【房產代理合同(tong)(tong)】房地(di)產代理合同(tong)(tong)主(zhu)要(yao)條款 房產代理合同(tong)(tong)注(zhu)意事(shi)項

房地(di)產代理合同是指(zhi)依(yi)照房地(di)產交(jiao)易(yi)(yi)雙方當事人的(de)約定(ding)，受托人為(wei)委(wei)托人處(chu)理房地(di)產交(jiao)易(yi)(yi)事務及(ji)相關(guan)事宜的(de)合同(協(xie)議)。在(zai)房(fang)地產(chan)(chan)代(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)理(li)(li)業(ye)(ye)(ye)務中，委(wei)托(tuo)人(ren)為業(ye)(ye)(ye)主或開發商(shang)，受托(tuo)人(ren)為房(fang)地產(chan)(chan)經紀人(ren)。房(fang)地產(chan)(chan)經紀人(ren)與業(ye)(ye)(ye)主訂(ding)立委(wei)托(tuo)合(he)同(tong)，確(que)(que)立了代(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)理(li)(li)關系后(hou)，房(fang)地產(chan)(chan)經紀人(ren)即成為代(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)理(li)(li)商(shang)。代(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)理(li)(li)商(shang)的(de)代(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)理(li)(li)資(zi)格(ge)是通過簽(qian)訂(ding)委(wei)托(tuo)合(he)同(tong)確(que)(que)立的(de)，這是一種(zhong)典型的(de)委(wei)托(tuo)代(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)理(li)(li)形式。當然，代(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)理(li)(li)商(shang)與業(ye)(ye)(ye)主簽(qian)訂(ding)委(wei)托(tuo)合(he)同(tong)后(hou)，具(ju)(ju)體的(de)代(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)理(li)(li)權(quan)限(xian)還須由業(ye)(ye)(ye)主以《授權(quan)委(wei)托(tuo)書》的(de)形式明確(que)(que)具(ju)(ju)體的(de)代(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)理(li)(li)權(quan)限(xian)。

如果是(shi)全權(quan)(quan)代(dai)理還須填寫《特別授(shou)權(quan)(quan)委(wei)托(tuo)書》。委(wei)托(tuo)合(he)(he)同并不能代(dai)替《授(shou)權(quan)(quan)委(wei)托(tuo)書》，二者不能等同。委(wei)托(tuo)合(he)(he)同是(shi)一種(zhong)雙方(fang)行(xing)為，而授(shou)權(quan)(quan)委(wei)托(tuo)書是(shi)單(dan)方(fang)法律行(xing)為。委(wei)托(tuo)合(he)(he)同用(yong)以確立代(dai)理關系(xi)，而《授(shou)權(quan)(quan)委(wei)托(tuo)書》用(yong)以明確具體的(de)代(dai)理權(quan)(quan)限。

房產代理合同特征

代(dai)理(li)(li)合同，是指經紀人充當代(dai)理(li)(li)人時以代(dai)理(li)(li)人的名義和被(bei)代(dai)理(li)(li)人之間就完成代(dai)理(li)(li)事項而達成的權利義務關(guan)系的協(xie)議。其法律特征是：

1、代(dai)(dai)理(li)(li)人(ren)(ren)只能以被(bei)(bei)代(dai)(dai)理(li)(li)人(ren)(ren)的(de)(de)名(ming)義和(he)意志(zhi)進行(xing)代(dai)(dai)理(li)(li)活動代(dai)(dai)理(li)(li)人(ren)(ren)按(an)代(dai)(dai)理(li)(li)合同從(cong)事代(dai)(dai)理(li)(li)行(xing)為(wei)，必須(xu)按(an)被(bei)(bei)代(dai)(dai)理(li)(li)人(ren)(ren)的(de)(de)意志(zhi)去進行(xing)，對第三方講明其代(dai)(dai)理(li)(li)行(xing)為(wei)所產生的(de)(de)法律(lv)后果直接歸屬被(bei)(bei)代(dai)(dai)理(li)(li)人(ren)(ren)。這一點有(you)別于經紀(ji)(ji)服務合同。經紀(ji)(ji)服務合同中，經紀(ji)(ji)人(ren)(ren)是以自己的(de)(de)名(ming)義進行(xing)信息中介并撮合成交(jiao)的(de)(de)，無須(xu)打他(ta)人(ren)(ren)的(de)(de)旗號。

