物業管理是做什么的？物業管理服(fu)(fu)務的(de)主要內(nei)容是(shi)什么呢？小區物(wu)業(ye)管理基本服(fu)(fu)務內(nei)容按服(fu)(fu)務的(de)性(xing)質(zhi)和(he)提供(gong)的(de)方式可分為：常規性(xing)的(de)公共服(fu)(fu)務、針(zhen)對性(xing)的(de)專項服(fu)(fu)務和(he)委托性(xing)的(de)特約服(fu)(fu)務三大類。
常(chang)規性的(de)(de)公共服(fu)務是(shi)(shi)物業管理企業面(mian)向所有住戶提供(gong)的(de)(de)最基本的(de)(de)管理與(yu)服(fu)務，目(mu)的(de)(de)是(shi)(shi)確(que)保(bao)物業的(de)(de)完好與(yu)正(zheng)常(chang)使(shi)用(yong)，保(bao)證正(zheng)常(chang)的(de)(de)工作、生(sheng)活秩序(xu)和凈化、美化環境。公共服(fu)務的(de)(de)具體內容(rong)和要求通常(chang)在物業管理委托合(he)同中(zhong)明確(que)規定(ding)。因此(ci)，物業管理企業就有義務高效率高品質(zhi)地提供(gong)這類服(fu)務住戶在享受這些服(fu)務時(shi)也不(bu)需要事先再提出(chu)或做出(chu)某(mou)種約定(ding)。
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房(fang)屋(wu)(wu)維修(xiu)管(guan)(guan)(guan)理(li)是指物業(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)理(li)企業(ye)(ye)(ye)按照(zhao)一定的(de)科學管(guan)(guan)(guan)理(li)程序和(he)(he)制度及一定的(de)維修(xiu)技(ji)術管(guan)(guan)(guan)理(li)要求(qiu)，對(dui)企業(ye)(ye)(ye)所經營管(guan)(guan)(guan)理(li)的(de)房(fang)產進行日常維護修(xiu)繕管(guan)(guan)(guan)理(li)。它(ta)包(bao)括房(fang)屋(wu)(wu)日常質(zhi)量安全(quan)檢查的(de)質(zhi)量管(guan)(guan)(guan)理(li)、房(fang)屋(wu)(wu)維修(xiu)的(de)施工管(guan)(guan)(guan)理(li)和(he)(he)房(fang)屋(wu)(wu)維修(xiu)的(de)行政管(guan)(guan)(guan)理(li)。物業(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)理(li)的(de)好壞，很(hen)大(da)程度上取決于房(fang)屋(wu)(wu)維修(xiu)管(guan)(guan)(guan)理(li)的(de)成(cheng)果。房(fang)屋(wu)(wu)維修(xiu)管(guan)(guan)(guan)理(li)是物業(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)理(li)的(de)主體(ti)工作和(he)(he)基礎性工作，它(ta)不僅(jin)關系到(dao)物業(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)理(li)的(de)好壞，還關系到(dao)物業(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)(guan)理(li)企業(ye)(ye)(ye)信譽的(de)好壞。
包(bao)括物業設備管理基礎(chu)、建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)室(shi)內給水(shui)(shui)(shui)、建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)室(shi)內排水(shui)(shui)(shui)、小區給排水(shui)(shui)(shui)及熱水(shui)(shui)(shui)、飲水(shui)(shui)(shui)供(gong)應、建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)消防(fang)系統、供(gong)暖(nuan)與(yu)燃氣(qi)供(gong)應、建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)通風與(yu)防(fang)排煙、空(kong)氣(qi)調(diao)節、建