商業地產運營管理有哪些

一、產權持有

1、優勢

（1）便于統(tong)一經營(ying)定位和管(guan)理，較(jiao)好地控制(zhi)商業業態和檔(dang)次(ci)，降低經營(ying)風(feng)險.

（2）物業租金逐年遞(di)增。

（3）物(wu)業(ye)抵(di)押融資，等(deng)待(dai)增(zeng)值。

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2、劣勢

（1）專業商業運營(ying)(ying)公司談判(pan)實力強，有時開(kai)發商租金回報(bao)(bao)不及運營(ying)(ying)商經營(ying)(ying)回報(bao)(bao)。

（2）回報期(qi)長。

（3）初期投入資金壓(ya)力大(da)。

3、適用條件

（1）開發(fa)商以商業地產為長期(qi)經營的(de)資產。

（2）資金(jin)實(shi)力雄(xiong)厚。

（3）擁有優秀經營管理(li)人才。

二、租售并舉

1、優勢

（1）業(ye)態可(ke)控(kong)，大租戶、小(xiao)業(ye)主的結構(gou)使項目能維持較高(gao)的經(jing)常性收益(yi)。

（2）出售部分物業使回報期(qi)縮短。

（3）主力店(dian)使物(wu)業(ye)增值快。

2、劣勢

（1）對主力店(dian)招(zhao)商能力要求(qiu)極高。

（2）回報期長。

（3）初期(qi)投入資金(jin)壓力大(da)。

3、適用條件

（1）盈利(li)周(zhou)期(qi)短。

（2）資金實力雄(xiong)厚。

三、產權出售

1、優勢

（1）短期可有(you)回報(bao)。

（2）整(zheng)體出售銷售周期(qi)較長(chang)，客戶少(shao)。

2、劣勢

（1）后期可能(neng)缺乏(fa)統(tong)一管理、規劃，小業主經營風險高。

（2）不(bu)享(xiang)有地(di)產(chan)增值的效(xiao)益。

3、適用條件

（1）短期內要求回報(bao)。

（2）資金實力(li)不夠。

（3）人才缺乏(fa)。

商業地產的發展趨勢

一、傳統開發商試水商業地產

除(chu)了過往專(zhuan)注(zhu)于住(zhu)宅開發的知名開發商(shang)紛紛轉移重心(xin)，而這(zhe)些傳統開發商(shang)在(zai)商(shang)業地產(chan)經驗積累不(bu)足的情況下，急切(qie)期望與商(shang)業地產(chan)運(yun)營商(shang)這(zhe)樣的專(zhuan)業機構合作，資源整(zheng)合，分別發揮各自在(zai)資金和專(zhuan)業兩方(fang)面的優勢，最(zui)大(da)限(xian)度降(jiang)低未知風險，最(zui)大(da)限(xian)度獲取財(cai)務(wu)利(li)潤。

二、商業地產的分工邁向精細化

傳(chuan)統房(fang)地(di)產(chan)開發商在商業(ye)地(di)產(chan)領域多沒有經(jing)驗，急需與作為商業(ye)地(di)產(chan)運(yun)營(ying)商這樣(yang)的(de)(de)商業(ye)地(di)產(chan)外腦合作。于是，中國商業(ye)地(di)產(chan)從(cong)投(tou)資、開發、運(yun)營(ying)一(yi)把(ba)抓(zhua)的(de)(de)形式(shi)，逐(zhu)漸邁向更加科學、成熟的(de)(de)分工。開發者負責(ze)投(tou)資，運(yun)營(ying)商負責(ze)項目從(cong)定位、招商到開業(ye)運(yun)營(ying)的(de)(de)一(yi)切專業(ye)運(yun)營(ying)管(guan)理(li)。

三、郊區型新零售業態崛起

在各大城(cheng)(cheng)市的(de)核(he)心地塊用地空(kong)間逐步減少的(de)情況下，隨著新型城(cheng)(cheng)鎮化政策(ce)的(de)進(jin)一步貫(guan)徹(che)和推行，城(cheng)(cheng)市郊(jiao)區的(de)新板塊成為商業地產下一波熱點區域。這極大地推進(jin)了以目的(de)性消費為主的(de)郊(jiao)區型零售業態的(de)迅猛發展。

四、商業地產跨界風將盛行

目前，主題(ti)或(huo)者(zhe)細(xi)分(fen)的(de)差(cha)異化策(ce)略將跨界風逐(zhu)漸引(yin)入日益同質化的(de)商業(ye)地產。越來(lai)越多(duo)文(wen)(wen)化、藝術與(yu)商業(ye)相融合的(de)購(gou)物中心脫穎(ying)而出。其(qi)產品(pin)的(de)建筑、業(ye)態和(he)規劃都(dou)將以(yi)主題(ti)或(huo)細(xi)分(fen)為競爭策(ce)略，滿足中國消費(fei)者(zhe)在購(gou)物之余豐富多(duo)元(yuan)化的(de)文(wen)(wen)化體驗需求。

五、開發成本升高，租售雙模式盛行

在商(shang)業(ye)資產缺(que)乏融資渠道(dao)的(de)背(bei)景(jing)下，租售雙模式(shi)(shi)正在盛行(xing)。對此，商(shang)業(ye)管(guan)理(li)公(gong)司在為開(kai)發商(shang)設計(ji)投資回報(bao)時，會根據項目實(shi)際優劣勢和開(kai)發商(shang)的(de)需求，分別設置多種(zhong)形式(shi)(shi)、多個層面的(de)利潤回收渠道(dao)和方式(shi)(shi)，囊(nang)括短期(qi)、中期(qi)和長期(qi)目標的(de)完(wan)整(zheng)解決(jue)方案。