【商業地(di)產(chan)策(ce)(ce)劃】商業地(di)產(chan)策(ce)(ce)劃流程 如何做(zuo)好商業地(di)產(chan)策(ce)(ce)劃方案

商業(ye)地(di)(di)產(chan)(chan)策(ce)劃(hua)(hua)的核(he)心內容包(bao)括商業(ye)用地(di)(di)的價值(zhi)判(pan)別與發展定位、商業(ye)地(di)(di)產(chan)(chan)融資(zi)策(ce)劃(hua)(hua)、商業(ye)地(di)(di)產(chan)(chan)價值(zhi)鏈構造(zao)和策(ce)劃(hua)(hua)、商業(ye)地(di)(di)產(chan)(chan)建(jian)筑策(ce)劃(hua)(hua)等。

商業地產定義

商業地產是包括城(cheng)市綜(zong)(zong)合(he)(he)體、購物中(zhong)心、大賣場、商(shang)(shang)業(ye)街、shoppingmall、主題商(shang)(shang)場、專業(ye)市場、批發市場、折扣店(dian)、工廠直銷店(dian)、娛樂(le)類商(shang)(shang)業(ye)地(di)(di)產(chan)、酒店(dian)、度假村、養老院(yuan)、寫字樓及(ji)住(zhu)宅和寫字樓的底層商(shang)(shang)鋪等以(yi)商(shang)(shang)業(ye)化經營為目的與住(zhu)宅房(fang)地(di)(di)產(chan)有(you)很大區別的房(fang)地(di)(di)產(chan)產(chan)品。商(shang)(shang)業(ye)地(di)(di)產(chan)是一個具有(you)地(di)(di)產(chan)、商(shang)(shang)業(ye)與投資(zi)(zi)三重(zhong)特(te)性(xing)(xing)的綜(zong)(zong)合(he)(he)性(xing)(xing)行(xing)業(ye)，它(ta)兼有(you)地(di)(di)產(chan)，商(shang)(shang)業(ye)，投資(zi)(zi)三方面的特(te)性(xing)(xing)，既區別于單純的投資(zi)(zi)和商(shang)(shang)業(ye)，又有(you)別于傳統意(yi)義(yi)上的房(fang)地(di)(di)產(chan)行(xing)業(ye)。

商業地產核心內容

商業用地的價值判別與發展定位

策劃人員必須回答：開發什么樣的物業才能實現價值最大化?為此，策劃人員必須(xu)研(yan)究(jiu)(jiu)地段(duan)、街區(qu)、商圈(quan)、商業(ye)功能演變(bian)、不同類(lei)型物(wu)業(ye)與地段(duan)的經濟效果，甚至要(yao)研(yan)究(jiu)(jiu)物(wu)業(ye)建(jian)成后(hou)物(wu)業(ye)與街區(qu)發展(zhan)的互(hu)動關系。價值判別結(jie)論決定(ding)項目的客戶定(ding)位、建(jian)筑定(ding)位、形象定(ding)位和價格定(ding)位。

商業地產融資策劃

商(shang)業地產開發(fa)和運營的突出特征(zheng)是(shi)需要巨資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)投(tou)(tou)(tou)入(ru)(初始投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)和總投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi))，籌措足夠的資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)是(shi)項目(mu)能(neng)否成(cheng)功的關鍵。為籌措資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)，贏得投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)人(銀行、基金(jin)、信(xin)托機構、獨立(li)投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)人、投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)公司、開發(fa)商(shang)等)的青睞和認可(ke)，必須制定(ding)系統、科(ke)學、完善、可(ke)實施的可(ke)行性(xing)研究(jiu)報告(gao)，描繪(hui)完整可(ke)信(xin)的投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)(zi)收益(yi)“路線圖”。

