商業地產運營管理有哪些

一、產權持有

1、優勢

（1）便于統一經營定(ding)位(wei)和(he)管理，較好地控制商業(ye)(ye)業(ye)(ye)態和(he)檔次(ci)，降(jiang)低(di)經營風險.

（2）物(wu)業租金逐年遞增。

（3）物業(ye)抵押(ya)融資，等待增值。

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2、劣勢

（1）專業商業運(yun)營公司談判實力強，有時開(kai)發商租金回(hui)報不及運(yun)營商經營回(hui)報。

（2）回報期(qi)長。

（3）初(chu)期(qi)投入資(zi)金壓力大。

3、適用條件

（1）開(kai)發(fa)商以(yi)商業地產(chan)(chan)為長期經營的(de)資(zi)產(chan)(chan)。

（2）資金(jin)實力(li)雄厚。

（3）擁有優秀經(jing)營管(guan)理人才。

二、租售并舉

1、優勢

（1）業(ye)態可控(kong)，大租戶、小業(ye)主的(de)結構使項目(mu)能維持較(jiao)高的(de)經常性(xing)收益。

（2）出售部分物業使回報期縮(suo)短。

（3）主力店使物業增值快(kuai)。

2、劣勢

（1）對主(zhu)力(li)(li)店招商能力(li)(li)要(yao)求極高(gao)。

（2）回報期長。

（3）初期投入資金(jin)壓力大。

3、適用條件

（1）盈利周期短。

（2）資金實力雄(xiong)厚(hou)。

三、產權出售

1、優勢

（1）短期可有回報。

（2）整體出(chu)售銷售周期較長(chang)，客戶少。

2、劣勢

（1）后期可能缺乏統一管理、規劃(hua)，小(xiao)業主(zhu)經營(ying)風險高。

（2）不享有地產增值的(de)效益。

3、適用條件

（1）短期內(nei)要求回報。

（2）資金實力不(bu)夠。

（3）人才缺乏。

商業地產的發展趨勢

一、傳統開發商試水商業地產

除(chu)了過往專注于住宅開發(fa)的(de)知(zhi)名開發(fa)商(shang)紛(fen)紛(fen)轉(zhuan)移重(zhong)心，而這(zhe)些傳(chuan)統開發(fa)商(shang)在(zai)商(shang)業(ye)(ye)地產經驗積累不足的(de)情況下，急切期望與(yu)商(shang)業(ye)(ye)地產運營商(shang)這(zhe)樣的(de)專業(ye)(ye)機構(gou)合作，資源整(zheng)合，分別發(fa)揮各自在(zai)資金和專業(ye)(ye)兩(liang)方(fang)面的(de)優勢，最大限度(du)降(jiang)低(di)未知(zhi)風(feng)險(xian)，最大限度(du)獲取財(cai)務利(li)潤。

二、商業地產的分工邁向精細化

傳統房地(di)產(chan)開(kai)發(fa)商(shang)在商(shang)業(ye)(ye)地(di)產(chan)領域多沒(mei)有經(jing)驗，急需與作為商(shang)業(ye)(ye)地(di)產(chan)運(yun)(yun)(yun)(yun)營(ying)商(shang)這樣的(de)(de)商(shang)業(ye)(ye)地(di)產(chan)外(wai)腦合作。于是，中國(guo)商(shang)業(ye)(ye)地(di)產(chan)從投(tou)(tou)資(zi)、開(kai)發(fa)、運(yun)(yun)(yun)(yun)營(ying)一把抓的(de)(de)形(xing)式，逐漸邁(mai)向更加科學(xue)、成熟(shu)的(de)(de)分工。開(kai)發(fa)者負責(ze)投(tou)(tou)資(zi)，運(yun)(yun)(yun)(yun)營(ying)商(shang)負責(ze)項(xiang)目從定位、招商(shang)到開(kai)業(ye)(ye)運(yun)(yun)(yun)(yun)營(ying)的(de)(de)一切專業(ye)(ye)運(yun)(yun)(yun)(yun)營(ying)管理。

三、郊區型新零售業態崛起

在各大(da)城市的(de)核心地(di)塊用地(di)空間逐步(bu)減少的(de)情況下(xia)，隨著(zhu)新(xin)型城鎮化政策的(de)進一步(bu)貫徹和推行，城市郊(jiao)(jiao)區(qu)的(de)新(xin)板塊成為商(shang)業地(di)產下(xia)一波熱(re)點區(qu)域。這極(ji)大(da)地(di)推進了(le)以目的(de)性(xing)消(xiao)費為主的(de)郊(jiao)(jiao)區(qu)型零(ling)售業態的(de)迅猛發展。

四、商(shang)業地(di)產跨界(jie)風將盛(sheng)行(xing)

目前，主題或者(zhe)細分(fen)(fen)的差(cha)異化(hua)(hua)策略將跨界風逐(zhu)漸(jian)引入日益同質化(hua)(hua)的商業地(di)產(chan)。越(yue)來(lai)越(yue)多文(wen)化(hua)(hua)、藝術(shu)與商業相(xiang)融合(he)的購(gou)(gou)物中心脫穎而出。其產(chan)品的建(jian)筑(zhu)、業態和規(gui)劃都(dou)將以主題或細分(fen)(fen)為競爭策略，滿足(zu)中國消費者(zhe)在購(gou)(gou)物之余豐富多元化(hua)(hua)的文(wen)化(hua)(hua)體(ti)驗(yan)需求。

五、開發成本升高，租售雙模式盛行

在(zai)商業(ye)資產缺乏融資渠道的背景(jing)下(xia)，租售雙模式(shi)正在(zai)盛行。對此，商業(ye)管(guan)理公司在(zai)為開發商設計(ji)投資回報時，會根據項目(mu)實際優劣(lie)勢和開發商的需(xu)求(qiu)，分別設置多種形(xing)式(shi)、多個(ge)層面的利潤回收渠道和方(fang)式(shi)，囊括短期(qi)、中(zhong)期(qi)和長期(qi)目(mu)標的完整(zheng)解(jie)決方(fang)案。