買二手房(fang)可以(yi)落(luo)戶(hu)嗎？如(ru)何避免戶(hu)口(kou)問題

一、買二手房如何落戶

在司法實踐當(dang)中(zhong)，因(yin)戶(hu)(hu)口(kou)(kou)(kou)引發(fa)的(de)(de)房屋買(mai)賣(mai)糾(jiu)紛有(you)逐年上(shang)升的(de)(de)趨(qu)勢。其(qi)糾(jiu)紛的(de)(de)主要表現形式為(wei)(wei)：買(mai)賣(mai)雙(shuang)方(fang)經過(guo)(guo)談判后(hou)，賣(mai)方(fang)將房屋過(guo)(guo)戶(hu)(hu)到了(le)(le)買(mai)方(fang)的(de)(de)名(ming)下，買(mai)方(fang)也(ye)向賣(mai)方(fang)付清了(le)(le)房款，交(jiao)易(yi)似(si)乎就此圓滿結(jie)束。但在不久之后(hou)，買(mai)方(fang)在辦(ban)理落戶(hu)(hu)手續時才發(fa)現，賣(mai)方(fang)的(de)(de)戶(hu)(hu)口(kou)(kou)(kou)并未從交(jiao)易(yi)的(de)(de)房屋中(zhong)遷出(chu)，以致買(mai)方(fang)的(de)(de)戶(hu)(hu)口(kou)(kou)(kou)無法遷人。更有(you)甚者，有(you)些(xie)賣(mai)方(fang)的(de)(de)共同(tong)居住(zhu)人以其(qi)戶(hu)(hu)口(kou)(kou)(kou)尚(shang)未遷出(chu)為(wei)(wei)名(ming)，主張其(qi)對爭議房屋具有(you)居住(zhu)權，因(yin)此拒絕搬出(chu)。如此一來，購房者雖然名(ming)義上(shang)取得(de)了(le)(le)房屋的(de)(de)產(chan)權，但戶(hu)(hu)口(kou)(kou)(kou)“陰影”卻揮之不去(qu)。誰愿意自家的(de)(de)房子里(li)裝著陌(mo)生人的(de)(de)戶(hu)(hu)口(kou)(kou)(kou)呢？如果(guo)碰到賣(mai)方(fang)共同(tong)居住(zhu)人以戶(hu)(hu)口(kou)(kou)(kou)為(wei)(wei)由拒絕搬出(chu)，則情(qing)況會更糟。買(mai)方(fang)花(hua)費巨資買(mai)來的(de)(de)房子只能(neng)“看”，卻不能(neng)住(zhu)，無疑成了(le)(le)“鏡(jing)中(zhong)花(hua)、水中(zhong)月”。如果(guo)想搬進購買(mai)的(de)(de)房屋，花(hua)費在訴訟(song)上(shang)的(de)(de)財力和精力又將無法避免。

房(fang)屋交易一旦因戶(hu)(hu)口(kou)發生(sheng)糾(jiu)紛(fen)，處(chu)理起來非(fei)常復雜(za)。由于(yu)(yu)戶(hu)(hu)籍(ji)的(de)(de)遷(qian)人和(he)遷(qian)出(chu)等均歸公(gong)(gong)安機(ji)關(guan)管(guan)理，不屬于(yu)(yu)法(fa)(fa)院(yuan)的(de)(de)受(shou)理范圍(wei)，因此法(fa)(fa)院(yuan)對于(yu)(yu)此類(lei)案件(jian)是不予受(shou)理的(de)(de)。而公(gong)(gong)安機(ji)關(guan)在處(chu)理戶(hu)(hu)口(kou)糾(jiu)紛(fen)時，又(you)受(shou)到戶(hu)(hu)籍(ji)政策的(de)(de)限制(zhi)。比如，賣給買方的(de)(de)房(fang)屋是賣方唯(wei)一的(de)(de)一套房(fang)屋，沒有其(qi)他的(de)(de)房(fang)屋可(ke)供賣方遷(qian)人戶(hu)(hu)口(kou)，則無論買方理由多么充分，公(gong)(gong)安機(ji)關(guan)都是無法(fa)(fa)將賣方戶(hu)(hu)口(kou)強行遷(qian)出(chu)的(de)(de)。相應(ying)地(di)買方的(de)(de)戶(hu)(hu)口(kou)也就無法(fa)(fa)遷(qian)人。

