一、公寓樓與住宅樓的特點

（一）公寓房

公寓(yu)是商業地(di)產投資中最(zui)為廣泛的一種地(di)產形式(shi)。公寓(yu)式(shi)住宅(zhai)最(zui)早(zao)是舶來(lai)品，相(xiang)對(dui)于獨院(yuan)獨戶的別墅，更(geng)為經濟實用。早(zao)期大城市(shi)的公寓(yu)式(shi)住宅(zhai)都(dou)是高層大樓，每(mei)一層內有(you)若干單戶獨用的套房(fang)，包(bao)括臥室、起居室、客廳、浴(yu)室、廁所、廚房(fang)等等。

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1、普通公寓(居住型公寓)

用(yong)地(di)性質：一般(ban)為住宅。

產權(quan)類型(xing)：公(gong)寓。

產權(quan)年限：70年。

特點：戶型面積小，30~60平米；精裝修交房(fang)標準(zhun)，拎(lin)包即可入住。配套(tao)設施完善(shan)，物(wu)業管理提供高(gao)于普通住宅的額(e)外優質(zhi)服務；銷售價格一般高(gao)于區域整體水(shui)平。

2、商務公寓

用(yong)地性質：一般為(wei)綜合(he)性用(yong)地(商住(zhu))或商業用(yong)地。

產權類型：商務(wu)公寓。

產權年(nian)(nian)(nian)限：根據用(yong)地(di)性質(zhi)而定，50年(nian)(nian)(nian)或40年(nian)(nian)(nian)。

特點：一般處(chu)于(yu)城市(shi)核心地段及(ji)商(shang)務中心區，既(ji)可(ke)(ke)居住(zhu)又(you)可(ke)(ke)辦(ban)公；具(ju)備寫(xie)字樓功能，在部分城市(shi)可(ke)(ke)注冊公司；價(jia)格相對寫(xie)字樓較低(di)，一般首付在5成，按揭10年。產權性質為商(shang)務公寓(yu)，非純寫(xie)字樓。

3、酒店式公寓

用地性質：一(yi)般為商業用地。

產權類型：公寓(yu)或商(shang)務公寓(yu)。

產權年(nian)限：根(gen)據用地性質而定，產權為40年(nian)。

特點：面(mian)積(ji)較小(xiao)，主(zhu)力戶型主(zhu)要(yao)在(zai)90平米以(yi)下，裝(zhuang)修檔次較高；大多(duo)位(wei)于城市核心(xin)繁華(hua)地帶(dai)、商圈周邊，交通方(fang)便(bian)；按照星級酒店(dian)的(de)設(she)施標準進行建筑的(de)外部及內部設(she)計，體(ti)現檔次與舒適性(xing)；一(yi)般以(yi)只租(zu)不售和產權式經營(ying)為主(zhu)；大多(duo)聘請(qing)國際(ji)知(zhi)名品牌物(wu)(wu)管(guan)公司，專(zhuan)業(ye)酒店(dian)管(guan)理(li)(li)集團提供(gong)專(zhuan)業(ye)、細(xi)致(zhi)、科學的(de)酒店(dian)式服務，因此物(wu)(wu)業(ye)管(guan)理(li)(li)費也較高。

（二）住宅房

住宅是指(zhi)專供居住的房(fang)屋，包(bao)(bao)(bao)括(kuo)別墅(shu)、公寓、職(zhi)工(gong)家屬(shu)宿舍(she)(she)和(he)集體(ti)宿舍(she)(she)、職(zhi)工(gong)單身宿舍(she)(she)和(he)學生宿舍(she)(she)等(deng)。但不包(bao)(bao)(bao)括(kuo)住宅樓中作為人(ren)防用、不住人(ren)的地下室等(deng)，也不包(bao)(bao)(bao)括(kuo)托(tuo)兒所(suo)、病(bing)房(fang)、療養院、旅館等(deng)具有專門(men)用途的房(fang)屋。

1、按層(ceng)(ceng)數分(fen)：單層(ceng)(ceng)住(zhu)宅，多層(ceng)(ceng)住(zhu)宅，高層(ceng)(ceng)住(zhu)宅，超高層(ceng)(ceng)住(zhu)宅。

在我國，修建的住宅(zhai)以高(gao)層(ceng)住宅(zhai)為主，其(qi)中高(gao)層(ceng)住宅(zhai)分為：

單(dan)元式高(gao)層住宅：由多個住宅單(dan)元組合而成，每單(dan)元均設有樓梯、電梯的(de)高(gao)層住宅。

塔式(shi)高層(ceng)(ceng)住(zhu)(zhu)宅：以共用樓梯、電梯為核心(xin)布置多套住(zhu)(zhu)房的高層(ceng)(ceng)住(zhu)(zhu)宅。

通(tong)廊式高層住宅：以共用(yong)樓梯、電梯通(tong)過內(nei)、外廊進入各套住房的高層住宅。

2、按產(chan)品性質分(fen)類①：普通住宅，別墅，公寓，花園洋房(fang)。

3、按產品(pin)性質分類②：商(shang)品(pin)住宅，非商(shang)品(pin)住宅。

4、按繳(jiao)稅標準分為：普通住宅，非普通住宅。

二、公寓和住宅的區別是什么

1、產權年限不同

其實，房屋的使用(yong)時間是(shi)沒有(you)限(xian)制的，但土地產(chan)權的使用(yong)是(shi)有(you)年限(xian)的。

