商業地產和住宅地產的區別

一、地理位置的要求不一樣

1、商(shang)業的(de)價值首先是體(ti)現(xian)在地(di)理位置上的(de)，所以(yi)一(yi)定要選擇(ze)商(shang)圈的(de)核心或有發展(zhan)潛力的(de)商(shang)業地(di)段。但對于住宅來講，地(di)理位置選擇(ze)的(de)彈性就很大了，荒郊野嶺也可以(yi)做別墅，只(zhi)要能走人，能進車就可以(yi)了。

2、商(shang)業地產項目(mu)最好處在道路(lu)十字路(lu)口(kou)，客流(liu)、人流(liu)、車(che)流(liu)的(de)交匯處，這樣不僅有利于商(shang)業企業的(de)形(xing)象(xiang)展示，更滿足了商(shang)業對于“易達性”的(de)要求。

3、商業(ye)地產項(xiang)目對于外觀形象展示(shi)(shi)面(mian)即臨界面(mian)的要求很高(gao)，而住宅(zhai)就可以不要臨界面(mian)，不需要形象的展示(shi)(shi)。

4、我們講商(shang)業地產的植樹原理，首先(xian)就是(shi)立地選項。如果地選錯了(le)(le)，那是(shi)一定種不活的。這塊地適合種橘(ju)子(zi)，你種蘋果是(shi)活不了(le)(le)的。北(bei)方的地適合種蘋果，種上南方的椰子(zi)，也肯定是(shi)活不了(le)(le)的。所以，商(shang)業地產和住宅的區別，首先(xian)是(shi)對(dui)地理位置(zhi)的要求(qiu)不一樣。

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二、目標顧客不一樣

住(zhu)宅的(de)(de)目(mu)標(biao)顧(gu)(gu)客(ke)通(tong)常(chang)會根據自身的(de)(de)項目(mu)定(ding)位，鎖定(ding)一定(ding)的(de)(de)目(mu)標(biao)客(ke)層，例如小(xiao)資階(jie)層、白領(ling)階(jie)層，又(you)或是(shi)普通(tong)老百姓(xing)，只(zhi)要(yao)具備投(tou)資能(neng)力(li)，都(dou)可(ke)以(yi)成為(wei)目(mu)標(biao)顧(gu)(gu)客(ke)，而商(shang)業(ye)(ye)(ye)地產的(de)(de)目(mu)標(biao)顧(gu)(gu)客(ke)則(ze)相對(dui)固定(ding)。通(tong)常(chang)來講，商(shang)業(ye)(ye)(ye)地產的(de)(de)目(mu)標(biao)顧(gu)(gu)客(ke)第(di)一類就是(shi)一般的(de)(de)經營戶(hu)，第(di)二類是(shi)商(shang)業(ye)(ye)(ye)的(de)(de)投(tou)資者。經營戶(hu)又(you)可(ke)以(yi)細分很多種，例如主力(li)經營戶(hu)，即我(wo)們通(tong)常(chang)所說的(de)(de)主力(li)店，還包括品牌商(shang)和一些配(pei)套(tao)商(shang)戶(hu)，比如說做(zuo)餐飲、娛樂的(de)(de)配(pei)套(tao)商(shang)戶(hu)，還有一些做(zuo)小(xiao)生意的(de)(de)租(zu)戶(hu)，他(ta)們對(dui)商(shang)業(ye)(ye)(ye)物業(ye)(ye)(ye)、店面面積、配(pei)套(tao)功(gong)能(neng)等的(de)(de)要(yao)求都(dou)不一樣，而住(zhu)宅的(de)(de)目(mu)標(biao)顧(gu)(gu)客(ke)對(dui)物業(ye)(ye)(ye)功(gong)能(neng)和配(pei)套(tao)的(de)(de)要(yao)求則(ze)很單(dan)一。

三、功能和用途不一樣

住宅的(de)(de)功能(neng)(neng)和(he)用途一(yi)般來(lai)講就是(shi)居住，但是(shi)商業(ye)則有太多的(de)(de)功能(neng)(neng)。例如(ru)，購物功能(neng)(neng)、餐(can)飲功能(neng)(neng)、娛樂功能(neng)(neng)、休閑(xian)功能(neng)(neng)、商務功能(neng)(neng)等(deng)(deng)等(deng)(deng)，功能(neng)(neng)都是(shi)不(bu)一(yi)樣的(de)(de)。即使是(shi)購物功能(neng)(neng)，又可以細分為百貨(huo)店(dian)、大賣場(chang)、倉儲超市、生活超市和(he)專業(ye)店(dian)等(deng)(deng)。

