【寫字樓投資(zi)】寫字樓投資(zi)風險 寫字樓投資(zi)注(zhu)意事項(xiang)

寫字樓投資風險如何避免

1、投資寫字樓必須防范貶值風險。

如果寫字樓本(ben)身所處的(de)地段(duan)由于(yu)一(yi)些市政或其他原因造(zao)成(cheng)了貶值，寫字(zi)樓(lou)本(ben)身必然會造(zao)成(cheng)很大的(de)影(ying)響;如(ru)果所投資寫字(zi)樓(lou)在未來的(de)幾年里涌(yong)現(xian)出過多新(xin)樓(lou)盤，也從而對現(xian)有(you)寫字(zi)樓(lou)市場構成(cheng)沖擊(ji)。

2、在按揭方面，純寫字樓項目，除在邊緣地區的項目，或項目本身檔次一般，其他大多單價都很高，而按揭貸款多六成以下，因此需要很高的首付能力和強有力的還款能力。

在利(li)率方面，寫字樓(lou)要高于住(zhu)宅近1%的利(li)率。另外，還有購置物業的稅費(fei)(fei)、出(chu)租(zu)所(suo)涉及的稅費(fei)(fei)、房產稅、首次出(chu)租(zu)的高折(zhe)價、物業管理費(fei)(fei)用(yong)(yong)、自(zi)己的管理費(fei)(fei)用(yong)(yong)、裝修、家具、房屋(wu)折(zhe)舊(jiu)費(fei)(fei)用(yong)(yong)等需要交納(na)的各(ge)種(zhong)稅費(fei)(fei)，約占(zhan)投資額的20%左右。

3、寫字樓與住宅都具有投資功能，但它們有截然不同的屬性。

它們之間的核(he)心差(cha)異在(zai)于(yu)，住宅是一(yi)種(zhong)“生活資(zi)料”，而(er)(er)寫(xie)字樓是一(yi)種(zhong)“生產資(zi)料”。當寫(xie)字樓租不出(chu)去的時候，它只能(neng)閑置在(zai)那里，而(er)(er)不能(neng)像住宅一(yi)樣(yang)，可以自己住。這樣(yang)不但不會(hui)產生其他利潤反(fan)而(er)(er)會(hui)消耗資(zi)金。

寫字樓投資注意

注意1：中小寫字樓投資者忌

一忌(ji)只(zhi)看買價，不(bu)(bu)看租價。二(er)忌(ji)只(zhi)看硬件，不(bu)(bu)看服(fu)務。三(san)忌(ji)計(ji)算方法不(bu)(bu)對，盲從銷售(shou)人員的論據。四(si)忌(ji)只(zhi)看自(zi)己，不(bu)(bu)看整體。五(wu)忌(ji)只(zhi)看利潤(run)，不(bu)(bu)看風險。六(liu)忌(ji)花精力太(tai)大(da)，不(bu)(bu)將此計(ji)算為成本(ben)。七忌(ji)事先不(bu)(bu)謹慎思考，到時候忙(mang)于維權。八忌(ji)不(bu)(bu)關心(xin)二(er)手(shou)市(shi)場。九忌(ji)思考能力差(cha)，憑(ping)感覺辦事。

