商業(ye)(ye)地(di)產(chan)(chan)，顧(gu)名思(si)義，作為(wei)商業(ye)(ye)用途(tu)(tu)的(de)(de)(de)地(di)產(chan)(chan)，故又名做商鋪地(di)產(chan)(chan)。商業(ye)(ye)地(di)產(chan)(chan)廣義上通常指用于(yu)各種零(ling)(ling)售、批發(fa)、餐(can)飲、娛樂、健身(shen)、休閑等(deng)經營用途(tu)(tu)的(de)(de)(de)房(fang)地(di)產(chan)(chan)形式(shi)，從經營模(mo)式(shi)、功能和用途(tu)(tu)上區別于(yu)普通住宅、公寓、別墅(shu)等(deng)房(fang)地(di)產(chan)(chan)形式(shi)。以辦公為(wei)主要用途(tu)(tu)的(de)(de)(de)地(di)產(chan)(chan)，屬商業(ye)(ye)地(di)產(chan)(chan)范疇，也可以單列。國外(wai)用的(de)(de)(de)比較多(duo)的(de)(de)(de)詞匯是零(ling)(ling)售地(di)產(chan)(chan)的(de)(de)(de)概念(nian)。泛指用于(yu)零(ling)(ling)售業(ye)(ye)的(de)(de)(de)地(di)產(chan)(chan)形式(shi)，是狹義的(de)(de)(de)商業(ye)(ye)地(di)產(chan)(chan)。

1.傳統商鋪

商業地產最開始的(de)雛形(xing)就是服務于人(ren)們(men)日(ri)常生活的(de)發(fa)廊、食店(dian)、便(bian)利店(dian)，他們(men)以普通居民為(wei)服務對象(xiang)，服務種(zhong)(zhong)類比較齊全(quan)，以滿足人(ren)們(men)的(de)日(ri)常生活起居為(wei)基(ji)本目的(de)。這種(zhong)(zhong)原始形(xing)態的(de)商業地產，遍布城(cheng)市每(mei)個角落，因為(wei)其具(ju)有(you)很大(da)的(de)靈(ling)活性，目前仍(reng)(reng)為(wei)廣大(da)投資(zi)(zi)者的(de)首選和發(fa)展基(ji)礎，現(xian)在仍(reng)(reng)有(you)超(chao)過一半(ban)的(de)投資(zi)(zi)者首次投資(zi)(zi)時鐘情于傳統(tong)商鋪，但其規(gui)模一般較小、抗(kang)風險能力低。

2.專業市場

隨著(zhu)社會經濟的(de)不斷發展，人(ren)們已經不滿足于基本的(de)溫飽型消費了，專業市(shi)場(chang)也(ye)就(jiu)應運而生(sheng)。專業市(shi)場(chang)是市(shi)場(chang)細(xi)分的(de)產物(wu)，它以某類產品(pin)品(pin)種(zhong)齊全的(de)優勢，牢牢占領了商業市(shi)場(chang)一(yi)隅。這種(zhong)市(shi)場(chang)現(xian)一(yi)般偏(pian)居城市(shi)四周，對區域的(de)要求(qiu)性不是很(hen)高，但(dan)非常(chang)強(qiang)調“集群效(xiao)應”，有(you)規模就(jiu)有(you)人(ren)氣(qi)，有(you)人(ren)氣(qi)也(ye)就(jiu)有(you)了商氣(qi)。