四、消費環節不一樣

住(zhu)(zhu)宅(zhai)銷售(shou)(shou)以(yi)(yi)后就(jiu)(jiu)直接進(jin)(jin)(jin)入了(le)消(xiao)費(fei)終端，經過裝修(xiu)就(jiu)(jiu)可以(yi)(yi)居住(zhu)(zhu)，可以(yi)(yi)使(shi)用(yong)了(le)。而(er)商(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)在(zai)銷售(shou)(shou)過后，是(shi)不(bu)能(neng)直接進(jin)(jin)(jin)行消(xiao)費(fei)的(de)，這時(shi)的(de)商(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)項目(mu)在(zai)某種程度上是(shi)不(bu)具備使(shi)用(yong)價值的(de)，它(ta)還(huan)要(yao)進(jin)(jin)(jin)行招商(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)、裝修(xiu)、進(jin)(jin)(jin)貨和(he)經營。所以(yi)(yi)，住(zhu)(zhu)宅(zhai)是(shi)一個(ge)終端，銷售(shou)(shou)后就(jiu)(jiu)進(jin)(jin)(jin)入了(le)終端消(xiao)費(fei)，而(er)商(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)則(ze)是(shi)開端，銷售(shou)(shou)只(zhi)(zhi)是(shi)商(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)經營的(de)開始。假設花(hua)20萬買(mai)了(le)一個(ge)住(zhu)(zhu)宅(zhai)，那再花(hua)點(dian)錢(qian)裝修(xiu)一下就(jiu)(jiu)可以(yi)(yi)住(zhu)(zhu)了(le)，只(zhi)(zhi)要(yao)有(you)水(shui)、電就(jiu)(jiu)可以(yi)(yi)。而(er)商(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)呢？用(yong)20萬買(mai)個(ge)商(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)鋪(pu)，裝修(xiu)還(huan)要(yao)花(hua)多(duo)少錢(qian)？進(jin)(jin)(jin)貨還(huan)要(yao)花(hua)多(duo)少錢(qian)？風險(xian)費(fei)用(yong)金需要(yao)多(duo)少錢(qian)？整個(ge)運營費(fei)需要(yao)多(duo)少錢(qian)？買(mai)得(de)(de)起商(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)鋪(pu)就(jiu)(jiu)一定能(neng)經營得(de)(de)起來嗎(ma)？這和(he)住(zhu)(zhu)宅(zhai)是(shi)完全不(bu)一樣(yang)的(de)。開發商(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)賣住(zhu)(zhu)宅(zhai)的(de)時(shi)候，來的(de)都是(shi)客，只(zhi)(zhi)要(yao)有(you)鈔票可以(yi)(yi)。賣商(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)呢？不(bu)但要(yao)有(you)投(tou)資能(neng)力，還(huan)要(yao)有(you)經營能(neng)力，如果投(tou)資了(le)商(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)鋪(pu)今(jin)后活不(bu)了(le)，那開發商(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)也是(shi)活不(bu)好的(de)。所以(yi)(yi)，商(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)和(he)住(zhu)(zhu)宅(zhai)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)的(de)消(xiao)費(fei)環(huan)節是(shi)不(bu)一樣(yang)的(de)，不(bu)能(neng)用(yong)住(zhu)(zhu)宅(zhai)的(de)思維模(mo)式(shi)來解決商(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)的(de)問題(ti)。

五、對物業的要求不一樣

住(zhu)(zhu)宅對(dui)(dui)物業(ye)的(de)(de)(de)(de)要(yao)求(qiu)相(xiang)對(dui)(dui)簡單(dan)，只要(yao)能滿(man)足(zu)居住(zhu)(zhu)的(de)(de)(de)(de)功能就(jiu)可以，對(dui)(dui)層高(gao)、荷載(zai)等的(de)(de)(de)(de)要(yao)求(qiu)也不(bu)高(gao)。但對(dui)(dui)于商(shang)業(ye)地(di)產(chan)(chan)而言，對(dui)(dui)物業(ye)的(de)(de)(de)(de)層高(gao)、柱距、荷載(zai)、電梯(ti)（扶梯(ti)、坡梯(ti)、升(sheng)降梯(ti)、觀(guan)光梯(ti)、貨(huo)梯(ti)）等都(dou)有(you)(you)很(hen)細(xi)致的(de)(de)(de)(de)要(yao)求(qiu)，任何一個方面都(dou)有(you)(you)可能影響商(shang)業(ye)地(di)產(chan)(chan)項目的(de)(de)(de)(de)生存。不(bu)同的(de)(de)(de)(de)商(shang)業(ye)業(ye)態，對(dui)(dui)物業(ye)的(de)(de)(de)(de)要(yao)求(qiu)也不(bu)同，一般(ban)百(bai)貨(huo)店樓板的(de)(de)(de)(de)承重要(yao)達到500公(gong)斤，倉儲(chu)店的(de)(de)(de)(de)荷載(zai)就(jiu)要(yao)達到1500公(gong)斤，層高(gao)可能要(yao)求(qiu)8米，甚至是9米，而住(zhu)(zhu)宅的(de)(de)(de)(de)層高(gao)達到2.8—3米就(jiu)可以了。所以，對(dui)(dui)物業(ye)的(de)(de)(de)(de)要(yao)求(qiu)不(bu)同也是商(shang)業(ye)地(di)產(chan)(chan)與(yu)住(zhu)(zhu)宅地(di)產(chan)(chan)的(de)(de)(de)(de)區別之一。

