商(shang)業地(di)(di)(di)產(chan)(chan)，顧名思義(yi)，作為商(shang)業用(yong)(yong)途(tu)的(de)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)，故又名做商(shang)鋪地(di)(di)(di)產(chan)(chan)。商(shang)業地(di)(di)(di)產(chan)(chan)廣義(yi)上通常指用(yong)(yong)于(yu)各種零售、批發、餐飲、娛樂、健身、休閑等(deng)(deng)經(jing)營(ying)用(yong)(yong)途(tu)的(de)房地(di)(di)(di)產(chan)(chan)形式(shi)(shi)，從經(jing)營(ying)模式(shi)(shi)、功能和用(yong)(yong)途(tu)上區別(bie)于(yu)普通住宅、公(gong)(gong)寓、別(bie)墅等(deng)(deng)房地(di)(di)(di)產(chan)(chan)形式(shi)(shi)。以(yi)辦公(gong)(gong)為主要(yao)用(yong)(yong)途(tu)的(de)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)，屬商(shang)業地(di)(di)(di)產(chan)(chan)范疇，也(ye)可以(yi)單列(lie)。國外用(yong)(yong)的(de)比較多的(de)詞(ci)匯是(shi)(shi)零售地(di)(di)(di)產(chan)(chan)的(de)概念。泛指用(yong)(yong)于(yu)零售業的(de)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)形式(shi)(shi)，是(shi)(shi)狹(xia)義(yi)的(de)商(shang)業地(di)(di)(di)產(chan)(chan)。

1.傳統商鋪

商(shang)業(ye)地產最開(kai)始的雛形就是服務于人(ren)們(men)日常(chang)生(sheng)(sheng)活的發廊、食店(dian)、便利店(dian)，他(ta)們(men)以普通居民為服務對象，服務種類(lei)比較齊全，以滿足(zu)人(ren)們(men)的日常(chang)生(sheng)(sheng)活起居為基(ji)本目(mu)的。這種原始形態的商(shang)業(ye)地產，遍(bian)布城市每個角落，因為其具(ju)有很大的靈活性，目(mu)前(qian)仍為廣大投資者的首選(xuan)和發展(zhan)基(ji)礎，現(xian)在(zai)仍有超過一半的投資者首次(ci)投資時鐘(zhong)情(qing)于傳統商(shang)鋪，但其規模一般(ban)較小、抗風險能力低。

2.專業市場

隨著(zhu)社會經濟的(de)(de)不(bu)斷(duan)發展，人們已經不(bu)滿(man)足于基本(ben)的(de)(de)溫飽(bao)型(xing)消費(fei)了，專業市(shi)(shi)場(chang)(chang)(chang)也就應運(yun)而生(sheng)。專業市(shi)(shi)場(chang)(chang)(chang)是市(shi)(shi)場(chang)(chang)(chang)細(xi)分的(de)(de)產物，它以某(mou)類(lei)產品品種齊全(quan)的(de)(de)優勢，牢(lao)牢(lao)占領(ling)了商業市(shi)(shi)場(chang)(chang)(chang)一(yi)隅。這種市(shi)(shi)場(chang)(chang)(chang)現一(yi)般偏居(ju)城(cheng)市(shi)(shi)四周(zhou)，對區域的(de)(de)要求性不(bu)是很(hen)高(gao)，但(dan)非常(chang)強調“集群效應”，有規模就有人氣(qi)，有人氣(qi)也就有了商氣(qi)。

