【寫字(zi)(zi)樓(lou)投(tou)資(zi)】寫字(zi)(zi)樓(lou)投(tou)資(zi)風險 寫字(zi)(zi)樓(lou)投(tou)資(zi)注意(yi)事項

寫字樓投資風險如何避免

1、投資寫字樓必須防范貶值風險。

如果寫字樓本(ben)身所處的地(di)段由于一些(xie)市政或(huo)其他(ta)原因(yin)造成了(le)貶值，寫字(zi)樓(lou)本(ben)身必然會造成很大的影響;如果所投資寫字(zi)樓(lou)在未來的幾年里(li)涌現(xian)出過多新樓(lou)盤(pan)，也(ye)從而對現(xian)有寫字(zi)樓(lou)市場構(gou)成沖擊。

2、在按揭方面，純寫字樓項目，除在邊緣地區的項目，或項目本身檔次一般，其他大多單價都很高，而按揭貸款多六成以下，因此需要很高的首付能力和強有力的還款能力。

在利率(lv)方面，寫字樓(lou)要(yao)高于住宅近(jin)1%的(de)(de)利率(lv)。另外，還有購置(zhi)物業(ye)(ye)的(de)(de)稅(shui)費、出(chu)租(zu)所涉及的(de)(de)稅(shui)費、房(fang)產稅(shui)、首次出(chu)租(zu)的(de)(de)高折價、物業(ye)(ye)管理費用(yong)、自(zi)己的(de)(de)管理費用(yong)、裝修、家(jia)具、房(fang)屋(wu)折舊(jiu)費用(yong)等需要(yao)交納的(de)(de)各種(zhong)稅(shui)費，約占(zhan)投資額的(de)(de)20%左右(you)。

3、寫字樓與住宅都具有投資功能，但它們有截然不同的屬性。

它們(men)之間的(de)核心差異在(zai)于，住(zhu)(zhu)宅(zhai)是(shi)一(yi)種“生(sheng)活資料(liao)”，而(er)(er)(er)寫(xie)(xie)字(zi)樓是(shi)一(yi)種“生(sheng)產資料(liao)”。當寫(xie)(xie)字(zi)樓租不(bu)出(chu)去的(de)時候，它只能閑置在(zai)那里(li)，而(er)(er)(er)不(bu)能像(xiang)住(zhu)(zhu)宅(zhai)一(yi)樣，可(ke)以自(zi)己住(zhu)(zhu)。這樣不(bu)但不(bu)會產生(sheng)其(qi)他利潤反而(er)(er)(er)會消(xiao)耗資金。

寫字樓投資注意

注意1：中小寫字樓投資者忌

一忌(ji)(ji)(ji)只(zhi)看(kan)(kan)(kan)買(mai)價(jia)(jia)，不(bu)(bu)(bu)看(kan)(kan)(kan)租價(jia)(jia)。二忌(ji)(ji)(ji)只(zhi)看(kan)(kan)(kan)硬件，不(bu)(bu)(bu)看(kan)(kan)(kan)服務。三忌(ji)(ji)(ji)計算方法不(bu)(bu)(bu)對，盲從銷售人(ren)員的論據(ju)。四忌(ji)(ji)(ji)只(zhi)看(kan)(kan)(kan)自己，不(bu)(bu)(bu)看(kan)(kan)(kan)整(zheng)體。五忌(ji)(ji)(ji)只(zhi)看(kan)(kan)(kan)利潤，不(bu)(bu)(bu)看(kan)(kan)(kan)風險。六忌(ji)(ji)(ji)花(hua)精(jing)力太大，不(bu)(bu)(bu)將此(ci)計算為成(cheng)本。七忌(ji)(ji)(ji)事(shi)先不(bu)(bu)(bu)謹(jin)慎思考(kao)，到時候忙于(yu)維權。八忌(ji)(ji)(ji)不(bu)(bu)(bu)關心二手(shou)市(shi)場。九忌(ji)(ji)(ji)思考(kao)能力差，憑感覺辦事(shi)。

