一、公寓樓與住宅樓的特點

（一）公寓房

公寓(yu)是商業地(di)產投(tou)資中最為(wei)廣泛的(de)一(yi)種地(di)產形(xing)式。公寓(yu)式住宅(zhai)最早是舶來品，相對于獨(du)院獨(du)戶(hu)的(de)別墅，更為(wei)經濟實用。早期大城市(shi)的(de)公寓(yu)式住宅(zhai)都是高層大樓，每一(yi)層內有若干單(dan)戶(hu)獨(du)用的(de)套房(fang)，包括臥室、起居(ju)室、客廳、浴(yu)室、廁所(suo)、廚房(fang)等等。

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1、普通公寓(居(ju)住型公寓)

用地(di)性質：一般為(wei)住(zhu)宅。

產權類型：公寓。

產(chan)權年限：70年。

特點(dian)：戶型面積小，30~60平(ping)米；精裝修(xiu)交房標準，拎(lin)包即(ji)可入住。配套設施完善(shan)，物業管理提供高(gao)于普通住宅的額(e)外優質(zhi)服務；銷售(shou)價格一(yi)般高(gao)于區域整(zheng)體水(shui)平(ping)。

2、商務公寓

用地(di)性(xing)質：一般為綜(zong)合性(xing)用地(di)(商住(zhu))或(huo)商業用地(di)。

產權類型：商務公寓。

產權年(nian)(nian)限：根據用地性(xing)質而定，50年(nian)(nian)或40年(nian)(nian)。

特點(dian)：一般處于城市(shi)核(he)心地段(duan)及商務中心區，既可居住又可辦(ban)公；具備寫字(zi)樓(lou)功(gong)能，在部(bu)分城市(shi)可注冊(ce)公司(si)；價格相(xiang)對(dui)寫字(zi)樓(lou)較低，一般首付在5成，按揭10年。產權性質為商務公寓，非純(chun)寫字(zi)樓(lou)。

3、酒店式公寓

用地(di)性質(zhi)：一(yi)般為商(shang)業用地(di)。

產(chan)權類型：公寓(yu)或(huo)商務(wu)公寓(yu)。

產(chan)權年(nian)限：根據用地性質(zhi)而定，產(chan)權為(wei)40年(nian)。

特點：面積較(jiao)小，主(zhu)力戶型主(zhu)要在90平米以下，裝修(xiu)檔(dang)次較(jiao)高；大多位(wei)于城(cheng)市核(he)心繁華地帶、商圈周邊，交通方便；按照星級酒(jiu)店(dian)(dian)的(de)設(she)施標(biao)準進行建筑的(de)外部及內部設(she)計，體現檔(dang)次與舒適性；一(yi)般以只租不售和產(chan)權式(shi)經營為主(zhu)；大多聘請國際(ji)知名品牌物管公司(si)，專(zhuan)業(ye)酒(jiu)店(dian)(dian)管理集(ji)團(tuan)提供專(zhuan)業(ye)、細(xi)致、科學的(de)酒(jiu)店(dian)(dian)式(shi)服務，因此物業(ye)管理費也較(jiao)高。

（二）住宅房

住(zhu)宅是指(zhi)專供居住(zhu)的(de)房(fang)(fang)屋(wu)，包括別墅、公寓、職(zhi)工(gong)家屬宿舍(she)和(he)(he)集體宿舍(she)、職(zhi)工(gong)單身宿舍(she)和(he)(he)學生(sheng)宿舍(she)等(deng)。但不包括住(zhu)宅樓中(zhong)作為(wei)人防用、不住(zhu)人的(de)地下室等(deng)，也不包括托兒所、病房(fang)(fang)、療(liao)養(yang)院、旅館(guan)等(deng)具有專門用途的(de)房(fang)(fang)屋(wu)。

1、按層(ceng)數分：單層(ceng)住宅，多(duo)層(ceng)住宅，高層(ceng)住宅，超高層(ceng)住宅。

在我國，修建的住宅以高(gao)層住宅為主，其中(zhong)高(gao)層住宅分為：

單元(yuan)式(shi)高(gao)層住宅：由多個(ge)住宅單元(yuan)組合而成(cheng)，每單元(yuan)均設有樓梯、電梯的高(gao)層住宅。

塔式高(gao)層(ceng)(ceng)住(zhu)(zhu)宅：以共用樓梯、電梯為核心布置多套住(zhu)(zhu)房的高(gao)層(ceng)(ceng)住(zhu)(zhu)宅。

通(tong)廊(lang)式(shi)高層住(zhu)宅：以共(gong)用(yong)樓梯(ti)、電梯(ti)通(tong)過內、外(wai)廊(lang)進入(ru)各(ge)套(tao)住(zhu)房的高層住(zhu)宅。

2、按產(chan)品(pin)性質分類①：普通住宅，別(bie)墅，公寓，花園洋房。

3、按產品(pin)性質分類(lei)②：商品(pin)住宅，非商品(pin)住宅。

4、按繳稅標準分為(wei)：普通住宅，非普通住宅。

二、公寓和住宅的區別是什么

1、產權年限不同

其實，房(fang)屋的使用時間是沒有限制的，但土地產權的使用是有年限的。

一般來講(jiang)，土地使(shi)用(yong)(yong)年(nian)限(xian)會分為40年(nian)、50年(nian)和(he)70年(nian)，其中，商業(ye)(ye)用(yong)(yong)地為40年(nian)，工業(ye)(ye)用(yong)(yong)地為50年(nian)，住宅用(yong)(yong)地為70年(nian)。