根據融(rong)資(zi)(zi)方(fang)(fang)案，企(qi)業應(ying)通過(guo)招商尋找潛在投資(zi)(zi)人、建立融(rong)資(zi)(zi)渠道，并評價融(rong)資(zi)(zi)方(fang)(fang)案的(de)成本與收益，選(xuan)擇(ze)(ze)最合(he)適的(de)方(fang)(fang)案。例如我們從銀(yin)行(xing)貸款(kuan)和投資(zi)(zi)人出資(zi)(zi)入股(gu)兩(liang)種(zhong)方(fang)(fang)案。銀(yin)行(xing)雖(sui)不(bu)(bu)分配利(li)潤(run)、不(bu)(bu)干(gan)涉經(jing)營(ying)管理，但要(yao)貸款(kuan)利(li)息(xi);后者(zhe)不(bu)(bu)要(yao)利(li)息(xi)但要(yao)參(can)與分配利(li)潤(run)，介入公司經(jing)營(ying)管理，究竟(jing)如何選(xuan)擇(ze)(ze)，應(ying)具體(ti)問題、具體(ti)分析(xi)。

商業地產價值鏈構造和策劃

商(shang)業(ye)(ye)(ye)物業(ye)(ye)(ye)的(de)開(kai)(kai)發(fa)和(he)(he)運營(ying)是價(jia)(jia)(jia)值創造(zao)和(he)(he)分配過程，發(fa)現(xian)價(jia)(jia)(jia)值和(he)(he)創造(zao)價(jia)(jia)(jia)值同(tong)等重要，價(jia)(jia)(jia)值受多種因素和(he)(he)規律的(de)影響，沒有深厚的(de)價(jia)(jia)(jia)值理論功(gong)底(di)就不可能制(zhi)定(ding)完(wan)善的(de)價(jia)(jia)(jia)值鏈(lian)策劃活動。價(jia)(jia)(jia)值鏈(lian)構(gou)造(zao)包括產(chan)(chan)品縱(zong)(zong)向價(jia)(jia)(jia)值鏈(lian)和(he)(he)企(qi)業(ye)(ye)(ye)內部(bu)價(jia)(jia)(jia)值鏈(lian)。針對一個(ge)商(shang)業(ye)(ye)(ye)地(di)產(chan)(chan)項目，首要的(de)是構(gou)造(zao)產(chan)(chan)品縱(zong)(zong)向價(jia)(jia)(jia)值鏈(lian)，把參與商(shang)業(ye)(ye)(ye)物業(ye)(ye)(ye)開(kai)(kai)發(fa)和(he)(he)運營(ying)的(de)各方利益(yi)有機地(di)聯結起來。著眼于長期發(fa)展(zhan)的(de)企(qi)業(ye)(ye)(ye)為適應商(shang)業(ye)(ye)(ye)地(di)產(chan)(chan)的(de)開(kai)(kai)發(fa)和(he)(he)經(jing)營(ying)，也采取組(zu)織措施構(gou)建(jian)企(qi)業(ye)(ye)(ye)內部(bu)價(jia)(jia)(jia)值鏈(lian)。

商業地產建筑策劃

商業建(jian)筑(zhu)一般由(you)主要(yao)營業空(kong)(kong)間(jian)、附(fu)屬(shu)營業空(kong)(kong)間(jian)、配套空(kong)(kong)間(jian)和共享(xiang)空(kong)(kong)間(jian)構成(cheng)(cheng)。建(jian)筑(zhu)策劃意在優化建(jian)筑(zhu)空(kong)(kong)間(jian)于(yu)經營業績之間(jian)的關系，優化建(jian)筑(zhu)空(kong)(kong)間(jian)的功能組合，以降低(di)成(cheng)(cheng)本，提高使(shi)用率，實(shi)現(xian)效益(yi)最大化。為此必須采取科(ke)學(xue)的建(jian)筑(zhu)設計(ji)和評(ping)價方法(fa)，遵循整體化設計(ji)和全(quan)過程監(jian)理理念。

