房地產開發流程有哪些

一、房地產開發公司的設立

1、內資房地產(chan)綜(zong)合(he)開發公司的設立(li)

（1）公司設(she)立準備

（2）申請資質(zhi)等(deng)級審批

（3）申請辦理企業名稱(cheng)預先核準

（4）辦理工商注冊登記

（5）辦(ban)理稅務登(deng)記

2、外(wai)資(zi)房地產開發公司的設立

（1）申請批準項(xiang)目(mu)建議書(shu)

（2）辦理企(qi)業名稱登記

（3）送審(shen)合(he)資或合(he)作合(he)同、章程

（4）申領外商投資企(qi)業批準證書

（5）辦理企(qi)業登記

該圖片由注冊用戶"Jane"提供，版權聲明反饋

二、房地產開發項目的立項和可行性研究

1、選定(ding)(ding)項目(mu)，簽定(ding)(ding)合作意(yi)向書

2、初步確定開發方案(an)

3、申報(bao)規劃(hua)要點

4、申報、審批項目建議書

5、編(bian)制項目可行性研究報告(gao)

6、申報(bao)、審批項(xiang)目可行性研究報(bao)告

三、房地產開發項目的規劃設計

1、申報選址定(ding)點

2、申報(bao)規劃設計條件

3、委托作出規劃設計方案

4、辦(ban)理人防(fang)審核

5、辦理消防審(shen)核

6、審定規劃設(she)計方(fang)案(an)

7、住(zhu)宅設計(ji)方案的專家組審查

8、落(luo)實環保“三廢”治(zhi)理方案

9、委托(tuo)環(huan)境影(ying)響評價并(bing)報批

10、建設工程勘察(cha)招、投(tou)標

11、委(wei)托地質勘探

12、委(wei)托初步設計(ji)

13、申報(bao)、審定初(chu)步設計

四、房地產開發項目的市政配套

1、征求(qiu)主管部門審查意(yi)見

2、落實市政公用設施配套方案

3、報審市政配套方(fang)案(an)

4、市政各(ge)管理部(bu)門提出市政配套意見

8、市(shi)政(zheng)管線綜(zong)合

五、取得房地產開發項目土地使用權

1、國有(you)土地(di)使用權的出讓

（1）辦理(li)建設用地規劃許可證

（2）辦理建(jian)設用地委托釘樁

（3）辦理(li)國有土地使用(yong)權出(chu)讓申(shen)請

（4）主(zhu)管部門實地勘察

（5）土地估價報告的(de)預審

（6）委托(tuo)地價(jia)評估(gu)

（7）辦(ban)理核定(ding)地價手續

（8）辦(ban)理土地(di)出(chu)讓(rang)審批

（9）簽(qian)訂(ding)國有土地使用權(quan)出(chu)讓合同

（10）領取臨時國有土地使用證

（11）領(ling)取正式國(guo)有土(tu)地使(shi)用證

（12）國(guo)有土地使用權出讓金的返還

2、國有土地使用權的劃撥(bo)

（1）國有土地(di)使用權劃撥用地(di)申請(qing)

（2）主管部(bu)門現場勘(kan)察(cha)

（3）劃撥(bo)用地申請的審核、報(bao)批

（4）取得(de)劃撥(bo)用地批(pi)準(zhun)

3、集體土(tu)地的征(zheng)用

（1）征用集體土(tu)地(di)用地(di)申(shen)請

（2）到擬征(zheng)地(di)所(suo)在區（縣）房地(di)局(ju)立案

（3）簽(qian)訂征地協議

（4）簽訂補償安置協議(yi)

（5）確(que)定勞(lao)動力(li)安置方案

（6）區（縣）房(fang)地(di)局審核(he)各項(xiang)協(xie)議

（7）市政(zheng)府下文征地

（8）交納菜(cai)田基金、耕地占(zhan)用稅等稅費

（9）辦理批地文件(jian)、批地圖

（10）辦理凍結戶口

（11）調查戶口核(he)實(shi)勞(lao)動力

（12）辦(ban)理(li)農轉工工作(zuo)

（13）辦理農轉居工作(zuo)

（14）辦理超轉人(ren)員安置工作(zuo)

（15）地上物作(zuo)價補償工作(zuo)

（16）征地結案

六、房地產開發項目的拆遷安置

1、委托進行拆(chai)遷工作

2、辦理拆遷申(shen)請

3、審批(pi)、領取拆遷許可證

4、簽訂房屋拆(chai)遷責任書

5、辦理拆遷公告(gao)與通知

6、辦理(li)戶口凍結

7、暫停辦理相關事項

8、確定拆遷安(an)置方(fang)案

9、簽訂(ding)拆遷補償書(shu)面協議

10、召開拆遷動員會(hui)，進行(xing)拆遷安置

11、發放(fang)運作拆遷補償款

12、拆遷施工(gong)現場(chang)防塵(chen)污染管理(li)

