一、公寓樓與住宅樓的特點

（一）公寓房

公(gong)寓(yu)(yu)是(shi)商業(ye)地(di)產投資中最為廣泛的(de)(de)一種地(di)產形式。公(gong)寓(yu)(yu)式住(zhu)宅(zhai)最早是(shi)舶來品，相(xiang)對于獨院獨戶的(de)(de)別(bie)墅(shu)，更(geng)為經(jing)濟實用(yong)。早期大(da)城市的(de)(de)公(gong)寓(yu)(yu)式住(zhu)宅(zhai)都(dou)是(shi)高層大(da)樓(lou)，每一層內有(you)若干單戶獨用(yong)的(de)(de)套房，包括臥室(shi)、起居(ju)室(shi)、客廳(ting)、浴室(shi)、廁所、廚房等等。

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1、普通公寓(yu)(居住型(xing)公寓(yu))

用地性質：一般(ban)為(wei)住宅。

產權(quan)類型：公寓(yu)。

產權年限：70年。

特點：戶型面積小(xiao)，30~60平米；精裝修交房標(biao)準(zhun)，拎(lin)包即可入住(zhu)。配套(tao)設施完善(shan)，物業(ye)管理提(ti)供高于普通住(zhu)宅的(de)額外優質(zhi)服務；銷售價(jia)格一般高于區(qu)域整體(ti)水平。

2、商務公寓

用(yong)地(di)性(xing)質：一般為(wei)綜合性(xing)用(yong)地(di)(商住)或商業用(yong)地(di)。

產權類(lei)型：商務公寓。

產(chan)權年限(xian)：根據用地性質而定，50年或40年。

特點：一(yi)(yi)般處于城市(shi)核心地段及(ji)商務中心區，既可(ke)居(ju)住又可(ke)辦公；具備寫字樓功能，在部分城市(shi)可(ke)注冊公司；價格相對寫字樓較低，一(yi)(yi)般首付在5成，按揭10年。產權性質為商務公寓，非純寫字樓。

3、酒店式公寓

用地(di)性質：一(yi)般為(wei)商(shang)業用地(di)。

產權類(lei)型：公寓(yu)或商務(wu)公寓(yu)。

產權(quan)年限：根據用地性質而定(ding)，產權(quan)為40年。

特點：面積較小，主力戶型主要在90平米以下，裝修檔(dang)次較高；大(da)多(duo)位于城市核心繁(fan)華地帶、商圈周邊，交通方便；按照星級酒店的(de)設施(shi)標準進行建筑的(de)外部及內部設計，體現(xian)檔(dang)次與舒(shu)適性；一般以只(zhi)租不售和產權式經營為主；大(da)多(duo)聘請國(guo)際知名品牌物管(guan)公司，專業(ye)酒店管(guan)理集團提供(gong)專業(ye)、細(xi)致、科(ke)學的(de)酒店式服(fu)務，因此物業(ye)管(guan)理費也較高。

（二）住宅房

住(zhu)宅(zhai)是指專(zhuan)供居住(zhu)的房屋(wu)，包(bao)括(kuo)別墅、公寓、職(zhi)工(gong)家(jia)屬宿(su)舍和集(ji)體(ti)宿(su)舍、職(zhi)工(gong)單身宿(su)舍和學生(sheng)宿(su)舍等。但(dan)不包(bao)括(kuo)住(zhu)宅(zhai)樓中作為(wei)人(ren)防用(yong)、不住(zhu)人(ren)的地下室等，也不包(bao)括(kuo)托兒(er)所(suo)、病房、療養院、旅館(guan)等具有專(zhuan)門用(yong)途的房屋(wu)。

1、按(an)層(ceng)數分(fen)：單層(ceng)住宅(zhai)，多層(ceng)住宅(zhai)，高(gao)層(ceng)住宅(zhai)，超高(gao)層(ceng)住宅(zhai)。

在我(wo)國，修建的住(zhu)(zhu)宅以高層住(zhu)(zhu)宅為(wei)(wei)主(zhu)，其(qi)中高層住(zhu)(zhu)宅分為(wei)(wei)：

單(dan)元式高層住(zhu)宅：由多個住(zhu)宅單(dan)元組合而成，每單(dan)元均設有(you)樓梯(ti)、電梯(ti)的高層住(zhu)宅。

塔式高層住宅：以共用樓梯(ti)、電(dian)梯(ti)為(wei)核心布置多套(tao)住房的高層住宅。

通廊(lang)式高層(ceng)住宅：以共用(yong)樓梯(ti)、電梯(ti)通過內(nei)、外(wai)廊(lang)進入(ru)各(ge)套住房的高層(ceng)住宅。

2、按產(chan)品性質分(fen)類①：普通住宅，別墅，公寓，花園洋(yang)房。

3、按產品性質分類②：商(shang)品住宅，非商(shang)品住宅。

4、按繳稅標準分為：普通住(zhu)宅，非普通住(zhu)宅。

二、公寓和住宅的區別是什么

1、產權年限不同

其實，房(fang)屋的使用(yong)(yong)時間是沒有限制(zhi)的，但土地產權的使用(yong)(yong)是有年限的。

一般來講，土地(di)使用年(nian)(nian)限會(hui)分(fen)為(wei)40年(nian)(nian)、50年(nian)(nian)和70年(nian)(nian)，其中(zhong)，商業用地(di)為(wei)40年(nian)(nian)，工業用地(di)為(wei)50年(nian)(nian)，住宅用地(di)為(wei)70年(nian)(nian)。

