【商(shang)業(ye)地產策(ce)(ce)(ce)劃(hua)】商(shang)業(ye)地產策(ce)(ce)(ce)劃(hua)流程(cheng) 如何(he)做好商(shang)業(ye)地產策(ce)(ce)(ce)劃(hua)方案(an)

商(shang)(shang)(shang)業(ye)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)策劃(hua)(hua)的核(he)心內容(rong)包括商(shang)(shang)(shang)業(ye)用地(di)(di)(di)的價(jia)值(zhi)判別(bie)與發展(zhan)定位、商(shang)(shang)(shang)業(ye)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)融資(zi)策劃(hua)(hua)、商(shang)(shang)(shang)業(ye)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)價(jia)值(zhi)鏈構造和策劃(hua)(hua)、商(shang)(shang)(shang)業(ye)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)建筑策劃(hua)(hua)等(deng)。

商業地產定義

商業地產是(shi)包括城市綜合體、購物中(zhong)心、大賣場、商(shang)業(ye)(ye)街(jie)、shoppingmall、主題商(shang)場、專業(ye)(ye)市場、批(pi)發(fa)市場、折扣店(dian)(dian)、工廠直銷店(dian)(dian)、娛樂類(lei)商(shang)業(ye)(ye)地產(chan)、酒(jiu)店(dian)(dian)、度假村、養老院、寫字樓及住宅(zhai)和寫字樓的底層商(shang)鋪等以商(shang)業(ye)(ye)化經營(ying)為目的與住宅(zhai)房地產(chan)有很大區(qu)別(bie)的房地產(chan)產(chan)品。商(shang)業(ye)(ye)地產(chan)是(shi)一個具有地產(chan)、商(shang)業(ye)(ye)與投資三重(zhong)特性的綜合性行(xing)(xing)業(ye)(ye)，它兼(jian)有地產(chan)，商(shang)業(ye)(ye)，投資三方(fang)面的特性，既區(qu)別(bie)于單純的投資和商(shang)業(ye)(ye)，又有別(bie)于傳統意義(yi)上的房地產(chan)行(xing)(xing)業(ye)(ye)。

商業地產核心內容

商業用地的價值判別與發展定位

策劃人員必須回答：開發什么樣的物業才能實現價值最大化?為此，策劃人員必須研究地段、街區、商圈、商業功能(neng)演變、不(bu)同(tong)類(lei)型物業與(yu)地段的經(jing)濟(ji)效果，甚至要(yao)研究物業建成后物業與(yu)街區發展的互動關系(xi)。價值判別結論決定(ding)(ding)項目的客戶定(ding)(ding)位、建筑定(ding)(ding)位、形象定(ding)(ding)位和價格定(ding)(ding)位。

商業地產融資策劃

商業地產開發和運營的(de)突(tu)出特(te)征是需要巨資(zi)(zi)(zi)投(tou)(tou)入(初始投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)和總投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi))，籌措(cuo)足夠的(de)資(zi)(zi)(zi)金是項目(mu)能否成功的(de)關鍵。為籌措(cuo)資(zi)(zi)(zi)金，贏(ying)得投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)人(銀行、基金、信(xin)托(tuo)機構、獨立投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)人、投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)公司、開發商等)的(de)青睞和認可，必須(xu)制定系統、科學、完善、可實(shi)施的(de)可行性研究報告(gao)，描繪完整可信(xin)的(de)投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)收益“路線圖”。

根據(ju)融(rong)(rong)資(zi)(zi)方(fang)案，企業應通(tong)過招(zhao)商尋找潛(qian)在投(tou)資(zi)(zi)人、建立融(rong)(rong)資(zi)(zi)渠道，并(bing)評價(jia)融(rong)(rong)資(zi)(zi)方(fang)案的(de)成本與收益，選(xuan)擇最合(he)適的(de)方(fang)案。例(li)如(ru)我們從銀行(xing)貸款和投(tou)資(zi)(zi)人出資(zi)(zi)入股兩種(zhong)方(fang)案。銀行(xing)雖不(bu)分(fen)配利潤、不(bu)干涉經(jing)營管(guan)(guan)理，但要貸款利息;后者不(bu)要利息但要參與分(fen)配利潤，介入公司經(jing)營管(guan)(guan)理，究(jiu)竟(jing)如(ru)何選(xuan)擇，應具(ju)體問題、具(ju)體分(fen)析。

