【商業地產策劃(hua)】商業地產策劃(hua)流程 如何做好(hao)商業地產策劃(hua)方(fang)案(an)

商(shang)(shang)業(ye)地(di)產策劃(hua)(hua)的核心(xin)內容(rong)包括商(shang)(shang)業(ye)用地(di)的價(jia)值判(pan)別與發展(zhan)定位、商(shang)(shang)業(ye)地(di)產融資(zi)策劃(hua)(hua)、商(shang)(shang)業(ye)地(di)產價(jia)值鏈(lian)構造(zao)和策劃(hua)(hua)、商(shang)(shang)業(ye)地(di)產建筑策劃(hua)(hua)等(deng)。

商業地產定義

商業地產是包(bao)括城(cheng)市(shi)(shi)綜(zong)合體、購物中心、大賣場(chang)、商(shang)(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)街、shoppingmall、主(zhu)題商(shang)(shang)(shang)(shang)場(chang)、專(zhuan)業(ye)(ye)市(shi)(shi)場(chang)、批發市(shi)(shi)場(chang)、折扣店、工廠直銷(xiao)店、娛(yu)樂類商(shang)(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)地(di)(di)產(chan)、酒店、度假村(cun)、養老院、寫字樓及住宅(zhai)和寫字樓的底層商(shang)(shang)(shang)(shang)鋪等以商(shang)(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)化(hua)經(jing)營(ying)為目的與住宅(zhai)房地(di)(di)產(chan)有(you)很大區(qu)別(bie)的房地(di)(di)產(chan)產(chan)品。商(shang)(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)地(di)(di)產(chan)是一個具有(you)地(di)(di)產(chan)、商(shang)(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)與投(tou)(tou)資(zi)三重特性(xing)(xing)的綜(zong)合性(xing)(xing)行(xing)業(ye)(ye)，它(ta)兼(jian)有(you)地(di)(di)產(chan)，商(shang)(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)，投(tou)(tou)資(zi)三方面的特性(xing)(xing)，既區(qu)別(bie)于單純的投(tou)(tou)資(zi)和商(shang)(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)，又有(you)別(bie)于傳統(tong)意(yi)義上的房地(di)(di)產(chan)行(xing)業(ye)(ye)。

商業地產核心內容

商業用地的價值判別與發展定位

策劃人員必須回答：開發什么樣的物業才能實現價值最大化?為此，策劃人員必(bi)須研(yan)究地段(duan)、街區(qu)、商(shang)圈、商(shang)業功(gong)能演變、不同類型物業與地段(duan)的經濟效果，甚(shen)至要(yao)研(yan)究物業建(jian)成后物業與街區(qu)發展(zhan)的互動關系。價值判別結論決(jue)定(ding)項目的客戶定(ding)位、建(jian)筑(zhu)定(ding)位、形(xing)象(xiang)定(ding)位和價格定(ding)位。

商業地產融資策劃

商業地(di)產開(kai)發和運營的突(tu)出特(te)征是需要巨(ju)資(zi)(zi)投(tou)(tou)入(初始(shi)投(tou)(tou)資(zi)(zi)和總投(tou)(tou)資(zi)(zi))，籌措足(zu)夠的資(zi)(zi)金是項(xiang)目能否成功的關鍵。為(wei)籌措資(zi)(zi)金，贏得投(tou)(tou)資(zi)(zi)人(ren)(銀行、基金、信托機(ji)構、獨(du)立投(tou)(tou)資(zi)(zi)人(ren)、投(tou)(tou)資(zi)(zi)公(gong)司、開(kai)發商等)的青睞(lai)和認(ren)可，必須制定系統、科學、完善、可實施(shi)的可行性研究報告，描繪完整可信的投(tou)(tou)資(zi)(zi)收益“路線圖”。

