【房產代(dai)理(li)合同】房地產代(dai)理(li)合同主(zhu)要條款 房產代(dai)理(li)合同注意事(shi)項

房(fang)地產代理合同是(shi)指(zhi)依照房(fang)地產交易雙方當事人的約定(ding)，受托(tuo)人為委托(tuo)人處理房(fang)地產交易事務及相(xiang)關事宜(yi)的合同(協議)。在房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)代(dai)(dai)(dai)理(li)(li)(li)業(ye)(ye)務(wu)中，委(wei)托人(ren)(ren)(ren)為(wei)(wei)(wei)業(ye)(ye)主(zhu)或開發(fa)商(shang)，受托人(ren)(ren)(ren)為(wei)(wei)(wei)房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)經(jing)紀(ji)人(ren)(ren)(ren)。房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)經(jing)紀(ji)人(ren)(ren)(ren)與業(ye)(ye)主(zhu)訂立(li)委(wei)托合同(tong)(tong)，確立(li)了(le)代(dai)(dai)(dai)理(li)(li)(li)關(guan)系后(hou)，房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)經(jing)紀(ji)人(ren)(ren)(ren)即成為(wei)(wei)(wei)代(dai)(dai)(dai)理(li)(li)(li)商(shang)。代(dai)(dai)(dai)理(li)(li)(li)商(shang)的(de)代(dai)(dai)(dai)理(li)(li)(li)資(zi)格(ge)是(shi)通過(guo)簽訂委(wei)托合同(tong)(tong)確立(li)的(de)，這(zhe)是(shi)一(yi)種典型的(de)委(wei)托代(dai)(dai)(dai)理(li)(li)(li)形式。當(dang)然，代(dai)(dai)(dai)理(li)(li)(li)商(shang)與業(ye)(ye)主(zhu)簽訂委(wei)托合同(tong)(tong)后(hou)，具體(ti)的(de)代(dai)(dai)(dai)理(li)(li)(li)權限(xian)還須由業(ye)(ye)主(zhu)以(yi)《授權委(wei)托書》的(de)形式明確具體(ti)的(de)代(dai)(dai)(dai)理(li)(li)(li)權限(xian)。

如(ru)果是全權(quan)(quan)代(dai)理還須填寫《特別授權(quan)(quan)委托(tuo)書(shu)(shu)》。委托(tuo)合(he)同(tong)并不能代(dai)替《授權(quan)(quan)委托(tuo)書(shu)(shu)》，二(er)者不能等(deng)同(tong)。委托(tuo)合(he)同(tong)是一種雙方行為，而授權(quan)(quan)委托(tuo)書(shu)(shu)是單方法律行為。委托(tuo)合(he)同(tong)用以(yi)確立代(dai)理關系，而《授權(quan)(quan)委托(tuo)書(shu)(shu)》用以(yi)明確具(ju)體的代(dai)理權(quan)(quan)限。

房產代理合同特征

代(dai)理(li)(li)(li)合同，是指經紀人(ren)充當(dang)代(dai)理(li)(li)(li)人(ren)時(shi)以代(dai)理(li)(li)(li)人(ren)的名義和被(bei)代(dai)理(li)(li)(li)人(ren)之間就完(wan)成代(dai)理(li)(li)(li)事(shi)項而達成的權利(li)義務關系的協(xie)議。其法律特征是：

1、代(dai)(dai)理人(ren)只能以被(bei)(bei)代(dai)(dai)理人(ren)的(de)名義和意志進行(xing)代(dai)(dai)理活動代(dai)(dai)理人(ren)按(an)代(dai)(dai)理合同從事代(dai)(dai)理行(xing)為(wei)(wei)，必(bi)須(xu)(xu)按(an)被(bei)(bei)代(dai)(dai)理人(ren)的(de)意志去(qu)進行(xing)，對第(di)三方講明(ming)其代(dai)(dai)理行(xing)為(wei)(wei)所產(chan)生的(de)法律后果直接歸屬被(bei)(bei)代(dai)(dai)理人(ren)。這一點(dian)有(you)別于經紀服(fu)務合同。經紀服(fu)務合同中，經紀人(ren)是以自己的(de)名義進行(xing)信息(xi)中介并撮合成交的(de)，無須(xu)(xu)打他人(ren)的(de)旗號。

