商業地產和住宅地產的區別

一、地理位置的要求不一樣

1、商業(ye)的價值(zhi)首先是體(ti)現(xian)在(zai)地理(li)位置(zhi)上的，所以一定要選擇(ze)(ze)商圈的核心或有發展潛力的商業(ye)地段。但對于住宅來講，地理(li)位置(zhi)選擇(ze)(ze)的彈性就很大了，荒郊野嶺(ling)也可以做別墅，只(zhi)要能走(zou)人，能進車就可以了。

2、商業地產項目最好處在道路十字路口(kou)，客流(liu)、人流(liu)、車流(liu)的交匯處，這樣不僅有利于(yu)商業企業的形象展(zhan)示，更滿足了商業對于(yu)“易達(da)性”的要求。

3、商(shang)業地產項目(mu)對(dui)于(yu)外(wai)觀形(xing)象(xiang)展示面即臨界面的要求很高，而(er)住宅就(jiu)可以(yi)不(bu)要臨界面，不(bu)需要形(xing)象(xiang)的展示。

4、我(wo)們講商(shang)業地(di)產的(de)(de)(de)(de)植樹原理(li)，首先就(jiu)是立地(di)選(xuan)項。如果地(di)選(xuan)錯了，那是一定(ding)種不(bu)活(huo)的(de)(de)(de)(de)。這(zhe)塊地(di)適合(he)種橘子(zi)，你種蘋果是活(huo)不(bu)了的(de)(de)(de)(de)。北方(fang)的(de)(de)(de)(de)地(di)適合(he)種蘋果，種上南方(fang)的(de)(de)(de)(de)椰子(zi)，也(ye)肯定(ding)是活(huo)不(bu)了的(de)(de)(de)(de)。所以，商(shang)業地(di)產和住宅的(de)(de)(de)(de)區別，首先是對地(di)理(li)位置的(de)(de)(de)(de)要求不(bu)一樣。

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二、目標顧客不一樣

住宅(zhai)的(de)(de)目(mu)標(biao)(biao)顧(gu)(gu)客(ke)通常(chang)(chang)會根據自身的(de)(de)項目(mu)定(ding)(ding)位，鎖(suo)定(ding)(ding)一(yi)定(ding)(ding)的(de)(de)目(mu)標(biao)(biao)客(ke)層，例如小資(zi)(zi)階層、白領階層，又(you)或是普通老百姓(xing)，只要(yao)具備投資(zi)(zi)能(neng)力，都可以(yi)成為目(mu)標(biao)(biao)顧(gu)(gu)客(ke)，而商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)地產的(de)(de)目(mu)標(biao)(biao)顧(gu)(gu)客(ke)則相對固定(ding)(ding)。通常(chang)(chang)來講，商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)地產的(de)(de)目(mu)標(biao)(biao)顧(gu)(gu)客(ke)第(di)一(yi)類(lei)就(jiu)是一(yi)般的(de)(de)經營戶(hu)，第(di)二類(lei)是商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)的(de)(de)投資(zi)(zi)者(zhe)。經營戶(hu)又(you)可以(yi)細分很多種，例如主(zhu)力經營戶(hu)，即我(wo)們(men)通常(chang)(chang)所(suo)說的(de)(de)主(zhu)力店，還包括品牌商(shang)(shang)(shang)和一(yi)些配(pei)套商(shang)(shang)(shang)戶(hu)，比如說做餐飲(yin)、娛樂(le)的(de)(de)配(pei)套商(shang)(shang)(shang)戶(hu)，還有一(yi)些做小生意的(de)(de)租(zu)戶(hu)，他們(men)對商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)物(wu)業(ye)(ye)(ye)、店面面積、配(pei)套功(gong)能(neng)等的(de)(de)要(yao)求(qiu)都不一(yi)樣，而住宅(zhai)的(de)(de)目(mu)標(biao)(biao)顧(gu)(gu)客(ke)對物(wu)業(ye)(ye)(ye)功(gong)能(neng)和配(pei)套的(de)(de)要(yao)求(qiu)則很單一(yi)。