3.城市中心綜合商業市場

城市(shi)中(zhong)心(xin)綜合商(shang)(shang)業市(shi)場基本(ben)上位(wei)于城市(shi)中(zhong)心(xin)傳(chuan)統(tong)商(shang)(shang)圈(quan)，厚重的(de)(de)商(shang)(shang)業氛圍、消(xiao)費(fei)(fei)者的(de)(de)消(xiao)費(fei)(fei)習慣保證(zheng)了(le)這種商(shang)(shang)業市(shi)場永遠(yuan)站在商(shang)(shang)業地產的(de)(de)前(qian)端，是一個城市(shi)商(shang)(shang)業發展的(de)(de)“晴雨表(biao)”。它(ta)一般都處于城市(shi)中(zhong)心(xin)地段，口岸(an)的(de)(de)不可復制性成(cheng)為了(le)決定性因(yin)素，它(ta)是消(xiao)費(fei)(fei)者消(xiao)費(fei)(fei)習慣場所，這就保證(zheng)了(le)其超(chao)強(qiang)的(de)(de)購買指數。

4.社區商業中心

以(yi)社區超市、大型購(gou)物中(zhong)心(xin)等為代表(biao)的社區商業中(zhong)心(xin)滿足了人們(men)的就近消費需(xu)要(yao)，但(dan)這種消費往往以(yi)日(ri)常消費品為主，在(zai)檔次上和城市中(zhong)心(xin)綜合商業市場(chang)尚有(you)差距，但(dan)方便性是其“殺手(shou)锏”。

5.休閑度假商業

新型休閑度(du)假商業產業，最大(da)限度(du)地放松了(le)人們緊(jin)張的(de)(de)神經(jing)，深受(shou)都市市民(min)的(de)(de)追捧，一時間，這種(zhong)商業地產模式風生水起，但客(ke)戶群(qun)(qun)體(ti)在目前(qian)形式下尚欠穩定(ding)，注(zhu)定(ding)了(le)這種(zhong)商業地產模式還待時間檢驗，穩定(ding)的(de)(de)客(ke)戶群(qun)(qun)體(ti)直(zhi)接(jie)關系到了(le)它的(de)(de)成(cheng)敗。

6.商住辦公樓

商住寫字樓的出現完全是現代社會高速快捷的產物，集辦公與住宿為一體，讓在“家”辦公成為現實，是許多中小型公司的“權宜之計”，但一般都很現代化，很符合年輕人快節奏、追求時尚的消費習慣。【詳細】

商業用地的價值判別與發展定位

策劃人員必(bi)須研究地(di)段(duan)、街(jie)區(qu)、商圈(quan)、商業(ye)功能演變、不同類型物(wu)(wu)業(ye)與(yu)地(di)段(duan)的經濟(ji)效果，甚(shen)至要(yao)研究物(wu)(wu)業(ye)建成后物(wu)(wu)業(ye)與(yu)街(jie)區(qu)發展的互動關系。價(jia)值判別(bie)結論決定項目的客戶定位、建筑(zhu)定位、形象(xiang)定位和價(jia)格定位。

商業地產融資策劃

商業地產(chan)開發和運營的(de)(de)突出特征(zheng)是需要(yao)巨資(zi)投(tou)入，籌措足夠的(de)(de)資(zi)金是項目能否成(cheng)功的(de)(de)關(guan)鍵。為籌措資(zi)金，贏得投(tou)資(zi)人的(de)(de)青睞(lai)和認(ren)可(ke)(ke)，必須制定(ding)系(xi)統、科(ke)學、完善、可(ke)(ke)實施的(de)(de)可(ke)(ke)行性(xing)研究報告，描繪完整可(ke)(ke)信的(de)(de)投(tou)資(zi)收益“路線圖”。

商業地產價值鏈構造和策劃

價(jia)(jia)值(zhi)鏈(lian)構造包(bao)括(kuo)產(chan)品縱向價(jia)(jia)值(zhi)鏈(lian)和企業(ye)(ye)內部價(jia)(jia)值(zhi)鏈(lian)。針(zhen)對一個商(shang)(shang)業(ye)(ye)地產(chan)項目(mu)，首要的是構造產(chan)品縱向價(jia)(jia)值(zhi)鏈(lian)，把參與商(shang)(shang)業(ye)(ye)物業(ye)(ye)開發和運營(ying)的各方利(li)益有(you)機地聯結(jie)起來(lai)。著(zhu)眼于長期(qi)發展的企業(ye)(ye)為適應商(shang)(shang)業(ye)(ye)地產(chan)的開發和經(jing)營(ying)，也采取組織措施構建企業(ye)(ye)內部價(jia)(jia)值(zhi)鏈(lian)。

