房地產開發流程有哪些

一、房地產開發公司的設立

1、內資房(fang)地產綜合開發公司(si)的設立

（1）公司設立準備

（2）申(shen)請資(zi)質等級審批

（3）申請辦理企(qi)業名稱預先核準

（4）辦理工(gong)商(shang)注冊登記(ji)

（5）辦理稅務登(deng)記

2、外資房地產開發公司(si)的(de)設立

（1）申請批準項(xiang)目(mu)建議書

（2）辦理企業名稱登記

（3）送審合資或合作合同、章程

（4）申領(ling)外商(shang)投資企業批準證書

（5）辦理企(qi)業登記

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二、房地產開發項目的立項和可行性研究

1、選定項目(mu)，簽定合作(zuo)意向書

2、初步確定(ding)開發方案

3、申報(bao)規劃要(yao)點

4、申報(bao)、審(shen)批項目(mu)建(jian)議書

5、編制(zhi)項(xiang)目可行性研究報告

6、申(shen)報、審批項目可行(xing)性研究報告(gao)

三、房地產開發項目的規劃設計

1、申(shen)報選址定(ding)點

2、申(shen)報規(gui)劃設計(ji)條件

3、委托作出規劃設計方案

4、辦理(li)人(ren)防審核

5、辦理消防審核

6、審(shen)定(ding)規劃設計方案

7、住宅設計方案的專(zhuan)家組審查

8、落(luo)實環保(bao)“三廢”治理方案

9、委托環(huan)境影響評價并報批

10、建(jian)設(she)工程勘察招、投標

11、委(wei)托地質勘探

12、委(wei)托初步(bu)設計

13、申報、審(shen)定初步設計

四、房地產開發項目的市政配套

1、征求主管(guan)部門(men)審查意見

2、落實市政公用設(she)施配(pei)套方案

3、報審市政配套方案

4、市政各管理部門提出(chu)市政配套意見

8、市政管線(xian)綜(zong)合

五、取得房地產開發項目土地使用權

1、國(guo)有(you)土地使用權的出讓

（1）辦理建設用(yong)地規(gui)劃許可(ke)證

（2）辦理建設用地委托釘樁

（3）辦理(li)國有土地使用權出(chu)讓申(shen)請

（4）主(zhu)管部門實地勘察

（5）土(tu)地估價報告的預審

（6）委(wei)托地價評估

（7）辦(ban)理核定(ding)地價手(shou)續

（8）辦理土地出讓審批

（9）簽訂國有(you)土地使用權出(chu)讓合同(tong)

（10）領(ling)取臨(lin)時國有土地使用證

（11）領(ling)取正(zheng)式(shi)國有土地(di)使用證

（12）國有土(tu)地(di)使用權出讓金的返還

2、國有土地使(shi)用權的(de)劃撥

（1）國有土(tu)地使用(yong)(yong)權(quan)劃撥用(yong)(yong)地申請

（2）主管部門現場勘察(cha)

（3）劃撥(bo)用地申請的審核、報批

（4）取得劃撥用地批(pi)準

3、集體土地的(de)征用

（1）征用集體土地用地申請

（2）到擬征地所在區（縣）房地局立案

（3）簽訂征(zheng)地協議

（4）簽訂補償安置協議

（5）確定勞動力安置方案

（6）區（縣）房地局審核各項協議(yi)

（7）市政府下文征地

（8）交納菜(cai)田基金(jin)、耕(geng)地占(zhan)用稅(shui)等稅(shui)費

（9）辦理(li)批地文件、批地圖

（10）辦理凍結戶口

（11）調查戶口核實勞動力

（12）辦理農轉工工作

（13）辦(ban)理(li)農轉居工作

（14）辦理超轉人員安置(zhi)工作(zuo)

（15）地上物作價補償工作

（16）征地結案

六、房地產開發項目的拆遷安置

1、委托進行拆遷(qian)工作

2、辦理拆遷申請

3、審批、領(ling)取拆遷許可證

4、簽(qian)訂房屋拆遷責(ze)任(ren)書

5、辦理拆遷(qian)公告(gao)與(yu)通(tong)知

6、辦理戶口凍結

7、暫停(ting)辦理相關事項

8、確定(ding)拆遷安(an)置方案

9、簽訂拆遷補償書面(mian)協(xie)議

10、召開拆遷動員會(hui)，進行拆遷安置

11、發放(fang)運作拆(chai)遷補(bu)償(chang)款(kuan)

12、拆遷施工現場防塵污染管(guan)理(li)

13、移交拆遷檔案(an)資料(liao)

14、房屋拆遷糾紛的裁決

15、強制拆遷

七、房地產開發項目的開工

1、準備工作

（1）領取房地(di)產(chan)開發項目手冊

（2）項目轉入正式計劃(hua)

