房(fang)產證一般多久能(neng)拿到 買房(fang)后多久能(neng)拿到房(fang)產證？

買房后多久能拿到房產證？

根據(ju)《最高(gao)人民法院關于審理商品(pin)房買賣(mai)合(he)同(tong)糾紛案(an)件適(shi)用法律(lv)若干問題的解釋》

第(di)十八條，由于出(chu)賣人(ren)的原因(yin)，買受人(ren)在下列期限(xian)屆滿未能取得房屋權(quan)屬證書的，除當事(shi)人(ren)有特殊約(yue)定外，出(chu)賣人(ren)應當承(cheng)擔(dan)違約(yue)責任(ren)：

(一)商(shang)品(pin)房買賣合(he)同(tong)約(yue)定的辦(ban)理房屋所有權登記的期(qi)限；

(二)商品房買賣(mai)合同(tong)的(de)標的(de)物(wu)為(wei)尚未(wei)建成(cheng)房屋(wu)的(de)，自房屋(wu)交付(fu)使(shi)用之日起90日；

(三)商品房買(mai)賣(mai)合(he)同的(de)標(biao)的(de)物為已(yi)竣(jun)工(gong)房屋的(de)，自合(he)同訂立之日起90日。

上述其中明確規定了購房者取得房產證的具體時間以及拿不到房產證開發商應承擔的責任。即使在合同中沒有具體規定取得房產證的時間，那么期房的購房者也應在房屋交付使用(開(kai)發商交鑰匙的時間)后(hou)90日(ri)內取得房(fang)產證，否則，開發(fa)商(shang)也要承擔違約責(ze)任。

逾期辦理房產證如何維權

一、依據《合同法》第114條第3款：當(dang)事人就遲延履行約(yue)定違(wei)約(yue)金(jin)的，違(wei)約(yue)方(fang)支付違(wei)約(yue)金(jin)后(hou)，還應當(dang)履行債務(wu)的規定，對(dui)于逾期辦理房產證行為的違(wei)約(yue)金(jin)，由于在違(wei)約(yue)方(fang)支付違(wei)約(yue)金(jin)后(hou)仍應繼續(xu)履行辦證義務(wu)，具有懲罰性。

二、我國(guo)對逾期辦(ban)理房(fang)屋權屬(shu)證書的(de)違(wei)約(yue)責任規定(ding)(ding)的(de)比較明確(que)，即當(dang)事人雙(shuang)方(fang)有約(yue)定(ding)(ding)的(de)，按(an)約(yue)定(ding)(ding)的(de)內容來辦(ban)；沒有約(yue)定(ding)(ding)違(wei)約(yue)金(jin)或損失數(shu)額難以確(que)定(ding)(ding)的(de)，按(an)照已付購房(fang)款總(zong)額付息，參(can)照標準是中國(guo)人民銀行規定(ding)(ding)的(de)金(jin)融機構計收逾期貸款利息的(de)標準。

三、對(dui)于逾(yu)期辦證(zheng)的違約金約定過低(di)，買房人如何維權(quan)，意見如下：

１、在買(mai)房人(ren)能夠(gou)舉證(zheng)證(zheng)明逾期辦證(zheng)損(sun)失的情(qing)況下，買(mai)房人(ren)可(ke)以實際損(sun)失為限要求法(fa)院或仲裁機構(gou)增加違(wei)約金。

依據《合同法》第114條(tiao)第(di)2款：約定的(de)違(wei)約金(jin)低于造成的(de)損失的(de)，當事(shi)人(ren)可以(yi)(yi)(yi)請求人(ren)民法(fa)院或者仲(zhong)裁機構予以(yi)(yi)(yi)增加；約定的(de)違(wei)約金(jin)過分高(gao)于造成的(de)損失的(de)，當事(shi)人(ren)可以(yi)(yi)(yi)請求人(ren)民法(fa)院或者仲(zhong)裁機構予以(yi)(yi)(yi)適當減少；最高(gao)人(ren)民法(fa)院《關于適用(yong)〈中華人(ren)民共(gong)和國(guo)合同法(fa)〉若干問題的(de)解(jie)釋(shi)（二）》第28條：當事(shi)人依照合同(tong)法第(di)114條第2款的(de)(de)(de)規定(ding)，請求人民法院增加(jia)(jia)違(wei)(wei)約金(jin)的(de)(de)(de)，增加(jia)(jia)后(hou)(hou)的(de)(de)(de)違(wei)(wei)約金(jin)數額以(yi)不(bu)超(chao)過(guo)實際(ji)損(sun)失(shi)額為限。增加(jia)(jia)違(wei)(wei)約金(jin)以(yi)后(hou)(hou)，當(dang)事人又請求對方賠(pei)償(chang)損(sun)失(shi)的(de)(de)(de)，人民法院不(bu)予支持的(de)(de)(de)規定(ding)，在逾期辦證違(wei)(wei)約金(jin)約定(ding)過(guo)低(di)的(de)(de)(de)情況(kuang)下，買(mai)房人有權根(gen)據自己(ji)的(de)(de)(de)實際(ji)損(sun)失(shi)情況(kuang)，要求增加(jia)(jia)違(wei)(wei)約金(jin)。

２、買房人實(shi)際損(sun)失(shi)難以(yi)確定的情(qing)況下，違約金(jin)的計算建議參照中國人民銀行規定的金(jin)融機構計收逾期(qi)貸款利息的標(biao)準計算違約金(jin)。

