買(mai)二手房(fang)可(ke)以落戶(hu)嗎(ma)？如(ru)何避免(mian)戶(hu)口問題(ti)

一、買二手房如何落戶

在(zai)司(si)法(fa)實踐當中(zhong)(zhong)，因(yin)戶(hu)(hu)(hu)口(kou)(kou)引發的(de)(de)房屋(wu)買(mai)(mai)賣(mai)糾(jiu)紛有逐(zhu)年上(shang)升的(de)(de)趨勢。其糾(jiu)紛的(de)(de)主要(yao)表現形式為(wei)：買(mai)(mai)賣(mai)雙方(fang)(fang)經過談判后(hou)，賣(mai)方(fang)(fang)將(jiang)房屋(wu)過戶(hu)(hu)(hu)到了(le)買(mai)(mai)方(fang)(fang)的(de)(de)名下(xia)，買(mai)(mai)方(fang)(fang)也(ye)向賣(mai)方(fang)(fang)付清了(le)房款(kuan)，交(jiao)易似(si)乎(hu)就此(ci)圓滿(man)結束。但在(zai)不久之后(hou)，買(mai)(mai)方(fang)(fang)在(zai)辦理落戶(hu)(hu)(hu)手續時才發現，賣(mai)方(fang)(fang)的(de)(de)戶(hu)(hu)(hu)口(kou)(kou)并未從交(jiao)易的(de)(de)房屋(wu)中(zhong)(zhong)遷出(chu)，以致(zhi)買(mai)(mai)方(fang)(fang)的(de)(de)戶(hu)(hu)(hu)口(kou)(kou)無法(fa)遷人。更(geng)有甚者(zhe)，有些賣(mai)方(fang)(fang)的(de)(de)共(gong)(gong)同(tong)居(ju)住(zhu)(zhu)人以其戶(hu)(hu)(hu)口(kou)(kou)尚未遷出(chu)為(wei)名，主張其對爭議房屋(wu)具有居(ju)住(zhu)(zhu)權，因(yin)此(ci)拒(ju)絕搬出(chu)。如此(ci)一(yi)來，購(gou)(gou)房者(zhe)雖然名義上(shang)取(qu)得了(le)房屋(wu)的(de)(de)產權，但戶(hu)(hu)(hu)口(kou)(kou)“陰影”卻揮之不去。誰愿(yuan)意自家的(de)(de)房子(zi)里裝著陌生人的(de)(de)戶(hu)(hu)(hu)口(kou)(kou)呢(ni)？如果(guo)碰到賣(mai)方(fang)(fang)共(gong)(gong)同(tong)居(ju)住(zhu)(zhu)人以戶(hu)(hu)(hu)口(kou)(kou)為(wei)由拒(ju)絕搬出(chu)，則情(qing)況(kuang)會(hui)更(geng)糟(zao)。買(mai)(mai)方(fang)(fang)花(hua)費巨資買(mai)(mai)來的(de)(de)房子(zi)只能“看”，卻不能住(zhu)(zhu)，無疑成了(le)“鏡(jing)中(zhong)(zhong)花(hua)、水中(zhong)(zhong)月(yue)”。如果(guo)想搬進購(gou)(gou)買(mai)(mai)的(de)(de)房屋(wu)，花(hua)費在(zai)訴(su)訟上(shang)的(de)(de)財力(li)和精力(li)又將(jiang)無法(fa)避免。

房(fang)(fang)(fang)屋交易一旦因(yin)戶(hu)口(kou)發(fa)生糾紛，處理(li)起來非常(chang)復雜。由于戶(hu)籍的(de)(de)遷(qian)人和遷(qian)出(chu)等(deng)均歸(gui)公(gong)安(an)機(ji)(ji)關管理(li)，不屬于法院的(de)(de)受(shou)理(li)范圍(wei)，因(yin)此法院對于此類案件是不予受(shou)理(li)的(de)(de)。而公(gong)安(an)機(ji)(ji)關在處理(li)戶(hu)口(kou)糾紛時，又受(shou)到戶(hu)籍政策(ce)的(de)(de)限制。比如，賣(mai)(mai)給買方(fang)(fang)的(de)(de)房(fang)(fang)(fang)屋是賣(mai)(mai)方(fang)(fang)唯一的(de)(de)一套房(fang)(fang)(fang)屋，沒有其(qi)他的(de)(de)房(fang)(fang)(fang)屋可供賣(mai)(mai)方(fang)(fang)遷(qian)人戶(hu)口(kou)，則(ze)無(wu)論買方(fang)(fang)理(li)由多么充分，公(gong)安(an)機(ji)(ji)關都是無(wu)法將賣(mai)(mai)方(fang)(fang)戶(hu)口(kou)強行遷(qian)出(chu)的(de)(de)。相應地買方(fang)(fang)的(de)(de)戶(hu)口(kou)也就無(wu)法遷(qian)人。

