商(shang)業(ye)(ye)地產(chan)(chan)(chan)，顧名(ming)思義(yi)，作(zuo)為商(shang)業(ye)(ye)用(yong)途(tu)的(de)地產(chan)(chan)(chan)，故又名(ming)做商(shang)鋪(pu)地產(chan)(chan)(chan)。商(shang)業(ye)(ye)地產(chan)(chan)(chan)廣義(yi)上通常(chang)指(zhi)用(yong)于(yu)各種零售、批發、餐飲、娛樂、健身、休閑等經營(ying)用(yong)途(tu)的(de)房地產(chan)(chan)(chan)形(xing)(xing)式，從(cong)經營(ying)模(mo)式、功(gong)能和(he)用(yong)途(tu)上區別于(yu)普通住宅(zhai)、公寓、別墅等房地產(chan)(chan)(chan)形(xing)(xing)式。以辦公為主(zhu)要用(yong)途(tu)的(de)地產(chan)(chan)(chan)，屬(shu)商(shang)業(ye)(ye)地產(chan)(chan)(chan)范疇，也可以單列。國(guo)外用(yong)的(de)比較多的(de)詞匯(hui)是零售地產(chan)(chan)(chan)的(de)概(gai)念。泛指(zhi)用(yong)于(yu)零售業(ye)(ye)的(de)地產(chan)(chan)(chan)形(xing)(xing)式，是狹義(yi)的(de)商(shang)業(ye)(ye)地產(chan)(chan)(chan)。

1.傳統商鋪

商(shang)業(ye)地(di)產最開始的(de)雛形就是(shi)服務于(yu)人們日常生(sheng)活的(de)發(fa)廊、食店(dian)、便利店(dian)，他們以(yi)(yi)普通居(ju)民為服務對象，服務種(zhong)類比較齊全，以(yi)(yi)滿(man)足人們的(de)日常生(sheng)活起(qi)居(ju)為基本目的(de)。這(zhe)種(zhong)原始形態(tai)的(de)商(shang)業(ye)地(di)產，遍布(bu)城(cheng)市每個(ge)角落，因為其具有(you)很大的(de)靈活性(xing)，目前仍為廣大投(tou)資者的(de)首(shou)選和發(fa)展基礎，現在仍有(you)超過一半的(de)投(tou)資者首(shou)次投(tou)資時鐘(zhong)情于(yu)傳統商(shang)鋪，但其規模一般較小、抗風險(xian)能力低。

2.專業市場

隨著社會經濟的不(bu)斷發展，人(ren)們已(yi)經不(bu)滿(man)足于基本的溫飽型消費(fei)了(le)，專(zhuan)(zhuan)業(ye)市(shi)場(chang)也就(jiu)應(ying)運而生。專(zhuan)(zhuan)業(ye)市(shi)場(chang)是(shi)市(shi)場(chang)細分的產物，它以某類產品(pin)品(pin)種(zhong)齊全的優勢，牢(lao)牢(lao)占領(ling)了(le)商業(ye)市(shi)場(chang)一隅。這種(zhong)市(shi)場(chang)現一般偏居城市(shi)四(si)周，對區域(yu)的要求性不(bu)是(shi)很高(gao)，但非(fei)常強調“集群效(xiao)應(ying)”，有(you)(you)規模(mo)就(jiu)有(you)(you)人(ren)氣(qi)(qi)，有(you)(you)人(ren)氣(qi)(qi)也就(jiu)有(you)(you)了(le)商氣(qi)(qi)。