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)供(gong)配電(dian)(dian)系統、電(dian)(dian)梯(ti)、電(dian)(dian)氣(qi)照明、安全(quan)用電(dian)(dian)與(yu)建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)防(fang)雷、建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)弱電(dian)(dian)系統、建(jian)(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)智能化簡介等。
清(qing)潔(jie)服務(wu)是(shi)指通過專(zhuan)業清(qing)潔(jie)人員使用清(qing)潔(jie)設備、工具、用品(pin)和(he)藥劑，對(dui)小區內(nei)環(huan)境等部位(wei)進行清(qing)掃服務(wu)，以(yi)達到環(huan)境清(qing)潔(jie)、殺菌防腐、物(wu)品(pin)保養的(de)目的(de)。
全面(mian)負責協調清潔衛生以及環(huan)境(jing)綠化(hua)等(deng)方面(mian)的(de)各(ge)項工(gong)作(zuo)(zuo)，帶領部門全體員工(gong)認真(zhen)貫(guan)徹(che)執(zhi)行公(gong)司的(de)各(ge)項經營(ying)管理方針、政策、指示、規(gui)定(ding)等(deng)，堅持為(wei)業主服務(wu)、為(wei)社會服務(wu)，努(nu)力實(shi)現公(gong)司所確定(ding)的(de)各(ge)項工(gong)作(zuo)(zuo)任(ren)務(wu)和責任(ren)目標，為(wei)開創具有特色的(de)物業管理工(gong)作(zuo)(zuo)作(zuo)(zuo)出貢(gong)獻(xian)。
包括物(wu)(wu)業管(guan)理(li)區域內的(de)(de)(de)治安防(fang)(fang)范、消防(fang)(fang)管(guan)理(li)和車輛管(guan)理(li)三大方(fang)(fang)面，物(wu)(wu)業服務(wu)公司采取各種措(cuo)施、手段，保證(zheng)業主和業主使用人(ren)的(de)(de)(de)人(ren)身、財產安全(quan)，維持正(zheng)常生活和工作秩序(xu)的(de)(de)(de)一(yi)(yi)種管(guan)理(li)行(xing)為，這也是物(wu)(wu)業管(guan)理(li)工作最基礎的(de)(de)(de)工作之一(yi)(yi)。物(wu)(wu)業安全(quan)管(guan)理(li)包括“防(fang)(fang)”與“保”兩(liang)個方(fang)(fang)面：“防(fang)(fang)”是預(yu)防(fang)(fang)災(zai)害性、傷害性事故發(fa)(fa)生；“保”是通過各種措(cuo)施對萬一(yi)(yi)發(fa)(fa)生的(de)(de)(de)事故進行(xing)妥善處(chu)理(li)。“防(fang)(fang)”是防(fang)(fang)災(zai)，“保”是減災(zai)。兩(liang)者相輔相成，缺(que)一(yi)(yi)不可。
針對性的專(zhuan)項服(fu)(fu)(fu)務是(shi)物業(ye)(ye)(ye)管(guan)理(li)企業(ye)(ye)(ye)為改善(shan)和(he)提(ti)高(gao)業(ye)(ye)(ye)主、使(shi)用(yong)人(ren)的工作和(he)生活條件，提(ti)供滿足部分業(ye)(ye)(ye)主、使(shi)用(yong)人(ren)特(te)殊需(xu)要的各(ge)項服(fu)(fu)(fu)務。通(tong)常是(shi)物業(ye)(ye)(ye)管(guan)理(li)單位(wei)事先設立服(fu)(fu)(fu)務項目(mu)，并公布服(fu)(fu)(fu)務內(nei)容(rong)與質(zhi)量、收(shou)費標準，業(ye)(ye)(ye)主、使(shi)用(yong)人(ren)需(xu)要某項服(fu)(fu)(fu)務時，可(ke)向物業(ye)(ye)(ye)管(guan)理(li)單位(wei)提(ti)出需(xu)求，雙(shuang)方按服(fu)(fu)(fu)務內(nei)容(rong)協商(shang)服(fu)(fu)(fu)務質(zhi)量和(he)收(shou)費標準，專(zhuan)項服(fu)(fu)(fu)務的主要內(nei)容(rong)有：
1、代辦類服(fu)務，如(ru)代繳水電(dian)費(fei)(fei)、煤氣費(fei)(fei)、電(dian)話(hua)費(fei)(fei)等(deng)；
