【商業地(di)產策劃(hua)(hua)】商業地(di)產策劃(hua)(hua)流程 如何做好商業地(di)產策劃(hua)(hua)方案

商(shang)業地(di)產(chan)策(ce)劃的(de)核(he)心內容包括商(shang)業用地(di)的(de)價值判別與發展定位、商(shang)業地(di)產(chan)融資策(ce)劃、商(shang)業地(di)產(chan)價值鏈構造和(he)策(ce)劃、商(shang)業地(di)產(chan)建筑策(ce)劃等。

商業地產定義

商業地產是包(bao)括城市綜(zong)合體、購物中心、大賣場、商(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)街、shoppingmall、主題商(shang)(shang)場、專業(ye)(ye)(ye)市場、批發市場、折扣店、工廠直銷店、娛樂類商(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)地(di)(di)產(chan)、酒店、度(du)假村、養(yang)老院、寫字(zi)樓(lou)及(ji)住宅和寫字(zi)樓(lou)的(de)底(di)層(ceng)商(shang)(shang)鋪等以商(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)化經營(ying)為目(mu)的(de)與住宅房地(di)(di)產(chan)有(you)(you)很(hen)大區別的(de)房地(di)(di)產(chan)產(chan)品(pin)。商(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)地(di)(di)產(chan)是一(yi)個具有(you)(you)地(di)(di)產(chan)、商(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)與投(tou)資(zi)三重特性的(de)綜(zong)合性行(xing)業(ye)(ye)(ye)，它兼有(you)(you)地(di)(di)產(chan)，商(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)，投(tou)資(zi)三方(fang)面的(de)特性，既區別于(yu)(yu)單(dan)純的(de)投(tou)資(zi)和商(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)，又有(you)(you)別于(yu)(yu)傳統意(yi)義(yi)上(shang)的(de)房地(di)(di)產(chan)行(xing)業(ye)(ye)(ye)。

商業地產核心內容

商業用地的價值判別與發展定位

策劃人員必須回答：開發什么樣的物業才能實現價值最大化?為此，策劃人員必(bi)須研究地(di)段、街區、商圈、商業功能演變、不同類(lei)型物(wu)業與地(di)段的(de)經濟效果，甚(shen)至要研究物(wu)業建(jian)成后物(wu)業與街區發展的(de)互動關系。價值判別結論決定項目的(de)客戶定位(wei)(wei)、建(jian)筑定位(wei)(wei)、形象(xiang)定位(wei)(wei)和(he)價格定位(wei)(wei)。

商業地產融資策劃

商業地產開發(fa)和(he)運(yun)營的(de)(de)突出特征是需要(yao)巨資(zi)投(tou)(tou)(tou)(tou)入(ru)(初始投(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)和(he)總投(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi))，籌(chou)措(cuo)足夠的(de)(de)資(zi)金(jin)是項目能(neng)否(fou)成功的(de)(de)關鍵。為籌(chou)措(cuo)資(zi)金(jin)，贏得投(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)人(ren)(ren)(銀(yin)行(xing)、基金(jin)、信(xin)(xin)托機構、獨立(li)投(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)人(ren)(ren)、投(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)公司、開發(fa)商等)的(de)(de)青(qing)睞和(he)認可，必須制(zhi)定系統、科學、完(wan)善、可實(shi)施的(de)(de)可行(xing)性研(yan)究報(bao)告(gao)，描繪完(wan)整可信(xin)(xin)的(de)(de)投(tou)(tou)(tou)(tou)資(zi)收益(yi)“路線圖”。

根據(ju)融資(zi)方(fang)(fang)案，企業應(ying)通過招商尋找潛在投資(zi)人(ren)、建(jian)立融資(zi)渠道，并評價融資(zi)方(fang)(fang)案的(de)成(cheng)本與(yu)收益，選擇(ze)最合適(shi)的(de)方(fang)(fang)案。例(li)如我們從銀行貸款(kuan)和投資(zi)人(ren)出資(zi)入(ru)股兩(liang)種方(fang)(fang)案。銀行雖不分配(pei)利(li)潤、不干涉經營管理，但(dan)要(yao)貸款(kuan)利(li)息(xi);后者不要(yao)利(li)息(xi)但(dan)要(yao)參與(yu)分配(pei)利(li)潤，介入(ru)公司經營管理，究竟如何選擇(ze)，應(ying)具(ju)體問題、具(ju)體分析。