商業地產建筑策劃

商(shang)業(ye)建(jian)(jian)筑(zhu)一般由主要營業(ye)空間、附屬營業(ye)空間、配套空間和共享空間構成。建(jian)(jian)筑(zhu)策劃意(yi)在優(you)化(hua)建(jian)(jian)筑(zhu)空間于經(jing)營業(ye)績之間的關系(xi)，優(you)化(hua)建(jian)(jian)筑(zhu)空間的功能組合，以(yi)降低成本(ben)，提(ti)高使用率，實現效益最大(da)化(hua)。為(wei)此必(bi)須采取科學的建(jian)(jian)筑(zhu)設計(ji)和評價(jia)方法，遵循(xun)整體化(hua)設計(ji)和全過程監理(li)理(li)念。

商業地產技術策劃

建筑和管理技(ji)(ji)(ji)術(shu)(shu)發展(zhan)迅速，例如節(jie)能技(ji)(ji)(ji)術(shu)(shu)、智能化技(ji)(ji)(ji)術(shu)(shu)、無線通信技(ji)(ji)(ji)術(shu)(shu)、鋼結構技(ji)(ji)(ji)術(shu)(shu)、自(zi)動化車庫管理系統等不斷推陳出新，策劃人員應在準(zhun)確把(ba)握發展(zhan)趨勢的前(qian)提下，準(zhun)確評價技(ji)(ji)(ji)術(shu)(shu)的經濟(ji)技(ji)(ji)(ji)術(shu)(shu)合理性和營銷價值，堅持經濟(ji)與技(ji)(ji)(ji)術(shu)(shu)聯系原(yuan)則(ze)，提出價值最大化技(ji)(ji)(ji)術(shu)(shu)方(fang)案(an)。

商業地產營銷推廣策劃

亦即銷售(shou)促進(jin)，實(shi)質是把商品和(he)服務的信息有效(xiao)傳(chuan)播(bo)給目標客戶，促使客戶愿意購(gou)買。傳(chuan)播(bo)的最(zui)佳模(mo)式(shi)是整(zheng)合營銷傳(chuan)播(bo)，超越(yue)傳(chuan)統的4P理(li)論，用4C理(li)論指導傳(chuan)播(bo)實(shi)踐，整(zheng)合生(sheng)產、管理(li)和(he)營銷活(huo)動(dong)。

商業地產招商策劃

招商是商業地產永恒的主題，也是難點。在商業地產開發的不同階段，招商內容不同。例如，項目前期招商重點是尋找合作伙伴、出資人，與大商家簽訂合作合同；建設過程中的重點是物業銷售;建設后期招商內容轉變為尋找中小經營者進場經營;投入使用若干年后根據形勢發展，招商的目的是不斷優化客戶組合。【詳細】

1、確立目標

招商(shang)策劃是(shi)招商(shang)過程的第一步，策劃程序的第一步是(shi)確立(li)(li)目(mu)標。只(zhi)有目(mu)標確立(li)(li)了，策劃工作才能(neng)做到(dao)有的放(fang)矢(shi)。

2、廣泛搜集各方面資料

招商(shang)策劃程(cheng)(cheng)序的(de)(de)第二步是(shi)廣(guang)泛地、大量地收集信息(xi)，獲取情報。信息(xi)收集對招商(shang)工作來(lai)(lai)說(shuo)，顯得尤為(wei)重要。從一(yi)定程(cheng)(cheng)度上來(lai)(lai)說(shuo)，招商(shang)過程(cheng)(cheng)就(jiu)是(shi)一(yi)個(ge)收集信息(xi)、尋(xun)找機遇、尋(xun)求合作伙伴(ban)的(de)(de)過程(cheng)(cheng)。