注意2：“甲級寫字樓”的真正含義

甲級(ji)寫(xie)(xie)字(zi)(zi)(zi)樓(lou)(lou)是目(mu)前行業(ye)內自發形成(cheng)(cheng)的(de)一種通(tong)行叫法，國(guo)家(jia)在(zai)這方(fang)面并沒有(you)成(cheng)(cheng)文的(de)規定，什么樣(yang)的(de)寫(xie)(xie)字(zi)(zi)(zi)樓(lou)(lou)才算(suan)作是真正的(de)甲級(ji)寫(xie)(xie)字(zi)(zi)(zi)樓(lou)(lou)。在(zai)中國(guo)現(xian)(xian)行的(de)建筑設計規范里也(ye)無法找到這個名詞(ci)，但仔細(xi)探討(tao)會(hui)發現(xian)(xian)，它(ta)是在(zai)外商(shang)與內地發展商(shang)合作開發涉外寫(xie)(xie)字(zi)(zi)(zi)樓(lou)(lou)的(de)過程中，逐步引進并流行起來(lai)的(de)詞(ci)匯，是將寫(xie)(xie)字(zi)(zi)(zi)樓(lou)(lou)按(an)照其綜合質素不(bu)同，劃分為甲、乙、丙等幾(ji)個等級(ji)，從(cong)一般意義上講，國(guo)際(ji)上判(pan)斷甲級(ji)寫(xie)(xie)字(zi)(zi)(zi)樓(lou)(lou)有(you)8大特征：管理國(guo)際(ji)化(hua)(hua)、24小時寫(xie)(xie)字(zi)(zi)(zi)樓(lou)(lou)、人性化(hua)(hua)、空間的(de)舒適(shi)性和實用性、數字(zi)(zi)(zi)化(hua)(hua)、節能化(hua)(hua)、便捷的(de)交通(tong)和商(shang)務(wu)化(hua)(hua)等等。

注意3：“5A”不是等級標準

“5A”智能化(hua)(hua)是(shi)指OA（辦公智能化(hua)(hua)）、BA（樓(lou)宇(yu)自動化(hua)(hua)）、CA（通訊傳輸智能化(hua)(hua)）、FA（消(xiao)防智能化(hua)(hua)）、SA（安保(bao)智能化(hua)(hua)）。如果(guo)用“5A”評價寫字(zi)樓(lou)的品質(zhi)等級(ji)的話，是(shi)一種概(gai)念理解(jie)上(shang)的誤區，如果(guo)市場上(shang)有人打出“超5A級(ji)”寫字(zi)樓(lou)的話，那更是(shi)一種很(hen)不專業的說法。

注意4：物業管理要關注

寫字(zi)樓的(de)(de)成功很大(da)程度上取決于后期(qi)的(de)(de)管(guan)理(li)(li)水平，專(zhuan)業(ye)管(guan)理(li)(li)寫字(zi)樓的(de)(de)物(wu)業(ye)公司，能給樓盤一(yi)個良好的(de)(de)內(nei)部環境，對大(da)廈的(de)(de)設備設施有(you)(you)較好的(de)(de)維護，保(bao)證長期(qi)使用，對保(bao)證物(wu)業(ye)口碑、提高(gao)出租(zu)率(lv)、保(bao)持租(zu)金水平非常有(you)(you)效。另外(wai)，擁有(you)(you)一(yi)個經驗豐富的(de)(de)租(zu)務部，也是投資者選擇此(ci)類物(wu)業(ye)時(shi)應考慮的(de)(de)。第(di)一(yi)太平戴維斯、戴德梁行(xing)、高(gao)力國際等知(zhi)名(ming)公司管(guan)理(li)(li)的(de)(de)寫字(zi)樓的(de)(de)物(wu)業(ye)水準值得(de)投資者信任(ren)。

注意5：選擇寫字樓客戶要有的放矢

如果(guo)資金充(chong)裕，建議選擇那(nei)些最(zui)小的(de)租客(ke)也需要大約500~1000平方米建筑面(mian)積的(de)寫(xie)字樓，（一般寫(xie)字樓的(de)使用率為(wei)70%左右）。入(ru)住(zhu)這座(zuo)寫(xie)字樓的(de)公(gong)司水平相差不大，物業檔次高，今后會有(you)較為(wei)穩定的(de)回報。

而當投資那些可以切成很小塊面積進行出售的寫字樓時，您就要當心雖然總價上可能會便宜些，但由于進駐寫字樓的公司檔次低，流動性大，再加上小業主太多，影響到該寫字樓的物業管理水平。

注意6：投資存在4大缺陷

1.不能(neng)用于(yu)自住(zhu)。寫字樓是不能(neng)用于(yu)自住(zhu)的，當寫字樓租不出去的時候，它只能(neng)閑置在(zai)那里。