商業地產技術策劃

建筑和(he)管理技(ji)(ji)(ji)(ji)術(shu)(shu)(shu)發(fa)展迅(xun)速(su)，例如節能技(ji)(ji)(ji)(ji)術(shu)(shu)(shu)、智(zhi)能化(hua)技(ji)(ji)(ji)(ji)術(shu)(shu)(shu)、無線通(tong)信技(ji)(ji)(ji)(ji)術(shu)(shu)(shu)、鋼結構技(ji)(ji)(ji)(ji)術(shu)(shu)(shu)、自(zi)動(dong)化(hua)車(che)庫管理系統等不斷推陳出新，策劃人(ren)員應(ying)在準確把握發(fa)展趨(qu)勢的前提(ti)(ti)下，準確評價(jia)(jia)技(ji)(ji)(ji)(ji)術(shu)(shu)(shu)的經(jing)濟技(ji)(ji)(ji)(ji)術(shu)(shu)(shu)合理性(xing)和(he)營銷價(jia)(jia)值，堅持經(jing)濟與技(ji)(ji)(ji)(ji)術(shu)(shu)(shu)聯系原則，提(ti)(ti)出價(jia)(jia)值最大(da)化(hua)技(ji)(ji)(ji)(ji)術(shu)(shu)(shu)方案。

商業地產營銷推廣策劃

亦即(ji)銷(xiao)售促進，實質(zhi)是把商品和(he)服務的(de)信息有效傳(chuan)(chuan)播給目(mu)標客(ke)戶，促使客(ke)戶愿意購買(mai)。傳(chuan)(chuan)播的(de)最佳模式是整合營銷(xiao)傳(chuan)(chuan)播，超越傳(chuan)(chuan)統的(de)4P理論，用4C理論指導(dao)傳(chuan)(chuan)播實踐，整合生產、管理和(he)營銷(xiao)活動。

商業地產招商策劃

招(zhao)(zhao)商(shang)(shang)(shang)是(shi)商(shang)(shang)(shang)業地產(chan)永恒的(de)(de)主題，也是(shi)難點(dian)(dian)。在(zai)商(shang)(shang)(shang)業地產(chan)開(kai)發的(de)(de)不(bu)同(tong)階段，招(zhao)(zhao)商(shang)(shang)(shang)內(nei)容不(bu)同(tong)。例如(ru)，項(xiang)目(mu)前期招(zhao)(zhao)商(shang)(shang)(shang)重點(dian)(dian)是(shi)尋找合作(zuo)伙伴(ban)、出資人，與大商(shang)(shang)(shang)家簽訂合作(zuo)合同(tong)，如(ru)中(zhong)(zhong)航龍華(hua)九方(fang)購(gou)物(wu)中(zhong)(zhong)心為(wei)招(zhao)(zhao)商(shang)(shang)(shang)做的(de)(de)畫冊——“自然而然，攜手(shou)九方(fang)”（飛越廣告作(zuo)品），就以獨(du)特創意吸引了一批(pi)如(ru)星巴(ba)克這(zhe)樣的(de)(de)知名商(shang)(shang)(shang)家；建(jian)設過程中(zhong)(zhong)的(de)(de)重點(dian)(dian)是(shi)物(wu)業銷售;建(jian)設后期招(zhao)(zhao)商(shang)(shang)(shang)內(nei)容轉變為(wei)尋找中(zhong)(zhong)小經營者進(jin)場經營;投入(ru)使用若干年后根據形勢(shi)發展，招(zhao)(zhao)商(shang)(shang)(shang)的(de)(de)目(mu)的(de)(de)是(shi)不(bu)斷優化客戶組合。

策劃步驟

項目地塊解析

在項目市場發(fa)(fa)展趨(qu)勢(shi)研(yan)究的基礎上(shang)，本(ben)(ben)部分(fen)將從項目條件分(fen)析入手，從地(di)塊(kuai)角度判(pan)斷適合(he)發(fa)(fa)展的物業形(xing)態(tai)，并對(dui)項目周邊環境地(di)塊(kuai)的狀況(kuang)性(xing)質進行研(yan)究，分(fen)析其對(dui)本(ben)(ben)地(di)塊(kuai)可(ke)能之影(ying)響。