二、買二手房如何避免戶口問題

為了避免因戶口問題而引發的(de)(de)房產(chan)糾(jiu)紛，我們認為，買方一定要做好以下(xia)幾個(ge)方面的(de)(de)工作：

第(di)一，要求賣(mai)方(fang)(fang)出示戶(hu)口(kou)，并復印留存。通過(guo)審查賣(mai)方(fang)(fang)的(de)(de)戶(hu)口(kou)本，買(mai)方(fang)(fang)即可(ke)大(da)致了解賣(mai)方(fang)(fang)家(jia)庭(ting)的(de)(de)戶(hu)籍情(qing)況。但這種(zhong)做法存在(zai)兩點缺陷，一方(fang)(fang)面(mian)，戶(hu)口(kou)本只(zhi)能(neng)(neng)反映賣(mai)方(fang)(fang)家(jia)庭(ting)成員(yuan)的(de)(de)戶(hu)籍狀況，而不(bu)能(neng)(neng)排除非家(jia)庭(ting)成員(yuan)戶(hu)口(kou)落于交易房(fang)屋內的(de)(de)可(ke)能(neng)(neng)；另一方(fang)(fang)面(mian)，戶(hu)口(kou)本上(shang)的(de)(de)信息可(ke)能(neng)(neng)與(yu)實際的(de)(de)戶(hu)籍狀況存在(zai)差異。

第(di)二，在(zai)交(jiao)易之前(qian)到(dao)公安機關查詢交(jiao)易房(fang)屋(wu)(wu)的(de)(de)戶(hu)籍狀況。房(fang)屋(wu)(wu)的(de)(de)戶(hu)籍通常是由該(gai)房(fang)屋(wu)(wu)所(suo)在(zai)地的(de)(de)派(pai)(pai)出(chu)所(suo)管理(li)的(de)(de)。買(mai)方可(ke)以委托律師或親自到(dao)派(pai)(pai)出(chu)所(suo)了解(jie)房(fang)屋(wu)(wu)的(de)(de)戶(hu)籍狀況。如果派(pai)(pai)出(chu)所(suo)僅限本人(ren)調(diao)取(qu)戶(hu)籍材料的(de)(de)活，買(mai)方可(ke)以要求(qiu)同賣方一起(qi)到(dao)派(pai)(pai)出(chu)所(suo)調(diao)閱。如果賣方拒絕配合的(de)(de)話，則(ze)房(fang)屋(wu)(wu)的(de)(de)戶(hu)口(kou)即可(ke)能存在(zai)問題。

第三，就戶口問題(ti)進行協商。約(yue)(yue)定適當(dang)(dang)的(de)(de)(de)(de)付款方(fang)式(shi)和違約(yue)(yue)責(ze)任(ren)。如前(qian)所述，戶籍問題(ti)的(de)(de)(de)(de)事后補救是(shi)(shi)非(fei)常(chang)困(kun)難的(de)(de)(de)(de)，買(mai)方(fang)必須在(zai)(zai)糾紛的(de)(de)(de)(de)預防(fang)上下足(zu)工夫。在(zai)(zai)簽訂購房(fang)(fang)合同時(shi)，應當(dang)(dang)把(ba)握(wo)兩點(dian)：一(yi)是(shi)(shi)付款的(de)(de)(de)(de)時(shi)間。買(mai)方(fang)只有在(zai)(zai)確認(ren)所購房(fang)(fang)屋中的(de)(de)(de)(de)全部(bu)戶口已經遷出時(shi)，才(cai)可(ke)以付清全部(bu)的(de)(de)(de)(de)購房(fang)(fang)款。買(mai)方(fang)應當(dang)(dang)時(shi)刻牢記：花錢買(mai)的(de)(de)(de)(de)不(bu)僅僅是(shi)(shi)一(yi)處(chu)(chu)產(chan)權(quan)無(wu)爭議(yi)的(de)(de)(de)(de)房(fang)(fang)屋，還應當(dang)(dang)是(shi)(shi)一(yi)處(chu)(chu)戶籍無(wu)爭議(yi)的(de)(de)(de)(de)房(fang)(fang)屋。二是(shi)(shi)違約(yue)(yue)責(ze)任(ren)的(de)(de)(de)(de)約(yue)(yue)定。賣方(fang)僅僅作出將(jiang)戶口遷出交易(yi)房(fang)(fang)屋的(de)(de)(de)(de)承(cheng)諾(nuo)是(shi)(shi)遠遠不(bu)夠的(de)(de)(de)(de)，買(mai)方(fang)必須與賣方(fang)就違反(fan)該項承(cheng)諾(nuo)的(de)(de)(de)(de)責(ze)任(ren)作出約(yue)(yue)定。明確了違約(yue)(yue)責(ze)任(ren)，就可(ke)以免除買(mai)方(fang)在(zai)(zai)損害方(fang)面(mian)的(de)(de)(de)(de)舉證(zheng)責(ze)任(ren)，買(mai)方(fang)就不(bu)必在(zai)(zai)訴訟(song)中搜集(ji)證(zheng)據(ju)證(zheng)明自己所遭受的(de)(de)(de)(de)損害。