根據融(rong)資(zi)(zi)(zi)方(fang)(fang)案，企業應通過招商尋找(zhao)潛在投資(zi)(zi)(zi)人(ren)、建(jian)立融(rong)資(zi)(zi)(zi)渠道，并(bing)評價融(rong)資(zi)(zi)(zi)方(fang)(fang)案的成(cheng)本(ben)與(yu)收益，選擇最合適(shi)的方(fang)(fang)案。例如我們從銀行(xing)(xing)貸款和投資(zi)(zi)(zi)人(ren)出資(zi)(zi)(zi)入股兩種方(fang)(fang)案。銀行(xing)(xing)雖不分(fen)配利(li)潤(run)、不干涉經營管理，但要貸款利(li)息;后者不要利(li)息但要參(can)與(yu)分(fen)配利(li)潤(run)，介入公司經營管理，究竟如何(he)選擇，應具(ju)體問題、具(ju)體分(fen)析(xi)。

商業地產價值鏈構造和策劃

商業(ye)物業(ye)的開(kai)(kai)發和(he)運營是(shi)(shi)價(jia)(jia)(jia)(jia)值(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)創造(zao)和(he)分配過程，發現(xian)價(jia)(jia)(jia)(jia)值(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)和(he)創造(zao)價(jia)(jia)(jia)(jia)值(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)同等重要(yao)，價(jia)(jia)(jia)(jia)值(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)受多種因素和(he)規律的影(ying)響，沒有深厚的價(jia)(jia)(jia)(jia)值(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)理論功底就不可能制(zhi)定完善的價(jia)(jia)(jia)(jia)值(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)鏈策劃活動。價(jia)(jia)(jia)(jia)值(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)鏈構造(zao)包括產品縱向(xiang)價(jia)(jia)(jia)(jia)值(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)鏈和(he)企業(ye)內部價(jia)(jia)(jia)(jia)值(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)鏈。針對一個商業(ye)地(di)產項目，首要(yao)的是(shi)(shi)構造(zao)產品縱向(xiang)價(jia)(jia)(jia)(jia)值(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)鏈，把參與商業(ye)物業(ye)開(kai)(kai)發和(he)運營的各方利益有機地(di)聯結起(qi)來。著眼(yan)于長期(qi)發展的企業(ye)為(wei)適應商業(ye)地(di)產的開(kai)(kai)發和(he)經營，也采取組織(zhi)措施(shi)構建(jian)企業(ye)內部價(jia)(jia)(jia)(jia)值(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)鏈。

商業地產建筑策劃

商業(ye)(ye)建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)一般由主(zhu)要(yao)營業(ye)(ye)空(kong)間(jian)(jian)、附屬營業(ye)(ye)空(kong)間(jian)(jian)、配套空(kong)間(jian)(jian)和共享空(kong)間(jian)(jian)構成。建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)策劃意在優化(hua)建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)空(kong)間(jian)(jian)于經營業(ye)(ye)績之(zhi)間(jian)(jian)的(de)關系，優化(hua)建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)空(kong)間(jian)(jian)的(de)功能組合，以降(jiang)低(di)成本，提高使用率，實(shi)現效益最大化(hua)。為(wei)此必(bi)須采(cai)取科學的(de)建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)設(she)計(ji)和評價方法，遵循整體化(hua)設(she)計(ji)和全(quan)過程監理(li)(li)理(li)(li)念。

商業地產技術策劃

建筑和(he)管(guan)理技(ji)(ji)術(shu)發展(zhan)迅速，例(li)如節能技(ji)(ji)術(shu)、智能化技(ji)(ji)術(shu)、無線通信技(ji)(ji)術(shu)、鋼結構技(ji)(ji)術(shu)、自動化車(che)庫管(guan)理系(xi)(xi)統等不斷推陳出新(xin)，策劃人員(yuan)應(ying)在準確把握發展(zhan)趨勢(shi)的(de)前提下，準確評價技(ji)(ji)術(shu)的(de)經(jing)濟技(ji)(ji)術(shu)合(he)理性和(he)營銷價值，堅(jian)持(chi)經(jing)濟與技(ji)(ji)術(shu)聯(lian)系(xi)(xi)原則，提出價值最大化技(ji)(ji)術(shu)方案。

