什么是小產權房屋

通(tong)常所(suo)謂的小產(chan)權(quan)房主要指兩(liang)類：其(qi)一是經(jing)(jing)過國(guo)家(jia)相關(guan)政府部門的土地(di)、規劃、建設(she)環(huan)節(jie)審(shen)批，建設(she)在農(nong)村集體建設(she)用地(di)上的城中(zhong)村改(gai)造房；其(qi)二是未經(jing)(jing)過任(ren)何國(guo)家(jia)相關(guan)部門和環(huan)節(jie)審(shen)批，建設(she)在租用土地(di)或非(fei)法侵占的土地(di)上的房屋。

小產權房的類型

1、集(ji)體建(jian)設土(tu)地上(shang)建(jian)造的(de)房屋：此類房屋大多是解決農民集(ji)中上(shang)樓(lou)或(huo)動遷安置等名義立項建(jian)設時，超建(jian)形(xing)成的(de)。

2、宅基地(di)上建成(cheng)的(de)房(fang)(fang)子(zi)：此類房(fang)(fang)屋只(zhi)屬于該(gai)農(nong)村的(de)集(ji)體經(jing)濟組織成(cheng)員居住(zhu)，非集(ji)體經(jing)濟組織成(cheng)員不能夠購(gou)買。

3、這類農業園或養老院的別墅：這(zhe)類房屋一旦發生糾(jiu)紛，購房者(zhe)無法得(de)到(dao)賠(pei)償(chang)，因為(wei)買賣合同是無效的。

4、部分二手(shou)(shou)房：一些二手(shou)(shou)房還沒辦理征(zheng)地(di)(di)手(shou)(shou)續及(ji)欠繳土地(di)(di)出讓(rang)金就進行交(jiao)易，該類房屋的買賣合同會被視為無效(xiao)。

該圖片由注冊用戶"秋天的浮萍"提供，版權聲明反饋

小產權房產生的原因

1、城市房價過(guo)高(gao)

中國(guo)許(xu)多(duo)大中城(cheng)市(shi)(shi)的(de)高房價(jia)是催(cui)生小產(chan)權(quan)房的(de)重(zhong)要原因之一。由于(yu)中國(guo)經(jing)濟(ji)社(she)會發展不平(ping)衡(heng)，若干大城(cheng)市(shi)(shi)的(de)房價(jia)長期快(kuai)速上(shang)漲(zhang)，遠遠超出了當時當地一般就業人(ren)員的(de)收入水平(ping)。與此(ci)同時，政府經(jing)濟(ji)適用房、廉(lian)租房的(de)建設無法(fa)滿足這(zhe)些住房需求。小產(chan)權(quan)房存(cun)在著(zhu)大量現實的(de)購買群(qun)。

2、擦邊球的空間

根據法(fa)律規定(ding)，在(zai)農村集(ji)體所有的(de)(de)宅(zhai)基地(di)(di)和集(ji)體建(jian)設用地(di)(di)上，農民可以自行經營(ying)，而且農民自建(jian)的(de)(de)住房也是可以進行交易的(de)(de)。正(zheng)是因為政策法(fa)律規定(ding)中存在(zai)很多(duo)模糊不清的(de)(de)地(di)(di)方，才導致了(le)各地(di)(di)小產(chan)權房建(jian)設的(de)(de)泛(fan)濫，在(zai)合法(fa)與非法(fa)之間給小產(chan)權房留下了(le)一個擦邊(bian)球的(de)(de)空間。

3、農地制度不合理

小產(chan)權房(fang)是農民集(ji)體自發在其集(ji)體所有(you)的(de)(de)(de)集(ji)體建(jian)設(she)(she)用地(di)和宅基地(di)上建(jian)設(she)(she)的(de)(de)(de)房(fang)產(chan)，不需(xu)要繳納類似(si)開發商為(wei)獲取土地(di)交給政(zheng)(zheng)府(fu)的(de)(de)(de)土地(di)使(shi)用權出讓金（其中包括(kuo)由政(zheng)(zheng)府(fu)出面征(zheng)收(shou)農民集(ji)體土地(di)支付的(de)(de)(de)征(zheng)地(di)費用）；由村集(ji)體牽(qian)頭開發，省去了基礎設(she)(she)施配套費等市政(zheng)(zheng)建(jian)設(she)(she)費用及成(cheng)本費。在這一開發過(guo)程中，農民集(ji)體通(tong)過(guo)出售小產(chan)權房(fang)獲得(de)的(de)(de)(de)收(shou)益(yi)高于政(zheng)(zheng)府(fu)征(zheng)收(shou)土地(di)的(de)(de)(de)補(bu)償金額。

