商業地產投資回報率如何計算

1、租金回報率法

公式：（稅后月(yue)(yue)租金－按(an)(an)揭(jie)月(yue)(yue)供款(kuan)）×12／（首期(qi)房款(kuan)＋期(qi)房時間內(nei)的(de)按(an)(an)揭(jie)款(kuan)）。

優點：考慮了租金、價格(ge)和前期主要投入，比(bi)租金回報率分析法(fa)適用范圍(wei)廣，可估算(suan)資(zi)金回收(shou)期長(chang)短。

不足：未考慮前期(qi)的(de)其(qi)他(ta)投(tou)(tou)入(ru)、資(zi)金(jin)的(de)時(shi)間效應。不能解決(jue)多(duo)套投(tou)(tou)資(zi)的(de)現金(jin)分析問題。且由于其(qi)固有的(de)片(pian)面性(xing)，不能作為(wei)理(li)想的(de)投(tou)(tou)資(zi)分析工具。

該圖片由注冊用戶"沉靜時光"提供，版權聲明反饋

2、租金回報率分析法

公式：（稅后月租(zu)金－每月物業管(guan)理(li)費）×12／購買房屋總(zong)價這種方法算出的(de)比值越(yue)大(da)，就表明越(yue)值得(de)投(tou)資。

優(you)點(dian)：考慮了租(zu)金、房價及(ji)兩種因(yin)素的相對(dui)關系，是選(xuan)擇“績優(you)地產(chan)”的簡捷(jie)方法(fa)。

不(bu)足：沒有(you)考慮全部的(de)投入與產出，沒有(you)考慮資(zi)金(jin)的(de)時間成本，因(yin)此不(bu)能作為投資(zi)分析的(de)全面(mian)依據(ju)。對按(an)揭付(fu)款不(bu)能提供(gong)具(ju)體的(de)分析。

3、內部收益率法

房產投(tou)資(zi)(zi)公式(shi)為(wei)：累(lei)(lei)計(ji)總收益／累(lei)(lei)計(ji)總投(tou)入(ru)＝月租金×投(tou)資(zi)(zi)期(qi)內(nei)的(de)累(lei)(lei)計(ji)出(chu)租月數／（按揭首期(qi)房款＋保險費＋契(qi)稅＋大修基(ji)金＋家具(ju)等(deng)其他投(tou)入(ru)＋累(lei)(lei)計(ji)按揭款＋累(lei)(lei)計(ji)物業(ye)管理費）＝內(nei)部收益率。

上述公式以按揭為例(li)。未(wei)考慮付(fu)息(xi)、未(wei)考慮中介費支出。累(lei)計收益(yi)、投入均考慮在投資期范(fan)圍內。

優(you)點：內(nei)部收(shou)益率(lv)法考慮了(le)投資期(qi)內(nei)的所有投入與收(shou)益、現金流(liu)等各方面因素(su)。可以(yi)與租金回報率(lv)結(jie)合使(shi)用。內(nei)部收(shou)益率(lv)可理解為存銀行，只不過(guo)我國銀行利率(lv)按(an)(an)單利計算，而(er)內(nei)部收(shou)益率(lv)則是按(an)(an)復(fu)利計算。

不(bu)足：通過計算內部收益率判斷物(wu)業的投資價值都是以今天的數(shu)據為依據推斷未(wei)來，而未(wei)來租金的漲(zhang)跌(die)是個(ge)未(wei)知數(shu)。

4、簡易國際評估法

基本公式為：如(ru)果該(gai)物業(ye)的年收益(yi)×15年＝房產購(gou)買價，則(ze)認為該(gai)物業(ye)物有所值。這一(yi)國際上專業(ye)的理財公司評(ping)估一(yi)處物業(ye)的投資(zi)價值的簡單方法。

