房(fang)(fang)產(chan)證一般多久能拿(na)到 買房(fang)(fang)后多久能拿(na)到房(fang)(fang)產(chan)證？

買房后多久能拿到房產證？

根據《最高(gao)人民法院(yuan)關于審(shen)理商品房買(mai)賣合同糾(jiu)紛(fen)案件適用(yong)法律(lv)若干問題的(de)解釋》

第十八條，由于出賣(mai)人(ren)(ren)的原(yuan)因(yin)，買受人(ren)(ren)在下(xia)列(lie)期限屆滿未(wei)能(neng)取得(de)房屋權屬證書的，除當(dang)事人(ren)(ren)有特殊(shu)約定(ding)外，出賣(mai)人(ren)(ren)應當(dang)承(cheng)擔違約責任(ren)：

(一)商(shang)品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登(deng)記的期限(xian)；

(二)商品房(fang)(fang)買賣合同的標的物為尚未建(jian)成(cheng)房(fang)(fang)屋的，自(zi)房(fang)(fang)屋交(jiao)付使用之日(ri)起90日；

(三)商品房(fang)買賣合(he)同(tong)(tong)的標的物為已竣工房(fang)屋的，自(zi)合(he)同(tong)(tong)訂立之(zhi)日起90日(ri)。

上述其中明確規定了購房者取得房產證的具體時間以及拿不到房產證開發商應承擔的責任。即使在合同中沒有具體規定取得房產證的時間，那么期房的購房者也應在房屋交付使用(開發商交鑰匙的(de)時間)后90日內(nei)取(qu)得(de)房產證，否則，開發商也要承擔違約責(ze)任。

逾期辦理房產證如何維權

一、依據《合同法》第114條第3款(kuan)：當(dang)事人就遲延(yan)履(lv)行(xing)(xing)約(yue)(yue)(yue)定違(wei)(wei)約(yue)(yue)(yue)金的(de)(de)，違(wei)(wei)約(yue)(yue)(yue)方支付違(wei)(wei)約(yue)(yue)(yue)金后，還應當(dang)履(lv)行(xing)(xing)債務的(de)(de)規定，對于逾(yu)期辦理房產證行(xing)(xing)為(wei)的(de)(de)違(wei)(wei)約(yue)(yue)(yue)金，由于在違(wei)(wei)約(yue)(yue)(yue)方支付違(wei)(wei)約(yue)(yue)(yue)金后仍應繼續履(lv)行(xing)(xing)辦證義務，具有懲罰性(xing)。

二、我(wo)國對逾(yu)期(qi)辦理房(fang)屋權屬(shu)證書(shu)的違(wei)(wei)約(yue)責(ze)任規(gui)定(ding)(ding)(ding)(ding)的比較(jiao)明確(que)，即當事(shi)人雙(shuang)方有(you)(you)約(yue)定(ding)(ding)(ding)(ding)的，按(an)約(yue)定(ding)(ding)(ding)(ding)的內容(rong)來辦；沒(mei)有(you)(you)約(yue)定(ding)(ding)(ding)(ding)違(wei)(wei)約(yue)金(jin)或損失數額難以確(que)定(ding)(ding)(ding)(ding)的，按(an)照已付(fu)購房(fang)款總(zong)額付(fu)息(xi)，參照標準(zhun)是中國人民(min)銀(yin)行規(gui)定(ding)(ding)(ding)(ding)的金(jin)融機構(gou)計收逾(yu)期(qi)貸款利息(xi)的標準(zhun)。

三、對于逾期辦證的違約(yue)金約(yue)定過低，買房(fang)人如何維權，意見如下(xia)：

１、在買房人(ren)能夠舉證(zheng)證(zheng)明逾(yu)期辦證(zheng)損失的情(qing)況下，買房人(ren)可以實(shi)際(ji)損失為限要求法院或(huo)仲裁機構(gou)增加違約金。

