什么是小產權房屋

通常所謂的(de)(de)(de)小產權房主要指(zhi)兩類：其一是經過國家相(xiang)關(guan)政府部門的(de)(de)(de)土地、規劃、建設(she)環節(jie)審(shen)批(pi)，建設(she)在農村集體(ti)建設(she)用地上(shang)的(de)(de)(de)城中村改造房；其二(er)是未經過任(ren)何國家相(xiang)關(guan)部門和環節(jie)審(shen)批(pi)，建設(she)在租用土地或(huo)非法(fa)侵占的(de)(de)(de)土地上(shang)的(de)(de)(de)房屋。

小產權房的類型

1、集體建(jian)設(she)土地上建(jian)造的房屋：此類(lei)房屋大多是解決農民集中上樓或(huo)動(dong)遷安置等名義立項建(jian)設(she)時(shi)，超建(jian)形(xing)成(cheng)的。

2、宅基地上建成的房子：此類房屋(wu)只屬于該農村(cun)的集體(ti)經濟(ji)組織成員居住，非集體(ti)經濟(ji)組織成員不能夠購買(mai)。

3、這類農業園或養老院的別墅：這(zhe)類房屋(wu)一旦發生糾(jiu)紛，購房者(zhe)無法得到賠償，因為買(mai)賣合(he)同是(shi)無效(xiao)的。

4、部分(fen)二(er)手房(fang)：一些(xie)二(er)手房(fang)還(huan)沒辦理征地(di)手續(xu)及欠(qian)繳土地(di)出讓金就(jiu)進(jin)行交易，該類房(fang)屋的買賣合同(tong)會被視為無效。

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小產權房產生的原因

1、城市房價(jia)過高(gao)

中國許多大中城市(shi)的高房(fang)(fang)價(jia)是催生小產權房(fang)(fang)的重要原因之一。由于中國經濟社會發展(zhan)不平衡，若干(gan)大城市(shi)的房(fang)(fang)價(jia)長期快速(su)上漲，遠遠超出了當(dang)時(shi)當(dang)地一般(ban)就業(ye)人員的收入水平。與(yu)此同時(shi)，政府經濟適用房(fang)(fang)、廉租房(fang)(fang)的建(jian)設無法(fa)滿足這些(xie)住(zhu)房(fang)(fang)需求。小產權房(fang)(fang)存在著(zhu)大量現(xian)實的購買群。

2、擦(ca)邊(bian)球的空間(jian)

根據法律(lv)(lv)規(gui)定，在農村集體所有的(de)(de)(de)宅基地和(he)集體建(jian)設(she)用(yong)地上(shang)，農民(min)可以(yi)自(zi)行經營，而且農民(min)自(zi)建(jian)的(de)(de)(de)住房也(ye)是可以(yi)進行交易的(de)(de)(de)。正是因為政策法律(lv)(lv)規(gui)定中存(cun)在很多模糊(hu)不清的(de)(de)(de)地方，才導致了(le)各(ge)地小產(chan)權房建(jian)設(she)的(de)(de)(de)泛濫，在合法與非法之間(jian)給小產(chan)權房留下了(le)一個(ge)擦邊(bian)球的(de)(de)(de)空間(jian)。

3、農地(di)制度(du)不合理

小產(chan)權(quan)(quan)房(fang)(fang)是農民集(ji)(ji)(ji)體(ti)自(zi)發(fa)在(zai)其集(ji)(ji)(ji)體(ti)所有的(de)(de)集(ji)(ji)(ji)體(ti)建(jian)設(she)用地(di)(di)(di)和宅基(ji)地(di)(di)(di)上建(jian)設(she)的(de)(de)房(fang)(fang)產(chan)，不(bu)需要繳納類似開(kai)發(fa)商(shang)為獲取土(tu)地(di)(di)(di)交給政(zheng)府(fu)的(de)(de)土(tu)地(di)(di)(di)使用權(quan)(quan)出讓金（其中包括由(you)政(zheng)府(fu)出面(mian)征(zheng)收農民集(ji)(ji)(ji)體(ti)土(tu)地(di)(di)(di)支付的(de)(de)征(zheng)地(di)(di)(di)費(fei)(fei)用）；由(you)村集(ji)(ji)(ji)體(ti)牽(qian)頭開(kai)發(fa)，省去了基(ji)礎(chu)設(she)施配套費(fei)(fei)等市政(zheng)建(jian)設(she)費(fei)(fei)用及成本費(fei)(fei)。在(zai)這一(yi)開(kai)發(fa)過程中，農民集(ji)(ji)(ji)體(ti)通(tong)過出售小產(chan)權(quan)(quan)房(fang)(fang)獲得的(de)(de)收益高于政(zheng)府(fu)征(zheng)收土(tu)地(di)(di)(di)的(de)(de)補(bu)償金額。

