商業地產和住宅地產的區別

一、地理位置的要求不一樣

1、商業的(de)(de)(de)價(jia)值(zhi)首先是(shi)體現在地理位置上的(de)(de)(de)，所以一定要選擇(ze)商圈的(de)(de)(de)核心或(huo)有(you)發展潛(qian)力的(de)(de)(de)商業地段(duan)。但對(dui)于住(zhu)宅(zhai)來講，地理位置選擇(ze)的(de)(de)(de)彈性(xing)就很大了，荒郊野嶺也可(ke)(ke)以做別墅，只要能走(zou)人，能進車就可(ke)(ke)以了。

2、商業(ye)地產項目最好處在(zai)道路(lu)十字(zi)路(lu)口，客流(liu)(liu)、人流(liu)(liu)、車流(liu)(liu)的(de)交匯(hui)處，這樣(yang)不(bu)僅有(you)利于(yu)商業(ye)企業(ye)的(de)形象展示，更(geng)滿足了商業(ye)對于(yu)“易達性”的(de)要求。

3、商業地產項目對于外(wai)觀形象(xiang)展(zhan)示(shi)面(mian)即臨界(jie)面(mian)的要(yao)求很高，而住(zhu)宅就(jiu)可以不要(yao)臨界(jie)面(mian)，不需(xu)要(yao)形象(xiang)的展(zhan)示(shi)。

4、我們講(jiang)商業地(di)產的(de)植樹原理，首先(xian)就是(shi)(shi)立地(di)選項。如果地(di)選錯了(le)，那是(shi)(shi)一(yi)定(ding)種不(bu)(bu)活(huo)的(de)。這(zhe)塊地(di)適合(he)種橘子，你(ni)種蘋果是(shi)(shi)活(huo)不(bu)(bu)了(le)的(de)。北方的(de)地(di)適合(he)種蘋果，種上南方的(de)椰子，也肯定(ding)是(shi)(shi)活(huo)不(bu)(bu)了(le)的(de)。所以，商業地(di)產和住宅的(de)區(qu)別，首先(xian)是(shi)(shi)對地(di)理位置的(de)要(yao)求不(bu)(bu)一(yi)樣。

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二、目標顧客不一樣

住(zhu)宅(zhai)的(de)(de)目(mu)(mu)標(biao)(biao)(biao)顧(gu)客(ke)(ke)通常(chang)會(hui)根據自身的(de)(de)項目(mu)(mu)定(ding)位，鎖定(ding)一定(ding)的(de)(de)目(mu)(mu)標(biao)(biao)(biao)客(ke)(ke)層(ceng)，例如小資(zi)階(jie)層(ceng)、白領(ling)階(jie)層(ceng)，又或是(shi)(shi)普通老百姓，只要具備(bei)投資(zi)能力，都可以成為目(mu)(mu)標(biao)(biao)(biao)顧(gu)客(ke)(ke)，而商(shang)(shang)業地(di)產的(de)(de)目(mu)(mu)標(biao)(biao)(biao)顧(gu)客(ke)(ke)則相對固定(ding)。通常(chang)來講，商(shang)(shang)業地(di)產的(de)(de)目(mu)(mu)標(biao)(biao)(biao)顧(gu)客(ke)(ke)第一類就是(shi)(shi)一般(ban)的(de)(de)經營(ying)戶(hu)，第二類是(shi)(shi)商(shang)(shang)業的(de)(de)投資(zi)者。經營(ying)戶(hu)又可以細(xi)分(fen)很(hen)多種，例如主力經營(ying)戶(hu)，即(ji)我們(men)通常(chang)所說的(de)(de)主力店，還(huan)包括品牌(pai)商(shang)(shang)和一些配(pei)(pei)套(tao)商(shang)(shang)戶(hu)，比(bi)如說做餐飲、娛樂的(de)(de)配(pei)(pei)套(tao)商(shang)(shang)戶(hu)，還(huan)有一些做小生(sheng)意的(de)(de)租戶(hu)，他們(men)對商(shang)(shang)業物業、店面(mian)面(mian)積、配(pei)(pei)套(tao)功(gong)能等(deng)的(de)(de)要求(qiu)都不一樣，而住(zhu)宅(zhai)的(de)(de)目(mu)(mu)標(biao)(biao)(biao)顧(gu)客(ke)(ke)對物業功(gong)能和配(pei)(pei)套(tao)的(de)(de)要求(qiu)則很(hen)單一。

