什么是小產權房屋

通常所謂的小產(chan)權房主要指(zhi)兩(liang)類：其一是經過國家相關(guan)(guan)政(zheng)府部(bu)門的土地(di)、規劃、建(jian)(jian)設環節(jie)審批(pi)，建(jian)(jian)設在農村集(ji)體建(jian)(jian)設用(yong)地(di)上的城中村改(gai)造(zao)房；其二是未經過任何國家相關(guan)(guan)部(bu)門和環節(jie)審批(pi)，建(jian)(jian)設在租用(yong)土地(di)或非法侵占的土地(di)上的房屋。

小產權房的類型

1、集(ji)體(ti)建(jian)設土地上建(jian)造的房屋：此類房屋大多(duo)是解決農民集(ji)中(zhong)上樓(lou)或動遷安置等名(ming)義立項建(jian)設時(shi)，超建(jian)形(xing)成的。

2、宅基地上建(jian)成(cheng)的(de)(de)房(fang)子：此類(lei)房(fang)屋只屬于該農村的(de)(de)集體經(jing)濟組織成(cheng)員(yuan)居住，非(fei)集體經(jing)濟組織成(cheng)員(yuan)不(bu)能夠購買。

3、這類農業園或養老院的別墅：這類房(fang)屋一旦發生糾紛，購房(fang)者(zhe)無法得到賠償，因(yin)為買賣合同(tong)是無效的。

4、部分二手房：一些二手房還沒辦理征地手續及欠繳土地出(chu)讓金就進行交易(yi)，該類房屋的買賣(mai)合同(tong)會被視為無效。

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小產權房產生的原因

1、城市(shi)房(fang)價過高

中(zhong)國許多(duo)大中(zhong)城市的(de)(de)(de)(de)(de)高(gao)房(fang)價(jia)是催生小產權房(fang)的(de)(de)(de)(de)(de)重要原(yuan)因之一(yi)。由于中(zhong)國經(jing)濟社會發展不(bu)平(ping)衡，若干大城市的(de)(de)(de)(de)(de)房(fang)價(jia)長期快速(su)上漲，遠遠超出了當時當地(di)一(yi)般就業人員的(de)(de)(de)(de)(de)收入水平(ping)。與此同時，政府經(jing)濟適用房(fang)、廉(lian)租房(fang)的(de)(de)(de)(de)(de)建(jian)設無法(fa)滿足這些住(zhu)房(fang)需求。小產權房(fang)存在(zai)著大量現實(shi)的(de)(de)(de)(de)(de)購買(mai)群。

2、擦邊球的空間

根據法(fa)(fa)律規定(ding)，在(zai)(zai)農村(cun)集(ji)體所(suo)有的(de)(de)宅基地(di)(di)和集(ji)體建設用地(di)(di)上，農民可以自行經營，而且農民自建的(de)(de)住房也是(shi)可以進行交易的(de)(de)。正是(shi)因為政策法(fa)(fa)律規定(ding)中存在(zai)(zai)很多模糊不(bu)清的(de)(de)地(di)(di)方(fang)，才導致了各(ge)地(di)(di)小(xiao)(xiao)產權(quan)房建設的(de)(de)泛濫，在(zai)(zai)合法(fa)(fa)與非法(fa)(fa)之間給小(xiao)(xiao)產權(quan)房留下了一個擦邊球(qiu)的(de)(de)空間。

3、農地(di)制度不合理

小產權(quan)房(fang)(fang)是農(nong)民集(ji)體(ti)(ti)(ti)自發在(zai)其集(ji)體(ti)(ti)(ti)所有(you)的集(ji)體(ti)(ti)(ti)建(jian)設(she)用地(di)(di)和宅基地(di)(di)上建(jian)設(she)的房(fang)(fang)產，不需要繳納(na)類似開發商為獲取土地(di)(di)交給政(zheng)府的土地(di)(di)使(shi)用權(quan)出讓金（其中包括由(you)政(zheng)府出面征收(shou)農(nong)民集(ji)體(ti)(ti)(ti)土地(di)(di)支付的征地(di)(di)費用）；由(you)村集(ji)體(ti)(ti)(ti)牽頭開發，省(sheng)去了基礎設(she)施配套費等市政(zheng)建(jian)設(she)費用及成本費。在(zai)這一(yi)開發過程中，農(nong)民集(ji)體(ti)(ti)(ti)通過出售小產權(quan)房(fang)(fang)獲得的收(shou)益(yi)高于政(zheng)府征收(shou)土地(di)(di)的補償金額。

小產權房的土地性質及供應對象

小(xiao)產權(quan)房在土地性(xing)質為(wei)集(ji)體所有(you)，或(huo)違法占用耕地建(jian)設，并公開向社會出售(shou)的(de)(de)那(nei)部分(fen)房屋。“小(xiao)產權(quan)房”的(de)(de)供應對象為(wei)本集(ji)體內(nei)的(de)(de)居民，國家政策絕對是不允(yun)許將它作為(wei)“商(shang)品房”對外出售(shou)的(de)(de)。