項目區位分析

主要針對項目(mu)(mu)周(zhou)邊地塊的現狀以(yi)及(ji)未來發展狀況進行分析，了解項目(mu)(mu)發展的環境及(ji)影響因素(su)。

項目地塊條件分析

主要(yao)針(zhen)對(dui)項目(mu)地塊的(de)開發條(tiao)件進行透徹分(fen)析，找出影響項目(mu)發展的(de)因素。

1、項(xiang)目(mu)(mu)SWOT分(fen)析(優勢(shi)(shi)、劣勢(shi)(shi)、發展(zhan)(zhan)機(ji)會、競(jing)爭威脅(xie))：分(fen)析項(xiang)目(mu)(mu)發展(zhan)(zhan)的(de)重要(yao)及(ji)難點，明確項(xiang)目(mu)(mu)本身的(de)優勢(shi)(shi)、劣勢(shi)(shi)、發展(zhan)(zhan)機(ji)會、競(jing)爭威脅(xie)等。

2、項目(mu)發展方(fang)向把握：在了解市場環境、片區發展及地(di)塊條件基礎上，對項目(mu)發展方(fang)向、可能功能物業進行預測，提供細供市場調研方(fang)向。

3、項(xiang)目(mu)發展形(xing)(xing)象定(ding)位(wei)及概念定(ding)位(wei)：確定(ding)項(xiang)目(mu)的發展形(xing)(xing)象，為項(xiang)目(mu)定(ding)位(wei)與規劃設計提供方向(xiang)。

4、項(xiang)目功能組合及業(ye)態配比定位(wei)：主(zhu)要包括項(xiang)目內部(bu)主(zhu)要物業(ye)類型的(de)功能確定、組合方案定位(wei)、功能布局及各功能間的(de)關聯性控(kong)制(zhi)。

5、項(xiang)(xiang)目(mu)開發(fa)(fa)規模(mo)與檔次定(ding)位(wei)：根據項(xiang)(xiang)目(mu)發(fa)(fa)展主題(ti)，并結合項(xiang)(xiang)目(mu)所處市場背景環境，確(que)定(ding)項(xiang)(xiang)目(mu)主要物業類型的(de)開發(fa)(fa)規模(mo)與檔次。

6、項(xiang)目(mu)目(mu)標客(ke)戶定位(wei)：主要確(que)定項(xiang)目(mu)各功能物業(ye)的客(ke)戶階層、消費群體，為(wei)項(xiang)目(mu)后期開(kai)發方案(an)提供(gong)依據。7、項(xiang)目(mu)價(jia)值定位(wei)(含財務分析)：根據項(xiang)目(mu)自身條件、總體定位(wei)、市場(chang)供(gong)需狀(zhuang)況、市場(chang)現有物業(ye)供(gong)應價(jia)格水平(ping)、潛在購(gou)買水平(ping)，以及(ji)項(xiang)目(mu)所在區(qu)域未來發展(zhan)趨勢(shi)等(deng)因(yin)素，明確(que)項(xiang)目(mu)各功能物業(ye)的價(jia)格水平(ping)。

商業地產相關知識

分類

（一）按使用(yong)功(gong)能劃分：泛指用(yong)途為商業、服務業的物業。國內常見有：底商、步行街、MALL、購物中心、專業性(xing)市(shi)場。

（二）地(di)域性分類：根據不同的(de)城市發展規模，城市中(zhong)存在單個或多個商業中(zhong)心(xin)、商圈(quan)的(de)情況。

如：北京有(you)燕莎、朝外、CBD、建國門(men)、王府井(jing)、亞奧、北三環、西單、阜成(cheng)門(men)等多個分散(san)的商(shang)業中(zhong)心，商(shang)業分布呈(cheng)現多極(ji)化現象。

上海(hai)、南京等國內(nei)諸(zhu)多大中城市中雖有不同的商業(ye)(ye)中心(xin)，但(dan)均有商業(ye)(ye)密集度極(ji)大的首(shou)屈一(yi)指的核心(xin)商業(ye)(ye)區。