三、功能和用途不一樣

住宅的功(gong)(gong)能(neng)(neng)(neng)和用途一(yi)般來講(jiang)就是居住，但是商業則有太多的功(gong)(gong)能(neng)(neng)(neng)。例(li)如，購物功(gong)(gong)能(neng)(neng)(neng)、餐飲功(gong)(gong)能(neng)(neng)(neng)、娛(yu)樂功(gong)(gong)能(neng)(neng)(neng)、休閑功(gong)(gong)能(neng)(neng)(neng)、商務功(gong)(gong)能(neng)(neng)(neng)等(deng)等(deng)，功(gong)(gong)能(neng)(neng)(neng)都是不一(yi)樣的。即使是購物功(gong)(gong)能(neng)(neng)(neng)，又可以細分(fen)為百貨店、大賣場(chang)、倉儲超市、生活超市和專業店等(deng)。

四、消費環節不一樣

住(zhu)宅(zhai)銷(xiao)售(shou)以(yi)(yi)后(hou)(hou)就(jiu)(jiu)直接進(jin)入(ru)了(le)消費(fei)(fei)(fei)終端，經(jing)過裝(zhuang)(zhuang)修(xiu)就(jiu)(jiu)可(ke)(ke)以(yi)(yi)居住(zhu)，可(ke)(ke)以(yi)(yi)使用(yong)(yong)了(le)。而商(shang)(shang)業(ye)(ye)地(di)(di)產(chan)(chan)在(zai)銷(xiao)售(shou)過后(hou)(hou)，是(shi)(shi)不(bu)(bu)(bu)(bu)能直接進(jin)行消費(fei)(fei)(fei)的(de)，這(zhe)(zhe)時的(de)商(shang)(shang)業(ye)(ye)地(di)(di)產(chan)(chan)項目(mu)在(zai)某種程度上是(shi)(shi)不(bu)(bu)(bu)(bu)具備使用(yong)(yong)價值(zhi)的(de)，它還(huan)要(yao)進(jin)行招商(shang)(shang)、裝(zhuang)(zhuang)修(xiu)、進(jin)貨和經(jing)營。所以(yi)(yi)，住(zhu)宅(zhai)是(shi)(shi)一個(ge)終端，銷(xiao)售(shou)后(hou)(hou)就(jiu)(jiu)進(jin)入(ru)了(le)終端消費(fei)(fei)(fei)，而商(shang)(shang)業(ye)(ye)地(di)(di)產(chan)(chan)則(ze)是(shi)(shi)開端，銷(xiao)售(shou)只是(shi)(shi)商(shang)(shang)業(ye)(ye)經(jing)營的(de)開始(shi)。假設花20萬(wan)買了(le)一個(ge)住(zhu)宅(zhai)，那再花點(dian)錢(qian)裝(zhuang)(zhuang)修(xiu)一下就(jiu)(jiu)可(ke)(ke)以(yi)(yi)住(zhu)了(le)，只要(yao)有(you)水、電就(jiu)(jiu)可(ke)(ke)以(yi)(yi)。而商(shang)(shang)業(ye)(ye)地(di)(di)產(chan)(chan)呢(ni)(ni)？用(yong)(yong)20萬(wan)買個(ge)商(shang)(shang)鋪，裝(zhuang)(zhuang)修(xiu)還(huan)要(yao)花多少錢(qian)？進(jin)貨還(huan)要(yao)花多少錢(qian)？風險費(fei)(fei)(fei)用(yong)(yong)金需(xu)要(yao)多少錢(qian)？整(zheng)個(ge)運營費(fei)(fei)(fei)需(xu)要(yao)多少錢(qian)？買得(de)起商(shang)(shang)鋪就(jiu)(jiu)一定能經(jing)營得(de)起來(lai)嗎？這(zhe)(zhe)和住(zhu)宅(zhai)是(shi)(shi)完全(quan)不(bu)(bu)(bu)(bu)一樣的(de)。開發商(shang)(shang)賣住(zhu)宅(zhai)的(de)時候(hou)，來(lai)的(de)都(dou)是(shi)(shi)客，只要(yao)有(you)鈔票可(ke)(ke)以(yi)(yi)。賣商(shang)(shang)業(ye)(ye)地(di)(di)產(chan)(chan)呢(ni)(ni)？不(bu)(bu)(bu)(bu)但要(yao)有(you)投資能力(li)，還(huan)要(yao)有(you)經(jing)營能力(li)，如果投資了(le)商(shang)(shang)鋪今后(hou)(hou)活(huo)(huo)不(bu)(bu)(bu)(bu)了(le)，那開發商(shang)(shang)也(ye)是(shi)(shi)活(huo)(huo)不(bu)(bu)(bu)(bu)好的(de)。所以(yi)(yi)，商(shang)(shang)業(ye)(ye)地(di)(di)產(chan)(chan)和住(zhu)宅(zhai)地(di)(di)產(chan)(chan)的(de)消費(fei)(fei)(fei)環(huan)節是(shi)(shi)不(bu)(bu)(bu)(bu)一樣的(de)，不(bu)(bu)(bu)(bu)能用(yong)(yong)住(zhu)宅(zhai)的(de)思維模(mo)式來(lai)解決商(shang)(shang)業(ye)(ye)地(di)(di)產(chan)(chan)的(de)問題(ti)。

