一、公寓樓與住宅樓的特點

（一）公寓房

公寓(yu)是(shi)商業(ye)地產投資中最為廣泛(fan)的(de)一(yi)種地產形式。公寓(yu)式住(zhu)宅(zhai)最早(zao)是(shi)舶(bo)來品，相對于獨院獨戶(hu)的(de)別墅，更為經濟實用。早(zao)期大(da)城市的(de)公寓(yu)式住(zhu)宅(zhai)都(dou)是(shi)高層(ceng)(ceng)大(da)樓，每一(yi)層(ceng)(ceng)內有(you)若干單戶(hu)獨用的(de)套房(fang)，包括(kuo)臥室(shi)、起居室(shi)、客廳(ting)、浴室(shi)、廁所、廚房(fang)等等。

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1、普通公(gong)寓(居住型(xing)公(gong)寓)

用地(di)性質：一般為(wei)住宅。

產權類(lei)型：公寓。

產權(quan)年限：70年。

特點：戶型面積小，30~60平(ping)米；精(jing)裝修交房標準，拎包即可入住。配套(tao)設施完善(shan)，物業管理提供(gong)高于普通住宅的額(e)外優質服務；銷售價格一般高于區域整體(ti)水平(ping)。

2、商務公寓

用地性(xing)質：一般(ban)為綜合性(xing)用地(商(shang)住(zhu))或商(shang)業(ye)用地。

產權(quan)類型(xing)：商務公寓。

產權年(nian)限：根據用(yong)地性質而定(ding)，50年(nian)或40年(nian)。

特(te)點：一般處于城市核心(xin)地段及商(shang)務(wu)中心(xin)區，既可居(ju)住又(you)可辦公；具備寫字(zi)樓(lou)功能，在部分城市可注冊公司；價格(ge)相對寫字(zi)樓(lou)較低，一般首付在5成(cheng)，按揭(jie)10年。產權(quan)性質為商(shang)務(wu)公寓，非純(chun)寫字(zi)樓(lou)。

3、酒店式公寓

用地性質：一般為商業(ye)用地。

產(chan)權類型：公(gong)(gong)寓或商(shang)務公(gong)(gong)寓。

產權(quan)年限：根據用(yong)地性質而定，產權(quan)為40年。

特點：面積較(jiao)小，主(zhu)力戶型主(zhu)要在(zai)90平米以下，裝修檔次較(jiao)高；大(da)(da)多位(wei)于(yu)城市核心繁華地帶、商圈(quan)周邊，交通方便；按照星級酒(jiu)(jiu)店的(de)(de)設施標準進行建筑的(de)(de)外部及內部設計，體現檔次與舒(shu)適性；一般以只租不(bu)售和產權式經營為主(zhu)；大(da)(da)多聘請(qing)國際(ji)知名品牌物管公司，專業酒(jiu)(jiu)店管理集團(tuan)提(ti)供專業、細致、科學的(de)(de)酒(jiu)(jiu)店式服務(wu)，因此(ci)物業管理費也較(jiao)高。

（二）住宅房

住宅(zhai)是指專(zhuan)供居住的(de)房(fang)(fang)屋，包括(kuo)別墅、公寓、職(zhi)(zhi)工家屬宿(su)(su)舍(she)和集體(ti)宿(su)(su)舍(she)、職(zhi)(zhi)工單身宿(su)(su)舍(she)和學生(sheng)宿(su)(su)舍(she)等。但不(bu)包括(kuo)住宅(zhai)樓中(zhong)作(zuo)為人防用(yong)(yong)、不(bu)住人的(de)地下室等，也不(bu)包括(kuo)托兒所、病房(fang)(fang)、療養(yang)院(yuan)、旅(lv)館等具有專(zhuan)門用(yong)(yong)途(tu)的(de)房(fang)(fang)屋。

1、按層數(shu)分：單層住宅(zhai)，多層住宅(zhai)，高(gao)(gao)層住宅(zhai)，超高(gao)(gao)層住宅(zhai)。

在我(wo)國(guo)，修(xiu)建的住宅(zhai)以高層住宅(zhai)為主，其中高層住宅(zhai)分為：

單(dan)元式(shi)高層住宅：由(you)多個住宅單(dan)元組合(he)而(er)成(cheng)，每單(dan)元均設有樓梯(ti)、電(dian)梯(ti)的高層住宅。

塔式高層住宅(zhai)：以共用樓(lou)梯(ti)、電梯(ti)為核心布置多套(tao)住房的高層住宅(zhai)。

通廊(lang)式高層(ceng)住(zhu)宅(zhai)：以共用樓梯、電(dian)梯通過(guo)內、外廊(lang)進入各套住(zhu)房(fang)的高層(ceng)住(zhu)宅(zhai)。

2、按產(chan)品性質(zhi)分類①：普通(tong)住宅，別墅(shu)，公(gong)寓，花(hua)園(yuan)洋(yang)房。

3、按產品性(xing)質(zhi)分類②：商品住宅(zhai)，非商品住宅(zhai)。

4、按繳稅標準分為(wei)：普通住(zhu)宅(zhai)，非普通住(zhu)宅(zhai)。

二、公寓和住宅的區別是什么

1、產權年限不同

其實，房屋的(de)使(shi)用時(shi)間是沒(mei)有限制的(de)，但土地(di)產(chan)權的(de)使(shi)用是有年限的(de)。

一(yi)般來講，土地(di)使用(yong)年(nian)(nian)限(xian)會(hui)分為(wei)40年(nian)(nian)、50年(nian)(nian)和70年(nian)(nian)，其中，商(shang)業用(yong)地(di)為(wei)40年(nian)(nian)，工業用(yong)地(di)為(wei)50年(nian)(nian)，住(zhu)宅(zhai)用(yong)地(di)為(wei)70年(nian)(nian)。