依據《合同法》第114條第(di)2款：約(yue)(yue)定的(de)(de)違(wei)約(yue)(yue)金(jin)低于造成(cheng)的(de)(de)損(sun)失的(de)(de)，當事人(ren)(ren)(ren)可以(yi)請求人(ren)(ren)(ren)民(min)法院(yuan)(yuan)或者仲(zhong)裁(cai)機構(gou)予以(yi)增加；約(yue)(yue)定的(de)(de)違(wei)約(yue)(yue)金(jin)過分高(gao)于造成(cheng)的(de)(de)損(sun)失的(de)(de)，當事人(ren)(ren)(ren)可以(yi)請求人(ren)(ren)(ren)民(min)法院(yuan)(yuan)或者仲(zhong)裁(cai)機構(gou)予以(yi)適(shi)當減少；最高(gao)人(ren)(ren)(ren)民(min)法院(yuan)(yuan)《關于適(shi)用〈中(zhong)華(hua)人(ren)(ren)(ren)民(min)共和國合同(tong)法〉若干問題(ti)的(de)(de)解釋(shi)（二）》第(di)28條：當事人依照合(he)同法第(di)114條第2款(kuan)的(de)規定(ding)，請(qing)求人民法院增加違(wei)(wei)約(yue)(yue)金(jin)(jin)的(de)，增加后(hou)的(de)違(wei)(wei)約(yue)(yue)金(jin)(jin)數額(e)以不超(chao)過(guo)實(shi)際損(sun)(sun)失(shi)額(e)為限。增加違(wei)(wei)約(yue)(yue)金(jin)(jin)以后(hou)，當事人又請(qing)求對方賠(pei)償損(sun)(sun)失(shi)的(de)，人民法院不予支持(chi)的(de)規定(ding)，在逾期辦證違(wei)(wei)約(yue)(yue)金(jin)(jin)約(yue)(yue)定(ding)過(guo)低的(de)情(qing)況(kuang)下，買(mai)房人有權根據自己的(de)實(shi)際損(sun)(sun)失(shi)情(qing)況(kuang)，要求增加違(wei)(wei)約(yue)(yue)金(jin)(jin)。

２、買房人實際損失難以確定的情況下，違約金(jin)的計算建(jian)議參(can)照(zhao)中國人民銀行規定的金(jin)融機(ji)構計收逾期貸(dai)款利息的標準(zhun)計算違約金(jin)。

理 由

（1）逾(yu)期辦理房屋產權(quan)證對(dui)買房人權(quan)利的實(shi)現會有重大(da)影響。

我國關(guan)于(yu)房(fang)(fang)地產登(deng)(deng)記(ji)(ji)(ji)(ji)的(de)(de)(de)(de)(de)效力(li)采取的(de)(de)(de)(de)(de)是成立要(yao)件主義。即(ji)房(fang)(fang)地產權(quan)(quan)利(li)的(de)(de)(de)(de)(de)轉移(yi)和(he)設定(ding)在(zai)登(deng)(deng)記(ji)(ji)(ji)(ji)之(zhi)(zhi)前只體現(xian)債權(quan)(quan)的(de)(de)(de)(de)(de)存(cun)在(zai)，在(zai)登(deng)(deng)記(ji)(ji)(ji)(ji)之(zhi)(zhi)后才(cai)能認為是完成了產權(quan)(quan)轉移(yi)或權(quan)(quan)利(li)的(de)(de)(de)(de)(de)設立。因此(ci)，在(zai)辦理房(fang)(fang)產證之(zhi)(zhi)前，買房(fang)(fang)人只能得到(dao)債權(quan)(quan)的(de)(de)(de)(de)(de)保護(hu)，而得不到(dao)物權(quan)(quan)的(de)(de)(de)(de)(de)保護(hu)。由(you)于(yu)登(deng)(deng)記(ji)(ji)(ji)(ji)才(cai)產生物權(quan)(quan)變動的(de)(de)(de)(de)(de)效力(li)，登(deng)(deng)記(ji)(ji)(ji)(ji)的(de)(de)(de)(de)(de)遲延毫無疑問會影響買房(fang)(fang)人權(quan)(quan)利(li)的(de)(de)(de)(de)(de)實現(xian)，體現(xian)在(zai)不能辦理房(fang)(fang)屋抵(di)押(ya)(ya)登(deng)(deng)記(ji)(ji)(ji)(ji)取得新的(de)(de)(de)(de)(de)資(zi)金、不能根據需要(yao)隨時出售(shou)房(fang)(fang)屋、并且會面(mian)對(dui)房(fang)(fang)屋被出賣(mai)人抵(di)押(ya)(ya)、再次出售(shou)的(de)(de)(de)(de)(de)風(feng)險。