商業地產價值鏈構造和策劃

商(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)物業(ye)(ye)(ye)的(de)開(kai)發和運營是價(jia)(jia)值(zhi)(zhi)創(chuang)造和分(fen)配過程(cheng)，發現價(jia)(jia)值(zhi)(zhi)和創(chuang)造價(jia)(jia)值(zhi)(zhi)同等重要(yao)，價(jia)(jia)值(zhi)(zhi)受(shou)多(duo)種因(yin)素和規(gui)律的(de)影(ying)響，沒(mei)有(you)深厚的(de)價(jia)(jia)值(zhi)(zhi)理論功底就不可能(neng)制(zhi)定完善(shan)的(de)價(jia)(jia)值(zhi)(zhi)鏈(lian)策劃活(huo)動。價(jia)(jia)值(zhi)(zhi)鏈(lian)構造包(bao)括產(chan)品(pin)縱向價(jia)(jia)值(zhi)(zhi)鏈(lian)和企(qi)業(ye)(ye)(ye)內(nei)部(bu)價(jia)(jia)值(zhi)(zhi)鏈(lian)。針對一個商(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)地(di)產(chan)項目，首(shou)要(yao)的(de)是構造產(chan)品(pin)縱向價(jia)(jia)值(zhi)(zhi)鏈(lian)，把參與商(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)物業(ye)(ye)(ye)開(kai)發和運營的(de)各方(fang)利益有(you)機(ji)地(di)聯結起來。著眼于長(chang)期(qi)發展的(de)企(qi)業(ye)(ye)(ye)為適應商(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)地(di)產(chan)的(de)開(kai)發和經營，也采(cai)取組織措施構建企(qi)業(ye)(ye)(ye)內(nei)部(bu)價(jia)(jia)值(zhi)(zhi)鏈(lian)。

商業地產建筑策劃

商業(ye)(ye)建筑(zhu)(zhu)一般由主要(yao)營(ying)業(ye)(ye)空(kong)(kong)間(jian)(jian)、附屬(shu)營(ying)業(ye)(ye)空(kong)(kong)間(jian)(jian)、配套空(kong)(kong)間(jian)(jian)和(he)共享空(kong)(kong)間(jian)(jian)構成。建筑(zhu)(zhu)策(ce)劃意在優(you)化(hua)建筑(zhu)(zhu)空(kong)(kong)間(jian)(jian)于經營(ying)業(ye)(ye)績之間(jian)(jian)的關系，優(you)化(hua)建筑(zhu)(zhu)空(kong)(kong)間(jian)(jian)的功能組合(he)，以降低成本，提高使用率，實現效益最大(da)化(hua)。為此必須采(cai)取科學的建筑(zhu)(zhu)設(she)計(ji)和(he)評價方法，遵(zun)循整體(ti)化(hua)設(she)計(ji)和(he)全過程監(jian)理(li)理(li)念。

商業地產技術策劃

建(jian)筑和管理(li)(li)技(ji)術(shu)(shu)(shu)發(fa)展迅速(su)，例如節能(neng)技(ji)術(shu)(shu)(shu)、智能(neng)化技(ji)術(shu)(shu)(shu)、無線通信技(ji)術(shu)(shu)(shu)、鋼結構技(ji)術(shu)(shu)(shu)、自動(dong)化車庫管理(li)(li)系統等不斷推陳出新(xin)，策劃人員(yuan)應(ying)在準確(que)把握發(fa)展趨勢的前提下，準確(que)評(ping)價(jia)(jia)技(ji)術(shu)(shu)(shu)的經(jing)濟技(ji)術(shu)(shu)(shu)合理(li)(li)性和營銷價(jia)(jia)值(zhi)，堅持經(jing)濟與技(ji)術(shu)(shu)(shu)聯系原(yuan)則(ze)，提出價(jia)(jia)值(zhi)最大(da)化技(ji)術(shu)(shu)(shu)方案。

