什么是小產權房屋

通常(chang)所謂(wei)的(de)小產權房(fang)主(zhu)要指兩類：其一(yi)是經過國(guo)家(jia)相(xiang)關政府部(bu)門(men)的(de)土地(di)(di)、規劃、建(jian)(jian)(jian)設(she)環(huan)節審(shen)(shen)批，建(jian)(jian)(jian)設(she)在(zai)農村集(ji)體(ti)建(jian)(jian)(jian)設(she)用(yong)地(di)(di)上的(de)城(cheng)中村改造(zao)房(fang)；其二是未經過任(ren)何國(guo)家(jia)相(xiang)關部(bu)門(men)和環(huan)節審(shen)(shen)批，建(jian)(jian)(jian)設(she)在(zai)租用(yong)土地(di)(di)或非法侵占的(de)土地(di)(di)上的(de)房(fang)屋。

小產權房的類型

1、集體(ti)建(jian)設(she)土地上建(jian)造(zao)的房屋(wu)：此(ci)類房屋(wu)大(da)多(duo)是解決(jue)農民集中上樓或動遷(qian)安置等名義立項建(jian)設(she)時，超建(jian)形(xing)成的。

2、宅基地上建成(cheng)的房子(zi)：此類房屋只(zhi)屬(shu)于該(gai)農(nong)村(cun)的集體經(jing)(jing)濟(ji)組(zu)織成(cheng)員居住，非集體經(jing)(jing)濟(ji)組(zu)織成(cheng)員不能夠購買。

3、這類農業園或養老院的別墅：這類房屋一(yi)旦發生糾(jiu)紛，購房者(zhe)無法得到(dao)賠償(chang)，因為買賣合同是無效(xiao)的。

4、部分二手房(fang)：一些二手房(fang)還沒辦理(li)征地手續(xu)及(ji)欠繳土(tu)地出讓金就進(jin)行交易(yi)，該(gai)類房(fang)屋的買賣合同會被視(shi)為無效。

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小產權房產生的原因

1、城市房價過高

中(zhong)國許多大中(zhong)城(cheng)市的(de)高房(fang)(fang)價(jia)是催生小產權房(fang)(fang)的(de)重要原(yuan)因之(zhi)一(yi)。由(you)于中(zhong)國經濟社(she)會發展不平(ping)衡，若(ruo)干(gan)大城(cheng)市的(de)房(fang)(fang)價(jia)長期快速上漲，遠(yuan)(yuan)遠(yuan)(yuan)超出了當時當地一(yi)般就(jiu)業(ye)人(ren)員(yuan)的(de)收入水(shui)平(ping)。與此同時，政府經濟適用(yong)房(fang)(fang)、廉租房(fang)(fang)的(de)建設無法滿(man)足(zu)這些住房(fang)(fang)需求。小產權房(fang)(fang)存(cun)在著大量現實(shi)的(de)購買群。

2、擦邊球的空間

根(gen)據法(fa)律規定，在(zai)(zai)農(nong)(nong)村集體所有的(de)宅(zhai)基地(di)和(he)集體建(jian)設用地(di)上(shang)，農(nong)(nong)民可以自行經營，而且農(nong)(nong)民自建(jian)的(de)住房也是可以進行交易的(de)。正是因(yin)為政策(ce)法(fa)律規定中存在(zai)(zai)很多模(mo)糊不(bu)清(qing)的(de)地(di)方，才導致了(le)各(ge)地(di)小產權(quan)房建(jian)設的(de)泛(fan)濫，在(zai)(zai)合法(fa)與非法(fa)之間(jian)給(gei)小產權(quan)房留下了(le)一個擦(ca)邊球(qiu)的(de)空間(jian)。

3、農地制度不合理

小產權房是(shi)農(nong)(nong)(nong)民集(ji)體(ti)(ti)(ti)自發在(zai)其(qi)集(ji)體(ti)(ti)(ti)所有的(de)(de)集(ji)體(ti)(ti)(ti)建(jian)設(she)用(yong)地(di)(di)(di)和宅基地(di)(di)(di)上建(jian)設(she)的(de)(de)房產，不需要繳納類似開(kai)發商為獲(huo)取土地(di)(di)(di)交給政府的(de)(de)土地(di)(di)(di)使(shi)用(yong)權出(chu)讓金(jin)（其(qi)中(zhong)(zhong)包括由政府出(chu)面征收農(nong)(nong)(nong)民集(ji)體(ti)(ti)(ti)土地(di)(di)(di)支付的(de)(de)征地(di)(di)(di)費用(yong)）；由村(cun)集(ji)體(ti)(ti)(ti)牽頭開(kai)發，省去了(le)基礎設(she)施配(pei)套(tao)費等市政建(jian)設(she)費用(yong)及成本(ben)費。在(zai)這一開(kai)發過(guo)(guo)程中(zhong)(zhong)，農(nong)(nong)(nong)民集(ji)體(ti)(ti)(ti)通過(guo)(guo)出(chu)售小產權房獲(huo)得(de)的(de)(de)收益高于政府征收土地(di)(di)(di)的(de)(de)補償金(jin)額。

