什么是小產權房屋

通常所謂的(de)小產權房(fang)主(zhu)要指兩類：其一是(shi)經(jing)過國家相(xiang)關政府部門的(de)土(tu)(tu)地(di)、規劃、建(jian)(jian)(jian)(jian)設(she)(she)環(huan)節審批(pi)，建(jian)(jian)(jian)(jian)設(she)(she)在(zai)農(nong)村集體建(jian)(jian)(jian)(jian)設(she)(she)用地(di)上(shang)(shang)的(de)城(cheng)中村改造房(fang)；其二是(shi)未經(jing)過任何國家相(xiang)關部門和環(huan)節審批(pi)，建(jian)(jian)(jian)(jian)設(she)(she)在(zai)租用土(tu)(tu)地(di)或(huo)非法侵占的(de)土(tu)(tu)地(di)上(shang)(shang)的(de)房(fang)屋。

小產權房的類型

1、集體建設(she)土地上建造的房屋：此類(lei)房屋大多(duo)是解決農(nong)民(min)集中上樓或動遷(qian)安置等(deng)名義(yi)立項建設(she)時，超建形成的。

2、宅基地上(shang)建成(cheng)的(de)房子：此類(lei)房屋只(zhi)屬于該農村的(de)集體經濟(ji)組織成(cheng)員居(ju)住(zhu)，非(fei)集體經濟(ji)組織成(cheng)員不(bu)能夠購買。

3、這類農業園或養老院的別墅：這類房屋(wu)一旦發生(sheng)糾(jiu)紛，購房者無(wu)法得(de)到賠償，因為買賣合同是(shi)無(wu)效的。

4、部分二(er)(er)手(shou)(shou)房：一(yi)些二(er)(er)手(shou)(shou)房還沒辦理征地手(shou)(shou)續及欠繳土地出讓金就(jiu)進行交易，該類房屋的(de)買(mai)賣合同(tong)會被(bei)視為無效。

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小產權房產生的原因

1、城市房價過(guo)高

中國許多大中城(cheng)市的(de)(de)高(gao)房(fang)(fang)(fang)價是催生小產(chan)權房(fang)(fang)(fang)的(de)(de)重要原因之一(yi)。由于中國經濟(ji)社會發(fa)展(zhan)不平衡，若干大城(cheng)市的(de)(de)房(fang)(fang)(fang)價長(chang)期快速上漲，遠遠超出了當(dang)時(shi)當(dang)地一(yi)般就業人(ren)員的(de)(de)收入(ru)水(shui)平。與此同時(shi)，政(zheng)府經濟(ji)適(shi)用(yong)房(fang)(fang)(fang)、廉(lian)租(zu)房(fang)(fang)(fang)的(de)(de)建設無法滿足這些住房(fang)(fang)(fang)需求。小產(chan)權房(fang)(fang)(fang)存在著大量現(xian)實(shi)的(de)(de)購(gou)買群。

2、擦邊球的空間

根據法(fa)律規定(ding)(ding)，在農(nong)村集(ji)體所有的(de)(de)宅基地和集(ji)體建(jian)(jian)設(she)用地上，農(nong)民(min)可以(yi)自(zi)行經營，而且農(nong)民(min)自(zi)建(jian)(jian)的(de)(de)住房也是(shi)可以(yi)進行交易的(de)(de)。正是(shi)因為政策(ce)法(fa)律規定(ding)(ding)中(zhong)存在很多(duo)模糊不清(qing)的(de)(de)地方，才導致了各地小產權房建(jian)(jian)設(she)的(de)(de)泛濫，在合法(fa)與非法(fa)之(zhi)間給小產權房留下了一(yi)個擦邊球的(de)(de)空間。

3、農地(di)制度不合(he)理

小產權(quan)(quan)(quan)房是農(nong)民(min)集(ji)(ji)(ji)體(ti)自發在(zai)其(qi)集(ji)(ji)(ji)體(ti)所有的(de)集(ji)(ji)(ji)體(ti)建(jian)設(she)用(yong)地(di)(di)和宅(zhai)基地(di)(di)上(shang)建(jian)設(she)的(de)房產，不需(xu)要繳納類(lei)似(si)開(kai)發商(shang)為獲取(qu)土地(di)(di)交給政府(fu)的(de)土地(di)(di)使用(yong)權(quan)(quan)(quan)出讓(rang)金(jin)（其(qi)中包括由政府(fu)出面(mian)征(zheng)(zheng)收農(nong)民(min)集(ji)(ji)(ji)體(ti)土地(di)(di)支付(fu)的(de)征(zheng)(zheng)地(di)(di)費用(yong)）；由村(cun)集(ji)(ji)(ji)體(ti)牽(qian)頭開(kai)發，省去了基礎設(she)施(shi)配套費等市政建(jian)設(she)費用(yong)及成本(ben)費。在(zai)這一開(kai)發過程(cheng)中，農(nong)民(min)集(ji)(ji)(ji)體(ti)通過出售小產權(quan)(quan)(quan)房獲得的(de)收益高于政府(fu)征(zheng)(zheng)收土地(di)(di)的(de)補償金(jin)額。