注意2：“甲級寫字樓”的真正含義

甲(jia)(jia)級(ji)(ji)寫(xie)(xie)(xie)(xie)字(zi)樓(lou)是目(mu)前行(xing)(xing)業內自發形成(cheng)(cheng)的(de)一(yi)種通(tong)行(xing)(xing)叫(jiao)法，國(guo)家(jia)在(zai)這方面并(bing)沒有成(cheng)(cheng)文的(de)規定(ding)，什么樣(yang)的(de)寫(xie)(xie)(xie)(xie)字(zi)樓(lou)才算(suan)作是真正的(de)甲(jia)(jia)級(ji)(ji)寫(xie)(xie)(xie)(xie)字(zi)樓(lou)。在(zai)中國(guo)現行(xing)(xing)的(de)建(jian)筑設計規范里也無法找(zhao)到這個(ge)名(ming)詞，但仔細(xi)探討會(hui)發現，它(ta)是在(zai)外(wai)商與內地發展(zhan)商合作開發涉外(wai)寫(xie)(xie)(xie)(xie)字(zi)樓(lou)的(de)過程中，逐(zhu)步(bu)引進并(bing)流行(xing)(xing)起(qi)來的(de)詞匯，是將寫(xie)(xie)(xie)(xie)字(zi)樓(lou)按照其綜合質素不同，劃分為(wei)甲(jia)(jia)、乙、丙等(deng)幾個(ge)等(deng)級(ji)(ji)，從一(yi)般意義上講，國(guo)際上判斷甲(jia)(jia)級(ji)(ji)寫(xie)(xie)(xie)(xie)字(zi)樓(lou)有8大特征：管理國(guo)際化(hua)(hua)、24小時寫(xie)(xie)(xie)(xie)字(zi)樓(lou)、人性化(hua)(hua)、空間的(de)舒適性和實用性、數字(zi)化(hua)(hua)、節能化(hua)(hua)、便捷的(de)交通(tong)和商務(wu)化(hua)(hua)等(deng)等(deng)。

注意3：“5A”不是等級標準

“5A”智(zhi)能化(hua)是(shi)(shi)指OA（辦(ban)公(gong)智(zhi)能化(hua)）、BA（樓宇自動(dong)化(hua)）、CA（通訊傳輸(shu)智(zhi)能化(hua)）、FA（消防智(zhi)能化(hua)）、SA（安保智(zhi)能化(hua)）。如果用“5A”評價寫字樓的品質(zhi)等級(ji)的話，是(shi)(shi)一種(zhong)概念理解上的誤區，如果市場上有人打出“超5A級(ji)”寫字樓的話，那(nei)更是(shi)(shi)一種(zhong)很不專業的說法。

注意4：物業管理要關注

寫字(zi)樓(lou)的(de)成功(gong)很大程度上取(qu)決于后期的(de)管(guan)(guan)理水(shui)(shui)平(ping)，專業(ye)(ye)管(guan)(guan)理寫字(zi)樓(lou)的(de)物業(ye)(ye)公(gong)司，能給樓(lou)盤一(yi)個良好的(de)內部環境，對大廈的(de)設備設施有較好的(de)維護，保證(zheng)長期使(shi)用，對保證(zheng)物業(ye)(ye)口碑、提高出租率、保持租金水(shui)(shui)平(ping)非常有效。另外，擁有一(yi)個經驗豐富的(de)租務(wu)部，也是投資(zi)者選擇(ze)此(ci)類物業(ye)(ye)時應考慮(lv)的(de)。第一(yi)太平(ping)戴維斯、戴德梁行、高力國際(ji)等知名(ming)公(gong)司管(guan)(guan)理的(de)寫字(zi)樓(lou)的(de)物業(ye)(ye)水(shui)(shui)準值得投資(zi)者信(xin)任。

