商業地產和住宅地產的區別

一、地理位置的要求不一樣

1、商(shang)(shang)業(ye)的價值首(shou)先是體現在(zai)地理(li)(li)位置(zhi)上的，所以(yi)一定要選擇(ze)商(shang)(shang)圈(quan)的核心(xin)或有發展潛力的商(shang)(shang)業(ye)地段(duan)。但對于住宅來講，地理(li)(li)位置(zhi)選擇(ze)的彈性就很大了，荒郊野嶺也可以(yi)做別墅，只(zhi)要能走人，能進(jin)車就可以(yi)了。

2、商(shang)業(ye)地產(chan)項(xiang)目(mu)最好(hao)處在道路(lu)十字路(lu)口，客流、人流、車流的交匯(hui)處，這樣不僅(jin)有利于(yu)商(shang)業(ye)企業(ye)的形(xing)象展示，更滿足(zu)了商(shang)業(ye)對于(yu)“易(yi)達性”的要求。

3、商業(ye)地產(chan)項目對于外觀(guan)形(xing)(xing)象展示面(mian)(mian)(mian)即臨界(jie)面(mian)(mian)(mian)的(de)要(yao)求很高，而住宅就可(ke)以不要(yao)臨界(jie)面(mian)(mian)(mian)，不需(xu)要(yao)形(xing)(xing)象的(de)展示。

4、我(wo)們講商(shang)業地(di)產的(de)(de)(de)植樹原理(li)，首先就是立地(di)選項。如果(guo)地(di)選錯了，那是一定種不(bu)活的(de)(de)(de)。這(zhe)塊地(di)適合種橘子(zi)，你種蘋(pin)果(guo)是活不(bu)了的(de)(de)(de)。北(bei)方(fang)的(de)(de)(de)地(di)適合種蘋(pin)果(guo)，種上南方(fang)的(de)(de)(de)椰(ye)子(zi)，也肯定是活不(bu)了的(de)(de)(de)。所以(yi)，商(shang)業地(di)產和住(zhu)宅的(de)(de)(de)區別(bie)，首先是對地(di)理(li)位置的(de)(de)(de)要(yao)求不(bu)一樣。

該圖片由注冊用戶"沉靜時光"提供，版權聲明反饋

二、目標顧客不一樣

住宅的(de)目(mu)標(biao)顧(gu)客(ke)通(tong)(tong)常會(hui)根據自身的(de)項目(mu)定(ding)位，鎖(suo)定(ding)一定(ding)的(de)目(mu)標(biao)客(ke)層(ceng)，例如小資階(jie)層(ceng)、白領階(jie)層(ceng)，又或(huo)是(shi)普通(tong)(tong)老百姓，只要(yao)具備投資能力(li)，都(dou)可以成為目(mu)標(biao)顧(gu)客(ke)，而商(shang)(shang)業(ye)(ye)地(di)產的(de)目(mu)標(biao)顧(gu)客(ke)則(ze)相對固定(ding)。通(tong)(tong)常來講，商(shang)(shang)業(ye)(ye)地(di)產的(de)目(mu)標(biao)顧(gu)客(ke)第一類(lei)(lei)就(jiu)是(shi)一般的(de)經營(ying)戶(hu)(hu)(hu)，第二類(lei)(lei)是(shi)商(shang)(shang)業(ye)(ye)的(de)投資者。經營(ying)戶(hu)(hu)(hu)又可以細分很(hen)多種，例如主(zhu)力(li)經營(ying)戶(hu)(hu)(hu)，即我們通(tong)(tong)常所說的(de)主(zhu)力(li)店(dian)，還包(bao)括品(pin)牌商(shang)(shang)和一些(xie)配(pei)(pei)套商(shang)(shang)戶(hu)(hu)(hu)，比如說做(zuo)餐(can)飲、娛樂的(de)配(pei)(pei)套商(shang)(shang)戶(hu)(hu)(hu)，還有一些(xie)做(zuo)小生意的(de)租戶(hu)(hu)(hu)，他們對商(shang)(shang)業(ye)(ye)物業(ye)(ye)、店(dian)面(mian)面(mian)積、配(pei)(pei)套功能等的(de)要(yao)求都(dou)不(bu)一樣，而住宅的(de)目(mu)標(biao)顧(gu)客(ke)對物業(ye)(ye)功能和配(pei)(pei)套的(de)要(yao)求則(ze)很(hen)單一。