分析和(he)研(yan)究不同地域的商業特色有助于完(wan)成(cheng)理想的商業選(xuan)址。

（三）按服務對象和輻射范圍分類：有區(qu)域(yu)商業中心(xin)(xin)、城(cheng)市核心(xin)(xin)商業中心(xin)(xin)、次中心(xin)(xin)、鄰里(li)中心(xin)(xin)、小區(qu)配(pei)套商業等。

產業價值鏈

圖：商業地產(chan)的“產(chan)業價(jia)值鏈”模(mo)型(xing)圖

商(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)價(jia)(jia)(jia)值(zhi)(zhi)(zhi)鏈(lian)是(shi)(shi)(shi)一(yi)(yi)個(ge)流程增值(zhi)(zhi)(zhi)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)過(guo)程，因此(ci)我(wo)(wo)們在(zai)(zai)(zai)思考中建立了(le)(le)這(zhe)樣一(yi)(yi)個(ge)模(mo)型(xing)，從上述(shu)模(mo)型(xing)可(ke)以看(kan)出(chu)一(yi)(yi)個(ge)商(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)項(xiang)目的(de)(de)(de)(de)(de)(de)產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)價(jia)(jia)(jia)值(zhi)(zhi)(zhi)鏈(lian)從不同的(de)(de)(de)(de)(de)(de)角度看(kan)其實有兩個(ge)，既(ji)狹義(yi)(yi)產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)價(jia)(jia)(jia)值(zhi)(zhi)(zhi)鏈(lian)和(he)(he)(he)廣(guang)(guang)(guang)義(yi)(yi)產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)價(jia)(jia)(jia)值(zhi)(zhi)(zhi)鏈(lian)廣(guang)(guang)(guang)義(yi)(yi)產(chan)(chan)(chan)(chan)值(zhi)(zhi)(zhi)價(jia)(jia)(jia)值(zhi)(zhi)(zhi)鏈(lian)中市(shi)場的(de)(de)(de)(de)(de)(de)狹義(yi)(yi)和(he)(he)(he)狹義(yi)(yi)產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)價(jia)(jia)(jia)值(zhi)(zhi)(zhi)鏈(lian)中的(de)(de)(de)(de)(de)(de)商(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)是(shi)(shi)(shi)兩個(ge)價(jia)(jia)(jia)值(zhi)(zhi)(zhi)鏈(lian)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)關鍵點，他們通過(guo)開(kai)(kai)(kai)(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)商(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)連接，把一(yi)(yi)個(ge)無形市(shi)場轉化成有形市(shi)場，這(zhe)是(shi)(shi)(shi)產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)價(jia)(jia)(jia)值(zhi)(zhi)(zhi)鏈(lian)開(kai)(kai)(kai)(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)基(ji)本意義(yi)(yi)。狹義(yi)(yi)產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)價(jia)(jia)(jia)值(zhi)(zhi)(zhi)鏈(lian)是(shi)(shi)(shi)從經(jing)濟效(xiao)益和(he)(he)(he)微觀(guan)概(gai)念講(jiang)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)，是(shi)(shi)(shi)以開(kai)(kai)(kai)(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)商(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)為(wei)龍頭的(de)(de)(de)(de)(de)(de)，整合了(le)(le)零(ling)售商(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)，運營(ying)商(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)，金融業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)和(he)(he)(he)商(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)服(fu)務企業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)而形成的(de)(de)(de)(de)(de)(de)價(jia)(jia)(jia)值(zhi)(zhi)(zhi)增值(zhi)(zhi)(zhi)過(guo)程。