商業地產價值鏈構造和策劃

商業(ye)(ye)(ye)物業(ye)(ye)(ye)的(de)(de)(de)開(kai)發和(he)運(yun)營(ying)是價(jia)(jia)值創(chuang)造和(he)分配過程，發現價(jia)(jia)值和(he)創(chuang)造價(jia)(jia)值同等重要，價(jia)(jia)值受多種因素和(he)規律的(de)(de)(de)影響，沒(mei)有(you)深厚(hou)的(de)(de)(de)價(jia)(jia)值理論(lun)功底就不(bu)可能(neng)制定完善的(de)(de)(de)價(jia)(jia)值鏈(lian)策劃活動。價(jia)(jia)值鏈(lian)構(gou)造包括(kuo)產(chan)品縱向價(jia)(jia)值鏈(lian)和(he)企業(ye)(ye)(ye)內部價(jia)(jia)值鏈(lian)。針對一個商業(ye)(ye)(ye)地(di)產(chan)項目，首要的(de)(de)(de)是構(gou)造產(chan)品縱向價(jia)(jia)值鏈(lian)，把參與商業(ye)(ye)(ye)物業(ye)(ye)(ye)開(kai)發和(he)運(yun)營(ying)的(de)(de)(de)各(ge)方利益有(you)機地(di)聯(lian)結起(qi)來。著眼于長(chang)期發展的(de)(de)(de)企業(ye)(ye)(ye)為適應(ying)商業(ye)(ye)(ye)地(di)產(chan)的(de)(de)(de)開(kai)發和(he)經(jing)營(ying)，也采(cai)取(qu)組織措施構(gou)建企業(ye)(ye)(ye)內部價(jia)(jia)值鏈(lian)。

商業地產建筑策劃

商業建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)一(yi)般由主要營業空(kong)間、附屬營業空(kong)間、配套空(kong)間和共享(xiang)空(kong)間構成。建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)策劃意在(zai)優化建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)空(kong)間于經營業績(ji)之(zhi)間的關系，優化建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)空(kong)間的功(gong)能(neng)組合，以降低成本，提高使用率(lv)，實現效(xiao)益最大化。為此(ci)必須采取科學(xue)的建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)設(she)計和評價方法，遵循整體化設(she)計和全過程監理理念。

商業地產技術策劃

建筑(zhu)和(he)管(guan)理(li)技(ji)(ji)術(shu)(shu)(shu)發展(zhan)迅速，例如節能技(ji)(ji)術(shu)(shu)(shu)、智能化技(ji)(ji)術(shu)(shu)(shu)、無線通信技(ji)(ji)術(shu)(shu)(shu)、鋼結構技(ji)(ji)術(shu)(shu)(shu)、自動化車庫管(guan)理(li)系統等不(bu)斷推陳出(chu)新，策(ce)劃人員應在(zai)準確把握發展(zhan)趨(qu)勢的前(qian)提下，準確評(ping)價技(ji)(ji)術(shu)(shu)(shu)的經(jing)濟(ji)技(ji)(ji)術(shu)(shu)(shu)合理(li)性和(he)營(ying)銷價值(zhi)，堅持(chi)經(jing)濟(ji)與技(ji)(ji)術(shu)(shu)(shu)聯系原則，提出(chu)價值(zhi)最(zui)大化技(ji)(ji)術(shu)(shu)(shu)方案。

商業地產營銷推廣策劃

亦即(ji)銷(xiao)售促進(jin)，實質是(shi)把商品和服務的信息有(you)效傳播給目標客戶，促使客戶愿意購買。傳播的最佳模式是(shi)整合(he)營(ying)銷(xiao)傳播，超越傳統的4P理(li)論，用4C理(li)論指導傳播實踐，整合(he)生產(chan)、管(guan)理(li)和營(ying)銷(xiao)活(huo)動(dong)。