三、功能和用途不一樣

住宅(zhai)的功(gong)(gong)能(neng)(neng)和用途一般來講就(jiu)是居(ju)住，但(dan)是商(shang)業則有(you)太(tai)多的功(gong)(gong)能(neng)(neng)。例如，購物功(gong)(gong)能(neng)(neng)、餐(can)飲功(gong)(gong)能(neng)(neng)、娛樂(le)功(gong)(gong)能(neng)(neng)、休閑功(gong)(gong)能(neng)(neng)、商(shang)務功(gong)(gong)能(neng)(neng)等等，功(gong)(gong)能(neng)(neng)都是不一樣(yang)的。即使是購物功(gong)(gong)能(neng)(neng)，又(you)可(ke)以(yi)細(xi)分為百貨(huo)店、大(da)賣場、倉(cang)儲(chu)超市(shi)(shi)、生活超市(shi)(shi)和專業店等。

四、消費環節不一樣

住(zhu)宅銷(xiao)(xiao)售(shou)(shou)以后就(jiu)直(zhi)接(jie)進(jin)入了(le)消(xiao)費終端(duan)，經(jing)(jing)過裝修就(jiu)可(ke)以居住(zhu)，可(ke)以使(shi)用(yong)(yong)了(le)。而商(shang)(shang)(shang)業(ye)地產(chan)(chan)在銷(xiao)(xiao)售(shou)(shou)過后，是(shi)(shi)(shi)(shi)不(bu)能(neng)(neng)(neng)直(zhi)接(jie)進(jin)行消(xiao)費的(de)(de)(de)(de)(de)(de)，這(zhe)時(shi)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)商(shang)(shang)(shang)業(ye)地產(chan)(chan)項(xiang)目在某種程度上是(shi)(shi)(shi)(shi)不(bu)具備使(shi)用(yong)(yong)價值的(de)(de)(de)(de)(de)(de)，它還要(yao)(yao)(yao)(yao)進(jin)行招商(shang)(shang)(shang)、裝修、進(jin)貨和(he)經(jing)(jing)營。所以，住(zhu)宅是(shi)(shi)(shi)(shi)一(yi)個終端(duan)，銷(xiao)(xiao)售(shou)(shou)后就(jiu)進(jin)入了(le)終端(duan)消(xiao)費，而商(shang)(shang)(shang)業(ye)地產(chan)(chan)則(ze)是(shi)(shi)(shi)(shi)開端(duan)，銷(xiao)(xiao)售(shou)(shou)只(zhi)是(shi)(shi)(shi)(shi)商(shang)(shang)(shang)業(ye)經(jing)(jing)營的(de)(de)(de)(de)(de)(de)開始。假(jia)設花20萬買了(le)一(yi)個住(zhu)宅，那再花點錢(qian)(qian)(qian)裝修一(yi)下就(jiu)可(ke)以住(zhu)了(le)，只(zhi)要(yao)(yao)(yao)(yao)有(you)水、電就(jiu)可(ke)以。而商(shang)(shang)(shang)業(ye)地產(chan)(chan)呢(ni)？用(yong)(yong)20萬買個商(shang)(shang)(shang)鋪，裝修還要(yao)(yao)(yao)(yao)花多(duo)少(shao)錢(qian)(qian)(qian)？進(jin)貨還要(yao)(yao)(yao)(yao)花多(duo)少(shao)錢(qian)(qian)(qian)？風險(xian)費用(yong)(yong)金(jin)需要(yao)(yao)(yao)(yao)多(duo)少(shao)錢(qian)(qian)(qian)？整個運營費需要(yao)(yao)(yao)(yao)多(duo)少(shao)錢(qian)(qian)(qian)？買得起(qi)商(shang)(shang)(shang)鋪就(jiu)一(yi)定能(neng)(neng)(neng)經(jing)(jing)營得起(qi)來(lai)嗎？這(zhe)和(he)住(zhu)宅是(shi)(shi)(shi)(shi)完全不(bu)一(yi)樣的(de)(de)(de)(de)(de)(de)。開發商(shang)(shang)(shang)賣住(zhu)宅的(de)(de)(de)(de)(de)(de)時(shi)候，來(lai)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)都(dou)是(shi)(shi)(shi)(shi)客，只(zhi)要(yao)(yao)(yao)(yao)有(you)鈔票可(ke)以。賣商(shang)(shang)(shang)業(ye)地產(chan)(chan)呢(ni)？不(bu)但(dan)要(yao)(yao)(yao)(yao)有(you)投(tou)(tou)資(zi)能(neng)(neng)(neng)力，還要(yao)(yao)(yao)(yao)有(you)經(jing)(jing)營能(neng)(neng)(neng)力，如果投(tou)(tou)資(zi)了(le)商(shang)(shang)(shang)鋪今后活(huo)不(bu)了(le)，那開發商(shang)(shang)(shang)也(ye)是(shi)(shi)(shi)(shi)活(huo)不(bu)好(hao)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)。所以，商(shang)(shang)(shang)業(ye)地產(chan)(chan)和(he)住(zhu)宅地產(chan)(chan)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)消(xiao)費環節是(shi)(shi)(shi)(shi)不(bu)一(yi)樣的(de)(de)(de)(de)(de)(de)，不(bu)能(neng)(neng)(neng)用(yong)(yong)住(zhu)宅的(de)(de)(de)(de)(de)(de)思維模式來(lai)解決商(shang)(shang)(shang)業(ye)地產(chan)(chan)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)問(wen)題。