2、水電收費標準不同

住(zhu)宅屬于(yu)民用(yong)住(zhu)房(fang)，水電(dian)(dian)費按(an)照民用(yong)水電(dian)(dian)的標(biao)(biao)準來(lai)收取；而公(gong)寓屬于(yu)商(shang)用(yong)住(zhu)房(fang)，水電(dian)(dian)費都是按(an)照商(shang)業(ye)用(yong)水、用(yong)電(dian)(dian)的標(biao)(biao)準來(lai)收取的。

長遠看來，住宅的(de)水電費支出至(zhi)少會比公寓的(de)水電支出省下一半都不止。

3、居住舒適度不同

一般住宅為(wei)兩(liang)梯三戶(hu)或者四戶(hu)，人員較少，不會對出行造成困(kun)擾，私密也比較好。而(er)公寓通常為(wei)兩(liang)梯十戶(hu)，甚至更多，人員不僅多且雜亂，安全性(xing)和私密性(xing)都無法得到(dao)很好地保障。

4、采光條件不同

有些公寓(yu)的(de)衛(wei)生間和廚房都(dou)沒有窗戶，而(er)且陽(yang)臺也是(shi)(shi)內陽(yang)臺，采(cai)光條(tiao)件(jian)并(bing)不是(shi)(shi)很好。而(er)根據《住宅(zhai)建筑設(she)計規(gui)范》的(de)規(gui)定，住宅(zhai)必須滿足(zu)日照、采(cai)光等相關條(tiao)件(jian)，因此現(xian)今的(de)住宅(zhai)大多都(dou)是(shi)(shi)明(ming)廚明(ming)衛(wei)，采(cai)光條(tiao)件(jian)自然要比公寓(yu)好很多。

5、落戶規定不同

公寓是在商業用(yong)地上建起來的(de)(de)(de)項目，是商業性(xing)質，因而不(bu)能落戶。如果是住宅的(de)(de)(de)話，根據(ju)不(bu)同(tong)地區的(de)(de)(de)不(bu)同(tong)要求，只要滿足一定的(de)(de)(de)條件，購房者(zhe)是可(ke)以辦理落戶手(shou)續的(de)(de)(de)。

6、利率和首付不同

打算貸款(kuan)購買公寓(yu)，則需要按照(zhao)商業住(zhu)房的規定辦理，首(shou)付比例一(yi)般為(wei)50%，貸款(kuan)利(li)率(lv)相對也會高一(yi)些。若是貸款(kuan)購買住(zhu)宅，首(shou)付比例通常為(wei)20%，但根據地區的差異，首(shou)付比例也會有所不同(tong)。

7、稅費不同

買公寓和住宅(zhai)(zhai)要(yao)繳納(na)的稅(shui)(shui)費(fei)也是不同(tong)的，前者(zhe)會比后者(zhe)負擔更(geng)多(duo)的稅(shui)(shui)費(fei)支出(chu)。拿個稅(shui)(shui)來(lai)說，如果同(tong)時(shi)滿足(zu)家庭唯一住宅(zhai)(zhai)、購買時(shi)間超過五年(nian)，則(ze)(ze)免交個稅(shui)(shui)，但如果所(suo)售房(fang)產(chan)(chan)是非住宅(zhai)(zhai)類房(fang)產(chan)(chan)，則(ze)(ze)不管什(shen)么情況都要(yao)繳納(na)個稅(shui)(shui)。

總(zong)之，住宅和公(gong)寓之間還是有很大差異的，購(gou)房人(ren)要看個(ge)(ge)人(ren)的實際情(qing)況來決定(ding)買哪(na)個(ge)(ge)合適。

三、公寓樓可以落戶嗎

公(gong)寓是(shi)商(shang)業地產(chan)投資中最(zui)為(wei)廣泛的(de)一(yi)(yi)種地產(chan)形式(shi)。相(xiang)對于獨院獨戶(hu)的(de)別墅，更為(wei)經濟實用(yong)。早期(qi)大城(cheng)市的(de)公(gong)寓式(shi)住宅(zhai)都是(shi)高層大樓，每一(yi)(yi)層內(nei)有(you)若干單戶(hu)獨用(yong)的(de)套房，包括(kuo)臥室、起居室、客廳、浴(yu)室、廁所、廚房等(deng)等(deng)。配(pei)置(zhi)看上去似乎和(he)(he)普通住宅(zhai)沒(mei)有(you)什(shen)么區別，但其(qi)實公(gong)寓和(he)(he)住宅(zhai)是(shi)不同的(de)，其(qi)中需要注(zhu)意的(de)一(yi)(yi)點就(jiu)是(shi)公(gong)寓的(de)用(yong)地性質屬于商(shang)業用(yong)地，是(shi)無法落戶(hu)的(de)！