買二手房可以落戶(hu)(hu)嗎？如何避免戶(hu)(hu)口問題

一、買二手房如何落戶

在司法(fa)實(shi)踐(jian)當中，因戶(hu)(hu)口(kou)引發(fa)(fa)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)房(fang)(fang)屋買(mai)(mai)(mai)賣(mai)(mai)糾(jiu)紛有逐年上(shang)升(sheng)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)趨(qu)勢。其(qi)(qi)糾(jiu)紛的(de)(de)(de)(de)(de)(de)主要表現形式為：買(mai)(mai)(mai)賣(mai)(mai)雙方(fang)經過談判后，賣(mai)(mai)方(fang)將房(fang)(fang)屋過戶(hu)(hu)到了(le)買(mai)(mai)(mai)方(fang)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)名下(xia)，買(mai)(mai)(mai)方(fang)也向(xiang)賣(mai)(mai)方(fang)付(fu)清了(le)房(fang)(fang)款，交(jiao)易似乎就(jiu)此(ci)圓滿結束(shu)。但在不久之(zhi)后，買(mai)(mai)(mai)方(fang)在辦理落(luo)戶(hu)(hu)手續時才發(fa)(fa)現，賣(mai)(mai)方(fang)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)戶(hu)(hu)口(kou)并未從交(jiao)易的(de)(de)(de)(de)(de)(de)房(fang)(fang)屋中遷出(chu)(chu)，以(yi)致買(mai)(mai)(mai)方(fang)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)戶(hu)(hu)口(kou)無(wu)法(fa)遷人(ren)。更(geng)有甚者(zhe)，有些賣(mai)(mai)方(fang)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)共同(tong)居(ju)住人(ren)以(yi)其(qi)(qi)戶(hu)(hu)口(kou)尚未遷出(chu)(chu)為名，主張其(qi)(qi)對爭(zheng)議房(fang)(fang)屋具有居(ju)住權(quan)，因此(ci)拒絕搬(ban)出(chu)(chu)。如此(ci)一來，購(gou)房(fang)(fang)者(zhe)雖然名義上(shang)取(qu)得(de)了(le)房(fang)(fang)屋的(de)(de)(de)(de)(de)(de)產權(quan)，但戶(hu)(hu)口(kou)“陰(yin)影”卻揮(hui)之(zhi)不去。誰愿意自家(jia)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)房(fang)(fang)子里裝(zhuang)著陌生人(ren)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)戶(hu)(hu)口(kou)呢？如果碰到賣(mai)(mai)方(fang)共同(tong)居(ju)住人(ren)以(yi)戶(hu)(hu)口(kou)為由拒絕搬(ban)出(chu)(chu)，則(ze)情況(kuang)會更(geng)糟。買(mai)(mai)(mai)方(fang)花費巨資買(mai)(mai)(mai)來的(de)(de)(de)(de)(de)(de)房(fang)(fang)子只(zhi)能(neng)“看”，卻不能(neng)住，無(wu)疑成了(le)“鏡中花、水中月”。如果想搬(ban)進購(gou)買(mai)(mai)(mai)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)房(fang)(fang)屋，花費在訴訟上(shang)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)財力和精力又(you)將無(wu)法(fa)避免。

房(fang)屋(wu)交易(yi)一(yi)旦因戶(hu)(hu)口(kou)發生糾(jiu)紛，處理(li)起來非常復雜(za)。由(you)于戶(hu)(hu)籍的(de)(de)遷人和遷出(chu)等均歸公(gong)(gong)安機關(guan)管(guan)理(li)，不屬于法院(yuan)的(de)(de)受(shou)理(li)范圍(wei)，因此法院(yuan)對于此類案件是不予受(shou)理(li)的(de)(de)。而公(gong)(gong)安機關(guan)在(zai)處理(li)戶(hu)(hu)口(kou)糾(jiu)紛時，又受(shou)到戶(hu)(hu)籍政策(ce)的(de)(de)限制(zhi)。比(bi)如，賣(mai)給(gei)買(mai)方(fang)的(de)(de)房(fang)屋(wu)是賣(mai)方(fang)唯一(yi)的(de)(de)一(yi)套房(fang)屋(wu)，沒有其他的(de)(de)房(fang)屋(wu)可(ke)供賣(mai)方(fang)遷人戶(hu)(hu)口(kou)，則無(wu)論買(mai)方(fang)理(li)由(you)多么充分(fen)，公(gong)(gong)安機關(guan)都是無(wu)法將(jiang)賣(mai)方(fang)戶(hu)(hu)口(kou)強行遷出(chu)的(de)(de)。相(xiang)應地(di)買(mai)方(fang)的(de)(de)戶(hu)(hu)口(kou)也就無(wu)法遷人。