五、對物業的要求不一樣

住(zhu)(zhu)宅對(dui)(dui)(dui)物業(ye)(ye)的(de)要(yao)求(qiu)相對(dui)(dui)(dui)簡單，只要(yao)能滿足(zu)居住(zhu)(zhu)的(de)功能就可以，對(dui)(dui)(dui)層高、荷(he)(he)載等的(de)要(yao)求(qiu)也(ye)(ye)(ye)不(bu)高。但對(dui)(dui)(dui)于商(shang)業(ye)(ye)地產而言，對(dui)(dui)(dui)物業(ye)(ye)的(de)層高、柱距、荷(he)(he)載、電梯(ti)（扶梯(ti)、坡梯(ti)、升降(jiang)梯(ti)、觀光梯(ti)、貨梯(ti)）等都有很細致的(de)要(yao)求(qiu)，任(ren)何(he)一(yi)個(ge)方面都有可能影響商(shang)業(ye)(ye)地產項目的(de)生存。不(bu)同的(de)商(shang)業(ye)(ye)業(ye)(ye)態，對(dui)(dui)(dui)物業(ye)(ye)的(de)要(yao)求(qiu)也(ye)(ye)(ye)不(bu)同，一(yi)般百貨店樓板的(de)承(cheng)重要(yao)達到(dao)500公(gong)斤(jin)，倉(cang)儲(chu)店的(de)荷(he)(he)載就要(yao)達到(dao)1500公(gong)斤(jin)，層高可能要(yao)求(qiu)8米，甚至是9米，而住(zhu)(zhu)宅的(de)層高達到(dao)2.8—3米就可以了。所以，對(dui)(dui)(dui)物業(ye)(ye)的(de)要(yao)求(qiu)不(bu)同也(ye)(ye)(ye)是商(shang)業(ye)(ye)地產與住(zhu)(zhu)宅地產的(de)區別之一(yi)。