商業地產招商策劃

招商(shang)是(shi)商(shang)業地產永恒的(de)主題，也是(shi)難(nan)點(dian)。在商(shang)業地產開發的(de)不(bu)同階段，招商(shang)內容不(bu)同。例如(ru)，項目前期(qi)招商(shang)重(zhong)點(dian)是(shi)尋找合(he)作(zuo)伙伴、出資人，與大商(shang)家(jia)簽訂合(he)作(zuo)合(he)同，如(ru)中(zhong)航龍華九(jiu)方(fang)購(gou)物中(zhong)心為招商(shang)做的(de)畫冊——“自然而然，攜手九(jiu)方(fang)”（飛(fei)越廣告作(zuo)品），就以獨特創(chuang)意吸引(yin)了一批(pi)如(ru)星巴克這樣的(de)知(zhi)名商(shang)家(jia)；建(jian)設過程中(zhong)的(de)重(zhong)點(dian)是(shi)物業銷售;建(jian)設后期(qi)招商(shang)內容轉(zhuan)變為尋找中(zhong)小經營者進場經營;投入使用若干(gan)年后根據形(xing)勢發展，招商(shang)的(de)目的(de)是(shi)不(bu)斷優(you)化客(ke)戶組合(he)。

策劃步驟

項目地塊解析

在項(xiang)目(mu)(mu)市場(chang)發展(zhan)趨勢(shi)研(yan)究的基(ji)礎上，本部分將(jiang)從項(xiang)目(mu)(mu)條(tiao)件(jian)分析入手，從地塊角度判斷適合發展(zhan)的物業形態(tai)，并對項(xiang)目(mu)(mu)周(zhou)邊環境地塊的狀況性質進(jin)行研(yan)究，分析其對本地塊可能之影響(xiang)。

項目區位分析

主要針(zhen)對項目周邊地塊的(de)現狀(zhuang)以及未來發展狀(zhuang)況進行分析，了解項目發展的(de)環境及影響因素。

項目地塊條件分析

主要針對項目地塊的開發(fa)條件進行(xing)透徹(che)分析，找出(chu)影響項目發(fa)展的因素。

1、項目(mu)SWOT分析(優(you)勢(shi)、劣勢(shi)、發展(zhan)機(ji)會(hui)、競爭威(wei)脅)：分析項目(mu)發展(zhan)的(de)重要(yao)及難(nan)點，明確項目(mu)本身(shen)的(de)優(you)勢(shi)、劣勢(shi)、發展(zhan)機(ji)會(hui)、競爭威(wei)脅等。

2、項目發展(zhan)方(fang)(fang)向把握(wo)：在(zai)了解市(shi)場(chang)環境、片(pian)區發展(zhan)及地塊條件基礎上，對(dui)項目發展(zhan)方(fang)(fang)向、可(ke)能(neng)功能(neng)物業進行預測，提供細供市(shi)場(chang)調研方(fang)(fang)向。

3、項目發展(zhan)形(xing)象定位及概念(nian)定位：確定項目的發展(zhan)形(xing)象，為項目定位與規(gui)劃設計(ji)提供(gong)方向(xiang)。

4、項(xiang)目(mu)功(gong)能(neng)組合及業(ye)(ye)態配比定位(wei)：主要包括項(xiang)目(mu)內(nei)部主要物業(ye)(ye)類型的功(gong)能(neng)確定、組合方(fang)案定位(wei)、功(gong)能(neng)布局及各功(gong)能(neng)間的關聯性控制(zhi)。

5、項目開發(fa)(fa)規(gui)模(mo)與檔次(ci)定位：根據項目發(fa)(fa)展主題，并結合項目所(suo)處市場背景環境，確定項目主要物業(ye)類型的開發(fa)(fa)規(gui)模(mo)與檔次(ci)。

6、項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)目(mu)標客(ke)(ke)戶(hu)定(ding)位(wei)：主要確定(ding)項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)各功能物業的(de)客(ke)(ke)戶(hu)階層、消費群體，為項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)后期開發方案提供(gong)(gong)依據。7、項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)價(jia)(jia)值(zhi)定(ding)位(wei)(含財(cai)務分析)：根據項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)自(zi)身條件、總體定(ding)位(wei)、市(shi)場(chang)供(gong)(gong)需狀況、市(shi)場(chang)現有物業供(gong)(gong)應價(jia)(jia)格水(shui)(shui)平(ping)、潛(qian)在購買(mai)水(shui)(shui)平(ping)，以及項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)所在區域(yu)未來發展(zhan)趨勢等因(yin)素，明確項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)各功能物業的(de)價(jia)(jia)格水(shui)(shui)平(ping)。

