什么是小產權房屋

通常(chang)所謂的(de)小產權房主要指兩類：其(qi)一是(shi)經(jing)過(guo)國家相(xiang)(xiang)關政(zheng)府部門(men)的(de)土地(di)、規劃(hua)、建(jian)設環(huan)節審批，建(jian)設在(zai)農村(cun)集體(ti)建(jian)設用地(di)上的(de)城(cheng)中村(cun)改(gai)造房；其(qi)二是(shi)未經(jing)過(guo)任何國家相(xiang)(xiang)關部門(men)和環(huan)節審批，建(jian)設在(zai)租用土地(di)或(huo)非法侵占的(de)土地(di)上的(de)房屋。

小產權房的類型

1、集體建(jian)設(she)土地上建(jian)造的房屋(wu)：此(ci)類房屋(wu)大(da)多(duo)是(shi)解(jie)決農民集中上樓或動遷安置等(deng)名(ming)義立項建(jian)設(she)時(shi)，超建(jian)形成的。

2、宅基地上建成(cheng)的房子：此類(lei)房屋(wu)只屬(shu)于該(gai)農村的集(ji)體經濟(ji)組(zu)織(zhi)成(cheng)員居住，非集(ji)體經濟(ji)組(zu)織(zhi)成(cheng)員不能夠購(gou)買。

3、這類農業園或養老院的別墅：這類房屋(wu)一旦發(fa)生糾紛，購房者無(wu)法得到賠償，因(yin)為買賣(mai)合同是無(wu)效的(de)。

4、部(bu)分二(er)手房(fang)：一些(xie)二(er)手房(fang)還(huan)沒辦理征地(di)手續及欠繳土地(di)出讓(rang)金(jin)就(jiu)進行交易，該類房(fang)屋的買賣合同(tong)會被視為無效。

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小產權房產生的原因

1、城市房價過高

中(zhong)國許多大中(zhong)城市的(de)(de)(de)高(gao)房(fang)(fang)價(jia)是催生小產權房(fang)(fang)的(de)(de)(de)重要原因(yin)之一。由于中(zhong)國經(jing)濟社(she)會發展不平(ping)衡，若干大城市的(de)(de)(de)房(fang)(fang)價(jia)長(chang)期快速上(shang)漲，遠遠超出了當時當地一般就(jiu)業人員的(de)(de)(de)收入水平(ping)。與此同時，政府(fu)經(jing)濟適用房(fang)(fang)、廉租(zu)房(fang)(fang)的(de)(de)(de)建設無(wu)法滿足這些住房(fang)(fang)需求。小產權房(fang)(fang)存在著大量現實的(de)(de)(de)購買群。

2、擦邊球的空間

根據法(fa)律(lv)規定(ding)，在農村集體(ti)所有的(de)宅基地和集體(ti)建(jian)設用地上，農民可(ke)以(yi)自(zi)行(xing)經(jing)營，而(er)且(qie)農民自(zi)建(jian)的(de)住房也是可(ke)以(yi)進行(xing)交(jiao)易的(de)。正是因為政(zheng)策法(fa)律(lv)規定(ding)中存(cun)在很(hen)多(duo)模糊不清的(de)地方(fang)，才(cai)導致了各(ge)地小產(chan)權(quan)房建(jian)設的(de)泛濫(lan)，在合(he)法(fa)與非法(fa)之間(jian)給(gei)小產(chan)權(quan)房留下了一個擦邊球(qiu)的(de)空(kong)間(jian)。

3、農(nong)地(di)制度不合(he)理

小(xiao)產權房(fang)(fang)是農(nong)民集(ji)(ji)體自發在其集(ji)(ji)體所有(you)的集(ji)(ji)體建設(she)(she)用地(di)和宅基(ji)地(di)上建設(she)(she)的房(fang)(fang)產，不(bu)需要(yao)繳納(na)類(lei)似開發商為獲取(qu)土地(di)交給政(zheng)(zheng)府(fu)的土地(di)使(shi)用權出讓(rang)金（其中包括由政(zheng)(zheng)府(fu)出面征收(shou)農(nong)民集(ji)(ji)體土地(di)支付的征地(di)費用）；由村集(ji)(ji)體牽頭開發，省去了(le)基(ji)礎設(she)(she)施配(pei)套費等(deng)市政(zheng)(zheng)建設(she)(she)費用及成本費。在這一開發過(guo)程(cheng)中，農(nong)民集(ji)(ji)體通過(guo)出售小(xiao)產權房(fang)(fang)獲得(de)的收(shou)益高于政(zheng)(zheng)府(fu)征收(shou)土地(di)的補償金額。