商業地產營銷推廣策劃

亦(yi)即銷(xiao)(xiao)售促進，實質(zhi)是把商品和(he)服(fu)務的(de)信息有(you)效傳(chuan)(chuan)(chuan)播(bo)給目(mu)標客戶，促使客戶愿意購(gou)買(mai)。傳(chuan)(chuan)(chuan)播(bo)的(de)最佳(jia)模式是整(zheng)合營銷(xiao)(xiao)傳(chuan)(chuan)(chuan)播(bo)，超(chao)越傳(chuan)(chuan)(chuan)統的(de)4P理論，用4C理論指導傳(chuan)(chuan)(chuan)播(bo)實踐，整(zheng)合生(sheng)產(chan)、管理和(he)營銷(xiao)(xiao)活動。

商業地產招商策劃

招商(shang)(shang)是(shi)商(shang)(shang)業地產(chan)永恒(heng)的(de)(de)主題，也是(shi)難(nan)點。在商(shang)(shang)業地產(chan)開發(fa)的(de)(de)不同(tong)階段，招商(shang)(shang)內容(rong)不同(tong)。例如，項(xiang)目前(qian)期招商(shang)(shang)重(zhong)點是(shi)尋找(zhao)合(he)作伙伴、出資人，與大(da)商(shang)(shang)家簽訂合(he)作合(he)同(tong)，如中(zhong)航(hang)龍華九(jiu)方購物(wu)中(zhong)心為(wei)招商(shang)(shang)做的(de)(de)畫冊——“自然(ran)而然(ran)，攜手(shou)九(jiu)方”（飛越廣告作品），就以獨特創意吸引了一(yi)批如星巴克這樣的(de)(de)知名商(shang)(shang)家；建設過(guo)程(cheng)中(zhong)的(de)(de)重(zhong)點是(shi)物(wu)業銷售;建設后期招商(shang)(shang)內容(rong)轉變為(wei)尋找(zhao)中(zhong)小經營者進場(chang)經營;投入使用若干年后根據形勢(shi)發(fa)展，招商(shang)(shang)的(de)(de)目的(de)(de)是(shi)不斷優化客戶組(zu)合(he)。

策劃步驟

項目地塊解析

在(zai)項(xiang)目市場(chang)發(fa)展趨勢研究(jiu)(jiu)的(de)基礎上，本部分將從項(xiang)目條件(jian)分析入手，從地塊角(jiao)度判斷適合發(fa)展的(de)物業(ye)形態，并對項(xiang)目周邊環境地塊的(de)狀況性質進行(xing)研究(jiu)(jiu)，分析其(qi)對本地塊可能之影響。

項目區位分析

主要針對項(xiang)目(mu)周邊地塊(kuai)的現(xian)狀以及未來(lai)發展(zhan)狀況進行分(fen)析，了解項(xiang)目(mu)發展(zhan)的環境及影(ying)響因素。

項目地塊條件分析

主要針對項目(mu)地塊的(de)開發條件(jian)進行透徹分析，找出影響項目(mu)發展的(de)因素(su)。

1、項目SWOT分析(xi)(優(you)勢(shi)、劣(lie)勢(shi)、發展(zhan)機會、競爭威脅(xie)(xie))：分析(xi)項目發展(zhan)的(de)重要及難點，明確項目本身的(de)優(you)勢(shi)、劣(lie)勢(shi)、發展(zhan)機會、競爭威脅(xie)(xie)等。

2、項(xiang)目(mu)發(fa)展(zhan)方(fang)向(xiang)把(ba)握：在了解市(shi)場環境、片區發(fa)展(zhan)及地塊條件基礎上，對(dui)項(xiang)目(mu)發(fa)展(zhan)方(fang)向(xiang)、可能功能物業進(jin)行預測，提供細供市(shi)場調研方(fang)向(xiang)。

3、項(xiang)目(mu)發展形象(xiang)定位(wei)(wei)及概念定位(wei)(wei)：確定項(xiang)目(mu)的發展形象(xiang)，為項(xiang)目(mu)定位(wei)(wei)與規(gui)劃設計提供(gong)方向。

