商業(ye)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)，顧(gu)名思義，作為(wei)商業(ye)用途(tu)的(de)(de)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)，故又名做商鋪地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)。商業(ye)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)廣(guang)義上通常指(zhi)用于各種零(ling)售(shou)、批發、餐飲、娛樂(le)、健身、休閑等經營(ying)用途(tu)的(de)(de)房地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)形式(shi)，從經營(ying)模式(shi)、功(gong)能(neng)和(he)用途(tu)上區別(bie)(bie)于普通住宅、公(gong)寓(yu)、別(bie)(bie)墅(shu)等房地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)形式(shi)。以(yi)辦公(gong)為(wei)主要用途(tu)的(de)(de)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)，屬商業(ye)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)范(fan)疇，也(ye)可以(yi)單列。國(guo)外用的(de)(de)比較多的(de)(de)詞匯是零(ling)售(shou)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)的(de)(de)概念。泛指(zhi)用于零(ling)售(shou)業(ye)的(de)(de)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)形式(shi)，是狹義的(de)(de)商業(ye)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)。

1.傳統商鋪

商(shang)業(ye)地產最開始(shi)的(de)雛形(xing)(xing)就是服務(wu)于人們(men)(men)日常生活(huo)(huo)的(de)發廊、食店、便(bian)利店，他們(men)(men)以普通居民為(wei)(wei)服務(wu)對象，服務(wu)種類比較齊全(quan)，以滿足人們(men)(men)的(de)日常生活(huo)(huo)起(qi)居為(wei)(wei)基本(ben)目的(de)。這(zhe)種原始(shi)形(xing)(xing)態的(de)商(shang)業(ye)地產，遍布城市每個角落，因為(wei)(wei)其具有很大的(de)靈(ling)活(huo)(huo)性，目前仍為(wei)(wei)廣大投(tou)(tou)資者的(de)首選和發展基礎，現在仍有超過一(yi)半的(de)投(tou)(tou)資者首次投(tou)(tou)資時鐘情于傳(chuan)統商(shang)鋪，但其規模一(yi)般較小、抗(kang)風(feng)險能力(li)低。

2.專業市場

隨著社會(hui)經濟的不斷發(fa)展，人(ren)們已經不滿(man)足于(yu)基本的溫(wen)飽型消費了，專(zhuan)業(ye)市(shi)場(chang)(chang)也(ye)就(jiu)應(ying)運而(er)生(sheng)。專(zhuan)業(ye)市(shi)場(chang)(chang)是(shi)市(shi)場(chang)(chang)細分的產物，它以某(mou)類(lei)產品(pin)品(pin)種齊全的優勢，牢(lao)(lao)牢(lao)(lao)占領了商業(ye)市(shi)場(chang)(chang)一隅。這種市(shi)場(chang)(chang)現一般(ban)偏居(ju)城(cheng)市(shi)四周，對(dui)區域(yu)的要求性不是(shi)很高(gao)，但非常強(qiang)調“集群效應(ying)”，有規模就(jiu)有人(ren)氣(qi)，有人(ren)氣(qi)也(ye)就(jiu)有了商氣(qi)。

3.城市中心綜合商業市場

城(cheng)市(shi)(shi)中心綜合商(shang)(shang)業(ye)(ye)市(shi)(shi)場(chang)基本上(shang)位于城(cheng)市(shi)(shi)中心傳統(tong)商(shang)(shang)圈，厚重(zhong)的(de)(de)商(shang)(shang)業(ye)(ye)氛圍、消(xiao)(xiao)費者(zhe)的(de)(de)消(xiao)(xiao)費習(xi)慣(guan)保證了這(zhe)種(zhong)商(shang)(shang)業(ye)(ye)市(shi)(shi)場(chang)永(yong)遠站在商(shang)(shang)業(ye)(ye)地產(chan)的(de)(de)前端，是一(yi)個城(cheng)市(shi)(shi)商(shang)(shang)業(ye)(ye)發展的(de)(de)“晴雨表”。它(ta)一(yi)般(ban)都處于城(cheng)市(shi)(shi)中心地段(duan)，口岸的(de)(de)不可復制性成(cheng)為了決(jue)定性因素，它(ta)是消(xiao)(xiao)費者(zhe)消(xiao)(xiao)費習(xi)慣(guan)場(chang)所，這(zhe)就保證了其超強(qiang)的(de)(de)購(gou)買指數。

4.社區商業中心

以社(she)區超市、大型購物中心(xin)等(deng)為代表(biao)的社(she)區商業(ye)中心(xin)滿足了(le)人們的就(jiu)近消費(fei)需要(yao)，但(dan)(dan)這(zhe)種消費(fei)往往以日常消費(fei)品為主，在檔次上和城市中心(xin)綜合商業(ye)市場尚有差距，但(dan)(dan)方(fang)便性是其“殺手锏”。