2、代(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)理(li)(li)(li)(li)人(ren)只能(neng)在(zai)代(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)理(li)(li)(li)(li)權(quan)限內從事代(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)理(li)(li)(li)(li)活動代(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)理(li)(li)(li)(li)的依據(ju)是(shi)被代(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)理(li)(li)(li)(li)人(ren)委托的代(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)理(li)(li)(li)(li)權(quan)，代(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)理(li)(li)(li)(li)人(ren)必須在(zai)被代(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)理(li)(li)(li)(li)人(ren)的授(shou)權(quan)范(fan)圍內從事代(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)理(li)(li)(li)(li)活動，否(fou)則(ze)超越代(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)理(li)(li)(li)(li)權(quan)限而訂立(li)的買賣合同為無效合同。但代(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)理(li)(li)(li)(li)人(ren)有權(quan)根據(ju)當時當地(di)的具(ju)體情況，獨(du)立(li)地(di)進行(xing)代(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)理(li)(li)(li)(li)活動，只要是(shi)在(zai)維護被代(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)理(li)(li)(li)(li)人(ren)合法權(quan)益的前(qian)提下，代(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)理(li)(li)(li)(li)人(ren)即可獨(du)立(li)地(di)決定(ding)法律行(xing)為的具(ju)體內容(rong)和具(ju)體方式。

房產代理合同內容

1、合(he)同名稱。代(dai)理(li)合(he)同的(de)(de)種類(lei)很多，究竟是何(he)種代(dai)理(li)合(he)同應按合(he)同的(de)(de)內容(rong)決定。但最好一開始就(jiu)標明代(dai)理(li)合(he)同的(de)(de)具體名稱，可(ke)以對合(he)同的(de)(de)種類(lei)一目(mu)了然。

2、前文。前文內容包括：

(1)成立(li)日期。在合(he)同(tong)未寫有生效日期時，一(yi)般以(yi)合(he)同(tong)成立(li)之日為生效日。當面(mian)簽署(shu)的代理(li)合(he)同(tong)成立(li)日期一(yi)般都很明確，而(er)隔(ge)地簽署(shu)的應以(yi)雙方當事人均(jun)簽署(shu)完成之日為合(he)同(tong)之成立(li)日。

(2)當事人。合同前文應寫(xie)明當事人的(de)名稱、住所(suo)(suo)、執照號碼、主(zhu)事務所(suo)(suo)所(suo)(suo)在地等。

(3)合(he)同訂立地。

(4)案由。案由是指訂立合同的理(li)由、經過、目的等，對于解釋(shi)合同的爭議有助益。

3、代(dai)(dai)理權的(de)授予(yu)。委(wei)托方究竟授予(yu)代(dai)(dai)理人何(he)種權限，是(shi)媒介代(dai)(dai)理權還是(shi)訂約代(dai)(dai)理權，是(shi)急(ji)代(dai)(dai)理權還是(shi)普通代(dai)(dai)理權，均應(ying)在條款中明確。

4、代(dai)理(li)區(qu)(qu)域(yu)(yu)。該(gai)條(tiao)(tiao)款應明確代(dai)理(li)人的(de)(de)(de)代(dai)理(li)區(qu)(qu)域(yu)(yu)及其擴大或縮小的(de)(de)(de)條(tiao)(tiao)件與方法。通(tong)常代(dai)理(li)區(qu)(qu)域(yu)(yu)可以(yi)是(shi)一個(ge)(ge)到(dao)幾個(ge)(ge)特定(ding)(ding)的(de)(de)(de)國家，也可以(yi)是(shi)二個(ge)(ge)到(dao)幾個(ge)(ge)特定(ding)(ding)的(de)(de)(de)地區(qu)(qu)，甚(shen)至是(shi)某特定(ding)(ding)的(de)(de)(de)幾個(ge)(ge)單位。究竟是(shi)何種代(dai)理(li)區(qu)(qu)域(yu)(yu)應在代(dai)理(li)合(he)同中明確。