二、買二手房如何避免戶口問題

為(wei)了避免因戶口問(wen)題而(er)引發的(de)房產(chan)糾紛，我們認為(wei)，買方(fang)(fang)一(yi)定要做好以(yi)下幾個方(fang)(fang)面(mian)的(de)工作：

第一，要求賣(mai)方(fang)(fang)出示戶(hu)(hu)口(kou)(kou)，并復印留(liu)存。通過(guo)審查賣(mai)方(fang)(fang)的(de)(de)戶(hu)(hu)口(kou)(kou)本，買(mai)方(fang)(fang)即可(ke)(ke)大致(zhi)了解(jie)賣(mai)方(fang)(fang)家庭(ting)的(de)(de)戶(hu)(hu)籍(ji)情況(kuang)。但(dan)這種做法(fa)存在兩點(dian)缺陷，一方(fang)(fang)面，戶(hu)(hu)口(kou)(kou)本只能(neng)(neng)反映賣(mai)方(fang)(fang)家庭(ting)成員的(de)(de)戶(hu)(hu)籍(ji)狀況(kuang)，而不能(neng)(neng)排(pai)除非(fei)家庭(ting)成員戶(hu)(hu)口(kou)(kou)落于交(jiao)易房屋內的(de)(de)可(ke)(ke)能(neng)(neng)；另一方(fang)(fang)面，戶(hu)(hu)口(kou)(kou)本上的(de)(de)信息可(ke)(ke)能(neng)(neng)與實際的(de)(de)戶(hu)(hu)籍(ji)狀況(kuang)存在差異。

第二，在交易之前到公安(an)機(ji)關查詢交易房(fang)(fang)(fang)屋(wu)的(de)戶籍狀況。房(fang)(fang)(fang)屋(wu)的(de)戶籍通常(chang)是由該(gai)房(fang)(fang)(fang)屋(wu)所(suo)(suo)在地的(de)派(pai)出(chu)所(suo)(suo)管理的(de)。買方(fang)(fang)可以委托律師(shi)或親自到派(pai)出(chu)所(suo)(suo)了解(jie)房(fang)(fang)(fang)屋(wu)的(de)戶籍狀況。如果(guo)派(pai)出(chu)所(suo)(suo)僅限本(ben)人調取戶籍材料的(de)活(huo)，買方(fang)(fang)可以要求同賣方(fang)(fang)一起到派(pai)出(chu)所(suo)(suo)調閱。如果(guo)賣方(fang)(fang)拒(ju)絕配合的(de)話(hua)，則房(fang)(fang)(fang)屋(wu)的(de)戶口即可能(neng)存在問題。

第三，就(jiu)戶(hu)口問題進行協商。約(yue)(yue)定(ding)適當(dang)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)付款(kuan)(kuan)方(fang)式和違(wei)(wei)約(yue)(yue)責(ze)任。如前所(suo)述，戶(hu)籍問題的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)事后補(bu)救是(shi)(shi)非(fei)常困難的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)，買(mai)(mai)方(fang)必須(xu)在(zai)糾紛的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)預防(fang)上(shang)下足(zu)工(gong)夫。在(zai)簽訂購房合同時(shi)，應(ying)當(dang)把握兩點：一是(shi)(shi)付款(kuan)(kuan)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)時(shi)間(jian)。買(mai)(mai)方(fang)只有在(zai)確認所(suo)購房屋中(zhong)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)全部(bu)(bu)戶(hu)口已經遷出時(shi)，才可以付清全部(bu)(bu)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)購房款(kuan)(kuan)。買(mai)(mai)方(fang)應(ying)當(dang)時(shi)刻牢記：花錢買(mai)(mai)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)不僅(jin)(jin)僅(jin)(jin)是(shi)(shi)一處產權無爭議(yi)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)房屋，還應(ying)當(dang)是(shi)(shi)一處戶(hu)籍無爭議(yi)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)房屋。二是(shi)(shi)違(wei)(wei)約(yue)(yue)責(ze)任的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)約(yue)(yue)定(ding)。賣方(fang)僅(jin)(jin)僅(jin)(jin)作出將戶(hu)口遷出交易(yi)房屋的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)承(cheng)諾是(shi)(shi)遠(yuan)遠(yuan)不夠(gou)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)，買(mai)(mai)方(fang)必須(xu)與賣方(fang)就(jiu)違(wei)(wei)反該(gai)項承(cheng)諾的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)責(ze)任作出約(yue)(yue)定(ding)。明(ming)確了違(wei)(wei)約(yue)(yue)責(ze)任，就(jiu)可以免除買(mai)(mai)方(fang)在(zai)損(sun)害(hai)方(fang)面的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)舉(ju)證(zheng)(zheng)責(ze)任，買(mai)(mai)方(fang)就(jiu)不必在(zai)訴訟中(zhong)搜集證(zheng)(zheng)據(ju)證(zheng)(zheng)明(ming)自己所(suo)遭受的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)損(sun)害(hai)。