房地產開發流程有哪些

一、房地產開發公司的設立

1、內資房地(di)產綜(zong)合開發(fa)公(gong)司的設立

（1）公司設立準備

（2）申請(qing)資質等級審批(pi)

（3）申請(qing)辦理(li)企(qi)業名稱(cheng)預先核準

（4）辦理(li)工商注(zhu)冊登記

（5）辦理(li)稅務(wu)登記

2、外(wai)資房地(di)產開發公司的(de)設立

（1）申請批準項目建(jian)議書

（2）辦理企業名(ming)稱登(deng)記

（3）送(song)審合資或(huo)合作合同、章程

（4）申領外商投(tou)資企(qi)業批準證書

（5）辦(ban)理企(qi)業(ye)登(deng)記

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二、房地產開發項目的立項和可行性研究

1、選定項目，簽定合作意向書

2、初(chu)步(bu)確定開(kai)發方案

3、申報規劃要點

4、申報、審批項(xiang)目(mu)建(jian)議書

5、編制(zhi)項目可行性研究報告

6、申報、審批項目(mu)可行性研究報告

三、房地產開發項目的規劃設計

1、申報選址定點

2、申報規劃設計(ji)條件(jian)

3、委托作出(chu)規劃設計方案

4、辦(ban)理人(ren)防審核

5、辦理(li)消防審核

6、審定規劃設計方案

7、住宅設(she)計方案(an)的專家組審(shen)查

8、落(luo)實(shi)環保“三廢(fei)”治理方案

9、委(wei)托(tuo)環境(jing)影響評價并報批(pi)

10、建設(she)工程勘察招、投標

11、委托(tuo)地質勘探(tan)

12、委托初步設計

13、申報、審定(ding)初步設計

四、房地產開發項目的市政配套

1、征(zheng)求主管部門審(shen)查意見

2、落實市政公用設施配套方(fang)案

3、報(bao)審市政(zheng)配套方案

4、市政(zheng)各管理部(bu)門(men)提出(chu)市政(zheng)配套意(yi)見

8、市政(zheng)管線綜合

五、取得房地產開發項目土地使用權

1、國有土地使用(yong)權的(de)出讓

（1）辦理建設用(yong)地(di)規劃許可證

（2）辦理建設用地(di)委托釘(ding)樁

（3）辦理(li)國有土地使(shi)用權(quan)出讓申請(qing)

（4）主管部(bu)門實地勘(kan)察

（5）土地估價報告的預審(shen)

（6）委托地價(jia)評估

（7）辦(ban)理核定地價手續

（8）辦理土地出讓審批

（9）簽訂國有土(tu)地使用權出讓(rang)合(he)同

（10）領取(qu)臨(lin)時(shi)國有土地(di)使用證

（11）領取(qu)正式國(guo)有土地(di)使用證(zheng)

（12）國有土地使用(yong)權出(chu)讓金的返還

2、國有土地使用權的劃撥

（1）國(guo)有(you)土地使用權劃撥用地申請

（2）主管(guan)部門現場勘察

（3）劃撥用地(di)申請的審核(he)、報批

（4）取得(de)劃撥用(yong)地批準

3、集體土地的征用(yong)

（1）征用集體(ti)土地(di)用地(di)申(shen)請

（2）到(dao)擬征地所在區（縣）房(fang)地局立案

（3）簽訂征地協(xie)議

（4）簽訂補(bu)償安置協議(yi)

（5）確定勞動力安(an)置方(fang)案

（6）區（縣(xian)）房(fang)地局審(shen)核(he)各項協議

（7）市政府下(xia)文征地(di)

（8）交(jiao)納菜(cai)田基(ji)金、耕地占用稅等稅費

（9）辦(ban)理批地(di)文(wen)件、批地(di)圖

（10）辦理凍結戶(hu)口

（11）調查戶口(kou)核實勞(lao)動力

（12）辦理農轉(zhuan)工工作

（13）辦理(li)農(nong)轉居工(gong)作

（14）辦理(li)超轉人(ren)員安置工作(zuo)

（15）地上(shang)物作(zuo)價補償工作(zuo)

（16）征地結案

六、房地產開發項目的拆遷安置

1、委(wei)托進行拆遷(qian)工作

2、辦理拆遷申(shen)請(qing)

3、審批(pi)、領取拆(chai)遷許可證

4、簽(qian)訂(ding)房(fang)屋拆遷責任書

5、辦理拆遷公告與(yu)通知

6、辦理(li)戶口凍(dong)結

7、暫(zan)停辦理相關事項

8、確定拆遷安置方案

9、簽(qian)訂拆遷補償書面協議

10、召開拆遷(qian)動員會，進行拆遷(qian)安(an)置(zhi)

11、發放運作拆遷補(bu)償款

12、拆(chai)遷施工現場防(fang)塵污染管理

13、移交拆遷檔案資料(liao)