也就(jiu)是(shi)(shi)(shi)說狹義(yi)(yi)價(jia)(jia)(jia)值(zhi)(zhi)(zhi)鏈(lian)是(shi)(shi)(shi)開(kai)(kai)(kai)(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)商(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)在(zai)(zai)(zai)開(kai)(kai)(kai)(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)一(yi)(yi)個(ge)商(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)項(xiang)目一(yi)(yi)開(kai)(kai)(kai)(kai)(kai)(kai)始就(jiu)必須(xu)具備的(de)(de)(de)(de)(de)(de)思維(wei)模(mo)式。為(wei)了(le)(le)實現商(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)開(kai)(kai)(kai)(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)經(jing)濟效(xiao)益，開(kai)(kai)(kai)(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)商(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)必須(xu)尋求(qiu)投資者、商(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)運營(ying)商(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)商(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)服(fu)務企業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)和(he)(he)(he)關聯的(de)(de)(de)(de)(de)(de)產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)介入，共同玩(wan)轉這(zhe)個(ge)項(xiang)目。廣(guang)(guang)(guang)義(yi)(yi)價(jia)(jia)(jia)值(zhi)(zhi)(zhi)鏈(lian)是(shi)(shi)(shi)商(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)社會效(xiao)益和(he)(he)(he)宏觀(guan)講(jiang)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)，往(wang)往(wang)是(shi)(shi)(shi)無形的(de)(de)(de)(de)(de)(de)，是(shi)(shi)(shi)從消費者需(xu)求(qiu)開(kai)(kai)(kai)(kai)(kai)(kai)始的(de)(de)(de)(de)(de)(de)逆向營(ying)銷(xiao)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)過(guo)程，逆向影像在(zai)(zai)(zai)美(mei)國已經(jing)提出(chu)十(shi)(shi)幾年了(le)(le)，在(zai)(zai)(zai)中國有多少(shao)企業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)做到了(le)(le)，是(shi)(shi)(shi)一(yi)(yi)個(ge)商(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)項(xiang)目通過(guo)消費者需(xu)求(qiu)，商(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)經(jing)營(ying)，質(zhi)直制造供應商(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)改進而產(chan)(chan)(chan)(chan)生(sheng)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)價(jia)(jia)(jia)值(zhi)(zhi)(zhi)。廣(guang)(guang)(guang)義(yi)(yi)價(jia)(jia)(jia)值(zhi)(zhi)(zhi)鏈(lian)是(shi)(shi)(shi)認知形成了(le)(le)，只要你把狹義(yi)(yi)價(jia)(jia)(jia)值(zhi)(zhi)(zhi)鏈(lian)做好(hao)了(le)(le)，他就(jiu)會形成了(le)(le)，但是(shi)(shi)(shi)廣(guang)(guang)(guang)義(yi)(yi)價(jia)(jia)(jia)值(zhi)(zhi)(zhi)鏈(lian)基(ji)本上是(shi)(shi)(shi)造勢的(de)(de)(de)(de)(de)(de)，我(wo)(wo)們在(zai)(zai)(zai)80年代學(xue)習(xi)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)時候就(jiu)學(xue)習(xi)了(le)(le)商(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)項(xiang)目。事實上掌握消費者的(de)(de)(de)(de)(de)(de)心(xin)理，行為(wei)偏好(hao)，掌握個(ge)體投資者的(de)(de)(de)(de)(de)(de)承受力對于商(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)開(kai)(kai)(kai)(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)都是(shi)(shi)(shi)十(shi)(shi)分(fen)重要的(de)(de)(de)(de)(de)(de)。

