)(fang)(fang)屋(wu)租(zu)(zu)賃(lin)許(xu)可證(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)》；出(chu)租(zu)(zu)非(fei)住宅房(fang)(fang)(fang)屋(wu)的，一處需申(shen)(shen)領一個(ge)《房(fang)(fang)(fang)屋(wu)租(zu)(zu)賃(lin)許(xu)可證(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)》，證(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)上標(biao)明(ming)出(chu)租(zu)(zu)房(fang)(fang)(fang)屋(wu)地(di)點、數量。超(chao)出(chu)證(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)載范(fan)圍的，應(ying)另行申(shen)(shen)請(qing)《房(fang)(fang)(fang)屋(wu)租(zu)(zu)賃(lin)許(xu)可證(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)》。6.出(chu)租(zu)(zu)人(ren)(ren)為外(wai)(wai)資企業(ye)、中外(wai)(wai)合資企業(ye)、中外(wai)(wai)合作經(jing)營企業(ye)、外(wai)(wai)國(guo)公(gong)民或(huo)港澳臺(tai)同胞的，按涉(she)外(wai)(wai)地(di)產管理(li)(li)規定辦(ban)理(li)(li)。7.出(chu)租(zu)(zu)的房(fang)(fang)(fang)屋(wu)拆遷或(huo)轉移(yi)，出(chu)租(zu)(zu)人(ren)(ren)應(ying)將《房(fang)(fang)(fang)屋(wu)租(zu)(zu)賃(lin)許(xu)可證(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)》向填發機關(guan)繳銷，該證(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)有效期為三年逾期須重新(xin)(xin)申(shen)(shen)辦(ban)。