2.銀行貸款(kuan)(kuan)限(xian)制多。與(yu)投資(zi)住宅(zhai)相比，個人投資(zi)寫字樓的整個標(biao)的并不(bu)小，而且銀行貸款(kuan)(kuan)利率高，成數少，年限(xian)短。

購買寫(xie)字樓的(de)貸(dai)款利(li)率要高(gao)于住宅(zhai)利(li)率近(jin)1%，另外(wai)，還有(you)房產稅等需要交納各種稅費，約(yue)占投資額的(de)20%。

3.土地(di)出(chu)讓年(nian)限(xian)短(duan)。寫字樓的(de)土地(di)出(chu)讓金要(yao)比住(zhu)宅高，但土地(di)出(chu)讓年(nian)限(xian)只(zhi)有40或50年(nian)。

4.價(jia)格高。寫(xie)字(zi)樓的(de)造價(jia)要(yao)高出普通住宅的(de)3~4倍。

注意7：讓寫字樓租出去的4招

1.選(xuan)擇信譽度高的(de)企業或個人作為承租方能夠保證出租合同的(de)順(shun)利進行，使出租方獲得(de)預(yu)期的(de)收益。

2.選擇信譽(yu)度高的(de)中介機(ji)(ji)構(gou)。如果通過中介機(ji)(ji)構(gou)來尋找承租(zu)方(fang)，那么中介機(ji)(ji)構(gou)的(de)資質(zhi)和實力均是考察的(de)重點。

3.合理定價。不要期望通(tong)過(guo)高額(e)的租金(jin)迅速收(shou)回(hui)投(tou)資成本，必須(xu)考慮到市場(chang)競爭的存在。合理的租金(jin)，甚至(zhi)有原則(ze)的讓(rang)步都是可取的手段。畢竟保證出租的順暢，避免(mian)因空(kong)置導致更大的損失才是最重要的。

4.選(xuan)擇長(chang)期租約(yue)。與短期租約(yue)相比，長(chang)期租約(yue)更(geng)能保證(zheng)投資者的利益(yi)。

注意8：租賃要辦理相關手續

投資者(zhe)購(gou)買了寫(xie)字樓后，如有租(zu)客求租(zu)，首先買賣雙方要(yao)簽(qian)署(shu)租(zu)賃(lin)合(he)同(tong)；其次要(yao)將租(zu)賃(lin)合(he)同(tong)原件(jian)(jian)、出(chu)租(zu)和(he)承租(zu)人的身份(fen)證明、公司(si)營業(ye)執照（復印(yin)件(jian)(jian)）、產權(quan)證原件(jian)(jian)出(chu)示給房(fang)屋所在(zai)地街道并做(zuo)登記申請；最后將租(zu)賃(lin)合(he)同(tong)原件(jian)(jian)、出(chu)租(zu)和(he)承租(zu)人的身份(fen)證明、公司(si)營業(ye)執照（復印(yin)件(jian)(jian)）交(jiao)至(zhi)所在(zai)區(qu)房(fang)地產交(jiao)易中心，辦理(li)租(zu)賃(lin)登記，并按規定繳付(fu)款項(xiang)。

寫字樓出租別忘辦理出租許可證

《房(fang)屋租(zu)(zu)賃許(xu)可證(zheng)管理辦法》要求出(chu)租(zu)(zu)房(fang)屋首先需要辦理《房(fang)屋租(zu)(zu)賃許(xu)可證(zheng)》，寫字樓的出(chu)租(zu)(zu)也包括在內(nei)，沒有“證(zheng)”是不(bu)準出(chu)租(zu)(zu)的。

