房地產開發流程有哪些

一、房地產開發公司的設立

1、內資房地產綜(zong)合開發公(gong)司(si)的設立

（1）公司設立準備

（2）申請資質等級審(shen)批

（3）申請辦理企業名稱(cheng)預(yu)先核準

（4）辦理工(gong)商注(zhu)冊登記(ji)

（5）辦理稅務(wu)登記

2、外資房地產開(kai)發(fa)公(gong)司的設立

（1）申請批(pi)準項目建議書

（2）辦(ban)理企業名(ming)稱登記(ji)

（3）送審合資或合作合同、章程

（4）申領外商投資企(qi)業(ye)批準證書

（5）辦(ban)理企業登記(ji)

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二、房地產開發項目的立項和可行性研究

1、選定項目(mu)，簽(qian)定合作意向(xiang)書

2、初步(bu)確定開(kai)發方案

3、申報規劃要點

4、申報、審批項目建議(yi)書

5、編制項目可(ke)行性(xing)研究(jiu)報告

6、申報、審(shen)批項目可行性研究報告

三、房地產開發項目的規劃設計

1、申(shen)報選址定(ding)點

2、申報規劃設計條件(jian)

3、委托作出規劃設計方案

4、辦理人防(fang)審(shen)核

5、辦(ban)理(li)消防審核

6、審定規劃設計方(fang)案(an)

7、住宅設計方(fang)案的專家組審查

8、落實環保“三(san)廢(fei)”治理方案

9、委(wei)托環境(jing)影響評價并報批

10、建設(she)工(gong)程勘察招、投標

11、委(wei)托地質勘探

12、委托初步設(she)計

13、申報、審定初步(bu)設計(ji)

四、房地產開發項目的市政配套

1、征求主管部(bu)門審查意見

2、落實市政公用(yong)設(she)施配套(tao)方案

3、報審市(shi)政(zheng)配套方案

4、市(shi)政各管(guan)理部門提(ti)出市(shi)政配套意見

8、市政(zheng)管線綜(zong)合

五、取得房地產開發項目土地使用權

1、國有土地使用(yong)權的出讓

（1）辦理建設用地規劃許可證

（2）辦(ban)理建設(she)用(yong)地委托釘(ding)樁(zhuang)

（3）辦(ban)理國有土地使用權出讓申請

（4）主管部(bu)門實地勘察

（5）土地估價(jia)報(bao)告的預審

（6）委托(tuo)地價評估

（7）辦理核(he)定地價手續(xu)

（8）辦理土地出讓審批

（9）簽(qian)訂國有土地使用權出讓合同

（10）領取(qu)臨時國有土地使用證(zheng)

（11）領取正式國有土地使(shi)用證

（12）國有土地使用(yong)權出讓金的返還

2、國(guo)有土地使用權的劃撥(bo)

（1）國(guo)有土地使用權劃(hua)撥用地申請

（2）主管(guan)部門現場勘察(cha)

（3）劃撥用地申請(qing)的審核、報批

（4）取得劃撥用地批準

3、集體土地的征用(yong)

（1）征(zheng)用(yong)集體土(tu)地(di)用(yong)地(di)申請

（2）到擬征地所在區（縣）房地局立(li)案

（3）簽訂(ding)征地協議

（4）簽(qian)訂(ding)補償(chang)安置(zhi)協議

（5）確定勞動(dong)力安置方案

（6）區（縣(xian)）房地局(ju)審核各項協議

（7）市(shi)政府下文征地(di)

（8）交納菜田基金、耕地占用(yong)稅等稅費

（9）辦理批(pi)(pi)地(di)文件、批(pi)(pi)地(di)圖

（10）辦(ban)理凍結戶口

（11）調(diao)查戶口(kou)核實勞動力

（12）辦理農(nong)轉工(gong)工(gong)作

（13）辦理(li)農轉居工作

（14）辦理(li)超轉人員安(an)置(zhi)工作(zuo)

（15）地上物作(zuo)價(jia)補償工作(zuo)

（16）征(zheng)地結案

六、房地產開發項目的拆遷安置

1、委托(tuo)進行拆遷(qian)工作

2、辦理拆(chai)遷申請

3、審(shen)批、領取拆遷許可證

4、簽訂房屋拆遷責任書

5、辦理拆(chai)遷公告與通知

6、辦理戶口凍結

7、暫停(ting)辦(ban)理相關事項

8、確定拆遷安置(zhi)方案

9、簽訂拆遷補(bu)償書面協議(yi)

10、召開(kai)拆(chai)遷動員(yuan)會(hui)，進行(xing)拆(chai)遷安置(zhi)

11、發放運作拆遷補(bu)償(chang)款

12、拆遷施工現場防塵污染管理

13、移交拆遷檔案資料(liao)

14、房(fang)屋(wu)拆遷糾紛(fen)的裁決(jue)

