買二(er)手房可以落戶(hu)(hu)嗎？如何避(bi)免戶(hu)(hu)口問題

一、買二手房如何落戶

在(zai)(zai)司法(fa)實踐當中，因(yin)戶(hu)(hu)口(kou)引(yin)發的(de)房(fang)(fang)(fang)屋(wu)買(mai)(mai)賣(mai)糾紛有逐年(nian)上(shang)升(sheng)的(de)趨勢。其(qi)糾紛的(de)主(zhu)要表現形式為(wei)：買(mai)(mai)賣(mai)雙方(fang)(fang)(fang)(fang)經過(guo)談判后，賣(mai)方(fang)(fang)(fang)(fang)將(jiang)房(fang)(fang)(fang)屋(wu)過(guo)戶(hu)(hu)到(dao)了(le)(le)買(mai)(mai)方(fang)(fang)(fang)(fang)的(de)名下，買(mai)(mai)方(fang)(fang)(fang)(fang)也向(xiang)賣(mai)方(fang)(fang)(fang)(fang)付清了(le)(le)房(fang)(fang)(fang)款(kuan)，交易似乎就此圓(yuan)滿(man)結(jie)束。但在(zai)(zai)不(bu)久之后，買(mai)(mai)方(fang)(fang)(fang)(fang)在(zai)(zai)辦理落戶(hu)(hu)手續時才發現，賣(mai)方(fang)(fang)(fang)(fang)的(de)戶(hu)(hu)口(kou)并未從(cong)交易的(de)房(fang)(fang)(fang)屋(wu)中遷出(chu)，以(yi)(yi)致買(mai)(mai)方(fang)(fang)(fang)(fang)的(de)戶(hu)(hu)口(kou)無法(fa)遷人。更有甚者，有些賣(mai)方(fang)(fang)(fang)(fang)的(de)共同(tong)居(ju)住人以(yi)(yi)其(qi)戶(hu)(hu)口(kou)尚未遷出(chu)為(wei)名，主(zhu)張其(qi)對爭議房(fang)(fang)(fang)屋(wu)具(ju)有居(ju)住權，因(yin)此拒絕搬出(chu)。如此一(yi)來(lai)(lai)，購房(fang)(fang)(fang)者雖然名義上(shang)取得了(le)(le)房(fang)(fang)(fang)屋(wu)的(de)產權，但戶(hu)(hu)口(kou)“陰影”卻揮之不(bu)去(qu)。誰愿意自家的(de)房(fang)(fang)(fang)子里裝著陌生人的(de)戶(hu)(hu)口(kou)呢？如果碰到(dao)賣(mai)方(fang)(fang)(fang)(fang)共同(tong)居(ju)住人以(yi)(yi)戶(hu)(hu)口(kou)為(wei)由拒絕搬出(chu)，則情況會更糟。買(mai)(mai)方(fang)(fang)(fang)(fang)花費(fei)巨資(zi)買(mai)(mai)來(lai)(lai)的(de)房(fang)(fang)(fang)子只能“看”，卻不(bu)能住，無疑成了(le)(le)“鏡中花、水中月”。如果想搬進(jin)購買(mai)(mai)的(de)房(fang)(fang)(fang)屋(wu)，花費(fei)在(zai)(zai)訴(su)訟上(shang)的(de)財力和精(jing)力又將(jiang)無法(fa)避免。

房屋交(jiao)易一旦(dan)因戶(hu)口(kou)(kou)發生糾紛(fen)，處(chu)(chu)理(li)(li)起來非常復雜。由于戶(hu)籍(ji)的(de)(de)(de)(de)遷(qian)(qian)人和遷(qian)(qian)出(chu)等均(jun)歸公(gong)安機(ji)(ji)關(guan)(guan)管理(li)(li)，不屬于法(fa)院的(de)(de)(de)(de)受理(li)(li)范(fan)圍(wei)，因此(ci)法(fa)院對于此(ci)類案(an)件是(shi)不予(yu)受理(li)(li)的(de)(de)(de)(de)。而公(gong)安機(ji)(ji)關(guan)(guan)在處(chu)(chu)理(li)(li)戶(hu)口(kou)(kou)糾紛(fen)時，又受到戶(hu)籍(ji)政策的(de)(de)(de)(de)限制。比如，賣給(gei)買方(fang)(fang)的(de)(de)(de)(de)房屋是(shi)賣方(fang)(fang)唯一的(de)(de)(de)(de)一套(tao)房屋，沒有其(qi)他的(de)(de)(de)(de)房屋可(ke)供賣方(fang)(fang)遷(qian)(qian)人戶(hu)口(kou)(kou)，則無(wu)論買方(fang)(fang)理(li)(li)由多(duo)么(me)充分，公(gong)安機(ji)(ji)關(guan)(guan)都是(shi)無(wu)法(fa)將賣方(fang)(fang)戶(hu)口(kou)(kou)強行遷(qian)(qian)出(chu)的(de)(de)(de)(de)。相應地(di)買方(fang)(fang)的(de)(de)(de)(de)戶(hu)口(kou)(kou)也就無(wu)法(fa)遷(qian)(qian)人。

二、買二手房如何避免戶口問題

為(wei)了避免因戶口問(wen)題而(er)引(yin)發的房產(chan)糾紛，我們認為(wei)，買方一定要(yao)做(zuo)好以下幾個方面的工(gong)作：