注意5：選擇寫字樓客戶要有的放矢

如果(guo)資金充裕，建(jian)議選擇那些最小的租客(ke)也需(xu)要(yao)大約(yue)500~1000平方(fang)米建(jian)筑面積(ji)的寫(xie)(xie)字樓，（一般寫(xie)(xie)字樓的使用率為(wei)70%左右）。入(ru)住這(zhe)座(zuo)寫(xie)(xie)字樓的公(gong)司水(shui)平相差(cha)不大，物業檔次高，今后會有較為(wei)穩定的回報(bao)。

而當投資那些可以切成很小塊面積進行出售的寫字樓時，您就要當心雖然總價上可能會便宜些，但由于進駐寫字樓的公司檔次低，流動性大，再加上小業主太多，影響到該寫字樓的物業管理水平。

注意6：投資存在4大缺陷

1.不能(neng)用(yong)于自住。寫字(zi)(zi)樓是(shi)不能(neng)用(yong)于自住的，當寫字(zi)(zi)樓租不出去的時候(hou)，它只能(neng)閑置在那里(li)。

2.銀行貸款(kuan)限制多。與投資(zi)住(zhu)宅相(xiang)比，個人投資(zi)寫字樓的整(zheng)個標的并(bing)不(bu)小(xiao)，而且銀行貸款(kuan)利率高，成數少，年(nian)限短。

購(gou)買寫字(zi)樓的貸款利率要(yao)高于住(zhu)宅利率近(jin)1%，另外(wai)，還有房產稅等需要(yao)交納(na)各種稅費，約(yue)占投資(zi)額的20%。

3.土地(di)(di)出讓(rang)年限短(duan)。寫字樓(lou)的(de)土地(di)(di)出讓(rang)金要(yao)比住宅高，但(dan)土地(di)(di)出讓(rang)年限只(zhi)有40或50年。

4.價格高(gao)。寫字樓的造(zao)價要高(gao)出普通住宅的3~4倍。

注意7：讓寫字樓租出去的4招

1.選(xuan)擇信譽度高的(de)企業或個人(ren)作為承租(zu)(zu)方能(neng)夠保證出租(zu)(zu)合同(tong)的(de)順利進行，使出租(zu)(zu)方獲(huo)得預期的(de)收益。

2.選擇信譽度高(gao)的(de)中(zhong)介機構(gou)。如果通過中(zhong)介機構(gou)來尋找(zhao)承租方，那么中(zhong)介機構(gou)的(de)資質和(he)實(shi)力(li)均是(shi)考察的(de)重點。

3.合理(li)定價(jia)。不要(yao)期望通過高(gao)額的(de)租(zu)金迅速收(shou)回投(tou)資成(cheng)本(ben)，必須考慮到市(shi)場競爭的(de)存(cun)在(zai)。合理(li)的(de)租(zu)金，甚至有原則的(de)讓步都是可取的(de)手段。畢竟保證出租(zu)的(de)順暢(chang)，避免因空置導致更(geng)大的(de)損失(shi)才是最重要(yao)的(de)。

4.選擇長期(qi)(qi)(qi)租約。與短期(qi)(qi)(qi)租約相比，長期(qi)(qi)(qi)租約更能(neng)保證投資者的(de)利益。

注意8：租賃要辦理相關手續

投資者購買了寫字樓后(hou)，如有租(zu)(zu)客求租(zu)(zu)，首先買賣雙方要(yao)(yao)簽署租(zu)(zu)賃(lin)合同(tong)；其次要(yao)(yao)將租(zu)(zu)賃(lin)合同(tong)原(yuan)件(jian)、出租(zu)(zu)和承租(zu)(zu)人的(de)身份證(zheng)明、公(gong)司(si)營(ying)業執(zhi)(zhi)照（復印(yin)件(jian)）、產權證(zheng)原(yuan)件(jian)出示給(gei)房(fang)屋所在(zai)地街道并(bing)做登記(ji)申(shen)請；最后(hou)將租(zu)(zu)賃(lin)合同(tong)原(yuan)件(jian)、出租(zu)(zu)和承租(zu)(zu)人的(de)身份證(zheng)明、公(gong)司(si)營(ying)業執(zhi)(zhi)照（復印(yin)件(jian)）交至(zhi)所在(zai)區(qu)房(fang)地產交易中心(xin)，辦理(li)租(zu)(zu)賃(lin)登記(ji)，并(bing)按規定繳付款(kuan)項。

