商業地產投資回報率如何計算

1、租金回報率法

公式：（稅后(hou)月(yue)租(zu)金(jin)－按揭月(yue)供款(kuan)）×12／（首期房(fang)款(kuan)＋期房(fang)時(shi)間內(nei)的按揭款(kuan)）。

優(you)點：考(kao)慮了租金、價格和(he)前(qian)期主要投入(ru)，比(bi)租金回報率分析法適用范圍廣，可估算資(zi)金回收期長短。

不(bu)足：未考慮(lv)前期的(de)其他投(tou)入、資(zi)(zi)金(jin)的(de)時間效應。不(bu)能解決多套投(tou)資(zi)(zi)的(de)現金(jin)分(fen)析(xi)問題(ti)。且由于(yu)其固有的(de)片面性(xing)，不(bu)能作為(wei)理(li)想的(de)投(tou)資(zi)(zi)分(fen)析(xi)工具(ju)。

該圖片由注冊用戶"沉靜時光"提供，版權聲明反饋

2、租金回報率分析法

公(gong)式：（稅后月(yue)租金－每月(yue)物業(ye)管理費）×12／購買房(fang)屋(wu)總(zong)價這種(zhong)方法算出(chu)的比值越(yue)大，就表明越(yue)值得投資。

優點：考慮(lv)了租金、房價及(ji)兩種(zhong)因素的相對關系，是(shi)選擇“績優地(di)產”的簡捷方法(fa)。

不足：沒有考(kao)慮全(quan)部的投入與產出，沒有考(kao)慮資(zi)金的時間成本，因此(ci)不能作(zuo)為投資(zi)分(fen)析(xi)的全(quan)面依據。對按揭付款不能提供具體的分(fen)析(xi)。

3、內部收益率法

房產投(tou)(tou)資公式為：累(lei)(lei)計(ji)(ji)總收益／累(lei)(lei)計(ji)(ji)總投(tou)(tou)入＝月租金×投(tou)(tou)資期內(nei)的(de)累(lei)(lei)計(ji)(ji)出租月數／（按(an)揭首期房款(kuan)＋保險費(fei)＋契稅＋大修基(ji)金＋家(jia)具等其(qi)他(ta)投(tou)(tou)入＋累(lei)(lei)計(ji)(ji)按(an)揭款(kuan)＋累(lei)(lei)計(ji)(ji)物業管理費(fei)）＝內(nei)部收益率。

上述公(gong)式以按揭為例(li)。未考慮(lv)付(fu)息、未考慮(lv)中(zhong)介費支出。累計收益(yi)、投入均考慮(lv)在投資期(qi)范圍(wei)內。

優點：內(nei)部(bu)收益率法考慮了投資期內(nei)的所有(you)投入與收益、現金流等各方面因素(su)。可以與租金回報率結合使(shi)用。內(nei)部(bu)收益率可理解(jie)為存銀行，只不過我國(guo)銀行利率按單(dan)利計算(suan)，而內(nei)部(bu)收益率則(ze)是按復利計算(suan)。

不足：通過(guo)計算內(nei)部收益(yi)率判斷物業的(de)(de)投(tou)資價值都是以(yi)今天的(de)(de)數(shu)據為依(yi)據推(tui)斷未(wei)來(lai)，而未(wei)來(lai)租金的(de)(de)漲跌是個未(wei)知(zhi)數(shu)。

4、簡易國際評估法

基本公式為(wei)：如果該物(wu)(wu)業的年收益×15年＝房產購買(mai)價(jia)(jia)，則認為(wei)該物(wu)(wu)業物(wu)(wu)有(you)所值。這一國際上專業的理財公司評估一處(chu)物(wu)(wu)業的投資價(jia)(jia)值的簡單方法。