三、功能和用途不一樣

住宅的(de)(de)功能(neng)和(he)用途一般(ban)來講(jiang)就是居(ju)住，但(dan)是商業則有太多的(de)(de)功能(neng)。例如，購(gou)物功能(neng)、餐飲功能(neng)、娛樂功能(neng)、休(xiu)閑功能(neng)、商務功能(neng)等(deng)等(deng)，功能(neng)都是不(bu)一樣(yang)的(de)(de)。即使是購(gou)物功能(neng)，又可(ke)以細分為百(bai)貨(huo)店、大賣場、倉(cang)儲超(chao)市(shi)(shi)、生(sheng)活超(chao)市(shi)(shi)和(he)專業店等(deng)。

四、消費環節不一樣

住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)銷(xiao)售(shou)以(yi)后就(jiu)直接(jie)進入了(le)消(xiao)費終(zhong)(zhong)端(duan)，經過(guo)裝(zhuang)修就(jiu)可(ke)以(yi)居住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)，可(ke)以(yi)使用(yong)了(le)。而(er)商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)地(di)(di)產(chan)在(zai)銷(xiao)售(shou)過(guo)后，是(shi)(shi)(shi)(shi)不(bu)能直接(jie)進行消(xiao)費的(de)(de)，這時的(de)(de)商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)地(di)(di)產(chan)項目(mu)在(zai)某種程(cheng)度上是(shi)(shi)(shi)(shi)不(bu)具備(bei)使用(yong)價值的(de)(de)，它還要(yao)(yao)(yao)(yao)進行招商(shang)(shang)(shang)、裝(zhuang)修、進貨和經營(ying)。所(suo)(suo)以(yi)，住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)是(shi)(shi)(shi)(shi)一個終(zhong)(zhong)端(duan)，銷(xiao)售(shou)后就(jiu)進入了(le)終(zhong)(zhong)端(duan)消(xiao)費，而(er)商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)地(di)(di)產(chan)則是(shi)(shi)(shi)(shi)開(kai)端(duan)，銷(xiao)售(shou)只是(shi)(shi)(shi)(shi)商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)經營(ying)的(de)(de)開(kai)始。假(jia)設花(hua)20萬(wan)(wan)買了(le)一個住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)，那再花(hua)點錢(qian)裝(zhuang)修一下就(jiu)可(ke)以(yi)住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)了(le)，只要(yao)(yao)(yao)(yao)有水、電就(jiu)可(ke)以(yi)。而(er)商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)地(di)(di)產(chan)呢(ni)？用(yong)20萬(wan)(wan)買個商(shang)(shang)(shang)鋪，裝(zhuang)修還要(yao)(yao)(yao)(yao)花(hua)多(duo)(duo)少(shao)錢(qian)？進貨還要(yao)(yao)(yao)(yao)花(hua)多(duo)(duo)少(shao)錢(qian)？風(feng)險費用(yong)金需要(yao)(yao)(yao)(yao)多(duo)(duo)少(shao)錢(qian)？整個運(yun)營(ying)費需要(yao)(yao)(yao)(yao)多(duo)(duo)少(shao)錢(qian)？買得起商(shang)(shang)(shang)鋪就(jiu)一定能經營(ying)得起來嗎(ma)？這和住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)是(shi)(shi)(shi)(shi)完全不(bu)一樣的(de)(de)。開(kai)發商(shang)(shang)(shang)賣住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)的(de)(de)時候，來的(de)(de)都是(shi)(shi)(shi)(shi)客，只要(yao)(yao)(yao)(yao)有鈔票(piao)可(ke)以(yi)。賣商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)地(di)(di)產(chan)呢(ni)？不(bu)但要(yao)(yao)(yao)(yao)有投資(zi)能力，還要(yao)(yao)(yao)(yao)有經營(ying)能力，如果投資(zi)了(le)商(shang)(shang)(shang)鋪今后活不(bu)了(le)，那開(kai)發商(shang)(shang)(shang)也是(shi)(shi)(shi)(shi)活不(bu)好的(de)(de)。所(suo)(suo)以(yi)，商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)地(di)(di)產(chan)和住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)地(di)(di)產(chan)的(de)(de)消(xiao)費環節是(shi)(shi)(shi)(shi)不(bu)一樣的(de)(de)，不(bu)能用(yong)住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)的(de)(de)思維模式來解決商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)地(di)(di)產(chan)的(de)(de)問題。