14、房屋(wu)拆(chai)遷糾紛的裁決

15、強制拆遷

七、房地產開發項目的開工

1、準備工作

（1）領取房地產開發項目(mu)手冊

（2）項目(mu)轉入正式計(ji)劃(hua)

（3）交納煤(mei)氣(qi)（天(tian)然氣(qi)）廠(chang)建設費

（4）交(jiao)納自來(lai)水廠建設費

（5）交納污(wu)水處理廠建設(she)費

（6）交納供熱(re)廠建設費

（7）交納供(gong)電貼費及電源建設(she)集(ji)資費

（8）土地有(you)償出讓項目辦理“四源(yuan)”接用手續

（9）設計單(dan)位出報批圖

（10）出(chu)施工圖

（11）編制(zhi)、報送工程(cheng)檔案(an)資(zi)料，交納檔案(an)保證金

（12）辦理(li)消防審核意見(jian)表

（13）審(shen)批人防工程、辦理人防許可(ke)證

（14）核發(fa)建設(she)工(gong)程規劃(hua)許可證

（15）領取開(kai)工(gong)審批表，辦理開(kai)工(gong)登(deng)記

2、工程建設招投標(biao)

（1）辦(ban)理招(zhao)標登記、招(zhao)標申請

（2）招標準備

（3）招標通告

（4）編制招標文件并核準(zhun)

（5）編制招標(biao)(biao)工(gong)程標(biao)(biao)底

（6）標底送(song)審合同(tong)預算審查處確認

（7）標底送市招(zhao)標辦核準(zhun)，正式申(shen)請招(zhao)標

（8）投標(biao)單位資格審(shen)批

（9）編制投標書并送達(da)

（10）召開招標會，勘察現場(chang)

（11）召開開標會議(yi)，進行開標

（12）評標、決標

（13）發(fa)中標通知書(shu)

（14）簽訂工程承包合同

（14）工程承(cheng)包合同的審(shen)查

3、開工手續辦理

（1）辦理質(zhi)量監督注冊(ce)登記手續

（2）建設(she)工程(cheng)監(jian)理

（3）辦理開工統計登(deng)記

（4）交納實心黏(nian)土(tu)磚(zhuan)限(xian)制(zhi)使用(yong)費(fei)

（5）辦理(li)開(kai)工前審計

（6）交(jiao)納(na)投(tou)資方向調節(jie)稅

（7）領取(qu)固定資產(chan)投資許可證

（8）報裝施工用水、電、路

（9）協調街道環(huan)衛(wei)部門(men)

（10）協調交(jiao)通管理(li)部門

（11）交(jiao)納綠化(hua)建設費(fei)，簽訂(ding)綠化(hua)協議

（12）領(ling)取建設工程開工證

4、工程施工

（1）施工場地的“三通一平”

（2）施工(gong)單位進場和施工(gong)暫(zan)設

（3）工程(cheng)的基(ji)礎、結構施工與設備安裝

（4）施工(gong)(gong)過程中(zhong)的工(gong)(gong)程質(zhi)量監督

5、竣工驗收

（1）辦理(li)單項(xiang)工程驗(yan)收手續

（2）辦理開發項目的(de)綜合驗收，領取《工程質量竣工核(he)驗證書》

（3）商(shang)品住宅性能認定

（4）竣(jun)工統計登(deng)記

（5）辦(ban)理竣工房屋測繪(hui)

（6）辦理產權登(deng)記

八、房地產開發項目銷售

1、市外銷售

（1）辦理(li)《外銷(xiao)商品房預（銷(xiao)）售許可證》

（2）選(xuan)定中介代理機(ji)構和(he)律師事務所(suo)

（3）與購房者簽(qian)訂認購書

（4）簽訂正式買賣契(qi)約

（5）辦理簽約公證

（6）辦(ban)理外銷商品房預售(shou)契(qi)約公證

（7）辦理外銷商品房的(de)預售登(deng)記(ji)

（8）外(wai)銷商品房轉讓(rang)登記(ji)

（9）外銷商品房抵押(ya)登記(ji)

（10）樓宇交(jiao)付入住手續

（11）辦理(li)產權過戶手續

2、市內銷售

（1）簽署預售內銷商(shang)品房預售款(kuan)監管(guan)協(xie)議

（2）辦理(li)《內銷商(shang)品房(fang)預（銷）售許(xu)可(ke)證》

（3）銷售項目備案

（4）委托中(zhong)介代理機構進(jin)行銷售(shou)

（5）與購(gou)房(fang)者簽訂認購(gou)書

（6）與購房者簽訂(ding)買賣(mai)契約(yue)

（7）辦理預售登記

（8）辦理(li)轉(zhuan)讓登記

（9）辦理房地產抵押登記手續(xu)

（10）樓宇交付入住

（11）質量保證書(shu)和使(shi)用說明書(shu)

（12）辦理(li)產權立契過(guo)戶(hu)手(shou)續

3、房地產出租

（1）房(fang)屋(wu)出(chu)租權的確認(ren)