2、代(dai)(dai)理(li)(li)(li)人(ren)(ren)只(zhi)能在(zai)代(dai)(dai)理(li)(li)(li)權(quan)限內(nei)從事代(dai)(dai)理(li)(li)(li)活(huo)動(dong)代(dai)(dai)理(li)(li)(li)的(de)依據(ju)是被(bei)代(dai)(dai)理(li)(li)(li)人(ren)(ren)委托的(de)代(dai)(dai)理(li)(li)(li)權(quan)，代(dai)(dai)理(li)(li)(li)人(ren)(ren)必須(xu)在(zai)被(bei)代(dai)(dai)理(li)(li)(li)人(ren)(ren)的(de)授權(quan)范圍內(nei)從事代(dai)(dai)理(li)(li)(li)活(huo)動(dong)，否則超越代(dai)(dai)理(li)(li)(li)權(quan)限而訂立的(de)買賣合同(tong)為無效(xiao)合同(tong)。但代(dai)(dai)理(li)(li)(li)人(ren)(ren)有權(quan)根據(ju)當時當地的(de)具體(ti)情況，獨立地進(jin)行代(dai)(dai)理(li)(li)(li)活(huo)動(dong)，只(zhi)要是在(zai)維護被(bei)代(dai)(dai)理(li)(li)(li)人(ren)(ren)合法(fa)權(quan)益(yi)的(de)前提(ti)下，代(dai)(dai)理(li)(li)(li)人(ren)(ren)即可(ke)獨立地決定法(fa)律行為的(de)具體(ti)內(nei)容和(he)具體(ti)方式。

房產代理合同內容

1、合(he)(he)同名(ming)稱(cheng)。代理合(he)(he)同的(de)種(zhong)類很(hen)多，究竟是何種(zhong)代理合(he)(he)同應(ying)按合(he)(he)同的(de)內(nei)容決(jue)定。但最(zui)好一開始就標(biao)明代理合(he)(he)同的(de)具體(ti)名(ming)稱(cheng)，可以(yi)對合(he)(he)同的(de)種(zhong)類一目了然。

2、前(qian)文(wen)。前(qian)文(wen)內容(rong)包括：

(1)成立日期。在合同(tong)未(wei)寫有生(sheng)(sheng)效日期時，一(yi)般(ban)(ban)以(yi)合同(tong)成立之日為生(sheng)(sheng)效日。當(dang)(dang)面簽署的(de)代理(li)合同(tong)成立日期一(yi)般(ban)(ban)都(dou)很明確，而(er)隔地簽署的(de)應以(yi)雙方當(dang)(dang)事人(ren)均簽署完成之日為合同(tong)之成立日。

(2)當事(shi)(shi)人(ren)。合同前文應寫明(ming)當事(shi)(shi)人(ren)的名稱(cheng)、住(zhu)所、執照(zhao)號(hao)碼(ma)、主事(shi)(shi)務所所在(zai)地等。

(3)合同(tong)訂立地。

(4)案由。案由是(shi)指訂立合同的(de)理由、經(jing)過(guo)、目的(de)等(deng)，對于解釋合同的(de)爭議有(you)助益。

3、代(dai)理(li)權(quan)(quan)(quan)的授(shou)予。委(wei)托方究竟授(shou)予代(dai)理(li)人(ren)何種權(quan)(quan)(quan)限，是(shi)媒介代(dai)理(li)權(quan)(quan)(quan)還是(shi)訂約代(dai)理(li)權(quan)(quan)(quan)，是(shi)急代(dai)理(li)權(quan)(quan)(quan)還是(shi)普(pu)通代(dai)理(li)權(quan)(quan)(quan)，均應在條款中明(ming)確。