4、項目功(gong)能組(zu)合(he)及業態配(pei)比定(ding)(ding)位：主(zhu)要(yao)包(bao)括項目內(nei)部(bu)主(zhu)要(yao)物業類(lei)型(xing)的功(gong)能確定(ding)(ding)、組(zu)合(he)方案定(ding)(ding)位、功(gong)能布局及各(ge)功(gong)能間的關(guan)聯(lian)性控制。

5、項目(mu)開發(fa)規模與(yu)檔次定(ding)位：根據項目(mu)發(fa)展主(zhu)(zhu)題，并結合項目(mu)所處市場背景環境(jing)，確定(ding)項目(mu)主(zhu)(zhu)要物業類型(xing)的開發(fa)規模與(yu)檔次。

6、項目(mu)(mu)目(mu)(mu)標客戶定(ding)位(wei)：主要確定(ding)項目(mu)(mu)各(ge)功能物(wu)業的客戶階層、消費群(qun)體，為項目(mu)(mu)后期開發(fa)(fa)方(fang)案(an)提(ti)供(gong)(gong)依據。7、項目(mu)(mu)價值定(ding)位(wei)(含財務分析)：根據項目(mu)(mu)自身(shen)條件、總體定(ding)位(wei)、市場供(gong)(gong)需狀況、市場現有物(wu)業供(gong)(gong)應價格水平、潛在購(gou)買水平，以及項目(mu)(mu)所在區域(yu)未來發(fa)(fa)展趨(qu)勢等因素，明(ming)確項目(mu)(mu)各(ge)功能物(wu)業的價格水平。

商業地產相關知識

分類

（一）按使用(yong)功能(neng)劃分(fen)：泛指用(yong)途(tu)為商業(ye)、服務業(ye)的物業(ye)。國內常見有：底商、步行(xing)街(jie)、MALL、購物中心、專業(ye)性市場(chang)。

（二）地域性分類：根據不同(tong)的(de)(de)城市發(fa)展規模，城市中(zhong)(zhong)存在單(dan)個或多個商業(ye)中(zhong)(zhong)心、商圈的(de)(de)情(qing)況(kuang)。

如：北京有燕莎、朝外、CBD、建國門(men)、王府井、亞奧、北三環、西單、阜成(cheng)門(men)等多個分(fen)散的商業中心，商業分(fen)布呈現多極化現象。

上(shang)海、南京等國(guo)內(nei)諸(zhu)多大中(zhong)(zhong)城(cheng)市中(zhong)(zhong)雖有不同的(de)商業中(zhong)(zhong)心，但均有商業密集度(du)極大的(de)首屈一指的(de)核心商業區。

分析和研究不同地域的商業特色有(you)助于完成理想(xiang)的商業選址。

（三）按服務對象和(he)輻射范圍分類：有區域商(shang)(shang)業中(zhong)心、城(cheng)市核心商(shang)(shang)業中(zhong)心、次中(zhong)心、鄰(lin)里中(zhong)心、小區配(pei)套商(shang)(shang)業等。