15、強制拆遷

七、房地產開發項目的開工

1、準備工作

（1）領取房地產開發項目手冊

（2）項(xiang)目轉入正式計劃

（3）交納煤氣（天然(ran)氣）廠建設費

（4）交納自來水(shui)廠(chang)建設費

（5）交納污(wu)水處(chu)理廠建設(she)費

（6）交納供熱廠建設費

（7）交納供電貼費(fei)(fei)及電源建設集資費(fei)(fei)

（8）土地(di)有(you)償(chang)出讓(rang)項目辦(ban)理“四(si)源”接用手續(xu)

（9）設計(ji)單位出報批圖

（10）出施工圖

（11）編(bian)制、報(bao)送(song)工(gong)程檔案(an)資料，交納檔案(an)保證金

（12）辦理(li)消(xiao)防審核(he)意見表

（13）審批人(ren)防工程、辦理人(ren)防許可證

（14）核發(fa)建(jian)設工(gong)程規(gui)劃許可證

（15）領(ling)取(qu)開工審批表，辦理開工登記

2、工程建(jian)設(she)招投標(biao)

（1）辦理招標(biao)登記、招標(biao)申請

（2）招標準備

（3）招標通告

（4）編制招標(biao)文件并核準(zhun)

（5）編制招標工程標底

（6）標底送審(shen)合同預算審(shen)查處確認

（7）標(biao)底送市招標(biao)辦核準(zhun)，正式(shi)申請招標(biao)

（8）投標單位(wei)資格審批

（9）編制投標書并送達

（10）召開(kai)招標會(hui)，勘察(cha)現(xian)場

（11）召開開標會議，進(jin)行(xing)開標

（12）評標、決(jue)標

（13）發中標(biao)通知書

（14）簽(qian)訂工程承包合同

（14）工程承包合同的(de)審查(cha)

3、開工手續辦理

（1）辦理質量監督注冊(ce)登(deng)記(ji)手續(xu)

（2）建設工(gong)程(cheng)監理

（3）辦理開工(gong)統(tong)計登記

（4）交納實心(xin)黏(nian)土磚限(xian)制使用費(fei)

（5）辦理開工前審(shen)計

（6）交納投資方向調(diao)節稅(shui)

（7）領(ling)取固(gu)定(ding)資(zi)產投資(zi)許可證(zheng)

（8）報裝施工用水、電、路(lu)

（9）協調街(jie)道環(huan)衛部門

（10）協(xie)調交通管理部門

（11）交納(na)綠(lv)化建(jian)設費，簽訂綠(lv)化協議

（12）領取(qu)建設工(gong)(gong)程(cheng)開工(gong)(gong)證(zheng)

4、工程施工

（1）施(shi)工場地的“三通(tong)一平(ping)”

（2）施工單位進場和施工暫設

（3）工程的基(ji)礎、結構(gou)施工與設備安裝

（4）施工過(guo)程中的工程質量監督

5、竣工驗收

（1）辦理單項工(gong)程驗收手續(xu)

（2）辦(ban)理開發項目的綜合(he)驗(yan)(yan)收，領(ling)取《工程質量竣工核驗(yan)(yan)證書》

（3）商品(pin)住宅性(xing)能認(ren)定

（4）竣(jun)工統計登記

（5）辦(ban)理竣工房屋測繪(hui)

（6）辦理產權登記

八、房地產開發項目銷售

1、市外銷售

（1）辦理《外銷(xiao)商品房預（銷(xiao)）售許可證(zheng)》

（2）選定中介代理機構和(he)律(lv)師事務(wu)所

（3）與購房者簽訂(ding)認(ren)購書

（4）簽訂正式買賣契約

（5）辦(ban)理簽約公證

（6）辦(ban)理外銷商品房預售契約公(gong)證

（7）辦(ban)理(li)外(wai)銷商(shang)品(pin)房的預(yu)售登記

（8）外(wai)銷商品房轉讓登記(ji)

（9）外銷商品房抵押登(deng)記(ji)