4、代(dai)理區域(yu)。該條(tiao)款應(ying)明確代(dai)理人的代(dai)理區域(yu)及其擴大或縮小的條(tiao)件與(yu)方法。通常代(dai)理區域(yu)可以是一(yi)個(ge)到幾(ji)(ji)個(ge)特定的國家，也可以是二個(ge)到幾(ji)(ji)個(ge)特定的地(di)區，甚至(zhi)是某特定的幾(ji)(ji)個(ge)單(dan)位。究竟是何(he)種代(dai)理區域(yu)應(ying)在代(dai)理合同中(zhong)明確。

5、代(dai)理商品或代(dai)理行(xing)為。該條款中，主要(yao)包括以(yi)下四項(xiang)內(nei)容(rong)：

(1)代理商品或代理行為的種類。

(2)代(dai)理商(shang)品或代(dai)理行為種(zhong)類(lei)增減(jian)的(de)條(tiao)件與方法。

(3)新商品或委托人新增的業務是否包括在(zai)代理范(fan)圍內。

(4)如果在代(dai)理期間內，委托人(ren)停(ting)止生產(chan)、供(gong)應代(dai)理商品或停(ting)止經(jing)營代(dai)理行為的業務(wu)時，應如何解決。

6、次(ci)代(dai)(dai)(dai)(dai)理(li)(li)(li)(li)人(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)的選任(ren)。次(ci)代(dai)(dai)(dai)(dai)理(li)(li)(li)(li)人(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)是(shi)由代(dai)(dai)(dai)(dai)理(li)(li)(li)(li)人(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)選任(ren)的代(dai)(dai)(dai)(dai)理(li)(li)(li)(li)人(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)，按照代(dai)(dai)(dai)(dai)理(li)(li)(li)(li)人(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)合(he)同的慣例，次(ci)代(dai)(dai)(dai)(dai)理(li)(li)(li)(li)人(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)的選任(ren)及其行(xing)為后果(guo)的歸屬應在(zai)合(he)同中(zhong)加(jia)以說(shuo)明(ming)。如無說(shuo)明(ming)，一般須經委托(tuo)人(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)本人(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)同意后方可認為次(ci)代(dai)(dai)(dai)(dai)理(li)(li)(li)(li)人(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)為該(gai)委托(tuo)人(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)的代(dai)(dai)(dai)(dai)理(li)(li)(li)(li)人(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)。如果(guo)代(dai)(dai)(dai)(dai)理(li)(li)(li)(li)人(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)擅(shan)自選任(ren)次(ci)代(dai)(dai)(dai)(dai)理(li)(li)(li)(li)人(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)，次(ci)代(dai)(dai)(dai)(dai)理(li)(li)(li)(li)人(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)以委托(tuo)人(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)名義行(xing)事(shi)而被第三方誤信為次(ci)代(dai)(dai)(dai)(dai)理(li)(li)(li)(li)人(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)有代(dai)(dai)(dai)(dai)理(li)(li)(li)(li)權(quan)(quan)時(shi)，委托(tuo)人(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)仍要對(dui)無過失的第三方負授權(quan)(quan)人(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)之責任(ren)。

