商業地產運營管理有哪些

一、產權持有

1、優勢

（1）便于統一經(jing)營定位和管理(li)，較(jiao)好地控(kong)制商(shang)業業態和檔(dang)次，降(jiang)低經(jing)營風險(xian).

（2）物(wu)業租金逐年遞(di)增(zeng)。

（3）物業抵押融資，等待增(zeng)值。

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2、劣勢

（1）專業商業運營(ying)(ying)公司談(tan)判實力(li)強，有時開發商租金回報不及(ji)運營(ying)(ying)商經(jing)營(ying)(ying)回報。

（2）回報期長。

（3）初期投入資金壓力大。

3、適用條件

（1）開發(fa)商(shang)以商(shang)業地(di)產為(wei)長期(qi)經營的資產。

（2）資金實力雄(xiong)厚。

（3）擁有優(you)秀(xiu)經營(ying)管理人才(cai)。

二、租售并舉

1、優勢

（1）業態(tai)可控，大租戶、小業主的結構使項目能維持較高(gao)的經常性收益。

（2）出(chu)售(shou)部分物業使回報期縮(suo)短。

（3）主力店使物業增(zeng)值快。

2、劣勢

（1）對(dui)主(zhu)力店(dian)招商(shang)能力要求極高。

（2）回報期長。

（3）初(chu)期投入資金(jin)壓力大。

3、適用條件

（1）盈利周期短。

（2）資金實力雄(xiong)厚。

三、產權出售

1、優勢

（1）短期可(ke)有回(hui)報(bao)。

（2）整體出售(shou)銷售(shou)周(zhou)期較長，客(ke)戶少(shao)。

2、劣勢

（1）后期(qi)可能(neng)缺乏統一管理、規(gui)劃，小業主經營風險高。

（2）不享有地產增值的效益(yi)。

3、適用條件

（1）短期內要求(qiu)回報。

（2）資(zi)金實力不夠。

（3）人才(cai)缺乏。

商業地產的發展趨勢

一、傳統開發商試水商業地產

除了過往專注于住宅開(kai)發(fa)的知(zhi)名開(kai)發(fa)商(shang)紛紛轉移(yi)重心，而這些傳統開(kai)發(fa)商(shang)在(zai)商(shang)業地(di)產經驗積累不足的情(qing)況下，急(ji)切期望與商(shang)業地(di)產運營商(shang)這樣的專業機構合作，資源整合，分別發(fa)揮(hui)各(ge)自在(zai)資金和專業兩方面的優勢，最(zui)(zui)大(da)(da)限(xian)度降低未知(zhi)風險，最(zui)(zui)大(da)(da)限(xian)度獲取(qu)財(cai)務利潤。

二、商業地產的分工邁向精細化

傳統(tong)房(fang)地(di)產(chan)開(kai)發(fa)商(shang)在商(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)地(di)產(chan)領域多沒有經驗，急需(xu)與(yu)作為商(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)地(di)產(chan)運(yun)營(ying)商(shang)這樣的商(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)地(di)產(chan)外腦(nao)合作。于是，中國(guo)商(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)地(di)產(chan)從(cong)投資、開(kai)發(fa)、運(yun)營(ying)一把抓(zhua)的形式，逐漸邁向更加科學、成(cheng)熟的分工。開(kai)發(fa)者負責(ze)投資，運(yun)營(ying)商(shang)負責(ze)項目從(cong)定位、招商(shang)到開(kai)業(ye)(ye)(ye)(ye)運(yun)營(ying)的一切專業(ye)(ye)(ye)(ye)運(yun)營(ying)管(guan)理。

三、郊區型新零售業態崛起

在各大城(cheng)市的(de)(de)核心地(di)塊(kuai)用地(di)空間逐(zhu)步減少的(de)(de)情況下(xia)，隨著新(xin)型城(cheng)鎮化政(zheng)策的(de)(de)進(jin)(jin)一(yi)步貫徹(che)和推(tui)行(xing)，城(cheng)市郊區(qu)的(de)(de)新(xin)板塊(kuai)成為商業地(di)產下(xia)一(yi)波(bo)熱點區(qu)域。這(zhe)極大地(di)推(tui)進(jin)(jin)了以目的(de)(de)性(xing)消費為主的(de)(de)郊區(qu)型零售業態(tai)的(de)(de)迅猛發展。

四(si)、商業地產跨界風將盛行

目前，主題或(huo)者(zhe)細(xi)分(fen)的(de)(de)差異化(hua)策略將(jiang)跨界(jie)風逐漸引入日益同質化(hua)的(de)(de)商業(ye)(ye)地產。越(yue)來越(yue)多文化(hua)、藝術與(yu)商業(ye)(ye)相融合的(de)(de)購物中心脫穎而出。其(qi)產品的(de)(de)建筑、業(ye)(ye)態和規劃都將(jiang)以(yi)主題或(huo)細(xi)分(fen)為競爭(zheng)策略，滿(man)足中國消(xiao)費者(zhe)在購物之(zhi)余豐(feng)富(fu)多元化(hua)的(de)(de)文化(hua)體驗(yan)需求。

五、開發成本升高，租售雙模式盛行

在(zai)(zai)商(shang)業資產缺(que)乏(fa)融資渠(qu)(qu)道(dao)(dao)的背景下，租(zu)售雙模式(shi)正(zheng)在(zai)(zai)盛(sheng)行。對此，商(shang)業管理公(gong)司在(zai)(zai)為開發(fa)商(shang)設(she)計投資回(hui)報時(shi)，會根據項(xiang)目實際優劣勢和開發(fa)商(shang)的需(xu)求，分別設(she)置多(duo)種形式(shi)、多(duo)個層面的利潤(run)回(hui)收(shou)渠(qu)(qu)道(dao)(dao)和方(fang)式(shi)，囊括短期(qi)、中期(qi)和長(chang)期(qi)目標的完(wan)整解決(jue)方(fang)案。