一、公寓樓與住宅樓的特點

（一）公寓房

公(gong)寓是商業地產投資(zi)中最為(wei)(wei)廣泛(fan)的一(yi)種地產形式。公(gong)寓式住(zhu)(zhu)宅最早是舶(bo)來品，相對于獨院獨戶的別墅，更為(wei)(wei)經濟實用。早期大(da)城市的公(gong)寓式住(zhu)(zhu)宅都是高層(ceng)大(da)樓，每一(yi)層(ceng)內有若干單戶獨用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房等等。

該圖片由注冊用戶"科技數碼行"提供，版權聲明反饋

1、普通公(gong)寓(yu)(居住(zhu)型(xing)公(gong)寓(yu))

用(yong)地性質：一般為(wei)住宅(zhai)。

產權類(lei)型(xing)：公寓。

產權年(nian)限：70年(nian)。

特點：戶型面(mian)積小(xiao)，30~60平(ping)米；精裝修交房標準，拎包(bao)即可入住。配套設施完善，物業管理提供高(gao)于普(pu)通(tong)住宅的(de)額外優質服務；銷(xiao)售價格(ge)一般高(gao)于區域整體水平(ping)。

2、商務公寓

用(yong)地性質：一般為(wei)綜合性用(yong)地(商(shang)住)或商(shang)業用(yong)地。

產權類(lei)型(xing)：商務公寓。

產權年(nian)限：根據用地性質(zhi)而定，50年(nian)或40年(nian)。

特點(dian)：一(yi)般處于(yu)城市核心(xin)地段及商(shang)務中心(xin)區，既可居住又可辦公(gong)；具備(bei)寫字(zi)(zi)樓功能，在(zai)部分(fen)城市可注冊公(gong)司(si)；價格(ge)相對(dui)寫字(zi)(zi)樓較低(di)，一(yi)般首付在(zai)5成，按(an)揭(jie)10年。產權性質為商(shang)務公(gong)寓，非純寫字(zi)(zi)樓。

3、酒店式公寓

用地(di)性質：一般為商業用地(di)。

產權類型：公寓或商務公寓。

產權(quan)年限：根據(ju)用地性質而定，產權(quan)為40年。

特點：面積較(jiao)(jiao)小，主力戶型主要在90平米(mi)以下，裝修檔次較(jiao)(jiao)高；大多(duo)位于城市核(he)心繁(fan)華(hua)地帶、商圈周邊，交通方便；按(an)照星級酒(jiu)店的設施標(biao)準進行建筑(zhu)的外部及內部設計，體現檔次與舒適(shi)性；一般以只租不售(shou)和產(chan)權式經營(ying)為主；大多(duo)聘請國際知(zhi)名品(pin)牌物(wu)管公司，專業酒(jiu)店管理集團提(ti)供專業、細致、科學的酒(jiu)店式服(fu)務，因此(ci)物(wu)業管理費也較(jiao)(jiao)高。

（二）住宅房

住(zhu)宅(zhai)是指專(zhuan)供居住(zhu)的房屋，包括別墅、公寓、職工(gong)家(jia)屬宿舍(she)(she)和(he)集體宿舍(she)(she)、職工(gong)單身宿舍(she)(she)和(he)學生宿舍(she)(she)等(deng)。但不包括住(zhu)宅(zhai)樓(lou)中作為人防(fang)用、不住(zhu)人的地下室等(deng)，也不包括托(tuo)兒所(suo)、病房、療養院、旅館等(deng)具(ju)有專(zhuan)門用途的房屋。

1、按層數分(fen)：單層住(zhu)宅，多(duo)層住(zhu)宅，高層住(zhu)宅，超(chao)高層住(zhu)宅。

在我國，修建的住(zhu)(zhu)宅以高層住(zhu)(zhu)宅為主，其中(zhong)高層住(zhu)(zhu)宅分為：

單元(yuan)式(shi)高層(ceng)住宅：由(you)多個住宅單元(yuan)組(zu)合而成，每單元(yuan)均設(she)有樓梯、電(dian)梯的高層(ceng)住宅。

塔式(shi)高層住宅：以共用樓梯、電梯為核心布(bu)置多套住房的高層住宅。

通廊式高(gao)層(ceng)住(zhu)宅(zhai)：以共用樓梯(ti)、電梯(ti)通過內、外(wai)廊進入各套(tao)住(zhu)房的高(gao)層(ceng)住(zhu)宅(zhai)。