《房屋租(zu)賃(lin)(lin)許可證管(guan)理(li)辦法(fa)》規定，凡(fan)出(chu)租(zu)城鎮范圍內房屋(寫字樓)的單位(wei)或個(ge)人(ren)，必須(xu)經房屋主管(guan)部門認定出(chu)租(zu)房屋所(suo)有權(quan)清楚無糾紛、房屋結構安全后，到(dao)房屋所(suo)在地的區、縣房地產(chan)管(guan)理(li)登記，申(shen)辦《房屋租(zu)賃(lin)(lin)許可證》。

申請(qing)人(ren)在辦(ban)(ban)理(li)(li)《房(fang)(fang)屋(wu)(wu)租(zu)(zu)(zu)(zu)賃(lin)許(xu)(xu)可(ke)證(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)》時，必須(xu)交(jiao)驗下列證(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)件：1.房(fang)(fang)屋(wu)(wu)出(chu)租(zu)(zu)(zu)(zu)申請(qing)書(shu)(shu)。2.房(fang)(fang)屋(wu)(wu)所(suo)有(you)權證(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)書(shu)(shu)或(huo)購商品房(fang)(fang)合同(tong)、新建房(fang)(fang)執照等其他(ta)合法(fa)證(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)件。3.出(chu)租(zu)(zu)(zu)(zu)人(ren)是個(ge)人(ren)的(de)應提交(jiao)房(fang)(fang)主(zhu)居(ju)民身份證(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)；出(chu)租(zu)(zu)(zu)(zu)人(ren)是單(dan)位(wei)的(de)，應提交(jiao)單(dan)位(wei)法(fa)人(ren)代表或(huo)委(wei)托代理(li)(li)人(ren)資(zi)格證(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)明。4.產權共有(you)房(fang)(fang)屋(wu)(wu)出(chu)租(zu)(zu)(zu)(zu)的(de)，需(xu)提交(jiao)其他(ta)共有(you)人(ren)同(tong)意(yi)出(chu)租(zu)(zu)(zu)(zu)的(de)證(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)明或(huo)委(wei)托書(shu)(shu)。5.出(chu)租(zu)(zu)(zu)(zu)人(ren)在同(tong)一區、縣范(fan)(fan)圍內出(chu)租(zu)(zu)(zu)(zu)多(duo)處住宅房(fang)(fang)屋(wu)(wu)，可(ke)申領一個(ge)《房(fang)(fang)屋(wu)(wu)租(zu)(zu)(zu)(zu)賃(lin)許(xu)(xu)可(ke)證(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)》；出(chu)租(zu)(zu)(zu)(zu)非住宅房(fang)(fang)屋(wu)(wu)的(de)，一處需(xu)申領一個(ge)《房(fang)(fang)屋(wu)(wu)租(zu)(zu)(zu)(zu)賃(lin)許(xu)(xu)可(ke)證(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)》，證(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)上標明出(chu)租(zu)(zu)(zu)(zu)房(fang)(fang)屋(wu)(wu)地點、數量。超(chao)出(chu)證(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)載范(fan)(fan)圍的(de)，應另(ling)行申請(qing)《房(fang)(fang)屋(wu)(wu)租(zu)(zu)(zu)(zu)賃(lin)許(xu)(xu)可(ke)證(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)》。6.出(chu)租(zu)(zu)(zu)(zu)人(ren)為(wei)外(wai)資(zi)企業、中(zhong)外(wai)合資(zi)企業、中(zhong)外(wai)合作經營企業、外(wai)國(guo)公民或(huo)港澳臺同(tong)胞的(de)，按涉外(wai)地產管理(li)(li)規定辦(ban)(ban)理(li)(li)。7.出(chu)租(zu)(zu)(zu)(zu)的(de)房(fang)(fang)屋(wu)(wu)拆遷或(huo)轉(zhuan)移(yi)，出(chu)租(zu)(zu)(zu)(zu)人(ren)應將《房(fang)(fang)屋(wu)(wu)租(zu)(zu)(zu)(zu)賃(lin)許(xu)(xu)可(ke)證(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)》向填發機(ji)關(guan)繳銷，該證(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)有(you)效期(qi)為(wei)三年逾期(qi)須(xu)重新申辦(ban)(ban)。