小產權房的土地性質及供應對象

小(xiao)產(chan)權房在(zai)土(tu)地性質為集體所有，或(huo)違法(fa)占(zhan)用耕(geng)地建(jian)設，并公(gong)開(kai)向社會出售(shou)的那部分房屋。“小(xiao)產(chan)權房”的供應對象(xiang)為本集體內的居民，國(guo)家政策絕對是不允許將它作為“商品房”對外(wai)出售(shou)的。

小產權房的缺點

1、缺少“五證(zheng)”

“五證(zheng)(zheng)”是(shi)(shi)消費(fei)者(zhe)取(qu)得房產證(zheng)(zheng)的先決(jue)條(tiao)件，即具備(bei)國有土(tu)地(di)使用(yong)證(zheng)(zheng)、建設用(yong)地(di)規劃許可(ke)(ke)證(zheng)(zheng)、建設工(gong)(gong)程(cheng)規劃許可(ke)(ke)證(zheng)(zheng)、建筑(zhu)工(gong)(gong)程(cheng)施工(gong)(gong)許可(ke)(ke)證(zheng)(zheng)及商品房銷預(yu)售許可(ke)(ke)證(zheng)(zheng)。包括城中村改造在內的房地(di)產項(xiang)目，如果(guo)沒有“五證(zheng)(zheng)”是(shi)(shi)不(bu)能辦理房產證(zheng)(zheng)的。盡管(guan)“小產權房”一片(pian)熱銷，但眾多(duo)業內人士卻認為(wei)，“小產權房”存在諸多(duo)風險，最大(da)的問題就(jiu)是(shi)(shi)沒有產權，不(bu)受法(fa)律的保(bao)護(hu)。

2、質量難保證

房屋(wu)質(zhi)量沒人監督(du)，一些開發商為賺(zhuan)錢(qian)會偷工減料(liao)，存在安全隱患(huan)。小產權房一般由(you)土地所(suo)在村開發，除了房屋(wu)質(zhi)量和(he)房屋(wu)售后(hou)保修難(nan)以保證以外，入住(zhu)后(hou)的(de)物(wu)業(ye)管理也極容易(yi)出現問題。

3、拆遷難補償

小產權(quan)房實際(ji)上(shang)屬于在政府規定范圍以外的違章(zhang)建筑，如果(guo)和(he)國家的規劃相沖突，還很(hen)有可能(neng)被拆除，而且業(ye)主(zhu)也不會得到(dao)拆遷安置補償。

4、配套不完善

小產權房不能保證社區內的相關配套(tao)設(she)置建設(she)，甚至暖氣(qi)天然(ran)氣(qi)等基礎配套(tao)都不能保證。

5、遺贈麻煩、不(bu)能(neng)買賣

由于缺乏產權，未(wei)來(lai)在遺產繼承時也(ye)會遇到許多(duo)麻煩，也(ye)不(bu)能進行(xing)房屋買賣。

小產權房能賣嗎

根(gen)據(ju)《中華(hua)人民(min)(min)共和國(guo)土(tu)地(di)管(guan)理法》的(de)相關規定，農(nong)村宅基地(di)屬于集體(ti)所(suo)有，村民(min)(min)對宅基地(di)也只是(shi)享有使(shi)用權，農(nong)民(min)(min)將房(fang)(fang)屋(wu)賣給城市(shi)居民(min)(min)的(de)買賣行為(wei)不(bu)能(neng)受到法律的(de)認可(ke)與保護，也就不(bu)能(neng)辦理土(tu)地(di)使(shi)用證、房(fang)(fang)產(chan)證、契(qi)稅證等(deng)合法手續。由(you)此可(ke)見，小(xiao)產(chan)權房(fang)(fang)是(shi)不(bu)能(neng)向(xiang)非本集體(ti)成員的(de)第三(san)人轉(zhuan)讓(rang)或出售的(de)。但這并不(bu)是(shi)說小(xiao)產(chan)權房(fang)(fang)就不(bu)能(neng)轉(zhuan)讓(rang)，而是(shi)說其轉(zhuan)讓(rang)或銷(xiao)售的(de)對象是(shi)有限制的(de)，只能(neng)在集體(ti)成員內部轉(zhuan)讓(rang)、置換。

小產權房能貸款嗎

小產(chan)權房屋因(yin)為不(bu)能上市(shi)交易，所以(yi)不(bu)能辦理銀行貸款(kuan)，所以，小產(chan)權房(fang)購買者(zhe)只能在民間的擔(dan)保公司(si)辦理抵(di)押貸(dai)款或者個人借貸(dai)。

小產權房土地使用年限

小產權土地使用年限沒有確定的時間，小產權房建設在集體土地之上，集體土地是沒有使用年限。