5、代理(li)商品或代理(li)行為。該(gai)條(tiao)款(kuan)中(zhong)，主要包括以(yi)下四項內(nei)容：

(1)代理商品或代理行為的種類。

(2)代理商品或代理行為種類增減的條件與方法。

(3)新(xin)(xin)商(shang)品或委托人(ren)新(xin)(xin)增的業務是(shi)否包(bao)括(kuo)在(zai)代理范(fan)圍內。

(4)如果在(zai)代(dai)理(li)期間內(nei)，委托人停(ting)止(zhi)生產、供應代(dai)理(li)商品或停(ting)止(zhi)經營(ying)代(dai)理(li)行為的業務時，應如何解決。

6、次(ci)(ci)代(dai)(dai)理(li)(li)(li)(li)(li)人(ren)(ren)(ren)的(de)(de)(de)選(xuan)(xuan)任(ren)。次(ci)(ci)代(dai)(dai)理(li)(li)(li)(li)(li)人(ren)(ren)(ren)是由(you)代(dai)(dai)理(li)(li)(li)(li)(li)人(ren)(ren)(ren)選(xuan)(xuan)任(ren)的(de)(de)(de)代(dai)(dai)理(li)(li)(li)(li)(li)人(ren)(ren)(ren)，按(an)照(zhao)代(dai)(dai)理(li)(li)(li)(li)(li)人(ren)(ren)(ren)合同的(de)(de)(de)慣(guan)例，次(ci)(ci)代(dai)(dai)理(li)(li)(li)(li)(li)人(ren)(ren)(ren)的(de)(de)(de)選(xuan)(xuan)任(ren)及其(qi)行(xing)為(wei)(wei)后果的(de)(de)(de)歸屬應在(zai)合同中(zhong)加(jia)以說明。如無(wu)說明，一般須經委托人(ren)(ren)(ren)本(ben)人(ren)(ren)(ren)同意后方可認(ren)為(wei)(wei)次(ci)(ci)代(dai)(dai)理(li)(li)(li)(li)(li)人(ren)(ren)(ren)為(wei)(wei)該委托人(ren)(ren)(ren)的(de)(de)(de)代(dai)(dai)理(li)(li)(li)(li)(li)人(ren)(ren)(ren)。如果代(dai)(dai)理(li)(li)(li)(li)(li)人(ren)(ren)(ren)擅自選(xuan)(xuan)任(ren)次(ci)(ci)代(dai)(dai)理(li)(li)(li)(li)(li)人(ren)(ren)(ren)，次(ci)(ci)代(dai)(dai)理(li)(li)(li)(li)(li)人(ren)(ren)(ren)以委托人(ren)(ren)(ren)名義行(xing)事而被第三(san)方誤信為(wei)(wei)次(ci)(ci)代(dai)(dai)理(li)(li)(li)(li)(li)人(ren)(ren)(ren)有(you)代(dai)(dai)理(li)(li)(li)(li)(li)權時，委托人(ren)(ren)(ren)仍要對無(wu)過失的(de)(de)(de)第三(san)方負授權人(ren)(ren)(ren)之責任(ren)。

7、最低代理量。該條款(kuan)包括四(si)項內容：

(1)最低代理量。

(2)最低代理量的計(ji)算標(biao)準。

(3)計算期間。

(4)未(wei)達到最(zui)低代理量(liang)時，委托人的權(quan)利及其行使方法。

8、代(dai)理(li)(li)(li)商(shang)品的(de)(de)價(jia)格。由于代(dai)理(li)(li)(li)人(ren)(ren)在代(dai)理(li)(li)(li)權限(xian)內的(de)(de)行為(wei)(wei)，其法律后(hou)果直(zhi)接歸屬委托人(ren)(ren)，因而(er)出賣(mai)商(shang)品所得價(jia)款或(huo)辦理(li)(li)(li)代(dai)理(li)(li)(li)業(ye)務(wu)向第三(san)人(ren)(ren)取得的(de)(de)報酬，直(zhi)接歸屬委托人(ren)(ren)。所以(yi)代(dai)理(li)(li)(li)商(shang)品的(de)(de)價(jia)格或(huo)代(dai)理(li)(li)(li)業(ye)務(wu)的(de)(de)報酬一(yi)般由委托人(ren)(ren)決(jue)定。但為(wei)(wei)了適(shi)應市場供(gong)求(qiu)、競(jing)爭的(de)(de)變(bian)化，也有賦予代(dai)理(li)(li)(li)人(ren)(ren)決(jue)定價(jia)格權利(li)的(de)(de)，如(ru)何決(jue)定價(jia)格應在代(dai)理(li)(li)(li)合同(tong)中明確規定。