商業地產營銷推廣策劃

亦即(ji)銷(xiao)售促(cu)進，實質(zhi)是把商品和服務的(de)信息有效傳(chuan)(chuan)播(bo)(bo)給目標客(ke)戶，促(cu)使客(ke)戶愿意購買。傳(chuan)(chuan)播(bo)(bo)的(de)最佳模式是整合營(ying)銷(xiao)傳(chuan)(chuan)播(bo)(bo)，超越傳(chuan)(chuan)統(tong)的(de)4P理論(lun)，用4C理論(lun)指導傳(chuan)(chuan)播(bo)(bo)實踐，整合生(sheng)產(chan)、管理和營(ying)銷(xiao)活動。

商業地產招商策劃

招商(shang)(shang)(shang)(shang)是商(shang)(shang)(shang)(shang)業(ye)地(di)產永恒(heng)的(de)(de)(de)主題，也是難點。在商(shang)(shang)(shang)(shang)業(ye)地(di)產開發的(de)(de)(de)不同(tong)階段，招商(shang)(shang)(shang)(shang)內容不同(tong)。例如(ru)，項目前期招商(shang)(shang)(shang)(shang)重點是尋(xun)找合作(zuo)伙(huo)伴(ban)、出資(zi)人，與(yu)大商(shang)(shang)(shang)(shang)家(jia)簽訂合作(zuo)合同(tong)，如(ru)中航龍華(hua)九(jiu)方購物中心為招商(shang)(shang)(shang)(shang)做的(de)(de)(de)畫冊——“自然(ran)而然(ran)，攜手九(jiu)方”（飛越廣告(gao)作(zuo)品(pin)），就以獨特創意吸引(yin)了一批如(ru)星巴克這樣的(de)(de)(de)知(zhi)名商(shang)(shang)(shang)(shang)家(jia)；建(jian)設(she)過程中的(de)(de)(de)重點是物業(ye)銷售;建(jian)設(she)后(hou)期招商(shang)(shang)(shang)(shang)內容轉變為尋(xun)找中小經營者(zhe)進場經營;投入使用若(ruo)干年后(hou)根據形(xing)勢發展，招商(shang)(shang)(shang)(shang)的(de)(de)(de)目的(de)(de)(de)是不斷優化客戶組合。

策劃步驟

項目地塊解析

在(zai)項(xiang)(xiang)目(mu)市場發展趨勢研究(jiu)的(de)基礎上，本部分(fen)(fen)將(jiang)從項(xiang)(xiang)目(mu)條件(jian)分(fen)(fen)析入手，從地(di)塊角度判(pan)斷適合發展的(de)物業(ye)形態，并對項(xiang)(xiang)目(mu)周邊環境(jing)地(di)塊的(de)狀況性質(zhi)進行研究(jiu)，分(fen)(fen)析其對本地(di)塊可(ke)能之影響(xiang)。

項目區位分析

主(zhu)要針(zhen)對項目周邊地塊的(de)現狀(zhuang)以及(ji)(ji)未來(lai)發(fa)展(zhan)狀(zhuang)況進行分析，了(le)解項目發(fa)展(zhan)的(de)環境及(ji)(ji)影響因素。

項目地塊條件分析

主要針(zhen)對(dui)項(xiang)(xiang)目地塊的開發條(tiao)件進(jin)行透徹分析(xi)，找(zhao)出影響(xiang)項(xiang)(xiang)目發展的因(yin)素。

1、項目(mu)SWOT分析(xi)(優勢、劣勢、發展機會、競爭威脅(xie))：分析(xi)項目(mu)發展的(de)(de)重要及(ji)難點，明確項目(mu)本身的(de)(de)優勢、劣勢、發展機會、競爭威脅(xie)等。

2、項(xiang)目發(fa)展(zhan)方向把握：在了解市(shi)場環境、片(pian)區發(fa)展(zhan)及地(di)塊條(tiao)件基礎上，對項(xiang)目發(fa)展(zhan)方向、可能(neng)功能(neng)物業進(jin)行預測(ce)，提供細供市(shi)場調研方向。