2、水電收費標準不同

住(zhu)(zhu)宅屬(shu)(shu)于(yu)民用(yong)(yong)住(zhu)(zhu)房，水(shui)電費(fei)(fei)按(an)照民用(yong)(yong)水(shui)電的(de)標(biao)準來收取(qu)；而(er)公(gong)寓(yu)屬(shu)(shu)于(yu)商用(yong)(yong)住(zhu)(zhu)房，水(shui)電費(fei)(fei)都是按(an)照商業用(yong)(yong)水(shui)、用(yong)(yong)電的(de)標(biao)準來收取(qu)的(de)。

長遠看(kan)來，住宅(zhai)的水電(dian)費支出至少會比公寓(yu)的水電(dian)支出省(sheng)下(xia)一(yi)半都(dou)不止。

3、居住舒適度不同

一般(ban)住宅為兩梯三戶或者四戶，人員(yuan)較(jiao)少(shao)，不(bu)會對出行造成(cheng)困擾，私(si)密也比較(jiao)好(hao)。而公寓通常為兩梯十戶，甚至更多，人員(yuan)不(bu)僅多且雜亂(luan)，安全性和私(si)密性都無(wu)法得(de)到很好(hao)地保障。

4、采光條件不同

有些公寓的(de)衛生間和廚(chu)(chu)房都沒有窗戶，而(er)且陽臺也(ye)是(shi)內陽臺，采(cai)光條(tiao)件(jian)并不是(shi)很(hen)好。而(er)根據《住宅建筑設計規(gui)范(fan)》的(de)規(gui)定(ding)，住宅必(bi)須滿足(zu)日照(zhao)、采(cai)光等相關條(tiao)件(jian)，因此現今的(de)住宅大多都是(shi)明廚(chu)(chu)明衛，采(cai)光條(tiao)件(jian)自(zi)然要比公寓好很(hen)多。

5、落戶規定不同

公寓是(shi)在商業用地上建起來的(de)項目(mu)，是(shi)商業性質，因(yin)而不能落(luo)戶。如果(guo)是(shi)住宅的(de)話，根據不同地區的(de)不同要求，只要滿(man)足一定的(de)條(tiao)件，購(gou)房者(zhe)是(shi)可(ke)以辦(ban)理落(luo)戶手續(xu)的(de)。

6、利率和首付不同

打算貸款(kuan)(kuan)購(gou)買公寓(yu)，則需要按照(zhao)商業住(zhu)房的規定(ding)辦理，首付比(bi)例(li)一(yi)般為(wei)50%，貸款(kuan)(kuan)利率(lv)相對也會高一(yi)些。若是貸款(kuan)(kuan)購(gou)買住(zhu)宅，首付比(bi)例(li)通常(chang)為(wei)20%，但根據地區的差異，首付比(bi)例(li)也會有所不(bu)同。

7、稅費不同

買(mai)公寓和住(zhu)宅(zhai)要(yao)繳納(na)的稅費也(ye)是(shi)不(bu)(bu)同的，前者(zhe)會比后者(zhe)負擔更多(duo)的稅費支(zhi)出。拿(na)個稅來(lai)說，如果同時滿足家庭唯一住(zhu)宅(zhai)、購買(mai)時間超過五年，則免交個稅，但如果所售房產是(shi)非(fei)住(zhu)宅(zhai)類房產，則不(bu)(bu)管什么情況都要(yao)繳納(na)個稅。

總(zong)之，住宅和公寓之間(jian)還(huan)是有很大差(cha)異的(de)(de)，購房(fang)人要(yao)看(kan)個(ge)人的(de)(de)實際情(qing)況來決定買哪個(ge)合適。

三、公寓樓可以落戶嗎

公(gong)寓(yu)(yu)是(shi)商業地產(chan)投資(zi)中(zhong)最(zui)為廣泛的(de)(de)(de)(de)一(yi)種地產(chan)形式。相對(dui)于獨(du)院獨(du)戶的(de)(de)(de)(de)別墅，更為經(jing)濟實用(yong)(yong)。早期大城市的(de)(de)(de)(de)公(gong)寓(yu)(yu)式住宅都(dou)是(shi)高層(ceng)大樓，每一(yi)層(ceng)內(nei)有若干單戶獨(du)用(yong)(yong)的(de)(de)(de)(de)套房，包括臥室(shi)、起居(ju)室(shi)、客廳、浴室(shi)、廁所、廚(chu)房等(deng)等(deng)。配置看上去似乎和(he)普通(tong)住宅沒有什(shen)么區別，但其(qi)實公(gong)寓(yu)(yu)和(he)住宅是(shi)不(bu)同的(de)(de)(de)(de)，其(qi)中(zhong)需要注意的(de)(de)(de)(de)一(yi)點就(jiu)是(shi)公(gong)寓(yu)(yu)的(de)(de)(de)(de)用(yong)(yong)地性(xing)質屬于商業用(yong)(yong)地，是(shi)無法落戶的(de)(de)(de)(de)！