房地產開發流程有哪些

一、房地產開發公司的設立

1、內資房(fang)地產綜合開發公司(si)的設立

（1）公(gong)司設立準備

（2）申請(qing)資(zi)質等(deng)級審批

（3）申請辦理(li)企業名稱預先(xian)核準

（4）辦理工商注冊登記

（5）辦理稅(shui)務登記

2、外資房地產開發(fa)公司的設立(li)

（1）申(shen)請批準項(xiang)目建議書

（2）辦理企業名(ming)稱登(deng)記

（3）送審(shen)合(he)資或合(he)作合(he)同、章程

（4）申領外商投(tou)資企業批(pi)準證書

（5）辦理企業登(deng)記

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二、房地產開發項目的立項和可行性研究

1、選定項目(mu)，簽定合作意向書

2、初步確定開發方(fang)案

3、申報規劃要點

4、申報(bao)、審批項目(mu)建議書(shu)

5、編制項目可行性(xing)研究報(bao)告(gao)

6、申報(bao)(bao)、審批(pi)項目(mu)可行(xing)性研究報(bao)(bao)告

三、房地產開發項目的規劃設計

1、申(shen)報選址定點

2、申報規劃設計條件

3、委托作出規劃設計方案

4、辦理人防審核

5、辦(ban)理消防審(shen)核(he)

6、審定(ding)規(gui)劃設計方案

7、住(zhu)宅(zhai)設計方(fang)案的專家(jia)組審(shen)查

8、落實(shi)環保(bao)“三廢”治理方案

9、委(wei)托(tuo)環境(jing)影響評價并報(bao)批

10、建設工(gong)程勘察招、投標(biao)

11、委托(tuo)地質勘探

12、委托初步設計(ji)

13、申報、審(shen)定初步設計

四、房地產開發項目的市政配套

1、征(zheng)求主(zhu)管(guan)部門審查意見

2、落(luo)實市政公(gong)用設施配套方(fang)案(an)

3、報(bao)審市政配套(tao)方(fang)案(an)

4、市政各管(guan)理(li)部門(men)提出市政配套(tao)意見

8、市政管線綜合

五、取得房地產開發項目土地使用權

1、國有(you)土(tu)地使(shi)用權(quan)的出讓(rang)

（1）辦理建設用(yong)地規劃許可證(zheng)

（2）辦理建設用地委托釘樁

（3）辦理國有土地使用(yong)權出讓申(shen)請

（4）主管部(bu)門(men)實地勘察(cha)

（5）土(tu)地估價(jia)報告的預(yu)審(shen)

（6）委托地價評估

（7）辦理(li)核定地(di)價手(shou)續

（8）辦(ban)理土地出讓審批

（9）簽訂國有土地使用權(quan)出(chu)讓合(he)同(tong)

（10）領取臨時國有土(tu)地使(shi)用證

（11）領(ling)取正式國有土地(di)使用(yong)證

（12）國有土地使用權出讓(rang)金的返還

2、國有土地使用權的劃撥

（1）國有(you)土地(di)(di)使(shi)用權劃撥用地(di)(di)申請

（2）主(zhu)管部門現場勘察

（3）劃(hua)撥用地申請的(de)審核、報批

（4）取得(de)劃撥(bo)用(yong)地批準

3、集體土地(di)的征用

（1）征用(yong)集體土(tu)地用(yong)地申請

（2）到擬征地所在區(qu)（縣(xian)）房地局立(li)案(an)

（3）簽訂征地(di)協議(yi)

（4）簽訂補償安置協議(yi)

（5）確定勞動力安置方案(an)

（6）區（縣）房(fang)地局審核各(ge)項(xiang)協議(yi)

（7）市政(zheng)府下文征地(di)

（8）交納菜田基金、耕地占用(yong)稅等稅費

（9）辦理批(pi)地文件、批(pi)地圖

（10）辦理凍(dong)結戶口

（11）調查(cha)戶口核實(shi)勞動力

（12）辦理農轉工工作

（13）辦理農轉居工作

（14）辦理超轉人員安置工作

（15）地上物作價補償工作

（16）征地結案

六、房地產開發項目的拆遷安置

1、委托進行拆(chai)遷工作

2、辦(ban)理拆遷申(shen)請

3、審批(pi)、領取拆遷許(xu)可證(zheng)

4、簽訂房屋拆(chai)遷責(ze)任(ren)書

5、辦理拆遷公告與通知

6、辦理戶口凍結

7、暫停(ting)辦理相(xiang)關事項

8、確定拆遷安置方案

9、簽(qian)訂拆遷補償書面協(xie)議(yi)