3、制訂各類招商方案

制訂(ding)方案(an)是(shi)招商(shang)策(ce)劃的(de)(de)(de)一個重(zhong)要(yao)程序(xu)，因為(wei)方案(an)的(de)(de)(de)優劣直(zhi)接(jie)影(ying)響招商(shang)策(ce)劃后(hou)幾個程序(xu)的(de)(de)(de)進(jin)行，直(zhi)接(jie)關系到招商(shang)效果的(de)(de)(de)大小(xiao)。因此，必須(xu)極為(wei)重(zhong)視招商(shang)方案(an)的(de)(de)(de)制訂(ding)這一環節。

4、比較選擇各類方案

各類招(zhao)(zhao)商方(fang)案提出來了，比(bi)較選擇(ze)其中(zhong)最合適、最理想的(de)方(fang)案也就(jiu)(jiu)成(cheng)為(wei)招(zhao)(zhao)商策(ce)劃中(zhong)一個帶有決策(ce)意義(yi)的(de)重要環節。如果(guo)方(fang)案選擇(ze)得好，繼而(er)進行的(de)招(zhao)(zhao)商工作就(jiu)(jiu)有可能(neng)取得好的(de)成(cheng)績；如果(guo)方(fang)案選擇(ze)不當，就(jiu)(jiu)會影響效果(guo)。

5、方案的實施

方案(an)的(de)(de)(de)實(shi)施就(jiu)是(shi)將招商方案(an)付(fu)諸實(shi)際(ji)、付(fu)諸行動的(de)(de)(de)過(guo)程(cheng)。一般說來(lai)，實(shi)施的(de)(de)(de)方案(an)是(shi)在各(ge)類招商方案(an)中(zhong)經過(guo)了(le)嚴(yan)格篩選和充分論(lun)證的(de)(de)(de)，是(shi)可行和可靠的(de)(de)(de)方案(an)。因此，實(shi)施過(guo)程(cheng)中(zhong)要遵守原方案(an)中(zhong)制訂的(de)(de)(de)程(cheng)序、原則和操(cao)作(zuo)辦法，不得隨意變更時間(jian)、地點(dian)、出(chu)席會(hui)議的(de)(de)(de)人員等，在萬不得已的(de)(de)(de)情(qing)況(kuang)下才改變會(hui)議的(de)(de)(de)有關事項。

6、方案實施后的跟蹤和反饋

招商方案較為集中的實施階段結束后，并不是招商方案全部過程的完結，更不是招商策劃的終止。要圓滿地完成整個策劃工作，還有一道必不可少的程序――方案的跟蹤、反饋。跟蹤得好，能鞏固和擴大招商會的成果，達到事半功倍的效果；跟蹤得不得力，則有可能前功盡棄。因此，策劃者要極為重視方案的跟蹤、反饋工作。【詳細】

地理位置

1、商業(ye)的(de)(de)價值首(shou)先是體現在地理位(wei)置(zhi)上的(de)(de)，所以一定要(yao)選擇商圈的(de)(de)核心或有發展(zhan)潛力的(de)(de)商業(ye)地段。但對于住宅來講，地理位(wei)置(zhi)選擇的(de)(de)彈(dan)性就很大了，荒郊野嶺(ling)也(ye)可(ke)以做別(bie)墅(shu)，只(zhi)要(yao)能走(zou)人，能進車就可(ke)以了；

2、商業地(di)產項(xiang)目最好處在道路十字路口，客流、人(ren)流、車流的(de)交匯(hui)處，這樣不僅有利于(yu)商業企(qi)業的(de)形象展示，更滿足了商業對(dui)于(yu)“易(yi)達性(xing)”的(de)要求；