13、移交拆遷(qian)檔案資料

14、房屋拆遷糾紛的裁(cai)決

15、強制拆遷

七、房地產開發項目的開工

1、準備工作

（1）領(ling)取(qu)房地產開(kai)發項目手冊

（2）項目轉入(ru)正式計劃

（3）交納(na)煤氣(qi)（天然氣(qi)）廠建設費

（4）交納自來水(shui)廠建設費

（5）交納污水(shui)處理廠建設費

（6）交(jiao)納供(gong)熱廠建設費

（7）交(jiao)納供電(dian)貼費及電(dian)源建設集資費

（8）土地有償出讓項目辦理“四源”接用手續(xu)

（9）設計單位出報批圖(tu)

（10）出(chu)施(shi)工圖

（11）編制、報送(song)工程檔案(an)資料，交納檔案(an)保證金

（12）辦理消(xiao)防審核(he)意見表

（13）審(shen)批人(ren)防工程、辦理(li)人(ren)防許(xu)可證

（14）核發建設工(gong)程規劃(hua)許(xu)可證

（15）領取開(kai)(kai)工(gong)審批表(biao)，辦理(li)開(kai)(kai)工(gong)登(deng)記

2、工程建設招投標

（1）辦理招標登記、招標申(shen)請

（2）招標準備

（3）招標通告

（4）編制招標文件并核(he)準(zhun)

（5）編制招標(biao)工程標(biao)底

（6）標(biao)底送審合同預(yu)算審查(cha)處確認

（7）標(biao)底(di)送市招標(biao)辦核準，正式申請招標(biao)

（8）投(tou)標(biao)單(dan)位資格審批

（9）編(bian)制(zhi)投(tou)標書并送達

（10）召開招標(biao)會，勘察現場

（11）召開(kai)開(kai)標會議，進行開(kai)標

（12）評標(biao)、決標(biao)

（13）發中標通知書

（14）簽訂工程承包合同

（14）工(gong)程承包合同的(de)審(shen)查

3、開(kai)工手(shou)續辦(ban)理

（1）辦理質量監督注冊登記手(shou)續(xu)

（2）建設工程監理

（3）辦理(li)開工統計登記

（4）交納實心黏土磚限制使用費

（5）辦理開工(gong)前(qian)審計

（6）交納投資方向(xiang)調節稅(shui)

（7）領取固定(ding)資產投(tou)資許(xu)可(ke)證(zheng)

（8）報裝施(shi)工用水、電、路(lu)

（9）協調街道環衛部(bu)門(men)

（10）協調交通管理部門

（11）交納綠化(hua)建設費，簽訂綠化(hua)協(xie)議(yi)

（12）領取建設工程開工證

4、工程施工

（1）施工場地的“三通一平(ping)”

（2）施工單位進場和(he)施工暫設

（3）工(gong)(gong)程的基(ji)礎(chu)、結構施工(gong)(gong)與(yu)設(she)備安(an)裝

（4）施工過程中(zhong)的工程質量(liang)監督

5、竣工驗收

（1）辦理(li)單項(xiang)工(gong)程驗收手續(xu)

（2）辦理開發項目的綜合驗收，領取《工程質量竣工核驗證書》

（3）商品住宅(zhai)性(xing)能(neng)認定

（4）竣(jun)工統(tong)計登(deng)記(ji)

（5）辦理竣工房屋測(ce)繪

（6）辦理產(chan)權登記(ji)

八、房地產開發項目銷售

1、市外銷售

（1）辦(ban)理(li)《外銷商品房(fang)預(yu)（銷）售許可證》

（2）選定中介代理(li)機構(gou)和律師(shi)事務(wu)所(suo)

（3）與購(gou)房(fang)者簽(qian)訂認購(gou)書(shu)

（4）簽訂(ding)正式買(mai)賣契約

（5）辦理簽約公證

（6）辦理外銷商品房預售契(qi)約(yue)公證

（7）辦理外銷(xiao)商品(pin)房(fang)的預(yu)售登記

（8）外銷(xiao)商品房轉讓登記

（9）外銷商品房抵押登記

（10）樓宇交付入住手續(xu)

（11）辦(ban)理(li)產權(quan)過戶(hu)手續

2、市內銷售

（1）簽(qian)署預(yu)售內銷商品房預(yu)售款監管(guan)協議

（2）辦理《內銷商(shang)品房預（銷）售許可證》

（3）銷售項目備案

（4）委托(tuo)中介代理機(ji)構進行銷售

（5）與購(gou)房者簽訂(ding)認購(gou)書

（6）與購房(fang)者簽訂買(mai)賣(mai)契約

（7）辦理預售登記

（8）辦理(li)轉讓(rang)登記

（9）辦(ban)理房地產抵押登記手續

（10）樓宇(yu)交付入(ru)住(zhu)

（11）質量(liang)保證書和使用(yong)說(shuo)明(ming)書

（12）辦理(li)產(chan)權立契(qi)過戶手續

3、房地產出租

（1）房屋(wu)出租權(quan)的確認

（2）申請房屋租(zu)賃許(xu)可證

（3）出租(zu)人與承租(zu)人簽訂書面承租(zu)協議(yi)