小產權房的土地性質及供應對象

小(xiao)產(chan)權房在土地性質(zhi)為(wei)集體(ti)所有，或(huo)違法占用耕地建設(she)，并公(gong)開向(xiang)社會出(chu)(chu)售的(de)(de)那部分房屋。“小(xiao)產(chan)權房”的(de)(de)供應(ying)對象為(wei)本集體(ti)內的(de)(de)居(ju)民，國家(jia)政策絕對是不允許(xu)將它作為(wei)“商品房”對外(wai)出(chu)(chu)售的(de)(de)。

小產權房的缺點

1、缺少“五證(zheng)”

“五(wu)證(zheng)”是(shi)消費者(zhe)取得(de)房產證(zheng)的(de)先(xian)決條件，即具備國有土地使用證(zheng)、建設用地規劃許可(ke)證(zheng)、建設工(gong)程規劃許可(ke)證(zheng)、建筑工(gong)程施工(gong)許可(ke)證(zheng)及商品房銷預售許可(ke)證(zheng)。包括城中村改(gai)造在內的(de)房地產項目，如(ru)果沒(mei)(mei)有“五(wu)證(zheng)”是(shi)不能辦理房產證(zheng)的(de)。盡管“小產權(quan)房”一片熱銷，但眾多業內人士(shi)卻認為，“小產權(quan)房”存在諸多風(feng)險，最大的(de)問題就是(shi)沒(mei)(mei)有產權(quan)，不受(shou)法律的(de)保護(hu)。

2、質量難保證

房(fang)屋(wu)質量沒人(ren)監督，一些開發商為賺錢(qian)會偷工減料，存在安全隱患。小產權房(fang)一般由土地所(suo)在村(cun)開發，除(chu)了房(fang)屋(wu)質量和房(fang)屋(wu)售后(hou)(hou)保修(xiu)難以保證以外，入住(zhu)后(hou)(hou)的物業管理也極容易出現問題。

3、拆遷難補償

小(xiao)產權房(fang)實(shi)際(ji)上(shang)屬于在(zai)政府規(gui)(gui)定(ding)范圍以外的(de)違章建(jian)筑(zhu)，如果和(he)國家的(de)規(gui)(gui)劃相沖突，還(huan)很有可能被(bei)拆(chai)除，而且業主也不(bu)會得到(dao)拆(chai)遷(qian)安置補(bu)償。

4、配套不完善

小產權房不能保證社(she)區內(nei)的(de)相關配(pei)套設(she)置建設(she)，甚至暖氣天然氣等(deng)基礎配(pei)套都(dou)不能保證。

5、遺贈麻(ma)煩、不能買(mai)賣(mai)

由(you)于缺乏產權，未來在遺(yi)產繼(ji)承(cheng)時也會遇到許多麻煩，也不(bu)能進(jin)行(xing)房屋(wu)買賣。

小產權房能賣嗎

根(gen)據《中華(hua)人(ren)民共和國(guo)土(tu)地管(guan)理法(fa)》的(de)相關規定(ding)，農村宅(zhai)基地屬(shu)于集體所(suo)有，村民對宅(zhai)基地也只是享有使用權，農民將房屋(wu)賣給(gei)城市居民的(de)買(mai)賣行為不(bu)能受到法(fa)律的(de)認可(ke)與(yu)保護，也就不(bu)能辦(ban)理土(tu)地使用證、房產(chan)證、契稅證等合法(fa)手續。由(you)此可(ke)見，小產(chan)權房是不(bu)能向非本集體成(cheng)員的(de)第三(san)人(ren)轉讓(rang)或(huo)出(chu)售的(de)。但(dan)這(zhe)并不(bu)是說(shuo)小產(chan)權房就不(bu)能轉讓(rang)，而是說(shuo)其轉讓(rang)或(huo)銷售的(de)對象是有限(xian)制的(de)，只能在集體成(cheng)員內部(bu)轉讓(rang)、置(zhi)換。

小產權房能貸款嗎

小產權(quan)房屋因為不(bu)能(neng)上市交易，所以不(bu)能(neng)辦理銀行貸款，所以，小產(chan)權房購買者只能在民間(jian)的擔保(bao)公(gong)司(si)辦理抵押(ya)貸款(kuan)或(huo)者(zhe)個(ge)人借貸。

小產權房土地使用年限

小產權土地使用年限沒有確定的時間，小產權房建設在集體土地之上，集體土地是沒有使用年限。