7、最低代理量。該條款包括四項內容：

(1)最低代理量。

(2)最低代理(li)量的計算標準。

(3)計算(suan)期間。

(4)未達到最低代理量時，委托(tuo)人的權利及其行使(shi)方法。

8、代(dai)理(li)(li)(li)(li)商品的(de)價格(ge)(ge)(ge)。由于代(dai)理(li)(li)(li)(li)人在(zai)(zai)代(dai)理(li)(li)(li)(li)權限內的(de)行為(wei)，其法(fa)律后果直(zhi)接歸(gui)屬委托人，因(yin)而出賣商品所得(de)價款或(huo)辦理(li)(li)(li)(li)代(dai)理(li)(li)(li)(li)業務(wu)向第(di)三(san)人取得(de)的(de)報酬(chou)，直(zhi)接歸(gui)屬委托人。所以代(dai)理(li)(li)(li)(li)商品的(de)價格(ge)(ge)(ge)或(huo)代(dai)理(li)(li)(li)(li)業務(wu)的(de)報酬(chou)一般由委托人決(jue)定(ding)(ding)(ding)。但(dan)為(wei)了適應(ying)市場供(gong)求、競爭的(de)變(bian)化，也有賦予(yu)代(dai)理(li)(li)(li)(li)人決(jue)定(ding)(ding)(ding)價格(ge)(ge)(ge)權利的(de)，如(ru)何決(jue)定(ding)(ding)(ding)價格(ge)(ge)(ge)應(ying)在(zai)(zai)代(dai)理(li)(li)(li)(li)合同中明(ming)確規定(ding)(ding)(ding)。

9、訂(ding)單的(de)處理。該(gai)項條款(kuan)主要包(bao)括三(san)項內容：(1)價格的決定。(2)代(dai)理(li)人與第三方訂立(li)合(he)同后應如何通知委托人。(3)以超(chao)過報(bao)價的價格與(yu)第(di)三人訂立合同(tong)時，其高(gao)出之差價應如何處理(li)。

10、報酬。該款包括三(san)項內容：(1)報(bao)酬計算(suan)方式(shi)。(2)報酬請求權發生的(de)日期(qi)。(3)報酬支付方式。

11、執行(xing)代理業務費用的負擔(dan)。

12、知(zhi)識產權的(de)保護(hu)。

13、合同的終止。

14、合同的轉讓。

15、合同的仲裁。

16、合同的修正。

17、正本條款。國(guo)際(ji)性(xing)的(de)代理合同(tong)，因當事人所屬國(guo)家不(bu)同(tong)，其(qi)使(shi)用語言也往往有差異。因此，當以兩種不(bu)同(tong)語言訂(ding)立(li)代理合同(tong)時，應約定以何種語言為(wei)準，避免因文(wen)字(zi)含義不(bu)同(tong)而造(zao)成爭執和糾紛。

18、完(wan)整(zheng)合(he)同(tong)條款。為避免將來雙(shuang)方當事(shi)人(ren)(ren)對合(he)同(tong)內容發(fa)生糾紛(fen)，在(zai)(zai)書(shu)面(mian)的(de)代理合(he)同(tong)中(zhong)應明確約定(ding)(ding)，當事(shi)人(ren)(ren)之(zhi)間(jian)的(de)法律關系(xi)一概以書(shu)面(mian)合(he)同(tong)為準(zhun)，在(zai)(zai)此之(zhi)前所訂(ding)立(li)的(de)書(shu)面(mian)及口頭約定(ding)(ding)均屬無(wu)效。因為在(zai)(zai)當事(shi)人(ren)(ren)達成(cheng)最(zui)后的(de)合(he)同(tong)之(zhi)前，可(ke)能會(hui)由一些(xie)其他的(de)口頭或書(shu)面(mian)的(de)合(he)同(tong)存(cun)在(zai)(zai)，如果不訂(ding)立(li)完(wan)整(zheng)的(de)合(he)同(tong)條款，則原合(he)同(tong)還仍(reng)然有效，由此會(hui)產生不必要的(de)矛盾和糾紛(fen)。

19、結尾條款(kuan)。該條款(kuan)包括四項(xiang)內容：合同的份數、簽約日期、生效日、當事(shi)人簽名。

房產代理合同主要條款

房地產代理合同的內容(rong)根據當事人(ren)不(bu)同需要(yao)由當事人(ren)具體約(yue)定，盡管(guan)在內容(rong)上有所變(bian)化，但一般應(ying)包(bao)括以下主要(yao)條款(kuan)。