（3）交納(na)煤氣(qi)（天然氣(qi)）廠建設費

（4）交納自來水廠建設費

（5）交納(na)污水處理廠建設(she)費

（6）交納供(gong)熱廠建設費

（7）交納供電貼(tie)費及電源建設(she)集(ji)資費

（8）土地有償出讓(rang)項目辦(ban)理“四源”接用手(shou)續(xu)

（9）設計單位出報批(pi)圖

（10）出施工圖(tu)

（11）編制、報送(song)工程檔案資料，交(jiao)納檔案保證金(jin)

（12）辦理消防審核(he)意見表

（13）審批人(ren)防工程(cheng)、辦理人(ren)防許可(ke)證(zheng)

（14）核發(fa)建設(she)工程規(gui)劃許可證

（15）領取開(kai)工審批表，辦理開(kai)工登(deng)記

2、工(gong)程(cheng)建(jian)設招投標

（1）辦理招標登記(ji)、招標申(shen)請

（2）招標準備

（3）招標通告

（4）編(bian)制招標文(wen)件(jian)并核(he)準

（5）編制招標工程標底

（6）標底送審合同預算審查處確認

（7）標(biao)底送市招(zhao)標(biao)辦核準(zhun)，正式申請招(zhao)標(biao)

（8）投(tou)標(biao)單位資(zi)格審批

（9）編制投標書并(bing)送(song)達

（10）召開招標(biao)會，勘(kan)察現場

（11）召(zhao)開(kai)開(kai)標會議，進(jin)行(xing)開(kai)標

（12）評標、決標

（13）發(fa)中標通知書

（14）簽訂工程承包(bao)合(he)同

（14）工(gong)程承包合同的審查

3、開工手續辦理

（1）辦理(li)質量監督注冊(ce)登記手續(xu)

（2）建設工(gong)程監理

（3）辦理(li)開工統計登(deng)記

（4）交納(na)實心黏土(tu)磚限(xian)制使用費

（5）辦理開工前審計

（6）交納投資方(fang)向調(diao)節(jie)稅

（7）領(ling)取固定(ding)資產(chan)投資許可證

（8）報裝施工用(yong)水、電、路

（9）協調街道(dao)環衛部門(men)

（10）協(xie)調交通管理(li)部門

（11）交(jiao)納綠化建設費(fei)，簽訂綠化協議(yi)

（12）領取(qu)建(jian)設工程開(kai)工證

4、工程施工

（1）施工場(chang)地(di)的“三通一(yi)平”

（2）施(shi)(shi)工單位進場和施(shi)(shi)工暫設

（3）工程的(de)基(ji)礎、結構施(shi)工與設備安裝

（4）施(shi)工過程中的工程質量監督

5、竣工驗收

（1）辦(ban)理單項(xiang)工程驗收(shou)手續

（2）辦理(li)開(kai)發(fa)項目的綜合驗收，領取《工程質量竣(jun)工核驗證書》

（3）商品住宅性能認(ren)定

（4）竣工統計登記(ji)

（5）辦理(li)竣(jun)工房屋測繪

（6）辦理產權登記(ji)

八、房地產開發項目銷售

1、市外銷售

（1）辦理(li)《外(wai)銷商品房預（銷）售許可證》

（2）選定(ding)中介代(dai)理(li)機構(gou)和(he)律師(shi)事務所

（3）與購房(fang)者簽訂認購書

（4）簽訂正式買賣(mai)契(qi)約

（5）辦理簽約公證

（6）辦理外銷商品房(fang)預售契約公證

（7）辦理外銷商品房的(de)預售登記

（8）外(wai)銷商品房轉讓登記(ji)

（9）外銷商品房(fang)抵押登記(ji)

（10）樓(lou)宇交(jiao)付入住手續

（11）辦理產(chan)權過戶手續

2、市內銷售

（1）簽署預售(shou)(shou)內銷(xiao)商品房預售(shou)(shou)款(kuan)監管協議(yi)

（2）辦理《內(nei)銷(xiao)商品房預(yu)（銷(xiao)）售許可證》

（3）銷售項目備案

（4）委(wei)托中介代(dai)理機構(gou)進行銷售

（5）與購房者簽訂認購書

（6）與購房(fang)者(zhe)簽訂買賣契約

（7）辦理預售登記

（8）辦理(li)轉讓登記

（9）辦理房地產抵押登記(ji)手續

（10）樓宇交付入住

（11）質量(liang)保證書和使用說(shuo)明書

（12）辦(ban)理(li)產(chan)權立契(qi)過(guo)戶手續

3、房地產出租

（1）房屋出租權的確認(ren)

（2）申請房屋租賃許可證

（3）出租(zu)人與(yu)承租(zu)人簽訂書面承租(zu)協議

（4）租(zu)賃當事人辦理租(zu)賃登記手續

（5）租賃房屋的轉租

（6）房(fang)屋租賃關系的終止(zhi)