五、對物業的要求不一樣

住(zhu)宅對物(wu)業(ye)的(de)(de)要(yao)(yao)(yao)求(qiu)相對簡單(dan)，只要(yao)(yao)(yao)能滿足居住(zhu)的(de)(de)功能就可(ke)(ke)以(yi)，對層高(gao)(gao)、荷載等的(de)(de)要(yao)(yao)(yao)求(qiu)也不高(gao)(gao)。但對于(yu)商(shang)(shang)業(ye)地(di)產(chan)而言，對物(wu)業(ye)的(de)(de)層高(gao)(gao)、柱距(ju)、荷載、電梯(ti)（扶(fu)梯(ti)、坡梯(ti)、升降(jiang)梯(ti)、觀光梯(ti)、貨梯(ti)）等都有很細致的(de)(de)要(yao)(yao)(yao)求(qiu)，任何一個方面都有可(ke)(ke)能影響(xiang)商(shang)(shang)業(ye)地(di)產(chan)項(xiang)目的(de)(de)生存(cun)。不同的(de)(de)商(shang)(shang)業(ye)業(ye)態，對物(wu)業(ye)的(de)(de)要(yao)(yao)(yao)求(qiu)也不同，一般百貨店(dian)樓板的(de)(de)承重(zhong)要(yao)(yao)(yao)達(da)到(dao)500公斤(jin)，倉儲店(dian)的(de)(de)荷載就要(yao)(yao)(yao)達(da)到(dao)1500公斤(jin)，層高(gao)(gao)可(ke)(ke)能要(yao)(yao)(yao)求(qiu)8米(mi)，甚至(zhi)是9米(mi)，而住(zhu)宅的(de)(de)層高(gao)(gao)達(da)到(dao)2.8—3米(mi)就可(ke)(ke)以(yi)了。所以(yi)，對物(wu)業(ye)的(de)(de)要(yao)(yao)(yao)求(qiu)不同也是商(shang)(shang)業(ye)地(di)產(chan)與住(zhu)宅地(di)產(chan)的(de)(de)區(qu)別(bie)之一。