3.城市中心綜合商業市場

城(cheng)市(shi)中心綜合商(shang)業(ye)市(shi)場(chang)(chang)基本上位于(yu)(yu)城(cheng)市(shi)中心傳統商(shang)圈，厚重的(de)商(shang)業(ye)氛圍、消費(fei)者的(de)消費(fei)習慣保證了這(zhe)種商(shang)業(ye)市(shi)場(chang)(chang)永遠(yuan)站(zhan)在商(shang)業(ye)地產的(de)前端，是一(yi)個(ge)城(cheng)市(shi)商(shang)業(ye)發展(zhan)的(de)“晴雨(yu)表”。它一(yi)般都處于(yu)(yu)城(cheng)市(shi)中心地段(duan)，口岸的(de)不可復制性成為(wei)了決定性因素，它是消費(fei)者消費(fei)習慣場(chang)(chang)所，這(zhe)就保證了其超強(qiang)的(de)購(gou)買(mai)指數。

4.社區商業中心

以(yi)社區超市、大型購物中(zhong)心等為(wei)代表的(de)社區商業中(zhong)心滿(man)足(zu)了人們的(de)就近(jin)消費(fei)需要，但這種(zhong)消費(fei)往(wang)往(wang)以(yi)日常消費(fei)品為(wei)主，在檔次上(shang)和城市中(zhong)心綜合(he)商業市場尚有(you)差距(ju)，但方便性是其“殺手锏”。

5.休閑度假商業

新型休閑度假商(shang)業(ye)產(chan)業(ye)，最(zui)大(da)限(xian)度地(di)放松了(le)人們(men)緊(jin)張的(de)神經，深受都市(shi)市(shi)民的(de)追捧，一時(shi)間，這種商(shang)業(ye)地(di)產(chan)模式(shi)風(feng)生水起，但客戶(hu)群體(ti)(ti)在目(mu)前形式(shi)下尚欠穩定(ding)，注定(ding)了(le)這種商(shang)業(ye)地(di)產(chan)模式(shi)還(huan)待時(shi)間檢驗，穩定(ding)的(de)客戶(hu)群體(ti)(ti)直接(jie)關系到(dao)了(le)它的(de)成(cheng)敗。

6.商住辦公樓

商住寫字樓的出現完全是現代社會高速快捷的產物，集辦公與住宿為一體，讓在“家”辦公成為現實，是許多中小型公司的“權宜之計”，但一般都很現代化，很符合年輕人快節奏、追求時尚的消費習慣。【詳細】

商業用地的價值判別與發展定位

策劃人(ren)員必須研(yan)究地段、街區、商圈、商業功能演變、不同類型物(wu)業與地段的(de)經濟(ji)效(xiao)果，甚至要研(yan)究物(wu)業建成后物(wu)業與街區發(fa)展(zhan)的(de)互(hu)動(dong)關系。價(jia)值判別結論決定項目的(de)客(ke)戶定位、建筑定位、形(xing)象(xiang)定位和價(jia)格定位。

商業地產融資策劃

商(shang)業地產(chan)開發和(he)運營的突(tu)出特征是(shi)需(xu)要巨資(zi)(zi)投入(ru)，籌措足夠(gou)的資(zi)(zi)金是(shi)項目能否成(cheng)功的關鍵。為籌措資(zi)(zi)金，贏得投資(zi)(zi)人的青(qing)睞和(he)認可(ke)，必須制定(ding)系統、科學、完善、可(ke)實(shi)施的可(ke)行(xing)性研(yan)究報告(gao)，描繪完整可(ke)信的投資(zi)(zi)收益“路線圖”。

商業地產價值鏈構造和策劃

價(jia)(jia)值(zhi)(zhi)鏈(lian)構造(zao)包括產品縱向(xiang)價(jia)(jia)值(zhi)(zhi)鏈(lian)和企業(ye)內部(bu)價(jia)(jia)值(zhi)(zhi)鏈(lian)。針對一個商業(ye)地(di)產項目，首要(yao)的(de)是構造(zao)產品縱向(xiang)價(jia)(jia)值(zhi)(zhi)鏈(lian)，把參(can)與商業(ye)物業(ye)開(kai)發(fa)和運營的(de)各方利益有機地(di)聯結起來。著(zhu)眼于長期(qi)發(fa)展(zhan)的(de)企業(ye)為(wei)適應商業(ye)地(di)產的(de)開(kai)發(fa)和經營，也采取組織措施構建企業(ye)內部(bu)價(jia)(jia)值(zhi)(zhi)鏈(lian)。