（2）申請房(fang)屋租賃許可證

（3）出租人與承(cheng)租人簽訂(ding)書面承(cheng)租協議

（4）租(zu)賃當(dang)事人辦理租(zu)賃登記手續

（5）租賃房屋的轉租

（6）房屋租(zu)賃關系的終止(zhi)

開發房地產要注意什么

一、項目用途

依(yi)靠大量的(de)(de)(de)市(shi)(shi)場(chang)(chang)調研(yan)資料，分析(xi)(xi)所在地塊(kuai)的(de)(de)(de)周邊環境(jing)，房地產開(kai)發(fa)狀(zhuang)況，各種用途的(de)(de)(de)房地產開(kai)發(fa)量、市(shi)(shi)場(chang)(chang)接受度等，對區(qu)(qu)域內的(de)(de)(de)各種類型個案進(jin)行(xing)統一歸納、分析(xi)(xi)，盡量避(bi)開(kai)激(ji)烈(lie)競(jing)爭，找出市(shi)(shi)場(chang)(chang)盲點(dian)。結(jie)合周邊的(de)(de)(de)區(qu)(qu)域特性(xing)、公建配(pei)套(tao)、交(jiao)(jiao)通情況進(jin)行(xing)定位(wei)，如住宅(zhai)要求(qiu)市(shi)(shi)政配(pei)套(tao)完善(shan)、生活機能齊全、交(jiao)(jiao)通較發(fa)達、區(qu)(qu)域相(xiang)對安(an)靜的(de)(de)(de)環境(jing)，而辦公樓則要擁有(you)交(jiao)(jiao)通主(zhu)干道(dao)、交(jiao)(jiao)通網絡四通八達，距政府部門較近，市(shi)(shi)政配(pei)套(tao)完善(shan)，商業氣(qi)息濃郁(yu)，較為(wei)繁華熱鬧(nao)的(de)(de)(de)環境(jing)。

二、建筑形態

以住(zhu)宅而言，從建筑(zhu)形(xing)(xing)態看，有高層(ceng)(ceng)、小(xiao)高層(ceng)(ceng)、多層(ceng)(ceng)、低層(ceng)(ceng)等(deng)(deng)。從房(fang)型(xing)上看，有一房(fang)一衛(wei)、二(er)(er)房(fang)一衛(wei)、二(er)(er)房(fang)二(er)(er)衛(wei)、三房(fang)一、三房(fang)二(er)(er)衛(wei)等(deng)(deng)。根據所(suo)在地塊(kuai)如(ru)(ru)何確定其建筑(zhu)形(xing)(xing)態，在房(fang)型(xing)上，如(ru)(ru)何確定不(bu)同房(fang)型(xing)的(de)比例分配(pei)，各(ge)種房(fang)型(xing)如(ru)(ru)何進(jin)行(xing)面積配(pei)比。這些問(wen)題都(dou)關(guan)系到(dao)產品今后(hou)的(de)生(sheng)死存亡、銷售好(hao)壞(huai)。這一切問(wen)題的(de)解(jie)決還是(shi)要從大量的(de)市(shi)場調研(yan)入手，進(jin)行(xing)相關(guan)市(shi)場分析，不(bu)能僅憑經(jing)驗判斷，要以數據為(wei)依據，以市(shi)場需求(qiu)為(wei)導向，再加以科學合理的(de)市(shi)場預測。

三、產品規劃

產品的(de)規劃、設計要(yao)盡可能(neng)超前，但也(ye)不(bu)能(neng)過于超前，要(yao)掌(zhang)握區域客源的(de)預期接受度。比(bi)(bi)如地(di)塊確定(ding)要(yao)造(zao)住宅(zhai)，要(yao)依據地(di)塊的(de)特點，結合(he)大量市(shi)場(chang)調研的(de)資料，確定(ding)住宅(zhai)類(lei)型，如比(bi)(bi)是(shi)多層、高(gao)層或別(bie)墅等(deng)。再依據產品類(lei)型進行小區規劃、風格(ge)的(de)確立，與周邊樓盤作比(bi)(bi)較時(shi)一定(ding)要(yao)有(you)自(zi)己超前的(de)且(qie)較為鮮明的(de)特點，同時(shi)，也(ye)要(yao)讓市(shi)場(chang)能(neng)夠接受。

四、市場價格

項目的市場(chang)接受(shou)價(jia)格和(he)其(qi)所(suo)針對(dui)的客源。確定(ding)(ding)了市場(chang)的合(he)理(li)接受(shou)價(jia)格及其(qi)針對(dui)的客源，才能對(dui)項目有清醒的認識，確定(ding)(ding)項目的檔次進(jin)(jin)行成本控(kong)制，在(zai)比較周(zhou)邊樓盤的價(jia)格以參(can)考認定(ding)(ding)市場(chang)接受(shou)價(jia)時，要注意周(zhou)邊樓盤是(shi)在(zai)何時推出，周(zhou)邊樓盤的工程(cheng)進(jin)(jin)度，周(zhou)邊樓盤的付款方式等問(wen)題。