小產權房的土地性質及供應對象

小(xiao)產(chan)權(quan)房(fang)(fang)在土地(di)性(xing)質(zhi)為集(ji)體(ti)(ti)所有，或違法占用耕地(di)建設，并公開向(xiang)社會出(chu)售的那(nei)部分房(fang)(fang)屋。“小(xiao)產(chan)權(quan)房(fang)(fang)”的供應(ying)對象為本集(ji)體(ti)(ti)內的居民，國家(jia)政策絕對是(shi)不允(yun)許將它作(zuo)為“商品房(fang)(fang)”對外出(chu)售的。

小產權房的缺點

1、缺少“五證”

“五(wu)證(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)”是消費者取(qu)得房(fang)(fang)產(chan)(chan)證(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)的(de)(de)先決(jue)條件(jian)，即具備國(guo)有土地使用證(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)、建設(she)用地規劃許可證(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)、建設(she)工程(cheng)(cheng)規劃許可證(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)、建筑(zhu)工程(cheng)(cheng)施(shi)工許可證(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)及商(shang)品房(fang)(fang)銷預售(shou)許可證(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)。包括(kuo)城中村改造在(zai)(zai)內的(de)(de)房(fang)(fang)地產(chan)(chan)項目，如果沒有“五(wu)證(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)”是不能辦理(li)房(fang)(fang)產(chan)(chan)證(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)的(de)(de)。盡管“小(xiao)產(chan)(chan)權房(fang)(fang)”一片熱(re)銷，但眾多業(ye)內人士卻認為，“小(xiao)產(chan)(chan)權房(fang)(fang)”存在(zai)(zai)諸(zhu)多風險(xian)，最大(da)的(de)(de)問(wen)題就是沒有產(chan)(chan)權，不受法律的(de)(de)保護。

2、質量難保證

房屋質量沒人監(jian)督，一(yi)些開發商為(wei)賺(zhuan)錢(qian)會偷工減料，存在安(an)全隱(yin)患。小產(chan)權房一(yi)般由土地所在村開發，除了房屋質量和房屋售(shou)后(hou)(hou)保修難以保證(zheng)以外，入住后(hou)(hou)的物業(ye)管理也極容易出(chu)現問題(ti)。

3、拆遷難補償

小(xiao)產權房實際上(shang)屬于(yu)在政府規(gui)定范圍以外的違章建筑，如果和國(guo)家的規(gui)劃(hua)相(xiang)沖突，還(huan)很有可能(neng)被(bei)拆除，而且(qie)業主也不(bu)會得到(dao)拆遷(qian)安置補償(chang)。

4、配套不完善

小(xiao)產權房(fang)不能保(bao)證(zheng)社區內的相關配(pei)套(tao)設(she)置建設(she)，甚(shen)至暖氣天(tian)然氣等基礎配(pei)套(tao)都不能保(bao)證(zheng)。

5、遺贈(zeng)麻(ma)煩、不能買賣

由于缺乏產權，未(wei)來在遺產繼承(cheng)時(shi)也(ye)會遇到許多麻煩，也(ye)不能進(jin)行房屋買賣。

小產權房能賣嗎

根據《中(zhong)華(hua)人民共和國土(tu)地(di)(di)(di)管理(li)法(fa)》的(de)(de)相關規(gui)定(ding)，農村宅基(ji)地(di)(di)(di)屬于集體(ti)所有，村民對宅基(ji)地(di)(di)(di)也只是(shi)享有使用權，農民將(jiang)房(fang)屋賣(mai)給城市居(ju)民的(de)(de)買賣(mai)行為不(bu)(bu)能(neng)受(shou)到法(fa)律的(de)(de)認可與(yu)保(bao)護(hu)，也就不(bu)(bu)能(neng)辦理(li)土(tu)地(di)(di)(di)使用證(zheng)、房(fang)產(chan)證(zheng)、契稅證(zheng)等合(he)法(fa)手(shou)續。由(you)此可見，小產(chan)權房(fang)是(shi)不(bu)(bu)能(neng)向非本集體(ti)成(cheng)員(yuan)的(de)(de)第三人轉讓(rang)或(huo)出(chu)售的(de)(de)。但這(zhe)并不(bu)(bu)是(shi)說小產(chan)權房(fang)就不(bu)(bu)能(neng)轉讓(rang)，而是(shi)說其(qi)轉讓(rang)或(huo)銷(xiao)售的(de)(de)對象是(shi)有限制的(de)(de)，只能(neng)在集體(ti)成(cheng)員(yuan)內部轉讓(rang)、置(zhi)換。

小產權房能貸款嗎

小產(chan)權(quan)房(fang)屋(wu)因為不能上市交易(yi)，所以(yi)不能辦理銀(yin)行貸(dai)款(kuan)，所以，小產(chan)權(quan)房(fang)購(gou)買者只能在民間的擔(dan)保公司辦理抵押貸(dai)款或者個人借(jie)貸(dai)。

小產權房土地使用年限

小產權土地使用年限沒有確定的時間，小產權房建設在集體土地之上，集體土地是沒有使用年限。