小產權房的土地性質及供應對象

小產(chan)權(quan)房在土地(di)性質為集體所(suo)有，或違法占(zhan)用耕(geng)地(di)建設，并(bing)公開向社(she)會出售的(de)(de)那部分房屋。“小產(chan)權(quan)房”的(de)(de)供(gong)應對象(xiang)為本集體內的(de)(de)居民(min)，國家政策絕對是不(bu)允(yun)許將它(ta)作(zuo)為“商品房”對外出售的(de)(de)。

小產權房的缺點

1、缺少(shao)“五證”

“五證(zheng)”是(shi)消費者取得房(fang)(fang)產證(zheng)的(de)先決條件，即具備(bei)國有土地使用證(zheng)、建設用地規(gui)劃許(xu)可證(zheng)、建設工程(cheng)規(gui)劃許(xu)可證(zheng)、建筑工程(cheng)施(shi)工許(xu)可證(zheng)及商品房(fang)(fang)銷預售(shou)許(xu)可證(zheng)。包括城中村(cun)改(gai)造在內的(de)房(fang)(fang)地產項目，如(ru)果沒有“五證(zheng)”是(shi)不(bu)(bu)能辦理房(fang)(fang)產證(zheng)的(de)。盡(jin)管“小產權(quan)(quan)房(fang)(fang)”一片熱銷，但眾多業內人士(shi)卻認(ren)為，“小產權(quan)(quan)房(fang)(fang)”存在諸(zhu)多風險，最大的(de)問題就是(shi)沒有產權(quan)(quan)，不(bu)(bu)受法(fa)律(lv)的(de)保護。

2、質量難保證

房屋(wu)質量沒(mei)人(ren)監督，一些(xie)開發商為賺錢(qian)會偷工減料，存在(zai)安全(quan)隱患。小產權房一般(ban)由土地所在(zai)村開發，除了房屋(wu)質量和房屋(wu)售后保修難(nan)以(yi)保證(zheng)以(yi)外，入住后的物業管理也極容易出(chu)現(xian)問題。

3、拆遷難補償

小產權房實(shi)際上屬于在政府規(gui)定范圍以外的(de)違章建筑，如果(guo)和國家的(de)規(gui)劃相沖突，還很有可能被拆除，而(er)且(qie)業主也(ye)不會(hui)得到拆遷安(an)置(zhi)補償(chang)。

4、配套不完善

小產權房不能保證(zheng)社(she)區內(nei)的相關配套設(she)置建(jian)設(she)，甚至暖氣天然氣等(deng)基礎配套都(dou)不能保證(zheng)。

5、遺贈麻煩、不(bu)能買賣(mai)

由于(yu)缺乏產權，未來(lai)在遺產繼承時也(ye)(ye)會(hui)遇到(dao)許(xu)多麻煩，也(ye)(ye)不能(neng)進行房屋買(mai)賣(mai)。

小產權房能賣嗎

根據《中華人民共(gong)和國土(tu)地管(guan)理法(fa)》的(de)相關規定(ding)，農(nong)村(cun)宅(zhai)基地屬于(yu)集(ji)體所有，村(cun)民對宅(zhai)基地也只是(shi)享有使(shi)用(yong)權，農(nong)民將房(fang)屋賣給城(cheng)市居民的(de)買(mai)賣行(xing)為不能(neng)受到法(fa)律的(de)認(ren)可與保護，也就不能(neng)辦理土(tu)地使(shi)用(yong)證、房(fang)產證、契稅證等(deng)合法(fa)手續。由此(ci)可見(jian)，小產權房(fang)是(shi)不能(neng)向非本集(ji)體成員的(de)第三人轉(zhuan)讓或出售的(de)。但這并(bing)不是(shi)說(shuo)(shuo)小產權房(fang)就不能(neng)轉(zhuan)讓，而是(shi)說(shuo)(shuo)其(qi)轉(zhuan)讓或銷售的(de)對象是(shi)有限制的(de)，只能(neng)在集(ji)體成員內部(bu)轉(zhuan)讓、置(zhi)換。

小產權房能貸款嗎

小產權房屋因為(wei)不能(neng)上市交易，所以不能(neng)辦(ban)理銀行貸款，所以，小產權房購(gou)買者只能在民間(jian)的擔保公司辦理抵押(ya)貸(dai)款或者個(ge)人借(jie)貸(dai)。

小產權房土地使用年限

小產權土地使用年限沒有確定的時間，小產權房建設在集體土地之上，集體土地是沒有使用年限。