3.城市中心綜合商業市場

城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)中(zhong)心(xin)綜合商(shang)(shang)業(ye)市(shi)(shi)場基(ji)本上位于(yu)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)中(zhong)心(xin)傳(chuan)統商(shang)(shang)圈(quan)，厚重的(de)(de)商(shang)(shang)業(ye)氛圍、消(xiao)(xiao)費者的(de)(de)消(xiao)(xiao)費習(xi)慣保證(zheng)了(le)這種商(shang)(shang)業(ye)市(shi)(shi)場永遠站在商(shang)(shang)業(ye)地(di)產的(de)(de)前端，是一個城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)商(shang)(shang)業(ye)發展的(de)(de)“晴雨表”。它一般(ban)都處(chu)于(yu)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)中(zhong)心(xin)地(di)段(duan)，口岸的(de)(de)不可復制性成(cheng)為了(le)決定(ding)性因素，它是消(xiao)(xiao)費者消(xiao)(xiao)費習(xi)慣場所(suo)，這就保證(zheng)了(le)其超強(qiang)的(de)(de)購買指數。

4.社區商業中心

以(yi)社(she)區超(chao)市(shi)、大型購(gou)物中心(xin)等為代(dai)表的社(she)區商業中心(xin)滿足了人們的就近消費(fei)需要(yao)，但(dan)這種消費(fei)往往以(yi)日常消費(fei)品(pin)為主，在檔次(ci)上和城市(shi)中心(xin)綜合商業市(shi)場尚有差(cha)距，但(dan)方便性是其“殺手锏”。

5.休閑度假商業

新(xin)型休閑度(du)假商業(ye)(ye)產業(ye)(ye)，最大限度(du)地(di)放松了人們緊張的(de)神經，深受都市市民(min)的(de)追(zhui)捧(peng)，一時間(jian)，這種商業(ye)(ye)地(di)產模(mo)式(shi)(shi)風生(sheng)水起，但客戶群(qun)體在目前形(xing)式(shi)(shi)下尚(shang)欠穩(wen)定(ding)，注定(ding)了這種商業(ye)(ye)地(di)產模(mo)式(shi)(shi)還待時間(jian)檢驗，穩(wen)定(ding)的(de)客戶群(qun)體直接關系到了它的(de)成敗。

6.商住辦公樓

商住寫字樓的出現完全是現代社會高速快捷的產物，集辦公與住宿為一體，讓在“家”辦公成為現實，是許多中小型公司的“權宜之計”，但一般都很現代化，很符合年輕人快節奏、追求時尚的消費習慣。【詳細】

商業用地的價值判別與發展定位

策劃人員(yuan)必須研(yan)(yan)究地段、街區、商(shang)圈、商(shang)業(ye)(ye)功能(neng)演變、不同類型(xing)物(wu)業(ye)(ye)與(yu)(yu)地段的(de)經濟效果(guo)，甚至要(yao)研(yan)(yan)究物(wu)業(ye)(ye)建(jian)(jian)成后物(wu)業(ye)(ye)與(yu)(yu)街區發展的(de)互動關(guan)系。價(jia)值判(pan)別(bie)結論決(jue)定項(xiang)目的(de)客戶定位、建(jian)(jian)筑(zhu)定位、形象定位和價(jia)格(ge)定位。

商業地產融資策劃

商業(ye)地產(chan)開(kai)發和運營(ying)的突出特征是需(xu)要(yao)巨資(zi)(zi)投(tou)(tou)入，籌措足夠的資(zi)(zi)金是項(xiang)目(mu)能否成功的關鍵(jian)。為籌措資(zi)(zi)金，贏得投(tou)(tou)資(zi)(zi)人的青睞和認可(ke)，必須制定(ding)系(xi)統、科學、完善(shan)、可(ke)實施(shi)的可(ke)行性(xing)研究報告，描繪完整可(ke)信的投(tou)(tou)資(zi)(zi)收(shou)益“路線圖”。