（2）房地產(chan)開發商逾期辦理房產(chan)證(zheng)的原(yuan)因(yin)比較復(fu)雜，但多是由于房地產(chan)開發商存(cun)在一定的過錯所導致(zhi)：

如土(tu)地(di)(di)使用手(shou)續(xu)不(bu)合法；房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)開(kai)發商未支付全部土(tu)地(di)(di)使用權(quan)出讓金(jin)；房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)開(kai)發企業(ye)違章建房(fang)(fang)；房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)開(kai)發商不(bu)能提供規定的(de)(de)資料(liao)，如不(bu)能提供竣工(gong)驗收(shou)的(de)(de)證明；其他(ta)一些(xie)原因(yin)，如房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)開(kai)發商沒有將(jiang)代(dai)收(shou)的(de)(de)公共(gong)維修(xiu)基金(jin)上繳，沒有將(jiang)抵押權(quan)注銷等情況(kuang)。

（3）買房(fang)人(ren)難(nan)以舉證(zheng)證(zheng)明實(shi)際(ji)損失(shi)的(de)情況，往往是(shi)買房(fang)人(ren)對(dui)逾期辦(ban)證(zheng)的(de)損失(shi)難(nan)以確定(ding)，加(jia)大了買房(fang)人(ren)的(de)舉證(zheng)難(nan)度或(huo)提高了舉證(zheng)成本。

比如買(mai)房人(ren)由于生活(huo)或(huo)工(gong)作的變故，急(ji)需資(zi)金(jin)，如果房屋具有權屬登記(ji)證(zheng)書則能順利(li)的將房屋抵押或(huo)出(chu)售；而對(dui)未(wei)辦證(zheng)的房屋，買(mai)房人(ren)就不能將房屋抵押，出(chu)售的價格(ge)也會(hui)(hui)打折扣，這甚(shen)至會(hui)(hui)影響到買(mai)房人(ren)失去好的投資(zi)機會(hui)(hui)，并且這種損失難(nan)以確(que)定。但(dan)買(mai)房人(ren)若提(ti)供上述相關(guan)(guan)的證(zheng)據，并要(yao)求證(zheng)據達到“真實(shi)性(xing)、關(guan)(guan)聯性(xing)、合法性(xing)”，舉證(zheng)難(nan)度較大或(huo)舉證(zheng)成本太高。

（4）既(ji)然有(you)司法(fa)解釋(shi)對遲延辦(ban)證未約(yue)定(ding)違(wei)約(yue)金(jin)和損失難(nan)以確定(ding)的(de)(de)(de)(de)(de)情況規定(ding)了違(wei)約(yue)金(jin)的(de)(de)(de)(de)(de)計算標(biao)準，那么(me)在違(wei)約(yue)金(jin)約(yue)定(ding)過低的(de)(de)(de)(de)(de)情況下可以參照適用上述標(biao)準，這樣一(yi)方面(mian)有(you)利(li)于(yu)維護買房人的(de)(de)(de)(de)(de)合法(fa)權益，減(jian)輕(qing)了買房人的(de)(de)(de)(de)(de)舉證難(nan)度；另(ling)一(yi)方面(mian)有(you)利(li)于(yu)督促(cu)房地產開發商嚴(yan)格(ge)依約(yue)辦(ban)理(li)房屋權屬證書的(de)(de)(de)(de)(de)手(shou)續(xu)；再者也(ye)利(li)于(yu)司法(fa)實(shi)踐的(de)(de)(de)(de)(de)操作。