9、訂(ding)單的(de)處(chu)理(li)。該項條款主(zhu)要包括三項內容：(1)價(jia)格(ge)的決定。(2)代(dai)理人與第(di)三方訂(ding)立合同后應如何通(tong)知委托人。(3)以超過報價(jia)的價(jia)格與(yu)第三人訂立合同時，其高出之差價(jia)應如(ru)何處理(li)。

10、報酬。該款(kuan)包括(kuo)三項內容：(1)報酬計算方式。(2)報酬請求權(quan)發生的日(ri)期(qi)。(3)報酬支付(fu)方(fang)式。

11、執行代理業務費(fei)用的負擔。

12、知識產權的保護(hu)。

13、合(he)同的終止。

14、合同的轉讓。

15、合同的仲裁(cai)。

16、合同(tong)的修正。

17、正(zheng)本(ben)條款。國際性的(de)代理合同，因(yin)當事人所屬國家不同，其(qi)使用語(yu)(yu)言也往(wang)往(wang)有(you)差異。因(yin)此，當以兩種不同語(yu)(yu)言訂立代理合同時(shi)，應約定以何種語(yu)(yu)言為(wei)準，避免因(yin)文字含(han)義不同而造成爭執(zhi)和(he)糾紛。

18、完(wan)整合(he)(he)(he)同(tong)(tong)條(tiao)款。為(wei)避免將(jiang)來雙方當(dang)事(shi)人(ren)對合(he)(he)(he)同(tong)(tong)內容發生糾(jiu)紛(fen)，在(zai)(zai)書(shu)面(mian)(mian)的(de)代理合(he)(he)(he)同(tong)(tong)中(zhong)應明確(que)約定，當(dang)事(shi)人(ren)之間的(de)法律關系一概以書(shu)面(mian)(mian)合(he)(he)(he)同(tong)(tong)為(wei)準，在(zai)(zai)此(ci)之前所(suo)訂(ding)立的(de)書(shu)面(mian)(mian)及口頭約定均屬無效。因為(wei)在(zai)(zai)當(dang)事(shi)人(ren)達成最后的(de)合(he)(he)(he)同(tong)(tong)之前，可(ke)能會(hui)由一些其(qi)他的(de)口頭或(huo)書(shu)面(mian)(mian)的(de)合(he)(he)(he)同(tong)(tong)存(cun)在(zai)(zai)，如果不(bu)訂(ding)立完(wan)整的(de)合(he)(he)(he)同(tong)(tong)條(tiao)款，則(ze)原合(he)(he)(he)同(tong)(tong)還仍然有效，由此(ci)會(hui)產(chan)生不(bu)必要的(de)矛盾和糾(jiu)紛(fen)。

19、結尾條款。該(gai)條款包括四項(xiang)內容：合同的份數、簽約日期、生效日、當(dang)事人簽名。

房產代理合同主要條款

房地產(chan)代理合同的(de)內容根(gen)據當事(shi)人(ren)(ren)不同需(xu)要(yao)由(you)當事(shi)人(ren)(ren)具體約(yue)定，盡(jin)管在內容上有所(suo)變化，但一般應包括以下主要(yao)條款。