2、高(gao)層樓(lou)宇的電(dian)梯管理(li)，外墻清(qing)洗等；
3、一般的便利性(xing)服務，如提供室(shi)內清掃、維修、裝修等服務等；
4、其它一定(ding)比例住用戶固(gu)定(ding)需要的服務
委(wei)托性的(de)特約(yue)(yue)服(fu)(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)是指物業(ye)管理(li)企(qi)業(ye)為了滿足業(ye)主、物業(ye)使(shi)用(yong)(yong)人的(de)個(ge)別需(xu)(xu)求受(shou)其委(wei)托而提供的(de)服(fu)(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)。通常是指在物業(ye)服(fu)(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)合同中未約(yue)(yue)定(ding)、在專(zhuan)(zhuan)項(xiang)服(fu)(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)中未設立，而業(ye)主、物業(ye)使(shi)用(yong)(yong)人又有該方(fang)面需(xu)(xu)求的(de)服(fu)(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)。特約(yue)(yue)服(fu)(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)實際(ji)上是專(zhuan)(zhuan)項(xiang)服(fu)(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)的(de)補充(chong)和完(wan)善，當有較(jiao)多的(de)業(ye)主和物業(ye)使(shi)用(yong)(yong)人有某種服(fu)(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)需(xu)(xu)求時，物業(ye)管理(li)企(qi)業(ye)可以將(jiang)此項(xiang)特約(yue)(yue)服(fu)(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)納入專(zhuan)(zhuan)項(xiang)服(fu)(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)。常見的(de)特約(yue)(yue)服(fu)(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)項(xiang)目有：
1、代訂代送(song)牛奶、書報；
2、送病(bing)人就(jiu)醫、喂藥、醫療(liao)看(kan)護；
3、代(dai)請鐘點工、保姆(mu)、家教、家庭護(hu)理員(yuan)，代(dai)做家政服務；
4、代(dai)接代(dai)送(song)兒童入托、入園(yuan)及(ji)上、下學等；
5、代(dai)購、代(dai)送車(che)、船、機票(piao)與(yu)物品；
6、代洗車輛；
7、代住(zhu)戶(hu)設計小花園(yuan)，綠化陽臺(tai)，更(geng)換花卉盆景等；
8、代辦各類(lei)商(shang)務及業主、使用(yong)人委(wei)托(tuo)的其他服務項目。這類(lei)服務項目一般(ban)是協(xie)商(shang)定價，也(ye)是以微利和輕利標(biao)準收費。
在物(wu)業(ye)(ye)管(guan)理(li)(li)(li)區(qu)域內，業(ye)(ye)主(zhu)、業(ye)(ye)主(zhu)大(da)會(hui)(hui)、業(ye)(ye)主(zhu)委員(yuan)會(hui)(hui)、物(wu)業(ye)(ye)管(guan)理(li)(li)(li)企(qi)業(ye)(ye)的(de)(de)權(quan)利(li)與(yu)責(ze)任(ren)應當非常明確(que)，物(wu)業(ye)(ye)管(guan)理(li)(li)(li)企(qi)業(ye)(ye)各部門的(de)(de)權(quan)利(li)與(yu)職責(ze)要分明。一(yi)個(ge)(ge)物(wu)業(ye)(ye)管(guan)理(li)(li)(li)區(qu)域內的(de)(de)全體業(ye)(ye)主(zhu)組(zu)成一(yi)個(ge)(ge)業(ye)(ye)主(zhu)大(da)會(hui)(hui)，業(ye)(ye)主(zhu)委員(yuan)會(hui)(hui)是業(ye)(ye)主(zhu)大(da)會(hui)(hui)的(de)(de)執行(xing)機(ji)構。物(wu)業(ye)(ye)的(de)(de)產權(quan)是物(wu)業(ye)(ye)管(guan)理(li)(li)(li)權(quan)的(de)(de)基礎，業(ye)(ye)主(zhu)、業(ye)(ye)主(zhu)大(da)會(hui)(hui)或業(ye)(ye)主(zhu)委員(yuan)會(hui)(hui)是物(wu)業(ye)(ye)管(guan)理(li)(li)(li)權(quan)的(de)(de)主(zhu)體，是物(wu)業(ye)(ye)管(guan)理(li)(li)(li)權(quan)的(de)(de)核心(xin)。