商業地產建筑策劃

商(shang)業建筑一般(ban)由主要營(ying)業空間(jian)(jian)(jian)、附屬營(ying)業空間(jian)(jian)(jian)、配套空間(jian)(jian)(jian)和(he)共享空間(jian)(jian)(jian)構(gou)成。建筑策劃意(yi)在(zai)優(you)(you)化(hua)(hua)建筑空間(jian)(jian)(jian)于(yu)經營(ying)業績之間(jian)(jian)(jian)的關(guan)系，優(you)(you)化(hua)(hua)建筑空間(jian)(jian)(jian)的功能組合，以降(jiang)低成本(ben)，提高使(shi)用率，實現效益最大化(hua)(hua)。為此(ci)必須采取科學的建筑設計(ji)和(he)評價方法，遵循整體化(hua)(hua)設計(ji)和(he)全過程監理理念。

商業地產技術策劃

建筑和管理技(ji)(ji)(ji)(ji)(ji)術(shu)(shu)發展迅速(su)，例(li)如節能(neng)技(ji)(ji)(ji)(ji)(ji)術(shu)(shu)、智能(neng)化(hua)技(ji)(ji)(ji)(ji)(ji)術(shu)(shu)、無線(xian)通(tong)信(xin)技(ji)(ji)(ji)(ji)(ji)術(shu)(shu)、鋼結構技(ji)(ji)(ji)(ji)(ji)術(shu)(shu)、自(zi)動化(hua)車庫(ku)管理系(xi)統等不斷(duan)推陳出新，策劃人(ren)員應(ying)在準(zhun)確(que)(que)把握(wo)發展趨勢(shi)的前提下(xia)，準(zhun)確(que)(que)評價技(ji)(ji)(ji)(ji)(ji)術(shu)(shu)的經濟(ji)技(ji)(ji)(ji)(ji)(ji)術(shu)(shu)合(he)理性和營銷價值，堅(jian)持經濟(ji)與(yu)技(ji)(ji)(ji)(ji)(ji)術(shu)(shu)聯系(xi)原則，提出價值最(zui)大化(hua)技(ji)(ji)(ji)(ji)(ji)術(shu)(shu)方(fang)案。

商業地產營銷推廣策劃

亦即(ji)銷售促進，實質是(shi)把商品和(he)服務的(de)信息有(you)效傳(chuan)播給目標客戶，促使客戶愿(yuan)意購買(mai)。傳(chuan)播的(de)最佳(jia)模式是(shi)整合營銷傳(chuan)播，超(chao)越傳(chuan)統的(de)4P理(li)論，用4C理(li)論指(zhi)導(dao)傳(chuan)播實踐，整合生產、管(guan)理(li)和(he)營銷活動。

商業地產招商策劃

招商是商業地產永恒的主題，也是難點。在商業地產開發的不同階段，招商內容不同。例如，項目前期招商重點是尋找合作伙伴、出資人，與大商家簽訂合作合同；建設過程中的重點是物業銷售;建設后期招商內容轉變為尋找中小經營者進場經營;投入使用若干年后根據形勢發展，招商的目的是不斷優化客戶組合。【詳細】

1、確立目標

招(zhao)商策劃是招(zhao)商過程的(de)第(di)一(yi)步，策劃程序的(de)第(di)一(yi)步是確立目標。只(zhi)有目標確立了，策劃工作才能做到(dao)有的(de)放(fang)矢。

2、廣泛搜集各方面資料

招(zhao)商策劃程(cheng)序的第二步是廣泛(fan)地(di)、大量地(di)收集信息，獲(huo)取(qu)情報。信息收集對招(zhao)商工作(zuo)來(lai)說，顯得尤(you)為重要。從一(yi)(yi)定程(cheng)度上(shang)來(lai)說，招(zhao)商過程(cheng)就是一(yi)(yi)個收集信息、尋找機遇、尋求合(he)作(zuo)伙伴的過程(cheng)。