3、商業地產項目對于外(wai)觀(guan)形(xing)象展(zhan)示面(mian)即臨界(jie)面(mian)的(de)要求很(hen)高，而住(zhu)宅(zhai)就可以不要臨界(jie)面(mian)，不需要形(xing)象的(de)展(zhan)示；

目標顧客

住宅的(de)目(mu)標顧客(ke)通常(chang)會根據自身的(de)項目(mu)定位，鎖定一定的(de)目(mu)標客(ke)層(ceng)(ceng)(ceng)，例如(ru)小資(zi)階(jie)層(ceng)(ceng)(ceng)、白領(ling)階(jie)層(ceng)(ceng)(ceng)，又或(huo)是(shi)普通老百姓，只要具備投資(zi)能(neng)力(li)，都(dou)可以成為目(mu)標顧客(ke)，而商(shang)業地產的(de)目(mu)標顧客(ke)則相對(dui)固定。通常(chang)來(lai)講，商(shang)業地產的(de)目(mu)標顧客(ke)第(di)一類就是(shi)一般的(de)經營戶，第(di)二類是(shi)商(shang)業的(de)投資(zi)者(zhe)。

功能、用途

住(zhu)宅的(de)功(gong)(gong)(gong)能(neng)(neng)和(he)用途一(yi)般來講(jiang)就是(shi)居住(zhu)，但(dan)是(shi)商業則有太多的(de)功(gong)(gong)(gong)能(neng)(neng)。例如，購物(wu)功(gong)(gong)(gong)能(neng)(neng)、餐飲功(gong)(gong)(gong)能(neng)(neng)、娛(yu)樂功(gong)(gong)(gong)能(neng)(neng)、休閑功(gong)(gong)(gong)能(neng)(neng)、商務功(gong)(gong)(gong)能(neng)(neng)等(deng)(deng)等(deng)(deng)，功(gong)(gong)(gong)能(neng)(neng)都是(shi)不(bu)一(yi)樣的(de)。

消費環節

住(zhu)宅銷(xiao)售以(yi)后就直接進入了(le)消費(fei)終端(duan)，經(jing)過(guo)裝修就可以(yi)居住(zhu)，可以(yi)使用(yong)了(le)。而商(shang)業地(di)產(chan)在(zai)銷(xiao)售過(guo)后，是(shi)不(bu)能(neng)直接進行(xing)消費(fei)的(de)(de)(de)，這時的(de)(de)(de)商(shang)業地(di)產(chan)項目在(zai)某種程度上是(shi)不(bu)具備使用(yong)價值的(de)(de)(de)，它還要進行(xing)招商(shang)、裝修、進貨和經(jing)營(ying)。所以(yi)，住(zhu)宅是(shi)一個終端(duan)，銷(xiao)售后就進入了(le)終端(duan)消費(fei)，而商(shang)業地(di)產(chan)則(ze)是(shi)開(kai)端(duan)，銷(xiao)售只是(shi)商(shang)業經(jing)營(ying)的(de)(de)(de)開(kai)始。

對物業的要求

住宅對物業(ye)(ye)的(de)(de)要(yao)(yao)求相對簡單，只要(yao)(yao)能(neng)滿(man)足居住的(de)(de)功能(neng)就可以(yi)，對層(ceng)高、荷(he)載等的(de)(de)要(yao)(yao)求也不(bu)高。但對于(yu)商業(ye)(ye)地產(chan)而言，對物業(ye)(ye)的(de)(de)層(ceng)高、柱(zhu)距、荷(he)載、電梯(ti)等都有(you)很細致的(de)(de)要(yao)(yao)求，任何一(yi)個方面都有(you)可能(neng)影(ying)響商業(ye)(ye)地產(chan)項目的(de)(de)生(sheng)存。

產品的設計

住宅地產的設計，主要是基于一般性使用功能的需要，而對于商業來講，不同的業態、不同的功能、不同的產品，商業設計也是不一樣的。商業地產的設計需要依據自身的需求，依據市場的需求，設計主要是為了滿足商業經營的需要。【詳細】