六、產品的設計不一樣

住宅地(di)產(chan)的(de)(de)(de)(de)(de)設計(ji)，主要(yao)是基于一(yi)般性(xing)使用功(gong)能的(de)(de)(de)(de)(de)需(xu)要(yao)，而對(dui)于商業(ye)(ye)(ye)來講，不(bu)(bu)同的(de)(de)(de)(de)(de)業(ye)(ye)(ye)態、不(bu)(bu)同的(de)(de)(de)(de)(de)功(gong)能、不(bu)(bu)同的(de)(de)(de)(de)(de)產(chan)品(pin)，商業(ye)(ye)(ye)設計(ji)也是不(bu)(bu)一(yi)樣(yang)的(de)(de)(de)(de)(de)。例如，電影院的(de)(de)(de)(de)(de)產(chan)品(pin)設計(ji)主要(yao)考慮層(ceng)高(gao)(gao)、柱距和消防等問(wen)題(ti)，而餐飲(yin)店的(de)(de)(de)(de)(de)設計(ji)對(dui)物(wu)業(ye)(ye)(ye)硬(ying)件的(de)(de)(de)(de)(de)要(yao)求就不(bu)(bu)那么(me)高(gao)(gao)了(le)，主要(yao)是解決(jue)上(shang)、下(xia)水和排風等問(wen)題(ti)。商業(ye)(ye)(ye)地(di)產(chan)的(de)(de)(de)(de)(de)設計(ji)需(xu)要(yao)依據自身的(de)(de)(de)(de)(de)需(xu)求，依據市場的(de)(de)(de)(de)(de)需(xu)求，設計(ji)主要(yao)是為了(le)滿足商業(ye)(ye)(ye)經營的(de)(de)(de)(de)(de)需(xu)要(yao)。

商業地產的優缺點

一、優點

1、商業性質住宅辦理按揭(jie)時(shi)間是到交(jiao)付的時(shi)候，而70年產(chan)權(quan)住宅則是到房(fang)屋(wu)結頂時(shi)候就(jiu)開(kai)始辦理按揭(jie)。

2、商業性質(zhi)即40年產權(quan)房(fang)以后如果拆遷(qian)的話，獲得的賠償金會比(bi)70年產權(quan)住(zhu)宅性質(zhi)房(fang)屋獲得的賠償金要高。

3、商業(ye)(ye)性(xing)質房(fang)(fang)屋可(ke)自住，也可(ke)注(zhu)冊營業(ye)(ye)執(zhi)照當辦公房(fang)(fang)用。

4、商業(ye)性質的房屋一(yi)般周邊生(sheng)活配(pei)套會更高檔些，這是生(sheng)活水平的一(yi)種體現(xian)。

5、商業(ye)性質房屋拆(chai)遷時間短，換(huan)房時間能優先。

6、商業性(xing)質房屋均(jun)為(wei)單身貴族，企(qi)業白領，整(zheng)體人群素質要高。

7、商業(ye)性(xing)質房屋對第(di)二次換大面(mian)積住房無影響，仍能享受第(di)一(yi)套按揭利率。

8、商(shang)業性質(zhi)的(de)(de)土地在商(shang)鋪(pu)結構配比(bi)上(shang)(shang)要(yao)比(bi)住宅的(de)(de)商(shang)業配比(bi)合理很多(duo)，所以很快可以形成(cheng)以小(xiao)區為中心(xin)的(de)(de)商(shang)業氛圍，更加(jia)能吸引人(ren)氣(qi)(qi)，人(ren)氣(qi)(qi)高了，投資(zi)匯報率的(de)(de)必然(ran)會高上(shang)(shang)去。

9、商業(ye)規(gui)模形式，周邊(bian)配套齊全，購(gou)物逛街(jie)，飲(yin)食方(fang)便。物業(ye)管理會(hui)更(geng)加的(de)規(gui)范和到位。

10、商(shang)業(ye)性質的房屋一般都是(shi)稱為單身(shen)公寓(yu)，所(suo)以(yi)面積不會很大，因此總價低，適合投資，也適合過渡。

二、缺點

1、40年的稱為商(shang)業用(yong)地，并且大多數樓盤水(shui)電收(shou)費(fei)和物業費(fei)是按商(shang)業標(biao)準征收(shou)，很貴，并且基本沒(mei)有天(tian)然氣。

2、商業地產辦理按揭貸款(kuan)(kuan)要求首付五成、貸款(kuan)(kuan)期限最(zui)長10年，貸款(kuan)(kuan)利率還要相應(ying)的上浮。

3、商(shang)業地(di)產無法落戶(hu)，無法滿足部分投資客要求(qiu)。