3、項(xiang)(xiang)目發(fa)展形象(xiang)定位及概(gai)念定位：確定項(xiang)(xiang)目的(de)發(fa)展形象(xiang)，為項(xiang)(xiang)目定位與(yu)規劃設計(ji)提供方向。

4、項目(mu)功能組合及業態配(pei)比定(ding)位(wei)：主(zhu)(zhu)要(yao)(yao)包括項目(mu)內(nei)部主(zhu)(zhu)要(yao)(yao)物業類型的功能確定(ding)、組合方案定(ding)位(wei)、功能布局及各(ge)功能間的關聯(lian)性控制。

5、項目(mu)開(kai)發(fa)(fa)規(gui)模與(yu)檔(dang)次定(ding)位：根據項目(mu)發(fa)(fa)展主題，并結合(he)項目(mu)所(suo)處市(shi)場背景環(huan)境，確定(ding)項目(mu)主要物(wu)業類(lei)型(xing)的開(kai)發(fa)(fa)規(gui)模與(yu)檔(dang)次。

6、項目(mu)目(mu)標客戶定位：主(zhu)要確定項目(mu)各功能物(wu)業的客戶階層(ceng)、消(xiao)費(fei)群體，為(wei)項目(mu)后(hou)期(qi)開(kai)發方案提(ti)供依據(ju)。7、項目(mu)價(jia)值定位(含財務分析(xi))：根據(ju)項目(mu)自身條件、總體定位、市場(chang)供需狀況、市場(chang)現有物(wu)業供應價(jia)格(ge)水平、潛在購買(mai)水平，以(yi)及項目(mu)所在區域(yu)未(wei)來發展(zhan)趨勢等因素，明(ming)確項目(mu)各功能物(wu)業的價(jia)格(ge)水平。

商業地產相關知識

分類

（一）按使用(yong)功能劃分：泛指用(yong)途為商(shang)(shang)業(ye)(ye)、服(fu)務業(ye)(ye)的(de)物業(ye)(ye)。國內(nei)常見有：底商(shang)(shang)、步行街、MALL、購物中心、專業(ye)(ye)性市場(chang)。

（二）地域(yu)性分類：根據不同的城市(shi)(shi)發展規(gui)模(mo)，城市(shi)(shi)中存在單(dan)個或多(duo)個商(shang)業中心(xin)、商(shang)圈的情況。

如：北京有(you)燕莎、朝(chao)外(wai)、CBD、建國門(men)、王府井、亞奧、北三環(huan)、西單、阜(fu)成門(men)等多個分散(san)的商業中(zhong)心，商業分布呈現多極化現象。

上(shang)海、南京(jing)等(deng)國內諸多大中(zhong)城(cheng)市(shi)中(zhong)雖有(you)不同(tong)的(de)商業(ye)中(zhong)心(xin)(xin)，但均有(you)商業(ye)密集度極大的(de)首屈一指的(de)核(he)心(xin)(xin)商業(ye)區。

分析和研究不同地域的商業(ye)特色有(you)助(zhu)于(yu)完成理想的商業(ye)選(xuan)址。

（三）按服務對(dui)象和輻射范圍(wei)分類(lei)：有區域(yu)商(shang)業中心(xin)、城市核心(xin)商(shang)業中心(xin)、次中心(xin)、鄰里中心(xin)、小(xiao)區配套商(shang)業等。