六、產品的設計不一樣

住宅(zhai)地(di)產的(de)設計(ji)，主(zhu)要(yao)(yao)(yao)是基于(yu)一般(ban)性使用功能的(de)需(xu)要(yao)(yao)(yao)，而(er)對于(yu)商業(ye)來(lai)講，不同(tong)(tong)的(de)業(ye)態、不同(tong)(tong)的(de)功能、不同(tong)(tong)的(de)產品，商業(ye)設計(ji)也是不一樣的(de)。例如，電影院的(de)產品設計(ji)主(zhu)要(yao)(yao)(yao)考慮(lv)層高、柱(zhu)距和消防等問(wen)題(ti)，而(er)餐飲店的(de)設計(ji)對物業(ye)硬件的(de)要(yao)(yao)(yao)求就不那么高了，主(zhu)要(yao)(yao)(yao)是解決(jue)上、下水和排風(feng)等問(wen)題(ti)。商業(ye)地(di)產的(de)設計(ji)需(xu)要(yao)(yao)(yao)依據自身(shen)的(de)需(xu)求，依據市場的(de)需(xu)求，設計(ji)主(zhu)要(yao)(yao)(yao)是為了滿足商業(ye)經營(ying)的(de)需(xu)要(yao)(yao)(yao)。

商業地產的優缺點

一、優點

1、商業性質住宅辦理(li)按(an)揭時(shi)間是到交付的時(shi)候(hou)，而70年產權(quan)住宅則是到房屋結(jie)頂時(shi)候(hou)就(jiu)開始辦理(li)按(an)揭。

2、商業性質即40年產權(quan)房(fang)以(yi)后如(ru)果拆遷的話，獲(huo)得(de)(de)的賠償(chang)(chang)金(jin)會比70年產權(quan)住宅性質房(fang)屋獲(huo)得(de)(de)的賠償(chang)(chang)金(jin)要高。

3、商業(ye)性質房(fang)屋可(ke)自住(zhu)，也可(ke)注冊營業(ye)執照當(dang)辦公(gong)房(fang)用(yong)。

4、商業(ye)性(xing)質(zhi)的(de)房屋一(yi)般(ban)周邊生活(huo)配套(tao)會更高檔些，這是生活(huo)水平的(de)一(yi)種體現(xian)。

5、商業性質房(fang)屋拆遷時(shi)間短，換房(fang)時(shi)間能優(you)先。

6、商(shang)業性(xing)質(zhi)房(fang)屋均為單身貴族，企業白(bai)領，整體(ti)人群(qun)素質(zhi)要高。

7、商業性質(zhi)房(fang)屋對第二次換大(da)面(mian)積(ji)住房(fang)無影響，仍能享受第一(yi)套按(an)揭利(li)率(lv)。

8、商(shang)業性質的(de)土地在商(shang)鋪(pu)結構配比(bi)上要(yao)比(bi)住(zhu)宅的(de)商(shang)業配比(bi)合理很多(duo)，所(suo)以很快可以形成以小區為中心(xin)的(de)商(shang)業氛圍，更(geng)加(jia)能吸引人(ren)氣(qi)，人(ren)氣(qi)高(gao)了，投資匯(hui)報率的(de)必然會(hui)高(gao)上去(qu)。

9、商業規模形式，周邊配(pei)套齊全，購物(wu)逛街，飲食方便。物(wu)業管理會更(geng)加的規范和到(dao)位。

10、商(shang)業性(xing)質的(de)房屋一般都是稱為單身(shen)公寓，所以面積不會很大，因此總價低，適合投資(zi)，也適合過渡。

二、缺點

1、40年(nian)的稱為商(shang)(shang)業用地，并(bing)且大多數樓(lou)盤水電收費和物業費是按商(shang)(shang)業標準征收，很貴，并(bing)且基本(ben)沒有天(tian)然氣。

2、商業地產(chan)辦理按(an)揭貸(dai)款(kuan)要(yao)(yao)求首付五成、貸(dai)款(kuan)期限最長10年(nian)，貸(dai)款(kuan)利率還要(yao)(yao)相應的(de)上浮。

3、商業地產無法(fa)落戶(hu)，無法(fa)滿足部分投資客要求。