商業地產產業價值鏈理論的意義:

首先從意義上看，它至少有這么幾個意義:

第一、產業價值鏈有助于商業地產開發具備正確的理念。

房地產(chan)是(shi)(shi)一個資本密(mi)集(ji)型(xing)和(he)知識密(mi)集(ji)型(xing)的(de)行(xing)業(ye)，具有高(gao)風險(xian)，高(gao)收益(yi)的(de)理念，商業(ye)地產(chan)尤其(qi)如此，其(qi)成(cheng)功(gong)(gong)雖然靠智慧，反思我們(men)大部分失敗的(de)商業(ye)地產(chan)都是(shi)(shi)貪心所致，要(yao)么(me)是(shi)(shi)忽視(shi)了(le)消(xiao)費者的(de)研究(jiu)，要(yao)么(me)是(shi)(shi)很多(duo)政策傾(qing)向自(zi)己，忽視(shi)了(le)關聯產(chan)業(ye)的(de)利益(yi)。產(chan)業(ye)價值鏈告(gao)訴(su)我們(men)，你想成(cheng)功(gong)(gong)的(de)開發必須重(zhong)視(shi)整合這些產(chan)業(ye)，為相關產(chan)業(ye)提供增(zeng)值的(de)機會。

第二、產業價值鏈有助于產業地產形成成功的思路。

這里提出產(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)價值(zhi)鏈(lian)這樣一種(zhong)模式也是(shi)簡(jian)化這些東西，清晰思(si)路。在(zai)(zai)商(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)地(di)產(chan)(chan)(chan)策劃(hua)中，我們(men)發現很多(duo)開發商(shang)從(cong)事沒(mei)有接觸(chu)商(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)地(di)產(chan)(chan)(chan)，甚至從(cong)來(lai)沒(mei)有做過地(di)產(chan)(chan)(chan)，就(jiu)把房子蓋起來(lai)，這種(zhong)情況太(tai)多(duo)了。在(zai)(zai)項目動工之后就(jiu)沒(mei)有了方(fang)(fang)向，所以，為大(da)家解決一個非(fei)常簡(jian)單的問(wen)題(ti)，就(jiu)是(shi)產(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)價值(zhi)鏈(lian)，你(ni)把你(ni)的商(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)地(di)產(chan)(chan)(chan)項目看成一個集成系統，涉及到方(fang)(fang)方(fang)(fang)面面的產(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)，不能光是(shi)開發房子這么(me)簡(jian)單。相(xiang)關(guan)產(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)我們(men)在(zai)(zai)模型上(shang)標的非(fei)常清楚(chu)。

第三、產業價值鏈模式有助于商業地產開發形成有效的模式。

那是(shi)(shi)一(yi)個(ge)(ge)模(mo)(mo)式，而不(bu)是(shi)(shi)一(yi)個(ge)(ge)理念。首先是(shi)(shi)商(shang)(shang)業(ye)地(di)產其前調(diao)查方面(mian)，與(yu)住宅(zhai)開發(fa)不(bu)同(tong)，商(shang)(shang)業(ye)地(di)產前期調(diao)查涉(she)及(ji)的(de)(de)(de)(de)(de)面(mian)廣得(de)多。一(yi)個(ge)(ge)商(shang)(shang)業(ye)地(di)產項目市場調(diao)查內容至少涉(she)及(ji)幾個(ge)(ge)方面(mian):一(yi)個(ge)(ge)是(shi)(shi)與(yu)住宅(zhai)樓盤相同(tong)的(de)(de)(de)(de)(de)必備(bei)的(de)(de)(de)(de)(de)內容，宏觀經(jing)濟(ji)環境(jing)、消費者調(diao)研(yan)(yan)(yan)、密接調(diao)研(yan)(yan)(yan)等(deng)等(deng)。第(di)二(er)個(ge)(ge)是(shi)(shi)長上(shang)(shang)方面(mian)的(de)(de)(de)(de)(de)調(diao)研(yan)(yan)(yan)內容，包(bao)(bao)括廠(chang)商(shang)(shang)、批(pi)發(fa)商(shang)(shang)、分銷商(shang)(shang)，零售商(shang)(shang)，根據項目的(de)(de)(de)(de)(de)大小(xiao)，這(zhe)些都要(yao)考慮到(dao)本(ben)(ben)地(di)基本(ben)(ben)涉(she)及(ji)到(dao)的(de)(de)(de)(de)(de)和外地(di)部分涉(she)及(ji)到(dao)的(de)(de)(de)(de)(de)商(shang)(shang)家、廠(chang)商(shang)(shang)。第(di)三個(ge)(ge)方面(mian)是(shi)(shi)關聯(lian)產業(ye)的(de)(de)(de)(de)(de)調(diao)查內容，我(wo)們這(zhe)個(ge)(ge)模(mo)(mo)型上(shang)(shang)面(mian)說(shuo)的(de)(de)(de)(de)(de)關聯(lian)產業(ye)包(bao)(bao)括餐飲業(ye)、旅游休閑業(ye)、旅游業(ye)、培訓(xun)業(ye)、傳媒、廣告業(ye)、咨(zi)詢策劃(hua)。第(di)四(si)個(ge)(ge)是(shi)(shi)服(fu)務運營機(ji)構的(de)(de)(de)(de)(de)調(diao)研(yan)(yan)(yan)，包(bao)(bao)括會展、物(wu)流、信(xin)息和咨(zi)詢等(deng)等(deng)。對(dui)照這(zhe)個(ge)(ge)產業(ye)價值鏈(lian)模(mo)(mo)型，我(wo)們商(shang)(shang)業(ye)的(de)(de)(de)(de)(de)調(diao)研(yan)(yan)(yan)思路(lu)會變得(de)非常清晰(xi)。