產業價值鏈

圖：商業地(di)產(chan)的“產(chan)業價值鏈”模型圖

商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)的(de)(de)(de)(de)(de)產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)價(jia)(jia)(jia)(jia)值(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)鏈(lian)(lian)(lian)是(shi)(shi)(shi)一個(ge)流程(cheng)(cheng)增值(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)的(de)(de)(de)(de)(de)過(guo)程(cheng)(cheng)，因(yin)此我們在(zai)思(si)考中(zhong)建立(li)了(le)(le)(le)(le)(le)這樣(yang)一個(ge)模(mo)型，從(cong)(cong)上(shang)述模(mo)型可(ke)以看出一個(ge)商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)項(xiang)目(mu)的(de)(de)(de)(de)(de)產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)價(jia)(jia)(jia)(jia)值(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)鏈(lian)(lian)(lian)從(cong)(cong)不同的(de)(de)(de)(de)(de)角(jiao)度看其(qi)實有兩個(ge)，既狹(xia)(xia)義(yi)(yi)產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)價(jia)(jia)(jia)(jia)值(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)鏈(lian)(lian)(lian)和(he)廣(guang)義(yi)(yi)產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)價(jia)(jia)(jia)(jia)值(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)鏈(lian)(lian)(lian)廣(guang)義(yi)(yi)產(chan)(chan)值(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)價(jia)(jia)(jia)(jia)值(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)鏈(lian)(lian)(lian)中(zhong)市(shi)(shi)場(chang)的(de)(de)(de)(de)(de)狹(xia)(xia)義(yi)(yi)和(he)狹(xia)(xia)義(yi)(yi)產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)價(jia)(jia)(jia)(jia)值(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)鏈(lian)(lian)(lian)中(zhong)的(de)(de)(de)(de)(de)商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)是(shi)(shi)(shi)兩個(ge)價(jia)(jia)(jia)(jia)值(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)鏈(lian)(lian)(lian)的(de)(de)(de)(de)(de)關(guan)鍵(jian)點，他(ta)們通過(guo)開(kai)(kai)發(fa)(fa)商(shang)(shang)(shang)連接，把一個(ge)無(wu)形(xing)(xing)(xing)市(shi)(shi)場(chang)轉(zhuan)化成(cheng)(cheng)有形(xing)(xing)(xing)市(shi)(shi)場(chang)，這是(shi)(shi)(shi)產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)價(jia)(jia)(jia)(jia)值(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)鏈(lian)(lian)(lian)開(kai)(kai)發(fa)(fa)的(de)(de)(de)(de)(de)基本意義(yi)(yi)。狹(xia)(xia)義(yi)(yi)產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)價(jia)(jia)(jia)(jia)值(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)鏈(lian)(lian)(lian)是(shi)(shi)(shi)從(cong)(cong)經(jing)濟效(xiao)益(yi)和(he)微觀(guan)概(gai)念講(jiang)(jiang)的(de)(de)(de)(de)(de)，是(shi)(shi)(shi)以開(kai)(kai)發(fa)(fa)商(shang)(shang)(shang)為(wei)龍頭的(de)(de)(de)(de)(de)，整合了(le)(le)(le)(le)(le)零(ling)售商(shang)(shang)(shang)，運(yun)營商(shang)(shang)(shang)，金融業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)和(he)商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)服務(wu)企(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)而(er)形(xing)(xing)(xing)成(cheng)(cheng)的(de)(de)(de)(de)(de)價(jia)(jia)(jia)(jia)值(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)增值(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)過(guo)程(cheng)(cheng)。