開發房地產要注意什么

一、項目用途

依(yi)靠(kao)大量(liang)的市(shi)(shi)場(chang)(chang)調研資料，分析所在地(di)(di)塊的周(zhou)邊(bian)環(huan)境(jing)，房地(di)(di)產開發(fa)狀(zhuang)況，各種用途的房地(di)(di)產開發(fa)量(liang)、市(shi)(shi)場(chang)(chang)接受(shou)度等(deng)，對區域(yu)內的各種類型(xing)個案進行統一(yi)歸納、分析，盡量(liang)避開激烈競爭(zheng)，找出(chu)市(shi)(shi)場(chang)(chang)盲點。結合周(zhou)邊(bian)的區域(yu)特性、公(gong)建(jian)配套(tao)、交(jiao)通情(qing)況進行定位，如住宅要求市(shi)(shi)政(zheng)配套(tao)完善、生活機能(neng)齊全、交(jiao)通較發(fa)達、區域(yu)相對安靜的環(huan)境(jing)，而(er)辦(ban)公(gong)樓(lou)則要擁有交(jiao)通主干(gan)道、交(jiao)通網絡四通八(ba)達，距(ju)政(zheng)府部門(men)較近(jin)，市(shi)(shi)政(zheng)配套(tao)完善，商(shang)業(ye)氣息(xi)濃郁，較為繁華(hua)熱鬧(nao)的環(huan)境(jing)。

二、建筑形態

以(yi)住(zhu)宅而言，從建(jian)筑形態看(kan)，有(you)高(gao)層(ceng)、小高(gao)層(ceng)、多層(ceng)、低層(ceng)等。從房(fang)型上看(kan)，有(you)一(yi)(yi)房(fang)一(yi)(yi)衛(wei)、二(er)房(fang)一(yi)(yi)衛(wei)、二(er)房(fang)二(er)衛(wei)、三(san)房(fang)一(yi)(yi)、三(san)房(fang)二(er)衛(wei)等。根(gen)據(ju)所(suo)在地塊如何(he)確定(ding)其建(jian)筑形態，在房(fang)型上，如何(he)確定(ding)不同房(fang)型的比例分配(pei)，各種房(fang)型如何(he)進(jin)行(xing)面(mian)積(ji)配(pei)比。這些(xie)問題(ti)(ti)都(dou)關系到產(chan)品今后的生死存亡、銷(xiao)售好(hao)壞。這一(yi)(yi)切(qie)問題(ti)(ti)的解決還(huan)是要(yao)從大量的市場調研入手(shou)，進(jin)行(xing)相關市場分析(xi)，不能僅憑經(jing)驗判斷(duan)，要(yao)以(yi)數據(ju)為(wei)依(yi)據(ju)，以(yi)市場需求為(wei)導向，再加以(yi)科學合理的市場預(yu)測。

三、產品規劃

產品的(de)(de)規劃、設計(ji)要(yao)(yao)盡可能(neng)超(chao)前(qian)，但(dan)也不能(neng)過于超(chao)前(qian)，要(yao)(yao)掌握區(qu)域(yu)客(ke)源的(de)(de)預期接受(shou)度。比(bi)(bi)如(ru)地塊確(que)定要(yao)(yao)造住宅，要(yao)(yao)依據(ju)地塊的(de)(de)特(te)點(dian)，結(jie)合(he)大量市場調研(yan)的(de)(de)資料，確(que)定住宅類型(xing)(xing)，如(ru)比(bi)(bi)是多層(ceng)、高層(ceng)或別墅等。再依據(ju)產品類型(xing)(xing)進行(xing)小區(qu)規劃、風(feng)格(ge)的(de)(de)確(que)立，與周邊樓(lou)盤作比(bi)(bi)較(jiao)時一(yi)定要(yao)(yao)有自己超(chao)前(qian)的(de)(de)且較(jiao)為鮮明(ming)的(de)(de)特(te)點(dian)，同時，也要(yao)(yao)讓市場能(neng)夠接受(shou)。

四、市場價格

項目(mu)的(de)(de)(de)(de)市(shi)場接受(shou)價(jia)格(ge)(ge)和其所(suo)針對(dui)(dui)的(de)(de)(de)(de)客(ke)源。確定了市(shi)場的(de)(de)(de)(de)合理接受(shou)價(jia)格(ge)(ge)及其針對(dui)(dui)的(de)(de)(de)(de)客(ke)源，才能對(dui)(dui)項目(mu)有清(qing)醒的(de)(de)(de)(de)認識(shi)，確定項目(mu)的(de)(de)(de)(de)檔次進(jin)行成本控(kong)制，在比(bi)較周(zhou)邊(bian)樓盤(pan)的(de)(de)(de)(de)價(jia)格(ge)(ge)以參考認定市(shi)場接受(shou)價(jia)時，要注(zhu)意(yi)周(zhou)邊(bian)樓盤(pan)是在何時推出(chu)，周(zhou)邊(bian)樓盤(pan)的(de)(de)(de)(de)工程(cheng)進(jin)度，周(zhou)邊(bian)樓盤(pan)的(de)(de)(de)(de)付款方式等問題(ti)。