1、當事人(ren)的名(ming)稱(或者姓(xing)名)和住所

合同的主(zhu)(zhu)(zhu)體(ti)是(shi)(shi)當事人(ren)(ren)，沒有(you)主(zhu)(zhu)(zhu)體(ti)，合同就(jiu)不(bu)成(cheng)立(li)(li)。主(zhu)(zhu)(zhu)體(ti)不(bu)明確，其權利(li)義(yi)務(wu)關(guan)系就(jiu)無法明確。房地(di)產權利(li)人(ren)(ren)的主(zhu)(zhu)(zhu)體(ti)與(yu)提供(gong)勞務(wu)服務(wu)的經(jing)紀合同的主(zhu)(zhu)(zhu)體(ti)是(shi)(shi)有(you)一(yi)定區別(bie)的。房地(di)產權利(li)人(ren)(ren)可以是(shi)(shi)有(you)民事行(xing)(xing)為(wei)(wei)能(neng)力的成(cheng)年(nian)人(ren)(ren)，也可以是(shi)(shi)無民事行(xing)(xing)為(wei)(wei)能(neng)力的未成(cheng)年(nian)人(ren)(ren)和(he)成(cheng)年(nian)人(ren)(ren)；然(ran)而，無民事行(xing)(xing)為(wei)(wei)能(neng)力的房地(di)產權利(li)人(ren)(ren)須(xu)經(jing)其法定監護人(ren)(ren)或(huo)法定代理人(ren)(ren)代理才(cai)能(neng)與(yu)房地(di)產經(jing)紀機構簽訂房地(di)產代理合同。因此，訂立(li)(li)經(jing)紀合同時，應當明確主(zhu)(zhu)(zhu)體(ti)關(guan)系，使合同履行(xing)(xing)具備法律(lv)效力。

2、代理(li)房地產標(biao)的物(wu)的基本狀況

合(he)(he)同(tong)標(biao)(biao)的(de)(de)是合(he)(he)同(tong)法(fa)律關系(xi)的(de)(de)客(ke)體(ti)。沒有標(biao)(biao)的(de)(de)，合(he)(he)同(tong)規(gui)定(ding)的(de)(de)權利(li)義務(wu)就(jiu)失去了目的(de)(de)，當事人之間就(jiu)無法(fa)建立(li)合(he)(he)同(tong)關系(xi)。合(he)(he)同(tong)的(de)(de)條款(kuan)中應當清(qing)楚(chu)、明(ming)確標(biao)(biao)明(ming)合(he)(he)同(tong)的(de)(de)客(ke)體(ti)。在房地產經(jing)紀合(he)(he)同(tong)中對(dui)標(biao)(biao)的(de)(de)(即房地產)的(de)描述應當清楚(chu)、明了(le)，并明示主客(ke)體關系(即當事人(ren)與標的的關系)的各項內(nei)容。

3、服(fu)務(wu)事項(xiang)與(yu)服(fu)務(wu)標(biao)準

這是表明房(fang)地產經(jing)(jing)紀人(ren)員(yuan)的(de)(de)服務(wu)能力和(he)服務(wu)質(zhi)(zhi)量的(de)(de)條(tiao)款，也是體現房(fang)地產經(jing)(jing)紀人(ren)員(yuan)能否促(cu)使合同得以履行(xing)(xing)的(de)(de)主要條(tiao)款。服務(wu)的(de)(de)事項(xiang)和(he)標準應當明確(que)，否則難以保證合同得到(dao)(dao)正常履行(xing)(xing)。由于勞務(wu)活(huo)動的(de)(de)不確(que)定(ding)性，該條(tiao)款在合同的(de)(de)履行(xing)(xing)過程中(zhong)經(jing)(jing)常會遭到(dao)(dao)委托人(ren)的(de)(de)質(zhi)(zhi)疑，可在合同進行(xing)(xing)中(zhong)協商、補(bu)充，使條(tiao)款的(de)(de)內容得到(dao)(dao)調整。

4、勞(lao)務報酬(chou)或酬(chou)金

酬(chou)金是(shi)(shi)(shi)委托人獲取勞務服(fu)(fu)務的(de)(de)(de)代(dai)價(jia)，也(ye)是(shi)(shi)(shi)經(jing)紀(ji)人員(yuan)完成(cheng)服(fu)(fu)務后應得(de)的(de)(de)(de)報酬(chou)。房(fang)地產經(jing)紀(ji)合(he)(he)同(tong)(tong)是(shi)(shi)(shi)有償合(he)(he)同(tong)(tong)，酬(chou)金標準(zhun)及酬(chou)金的(de)(de)(de)支付方式是(shi)(shi)(shi)合(he)(he)同(tong)(tong)的(de)(de)(de)主要條(tiao)款，也(ye)是(shi)(shi)(shi)合(he)(he)同(tong)(tong)的(de)(de)(de)明示條(tiao)款。