寫字樓出租別忘辦理出租許可證

《房屋(wu)租(zu)賃許(xu)可證管理(li)辦法》要求出租(zu)房屋(wu)首先(xian)需要辦理(li)《房屋(wu)租(zu)賃許(xu)可證》，寫(xie)字(zi)樓的出租(zu)也(ye)包(bao)括在內，沒有“證”是不準出租(zu)的。

《房屋(wu)(wu)租賃許可證管理(li)辦(ban)法(fa)》規定，凡出租城鎮范圍內房屋(wu)(wu)(寫(xie)字(zi)樓)的單位(wei)或個(ge)人，必須(xu)經房屋(wu)(wu)主管部(bu)門認定出租房屋(wu)(wu)所有(you)權清(qing)楚無糾紛、房屋(wu)(wu)結構安全后，到房屋(wu)(wu)所在地的區、縣房地產管理(li)登(deng)記(ji)，申辦(ban)《房屋(wu)(wu)租賃許可證》。

申(shen)請人(ren)(ren)在(zai)辦理(li)《房(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)賃許(xu)可證(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)》時，必須交驗(yan)下列(lie)證(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)件：1.房(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)出(chu)(chu)租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)申(shen)請書(shu)。2.房(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)所有權證(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)書(shu)或(huo)購商(shang)品房(fang)(fang)(fang)合(he)同、新建房(fang)(fang)(fang)執(zhi)照等其(qi)他合(he)法(fa)證(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)件。3.出(chu)(chu)租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)人(ren)(ren)是個人(ren)(ren)的(de)應(ying)(ying)提交房(fang)(fang)(fang)主(zhu)居民身份證(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)；出(chu)(chu)租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)人(ren)(ren)是單(dan)位(wei)的(de)，應(ying)(ying)提交單(dan)位(wei)法(fa)人(ren)(ren)代(dai)表(biao)或(huo)委托(tuo)代(dai)理(li)人(ren)(ren)資格證(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)明。4.產(chan)權共有房(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)出(chu)(chu)租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)的(de)，需提交其(qi)他共有人(ren)(ren)同意出(chu)(chu)租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)的(de)證(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)明或(huo)委托(tuo)書(shu)。5.出(chu)(chu)租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)人(ren)(ren)在(zai)同一區、縣范(fan)圍內(nei)出(chu)(chu)租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)多(duo)處住宅房(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)，可申(shen)領一個《房(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)賃許(xu)可證(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)》；出(chu)(chu)租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)非(fei)住宅房(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)的(de)，一處需申(shen)領一個《房(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)賃許(xu)可證(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)》，證(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)上標明出(chu)(chu)租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)房(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)地(di)點(dian)、數量。超出(chu)(chu)證(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)載范(fan)圍的(de)，應(ying)(ying)另行(xing)申(shen)請《房(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)賃許(xu)可證(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)》。6.出(chu)(chu)租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)人(ren)(ren)為外資企業(ye)、中(zhong)外合(he)資企業(ye)、中(zhong)外合(he)作經營企業(ye)、外國公民或(huo)港澳臺(tai)同胞的(de)，按涉(she)外地(di)產(chan)管理(li)規定辦理(li)。7.出(chu)(chu)租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)的(de)房(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)拆(chai)遷或(huo)轉移，出(chu)(chu)租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)人(ren)(ren)應(ying)(ying)將《房(fang)(fang)(fang)屋(wu)(wu)租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)賃許(xu)可證(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)》向填發機關繳銷，該證(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)有效期為三年逾期須重新申(shen)辦。