也就(jiu)是(shi)(shi)(shi)說狹(xia)(xia)義(yi)(yi)價(jia)(jia)(jia)(jia)值(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)鏈(lian)(lian)(lian)是(shi)(shi)(shi)開(kai)(kai)發(fa)(fa)商(shang)(shang)(shang)在(zai)開(kai)(kai)發(fa)(fa)一個(ge)商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)項(xiang)目(mu)一開(kai)(kai)始就(jiu)必須(xu)具備(bei)的(de)(de)(de)(de)(de)思(si)維模(mo)式。為(wei)了(le)(le)(le)(le)(le)實現(xian)商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)開(kai)(kai)發(fa)(fa)的(de)(de)(de)(de)(de)經(jing)濟效(xiao)益(yi)，開(kai)(kai)發(fa)(fa)商(shang)(shang)(shang)必須(xu)尋求投資(zi)者(zhe)、商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)運(yun)營商(shang)(shang)(shang)商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)服務(wu)企(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)和(he)關(guan)聯的(de)(de)(de)(de)(de)產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)介入(ru)，共同玩轉(zhuan)這個(ge)項(xiang)目(mu)。廣(guang)義(yi)(yi)價(jia)(jia)(jia)(jia)值(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)鏈(lian)(lian)(lian)是(shi)(shi)(shi)商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)的(de)(de)(de)(de)(de)社會效(xiao)益(yi)和(he)宏觀(guan)講(jiang)(jiang)的(de)(de)(de)(de)(de)，往往是(shi)(shi)(shi)無(wu)形(xing)(xing)(xing)的(de)(de)(de)(de)(de)，是(shi)(shi)(shi)從(cong)(cong)消費(fei)者(zhe)需求開(kai)(kai)始的(de)(de)(de)(de)(de)逆向(xiang)營銷的(de)(de)(de)(de)(de)過(guo)程(cheng)(cheng)，逆向(xiang)影(ying)像在(zai)美國(guo)已經(jing)提出十幾年了(le)(le)(le)(le)(le)，在(zai)中(zhong)國(guo)有多少企(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)做到(dao)了(le)(le)(le)(le)(le)，是(shi)(shi)(shi)一個(ge)商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)項(xiang)目(mu)通過(guo)消費(fei)者(zhe)需求，商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)經(jing)營，質直制(zhi)造供(gong)應商(shang)(shang)(shang)改進而(er)產(chan)(chan)生的(de)(de)(de)(de)(de)價(jia)(jia)(jia)(jia)值(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)。廣(guang)義(yi)(yi)價(jia)(jia)(jia)(jia)值(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)鏈(lian)(lian)(lian)是(shi)(shi)(shi)認(ren)知形(xing)(xing)(xing)成(cheng)(cheng)了(le)(le)(le)(le)(le)，只要你(ni)把狹(xia)(xia)義(yi)(yi)價(jia)(jia)(jia)(jia)值(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)鏈(lian)(lian)(lian)做好了(le)(le)(le)(le)(le)，他(ta)就(jiu)會形(xing)(xing)(xing)成(cheng)(cheng)了(le)(le)(le)(le)(le)，但是(shi)(shi)(shi)廣(guang)義(yi)(yi)價(jia)(jia)(jia)(jia)值(zhi)(zhi)(zhi)(zhi)鏈(lian)(lian)(lian)基本上(shang)是(shi)(shi)(shi)造勢(shi)的(de)(de)(de)(de)(de)，我們在(zai)80年代(dai)學(xue)(xue)習的(de)(de)(de)(de)(de)時候(hou)就(jiu)學(xue)(xue)習了(le)(le)(le)(le)(le)商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)的(de)(de)(de)(de)(de)項(xiang)目(mu)。事實上(shang)掌握消費(fei)者(zhe)的(de)(de)(de)(de)(de)心理，行為(wei)偏好，掌握個(ge)體投資(zi)者(zhe)的(de)(de)(de)(de)(de)承(cheng)受力對于商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)地(di)(di)(di)(di)產(chan)(chan)開(kai)(kai)發(fa)(fa)都是(shi)(shi)(shi)十分(fen)重(zhong)要的(de)(de)(de)(de)(de)。