產業價值鏈

圖：商業地產的(de)“產業價值鏈”模(mo)型圖

商(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)價(jia)(jia)(jia)(jia)值(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)鏈(lian)是(shi)(shi)(shi)一個(ge)流(liu)程(cheng)增值(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)過(guo)程(cheng)，因此我們在(zai)思考(kao)中建立(li)了(le)(le)這樣一個(ge)模(mo)型，從(cong)(cong)上(shang)述模(mo)型可以看(kan)出一個(ge)商(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)項(xiang)目(mu)(mu)(mu)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)價(jia)(jia)(jia)(jia)值(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)鏈(lian)從(cong)(cong)不同(tong)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)角度看(kan)其實有兩個(ge)，既狹(xia)義(yi)產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)價(jia)(jia)(jia)(jia)值(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)鏈(lian)和(he)廣(guang)義(yi)產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)價(jia)(jia)(jia)(jia)值(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)鏈(lian)廣(guang)義(yi)產(chan)(chan)值(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)價(jia)(jia)(jia)(jia)值(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)鏈(lian)中市場的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)狹(xia)義(yi)和(he)狹(xia)義(yi)產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)價(jia)(jia)(jia)(jia)值(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)鏈(lian)中的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)商(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)是(shi)(shi)(shi)兩個(ge)價(jia)(jia)(jia)(jia)值(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)鏈(lian)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)關鍵點(dian)，他們通過(guo)開發商(shang)連接，把一個(ge)無形(xing)市場轉(zhuan)化(hua)成(cheng)有形(xing)市場，這是(shi)(shi)(shi)產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)價(jia)(jia)(jia)(jia)值(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)鏈(lian)開發的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)基(ji)本(ben)意義(yi)。狹(xia)義(yi)產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)價(jia)(jia)(jia)(jia)值(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)鏈(lian)是(shi)(shi)(shi)從(cong)(cong)經(jing)(jing)濟效(xiao)益(yi)和(he)微觀概念(nian)講(jiang)(jiang)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)，是(shi)(shi)(shi)以開發商(shang)為龍(long)頭的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)，整合了(le)(le)零售商(shang)，運營(ying)商(shang)，金融業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)和(he)商(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)服務(wu)企業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)而形(xing)成(cheng)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)價(jia)(jia)(jia)(jia)值(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)增值(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)過(guo)程(cheng)。也(ye)就(jiu)(jiu)是(shi)(shi)(shi)說狹(xia)義(yi)價(jia)(jia)(jia)(jia)值(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)鏈(lian)是(shi)(shi)(shi)開發商(shang)在(zai)開發一個(ge)商(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)項(xiang)目(mu)(mu)(mu)一開始就(jiu)(jiu)必(bi)(bi)須(xu)具備的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)思維模(mo)式。為了(le)(le)實現商(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)開發的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)經(jing)(jing)濟效(xiao)益(yi)，開發商(shang)必(bi)(bi)須(xu)尋求(qiu)投(tou)資者(zhe)、商(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)運營(ying)商(shang)商(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)服務(wu)企業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)和(he)關聯(lian)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)介入(ru)，共(gong)同(tong)玩轉(zhuan)這個(ge)項(xiang)目(mu)(mu)(mu)。廣(guang)義(yi)價(jia)(jia)(jia)(jia)值(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)鏈(lian)是(shi)(shi)(shi)商(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)社會效(xiao)益(yi)和(he)宏觀講(jiang)(jiang)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)，往往是(shi)(shi)(shi)無形(xing)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)，是(shi)(shi)(shi)從(cong)(cong)消費者(zhe)需(xu)求(qiu)開始的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)逆(ni)向營(ying)銷的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)過(guo)程(cheng)，逆(ni)向影像(xiang)在(zai)美國已(yi)經(jing)(jing)提出十幾年(nian)(nian)了(le)(le)，在(zai)中國有多少(shao)企業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)做到了(le)(le)，是(shi)(shi)(shi)一個(ge)商(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)項(xiang)目(mu)(mu)(mu)通過(guo)消費者(zhe)需(xu)求(qiu)，商(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)經(jing)(jing)營(ying)，質直制造供應商(shang)改進而產(chan)(chan)生(sheng)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)價(jia)(jia)(jia)(jia)值(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)。廣(guang)義(yi)價(jia)(jia)(jia)(jia)值(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)鏈(lian)是(shi)(shi)(shi)認知形(xing)成(cheng)了(le)(le)，只要(yao)你把狹(xia)義(yi)價(jia)(jia)(jia)(jia)值(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)鏈(lian)做好了(le)(le)，他就(jiu)(jiu)會形(xing)成(cheng)了(le)(le)，但(dan)是(shi)(shi)(shi)廣(guang)義(yi)價(jia)(jia)(jia)(jia)值(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)鏈(lian)基(ji)本(ben)上(shang)是(shi)(shi)(shi)造勢的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)，我們在(zai)80年(nian)(nian)代學習(xi)(xi)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)時候就(jiu)(jiu)學習(xi)(xi)了(le)(le)商(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)項(xiang)目(mu)(mu)(mu)。事實上(shang)掌握消費者(zhe)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)心理，行(xing)為偏(pian)好，掌握個(ge)體(ti)投(tou)資者(zhe)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)承受力對于商(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)開發都是(shi)(shi)(shi)十分(fen)重要(yao)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)。

商業地產產業價值鏈理論的意義:

首先從意義上看，它至少有這么幾個意義:

第一、產業價值鏈有助于商業地產開發具備正確的理念。

房(fang)地(di)產(chan)是一個資本密(mi)集型和知識密(mi)集型的行業，具有(you)高風險，高收益的理念(nian)，商業地(di)產(chan)尤其(qi)如(ru)此，其(qi)成(cheng)功雖然靠(kao)智(zhi)慧，反思(si)我們(men)大部分失敗(bai)的商業地(di)產(chan)都是貪(tan)心所致，要么是忽(hu)視了消費者的研究，要么是很多政策傾向自(zi)己(ji)，忽(hu)視了關聯產(chan)業的利益。產(chan)業價值鏈告訴(su)我們(men)，你(ni)想成(cheng)功的開發必(bi)須(xu)重視整合這些產(chan)業，為(wei)相(xiang)關產(chan)業提供增(zeng)值的機會。

第二、產業價值鏈有助于產業地產形成成功的思路。

這里提(ti)出產業(ye)價值(zhi)(zhi)鏈(lian)這樣(yang)一種模(mo)式也是(shi)簡化這些東西，清(qing)晰(xi)思(si)路。在(zai)商(shang)業(ye)地(di)產策劃中，我們發(fa)現很多(duo)開(kai)發(fa)商(shang)從事(shi)沒(mei)有接觸商(shang)業(ye)地(di)產，甚(shen)至(zhi)從來(lai)沒(mei)有做過地(di)產，就(jiu)把(ba)房子蓋起來(lai)，這種情況太多(duo)了(le)。在(zai)項目(mu)動工之后就(jiu)沒(mei)有了(le)方向，所(suo)以，為大家解決一個非常簡單(dan)的(de)問(wen)題，就(jiu)是(shi)產業(ye)價值(zhi)(zhi)鏈(lian)，你把(ba)你的(de)商(shang)業(ye)地(di)產項目(mu)看成(cheng)一個集成(cheng)系(xi)統，涉及到方方面面的(de)產業(ye)，不能光是(shi)開(kai)發(fa)房子這么(me)簡單(dan)。相關產業(ye)我們在(zai)模(mo)型上標的(de)非常清(qing)楚。

第三、產業價值鏈模式有助于商業地產開發形成有效的模式。

那是(shi)(shi)(shi)(shi)一個(ge)(ge)模式，而不是(shi)(shi)(shi)(shi)一個(ge)(ge)理(li)念。首先是(shi)(shi)(shi)(shi)商(shang)(shang)(shang)業(ye)地(di)產其(qi)前(qian)調(diao)(diao)查方(fang)(fang)面，與住宅開發不同，商(shang)(shang)(shang)業(ye)地(di)產前(qian)期調(diao)(diao)查涉(she)及的(de)面廣得多(duo)。一個(ge)(ge)商(shang)(shang)(shang)業(ye)地(di)產項目(mu)市場調(diao)(diao)查內容(rong)至少涉(she)及幾個(ge)(ge)方(fang)(fang)面:一個(ge)(ge)是(shi)(shi)(shi)(shi)與住宅樓盤相同的(de)必備的(de)內容(rong)，宏(hong)觀經濟環境、消(xiao)費者調(diao)(diao)研(yan)(yan)、密接調(diao)(diao)研(yan)(yan)等(deng)等(deng)。第(di)二個(ge)(ge)是(shi)(shi)(shi)(shi)長上(shang)方(fang)(fang)面的(de)調(diao)(diao)研(yan)(yan)內容(rong)，包括(kuo)廠(chang)商(shang)(shang)(shang)、批發商(shang)(shang)(shang)、分(fen)銷(xiao)商(shang)(shang)(shang)，零售商(shang)(shang)(shang)，根據項目(mu)的(de)大小，這些都要(yao)考(kao)慮到(dao)本地(di)基(ji)本涉(she)及到(dao)的(de)和外(wai)地(di)部分(fen)涉(she)及到(dao)的(de)商(shang)(shang)(shang)家、廠(chang)商(shang)(shang)(shang)。第(di)三(san)個(ge)(ge)方(fang)(fang)面是(shi)(shi)(shi)(shi)關(guan)聯(lian)產業(ye)的(de)調(diao)(diao)查內容(rong)，我(wo)們這個(ge)(ge)模型(xing)上(shang)面說的(de)關(guan)聯(lian)產業(ye)包括(kuo)餐飲(yin)業(ye)、旅游休閑(xian)業(ye)、旅游業(ye)、培訓業(ye)、傳媒、廣告業(ye)、咨(zi)詢策劃(hua)。第(di)四個(ge)(ge)是(shi)(shi)(shi)(shi)服務運營機構的(de)調(diao)(diao)研(yan)(yan)，包括(kuo)會(hui)展、物流、信息和咨(zi)詢等(deng)等(deng)。對照這個(ge)(ge)產業(ye)價值鏈(lian)模型(xing)，我(wo)們商(shang)(shang)(shang)業(ye)的(de)調(diao)(diao)研(yan)(yan)思路會(hui)變得非常清晰。

