商業地產投資回報率如何計算
1、租金回報率法
公(gong)式:(稅后月租金-按揭月供款)×12/(首期(qi)房款+期(qi)房時間內(nei)的按揭款)。
優點:考(kao)慮了租金、價(jia)格和前期主要投入,比租金回報率分(fen)析(xi)法適(shi)用范圍(wei)廣,可估(gu)算(suan)資金回收期長短。
不足:未考慮(lv)前期的其(qi)他(ta)投入(ru)、資金的時間效應(ying)。不能解決(jue)多(duo)套投資的現金分析問題。且由于其(qi)固有的片面性,不能作為(wei)理想的投資分析工具。
2、租金回報率分析法
公式:(稅后月(yue)(yue)租金-每月(yue)(yue)物業管(guan)理費)×12/購買(mai)房屋總價這(zhe)種方法算出的(de)比值越大,就表(biao)明越值得(de)投資(zi)。
優點:考慮了租金(jin)、房價及兩種(zhong)因素的相對關系,是選擇(ze)“績優地產”的簡捷方法。
不足:沒有(you)考慮(lv)全部的投(tou)入與產出,沒有(you)考慮(lv)資金的時間成本,因此不能作為投(tou)資分析(xi)的全面依據。對按(an)揭(jie)付款不能提供具體(ti)的分析(xi)。
3、內部收益率法
房(fang)產(chan)投資(zi)公式為:累計(ji)(ji)總收益/累計(ji)(ji)總投入(ru)=月租金×投資(zi)期內(nei)的累計(ji)(ji)出租月數/(按揭首期房(fang)款+保險費+契(qi)稅(shui)+大(da)修基金+家具等其他投入(ru)+累計(ji)(ji)按揭款+累計(ji)(ji)物業管理費)=內(nei)部收益率。
上述公式(shi)以按揭(jie)為例(li)。未(wei)(wei)考慮(lv)付息、未(wei)(wei)考慮(lv)中介(jie)費支出。累(lei)計收益、投入均考慮(lv)在投資(zi)期(qi)范(fan)圍內。
優點:內部收益(yi)(yi)率(lv)(lv)法考(kao)慮了投(tou)資期(qi)內的所有投(tou)入與收益(yi)(yi)、現金流等各方面因素。可以(yi)與租金回報(bao)率(lv)(lv)結合使用。內部收益(yi)(yi)率(lv)(lv)可理解為存(cun)銀行(xing),只不過(guo)我國銀行(xing)利(li)率(lv)(lv)按(an)單利(li)計算,而內部收益(yi)(yi)率(lv)(lv)則是按(an)復利(li)計算。
不足:通過計算內部收益率判斷物業的(de)投(tou)資價(jia)值都(dou)是(shi)以今天的(de)數據(ju)為依據(ju)推斷未來(lai),而(er)未來(lai)租金(jin)的(de)漲跌(die)是(shi)個未知數。
4、簡易國際評估法
基本(ben)公(gong)(gong)式為(wei):如(ru)果該物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)的年(nian)收益×15年(nian)=房產(chan)購買價,則認為(wei)該物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)物(wu)(wu)有所值(zhi)。這一國際(ji)上(shang)專業(ye)(ye)(ye)的理財公(gong)(gong)司評(ping)估一處物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)的投資價值(zhi)的簡(jian)單方法。
商業地產投資價值大嗎
1、投資風險較小
投(tou)資商(shang)業(ye)地產(chan)可坐享(xiang)其資產(chan)升值(zhi)(zhi)帶來(lai)的(de)(de)收益,日常(chang)生活、工作不受影(ying)響(xiang)。炒股、買基金得天(tian)天(tian)盯著(zhu),時(shi)(shi)時(shi)(shi)留心(xin),生怕下跌,既勞神又費力。漲(zhang)了(le)還好,一旦被套牢,牽連全家,讓人身(shen)心(xin)俱疲(pi),雞飛(fei)蛋打(da)。而(er)(er)房子都(dou)能看得見摸得著(zhu),是實實在在的(de)(de)東(dong)西,何況(kuang)商(shang)業(ye)地產(chan)還能帶來(lai)雙重收益,每年可收房租(zu)且(qie)房租(zu)遠(yuan)遠(yuan)高于銀行利息,而(er)(er)且(qie)隨著(zhu)租(zu)金的(de)(de)上漲(zhang),商(shang)業(ye)地產(chan)也在不斷增值(zhi)(zhi)。