5.休閑度假商業

新(xin)型休(xiu)閑度假商業(ye)產(chan)業(ye)，最(zui)大限度地(di)放(fang)松了人們緊張的(de)神經，深(shen)受都市(shi)(shi)市(shi)(shi)民的(de)追(zhui)捧，一(yi)時間，這(zhe)種商業(ye)地(di)產(chan)模式風生水起，但(dan)客(ke)戶群(qun)體在目前形式下尚(shang)欠穩(wen)定(ding)，注定(ding)了這(zhe)種商業(ye)地(di)產(chan)模式還待時間檢驗，穩(wen)定(ding)的(de)客(ke)戶群(qun)體直接關系到了它的(de)成敗。

6.商住辦公樓

商住寫字樓的出現完全是現代社會高速快捷的產物，集辦公與住宿為一體，讓在“家”辦公成為現實，是許多中小型公司的“權宜之計”，但一般都很現代化，很符合年輕人快節奏、追求時尚的消費習慣。【詳細】

商業用地的價值判別與發展定位

策劃人員必須研(yan)(yan)究(jiu)地(di)段(duan)、街區、商(shang)圈、商(shang)業功能演變(bian)、不同(tong)類型物業與地(di)段(duan)的(de)經濟效果，甚至要研(yan)(yan)究(jiu)物業建成(cheng)后物業與街區發展的(de)互動關系(xi)。價值判別結論決定項目(mu)的(de)客戶定位、建筑定位、形象定位和價格定位。

商業地產融資策劃

商業地產開發和(he)運營的(de)(de)(de)(de)突(tu)出特征是需要巨(ju)資投(tou)入，籌措足(zu)夠的(de)(de)(de)(de)資金(jin)是項目能否成功的(de)(de)(de)(de)關鍵。為(wei)籌措資金(jin)，贏得投(tou)資人的(de)(de)(de)(de)青睞和(he)認可(ke)，必須制定系統、科(ke)學(xue)、完善(shan)、可(ke)實施(shi)的(de)(de)(de)(de)可(ke)行(xing)性研(yan)究(jiu)報告，描繪完整可(ke)信的(de)(de)(de)(de)投(tou)資收益(yi)“路線圖”。

商業地產價值鏈構造和策劃

價值鏈構造包括產品(pin)縱向(xiang)價值鏈和企(qi)(qi)業(ye)內(nei)部價值鏈。針(zhen)對(dui)一個商業(ye)地(di)產項目，首要的(de)是構造產品(pin)縱向(xiang)價值鏈，把參與(yu)商業(ye)物業(ye)開(kai)發和運(yun)營(ying)的(de)各方利(li)益(yi)有機地(di)聯結起來。著眼(yan)于長期發展的(de)企(qi)(qi)業(ye)為適應商業(ye)地(di)產的(de)開(kai)發和經營(ying)，也采取組織措施構建企(qi)(qi)業(ye)內(nei)部價值鏈。

商業地產建筑策劃

商業(ye)建(jian)筑(zhu)一般由主要營業(ye)空(kong)(kong)間(jian)(jian)、附屬營業(ye)空(kong)(kong)間(jian)(jian)、配套(tao)空(kong)(kong)間(jian)(jian)和(he)共(gong)享(xiang)空(kong)(kong)間(jian)(jian)構(gou)成(cheng)。建(jian)筑(zhu)策(ce)劃意在優化(hua)建(jian)筑(zhu)空(kong)(kong)間(jian)(jian)于經營業(ye)績之(zhi)間(jian)(jian)的(de)關系，優化(hua)建(jian)筑(zhu)空(kong)(kong)間(jian)(jian)的(de)功能(neng)組合，以降低(di)成(cheng)本(ben)，提高使用率，實現效益最(zui)大化(hua)。為(wei)此必須(xu)采取(qu)科(ke)學(xue)的(de)建(jian)筑(zhu)設計(ji)和(he)評價方法，遵循(xun)整(zheng)體化(hua)設計(ji)和(he)全過程(cheng)監(jian)理理念。

商業地產技術策劃

建筑和管理技(ji)術(shu)發(fa)展(zhan)迅速，例如節能技(ji)術(shu)、智能化(hua)技(ji)術(shu)、無線通信(xin)技(ji)術(shu)、鋼結構技(ji)術(shu)、自動(dong)化(hua)車庫(ku)管理系(xi)統(tong)等(deng)不斷推陳出新，策劃人員應在準確把(ba)握發(fa)展(zhan)趨勢的(de)前(qian)提下，準確評價技(ji)術(shu)的(de)經濟技(ji)術(shu)合理性和營(ying)銷價值(zhi)，堅持經濟與技(ji)術(shu)聯系(xi)原則，提出價值(zhi)最大化(hua)技(ji)術(shu)方(fang)案。