商業地產價值鏈構造和策劃

價(jia)(jia)值(zhi)鏈構(gou)造包括產(chan)(chan)品縱向價(jia)(jia)值(zhi)鏈和企(qi)(qi)業內(nei)部(bu)價(jia)(jia)值(zhi)鏈。針(zhen)對一(yi)個商(shang)業地產(chan)(chan)項目，首(shou)要的(de)(de)是(shi)構(gou)造產(chan)(chan)品縱向價(jia)(jia)值(zhi)鏈，把參與(yu)商(shang)業物(wu)業開發(fa)(fa)和運營的(de)(de)各方利益有機(ji)地聯(lian)結(jie)起來(lai)。著眼于(yu)長期發(fa)(fa)展的(de)(de)企(qi)(qi)業為適(shi)應商(shang)業地產(chan)(chan)的(de)(de)開發(fa)(fa)和經營，也(ye)采取組織措施(shi)構(gou)建企(qi)(qi)業內(nei)部(bu)價(jia)(jia)值(zhi)鏈。

商業地產建筑策劃

商業(ye)(ye)建(jian)筑(zhu)一般由主要營(ying)業(ye)(ye)空(kong)間(jian)(jian)、附(fu)屬營(ying)業(ye)(ye)空(kong)間(jian)(jian)、配套(tao)空(kong)間(jian)(jian)和(he)(he)共(gong)享空(kong)間(jian)(jian)構(gou)成(cheng)。建(jian)筑(zhu)策劃意在優(you)化建(jian)筑(zhu)空(kong)間(jian)(jian)于(yu)經營(ying)業(ye)(ye)績(ji)之間(jian)(jian)的(de)關系，優(you)化建(jian)筑(zhu)空(kong)間(jian)(jian)的(de)功能組合，以降低成(cheng)本，提高使(shi)用率，實現(xian)效益最大化。為(wei)此(ci)必須采取(qu)科學(xue)的(de)建(jian)筑(zhu)設計和(he)(he)評(ping)價方法，遵循整(zheng)體化設計和(he)(he)全過(guo)程監理(li)理(li)念。

商業地產技術策劃

建筑(zhu)和管理(li)技(ji)(ji)術發(fa)展(zhan)迅速，例如節能技(ji)(ji)術、智(zhi)能化技(ji)(ji)術、無(wu)線(xian)通信(xin)技(ji)(ji)術、鋼結構技(ji)(ji)術、自(zi)動(dong)化車庫管理(li)系統等不斷(duan)推(tui)陳出新，策劃人員(yuan)應在準確把握(wo)發(fa)展(zhan)趨勢的前提(ti)下，準確評價技(ji)(ji)術的經(jing)濟技(ji)(ji)術合(he)理(li)性(xing)和營銷價值，堅持(chi)經(jing)濟與技(ji)(ji)術聯(lian)系原(yuan)則，提(ti)出價值最大(da)化技(ji)(ji)術方案。

商業地產營銷推廣策劃

亦(yi)即銷售(shou)促進，實(shi)質是(shi)(shi)把商品和服務的(de)信息有(you)效傳(chuan)播(bo)給目標(biao)客(ke)戶(hu)(hu)，促使客(ke)戶(hu)(hu)愿意(yi)購買。傳(chuan)播(bo)的(de)最佳模(mo)式是(shi)(shi)整合營銷傳(chuan)播(bo)，超越傳(chuan)統的(de)4P理論，用4C理論指導傳(chuan)播(bo)實(shi)踐，整合生(sheng)產、管理和營銷活動。

商業地產招商策劃

招商是商業地產永恒的主題，也是難點。在商業地產開發的不同階段，招商內容不同。例如，項目前期招商重點是尋找合作伙伴、出資人，與大商家簽訂合作合同；建設過程中的重點是物業銷售;建設后期招商內容轉變為尋找中小經營者進場經營;投入使用若干年后根據形勢發展，招商的目的是不斷優化客戶組合。【詳細】

1、確立目標

招(zhao)商(shang)策(ce)劃是(shi)招(zhao)商(shang)過程的第一步，策(ce)劃程序(xu)的第一步是(shi)確立目(mu)標。只有目(mu)標確立了，策(ce)劃工作才能(neng)做到有的放矢。