5、合同的履行期(qi)限、地點(dian)和方式

履(lv)(lv)行期限(xian)直(zhi)接關(guan)系到(dao)合(he)同義(yi)務完成的(de)時(shi)間，同時(shi)也是確(que)定(ding)違約與否的(de)因素之一。履(lv)(lv)行期限(xian)應在(zai)房地(di)產(chan)經紀合(he)同中(zhong)予以約定(ding)，履(lv)(lv)行的(de)地(di)點和(he)履(lv)(lv)行的(de)方(fang)式也應在(zai)合(he)同中(zhong)予以明確(que)。

6、違約責任

違(wei)(wei)約(yue)(yue)(yue)責(ze)(ze)(ze)(ze)任(ren)是當事(shi)人違(wei)(wei)反合(he)(he)同(tong)(tong)約(yue)(yue)(yue)定時約(yue)(yue)(yue)定承擔(dan)的(de)(de)法律責(ze)(ze)(ze)(ze)任(ren)。違(wei)(wei)約(yue)(yue)(yue)責(ze)(ze)(ze)(ze)任(ren)條款(kuan)有利于督促當事(shi)人履行合(he)(he)同(tong)(tong)義務，保護(hu)守約(yue)(yue)(yue)方的(de)(de)利益，應在(zai)合(he)(he)同(tong)(tong)條款(kuan)中予以明確。合(he)(he)同(tong)(tong)中沒有約(yue)(yue)(yue)定違(wei)(wei)約(yue)(yue)(yue)責(ze)(ze)(ze)(ze)任(ren)的(de)(de)，并(bing)不意味違(wei)(wei)約(yue)(yue)(yue)方不承擔(dan)違(wei)(wei)約(yue)(yue)(yue)責(ze)(ze)(ze)(ze)任(ren)。違(wei)(wei)約(yue)(yue)(yue)方未依(yi)法被免除責(ze)(ze)(ze)(ze)任(ren)的(de)(de)，守約(yue)(yue)(yue)方仍然可以依(yi)法追究其(qi)違(wei)(wei)約(yue)(yue)(yue)責(ze)(ze)(ze)(ze)任(ren)。

7、解決爭議的方式

解(jie)決(jue)(jue)爭議的(de)方(fang)式是當事(shi)人解(jie)決(jue)(jue)合(he)同(tong)(tong)糾紛(fen)(fen)的(de)途徑。當事(shi)人應(ying)當在合(he)同(tong)(tong)中明(ming)確選(xuan)擇解(jie)決(jue)(jue)合(he)同(tong)(tong)爭議或(huo)糾紛(fen)(fen)的(de)具體途徑，如通過仲裁或(huo)訴訟。若(ruo)當事(shi)人沒有做明(ming)確的(de)選(xuan)擇，則應(ying)通過訴訟解(jie)決(jue)(jue)合(he)同(tong)(tong)糾紛(fen)(fen)。

8、其他補(bu)充條款

房產代理合同注意事項注意事項

代理合同(tong)的類型不同(tong)，值得注意(yi)的事項也(ye)有所區別。

(一)房(fang)地產買方(fang)代理(li)合同

買(mai)方代(dai)理業務中，經(jing)紀人員應(ying)為(wei)委托人買(mai)到最低價格(ge)的(de)房(fang)地產，或(huo)者應(ying)在(zai)預定的(de)價格(ge)下(xia)，買(mai)到最好的(de)房(fang)地產。然(ran)而對(dui)房(fang)地產質量。功能(neng)方面的(de)評判標(biao)(biao)準(zhun)(zhun)不(bu)可能(neng)完全統一(yi)，因(yin)此(ci)，在(zai)買(mai)方代(dai)理合(he)同(tong)中，如果能(neng)約定經(jing)紀人應(ying)提(ti)供的(de)備選房(fang)源(yuan)數量，則可相應(ying)減少經(jing)紀糾紛。此(ci)外，在(zai)上述第一(yi)種情況下(xia)，由于客戶有特定的(de)要求，傭金的(de)標(biao)(biao)準(zhun)(zhun)不(bu)能(neng)等同(tong)于一(yi)般經(jing)紀合(he)同(tong)的(de)標(biao)(biao)準(zhun)(zhun)，應(ying)在(zai)合(he)同(tong)中特別約定。

(二)房地產賣方代理合同(tong)