商業地產投資價值大嗎

1、投資風險較小

投資(zi)(zi)商(shang)業(ye)地(di)產(chan)可坐享其資(zi)(zi)產(chan)升(sheng)值帶(dai)來的(de)收(shou)(shou)(shou)益，日常(chang)生活、工作不受影響。炒(chao)股(gu)、買基金得天天盯著(zhu)，時時留(liu)心，生怕下跌，既勞神又(you)費力。漲(zhang)了還(huan)好，一旦(dan)被套牢(lao)，牽(qian)連全(quan)家(jia)，讓(rang)人身(shen)心俱疲，雞飛蛋打。而房子都能看得見摸得著(zhu)，是實實在(zai)(zai)在(zai)(zai)的(de)東西，何況(kuang)商(shang)業(ye)地(di)產(chan)還(huan)能帶(dai)來雙重(zhong)收(shou)(shou)(shou)益，每年可收(shou)(shou)(shou)房租且(qie)房租遠遠高(gao)于銀行利(li)息，而且(qie)隨著(zhu)租金的(de)上漲(zhang)，商(shang)業(ye)地(di)產(chan)也在(zai)(zai)不斷增值。

2、越老越值錢

二(er)(er)手(shou)住宅(zhai)房(fang)在出售的(de)(de)(de)(de)(de)時(shi)候會比同地(di)(di)(di)(di)(di)段的(de)(de)(de)(de)(de)新(xin)住宅(zhai)房(fang)便(bian)宜，因為(wei)二(er)(er)手(shou)房(fang)存在折舊(jiu)的(de)(de)(de)(de)(de)因素。而商(shang)(shang)業(ye)(ye)地(di)(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)就(jiu)不是這樣的(de)(de)(de)(de)(de)了(le)，一般的(de)(de)(de)(de)(de)成熟商(shang)(shang)圈(quan)需要兩(liang)到三年的(de)(de)(de)(de)(de)培育(yu)期(qi)，一旦商(shang)(shang)圈(quan)成熟以后(hou)商(shang)(shang)業(ye)(ye)地(di)(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)的(de)(de)(de)(de)(de)租金就(jiu)會逐年增長，商(shang)(shang)業(ye)(ye)地(di)(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)就(jiu)會越(yue)來(lai)越(yue)值錢，所以商(shang)(shang)業(ye)(ye)地(di)(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)就(jiu)不存在二(er)(er)手(shou)房(fang)需要折舊(jiu)的(de)(de)(de)(de)(de)說法。再加上二(er)(er)手(shou)房(fang)市場(chang)以住宅(zhai)房(fang)為(wei)主，二(er)(er)手(shou)商(shang)(shang)業(ye)(ye)地(di)(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)非常少，因為(wei)已經是成熟的(de)(de)(de)(de)(de)商(shang)(shang)業(ye)(ye)地(di)(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)了(le)，很少有人(ren)舍得拿出來(lai)賣，所以商(shang)(shang)業(ye)(ye)地(di)(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)是越(yue)老越(yue)值錢。

3、穩定性高

商業(ye)地(di)產(chan)使用壽命(ming)在(zai)幾十(shi)年(nian)以上(shang)，買(mai)商業(ye)地(di)產(chan)，不(bu)僅(jin)不(bu)掉(diao)價(jia)，還會更(geng)值錢(qian)，對于商業(ye)地(di)產(chan)這(zhe)種價(jia)值較高的(de)固(gu)定資產(chan)，人們往(wang)往(wang)傾向于買(mai)漲不(bu)買(mai)落，別看(kan)買(mai)商業(ye)地(di)產(chan)一出手(shou)就是幾十(shi)萬塊錢(qian)，而錢(qian)并沒有(you)消失，只不(bu)過由(you)鈔票轉(zhuan)化為(wei)固(gu)定資產(chan)，在(zai)需要用錢(qian)的(de)時候，每年(nian)有(you)豐厚(hou)的(de)租金進賬(zhang)或者把商業(ye)地(di)產(chan)一賣，錢(qian)就回來了。買(mai)商業(ye)地(di)產(chan)的(de)人嘴上(shang)抱怨房價(jia)太高，實際上(shang)他們內心(xin)希望在(zai)購房之(zhi)后，房價(jia)繼續(xu)上(shang)漲。