2、廣泛搜集各方面資料

招(zhao)(zhao)商策劃程序的第(di)二步(bu)是(shi)廣泛(fan)地(di)、大量地(di)收集信(xin)(xin)息(xi)，獲取情報(bao)。信(xin)(xin)息(xi)收集對招(zhao)(zhao)商工(gong)作來(lai)說，顯得尤為重要(yao)。從(cong)一(yi)定(ding)程度上來(lai)說，招(zhao)(zhao)商過(guo)程就是(shi)一(yi)個收集信(xin)(xin)息(xi)、尋(xun)找機遇、尋(xun)求合作伙(huo)伴的過(guo)程。

3、制訂各類招商方案

制訂方案(an)是招商策劃的(de)(de)(de)一(yi)個(ge)重(zhong)要程序，因為(wei)(wei)方案(an)的(de)(de)(de)優劣直接(jie)影響(xiang)招商策劃后幾(ji)個(ge)程序的(de)(de)(de)進(jin)行，直接(jie)關(guan)系到招商效果的(de)(de)(de)大小。因此，必(bi)須極為(wei)(wei)重(zhong)視招商方案(an)的(de)(de)(de)制訂這一(yi)環節。

4、比較選擇各類方案

各類招(zhao)商方案(an)提出(chu)來(lai)了，比(bi)較選擇(ze)其中(zhong)最合(he)適(shi)、最理想的(de)方案(an)也就成為招(zhao)商策(ce)劃中(zhong)一(yi)個帶有(you)決策(ce)意義(yi)的(de)重要環節。如果(guo)(guo)方案(an)選擇(ze)得好，繼而進行的(de)招(zhao)商工作就有(you)可能取得好的(de)成績；如果(guo)(guo)方案(an)選擇(ze)不當(dang)，就會影(ying)響(xiang)效果(guo)(guo)。

5、方案的實施

方(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)案(an)的(de)實施就是(shi)將招商方(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)案(an)付諸實際、付諸行動(dong)的(de)過(guo)(guo)程。一般說來，實施的(de)方(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)案(an)是(shi)在各(ge)類招商方(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)案(an)中經過(guo)(guo)了(le)嚴格篩選和充(chong)分論證的(de)，是(shi)可(ke)行和可(ke)靠的(de)方(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)案(an)。因此，實施過(guo)(guo)程中要遵守原方(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)案(an)中制訂的(de)程序(xu)、原則和操作辦法，不(bu)得(de)隨(sui)意(yi)變更時間、地點、出席(xi)會議的(de)人(ren)員等，在萬不(bu)得(de)已的(de)情況下(xia)才改變會議的(de)有關事項。

6、方案實施后的跟蹤和反饋

招商方案較為集中的實施階段結束后，并不是招商方案全部過程的完結，更不是招商策劃的終止。要圓滿地完成整個策劃工作，還有一道必不可少的程序――方案的跟蹤、反饋。跟蹤得好，能鞏固和擴大招商會的成果，達到事半功倍的效果；跟蹤得不得力，則有可能前功盡棄。因此，策劃者要極為重視方案的跟蹤、反饋工作。【詳細】

地理位置

1、商(shang)業(ye)的價值首先是體現在地(di)理位(wei)置上的，所(suo)以(yi)一定(ding)要選擇商(shang)圈的核心或有發展潛(qian)力的商(shang)業(ye)地(di)段。但對于住宅來講，地(di)理位(wei)置選擇的彈性就(jiu)很大(da)了(le)，荒郊野嶺也可以(yi)做別墅，只要能走人(ren)，能進車就(jiu)可以(yi)了(le)；

2、商業(ye)地產(chan)項目最(zui)好處(chu)在道路十字路口，客(ke)流、人流、車(che)流的(de)交匯處(chu)，這樣不僅有利于商業(ye)企業(ye)的(de)形象展示，更滿足了商業(ye)對(dui)于“易達性”的(de)要(yao)求(qiu)；