五、對物業的要求不一樣

住宅(zhai)(zhai)(zhai)對(dui)物(wu)(wu)業(ye)(ye)的(de)(de)(de)要(yao)求相對(dui)簡單，只要(yao)能滿足(zu)居(ju)住的(de)(de)(de)功能就可(ke)(ke)以，對(dui)層(ceng)高(gao)(gao)、荷載(zai)等的(de)(de)(de)要(yao)求也不高(gao)(gao)。但對(dui)于(yu)商(shang)(shang)業(ye)(ye)地(di)產(chan)(chan)而(er)言，對(dui)物(wu)(wu)業(ye)(ye)的(de)(de)(de)層(ceng)高(gao)(gao)、柱距、荷載(zai)、電梯（扶梯、坡(po)梯、升降梯、觀(guan)光(guang)梯、貨梯）等都有很細致的(de)(de)(de)要(yao)求，任何(he)一個方面都有可(ke)(ke)能影響商(shang)(shang)業(ye)(ye)地(di)產(chan)(chan)項目的(de)(de)(de)生(sheng)存。不同的(de)(de)(de)商(shang)(shang)業(ye)(ye)業(ye)(ye)態，對(dui)物(wu)(wu)業(ye)(ye)的(de)(de)(de)要(yao)求也不同，一般(ban)百(bai)貨店樓板的(de)(de)(de)承(cheng)重要(yao)達到(dao)500公斤(jin)，倉儲店的(de)(de)(de)荷載(zai)就要(yao)達到(dao)1500公斤(jin)，層(ceng)高(gao)(gao)可(ke)(ke)能要(yao)求8米，甚至是9米，而(er)住宅(zhai)(zhai)(zhai)的(de)(de)(de)層(ceng)高(gao)(gao)達到(dao)2.8—3米就可(ke)(ke)以了。所(suo)以，對(dui)物(wu)(wu)業(ye)(ye)的(de)(de)(de)要(yao)求不同也是商(shang)(shang)業(ye)(ye)地(di)產(chan)(chan)與住宅(zhai)(zhai)(zhai)地(di)產(chan)(chan)的(de)(de)(de)區別之一。