商業地產投資價值大嗎

1、投資風險較小

投資(zi)商(shang)(shang)業(ye)地產可坐(zuo)享其資(zi)產升值(zhi)帶(dai)來(lai)的(de)收益，日常生活、工作不(bu)受影響(xiang)。炒股、買(mai)基(ji)金(jin)得(de)天天盯著，時時留(liu)心，生怕下跌，既(ji)勞神又費(fei)力(li)。漲了還好，一旦被套牢，牽(qian)連全家，讓人身心俱疲(pi)，雞(ji)飛蛋(dan)打。而房子都能(neng)看得(de)見摸(mo)得(de)著，是實(shi)實(shi)在在的(de)東(dong)西，何況商(shang)(shang)業(ye)地產還能(neng)帶(dai)來(lai)雙重收益，每年可收房租且房租遠遠高于(yu)銀行利息，而且隨著租金(jin)的(de)上漲，商(shang)(shang)業(ye)地產也在不(bu)斷增值(zhi)。

2、越老越值錢

二手住(zhu)宅房(fang)在出售的(de)(de)時(shi)候(hou)會(hui)(hui)比同地(di)(di)段的(de)(de)新(xin)住(zhu)宅房(fang)便宜，因(yin)(yin)為(wei)二手房(fang)存在折舊的(de)(de)因(yin)(yin)素。而商(shang)(shang)(shang)(shang)業地(di)(di)產(chan)就(jiu)不是這樣的(de)(de)了，一(yi)般(ban)的(de)(de)成(cheng)(cheng)熟商(shang)(shang)(shang)(shang)圈需要兩到(dao)三年(nian)的(de)(de)培育期，一(yi)旦商(shang)(shang)(shang)(shang)圈成(cheng)(cheng)熟以后商(shang)(shang)(shang)(shang)業地(di)(di)產(chan)的(de)(de)租(zu)金(jin)就(jiu)會(hui)(hui)逐年(nian)增長(chang)，商(shang)(shang)(shang)(shang)業地(di)(di)產(chan)就(jiu)會(hui)(hui)越(yue)來(lai)越(yue)值錢，所以商(shang)(shang)(shang)(shang)業地(di)(di)產(chan)就(jiu)不存在二手房(fang)需要折舊的(de)(de)說法(fa)。再加上二手房(fang)市場(chang)以住(zhu)宅房(fang)為(wei)主(zhu)，二手商(shang)(shang)(shang)(shang)業地(di)(di)產(chan)非常少，因(yin)(yin)為(wei)已經是成(cheng)(cheng)熟的(de)(de)商(shang)(shang)(shang)(shang)業地(di)(di)產(chan)了，很少有(you)人舍得拿出來(lai)賣，所以商(shang)(shang)(shang)(shang)業地(di)(di)產(chan)是越(yue)老越(yue)值錢。

3、穩定性高

商(shang)業(ye)地(di)產(chan)(chan)使用(yong)壽命在幾十(shi)(shi)年以(yi)上(shang)，買(mai)商(shang)業(ye)地(di)產(chan)(chan)，不(bu)(bu)僅不(bu)(bu)掉(diao)價(jia)，還會更值錢(qian)(qian)，對于商(shang)業(ye)地(di)產(chan)(chan)這種價(jia)值較(jiao)高(gao)的(de)固定資產(chan)(chan)，人們(men)往往傾(qing)向于買(mai)漲不(bu)(bu)買(mai)落，別看買(mai)商(shang)業(ye)地(di)產(chan)(chan)一出(chu)手就是幾十(shi)(shi)萬塊錢(qian)(qian)，而錢(qian)(qian)并沒有消失，只不(bu)(bu)過由(you)鈔票轉(zhuan)化(hua)為(wei)固定資產(chan)(chan)，在需要用(yong)錢(qian)(qian)的(de)時候，每年有豐厚的(de)租金進賬或者把商(shang)業(ye)地(di)產(chan)(chan)一賣，錢(qian)(qian)就回來(lai)了(le)。買(mai)商(shang)業(ye)地(di)產(chan)(chan)的(de)人嘴上(shang)抱(bao)怨房價(jia)太(tai)高(gao)，實際上(shang)他(ta)們(men)內心希望(wang)在購房之(zhi)后，房價(jia)繼續上(shang)漲。