2、水電收費標準不同

住宅屬于(yu)民用(yong)(yong)(yong)住房，水(shui)(shui)電費(fei)按(an)照民用(yong)(yong)(yong)水(shui)(shui)電的標準(zhun)來(lai)收取；而公寓屬于(yu)商(shang)用(yong)(yong)(yong)住房，水(shui)(shui)電費(fei)都是按(an)照商(shang)業用(yong)(yong)(yong)水(shui)(shui)、用(yong)(yong)(yong)電的標準(zhun)來(lai)收取的。

長遠看來，住宅的水(shui)電費支(zhi)出至(zhi)少會(hui)比公寓的水(shui)電支(zhi)出省下(xia)一半都不止。

3、居住舒適度不同

一(yi)般(ban)住宅為兩梯三戶(hu)或者四戶(hu)，人員較少，不會對出(chu)行(xing)造成困擾，私密也比較好(hao)。而公寓通常為兩梯十戶(hu)，甚(shen)至(zhi)更(geng)多，人員不僅多且(qie)雜亂，安(an)全性和私密性都無法(fa)得到很好(hao)地保(bao)障。

4、采光條件不同

有些(xie)公(gong)寓的(de)(de)衛(wei)生間(jian)和廚房都(dou)沒有窗戶，而且(qie)陽臺(tai)也是(shi)內(nei)陽臺(tai)，采(cai)(cai)光(guang)條(tiao)件并不是(shi)很(hen)好。而根據《住(zhu)宅建筑(zhu)設(she)計規范》的(de)(de)規定，住(zhu)宅必須(xu)滿足日(ri)照、采(cai)(cai)光(guang)等相(xiang)關條(tiao)件，因此現今(jin)的(de)(de)住(zhu)宅大多都(dou)是(shi)明(ming)廚明(ming)衛(wei)，采(cai)(cai)光(guang)條(tiao)件自然(ran)要比公(gong)寓好很(hen)多。

5、落戶規定不同

公寓是在商(shang)(shang)業用地(di)上(shang)建起(qi)來的(de)(de)(de)項目，是商(shang)(shang)業性質，因而不能(neng)落戶。如果是住宅的(de)(de)(de)話，根據不同地(di)區(qu)的(de)(de)(de)不同要求，只要滿足一定的(de)(de)(de)條件，購房者是可以辦(ban)理落戶手續的(de)(de)(de)。

6、利率和首付不同

打算貸(dai)款購買公寓，則需(xu)要按照商業(ye)住房的規定辦理，首(shou)(shou)付比(bi)例一般為50%，貸(dai)款利(li)率相對也(ye)會(hui)高一些(xie)。若是貸(dai)款購買住宅，首(shou)(shou)付比(bi)例通(tong)常為20%，但根據地區的差異，首(shou)(shou)付比(bi)例也(ye)會(hui)有(you)所(suo)不同。

7、稅費不同

買公寓和住宅(zhai)要(yao)繳(jiao)納(na)(na)的(de)稅費(fei)也是(shi)不(bu)同(tong)的(de)，前者會比后者負擔更多的(de)稅費(fei)支出。拿個(ge)稅來說，如(ru)果同(tong)時滿足家(jia)庭唯一住宅(zhai)、購買時間超(chao)過(guo)五年，則免交個(ge)稅，但如(ru)果所售房產是(shi)非住宅(zhai)類房產，則不(bu)管什么(me)情況(kuang)都要(yao)繳(jiao)納(na)(na)個(ge)稅。

總(zong)之(zhi)，住宅(zhai)和(he)公寓(yu)之(zhi)間還(huan)是有(you)很大(da)差異的，購房人要看個(ge)人的實際(ji)情況來決(jue)定買哪個(ge)合適。

三、公寓樓可以落戶嗎

公寓(yu)(yu)是(shi)(shi)(shi)商業(ye)地(di)(di)產投資中(zhong)最為(wei)廣泛的(de)(de)一(yi)種地(di)(di)產形式。相對(dui)于獨院獨戶(hu)的(de)(de)別(bie)墅，更為(wei)經濟實(shi)用(yong)。早期大城市的(de)(de)公寓(yu)(yu)式住宅(zhai)(zhai)都是(shi)(shi)(shi)高(gao)層大樓，每一(yi)層內有(you)若干單戶(hu)獨用(yong)的(de)(de)套房(fang)(fang)，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所(suo)、廚(chu)房(fang)(fang)等(deng)等(deng)。配置(zhi)看上去(qu)似乎和(he)普(pu)通住宅(zhai)(zhai)沒(mei)有(you)什(shen)么區別(bie)，但(dan)其實(shi)公寓(yu)(yu)和(he)住宅(zhai)(zhai)是(shi)(shi)(shi)不同的(de)(de)，其中(zhong)需要注(zhu)意的(de)(de)一(yi)點就是(shi)(shi)(shi)公寓(yu)(yu)的(de)(de)用(yong)地(di)(di)性質屬于商業(ye)用(yong)地(di)(di)，是(shi)(shi)(shi)無法落戶(hu)的(de)(de)！