商業地產產業價值鏈理論的意義:

首先從意義上看，它至少有這么幾個意義:

第一、產業價值鏈有助于商業地產開發具備正確的理念。

房地產(chan)(chan)是一個(ge)資本密集型(xing)(xing)和知(zhi)識密集型(xing)(xing)的(de)行(xing)業(ye)(ye)(ye)，具(ju)有(you)高(gao)(gao)風險，高(gao)(gao)收益的(de)理念，商(shang)業(ye)(ye)(ye)地產(chan)(chan)尤其如此，其成功雖然(ran)靠智慧(hui)，反思我們(men)大部(bu)分失敗的(de)商(shang)業(ye)(ye)(ye)地產(chan)(chan)都是貪心(xin)所致，要么是忽視了(le)消費者的(de)研(yan)究，要么是很多政策傾向自己，忽視了(le)關聯產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)的(de)利(li)益。產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)價值(zhi)鏈告訴我們(men)，你(ni)想成功的(de)開發必須重視整合這些產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)，為相關產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)提供增值(zhi)的(de)機(ji)會。

第二、產業價值鏈有助于產業地產形成成功的思路。

這里(li)提出(chu)產(chan)(chan)業(ye)價值鏈這樣一(yi)(yi)種模式也是(shi)簡(jian)(jian)化這些(xie)東西，清(qing)(qing)晰思(si)路。在(zai)商業(ye)地(di)(di)產(chan)(chan)策劃中，我們發現很多開發商從事沒有(you)接觸商業(ye)地(di)(di)產(chan)(chan)，甚(shen)至從來沒有(you)做過(guo)地(di)(di)產(chan)(chan)，就(jiu)把房子蓋(gai)起來，這種情況太(tai)多了(le)。在(zai)項目動工之后就(jiu)沒有(you)了(le)方(fang)向，所(suo)以，為大(da)家解決一(yi)(yi)個非常(chang)簡(jian)(jian)單的(de)(de)問題，就(jiu)是(shi)產(chan)(chan)業(ye)價值鏈，你把你的(de)(de)商業(ye)地(di)(di)產(chan)(chan)項目看成(cheng)一(yi)(yi)個集成(cheng)系統，涉(she)及到方(fang)方(fang)面(mian)面(mian)的(de)(de)產(chan)(chan)業(ye)，不(bu)能光(guang)是(shi)開發房子這么簡(jian)(jian)單。相關產(chan)(chan)業(ye)我們在(zai)模型上標的(de)(de)非常(chang)清(qing)(qing)楚。

第三、產業價值鏈模式有助于商業地產開發形成有效的模式。

那(nei)是(shi)(shi)(shi)一個(ge)模式，而(er)不(bu)是(shi)(shi)(shi)一個(ge)理念。首先是(shi)(shi)(shi)商(shang)(shang)業(ye)地(di)產(chan)其前調(diao)(diao)(diao)查(cha)方面，與(yu)住宅開發不(bu)同(tong)，商(shang)(shang)業(ye)地(di)產(chan)前期調(diao)(diao)(diao)查(cha)涉(she)及(ji)(ji)的(de)面廣得(de)多。一個(ge)商(shang)(shang)業(ye)地(di)產(chan)項(xiang)目市(shi)場(chang)調(diao)(diao)(diao)查(cha)內(nei)容(rong)(rong)至少(shao)涉(she)及(ji)(ji)幾個(ge)方面:一個(ge)是(shi)(shi)(shi)與(yu)住宅樓盤(pan)相同(tong)的(de)必備的(de)內(nei)容(rong)(rong)，宏觀經濟環(huan)境、消費者調(diao)(diao)(diao)研(yan)、密(mi)接調(diao)(diao)(diao)研(yan)等(deng)(deng)等(deng)(deng)。第二個(ge)是(shi)(shi)(shi)長上(shang)方面的(de)調(diao)(diao)(diao)研(yan)內(nei)容(rong)(rong)，包括(kuo)廠商(shang)(shang)、批發商(shang)(shang)、分(fen)銷商(shang)(shang)，零售商(shang)(shang)，根據項(xiang)目的(de)大(da)小，這些都要考慮到本(ben)地(di)基本(ben)涉(she)及(ji)(ji)到的(de)和外地(di)部分(fen)涉(she)及(ji)(ji)到的(de)商(shang)(shang)家、廠商(shang)(shang)。第三(san)個(ge)方面是(shi)(shi)(shi)關聯產(chan)業(ye)的(de)調(diao)(diao)(diao)查(cha)內(nei)容(rong)(rong)，我(wo)們這個(ge)模型上(shang)面說的(de)關聯產(chan)業(ye)包括(kuo)餐飲(yin)業(ye)、旅(lv)游休閑業(ye)、旅(lv)游業(ye)、培訓(xun)業(ye)、傳媒(mei)、廣告業(ye)、咨(zi)詢策(ce)劃。第四個(ge)是(shi)(shi)(shi)服務運營機(ji)構的(de)調(diao)(diao)(diao)研(yan)，包括(kuo)會展、物流、信息和咨(zi)詢等(deng)(deng)等(deng)(deng)。對照這個(ge)產(chan)業(ye)價值鏈模型，我(wo)們商(shang)(shang)業(ye)的(de)調(diao)(diao)(diao)研(yan)思路(lu)會變得(de)非常清晰。