模式

商業地產存在的三種模式：

第(di)一(yi)類(lei)我們把它稱之為(wei)“沃爾(er)瑪”模(mo)式(shi)(shi)，這(zhe)種模(mo)式(shi)(shi)比(bi)較(jiao)典(dian)型的(de)是(shi)業內所謂大腕“萬(wan)科(ke)(ke)”模(mo)式(shi)(shi)，這(zhe)種模(mo)式(shi)(shi)在不同的(de)城(cheng)市郊區，進行大規模(mo)的(de)拷貝，產品(pin)極(ji)其單(dan)一(yi)化，目標客戶極(ji)其準確，基本(ben)上是(shi)圍著城(cheng)市的(de)白領階層(ceng)和一(yi)些中青年購物(wu)打造(zao)的(de)，體制上也采(cai)取一(yi)個強(qiang)制控制，并且有計(ji)劃的(de)在郊區進行開發。和提到沃爾(er)瑪一(yi)樣，沃爾(er)瑪是(shi)全球最(zui)大的(de)連鎖商店，萬(wan)科(ke)(ke)作為(wei)住宅代表(biao)性(xing)企業，走的(de)也是(shi)這(zhe)個模(mo)式(shi)(shi)，這(zhe)是(shi)第(di)一(yi)類(lei)。

第(di)二類我們叫(jiao)做百貨公(gong)(gong)司模式，談到百貨公(gong)(gong)司模式，在國內有(you)代(dai)表性的(de)(de)就是華潤置地(di)，即(ji)在同一個(ge)(ge)地(di)域(yu)各種產(chan)品(pin)同時做，產(chan)品(pin)也多(duo)樣化(hua)，就像一個(ge)(ge)百貨公(gong)(gong)司的(de)(de)高(gao)中低檔產(chan)品(pin)，什么都(dou)(dou)有(you)，包(bao)括商戶(hu)、寫字樓、住(zhu)宅、酒店、公(gong)(gong)寓都(dou)(dou)在整個(ge)(ge)盤子(zi)里都(dou)(dou)體現出來，這(zhe)(zhe)種百貨公(gong)(gong)司的(de)(de)模式比較多(duo)的(de)(de)，一般在過(guo)去有(you)一個(ge)(ge)城建系(xi)統，每個(ge)(ge)城市都(dou)(dou)有(you)城建系(xi)統，城建系(xi)統轉制過(guo)來開發公(gong)(gong)司，包(bao)括很多(duo)大(da)型(xing)的(de)(de)開發公(gong)(gong)司都(dou)(dou)在走這(zhe)(zhe)種模式，這(zhe)(zhe)是第(di)二類。

第三類我(wo)們(men)叫做是精品店的(de)(de)模式。這(zhe)(zhe)類模式像萬通(tong)一(yi)直在(zai)拼命的(de)(de)推行(xing)這(zhe)(zhe)個“美國模式”，它這(zhe)(zhe)種主要(yao)干(gan)什(shen)么(me)呢？主要(yao)在(zai)少數高(gao)端的(de)(de)市場(chang)進行(xing)精品店的(de)(de)經營，就像我(wo)們(men)一(yi)樣，我(wo)賣的(de)(de)勞斯(si)萊斯(si)，可(ke)能一(yi)天就賣三輛(liang)，但(dan)是我(wo)的(de)(de)總營業額和(he)利潤是最高(gao)的(de)(de)，所以是走高(gao)端路(lu)線。