（4）租賃當事人辦理租賃登記手(shou)續

（5）租賃房屋的(de)轉租

（6）房屋租賃(lin)關系(xi)的(de)終止(zhi)

開發房地產要注意什么

一、項目用途

依靠大量的(de)(de)市(shi)(shi)(shi)場(chang)調研(yan)資料，分析(xi)所(suo)在地(di)(di)塊的(de)(de)周邊環境，房地(di)(di)產開發狀況，各(ge)種用途(tu)的(de)(de)房地(di)(di)產開發量、市(shi)(shi)(shi)場(chang)接受度(du)等，對區(qu)域(yu)(yu)內的(de)(de)各(ge)種類型個案進行(xing)統一歸納(na)、分析(xi)，盡量避開激烈競爭(zheng)，找出市(shi)(shi)(shi)場(chang)盲點。結(jie)合(he)周邊的(de)(de)區(qu)域(yu)(yu)特性、公建配(pei)(pei)套(tao)(tao)、交(jiao)通(tong)(tong)情況進行(xing)定位，如住宅要求市(shi)(shi)(shi)政(zheng)(zheng)配(pei)(pei)套(tao)(tao)完善(shan)、生活機能齊全、交(jiao)通(tong)(tong)較發達、區(qu)域(yu)(yu)相對安靜(jing)的(de)(de)環境，而辦公樓(lou)則(ze)要擁有交(jiao)通(tong)(tong)主干道、交(jiao)通(tong)(tong)網絡四(si)通(tong)(tong)八達，距政(zheng)(zheng)府部門(men)較近，市(shi)(shi)(shi)政(zheng)(zheng)配(pei)(pei)套(tao)(tao)完善(shan)，商業氣息濃郁(yu)，較為繁華熱鬧的(de)(de)環境。

二、建筑形態

以(yi)住宅而言(yan)，從建筑形態看，有高(gao)層、小高(gao)層、多層、低層等(deng)。從房(fang)型上(shang)看，有一(yi)房(fang)一(yi)衛(wei)、二(er)房(fang)一(yi)衛(wei)、二(er)房(fang)二(er)衛(wei)、三房(fang)一(yi)、三房(fang)二(er)衛(wei)等(deng)。根(gen)據(ju)所在地塊(kuai)如何確定其建筑形態，在房(fang)型上(shang)，如何確定不同房(fang)型的(de)比例分配(pei)，各種房(fang)型如何進行(xing)面(mian)積配(pei)比。這些問(wen)(wen)題(ti)都(dou)關系到產品今后的(de)生死存亡、銷售好壞。這一(yi)切(qie)問(wen)(wen)題(ti)的(de)解(jie)決還是要(yao)從大量的(de)市場調研(yan)入(ru)手，進行(xing)相(xiang)關市場分析(xi)，不能(neng)僅憑經驗判斷，要(yao)以(yi)數據(ju)為依據(ju)，以(yi)市場需求為導(dao)向，再加以(yi)科(ke)學合(he)理的(de)市場預測。

三、產品規劃

產(chan)品的(de)規劃、設計要盡(jin)可能(neng)超(chao)(chao)前(qian)，但也(ye)不能(neng)過(guo)于(yu)超(chao)(chao)前(qian)，要掌(zhang)握區域(yu)客源的(de)預期接受(shou)度(du)。比如地塊(kuai)(kuai)確(que)定要造住宅(zhai)，要依(yi)據地塊(kuai)(kuai)的(de)特點(dian)，結合(he)大量市場(chang)調研的(de)資料(liao)，確(que)定住宅(zhai)類(lei)型，如比是多(duo)層、高層或別墅等(deng)。再依(yi)據產(chan)品類(lei)型進(jin)行小(xiao)區規劃、風格(ge)的(de)確(que)立，與周邊樓盤作比較時一定要有(you)自己超(chao)(chao)前(qian)的(de)且(qie)較為鮮明的(de)特點(dian)，同時，也(ye)要讓(rang)市場(chang)能(neng)夠接受(shou)。

四、市場價格

項目的(de)市(shi)場接(jie)受價(jia)格和其(qi)所針對(dui)的(de)客源(yuan)。確定(ding)了(le)市(shi)場的(de)合理接(jie)受價(jia)格及其(qi)針對(dui)的(de)客源(yuan)，才能對(dui)項目有清(qing)醒的(de)認(ren)識，確定(ding)項目的(de)檔次進行(xing)成(cheng)本控制，在比較周(zhou)邊(bian)樓(lou)盤的(de)價(jia)格以參(can)考認(ren)定(ding)市(shi)場接(jie)受價(jia)時，要注意周(zhou)邊(bian)樓(lou)盤是(shi)在何時推出(chu)，周(zhou)邊(bian)樓(lou)盤的(de)工程進度，周(zhou)邊(bian)樓(lou)盤的(de)付款方式等問題(ti)。