3、商(shang)業地產項目對于外觀形象(xiang)展(zhan)示面即臨(lin)界面的(de)要(yao)(yao)求很高(gao)，而住宅就可以不要(yao)(yao)臨(lin)界面，不需要(yao)(yao)形象(xiang)的(de)展(zhan)示；

目標顧客

住(zhu)宅的(de)目(mu)標(biao)顧客(ke)通常(chang)會根據(ju)自身的(de)項(xiang)目(mu)定(ding)位，鎖定(ding)一(yi)定(ding)的(de)目(mu)標(biao)客(ke)層，例如小資階(jie)層、白領階(jie)層，又或(huo)是(shi)普通老百姓，只要具(ju)備投資能力，都可以(yi)成為目(mu)標(biao)顧客(ke)，而商業(ye)地產的(de)目(mu)標(biao)顧客(ke)則相對固定(ding)。通常(chang)來講，商業(ye)地產的(de)目(mu)標(biao)顧客(ke)第(di)一(yi)類就是(shi)一(yi)般的(de)經營戶，第(di)二類是(shi)商業(ye)的(de)投資者。

功能、用途

住(zhu)宅(zhai)的功(gong)(gong)能和用途一(yi)般來講就(jiu)是(shi)居住(zhu)，但是(shi)商業(ye)則有(you)太多的功(gong)(gong)能。例如(ru)，購(gou)物功(gong)(gong)能、餐飲功(gong)(gong)能、娛樂功(gong)(gong)能、休閑功(gong)(gong)能、商務功(gong)(gong)能等等，功(gong)(gong)能都是(shi)不(bu)一(yi)樣的。

消費環節

住(zhu)宅銷售(shou)以(yi)后(hou)就(jiu)(jiu)直(zhi)(zhi)接(jie)進(jin)(jin)入(ru)了(le)消費終(zhong)端(duan)，經(jing)(jing)過裝修(xiu)就(jiu)(jiu)可以(yi)居住(zhu)，可以(yi)使(shi)(shi)用了(le)。而(er)商(shang)(shang)業地產在銷售(shou)過后(hou)，是(shi)不(bu)能直(zhi)(zhi)接(jie)進(jin)(jin)行消費的，這時的商(shang)(shang)業地產項目在某(mou)種(zhong)程度上(shang)是(shi)不(bu)具備使(shi)(shi)用價值(zhi)的，它還要進(jin)(jin)行招商(shang)(shang)、裝修(xiu)、進(jin)(jin)貨(huo)和經(jing)(jing)營(ying)。所以(yi)，住(zhu)宅是(shi)一(yi)個(ge)終(zhong)端(duan)，銷售(shou)后(hou)就(jiu)(jiu)進(jin)(jin)入(ru)了(le)終(zhong)端(duan)消費，而(er)商(shang)(shang)業地產則是(shi)開端(duan)，銷售(shou)只是(shi)商(shang)(shang)業經(jing)(jing)營(ying)的開始。

對物業的要求

住宅對物業(ye)(ye)的(de)要求相對簡單，只要能滿足(zu)居(ju)住的(de)功能就可以，對層(ceng)高、荷(he)載(zai)(zai)等的(de)要求也不高。但(dan)對于商(shang)業(ye)(ye)地產(chan)而言，對物業(ye)(ye)的(de)層(ceng)高、柱(zhu)距、荷(he)載(zai)(zai)、電梯等都(dou)有很細致的(de)要求，任何一個(ge)方面都(dou)有可能影響商(shang)業(ye)(ye)地產(chan)項目(mu)的(de)生(sheng)存(cun)。

產品的設計

住宅地產的設計，主要是基于一般性使用功能的需要，而對于商業來講，不同的業態、不同的功能、不同的產品，商業設計也是不一樣的。商業地產的設計需要依據自身的需求，依據市場的需求，設計主要是為了滿足商業經營的需要。【詳細】