1、當事人的名稱(或者姓(xing)名)和住所

合(he)同的(de)主體是(shi)當(dang)事人(ren)(ren)，沒有主體，合(he)同就(jiu)不成立。主體不明(ming)確(que)，其(qi)(qi)權(quan)(quan)利義務關系(xi)(xi)就(jiu)無(wu)(wu)法明(ming)確(que)。房(fang)地產(chan)權(quan)(quan)利人(ren)(ren)的(de)主體與提(ti)供勞(lao)務服務的(de)經(jing)(jing)紀合(he)同的(de)主體是(shi)有一定區別的(de)。房(fang)地產(chan)權(quan)(quan)利人(ren)(ren)可以(yi)是(shi)有民(min)事行(xing)為(wei)能力的(de)成年(nian)人(ren)(ren)，也可以(yi)是(shi)無(wu)(wu)民(min)事行(xing)為(wei)能力的(de)未(wei)成年(nian)人(ren)(ren)和成年(nian)人(ren)(ren)；然而，無(wu)(wu)民(min)事行(xing)為(wei)能力的(de)房(fang)地產(chan)權(quan)(quan)利人(ren)(ren)須(xu)經(jing)(jing)其(qi)(qi)法定監護人(ren)(ren)或法定代理人(ren)(ren)代理才能與房(fang)地產(chan)經(jing)(jing)紀機構簽(qian)訂房(fang)地產(chan)代理合(he)同。因此，訂立經(jing)(jing)紀合(he)同時，應當(dang)明(ming)確(que)主體關系(xi)(xi)，使合(he)同履(lv)行(xing)具(ju)備法律(lv)效力。

2、代理房(fang)地產標的物(wu)的基本狀況

合(he)(he)(he)(he)同(tong)(tong)標(biao)的(de)(de)是合(he)(he)(he)(he)同(tong)(tong)法(fa)律關(guan)系的(de)(de)客體。沒有標(biao)的(de)(de)，合(he)(he)(he)(he)同(tong)(tong)規定(ding)的(de)(de)權(quan)利(li)義務就(jiu)失(shi)去(qu)了目的(de)(de)，當事人之(zhi)間就(jiu)無法(fa)建立(li)合(he)(he)(he)(he)同(tong)(tong)關(guan)系。合(he)(he)(he)(he)同(tong)(tong)的(de)(de)條款中應當清楚(chu)、明確標(biao)明合(he)(he)(he)(he)同(tong)(tong)的(de)(de)客體。在(zai)房地產經紀合(he)(he)(he)(he)同(tong)(tong)中對(dui)標(biao)的(de)(de)(即房地(di)產)的描述應(ying)當清楚、明了，并明示(shi)主客體關系(即當事人與(yu)標的(de)的(de)關系(xi))的各項(xiang)內容(rong)。

3、服(fu)務(wu)(wu)事項與服(fu)務(wu)(wu)標準

這是(shi)(shi)表明(ming)(ming)房地(di)產經紀人員的(de)(de)(de)服(fu)務能(neng)力和(he)服(fu)務質量的(de)(de)(de)條(tiao)款(kuan)，也是(shi)(shi)體(ti)現房地(di)產經紀人員能(neng)否促使(shi)合(he)同得(de)以履行的(de)(de)(de)主(zhu)要條(tiao)款(kuan)。服(fu)務的(de)(de)(de)事項和(he)標(biao)準應當明(ming)(ming)確(que)，否則難以保證合(he)同得(de)到(dao)正常(chang)履行。由于勞務活動的(de)(de)(de)不確(que)定性，該條(tiao)款(kuan)在合(he)同的(de)(de)(de)履行過程中(zhong)經常(chang)會遭到(dao)委托(tuo)人的(de)(de)(de)質疑，可在合(he)同進行中(zhong)協商、補充，使(shi)條(tiao)款(kuan)的(de)(de)(de)內容(rong)得(de)到(dao)調整。

4、勞務報酬(chou)或酬(chou)金(jin)

酬(chou)金(jin)(jin)是(shi)委托人獲取勞務(wu)服(fu)務(wu)的(de)代價，也是(shi)經紀人員完成服(fu)務(wu)后(hou)應得(de)的(de)報酬(chou)。房地(di)產經紀合(he)(he)同(tong)是(shi)有償合(he)(he)同(tong)，酬(chou)金(jin)(jin)標(biao)準及酬(chou)金(jin)(jin)的(de)支(zhi)付方式是(shi)合(he)(he)同(tong)的(de)主要條款，也是(shi)合(he)(he)同(tong)的(de)明示條款。

