商業地產投資回報率如何計算

1、租金回報率法

公(gong)式：（稅后月租金－按揭月供款）×12／（首期(qi)房款＋期(qi)房時間內(nei)的按揭款）。

優點：考(kao)慮了租金、價(jia)格和前期主要投入，比租金回報率分(fen)析(xi)法適(shi)用范圍(wei)廣，可估(gu)算(suan)資金回收期長短。

不足：未考慮(lv)前期的其(qi)他(ta)投入(ru)、資金的時間效應(ying)。不能解決(jue)多(duo)套投資的現金分析問題。且由于其(qi)固有的片面性，不能作為(wei)理想的投資分析工具。

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2、租金回報率分析法

公式：（稅后月(yue)(yue)租金－每月(yue)(yue)物業管(guan)理費）×12／購買(mai)房屋總價這(zhe)種方法算出的(de)比值越大，就表(biao)明越值得(de)投資(zi)。

優點：考慮了租金(jin)、房價及兩種(zhong)因素的相對關系，是選擇(ze)“績優地產”的簡捷方法。

不足：沒有(you)考慮(lv)全部的投(tou)入與產出，沒有(you)考慮(lv)資金的時間成本，因此不能作為投(tou)資分析(xi)的全面依據。對按(an)揭(jie)付款不能提供具體(ti)的分析(xi)。

3、內部收益率法

房(fang)產(chan)投資(zi)公式為：累計(ji)(ji)總收益／累計(ji)(ji)總投入(ru)＝月租金×投資(zi)期內(nei)的累計(ji)(ji)出租月數／（按揭首期房(fang)款＋保險費＋契(qi)稅(shui)＋大(da)修基金＋家具等其他投入(ru)＋累計(ji)(ji)按揭款＋累計(ji)(ji)物業管理費）＝內(nei)部收益率。

上述公式(shi)以按揭(jie)為例(li)。未(wei)(wei)考慮(lv)付息、未(wei)(wei)考慮(lv)中介(jie)費支出。累(lei)計收益、投入均考慮(lv)在投資(zi)期(qi)范(fan)圍內。

優點：內部收益(yi)(yi)率(lv)(lv)法考(kao)慮了投(tou)資期(qi)內的所有投(tou)入與收益(yi)(yi)、現金流等各方面因素。可以(yi)與租金回報(bao)率(lv)(lv)結合使用。內部收益(yi)(yi)率(lv)(lv)可理解為存(cun)銀行(xing)，只不過(guo)我國銀行(xing)利(li)率(lv)(lv)按(an)單利(li)計算，而內部收益(yi)(yi)率(lv)(lv)則是按(an)復利(li)計算。

不足：通過計算內部收益率判斷物業的(de)投(tou)資價(jia)值都(dou)是(shi)以今天的(de)數據(ju)為依據(ju)推斷未來(lai)，而(er)未來(lai)租金(jin)的(de)漲跌(die)是(shi)個未知數。

4、簡易國際評估法

基本(ben)公(gong)(gong)式為(wei)：如(ru)果該物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)的年(nian)收益×15年(nian)＝房產(chan)購買價，則認為(wei)該物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)物(wu)(wu)有所值(zhi)。這一國際(ji)上(shang)專業(ye)(ye)(ye)的理財公(gong)(gong)司評(ping)估一處物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)的投資價值(zhi)的簡(jian)單方法。

商業地產投資價值大嗎

1、投資風險較小

投(tou)資商(shang)業(ye)地產(chan)可坐享(xiang)其資產(chan)升值(zhi)(zhi)帶來(lai)的(de)(de)收益，日常(chang)生活、工作不受影(ying)響(xiang)。炒股、買基金得天(tian)天(tian)盯著(zhu)，時(shi)(shi)時(shi)(shi)留心(xin)，生怕下跌，既勞神又費力。漲(zhang)了(le)還好，一旦被套牢，牽連全家，讓人身(shen)心(xin)俱疲(pi)，雞飛(fei)蛋打(da)。而(er)(er)房子都(dou)能看得見摸得著(zhu)，是實實在在的(de)(de)東(dong)西，何況(kuang)商(shang)業(ye)地產(chan)還能帶來(lai)雙重收益，每年可收房租(zu)且(qie)房租(zu)遠(yuan)遠(yuan)高于銀行利息，而(er)(er)且(qie)隨著(zhu)租(zu)金的(de)(de)上漲(zhang)，商(shang)業(ye)地產(chan)也在不斷增值(zhi)(zhi)。

