商業地產投資回報率如何計算

1、租金回報率法

公式：（稅后月(yue)租(zu)金－按揭月(yue)供款）×12／（首期房款＋期房時間內的按揭款）。

優(you)點：考慮了租金、價格和前期主要(yao)投(tou)入(ru)，比租金回報(bao)率分(fen)析法(fa)適用范(fan)圍廣，可估算資(zi)金回收(shou)期長(chang)短(duan)。

不(bu)足：未考(kao)慮前(qian)期(qi)的(de)其(qi)(qi)他投入、資金(jin)的(de)時間效應。不(bu)能(neng)解決多套投資的(de)現(xian)金(jin)分析問題。且由于其(qi)(qi)固有的(de)片面性，不(bu)能(neng)作為理想的(de)投資分析工具。

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2、租金回報率分析法

公式(shi)：（稅后月(yue)租(zu)金－每月(yue)物業管理費）×12／購買(mai)房屋總價這種方法算出的比值越大，就表明越值得投資。

優(you)點(dian)：考慮(lv)了租金、房價及兩種因(yin)素的相對關系，是選擇“績優(you)地產(chan)”的簡(jian)捷(jie)方法。

不足：沒有考慮全部的投入與產出(chu)，沒有考慮資金的時間成本，因此不能(neng)作為投資分析的全面依據。對(dui)按(an)揭付款(kuan)不能(neng)提供具體(ti)的分析。

3、內部收益率法

房產投資公式為：累(lei)(lei)(lei)(lei)計(ji)總(zong)收(shou)益／累(lei)(lei)(lei)(lei)計(ji)總(zong)投入＝月(yue)租(zu)金×投資期(qi)內的累(lei)(lei)(lei)(lei)計(ji)出租(zu)月(yue)數／（按揭首期(qi)房款＋保險費(fei)＋契稅＋大修基金＋家具(ju)等其他(ta)投入＋累(lei)(lei)(lei)(lei)計(ji)按揭款＋累(lei)(lei)(lei)(lei)計(ji)物(wu)業管(guan)理費(fei)）＝內部收(shou)益率。

上述(shu)公式以按揭為例。未考慮(lv)付息、未考慮(lv)中介(jie)費支出。累計(ji)收益、投入均考慮(lv)在投資(zi)期范圍內。

優(you)點：內(nei)部(bu)收益率法考慮了(le)投資期內(nei)的所有投入與(yu)收益、現金(jin)流等各方面因素。可(ke)以(yi)與(yu)租金(jin)回報率結合使用。內(nei)部(bu)收益率可(ke)理解為(wei)存(cun)銀行(xing)，只不過我國銀行(xing)利(li)率按單利(li)計(ji)算，而內(nei)部(bu)收益率則是按復利(li)計(ji)算。

不足：通過計算內部(bu)收益率判斷物業的投資價值都(dou)是以(yi)今天的數(shu)據為(wei)依據推斷未(wei)來(lai)，而未(wei)來(lai)租金的漲跌(die)是個未(wei)知數(shu)。

4、簡易國際評估法

基(ji)本公(gong)式(shi)為(wei)：如果該(gai)物業的(de)年(nian)收益(yi)×15年(nian)＝房產購(gou)買價(jia)，則認為(wei)該(gai)物業物有所值。這一國際上專(zhuan)業的(de)理財公(gong)司評估一處(chu)物業的(de)投資價(jia)值的(de)簡單方(fang)法。

商業地產投資價值大嗎

1、投資風險較小

投資商(shang)業(ye)地產(chan)(chan)可坐享(xiang)其資產(chan)(chan)升值(zhi)帶來(lai)的(de)收(shou)益，日常生(sheng)活、工作不受影(ying)響。炒股、買基(ji)金(jin)(jin)得天(tian)天(tian)盯著，時時留心(xin)，生(sheng)怕下(xia)跌，既勞神又費力。漲了還好，一旦被套牢，牽連全(quan)家，讓(rang)人身心(xin)俱疲，雞飛蛋打。而(er)房子都能(neng)(neng)看得見摸得著，是實(shi)實(shi)在在的(de)東西，何況(kuang)商(shang)業(ye)地產(chan)(chan)還能(neng)(neng)帶來(lai)雙重收(shou)益，每(mei)年(nian)可收(shou)房租且房租遠遠高于銀行利息，而(er)且隨著租金(jin)(jin)的(de)上漲，商(shang)業(ye)地產(chan)(chan)也在不斷增值(zhi)。

2、越老越值錢

二(er)(er)手(shou)住(zhu)(zhu)宅(zhai)房在出(chu)售的(de)(de)時(shi)候會比同地(di)段的(de)(de)新住(zhu)(zhu)宅(zhai)房便宜，因為二(er)(er)手(shou)房存在折舊的(de)(de)因素。而商(shang)(shang)(shang)業(ye)地(di)產(chan)(chan)就(jiu)不(bu)是(shi)這樣的(de)(de)了，一(yi)般的(de)(de)成(cheng)熟(shu)商(shang)(shang)(shang)圈(quan)需要兩到(dao)三年的(de)(de)培(pei)育期(qi)，一(yi)旦商(shang)(shang)(shang)圈(quan)成(cheng)熟(shu)以后(hou)商(shang)(shang)(shang)業(ye)地(di)產(chan)(chan)的(de)(de)租(zu)金就(jiu)會逐年增(zeng)長，商(shang)(shang)(shang)業(ye)地(di)產(chan)(chan)就(jiu)會越來越值(zhi)錢，所(suo)以商(shang)(shang)(shang)業(ye)地(di)產(chan)(chan)就(jiu)不(bu)存在二(er)(er)手(shou)房需要折舊的(de)(de)說法。再加上二(er)(er)手(shou)房市場以住(zhu)(zhu)宅(zhai)房為主，二(er)(er)手(shou)商(shang)(shang)(shang)業(ye)地(di)產(chan)(chan)非常少，因為已經是(shi)成(cheng)熟(shu)的(de)(de)商(shang)(shang)(shang)業(ye)地(di)產(chan)(chan)了，很(hen)少有人舍得(de)拿出(chu)來賣，所(suo)以商(shang)(shang)(shang)業(ye)地(di)產(chan)(chan)是(shi)越老越值(zhi)錢。

3、穩定性高

商業(ye)(ye)地產(chan)使用(yong)壽(shou)命在幾十(shi)年(nian)以上(shang)，買商業(ye)(ye)地產(chan)，不(bu)(bu)僅不(bu)(bu)掉價，還會(hui)更值錢(qian)，對于商業(ye)(ye)地產(chan)這種價值較高(gao)的固定資產(chan)，人們(men)(men)往往傾向(xiang)于買漲不(bu)(bu)買落，別(bie)看買商業(ye)(ye)地產(chan)一(yi)出(chu)手(shou)就(jiu)是幾十(shi)萬塊錢(qian)，而錢(qian)并沒(mei)有消失，只不(bu)(bu)過(guo)由鈔(chao)票轉化為固定資產(chan)，在需(xu)要用(yong)錢(qian)的時候，每(mei)年(nian)有豐厚的租金進(jin)賬或者(zhe)把商業(ye)(ye)地產(chan)一(yi)賣，錢(qian)就(jiu)回(hui)來了(le)。買商業(ye)(ye)地產(chan)的人嘴上(shang)抱怨房(fang)價太高(gao)，實際(ji)上(shang)他們(men)(men)內(nei)心希望在購房(fang)之(zhi)后(hou)，房(fang)價繼(ji)續(xu)上(shang)漲。