5、合同的履行期限、地(di)點和方式

履行(xing)期限直接關系到合(he)(he)同(tong)義務完成的(de)時(shi)間，同(tong)時(shi)也是確定(ding)(ding)違約(yue)與否的(de)因素之一。履行(xing)期限應在(zai)房(fang)地(di)(di)產經紀合(he)(he)同(tong)中予(yu)(yu)以(yi)(yi)約(yue)定(ding)(ding)，履行(xing)的(de)地(di)(di)點和履行(xing)的(de)方式也應在(zai)合(he)(he)同(tong)中予(yu)(yu)以(yi)(yi)明確。

6、違約責任

違(wei)(wei)(wei)約(yue)(yue)責(ze)(ze)任(ren)(ren)是當事人(ren)違(wei)(wei)(wei)反合同約(yue)(yue)定時約(yue)(yue)定承擔的(de)法(fa)律(lv)責(ze)(ze)任(ren)(ren)。違(wei)(wei)(wei)約(yue)(yue)責(ze)(ze)任(ren)(ren)條款有(you)利(li)于督促(cu)當事人(ren)履行合同義務，保(bao)護守(shou)(shou)約(yue)(yue)方的(de)利(li)益，應(ying)在合同條款中予以明確(que)。合同中沒有(you)約(yue)(yue)定違(wei)(wei)(wei)約(yue)(yue)責(ze)(ze)任(ren)(ren)的(de)，并不(bu)意味(wei)違(wei)(wei)(wei)約(yue)(yue)方不(bu)承擔違(wei)(wei)(wei)約(yue)(yue)責(ze)(ze)任(ren)(ren)。違(wei)(wei)(wei)約(yue)(yue)方未依法(fa)被免除責(ze)(ze)任(ren)(ren)的(de)，守(shou)(shou)約(yue)(yue)方仍然(ran)可以依法(fa)追究其違(wei)(wei)(wei)約(yue)(yue)責(ze)(ze)任(ren)(ren)。

7、解決爭議的方(fang)式

解決(jue)(jue)爭議(yi)的(de)方式是當事(shi)人解決(jue)(jue)合(he)同(tong)糾紛的(de)途徑。當事(shi)人應(ying)當在(zai)合(he)同(tong)中明(ming)確選(xuan)擇解決(jue)(jue)合(he)同(tong)爭議(yi)或(huo)糾紛的(de)具體途徑，如(ru)通(tong)過(guo)仲裁或(huo)訴訟(song)(song)。若當事(shi)人沒(mei)有做明(ming)確的(de)選(xuan)擇，則應(ying)通(tong)過(guo)訴訟(song)(song)解決(jue)(jue)合(he)同(tong)糾紛。

8、其他(ta)補(bu)充條(tiao)款

房產代理合同注意事項注意事項

代理合同的類型不(bu)同，值得注意(yi)的事(shi)項也有所區別(bie)。

(一)房地產買方代理合同

買方(fang)代(dai)理(li)(li)業務中(zhong)，經(jing)紀(ji)人(ren)員應(ying)為委托人(ren)買到(dao)最低價格的(de)房(fang)(fang)(fang)地產(chan)(chan)，或者應(ying)在預(yu)定的(de)價格下，買到(dao)最好(hao)的(de)房(fang)(fang)(fang)地產(chan)(chan)。然而對房(fang)(fang)(fang)地產(chan)(chan)質量。功(gong)能(neng)方(fang)面的(de)評判標(biao)準不可(ke)能(neng)完全統一，因此，在買方(fang)代(dai)理(li)(li)合同(tong)中(zhong)，如果能(neng)約定經(jing)紀(ji)人(ren)應(ying)提供的(de)備選房(fang)(fang)(fang)源數量，則可(ke)相應(ying)減(jian)少經(jing)紀(ji)糾紛(fen)。此外(wai)，在上述第一種情況下，由于(yu)客(ke)戶有特(te)定的(de)要求，傭金的(de)標(biao)準不能(neng)等同(tong)于(yu)一般(ban)經(jing)紀(ji)合同(tong)的(de)標(biao)準，應(ying)在合同(tong)中(zhong)特(te)別約定。