商業地產營銷推廣策劃

亦即(ji)銷(xiao)售促(cu)進(jin)，實質是把商品(pin)和服務的(de)(de)信息有效傳播(bo)(bo)給目標客戶，促(cu)使客戶愿意購買(mai)。傳播(bo)(bo)的(de)(de)最佳模式是整(zheng)合(he)營銷(xiao)傳播(bo)(bo)，超越傳統(tong)的(de)(de)4P理論(lun)，用(yong)4C理論(lun)指導傳播(bo)(bo)實踐(jian)，整(zheng)合(he)生產、管(guan)理和營銷(xiao)活動。

商業地產招商策劃

招商是商業地產永恒的主題，也是難點。在商業地產開發的不同階段，招商內容不同。例如，項目前期招商重點是尋找合作伙伴、出資人，與大商家簽訂合作合同；建設過程中的重點是物業銷售;建設后期招商內容轉變為尋找中小經營者進場經營;投入使用若干年后根據形勢發展，招商的目的是不斷優化客戶組合。【詳細】

1、確立目標

招商(shang)策(ce)(ce)劃(hua)是(shi)招商(shang)過程的第(di)(di)一步(bu)，策(ce)(ce)劃(hua)程序的第(di)(di)一步(bu)是(shi)確立目(mu)標(biao)。只(zhi)有目(mu)標(biao)確立了，策(ce)(ce)劃(hua)工作才能(neng)做到有的放矢(shi)。

2、廣泛搜集各方面資料

招商策劃(hua)程序(xu)的第(di)二步(bu)是廣(guang)泛(fan)地、大量地收集(ji)信息(xi)(xi)，獲取(qu)情報。信息(xi)(xi)收集(ji)對招商工作來說(shuo)，顯得尤為(wei)重要。從一定程度上(shang)來說(shuo)，招商過(guo)(guo)程就是一個(ge)收集(ji)信息(xi)(xi)、尋找機遇、尋求合作伙(huo)伴的過(guo)(guo)程。

3、制訂各類招商方案

制(zhi)訂(ding)方(fang)案是(shi)招(zhao)商策(ce)劃的(de)(de)一(yi)(yi)個(ge)重要程(cheng)序，因(yin)為方(fang)案的(de)(de)優劣直接影響(xiang)招(zhao)商策(ce)劃后幾(ji)個(ge)程(cheng)序的(de)(de)進行，直接關(guan)系到招(zhao)商效果的(de)(de)大小。因(yin)此(ci)，必(bi)須極為重視招(zhao)商方(fang)案的(de)(de)制(zhi)訂(ding)這一(yi)(yi)環節。

4、比較選擇各類方案

各類招商(shang)方案(an)(an)提出來了，比較選(xuan)(xuan)擇(ze)其(qi)中最合適、最理想的(de)(de)方案(an)(an)也(ye)就成(cheng)為招商(shang)策劃中一(yi)個帶有決策意義的(de)(de)重要環節。如(ru)果(guo)方案(an)(an)選(xuan)(xuan)擇(ze)得好，繼而進行(xing)的(de)(de)招商(shang)工作就有可(ke)能(neng)取(qu)得好的(de)(de)成(cheng)績；如(ru)果(guo)方案(an)(an)選(xuan)(xuan)擇(ze)不當，就會(hui)影響(xiang)效果(guo)。

5、方案的實施

方(fang)案的(de)(de)(de)實(shi)施就是(shi)將招商(shang)方(fang)案付諸(zhu)(zhu)實(shi)際、付諸(zhu)(zhu)行動(dong)的(de)(de)(de)過程。一般(ban)說來，實(shi)施的(de)(de)(de)方(fang)案是(shi)在各類招商(shang)方(fang)案中(zhong)經(jing)過了嚴格(ge)篩選和(he)(he)充分論證的(de)(de)(de)，是(shi)可(ke)行和(he)(he)可(ke)靠的(de)(de)(de)方(fang)案。因此，實(shi)施過程中(zhong)要遵守原方(fang)案中(zhong)制訂的(de)(de)(de)程序、原則和(he)(he)操作辦(ban)法，不得隨意(yi)變更時間(jian)、地點、出席會議的(de)(de)(de)人員等，在萬不得已(yi)的(de)(de)(de)情況下才(cai)改變會議的(de)(de)(de)有(you)關事項。