2、越老越值錢

二(er)(er)手(shou)(shou)(shou)住(zhu)宅(zhai)房(fang)(fang)(fang)在出售的(de)(de)(de)(de)時候會(hui)比同地(di)段的(de)(de)(de)(de)新住(zhu)宅(zhai)房(fang)(fang)(fang)便宜，因(yin)為二(er)(er)手(shou)(shou)(shou)房(fang)(fang)(fang)存(cun)在折舊的(de)(de)(de)(de)因(yin)素。而商(shang)(shang)業地(di)產(chan)(chan)(chan)就(jiu)(jiu)不(bu)是這樣的(de)(de)(de)(de)了，一般的(de)(de)(de)(de)成(cheng)熟(shu)(shu)商(shang)(shang)圈(quan)需(xu)(xu)要兩到三年的(de)(de)(de)(de)培育期，一旦商(shang)(shang)圈(quan)成(cheng)熟(shu)(shu)以后商(shang)(shang)業地(di)產(chan)(chan)(chan)的(de)(de)(de)(de)租金(jin)就(jiu)(jiu)會(hui)逐年增長(chang)，商(shang)(shang)業地(di)產(chan)(chan)(chan)就(jiu)(jiu)會(hui)越(yue)(yue)來(lai)越(yue)(yue)值錢，所以商(shang)(shang)業地(di)產(chan)(chan)(chan)就(jiu)(jiu)不(bu)存(cun)在二(er)(er)手(shou)(shou)(shou)房(fang)(fang)(fang)需(xu)(xu)要折舊的(de)(de)(de)(de)說(shuo)法。再加上二(er)(er)手(shou)(shou)(shou)房(fang)(fang)(fang)市場以住(zhu)宅(zhai)房(fang)(fang)(fang)為主(zhu)，二(er)(er)手(shou)(shou)(shou)商(shang)(shang)業地(di)產(chan)(chan)(chan)非常少，因(yin)為已經(jing)是成(cheng)熟(shu)(shu)的(de)(de)(de)(de)商(shang)(shang)業地(di)產(chan)(chan)(chan)了，很(hen)少有人舍得拿(na)出來(lai)賣，所以商(shang)(shang)業地(di)產(chan)(chan)(chan)是越(yue)(yue)老越(yue)(yue)值錢。

3、穩定性高

商(shang)(shang)業(ye)地(di)產(chan)(chan)(chan)使用(yong)(yong)壽命在幾(ji)十(shi)年(nian)以上，買商(shang)(shang)業(ye)地(di)產(chan)(chan)(chan)，不僅不掉(diao)價，還會更值(zhi)錢(qian)，對于商(shang)(shang)業(ye)地(di)產(chan)(chan)(chan)這種(zhong)價值(zhi)較高的固定資產(chan)(chan)(chan)，人們(men)往(wang)(wang)往(wang)(wang)傾(qing)向(xiang)于買漲不買落，別看買商(shang)(shang)業(ye)地(di)產(chan)(chan)(chan)一出手就是幾(ji)十(shi)萬(wan)塊(kuai)錢(qian)，而錢(qian)并沒有消失，只不過由鈔票轉化(hua)為固定資產(chan)(chan)(chan)，在需要(yao)用(yong)(yong)錢(qian)的時候(hou)，每年(nian)有豐(feng)厚的租金進賬(zhang)或者把商(shang)(shang)業(ye)地(di)產(chan)(chan)(chan)一賣，錢(qian)就回來了。買商(shang)(shang)業(ye)地(di)產(chan)(chan)(chan)的人嘴(zui)上抱(bao)怨房價太高，實(shi)際上他們(men)內心(xin)希望(wang)在購房之后，房價繼續上漲。