10、召(zhao)開拆(chai)遷動員會，進行拆(chai)遷安置

11、發放運作拆(chai)遷(qian)補(bu)償款

12、拆遷施(shi)工現場防塵污染管理

13、移交拆遷檔案資(zi)料

14、房屋拆遷糾紛的裁決

15、強制拆遷

七、房地產開發項目的開工

1、準備工作

（1）領取房(fang)地產開(kai)發項(xiang)目手冊

（2）項目轉(zhuan)入(ru)正(zheng)式計劃

（3）交納煤氣(qi)（天然氣(qi)）廠(chang)建設費

（4）交(jiao)納自來水廠建設費(fei)

（5）交納污水處理廠(chang)建設費

（6）交納供熱廠(chang)建設費(fei)

（7）交納供電(dian)貼(tie)費及電(dian)源(yuan)建設集資費

（8）土地有(you)償(chang)出讓項目辦理“四源”接用(yong)手續

（9）設計單位(wei)出報批圖

（10）出施工(gong)圖

（11）編制、報送工程檔案(an)資料(liao)，交納檔案(an)保證金(jin)

（12）辦理消防審核意見表

（13）審批(pi)人(ren)防工程(cheng)、辦理人(ren)防許可證

（14）核發建設(she)工程規劃許(xu)可證(zheng)

（15）領取開工審(shen)批(pi)表，辦(ban)理開工登記

2、工(gong)程建設招投標

（1）辦(ban)理招(zhao)標登記(ji)、招(zhao)標申請

（2）招標準備

（3）招標通告

（4）編制招標文(wen)件并核準

（5）編(bian)制招標工程(cheng)標底(di)

（6）標(biao)底送審合同預算審查處(chu)確認(ren)

（7）標底送市招標辦核準，正(zheng)式(shi)申請招標

（8）投標單位資格審(shen)批

（9）編制投標書(shu)并送達

（10）召開招標(biao)會，勘察現(xian)場

（11）召開(kai)開(kai)標會議，進行開(kai)標

（12）評標、決標

（13）發(fa)中標(biao)通知書(shu)

（14）簽訂工程承包合同(tong)

（14）工程(cheng)承包合同的審(shen)查

3、開工(gong)手續辦理

（1）辦理質量監督注冊登記手續(xu)

（2）建設工程監理

（3）辦理開工統計登記(ji)

（4）交納實心黏土(tu)磚限制(zhi)使(shi)用費

（5）辦(ban)理開工前審計

（6）交納投資方向調節稅

（7）領取(qu)固定資產投資許可(ke)證

（8）報裝施工用水、電、路(lu)

（9）協(xie)調(diao)街道(dao)環(huan)衛部(bu)門

（10）協調交(jiao)通管理部門

（11）交納(na)綠化建設費，簽(qian)訂綠化協議(yi)

（12）領取建設(she)工程開(kai)工證

4、工程施工

（1）施工場地的(de)“三通一平”

（2）施工單位進場(chang)和施工暫(zan)設

（3）工程的基礎(chu)、結(jie)構(gou)施工與設備安(an)裝

（4）施工過程(cheng)中的工程(cheng)質量監督

5、竣工驗收

（1）辦理(li)單項工(gong)程驗(yan)收手續

（2）辦理開發(fa)項目的綜合驗(yan)收(shou)，領(ling)取(qu)《工(gong)程質(zhi)量(liang)竣工(gong)核驗(yan)證書》

（3）商品住宅性能認定

（4）竣工統計(ji)登記

（5）辦理竣工房屋測繪

（6）辦理產權(quan)登記

八、房地產開發項目銷售

1、市外銷售

（1）辦(ban)理《外銷商品房預（銷）售許可證》

（2）選定中介(jie)代理機構和律師事務所

（3）與購(gou)房者簽訂認購(gou)書(shu)

（4）簽訂正式買賣契約

（5）辦(ban)理(li)簽約公(gong)證

（6）辦理外銷(xiao)商品房預售契約公證

（7）辦理外銷商品房的預售登記(ji)

（8）外(wai)銷商(shang)品房轉讓登記

（9）外(wai)銷商(shang)品房抵押登記

（10）樓宇交付入(ru)住手續

（11）辦理(li)產權過戶手續(xu)

2、市內銷售

（1）簽署預售(shou)內銷商(shang)品(pin)房預售(shou)款監(jian)管協議

（2）辦(ban)理《內(nei)銷商(shang)品(pin)房預（銷）售許可證》

（3）銷售項目備(bei)案(an)

（4）委托中介代理機(ji)構進(jin)行(xing)銷售

（5）與購房者簽訂認(ren)購書

（6）與購房(fang)者簽訂買賣契約

（7）辦理預售登記

（8）辦理轉讓登(deng)記

（9）辦理房地產抵押登記手續

（10）樓(lou)宇(yu)交付入住(zhu)