商業地產相關知識

分類

（一(yi)）按使用功能劃分：泛指用途為商業(ye)(ye)、服務業(ye)(ye)的(de)物業(ye)(ye)。國內(nei)常見有：底商、步行街、MALL、購物中心、專(zhuan)業(ye)(ye)性市場。

（二）地域性分類：根據(ju)不同的(de)城(cheng)市發(fa)展(zhan)規(gui)模，城(cheng)市中存在(zai)單個或多個商業中心、商圈的(de)情況。

如：北京有(you)燕莎、朝外(wai)、CBD、建(jian)國門(men)、王府井、亞奧、北三環、西單、阜成門(men)等多個分散的商業(ye)中心，商業(ye)分布(bu)呈現多極化現象。

上海(hai)、南(nan)京等國內諸多大中城市(shi)中雖有(you)不(bu)同的(de)商業(ye)中心，但均(jun)有(you)商業(ye)密集度極(ji)大的(de)首屈一指的(de)核心商業(ye)區。

分析和研究不同地域的商業(ye)特色有助于完(wan)成理想(xiang)的商業(ye)選址。

（三）按(an)服務對象和輻射范圍分類：有區域商業中(zhong)心(xin)、城市核心(xin)商業中(zhong)心(xin)、次中(zhong)心(xin)、鄰里中(zhong)心(xin)、小區配套商業等。