小產權房的缺點

1、缺少“五證”

“五(wu)證(zheng)(zheng)(zheng)”是消費者取得(de)房(fang)(fang)產證(zheng)(zheng)(zheng)的(de)先決(jue)條件，即具備(bei)國有(you)土地(di)使用證(zheng)(zheng)(zheng)、建設(she)用地(di)規劃(hua)許(xu)(xu)可(ke)(ke)證(zheng)(zheng)(zheng)、建設(she)工程規劃(hua)許(xu)(xu)可(ke)(ke)證(zheng)(zheng)(zheng)、建筑工程施(shi)工許(xu)(xu)可(ke)(ke)證(zheng)(zheng)(zheng)及(ji)商品(pin)房(fang)(fang)銷(xiao)預售許(xu)(xu)可(ke)(ke)證(zheng)(zheng)(zheng)。包括(kuo)城中(zhong)村改造在(zai)內的(de)房(fang)(fang)地(di)產項目，如果沒有(you)“五(wu)證(zheng)(zheng)(zheng)”是不(bu)能辦(ban)理(li)房(fang)(fang)產證(zheng)(zheng)(zheng)的(de)。盡管“小(xiao)產權房(fang)(fang)”一片(pian)熱銷(xiao)，但(dan)眾多(duo)業內人(ren)士卻認為，“小(xiao)產權房(fang)(fang)”存在(zai)諸多(duo)風(feng)險，最大的(de)問題就(jiu)是沒有(you)產權，不(bu)受法律的(de)保護。

2、質量難保證

房(fang)(fang)屋質量沒人監督，一些(xie)開發(fa)商為(wei)賺(zhuan)錢會(hui)偷工減料，存在安全隱(yin)患(huan)。小產權(quan)房(fang)(fang)一般由土(tu)地(di)所在村開發(fa)，除了房(fang)(fang)屋質量和房(fang)(fang)屋售后保(bao)修難以保(bao)證(zheng)以外，入住后的物業管(guan)理也(ye)極容易(yi)出(chu)現問題(ti)。

3、拆遷難補償

小產權房實際上屬于在政府規定范圍以外的違章(zhang)建筑，如果和國家(jia)的規劃相(xiang)沖突，還很有可能被拆(chai)(chai)除，而且業主也不會得到拆(chai)(chai)遷安置(zhi)補償(chang)。

4、配套不完善

小產權房不能(neng)保(bao)證(zheng)社區內的相關配套設(she)置(zhi)建設(she)，甚至(zhi)暖氣天然氣等基礎配套都不能(neng)保(bao)證(zheng)。

5、遺贈麻煩、不能(neng)買(mai)賣

由(you)于缺乏產權，未來在(zai)遺(yi)產繼承時(shi)也會遇到許(xu)多麻煩，也不能進(jin)行房屋買賣。

小產權房能賣嗎

根據《中華人民(min)共(gong)和國土(tu)地(di)(di)管理法(fa)》的(de)(de)相關規定(ding)，農村宅(zhai)基地(di)(di)屬于集體(ti)(ti)所有，村民(min)對(dui)宅(zhai)基地(di)(di)也只(zhi)是(shi)享(xiang)有使用權，農民(min)將房(fang)(fang)屋(wu)賣給城市居民(min)的(de)(de)買賣行為不(bu)能受到法(fa)律的(de)(de)認可(ke)與保護，也就(jiu)(jiu)不(bu)能辦理土(tu)地(di)(di)使用證(zheng)、房(fang)(fang)產證(zheng)、契稅證(zheng)等(deng)合法(fa)手續。由此可(ke)見，小產權房(fang)(fang)是(shi)不(bu)能向(xiang)非本集體(ti)(ti)成(cheng)員(yuan)的(de)(de)第三人轉(zhuan)讓(rang)或出(chu)售的(de)(de)。但這并不(bu)是(shi)說小產權房(fang)(fang)就(jiu)(jiu)不(bu)能轉(zhuan)讓(rang)，而是(shi)說其(qi)轉(zhuan)讓(rang)或銷售的(de)(de)對(dui)象是(shi)有限制的(de)(de)，只(zhi)能在集體(ti)(ti)成(cheng)員(yuan)內部轉(zhuan)讓(rang)、置(zhi)換(huan)。

小產權房能貸款嗎

小(xiao)產(chan)權房屋因為不能上市(shi)交易，所以不能辦(ban)理銀行貸款，所以，小(xiao)產權房(fang)購買者只能在民間(jian)的(de)擔保公司辦理抵押(ya)貸(dai)款或(huo)者個人借貸(dai)。

小產權房土地使用年限

小產權土地使用年限沒有確定的時間，小產權房建設在集體土地之上，集體土地是沒有使用年限。