賣(mai)方(fang)代理業務中，經紀(ji)人員的(de)(de)(de)職責是實現(xian)標的(de)(de)(de)物(wu)業的(de)(de)(de)最高出(chu)售價格。但是由于價格越高，出(chu)售的(de)(de)(de)難度也(ye)越大，對于批量的(de)(de)(de)商(shang)品房預(銷)售(shou)(shou)代(dai)理來說，銷(xiao)售(shou)(shou)進(jin)(jin)(jin)度也會有(you)影響。因此(ci)，為(wei)了避免經紀(ji)糾(jiu)紛，賣方代(dai)理合同中(zhong)應(ying)寫明有(you)關于交易價格(ge)范(fan)圍、銷(xiao)售(shou)(shou)時間、銷(xiao)售(shou)(shou)進(jin)(jin)(jin)度以及不(bu)同價格(ge)和銷(xiao)售(shou)(shou)進(jin)(jin)(jin)度下傭金(jin)計算(suan)標準的條款。在批量(liang)的商(shang)品(pin)房(fang)(fang)銷(xiao)售(shou)(shou)代(dai)理中(zhong)，待(dai)銷(xiao)的房(fang)(fang)地(di)產(chan)不(bu)一定能做到百分(fen)之(zhi)百銷(xiao)完(wan)，因此(ci)必須事先約(yue)定衡量(liang)經紀(ji)機構完(wan)成任務的考核(he)標準——銷(xiao)售(shou)(shou)面積比例(li)。由于批量(liang)化(hua)商(shang)品(pin)房(fang)(fang)的銷(xiao)售(shou)(shou)時間較長(chang)，傭金(jin)有(you)必要(yao)分(fen)期支(zhi)(zhi)付(fu)，這就(jiu)必須約(yue)定各期支(zhi)(zhi)付(fu)的時點(dian)或前提條件。商(shang)品(pin)房(fang)(fang)預(yu)(銷)售過程中發生的(de)費(fei)用(如廣告、售樓處建(jian)設費用(yong)、樣(yang)板房裝修費等)較多，其投放的時(shi)(shi)間、數量(liang)與銷售量(liang)有(you)密切關系，因此，也(ye)應對上述(shu)費用(yong)的支(zhi)付方式(shi)、支(zhi)付時(shi)(shi)間安(an)排等事(shi)項在合同中予以明(ming)確約定。

房產代理合同權利與義務

(一)受托人的(de)義(yi)務(wu)和責(ze)任(ren)

1、辦(ban)理(li)委托事(shi)務的義務。這是受托人的主(zhu)要義務。

2、報告(gao)義務。受(shou)(shou)托(tuo)(tuo)人(ren)應將委(wei)托(tuo)(tuo)事務的(de)開展情況(kuang)向委(wei)托(tuo)(tuo)人(ren)報告(gao)。當委(wei)托(tuo)(tuo)事務終了，受(shou)(shou)托(tuo)(tuo)人(ren)應將辦(ban)理委(wei)托(tuo)(tuo)事務的(de)始末經過、各種賬目(mu)、收(shou)支計算等向委(wei)托(tuo)(tuo)人(ren)報告(gao)。受(shou)(shou)托(tuo)(tuo)人(ren)此項義務的(de)具體(ti)內容可根據(ju)代理業(ye)務的(de)具體(ti)形式而定(ding)，法(fa)律并無強制規定(ding)。

3、轉移利益(yi)(yi)的(de)義務。受(shou)托(tuo)(tuo)(tuo)人(ren)應將因辦理委托(tuo)(tuo)(tuo)事務取(qu)得的(de)各種利益(yi)(yi)及時轉移給委托(tuo)(tuo)(tuo)人(ren)。該項利益(yi)(yi)包括取(qu)得的(de)房(fang)款、租金等。