六、產品的設計不一樣

住宅地產(chan)的(de)(de)(de)設計(ji)，主(zhu)要是(shi)基于一(yi)般性使用功(gong)能(neng)的(de)(de)(de)需要，而對于商(shang)業(ye)來講，不(bu)(bu)同的(de)(de)(de)業(ye)態、不(bu)(bu)同的(de)(de)(de)功(gong)能(neng)、不(bu)(bu)同的(de)(de)(de)產(chan)品(pin)(pin)，商(shang)業(ye)設計(ji)也是(shi)不(bu)(bu)一(yi)樣的(de)(de)(de)。例如，電影(ying)院的(de)(de)(de)產(chan)品(pin)(pin)設計(ji)主(zhu)要考慮層(ceng)高、柱(zhu)距和(he)消(xiao)防等(deng)(deng)問題，而餐飲(yin)店的(de)(de)(de)設計(ji)對物(wu)業(ye)硬件(jian)的(de)(de)(de)要求就不(bu)(bu)那么(me)高了，主(zhu)要是(shi)解決上、下水和(he)排風等(deng)(deng)問題。商(shang)業(ye)地產(chan)的(de)(de)(de)設計(ji)需要依據自身的(de)(de)(de)需求，依據市場的(de)(de)(de)需求，設計(ji)主(zhu)要是(shi)為了滿足(zu)商(shang)業(ye)經營的(de)(de)(de)需要。

商業地產的優缺點

一、優點

1、商(shang)業(ye)性質住宅辦理(li)按揭時間是到(dao)交付的時候(hou)，而70年產權住宅則是到(dao)房(fang)屋結(jie)頂時候(hou)就開始辦理(li)按揭。

2、商業性(xing)質即40年產權房以(yi)后如果拆遷的話，獲得的賠(pei)償金會比70年產權住宅性(xing)質房屋獲得的賠(pei)償金要(yao)高(gao)。

3、商業性質房(fang)屋可自住(zhu)，也可注(zhu)冊營業執照當辦公房(fang)用。

4、商業性質的房屋(wu)一(yi)般周邊生活(huo)配(pei)套會更高檔些，這是生活(huo)水(shui)平(ping)的一(yi)種體現(xian)。

5、商業性質(zhi)房屋拆遷(qian)時間短，換房時間能優先。

6、商業性質房(fang)屋均為單身貴族，企業白領，整體(ti)人群(qun)素質要高。

7、商(shang)業性質(zhi)房屋對第(di)二次(ci)換大(da)面積住房無影(ying)響(xiang)，仍(reng)能享受第(di)一套按揭(jie)利率。

8、商業性質的(de)土地(di)在商鋪(pu)結構配(pei)比上要比住宅的(de)商業配(pei)比合理很多，所(suo)以(yi)很快可以(yi)形(xing)成以(yi)小(xiao)區(qu)為中心的(de)商業氛(fen)圍，更加能(neng)吸引人(ren)氣，人(ren)氣高了，投(tou)資(zi)匯報率的(de)必然會(hui)高上去。

9、商業規(gui)模形式，周邊配套齊全(quan)，購(gou)物逛(guang)街，飲食方便。物業管理會更加的規(gui)范和到位。

10、商業性質的房(fang)屋(wu)一(yi)般都是稱為(wei)單身公(gong)寓，所以(yi)面(mian)積不會很大，因此總價低，適合(he)投資，也適合(he)過渡。

二、缺點

1、40年(nian)的稱為商業(ye)用地(di)，并且大多(duo)數樓盤水電收費和物業(ye)費是按(an)商業(ye)標準(zhun)征收，很貴，并且基本沒有(you)天(tian)然(ran)氣。

2、商業地產辦理(li)按揭貸(dai)(dai)款(kuan)要求首付五成、貸(dai)(dai)款(kuan)期限(xian)最(zui)長10年，貸(dai)(dai)款(kuan)利率(lv)還要相應的上(shang)浮。

3、商業地產(chan)無法(fa)(fa)落戶，無法(fa)(fa)滿足部分投資客要求。