二、買二手房如何避免戶口問題

為了避(bi)免因(yin)戶口問題而引(yin)發的(de)房產糾紛，我(wo)們認為，買方一定要做好以下幾個方面的(de)工作：

第(di)一，要求賣方(fang)出(chu)示戶(hu)口(kou)(kou)，并復(fu)印留存。通過審(shen)查賣方(fang)的戶(hu)口(kou)(kou)本(ben)，買(mai)方(fang)即(ji)可大致了解賣方(fang)家(jia)庭(ting)的戶(hu)籍(ji)情況。但這種做法存在兩點缺陷，一方(fang)面，戶(hu)口(kou)(kou)本(ben)只能(neng)反映賣方(fang)家(jia)庭(ting)成員的戶(hu)籍(ji)狀況，而不能(neng)排(pai)除非家(jia)庭(ting)成員戶(hu)口(kou)(kou)落于交易房屋內的可能(neng)；另一方(fang)面，戶(hu)口(kou)(kou)本(ben)上的信息可能(neng)與(yu)實際的戶(hu)籍(ji)狀況存在差異。

第二，在(zai)交(jiao)易(yi)之(zhi)前(qian)到(dao)公安(an)機(ji)關查詢交(jiao)易(yi)房(fang)屋的(de)戶籍狀(zhuang)況。房(fang)屋的(de)戶籍通常(chang)是由該房(fang)屋所(suo)在(zai)地的(de)派(pai)出所(suo)管理的(de)。買方(fang)可以(yi)委托(tuo)律(lv)師或親(qin)自(zi)到(dao)派(pai)出所(suo)了解房(fang)屋的(de)戶籍狀(zhuang)況。如果(guo)派(pai)出所(suo)僅限本人調(diao)取戶籍材(cai)料(liao)的(de)活，買方(fang)可以(yi)要(yao)求同賣方(fang)一起(qi)到(dao)派(pai)出所(suo)調(diao)閱。如果(guo)賣方(fang)拒絕配合的(de)話，則房(fang)屋的(de)戶口即可能存在(zai)問題。

第三，就(jiu)(jiu)戶(hu)口(kou)問題進(jin)行協商。約(yue)定適當(dang)(dang)(dang)的(de)(de)付款方(fang)(fang)(fang)式和違(wei)約(yue)責(ze)(ze)任(ren)。如前所(suo)述(shu)，戶(hu)籍(ji)問題的(de)(de)事后補救(jiu)是(shi)非(fei)常困難的(de)(de)，買(mai)(mai)方(fang)(fang)(fang)必須(xu)在糾紛的(de)(de)預防上(shang)下足工夫。在簽訂購(gou)房合同時，應(ying)當(dang)(dang)(dang)把握(wo)兩點：一是(shi)付款的(de)(de)時間。買(mai)(mai)方(fang)(fang)(fang)只有(you)在確(que)認所(suo)購(gou)房屋(wu)中(zhong)的(de)(de)全部戶(hu)口(kou)已經遷出(chu)(chu)時，才(cai)可(ke)以付清全部的(de)(de)購(gou)房款。買(mai)(mai)方(fang)(fang)(fang)應(ying)當(dang)(dang)(dang)時刻牢記：花錢買(mai)(mai)的(de)(de)不僅僅是(shi)一處(chu)產權無爭(zheng)議的(de)(de)房屋(wu)，還(huan)應(ying)當(dang)(dang)(dang)是(shi)一處(chu)戶(hu)籍(ji)無爭(zheng)議的(de)(de)房屋(wu)。二是(shi)違(wei)約(yue)責(ze)(ze)任(ren)的(de)(de)約(yue)定。賣方(fang)(fang)(fang)僅僅作(zuo)(zuo)出(chu)(chu)將戶(hu)口(kou)遷出(chu)(chu)交易房屋(wu)的(de)(de)承諾(nuo)是(shi)遠(yuan)遠(yuan)不夠的(de)(de)，買(mai)(mai)方(fang)(fang)(fang)必須(xu)與(yu)賣方(fang)(fang)(fang)就(jiu)(jiu)違(wei)反該項(xiang)承諾(nuo)的(de)(de)責(ze)(ze)任(ren)作(zuo)(zuo)出(chu)(chu)約(yue)定。明確(que)了違(wei)約(yue)責(ze)(ze)任(ren)，就(jiu)(jiu)可(ke)以免(mian)除買(mai)(mai)方(fang)(fang)(fang)在損害(hai)方(fang)(fang)(fang)面的(de)(de)舉證責(ze)(ze)任(ren)，買(mai)(mai)方(fang)(fang)(fang)就(jiu)(jiu)不必在訴訟(song)中(zhong)搜集證據證明自己所(suo)遭受的(de)(de)損害(hai)。