產業價值鏈

圖：商業地產的“產業價值鏈(lian)”模(mo)型(xing)圖

商(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)的(de)(de)(de)(de)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)價(jia)(jia)值(zhi)(zhi)鏈(lian)(lian)是(shi)(shi)(shi)(shi)一(yi)(yi)(yi)個(ge)流程增值(zhi)(zhi)的(de)(de)(de)(de)過(guo)(guo)程，因此我們在(zai)(zai)思(si)(si)考中建(jian)立(li)了(le)這樣一(yi)(yi)(yi)個(ge)模(mo)型，從上(shang)述模(mo)型可(ke)以看出一(yi)(yi)(yi)個(ge)商(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)項(xiang)目(mu)的(de)(de)(de)(de)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)價(jia)(jia)值(zhi)(zhi)鏈(lian)(lian)從不同(tong)的(de)(de)(de)(de)角度看其實有兩個(ge)，既狹(xia)義(yi)(yi)(yi)(yi)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)價(jia)(jia)值(zhi)(zhi)鏈(lian)(lian)和(he)廣(guang)義(yi)(yi)(yi)(yi)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)價(jia)(jia)值(zhi)(zhi)鏈(lian)(lian)廣(guang)義(yi)(yi)(yi)(yi)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)值(zhi)(zhi)價(jia)(jia)值(zhi)(zhi)鏈(lian)(lian)中市場的(de)(de)(de)(de)狹(xia)義(yi)(yi)(yi)(yi)和(he)狹(xia)義(yi)(yi)(yi)(yi)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)價(jia)(jia)值(zhi)(zhi)鏈(lian)(lian)中的(de)(de)(de)(de)商(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)是(shi)(shi)(shi)(shi)兩個(ge)價(jia)(jia)值(zhi)(zhi)鏈(lian)(lian)的(de)(de)(de)(de)關(guan)鍵點，他(ta)們通過(guo)(guo)開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)商(shang)連接，把(ba)一(yi)(yi)(yi)個(ge)無形(xing)(xing)市場轉化成(cheng)(cheng)有形(xing)(xing)市場，這是(shi)(shi)(shi)(shi)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)價(jia)(jia)值(zhi)(zhi)鏈(lian)(lian)開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)的(de)(de)(de)(de)基(ji)本意義(yi)(yi)(yi)(yi)。狹(xia)義(yi)(yi)(yi)(yi)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)價(jia)(jia)值(zhi)(zhi)鏈(lian)(lian)是(shi)(shi)(shi)(shi)從經(jing)濟效(xiao)益(yi)和(he)微觀概念講的(de)(de)(de)(de)，是(shi)(shi)(shi)(shi)以開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)商(shang)為(wei)(wei)龍頭的(de)(de)(de)(de)，整合了(le)零售商(shang)，運(yun)營(ying)商(shang)，金融業(ye)(ye)(ye)(ye)和(he)商(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)服務企(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)而形(xing)(xing)成(cheng)(cheng)的(de)(de)(de)(de)價(jia)(jia)值(zhi)(zhi)增值(zhi)(zhi)過(guo)(guo)程。也就(jiu)是(shi)(shi)(shi)(shi)說狹(xia)義(yi)(yi)(yi)(yi)價(jia)(jia)值(zhi)(zhi)鏈(lian)(lian)是(shi)(shi)(shi)(shi)開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)商(shang)在(zai)(zai)開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)一(yi)(yi)(yi)個(ge)商(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)項(xiang)目(mu)一(yi)(yi)(yi)開(kai)(kai)始就(jiu)必須(xu)具備的(de)(de)(de)(de)思(si)(si)維模(mo)式。為(wei)(wei)了(le)實現商(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)的(de)(de)(de)(de)經(jing)濟效(xiao)益(yi)，開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)商(shang)必須(xu)尋(xun)求(qiu)投資(zi)者(zhe)、商(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)運(yun)營(ying)商(shang)商(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)服務企(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)和(he)關(guan)聯的(de)(de)(de)(de)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)介入，共同(tong)玩轉這個(ge)項(xiang)目(mu)。廣(guang)義(yi)(yi)(yi)(yi)價(jia)(jia)值(zhi)(zhi)鏈(lian)(lian)是(shi)(shi)(shi)(shi)商(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)的(de)(de)(de)(de)社會(hui)效(xiao)益(yi)和(he)宏觀講的(de)(de)(de)(de)，往往是(shi)(shi)(shi)(shi)無形(xing)(xing)的(de)(de)(de)(de)，是(shi)(shi)(shi)(shi)從消費(fei)者(zhe)需(xu)求(qiu)開(kai)(kai)始的(de)(de)(de)(de)逆(ni)向營(ying)銷的(de)(de)(de)(de)過(guo)(guo)程，逆(ni)向影像(xiang)在(zai)(zai)美國已(yi)經(jing)提出十幾年了(le)，在(zai)(zai)中國有多少企(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)做(zuo)到了(le)，是(shi)(shi)(shi)(shi)一(yi)(yi)(yi)個(ge)商(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)項(xiang)目(mu)通過(guo)(guo)消費(fei)者(zhe)需(xu)求(qiu)，商(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)經(jing)營(ying)，質直制造(zao)供應(ying)商(shang)改(gai)進而產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)生的(de)(de)(de)(de)價(jia)(jia)值(zhi)(zhi)。廣(guang)義(yi)(yi)(yi)(yi)價(jia)(jia)值(zhi)(zhi)鏈(lian)(lian)是(shi)(shi)(shi)(shi)認(ren)知(zhi)形(xing)(xing)成(cheng)(cheng)了(le)，只要你(ni)把(ba)狹(xia)義(yi)(yi)(yi)(yi)價(jia)(jia)值(zhi)(zhi)鏈(lian)(lian)做(zuo)好了(le)，他(ta)就(jiu)會(hui)形(xing)(xing)成(cheng)(cheng)了(le)，但是(shi)(shi)(shi)(shi)廣(guang)義(yi)(yi)(yi)(yi)價(jia)(jia)值(zhi)(zhi)鏈(lian)(lian)基(ji)本上(shang)是(shi)(shi)(shi)(shi)造(zao)勢的(de)(de)(de)(de)，我們在(zai)(zai)80年代學習的(de)(de)(de)(de)時候就(jiu)學習了(le)商(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)的(de)(de)(de)(de)項(xiang)目(mu)。事實上(shang)掌(zhang)握消費(fei)者(zhe)的(de)(de)(de)(de)心理，行為(wei)(wei)偏好，掌(zhang)握個(ge)體(ti)投資(zi)者(zhe)的(de)(de)(de)(de)承受力對于商(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)開(kai)(kai)發(fa)(fa)(fa)(fa)(fa)都是(shi)(shi)(shi)(shi)十分(fen)重要的(de)(de)(de)(de)。

商業地產產業價值鏈理論的意義:

首先從意義上看，它至少有這么幾個意義:

第一、產業價值鏈有助于商業地產開發具備正確的理念。

房地(di)產(chan)是(shi)一個資本密集(ji)型和知識密集(ji)型的(de)(de)(de)(de)行業(ye)(ye)，具(ju)有高風險，高收益的(de)(de)(de)(de)理念，商業(ye)(ye)地(di)產(chan)尤其如此，其成(cheng)功雖然(ran)靠智慧，反思我們(men)大部(bu)分失敗的(de)(de)(de)(de)商業(ye)(ye)地(di)產(chan)都是(shi)貪(tan)心(xin)所致(zhi)，要么是(shi)忽視(shi)了消費者(zhe)的(de)(de)(de)(de)研(yan)究，要么是(shi)很(hen)多政(zheng)策傾向(xiang)自己，忽視(shi)了關聯(lian)產(chan)業(ye)(ye)的(de)(de)(de)(de)利(li)益。產(chan)業(ye)(ye)價值(zhi)鏈告訴我們(men)，你想成(cheng)功的(de)(de)(de)(de)開發(fa)必須(xu)重(zhong)視(shi)整合這些產(chan)業(ye)(ye)，為相關產(chan)業(ye)(ye)提供(gong)增(zeng)值(zhi)的(de)(de)(de)(de)機會。

第二、產業價值鏈有助于產業地產形成成功的思路。

這(zhe)里提出產(chan)業(ye)(ye)(ye)價值(zhi)鏈這(zhe)樣一(yi)種(zhong)模式(shi)也是(shi)(shi)簡化這(zhe)些東西(xi)，清(qing)晰思路。在(zai)商(shang)業(ye)(ye)(ye)地產(chan)策劃中，我們(men)發(fa)現很多開發(fa)商(shang)從(cong)事沒有接觸商(shang)業(ye)(ye)(ye)地產(chan)，甚(shen)至從(cong)來沒有做(zuo)過地產(chan)，就把房子蓋起(qi)來，這(zhe)種(zhong)情(qing)況太多了(le)。在(zai)項目動工(gong)之后就沒有了(le)方向，所以，為大家解決一(yi)個非常(chang)簡單的問題，就是(shi)(shi)產(chan)業(ye)(ye)(ye)價值(zhi)鏈，你把你的商(shang)業(ye)(ye)(ye)地產(chan)項目看(kan)成(cheng)一(yi)個集成(cheng)系統，涉及(ji)到方方面面的產(chan)業(ye)(ye)(ye)，不(bu)能(neng)光是(shi)(shi)開發(fa)房子這(zhe)么簡單。相關(guan)產(chan)業(ye)(ye)(ye)我們(men)在(zai)模型上標的非常(chang)清(qing)楚。

第三、產業價值鏈模式有助于商業地產開發形成有效的模式。

那是(shi)一(yi)個(ge)模式(shi)，而不(bu)是(shi)一(yi)個(ge)理念。首(shou)先是(shi)商(shang)(shang)(shang)業地產(chan)其前(qian)調查(cha)方(fang)面(mian)，與住宅開發(fa)不(bu)同(tong)，商(shang)(shang)(shang)業地產(chan)前(qian)期(qi)調查(cha)涉(she)(she)(she)及(ji)的(de)(de)(de)面(mian)廣得(de)多。一(yi)個(ge)商(shang)(shang)(shang)業地產(chan)項目(mu)市場(chang)調查(cha)內(nei)容(rong)至(zhi)少涉(she)(she)(she)及(ji)幾個(ge)方(fang)面(mian):一(yi)個(ge)是(shi)與住宅樓盤相同(tong)的(de)(de)(de)必(bi)備的(de)(de)(de)內(nei)容(rong)，宏觀經濟環境、消費者(zhe)調研(yan)、密接調研(yan)等等。第(di)二個(ge)是(shi)長上方(fang)面(mian)的(de)(de)(de)調研(yan)內(nei)容(rong)，包括廠(chang)商(shang)(shang)(shang)、批發(fa)商(shang)(shang)(shang)、分(fen)銷(xiao)商(shang)(shang)(shang)，零售商(shang)(shang)(shang)，根據項目(mu)的(de)(de)(de)大小，這些都要考慮(lv)到(dao)本地基本涉(she)(she)(she)及(ji)到(dao)的(de)(de)(de)和(he)外地部分(fen)涉(she)(she)(she)及(ji)到(dao)的(de)(de)(de)商(shang)(shang)(shang)家、廠(chang)商(shang)(shang)(shang)。第(di)三(san)個(ge)方(fang)面(mian)是(shi)關(guan)聯產(chan)業的(de)(de)(de)調查(cha)內(nei)容(rong)，我們(men)這個(ge)模型上面(mian)說(shuo)的(de)(de)(de)關(guan)聯產(chan)業包括餐飲業、旅游休閑(xian)業、旅游業、培(pei)訓業、傳媒、廣告業、咨詢策(ce)劃(hua)。第(di)四個(ge)是(shi)服務運營機構的(de)(de)(de)調研(yan)，包括會(hui)展、物流、信息和(he)咨詢等等。對照這個(ge)產(chan)業價值鏈模型，我們(men)商(shang)(shang)(shang)業的(de)(de)(de)調研(yan)思路會(hui)變得(de)非常清晰(xi)。