2、越老越值錢
二(er)(er)手(shou)(shou)(shou)住(zhu)宅(zhai)房(fang)(fang)(fang)在出售的(de)(de)(de)(de)時候會(hui)比同地(di)段的(de)(de)(de)(de)新住(zhu)宅(zhai)房(fang)(fang)(fang)便宜,因(yin)為二(er)(er)手(shou)(shou)(shou)房(fang)(fang)(fang)存(cun)在折舊的(de)(de)(de)(de)因(yin)素。而商(shang)(shang)業地(di)產(chan)(chan)(chan)就(jiu)(jiu)不(bu)是這樣的(de)(de)(de)(de)了,一般的(de)(de)(de)(de)成(cheng)熟(shu)(shu)商(shang)(shang)圈(quan)需(xu)(xu)要兩到三年的(de)(de)(de)(de)培育期,一旦商(shang)(shang)圈(quan)成(cheng)熟(shu)(shu)以后商(shang)(shang)業地(di)產(chan)(chan)(chan)的(de)(de)(de)(de)租金(jin)就(jiu)(jiu)會(hui)逐年增長(chang),商(shang)(shang)業地(di)產(chan)(chan)(chan)就(jiu)(jiu)會(hui)越(yue)(yue)來(lai)越(yue)(yue)值錢,所以商(shang)(shang)業地(di)產(chan)(chan)(chan)就(jiu)(jiu)不(bu)存(cun)在二(er)(er)手(shou)(shou)(shou)房(fang)(fang)(fang)需(xu)(xu)要折舊的(de)(de)(de)(de)說(shuo)法。再加上二(er)(er)手(shou)(shou)(shou)房(fang)(fang)(fang)市場以住(zhu)宅(zhai)房(fang)(fang)(fang)為主(zhu),二(er)(er)手(shou)(shou)(shou)商(shang)(shang)業地(di)產(chan)(chan)(chan)非常少,因(yin)為已經(jing)是成(cheng)熟(shu)(shu)的(de)(de)(de)(de)商(shang)(shang)業地(di)產(chan)(chan)(chan)了,很(hen)少有人舍得拿(na)出來(lai)賣,所以商(shang)(shang)業地(di)產(chan)(chan)(chan)是越(yue)(yue)老越(yue)(yue)值錢。
3、穩定性高
商(shang)(shang)業(ye)地(di)產(chan)(chan)(chan)使用(yong)(yong)壽命在幾(ji)十(shi)年(nian)以上,買商(shang)(shang)業(ye)地(di)產(chan)(chan)(chan),不僅不掉(diao)價,還會更值(zhi)錢(qian),對于商(shang)(shang)業(ye)地(di)產(chan)(chan)(chan)這種(zhong)價值(zhi)較高的固定資產(chan)(chan)(chan),人們(men)往(wang)(wang)往(wang)(wang)傾(qing)向(xiang)于買漲不買落,別看買商(shang)(shang)業(ye)地(di)產(chan)(chan)(chan)一出手就是幾(ji)十(shi)萬(wan)塊(kuai)錢(qian),而錢(qian)并沒有消失,只不過由鈔票轉化(hua)為固定資產(chan)(chan)(chan),在需要(yao)用(yong)(yong)錢(qian)的時候(hou),每年(nian)有豐(feng)厚的租金進賬(zhang)或者把商(shang)(shang)業(ye)地(di)產(chan)(chan)(chan)一賣,錢(qian)就回來了。買商(shang)(shang)業(ye)地(di)產(chan)(chan)(chan)的人嘴(zui)上抱(bao)怨房價太高,實(shi)際上他們(men)內心(xin)希望(wang)在購房之后,房價繼續上漲。
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