六、產品的設計不一樣

住宅地產(chan)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)設(she)(she)(she)計(ji)(ji)，主要(yao)是(shi)(shi)基(ji)于(yu)一般性使用功能的(de)(de)(de)(de)(de)(de)需(xu)(xu)(xu)要(yao)，而對于(yu)商業來講，不(bu)(bu)同的(de)(de)(de)(de)(de)(de)業態、不(bu)(bu)同的(de)(de)(de)(de)(de)(de)功能、不(bu)(bu)同的(de)(de)(de)(de)(de)(de)產(chan)品，商業設(she)(she)(she)計(ji)(ji)也是(shi)(shi)不(bu)(bu)一樣(yang)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)。例如(ru)，電影院的(de)(de)(de)(de)(de)(de)產(chan)品設(she)(she)(she)計(ji)(ji)主要(yao)考慮層高(gao)、柱距和消防等(deng)問題，而餐(can)飲店的(de)(de)(de)(de)(de)(de)設(she)(she)(she)計(ji)(ji)對物業硬件的(de)(de)(de)(de)(de)(de)要(yao)求就不(bu)(bu)那么高(gao)了，主要(yao)是(shi)(shi)解決(jue)上、下水和排(pai)風等(deng)問題。商業地產(chan)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)設(she)(she)(she)計(ji)(ji)需(xu)(xu)(xu)要(yao)依據自(zi)身的(de)(de)(de)(de)(de)(de)需(xu)(xu)(xu)求，依據市場的(de)(de)(de)(de)(de)(de)需(xu)(xu)(xu)求，設(she)(she)(she)計(ji)(ji)主要(yao)是(shi)(shi)為了滿足(zu)商業經營的(de)(de)(de)(de)(de)(de)需(xu)(xu)(xu)要(yao)。

商業地產的優缺點

一、優點

1、商業(ye)性(xing)質住宅辦(ban)理按(an)揭時(shi)間是到(dao)交付的(de)時(shi)候，而70年(nian)產權住宅則是到(dao)房(fang)屋結頂時(shi)候就開始(shi)辦(ban)理按(an)揭。

2、商業性質(zhi)(zhi)即40年產權房(fang)以(yi)后如果拆遷(qian)的話(hua)，獲得的賠償金會比70年產權住宅性質(zhi)(zhi)房(fang)屋獲得的賠償金要高。

3、商(shang)業性質房(fang)屋可自住(zhu)，也可注冊營業執(zhi)照(zhao)當(dang)辦公房(fang)用。

4、商業(ye)性質的(de)房屋一(yi)般(ban)周邊生活配套會(hui)更高檔些，這是(shi)生活水平的(de)一(yi)種體現。

5、商業性質房屋拆遷時(shi)間(jian)(jian)短，換房時(shi)間(jian)(jian)能優先。

6、商(shang)業性質(zhi)房屋均(jun)為單身(shen)貴族，企業白領，整體(ti)人群素質(zhi)要(yao)高。

7、商業性質房屋對第(di)二次(ci)換大(da)面(mian)積住房無影響，仍能享受第(di)一套按揭(jie)利率。

8、商(shang)業性質(zhi)的土地在商(shang)鋪結構(gou)配(pei)比上(shang)要比住(zhu)宅的商(shang)業配(pei)比合(he)理很多(duo)，所以(yi)很快可(ke)以(yi)形成(cheng)以(yi)小區(qu)為中心的商(shang)業氛圍，更加能吸引人氣(qi)，人氣(qi)高(gao)了，投(tou)資匯報率的必然會(hui)高(gao)上(shang)去。

9、商業規(gui)(gui)模形式，周(zhou)邊配套齊(qi)全，購物(wu)逛街，飲食方便。物(wu)業管理會更(geng)加的規(gui)(gui)范和到位。

10、商業(ye)性質的(de)房屋一(yi)般(ban)都是稱為(wei)單身公寓(yu)，所(suo)以面積不會(hui)很大，因此總價低，適合(he)投資，也(ye)適合(he)過(guo)渡。

二、缺點

1、40年(nian)的(de)稱為商(shang)業(ye)用地，并且(qie)大(da)多數樓盤水(shui)電收費(fei)和物業(ye)費(fei)是按商(shang)業(ye)標(biao)準征收，很貴(gui)，并且(qie)基本沒有天然氣。

2、商業地產辦理(li)按揭(jie)貸款要(yao)求(qiu)首(shou)付五(wu)成、貸款期限(xian)最長10年，貸款利率還要(yao)相應的上浮。

3、商業地(di)產無法落(luo)戶，無法滿足部分投資客(ke)要(yao)求。