3、制訂各類招商方案

制訂方(fang)案是招(zhao)商(shang)策劃的(de)(de)一(yi)個重要程序，因為(wei)方(fang)案的(de)(de)優劣直接(jie)影(ying)響招(zhao)商(shang)策劃后幾個程序的(de)(de)進行，直接(jie)關系到招(zhao)商(shang)效(xiao)果的(de)(de)大小。因此，必(bi)須極為(wei)重視招(zhao)商(shang)方(fang)案的(de)(de)制訂這一(yi)環(huan)節。

4、比較選擇各類方案

各類招(zhao)商方(fang)案提出(chu)來了，比(bi)較(jiao)選擇(ze)(ze)其中最合(he)適、最理想的(de)方(fang)案也就(jiu)成(cheng)為招(zhao)商策(ce)劃中一個帶有決(jue)策(ce)意義(yi)的(de)重(zhong)要(yao)環節(jie)。如果(guo)方(fang)案選擇(ze)(ze)得好(hao)，繼而(er)進行(xing)的(de)招(zhao)商工(gong)作(zuo)就(jiu)有可能取得好(hao)的(de)成(cheng)績；如果(guo)方(fang)案選擇(ze)(ze)不當，就(jiu)會(hui)影響效(xiao)果(guo)。

5、方案的實施

方案的(de)實施就是將招商(shang)(shang)方案付(fu)諸實際、付(fu)諸行動的(de)過(guo)程(cheng)(cheng)。一般說(shuo)來，實施的(de)方案是在(zai)各類招商(shang)(shang)方案中經過(guo)了嚴格篩(shai)選(xuan)和充分論證的(de)，是可(ke)行和可(ke)靠(kao)的(de)方案。因此，實施過(guo)程(cheng)(cheng)中要遵守原方案中制訂的(de)程(cheng)(cheng)序、原則和操(cao)作(zuo)辦法(fa)，不(bu)(bu)得隨意變更時間、地點、出席會議(yi)的(de)人員等，在(zai)萬不(bu)(bu)得已的(de)情況(kuang)下才改變會議(yi)的(de)有關事(shi)項。

6、方案實施后的跟蹤和反饋

招商方案較為集中的實施階段結束后，并不是招商方案全部過程的完結，更不是招商策劃的終止。要圓滿地完成整個策劃工作，還有一道必不可少的程序――方案的跟蹤、反饋。跟蹤得好，能鞏固和擴大招商會的成果，達到事半功倍的效果；跟蹤得不得力，則有可能前功盡棄。因此，策劃者要極為重視方案的跟蹤、反饋工作。【詳細】

地理位置

1、商業(ye)(ye)的(de)價值(zhi)首先是體現在地(di)理位置上的(de)，所以一(yi)定要選擇商圈的(de)核(he)心或有(you)發展潛力的(de)商業(ye)(ye)地(di)段。但對于住宅來講(jiang)，地(di)理位置選擇的(de)彈性就很大了(le)，荒郊野嶺也可以做(zuo)別墅，只要能走人，能進車(che)就可以了(le)；

2、商業(ye)地產項目最好處在道路(lu)十字(zi)路(lu)口，客(ke)流(liu)、人流(liu)、車(che)流(liu)的交匯處，這樣(yang)不僅有(you)利于(yu)(yu)商業(ye)企業(ye)的形象展示，更滿足(zu)了商業(ye)對于(yu)(yu)“易達(da)性”的要求(qiu)；

3、商業地產項目對于外觀形象(xiang)展示(shi)面(mian)即臨(lin)界(jie)面(mian)的(de)要求(qiu)很高(gao)，而住宅就可以(yi)不(bu)要臨(lin)界(jie)面(mian)，不(bu)需要形象(xiang)的(de)展示(shi)；