(二)房地產(chan)賣方代理合同(tong)

賣方代理業務(wu)中，經紀(ji)人(ren)員的職責(ze)是(shi)實現標的物業的最(zui)高出售價格(ge)。但(dan)是(shi)由于價格(ge)越高，出售的難度(du)也越大，對于批量的商品房預(銷)售(shou)(shou)代(dai)(dai)理來說(shuo)，銷售(shou)(shou)進度(du)也會(hui)有影響。因此，為了(le)避免經紀(ji)糾紛，賣方代(dai)(dai)理合同(tong)中(zhong)應(ying)寫明有關(guan)于交(jiao)易價格范圍、銷售(shou)(shou)時間、銷售(shou)(shou)進度(du)以及不(bu)同(tong)價格和銷售(shou)(shou)進度(du)下傭金計(ji)算(suan)標準的(de)條款。在批量(liang)(liang)的(de)商品房銷售(shou)(shou)代(dai)(dai)理中(zhong)，待(dai)銷的(de)房地產(chan)不(bu)一定(ding)(ding)能做到百(bai)分(fen)之(zhi)百(bai)銷完(wan)(wan)，因此必須事先約定(ding)(ding)衡量(liang)(liang)經紀(ji)機構(gou)完(wan)(wan)成任(ren)務的(de)考核標準——銷售(shou)(shou)面積比例。由于批量(liang)(liang)化商品房的(de)銷售(shou)(shou)時間較長(chang)，傭金有必要分(fen)期(qi)支付(fu)，這就必須約定(ding)(ding)各期(qi)支付(fu)的(de)時點或前提(ti)條件。商品房預(銷(xiao))售(shou)過程(cheng)中發(fa)生的費(fei)用(如(ru)廣(guang)告、售樓(lou)處建設費用、樣板房裝修費等(deng))較多，其投放(fang)的時間、數量(liang)與銷售量(liang)有密(mi)切關系，因此，也(ye)應對上述(shu)費(fei)用的支付方式、支付時間安(an)排(pai)等事項在合同中予以(yi)明確(que)約定。

房產代理合同權利與義務

(一)受(shou)托人的義務和責任

1、辦(ban)理委托事(shi)務的義(yi)務。這是受托人的主要義(yi)務。

2、報(bao)告義務(wu)。受托(tuo)人應(ying)將委(wei)(wei)托(tuo)事(shi)務(wu)的(de)開展情況向(xiang)(xiang)委(wei)(wei)托(tuo)人報(bao)告。當委(wei)(wei)托(tuo)事(shi)務(wu)終了，受托(tuo)人應(ying)將辦理委(wei)(wei)托(tuo)事(shi)務(wu)的(de)始末(mo)經過、各種賬(zhang)目、收支計算等向(xiang)(xiang)委(wei)(wei)托(tuo)人報(bao)告。受托(tuo)人此項義務(wu)的(de)具體(ti)內容可根據(ju)代理業(ye)務(wu)的(de)具體(ti)形式而定，法律并無強制規定。

3、轉(zhuan)移利(li)益的義務。受托人(ren)應將因辦理委(wei)托事務取(qu)得(de)的各種利(li)益及時轉(zhuan)移給委(wei)托人(ren)。該項利(li)益包括取(qu)得(de)的房款、租金等。