理 由

（1）逾(yu)期辦理房(fang)屋產(chan)權證對(dui)買房(fang)人(ren)權利的實現會有重大影響。

我國關于(yu)房(fang)地(di)產登記(ji)的(de)(de)效(xiao)(xiao)力采取(qu)的(de)(de)是成立(li)要件主義。即房(fang)地(di)產權(quan)利的(de)(de)轉(zhuan)移(yi)和(he)設(she)定在(zai)(zai)登記(ji)之(zhi)(zhi)前只(zhi)體現(xian)債權(quan)的(de)(de)存在(zai)(zai)，在(zai)(zai)登記(ji)之(zhi)(zhi)后才能(neng)認為是完(wan)成了產權(quan)轉(zhuan)移(yi)或權(quan)利的(de)(de)設(she)立(li)。因此，在(zai)(zai)辦理房(fang)產證之(zhi)(zhi)前，買房(fang)人只(zhi)能(neng)得到債權(quan)的(de)(de)保護，而得不到物(wu)權(quan)的(de)(de)保護。由于(yu)登記(ji)才產生物(wu)權(quan)變動的(de)(de)效(xiao)(xiao)力，登記(ji)的(de)(de)遲延毫無疑問會(hui)影響買房(fang)人權(quan)利的(de)(de)實現(xian)，體現(xian)在(zai)(zai)不能(neng)辦理房(fang)屋(wu)(wu)抵押登記(ji)取(qu)得新的(de)(de)資金、不能(neng)根(gen)據需要隨時(shi)出(chu)售房(fang)屋(wu)(wu)、并且會(hui)面對房(fang)屋(wu)(wu)被出(chu)賣人抵押、再次出(chu)售的(de)(de)風險。

（2）房(fang)地(di)產(chan)開發商逾(yu)期辦理房(fang)產(chan)證的原因比(bi)較復雜(za)，但多是由于房(fang)地(di)產(chan)開發商存在一定的過錯所導致：

如(ru)土地使用手續(xu)不(bu)合(he)法；房地產(chan)開(kai)發(fa)(fa)商未支付全部(bu)土地使用權出(chu)讓金(jin)；房地產(chan)開(kai)發(fa)(fa)企業(ye)違章建房；房地產(chan)開(kai)發(fa)(fa)商不(bu)能(neng)提供(gong)規定(ding)的資(zi)料，如(ru)不(bu)能(neng)提供(gong)竣工(gong)驗收(shou)的證明；其他一(yi)些原因，如(ru)房地產(chan)開(kai)發(fa)(fa)商沒有(you)將(jiang)代收(shou)的公共維修基(ji)金(jin)上繳，沒有(you)將(jiang)抵押權注銷(xiao)等(deng)情況。

（3）買(mai)房人難(nan)以舉證(zheng)(zheng)證(zheng)(zheng)明實際損(sun)(sun)失的情況，往往是買(mai)房人對逾(yu)期辦證(zheng)(zheng)的損(sun)(sun)失難(nan)以確定(ding)，加大了買(mai)房人的舉證(zheng)(zheng)難(nan)度或提高了舉證(zheng)(zheng)成(cheng)本。

比如(ru)買房人由于生活或(huo)(huo)(huo)工作(zuo)的(de)(de)(de)變(bian)故(gu)，急(ji)需資(zi)金，如(ru)果房屋(wu)具有權屬登記(ji)證書則能(neng)(neng)順(shun)利的(de)(de)(de)將房屋(wu)抵押(ya)或(huo)(huo)(huo)出(chu)售；而對未辦證的(de)(de)(de)房屋(wu)，買房人就(jiu)不能(neng)(neng)將房屋(wu)抵押(ya)，出(chu)售的(de)(de)(de)價格(ge)也會打折扣，這甚至會影(ying)響到買房人失去好的(de)(de)(de)投資(zi)機(ji)會，并且(qie)這種損失難(nan)以確定。但買房人若提供上述相關(guan)(guan)的(de)(de)(de)證據(ju)，并要求證據(ju)達到“真實性、關(guan)(guan)聯性、合法(fa)性”，舉(ju)證難(nan)度較(jiao)大或(huo)(huo)(huo)舉(ju)證成本太高。

（4）既然有(you)司法解釋對遲延(yan)辦證(zheng)未約(yue)(yue)(yue)定(ding)違約(yue)(yue)(yue)金和損(sun)失(shi)難(nan)以確定(ding)的(de)(de)情(qing)況(kuang)規定(ding)了違約(yue)(yue)(yue)金的(de)(de)計算標(biao)準，那么在(zai)違約(yue)(yue)(yue)金約(yue)(yue)(yue)定(ding)過低的(de)(de)情(qing)況(kuang)下可(ke)以參照適用上述標(biao)準，這樣一方面(mian)有(you)利(li)于(yu)維護買房人(ren)的(de)(de)合法權益，減輕了買房人(ren)的(de)(de)舉證(zheng)難(nan)度；另一方面(mian)有(you)利(li)于(yu)督促房地(di)產開發商嚴格依約(yue)(yue)(yue)辦理(li)房屋權屬證(zheng)書(shu)的(de)(de)手續；再者(zhe)也(ye)利(li)于(yu)司法實踐的(de)(de)操作。