6、方案實施后的跟蹤和反饋

招商方案較為集中的實施階段結束后，并不是招商方案全部過程的完結，更不是招商策劃的終止。要圓滿地完成整個策劃工作，還有一道必不可少的程序――方案的跟蹤、反饋。跟蹤得好，能鞏固和擴大招商會的成果，達到事半功倍的效果；跟蹤得不得力，則有可能前功盡棄。因此，策劃者要極為重視方案的跟蹤、反饋工作。【詳細】

地理位置

1、商業(ye)的(de)價值首先是體現在地(di)(di)理位置上的(de)，所以(yi)一(yi)定(ding)要(yao)選擇(ze)商圈的(de)核心(xin)或有發展潛(qian)力的(de)商業(ye)地(di)(di)段。但對(dui)于住宅來講，地(di)(di)理位置選擇(ze)的(de)彈性就很大了，荒郊野嶺也可(ke)以(yi)做(zuo)別墅，只要(yao)能(neng)走人，能(neng)進車(che)就可(ke)以(yi)了；

2、商業地產項目最好處(chu)(chu)在(zai)道路(lu)十字路(lu)口，客流(liu)、人(ren)流(liu)、車(che)流(liu)的交匯處(chu)(chu)，這樣不(bu)僅有利于(yu)商業企業的形象展示，更滿足(zu)了商業對于(yu)“易達性(xing)”的要求；

3、商業地產項目(mu)對于外觀形象展(zhan)(zhan)示(shi)面(mian)即臨(lin)界面(mian)的要(yao)求很高，而住宅就可以不要(yao)臨(lin)界面(mian)，不需要(yao)形象的展(zhan)(zhan)示(shi)；

目標顧客

住宅的(de)(de)目(mu)標(biao)(biao)顧(gu)客通(tong)常會根據自身的(de)(de)項目(mu)定(ding)位，鎖定(ding)一定(ding)的(de)(de)目(mu)標(biao)(biao)客層(ceng)，例如小資階層(ceng)、白領階層(ceng)，又或是普通(tong)老百姓(xing)，只要具(ju)備投資能力(li)，都可以成為目(mu)標(biao)(biao)顧(gu)客，而商業地(di)產(chan)的(de)(de)目(mu)標(biao)(biao)顧(gu)客則相(xiang)對固定(ding)。通(tong)常來講，商業地(di)產(chan)的(de)(de)目(mu)標(biao)(biao)顧(gu)客第(di)一類就是一般的(de)(de)經營(ying)戶，第(di)二(er)類是商業的(de)(de)投資者。

功能、用途

住宅的(de)功能(neng)和(he)用途一般來講就是(shi)居住，但是(shi)商(shang)業則有(you)太多的(de)功能(neng)。例如，購物(wu)功能(neng)、餐飲功能(neng)、娛(yu)樂功能(neng)、休閑功能(neng)、商(shang)務功能(neng)等等，功能(neng)都是(shi)不一樣的(de)。

消費環節

住(zhu)宅(zhai)銷(xiao)售(shou)以后就直(zhi)接(jie)進(jin)入了(le)消(xiao)費(fei)終端，經(jing)過(guo)裝(zhuang)修就可(ke)以居住(zhu)，可(ke)以使(shi)用(yong)了(le)。而商業地(di)產在銷(xiao)售(shou)過(guo)后，是不能直(zhi)接(jie)進(jin)行消(xiao)費(fei)的(de)，這(zhe)時的(de)商業地(di)產項目在某種(zhong)程度上是不具備使(shi)用(yong)價值的(de)，它還要進(jin)行招商、裝(zhuang)修、進(jin)貨和經(jing)營。所以，住(zhu)宅(zhai)是一個終端，銷(xiao)售(shou)后就進(jin)入了(le)終端消(xiao)費(fei)，而商業地(di)產則是開(kai)端，銷(xiao)售(shou)只是商業經(jing)營的(de)開(kai)始。

對物業的要求

住(zhu)宅對(dui)(dui)物(wu)業(ye)的(de)要(yao)求(qiu)相(xiang)對(dui)(dui)簡單(dan)，只要(yao)能滿足居住(zhu)的(de)功能就可以，對(dui)(dui)層高、荷載等的(de)要(yao)求(qiu)也不高。但對(dui)(dui)于商業(ye)地(di)產而言，對(dui)(dui)物(wu)業(ye)的(de)層高、柱距、荷載、電梯等都(dou)有很細致的(de)要(yao)求(qiu)，任何一(yi)個(ge)方面都(dou)有可能影響(xiang)商業(ye)地(di)產項目的(de)生存。

產品的設計

住宅地產的設計，主要是基于一般性使用功能的需要，而對于商業來講，不同的業態、不同的功能、不同的產品，商業設計也是不一樣的。商業地產的設計需要依據自身的需求，依據市場的需求，設計主要是為了滿足商業經營的需要。【詳細】