業(ye)主(zhu)主(zhu)導，是指在物業(ye)管(guan)理(li)活動中，以業(ye)主(zhu)的需要(yao)為核心，將業(ye)主(zhu)置(zhi)于首要(yao)地位。強調業(ye)主(zhu)主(zhu)導，是現代(dai)物業(ye)管(guan)理(li)與傳統體制下房屋管(guan)理(li)的根本(ben)區別。
所做的(de)(de)每一項工作都是服(fu)務，物業管(guan)理(li)必須堅持(chi)服(fu)務第(di)一的(de)(de)原則。
一(yi)個(ge)物業(ye)管(guan)理(li)區域只能成立一(yi)個(ge)業(ye)主大(da)會，一(yi)個(ge)物業(ye)管(guan)理(li)區域由一(yi)個(ge)物業(ye)管(guan)理(li)企業(ye)實(shi)施物業(ye)管(guan)理(li)。
物業(ye)(ye)管理企(qi)業(ye)(ye)進(jin)行統一(yi)管理，并(bing)不等于所有(you)的(de)工作(zuo)都必(bi)須要由物業(ye)(ye)管理企(qi)業(ye)(ye)自己來承擔，物業(ye)(ye)管理企(qi)業(ye)(ye)可以(yi)將物業(ye)(ye)管理區域內的(de)專項服務委(wei)托給專業(ye)(ye)性(xing)服務企(qi)業(ye)(ye)，但(dan)不得將該區域內的(de)全部物業(ye)(ye)管理一(yi)并(bing)委(wei)托給他人。
物(wu)業(ye)(ye)管(guan)(guan)理(li)的(de)(de)(de)經(jing)費(fei)(fei)是(shi)搞好物(wu)業(ye)(ye)管(guan)(guan)理(li)的(de)(de)(de)物(wu)質基礎。物(wu)業(ye)(ye)服(fu)務收(shou)(shou)(shou)費(fei)(fei)應(ying)當遵循(xun)合理(li)、公平(ping)以及費(fei)(fei)用與服(fu)務水平(ping)相適應(ying)的(de)(de)(de)原則。區別不同(tong)的(de)(de)(de)物(wu)業(ye)(ye)的(de)(de)(de)性質和(he)特點，由業(ye)(ye)主和(he)物(wu)業(ye)(ye)管(guan)(guan)理(li)企業(ye)(ye)按有關(guan)規定(ding)進(jin)行約定(ding)。收(shou)(shou)(shou)繳的(de)(de)(de)費(fei)(fei)用要讓業(ye)(ye)主和(he)使(shi)用人能夠(gou)接受并感到質價相符(fu)，物(wu)有所值(zhi)。物(wu)業(ye)(ye)管(guan)(guan)理(li)的(de)(de)(de)專項(xiang)維修資金要依(yi)法(fa)管(guan)(guan)理(li)和(he)使(shi)用。物(wu)業(ye)(ye)管(guan)(guan)理(li)企業(ye)(ye)可(ke)以通過實行有償(chang)服(fu)務和(he)開展多(duo)種經(jing)營來增加收(shou)(shou)(shou)入。
物業管理是社會主義市場經(jing)濟的產(chan)物，在市場經(jing)濟中應(ying)當實行公(gong)開(kai)、公(gong)平、公(gong)正(zheng)的競(jing)爭機制，在選聘物業(ye)(ye)管理企業(ye)(ye)時，應(ying)該堅持招(zhao)標、投標制度，委托方發標，一般要(yao)有3個以上的物業(ye)(ye)管理企業(ye)(ye)投標，招(zhao)標要(yao)公(gong)開(kai)，揭(jie)標要(yao)公(gong)正(zheng)。
物業(ye)管(guan)理(li)遇到(dao)的問(wen)題十分復(fu)雜，涉(she)及到(dao)法律(lv)(lv)非(fei)常廣泛，整個物業(ye)管(guan)理(li)過程中時(shi)時(shi)刻刻離不開法律(lv)(lv)、法規。依法簽訂的《物業(ye)服(fu)務合同》，是具有法律(lv)(lv)效力的規范文書，是物業(ye)管(guan)理(li)的基(ji)本依據。
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