模式

商業地產存在的三種模式：

第一(yi)類我們把它稱之為(wei)“沃(wo)爾(er)瑪”模(mo)式，這種模(mo)式比(bi)較(jiao)典型的(de)(de)是(shi)業內所(suo)謂(wei)大(da)腕“萬(wan)科”模(mo)式，這種模(mo)式在不同的(de)(de)城市郊(jiao)區(qu)(qu)，進行(xing)(xing)大(da)規(gui)模(mo)的(de)(de)拷貝，產(chan)品(pin)極其(qi)單一(yi)化，目標(biao)客戶極其(qi)準確(que)，基本上是(shi)圍(wei)著城市的(de)(de)白領階層(ceng)和一(yi)些中青(qing)年購物打造的(de)(de)，體制上也(ye)采(cai)取一(yi)個強制控制，并且有計劃的(de)(de)在郊(jiao)區(qu)(qu)進行(xing)(xing)開發。和提到沃(wo)爾(er)瑪一(yi)樣(yang)，沃(wo)爾(er)瑪是(shi)全球最大(da)的(de)(de)連(lian)鎖(suo)商店，萬(wan)科作為(wei)住宅代表性(xing)企業，走的(de)(de)也(ye)是(shi)這個模(mo)式，這是(shi)第一(yi)類。

第(di)二類我們叫做(zuo)百(bai)(bai)(bai)貨公(gong)司(si)(si)(si)模(mo)式，談(tan)到(dao)百(bai)(bai)(bai)貨公(gong)司(si)(si)(si)模(mo)式，在國內有(you)代表性(xing)的(de)(de)就是華潤置地(di)，即在同(tong)(tong)一個地(di)域各種(zhong)產(chan)品同(tong)(tong)時做(zuo)，產(chan)品也多樣化，就像一個百(bai)(bai)(bai)貨公(gong)司(si)(si)(si)的(de)(de)高中低檔(dang)產(chan)品，什么都(dou)有(you)，包括商戶、寫字樓、住(zhu)宅、酒店、公(gong)寓都(dou)在整個盤子里都(dou)體(ti)現(xian)出來(lai)，這(zhe)種(zhong)百(bai)(bai)(bai)貨公(gong)司(si)(si)(si)的(de)(de)模(mo)式比較多的(de)(de)，一般(ban)在過去有(you)一個城(cheng)建(jian)(jian)系(xi)統(tong)(tong)，每個城(cheng)市都(dou)有(you)城(cheng)建(jian)(jian)系(xi)統(tong)(tong)，城(cheng)建(jian)(jian)系(xi)統(tong)(tong)轉(zhuan)制過來(lai)開發(fa)公(gong)司(si)(si)(si)，包括很多大型的(de)(de)開發(fa)公(gong)司(si)(si)(si)都(dou)在走這(zhe)種(zhong)模(mo)式，這(zhe)是第(di)二類。

第三類我們叫做是精(jing)品店的模(mo)式。這(zhe)類模(mo)式像萬通一(yi)(yi)直在拼命的推(tui)行這(zhe)個“美(mei)國模(mo)式”，它(ta)這(zhe)種主要干什么呢(ni)？主要在少數高端(duan)的市場進行精(jing)品店的經營，就(jiu)像我們一(yi)(yi)樣，我賣的勞斯(si)萊斯(si)，可(ke)能(neng)一(yi)(yi)天就(jiu)賣三輛，但是我的總營業額和利潤是最高的，所以是走高端(duan)路(lu)線。