模式

商業地產存在的三種模式：

第(di)一類(lei)我們把它(ta)稱之為“沃爾瑪”模(mo)式(shi)，這(zhe)種模(mo)式(shi)比較典(dian)型的(de)是(shi)業內所謂大腕“萬科(ke)”模(mo)式(shi)，這(zhe)種模(mo)式(shi)在(zai)不同的(de)城市(shi)(shi)郊(jiao)(jiao)區，進行大規模(mo)的(de)拷貝，產品極(ji)其單一化，目標客戶極(ji)其準確(que)，基本上是(shi)圍著城市(shi)(shi)的(de)白領階層和一些中青年(nian)購物打(da)造的(de)，體制(zhi)上也采取(qu)一個(ge)強制(zhi)控制(zhi)，并且有計劃的(de)在(zai)郊(jiao)(jiao)區進行開發。和提到沃爾瑪一樣，沃爾瑪是(shi)全球最大的(de)連鎖商店，萬科(ke)作為住宅(zhai)代表性(xing)企業，走的(de)也是(shi)這(zhe)個(ge)模(mo)式(shi)，這(zhe)是(shi)第(di)一類(lei)。

第二類我(wo)們叫做(zuo)百貨(huo)(huo)公(gong)(gong)司(si)(si)模(mo)式(shi)(shi)，談到百貨(huo)(huo)公(gong)(gong)司(si)(si)模(mo)式(shi)(shi)，在國內有(you)代表性的(de)(de)就是(shi)華潤置地，即在同一(yi)(yi)個(ge)地域各種(zhong)產(chan)品同時(shi)做(zuo)，產(chan)品也多樣化(hua)，就像一(yi)(yi)個(ge)百貨(huo)(huo)公(gong)(gong)司(si)(si)的(de)(de)高中低檔產(chan)品，什(shen)么都有(you)，包括商戶(hu)、寫字樓、住(zhu)宅、酒店、公(gong)(gong)寓都在整個(ge)盤(pan)子里都體現出來(lai)，這(zhe)(zhe)種(zhong)百貨(huo)(huo)公(gong)(gong)司(si)(si)的(de)(de)模(mo)式(shi)(shi)比較多的(de)(de)，一(yi)(yi)般在過(guo)去有(you)一(yi)(yi)個(ge)城建系(xi)統，每個(ge)城市都有(you)城建系(xi)統，城建系(xi)統轉(zhuan)制過(guo)來(lai)開發(fa)公(gong)(gong)司(si)(si)，包括很多大型的(de)(de)開發(fa)公(gong)(gong)司(si)(si)都在走(zou)這(zhe)(zhe)種(zhong)模(mo)式(shi)(shi)，這(zhe)(zhe)是(shi)第二類。

第三(san)類我(wo)(wo)們叫做是(shi)精品店的(de)(de)模(mo)(mo)式(shi)。這類模(mo)(mo)式(shi)像(xiang)萬(wan)通一(yi)直在拼(pin)命的(de)(de)推行這個“美國模(mo)(mo)式(shi)”，它(ta)這種主要干什(shen)么(me)呢？主要在少數高端(duan)的(de)(de)市場進行精品店的(de)(de)經營，就像(xiang)我(wo)(wo)們一(yi)樣(yang)，我(wo)(wo)賣的(de)(de)勞斯萊斯，可(ke)能一(yi)天就賣三(san)輛，但(dan)是(shi)我(wo)(wo)的(de)(de)總(zong)營業額和利潤是(shi)最高的(de)(de)，所以(yi)是(shi)走高端(duan)路(lu)線。