4、受(shou)托(tuo)人(ren)(ren)(ren)的(de)責任(ren)(ren)。受(shou)托(tuo)人(ren)(ren)(ren)不(bu)履行或(huo)不(bu)完全履行上述(shu)義務，即應(ying)(ying)承(cheng)(cheng)擔(dan)相應(ying)(ying)的(de)民(min)事責任(ren)(ren)。受(shou)托(tuo)人(ren)(ren)(ren)不(bu)辦理委(wei)托(tuo)事務或(huo)疏于必(bi)要的(de)謹慎和注(zhu)意，應(ying)(ying)承(cheng)(cheng)擔(dan)過失的(de)違(wei)約責任(ren)(ren)。如(ru)果受(shou)托(tuo)人(ren)(ren)(ren)不(bu)聽從委(wei)托(tuo)人(ren)(ren)(ren)的(de)指示，不(bu)及時(shi)報告有關(guan)情(qing)況，也應(ying)(ying)承(cheng)(cheng)擔(dan)過失的(de)違(wei)約責任(ren)(ren)。如(ru)果受(shou)托(tuo)人(ren)(ren)(ren)不(bu)及時(shi)將有關(guan)權(quan)利和利益轉移給委(wei)托(tuo)人(ren)(ren)(ren)，應(ying)(ying)視為對委(wei)托(tuo)人(ren)(ren)(ren)財產權(quan)的(de)侵占(zhan)，應(ying)(ying)承(cheng)(cheng)擔(dan)違(wei)約責任(ren)(ren)或(huo)侵權(quan)責任(ren)(ren)。

(二)委(wei)托人的義務和責任

1、支(zhi)付費用的(de)(de)義務。無論委(wei)托合同是否有償，委(wei)托人(ren)都(dou)有義務提(ti)供和(he)補(bu)償委(wei)托事(shi)務必要的(de)(de)費用。如代(dai)為辦理產(chan)權登記過戶(hu)必須繳納的(de)(de)稅(shui)費，應由委(wei)托人(ren)承擔(dan)。

2、付(fu)(fu)酬(chou)的(de)(de)(de)義務(wu)(wu)。房地產代(dai)理業(ye)務(wu)(wu)為(wei)有償的(de)(de)(de)商業(ye)行(xing)為(wei)，委(wei)托(tuo)(tuo)人(ren)應(ying)向受(shou)托(tuo)(tuo)人(ren)支(zhi)付(fu)(fu)約定(ding)的(de)(de)(de)報酬(chou)。報酬(chou)的(de)(de)(de)支(zhi)付(fu)(fu)時間，通常(chang)在委(wei)托(tuo)(tuo)事務(wu)(wu)完(wan)成之后(hou)，但也可(ke)提(ti)前支(zhi)付(fu)(fu)或分(fen)期支(zhi)付(fu)(fu)。如委(wei)托(tuo)(tuo)事務(wu)(wu)非因受(shou)托(tuo)(tuo)人(ren)的(de)(de)(de)過失而未能完(wan)成，委(wei)托(tuo)(tuo)人(ren)應(ying)就已(yi)完(wan)成的(de)(de)(de)部(bu)分(fen)支(zhi)付(fu)(fu)報酬(chou)。

3、賠(pei)(pei)償(chang)責任(ren)。委(wei)(wei)托(tuo)(tuo)人(ren)(ren)非(fei)因(yin)受托(tuo)(tuo)人(ren)(ren)的(de)過(guo)錯中途終止委(wei)(wei)托(tuo)(tuo)合(he)同(tong)，應負賠(pei)(pei)償(chang)責任(ren)。受托(tuo)(tuo)人(ren)(ren)在處理委(wei)(wei)托(tuo)(tuo)事務時，非(fei)因(yin)自己的(de)過(guo)錯而受到的(de)損害，得(de)向委(wei)(wei)托(tuo)(tuo)人(ren)(ren)請求賠(pei)(pei)償(chang)。如代理商在接受委(wei)(wei)托(tuo)(tuo)后，即著手市場調研(yan)，進(jin)行(xing)廣告宣傳，而此時委(wei)(wei)托(tuo)(tuo)人(ren)(ren)(如(ru)開發(fa)商)卻單方(fang)終止(zhi)委(wei)托，決定自己銷售。此種情況下，委(wei)托人應承擔違約責任(ren)，賠償代理商(shang)因從事前(qian)期工(gong)作所造成的(de)損失。

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