4、受(shou)(shou)托(tuo)(tuo)人(ren)(ren)(ren)(ren)的(de)(de)責(ze)任(ren)。受(shou)(shou)托(tuo)(tuo)人(ren)(ren)(ren)(ren)不履(lv)行(xing)或(huo)不完全履(lv)行(xing)上述義務，即應(ying)承(cheng)擔(dan)相應(ying)的(de)(de)民(min)事(shi)責(ze)任(ren)。受(shou)(shou)托(tuo)(tuo)人(ren)(ren)(ren)(ren)不辦理委托(tuo)(tuo)事(shi)務或(huo)疏于必(bi)要(yao)的(de)(de)謹慎和(he)注意，應(ying)承(cheng)擔(dan)過失的(de)(de)違(wei)約(yue)責(ze)任(ren)。如果(guo)受(shou)(shou)托(tuo)(tuo)人(ren)(ren)(ren)(ren)不聽從委托(tuo)(tuo)人(ren)(ren)(ren)(ren)的(de)(de)指示，不及時(shi)(shi)報告有關(guan)情況，也應(ying)承(cheng)擔(dan)過失的(de)(de)違(wei)約(yue)責(ze)任(ren)。如果(guo)受(shou)(shou)托(tuo)(tuo)人(ren)(ren)(ren)(ren)不及時(shi)(shi)將(jiang)有關(guan)權(quan)利(li)和(he)利(li)益轉移給(gei)委托(tuo)(tuo)人(ren)(ren)(ren)(ren)，應(ying)視為(wei)對委托(tuo)(tuo)人(ren)(ren)(ren)(ren)財產權(quan)的(de)(de)侵占(zhan)，應(ying)承(cheng)擔(dan)違(wei)約(yue)責(ze)任(ren)或(huo)侵權(quan)責(ze)任(ren)。

(二)委(wei)托人的(de)義務和責任

1、支付費(fei)用(yong)的(de)義(yi)務(wu)。無論(lun)委(wei)(wei)托(tuo)(tuo)(tuo)合同是否有償，委(wei)(wei)托(tuo)(tuo)(tuo)人都有義(yi)務(wu)提供(gong)和補(bu)償委(wei)(wei)托(tuo)(tuo)(tuo)事務(wu)必要的(de)費(fei)用(yong)。如代為辦理產權登記過戶(hu)必須繳納的(de)稅費(fei)，應由委(wei)(wei)托(tuo)(tuo)(tuo)人承(cheng)擔(dan)。

2、付(fu)(fu)酬(chou)的(de)義務。房地產代理(li)業(ye)務為有償的(de)商(shang)業(ye)行(xing)為，委(wei)托(tuo)(tuo)(tuo)(tuo)人(ren)應向受托(tuo)(tuo)(tuo)(tuo)人(ren)支(zhi)(zhi)(zhi)付(fu)(fu)約定的(de)報(bao)酬(chou)。報(bao)酬(chou)的(de)支(zhi)(zhi)(zhi)付(fu)(fu)時間，通常在委(wei)托(tuo)(tuo)(tuo)(tuo)事(shi)務完成(cheng)之(zhi)后，但(dan)也可提(ti)前支(zhi)(zhi)(zhi)付(fu)(fu)或分期支(zhi)(zhi)(zhi)付(fu)(fu)。如委(wei)托(tuo)(tuo)(tuo)(tuo)事(shi)務非因受托(tuo)(tuo)(tuo)(tuo)人(ren)的(de)過失而未能完成(cheng)，委(wei)托(tuo)(tuo)(tuo)(tuo)人(ren)應就已完成(cheng)的(de)部(bu)分支(zhi)(zhi)(zhi)付(fu)(fu)報(bao)酬(chou)。

3、賠償(chang)責任(ren)。委(wei)托(tuo)(tuo)人(ren)非因受(shou)(shou)托(tuo)(tuo)人(ren)的(de)(de)過(guo)錯(cuo)中途終(zhong)止(zhi)委(wei)托(tuo)(tuo)合同，應負賠償(chang)責任(ren)。受(shou)(shou)托(tuo)(tuo)人(ren)在處(chu)理委(wei)托(tuo)(tuo)事務時，非因自(zi)己(ji)的(de)(de)過(guo)錯(cuo)而受(shou)(shou)到的(de)(de)損害，得(de)向委(wei)托(tuo)(tuo)人(ren)請求賠償(chang)。如代理商在接受(shou)(shou)委(wei)托(tuo)(tuo)后(hou)，即著手市(shi)場調研，進行廣告宣傳，而此時委(wei)托(tuo)(tuo)人(ren)(如開發商)卻單方終止委托，決(jue)定自己(ji)銷(xiao)售。此種情(qing)況(kuang)下(xia)，委托人應承擔違約責任(ren)，賠償代理商因從事前(qian)期工作所(suo)造成的損失。

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