2、按產品性質分類①：普通住宅，別(bie)墅，公(gong)寓，花園(yuan)洋(yang)房。

3、按產(chan)品性(xing)質分(fen)類②：商品住宅，非商品住宅。

4、按繳稅(shui)標準(zhun)分為：普(pu)通住(zhu)宅，非普(pu)通住(zhu)宅。

二、公寓和住宅的區別是什么

1、產權年限不同

其(qi)實(shi)，房屋(wu)的使用時間是(shi)沒有限制的，但土(tu)地產權的使用是(shi)有年限的。

一般(ban)來講，土(tu)地(di)使用年(nian)(nian)(nian)限會分為40年(nian)(nian)(nian)、50年(nian)(nian)(nian)和70年(nian)(nian)(nian)，其中，商業用地(di)為40年(nian)(nian)(nian)，工業用地(di)為50年(nian)(nian)(nian)，住宅用地(di)為70年(nian)(nian)(nian)。

2、水電收費標準不同

住宅(zhai)屬(shu)于民用(yong)住房，水(shui)(shui)電(dian)費(fei)按(an)照(zhao)民用(yong)水(shui)(shui)電(dian)的(de)標準來收取；而公寓屬(shu)于商用(yong)住房，水(shui)(shui)電(dian)費(fei)都是按(an)照(zhao)商業(ye)用(yong)水(shui)(shui)、用(yong)電(dian)的(de)標準來收取的(de)。

長(chang)遠看(kan)來，住宅(zhai)的水電費支(zhi)出(chu)至少會(hui)比公寓的水電支(zhi)出(chu)省下一半都不止。

3、居住舒適度不同

一般住宅為兩梯三戶或者四戶，人員較少，不會(hui)對出行造成(cheng)困擾，私密也比(bi)較好。而公寓通(tong)常為兩梯十戶，甚至更多，人員不僅(jin)多且雜亂，安全(quan)性(xing)和私密性(xing)都無法得到很好地保(bao)障。

4、采光條件不同

有(you)些公寓的(de)衛生間(jian)和廚房都(dou)沒有(you)窗(chuang)戶(hu)，而且陽(yang)臺也(ye)是內陽(yang)臺，采(cai)光條(tiao)(tiao)件并不是很(hen)好。而根(gen)據《住宅(zhai)建筑設計規范(fan)》的(de)規定，住宅(zhai)必(bi)須滿足日照、采(cai)光等(deng)相關(guan)條(tiao)(tiao)件，因此現今的(de)住宅(zhai)大多都(dou)是明廚明衛，采(cai)光條(tiao)(tiao)件自然(ran)要比公寓好很(hen)多。

5、落戶規定不同

公寓是(shi)在商業(ye)用地上建(jian)起(qi)來的項(xiang)目，是(shi)商業(ye)性質(zhi)，因而不能落戶。如(ru)果是(shi)住宅(zhai)的話，根據(ju)不同地區的不同要求，只要滿足一定的條件(jian)，購(gou)房者是(shi)可以辦(ban)理落戶手續的。

6、利率和首付不同

打(da)算貸(dai)款購買公寓(yu)，則需要按照商業住房的(de)規定辦理，首付比例一般為50%，貸(dai)款利率相(xiang)對也會高(gao)一些。若(ruo)是(shi)貸(dai)款購買住宅(zhai)，首付比例通常為20%，但根(gen)據地區的(de)差異(yi)，首付比例也會有所不同。

7、稅費不同

買(mai)公寓和(he)住宅要繳納的(de)稅(shui)(shui)費也(ye)是不(bu)同(tong)的(de)，前者會(hui)比后者負擔更多的(de)稅(shui)(shui)費支出(chu)。拿個稅(shui)(shui)來說，如果同(tong)時滿足家庭唯(wei)一(yi)住宅、購買(mai)時間超過五年，則(ze)免交個稅(shui)(shui)，但如果所(suo)售房(fang)產是非住宅類房(fang)產，則(ze)不(bu)管什么情況都要繳納個稅(shui)(shui)。

總之(zhi)，住宅和(he)公寓之(zhi)間還是有很(hen)大差(cha)異(yi)的，購(gou)房人要看(kan)個(ge)人的實際情況來(lai)決定買哪個(ge)合適。

三、公寓樓可以落戶嗎

公寓(yu)是(shi)商業(ye)地產投(tou)資(zi)中最為廣泛的一種(zhong)地產形式。相對于獨院獨戶的別(bie)(bie)墅(shu)，更為經濟實用。早期大城市的公寓(yu)式住宅都是(shi)高層大樓，每一層內有若干(gan)單戶獨用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房等等。配置(zhi)看上去(qu)似乎和(he)普(pu)通住宅沒有什么區別(bie)(bie)，但其實公寓(yu)和(he)住宅是(shi)不同的，其中需要注意的一點就是(shi)公寓(yu)的用地性(xing)質屬(shu)于商業(ye)用地，是(shi)無(wu)法落戶的！