第(di)一，要求賣方(fang)出示戶(hu)口(kou)，并(bing)復(fu)印留存(cun)。通過審查賣方(fang)的(de)(de)戶(hu)口(kou)本，買方(fang)即可(ke)大致(zhi)了(le)解(jie)賣方(fang)家(jia)(jia)庭(ting)的(de)(de)戶(hu)籍情況(kuang)。但這種做法存(cun)在兩(liang)點缺陷，一方(fang)面，戶(hu)口(kou)本只能(neng)反映賣方(fang)家(jia)(jia)庭(ting)成(cheng)員(yuan)的(de)(de)戶(hu)籍狀況(kuang)，而不能(neng)排除非(fei)家(jia)(jia)庭(ting)成(cheng)員(yuan)戶(hu)口(kou)落于交易房屋內的(de)(de)可(ke)能(neng)；另一方(fang)面，戶(hu)口(kou)本上的(de)(de)信息可(ke)能(neng)與(yu)實際的(de)(de)戶(hu)籍狀況(kuang)存(cun)在差異。

第(di)二，在(zai)交易之前到公(gong)安機關查詢交易房(fang)屋(wu)的(de)(de)(de)(de)戶(hu)(hu)(hu)(hu)籍狀況。房(fang)屋(wu)的(de)(de)(de)(de)戶(hu)(hu)(hu)(hu)籍通常(chang)是由該房(fang)屋(wu)所(suo)(suo)(suo)在(zai)地的(de)(de)(de)(de)派(pai)出所(suo)(suo)(suo)管理的(de)(de)(de)(de)。買方(fang)可(ke)以委托律師或(huo)親(qin)自到派(pai)出所(suo)(suo)(suo)了解房(fang)屋(wu)的(de)(de)(de)(de)戶(hu)(hu)(hu)(hu)籍狀況。如果(guo)派(pai)出所(suo)(suo)(suo)僅限本人調(diao)(diao)取(qu)戶(hu)(hu)(hu)(hu)籍材料(liao)的(de)(de)(de)(de)活，買方(fang)可(ke)以要求(qiu)同賣方(fang)一起到派(pai)出所(suo)(suo)(suo)調(diao)(diao)閱。如果(guo)賣方(fang)拒絕配合的(de)(de)(de)(de)話(hua)，則房(fang)屋(wu)的(de)(de)(de)(de)戶(hu)(hu)(hu)(hu)口即可(ke)能存在(zai)問題。

第三(san)，就(jiu)(jiu)戶(hu)(hu)口問(wen)題進(jin)行(xing)協(xie)商。約(yue)(yue)定適當(dang)的(de)(de)(de)付款方(fang)式和違(wei)約(yue)(yue)責(ze)(ze)任。如前所述，戶(hu)(hu)籍問(wen)題的(de)(de)(de)事后補救是非常困(kun)難的(de)(de)(de)，買(mai)(mai)(mai)(mai)方(fang)必須(xu)在(zai)(zai)糾紛的(de)(de)(de)預防上(shang)下足(zu)工夫。在(zai)(zai)簽訂購房(fang)(fang)合同時(shi)，應當(dang)把握兩點：一是付款的(de)(de)(de)時(shi)間。買(mai)(mai)(mai)(mai)方(fang)只有(you)在(zai)(zai)確認所購房(fang)(fang)屋(wu)中的(de)(de)(de)全(quan)部戶(hu)(hu)口已(yi)經遷(qian)出(chu)(chu)時(shi)，才可(ke)以付清(qing)全(quan)部的(de)(de)(de)購房(fang)(fang)款。買(mai)(mai)(mai)(mai)方(fang)應當(dang)時(shi)刻牢記：花錢買(mai)(mai)(mai)(mai)的(de)(de)(de)不僅僅是一處產權無爭議的(de)(de)(de)房(fang)(fang)屋(wu)，還應當(dang)是一處戶(hu)(hu)籍無爭議的(de)(de)(de)房(fang)(fang)屋(wu)。二(er)是違(wei)約(yue)(yue)責(ze)(ze)任的(de)(de)(de)約(yue)(yue)定。賣(mai)方(fang)僅僅作出(chu)(chu)將(jiang)戶(hu)(hu)口遷(qian)出(chu)(chu)交易房(fang)(fang)屋(wu)的(de)(de)(de)承諾是遠遠不夠的(de)(de)(de)，買(mai)(mai)(mai)(mai)方(fang)必須(xu)與賣(mai)方(fang)就(jiu)(jiu)違(wei)反該(gai)項(xiang)承諾的(de)(de)(de)責(ze)(ze)任作出(chu)(chu)約(yue)(yue)定。明(ming)確了違(wei)約(yue)(yue)責(ze)(ze)任，就(jiu)(jiu)可(ke)以免除(chu)買(mai)(mai)(mai)(mai)方(fang)在(zai)(zai)損害方(fang)面的(de)(de)(de)舉證責(ze)(ze)任，買(mai)(mai)(mai)(mai)方(fang)就(jiu)(jiu)不必在(zai)(zai)訴訟中搜集證據證明(ming)自(zi)己所遭受的(de)(de)(de)損害。