（11）質量保證書和使(shi)用說明書

（12）辦理產(chan)權立契(qi)過戶(hu)手(shou)續

3、房地產出租

（1）房屋出(chu)租權的確認

（2）申(shen)請房屋租賃許可(ke)證

（3）出(chu)租(zu)人(ren)與承租(zu)人(ren)簽訂書面承租(zu)協議

（4）租賃(lin)當事人辦(ban)理租賃(lin)登記手續

（5）租賃房屋的(de)轉租

（6）房屋(wu)租賃關(guan)系的終止

開發房地產要注意什么

一、項目用途

依靠大(da)量(liang)的(de)市(shi)場(chang)調研資(zi)料，分析所在地塊的(de)周邊(bian)環(huan)境，房地產開發狀況(kuang)，各種用途的(de)房地產開發量(liang)、市(shi)場(chang)接受度等，對(dui)區域(yu)(yu)內的(de)各種類型(xing)個案進(jin)行(xing)統一(yi)歸納、分析，盡量(liang)避開激烈競爭，找出市(shi)場(chang)盲點。結(jie)合周邊(bian)的(de)區域(yu)(yu)特性、公建配套、交通(tong)情況(kuang)進(jin)行(xing)定位，如(ru)住宅要求市(shi)政配套完善、生活機能齊全(quan)、交通(tong)較發達、區域(yu)(yu)相對(dui)安靜的(de)環(huan)境，而辦公樓則要擁有交通(tong)主(zhu)干道、交通(tong)網(wang)絡四(si)通(tong)八達，距政府(fu)部門較近，市(shi)政配套完善，商業氣息濃郁(yu)，較為繁華熱(re)鬧的(de)環(huan)境。

二、建筑形態

以(yi)(yi)(yi)(yi)住宅而言，從(cong)建筑形態看(kan)，有(you)高層(ceng)、小高層(ceng)、多(duo)層(ceng)、低層(ceng)等。從(cong)房(fang)型(xing)上(shang)看(kan)，有(you)一(yi)(yi)房(fang)一(yi)(yi)衛(wei)、二(er)(er)房(fang)一(yi)(yi)衛(wei)、二(er)(er)房(fang)二(er)(er)衛(wei)、三(san)房(fang)一(yi)(yi)、三(san)房(fang)二(er)(er)衛(wei)等。根據所在(zai)地塊如(ru)何確定其建筑形態，在(zai)房(fang)型(xing)上(shang)，如(ru)何確定不同房(fang)型(xing)的比(bi)例分配，各種(zhong)房(fang)型(xing)如(ru)何進行面積配比(bi)。這(zhe)些問題(ti)都(dou)關(guan)系到產品今后的生死存亡、銷售好(hao)壞。這(zhe)一(yi)(yi)切問題(ti)的解決還是要(yao)從(cong)大量的市(shi)場(chang)(chang)調研(yan)入手，進行相(xiang)關(guan)市(shi)場(chang)(chang)分析，不能僅憑經驗判斷，要(yao)以(yi)(yi)(yi)(yi)數據為依據，以(yi)(yi)(yi)(yi)市(shi)場(chang)(chang)需求為導向，再加以(yi)(yi)(yi)(yi)科學合(he)理的市(shi)場(chang)(chang)預測。

三、產品規劃

產品的規劃(hua)、設計要(yao)(yao)盡可能(neng)超前(qian)，但也(ye)不能(neng)過于超前(qian)，要(yao)(yao)掌(zhang)握區(qu)域客源的預期接(jie)受(shou)度(du)。比如地(di)塊確定(ding)(ding)要(yao)(yao)造(zao)住宅，要(yao)(yao)依據地(di)塊的特點(dian)，結合大(da)量(liang)市(shi)場調研的資料，確定(ding)(ding)住宅類型，如比是多層、高層或別墅(shu)等。再依據產品類型進行(xing)小區(qu)規劃(hua)、風格(ge)的確立，與周邊樓盤作比較時一定(ding)(ding)要(yao)(yao)有自(zi)己超前(qian)的且較為鮮明的特點(dian)，同時，也(ye)要(yao)(yao)讓市(shi)場能(neng)夠接(jie)受(shou)。

四、市場價格

項(xiang)目(mu)的(de)(de)市場接(jie)受價格和(he)其所針對(dui)的(de)(de)客源(yuan)(yuan)。確(que)定(ding)了市場的(de)(de)合理接(jie)受價格及其針對(dui)的(de)(de)客源(yuan)(yuan)，才能對(dui)項(xiang)目(mu)有(you)清醒的(de)(de)認識，確(que)定(ding)項(xiang)目(mu)的(de)(de)檔次進行成本控制，在比較(jiao)周(zhou)邊樓盤(pan)的(de)(de)價格以(yi)參考認定(ding)市場接(jie)受價時，要注(zhu)意周(zhou)邊樓盤(pan)是在何時推出，周(zhou)邊樓盤(pan)的(de)(de)工程(cheng)進度，周(zhou)邊樓盤(pan)的(de)(de)付款(kuan)方式等問題。