目標顧客

住宅(zhai)的(de)(de)目(mu)標(biao)(biao)顧(gu)客(ke)通常(chang)會根(gen)據(ju)自身(shen)的(de)(de)項目(mu)定位，鎖定一定的(de)(de)目(mu)標(biao)(biao)客(ke)層(ceng)，例如小資(zi)(zi)階(jie)(jie)層(ceng)、白(bai)領(ling)階(jie)(jie)層(ceng)，又或是普(pu)通老(lao)百姓，只要(yao)具備投資(zi)(zi)能力，都可(ke)以成為目(mu)標(biao)(biao)顧(gu)客(ke)，而商(shang)業地(di)產的(de)(de)目(mu)標(biao)(biao)顧(gu)客(ke)則相對固(gu)定。通常(chang)來(lai)講，商(shang)業地(di)產的(de)(de)目(mu)標(biao)(biao)顧(gu)客(ke)第一類(lei)就是一般的(de)(de)經營戶(hu)，第二類(lei)是商(shang)業的(de)(de)投資(zi)(zi)者。

功能、用途

住(zhu)宅的功(gong)能(neng)(neng)(neng)和用途一(yi)般來講就是居住(zhu)，但是商業則有太多(duo)的功(gong)能(neng)(neng)(neng)。例如，購物功(gong)能(neng)(neng)(neng)、餐飲功(gong)能(neng)(neng)(neng)、娛樂功(gong)能(neng)(neng)(neng)、休閑功(gong)能(neng)(neng)(neng)、商務(wu)功(gong)能(neng)(neng)(neng)等等，功(gong)能(neng)(neng)(neng)都是不(bu)一(yi)樣(yang)的。

消費環節

住(zhu)宅銷售(shou)(shou)以后(hou)就(jiu)(jiu)直接(jie)進(jin)入(ru)了(le)消(xiao)費終端，經(jing)過(guo)裝修就(jiu)(jiu)可以居住(zhu)，可以使用了(le)。而商(shang)業地(di)產(chan)在(zai)(zai)銷售(shou)(shou)過(guo)后(hou)，是(shi)(shi)不(bu)能直接(jie)進(jin)行(xing)消(xiao)費的(de)(de)，這(zhe)時的(de)(de)商(shang)業地(di)產(chan)項目(mu)在(zai)(zai)某種程(cheng)度(du)上是(shi)(shi)不(bu)具備使用價值的(de)(de)，它還要進(jin)行(xing)招商(shang)、裝修、進(jin)貨(huo)和(he)經(jing)營。所以，住(zhu)宅是(shi)(shi)一(yi)個終端，銷售(shou)(shou)后(hou)就(jiu)(jiu)進(jin)入(ru)了(le)終端消(xiao)費，而商(shang)業地(di)產(chan)則是(shi)(shi)開端，銷售(shou)(shou)只是(shi)(shi)商(shang)業經(jing)營的(de)(de)開始。

對物業的要求

住(zhu)(zhu)宅對物(wu)業(ye)的(de)(de)(de)(de)要(yao)(yao)求相對簡單，只(zhi)要(yao)(yao)能滿足居住(zhu)(zhu)的(de)(de)(de)(de)功能就(jiu)可以，對層(ceng)高(gao)、荷(he)載等的(de)(de)(de)(de)要(yao)(yao)求也不高(gao)。但(dan)對于商業(ye)地產(chan)而言，對物(wu)業(ye)的(de)(de)(de)(de)層(ceng)高(gao)、柱(zhu)距、荷(he)載、電梯等都(dou)有很細(xi)致(zhi)的(de)(de)(de)(de)要(yao)(yao)求，任何一個方面都(dou)有可能影響(xiang)商業(ye)地產(chan)項目的(de)(de)(de)(de)生(sheng)存。

產品的設計

住宅地產的設計，主要是基于一般性使用功能的需要，而對于商業來講，不同的業態、不同的功能、不同的產品，商業設計也是不一樣的。商業地產的設計需要依據自身的需求，依據市場的需求，設計主要是為了滿足商業經營的需要。【詳細】