一、公寓樓與住宅樓的特點

（一）公寓房

公寓(yu)(yu)是商業地產投(tou)資中(zhong)最為廣泛的(de)(de)一(yi)種地產形式。公寓(yu)(yu)式住(zhu)宅(zhai)最早(zao)是舶來品，相對于獨(du)院(yuan)獨(du)戶的(de)(de)別墅，更為經濟(ji)實(shi)用。早(zao)期大(da)城市(shi)的(de)(de)公寓(yu)(yu)式住(zhu)宅(zhai)都是高層大(da)樓，每一(yi)層內有若干單戶獨(du)用的(de)(de)套房，包括(kuo)臥(wo)室、起居室、客廳、浴室、廁(ce)所(suo)、廚房等(deng)等(deng)。

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1、普通公(gong)寓(居(ju)住型公(gong)寓)

用地性質：一般(ban)為(wei)住宅。

產權類型：公寓。

產權年限：70年。

特點：戶型面積小，30~60平(ping)米；精裝修交房標準，拎包(bao)即可入(ru)住。配套設施完(wan)善，物業管理提供高(gao)于普(pu)通住宅(zhai)的額外優質服(fu)務(wu)；銷(xiao)售(shou)價(jia)格一般高(gao)于區域整體水(shui)平(ping)。

2、商務公寓

用地性質：一般(ban)為(wei)綜合性用地(商(shang)住)或商(shang)業用地。

產權(quan)類型：商務公(gong)寓。

產權年限(xian)：根(gen)據用地性質而定，50年或40年。

特點：一般(ban)處于城市(shi)核心地(di)段及商務(wu)中心區，既(ji)可居住(zhu)又可辦公；具備寫(xie)(xie)字樓功能，在部分城市(shi)可注冊(ce)公司(si)；價格(ge)相(xiang)對寫(xie)(xie)字樓較低，一般(ban)首付在5成(cheng)，按揭10年。產權(quan)性質為商務(wu)公寓(yu)，非純寫(xie)(xie)字樓。

3、酒店式公寓

用地(di)(di)性質：一(yi)般為商業用地(di)(di)。

產權類型(xing)：公寓或商務公寓。

產權年限：根據用地性質(zhi)而(er)定，產權為40年。

特點：面(mian)積(ji)較(jiao)小，主力(li)戶型主要在(zai)90平(ping)米以(yi)下(xia)，裝修檔次較(jiao)高(gao)；大多(duo)位(wei)于(yu)城(cheng)市核心(xin)繁華地(di)帶、商圈周邊，交通方(fang)便；按照星級酒(jiu)店(dian)的(de)(de)設施標準進行建筑(zhu)的(de)(de)外部及內部設計，體現檔次與舒適性；一般以(yi)只租不售和產權式(shi)經(jing)營(ying)為主；大多(duo)聘請(qing)國際知名品牌物管公司(si)，專業(ye)酒(jiu)店(dian)管理集團提供專業(ye)、細致、科學的(de)(de)酒(jiu)店(dian)式(shi)服務，因此物業(ye)管理費也較(jiao)高(gao)。

（二）住宅房

住(zhu)宅是指專(zhuan)供居住(zhu)的(de)房(fang)屋，包(bao)括別墅(shu)、公寓(yu)、職工(gong)家屬宿舍(she)和(he)集體宿舍(she)、職工(gong)單身宿舍(she)和(he)學(xue)生宿舍(she)等。但不(bu)包(bao)括住(zhu)宅樓中作(zuo)為人防用(yong)、不(bu)住(zhu)人的(de)地下室等，也不(bu)包(bao)括托兒所、病房(fang)、療養院、旅館等具有專(zhuan)門用(yong)途的(de)房(fang)屋。

1、按層(ceng)數分(fen)：單(dan)層(ceng)住(zhu)宅(zhai)，多層(ceng)住(zhu)宅(zhai)，高(gao)層(ceng)住(zhu)宅(zhai)，超(chao)高(gao)層(ceng)住(zhu)宅(zhai)。

在我國，修(xiu)建的住(zhu)宅以(yi)高層(ceng)(ceng)住(zhu)宅為主，其中(zhong)高層(ceng)(ceng)住(zhu)宅分為：

單(dan)元(yuan)式高(gao)層住(zhu)宅(zhai)：由多個住(zhu)宅(zhai)單(dan)元(yuan)組合而(er)成，每單(dan)元(yuan)均設有樓梯、電梯的高(gao)層住(zhu)宅(zhai)。

塔式高層(ceng)住宅(zhai)：以(yi)共用樓梯、電梯為核心(xin)布置多(duo)套住房的高層(ceng)住宅(zhai)。

通廊式高層住宅(zhai)：以共用樓梯、電(dian)梯通過內(nei)、外(wai)廊進入各套住房的高層住宅(zhai)。

2、按產品性質分類①：普通住(zhu)宅，別墅，公寓(yu)，花園(yuan)洋房。

3、按產品性質(zhi)分類②：商品住(zhu)宅(zhai)，非(fei)商品住(zhu)宅(zhai)。

4、按(an)繳稅標(biao)準分為：普通住(zhu)宅，非(fei)普通住(zhu)宅。

二、公寓和住宅的區別是什么

1、產權年限不同

其實，房屋的使用時間是沒有(you)限制(zhi)的，但(dan)土地產(chan)權的使用是有(you)年限的。

一般來(lai)講，土地(di)(di)使用年(nian)(nian)(nian)限會分為40年(nian)(nian)(nian)、50年(nian)(nian)(nian)和70年(nian)(nian)(nian)，其中，商(shang)業用地(di)(di)為40年(nian)(nian)(nian)，工(gong)業用地(di)(di)為50年(nian)(nian)(nian)，住宅用地(di)(di)為70年(nian)(nian)(nian)。