一般來講，土(tu)地(di)使(shi)用年限會分為(wei)40年、50年和70年，其(qi)中，商(shang)業(ye)用地(di)為(wei)40年，工(gong)業(ye)用地(di)為(wei)50年，住宅(zhai)用地(di)為(wei)70年。

2、水電收費標準不同

住宅(zhai)屬于民用住房(fang)，水(shui)(shui)(shui)電(dian)(dian)費按照民用水(shui)(shui)(shui)電(dian)(dian)的(de)標準來(lai)收取(qu)；而公寓屬于商用住房(fang)，水(shui)(shui)(shui)電(dian)(dian)費都(dou)是按照商業用水(shui)(shui)(shui)、用電(dian)(dian)的(de)標準來(lai)收取(qu)的(de)。

長遠看(kan)來，住宅的水電費支(zhi)出(chu)至少會比(bi)公寓(yu)的水電支(zhi)出(chu)省下一半都不止。

3、居住舒適度不同

一(yi)般(ban)住宅為(wei)兩梯(ti)三戶(hu)或者(zhe)四戶(hu)，人(ren)員較少，不會對出(chu)行(xing)造(zao)成(cheng)困擾，私密也比較好。而公寓通常為(wei)兩梯(ti)十(shi)戶(hu)，甚至(zhi)更多(duo)，人(ren)員不僅多(duo)且雜亂，安全性(xing)和私密性(xing)都無(wu)法得到(dao)很好地保(bao)障(zhang)。

4、采光條件不同

有(you)些公(gong)寓的衛(wei)生間和(he)廚房都沒有(you)窗戶，而且陽臺也(ye)是內陽臺，采光(guang)條件(jian)并不是很(hen)好。而根據《住宅(zhai)建筑(zhu)設計規范》的規定，住宅(zhai)必須滿(man)足日照、采光(guang)等相關(guan)條件(jian)，因此現今的住宅(zhai)大多都是明(ming)廚明(ming)衛(wei)，采光(guang)條件(jian)自然要比公(gong)寓好很(hen)多。

5、落戶規定不同

公寓(yu)是在商業(ye)用地上建(jian)起來(lai)的(de)項目，是商業(ye)性質，因(yin)而不(bu)能落(luo)戶。如果(guo)是住宅(zhai)的(de)話，根(gen)據(ju)不(bu)同地區的(de)不(bu)同要(yao)求，只要(yao)滿足(zu)一(yi)定的(de)條件，購(gou)房者是可以(yi)辦理落(luo)戶手續的(de)。

6、利率和首付不同

打算貸款(kuan)購買公寓，則需(xu)要按(an)照商業住房的(de)規定辦理，首(shou)付比(bi)(bi)例一般為(wei)(wei)50%，貸款(kuan)利率相對也會高一些。若(ruo)是貸款(kuan)購買住宅，首(shou)付比(bi)(bi)例通常為(wei)(wei)20%，但根據地(di)區的(de)差異，首(shou)付比(bi)(bi)例也會有所不同。

7、稅費不同

買公寓和住(zhu)宅(zhai)(zhai)要繳(jiao)納(na)的(de)稅(shui)(shui)費也是不(bu)同的(de)，前(qian)者會比后者負擔更多的(de)稅(shui)(shui)費支出(chu)。拿(na)個(ge)稅(shui)(shui)來說，如果(guo)同時滿足家庭唯(wei)一住(zhu)宅(zhai)(zhai)、購買時間超(chao)過五(wu)年，則免交個(ge)稅(shui)(shui)，但如果(guo)所售房產(chan)(chan)是非住(zhu)宅(zhai)(zhai)類房產(chan)(chan)，則不(bu)管什么(me)情況都要繳(jiao)納(na)個(ge)稅(shui)(shui)。

總之(zhi)，住(zhu)宅和公寓之(zhi)間還是有很大差異的，購房人(ren)要看個人(ren)的實(shi)際情況來決定買哪個合適。

三、公寓樓可以落戶嗎

公寓是(shi)商(shang)(shang)業(ye)地產投資中最為廣泛的一(yi)種地產形式。相對于獨(du)院獨(du)戶(hu)的別墅，更為經濟實用(yong)(yong)。早期大城市的公寓式住宅都是(shi)高層大樓，每一(yi)層內有若干單戶(hu)獨(du)用(yong)(yong)的套房(fang)，包(bao)括臥室(shi)、起(qi)居室(shi)、客廳、浴室(shi)、廁所、廚房(fang)等(deng)等(deng)。配置看上去似乎和普(pu)通住宅沒有什么區別，但(dan)其實公寓和住宅是(shi)不同(tong)的，其中需(xu)要注意的一(yi)點(dian)就是(shi)公寓的用(yong)(yong)地性質屬(shu)于商(shang)(shang)業(ye)用(yong)(yong)地，是(shi)無法(fa)落戶(hu)的！