模式

商業地產存在的三種模式：

第一類我們把它稱之為“沃爾(er)瑪”模(mo)式(shi)，這種模(mo)式(shi)比較典型的(de)(de)是(shi)業內所謂大腕“萬(wan)科(ke)”模(mo)式(shi)，這種模(mo)式(shi)在(zai)不(bu)同的(de)(de)城(cheng)市(shi)郊區(qu)，進行大規模(mo)的(de)(de)拷貝，產(chan)品極(ji)其單(dan)一化，目(mu)標客戶極(ji)其準(zhun)確，基本上是(shi)圍著城(cheng)市(shi)的(de)(de)白領(ling)階層和一些中青(qing)年購物打造的(de)(de)，體制上也采取一個強制控制，并(bing)且(qie)有計(ji)劃的(de)(de)在(zai)郊區(qu)進行開發。和提到(dao)沃爾(er)瑪一樣(yang)，沃爾(er)瑪是(shi)全球(qiu)最大的(de)(de)連鎖商(shang)店，萬(wan)科(ke)作為住宅代表性企業，走(zou)的(de)(de)也是(shi)這個模(mo)式(shi)，這是(shi)第一類。

第(di)二類我們叫做百貨(huo)公(gong)(gong)(gong)(gong)司(si)(si)模式，談到百貨(huo)公(gong)(gong)(gong)(gong)司(si)(si)模式，在(zai)國內有(you)代(dai)表性的就是華潤置(zhi)地(di)，即(ji)在(zai)同一(yi)個(ge)地(di)域(yu)各種產(chan)品(pin)同時做，產(chan)品(pin)也多樣化，就像一(yi)個(ge)百貨(huo)公(gong)(gong)(gong)(gong)司(si)(si)的高中低檔(dang)產(chan)品(pin)，什么都(dou)有(you)，包括商戶、寫字樓、住宅、酒店、公(gong)(gong)(gong)(gong)寓都(dou)在(zai)整個(ge)盤子里(li)都(dou)體現出來(lai)，這(zhe)種百貨(huo)公(gong)(gong)(gong)(gong)司(si)(si)的模式比(bi)較(jiao)多的，一(yi)般(ban)在(zai)過去(qu)有(you)一(yi)個(ge)城建系統，每個(ge)城市(shi)都(dou)有(you)城建系統，城建系統轉(zhuan)制過來(lai)開發公(gong)(gong)(gong)(gong)司(si)(si)，包括很多大(da)型的開發公(gong)(gong)(gong)(gong)司(si)(si)都(dou)在(zai)走這(zhe)種模式，這(zhe)是第(di)二類。

第(di)三類(lei)我(wo)(wo)們叫做是精(jing)品(pin)店的(de)模(mo)式。這(zhe)(zhe)類(lei)模(mo)式像萬通一(yi)直在拼命的(de)推行這(zhe)(zhe)個“美國模(mo)式”，它這(zhe)(zhe)種主(zhu)要干(gan)什么(me)呢？主(zhu)要在少(shao)數高端的(de)市場進行精(jing)品(pin)店的(de)經營，就(jiu)像我(wo)(wo)們一(yi)樣，我(wo)(wo)賣的(de)勞斯(si)萊斯(si)，可能一(yi)天就(jiu)賣三輛，但(dan)是我(wo)(wo)的(de)總營業額(e)和利潤是最高的(de)，所以是走高端路線。