小產權房的土地性質及供應對象

小(xiao)產(chan)權房(fang)在土地性質為集體(ti)所有，或違法占用耕(geng)地建(jian)設，并公開向社會出售(shou)的那部分(fen)房(fang)屋(wu)。“小(xiao)產(chan)權房(fang)”的供應對象為本集體(ti)內的居民，國家政(zheng)策(ce)絕對是不(bu)允許(xu)將它(ta)作(zuo)為“商品(pin)房(fang)”對外出售(shou)的。

小產權房的缺點

1、缺少“五證”

“五(wu)證”是(shi)消費者取得房(fang)產證的(de)先決條件(jian)，即(ji)具備國有土地(di)(di)使用證、建(jian)設(she)用地(di)(di)規劃許可證、建(jian)設(she)工(gong)程規劃許可證、建(jian)筑工(gong)程施工(gong)許可證及商(shang)品房(fang)銷預售許可證。包括(kuo)城中(zhong)村改(gai)造在內(nei)的(de)房(fang)地(di)(di)產項目，如(ru)果沒(mei)有“五(wu)證”是(shi)不能辦理房(fang)產證的(de)。盡管“小產權(quan)房(fang)”一片(pian)熱銷，但(dan)眾多業(ye)內(nei)人士卻認為，“小產權(quan)房(fang)”存在諸多風險，最大(da)的(de)問題就是(shi)沒(mei)有產權(quan)，不受(shou)法(fa)律的(de)保護。

2、質量難保證

房(fang)屋質量沒人監督(du)，一(yi)些開發商(shang)為賺錢會偷(tou)工減料，存在(zai)安(an)全隱(yin)患。小產(chan)權(quan)房(fang)一(yi)般(ban)由土地所在(zai)村開發，除了(le)房(fang)屋質量和房(fang)屋售后保修難以保證以外，入住(zhu)后的物業管理也極(ji)容(rong)易出現(xian)問題(ti)。

3、拆遷難補償

小產權房實際(ji)上屬于在政府規(gui)定范(fan)圍以外的違章建筑，如果和(he)國家的規(gui)劃(hua)相沖突，還很有可能被拆除(chu)，而(er)且業主(zhu)也不會得到拆遷安置補償。

4、配套不完善

小產權房不能保(bao)證社區內的相關配套(tao)設置建設，甚至暖氣(qi)天然氣(qi)等基礎配套(tao)都不能保(bao)證。

5、遺贈麻煩、不能買賣

由于缺乏(fa)產(chan)(chan)權，未來在遺產(chan)(chan)繼承時也(ye)會遇(yu)到許多麻煩，也(ye)不能(neng)進行房屋買賣。

小產權房能賣嗎

根據(ju)《中華人(ren)民(min)共和國土地(di)管理法(fa)》的(de)(de)相(xiang)關規定，農村宅基地(di)屬于集體(ti)所有，村民(min)對宅基地(di)也(ye)只是(shi)享有使用權，農民(min)將房(fang)(fang)屋賣給城市(shi)居民(min)的(de)(de)買(mai)賣行為不能受(shou)到(dao)法(fa)律的(de)(de)認可與保(bao)護(hu)，也(ye)就不能辦理土地(di)使用證、房(fang)(fang)產證、契(qi)稅證等(deng)合(he)法(fa)手續。由(you)此可見，小產權房(fang)(fang)是(shi)不能向非本集體(ti)成(cheng)員(yuan)的(de)(de)第三人(ren)轉讓或出(chu)售的(de)(de)。但這并不是(shi)說(shuo)(shuo)小產權房(fang)(fang)就不能轉讓，而是(shi)說(shuo)(shuo)其(qi)轉讓或銷售的(de)(de)對象是(shi)有限制(zhi)的(de)(de)，只能在集體(ti)成(cheng)員(yuan)內部轉讓、置(zhi)換。

小產權房能貸款嗎

小產權房屋因為(wei)不(bu)能上市(shi)交易(yi)，所以不(bu)能辦理(li)銀(yin)行貸款，所以，小(xiao)產權房購買者只能在民間的擔保公司辦理抵押貸(dai)款或者個人借貸(dai)。

小產權房土地使用年限

小產權土地使用年限沒有確定的時間，小產權房建設在集體土地之上，集體土地是沒有使用年限。