（10）樓宇交(jiao)付入住手(shou)續

（11）辦理產權過(guo)戶手續

2、市內銷售

（1）簽(qian)署預售(shou)內銷商品房預售(shou)款(kuan)監(jian)管協議

（2）辦理(li)《內銷商品房預（銷）售(shou)許可(ke)證》

（3）銷售項目備(bei)案

（4）委托中介代理機構進行銷售

（5）與購房(fang)者(zhe)簽(qian)訂(ding)認購書

（6）與購(gou)房者簽訂買(mai)賣契(qi)約

（7）辦理預售登(deng)記

（8）辦(ban)理轉讓登(deng)記

（9）辦理房地產(chan)抵(di)押登記手續

（10）樓宇(yu)交付入住

（11）質量保證書和(he)使用說明書

（12）辦理產權立契過戶手續

3、房地產出租

（1）房屋出租權的(de)確認

（2）申請房(fang)屋租賃許可(ke)證

（3）出租人與承租人簽訂(ding)書(shu)面承租協議

（4）租(zu)賃(lin)當(dang)事(shi)人辦理租(zu)賃(lin)登記(ji)手續

（5）租賃房屋(wu)的轉租

（6）房屋租賃關系的終止

開發房地產要注意什么

一、項目用途

依(yi)靠大量(liang)的(de)(de)市(shi)場(chang)調研資料，分(fen)析所在地塊的(de)(de)周(zhou)邊(bian)環(huan)境，房地產(chan)開發(fa)(fa)狀況，各種用途的(de)(de)房地產(chan)開發(fa)(fa)量(liang)、市(shi)場(chang)接受(shou)度等，對(dui)區(qu)域內的(de)(de)各種類型個案(an)進行統一歸納(na)、分(fen)析，盡量(liang)避開激烈競爭，找出市(shi)場(chang)盲點。結(jie)合周(zhou)邊(bian)的(de)(de)區(qu)域特性(xing)、公建(jian)配套、交(jiao)(jiao)通(tong)情況進行定(ding)位，如住宅要求市(shi)政配套完善、生活機能(neng)齊(qi)全、交(jiao)(jiao)通(tong)較發(fa)(fa)達(da)、區(qu)域相對(dui)安靜的(de)(de)環(huan)境，而辦公樓(lou)則(ze)要擁(yong)有(you)交(jiao)(jiao)通(tong)主干道(dao)、交(jiao)(jiao)通(tong)網絡(luo)四(si)通(tong)八達(da)，距政府部門較近，市(shi)政配套完善，商業(ye)氣息濃(nong)郁，較為(wei)繁(fan)華熱(re)鬧的(de)(de)環(huan)境。

二、建筑形態

以住(zhu)宅(zhai)而言，從建筑形態看，有高層(ceng)、小(xiao)高層(ceng)、多層(ceng)、低層(ceng)等(deng)。從房(fang)型上(shang)看，有一(yi)(yi)房(fang)一(yi)(yi)衛、二房(fang)一(yi)(yi)衛、二房(fang)二衛、三(san)房(fang)一(yi)(yi)、三(san)房(fang)二衛等(deng)。根據(ju)所在(zai)地(di)塊如何確定(ding)其建筑形態，在(zai)房(fang)型上(shang)，如何確定(ding)不同房(fang)型的比例(li)分配，各種房(fang)型如何進(jin)行面(mian)積配比。這些問(wen)題(ti)(ti)都關(guan)系到產品今后的生死存亡、銷售好壞。這一(yi)(yi)切問(wen)題(ti)(ti)的解決(jue)還是要(yao)從大量的市場(chang)(chang)調研入(ru)手(shou)，進(jin)行相關(guan)市場(chang)(chang)分析，不能僅憑經驗(yan)判斷，要(yao)以數據(ju)為依(yi)據(ju)，以市場(chang)(chang)需求為導向，再加以科學合理(li)的市場(chang)(chang)預測。

三、產品規劃

產(chan)品的(de)(de)(de)規劃、設計要(yao)(yao)(yao)盡可能超(chao)前(qian)(qian)，但也(ye)不能過于超(chao)前(qian)(qian)，要(yao)(yao)(yao)掌握區(qu)域客源的(de)(de)(de)預期(qi)接(jie)受(shou)度(du)。比(bi)(bi)如地塊確(que)定要(yao)(yao)(yao)造住宅，要(yao)(yao)(yao)依據(ju)地塊的(de)(de)(de)特(te)點(dian)，結合大(da)量(liang)市場調研的(de)(de)(de)資料，確(que)定住宅類(lei)型(xing)，如比(bi)(bi)是多(duo)層、高層或別(bie)墅等。再依據(ju)產(chan)品類(lei)型(xing)進行小(xiao)區(qu)規劃、風(feng)格的(de)(de)(de)確(que)立，與周邊樓盤(pan)作比(bi)(bi)較時一定要(yao)(yao)(yao)有自己超(chao)前(qian)(qian)的(de)(de)(de)且較為鮮明的(de)(de)(de)特(te)點(dian)，同時，也(ye)要(yao)(yao)(yao)讓(rang)市場能夠接(jie)受(shou)。

四、市場價格

項(xiang)目(mu)的(de)市場接(jie)受(shou)價(jia)格和其(qi)所針對的(de)客源(yuan)。確(que)定了(le)市場的(de)合理接(jie)受(shou)價(jia)格及(ji)其(qi)針對的(de)客源(yuan)，才能(neng)對項(xiang)目(mu)有清醒的(de)認(ren)(ren)識，確(que)定項(xiang)目(mu)的(de)檔次進(jin)行成本控(kong)制，在(zai)比較(jiao)周(zhou)邊(bian)樓(lou)盤的(de)價(jia)格以參(can)考認(ren)(ren)定市場接(jie)受(shou)價(jia)時，要注(zhu)意周(zhou)邊(bian)樓(lou)盤是在(zai)何時推出(chu)，周(zhou)邊(bian)樓(lou)盤的(de)工程進(jin)度(du)，周(zhou)邊(bian)樓(lou)盤的(de)付款方式等問題。