2、水電收費標準不同

住宅屬于民用(yong)住房(fang)(fang)，水(shui)電費按照民用(yong)水(shui)電的標準來收取；而公寓屬于商用(yong)住房(fang)(fang)，水(shui)電費都(dou)是按照商業用(yong)水(shui)、用(yong)電的標準來收取的。

長遠看來，住(zhu)宅的水電費支出至少(shao)會比(bi)公寓的水電支出省下一(yi)半都不(bu)止(zhi)。

3、居住舒適度不同

一般(ban)住宅為兩(liang)梯三(san)戶(hu)或者四(si)戶(hu)，人(ren)員較少，不(bu)會對出行造成困擾(rao)，私密(mi)也比(bi)較好。而公寓通常為兩(liang)梯十戶(hu)，甚至更多，人(ren)員不(bu)僅(jin)多且(qie)雜亂，安全性(xing)和私密(mi)性(xing)都(dou)無法得到很好地保(bao)障(zhang)。

4、采光條件不同

有些公(gong)寓(yu)的衛生間和廚(chu)房(fang)都沒有窗戶，而且陽臺也是(shi)內陽臺，采光條(tiao)件(jian)(jian)并不是(shi)很(hen)好(hao)。而根據《住宅(zhai)建筑設計(ji)規范(fan)》的規定，住宅(zhai)必須(xu)滿足(zu)日照、采光等相(xiang)關條(tiao)件(jian)(jian)，因此現(xian)今的住宅(zhai)大多都是(shi)明(ming)廚(chu)明(ming)衛，采光條(tiao)件(jian)(jian)自(zi)然(ran)要比公(gong)寓(yu)好(hao)很(hen)多。

5、落戶規定不同

公寓是在商(shang)業(ye)用地上(shang)建起來(lai)的項目，是商(shang)業(ye)性質，因而不能落戶(hu)(hu)。如果是住宅的話，根據不同地區的不同要求，只要滿足一定的條件，購房(fang)者是可以辦理落戶(hu)(hu)手續的。

6、利率和首付不同

打算貸(dai)(dai)款(kuan)購(gou)買公寓，則需(xu)要按照商業住房的(de)規定辦理，首付(fu)(fu)比(bi)例一般為50%，貸(dai)(dai)款(kuan)利率相對也會高一些。若(ruo)是貸(dai)(dai)款(kuan)購(gou)買住宅，首付(fu)(fu)比(bi)例通常(chang)為20%，但(dan)根據地區(qu)的(de)差異，首付(fu)(fu)比(bi)例也會有(you)所不同。

7、稅費不同

買公(gong)寓(yu)和住宅(zhai)要繳納(na)的(de)稅(shui)(shui)費也是(shi)(shi)不(bu)同(tong)的(de)，前者(zhe)會比后者(zhe)負擔更(geng)多的(de)稅(shui)(shui)費支出。拿個(ge)(ge)稅(shui)(shui)來說(shuo)，如果(guo)同(tong)時滿足家(jia)庭(ting)唯一住宅(zhai)、購買時間超過五年，則(ze)免(mian)交個(ge)(ge)稅(shui)(shui)，但如果(guo)所售(shou)房產(chan)是(shi)(shi)非住宅(zhai)類房產(chan)，則(ze)不(bu)管什么情況都要繳納(na)個(ge)(ge)稅(shui)(shui)。

總之，住宅和公(gong)寓之間還是有很大差(cha)異的，購房人要看(kan)個人的實(shi)際情況來決定(ding)買哪(na)個合適。

三、公寓樓可以落戶嗎

公寓(yu)(yu)是(shi)(shi)商業(ye)地產投(tou)資中最為(wei)廣泛的(de)(de)(de)一(yi)種地產形式。相對于獨(du)院獨(du)戶的(de)(de)(de)別(bie)(bie)墅，更為(wei)經濟實(shi)用(yong)。早期大(da)城市的(de)(de)(de)公寓(yu)(yu)式住宅都是(shi)(shi)高層大(da)樓，每一(yi)層內有(you)(you)若干單戶獨(du)用(yong)的(de)(de)(de)套房(fang)，包(bao)括臥室、起(qi)居室、客廳、浴室、廁(ce)所(suo)、廚房(fang)等(deng)等(deng)。配置看上去似乎和(he)普(pu)通住宅沒有(you)(you)什么區別(bie)(bie)，但其(qi)實(shi)公寓(yu)(yu)和(he)住宅是(shi)(shi)不同的(de)(de)(de)，其(qi)中需要注意的(de)(de)(de)一(yi)點就(jiu)是(shi)(shi)公寓(yu)(yu)的(de)(de)(de)用(yong)地性質屬于商業(ye)用(yong)地，是(shi)(shi)無法落(luo)戶的(de)(de)(de)！